colliers nederlandse kantorenmarkt 2013

Overzicht

Amsterdam | Den Haag | Eindhoven | Rotterdam | Utrecht

Nederland | Kantorenmarkt | 2013

• In 2013 is de opname van kantoorruimte in Nederland opnieuw gedaald. Deze dalende trend is nu al zes jaar gaande. Desondanks lijkt het aanbod zich te stabiliseren rond 7,2 miljoen m².

• De opname van kantoorruimte in Amsterdam is in 2013 tegenvallend verlopen, sinds 2009 was de opname niet zo laag als afgelopen jaar. Ondanks beperkte nieuwbouw en transformaties is het aanbod in de regio licht gestegen.

• De regio Den Haag kende in 2013 de hoogste opname sinds 2007. De grootste transactie van Nederland vond hier onder andere plaats. Door het hoge opnamevolume is er ook een lichte daling van het aanbod te zien.

• De opname van kantoorruimte in Eindhoven is in 2013 voor het tweede jaar op rij gedaald. ASML was verantwoordelijk voor een kwart van de opname. Het aanbod is in 2013 redelijk stabiel gebleven.

• Rotterdam kende in 2013 de laagste kantoorruimteopname van de laatste zes jaar, daarnaast blijft het aanbod gestaag oplopen. Dit is in 2013 mede veroorzaakt door de inkrimping van Nationale Nederlanden.

• Zowel de opname als het aanbod zijn in 2013 redelijk stabiel gebleven in Utrecht. De komst van een WTC in het voormalig Capgemini kantoor is één van de belangrijkste ontwikkelingen van afgelopen jaar geweest.

Bron: Colliers International

Aanbod 2013

Opname 2013

0 100.000 200.000 300.000 400.000

Amsterdam

Den Haag

Eindhoven

Rotterdam

Utrecht

2013

2012

0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000

Amsterdam

Den Haag

Eindhoven

Rotterdam

Utrecht

2013

2012

Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International2

Nederland BBP, inflatie en lange rente

Bron: Colliers International/CPB

Werkloosheid

Bron: Colliers International/CPB

Opname en aanbod Nederland 2008-2013

Source: Colliers International

-5,00%-4,00%-3,00%-2,00%-1,00%0,00%1,00%2,00%3,00%4,00%5,00%

BBP Inflatie Lange rente

0,00%1,00%2,00%3,00%4,00%5,00%6,00%7,00%8,00%

0100200300400500600700

Absoluut %

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Opname Aanbod Opname/aanbod ratio

X 1.000

De Nederlandse markt voor kantoorruimte heeft in 2013 niet kunnen profiteren van het licht verbeterde economische sentiment. Het jaar begon weliswaar moeilijk met problemen in de Eurozone, maar in het derde kwartaal kwam de economie na vier kwartalen krimp uit de recessie. De verwachting is dat het jaar 2014 licht economische groei zal brengen. Ondanks deze positieve ontwikkelingen stijgt de werkloosheid nog steeds door in Nederland. Totaal is het aantal mensen zonder baan meer dan verdubbeld ten opzichte van het begin van de crisis.

De opname bleef in 2013 steken op circa 1 miljoen m², lager dan in 2012 toen er nog 1,1 miljoen m² opgenomen werd. Het aantal transacties van boven de 10.000 m² was op de vingers van één hand te tellen. Daarnaast is er bij verplaatsing en contractverlenging bij de meeste grote eindgebruikers sprake van inkrimping van het aantal in gebruik zijnde meters waardoor de netto opname negatief is.

Het is al het 6e opeenvolgende jaar dat de opname daalt in Nederland. Vooral in de steden Amsterdam en Rotterdam viel de opname in 2013 tegen, terwijl Den Haag in 2013 goed presteerde met een flink hogere opname. Bijna 60% van de totale opname vond plaats in de agglomeraties van de vijf grote steden. Andere gebieden met veel activiteit waren Almere, Amersfoort, Arnhem en Den Bosch. Slechts 10% van de transacties betreft een koop voor eigen gebruik.

Het aanbod lijkt zich te stabiliseren rond het niveau van 7,2 miljoen m² waar het al een aantal jaar staat. Door het beperkte aantal nieuwbouwprojecten en het transformeren van diverse kantoorpanden stijgt het aanbod niet verder. Echter staan er nog veel panden in aanbod waarvoor transformatie geen oplossing is, de ligging van de panden is hierbij vaak cruciaal. Daarnaast krimpen veel grote bedrijven nog steeds in of gaan efficiënter om met hun huisvesting waardoor het aanbod niet daalt.


De opname van kantoorruimte in Amsterdam is in 2013 met circa 255.000 m² tegenvallend verlopen. Dit is 20% lager dan in 2012. Sinds 2009 was de opname niet zo laag in de regio. Opname door grote eindgebruikers ontbrak, de grootste transactie kwam van bedrijfsverzamelconcept Spaces.

