Commercial REMarket Report

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2nd QUARTER 200923.Jul.2009 V.04

C.O.N.T.E.N.T

오피스

아파트형공장

조사개요서울_임대시장동향CBD_임대시장동향KBD_임대시장동향YBD_임대시장동향BBD 임대시장동향공급시장동향매매시장동향

매매시장동향임대시장동향분양시장동향입주시장동향

분양시장동향입주시장동향상권동향

01.02.03.04.05.06.07.08.

01.02.03.04.

01.02.03.

상가/상권

568910111213

15171920

222425

Commercial REMarket Report2nd QUARTER 200923.Jul.2009 V.04

SUMMARYCommercial REMarket Report

오피스

• 3분기 연속 오피스 공실 증가추이 지속. 오피스공실률은 전분기 3.5%에서 0.7%포인트 오른 4.2%. CBD 및 KBD의 공실 증가추이는 3분기 연속 지속되었으나, YBD의 공실은 전분

기보다 감소해 공실률이 전분기 3.0%에서 2/4분기에는 2.5%로 조사됨

• 2/4분기에도 임대료 상승세가 지속되고 있으나, 상승폭이 전분기 대비 0.4%에 머물러 1/4

분기(2.0%)에 비해 상승폭이 크게 둔화됨. CBD가 전분기 대비 0.9% 상승, KBD 0.2%

상승한 것에 비해 YBD는 0.3% 하락함

아파트형공장

• 매매가격이 5월부터 회복되기 시작. 2/4분기 서울소재 아파트형공장의 매매가격은 전분기대비 1.3% 상승한 3.3㎡당 530만원

• 반면, 임대가격은 2008년 4/4분기부터 3분기 연속 하락. 3.3㎡당 평균 월임대료는

34,100원 수준. 구로구, 금천구, 성동구 등 주요 지역의 임대가격 모두 하락

• 경기 침체에 따른 PF 자금 조달의 어려움 및 주수요층인 중소기업 상황의 악화 등으로 분양 일정을 연기하는 현장이 증가해 2/4분기에 1건의 분양만이 진행됨

상가/상권

• 저금리 지속 및 경기회복에 대한 기대감 등으로 4월부터 상가투자에 대한 관심 증가. 판교 단지내상가 낙찰률이 3월 63.6%, 4월 82.4%로 상승 후, 5월~6월에는 100%로 마감

• 상가분양시장이 회복되며 전분기대비 분양물량이 약 2배 증가해 2/4분기 총 75건의 상가분양이 진행됨

• 지하철 9호선 개통이 임박하면서 9호선 라인에 위치한 상권의 상가매매가격이 크게 상승하고 있음. 가양, 목동오거리, 노량진상권의 가격 상승세가 두드러짐

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오피스

2nd QUARTER 2009

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오피스

01 > 조사개요■ 조사 권역 및 조사 기간• 서울시내 3대 핵심 오피스 권역(CBD, KBD, YBD) 및 경기도 분당권역(BBD)

• 2009년 6월 1일 ~ 2009년 6월 30일

권역 세부권역

CBD Central Business District 종로, 중구, 남대문 일대

KBD Kangnam Business District 서초구, 강남구, 송파구 일대

YBD Yeouido Business District 여의도 일대

BBD Bundang Business District 수내역, 서현역 등 일대

■ 조사 내용• 서울시 소재 366개 오피스빌딩 및 경기 분당 소재 29개 오피스빌딩 등 총 395개 오피스빌딩에 대한 가격정보(보증금, 임대료, 관리비 등) 및 공실정보(공실면적 등) 등 조사

■ 조사 빌딩의 권역별·규모별 분포

2,181,278

84

20

24

40

YBD

366148134조사 오피스빌딩 수 Total (개)

722626대형(33,000㎡이상)대형

8,068,5482,965,9352,921,335조사 오피스빌딩 총 연면적 (㎡)

812532중형(16,500~33,000㎡미만)중형

2139776소형(16,500㎡미만)소형

TOTALKBDCBD

조사 오피스빌딩 수(개)연면적기준빌딩구분

■ 조사 빌딩의 평균 건축년한 및 평균 연면적규모• 권역별 오피스빌딩 평균 건축년한은 CBD의 중소형 오피스빌딩의 건축년한이 평균 23~27년으로 노후화 정도 심함

• 1990년대 본격적인 오피스 공급이 진행되었던 KBD는 오피스빌딩 건축년한이 가장 짧아 평균 14년~17년 수준

ㅣ권역별·규모별 조사 오피스빌딩 평균 건축년한ㅣ ㅣ권역별·규모별 조사 오피스빌딩 평균 연면적 규모ㅣ

27

17

2223

14

2120

15

19

0

5

10

15

20

25

30

CBD KBD YBD

소형 중형 대형

(단위:년)

8,208 9,134 9,814

23,306 23,469 22,229

59,68157,392

62,761

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

CBD KBD YBD

소형 중형 대형

(단위:㎡)

2nd QUARTER 2009

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오피스

02 > 서울_임대시장동향■ 서울 오피스 공실, 3분기 연속 증가추이 지속되면서 공실률 4%대 진입

• 작년 4/4분기부터 증가 추이를 보이기 시작한 서울 오

피스의 공실이 2009년 2/4분기에도 증가세를 이어감.

2/4분기 공실률은 4.2%로 전분기 3.5%보다 0.7%포인

트 높은 수준을 보임. 작년 3/4분기 1.6% 수준이었던 서

울 오피스 공실률이 9개월만에 2.6%포인트 높아짐

• 오피스 공실은 권역에 관계없이 지속적으로 증가하는

모습을 보이고 있음. CBD의 2/4분기 공실률은 3.9%로

전분기 대비 0.9%포인트 높아졌으며, KBD는 전분기대

비 1.3%포인트 공실률이 높아진 5.7%를 기록해 3대 권

역 중 오피스공실률 및 오피스공실률 상승폭 모두가 가

증 크게 나타남. 단 YBD의 2/4분기 오피스 공실률은

2.5%로 전분기 대비 0.5%포인트 낮아진 것으로 조사됨

• 미국발 전세계적 금융위기가 본격화되기 직전인 2008

년 3/4분기 조사시의 CBD, KBD, YBD 등 3대 권역의 공

실률은 모두 1%대를 유지하고 있어 사실상 완전 임대

시장의 모습을 보였으나 2008년 4/4분기부터 공실이

증가하기 시작해 2009년 1/4분기에는 전 권역에서 3%

이상의 공실률을 보이기 시작함. 특히 외국계 보험사들

이 밀집해 있는 KBD에서 공실이 빠르게 증가하고 있음

• 반면 CBD와 KBD에 비해서 임대료가 비교적 저렴하며,

자본시장통합법에 따른 YBD 오피스에 대한 수요 증가,

7월 24일 개통 예정인 지하철 9호선에 따른 강남권으로

의 접근성 개선 등의 영향으로 YBD의 공실률은 3대 권

역 중 유일하게 2/4분기에 공실이 감소해 2%대의 공실

률 수준을 보이고 있음

• 공실은 오피스빌딩의 규모와 관계없이 빠르게 증가하

고 있음. 2009년 2/4분기 오피스빌딩의 규모별 공실률

은 소형 6.7%, 중형 3.6%, 대형 3.5%로 전분기 대비 모

두 높아지며 3분기 연속 공실이 증가하고 있음. 2008년

3/4분기 대비해서는 소형의 공실률이 2.3배(3.8%포인

트), 중형 2.8배(2.3%포인트), 대형 4.4배(2.7%포인트)

