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22/6/2015 ¿Cómo calcular el valor de un inmueble? Métodos y ejemplosAcademia de Inversión – Aprende value investing desde cero
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¿Cómo calcular el valor de uninmueble? Métodos y ejemplosPublicado el 11 de marzo de 2014
La semana pasada, un lector del blog llamado Óscar de Granada se puso en contactoconmigo para preguntarme si es posible calcular el valor de un inmueble y quémétodo utilizar para calcular este valor. Como creo que es una pregunta que puederesultar interesante para muchos de vosotros, decidí publicar este artículo dondeenseñaré cómo calcular el valor de un inmueble y analizaré los 2 métodosprincipales de valoración de inmuebles con un ejemplo de valoración con cada unode ellos.
¿Qué método de valoración usar para calcular el valor de uninmueble?
Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:
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Valoración relativaDescuento de flujos de caja
Ya hemos visto en este blog tanto la valoración relativa, como el descuento de flujosde caja (con un ejemplo de aplicación en Excel), pero aplicados a la valoración deacciones. Como veréis a continuación, estos métodos también son aplicables a lavaloración de inmuebles.
El método más usado y el menos recomendable, la valoraciónrelativa
El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa.Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremoel precio de otras viviendas de localización cercana y similares características,aplicando al final diferentes correctores de valor relativas a las diferencias que puedehaber con los pisos que se han comparado.
Ejemplo de valoración de un inmueble mediante el métodode valoración relativa
Queremos calcular el valor de un piso de 100 m2 en una zona céntrica de Madrid,construido en 1.970 y que cuenta con un garaje. El piso necesita una pequeñaremodelación de unos 20.000 euros.
Sabemos que en la zona se pagan aproximadamente unos 6.000 euros por m2 porpisos de tamaño medio y características similares sin garaje y sin necesidades deremodelación.
Para calcular el valor del piso multiplicaremos su superficie por el precio por metrocuadrado, lo que nos da un total de 600.000 euros. A ese precio le restamos losgastos necesarios para su remodelación, dando como resultado 580.000 euros. Sepagan unos 60.000 euros por los garajes en esa zona, por lo que añadiremos el valordel garaje para la obtención del valor total del piso.
El resultado del valor del inmueble mediante la valoración relativa es de 640.000euros.
¿Por qué no es recomendable la valoración relativa paracalcular el valor de inmuebles?
El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema,que es que este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración enlos precios de los inmuebles que utilizamos en la comparación.
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La utilización de este método para valorar pisos llevó a muchos ahorradores a perdermucho dinero al comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al teneruna idea equivocada de su verdadero valor.
Como podéis ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si loque queremos es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemosutilizar el método de descuento de flujos de caja que os mostraré acontinuación.
El método que recomiendo para calcular el valor de uninmueble, el descuento de flujos de caja
El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento deflujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble segúnla rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresoscomo los gastos futuros que generará el inmueble.
La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida quenosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento serásubjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:
Las alternativas de inversión que tengamosEl riesgo intrínseco de la inversión en inmueble
Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando larentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo,exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables oestén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).
En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5% y un 10% en lamayoría de los casos.
¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de uninmueble mediante descuento de flujos de caja?
Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de cajanecesitaremos los siguientes datos:
Ingresos esperados por alquilerPorcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y losinquilinos estén pagandoCoste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)Coste anual de reparaciones o segurosCoste anual de los gastos de comunidad
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Otros gastosImpuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliarioIncremento estimado de los beneficios a largo plazoTasa de descuento que queramos aplicarOtros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)
Como podéis ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero esnecesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada delvalor de inmueble.
Ejemplo de cálculo del valor de un inmueble mediantedescuento de flujos de caja
Vamos a valorar el inmueble del ejemplo anterior, pero esta vez mediante descuentode flujos de caja. Nos vamos a basar en los siguientes datos:
Ingreso mensual por alquiler: 1.800 €IBI (anual): 700 €Gastos de comunidad (anual): 600 €Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €Gastos varios (anuales): 200 €Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €
Por experiencia, creemos que el 80% del tiempo podremos cobrar el alquiler,estando en 20% restante sin alquilar o con inquilinos que no pagan. El tipo impositivoque va a pagar el posible comprador sería de aproximadamente un 18% de mediadespués de aplicar las reducciones correspondientes. Consideramos que tanto lasrentas como los gastos pueden subir un 2% de media anual. La rentabilidadrequerida para la inversión, dadas sus características, es de un 6%.
