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COMMERCIALMARKET REPORT

∙ Retail ∙ Apartment type-factory ∙ Officetel ∙ Office ∙ Auction ∙ Index ∙

Research Center

Feb.2017

4st Quarter 2016 / V.34

CONTENTSCONTENTS

부동산114 Research CenterCommercial Market Report

03

04

19

27

36

42

44

COMMERCIAL MARKET REPORT

4st Quarter 2016

요 약 Summary

상 가 Retail

지식산업센터 Apartment type-factory

오 피 스 텔 Officetel

오 피 스 Office

경 매 Auction

지 수 Index

Commercial Market Report | 부동산114 Research Center3

COMMERCIAL MARKET REPORT

요 약 Summary

상가- 2016년 4분기 서울 소재 상가 평균 임대료는 전분기와 비슷한 3.37만원/㎡으로 집계됐음. 소비심리 위

축으로 자영업 매출이 감소하며 서울 주요 상권 상가시장은 전반적으로 조용한 분위기임.- 내수침체로 인한 매출 감소로 임대료를 감당하지 못한 세입자들이 저렴한 매물을 내놓으며 국지적으

로 임대료 하향조짐이 나타났음. 그와 동시에 유동인구가 꾸준한 상권의 경우 높은 임대료의 매물이출시되면서 전체 임대료 수준은 전분기와 비교해 큰 변동이 없는 것으로 나타남.

지식산업센터- 서울 소재 지식산업센터 임대료는 3.76만원/3.3㎡으로 집계되며 전분기대비 1.1% 상승했음. 전반적으

로 큰 변동없이 꾸준히 거래가 이뤄지고 있음.- 매매가격은 3.3㎡당 725만원으로 전분기대비 3.8% 상승했음. 신축 지식산업센터 매물이 출시되면서 대

부분의 권역의 평균 매매가격이 상승했음. 수익형 부동산에 대한 수요자들의 인기가 높아지며 신규 분양 문의가 증가하는 모습임.

경매- 2016년 4분기 상업용부동산 경매건수는 4,082건으로 전분기(4,435건)대비 8.0%, 전체 매각건수는

1,155건으로 15.8% 감소했음. 평균낙찰률은 전분기(31%)에 비해 소폭 낮은 28%로 집계됐음.- 매각가율은 73.2%로 3분기째 상승세를 유지함. 수익형부동산에 대한 꾸준한 관심이 지속되고 있지만

2017년 소비경제에 따라 시장 분위기는 달라질 전망임.

오피스- 서울 오피스 공실률는 9.4%로 전분기와 비슷한 수준을 보임. GBD 공실이 감소한 한편 YBD 공실이 증

가하면서 서울 전체 공실률은 변동없이 보합을 나타냄.- 임대료는 20.4천원/㎡으로 전분기와 동일했음. 권역별로는 CBD권역 임대료가 0.5% 상승했음. 규모별

로는 중소형이 0.1% 하락했고, 대형이 0.4% 상승했음.

오피스텔- 금리 인상, 부동산 규제 등의 영향으로 전반적인 부동산 시장이 침체 양상을 보였지만, 2016년 4분기

오피스텔 시장은 수익형 부동산에 대한 수요자들의 관심이 지속되며 상승세가 이어짐. 다만, 매매가격상승에 비해 임대료 수준은 정체되어 임대수익률은 하락함.

- 4분기 전국 2만3,326실의 오피스텔이 분양되며 전분기대비(15,449실) 50.98% 증가함. 2017년은 신규택지지정 중단 및 공급과잉 부담 등으로 분양이 다소 주춤할 것으로 전망됨.

Commercial Market Report | 부동산114 Research Center

자료: 부동산114 리서치센터

1.1 강남권역

상 가 Retail

▌주요이슈: 유동인구 감소, 강남 주요 상권 임대료 하락

▮ 강남권역 환산임대료 추이(1층,만원/㎡)

▪ 강남권역은 ▼강남(-6.1%) ▼압구정(-1.4%) ▼신사(-1.4%)가 하락했고 △삼성역(3.4%)이상승했음. 강남은 캐릭터샵과 유명 요식업종을 찾는 수요가 줄면서 유동인구가 감소했음.대로변에 위치한 의류 및 화장품 매장들 또한 전반적으로 조용함. 압구정과 신사는 중국인관광객 감소 영향으로 최근 분위기가 한적함. 한편 삼성역은 탄탄한 상주수요가 상권을 지지하고 있어 큰 부침 없이 안정적인 모습을 유지했음.

▪ 3.3㎡당 점포 매매가격은 강남이 3,854만원으로 전분기대비 5.4%, 서초가 4,512만원으로8.3% 가량 상승했음. 신사동 가로수길, 압구정 등을 중심으로 높은 가격에 매물이 출시되지만 호가가 높아 거래는 활발하지 않았음. 서초는 방배동, 서초동 일대 중심으로 매매가격이 상승했음.

▪ 최근 강남 주요 상권이 위축된 모습을 보이고 있음. 삼성타운 이전과 유동인구 감소로 강남역 상권이 예전같지 않고 관광객 수요가 동대문, 종로 등으로 분산되며 신사동 가로수길,압구정 일대의 상권 위축 양상을 보임. 그 동안 올랐던 임대료가 진정국면에 접어들 것으로 예상됨.

4

단위: 만원/㎡, 변동률기준: 전분기대비

*계약면적(전용+공용)기준

▮ 강남권역 상가 매매가격 추이(1층,만원/3.3㎡)

구분 강남역 삼성역 신사역 압구정 교대역 양재역

월 임대료4.35

(-6.1%)3.83

(3.4%)5.14

(-1.4%)4.91

(-1.4%)4.18

(7.6%)3.49

(-5.6%)

보증금 59.73 61.32 84.23 82.54 68.80 64.30

환산임대료변동률

-6.8% 2.5% -2.1% 2.1% 7.9% -4.0%

4.96

4.34

3.96

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

강남 서초 서울

3,854

4,512

2,912

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016




1.1 강남권역

상 가 Retail

5

▮ 강남권역 주요 상권 환산임대료(1층,만원/㎡)

▮ 강남권역 상가 층별 매매가(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▮ 강남권역 상가 임대수익률(1층,%)

4.94

4.44

5.98 5.73

4.87

4.13

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

강남역 삼성역 신사역 압구정 교대역 양재역

2016Q3 2016Q4

4.68%

3.44%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

5.50%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

강남 서초

4.68%

3.44%

4.92%

-0.25%p

-0.08%p

0.27%p

-0.50%

-0.25%

0.00%

0.25%

0.50%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%


2016Q3 2016Q4 변동치

2,465

1,994 1,941

1,634

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

2,200

2,400

2,600

2F B1 2F B1

강남 서초

2016Q3 2016Q4



1.2 도심권역

상 가 Retail

▌주요이슈: 촛불시위 영향, 광화문 일대 유동인구 급증

▮ 도심권역 환산임대료 추이(1층,만원/㎡)

▪ 도심권역은 △종로5가(1.9%) △광화문(1.4%) ▼종로3가(-2.9%) ▼종각(-8.3%) 순으로 임대료가 변동했음. 김영란법 영향으로 광화문일대 오피스 상권위축을 예상했지만 촛불시위로인한 폭발적인 유동인구 증가로 매출 감소는 상쇄되는 분위기임. 촛불시위영향으로 동선이 차단된 인사동, 안국역 일대 상권의 경우 관광객 등 유동인구가 감소하는 모습을 보이기도 했음. 종각역 일대는 유동인구는 꾸준하지만 임대료 수준을 감당하지 못하는 임차인이 증가하며 공실 해소가 어려웠음. 한편 충무로 상권은 당분기 이면상권 내 저렴한 매물출시로 임대료 하락폭이 컸음.

▪ 종로구의 3.3㎡당 점포 매매가격은 4,636만원, 중구는 3,405만원으로 전분기대비 15.9%,4.3% 씩 상승했음. 매물 출시 자체가 적은 가운데 간혹 출시되는 매물이 높은 가격대에서출시되며 매매가격 수준 상승에 영향을 줬음.

▪ 4분기 촛불시위 영향으로 광화문 일대 김영란법 영향력이 상쇄됐지만 정국혼란이 마무리된 후 경기침체, 매출감소 등이 지속된다면 임대료의 조정도 예상해 볼 수 있음.

