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Commercial REMarket Report
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4TH QUARTER 2008Feb.11 2009 V.02
Commercial REMarket Report
C.O.N.T.E.N.T
오피스
아파트형공장
조사개요서울 전체 임대시장동향CBD 임대시장동향KBD 임대시장동향YBD 임대시장동향BBD 임대시장동향매매시장동향이슈
매매시장동향임대시장동향분양시장동향입주시장동향지역이슈
분양시장 동향입주시장 동향상권동향분양이슈지역분석
01.02.03.04.05.06.0708
01.02.03.04.05.
01.02.03.04.
상가
57
1012141618
2123252728
31333436
4TH QUARTER 2008 Feb.11 2009 V.02
SUMMARYCommercial REMarket Report
오피스
아파트형공장
상가
• 4/4분기 입주 및 분양면적 전분기보다 증가
• 분양단지당 연면적은 감소
• 성동구 평균분양가 860만원으로 금천구에 비해 약 60% 비쌈
공급시장
• 4/4분기 3.3㎡당 임대료(3.47만원) 전분기 대비 0.9% 하락
• 4/4분기 성남 임대료 보합세, 안양 임대료 하락세로 전환임대시장
• 서울 매매가격 상승폭 지속. 성동구 분기 상승폭(3.6%) 최고
• 경기 아파트형공장 4/4분기 매매가격은 보합세 유지매매시장
• 서울 강남권역 상권 내 상가 매매 및 임대 가격 강세상권동향
• 상가 입주물량 증가세 이어져
• 경기 택지지구 내 근린·단지내 상가 입주물량 풍부입주시장
• 경기침체 심화 신규 상가 분양물량 감소폭 확대
• 분양물량 감소 속 분양가 등락 거듭분양시장
• 4/4 분기 서울 오피스 관리비 전분기대비 3.6% 상승
• 관리비는 대형빌딩 기준 임대료의 40%(CBD)~43%(YBD) 수준관리비
• 4/4분기 서울 오피스 임대료 전분기대비 4.3% 상승
• CBD의 임대료는 전분기와 동일 수준 유지, KBD 및 YBD는 상승임대료
• 4/4분기 서울 오피스 공실률 1.9%로 전분기보다 0.3%p 증가
• 소형 오피스의 공실률(3.6%)은 대형 오피스(1.2%)의 3배 수준공실률
오피스
4TH QUARTER 2008
5
오피스
01 > 조사개요
CBDCBD
YBDYBD종로구
중구
마포구
영등포구
서초구
강남구
송파구
167조사빌딩수(개)3.417,251총연면적(㎡)
KBDKBD100조사빌딩수(개)2,533,035총연면적(㎡)
174조사빌딩수(개)3,789,474총연면적(㎡)
• 서울시 핵심 3개 권역(CBD, KBD, YBD) 및 경기도 분당권역(BBD)
■ 조사 권역
• 2008년 12월 1일 ~ 2008년 12월 31일
■ 조사 기간
■ 조사 내용
여의도, 마포구 일대Yeouido Business DistrictYBD
수내역, 서현역 등 일대Bundang Business DistrictBBD
서초구, 강남구, 송파구 일대Kangnam Business DistrictKBD
종로, 중구, 남대문 일대Central Business DistrictCBD
세부권역권역
• 서울시에 소재하는 441개, 경기 분당에 소재하는 24개의 오피스 빌딩을 대상으로 임대정보, 가격정보, 공실정보
등을 조사함
24조사빌딩수(개)164,040총연면적(㎡)
BBDBBD
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오피스
• 핵심 3개 권역의 총 441개 조사 오피스 빌딩 중 60.5%에 해당하는 267개가 소형 오피스에 속함
• 권역별로는 소형 오피스 빌딩 수는 CBD 106개(권역전체 빌딩의 60.9%), KBD 114개(68.3%), YBD 47개(47.0%)
로 조사됨
• 중대형 오피스 조사 빌딩수는 비슷한 비중으로 조사됨
■ 규모별 조사빌딩수
(단위 : 년) (단위 : 3.3㎡)
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
CBD KBD YBD
소형 중형 대형36
18
2123
14
2121
13
10
0
5
10
15
20
25
30
35
40
CBD KBD YBD
소형 중형 대형
24273433,000㎡이상대형29263416,500~33,000㎡중형
4711410616,500㎡미만소형YBDKBDCBD
오피스수(개)면적기준구분
ㅣ서울 권역별 규모별 오피스 평균 건축년한ㅣ ㅣ서울 권역별 규모별 오피스 총공급연면적ㅣ
ㅣ서울 권역별 규모별 오피스 조사 빌딩수ㅣ
• 권역별 오피스빌딩 평균 건축년한은 소형 오피스의 빌딩 건축년한이 평균 21~36년으로 노후와 정도가 심함
• 특히, CBD소재 소형 오피스의 건축년한은 평균 36년으로, 구 도심의 빌딩 노후도가 심함
• 90년대 본격적인 오피스공급 진행되었던 KBD는 세 권역 중 오피스 빌딩 건축년한이 가장 짧음
■ 규모별 평균 건축년한
01 > 조사개요
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오피스
02 > 서울 전체 임대시장동향
• 2008년 4/4분기부터 본격화되기 시작한 금융위기의 영향으로 4/4분기 오피스 공실률은 전분기 대비 0.3%p 상승한
1.9%로 조사됨
• 빌딩 규모별 공실률은 소형 오피스 3.6%, 중형 1.8%, 대형 1.2%로 규모가 작을 수록 높은 공실률 수준을 보이고
있음
• 전분기 대비해서는 소형이 0.7%p 상승, 중형 0.5%p 상승, 대형 0.4%p 상승해 빌딩의 규모에 관계없이 공실률이
전체적으로 상승했으며, 경기 변동성에 취약한 소규모 업체들이 주로 입주해 있는 소형규모의 오피스 빌딩의 공실률
상승폭이 컸음
• 권역별로는 KBD의 오피스 공실률이 2.2%로 가장 높았으며. YBD는 전분기대비 0.6%p 상승하여 가장 높은 공실률
상승을 보임
• 경기 침체가 당분간 지속될 것으로 예상되어, 기존 임차인의 임차규모 축소 등의 움직임이 본격화 될 경우 공실률 상
승폭이 보다 커질 것으로 예상됨
■ 경기침체로 인해 공실률 전분기 대비 0.3%p 상승한 1.9%
ㅣ서울 분기별 오피스 공실률 추이ㅣ
ㅣ서울 규모별 오피스 공실률 추이ㅣ ㅣ서울 권역별 오피스 공실률 현황ㅣ
1.8%
1.4%
1.0%
2.2%
1.8%
1.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
KBD CBD YBD
3Q 4Q
1.6%
1.9%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
3Q 4Q
2.9%
1.3%
0.8%
3.6%
1.8%
1.2%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
소형 중형 대형
3Q 4Q
경기침체로 인해 공실 증가. 특히 소형오피스 공실률 상승폭 큼
KBD의 공실률 2%대 진입. YBD는 전분기 대비 공실률 0.6%p 상승
규모와 지역에 관계없이 공실률이 상승했으며, 당분간 공실률 상승 지속 될 듯
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오피스
• 2008년 4/4분기 서울 평균 오피스임대료는 전분기대비 4.3% 상승한 3.3㎡당 6.6만원으로 조사됨
• 4/4분기 오피스 공실이 증가했으나, 하방경직성이 강한 임대료의 성격상 공실률 상승에 따른 임대료 하락이 바로 나
타나지는 않고 있음. 단, 임대차 협상시 임차인 유치를 위해 임차인과의 별도 협의 가능 조건을 내세우는 빌딩 증가
• 오피스 월평균 관리비도 2.2% 상승한 2.9만원을 기록
■ 3.3㎡당 월평균 임대료 6.6만원으로 상승세 지속
ㅣ서울 오피스 임대료 현황ㅣ ㅣ서울 오피스 관리비 현황ㅣ
02 > 서울 전체 임대시장동향
62,93665,627
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
3Q 4Q
28,136 28,745
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡) (단위:만원/3.3㎡)
• 임대료와 관리비는 지난 분기에 비해 소폭 상승. 특히 대형 오피스의 상승폭이 큰 것으로 나타남