Para calcular el valor del inmueble, seguiremos los siguientes pasos:
– Calcular los ingresos anuales esperados
En este caso serán 17.280€ (12*1.800*80%)
– Calcular los costes fijos anuales esperados
2.500€ (700+600+1000+200)
– Calcular el beneficio anual esperado antes del IRPF restando ingresos menos costes
14.780€ (17.280€-2.500€)
– Calcular en beneficio después de impuestos esperado
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12.119,60€ (14.780€*(1-0,18))
– Calcular el valor actual de los ingresos futuros en base al modelo de valoraciónGordon-Shapiro teniendo en cuenta la rentabilidad requerida y el aumento esperadode los beneficios.
309.049,80€ ((12.119,60*1,02)/(0,06-0,02))
– Restar los gastos iniciales, que en este caso sería la rehabilitación del inmueble
289.049,80€ (309.049,80€-20.000€)
Como podéis apreciar, este método es mucho más riguroso para conocer el valorexacto de un inmueble.
Otros factores a tener en cuenta en la valoracióninmobiliaria
No debéis de olvidar que el resultado de este cálculo es el precio que estaríamosdispuestos a pagar por el inmueble para obtener rentabilidad requerida por la tasade descuento. Por lo tanto, también tendremos que tener en cuenta los gastosnotariales y registrales y el IVA o el Impuesto sobre TransmisionesPatrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y descontarlos para obtener elprecio que estaríamos dispuestos a pagar por un piso como inversión.
También debemos tener cuidado con el sesgo de confirmación a la hora deinvertir en piso, ya que solemos sobrestimar los ingresos esperados y a subestimarlos gastos que acarrea tener un piso en propiedad.
Para finalizar, mi recomendación es combinar este método con un análisis deescenarios, ya que los datos que vayamos a utilizar para valorar el inmueble sondatos futuros y por lo tanto están sujetos a incertidumbre.
Por ejemplo, en el inmueble que analizamos podemos analizar otros escenariosdiferentes:
Escenario pesimista: Ingresos mensuales de 1.400 € y tasa de ocupación del 70%.
Valoración escenario pesimista: 173.626,60 €
Escenario optimista: Ingresos mensuales de 2.500€ y ocupación del 90%.
Valoración escenario optimista: 492.295,00 €
Como podéis ver, la valoración puede cambiar radicalmente de un escenario a otro,
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así que debemos intentar ser lo más realistas posibles con los datos que vayamos autilizar y saber lo que puede suceder en el peor de los casos. Lo ideal es hacer uncuadro en Excel para analizar los diferentes escenarios con una mayor comodidad.
Ahora que ya sabéis cómo valorar un inmueble, me gustaría animaros a valorarvuestras casas y las de vuestros familiares a modo de práctica. Seguro quemás de uno se lleva una sorpresa (en algunos casos desagradable) sobre el valor realde su casa.
Como siempre, cualquier duda o crítica será bien recibida en los comentarios.
Acerca del autor de esta entrada, Francisco Javier LodeiroAmado:
Blogger. Analista bursátil. Ayudo a invertir en bolsa y lograr la
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Comentarios:
21 PENSAMIENTOS EN “¿CÓMO CALCULAR EL VALOR DE UN INMUEBLE? MÉTODOS Y EJEMPLOS”
libertad financiera mediante el value investing.
Conecta conmigo:
giorgio antaen 11 marzo, 2014 en 10:41 dijo:
Hola no entendí cuanto tiempo tendría que alquilarlo para compensar laposible venta. Pues entiendo que el alquiler no es de por vida. Gracias
Pacoen 11 marzo, 2014 en 12:04 dijo:
Hola Giorgio,
Para calcular el valor de un piso suponemos que lo alquilamos de porvida (aunque existan períodos en los que esté vacío o en los que losinquilinos no paguen). El cálculo se realiza de esta forma porque losingresos por alquiler son los únicos ingresos intrínsecos de un piso.