6

▮ 도심권역 상가 매매가격 추이(1층,만원/3.3㎡)



4,636

3,405

2,912

1,500

2,500

3,500

4,500

5,500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

종로 중구 서울

구분 광화문 종각역 종로3가 종로5가 충무로

월 임대료3.97

(1.4%)4.26

(-8.3%)3.43

(-2.9%)2.42

(1.9%)3.82

(-20.4%)

보증금 76.51 98.89 74.45 40.90 54.37


7.0% -3.1% -3.4% 9.3% -21.0%

5.00

5.57

3.96

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016




1.2 도심권역

상 가 Retail

7

▮ 도심권역 주요 상권 환산임대료(1층,만원/㎡)

▮ 도심권역 상가 층별 매매가(만원/3.3㎡)

▮ 도심권역 상가 수익률 추이(1층, %)

▮ 도심권역 상가 임대수익률(1층, %)

2,650

761

1,228 945

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

2F B1 2F B1

종로 중구

2016Q3 2016Q4

3.84%

6.84%

4.92%0.31%p

0.62%p

0.27%p

0.00%

0.10%

0.20%

0.30%

0.40%

0.50%

0.60%

0.70%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

종로 중구 서울2016Q3 2016Q4 변동치

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


4.73

5.25

4.17

2.83

4.37

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

광화문 종각역 종로3가 종로5가 충무로

2016Q3 2016Q4



1.3 신촌권역

상 가 Retail

▌주요이슈: 마포구, 서대문구 상가 매매가격 상승, 거래는 ‘조용＇

▮ 신촌권역 환산임대료 추이(1층,만원/㎡)

▪ 신촌 마포권역은 3분기 연속 강세를 이어갔던 상암DMC상권의 임대료가 하향 조정되면서임대료 하락폭이 컸음. 한편 이화여대와 신촌 상권은 보증금 비율이 높아지며 환산임대료변동폭이 컸음. 임대료를 낮추고 보증금을 올려 매물을 내놓은 사례가 일부 존재했음. 홍대는 임대료가 치솟으며 급매물을 내놓는 세입자 또한 증가하고 있음. 상수, 연남동도 이제는저렴한 수준이 아니라서 세입자가 설 입지 또한 좁아지는 모습임.

▪ 신촌권역 내 3.3㎡당 점포 매매가격은 마포구가 3,467만원, 서대문구가 2,533만원으로 전분기대비 12.8%, 8.3% 상승했음. 대학교 일대 주요 상권이 위치해있어 매매호가는 높아지지만 거래는 조용한 편임. 일부 투자자의 경우 리모델링을 목적의 문의사례가 나타남.

▪ 이화여대상권은 골목디자인 개선 및 창업점포 조성 등 패션문화상권으로서의 재탄생을 위해 노력 중임. 아직 유동인구가 많지 않지만 다방면에서의 상권 활력 개선이 진행되며 이대 상권 부활을 기대하는 분위기임. 홍대 상권은 서브컬쳐의 확산은 눈에 띄는 대목임. 캐릭터, 애니메이션, 피규어 등 홍대 상권 내 관련 점포들이 늘어나며 수요자들의 관심이 집중되고 있음.

8

▮ 신촌권역 상가 매매가격 추이(1층,만원/3.3㎡)



구분 마포 홍대 합정 상암 DMC 신촌 이대

월 임대료4.02

(-3.3%)3.60

(-2.1%) 3.68

(-7.1%) 4.33

(-13.1%)3.21

(2.0%)3.30

(4.2%)

보증금 71.82 58.58 59.26 78.17 76.80 78.47


-3.2% -1.2% -6.6% -13.8% 7.5% 7.3%

4.01

3.34 3.96

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

마포 서대문 서울3,467

2,533

2,912

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

마포 서대문 서울



1.3 신촌권역

상 가 Retail

9

▮ 신촌권역 주요 상권 환산임대료(1층, 만원/㎡)

▮ 신촌권역 상가 층별 매매가(만원/3.3㎡)

▮ 신촌권역 상가 수익률 추이(1층, %)

▮ 신촌권역 상가 임대수익률(1층,%)

4.74

3.97 4.24 4.18 4.28

5.11

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

마포 신촌 홍대

2016Q3 2016Q4

4.15%

4.62% 4.92%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

5.50%

6.00%

6.50%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


1,579

507 444

677

-

500

1,000

1,500

2,000

2F B1 2F B1

마포 서대문

2016Q3 2016Q4

4.15%

4.62% 4.92%

-0.76%p

-0.45%p

0.27%p

-1.00%

-0.80%

-0.60%

-0.40%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

5.50%


2016Q3 2016Q4 변동치



1.4 영등포권역

상 가 Retail

▌주요이슈: 경기침체 지속된다면 오피스 상권의 점포 임대료 하락 전망

▮ 영등포권역 환산임대료 추이(1층,만원/㎡)

▪ 영등포권역은 ▼영등포역(-14.6%) ▼영등포시장역(-10.7%) ▼당산(-9.8%) ▼여의도역(-7.4%) 등 순으로 하락했음. 영등포역과 영등포시장역 상권은 ㎡당 3만원 미만대로 매물이출시되며 임대료 하락에 영향을 줬음. 여의도역 상권은 대형점포 매물 출시로 당분기 임대료 수준이 소폭 하락했음. 김영란법 시행 이후 한정식, 일식당 등 대형 점포 매물이 증가하는 모습이지만 아직 임대료가 하락하진 않았고 권리금 선에서 임대조건이 조정되는 분위기임.

▪ 영등포구 일대 3.3㎡당 점포 매매가격은 3,572만원으로 8.0% 하락하며 5분기 동안의 가격상승세를 마감했음. 김영란법 영향으로 상가시장 전반적인 분위기가 위축돼 있는 가운데도림동 일대 3.3㎡당 1,500만원 대의 저가 매물이 출시됐음.

▪ 김영란법 영향으로 인한 임대료 하락이 가시화되지 않았지만 권리금 수준이 20~30%가량 하락조정되는 등 임대조건에 변화가 감지되고 있음. 소비경제 위축이 지속된다면대형점포 매물 증가, 임대료 하락을 피하기는 어려워보임.

10

▮ 영등포권역 상가 매매가격 추이(1층,만원/3.3㎡)



3.82

3.96

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

영등포 서울

3,572

2,912

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

영등포 서울

구분 여의도 영등포구청 영등포시장 영등포 당산

월 임대료4.32

(-7.4%)2.03

(-10.0%)2.33

(-10.7%)3.18

(-14.6%)3.62

(-9.8%)

보증금 65.72 32.52 34.05 52.63 65.18


-6.9% -9.3% -12.9% -15.4% -9.4%



1.4 영등포권역

상 가 Retail

11

▮ 영등포권역 주요 상권 환산임대료(1층,만원/㎡)

▮ 영등포권역 상가 층별 매매가(만원/3.3㎡)

▮ 영등포권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▮ 영등포권역 상가 임대수익률(1층,%)

4.98

1.96

2.95

3.71

5.72

1.5

2.5

3.5

4.5

5.5

6.5

여의도 영등포

구청

영등포

시장

영등포역 당산

2016Q3 2016Q4

3.82%

4.92%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

영등포 서울

3.82%

4.92%

3.67%p

4.40%p

3.20%

3.40%

3.60%

3.80%

4.00%

4.20%

4.40%

4.60%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

영등포 서울

2016Q3 2016Q4 변동치

1,580

1,114 1,152

977

500

700

900

1,100

1,300

1,500

1,700

2F B1

영등포

2016Q3 2016Q4



1.5 분당권역

상 가 Retail

▌주요이슈: 정자역 신규 오피스텔 하층부 점포 ‘인기’

▮ 분당권역 환산임대료 추이(1층,만원/㎡)

▪ 분당 상권 임대료는 △수내(2.7%) △정자(2.2%) ▼판교(-1.2%) ▼야탑(-2.4%) ▼미금(-6.0%)▼서현(-9.8%) 순으로 변동했음. 관공서, 오피스텔, 학원가 등으로 꾸준한 유동인구를 유지하고 있는 수내역 상권은 로데오상권 내 소규모 점포들이 매물로 출시됐음. 서현은 요식업을 운영하던 대형점포 매물이 출시되면서 ㎡당 임대료가 하락했음.

▪ 분당권역의 3.3㎡당 점포 매매가격은 3,002만원으로 전분기대비 8.0% 하락했음. 매매시장은 전반적으로 한산한 편으로 거래가 많지 않고 서현, 정자동 중심으로 매물이 출시됐음.

▪ 정자역은 상권의 축이 카페거리에서 신규 오피스텔 일대로 옮겨가는 모양새임. 선술집, 이자카야 등 요식업종들이 들어서며 인기를 끌고 있음. 주중상권보다는 저녁상권 수요 비중이 높은 것으로 보여짐. 다만, 과거 카페거리 상권의 명성을 회복하기엔 파급력이 약해보임.

12

▮ 분당권역 상가 매매가격 추이(1층,만원/3.3㎡)



3.49

3.43

2.9

3.1

3.3

3.5

3.7

3.9

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

분당 성남3,002

2,826

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

분당 성남

구분 미금 서현 수내 야탑 정자 판교

월 임대료2.91

(-6.0%)2.76

(-9.8%)2.33

(2.7%)2.58

(-2.4%)3.27

(2.2%) 4.12

(-1.2%)

보증금 49.53 55.40 46.62 53.31 59.30 74.87


-13.9% -11.2% 3.1% -1.3% 2.0% -6.7%



1.5 분당권역

상 가 Retail

13

▮ 분당권역 주요 상권 환산임대료(1층,만원/㎡)

▮ 분당권역 상가 층별 매매가(만원/3.3㎡)

▮ 분당권역 상가 수익률 추이(1층, %)

▮ 분당권역 상가 수익률(1층,%)

3.20 3.32

2.79

3.12

3.86

4.87

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

미금 서현 수내 야탑 정자 판교

2016Q3 2016Q4

4.13%

4.33%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

분당 성남

1,203

598

1,034

680

500

700

900

1,100

1,300

2F B1

2016Q3 2016Q4

4.03%

4.28%

4.13%

4.33%

0.10%p

0.05%p

0.00%

0.02%

0.04%

0.06%

0.08%

0.10%

0.12%

3.80%

3.90%

4.00%

4.10%

4.20%

4.30%

4.40%

분당 성남

2016Q3 2016Q4 변동치



1.6 일산권역

상 가 Retail

▌주요이슈: 백석역 상권, 신규 상가 오픈으로 수요자 관심 증가

▮ 일산권역 환산임대료 추이(1층,만원/㎡)

▪ △대화(13.2%) ▼백석(-4.8%) ▼화정(-5.3%) ▼정발산(-7.7%) ▼마두(-12.7%) ▼주엽(-12.5%) 순으로 변동했음. 대화는 신규 상가 분양과 한류월드, GTX 등 호재로 소규모 점포문의가 증가하며 임대료가 상승했음. 백석은 복합몰 중심으로 유동인구가 증가하는 한편점포겸용상가 밀집지역은 비교적 한산한 분위기임. 한편 마두와 주엽은 유동인구 유입요인이 마땅치 않은 가운데 대로변에 위치한 프라자상가의 매물소진이 어려워지면서 임대료수준이 하락했음.

