colegio de arquitectos de la provincia de buenos aires protocolo inspeccion capba ix.pdfelaboración...
TRANSCRIPT
DOSSIER EXPLICATIVO
PROTOCOLO PARA LA ELABORACIÓN DE INFORMES
DE ESTADO DE CONSERVACIÓN DE FACHADAS
COMISIÓN MANTENIMIENTO EDILICIO CAPBA IX
Arq. Emilio Polo | Arq. Mariana Russo | Arq. Tomás Stegagnini | Arq. Fernanda Verón
2
INDICE
Presentación 03
| Contenido y organización general. 04
- Introducción. 04
1. Contenido y organización de los documentos básicos. 04
2. Contenido y organización de los anexos. 04
I RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN PREVIA Y ACCIONES PRELIMINARES 05
1. Acceso a documentación técnica y antecedentes del edificio a relevar. 05
a- Documentación técnica y administrativa. 05
b- Descripción constructiva. 05
2. Primera visita al inmueble. 05
- Evaluar la necesidad de realizar cateos. 05
- Evaluar la necesidad de colocar bandejas de protección ante riesgos. 06
3. Acciones preliminares. 06
1. Cálculo de honorarios (según m²) y gastos - resolución CAPBA nº 66/15. 06
2. Contratos y permisos. 12
II REALIZACIÓN DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA 13
1. Elaboración del plan de inspección. 13
- Delimitación del ámbito de inspección. 13
- Elección del tipo de inspección según las características de la edificación. 13
- Previsión de instrumentos, medios auxiliares y permisos. 14
- Medios auxiliares 16
- Permisos 18
2. Desarrollo de la inspección edilicia. 19
- Introducción 19
- Reconocimiento de las lesiones y defectos presentes en el inmueble. 19
- Procesos patológicos a ser tenidos en cuenta. 21
- Otros elementos de importancia a ser tenidos en cuenta. 24
- Identificación y descripción de las lesiones. 25
- Inspección de los elementos ocultos. 25
- Inspección de los elementos ocultos. 25
- Identificación y descripción de los defectos. 25
- Caracterización de las lesiones. 25
- Procesos patológicos: mediciones y ensayos. 26
III REDACCIÓN DEL INFORME FINAL 28
| Informe del estado de la edificación 28
- Datos del objeto de estudio / aproximación al inmueble. 29
- Características edilicias. 30
- Descripción y evaluación de los procesos patológicos detectados. 30
- Recomendaciones de intervención. 34
- Nota de recepción por parte del comitente. 34
IV PRESENTACIÓN DEL INFORME TÉCNICO 35
3
PRESENTACIÓN
“Las normativas referentes al mantenimiento edilicio refrendadas en distintas
localidades del Distrito 9, han permitido no solo priorizar la seguridad del
espacio público y contribuir a la mejora en la calidad ambiental de las
ciudades, sino que también han fomentado la creación de legítimos puestos
de trabajo y la ampliación del campo laboral de nuestros colegas
matriculados.”
Extracto Fundamentación Comisión de Mantenimiento Edilicio CAPBA IX
En este contexto, el presente Protocolo para la Elaboración de Informes de Estado de
Conservación de Fachadas busca ofrecer al arquitecto matriculado, de un procedimiento
sistémico para emitir informes con alto grado de profesionalidad, así como herramientas
para proponer la realización de mediciones y ensayos necesarios para un correcto
diagnóstico de procesos patológicos y una evaluación acertada en lo que refiere al
estado de conservación de fachadas del parque inmobiliario del Municipio de General
Pueyrredón y el Distrito IX del CAPBA.
Este Protocolo, redactado por la Comisión de Mantenimiento Edilicio constituida en el
CAPBA IX por un equipo de profesionales matriculados, se plantea como un conjunto de
recomendaciones técnicas que permiten profundizar en la redacción de informes, los
procesos patológicos en la construcción, la Ordenanza Municipal 12.562 (MGP), su
implementación y exigencias.
La inexistencia de un procedimiento específico para tal efecto, justifica ampliamente el
desarrollo de un instrumento técnico de estas características, que pueda asistir al
matriculado, no sólo en la cumplimentación de la Ordenanza Municipal 12.562 (MGP), sino
en la redacción de Informes sobre el diagnóstico del estado constructivo de la edificación.
COMISIÓN MANTENIMIENTO EDILICIO CAPBA IX
Arq. Emilio Polo | Arq. Mariana Russo | Arq. Tomás Stegagnini | Arq. Fernanda Verón
4
CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN GENERAL
- Introducción
El Protocolo para la Elaboración de Informes de Estado de Conservación de Fachadas
plantea un procedimiento sistemático para el diagnóstico del estado constructivo de las
edificaciones afectadas por la Ordenanza Municipal 12.562 (MGP) y edificaciones en
general, suministrando las herramientas necesarias para la redacción de informes.
Su potencial reside en las prestaciones que como metodología de análisis y de
actuación, puede aportar para el conocimiento de la realidad compleja del estado de
un edificio.
El profesional que use este protocolo, deberá adaptarlo a las condiciones particulares
del objeto y finalidad del trabajo a desarrollar, teniendo en cuenta las limitaciones
propias de cualquier procedimiento genérico al aplicarse a un caso concreto.
1. CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN DE LOS DOCUMENTOS BÁSICOS
El presente apartado tiene por objeto informar de los pasos a seguir para la
elaboración de un Informe Técnico de fachadas.
El mismo constara de cuatro etapas fundamentales:
I. Recopilación de Información Previa y Acciones Preliminares.
II. Realización de la Inspección Técnica.
III. Redacción del Informe Final.
IV. Presentación del Informe Técnico.
2. CONTENIDO Y ORGANIZACIÓN DE LOS ANEXOS
En este apartado se han dispuesto las distintas planillas para la Inspección y
Relevamiento de Procesos Patológicos.
Las mismas fueron diseñadas y desarrolladas por los integrantes de la Comisión de
Mantenimiento Edilicio del CAPBA IX.