높아져, 이번 금융위기에 따라 상대적으로 대형

오피스빌딩의 공실률 상승배율이 컸음

ㅣ서울 분기별 오피스 공실률 추이ㅣ

ㅣ서울 규모별 오피스 공실률 추이ㅣ

ㅣ서울 권역별 오피스 공실률 현황ㅣ

1.6%

1.9%

3.5%

4.2%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2

2.9%

1.3%

0.8%

3.6%

1.8%

1.2%

5.3%

3.4%

2.8%

6.7%

3.6% 3.5%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

소형 중형 대형

2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2

1.4%

1.8%

1.0%

1.8%

2.2%

1.5%

3.0%

4.4%

3.0%

3.9%

5.7%

2.5%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

CBD KBD YBD

2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2

2nd QUARTER 2009

7

오피스

02 > 서울_임대시장동향■ 임대료 상승세 지속되고 있으나 상승폭은 크게 둔화

• 공실이 3분기 연속 증가하고 있으나 오피스 임대료는

아직 하락세로 반전되지 않고 완만한 상승세를 지속적

으로 이어가고 있음. 2/4분기 임대료는 전분기 대비

0.4% 상승함. 이는 1/4분기 2.0% 상승에 비해 상승폭이

크게 둔화된 것임

• 공실 면적의 지속적인 증가에도 불구하고 임대료가 꾸

준한 상승세를 이어가는 것은 프라임급 오피스빌딩을

중심으로 계획대로 임대료 인상을 진행하고 있으며, 아

직까지는 시장의 평균 임대료에 영향을 미칠 정도로 임

대료를 인하하는 오피스빌딩이 많이 나타나지는 않기

때문인 것으로 분석됨

• 권역별 임대료 변동률은 CBD가 전분기대비 0.9% 상승

했으며, KBD도 0.2% 상승한 것에 비해, YBD는 0.3% 하

락한 것으로 조사됨. YBD는 작년 4/4분기와 올해 1/4분

기에 CBD 및 KBD보다 높은 임대료 상승률을 보여왔으

며 이에 대한 조정으로 전분기대비 소폭 하락한 것으로

분석됨. KBD는 1/4분기에 전분기대비 소폭(0.2%) 가격

하락을 보였으나 2/4분기에 다시 소폭(0.2%) 상승한 것

으로 조사되어 올해 들어 임대료가 작년말 수준을 유지

하고 있는 것으로 조사됨

• 규모별 임대료 변동률은 소형 오피스가 전분기에 이어

이번 분기에도 가격이 하락했으며, 중형 및 대형 오피스

는 전분기 대비 가격이 각각 0.4% 및 0.7% 상승함. 소형

오피스의 임대료 변동률은 1/4분기에 전분기대비 0.7%

하락했으며, 2/4분기에는 0.9% 하락해 하락폭도 점차

커지는 모습을 보이고 있음

• 2/4분기의 3.3㎡당 평균 임대료는 67,500원, 관리비는

29,100원으로 관리비는 임대료의 약 43% 수준으로 책

정됨. CBD의 3.3㎡당 평균 임대료가 72,200원, KBD

71,900원, YBD 56,200원으로, YBD의 임대료는 CBD 및

KBD보다 약 22% 저렴한 수준에 책정되어 있음. 그러나

관리비를 포함한 총임대료는 CBD 102,600원, KBD

102,300원, YBD 82,200원으로 YBD가 약 20% 저렴함

ㅣ서울 권역별 오피스 임대료 변동률ㅣ

ㅣ서울 규모별 오피스 임대료 변동률ㅣ

7.4%

5.3%

7.0%

11.8%

2.0%

2.9%

-0.2%

3.4%

0.4%0.9%

0.2%

-0.3%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

전체 CBD KBD YBD

2008Q4 2009Q1 2009Q2

7.4%

6.4%

2.0%

9.1%

2.0%

-0.7%-0.3%

3.3%

0.4%

-0.9%

0.4%0.7%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

전체 소형 중형 대형

2008Q4 2009Q1 2009Q2

ㅣ2009년 2/4분기 서울 권역별 오피스 임대가격 현황ㅣ

67.5

72.2 71.9

56.2

29.1 30.4 30.4

26.0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

전체 CBD KBD YBD

임대료 관리비

(단위:천원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

8

오피스

03 > CBD_임대시장동향■ 빌딩 규모에 관계없이 공실 3분기 연속 증가. 2/4분기 공실률 3.9%로

• CBD의 2/4분기 오피스 공실률은 3.9%로 전분기 대비

0.9%포인트 높아짐. 전분기에 공실률이 1.2%포인트 높

아진 것에 비해서는 상승폭이 둔화되기는 했으나 3분기

연속 공실률이 높아지며 2008년 3/4분기 1.4%였던 공

실률이 9개월만에 3.9%까지 가파르게 올라감

• 규모별 공실률은 소형이 6.0%로 전분기대비 1.1%포인

트 높아졌으며, 중형은 전분기대비 0.2%포인트 올라간

2.8%, 대형은 전분기대비 1.3%포인트 높아진 3.7%로

조사됨. 중형 오피스빌딩의 공실 증가 추세는 둔화되었

으나, 소형 및 대형 오피스빌딩에서의 공실은 전분기에

이어 빠르게 증가하고 있음

• 대형 오피스빌딩의 공실이 지속적으로 빠르게 증가하

면서, 올해 말 리모델링을 마치고 입주 진행 예정인 옛

대우센터빌딩인 ‘서울스퀘어빌딩(연면적 13만㎡)’은 최

초 임대 예정가였던 3.3㎡당 13만원의 임대료를 10만원

수준으로 낮추어 테넌트 기업을 모집하고 있는 것으로

조사됨

• 공실은 3분기 연속 증가하고 있으나 임대료는 여전히

상승세를 유지하고 있음. 2/4분기 임대료는 전분기대비

0.9% 상승함. 1/4분기(2.9%)에 비해 임대료 상승폭이

2.0%포인트 하락하며 상승폭이 축소되고 있는 모습을

보임. 규모별로는 중형 오피스와 대형 오피스가 전분기

대비 각각 1.0%, 1.4% 임대료가 상승함. 반면 소형 오피

스의 임대료는 1.2% 하락해 정기적 임대료 갱신이 많이

몰려있어 상승세를 보였던 연초(1/4분기)의 임대료 상

승세가 2/4분기에 하락세로 반전됨

• 2/4분기 조사된 CBD의 3.3㎡당 평균임대료는 72,200원,

관리비는 30,400원으로 관리비는 임대료의 약 42% 선

으로 책정되어 있음. 소형 오피스의 3.3㎡당 평균임대료

가 55,800원, 중형이 61,400원, 대형이 83,200원으로 소

형 오피스는 대형 오피스에 비해 약 33% 저렴한 임대

료 수준을 보이고 있음

ㅣ CBD 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

2.6%

1.6%

0.6%

3.8%

1.9%

1.0%

4.9%

2.6%2.4%

6.0%

2.8%

3.7%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

소형 중형 대형

2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2

ㅣ CBD 규모별 오피스 임대료 변동률ㅣ

5.3%

-3.0%

1.6%

8.2%

2.9%

0.9%

1.8%

3.6%

0.9%

-1.2%

1.0%1.4%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

전체 소형 중형 대형

2008Q4 2009Q1 2009Q2

ㅣ2009년 2/4분기 CBD 오피스 임대가격 현황ㅣ

72.2

55.8

61.4

83.2

30.425.7

28.533.0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

전체 소형 중형 대형

임대료 관리비

(단위:천원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

9

오피스

04 > KBD_임대시장동향■ 대형오피스 빌딩 공실률도 4%대 진입, 권역 평균 공실률은 5.7%

ㅣ KBD 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

3.7%

1.5%

0.9%

4.0%

1.9%

1.4%

6.0%

3.9%3.7%

5.6%

4.3%