▪ 일산권역의 3.3㎡당 점포 매매가격은 일산동구가 3.2%, 일산서구가 7.7% 가량 낮아졌음.거래시장이 한산하고 수요자가 적어 간혹 저렴한 매물이 출시되면서 가격이 하향 조정화됐음. 당분기 주엽동 일대 이면상권에서 3.3㎡당 1,000만원 미만의 매물이 출시된 영향임.

▪ 백석 고양터미널 하층부에 조성된 식음료 복합시설과 인근에 위치한 주상복합 스트리트상가가 시너지를 내면서 새로운 볼거리를 조성하고 있음. 특히 스트리트상가에는 유아용품, 인테리어소품 등 팝업스토어가 오픈하면서 수요자들의 관심이 이어지고 있음.

14

▮ 일산권역 상가 매매가격 추이(1층,만원/3.3㎡)



구분 마두 정발산 백석 대화 주엽 화정

월 임대료2.53

(-12.7%)2.53

(-7.7%)1.67

(-4.8%)1.99

(13.2%)2.08

(-12.5%)2.79

(-5.3%)

보증금 27.29 37.85 25.15 32.97 36.78 56.37


-13.8% -7.8% -3.0% 15.8% -12.8% -3.8%

1.86

2.46

2.18

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

일산동 일산서 고양

2,026

1,499

2,156

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

일산동구 일산서구 고양



1.6 일산권역

상 가 Retail

15

▮ 일산권역 주요 상권 환산임대료(1층,만원/㎡)

▮ 일산권역 상가 층별 매매가(만원/3.3㎡)

▮ 일산권역 상가 임대수익률 추이(1층, %)

▮ 일산권역 상가 임대수익률(1층,%)

4.39%

5.31%

3.05%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

일산동구 일산서구 고양

596

215

656

233

557

284

562

250

-

100

200

300

400

500

600

700

2F B1 2F B1

일산동 일산서

2016Q3 2016Q4

3.05%

4.39%

5.31%

-0.59%

-0.04%

0.22%

-0.80%

-0.60%

-0.40%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

고양 일산동구 일산서구

2016Q3 2016Q4 변동치

3.35

1.79

2.90

1.92

2.45 2.41

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

화정역

마두역

정발산역

백석역

주엽역

대화역

2016Q3 2016Q4


2.1 상가 공급

상 가 Retail

▮ 유형별 상가분양가격(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 권역 및 유형별 상가분양가격 (1층, 만원/3.3㎡)


▌주요이슈: LH단지내상가 공급 집중, 269개 점포 입찰 진행

▪ 2016년 4분기는 LH 단지내상가 공급이 집중되며 상가 분양이 활발했음. 4분기 공급된 LH단지 내 상가는 총 32개 단지로 2013년 2분기(40개 상가)이후로 가장 많은 상가가 입찰에나섰음. 점포 수로는 2009년 2분기 이후 가장 많은 269개 점포가 공급됐음.

▪ 4분기 공급된 상가의 평균 분양가는 2,322만원/3.3㎡(1층 기준)으로 전분기대비 9.2% 가량 낮았음. 전분기 일부 상가들이 3.3㎡당 5,000만원을 상회하는 수준에서 공급되며 평균분양가가 비교적 높았지만 4분기에는 다시 종전 분양가 수준으로 회귀한 것으로 보여짐.

▪ LH단지내상가는 수도권에서 시흥, 부천, 화성 등에서 18개 단지(167개 점포)가, 지방에서는 광주, 부산, 세종시 등에서 14개 단지(102개 점포)가 공급됐음. 269개 점포의 평균 공급가는 1,570만원/3.3㎡수준이며 평균 낙찰가는 2,944만원/3.3㎡임. 낙찰된 248개 점포의 평균 낙찰가율은 181%으로 집계됨.

▮ 유형별 상가 공급 추이(단지) ▮ 권역별 상가 공급 비중 추이(%)

16

면적기준: 계약면적

0

20

40

60

80

100

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

근린상가 기타상가 단지내상가

복합상가 테마상가

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

수도권 지방

2,785

1,814

3,183

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

근린 단지 복합 테마 기타

2016Q3 2016Q4

2,860

2,316

1,842 1,770

3,143

3,543

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

수도권 지방

근린 단지 복합 테마 기타


2.2 공급사례

상 가 Retail

▌2016년 4분기 신규공급 상가 현황


17


주) 총점포수 및 연면적이 조사되는 사업장만 집계

상가유형 도시 구시군 읍면동 상가명 총점포수연면적(㎡)

근린상가

서울

강서구 화곡동 강서구청포유 16 2,774

동작구 상도1동 크라운타워 11 1,181

송파구 장지동로체프라자 73 5,357

연세프라자 41 7,710

경기

고양시 장항동 라테라스 81 11,537

김포시운양동 현대센트럴스퀘어 274 42,666

구래동 슈퍼스타타워 35 6,442

부천시 옥길동 정우라피에스타 30 5,397

성남시구미동

애니밴드몰 167 17,413

웰파크 160 17,414

신흥동 신흥메디피아 18 1,871

시흥시 능곡동 능곡현대프라자 77 10,744

안양시 비산동 103에비뉴 89 21,795

용인시

역북동 광장프라자 32 4,998

성복동 성복스퀘어 76 9,525

청덕동 용인테크노밸리메카몰 154 8,170

오산시 고현동 주광프라자 35 4,356

양주시 옥정동 혜산프라자 24 3,791

화성시청계동 풍산리치안타워 95 17,602

동탄면 JJ프라자 72 8,239

인천

남동구 서창동 서창메인프라자 83 8,474

서구연희동 청라쓰리엠타워 80 16,747

경서동 청라키움프라자 48 19,072

연수구 송도동 송도더마란츠 109 19,152

중구 운서동 영종예스타워 43 15,529

부산 강서구 명지동 명지동건프라자 65 17,466

대전 유성구 관평동 푸드스퀘어 39 9,991

경북 포항시 대잠동 포항메이퀸스퀘어 55 12,073

제주 서귀포시 동홍동 동홍동코아루오션뷰 3 637

기타상가

서울강남구 대치동 현대썬앤빌 25 8,412

구로구 오류동 천왕역새롬스타빌 29 2,261

경기

구리시 갈매동 송원빌딩 14 1,237

수원시 호매실동 로얄팰리스3차 42 5,580

안산시 원시동 태인드림시티 20 5,395

인천서구

연희동 청라디오스텔 15 1,317

경서동청라커낼퍼스트타워 25 7,689

청라크리스탈뷰 24 3,754

연수구 송도동 송도지웰푸르지오시티 99 8,114

경남 창원시 용원동 신항다인로얄팰리스 134 11,894


2.2 공급사례

상 가 Retail

▌2016년 4분기 신규공급 상가 현황


18


주) 총점포수 및 연면적이 조사되는 사업장만 집계

상가유형 도시 구시군 읍면동 상가명 총점포수연면적(㎡)

단지내상가

서울

금천구 독산동 롯데캐슬골드파크마르쉐도르3차 195 27,149

동작구 상도동 상도두산위브트레지움 60 6,230

송파구 방이동 잠실엘퍼스트 22 1,825

종로구 교남동 경희궁자이(2,3,4BL) 135 11,293

경기

김포시 구래동 김포한강Ac-05 14 781

부천시옥길동

부천옥길S1블록 11 408

부천옥길B1 8 413

소사본동 한신더휴 62 4,807

성남시여수동 성남여수 A-1블록 4 184

창곡동 위례A2-1블록 12 601

수원시 호매실동 수원호매실B-3 12 593

시흥시

목감동

시흥목감한신더휴 10 402

시흥목감 A3블록 6 254

시흥목감 A4블록 2 115

정왕동 배곧한신휴플러스 8 443

은행동 시흥은계S-1 10 424

파주시신촌동 파주출판C-76 2 82

야당동 파주운정 A20블록 10 330

하남시 미사동

미사강변호반써밋플레이스 240 42,989

하남미사 A4블록 6 232

하남미사A29블록 10 400

평택시 비전동 평택소사벌B-2 6 284

오산시 세교동 오산세교B-6 4 202

화성시동탄면 화성동탄2 C26블록 35 3,455

향남읍 화성향남2 A18블록 8 332

인천 남동구 서창동인천서창(2)2블록 8 430

인천서창(2)15블록 5 217

부산부산진구 전포동 부산전포 11 1,048

기장군 정관읍 부산정관A-1블록 8 332

대구 동구 신서동 대구신서혁신A1블록 5 228

광주 남구 행암동광주효천2지구A4BL 7 275

광주효천2지구A5BL 3 118

대전서구 관저동 대전관저5A-2BL 8 502

중구 오류동 서대전역우방아이유쉘스카이팰리스 35 7,402

울산 남구 야음동 번영로두산위브 11 458

경남김해시 진영읍 김해진영2B6블록 8 388

진주시 충무공동 경남혁신A9블록 6 254

전남목포시 용해동 목포용해(2)6-1BL 3 135

순천시 해룡면 순천선평3지구 6 242

충남 예산군 덕산면 충북혁신 A4블록 8 442

충북 충주시 안림동 충주안림 2단지 3 108

세종 세종시

나성동 세종어반아트리움더센트럴 261 39,284

새롬동 행복도시2-2M2블록 9 436

소담동 행복도시3-3M6블록 16 862


1.1 가산/구로권역


▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 월 임대료 변동(%)

▌주요이슈: 신축 지식산업센터 매매가격 상승 신규 분양 ‘인기’

▪ 가산 및 구로 소재 지식산업센터는 저렴한 매물을 찾는 임대수요가 이어지며 거래도 꾸준히 성사되고 있음. 3.3㎡당 임대료는 각각 3.65만원, 3.55만원 수준이며 신축 지식산업센터매물은 3.3㎡당 4만원 선에서 거래 가능함.