I. Planillas Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en FACHADAS.
II. Planillas Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en MEDIANERAS.
III. Planillas Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en TERRAZAS.
5
I RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN PREVIA Y ACCIONES PRELIMINARES
La recopilación previa es la etapa anterior a la inspección, cuyo objetivo es reunir toda la
información necesaria para el conocimiento y descripción del edificio.
Las acciones preliminares son aquellas que refieren a la concreción de las instancias
contractuales necesarias, previas a la realización del relevamiento de procesos
patológicos en el edificio, evaluación de estado edilicio y confección del informe.
Entre ellas se encuentran: cálculo de honorarios y confección de contratos profesionales.
Su contenido podrá estructurarse de la siguiente manera:
1. ACCESO A DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y ANTECEDENTES DEL EDIFICIO A RELEVAR.
2. PRIMERA VISITA AL INMUEBLE.
3. ACCIONES PRELIMINARES.
1. ACCESO A DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y ANTECEDENTES DEL EDIFICIO A RELEVAR.
a- Documentación técnica y administrativa
En esta instancia se recopila la documentación y los datos necesarios para ubicar el objeto
de trabajo en su realidad urbanística, administrativa, histórica y patrimonial -si
correspondiere-.
Se debe obtener -del comitente o del expediente municipal- los datos del Edificio (nº del
Expediente, Dirección, Datos catastrales para contrato y/o Informe, data final de obra,
Antigüedad, Tipología, Uso); así como también los datos del Comitente (para armar
contrato: nombre completo, DNI, Cuil/Cuit, Domicilio Legal y figura del mandatario
(Administrador/Apoderado/Gerentes Generales) y/o propietario, Acta de Designación del
Administrador.
b- Descripción constructiva
En este apartado se deberá recopilar la documentación disponible del edificio (planos
estructurales, de construcción, instalaciones, informes y trabajos anteriores) en caso de que
se disponga de esta información.
2. PRIMERA VISITA AL INMUEBLE.
Previo a realizar la inspección técnica, es necesario una vista previa para constatar y
completar la información obtenida, con lo que pueda observarse en forma directa en la
propia edificación. A los efectos de observar la complejidad del inmueble y sus fachadas,
así como la accesibilidad a los distintos paramentos, balcones, patios aire-luz y realizar un
presupuesto.
También puede recopilarse información sobre el entorno de la edificación.
Elementos a tener en cuenta:
- Evaluar la necesidad de realizar CATEOS
En la primera visita se puede reconocer visualmente el edificio -a los efectos de conocer
el estado real de sectores constructivos del inmueble, no detectados a simple vista, como
por ejemplo un revestimiento discontinuo- y evaluar la necesidad de realizar cateos
durante la inspección.
6
- Evaluar la necesidad de colocar BANDEJAS de protección ante riesgos inminentes
Aunque las lesiones pre-identificadas se evaluaran posteriormente, en esta instancia se
pueden identificar casos que requieran la adopción de medidas de actuación urgente.
Es decir, en esta primera visita ya podemos evaluar si hay situación de riesgo de
desprendimientos que atenten la seguridad pública o privada, y solicitar así la colocación
inmediata de las correspondientes bandejas como medidas de protección.
Para el armado de las mismas existe una ordenanza municipal (Nº 16346) que las
reglamenta.
Nota: Para obtener el permiso de obra, una vez colocada la bandeja, el Director de Obra deberá
verificar que la bandeja se ajuste a la Ordenanza Municipal antes mencionada y completar la
planilla de Estado de Cumplimiento de Medidas de Seguridad, la cual tiene carácter de
declaración jurada- y es una herramienta importante para el Director de Obra dado que el
permiso de inicio de obra no será otorgado sin la presentación de la misma firmada por los
profesionales actuantes (Director de Obra y Representante Técnico).
Edificio entre medianeras fachada simple Edificio entre medianeras fachadas libres
con salientes
3. ACCIONES PRELIMINARES.
1. Cálculo de Honorarios (según m²) y Gastos - Resolución CAPBA Nº 66/15.
Los honorarios se estimarán en base a la sumatoria de los siguientes ítems:
Inciso A: 2 mínimos (2 x $ 850) $ 1700,00* Inciso B: 1 mínimo $ 4675,00* Inciso C: (valor en juego)
Determinado este último (inciso c) según cómputo y presupuesto, utilizando los
valores conforme al ítem z) Anexo II Tablas de valores referenciales CAAITBA /
Octubre 2018 - “Inspección Obligatoria, Conservatoria y Mantenimiento de
Fachadas, Muros Medianeros con altura superior a 9 mts. y antigüedad mayor a 10
años”, que a continuación se detalla:
a) Frentes y Contrafrentes $/m2 $ 1.702,00
b) Balcones y Marquesinas (en proyección horizontal) $/m2 $ 4.050,00
Con el VALOR EN JUEGO obtenido se aplicará la tabla correspondiente a
Informe Técnico del Título II, Art. 5º
*Nota: Ver tabla honorarios vigentes.
7
- Cálculo de superficie de fachada y monto de obra.
Se calcula la superficie de todas las fachadas y se multiplica cada una por el valor
referencial correspondiente según a) o b).
Tipología: Edificio entre medianera
Descripción Tipo m2 Valor
indicativo Monto parcial
Fachada de FRENTE.
Calle XX A 168,35 $ 1.702,00.- $ 286.531,70.-
Balcón de la Fachada de
Frente.
Calle XX
B 21,23 $ 4.050,00.- $ 85.981,50.-
Fachada de CONTRAFRENTE A 37,33 $ 1.702,00.- $ 63.535,66.-
Fachada Lateral Izquierdo A 314,03 $ 1.702,00.- $ 534.479,06.-
Fachada Lateral Derecho A 262,40 $ 1.702,00.- $ 446.604,80.-
PATIO 1 / 2 / 3 / 4 / 5
Fachada de Patio Aire y Luz A 994,68 $ 1.702,00.- $ 1.692.945,36.-
TOTAL MONTO DE OBRA $ 3.110.078,08.-
*Según RESOLUCION Nº 605/15. Ordenanza Municipal 12652
19,44 m x 8,66 = 168,35 m2
Superficie de la proyección horizontal del
balcón por la cantidad de pisos.