• 4/4분기 대형 오피스 임대료는 3.3㎡당 평균 7.4만원으로 전분기대비 5.3% 상승해, 소형(3.5%), 중형(1.2%) 오피
스보다 높은 상승률을 보임
• 대형 오피스는 임대료 지불능력이 충분한 대기업 위주로 임차인이 형성되어 있기 때문에 임대료 상승폭이 크게 이뤄
진 반면 중소형 오피스에서는 경기를 반영해 소폭의 임대료 인상이 진행됨. 이로 인해 대형과 소형 오피스간의 임대
료 격차는 지난 분기 2.3만원에서 2.5만원으로 커짐
ㅣ서울 규모별 오피스 임대료 현황ㅣ
47,230
54,510
70,080
48,860
55,157
73,800
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
ㅣ서울 규모별 오피스 관리비 현황ㅣ
25,322
30,530
25,735
31,170
22,824
23,597
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
■ 대형 오피스 임대료와 소형 오피스 임대료 격차 더 벌어져
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오피스
• 2008년 4/4분기 권역별 오피스 임대료 추이를 보면, 3.3㎡당 월평균 임대료는 KBD 7.3만원(전분기대비 5.5%▲),
CBD 6.9만원(전분기대비 0.2%▲), YBD 5.3만원(전분기대비 8.1%▲)으로, KBD가 처음으로 CBD지역보다 높은 임
대료를 보이기 시작함
• KBD는 신규 오피스 공급이 이뤄지면서 신규 오피스의 영향과 삼성계열의 이전으로 임대료 동반상승효과 발생
• 2013년까지 도시환경정비사업 45만㎡가 예정 중인 CBD 오피스의 임대료는 보합에 그침. 4/4분기 신규오피스 공급
이 전무하고 빌딩 노후화로 인해 향후 도시환경정비사업이 본격화될 경우 임대 빌딩 부족에 따른 임대료 상승 예상
• YBD 오피스 월평균 임대료는 5만원대로 세 권역 중 최고 낮은 수준이지만 상승폭은 가장 높음. 그러나 금융업계가
집중적으로 입지하고 있어 금융위기가 장기화될 경우 임대시장이 가장 불안할 것으로 예상됨
■ 오피스 3.3㎡당 월평균 임대료 KBD가 CBD보다 높아져
ㅣ서울 권역별 오피스 임대료 현황ㅣ
공실률 상승에도 불구하고 임대료는 꾸준히 상승
대형 오피스의 임대료 상승폭이 커 소형 오피스와의 격차가 커짐. 대형 오피스의 수요층이 소형 오피스보다 변동이 적기 때문에 규모별 임대료 격차는 더 커질 전망
경제침체의 여파가 오피스 시장에도 부정적 영향을 미쳐 향후 계약에서는 임차인들의 가격 협상력이 커질 것으로 보임
69,251 69,558
48,894
73,05669,681
52,857
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
KBD CBD YBD
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
02 > 서울 전체 임대시장동향
ㅣ서울 권역별 오피스 관리비 현황ㅣ
29,940 29,785
24,373
30,809 30,216
24,855
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
KBD CBD YBD
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
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오피스
03 > CBD 임대시장동향
• 4/4분기 CBD의 규모별 오피스 공실률은 소형 3.8%, 중형 1.9%, 대형 1.0%로, 전분기 대비해서 소형 1.2%p, 중형
0.7%p, 대형 0.4%p 공실률이 상승함
• CBD의 경우 타 권역에 비해 여행사 등 소규모 자영업체가 밀집해 있어, 경기침체 여파로 인한 폐업 및 지점축소 움
직임이 많아지면서 중소형 오피스 빌딩의 공실 크게 늘어남
■ 중소형 오피스 공실률 상승폭 커
ㅣ CBD 권역별 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ
2.6%
1.2%
0.6%
1.9%
1.0%
3.8%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
소형 중형 대형
3Q 4Q
ㅣ CBD 권역별 규모별 오피스 임대료 현황ㅣ
• 임대료 절감을 위한 오피스 이전 및 규모 축소 등의 테넌트 움직임이 보이면서 대부부의 오피스 빌딩 임대료 동결.
일부 단지의 오피스 임대료 상승은 있었으나 대부분 미미한 수준에 그침
• 소형 오피스는 이미 전분기 대비 임대료가 소폭 하락(0.9%)세를 보이기 시작 함
• 임대료가 보합수준에 머물고 있으나, 경기침체로 인해 중소형 빌딩의 공실률 상승, 오피스 수요 감소 등으로 인해 임
대료 상승의 여지는 매우 낮아진 상태임
■ CBD, 경기불황으로 인해 임대료 보합
54,076
82,661
53,584
82,975
55,860 56,004
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
ㅣ CBD 규모별 오피스 관리비 현황ㅣ
24,800
26,84024,993
27,311
33,124 33,610
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
(단위:만원/3.3㎡)
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11
오피스
03 > CBD 임대시장동향
• 중구 ‘대우센터’ 월임대료 11만원대로로 최고 수준을 보임
• 종로구 ‘제일은행본점’ 월평균임대료 9만원대
• 종로구 임대료가 중구보다 다소 낮은 수준인 것으로 조사됨
■ 4/4분기 주요 대형 오피스 임대현황
38,000 35,000 28,000 관리비
112,000 87,000 72,000 임대료
B2/F23B3/F23B3/F25총층
132792.6 75252.4 35542.0 연면적(㎡)
대우센타극동(제2호)국제보험빌딩명
34,000 10,000 34,000 관리비
98,000 60,000 69,000 임대료
B4/F22B5/F13B3/F12총층
76973.8 57991.3 39357.4 연면적(㎡)
제일은행본점삼우텍스프라자KOREANRE빌딩명
중구중구
종로구종로구
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12
오피스
04 > KBD 임대시장동향
• 규모별 KBD 오피스 공실률은 소형 4.0%, 중형 1.9%, 대형1.4%으로, 전분기대비 소형 0.3%p, 중형 0.4%p, 대형
0.5%p 공실률 상승
• 테헤란로에 위치한 ‘한솔빌딩’의 공실 증가가 대형 오피스 빌딩 공실률 상승 주도. 한솔 계열사인 한솔건설, 한솔
PNS 등이 임대료부담을 이유로 각각 송파빌딩 및 마포 상암동 등으로 본사 이전
• 소형 오피스의 공실 증가는 IT벤처기업들이 임대료가 저렴한 아파트형공장으로 이전하면서 공실 발생
■ 임대료 부담 느낀 임차인 이동으로 공실 증가
ㅣ KBD 권역별 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ
3.7%
1.5%
0.9%
4.0%
1.9%
1.4%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
소형 중형 대형
3Q 4Q
ㅣ KBD 권역별 규모별 오피스 임대료 현황ㅣ
• 4/4분기 KBD 전체의 3.3㎡당 평균 임대료는 7.3만원이었으며, 대형오피스 빌딩의 평균 임대료는 7.4만으로 소형
빌딩의 6.4만원에 비해 약 1만원(약 16%) 높은 수준을 유지하고 있음
• 테헤란로에 위치한 대형 오피스빌딩인 ‘한솔빌딩’, ‘포스틸타워’, ‘도심공항타워’, ‘서울상록회관’ 등이 임대료를 높
임에 따라 대형 오피스 임대료가 전체적으로 상승
• 중소형 오피스도 테헤란로에 소재한 오피스빌딩 들이
임대료를 높이면서 평균 5%대의 임대료 상승 발생
■ 테헤란로에 입지한 오피스 임대료 상승 커
60,611
69,753 70,414
64,083
72,55474,494
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
ㅣ KBD 규모별 오피스 관리비 현황ㅣ
26,57127,943
30,88629,075