Vooral in Amsterdam Zuidoost, in 2012 nog goed voor bijna 100.000 m², viel de opname tegen. De meeste kantoorpanden rond station Bijlmer ArenA zijn al gevuld, het contrast is echter groot met het zuidelijk stuk van Zuidoost waar weinig beweging is en er nog steeds veel in aanbod staat. Meer activiteit was er in 2013 op de Zuidas, waar de nieuwbouwontwikkelingen Beethovenpark en 400 Beethoven van start gingen, en in het centrum dat in

2013 de goede lijn van 2012 kon doorzetten.

Het aanbod is in 2013 ondanks de beperkte nieuwbouw en transformaties, licht gestegen. Met name in Zuidoost was er meer aanbod. De opname blijft te laag om het aanbod verder te doen dalen. De verwachting is dat het aanbod verder zal stijgen, veel grote kantoorgebruikers zitten momenteel te ruim in hun huisvesting vanwege zowel de economische omstandigheden als efficiëntere manieren van werken. Bij contractverlenging nemen partijen in veel gevallen minder ruimte op dan ze voorheen in gebruik hadden. Daarnaast hebben diverse juridische of zakelijke adviesbureaus al kantoorruimte in de (onder)verhuur staan.

Opname Amsterdam 2008-2013 (m²)


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Overig

Zuidoost

Zuidas

West

Haarlemmermeer

Centrum

Opname naar sector 2013

36%

17%16%

8%

7%

7%5% 4%

Business & other services

Production & construction

TMT

Other

Public services

Financial services

Transport &communicationsWholesale & retail trade,hotel & catering

Aanbod Amsterdam 2012-2013 (m²)

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

Overig

Zuidoost

Zuidas

West

Haarlemmermeer

Centrum

Huurprijzen per deelgebied

€ 360

€ 295

€ 365

€195 €220

€ 195 € 155

€ 95 €100 €90

€ 300

€ 220

€ 160 €150 €150

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

Hoog Laag Gemiddeld

Amsterdam: Transacties grote bedrijven blijven uit


In de regio Den Haag heeft er in 2013 de hoogste opname van kantoorruimte plaatsgevonden sinds 2007, in totaal werd er circa 130.000 m² opgenomen. Met de transactie van 18.000 m² kantoorruimte door ingenieursbureau CB&I in het Beatrixkwartier vond tevens de grootste transactie in Nederland plaats in Den Haag. Naast het Beatrixkwartier was het centrum van Den Haag een gebied met veel activiteit, hier vonden diverse transacties van semipublieke organisaties plaats. Voorbeelden zijn de Universiteit Leiden en TNO die nabij het Centraal Station grote metrages opnamen.

Het aanbod in Den Haag is licht gedaald in 2013, met name in het Beatrixkwartier daalde het aanbod in 2013 dankzij diverse transacties, zoals de eerder besproken transactie van CB&I. In het Haagse centrum daarentegen steeg het aanbod, diverse panden die voorheen in gebruik waren door overheidsonderdelen kwamen hier in aanbod. De verwachting is dat dit slechts een voorbode is van een verdere aanbodstijging, de Rijksoverheid kondigde in 2013 aan nog meer kantoorruimte af te gaan stoten bij de grote reorganisatie. Veel aanbod is ook te vinden in Rijswijk waar op bedrijventerrein Plaspoelpolder een groot aantal leegstaande panden te vinden is.

Opname Den Haag 2008-2013 (m²)



Aanbod Den Haag 2012-2013 (m²)


0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Overig

Rijswijk

Laakhaven

Centrum/CS

Binckhorst

Beatrixkwartier

35%

21%

18%

10%

6%5% 5%

Public services


TMT


Other

Financial services

Transport &communications

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

Overig

Rijswijk

Laakhaven

Centrum/CS

Binckhorst

Beatrixkwartier

€ 200 € 225

€ 175 €150

€ 125 € 125 € 125

€70

€ 180 € 170 € 145

€110

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

Hoog Laag Gemiddeld

Den Haag: Hoogste opname in jaren


Het jaar 2013 is een mager jaar gebleken voor de kantoorruimtemarkt in Eindhoven, het opnameniveau is voor het tweede jaar op rij gedaald. Grote drijver in de markt is ASML dat in de afgelopen jaren een flinke groei doormaakt. Deze groei is ook terug te zien in de opname van kantoorruimte. Nadat ze in 2012 al ruim 6.600 m² kantoorruimte hadden opgenomen op de High Tech Campus, hebben ze er in 2013 nog eens ruim 10.000 m² bij gehuurd op twee locaties in Eindhoven en Veldhoven. Hiermee is ASML verantwoordelijk voor een kwart van de opname in de regio Eindhoven in 2013. Dit heeft een positief effect op de kantoorruimtemarkt van Eindhoven doordat dergelijke technologische bedrijven vaak veel gerelateerde bedrijvigheid aantrekt. De opname van kantoorruimte door ASML is veelal van tijdelijke aard gezien de

bouw van kantoorgebouwen op de eigen campus in Veldhoven. De sterke afhankelijkheid van slechts enkele grote bedrijven kan echter ook een bedreiging voor de kantorenmarkt in de regio Eindhoven zijn, zoals eerder te zien is geweest met de terugtrekkende beweging van Philips.