2,35 m x 9 pisos = 21,23 m2
Una vez obtenidos todos los valores ($) se suman, y con este VALOR EN JUEGO
8,66 m
H: 1
9,4
4 m
2,35 m
1,0
0 m
8
Estamos en condiciones de ingresar a: http: //enlinea.capba.org.ar, para calcular los
honorarios mininos para la tarea, Informe Técnico de Fachadas.
- Ejemplo del cálculo de honorarios.
Ingresamos al Capba en línea con nuestro usuario y clave:
- Seleccionamos la pestaña Registro de Trámites de Visado y luego sobre la derecha la
pestaña Registrar un Nuevo Visado. Una vez completado los datos requeridos como:
fecha cierta, partido, y fecha de vencimiento; nos desplazamos sobre la izquierda de la
pantalla y elegimos la tarea correspondiente: Informe Técnico y Peritaje
- Automáticamente el sistema nos llevará a una nueva pestaña Agregar Tarea “Informe Técnico y Peritaje” en la que deberemos seleccionar el tipo de obra, nos desplazamos entonces hasta la opción: (1.4) VIVIENDA – Mantenimiento de edificios.
Informe Técnico y Peritaje
9
- En la misma pestaña, donde dice Cómputo y Presupuesto, introducimos el valor en
juego obtenido con anterioridad y confirmamos la tarea.
(1.4) VIVIENDA – Mantenimiento de edificios
3110078,08
10
- Aparecerá entonces una nueva pantalla, el sistema por defecto arroja un solo Inciso A,
para cumplir con la Resolución CAPBA Nº 66/15, se deben calcular los honorarios para
esta tarea con 2 Inciso A, por consiguiente editaremos este ítem: nos posicionamos en
la fila sobre el icono del lápiz y hacemos click sobre el mismo:
- Esta nueva pantalla nos permite modificar o editar la tarea, en Cantidad a Visar,
tecleamos 2 y confirmamos la tarea.
- El sistema nos llevara a la pantalla de Visado, donde sobre la derecha tendremos el
listado de tareas y podremos comprobar el cambio efectuado,
Editar Inciso A
2 días
11
- Y sobre la derecha arrojara un parcial de los honorarios, por cada ítem y la sumatoria
de ellos:
- Este es Valor Referencial Mínimo (Honorario); recordemos que de desearlo podemos
ingresar un Valor Referencial Convenido, que NUNCA debe ser menor al mínimo. Con
este valor ya sea el mínimo o el convenido; el sistema calcula automáticamente el CEP.
- Y para finalizar, como para cualquier otra encomienda, debemos completar: Datos de
la Obra, Comitente, Datos Catastrales; todos ellos obtenidos en la Recopilación Previa. Y
guardar el Previsado
- La planilla Desarrollo de Visado, la obtenemos de igual forma que para cualquier otra
tarea.
$ 35505,63
12
2. Contratos y Permisos
Una vez aceptado el encargo, se debe firmar una ENCOMIENDA DE TRABAJO para
presentar ante el municipio y de ser necesario, poder solicitar prorrogas de
presentación.
- Elaboración y firma de contratos: a tener en cuenta
Partes Intervinientes (comitente/profesional) Objeto del contrato: INFORME TECNICO (datos del bien)
Responsabilidades de ambas partes.
Formas de pago, etc.
- Tramitar permisos y establecer fechas de visitas:
En el inmueble, de ingreso a:
Unidades funcionales, balcones
Patios de aire-luz
Terrazas
Linderos
En el municipio:
Solicitar permisos de Comunicación de Tareas de Reparación de Fachadas
Medianeras / Patios de Aire y Luz en Edificios Ordenanzas Nº 12.562 Y 19.115 y de
cateo -si fuese necesario-.
13
II REALIZACIÓN DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA
La realización de la inspección técnica se encuentra configurada por dos instancias: una
primera que aborda las cuestiones organizativas de dicha inspección; y la segunda que
refiere a la inspección edilicia en sí.
Su contenido podrá estructurarse de la siguiente manera:
1. ELABORACIÓN DEL PLAN DE INSPECCIÓN.
2. DESARROLLO DE LA INSPECCIÓN EDILICIA.
1. ELABORACIÓN DEL PLAN DE INSPECCIÓN.
El objetivo de este apartado es el de establecer los criterios básicos y recomendaciones
necesarias para llevar a cabo la Inspección Técnica de Estado de Fachadas de forma
sistémica, completa y ordenada, con el fin de reducir posibles errores de diagnóstico por
falta de previsión, y optimizar los tiempos de visita a obra.
El Plan de Inspección se desarrollará a partir de cuatro etapas básicas:
- Delimitación del ámbito de la inspección.
- Elección del tipo de inspección según las características de la edificación.
- Previsión de instrumentos, medios auxiliares y permisos.
- Ficha resumen del Plan de inspección.
- Delimitación del ámbito de inspección.
En esta etapa se deberá reconocer al edifico en su totalidad, para poder segmentarlo en
partes de estudio y relevamiento, según las características del mismo.
A continuación se mencionan las partes segmentadas, ordenadas según la secuencia
habitual de reconocimiento:
- Fachada de frente.
- Fachada de contrafrente.
- Patios de Aire y Luz.
- Muros medianeros expuestos.
- Terrazas.
- Cubiertas.
A cada una de estos segmentos le corresponde una Planilla de Inspección y
Relevamiento de Procesos Patológicos (ver anexo pág. 36), que guiará al profesional en
cada etapa de inspección, la cual podrá ser personalizada según las características del
edificio a relevar.
- Elección del tipo de inspección según las características de la edificación.