Un saludo.
Enrigsaen 11 marzo, 2014 en 15:51 dijo:
Como ya sabes soy muy escéptico con el descuento de flujos de caja, pero elcaso de algunos inmuebles me parece una de las excepciones. Creo que aquíel descuento de flujos puede ayudar bastante en el caso de que se trate de
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ingresos por alquiler persistentes en el tiempo.
Un saludo.
Pacoen 11 marzo, 2014 en 16:02 dijo:
Hola Enrique,
Soy consciente de tu escepticismo con el DFC, y me alegro de queestemos de acuerdo en que en algunos casos como éste puede ser elmétodo más conveniente. Seguro que existe alguno más.
Un saludo.
Miguelen 11 marzo, 2014 en 17:30 dijo:
Paco, creo entender que en un caso estas calculando un precio y en el otroun valor, estos métodos calculan cosas distintas. Lo que pagamos es el precioy no el valor de las cosas, utilizando los DFC no creo que nadie compre jamasun inmueble hoy en dia todavía.
Pacoen 11 marzo, 2014 en 21:37 dijo:
Hola Miguel,
En ambos casos se calcula el valor, aunque por diferentes métodos,siendo el primero mucho más frecuente que el segundo y el másutilizado para acordar un precio de compraventa. El segundo es muypoco utilizado, por lo menos entre particulares, aunque te aseguroque es el que utilizan los auténticos inversores. Estoy de acuerdocontigo, los pisos siguen estando todavía muy por encima de su valorsegún el DFC, por lo que yo no aconsejaría invertir en inmuebles enEspaña hoy en día salvo en casos muy puntuales.
Un saludo.
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Zapakondien 11 marzo, 2014 en 18:37 dijo:
Buenas Paco,
Deberíamos preguntarle a Amancio Ortega que método de valoración utiliza.No se sí habrá alguien que compre más inmuebles que este señor, eso si nolos compra en cualquier sitio.
Un abrazó
Pacoen 11 marzo, 2014 en 21:38 dijo:
Hola Zapakonki,
Ortega utiliza el descuento de flujos de caja combinado con el análisisde escenarios, estoy seguro de ello.
Un saludo.
Jorgeen 11 marzo, 2014 en 21:32 dijo:
Al final lo que calculamos es el equivalente actual de todos los flujos de cajaque generara la inversión (piso). Pero soy cauto con este método porqueaunque puede haber una sobrevaloración usando la valoración relativa,puede haber una sobrevaloración en el mercado de alquileres, y creo que deesta forma sufriríamos el mismo problema, ¿no?
Pacoen 11 marzo, 2014 en 21:40 dijo:
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Hola Jorge,
Estoy de acuerdo contigo. Por ello, recomiendo combinar el DFC conun análisis de escenarios e intentar situarnos en el más probable odarle un porcentaje de probabilidad a cada escenario.
Un saludo.
Jorgeen 11 marzo, 2014 en 21:44 dijo:
Sí, estoy de acuerdo con la combinación.
Un saludo Paco!
Jordien 23 marzo, 2014 en 1:30 dijo:
No soy economista ni estoy metido en el tema pero me gustaría exponer micriterio. Para empezar la vivienda vale lo que uno paga por ella, como el arte.Saber si está sobrevalorada para mi es cuestión de saber el nivel adquisitivode los compradores, para el alquiler el mismo criterio.Sin hacer cálculo alguno esta claro que vivimos en un país con sueldos bajos ypagar 1800€ de alquiler por un piso teniendo en cuenta que el salario medioestá por debajo de esa cifra lo dice todo, vamos pues a ver quien paga eso.
No se lo que se paga en el centro de Madrid por un piso de esascaracterísticas, pero fijarse en lo que pagan por el alquiler en la zona parahacer el cálculo del precio del inmueble me parece una valoración relativa.Si para averiguar el precio real del inmueble utilizamos como referencia elalquiler entonces el quid de la cuestión es saber cual debería ser el precioreal de alquiler.