31,639
27,828
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
(단위:만원/3.3㎡)
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오피스
04 > KBD 임대시장동향
• ‘동부금융센터’, ‘포스코센터’ 등의 3.3㎡당 월임대료가 8만원대이며, ‘한솔빌딩’이 9만원대를 형성
• ‘도심공항타워’의 경우 전용면적 기준으로 3.3㎡당 12만원 대의 임대료를 보임
■ 4/4분기 주요 대형 오피스 임대현황
한솔빌딩
동부금융센터
포스코센터
도심공항타워
섬유센터
46,020 32,000 31,000 31,000 34,000 관리비
120,490 93,000 82,280 75,000 81,200 임대료
B4/F4B6/F24B7/F35B4/F19B6/F31총층
209479.3 62747.7 57020.5 45322.9 181014.9 연면적(㎡)
도심공항타워한솔동부금융센터섬유센터포스코센터빌딩명
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오피스
05 > YBD 임대시장동향
• 4/4분기 공실률은 소형 2.3%, 중형 1.5%, 대형 1.3%로, 전분기 대비해서는 소형 1.1%p, 중형 0.3%p, 대형
0.9%p 공실률 상승함
• 대형 오피스 빌딩인 ‘신송센터빌딩’은 금융계 임차인의 이전으로 약 412㎡ 공실 발생. 주요 임차인인 미래에셋이 상
암동으로 이전할 경우, 공실이 더 크게 발생할 것으로 예상됨
■ 대형 오피스 전분기대비 큰 폭(0.9%p) 상승
ㅣ YBD 권역별 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ
1.2% 1.2%
0.4%
2.3%
1.5%
1.3%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
소형 중형 대형
3Q 4Q
ㅣ YBD 권역별 규모별 오피스 임대료 현황ㅣ
• YBD 임대료는 전체적으로 CBD, KBD 권역에 비해 낮은 수준을 보이고 있으나, 4/4분기 대형 오피스의 임대료 상승
이 두드러짐
• 공실률은 증가하였으나, 대형 오피스빌딩의 경우 여전히 낮은 1%대 공실률을 보이고 있음
• 그러나 기업들의 구조조정이 본격화 될 경우, YBD의 공실률 상승 및 임대료 조정이 예상보다 빠르게 올 수도 있을
것으로 전망됨
■ 대형 오피스 임대료 전분기대비 10.8% 상승
32,790
39,807
58,084
35,108
39,310
64,382
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
ㅣ YBD 규모별 오피스 관리비 현황ㅣ
21,069
27,630
19,72320,795
28,244
18,757
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
소형 중형 대형
3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
(단위:만원/3.3㎡)
4TH QUARTER 2008
15
오피스
05 > YBD 임대시장동향
• ‘한화증권빌딩’ 월평균임대료 7.7만원 기록
• ‘굿모닝신한타워’의 월평균임대료 6.3만원, 관리비 2.7만원
알리안츠제일생명
굿모닝신한타워
한화증권빌딩
대우증권빌딩
서울증권타워
신송센터빌딩
25,000
58,000
B7/F20
33819.7
신송센터빌딩
31,000 26,000 26,500 29,000 29,000 관리비
77,000 58,500 63,000 53,000 62,000 임대료
B7/F27B6/F20B7/F30B8/F23B3/F17총층
59640.9 40440.0 70170.3 39458.6 38599.9 연면적(㎡)
한화증권서울증권빌딩굿모닝신한타워알리안츠제일생명
(구KTB)대우증권빌딩명
■ 4/4분기 주요 대형 오피스 임대현황
4TH QUARTER 2008
16
오피스
06 > BBD 임대시장동향
• 4/4분기 BBD 오피스 공실률은 2.4%로 서울 주요 권
역의 평균 공실률인 1.9%보다는 0.5%p 높은 공실률
을 보이고 있으나 2%대의 낮은 공실률을 유지 중
• 인접한 KBD와 비슷한 공실률 수준
■ 4/4분기 오피스 공실률 2.4% ㅣ BBD 오피스 공실률 현황ㅣ
• 2008년 4/4분기 BBD 임대료는 3.3㎡당 5.0만원으로
서울 평균 임대료인 7.1만원에 비해서는 21.2% 낮은
수준을 보이고 있으며, 특히 KBD에 비해서는 28.3%
낮은 수준을 보이고 있음
• BBD의 경우 KBD의 대체 수요지의 성격이 강하고
KBD로의 접근성이 좋아, 향후 경기 침체 장기화시
KBD에서 BBD로 임차수요가 빠져나가는 현상이 발생
할 가능성이 높을 것으로 예상
■ KBD에 비해 저렴한 임대료(약 28%)로, 비용 절감위한 BBD 이전 수요 증가 가능
• 2008년 4/4분기 BBD 관리비는 3.3㎡당 2.3만원으로
조사 서울 평균에 비해서 17.2%, KBD에 비해서는
23.8% 낮은 수준임
■ KBD대비 23.8% 낮은 관리비 기록
ㅣ BBD 오피스 임대료 현황ㅣ
ㅣ BBD 오피스 관리비 현황ㅣ
23,728
28,672
31,136
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
KBD 서울평균 BBD
71,010
64,548
50,891
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
KBD 서울 평균 BBD
2.4%
1.9%
2.4%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
KBD 서울평균 BBD(단위:만원/3.3㎡)
(단위:만원/3.3㎡)
(단위:만원/3.3㎡)
4TH QUARTER 2008
17
-28,000-63,00062,000-40,000임대료
-24,000-27,00025,000-22,000관리비
41,96213,49013,56617,77636,96116,39714,201연면적(평)
1997
B6/F20
분당구 서현동263
삼성플라자
2006
B6/F12
분당구 수내동11-4
휴맥스빌리지
2005
B6/F28
분당구 정자동25-1
sk-u타워
1999
B5/F16
분당구 수내동9-1
SK텔레콤빌딩
2001
총층12
분당구 야탑동344-1
코리아디자인센터
2003
B7/F8
분당구 야탑동358-2외
분당아미고타워
2006준공년도
B6/F12규모
분당구 서현동266-1
위치
퍼스트타워빌딩명
오피스
야탑역
이매역
수내역
정자역
서현역
• BBD는 역세권을 중심으로 개발이 이뤄졌으며 서현역 근처 오피스의 임대료가 최고 수준을 보임
• 서현역 ‘퍼스트타워’의 임대료가 최고가를 기록. ‘삼성플라자’는 그 다음 순을 차지
06 > BBD 임대시장동향
■ 4/4분기 주요 대형 오피스 임대현황
4TH QUARTER 2008
18
오피스
07 > 매매시장동향
• 예전과 달리, 오피스 빌딩 매매는 국내 기업의 사옥용도를 위해 거래됨
• 외국계 투자자의 급매물이 나오고 있으나 오피스 임대투자기대가 주춤해짐에 따라 거래가 활발하지는 않음
■ 주요 매수자는 국내 기업
현대유엔아이
ING코리아프로퍼티인베스트먼트
1992
52,476㎡
B4 ~ 16F
종로구 연지동
은석빌딩
신세계
(주)메사플러스
1999
46,839㎡
B9 ~ 23F
중구 회현동
남대문 메사타워
교원
GE
1986
33,459.39㎡
B3 ~ 15F
중구 을지로2가 6
내외
연면적
총층
매도자
준공연도
매수자
소재지
빌딩명
삼성생명보험(주)
(주)서현디앤씨
2008
11,216㎡
B5 ~ 15F
송파구 방이동 22-3
삼성생명 송파빌딩
롯데자산개발
대한통운
1973
4,829㎡
B2 ~ 5F
성북구 동소문5가 75
대한통운빌딩
연면적
준공연도
매도자
매수자
총층
소재지
빌딩명
CBDCBD
OthersOthers
4TH QUARTER 2008
19
오피스
08 > 이슈 – 실물경기 침체로 공실률 상승 전망
우리 경제는 외환위기 이후 최악의 경제상황에 직면해 있다. 2008년 하반기 미국 발 금융위기로부터 시작된 글로벌
경기침체의 영향으로 지난해 4/4분기 우리경제의 경제성장률은 전년동기대비 -3.6%, 전기대비 -5.6%를 기록했다.