8.3%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

소형 중형 대형

2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2

• KBD의 2/4분기 오피스 공실률은 5.7%로 전분기 대비

1.3%포인트 높아짐. 1/4분기에 공실률이 2.2%포인트

올라간 것에 비해서는 상승폭이 둔화되었으나 2/4분기

공실률 상승폭 역시 전분기에 이어서 3대 권역(CBD,

KBD, YBD) 중 가장 컸음

• 규모별 공실률은 소형이 8.3%로 전분기대비 2.3%포인

트 높아졌으며, 중형은 전분기대비 3.9%에서 이번 분기

5.6%로, 대형은 전분기 3.7%에서 이번 분기 4.3%로 조

사됨. 규모별 공실률에서도 CBD 및 YBD에 비해 모든

규모의 오피스빌딩에서 KBD의 공실률이 가장 높았음

• 중대형 오피스빌딩에 주로 임차해 있었던 PCA생명,

ING생명 등 외국계 생명보험사가 경기 침체로 지점 통

폐합 및 임차면적 축소 등을 진행했으며, 일반 법인도

임대료가 비싼 KBD에서 외곽으로 이전하는 움직임을

보이면서 KBD에서 올해 상반기 공실면적이 크게 증가

• 공실이 발생한 중대형오피스빌딩의 경우 테넌트 기업

을 다시 구하기까지 상당한 시간이 소요되고 있으며,

3/4분기에 임대 계약 해지를 예정해 둔 기존 테넌트 기

업이 많아 3/4분기에도 공실의 증가세가 지속될 것으로

예상됨

• 공실 면적의 가파른 증가에도 불구하고 임대료는 전분

기 대비 소폭(0.2%) 상승함. KBD의 임대료는 명목상으

로는 전반적으로 작년 4/4분기 수준을 유지하고 있음.

그러나 공실면적의 증가세가 이어지면서 테넌트 기업

을 유치하기 위한 경쟁도 치열해 지고 있음. 이에 따라

무상임대기간의 제공 및 이사비 지원 등의 서비스를 제

공하는 빌딩이 증가하고 있어 실질적인 임대료는 하락

한 것으로 조사됨

• 2/4분기 KBD의 3.3㎡당 평균임대료는 71,900원, 관리

비는 30,400원 수준임. 소형의 3.3㎡당 평균 임대료가

59,300원, 중형 70,500원, 대형 76,300원으로 3대 권역

중 오피스 규모에 따른 임대료 차이가 가장 작음

ㅣ KBD 규모별 오피스 임대료 변동률ㅣ

7.0%

14.5%

2.3%

6.4%

-0.2%

-2.5% -2.6%

1.4%

0.2% 0.1% 0.4% 0.1%

-5%

-3%

-1%

1%

3%

5%

7%

9%

11%

13%

15%

17%

전체 소형 중형 대형

2008Q4 2009Q1 2009Q2

ㅣ2009년 2/4분기 KBD 오피스 임대가격 현황ㅣ

71.9

59.3

70.5

76.3

30.426.7

29.631.8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

전체 소형 중형 대형

임대료 관리비

(단위:천원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

10

오피스

05 > YBD_임대시장동향■ 공실률 1/4분기 3.0%에서 2/4분기 2.5%로 낮아졌으나, 임대료도 하락세 관측됨

• YBD의 2/4분기 오피스 공실률은 2.5%로 전분기 대비

0.5%포인트 낮아짐. 3대 오피스권역 중 유일하게 공실

이 전분기대비 감소했으며, 이로써 작년 4/4분기 및 올

해 1/4분기 계속됐던 공실 증가세도 멈춤

• 오피스 공실률이 최저 수준이었던 2008년 3/4분기 공

실률과 비교시 9개월 동안 CBD 평균 공실률이 2.5%포

인트(약 2.8배), KBD는 3.9%포인트(약 3.2배) 높아졌으

나, YBD는 1.5%포인트(약 2.5배) 높아지는데 그침

• 규모별 공실률은 소형이 4.1%로 전분기대비 0.5%포인

트 낮아졌으며, 중형도 전분기대비 1.4%포인트 낮아진

2.5%를 기록. 대형 오피스빌딩의 공실률은 전분기대비

동일한 2.1%로 조사됨. 2%대의 공실률을 보이는 오피

스 빌딩은 YBD의 중형 및 대형 오피스 외에는 CBD의

중형(2.8%) 오피스빌딩이 유일하며, 다른 곳은 모두 3%

이상의 공실률 수준을 보이고 있음

• YBD 임대료는 2/4분기 전분기 대비 0.3% 하락하며, 3

대 핵심권역 중 유일하게 임대료 하락세를 보임. 소형이

전분기 대비 1.8% 하락, 중형 1.2% 하락함. 반면, 대형

오피스는 전분기대비 임대료가 소폭(0.2%) 상승함. 전

반적으로 YBD의 2/4분기 임대료 움직임은 KBD의 1/4

분기 임대료 움직임과 유사한 패턴(중소형 빌딩의 임대

료가 하락하며 전체 임대료가 하락하는 모습)을 보였음

• 2/4분기에 임대료가 하락세를 보이긴 했으나, 7월 24일

로 예정인 지하철 9호선 개통에 따라 대중교통을 통한

접근성 및 교통 편리성, 강남으로의 접근성이 개선되면

낮은 임대료를 찾아 YBD로 이전하고자 하는 테넌트 기

업들이 증가 할 것으로 예상돼 오피스 임대시장에 긍정

적으로 작용할 것으로 기대 됨

• 2/4분기의 3.3㎡당 평균임대료는 56,200원, 관리비는

26,000원으로 조사됨. 소형의 임대료 수준(36,600원)이

대형(67,200원)의 약 54% 수준 밖에 되지 않아, 3대 권

역 중 오피스 규모별 임대료 차가 가장 큰 특징을 보임

ㅣ YBD 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

1.2% 1.2%

0.4%

2.3%

1.5%1.3%

4.6%

3.9%

2.1%

4.1%

2.5%

2.1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

소형 중형 대형

2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2

ㅣ YBD 규모별 오피스 임대료 변동률ㅣ

11.8%

7.1%

2.5%

15.2%

3.4%

-0.3%-0.7%

5.0%

-0.3%

-1.8%-1.2%

0.2%

-3%

-1%

1%

3%

5%

7%

9%

11%

13%

15%

17%

전체 소형 중형 대형

2008Q4 2009Q1 2009Q2

ㅣ2009년 2/4분기 YBD 오피스 임대가격 현황ㅣ

56.2

36.640.5

67.2

26.0

20.1 20.6

29.5

0

10

20

30

40

50

60

70

80

전체 소형 중형 대형

임대료 관리비

(단위:천원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

11

오피스

06 > BBD_임대시장동향■ 2/4분기 공실률 작년말 수준인 2.4%. 임대료도 보합세 유지

• 2/4분기 BBD 오피스 평균공실률은 2.4%로 전분기 대비

0.4%포인트 높아짐. 공실이 전분기에 비해 다소 증가했

으나 여전히 2%대의 낮은 공실률을 보이고 있음. 서울

의 평균공실률 4.2%에 비해서는 1.8%포인트, KBD의 평

균공실률인 5.7%에 비해서는 3.3%포인트 낮은 수준임

• KBD의 높은 임대료를 피해 BBD로 이전해 오는 테넌트

기업 등의 영향으로 공실률이 작년 4/4분기 수준을 유

지하고 있는 것으로 분석됨

• 1/4분기 소폭의 임대료 인상(0.8%)을 보였으나, 2/4분

기에는 전분기와 임대료 변동없이 보합세를 유지함

• 2/4분기 조사된 분당 소재 오피스빌딩 중 임대료가 가

장 비싼 오피스빌딩은 ‘퍼스트타워’로 월임대료가 3.3㎡

당 63,000원 이었으며, 그 뒤를 분당스퀘어(62,000원),

SK U-타워(56,000원)가 이었음. 임대료가 비싼 상위 3

개 빌딩은 모두 대형빌딩으로 3개 오피스빌딩을 합친

총 연면적이 약 26.5만㎡에 달해 BBD의 평균임대료 및

평균공실률에 미치는 영향에 매우 큼. 2/4분기 조사시

상위 3개 빌딩은 모두 완전임대중으로 공실이 없었음

• BBD의 프라임급 빌딩의 임대료는 KBD 프라임급 빌딩

보다 약 35% 저렴한 임대료 수준을 보이고 있으며, IT

기업 등 이번 금융위기에서 비교적 영향을 작게 받은

기업들이 주로 입주에 있어 향후 공실률 및 임대료는

안정적인 수준을 유지할 것으로 전망됨

• BBD의 2/4분기 3.3㎡당 평균임대료는 55,600원, 관리비

는 24,400으로 조사됨. 임대료는 서울 평균(67,500원)에

비해 약 18%, 지리적으로 인접한 KBD 평균(71,900원)

