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COLEGIO DE ABOGADOS DE QUILMES17 de OCTUBRE de 2015
Código Civil y Comercial de la Nación
Leyes 26.994 y 27.077
El rol del abogado en los nuevos
derechos reales
Conjuntos Inmobiliarios
Tiempo Compartido
www.sebastiansabene.net
Libro CuartoDerechos
Reales
Título VIConjuntos
Inmobiliarios
• Capítulo 1: Conjuntos inmobiliarios (arts. 2073/2086)
• Capítulo 2: Tiempo Compartido (arts. 2087/2102)
• Capítulo 3: Cementerios Privados (arts. 2103/2113)
Derecho Real de Conjunto
Inmobiliario
Emprendimientos
comprendidos
• Clubes de Campo
• Barrios Cerrados o Privados
• Parques industriales
• Parques empresariales
• Parques náuticos
• Cualquier otro emprendimiento
Elementos característicos
(art. 2074)
• Cerramiento
• Partes comunes y privativas
• Indivisión forzosa de las partes comunes
• Órganos de funcionamiento
• Entidad con personalidad jurídica
La cuestión del encuadre jurídico
CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES
1.- Régimen de dominio con condominio de indivisión forzosa
2.- Régimen de parcelamiento
3.- Régimen de propiedad horizontal (ley 13.512)
RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA
DOMINIO
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA LEY 13.512
PARTES EXCLUSIVAS(UNIDADES FUNCIONALES)
PARTES COMUNES(INCLUIDO EL TERRENO DE TODA LA URBANIZACIÓN)
DOMINIO DE LOS PARTICULARES
DOMINIO DE UNA ENTIDAD
RÉGIMEN DE LA ENTIDAD O DE PARCELAMIENTO
La cuestión del encuadre jurídico
CONJUNTOS INMOBILIARIOS NUEVOS
Art. 2075, segundo párrafo, CCyC
“Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente
Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial”.
Deber de adecuación (¿?)
Art. 2075, última parte, CCyC
“Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o
donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real”
El deber de adecuación en el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 22 al 24 de Octubre de 2015)
Comisión II, Conclusión 2.2
“La obligatoriedad de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios prevista por el artículo 2075 del CC y C
no tiene plazo ni sanción, por lo tanto su cumplimiento no será objeto de calificación
registral”
El deber de adecuación en el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 22 al 24 de Octubre de 2015)
Comisión II, Conclusión 2.1
“Los planos presentados con anterioridad al 1° de agosto de 2015 y que fueren aprobados constituyen una situación jurídica consumada, por lo tanto no requieren ningún tipo de ratificación, sin perjuicio que el Reglamento deba redactarse conforme los
Títulos V y VI del Libro IV del Código Civil y Comercial de la Nación”
Aspectos de la registración de los Conjuntos Inmobiliarios
• Aplicación subsidiaria de las normas sobre registración de la propiedad horizontal
• Contemplación de un mecanismo para dar de alta a la unidad funcional cuando adquiera la calidad de construida
• Apertura de submatrículas por cada Unidad Funcional, distinguiéndolas de las matrículas de propiedad horizontal urbana
Gestación de la Propiedad Horizontal Especial
REGISTRO CATASTRAL: PLANO DE MENSURA
REGISTRO NOTARIAL: REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:
INSCRIPCIÓN RPH
Unidades en construcción
Art. 2077, CCyC
“La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta”
XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Rosario, 22 al 24 de Octubre de
2015)
Comisión II, Conclusión 2.5
“Quedan comprendidos dentro de la regulación de conjuntos inmobiliarios las afectaciones en las que la totalidad de las unidades, cualquiera sea su número,