더욱이 금년 들어 우리 경제의 성장 축이라 할 수 있는 수출이 급감하는 가운데, 생산, 투자, 소비 등 내수침체가 본격
화 되면서 우리 경제는 실물경기의 급격한 침체를 겪을 것으로 전망되고 있다.
한편 이러한 실물경기 침체가 지속되면서 최근 1%대의 완전 임대시장을 지속하던 오피스시장도 공실 면적이 늘어나
고, 임대료가 하락할 것으로 전망되고 있다. 이는 경기침체로 기업들의 구조조정이 시작되면서 실업률이 늘어나는 가
운데 신규 창업 수요의 감소 등으로 오피스 임대수요가 감소할 것이기 때문이다.
경기 침체의 영향으로 인해 기업들의 신규 창업이 줄어
들면서 오피스 임대시장의 신규수요도 감소하고 있는
추세이다. <그림2>는 한국은행에서 발표하고 있는 부
도법인의 수, 신설/부도법인 비율의 추이를 나타내고 있
다.
2008년 이후 부도법인 수는 꾸준한 증가세를 보이고 있
으며, 특히 2008년 말에는 급증하는 양상을 보이고 있
다. 결국 기업부도로 인해 기존 오피스시장의 임대 수요
가 감소하면서 공실증가의 원인이 되고 있다.
더욱 우려되고 있는 상황은 신설법인의 증가세가 크게
둔화내지 감소하고 있다는 점이다. 즉 최근의 오피스시
장은 기존 수요가 감소하는 가운데 기업들의 신규 수요
도 함께 감소하는 이중고를 겪고 있는 상황이다.
실물경기 침체는 기업들의 구조조정을 촉발하면서
오피스시장에 부정적인 영향을 미치고 있다. 기업들
은 매출감소 등 경영위기를 타개하기 위해 고용조정
등을 통한 구조조정을 시작하고 있으며, 이러한 고용
감소는 오피스 수요의 감소로 이어질 것이 분명한 상
황이다.
실제 경제성장률과 실업률간에는 부(-)의 상관관계
를 보여 왔으며, 특히 97년 외환위기 이후 경기침체
의 골이 깊어지고 기업들의 구조조정과 도산하는 기
업들이 급증하면서 실업률도 큰 폭으로 상승한 것을
확인할 수 있다.
<그림1>경제성장률과 실업률
<그림2> 신설/부도법인 비율 추이
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2007 2008
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0부도법인수(D) 신설/부도 비율
출처 : 통계청
출처 : 한국은행
경제성장률 둔화, 오피스 수요감소 초래
오피스 임대시장의 신규 수요도 감소 추세
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
0
1
2
3
4
5
6
7
8실업률(우축) 경제성장률(좌축)
(단위:%) (단위:%)
(단위:개)
아파트형공장
4TH QUARTER 2008
21
아파트형공장
01 > 매매시장동향
| 서울 분기별 아파트형공장 평균 매매가격 |
• 서울 아파트형공장 매매가격은 꾸준한 상승세를 보이며 2008년 4/4분기 평균 3.3㎡당 매매가 530만원을 기록
• 2008년 아파트형공장 매매시장은 분기별 상승률이 1~3%대로 꾸준한 오름세 지속
• 4/4분기는 신규아파트형공장 분양가의 영향으로 전분기대비 2.3% 상승
■ 서울 아파트형공장 매매가격 전분기대비 2.3% 상승하며 오름세 지속
487511 518 530
0
100
200
300
400
500
600
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡)
496
553
563
606
4Q
2.7%483466436금천구
1.0%547535507구로구
2.4%550516508강서구
3.4%587596533성동구
전분기대비%3Q2Q1Q구분
• 구별 4/4분기 아파트형공장 매매가격은 성동구가 전분기대비 3.4% 상승하여 평균 3.3㎡당 매매가격 600만원 돌파
성동구내 분양되는 아파트형공장의 높은 분양가격이 기존 아파트형공장의 매매가격 상승을 이끌어 다른 지
역에 비해 높은 상승률 보임
• 서울디지털산업단지에 속하는 금천구는 전분기대비 2.7%, 구로구 1.0% 매매가격 상승
구로구와 금천구는 3분기 이후 전분기대비 매매가격변동폭이 둔화하며 약보합세 수준에 그침
서울디지털산업단지는 수요대비 공급이 많고 경기침체 영향으로 향후 매매가격변동률 낮아질 것으로 예상됨
■ 성동구 아파트형공장 매매가격 상승폭 최고
| 2008년 서울 구별 분기별 아파트형공장 평당매매가격 |(단위:만원/3.3㎡)
4TH QUARTER 2008
22
아파트형공장
01 > 매매시장동향
| 성남 분기별 아파트형공장 평균매매가격 | | 안양 분기별 아파트형공장 평균매매가격 |
• 4/4분기 성남 및 안양의 아파트형공장 매매시장은 거래침체로 가격 변동이 거의 없는 상황
성남 아파트형공장 시장은 2/4분기 이후 매매가격변동률이 둔화되면서 4/4분기에는 전분기대비 0.1% 상승에
그침
안양은 500만원대 호가를 보이는 ‘두산벤처다임1차’ 매물이 늘어나 3/4분기 4%대의 상승률을 나타냈으나 4/4
분기에는 0.8% 가격변동률 보임
• 경기 아파트형공장은 매수뿐만 아니라 매도도 많지 않아 매매가격 보합상태
■ 경기 아파트형공장 4/4분기 매매시장 약보합세
400 405422 426
0
100
200
300
400
500
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡)
348362 364 365
0
100
200
300
400
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡)
아파트형공장으로 오피스 수요 몰리면서 한때 매매가격 상승폭이 컸으나 2008년 3분기 이후 가격상승폭 둔화양상
서울보다는 경기의 아파트형공장 수요가 적고 매물도 적어 매매시장보합세가 심함
경기불황이 이어지면서 서울도 매매가격변동률의 둔화 가능성이 커질 것으로 예상됨
4TH QUARTER 2008
23
아파트형공장
02 > 임대시장동향
| 서울 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |
• 4/4분기 서울 아파트형공장 3.3㎡당 월임대료는 전분기대비 0.9% 하락한 3만4,683원 보임
• 전분기대비 임대료변동률은 2/4분기 3.5%, 3/4분기 1.4%, 4/4분기 -0.9%를 보이며 상승폭이 점차 둔화되다가 하
락세로 전환
• 경기침체 여파가 아파트형공장에도 미치면서 월평균임대료가 하락하기 시작
■ 서울 아파트형공장 임대시장 가격 하락
• 구별로는 영등포구의 3.3㎡당 월평균임대료가 3만8,444원으로 최고인 가운데, 서울디지털단지 임대료는 4/4분기
이후 하락
구로구는 4/4분기 월평균임대료가 3만5,572원(전분기대비 -1.1%▼), 금천구 3만3,790원(전분기대비 –
0.1%▼)를 기록
• 성동구 월평균임대료 역시 상승폭이 둔화되다가 4/4분기 -0.9%의 변동률을 보이며 약보합세 나타냄
■ 서울디지털단지 아파트형공장 임대료 소폭 하락
| 서울 구별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 | | 주요구별 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |
3.33 3.45 3.50 3.47
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡)
3.843.56
3.38 3.353.18
2.82
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
영등포구 구로구 금천구 강서구 성동구 양천구(단위:만원/3.3㎡)
3.5
3.13.0
3.63.3 3.2
3.63.4
3.2
3.63.4
3.2
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
구로구 금천구 성동구
1Q 2Q 3Q 4Q
(단위:만원/3.3㎡)
4TH QUARTER 2008
24
아파트형공장
02 > 임대시장동향
| 성남 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 | | 안양 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |
• 4/4분기 3.3㎡당 월평균임대료는 성남 전분기대비 0.9%, 안양 -2.1%의 변동률을 기록
• 성남은 4/4분기까지 미미한 상승폭을 꾸준히 유지하며 2만5천여만원으로 하락
• 안양은 인덕원역 및 평촌역 인근 벤처밸리지구를 중심으로 임대료가 꾸준히 상승하면서 경기침체에도 불구하고
4/4분기 월평균임대료 상승
■ 4/4분기 성남 임대료 보합세, 안양 임대료 하락
3.093.23 3.26 3.19
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡)
2.50 2.51 2.52 2.54
0.0
1.0
2.0
3.0
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:만원/3.3㎡)
임대시장은 매매시장보다 하락세가 분명하게 나타나기 시작
향후 임대시장은 경기요인이 불안정함에 따라 더 하락할 가능성 높음
임대여건을 높이기 위해 교통과 환경, 주변 시설까지도 고려한 수요 분위기를 형성해야 함
아파트형공장 이미지 개선을 통해 오피스 수요를 확보해야 할 시점임
4TH QUARTER 2008
25
아파트형공장
03 > 분양시장동향
• 4/4분기 서울 아파트형공장 평균분양가는, 성동구에서 700만원 이상 분양가의 아파트형공장이 분양되면서 지난 분
기보다 22% 상승한 743만원 기록. 이로 인해, 매매가대비 분양가가 1.4배 수준까지 격차가 커짐
• 성동구는 평균분양가는 860만원으로 금천구보다 약 300만원 높은 분양가를 보임
• 금천구 분양가는 2/4분기보다 2.4% 상승한 538만원을 기록. 성동구는 2/4분기대비 8.9% 상승한 860만원 기록
• 성동구는 ‘한신아크밸리’와 ‘서울숲코오롱디지털타워Ⅲ’가 평균 900만원의 분양가를 보여 상승 주도
■ 성동구 고분양가로 인해 서울 아파트형공장 평균분양가 상승
| 서울 분기별 아파트형공장 분양가 vs. 매매가 | | 서울 주요구별 아파트형공장 분양가 vs. 매매가 |
| 서울 분기별 아파트형공장 분양공급면적 및 단지수 |
156,219167,374
146,720
215,550
6
444
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
1Q 2Q 3Q 4Q0
1
2
3
4
5
6
7연면적(㎡,좌축)
단지수(건,우축)
• 서울 4/4분기 아파트형공장은 총 21만5,550㎡가 분양
• 구별로는 성동구에 4건이 분양되었으며 그 외 금천구와 송파구에 각 1건씩 분양
• 분양단지당 평균공급연면적은 지난 분기에 비해 2.1% 감소한 3만5,925㎡ 기록
■ 분양단지당 연면적은 감소
39,05541,843
36,680 35,925
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
1Q 2Q 3Q 4Q(단위:㎡/단지수)
| 서울 분기별 아파트형공장 단지당 분양공급면적 |
526 538
790860
466496
596 6061.13 1.08
1.321.42
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
2Q 4Q 2Q 4Q
금천구 성동구
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6분양가(만원,좌축) 매매가(만원,좌축)매매가대비분양가(배,우축)
586 609
743
630
530518511487
1.20 1.231.18
1.40
0
100
200
300
400
500
600
700
800
1Q 2Q 3Q 4Q0.0
0.5
1.0
1.5분양가(만원) 매매가(만원)
매매가대비분양가(배)
4TH QUARTER 2008
26
아파트형공장
03 > 분양시장동향
서울숲코오롱디지털단지2 한신아크밸리 일신휴먼테크
2008.122010.04450B3~F1214,941인텔리움센텀우동해운대구부산2008.112009.08350B5~F1183,627이노플렉스원천동수원시2008.112010499B2~F15256,256SK소하테크노파크소하동광명시2008.102010.06539B2~F1552,149스타위드관양동안양시
경기
2008.112009.01480B5~F10119,537가든5 워크장지동송파구2008.122010.11900B3~F2025,845서울숲코오롱디지털타워III성수동1가2008.122010.10790B3~F1127,110서울숲코오롱디지털타워II2008.112010.06850B2~F1218,783일신휴먼테코2008.112010.08900B3~F1424,974한신아크밸리
성수동2가성동구
2008.102010.05538B3~F2024,275에이스하이엔드타워7가산동금천구
서울
분양일입주일평균분양가총층연면적(㎡)
아파트형공장명법정동구시군도시
| 4/4분기 전국 아파트형공장 분양단지 |
• 서울 4/4분기 아파트형공장은 성동구 4건, 금천구 1건, 송파구 1건 등 총 6건이 분양
성동구는 상반기 아파트형공장의 호황에 힘입어 4/4분기에도 고분양가의 아파트형공장이 분양됨
4/4분기 가장 높은 분양가를 기록한 단지는 성수동2가 ‘한신아크밸리’ 및 성수동1가 ‘서울숲코오롱디지털타워
Ⅲ’ 아파트형공장으로 평균 3.3㎡당 900만원의 분양가를 기록
• 경기는 안양 ‘스타위드’가 평균 3.3㎡당 539만원의 분양가 기록. 수원 ‘이노플렉스’가 350만원 분양가로 4/4분기 분
양단지 중 가장 낮은 분양가 기록
• 부산 센텀시티 내 위치한 ‘인텔리움센텀’은 평균3.3㎡당 450만원의 분양가를 보임
■ 성동구 ‘한신아크밸리’ 최고 분양가
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27
아파트형공장
04 > 입주시장동향
| 서울 분기별 아파트형공장 신규공급연면적 및 단지수 | | 서울 구별 아파트형공장 신규공급연면적 |
이젠2007.032008.12B1~F865,697이젠양촌면김포시
우림건설(주)2007.032008.10B2~F1364,983우림라이온스밸리1차상대원동성남시경기
JS시너빌(주)2007.122008.12B2~F1527,862이앤씨드림타워9차
-2007.092008.10B2~F1523,561이앤씨드림타워8차
선트리-2008.10B3~F2018,317IT캐슬2차
가산동금천구
(주)킴스디앤아이2007.032008.10B3~F25132,407우림블루나인염창동강서구
서울
시행사분양일입주일총층연면적(㎡)
아파트형공장명법정동구시군도시
• 2008년 신규입주연면적을 살펴보면 금천구와 구로구 등 가산디지털단지에 전체 입주공급 중 71.6% 집중
• 입주단지당 공급연면적은 1/4분기 36,633㎡, 2/4분기 24,309㎡, 3/4분기 55,499㎡, 4/4분기 50,537㎡ 추이를 보
임
• 4/4분기 아파트형공장은 강서구에 13만여㎡가 신규 입주되어 전분기대비 21.4% 증가한 20만2,148㎡ 공급
4/4분기에는 강서구에 ‘우림블루나인’이 입주하면서 가산디지털단지 외 지역 입주가 이뤄짐
■ 아파트형공장 신규입주 전분기보다 21.4% 증가
우림블루나인 이앤씨드림타워9차
73,267
24,309
166,496
202,148
4
3
2
1
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
1Q 2Q 3Q 4Q0
1
2
3
4
5연면적(㎡) 단지수(건)
132,407
43,023
30,243
24,309
166,496
69,741
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
1Q 2Q 3Q 4Q
금천구
구로구
강서구
(단위:㎡)
4TH QUARTER 2008
28
아파트형공장
05 > 지역이슈 - 강남접근성 뛰어난 성수동 아파트형공장
강남과 인접한 성동구 준공업지역에 입지한 아파트형공장으로 이목이 집중되고 있다. 서울디지털단지와 달리 강남 및
강북과의 접근성이 뛰어나고 한강 르네상스 개발수혜지역이라는 점에서 업무적 목적과 함께 투자수익까지 기대할 수
있기 때문이다. 또한 성동구의 성수신도시 사업의 일환으로 준공업지역 도시환경정비가 이뤄질 계획이다.