에 비해서는 약 23% 저렴한 수준을 보이고 있음

• 관리비를 포함한 총임대료에서 관리비가 차지하는 비

중은 서울 평균 30.1%, KBD 29.7%, BBD 30.5%로 30%

내외의 비중을 보이고 있으며, 총임대료에서 관리비가

차지하는 비중은 YBD(31.6%)에서 가장 높게 조사됨

ㅣ BBD 연도별 오피스 공실률 현황ㅣ

2.4%

2.0%

2.4%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

2008Q4 2009Q1 2009Q2

0.8%

0.0%0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

0.8%

0.9%

2009Q1 2009Q2

ㅣ BBD 연도별 오피스 임대료 변동률ㅣ

ㅣ2009년 2분기 BBD 오피스 임대가격 현황ㅣ

67.5

71.9

55.6

29.1 30.4

24.4

0

10

20

30

40

50

60

70

80

서울전체 KBD BBD

임대료 관리비

(단위:천원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

12

오피스

07 > 공급시장동향■ KBD와 BBD를 중심으로 하반기 오피스빌딩 공급 예정

• 2009년 2/4분기에 강남구 역삼동에 연면적 2,812㎡규모의 나강타워가 준공됨. 2/4분기에는 대규모 오피스빌딩 공급

이 저조했임

• 2009년 하반기 준공 예정인 주요 오피스빌딩으로는 KBD에서는 8월 준공 예정인 리치웰타워(10,593㎡), 9월 준공 예

정인 POS반포타워(8,612㎡), 10월 준공 예정인 서초W-TOWER(14,957㎡)등이 있으며, BBD에서는 9월에 금성백조

예미지빌딩(13,578㎡), 11월에 야탑오피스(12,182㎡)등의 준공이 예정되어 있음

권역 빌딩명 구시군 읍면동 준공일 규모 연면적(㎡) 대지면적(㎡)

용적률(%)

나강타워 강남구 역삼동 200906

리치웰타워 강남구 역삼동 200908 B4~12F 10,593 1,053 703

POS반포타워 서초구 반포동 200909 B3~14F 8,612 1,130 531 KBD

BBD

서초 W-TOWER 서초구 서초동 200910 B5~16F 14,957 1,273 799

금성백조 예미지빌딩 분당구 수내동 200909 B4~12F 13,578 1,124 898

야탑오피스 분당구 수내동 200911 B4~B8 12,182 1,349 -

B2~13F 2,812 322 745

출처 : 부동산114

금성백조 예미지POS반포타워

2nd QUARTER 2009

13

오피스

08 > 매매시장동향■ 국민연금, 극동빌딩을 3.3㎡당 약 1,380만원인 3,150억원에 매입

• 2009년 2/4분기 성사된 주요 오피스빌딩 거래건수는 총 11건이었으며 거래면적은 총 167,842㎡, 거래가액은 총

6,366억원으로 조사됨. KBD에서 6건의 주요 오피스빌딩이 거래되었으며, CBD에서 2건, YBD에서 1건 등이 거래됨

• 거래된 오피스빌딩 중 가장 규모가 컸던 빌딩은 ‘극동빌딩(연면적 75,252㎡)’으로 국민연금이 100% 출자한 지이엔피

에스 제1호가 3.3㎡당 약 1,380만원인 3,150억원에 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산으로부터 매입함

• 단위면적당 가장 고가로 거래된 오피스빌딩은 양재동에 위치한 삼성생명양재빌딩으로 한국삼공㈜가 삼성생명보험

㈜로부터 3.3㎡당 약 1,530만원인 487억원에 매입을 진행함

• 기타 매각 예정인 주요 오피스빌딩으로는 가산동에 위치한 이랜드사옥이 케이알리츠3호에 490억원에 매각될 예정

이며, 미래에셋생명 마포사옥은 서울시 산하기구인 서울신용보증재단에 Sales&Leaseback방식으로 940억원에 매각

하기로 양해각서(MOU)를 체결하고 현재 실사가 진행 중에 있음. 상암DMC내 위치한 상암IT타워가 700억원 선에

서 기업구조조정 부동산투자회사 씨나인 제4호에 매각될 예정

권역 빌딩명 읍면동연면적(㎡)

연면적(평)

매도자 매수자매매가(백만원)

매각가(천원/3.3㎡)

무궁화빌딩 인의동 6,060 1,833 사단법인경찰공제회 ㈜필링크 12,260 6,688 CBD

KBD

YBD

Others

현대스위스타워 삼성동 15,074 4,560 데기코리아현대스위스타워유동화전문

143삼성미타유동화전문

59,975 13,153

DBRE여의도빌딩 여의도동 19,061 5,766 디비리얼에스테이트ABS1차유동화전문

키움증권 78,601 13,632

이화전기공업본사 문정동 4,128 1,249 이화전기공업㈜㈜다산컨설턴트

8,500 6,807

극동빌딩 충무로3가 75,252 22,764 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산

지이엔피에스제1호

315,000 13,838

비트아카데미빌딩 서초동 3,896 1,179 ㈜비트컴퓨터 개인 16,180 13,729

비트빌딩 서초동 7,399 2,238 뉴원제일차유동화전문

㈜비트컴퓨터 21,000 9,383

삼성생명양재빌딩 양재동 10,522 3,183 삼성생명보험㈜ 한국삼공㈜ 48,700 15,301

핸디소프트빌딩 역삼동 9,292 2,811 ㈜핸디소프트 개인 41,500 14,764

동산진흥신길동사옥 신길동 3,527 1,067 동산진흥㈜ ㈜비트컴퓨터 6,888 6,456

볼보빌딩 한남동 13,631 4,123 볼보그룹코리아㈜ 남양유업 28,000 6,791

출처 : DART

2nd QUARTER 2009

14

아파트형공장

2nd QUARTER 2009

15

아파트형공장

01 > 매매시장동향■ 서울소재 아파트형공장 매매가격 1분기만에 다시 상승세로 반전• 전분기 가격 하락을 보였던 서울소재 아파트형공장의 매매가격이 2009년 2/4분기에 상승세로 반전되며

전분기대비 매매가격이 1.3% 상승해 3.3㎡당 530만원을 회복

• 경기침체의 영향으로 아파트형공장의 매매가격도 2009

년 1/4분기에는 소폭 하락하였으나, 올해 5월부터 가

격하락세가 상승세로 반전되는 모습을 보이고 있음

• 2007년 4월 입주한 영등포문래동하이테크시티의 경우

550만원~620만원이었던 3.3㎡당 분양가격이 2008년 8

월 800만원까지 상승했었으나, 2008년 9월부터 미국발

금융위기가 본격화되기 시작하면서 2009년 4월에는

700만원까지 하락함. 5월 들어서면서 하락세가 멈추고

매물이 사라지는 모습을 보이기 시작

| 서울 분기별 아파트형공장 평균 매매가격 |

4 8 75 1 1 5 1 8

5 3 0 5 2 3 5 3 0

0

1 0 0

2 0 0

3 0 0

4 0 0

5 0 0

6 0 0

1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q

2 0 0 8 2 0 0 9(단 위 :만 원 / 3 . 3㎡ )