Será necesaria una visita previa a la totalidad del inmueble, para identificar todos
aquellos elementos relevantes a la hora de determinar el tipo y/o metodología de
inspección de acuerdo a cada segmento.
La elección del tipo de inspección, según las características del edificio y las posibilidades
en cuanto a accesibilidad que se presenten en cada caso, afectará a la intensidad o
extensión de las pruebas y verificaciones a realizar.
14
- Instancias de Inspección:
A-Inspección Organoléptica:
A-1 Ocular.
A-2 Con asistencia de equipos que ayuden a identificar lesiones (prismáticos, lupas,
cámaras con zoom, Drones, etc.)
A-3 De elementos ocultos.
Pueden existir elementos ocultos que precisen de un reconocimiento directo durante la
inspección (sectores ocultos por revestimientos, ubicación, cielorrasos suspendidos,
estructura de cartelería/marquesinas, etc.)
B-Cateos:
La necesidad de realizar cateos para caracterizar y/o para detectar lesiones, puede
surgir tanto de la inspección visual realizada (cuando el simple reconocimiento visual
de un elemento no es suficiente para caracterizar las lesiones que puedan presentarse),
como de las características constructivas del edificio.
B-1 En zonas accesibles
Por la ubicación del sector a realizar los cateos, estos pueden ser realizados de forma
inmediata y directa, sin la necesidad de equipos de asistencia, utilizando solo los
instrumentos necesarios para realizar los cateos.
B-2 En zonas inaccesibles
En estos casos, además de los instrumentos necesarios para realizar los cateos, es
necesario por la ubicación del sector a verificar, la utilización de medios auxiliares que
serán determinados en función de la accesibilidad y la altura a la que se encuentre el
elemento y las condiciones de riesgo que se estimen.
. - Previsión de instrumentos, medios auxiliares y permisos.
En este apartado se describen por una parte los preparativos necesarios para realizar la
inspección de forma eficaz y los instrumentos y equipos necesarios más habituales para
detectar, representar y caracterizar las lesiones, y por otra, los medios auxiliares y permisos
necesarios para acceder a recintos o elementos que han de inspeccionarse.
Instrumental, medios auxiliares y permisos
Instrumentos de
identificación
Equipo de identificación
Cámara Fotográfica con zoom
Lupa
Prismáticos
Espejo orientable
Linterna/lámpara portail
Elementos de registro gráfico
Tablero y útiles de dibujo
Documentación Gráfica del edificio
Planillas de Inspección
Instrumentos para
caracterizar
lesiones
con carácter general
Guantes de protección
Martillo
Bolsas plásticas
Trincheta
Cepillo
15
Longitudes
Cinta métrica
Calibre
Regla/fisurómetro
Juego de Galgas
Deformación Plomada
Nivel de Burbuja
Desprendimiento Martillo de Nylon o Madera
Pudrición Punzón
Medios de acceso y
permisos necesarios
Medios Auxiliares
Operarios
Escalera portátil
Silleta
Andamio
Balancín
Permisos
De Administraciones/Propietarios
Del Municipio
De linderos
Instrumental
- El equipo de identificación
A continuación se detallan los medios básicos que son necesarios para localizar e
identificar lesiones visibles, de la mejor manera posible.
Es imprescindible la cámara fotográfica. Para ayudarnos en esta identificación, la
cámara deberá estar dotada de un zoom adecuado y de un flash para poder tomar
fotografías en zonas con poca luz.
Se recomienda disponer de unos prismáticos que nos permitan observar con detalle
sectores específicos de las fachadas y de una lupa para poder medir el espesor de una
grieta o el desplazamiento de sus bordes.
Un pequeño espejo orientable o una extensión para utilizar con la cámara del celular
(selfie stick) puede ser útil para la inspección de partes inaccesibles, el reconocimiento de
la fachada desde el interior del edificio o para la inspección de algunos elementos
ocultos. Puede ser necesaria la utilización de una linterna o lámpara portátil.
- Los útiles de representación
Es recomendable disponer de un tablero rígido en formato Oficio sobre el que apoyarse y
de lápices y/o marcadores de diferentes colores y grosores para poder representar la
lesiones, esquemas etc.
Es recomendable disponer de copias reducidas de los planos del edificio, obtenidas
durante la etapa de Recopilación de Información.
Es necesaria una Planilla de Inspección por cada sector de inspección a reconocer.
- Los instrumentos para caracterizar una lesión o un elemento
En ocasiones, es necesario realizar mediciones y ensayos para conocer con mayor
precisión la lesión o el elemento sobre el que se presenta, y poder realizar un diagnóstico
correcto. A continuación describimos los instrumentos de trabajo convencionales que
creemos convenientes para realizar nuestro trabajo, teniendo en cuenta que también
existen procedimientos más sofisticados.
16
Instrumentos de trabajo de carácter general:
Guantes para proteger las manos.
Bolsas de plástico para recoger muestras.
Un pequeño martillo (preferiblemente con piqueta), una trincheta y un cepillo (no
de alambre) para limpiar superficies, por ejemplo, eflorescencias o los bordes de
una grieta.
Instrumentos para caracterizar lesiones:
Cinta métrica, un calibre para pequeñas magnitudes y una tarjeta calibrada o
fisurómetro para medir el espesor de las fisuras o grietas. Para distancias largas y
medias es posible disponer de medidores de distancia láser.
Para medir la profundidad de las grietas es necesario disponer de un juego de
galgas.
La deformación de un elemento (desplome, alabeo, flecha, etc.) la mediremos con
una plomada o nivel de agua.
Para realizar las pruebas necesarias para detectar desprendimientos o el grado de
adherencia de revestimientos (continuos o discontinuos) se puede utilizar un martillo
de Nylon o madera.
El deterioro (pudrición, degradación, etc.) de elementos de madera se puede
apreciar aplicando precisión con punzón de acero, según la resistencia obtenida a
la perforación, podremos determinar el estado de conservación de la madera.
