comparaciÓn entre los mÉtodos convencionales de...
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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE
CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
COMPARACIÓN ENTRE LOS MÉTODOS
CONVENCIONALES DE VALORACIÓN DE
RONDAS HÍDRICAS EN ZONA RURAL Y
EL MÉTODO DEL FACTOR DE
PONDERACIÓN ASOCIADO AL USO
ACTUAL. CASO DE ESTUDIO: FINCA
BERLÍN DE AGUAZUL, CASANARE.
PROYECTO DE GRADO PRESENTADO POR
JORGE EDUARDO FORERO TORRES
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA / CÓD: 20172117016
MAYELIS SOFIA GARAY ESCOBAR
INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA / CÓD: 20172117017
PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE ESPECIALISTAS EN AVALÚOS.
Director: Ing. Esp. Hernando Acuña Carvajal
Codirector: Ing. Daniel Antonio Cárdenas
Bogotá, Julio de 2018
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Contenido
Dedicatoria ............................................................................... 4
Introducción ............................................................................. 5
Objetivos .................................................................................. 6
Objetivo General .................................................................. 6
Objetivos Específicos ............................................................ 6
Marco Conceptual .................................................................... 7
Desarrollo Metodológico ........................................................... 9
Método del Valor Nulo de Ronda Hídrica ............................ 9
Método del Factor Por Antecedentes y Localización ......... 10
Método del Factor de Ponderación Asociado al Uso Actual
Del Suelo ............................................................................ 11
Información de contexto sobre la finca Berlín, de Aguazul,
Casanare ............................................................................. 14
Reseña Histórica del Municipio de Aguazul, Casanare .. 14
Geografía ........................................................................ 15
Delimitación del Sector ................................................... 15
Topografía ...................................................................... 16
Características Climáticas .............................................. 16
Servicios Públicos ........................................................... 16
Servicios Comunales ....................................................... 16
Actividad Predominante ................................................. 16
Vías de Acceso y Transporte .......................................... 17
Información Catastral del predio .................................... 17
Suelos y Áreas Homogéneas de Tierra de la Finca Berlín
........................................................................................ 17
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Uso Normado del Suelo .................................................. 19
Unidades Fisiográficas de Valoración ............................. 20
Descripción de los Resultados ................................................ 22
........................................................................................... 23
Método del Valor Nulo de Ronda Hídrica aplicado a la
Finca Berlín ........................................................................ 23
Método del Factor Por Antecedentes y Localización
aplicado a la Finca Berlín .................................................. 24
Método del Factor de Ponderación Asociado al Uso Actual
Del Suelo aplicado a la Finca Berlín .................................. 24
Análisis de los Resultados ...................................................... 29
Conclusiones y Recomendaciones ........................................... 30
Referencias ............................................................................. 31
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Dedicatoria
A Dios,
Por habernos permitido llegar a este punto y darnos las
fuerzas necesarias cada día para completar este maravilloso
logro.
A nuestros Padres,
Por habernos apoyado en los momentos difíciles, por los
consejos, por los ánimos recibidos, por la paciencia, por los
valores enseñados, por la motivación constante que nos
brindaron para la culminación de una nueva etapa de nuestras
vidas y principalmente por el amor que nos brindan cada día.
A nuestros maestros,
Al profesor Hernando Acuña, por su apoyo y constante
seguimiento al avance de este proyecto, y al Profesor Daniel
Cárdenas, por darnos valiosas pautas y hacernos partícipes de
su vasta experiencia.
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Introducción
Las rondas hídricas han sido un tema de mucha importancia en
zona rural debido a su frecuencia e implicaciones en el uso y
valor del terreno. Además, tales zonas son de un alto valor
ambiental por el papel que juegan al contribuir en la normalidad
de la dinámica hidrológica. Sin embargo, en torno a ellas se han
suscitado ambigüedades de tipo jurídico y valuatorio.
Es así que en medio del gremio de Avaluadores existen
diferentes corrientes de pensamiento respecto a la forma de
tasar las rondas hidráulicas, y lo cierto es que no se cuenta con
una norma explícita sobre qué procedimiento se debería seguir
en este tipo de avalúo.
Vale la pena destacar que la bibliografía nacional que aborda la
valoración de rondas hídricas en zonas rurales es bastante
escasa. Son pocos los autores que proponen metodologías para
estimar avalúos en zonas de esta naturaleza.