Aan de aanbodzijde valt op dat er in het centrum van Eindhoven meer kantoren beschikbaar komen, mede door het vertrek van Philips aan de Mathildelaan, de verhuizing van de gemeente Eindhoven en de samenvoeging van drie locaties door Woonbedrijf. Deze samenvoeging leverde tevens de grootste transactie van 2013 op.

Opname Eindhoven 2008-2013 (m²)


Aanbod Eindhoven 2012-2013 (m²)


0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Overig

Zuid en Oost

West

Noord

Centrum

34%

29%

22%

8%6% 1%

TMT


Public services

Other


Wholesale & retail trade,hotel & catering

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

Overig

Zuid en Oost

West

Noord

Centrum

€175

€140 € 135 € 125

€95 €85

€ 75 € 80

€140 €120

€ 110 € 100

€0 €20 €40 €60 €80

€100 €120 €140 €160 €180 €200

Hoog Laag Gemiddeld

Eindhoven: ASML houdt opname op peil


De kantorenmarkt van Rotterdam heeft in 2013 nog geen tekenen van herstel laten zien, het opnameniveau is in de afgelopen zes jaar niet lager geweest dan in 2013. Het valt hierbij op dat de krimp van het opnameniveau zich voornamelijk afspeelt buiten het centrum van Rotterdam.

De opname concentreert zich grotendeels in het centrum. In 2008 vond nog slechts 32% van de opname hier plaats, sindsdien is dit percentage elk jaar opgelopen tot 60% van de totale opname in 2013. Desondanks heeft ook het centrum te lijden onder de sterk verminderde vraag naar kantoorruimte: Het afgelopen jaar was voor het centrum van Rotterdam het slechtste van de voorgaande zes jaren.

Ondanks de claim van de gemeente Rotterdam dat er in anderhalf jaar tijd 150.000 m² kantoorruimte is getransformeerd, is het aanbod kantoorruimte gestaag opgelopen. Dit is ook terug te zien in het centrum van Rotterdam waar het aanbod momenteel meer dan 400.000 m² bedraagt. In 2013 is er alleen al ruim 40.000 m² bijgekomen in Delftse Poort doordat Nationale Nederlanden gaat inkrimpen. Hiermee is het na het voormalig KPMG kantoor in Amstelveen het grootste kantoorgebouw in aanbod in Nederland. Inkrimping is in Rotterdam niet alleen te zien bij private partijen, ook de gemeente Rotterdam krimpt in. De gemeente heeft 40.000 m² in het in 2013 opgeleverde gebouw De Rotterdam gehuurd en laat 63.000 m² achter in de Marconitorens in Rotterdam West.

Opname Rotterdam 2008-2013 (m²)


Aanbod Rotterdam 2012-2013 (m²)


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Overig

Zuid

Oost

Centrum

Capelle aan denIJssel

36%

18%15%

9%

9%

8%5%



TMT

Other

Financial services

Public services

Transport & communications

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

Overig

Zuid

Oost

Centrum

Capelle aan den Ijssel

€ 235

€ 185

€ 225

€ 160

€ 90 € 115

€ 90 € 80

€ 150 € 145 € 140 € 120

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

Hoog Laag Gemiddeld

Rotterdam: Centrum steeds belangrijker


Utrecht kende met een opname van ruim 92.000 m² een redelijk jaar. Hiermee was de opname slechts een fractie lager dan in 2012. De opname in Utrecht is in 2013 redelijk gelijkmatig verdeeld over de verschillende deelgebieden. Alleen in Nieuwegein is er beduidend minder kantoorruimte opgenomen dan in de andere deelgebieden. Met een opname-aanbodratio van slechts 4% doet deze randgemeente het een stuk slechter dan bijvoorbeeld Rijnsweerd-De Uithof, hier bedraagt de opname-aanbodratio circa 44%. Een belangrijke ontwikkeling op de Utrechtse kantorenmarkt in 2013 was de komst van een WTC in het voormalig kantoorgebouw van Capgemini. Medio 2013 stond hier nog circa 33.000 m² kantoorruimte in

aanbod, in het tweede halfjaar hebben er meerdere transacties op deze locatie plaatsgevonden met een totaal metrage van bijna 10.000 m².