- Medios auxiliares
En este apartado describiremos los medios necesarios para acceder a sectores o
elementos del edificio que deban inspeccionarse y que, por su ubicación, dimensiones,
distancia o características no es posible su acceso directo o no pueden ser reconocidos
con los medios y procedimientos inmediatos.
Son medios o equipos que normalmente deben ser demandados al cliente para el
desarrollo del trabajo, independientemente de que a veces, el profesional que realiza el
informe, facilite o realice la gestión. Es imprescindible preverlos previamente a la
realización de la visita, puesto que pueden suponer retrasos y repeticiones de visitas a
obra e incluso costos no presupuestados.
Se debe tener en cuenta que el hecho de no haber podido acceder a un determinado
sector del edificio no exime de responsabilidad al profesional ante un siniestro, por lo que
se deben arbitrar todos los medios necesarios para realizar las verificaciones.
Elementos no accesibles.
Por su ubicación en la fachada puede ser necesaria la utilización de:
Escaleras
Andamios,
Balancines
Silletas
Personal auxiliar.
Elementos ocultos
El cliente debe facilitar los medios necesarios para descubrir el elemento, acceder a él y
restaurar éste una vez finalizada la inspección.
17
INSTRUMENTAL DISPONIBLE EN CABA IX
Con el objeto de contribuir al óptimo desarrollo profesional de sus matriculados, el CAPBA
IX ha destinado los recursos económicos necesarios para la adquisición de instrumental
técnico que facilite la realización de inspecciones y pericias en obras.
Los equipos disponibles son los siguientes:
Equipo Básico:
Martillo de Goma.
Lupa Binocular 4,8x (4,8 aumentos) iluminación de Led.
Lupa de Relojero 10x (10 aumentos) iluminación de Led.
Linterna 200 Lumens Led.
Linterna Led Alto Brillo.
Martillo Mango de Acero.
Set Juego Destornilladores.
Calibre Digital en Acero 0 A 150mm C/ Visor Grande.
Largavista Monocular 10 Aumentos.
Puntero Láser de Largo Alcance.
Caja Herramientas Plástica 16plg con bandeja gavetero.
Instrumental Básico:
Cámara Fotográfica Digital.
Cinta métrica 50 mts.
Cinta métrica 100 mts.
Nivel Láser Autonivelante 15m.
Trípode para Nivel Láser.
Medidor de Capacitancia y Resistencia eléctrica.
Detector de Monóxido de Carbono y Gas.
Higrómetro de contacto.
Termo higrómetro Digital de Temperatura y Humedad.
Medidor Nivel Sonido Ruido.
Endoscopio de Inspección para uso con notebook o pc.
Odómetro Detector Digital de Metales, Cables, Madera.
Nivel Óptico con Trípode y Mira.
Esclerómetro para hormigón.
Instrumental Complejo:
Detector de Metales Multimaterial.
Reglamento de préstamo:
https://gfiles.me/uo/lau4687/_u/2016-10/reglamento_para_el_prestamo_y_uso_de_equipo.pdf
18
- Permisos
De Administraciones/propietarios/ocupantes.
Es necesario solicitar los permisos correspondientes para acceder a la mayor cantidad
de unidades de departamentos y poder verificar elementos sin la necesidad de realizar
inspecciones con personal adicional de trabajo en altura, dado que esto incrementa los
costos de realización del informe. (Se debe tener en cuenta que el hecho de no poder
acceder a un determinado sector del edificio, no exime de responsabilidad al profesional
ante un siniestro.)
De linderos.
En ocasiones puede ser conveniente el acceso a determinados sectores del edificio por
un predio lindero. Esta posibilidad deberá tenerse en cuenta para solicitar los permisos a
quién corresponda. (Se debe tener en cuenta que el hecho de no poder acceder a un
determinado sector del edificio, no exime de responsabilidad al profesional ante un
siniestro.)
Permiso Municipal.
Para realizar cateos en altura es necesario contar con el correspondiente permiso
municipal y bandeja de protección de acuerdo a la normativa vigente.
La documentación necesaria para obtener el Permiso Municipal es la siguiente:
Planilla de comunicación de inicio de tareas, indicando como trabajos a realizar
“CATEOS”.1
Planilla de verificación de medidas de seguridad.1
Contrato de Director de Obra
Contrato del Representante Técnico de la empresa
Contrato del profesional en Seguridad e Higiene
Certificado del empleador extendido por el IERIC de la empresa Inscripta en el
Registro de Empresas de la Municipalidad de Gral. Pueyrredón.
Certificado de cobertura de Seguro de Riesgos de Trabajo (ART), con la nómina de
personal afectado a la obra.
1 Página de descarga de las planillas:
https://appsb.mardelplata.gob.ar/Consultas/nGuiaTramites/Frontend/TramiteDetalle.aspx?id=269
19
2. DESARROLLO DE LA INSPECCIÓN EDILICIA.
El objetivo de este apartado es el de establecer los pasos para el desarrollo de una
adecuada inspección edilicia.
La inspección consiste en un reconocimiento directo de todos los sistemas y sus elementos
(visibles de forma directa o con medios elementales) en los que pueda manifestarse
alguna lesión que pueda afectar a los requisitos básicos de seguridad, salubridad y ornato,
o algún defecto que pueda generarlas en el futuro.
Es necesario destacar que el reconocimiento in situ que se recomienda es una inspección
organoléptica en el sentido más amplio de la palabra. No es sólo una inspección visual
directa sino que está complementada con mediciones y ensayos elementales.
Toda Inspección debiera desarrollarse a partir de los siguientes apartados:
- Reconocimiento de las lesiones y defectos presentes en el inmueble.
- Identificación y descripción de las lesiones.
- Inspección de los elementos ocultos.
- Identificación y descripción de los defectos.
- Caracterización de las lesiones.
- PROCESOS PATOLÓGICOS: Mediciones y Ensayos.