성동구 아파트형공장은 강남과 강북으로의 접근용이성에 따른 교통적 요충지로써 서울 전체 아파트형공장 평균분양
가에 비해 분양가가 높다. 2008년 성수동에 분양한 ‘한신아그밸리’, ‘일신휴먼테코’, ‘서울숲코오롱디지털단지’ 등은
모두 평균 700만원 이상의 분양가를 보였다. 다른 지역에 비해 지가가 높기도 하지만 성수동은 서울시가 추진하는 한
강 르네상스 계획, 서울숲 생태복원, U자형 주거벨트의 수혜지역으로 개발호재가 풍부해, 높은 분양가에도 불구하고
분양관심이 높다.
‘서울숲코오롱디지털타워’는 경쟁률 4:1을 보이며 분양당일 4시간만에 분양이 완료됐다. 코오롱건설은 ‘서울숲코오롱디지털타워’의 성공에 힘입어 현재 ‘서울숲코오롱디지털타워Ⅱ,Ⅲ’을 분양 중이다.
■ 개발호재 풍부한 성수동, 아파트형공장 고분양가에도 불구 호황
성수동개발호재
성수동개발호재
준공업지역 도시환경정비사업 한강르네상스
강북 U턴프로젝트
790 790
850
900
500
550
600
650
700
750
800
850
900
950
서울숲코오롱
디지털타워
서울숲코오롱
디지털타워II일신휴먼테코 한신아크밸리
(단위:만원/3.3㎡)
성수동 단지별 평균분양가
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아파트형공장
05 > 지역이슈 - 강남접근성 뛰어난 성수동 아파트형공장
강남 오피스 수요자의 아파트형공장으로의 이전은 앞으로도 계속될 전망이다. 성수동 아파트형공장은 신분당선 등의
개통예정, 산업단지 도시계획 추진계획 등 각종 개발기대감 및 교통중심지로서의 발전으로 인해 투자기대감도 크다.
이로 인해, 강남 오피스 수요자는 높은 분양가에도 불구하고 성수동 아파트형공장 입주를 고려할 것으로 예상된다.
■ 성수동 아파트형공장, 오피스 수요지로 기대감 클 것으로 예상
67,400
41,052
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
"A"오피스 "B"아파트형공장(단위:원/3.3㎡)
경기침체로 경기가 불안한 가운데, 강남의 오피스 수요자들이 성수동에 보이는 관심이 크다. 성수동 아파트형공장 분
양관계자에 따르면, 입주희망자의 대다수가 강남 오피스 수요자인 것으로 나타났다. 경기가 위축되면서 강남 오피스
비용이 부담스러운 수요자들이 강남효과를 어느 정도 유지하면서 비용절감을 할 수 있는 성수동 아파트형공장에 관심
을 갖는 것으로 판단된다.
성수동 아파트형공장은 지가가 높고 개발호재가 많아 분양가 및 매매가격이 높다. 그럼에도 불구하고 강남 오피스보
다 저렴하기 때문에 강남 오피스 수요자가 관심을 갖기에 이점이 크다. 연면적과 임대규모가 비슷한 강남의 “A” 오피
스와 성수동의 “B” 아파트형공장을 비교해 본 결과, 월 3.3㎡당 임대료가 2만6천여원 차이가 났다. “A” 오피스 관리
비는 “B” 아파트형공장 관리비의 10배 가까운 월 3.3㎡당 41,500원을 차지했다.
성수동 아파트형공장 임대가격이 강남 오피스보다 현저히 낮으면서 강남효과를 낼 수 있다는 점, 아파트형공장이 업
무용으로 대체되어가고 있다는 점 등으로 미루어 성수동 아파트형공장으로의 이동수요가 늘어날 것으로 예상된다.
■ 강남 오피스 수요자, 저렴하면서 입지 좋은 성수동 아파트형공장에 관심
41,500
4,722
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
"A"오피스 "B"아파트형공장(단위:원/3.3㎡)
| 강남 오피스 vs 성수동 아파트형공장 임대료 비교 | | 강남 오피스 vs 성수동 아파트형공장 관리비 비교 |
상가
4TH QUARTER 2008
31
상가
• 4/4분기 신규 상가 분양은 물량감소가 이어지며 전분기대비 31% 감소한 62건에 그침
• 주택시장 부진 여파로 신규 아파트 분양이 감소하며 단지내상가 공급 역시 큰 폭으로 감소
반면, 전분기 부진했던 근린상가 공급은 소폭 증가
• 유형별 신규상가 분양은 단지내상가 28건, 근린상가 21건, 복합상가 9건, 기타상가 4건 순
• 수도권 내 신규 상가 분양 비중은 전체의 79%로 전분기(수도권 비중 74%)대비 비중이 확대됨. 4/4분기 총 49건
의 상가가 수도권에서 분양됨
경기 내 총 37건의 신규 상가 공급. 성남 판교 및 오산 세교 등 택지지구 내 주택공사 단지내상가 공급이
전분기에 이어 진행됐고, 대단지 신규 아파트가 입주한 화성과 용인 등에서 근린상가 공급이 이뤄짐
서울은 근린상가 공급이 대부분인 가운데 동작구 ‘흑석세양아르비채리버’ 복합상가 및 강서구 ‘SM타워’ 등
연면적 1만㎡이상의 대형상가 분양이 진행됨. 인천은 연수구 내 상가 공급이 집중됨
• 분양물량 감소가 심화되고 있는 지방광역시 및 기타지역의 4/4분기 신규 상가 분양은 총 13건에 그침
지방광역시의 신규 상가 공급이 부진이 극심하여 4/4분기 4건의 상가만이 분양됨
기타지역에서는 충북 및 경북, 강원 등에서 각각 2건의 신규 상가가 공급
01 > 분양시장 동향
ㅣ상가 유형별 분양물량 추이ㅣ ㅣ수도권 및 기타지역 상가 분양물량 비중 추이ㅣ
■ 경기침체 심화 신규 상가 분양 감소폭 커
(단위:건)
0
20
40
60
80
100
120
140
3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2006년 2007년 2008년
근린상가 기타상가
단지내상가 복합상가
오피스상가 테마상가
63% 64%
79%70%
77% 76%70%
76% 74% 79%
37%
21%30%
23% 24%30%
24% 26% 21%
36%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2006년 2007년 2008년
수도권 기타지역
4TH QUARTER 2008
32
상가
• 4/4분기 상가분양가는 큰 폭으로 상승하며 전분기대비 11.7% 상승한 3.3㎡당 1,372만원 기록
• 분양물량 감소가 심화되는 가운데 서울 내 신규 상가 분양이 증가했고, 이와 함께 고가 대형 복합상가 분양이 이뤄
지면서 분양가 큰 폭으로 상승함
• 4/4분기 서울 상가 분양가는 3.3㎡당 2,227만원으로 전국 평균 분양가 대비 62% 이상 높은 수준을 보임
서울 내 상가 분양이 이뤄지는 기간과 그렇지 않은 기간과의 분양가 격차가 큰 폭으로 벌어지고 있음
• 유형별 상가분양가는 수도권 내 분양이 집중된 단지내상가가 3.3㎡당 1,628만원의 가격 수준 기록. 복합상가는 서
울 내 고가 분양이 이뤄지면서 3.3㎡당 1,396만원의 평균 분양가 기록
01 > 분양시장 동향
(단위:만원/3.3㎡)
■ 서울 내 상가분양 증가로 분양가 큰 폭 상승
ㅣ상가 분양가 및 가격변동률 추이ㅣ ㅣ4/4분기 상가 유형별 분양가ㅣ
(단위:만원/3.3㎡)
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2006년 2007년 2008년
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%분양가(좌축) 전분기대비변동률(우축)
1,600~2,0997718,073.6 지하4~지상332008.112009.10영덕동용인시경기흥덕유(U)타워기타상가
2,4007911,876.7 지하5~지상202008.112009.11흑석동동작구서울흑석세양아르비채리버복합상가
3,200~4,00015719.1 지하0~지상32008.122009.02입북동수원시경기서수원GS자이 단지내상가
3,652~3,84513659.5 지하0~지상12008.112009.07판교동성남시경기판교A21-1BL단지내상가
3,398~3,49817928.2 지하0~지상42008.112009.03용두동동대문구서울두산위브단지내상가
단지내상가
5,000154,762.1 지하2~지상152008.102009.12중동해운대구부산해운대삼정엘리시아
5,700222,770.0 지하1~지상102008.102009.03부평동부평구인천중보빌딩
5,50072,112.8 지하2~지상52008.112009.03이촌동용산구서울태경빌딩
8,030~8,856338,686.0 지하5~지상142008.112010.07잠원동서초구서울휴먼타워
근린상가