se emplazan total o parcialmente en planta baja”
FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES PRIVATIVAS
1.- Facultades materiales:
1.1.- Poseer la cosa
1.2.- Usarla y gozarla
1.3.- Limitaciones
2.- Facultades jurídicas:
2.1.- Constituir derechos personales
2.2.- Constituir derechos reales
2.3.- Los límites del artículo 2085
FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES COMUNES
1.- Restricciones a los titulares de las unidades funcionales
2.- Restricciones a los adquirentes de derechos reales temporarios o de derechos personales sobre las unidades funcionales (art. 2082)
3.- Restricciones a los invitados y otros usuarios (art. 2083, primer párrafo)
Art. 2083, segundo párrafo:
“El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permamente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos
entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”
VINCULACIÓN ENTRE DISTINTOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Artículo 2084:
“Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden
establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o
con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones
conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal
reforma, según la prevea el reglamento”
Aspectos urbanísticos (art. 2079)
LOCALIZACIÓN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
“(…) depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales locales”
LÍMITES PERIMETRALES
“(…) pueden materializarse mediante cerramiento en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”
LA CUESTIÓN DEL CERRAMIENTO
MATERIALIDAD DEL
CERRAMIENTO
CONTROL DE ACCESO A LA
URBANIZACIÓN
Limitaciones y restricciones reglamentarias (art. 2080)
Posibilidad de establecerlas en beneficio de la comunidad urbanística
Necesidad de que conste en el reglamento
Obligación de transcripción en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal
especial
El reglamento se considera parte integrante del Título y se lo presume conocido por todo propietario
sin admitir prueba en contrario
Poder disciplinario (art. 2086)
SANCIONES
“Antes conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en
este instrumento”
¿Y CUÁLES PUEDEN SER ESAS SANCIONES…?
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
SANCIONES QUE PUEDEN APLICARSE
1.- LLAMADO DE ATENCIÓN
2.- APERCIBIMIENTO
3.- SUSPENSIÓN
4.- MULTA
5.- EXPULSIÓN ¿?
ASPECTOS A CONSIDERAR DE LA APLICACIÓN SUBSIDIARIA DE LAS NORMAS SOBRE PH
• Contenido obligatorio del Reglamento de Propiedad Horizontal
• Conformación de la persona jurídica CONSORCIO con sus órganos
• Régimen jurídico de las expensas comunes
• Régimen asambleario más flexible
RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES
Art. 2049, CCCN
A B C
Consorcio
20
Responde con todo su patrimonio
20 10
Responde con todo su patrimonio
Responde con la cosa
2530
Responde con todo su patrimonio
Responde con la cosa
La obligación de abonar expensas comunes
• Sujeto Activo (Consorcio)
• Sujetos pasivos (el propietario y los poseedores por cualquier título)
Derecho Real de Tiempo Compartido
Art. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”.
Bienes que lo integran:
• Bienes inmuebles
• Bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines indicados
MARCO
NORMATIVO
Artículos 2087 a
2102 del CCCN
Ley 26.356, excepto
Capítulos III, IV, V y
IX
El acto de afectación, los deberes y derechos
y la extinción del derecho
Los conceptos de “usuario”,
“emprendedor” y “administrador”; y la
autoridad de aplicación
ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS DEL TIEMPO COMPARTIDO
1.- Necesidad de un acto de afectación
2.- Objeto
3.- Uso periódico y por turnos
4.- Destino específico
SISTEMAS DE TIEMPO COMPARTIDO
Regulados por:
1.- Código Civil y Comercial de la Nación
2.- Ley 26.356, en aquellas partes que no se derogan
3.- Decreto 760/14
DESTINO TURÍSTICO
Regulados por:
1.- Código Civil y Comercial de la Nación
No existen, a la fecha, normas reglamentarias
Posibilidad de recurrir a la ley 26.356 para la
definición de conceptos legales
OTROS DESTINOS
DOS CAMBIOS FUNDAMENTALES EN LA CONCEPCIÓN NORMATIVA DEL TIEMPO
COMPARTIDO
Hasta el 31/07/2015:
Es una modalidad turística e inmobiliaria
Desde el 01/08/2015:
Es una modalidad de contratación no limitada en su destino, que puede tener
objeto bienes inmuebles o muebles
POSIBLES APLICACIONES DEL STC EN EL NUEVO RÉGIMEN
1.- Oficinas con destino profesional
2.- Aparatos médicos de alta complejidad
3.- Maquinarias
DOS ETAPAS DEL TIEMPO COMPARTIDO
IMPACTO DE ESTE ACTO JURÍDICO
LA AFECTACIÓN
NATURALEZA DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS
POR LOS USUARIOS
LAS CONTRATACIONES POSTERIORES
EFECTO JURÍDICO-CIVIL
EFECTO JURÍDICO-
EMPRESARIAL
EL ACTO DE AFECTACIÓN: LOS SUJETOS
Art. 3º, Ley 26.356
“(…) el titular dominial de un inmueble, quien lo
afecta total o parcialmente, al Sistema Turístico de
Tiempo Compartido (…)”
EL PROPIETARIO
EL EMPRENDEDOR
Art. 2090, CCCN
“El instrumento de afectación de un tiempo
compartido debe ser otorgado por el titular del
dominio (…)”
Art. 2090, CCCN
“ (…) En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación
instrumentada”
Art. 3º, Ley 26.356
“(…) es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición
del inmueble, que constituye el STTC para
comercializar períodos de disfrute y brindar a los
usuarios las prestaciones que lo integran, por sí o por
intermedio de terceros”
EL ACTO DE AFECTACIÓN: EL OBJETO
Art. 2088
“(…) el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de
éstos sea compatible con los fines mencionados”
EL ACTO DE AFECTACIÓN: LA CAUSA-FIN
Art. 2089
AFECTACIÓN DE UNO O MÁS OBJETOS A LA FINALIDAD DE APROVECHAMIENTO
PERIÓDICO Y POR TURNOS
EL ACTO DE AFECTACIÓN: LA FORMA
INMUEBLES OTROS BIENES
Art. 2089, CCCN
“ (…) en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pública (…)”
NO HAY UNA FORMA LEGALMENTE ESTABLECIDA
EN FORMA EXPRESA
FORMA ESCRITA
Tener en consideración las inscripciones registrales
que contempla el art. 2092 CCCN
EL ACTO DE AFECTACIÓN: INCIDENCIA DEL ESTADO DE LOS BIENES Y DE LOS
SUJETO
INHIBICIONES
NO PUEDEN ESTAR INHIBIDOS:
1.- El propietario;
2.- El emprendedor;
3.- El administrador
4.- El comercializador
EL ADMINISTRADOR
Art. 3º, Ley 26.356:
“(…) es la persona física o jurídica que tiene a cargo la gestión y coordinación del
mantenimiento y uso de los bienes que integran un
STTC”
EL COMERCIALIZADOR
No aparece definido en la norma especial
EL ACTO DE AFECTACIÓN: INCIDENCIA DEL ESTADO DE LOS BIENES Y DE LOS
SUJETO
GRAVÁMENES
LOS BIENES DEBEN ESTAR LIBRES DE GRAVÁMENES O
RESTRICCIONES
(Art. 2091, 1º párrafo, CCCN)
POSIBILIDAD DE CONSTITUIR HIPOTECA U OTRO GRAVAMEN CON POSTERIORIDAD A LA INSCRIPCIÓN DE LA
ESCRITURA DE AFECTACIÓN, CON LOS
EFECTOS DEL ART. 2093
¿A QUÉ EFECTOS SE REFIERE?
La inoponibilidad de la garantía constituida frente
a los derechos de los usuarios adquirentes
EL CONTENIDO DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN
Art. 2089 in fine CCCN
“(…) en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe
contener los requisitos establecidos en la normativa especial”
?