■ 2/4분기 성동구 아파트형공장 매매가 상승률 가장 높게 나타나• 2009년 2/4분기 주요 아파트형공장 밀집지역의 아파트형공장 3.3㎡당 매매가격은 성동구가 621만원으로 가장 높았

으며, 이어 강서구(570만원), 구로구(555만원), 금천구(493만원) 순으로 가격이 높았음

• 2009년 1/4분기 매매가격이 하락했었던 성동구, 구로구, 금천구도 2/4분기에는 모두 상승세로 반전했으며, 강서구

는 보합을 유지함. 특히 성동구 아파트형공장의 매매가격은 전분기 대비 6.03% 상승해 큰 상승률을 보임. 이는 성동

구의 우수한 강남 접근성, 서울숲을 주변으로 한 잇따른 정비계획발표 등 개발 호재 등의 영향이 큰 것으로 보임

• 연간 상승률이 가장 큰 권역은 강서구로 연간 10.5%의 두자리수 상승률을 보임. 강서구는 올해 7월말로 개통이 연기

된 지하철 9호선의 수혜가 가장 크게 기대되는 지역으로 지하철 9호선 개통에 따른 여의도 및 강남으로의 접근성이

크게 개선될 것으로 여겨지며 꾸준한 매매가격 상승세가 이어지고 있음

| 서울 주요 구별 분기별 아파트형공장 평당매매가격 |(단위:만원/3.3㎡)

2008 2009

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

성동구 533 596 587 606 586 621 6.03% 4.13%

강서구 508 516 550 563 570 570 0.03% 10.54%

구로구 507 535 547 553 544 555 2.06% 3.66%

금천구 436 466 483 496 492 493 0.17% 5.80%

전분기% 전년동기%구분

2nd QUARTER 2009

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아파트형공장

01 > 매매시장동향■ 성남 및 안양의 아파트형공장 매매가격 하락• 경기도 소재 아파트형공장의 2/4분기 평균매매가격은 하락세를 보이고 있음

• 성남은 전분기(1/4분기) 매매가격이 0.82% 하락한 데 이어, 이번 분기에도 매매가격이 전분기대비 1.1% 하락함. 2/4

분기 현재 3.3㎡당 평균 358만원에 거래가 되고 있음. 연간 변동률도 하락세로 반전되어 전년동기 대비 1.1% 낮은

가격 수준을 보이고 있음

• 2009년 1/4분기까지 꾸준한 상승세를 보여왔던 안양지역의 아파트형공장 매매가격이 2009년 2/4분기에 가격이 하

락세로 반전됨. 1/4분기 3.3㎡당 평균 452만원이었던 매매가격이 2/4분기에는 433만원으로 전분기대비 4.2%의 가

격 하락을 보임

• 성남(성남지방산업단지)에는 분양중인 아파트형공장을 포함해서 29개의 아파트형공장이 밀집해 있으며, 안양(안양

벤처밸리)에는 20개의 아파트형공장이 밀집해 있음. 성남 아파트형공장의 평균 매매가 수준은 2/4분기 현재 안양의

약 82% 수준인데 이는 전년동기의 약 89% 수준에서 7%포인트 비교 가격수준이 내려간 것임

• 올해 2/4분기 평균매매가격이 성남의 경우 전년동기 대비 1.1% 낮아진 데 비해, 안양은 전년동기 대비 6.9% 높은 가격 수준

을 보이고 있음

| 성남 분기별 아파트형공장 평균매매가격 | | 안양 분기별 아파트형공장 평균매매가격 |

348362 364 365 362 358

0

100

200

300

400

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:만원/3.3㎡)

400 405422 426

452433

0

100

200

300

400

500

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:만원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

17

아파트형공장

02 > 임대시장동향■ 서울 아파트형공장 임대가격 하락세 3분기 연속 지속

• 2008년 3/4분기 3.3㎡당 35,000원까지 상승했던 서울

소재 아파트형공장의 월평균임대료가 2008년 4/4분기

부터 2009년 2/4분기까지 3분기 연속 하락세를 지속하

고 있음

• 2009년 2/4분기의 3.3㎡당 월임대료는 전분기 대비

0.87% 떨어진 34,100원이었으며, 이는 전년동기(34,500

원) 대비해서도 소폭(1.16%) 떨어진 것임

• 2008년 2/4분기부터 3.3㎡당 3.4만원 이상의 월임대료

를 유지하고 있으나, 경기 악화에 따른 중소 테넌트 기

업의 임차 면적 축소 움직임 등이 보이고 있어 월임대

료의 추가적인 하락 가능성 높음

| 서울 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |

3.333.45 3.50 3.47 3.44 3.41

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:만원/3.3㎡)

■ 서울디지털1단지(구로) 아파트형공장 임대시장 안정적

• 주요 아파트형공장 권역별 임대료는 구로구가 3.3㎡당 35,700원으로 가장 높은 수준을 유지하고 있으며, 이어서 영

등포구(34,400원), 성동구(33,000원), 금천구(32,600원), 강서구(31,600원) 순서로 월임대료가 높음

• 구로구(서울디지털1단지_35개 아파트형공장), 금천구(서울디지털2단지_21개, 서울디지털3단지_42개), 성동구(25개)

등 아파트형 공장이 20개 이상 밀집해 있는 아파트형공장 권역의 월평균 임대료는 전분기 대비해서 모두 소폭 하락

• 구로구의 2/4분기 월평균임대료는 3.3㎡당 35,700원으로 전분기 대비 0.3% 떨어졌으며, 금천구도 전분기대비 1.5% 떨어진

32,600원, 성동구도 0.9%떨어진 33,000원으로 조사됨

• 높은 매매가에도 불구하고 집적효과의 미흡으로 구로구와 금천구에 비해 월평균임대료가 낮았던 성동구의 임대료가 처음으

로 금천구의 임대료보다 높은 것으로 조사됨

| 주요 구별 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |

3.563.38

3.18

3.58

3.31 3.33

3.57

3.26 3.30

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

구로구 금천구 성동구

2008 4Q 2009 1Q 2009 2Q

(단위:만원/3.3㎡)

| 서울 구별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |

3.573.44

3.30 3.263.16

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

구로구 영등포구 성동구 금천구 강서구(단위:만원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

18

아파트형공장

02 > 임대시장동향■ 성남 및 안양 아파트형공장 임대료 전분기대비 하락

• 2/4분기 성남소재 아파트형공장의 3.3㎡당 월평균임대료는 23,500원으로 전분기(23,900원)대비 1.7% 떨어짐, 1/4

분기에 이어 2/4분기도 가격이 떨어지며 약세가 지속되고 있음. 2009년 2/4분기 월평균임대료인 23,500원은 전년

동월(25,100원) 대비해서는 6.4% 낮은 수준임

• 안양소재 아파트형공장의 월평균임대료도 2/4분기에 하락세로 반전됨. 2/4분기 3.3㎡당 월평균임대료는 31,700원

으로 전분기(32,100원)대비 1.3% 가격이 떨어짐. 이는 전년동월(32,300원)대비해서도 1.9% 낮은 수준임

• 성남 아파트형공장의 3.3㎡당 월평균임대료 23,500원은 서울평균(34,100원) 및 안양평균(31,700원)의 약 69% ~

74% 수준임. 서울보다 약 30% 저렴한 임대료 수준을 보이고 있으나 도로시설이나 주변시설 정비가 잘 되어 있지

않고, 서울로의 접근성도 좋지 않아 IT기업보다는 제조업체들이 선호하고 있음

• 안양 아파트형공장의 3.3㎡당 월평균임대료(31,700원)는 서울평균의 약 93% 수준이며, 강서구 소재 아파트형공장

의 평균임대료(31,600원)와 동일한 수준임. 안양벤처밸리는 지하철4호선 인덕원역 및 평촌역 사이에 위치해 있어

대중교통을 통한 접근성이 뛰어나며, 도로정비 및 주변시설 정비도 잘되어 있고 서울로의 접근성도 좋은 편임

| 성남 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 | | 안양 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |

3.093.23 3.26 3.19 3.21 3.17

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:만원/3.3㎡)

2.50 2.51 2.52 2.542.39 2.35

0.0

1.0

2.0

3.0

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:만원/3.3㎡)

2nd QUARTER 2009

19

아파트형공장

03 > 분양시장동향■ 서울 2/4분기, 서울디지털산업2단지(금천구)내 1개동만 분양 진행• 2/4분기에는 금천구 가산동(서울디지털산업2단지)에 15층 규모의 엘리시아(연면적 21,994㎡)만이 분양을 개시했음.