Deze ontwikkeling op Papendorp heeft er mede toe geleid dat er ultimo 2013 een daling van het aanbod te zien is in de gehele regio ten opzichte van medio 2013. Tevens daalt het aanbod in Nieuwegein al twee jaar op rij, de daling bedraagt maar liefst 28%. Desondanks blijft Nieuwegein een zorgenkindje voor de Utrechtse kantorenmarkt. Bijna een kwart van het totale aanbod van de regio Utrecht bevindt zich namelijk nog steeds in Nieuwegein.

Opname Utrecht 2008-2013 (m²)


Aanbod Utrecht 2012-2013 (m²)


0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Overig

Rijnsweerd / DeUithof

Papendorp

Nieuwegein

Kanaleneiland

Centrum /Stationsgebeid

39%

18%

14%

13%

10%6% Public services

TMT

Business & otherservices

Financial services

Production &construction

Wholesale & retailtrade, hotel &catering

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000Overig

Rijnsweerd / DeUithof

Papendorp

Nieuwegein

Kanaleneiland

Centrum /Stationsgebied

€ 210 € 185 € 190

€ 175

€ 140 € 130 € 130 € 125 € 100

€ 85

€ 175 € 165 € 160 € 145

€ 115

€ 0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

Hoog Laag Gemiddeld

Utrecht: WTC aanjager opname


GROOTSTE TRANSACTIES PER STAD

DEELGEBIED GEBOUWNAAM ADRES M² HUURDER

AMSTERDAM

Centrum Prins en Keizer Vijzelstraat 66-80 12.100 Spaces

Zuidas 400 Beethovenstraat Beethovenstraat 10.000 NautaDutilh

West Teleport Basisweg 10 7.000 Alliander

DEN HAAG

Beatrixkwartier Haagse Poort Prinses Beatrixlaan 35 18.000 CB&I

Centrum/CS Voormalig Ministerie Schedeldoekshaven 12.500 Universiteit Leiden

Centrum/CS New Babylon Bezuidenhoutseweg 57 9.700 TNO

EINDHOVEN

Centrum De Nieuwe Wal Wal 2 7.200 Woonbedrijf

Zuid en Oost HTC 61 High Tech Campus 61 6.700 ASML

Veldhoven Beukendael De Run 1120-1150 3.600 ASML

ROTTERDAM

Centrum Gebouw Weena Weena-Zuid 4.500 UPC

Centrum Botersloothof 23-27 3.000 Luzac College

Centrum Westerlaantoren Westerlaan 10 2.600 Vopak

UTRECHT

Rijnsweerd/De Uithof Archiparc Daltonlaan 200-300 13.000 Hogeschool Utrecht

Papendorp WTC Papendorp Papendorpseweg 100 6.800 Unit4

Centrum/Stationsgebied Stadskantoor Stadsplateau 1 6.300 Ministerie van VWS

Research & Forecast Report | Quarter 2013 | Office | Colliers International9

OnderzoeksverantwoordingDeze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via [email protected].

DefinitiesRegioindelingDe regio’s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld:

- De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer.

- De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg.

- De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel.

- De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel.- De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein.

AanbodDe op de vrije markt aangeboden kantoorruimte vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen.

OpnameKantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease back-transacties.

HuurprijsBandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.

Opname-aanbodratioHet percentage van het aanbod dat opgenomen is in een bepaalde periode.

Lange renteDe kapitaalmarktrente die geldt voor 10-jaars Nederlandse (staats)leningen.

WerkloosheidVolgens de internationale (ILO) definitie.

About Colliers InternationalColliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 13,500 professionals operating out of more than 482 offices in 62 countries. A subsidiary of FirstServiceCorporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world.

colliers.com

Copyright © 2013 Colliers International.

The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

$2billion inannual revenue

1.12billion square feetunder management

13,500professionals and staff

482 offices in62 countries on6 continentsUnited States: 140Canada: 42Latin America: 20Asia Pacific: 195EMEA: 85

Amsterdam:

Buitenveldertselaan 51082 VA Amsterdam

TEL +31 (0)20 540 55 55EMAIL [email protected]

10

Eindhoven:

Dillenburgstraat 25-095652 AM Eindhoven

TEL +31 (0)40 212 11 10EMAIL [email protected]

Rotterdam:

Westersingel 943015 LC Rotterdam

TEL +31 (0)10 511 99 55 EMAIL [email protected]

Rotterdam REMS:

Bahialaan 4003065 WC Rotterdam

TEL +31 (0)10 412 18 15 EMAIL [email protected]

colliers nederlandse kantorenmarkt 2013

Documents