▪ 평균 매매가격은 가산이 676만원/3.3㎡, 구로가 690만원/3.3㎡으로 전분기대비 각각15.7%, 9.0% 상승했음. 신축 지식산업센터 매물이 3.3㎡당 800만원 수준에서 출시되면서평균 매매가격이 상향 조정화됐음. 수익형부동산에 관심이 높은 가운데 투자자들의 문의가 꾸준한 모습임.


19

▮ 가산▪구로 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

3.55

3.65

3.76

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

구로 가산 서울

3.50 3.65 3.72 3.55 3.65

3.76

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00


2016Q3 2016Q4

690

676

725

300

400

500

600

700

800

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


602 604 614 634 584

699 690 676 725

0

200

400

600

800


2015Q4 2016Q3 2016Q4



20


1.1 가산/구로권역

▮ 가산▪구로 지식산업센터 투자수익률 추이(%) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 상위 5(만원/3.3㎡)

▮ 가산디지털단지 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

▮ 구로디지털단지 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

6.2%

6.5%

6.2%

0.0%

5.0%

10.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

구로 가산 서울순위 구로디지털단지 임대료

1 이앤씨벤쳐드림타워5차 4.36

2 코오롱싸이언스밸리2차 4.30

3 코오롱디지털타워빌란트2 4.10

4 jnk디지털타워 4.05

5 이스페이스 4.00

구로디지털단지 평균 3.55

순위 가산디지털단지 임대료

1 월드메르디앙벤처센타1차 5.06

2 대륭테크노타운5차 4.03

3 대륭포스트타워5차 3.97

4 에이스하이엔드타워10차 3.96

5 아이티캐슬2차 3.78

가산디지털단지 평균 3.65

순위 건물명 구시군 읍면동 연면적(㎡) 층 입주일 3.3㎡ 매매가

1 한신IT타워 구로구 구로동 81,900 B2-14F 2002.11 706

2 한화비즈메트로 구로구 구로동 53,853 B2-12F 2003.05 696

3 마리오디지탈밸리 구로구 구로동 74,120 B2-15F 2005.10 670

4 이앤씨벤쳐드림타워3차 구로구 구로동 32,207 B2-13F 2004.09 650

5 에이스테크노타워1차 구로구 구로동 34,572 B2-12F 1992.02 620

순위 건물명 구시군 읍면동 연면적(㎡) 층입주

(예정)일3.3㎡ 매매가

1 가산역The sky valley 1차 금천구 가산동 27,043 B4-14F 2018.7 854

2 뉴티캐슬 금천구 가산동 48,883 B2-14F 2007.1 844

3 대륭테크노타운3차 금천구 가산동 63,669 B2-12F 2001.12 839

4 리더스타워 금천구 가산동 15,574 B3-15F 2004.12 785

5 에이스하이엔드타워7 금천구 가산동 24,275 B3-20F 2010.5 754


1.2 강서영등포권역


▮ 강서 영등포 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강서 영등포 지식산업센터 월 임대료 변동률(%)

▌주요이슈: 영등포권역, 신축 매물 900만원/3.3㎡ 출시로 매매가격 상승

▪ 강서 및 영등포구 소재 지식산업센터의 월 평균 임대료는 각각 3.73만원/3.3㎡, 3.87만원/3.3㎡으로 전분기대비 2.6%, 3.2% 가량 하락했음. 매물출시 자체가 많지 않은 가운데 일부저렴하게 출시된 대형 면적대 매물 영향으로 평균 임대료 수준이 하락했음.

▪ 강서벤처밸리 지식산업센터 평균 매매가격은 593만원/3.3㎡으로 당분기 3.0% 하락했음.신축 매물을 선호하는 경향이 있지만 매물 출시가 적어 거래가 많지 않은 영향임. 한편 영등포구 지식산업센터 3.3㎡당 매매가격은 717만원을 나타냄. 신규 지식산업센터 매물이3.3㎡당 900만원대로 출시되는 등 비교적 높은 가격으로 매물이 출시되고 있음.


21

▮ 강서 영등포 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강서 영등포 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

*영등포권역의 2016년 3분기 자료는 매물 기준 미달로 2016년 2분기 데이터로 대체함

3.82 4.00

3.72 3.73 3.87 3.76

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

강서 영등포 서울

2016Q3 2016Q4

593

725

717

300

400

500

600

700

800

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

강서 서울 영등포

3.73

3.76

3.87

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

5.00

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


555

702

614 611 604

699

593

717 725

0

200

400

600

800

강서 영등포 서울

2015Q4 2016Q3 2016Q4



22


1.2 강서권역

▮ 강서 영등포 지식산업센터 임대수익률 추이(%) ▮ 강서 영등포 지식산업센터 임대료 상위 5(만원/3.3㎡)

▮ 강서 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

7.5%

6.2%6.5%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


순위 강서벤처밸리 임대료

1 우림블루나인 4.45

2 등촌동에이스테크노타워 3.83

3 에이스테크노타운 3.33

4 우리벤처타운 3.25

5 가양동한화비즈메트로 3.10

강서벤처밸리 평균 3.73

순위 영등포벤처밸리 임대료

1 선유도역1차 아이에스비즈타워 4.56

2 선유도 IS비즈타워 2차 4.39

3 하우스디비즈 지식산업센터 4.12

4 동아프라임밸리 3.85

5 KnK디지털타워 3.82

영등포벤처밸리 평균 3.87


1 가양동한화비즈메트로 강서구 가양동 74,453 B3-15F 2012.3 859

2 우리벤처타운1차 강서구 등촌동 18,759 B2-12F 2000.10 832

3 에이스테크노타워 강서구 등촌동 16,719 B2-12F 1997.3 595

5 가양테크노타운 강서구 가양동 43,612 B1-11F 1999.5 532

4 우림블루나인 강서구 염창동 132,407 B3-25F 2008.10 544

순위 건물명 구시군 읍면동 연면적(㎡) 층입주

(예정)일3.3㎡ 매매가

1 우림e-biz센터2차 영등포구 양평동3가 14,737 B2-14F 2003.8 927

2 KnK디지털타워 영등포구 영등포동8가 69,934 B3-20F 2013.1 865

3 금강펜테리움 영등포구 당산동4가 16,799 B3 - 15F 2010.1 858

4 트리플렉스 영등포구 문래동3가 21,683 B3 - 15F 2017.10 803

5 삼성센터플러스 영등포구 문래동1가 14,982 B3 - 13F 2003.12 707

▮ 영등포 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)


1.3 성동권역


▮ 성동권역 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성동권역 지식산업센터 월 임대료 변동률(%)

▌주요이슈: 신규 분양 활발, 매매가격도 상향 조정화

▪ 성동권역 내 지식산업센터 평균 월 임대료는 4.00만원으로 전분기대비 3.3% 하락함. 투자수요 등 매수세 유입으로 임대료가 높아지는 경향이 있지만 임차수요는 비교적 적은 편임.간혹 저렴하게 출시되는 매물 중심으로 계약이 체결됨.

▪ 성동테크노밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 883만원으로 강세를 이어가고 있음. 3.3㎡ 1,000만원 이상의 분양가에도 100%에 가까운 분양률을 달성하는 등 수요가 꾸준하며 기존 매물의 평균 매매가격도 동반 상승하고 있는 모습임. 강남 및 강북 접근성이 우수하고 강남 대비 유리한 임대조건을 갖췄다는 점이 메리트로 작용하는 것으로 보여짐.

.