1층분양가(만원/3.3㎡)
총점포수(호)
연면적(㎡)
총층분양일입주일읍면동구시군도시상가명상가유형
ㅣ2008년 4/4분기 주요 분양상가 리스트ㅣ
1,396
992
1,346
1,628
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
단지내상가 복합상가 근린상가 기타상가
4TH QUARTER 2008
33
상가
02 > 입주시장 동향
(단위:건)
• 4/4분기 상가 입주물량은 전분기에 이어 물량 증가세가 이어지며 11% 증가한 109건으로 집계됨
• 분양 상가의 신규 공급 물량 감소 속 입주물량은 지난해 하반기 이후 소폭 증가하는 추세임
• 고양 행신지구, 시흥 능곡지구 및 화성 동탄, 향남지구 등 신규 아파트 입주가 시작된 경기 택지지구를 중심으로 근
린상가와 단지내상가 입주가 이뤄짐
• 4/4분기 지역별 입주물량은 수도권에서 77건, 지방광역시 14건, 기타지역 18건 기록
수도권은 경기에서 53건이 입주하며 물량의 대부분 차지
지방광역시는 해운대구 입주물량이 풍부한 부산에서 10건의 상가 입주
기타지역에서는 전남 5건 및 강원 4건 등의 입주물량 기록
• 유형별 입주물량은 근린상가 56건, 단지내상가 34건, 복합상가 14건 순
■ 경기 택지지구 내 상가입주 물량 풍부
ㅣ4/4분기 상가 지역별 입주물량ㅣ ㅣ상가 유형별 입주물량 추이ㅣ
(단위:건)
53
18
610
2 1 15 4 3 2 2 1 1
0
10
20
30
40
50
60
경기
서울
인천
부산
광주
대구
울산
전남
강원
경남
전북
충남
경북
충북
수도권 지방광역시 기타지역
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q
2006년 2007년 2008년
근린상가 기타상가
단지내상가 복합상가
오피스상가 테마상가
기타상가
복합상가
2007.052008.12287,557.1 지하3~지상15분양완료가산동금천구서울벽산디지털밸리6차
2005.062008.126823,885.4 지하6~지상43분양완료우동해운대구부산센텀리더스마크
2007.052008.1110033,634.1 지하4~지상13분양중논현동남동구인천소래파라다이스타워
2008.082008.12707,965.7 지하1~지상5분양중중동부천시경기중동주공재건축아파트상가
2008.092008.101298,509.3 지하1~지상3분양중반림동창원시경남창원반송1노블파크단지내상가
2007.042008.128910,281.1 지하2~지상10분양완료진영읍김해시경남씨티프라자
2006.102008.1213423,934.2 지하2~지상11분양중금촌동파주시경기파주아이맥스타워
2007.092008.125130,585.3 지하5~지상13분양중동탄면화성시경기동탄시네스타
2008.012008.1124049,986.7 지하3~지상11분양중논현동남동구인천칼리오페
근린상가
분양일입주일총점포수
(호)연면적(㎡)
총층분양상황읍면동구시군도시상가명상가유형
ㅣ2008년 4/4분기 주요 입주상가 리스트ㅣ
4TH QUARTER 2008
34
상가
• 4/4분기 도시별 상가 매매가격은 대전을 제외한 모든 조사 지역에서 상승했고, 서울 주요 상권별 상가는 강남지역
내 상가의 매매가격 상승함
꾸준한 매매가격 상승을 보이는 수도권과 달리 지방광역시는 가격 등락을 거듭하고 있음
• 수도권 내 상가 매매가격은 서울과 경기 각각 전분기대비 0.2%, 1.4% 상승한 3.3m²당 1,950만원 및 1,333만원
기록
• 부산 및 대구 등 지방광역시 상가 매매가격 역시 4/4분기 상승세 보임. 반면 대전은 전분기(-3.7%)에 이어 4/4분
기에도 4.8% 하락하며 상가 매매가격 하락폭이 확대됨
부산은 해운대구 센텀시티 등 신규 개발지역을 중심으로 신규 상가 공급이 활발하고, 대구는 동성로 등 기존
상권을 중심으로 매매가격 강보합 기록
• 4/4분기 서울 주요 상권별 상가매매가격은 압구정, 신사 등 강남권역 상권 가격 상승 큼
지난해 하반기 이후 매매가격 상승세가 지속됐던 압구정 상권은 로데오거리 1층 상가를 중심으로 가격 상승
세. 하지만 호가 위주의 가격 상승이 대부분이어서 거래가 많지 않고, 업종변경 움직임 없음
신사 상권은 신사역 인근 먹자골목 내 상가들의 가격 강세로 4/4분기 조사 상권 중 가장 높은 매매가격 상승
률을 기록
• 그 밖에 신천 상권의 매매가격 상승세가 이어지고 있음. 반면 종로 및 문정 상권 가격 하락세 기록
고가 분양된 잠실재건축 단지내상가의 매물 출시 영향으로 상권 내 평균 매매가격 상승
종로 및 문정 등 지난해 이후 가격 상승세가 높았던 두 상권에서는 각각 11.3%, 12.0% 하락
03 > 상권동향
■ [상가 매매] 수도권 가격 상승 속 서울 강남권역 상권 가격 상승 커
ㅣ도시별 상가 매매가격ㅣ ㅣ서울 주요 상권별 상가 매매가격ㅣ
(단위:만원/3.3㎡) (단위:만원/3.3㎡)
주: 부동산114 2008년 4/4분기 상가 매물 분석 결과
1,315 1,2921,200
1,022
1,946
1,1081,0431,054
1,2201,2981,333
1,950
0
500
1,000
1,500
2,000
서울 경기 인천 대구 대전 부산
3_4분기 4_4분기
0
1,000
2,000
3,000
4,000
압
구
정
신
천
신
사
동
대
문
종
로
건
대
청
담
방
배
신
촌
강
남
역
영
등
포
문
정
홍
대
앞
신
림
천
호
연
신
내
명
일
사
당
미
아
개
봉
목
동
오거
리
노
량
진
가
양
성
신
여대
노
원
2008.3/4분기
2008.4/4분기
4TH QUARTER 2008
35
상가
• 4/4분기 도시별 상가 전환임대료(전환률 10%적용 순수 월 임대료로 환산 : 이하 전환임대료)는 변동률이 1%내외
로 안정세 보임. 서울 주요 상권별 임대료는 청담 및 압구정 상권 임대료 강세
• 수도권 내 상가 임대가격은 강남권역 상가의 임대료 상승이 관측된 서울이 전분기대비 1.4% 상승한 3.3㎡당 8.2
만원의 전환임대료 수준을 기록했고, 인천은 가격 움직임이 없이 6.2만원의 가격 수준 기록
• 지방광역시에서는 부산과 대전에서 소폭의 하락을 기록했으나, 대구는 전분기에 이어 가격 상승세 이어짐
• 4/4분기 서울 주요 상권별 상가 전환임대료는 청담, 압구정 상권의 가격 상승이 두드러짐
경기 침체가 지속되고 있지만 청담 및 압구정 두 상권 모두 가격에 무관하게 고급 소비를 지향하는 소비자들
이 많은 지역으로 상대적으로 그 영향을 덜 받고 있음
청담 상권은 명품거리 내 대규모 신규상점 오픈이 잇따르고 있고, 커피전문점 및 외식업체의 진출도 활발. 압
구정 상권은 로데오거리 및 인근 상가를 중심으로 임대료 상승이 관측됨
• 이 밖에 강남역 및 종로 상권 역시 임대료 상승 기록
강남역 상권은 매매가격 상승세가 둔화됐지만 삼성타운 입주 호재가 이어지면서 임대가격 상승이 꾸준히 이
어짐
종로 상권 역시 전분기 대비 5.3% 상승한 3.3㎡당 15.9만원의 전환임대료를 기록
03 > 상권동향
■ [상가 임대] 고급소비 중심지인 청담·압구정 상권 임대료 강세
ㅣ4/4분기 도시별 상가 전환임대료 및 변동률ㅣ
(단위:만원/3.3㎡)
ㅣ서울 주요 상권별 상가 전환임대료ㅣ
(단위:만원/3.3㎡)
주: 부동산114 2008년 4/4분기 상가 매물 분석 결과
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서울 인천 부산 대구 대전
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1.5%3.3m²당전환임대료 변동률
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2008.3/4분기 2008.4/4분기
4TH QUARTER 2008
36
상가
04 > 분양이슈지역분석 - 화성 동탄신도시 상권
■ 신도시 입주 초기인 2007년 이전 고분양가 불구 상가 분양 순항
ㅣ동탄신도시 내 연도별 상가 공급 추이ㅣ
(단위:건)
ㅣ동탄신도시 내 연도별 상가분양가 추이ㅣ
(단위:만원/3.3㎡)(단위:㎡)
화성 동탄신도시는 2007년 시범단지의 입주가 본격화됐고, 단지 입주와 함께 상가분양 역시 급증했다.