- Introducción
Durante el desarrollo de la Inspección Técnica se procede al reconocimiento de
las lesiones y defectos de la edificación y a su caracterización. Esta fase se debe
llevar a cabo de forma metódica y rigurosa, contemplando todos los aspectos que
puedan aportarnos información a la hora de conocer las causas y las consecuencias
de cada lesión.
- Reconocimiento de las lesiones y defectos presentes en el inmueble.
El mencionado reconocimiento se llevará a cabo mediante un recorrido del edificio -
teniendo en consideración el análisis sistematizado de los diversos frentes o sectores a
analizar-, donde se llevará a cabo un detallado registro de lesiones constructivas,
volcando toda la información observada a la Planilla de Inspección y Relevamiento de
Procesos Patológicos.
Como parte de este relevamiento se realizará un registro fotográfico de todos los
procesos patológicos observados.
En las planillas antes mencionadas también se realizará una descripción técnica de las
lesiones observadas y los procesos patológicos involucrados (por ejemplo, deformaciones
y grietas en acabado de soleras de acerado), con su localización dentro del elemento
afectado (ej.: solera) y sistema constructivo (ej.: cimentación y contención), con el objeto
de recopilar la mayor cantidad de información posible para la posterior redacción del
informe final.
20
Es importante que el registro fotográfico se realice secuencialmente (una FOTO GENERAL,
luego fotos de los DETALLES) con el objeto de que se comprenda la ubicación del sector
afectado.
el registro fotográfico debe ser secuencial -una foto general que brinde el contexto y luego los detalles.
Los CATEOS y/o pruebas necesarias también deben quedar registrados fotográficamente
en toda su secuencia y complejidad.
¿Qué procesos patológicos deben ser tenidos en cuenta?
Deberán ser tenidas en cuenta aquellas lesiones que por su importancia deben ser
reconocidas inmediatamente (por ejemplo, agotamiento a corte en vigas o agotamiento
a compresión de una columna) y otros procesos patológicos que por su frecuencia suelen
estar presentes en gran parte de los edificios inspeccionados (por ejemplo, lesiones
debidas a la acción higrotérmica, fisuraciones por retracción, etc.).
Se debe destacar que el listado expuesto a continuación no busca ser un catálogo
exhaustivo, sino que se presenta como un enunciado de los tipos de lesiones más
frecuentes, presentándose un listado mucho más completo y complejo en las Planillas de
Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos en el Anexo presente a partir de la
página 36.
21
- Procesos Patológicos a ser tenidos en cuenta:
| Grietas y fisuras
Fisuras Grietas
| Desprendimientos
Placas y revestimientos Revoques y recubrimientos
| Oxido y Corrosión
Oxido y corrosión de elementos estructurales y ornamentales
22
| Erosión Atmosférica
Erosión Atmosférica con peligro de desprendimientos
| Erosión Mecánica
Desgaste de solado por Erosión Mecánica
| Humedad
Humedades
23
| Aglobamientos
Aglobamientos en pinturas y revoques
| Suciedad
Suciedad en fachadas y medianeras.
| Organismos
Organismos.
24
- Otros elementos de importancia a ser tenidos en cuenta:
| Antenas, escaleras metálicas, barandas
Antenas Escaleras Barandas
| Ventilaciones y elementos adosados
Ventilaciones y elementos adosados como soportes de aires acondicionados.
| Veredas y Forestación
Veredas y Forestación.
25
- Identificación y descripción de las lesiones.
En Planillas de Inspección y Relevamiento de Procesos Patológicos y hojas
complementarias blancas para tomar apuntes, se llevará a cabo la carga de
información sobre las lesiones halladas con referencias a su posición y forma, así como
a la extensión de las mismas dentro del elemento o paramento constructivo.
Para reflejar el resultado, en las planillas se dispone de campos en los que anotar si
existe lesión y una breve descripción de la misma.
Se recomienda la representación de la/s posición/es de las lesiones en un plano
general del edificio (planta, vista y/o corte).
Como complemento se recomienda incluir fotografías donde aparezcan las lesiones
descriptas.
Si en alguna lesión se han llevado a cabo mediciones o ensayos, su resultado se
presentará de forma resumida con independencia de adjuntar en el futuro informe -en
el anexo correspondiente-, la documentación íntegra sobre las pruebas realizadas.
- Inspección de los elementos ocultos.
Es fundamental que también se inspeccione el estado constructivo de los elementos
estructurales ocultos, como son las vigas y losas que se encuentran disimulados sobre
falsos techos, especialmente aquellos elementos que pueden estar sometidos a
condiciones de mayor exposición por estar próximos a zonas húmedas, por
encontrarse empotrados en muros de fachada, o como las columnas y vigas forradas
por revestimientos en fachadas y/o medianeras.
- Identificación y descripción de los defectos.
Con independencia de que se detecten lesiones constructivas en el edificio objeto de
estudio, es necesario comprobar que cada uno de los sistemas en los que se divide la
edificación funciona correctamente.
Es importante diferenciar entre lesión, o fallo de un elemento que no es capaz de
responder a una exigencia, y defecto, que informa sobre una situación o disfunción de
un elemento que podrá provocar en el futuro una lesión. Es importante reseñar
aquellos aspectos que pueden suponer una merma de las condiciones de salubridad
o seguridad de utilización, no relacionadas con la estabilidad estructural.
El arquitecto debe tenerlos en cuenta en la evaluación global de la edificación.
- Caracterización de las lesiones.
En esta instancia se deberá describir y caracterizar detalladamente en los elementos
de registro, las lesiones halladas, los posibles procesos patológicos que involucran y las
condiciones de riesgo para la seguridad pública que pudieran implicar.
Esta etapa de trabajo es la que nutrirá de contenido el informe técnico que se
realizará a posteriori.
26
- PROCESOS PATOLÓGICOS: Mediciones y Ensayos.
En el proceso de inspección, además del reconocimiento organoléptico (que se
percibe con los sentidos) del elemento afectado, es necesaria, en muchos casos, la
realización de pruebas para la caracterización de la lesión.