평균분양가는 620만원으로, 1/4분기에 같은 서울디지털산업2단지에서 분양된 대륭포스트타워5차(연면적 76,540㎡)

의 평균분양가인 730만원에 비해 분양가가 약 15% 저렴함

• 올해 상반기에 분양된 금천구의 ‘엘리시아’ 및 ‘대륭포스트타워5차’의 평균분양가격은 금천구내 기존 아파트형공장

의 2/4분기 3.3㎡당 평균매매가(493만원) 대비해서는 약 1.26~1.48 높은 수준으로, 가산구 아파트형공장의 분양가격

은 매매가격대비 약 30% 높은 수준에 형성되어 있음

| 서울 분기별 아파트형공장 매매가대비 분양가 격차 || 서울 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 분양가격 |

586

630609

725 737

620

0

100

200

300

400

500

600

700

800

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:만원/3.3㎡)

1.17

1.20 1.23 1.18

1.371.41

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009

(단위:배)

• 2009년 1/4분기에 서울에서 총 3건의 아파트형공장이 분양되었으며, 2/4분기에는 1건의 아파트형공장만이 분양됨.

상반기중 총 4건의 아파트형공장이 분양되는데 그쳐 작년 상반기 분양물량(8건) 대비 분양건수가 절반 수준으로 떨

어짐. 이는 경기 침체의 영향으로 PF등 자금 조달에 문제가 발생해 프로젝트 지연 등이 불가피한 현장의 증가 및 주

수요층인 중소기업의 상황이 좋지 않아 분양 일정을 연기하는 현장 등이 발생했기 때문으로 분석됨

| 서울 2/4분기 분양 진행 아파트형공장 || 서울 분기별 아파트형공장 분양공급면적 및 단지수 |

사업명 엘리시아

위치 가산동

연면적 21,994㎡

규모 B3~15F

평균분양가

620만원/3.3㎡

분양일 2009/06

입주일 2010년

156,219167,374

146,720

215,550

164,358

21,994

3

1

6

444

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009

0

1

2

3

4

5

6

7

연면적(㎡,좌축)

단지수(건,우축)

2nd QUARTER 2009

20

아파트형공장

04 > 입주시장동향■ 구로구 벽산디지털밸리7차 입주 완료• 2009년 2/4분기 입주한 아파트형공장은 구로구 벽산디지털밸리7차 1건 뿐이었음. 2009년 상반기에 입주 진행된 아

파트형 공장은 서울 3건, 경기 2건으로 총 5건이며, 하반기 입주가 예정된 아파트형 공장은 총 16건(서울 10건, 경기

4건, 대전 2건)으로 상반기 입주 물량의 3배 이상이 하반기에 입주할 예정임

• 2008년 3/4분기부터 서울에 입주한 아파트형공장의 평균연면적이 5만㎡ 이상으로 대형화가 진행되었으나, 2009년

2/4분기에는 연면적 2.5만㎡의 벽산디지털밸리7차 1건만이 입주되어 평균연면적이 낮게 조사됨. 단, 2009년 하반기

입주 예정인 서울 소재 아파트형공장을 10건 분석 결과, 평균공급연면적은 4.5만㎡ 수준임

• 2009년 하반기 서울에서 입주 예정인 10개 아파트형공장 중 7개가 금천구(평균공급연면적 4.1만㎡), 2개가 영등포구

(2.2만㎡)에 소재하며, 나머지 하나가 송파구 문정동에 입주 예정인 가든파이브내 아파트형공장인 ‘웍스(Works)’(연

면적 12만㎡ )임. 가든파이브 웍스의 청계천이주예정 상인을 대상으로 한 분양률은 13.76%(734호중 101호 분양)로

매우 저조한 편임

| 서울 분기별 아파트형공장 신규공급연면적 및 단지수 | | 서울 분기별 아파트형공장 단지당 입주공급면적 |

73,267

24,309

166,496

202,148

179,405

25,438

2

1

4

3

2

1

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009

0

1

2

3

4

5

연면적(㎡) 단지수(건)

36,633

24,309

55,499

50,537

89,703

25,438

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2008 2009(단위:㎡/단지수)

| 서울 2/4분기 입주 진행 아파트형공장 |

사업명 벽산디지털밸리7차

위치 구로구 구로동

연면적 25,438㎡

규모 B3~14F

평균분양가 530만원/3.3㎡

분양일 2007/10

입주일 2009/06

2nd QUARTER 2009

21

상가/상권

2nd QUARTER 2009

22

상가/상권

01 > 분양시장동향■ 2/4분기 상가분양시장 회복세 완연. 전분기대비 분양물량 약 2배 증가• 2009년 2/4분기 진행된 신규상가분양 건수는 총 75건으로 전분기 41건 대비 약 2배 증가. 시중 금리 하락에 따른

금융자산에 대한 기대수익률 저하로 상대적으로 안정적이면서도 높은 임대 수익을 기대할 수 있는 상가로 투자

수요가 몰리기 시작

• 2/4분기 진행된 신규상가분양 75건 중 약 61.3%인 46건이 단지내상가였으며, 뒤를 이어 근린상가 24건, 복합상가

4건, 테마상가 1건 등이 분양 진행됨. 2/4분기에 진행된 상가분양의 약 93.3%가 단지내상가 및 근린

상가 유형이었음

• 단지내상가의 물량이 크게 증가한 이유는 수도권 및 지방에 주공 단지내상가 분양물량이 크게 증가했기 때문으로

성남 판교신도시, 일산 신길, 의왕 청계, 화성 향남, 오산 세교, 이천 갈산 등 수도권내의 주공 단지내상가 분양 물량

증가가 눈에 띔

• 2/4분기에 분양 진행된 75건 중 64%인 48건이 수도권에서 분양됨. 서울에서는 은평구 ‘수색자이’ 단지내상가, 중구

‘황학 대림 아크로타워’ 근린상가, 마포구 ‘마포 롯데캐슬’ 복합상가 등이 분양 시작. 판교신도시의 단지내상가 낙찰

률은 3월에는 63.6%에 머물렀으나 4월 82.4%로 상승했으며, 5월과 6월 모두 100%로 마감. 낙찰률이 상승하며 낙

찰가률도 지속적으로 상승하고 있음. 대규모 아파트 입주가 진행되고 있는 판교신도시 내 근린상가에도 큰 손이 움

직이면서 통매각됨. 근린상가인 동판교내 ‘스타식스 게이트’가 개인투자자에게 3월에 80억에 통매각됐으며, 6월에

는 서판교내 근린상가인 ‘스타식스 로데오’가 역시 개인투자자에게 80억원에 통매각

• 2009년 2/4분기 지방에서 총 27건의 신규상가분양이 진행되었으며 이 중 7건이 지방광역시에서 기타 지방에서 20

건이 분양됨. 부산에서는 사하구 ‘진요빌딩’ 근린상가, 해운대구 ‘대경파미르’ 단지내상가, 기장군 ‘부산고촌A-1블럭’