¿Que método alternativo a la valoración relativa hay para averiguarlo?
Pues no lo sé, no me dedico a esto, pero a veces es más sensato utilizar unrazonamiento lógico que estrictos cálculos matemáticos. No se estácalculando la trayectoria de un cohete, se calcula el valor de un inmueble en
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un mercado irracional el cual incluye la codicia. Y utilizar como referencia detodo cálculo el precio medio de alquiler en la zona no parece muy fiable parasaber cual es el valor del inmueble.
Un saludo.
Pacoen 23 marzo, 2014 en 17:17 dijo:
Hola Jordi,
Estoy de acuerdo en que la lógica es un pilar fundamental en elproceso de valoración.
No obstante, no estoy de acuerdo en el que el valor de un inmueblese calcule en base a lo que otro está dispuesto a pagar por ella, yaque se fundamenta en la teoría del “bigger fool” y suele acabar mal. Tedejo un artículo que escribí sobre el tema:
http://www.academiadeinversion.com/especulacion-mediante-analisis-tecnico-teoria-bigger-fool/
La lógica es importante, pero los cálculos matemáticos también son,en mi opinión, imprescindibles.
Gracias por tu comentario.
Un saludo.
Carmenen 11 septiembre, 2014 en 15:59 dijo:
Hola,
Tengo una nave industrial que quiero poner a la venta y no sé qué pedir porella. Resulta que, desde el año pasado, la tengo alquilada por 20 años.Además, tengo una hipoteca de unos 130.000 euros. La nave está reciénreformada y está en perfecto estado.
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Si no la tuviese alquilada la vendería por unos 330.000 euros, pero al tener underecho de cobro por los alquileres, supongo que tendría que pedir más,pero no sé como tendría que calcular esto.
¿Me podríais ayudar)
Un saludo.
Pacoen 11 septiembre, 2014 en 22:54 dijo:
Hola Carmen,
Si quieres, explícame mejor el caso en la sección de contacto eintentaré ayudarte. Aquí tienes el enlace:
http://www.academiadeinversion.com/contacto/
Un saludo.
allanen 22 octubre, 2014 en 11:22 dijo:
En el descuento de flujo de caja cuánto tiempo tomamos como referencia, esdecir, que número de años estará alquilado el piso?Gracias!!!
Pacoen 22 octubre, 2014 en 14:36 dijo:
Hola Allan,
En este caso utilizamos el modelo Gordon-Shapiro, que parte de queel piso estará alquilado perpetuamente. Es un modelo teórico, perosirve como referente para hacernos una idea del valor del inmueble.
Un saludo.
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Inesen 6 mayo, 2015 en 0:09 dijo:
Hola Francisco, de los gastos que mencionas ademas del alquiler, quien sehace cargo ¿el inquilino o el dueño?Te pregunto para saber como funciona con respecto a Argentina.TU EJEMPLOIngreso mensual por alquiler: 1.800 €IBI (anual): 700 €Gastos de comunidad (anual): 600 €Reparaciones y seguros (media anual): 1.000 €Gastos varios (anuales): 200 €Gasto inicial de rehabilitación: 20.000 €
Pacoen 6 mayo, 2015 en 3:48 dijo:
Hola Inés,
En España debe hacerse cargo el dueño. Supongo que en Argentinasucederá lo mismo.
No obstante, puede pactarse en el contrato de arrendamiento quesea el inquilino el que se haga cargo.
Un saludo.
PABLO PUACen 15 junio, 2015 en 5:04 dijo:
Soy de Guatemala, necesito vender una casa de 165 m2, esta a cinco minutosde una zona de alta plusvalia. como le calculo el precio.cuanto sube enporcentaje por ano.Espero tus nticias
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Pacoen 15 junio, 2015 en 22:48 dijo:
Hola Pablo,
Es muy difícil darte una cifra sin estudiar el caso concreto. Siento nopoder ayudarte.
Un saludo.