23

▮ 성동권역 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성동권역 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

4.13

3.72

4.00

3.76

3.50

3.60

3.70

3.80

3.90

4.00

4.10

4.20

성동 서울

2016Q3 2016Q4

4.00

3.76

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

성동 서울

883

699

300

500

700

900

1100

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

성동 서울

792

614

862

699

883

717

500

600

700

800

900

1000

성동 서울

2015Q4 2016Q3 2016Q4



24


1.3 성동권역

▮ 성동권역 지식산업센터 임대수익률 추이(%) ▮ 성동권역 지식산업센터 임대료 상위 5(만원/3.3㎡)

▮ 성동테크노밸리 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

5.4%

6.2%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

성동 서울순위 성동테크노밸리 임대료

1 서울숲포휴 5.00

2 성수동아크밸리 4.62

3 서울숲한라에코밸리 4.61

4 일신건영휴먼테코 4.55

5 영동테크노타워 4.47

성동테크노밸리 평균 4.00


1 성수동우림E-BIZ센터 성동구 성수동2가 30,770 B3-10F 2006.10 1,167

2 서울숲코오롱디지털타워 성동구 성수동2가 56,646 B3-20F 2010.6 1,155

3 서울숲SK V1 tower 성동구 성수동2가 38,458 B4-20F 2014.5 1,042

4 서울숲포휴(ForHu) 성동구 성수동1가 45,420 B5-12F 2016.5 959

5 서울숲코오롱디지털타워II 성동구 성수동2가 27,110 B3-11F 2010.1 857


1.4 성남/안양권역


▮ 성남/안양 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성남/안양 지식산업센터 월 임대료 변동(만원/3.3㎡)

▌주요이슈: 성남 및 안양테크노밸리 매매가격 상승

▪ 성남 및 안양테크노밸리 지식산업센터 월 임대료는 2.23만원/3.3㎡, 3.03만원/3.3㎡으로 나타남. 성남은 전분기대비 2.8% 하락, 안양은 1.8% 가량 상승한 것으로 집계됨. 전반적으로큰 변동 없는 모습을 보이는 가운데 성남은 매물의 조건보다는 가격 경쟁력이 높은 매물순으로 거래가 이뤄지고 안양은 신축 지식산업센터가 일부 매물로 출시되며 임대료 수준이 상승한 것으로 보여짐.

▪ 성남소재 지식산업센터 매매가격은 384만원/3.3으로 전분기대비 2.7% 상승했음. 전반적으로 조용한 분위기를 보였지만 3.3㎡당 600만원 수준에서 매물이 출시되며 평균 가격이 상향 조정화됐음. 한편 안양테크노밸리는 신규 공급이 계속 이어지는 가운데 3.3㎡당800만원 수준에서 매물이 출시되며 평균 매매가격이 9.9% 상승했음.


25

▮ 성남/안양 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성남/안양 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

2.23

3.03

2.40

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

성남 안양 경기

2.29

2.98

2.32 2.23

3.03

2.40

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00


2016Q3 2016Q4

384

522

428

200

300

400

500

600

700

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


352

505

418374

475421

384

522

428

0

100

200

300

400

500

600


2015Q4 2016Q3 2016Q4



26


▮ 성남/안양 지식산업센터 임대수익률 추이(%) ▮ 성남/안양 지식산업센터 임대료 상위 5(만원/3.3㎡)

▮ 성남테크노밸리 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

1.4 성남/안양권역

▮ 안양테크노밸리 지식산업센터 매매가 상위 5(단위: 만원)

7.0%

7.0%

6.7%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

10.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016


순위 안양산업단지 임대료

1 금강펜테리움 5.31

2 두산벤처다임 3.49

3 금강펜테리움IT타워 3.45

4 대륭테크노타운15차 3.30

5 평촌 스마트베이 3.24

안양산업단지 평균 3.03

순위 성남산업단지 임대료

1 포스테크노 3.02

2 크란츠테크노 2.56

3 롯데선텍시티 2.54

4 우림라온스밸리 2차 2.45

5 중일아인스프라츠3차 2.44

성남산업단지 평균 2.23


1 펜테리움IT타워 성남시 상대원동 99,282 B3-15F 2008.2 611

2 SKⓝ테크노파크 성남시 상대원동 59,460 B4-15F 2007.1 542

3 롯데선텍시티2차 성남시 상대원동 10,471 B1-8F 2005.8 543

4 우림라이온스밸리5차 성남시 상대원동 99,464 B3-20F 2010.7 487

5 한라시그마밸리 성남시 상대원동 58,864 B4-20F 2010.10 471


1 금강펜테리움IT타워 안양시 관양동 132,754 B3-22F 2012.1 652

2 두산벤처다임1차 안양시 평촌동 124,171 B3-35F 2004.1 636

3 안양IT밸리 비스니스타워 안양시 호계동 29,520 B1-12F 2009.11 495

4 신원비젼타워 안양시 관양동 33,835 B1-8F 2007.4 491

5 성지스타위드 안양시 관양동 52,149 B2-15F 2010.7 471



1.1 강남권역 - 매매ㆍ임대 동향

오 피 스 텔 OFFICETEL

▌주요이슈: 강남권역은 금리 변동 영향력 적어

▮ 강남권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 평균 임대수익률 추이(%)

27

면적기준: 계약면적(전용면적+공용면적+주차장면적)

▪ 미국 금리인상, 부동산 규제 강화 등으로 부동산 투자심리 위축 우려가 있었지만 강남권역

내 영향은 미미한 편임. 대출보다는 여유자금을 활용하는 투자자 비중이 높아 시장 변동에

따른 타격이 적었음.

▪ 수서동은 12월 SRT(수서고속열차) 개통 수혜로 매매수요가 증가함. 가격 상승 기대감이 지

속되면서 투자 문의가 많으나 출시되는 매물이 적어 매도자 우위 시장이 형성됨.

▪ 임대수익률은 서초(5.01%), 강남(4.92%), 송파(4.59%) 순임. 매매가격 상승률과 비교해 월세 가격 상승률은 낮아 임대수익률은 떨어지고 있는 추세임.

1,167

0.17%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

1,000

1,050

1,100

1,150

1,200

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

강남권 변동률

4.92

5.01

4.59

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

강남구 서초구 송파구

1,140 1,065

1,444

1,142 1,067

1,445

0

400

800

1,200

1,600

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2016Q3 2016Q4

1,179 1,174

1,096

800

1,000

1,200

1,400

강남구 서초구 송파구


1.2 도심권역 - 매매ㆍ임대 동향


▌주요이슈: 직장인, 유학생 등 외국인 임대수요 꾸준함


▮ 도심권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 도심권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 평균 임대수익률 추이(%)

28


▪ 도심권역은 외국인 수요가 꾸준한 편으로 매매보다는 임대수요 비중이 높았음. 주 수요층은 CBD권역에서 근로하는 외국인 근로자 또는 한국어 교육을 위해 입국한 유학생임.

▪ 다만, 전분기 중구에서 733실, 당분기 88실의 신규 오피스텔이 공급돼 임대료는 소폭 하향조정됨.

▪ 도심권역 매매가격은 전분기대비 0.54% 상승함. 임대수익률은 중구(5.32%), 종로(4.81%),용산(4.71%)를 나타냄. 면적별 매매가격은 85㎡ 초과 면적의 상승폭이 가장 높았음. 최근중대형 면적의 공급이 줄면서 사대문 인근 중대형 오피스텔의 희소성이 부각되는 것으로분석됨.

1,168

0.54%

-1.20%

-0.80%

-0.40%

0.00%

0.40%

0.80%

1,000

1,050

1,100

1,150

1,200

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

도심권 변동률

1,166 1,113 1,201 1,172

1,116 1,215

0

300

600

900

1,200

1,500

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과2016Q3 2016Q4

4.71

4.81

5.32

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

용산구 종로구 중구

1,121

1,204

1,078

800

1,000

1,200

1,400

용산구 종로구 중구


1.3 마포/영등포권역 - 매매ㆍ임대 동향



▮ 마포/영등포권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 마포/영등포권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 마포/영등포권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 마포/영등포권역 평균 임대수익률 추이(%)

29


▌주요이슈: 대조되는 마포권과 영등포권

▪ 4분기 마포/영등포권역 평균 매매가격은 전분기대비 0.43% 상승한 3.3㎡당 1,015만원으로나타남. 당분기 마포권과 영등포권은 대조되는 양상을 보임. 대학가를 배후수요로 둔 마포권 오피스텔은 임대수익을 목적으로 한 투자 문의가 많은 반면 영등포권역은 신규 오피스텔 공급으로 매매거래가 침체돼 매도자·매수자간의 호가공백이 커짐.

▪ 마포/영등포권역은 타권역대비 금리 인상에 부담을 느끼는 분위기로 매수자가 다소 줄어든 경향이 있음.

▪ 임대수익률은 영등포(5.06%), 서대문(5.06%), 마포(4.95%) 순임. 매매가격 상승으로 마포구임대수익률이 4%대로 하락함.

1,015

0.43%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

850

900

950

1,000

1,050

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

마포및영등포 변동률

997 971 1,065 1,001 978

1,070

0

300

600

900

1,200

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2016Q3 2016Q4

1,031

1,104

959

600

800

1,000

1,200

마포구 서대문구 영등포구

4.955.06

5.06

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

마포구 서대문구 영등포구



2.1 서울 권역별 임대료 추이


▮ 마포권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 환산임대료(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡)

30


▌주요이슈: 매매가격 따라가지 못하는 임대료▪ 주요권역의 매매가격이 일제히 상승했으나 임대료 상승폭은 그에 못 미치는 수준임. 강남권역은 꼬마 빌딩 매매 수요 증가와 개발 호재로 인해 오피스텔 매매 가격이 상승했지만수요층이 한정되어 있어 임대료는 정체됨. 마포/영등포권역은 당분기 기업형임대주택 760실이 공급됨. 아직 임대료 하락은 없으나 수요층이 기업형임대주택으로 이동하고 있어 기존 오피스텔의 임대료 하락이 예상됨.