2005년 3건에 그치던 지역 내 상가 분양은 2006년 44건, 연면적 39만4,151㎡로 급증하였고, 2007년 역시 35건, 24
만8,443㎡의 대규모 상가가 공급됐다.
동탄신도시 등 2기 신도시 및 최근 조성된 택지지구 내 신규상권은 인접 배후 주거단지가 대규모라는 점과 지역 내 상
업용지 비중이 낮다는 이점을 가지고 있다. 1기 신도시 내 상업용지 비중이 분당 8.3%, 일산 7.8%인 것에 비해 동탄
신도시의 경우 상업용지의 비중은 전체 면적의 4%에 불과하며 중심상업지구의 면적은 2% 미만이다.
이와 같은 호재로 동탄신도시 내 상가 분양이 본격적으로 시작된 2006년 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 3,339만원을 기
록했다. 이는 같은 기간 경기지역 평균 상가분양가(1층 기준 3.3㎡당 2,636만원) 대비 27% 높은 수준이었다.
경쟁 입찰 방식으로 분양된 단지내상가가 분양가 상승을 이끌었다. 2006년 분양된 ‘우남퍼스트빌 단지내상가’는 3.3
㎡당 최고 8,600만원, ‘동탄아이파크 단지내상가’ 최고 7,500만원의 분양가로 낙찰됐다.
근린상가의 경우 중심상업지역 내 1층 상가 기준 3.3㎡당 평균 5,000만원의 분양가격 수준을 기록했다.
높은 분양가에도 단지내상가를 중심으로 매수세가 형성되며 수요자들의 높은 관심 속에 성공적으로 분양됐다.
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2005 2006 2007 2008
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분양상가수(좌축) 공급연면적(우축)
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2,922
2,786
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2,700
2,900
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2005 2006 2007 2008
4TH QUARTER 2008
37
상가
04 > 분양이슈지역분석 - 화성 동탄신도시 상권
■ 경기침체 및 물량급증으로 동탄상가 침체국면
■ 향후 동탄신도시 상가 활성화 기대
하지만 지역 내 상가 공급 증가 여파로 2007년 상가 분양가는 전년대비 큰 폭으로 하락했다.
경기 침체가 본격적으로 나타난 2008년 동탄신도시 내 상가분양가는 1층 기준 3.3㎡당 평균 2,786만원으로 2006년
대비 17% 정도 하락했다. 분양가 하락에도 불구하고 신규 상가 분양 역시 경기침체가 심화되면서 부진을 면치 못하고
있다.
현재 동탄신도시 내 상가시장은 분양의 어려움이 가중되는 한편 2006년 당시 고분양가로 분양된 상가의 입주가 올해
본격적으로 이뤄지면서 마이너스 수익률인 상가가 속출하며 공실이 급증하고 있다.
단지내상가의 경우 높은 분양가로 인한 고가 임대가격 형성으로 중개업소 등의 입주만이 이뤄질 뿐이고, 중심상업지
역 내 상가 역시 저층부 일부에서만 입주를 했을 뿐 대부분의 상가가 공실 상태이다. 현지 상가 전문 중개업소에 따르
면 중심상업지역 내 상가 입점률은 30% 미만으로 추정되고 있다.
일반적으로 신도시 및 택지지구 등 신규 지역 내 상권의 활성화에는 최소 3년 이상의 시간이 필요하다. 2007년 입주
를 시작한 동탄신도시는 최소 2010년 이후 상권이 안정화될 것으로 예상된다.
동탄신도시는 베드타운의 역할을 하는 기존 신도시와는 달리 지역 내 삼성전자 반도체 공장이 위치하고 있으며, 반도
체 공장의 추가 증설이 예정돼 있어 향후 상주인구 유입이 기대되고 있다. 또한 신도시 추가 지정으로 동탄2지구의 개
발이 본격적으로 이뤄질 예정이며 기존 동탄신도시와 합쳐 총면적 33㎢, 수용인구 40만명의 대규모 신도시로 탄생할
예정이다.
이와 함께 동탄신도시는 상업용지비중이 4%정도 낮고, 현재 신도시 내 대부분 상가에서 진행 중인 분양가 하향 조정
역시 향후 상권 활성화에 호재로 작용할 것으로 예상된다.
실물경기의 악화로 최악의 상황을 보이고 있는 신도시 내 상가시장이지만 동탄신도시 상가는 잠재력이 있는 지역으로
평가 받고 있다. 단기수익의 집착에서 벗어난다면 향후 투자수익을 기대할 수 있을 것이다.
ㅣ동탄신도시 토지이용계획도ㅣ
7.8%276,000 69,000 15,735,000 일산
8.3%390,320 97,580 19,639,000 분당
4.0%124,326 40,921 9,036,055 동탄
상업용지비중인구수(인)가구수(호)부지면적(㎡)도시명
ㅣ동탄 및 주요 신도시 주요사항 비교ㅣ
4TH QUARTER 2008
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Commercial RE Market Report
회사명
설립일
대표이사
업종
임직원
본사
강남지점
지사
해외 제휴네트워크
주요사업
회.사.개.요부동산114 주식회사
1999년 6월 1일
이 상 영, 설 경 석
부동산 종합정보 서비스
175명
서울 금천구 가산동371-28 우림라이온스밸리 A동 8층
서울 강남구 대치동 996-1 미래에셋타워 A동 13층
부산, 대전, 대구, 호남
홍콩, 일본, 미국 (시애틀, 뉴욕)
인터넷 부동산 전문포탈 서비스
부동산데이타베이스 및 프로그램 서비스
부동산 중개 네트워크
부동산 컨설팅 서비스
부동산 전문교육 및 출판서비스
http://www.r114.co.kr
[부동산데이타베이스연구소 연구2팀]
집필진 : 정영실 선임연구원([email protected])이진호 선임연구원([email protected])이상균 연구원([email protected])