단지내상가 등 총 3건의 상가가 분양됨. 충남에서는 2/4분기 내 ‘공주신관’, ‘금산상리’, ’예산발연’ 등을 포함하여 총

9건의 주공 단지내상가가 분양됨

0

20

40

60

80

100

120

140

160

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2006년 2007년 2008년 2009년

근린상가 단지내상가 복합상가 테마상가(단위:건)

출처: 부동산114

ㅣ유형별 분양물량 추이ㅣ ㅣ수도권 및 지방 지역 분양물량 비중 추이ㅣ

63% 64%

79%70%

77% 76%70%

76% 74% 79% 76%64%

37%

21%30%

23% 24%30%

24% 26% 21% 24%36%36%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2006년 2007년 2008년 2009년

수도권 기타지역(단위:%) 출처: 부동산114

2nd QUARTER 2009

23

상가/상권

01 > 분양시장동향■ 지방지역 분양물량 증가로 전분기대비 평균분양가 하락• 2/4분기 상가분양가는 전분기대비 5.2% 하락한 3.3㎡당 1,244만원 기록. 지방지역에 주공 단지내상가 분양물량이

증가하여 평균분양가 소폭 하락• 1층 기준 3.3㎡당 2,037만원으로 전체 평균분양가 1,244원보다 1.6배 높음

• 상가 분양물량 증가세가 이어지고 최근 높은 입찰률을 보이는 판교신도시 단지내상가가 높은 분양가 수준을 보임• 2009년 2/4분기 성남 판교 단지내상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 3,034만원으로 높은 분양가 수준을 보임

• 반면, 지방광역시를 포함한 기타지방의 단지내상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 734만원으로 수도권과 지방지역의

분양가 차이가 크게 벌어짐

• 유형별로는 복합상가 3.3㎡당 1,655만원, 근린상가 1,240만원, 단지내상가 1,212만원, 테마상가 1,113만원의 평균

분양가를 기록함

300

600

900

1,200

1,500

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2007년 2008년 2009

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

분양가(좌축) 전분기대비변동률(우축)(단위: 만원/3.3㎡)출처: 부동산114

상가유형 상가명 도시 구시군 읍면동 입주일 분양일연면적(㎡)

총점포수(호)

1층분양가(만원/3.3㎡)

다남매오피스텔 서울 성동구 도선동 2009.06 2009.04 2,274 5 4,200메디타워 경기 오산시 오산동 2009.06 2009.04 3,073 20 2,600

근린상가

레일스타 경기 남양주시 진접읍 2010.03 2009.05 10,310 56 2,850진요빌딩 부산 사하구 다대동 2009.06 2009.05 10,077 40 1,400

스타식스-로데오 경기 성남시 판교동 2009.10 2009.06 1,980 19 3,045극동스타클래스 울산 남구 신정동 2009.07 2009.06 3,464 28 1,250랜드프라자 경기 양주시 고읍동 2010.07 2009.06 9,781 71 2,550안산신길A 2BL 경기 안산시 신길동 2009.10 2009.04 328 10 1,443성남판교A 10-1BL 경기 성남시 판교동 2009.10 2009.05 117 3 2,743

단지내상가

수색자이4BL 서울 은평구 수색동 2009.09 2009.05 25,235 41 2,300수색자이5BL 서울 은평구 수색동 2009.09 2009.05 6,968 41 1,660

성남판교A17-2BL 경기 성남시 판교동 2009.12 2009.06 264 8 3,205성남판교A8-1BL 경기 성남시 판교동 2009.09 2009.06 421 8 2,817엠프라자 대구 서구 내당동 2010.06 2009.05 13,126 31 2,700

코아루 센타시아 서울 성북구 동선동1가 2010.06 2009.06 21,264 72 1,879복합상가남산트라팰리스 서울 중구 남대문로5가 2010.04 2009.06 79,442 13 2,950

ㅣ2009년 2/4분기 주요 분양상가 리스트ㅣ

1,655

1,240 1,212

1,113

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

복합상가 근린상가 단지내상가 테마상가

(단위: 만원/3.3㎡) 출처: 부동산114

ㅣ상가 유형별 평균 분양가ㅣㅣ분양가 및 가격변동률 추이ㅣ

2nd QUARTER 2009

24

상가/상권

02 > 입주시장동향■ 2/4분기 상가입주물량 전분기대비 약 44% 증가한 65건 진행

• 2009년 2/4분기 상가 입주물량은 총 65건으로 전분기대비 45건 대비 약 44% 증가. 상가 입주물량이 전분기 대비

해서는 증가하였으나 전년도의 분기당 평균입주물량인 90건에 비해서는 약 25건(28%) 감소한 수준임. 65건 중

89%가 근린상가(32건) 또는 단지내상가(26건)의 형태였으며, 11%는 복합상가(7건) 였음

• 2009년 2/4분기에 입주한 총 65건 중 약 63%인 41건이 수도권 입주 물량임. 경기지역에서 28건이 입주해 2/4분기

전체 입주물량의 약 절반이 경기지역에서 입주 진행되었으며, 이어서 인천 8건, 서울 5건 순으로 입주가 진행• 수도권내 주요 입주 상가로는 서초구 ‘반포자이’, 마포구 ‘롯데캐슬’, 성남 ‘판교A14-1블럭’ 등이 있음

• 지방광역시 및 기타지방에서는 24건의 신규상가 입주가 진행됨. 부산 5건, 울산 4건으로 지방 입주 물량의 약 절반

이 부산 및 울산지역 집중됨. 기타 강원(5건), 경남(3건), 광주(3건) 순으로 입주가 많이 진행됨

ㅣ2009년 1/4분기 주요 입주상가 리스트ㅣ

상가유형 상가명 도시 구시군 읍면동 입주일 분양일연면적(㎡)

총점포수(호)

1층분양가(만원/3.3㎡)

논현시네마CGV타워 인천 남동구 논현동 2009.04 2008.08 12,422 76 2,795

단지내

송도리슈프라자 인천 연수구 송도동 2009.04 2008.09 2,500 20 2,871

근린브릿지타워 부산 수영구 광안동 2009.05 2007.12 7,773 17 3,593센텀타워 메디컬 부산광 해운대구 우동 2009.05 2007.12 22,139 46 3,099진요빌딩 부산 사하구 다대동 2009.06 2009.05 10,077 40 1,400흥덕 u-city 경기 용인시 영덕동 2009.06 2008.03 42,975 272 2,547반포자이단지내상가 서울 서초구 반포동 2009.04 2009.02 4,926 32 7,700안산신길A-1블럭 경기 안산시 신길동 2009.04 2008.09 400 10 1,753성남판교B2-1BL 경기 성남시 판교동 2009.05 2008.11 319 5 2,443시흥능곡2BL 경기 시흥시 능곡동 2009.05 2008.08 101 3 1,360광주수완C18BL 광주 광산구 수완동 2009.06 2008.09 553 9 1,339월드타워 경기 김포시 장기동 2009.04 2008.04 7,115 54 2,950노바씨티 서울 성동구 마장동 2009.05 2008.09 7,469 14 3,036복합상가강릉시네마앤패션 강원 강릉시 옥천동 2009.06 2008.09 53,150 99 1,980

ㅣ2009년 2/4분기 상가 지역별 입주물량ㅣ

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

2006년 2007년 2008년 2009년

근린상가 기타상가 단지내상가 복합상가 오피스상가 테마상가(단위:건)