▪ 4분기 강남권역 환산임대료는 5.14만원(계약면적 3.3㎡기준)으로 전분기대비 0.02% 하락함. 도심권역은 전분기대비 0.02% 하락한 5.07만원으로 나타남. 마포권역은 전분기대비0.08% 상승한 4.73만원이었으며 영등포권역은 4.34만원으로 전분기대비 0.02% 상승함.

5.14

-0.02%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

4.95

5.00

5.05

5.10

5.15

5.20

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

환산임대료 변동률

5.07

-0.02%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

4.95

5.00

5.05

5.10

5.15

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


4.73

0.08%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

4.00

4.20

4.40

4.60

4.80

5.00

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


4.34

0.02%

-1.00%

-0.50%

0.00%

0.50%

1.00%

4.20

4.25

4.30

4.35

4.40

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


구분 강남권 도심권 마포권 영등포

환산임대료 5.14 5.07 4.73 4.34

환산임대료변동률 -0.02%(▼) -0.02%(▼) 0.08%(▲) 0.02%(▲)

단위: 만원/3.3㎡, 변동률: 전분기 대비


3.1 분양동향



▌주요이슈: 순풍 탄 분양시장, 4분기 2만3,326실 분양

▮ 전년동기대비 면적별 분양물량(85㎡이상 제외) ▮ 전년동기대비 전국 권역별 분양가 변화(만원/3.3㎡)

▮ 전년동기대비 권역별 분양물량 변화(호실) ▮ 전년동기대비 수도권 분양물량 변화(호실)

31


▪ 2016년 4분기 분양물량은 2만3,326실로 2016년 들어 가장 많은 물량을 기록함. 분양물량집중과 더불어 분양에 대한 수요자들의 관심이 높아 청약경쟁 또한 뜨거웠음. 11월 분양한 ‘동탄2린스트라우스더레이크’는 최고 401대 1의 경쟁률을 기록하는 등 유망 오피스텔에 대한 관심이 높았음.

▪ 최근 분양물량이 많았던 영향과 신규택지 지정의 중단 등으로 2017년 분양물량은 감소할가능성이 큼. 수도권에서는 대표적 오피스텔 밀집지역인 서울 마곡지구의 오피스텔 분양이 잠정 중단되어 사업지가 제한될 것으로 전망됨.

▪ 2016년 10월 31일부터 신협, 새마을금고, 지역농협 등 상호금융사들이 비주택담보대출에대한 담보인정비율(LTV)를 하향 조정함. 토지나 상가, 오피스텔 등을 담보로 상호금융권에서 대출을 받을 수 있는 대출액이 10%정도 줄어들 것으로 예상돼 예비 매수자들은 대출가능한 금액을 고려할 필요가 있음.

2015Q4 2016Q4

60%17%

24%

65%17%

18% 1,272

823 809

1,692

965 926

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

서울 경기 전국

2015Q4 2016Q4

18,346 17,711

5,575 5,615

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

2015Q4 2016Q4

수도권 지방

4,0173,281

13,027

10,906

1,302

3,524

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

2015Q4 2016Q4

서울 경기 인천



3.2 분양사례


32

▌ 2016년 4분기 주요 신규분양 오피스텔 현황

위치 오피스텔명 총실전용면적

(㎡)

3.3㎡당평균분양가

(만원)

서울

강남구 개포동 개포메트하임 77 20-27 2,094

강서구 등촌동 포유2차퀸즈 98 14-14 2,141

강서구 염창동 염창한빛뉴스토리 280 28-28 1,921

서초구 방배동 방배마에스트로 45 19-19 1,781

성동구 도선동 왕십리렉스 110 18-25 2,072

영등포구 대림동 G밸리소홈 124 20-20 1,223

경기

고양시 동산동 e편한세상시티삼송3차 1,424 57-82 994

고양시 대화동 고양일산대방디엠시티 804 84-84 1,154

구리시 수택동 클래시아구리 388 19-47 867

김포시 구래동 김포NK리움힐 306 20-30 683

성남시 운중동 힐스테이트판교모비우스 280 43-84 1,104

수원시 이의동 힐스테이트광교중앙역 876 19-83 1,125

시흥시 대야동 시흥센트럴푸르지오 250 23-49 646

안산시 사동 그랑시티자이1차 555 27-54 654

안양시 관양동 평촌자이엘라 414 21-84 1,060

하남시 망월동 힐스테이트에코미사강변 510 19-36 936

화성시 동탄면 동탄역푸르지오시티 609 21-48 983

화성시 동탄면 동탄린스트라우스더레이크 186 84-84 621

인천

남구 도화동 인천도화두손지젤시티 1,007 20-33 803

동구 송현동 동인천역코아루시티 370 21-38 779

서구 연희동 디오스텔청라 309 19-36 768

서구 경서동 청라한신더휴커낼웨이 1,140 22-52 759

연수구 송도동 송도지웰푸르지오시티 506 25-75 847

대구 수성구 두산동 수성헤센더테라스 614 26-54 920

경북 포항시 죽도동 포항마에스트로 521 23-63 790

전북 전주시 장동 전북혁신도시대방디엠시티 1,144 20-84 678

충남 서산시 읍내동 서산코오롱레이크뷰 614 24-39 751

제주 제주시 연동 제주연동일성트루엘 208 31-43 1,253

※ 3.3㎡당 평균분양가는 계약면적 기준임


3.3 입주동향



▌주요이슈: 물량 증가로 하락하는 임대수익률에 적응 필요해

▮ 전년동기대비 면적별 입주물량(85㎡이상 제외) ▮ 수도권 주요지역 입주물량

▮ 전년동기대비 권역별 입주물량 변화(호실) ▮ 전년동기대비 수도권 입주물량 변화(호실)

33


▪ 2016년 4분기 입주물량은 1만1,502실로 전년동기대비(8,300실) 38.57% 증가함. 입주 물량의 66.70%인 7,672실이 수도권에서 공급됐으며 서울(6,193실), 경기(1,167실), 인천(312실)순으로 입주물량이 많았음.

▪ 서울 입주물량(6,193실)의 43.90%인 2,719실이 서울 강서구에 집중됨. 특히 물량이 많은강서구 마곡동(2,355실)은 입주물량 증가에 따라 마곡지구 중심지와 거리가 먼 오피스텔부터 보증금과 임대료가 하향 조정되는 추세임. 2017년 상반기까지 마곡지구 입주가 이어질예정으로 수익률 하락이 우려됨.

▪ 2015년 분양시장에서 주거용 오피스텔이 인기를 끌며 60~85㎡ 면적의 분양물량 비중이높았음. 당시 분양물량이 입주를 시작하면서 전년동기대비 60~85㎡ 면적의 입주물량 비중이 높아짐.

2015Q4 2016Q4

79%

14%

8%

위치 총실

서울특별시

강서구 2,719

송파구 793

영등포구 760

마포구 611

경기도수원시 647

용인시 286

강원도강릉시 370

원주시 330

충청남도 천안시 1,416

4,136

9,736

4,164

2,549

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

2015Q4 2016Q4

수도권 지방

3,458

6,022

571

1,167

107 116

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2015Q4 2016Q4

서울 경기 인천

70%

12%

18%



3.4 입주사례


34

▌ 2016년 4분기 주요 입주 오피스텔 현황

위치 오피스텔명 총실전용면적

(㎡)

서울

강동구 강일동 강일리슈빌S 225 18

강서구 등촌동 대명투웨니퍼스트1,2,3차 364 27-28

강서구 마곡동 마곡지구대방디엠시티1차 1,281 24-64

강서구 마곡동 마곡아이파크 276 23-36

강서구 마곡동 마곡럭스나인 532 21-32

강서구 마곡동 마곡오드카운티1차 266 16-37

마포구 신공덕동 공덕역갑을명가시티I 136 19

마포구 신공덕동 공덕역갑을명가시티II 187 16

마포구 성산동 상암스위트포레 288 18

성동구 하왕십리동 센트라스비즈 243 29-32

송파구 문정동 엠스테이트 730 26-53

영등포구 영등포동8가 리마크빌영등포 760 23-45

은평구 진관동 은평신한헤스티아2차 216 23-26

경기수원시 하동 광교더샵레이크파크 647 48-182

용인시 상현동 광교지웰홈스 196 59-84

부산 동구 초량동 신화하니엘 144 49-55

광주 남구 봉선동 더플레이스봉선 120 55-78

강원강릉시 유천동 강릉유천올림피아 274 20-39

원주시 반곡동 원주코아루시티 330 22

경남거제시 옥포동 거제옥포신화더블루 122 35-55

양산시 물금읍 디온플레이스 94 37-45

충남아산시 배방읍 천안아산유호N-CITY 390 20-31

천안시 불당동 중흥S클래스프라디움레이크 1,416 84


▮ 환산임대료 및 공실률 추이(천원/㎡) ▮ 규모별 임차조건 및 공실률 현황(천원/㎡)

1.1 서울 전체 - 임대동향

오 피 스 Office

자료: 한국감정원

▌임대료: 20.4천원/㎡, 전분기와 동일한 수준

▌공실률: 9.4%, 전분기와 비슷한 수준, 권역별로 공실 변동 엇갈려

▪ 공실률은 9.4%로 전분기와 동일한 수준을 보임. GBD 공실이 감소한 한편 YBD 공실이 증가하면서 서울 전체 공실률은 보합을 나타냄.