ESCRITURA DE AFECTACIÓN A STC
DOBLE INSCRIPCIÓN
REGISTRAL (Art. 2092)
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
REGISTRO DE PRESTADORES Y
ESTABLECIMIENTOS AFECTADOS A
STC
EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
PROHIBICIÓN DEL EMPRENDEDOR Y DEL PROPIETARIO PARA ALTERAR EL DESTINO
OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR LOS USUARIOS
INTANGIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS
EL ACTO DE AFECTACIÓN
ASPECTOS DE FONDO (arts. 2090
y 2091)
ASPECTOS DE FORMA (art. 2089)
INSCRIPCIÓN REGISTRAL (arts.
2092 y 2093)
PRIMERA ACEPCIÓN DEL “DERECHO REAL DE TIEMPO COMPARTIDO”
1.- Derecho real de afectación
2.- No altera la titularidad de dominio o condominio
3.- Tiene por objeto todos los bienes afectados
4.- Es el sentido en el que se emplea la expresión en los artículos 1887, inc. “e” y 2087 CCCN
SEGUNDA ETAPA: LAS CONTRATACIONES POSTERIORES A
FAVOR DE LOS USUARIOS
USUARIO (Art. 3º, ley 26.356)
Es quien adquiere un derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por tercero
¿Qué especie de derecho adquieren los usuarios de un STC?
Ley 26.356, art. 1º
“ (…) con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan”
CCCN, Art. 2088
“ Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten (…)”
¿Qué especie de derecho adquieren los usuarios de un STC?
EL EMPRENDEDOR TIENE LA OPCIÓN DE COMERCIALIZAR LAS UNIDADES:
1.- Como derecho personal
2.- Como derecho real
Artículo 2101, CCCN“Derecho real del adquirente de tiempo
compartido. Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre
derechos reales”
DEBERES DEL EMPRENDEDOR (art. 2094)
• Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que integran el tiempo compartido
• Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador
• Registro de Titulares en el que debe asentarse: a) datos personales de los usuarios; b) sus domicilios; c) períodos de
uso; d) establecimiento o establecimientos a los que corresponde; e) tipo, extensión y categoría de las unidades;
f) cambios de titularidad.
• Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en la oportunidad y condiciones prometidas
• Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas
DEBERES DE LOS USUARIOS (art. 2095)
• Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir que los demás
usuarios puedan ejercer su derecho
• Responder por los daños ocasionados a su unidad o a las áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes
o las personas que ellos autoricen, a menos que sean daños que se ocasionan por el uso normal o regular o por
el mero transcurso del tiempo
• Comunicar a la administración toda transmisión temporal o perpetua de su derecho de acuerdo al procedimiento
que se establezca en el reglamento de uso
• Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, y todo otro gasto que
pueda serle imputable
DEBERES DEL ADMINISTRADOR (art. 2097)
• Conservar los establecimientos, sus unidades, los espacios de uso común, de modo que los usuarios puedan ejercer sus derechos
• Preservar la igualdad de los derechos de los usuarios
• Respetar las prioridades temporales de los usuarios
• Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones
• Interponer recursos administrativos y acciones judiciales correspondientes
• Llevar los libros de contabilidad de acuerdo a la ley
• Confeccionar y ejecutar el presupuesto de gastos
• Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos y fondo de reserva
• Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios
• Entregar la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función
• Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector
EL COBRO DE LAS CUOTAS (art. 2098)
• Deben constar en un CERTIFICADO
• El certificado debe ser expedido por el Administrador
• En el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarla
• El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva”
• Previamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamento
PROPIETARIO EMPRENDEDOR COMERCIALIZADOR
ADMINISTRADOR
USUARIO
Relación de
consumo
Artículo 2101:
“Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican
las normas sobre derechos reales”
EXTINCIÓN (art. 2099)
• Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación
• Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los contratos (se
debe dejar “constancia registral”)
• Destrucción o vetustez
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Leyes 26.994 y 27.077
El rol del abogado en los nuevos
derechos reales
Conjuntos Inmobiliarios
Tiempo Compartido
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