A continuación se hace una breve descripción de las pruebas posibles a realizar,
diferenciando las pruebas básicas de las especiales, que lo son por requerir un
personal o instrumental especializado.
En el apartado Instrumentos de Medición y Ensayos se puede obtener mayor
información sobre la realización de los mismos, el instrumental necesario y los criterios o
valores de referencia para la interpretación de los resultados.
En los procesos patológicos de mayor frecuencia en nuestra región, se pueden
desarrollar las siguientes pruebas:
| GRIETAS Y FISURAS
PRUEBAS BÁSICAS:
- Dibujar su forma en planta y alzado.
- Medir la longitud y espesor (cinta y escala de fisuras) - Medir la profundidad (con
galgas).
- Medir el desplazamiento de los bordes (con regla) 3 medidas, en el inicio, centro y
final.
| HUMEDAD
PRUEBAS BÁSICAS:
- Dibujar la forma y medir las dimensiones principales
PRUEBAS ESPECIALES:
- Medida de los niveles de humedad interior (higrómetro) 3 medidas, en los extremos y
centro de la mancha.
| CORROSIÓN DE ARMADURAS EN H°A°
RECOMENDACIONES EN LA INSPECCIÓN:
- Estudio de la extensión.
- Comprobar (si es posible) la sección útil de armadura.
- Verificar el estado tensional del elemento estructural.
PRUEBAS BÁSICAS:
- Dibujar la extensión de la lesión.
- Medir (si es accesible) la pérdida de sección por corrosión (con calibre y cinta
métrica).
- Medir el nivel de la carbonatación o nivel de pH (con spray de fenolftaleína).
- Extraer muestra de hormigón para análisis químico.
- Medir los valores extremos (máximos y mínimos).
- Verificar el estado de los elementos restantes:
Inspección 1: mediciones en el elemento de mayor riesgo (luz y carga)
Inspección 2: 3 mediciones en una muestra estadística de los elementos.
27
ZONAS DE ESPECIAL OBSERVACIÓN:
La corrosión se manifiesta sobre todo en ambientes agresivos marinos, en locales
húmedos y poco ventilados (cámaras de forjados sanitarios), zonas próximas a
bajantes, baños, cocinas y bajo cubiertas
| DESPRENDIMIENTOS
RECOMENDACIONES DE LA INSPECCIÓN:
-Estudiar el carácter progresivo o no de la lesión.
-Verificar la presencia de elementos sueltos o que se puedan desprender
PRUEBAS BÁSICAS:
- Dibujar la forma del desprendimiento
- Medir (si es posible) las dimensiones máximas
- Verificar el estado de los revestimientos o elementos restantes mediante golpeo con
una barra metálica.
Realizar la prueba en elementos Superficiales: 1 prueba / 3 m2.
Lineales: 1 prueba / 3 ml.
PRUEBAS ESPECIALES:
- Seguimiento del grado de actividad (con testigos o fisurómetros)
|ASIENTO DIFERENCIADO
RECOMENDACIONES DE LA INSPECCIÓN:
- Verificar si las lesiones están estabilizadas
- Verificar las características y tipo de terreno
- Verificar si la estructura está afectada
- Verificar si existen elementos con riesgo de desprendimiento
PRUEBAS BÁSICAS:
Fisuras y grietas:
- Dibujar su forma en planta y alzado.
- Medir la longitud y espesor (cinta y escala de fisuras).
- Medir la profundidad (con galgas).
- Medir el desplazamiento de los bordes en 3 lugares: en el inicio, centro y final.
PRUEBAS ESPECIALES:
- Detección con ondas electromagnéticas (mediante georradar) de la presencia de
redes y oquedades en el terreno.
- Seguimiento del grado de actividad (con testigos o fisurómetros)
| DESPLOME – PERDIDA DE VERTICALIDAD
PRUEBAS BÁSICAS:
- Medir la pérdida de verticalidad en toda la altura del elemento (con plomada) 1
medida cada 3 m de longitud de muro desplomado.
NOTA: En aquellos casos que deba realizarse un seguimiento extendido en el tiempo
de los procesos patológicos de mayor peligrosidad, es necesario plantear una
Ampliación de Informe de 180 días para realizar el control requerido.
28
III REDACCIÓN DEL INFORME FINAL
En esta última instancia se formalizará la evaluación del estado constructivo del edificio en
un Informe Técnico, siguiendo los modelos que se le exijan al profesional que lo elabore o
que sean habituales en su forma de trabajo; o de acuerdo con los esquemas de
contenidos y organización propuesta en este dossier.
No se debe olvidar que la evaluación final de la edificación que se recoge en las
conclusiones del Informe será, en el mejor de los casos, una “foto fija” del estado de la
edificación en el momento en que se realiza la inspección.
Su contenido debiera estructurarse de la siguiente manera:
| INFORME DEL ESTADO DE LA EDIFICACIÓN
- Datos del Objeto de Estudio / Aproximación al Inmueble.
- Características edilicias.
- Descripción y evaluación de los procesos patológicos detectados.
- Conclusión y evaluación del estado edilicio.
- Recomendaciones de intervención.
- Nota de recepción por parte del comitente.
NOTA: El informe tiene por objeto la evaluación del estado general del edificio para dar cumplimiento con la Ordenanza Municipal N° 12.562 / Decreto Reglamentario 1745/02.
El mismo vincula como partes intervinientes al comitente y al profesional que lo elabora.
La carátula debe ser la provista por el municipio:
Carátula provista por el municipio para informes técnicos.
29
Para la redacción del informe final se deberá utilizar la información recopilada durante la
etapa previa y la inspección del edificio.
Es imprescindible que el informe incluya:
A) Datos del Objeto de Estudio / Aproximación al Inmueble
Nombre del Edificio.
Ubicación.
Datos de la parcela.
Superficie del terreno.
Data final del Obra.
Antigüedad.
Tipología.
Uso.