▪ 규모별로는 대형이 0.8%p 감소, 중소형이 0.5%p 증가했음. CBD, GBD 등 대부분의 권역의대형 오피스 공실이 0.1~5.2%p 가량 감소한 반면 중소형은 도심권역 중심으로 공실이 증가했음.

▪ 서울 소재 오피스 임대료는 20.4천원/㎡으로 전분기와 동일한 수준을 나타냄. 도심지역의임대료 수준이 전분기대비 0.5% 상승했음.

▪ 규모별로는 중소형이 0.1% 하락했고 대형이 0.4% 상승했음.

35

*각 항목설명 리포트 말미 참조

20.4

9.4

0.0

5.0

10.0

15.0

20.4

20.4

20.5

20.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016

임대료(천원/㎡) 공실률(%)

9.3 9.8

17.7 17.7

9.5 8.7

24.7 24.8

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

전분기 당분기 전분기 당분기

공실률(%) 임대료(천원/㎡)

중소형 대형

구분공실률

(%)임대료

(천원/㎡)임대가격지수(2015.4Q=100)

전환율(%)

수익률(%)

자본 소득 투자

CBD 10.4 24.5 99.6 10.7 0.1 1.6 1.7

GBD 8.6 21.1 99.8 11.8 0.4 1.1 1.5

YBD 9.6 18.5 100.1 11.5 0.4 1.4 1.7

ETC 9.4 14.1 99.8 10.9 0.3 1.1 1.5

계 9.4 20.4 99.8 11.4 0.3 1.3 1.6


▌임대료: 24.5천원/㎡, 전분기대비 0.5% 상승

▮ 임대료 및 공실률 추이(천원/㎡) ▮ 규모별 임대료 및 공실률 현황(천원/㎡)

▌공실률: 10.4%, 전분기대비 0.1%p 증가

1.2 CBD권역(도심) - 임대동향

오 피 스 Office


36

▪ CBD권역 오피스 환산임대료는 24.5천원/㎡으로 전분기(24.3천원/㎡) 대비 0.5% 상승했음.서울역 및 종로 중심으로 임대료 수준이 상승했음. 반면 명동, 충무로 소재 오피스 임대료는 0.2~0.3% 가량 하락했음.

▪ 규모별로는 대형이 0.9% 상승한 반면 중소형이 0.1% 하락했음.

▪ 공실률은 10.4%로 전분기대비 0.1%p 증가했음. 종로, 광화문 일대 오피스 공실이 다소 해소된 반면 계열사 이전 등으로 충무로 일대 공실이 증가했기 때문인 것으로 보여짐.

▪ 규모별로는 중소형이 1.3%p 증가했고 대형이 1.0% 하락했음.


24.5

10.4

0.0

5.0

10.0

15.0

24.1

24.2

24.3

24.4

24.5

24.6

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


12.9 14.2

18.9 18.8

7.8 6.8

29.2 29.5

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0



중소형 대형

구분공실률

(%)임대료

(천원/㎡)임대가격지수(2015.4Q=100)

전환율(%)

수익률(%)


광화문 11.2 22.4 100.0 11.5 0.1 1.6 1.7

동대문 6.6 16.1 98.1 10.5 0.1 1.2 1.3

명동 13.0 23.0 100.1 10.1 0.2 1.2 1.3

서울역 12.9 21.2 99.8 10.9 0.0 1.8 1.8

종로 6.5 33.7 99.8 11.0 0.2 1.8 2.0

충무로 13.9 14.4 98.5 10.5 - 0.0 1.3 1.3

전체 10.4 24.5 99.6 10.7 0.1 1.6 1.7


▌임대료: 21.1천원/㎡, 전분기대비 0.1% 하락


▌공실률: 8.6%, 전분기대비 0.4%p 감소, 강남대로 중심으로 공실해소

1.3 GBD권역(강남) - 임대동향

오 피 스 Office


37

▪ GBD권역 오피스 임대료는 21.1천원/㎡으로 전분기대비 0.1% 하락했음. 전반적으로 전분기와 동일한 수준을 보인 가운데 강남대로 및 테헤란로 일대 중심으로 임대료 수준이 하락조정됐음.

▪ 규모별로는 중소형과 대형 모두 0.1%씩 하락했음.

▪ 공실률은 8.6%로 전분기대비 0.4%p 감소했음. 신규 오피스들이 공급된 가운데 강남대로중심으로 입주가 진행되며 전체 공실률이 감소했음.

▪ 규모별로는 중소형이 0.5%p, 대형이 0.1%p 감소했음.


21.1

8.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

20.8

21.0

21.2

21.4

21.6

21.8

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


10.3 9.8

20.2 20.1

9.0 8.6

21.1 21.1

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0



중소형 대형

구분공실률

(%)임대료

(천원/㎡)임대가격지수(2015.4Q=100)

전환율(%)

수익률(%)


신사 4.7 19.1 100.0 11.8 0.3 0.9 1.1

강남대로 13.9 23.1 99.5 12.2 0.3 0.9 1.2

도산대로 13.5 18.6 100.0 11.7 0.5 0.9 1.4

서초 5.9 18.8 100.3 10.4 0.3 1.0 1.4

테헤란로 8.1 21.6 99.9 12.6 0.5 1.2 1.7

전체 8.6 21.1 99.8 11.8 0.4 1.1 1.5


▮ 임대료 및 공실률 추이(천원/㎡)

1.4 YBD권역(여의도,마포) - 임대동향

오 피 스 Office


▌임대료: 18.5천원/㎡, 전분기와 동일한 수준

▌공실률: 9.6%로 전분기대비 0.5%p 증가, 공덕역 일대 1.6%p ↑

38

▪ YBD권역 오피스 환산임대료는 18.5천원/㎡으로 전분기와 비슷한 수준을 나타냄.

▪ 규모별로는 중소형이 15.0천원/㎡, 대형이 23.1천원/㎡ 수준으로 전분기와 동일했음.

▪ 공실률은 9.6%로 전분기대비 0.5%p 증가했음. 공덕역(1.6%p) 일대 중심으로 공실이 늘면서면서 전체 공실률 증가에 영향을 준 것으로 보여짐. 여의도와 영등포는 0.1%p, 0.6%p씩증가했음.

▪ 규모별로는 중소형이 0.9%p, 대형은 변동이 없었음.

▮ 규모별 임대료 및 공실률 현황(천원/㎡)


5.9 6.7

15.0 15.0

9.1 9.6

18.5 18.5

0.02.04.06.08.0

10.012.014.016.018.020.0



중소형 대형

18.59.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

17.6

17.8

18.0

18.2

18.4

18.6

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


구분공실률

(%)임대료

(천원/㎡)임대가격지수(2015.4Q=100)

전환율(%)

수익률(%)


공덕역 6.3 16.3 100.0 10.3 0.3 1.4 1.7

여의도 10.9 20.8 99.9 11.4 0.4 1.4 1.8

영등포 8.6 12.3 101.3 12.0 0.3 1.3 1.7

전체 9.6 18.5 100.1 11.5 0.4 1.4 1.7


1.5 ETC권역(용산, 잠실, 상암 등) - 임대동향

오 피 스 Office

자료: Colliers International Korea

▌임대료: 14.1천원/㎡, 전분기와 비슷한 수준, 홍대합정 0.3% 하락

▌공실률: 9.4%, 전분기대비 0.1%p 감소, 목동 일대 공실 해소

▪ ETC권역 오피스 환산임대료는 14.1천원/㎡으로 전분기와 동일한 수준임. 홍대합정 일대 오피스 임대료가 0.3% 하락했음.

▪ 규모별로는 중소형이 0.1% 하락했고 대형이 0.1% 상승했음.

▪ ETC권역의 공실률은 9.4%로 전분기대비 0.1%p 감소했음. 목동 일대 오피스 공실이 해소되며 공실률이 3.9%p 감소했기 때문임. 그외 사당, 용산, 잠실 등 0.2~5.5%p 증가했음.

▪ 규모별로는 중소형이 1.0%p 증가했고 대형이 5.2%p 감소했음.