출처: 부동산114

ㅣ2009년 2/4 상가 유형별 입주물량ㅣ

28

5

8

1

3

54

5

3

1 1 1

0

5

10

15

20

25

30

경

기

서

울

인

천

대

구

광

주

부

산

울

산

강

원

경

남

전

남

충

남

제

주

수도권 지방광역시 기타지역

2nd QUARTER 2009

25

상가/상권

03 > 상권동향■ [상가 매매] 주요 시도의 상가매매평균가 전분기대비 모두 상승

• 2009년 2/4분기 시도별 상가매매가격은 인천이 전분기

대비 3.6%의 가격 상승을 보여 가장 큰 폭의 상승을 보인

것으로 조사됨. 뒤를 이어 부산 2.9% 상승, 대구 2.8% 상

승, 서울 2.2% 상승, 대전 0.8% 상승, 경기 0.3% 상승 등

주요 시도의 상가매매 평균 가격이 모두 전분기대비 상

승함. 지난 1/4분기 전분기대비 상가매매가격이 떨어졌

던 경기, 인천, 대구, 부산이 상승세로 반전되었으며, 서울

및 대전은 전분기에 이어 가격 상승세를 계속 이어가고

있음

• 3.3㎡당 상가매매가격은 서울이 2,004만원으로 처음으로

2천만원대를 넘어섬. 이어서 경기 1,324만원, 인천 1,295

만원, 대구 1,242만원, 대전 1,072만원, 부산 1,069만원

순임. 서울 상가매매가격은 경기의 약 1.5배 수준이며, 대

전 및 부산의 상가매매가격의 약 1.9배 수준임

• 2009년 2/4분기 서울 주요 상권별 상가매매가격은 가양,

노량진, 목동오거리 등 7월말로 개통이 연기된 지하철 9

호선 주변으로 상가매매가격이 강세를 보임

• 가양 상권은 지하철 9호선 가양역 수혜지역으로 개통시기

가 임박해 오면서 지난해 하반기 이후 상승폭이 확대됨.

2/4분기말 현재 전분기대비 28.7% 상승한 3.3m²당 1,411

만원 기록

• 목동오거리 상권 역시 전분기대비 7.9% 상승한 1,409만원,

노량진 상권은 전분기대비 5.9% 상승한 1,400만원 기록하

면서 지하철 9호선 개통에 대한 기대감이 상가매매가

격에 영향을 크게 미치고 있는 것으로 조사됨

• 23개 상권 중 전분기대비 상가매매가격이 떨어진 것으로

조사된 상권은 압구정, 신사, 명일, 홍대앞, 시흥사거리 등

5개 상권이었으며 나머지 17개 상권은 전분기보다 가격

이 상승함. 이태원상권은 전분기와 동일한 3.3㎡당

1,163만원의 가격 수준을 유지하고 있음

시도 1/4분기 2/4분기 변동률

서울 1,961 2,004 2.2%

경기 1,320 1,324 0.3%

인천 1,250 1,295 3.6%

대구 1,209 1,242 2.8%

대전 1,064 1,072 0.8%

부산 1,039 1,069 2.9%

ㅣ2009년 2/4분기 도시별 상가 매매가격ㅣ

1,3201,250

1,039

1,209

1,961

1,0641,0691,072

1,2421,2951,324

2,004

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

2,200

서울 경기 인천 대구 대전 부산

1_4분기 2_4분기 출처: 부동산114(단위: 3.3m² 만원)

ㅣ2009년 2/4분기 도시별 상가 매매가격ㅣ

주: 부동산114 2009년 2/4분기 상가 매물 분석 결과 (단위:만원/3.3㎡)

ㅣ서울 주요 상권별 3.3m²당 매매가격ㅣ

0

1,000

2,000

3,000

4,000

압구

정

신

사

종

로

청

담

신촌

방

배신림강

남

역

건대문

정영등

포

미

아

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2009.1/4분기 2009.2/4분기

출처: 부동산114

(단위: 3.3m² 만원)

2nd QUARTER 2009

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상가/상권

03 > 상권동향■ [상가 임대] 인천, 부산 지역의 전환임대료 상승, 대전은 하락

• 2009년 2/4분기의 시도별 상가 전환임대료(전환률 10% 적용한 순수 월 임대료로 환산 : 이하 전환임대료)는 전분

기대비 인천과 부산은 각각 1.0% 상승했으며 서울도 0.2% 상승함. 대구는 전분기와 동일한 것으로 조사되었으며,

대전만이 전분기대비 전환임대료가 1.0% 하락함

• 3.3㎡당 전환임대료는 서울이 8.2만원으로 가장 높았으며 인천 6.1만원, 부산 5.5만원, 대구 4.9만원, 대전 4.8만원

순으로 전환임대료가 높았음. 서울의 전환임대료는 인천의 약 1.4배 수준이었으며, 대전보다는 약 1.7배 높은 수준

• 2009년 2/4분기 조사된 주요 시도별 상가의 3.3㎡당 평균매매가격 및 평균전환임대료로 유추해본 기존 상가 투자

시의 예상 연수익률은 부산이 6.17%로 가장 높게 나왔으며, 이어서 인천(5.69%), 대전(5.36%), 서울(4.93%), 대구

(4.72%) 순으로 분석됨

• 2009년 2/4분기 서울 주요 상권의 상가 전환임대료는 청담, 홍대앞, 시흥사거리, 노원 상권 등에서 전분기대비 상

승했으며, 방배, 문정, 신림, 사당 등에서 소폭 하락한 것으로 조사됨

• 청담 상권의 전환임대료는 3.3㎡당 12.8만원으로 전분기대비 14.1% 상승했으며, 홍대앞 상권도 전분기대비 13.0% 상승한

9.5만원을 기록함. 시흥사거리(전분기대비 10.8% 상승한 6.2만원), 노원(10.7% 상승한 6.7만원) 등도 큰 폭으로 상승

• 반면 방배(전분기대비 2.7% 하락한 7.9만원), 문정(2.3% 하락한 7.3만원), 신림(1.6% 하락한 7.7만원), 사당(1.2% 하락한 7.5

만원) 등은 전환임대료가 전분기대비 하락했음

• 전환임대료가 비싼 상위 5개 상권은 종로(16.2만원), 압구정(15.0만원), 청담(12.8만원), 신촌(11.2만원), 신사(11.1만

원) 순이었으며. 종로상권의 전환임대료는 목동오거리상권(8.0만원)의 약 2배 수준임

ㅣ2009년 2/4분기 시도별 상가 전환임대료 및 변동률ㅣ

주: 부동산114 2009년 2/4분기 상가 매물 분석 결과

4.84.9

8.2

6.1

5.5

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

서울 인천 부산 대구 대전

-1.5%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

3.3m²당전환임대료 변동률(단위: 3.3m² 만원)

출처: 부동산114

ㅣ2009년 2/4분기 서울 주요 상권별 상가 전환임대료ㅣ

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

종

로압구

정

청

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신촌신

사

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남

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개

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미

아

가양명

일

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리

2009.1/4분기 2009.2/4분기 출처: 부동산114

(단위: 3.3m² 만원)

2nd QUARTER 2009

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Commercial RE Market Report

회사명

설립일

대표이사

업종

임직원

본사

지사

해외 제휴네트워크

주요사업

회.사.개.요부동산114 주식회사

1999년 6월 1일

이 상 영, 김 경 록

부동산 종합정보 서비스

112명

서울 금천구 가산동371-28 우림라이온스밸리 A동 8층

부산, 대전, 대구, 호남

미국(시애틀), 일본(도쿄), 홍콩

인터넷 부동산 전문포탈 서비스

부동산데이타베이스 및 프로그램 서비스

부동산 중개 네트워크

부동산 컨설팅 서비스

부동산 전문교육 및 출판서비스

http://www.r114.co.kr

[부동산DB연구소 연구2팀]

집필진 : 허혁재 차장(hjhur@r114.co.kr)신원갑 선임연구원(bd0526@r114.co.kr)이상균 연구원(sklee@r114.co.kr)