Estructuración de la Aproximación al Inmueble a modo de ejemplo; el uso de este formato en específico
no es requerido. El profesional interviniente podrá elegir el formato de su conveniencia.
30
B) Características Edilicias (esquema planta y corte)
Tipología arquitectónica
Planta tipo y secciones generales
Envolventes exteriores, descripción técnica y/o constructiva por cara y subsistema.
Estructuración del apartado Características Edilicias a modo de ejemplo; el uso de este formato en
específico no es requerido. El profesional interviniente podrá elegir el formato de su conveniencia.
C) Descripción y evaluación de los procesos patológicos detectados.
Para su organización se recomienda realizar, en el orden establecido por el Protocolo para
la Elaboración de Informes de Estado de Conservación de Fachadas, la descripción,
caracterización, estimación de las causas y consecuencias para cada proceso
patológico; con el fin de facilitar su seguimiento e interpretación.
En esta instancia se transcribirá toda la información obtenida durante el relevamiento y de
las pruebas (cateos/ensayos) efectuadas durante la inspección.
El lenguaje debe ser técnico pero comprensible por no profesionales, es recomendable
incorporar aclaraciones.
31
Se debe contemplar:
Para la identificación y descripción de la lesión detectada:
El elemento o recinto en el que se manifiesta.
Una referencia que facilite relacionarla con otras lesiones similares
La representación de la posición de la lesión en alzado.
Complementar con fotografías o esquemas gráficos, que deben realizarse con un
interés aclaratorio y como apoyo para la interpretación técnica.
Se recomienda insertar las imágenes que sean necesarias en el mismo texto al que hacen
referencia.
Si sobre alguna lesión se han realizado mediciones o ensayos, su resultado se puede
presentar de forma resumida con independencia de adjuntar, en otro anexo
correspondiente, la documentación íntegra sobre las pruebas realizadas.
Para la evaluación de las posibles causas y consecuencias de las lesiones:
Se refleja el resultado del análisis de lesiones, enumerando y justificando las posibles causas
de las mismas, de acuerdo a los criterios establecido por el Protocolo para la Elaboración
de Informes de Estado de Conservación de Fachadas.
A partir del conocimiento de cada lesión y sus causas, se reflejarán las posibles
consecuencias o riesgos que presenta con respecto a la seguridad y salubridad, tanto en
el elemento lesionado como en el sistema al que pertenece y en la edificación en su
conjunto.
D) Conclusión y evaluación del estado edilicio.
En esta instancia final del informe se debe obtener una visión completa del estado del
edificio y, de forma resumida, de las lesiones que presenta, sus causas y consecuencias;
contemplando:
Evaluación o conclusiones sobre el estado de la edificación.
Condiciones obligadas para urgencia en el tiempo de la evaluación
Propuesta de medidas de seguridad y protección, prescripción de otros estudios
Como complemento a esta evaluación, y con el fin de facilitar su aplicación
disponiendo de una visión rápida y abreviada, es conveniente incorporar un “cuadro
resumen” en el que se refleje el estado de cada sector del edificio.
Sectores
Fachada frente
Contrafrente
Medianeras Expuestas
Patio Aire Luz
Terraza
Componentes
EnvolventeAcabados
Soporte
Cerramiento Ciego
Cerramiento Traslucido
Vanos
Balcones
Elementos Adosados
Cartelería
Ornamentos
Remate
Estructura Portante Muros portantes
Columnas
Tabiques
Vigas
Losas
Voladizos
Vereda
AzoteaTerraza
Sala de Maquinas
Tanque de Reserva
Elementos adosados
Gabinetes
Relevamientos patológicos
Estado
Procesos patológicos- Lesiones
- Causas
Recomendaciones
32
Estado 1 Bueno sin necesidad de reparación
Estado 2 Regular de mantenimiento con reparaciones menores sin patologías
34
E) Recomendaciones de intervención.
- Establecer prioridades de intervención
El profesional deberá:
- Indicar aquellas medidas de seguridad y/o protección así como la prescripción de
estudios, trabajos complementarios o proyectos de reparación que se consideren
necesarios, de acuerdo con la evaluación del estado de la edificación.
- Prever, de ser necesario, el desalojo de personas o la acotación de zonas con
limitaciones de uso.
- Volcar de acuerdo al relevamiento, cateos y/o estudios; las recomendaciones para la
reparación del bien; si dichas tareas se realizarán por etapas, puede establecer un orden
de prioridades determinando cuales son los sectores o fachadas que acorde a su estado
requieren rápida intervención.
- Propuesta de intervención
Es aquella que explicita los aspectos técnicos de la intervención edilicia que el profesional
interviniente considera necesario para el estado de conservación de fachadas detectado. Ejemplo de tareas a ejecutar • Hidrolavado.
• Localización y desprendimiento de partes flojas, fisuras y/o elementos dañados, sellado.
• Tratamiento de hierros
• Albañilería
• Pintura
• Carpintería y barandas
• Pintura de elementos metálicos
F) Hoja Final con nota de recepción por parte del comitente.
Esta hoja debe ser FIRMADA por el comitente; en la misma manifiesta el conocimiento de
la información que contiene el Informe Técnico.
35
IV PRESENTACIÓN DEL INFORME TÉCNICO
A continuación se detalla la documentación requerida para la presentación del informe
en sus diferentes instancias:
- Ante Colegio de Arquitectos
- Contrato Profesional (la cantidad de copias requeridas por el CAPBA IX).
- Planilla de Previsado.
- Cálculo de Superficie (para cálculo de Honorarios, con silueta de superficies).
- 4 copias del Informe Técnico (2 en color/ 2 en blanco y negro).
- Ante Municipalidad
- 1 Contrato original visado por el CAPBA IX.
- Carátula de presentación de Informe Técnico Ord. 12562.
- Informe Técnico visado por el CAPBA IX.
- Acta de designación del Administrador o título de propiedad.
- Ante Comitente
- 1 copia del Contrato Profesional.
- Informe Técnico visado y con sello de recepción o mesa de entrada del CAPBA IX.