39



14.1

9.4

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

13.9

14.0

14.0

14.1

14.1

14.2

14.2

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2013 2014 2015 2016


6.6 7.6

14.2 14.2

23.3

18.1

13.5 13.5

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0



중소형 대형

구분공실률

(%)임대료

(천원/㎡)임대가격지수(2015.4Q=100)

전환율(%)

수익률(%)


목동 16.2 13.6 99.7 11.8 0.2 1.0 1.2

사당 5.7 21.6 100.3 12.0 0.3 1.3 1.6

용산 9.0 15.0 99.9 10.5 0.5 1.1 1.7

잠실 6.1 15.6 99.8 9.0 0.4 1.1 1.5

장안동 16.3 10.5 99.9 9.5 0.2 1.1 1.3

천호 4.6 10.6 100.1 10.8 0.2 1.3 1.5

홍대합정 10.8 17.9 99.3 11.8 0.6 1.2 1.8

화곡 6.4 9.2 99.0 11.4 0.3 1.0 1.3

전체 9.4 14.1 99.8 10.9 0.3 1.1 1.5


2.1 거래 및 공급동향

오 피 스 Office

▌2016년 4분기 오피스 거래사례

자료: 각 사 취합

▌2016년 4분기 공급 오피스

40

자료: 각 사 취합

권역 빌딩명 소재지 연면적(㎡)

CBD대신금융그룹명동사옥 중구 저동1가 53,369

KT&G을지로타워 중구 초동 18,189

GBD

브랜드타워 서초구 반포동 6,985

큐빅타워 강남구 논현동 4,010

1964빌딩 강남구 논현동 15,295

ETC 장은빌딩 송파구 방이동 9,106

빌딩명 권역 위치거래가

매도자 매수자매각면적

억원 ㎡

대우조선해양다동사옥 CBD 중구 다동 1,700 대우조선해양㈜ 캡스톤자산운용 24,854

삼부오피스빌딩 GBD 강남구 역삼동 6,831 삼부토건㈜㈜멕킨237 PFV 35,984

건강보험심사평가원 GBD 서초구 서초동 937 건강보험심사평가원 명인제약주식회사 18,900

대한주택보증 YBD 영등포구 여의도동 588 대한주택보증㈜ 한국기업데이터㈜ 15,518

신송빌딩 YBD 영등포구 여의도동 697 미래에셋자산운용 코람코자산운용 697

신도림 미래타워 ETC 구로구 신도림동 670 캡스톤자산운용 이지스자산운용 25,454

한국방송통신전파진흥원 ETC 마포구 동교동 415 한국방송통신전파진흥원 ㈜아일렉스아이앤디 4,209

TTC 동양사옥 ETC 영등포구 당산동4가 800 ㈜TCC동양 코람코자산운용 29,102

삼성생명 상계빌딩 ETC 노원구 상계동 180 삼성생명㈜ 코람코자산운용 5,559

삼성생명 천호빌딩 ETC 송파구 풍남동 163 삼성생명㈜㈜에이치와이씨앤씨 3,922

한국컴퓨터빌딩 ETC 동작구 신대방동 352 한국투자신탁운용 페블스톤자산운용 22,956

3.1. 오피스 항목 설명

1. 권역별 임대동향 출처: 한국감정원

- 조사대상: 2012년 9월 기준 주용도가 오피스(업무시설)이고 6층 이상인 일반건축물로 3,108개

모집단 중 406개의 표본을 대상으로 함. 3층~최고층을 기준으로 산정하며 연면적 50% 이상이

임대되고 있는 업무용 건축물임.

- 항목설명

1) 임대가격지수: 임차인이 일정공간을 점유하기 위해 지불하는 총 비용의 두 시점간 변화 추정

2015년 4분기 대비 표본건물 기준층의 시장임대료를 이용해 산정.

2) 임대료: 임차인과 임대인이 실제로 계약한 금액.

3) 시장임대료: 임차인과 임대인이 실제 계약한 금액이 아닌 거래가능한 가격

4) 공실률: 해당지역 공실면적의 합을 지역의 총 연면적으로 나누어 산출.

5) 투자수익률: 당해 분기간 투하된 자본에 대한 전체 수익률 (소득수익률+자본수익률).

6) 소득수익률: 3개월 간의 임대수익률.

7) 자본수익률: 3개월 간의 부동산가격 증감률.

8) 전환율: 임대인의 요구수익률. 전세금의 일부를 월세로 전환하거나 월세를 보증금, 또는 전세

로 전환하기 위해 사용

- 조사방법: 현장조사

2. 거래 및 공급동향 출처: 각 사 취합


자료: 대법원 법원경매정보

1.1 지역별 동향

경 매 Auction

▌매각현황: 소비경제침체 지속된다면 상가경매 타격 클 전망

▮ 상업용 부동산 경매건수 및 매각건수(건) ▮ 상업용 부동산 매각률 및 매각가율(%)

▌지역동향: 부산 89.4%로 매각가율 가장 높아

▪ 당분기 매각건수가 가장 많은 지역은 경기로 총 306건이 매각됐음. 뒤이어 서울이 208건으로 많았고 인천(71건), 부산(52건), 대구(46건), 광주(42건), 대전(41건), 울산(25건) 순임.

▪ 주요 도시별 매각가율은 부산이 89.4%로 가장 높았음. 대구가 84.4%를 나타냈고 서울(80.8%), 인천(76.6%), 경기(73.5%), 광주(68.8%), 대전(58.2%), 울산(53.1%) 순임.

▮ 주요 도시별 상업용 부동산 매각현황


42

▪ 2016년 4분기 상업용부동산 경매건수는 4,082건으로 전분기(4,435건)대비 8.0%, 전체 매각건수는 1,155건으로 15.8% 감소했음. 평균낙찰률은 전분기(31%)에 비해 소폭 낮은 28%로 집계됐음.

▪ 매각가율은 73.2%로 3분기째 상승세를 유지함. 수익형부동산에 대한 꾸준한 관심이 이어지긴했지만 2017년 소비경제침체여부에 따라 시장 분위기가 좌우될 것으로 보여짐.

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 Q1 Q3

2011 2012 2013 2014 2015 2016

매각률 매각가율

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 Q1 Q3

2011 2012 2013 2014 2015 2016

경매건수 매각건수

구분 경기 서울 인천 부산 대전 광주 대구 울산

경매건수 882 851 177 212 248 169 67 90

매각건수 306 208 71 52 41 42 46 25

매각률 34.7% 24.4% 40.1% 24.5% 16.5% 24.8% 68.6% 27.8%

매각가율 73.5% 80.8% 76.6% 89.4% 58.2% 68.8% 84.4% 53.1%


1.2 용도별 동향

경 매 Auction

▮ 상업용 부동산 용도별 매각률 추이 ▮ 상업용 부동산 용도별 매각가율 추이


▮ 상업용 부동산 용도별 경매건수 비중 추이 ▮ 상업용 부동산 용도별 감정가액 및 매각가액(단위: 억원)

▌용도별 경매동향: 전 용도 매각가율 상승



43

매각율 및 매각가율 변동률: 전분기 대비 변동률임,

*겸용: 물건의 특수한 상황으로 인해 단일용도로 명확하게 구분할 수 없는 경우임

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

상가 오피스텔 근린시설 겸용

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

상가 오피스텔

근린시설 겸용

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

2011 2012 2013 2014 2015 2016

상가 오피스텔

근린시설 겸용

261 362

2,134

4,175

172 289

1,528

3,089

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

상가 오피스텔 근린시설 겸용

감정가 매각가

물건용도 경매건수 매각건수 감정가(단위: 원) 매각가(단위: 원) 매각률 매각가율

상가 282 72 26,138,089,460 17,231,836,408 25.5%(▼-1.3%p) 65.9%(▲3.5%p)

오피스텔 434 140 36,221,581,440 28,887,686,087 32.2%(▼-9.9%p) 79.8%(▼-4.2%p)

근린시설 880 262 213,390,854,870 152,776,997,251 29.8%(▲0.3%p) 71.6%(▲0.6%p)

겸용 2,486 681 417,465,994,885 308,878,469,670 27.4%(▼-2.4%p) 74%(▲0.2%p)

소계 4,082 1,155 693,216,520,655 507,774,989,416 28.3%(▼-2.6%p) 73.2%(▲0.2%p)


1.1 소매 업태별 판매액 및 금리

지 수 Index

자료: 한국은행

▌소매업태별 판매액

▪ 2016년 11월 기준 유통시장규모는 약 34조원 수준으로 전월(33.7조)에 비해서는 0.6% 증가했음. 업태별로는 무점포판매가 8.0%, 자동차및연료소매가 6.1%, 전문상품소매점이1.0% 증가했고 백화점 8.5%, 대형마트 5.3% 편의점 7.4%, 슈퍼마켓 3.1% 감소했음.

▌국고채금리 및 정기예금금리▪ 국고채금리는 1.69%(16.12월 기준)으로 10월(1.361), 11월(1.609)에 이어 3개월 연속 상승

했음. 미국 금리의 점진적 인상 방침이 가시화될 것으로 보여지면서 국내 기준금리도 이와동조화되고 있음.

자료: 통계청

44

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11

2011 2012 2013 2014 2015 2016

백화점 대형마트 슈퍼마켓 편의점 승용차및연료소매점 전문상품소매점 무점포판매

단위: 억원

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

국고채 3년금리 정기예금금리

회사 개요 및 조사 기준

회사명

설립일

대표이사

업종

임직원

본사

주요사업

홈페이지

부동산114 주식회사

1999년 6월 1일

구 원 회

부동산 종합정보 서비스

61명

경기도 성남시 분당구 판교역로 241번길 20,

미래에셋벤처타워 10층 (삼평동)

부동산 전문포털 서비스

부동산 데이터베이스 및 프로그램 서비스

부동산 네트워크 서비스

부동산 컨설팅 서비스

http://www.r114.com

[자료출처]

1. 상가, 지식산업센터: 부동산114 매물자료 (2016.10~12월 등록매물 기준)

2. 오피스텔: 부동산114 월간시세조사 자료 (2016.12.29 기준)

3. 오피스: 한국감정원 및 각 사 취합

4. 경매: 대법원 법원경매정보

5. 지수: 통계청 및 한국은행

[부동산114 리서치센터]

집필진 : 함영진 리서치 센터장 ([email protected])

김민영 선 임 연 구 원 ([email protected])

선주희 연 구 원 ([email protected])

mailto:[email protected]



commercial market report · 3.3㎡당ࢼ૨매매격 강남3,854만ࡗ으로전분기대비5.4%,...

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