Realizar la delimitación de las Rondas de Río es una tarea
bastante compleja. Inclusive en el país existen bastantes áreas
de este tipo que no se encuentran delimitadas. En vista de que
cada vez es más prioritario tener claridad al respecto, el
presente trabajo busca exponer 3 puntos de vista diferentes
sobre cómo avaluarlas, enfatizando la Metodología del Factor
De Ponderación Por Uso, puesto que en opinión de muchos
expertos es una técnica que permite hallar valores razonables y
reales.
A fin de hacer más palpables las diferencias entre las 3
metodologías a analizar, se aplicará el procedimiento propio de
cada una de ellas a un predio afectado por ronda de río ubicado
en el municipio de Aguazul, Casanare. Posteriormente se
realizará un análisis cuidadoso de los diversos valores obtenidos.
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Objetivos
Objetivo General
Realizar un análisis comparativo entre las metodologías de
valoración de rondas hídricas más usuales y la técnica del
Factor de Ponderación de Uso desde el punto de vista de la
explotación de los predios rurales, y aplicar tales procedimientos
en un caso de estudio a fin de apreciar mejor sus diferencias.
Objetivos Específicos
Exponer las metodologías del Valor Nulo de Ronda
Hídrica, del Factor por Antecedentes y Localización y
del Factor de Ponderación Asociado al Uso Actual Del
Suelo, señalando su esencia y consideraciones
particulares.
Describir detalladamente las características de la finca
usada como caso de estudio, y también las peculiaridades
del entorno en términos de la explotación económica que
se le da a la tierra y características agrológicas.
Aplicar las técnicas de avalúos para Rondas Hidráulicas
al predio caso de estudio, con el propósito de determinar
3 posibles valores de terreno para el área afectada con
esta condición.
Analizar las metodologías empleadas comparando los
valores unitarios que arrojan para el terreno del predio
de estudio, y señalando sus bondades y limitaciones en
eventuales avalúos rurales de inmuebles con una
afectación semejante.
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Marco Conceptual
Para tener un panorama más claro de la aplicación de los
métodos de valoración para rondas hídricas es necesario tener
en cuenta algunos conceptos relacionados con el medio ambiente
y los peritazgos. En ese orden de ideas, se definen a continuación
una serie de aspectos técnicos a considerar.
RONDA HÍDRICA: Zona de reserva ecológica no edificable de
uso público constituida por una franja paralela a lado y lado de
la línea borde del cauce permanente de los ríos, embalses,
lagunas, quebradas, y canales, que contempla las áreas de
inundación para el paso de las crecientes no ordinarias y las
necesarias para la rectificación, amortiguación, protección y
equilibrio ecológico. (Corporación Autónoma Regional del
Tolima – CORTOLIMA, 2017).
AFECTACIÓN PREDIAL: Es una restricción impuesta a uno
o más inmuebles específicos que limita o impide el ejercicio de
ciertos derechos sobre el predio.
AMBIENTE: Entorno que afecta a los seres vivos y que
condiciona sus circunstancias vitales. También puede se
entiende como el conjunto de condiciones físicas, sociales y
económicas de un lugar, una conectividad o una época.
IMPACTO AMBIENTAL: Alteración del medio ambiente,
provocada directa o indirectamente por un proyecto o actividad
sobre un área determinada; en otras palabras, es la modificación
del ambiente ocasionada por acción antrópica o natural.
METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la
técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un
bien, a parir del estudio las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
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NORMA: Conjunto de leyes establecidas, constantes e
invariables a la que se sujeta una cosa. Regla que se establece
para proceder de manera determinada
RECURSO: Fuente o suministro del cual se produce un
beneficio. Desde la perspectiva humana, un recurso natural es
cualquier elemento contenido del medio ambiente para la
satisfacción de necesidades y desde el punto de vista ecológico,
el que satisface necesidades de los seres vivos.
SECTOR RURAL: Representa la vida y actividad desarrollada
en el campo, el cuál es un espacio rico en tradiciones que
configuran la identidad y buena parte de la cultura de las
naciones, en espacios naturales y en sustento económico.
SUELO: Parte superficial de la corteza terrestre biológicamente
activa, el cual proviene de la desintegración o alteración
fisicoquímica de las rocas y residuos de seres vivos que se
asientan sobre ella.
USO DEL SUELO: Dictamen escrito por medio del cual el
curador urbano, la oficina de planeación municipal o la
autoridad competente determina las actividades que se pueden
desarrollar en un predio de conformidad con el Plan de
Ordenamiento Territorial y demás instrumentos de Planeación.
EXPLOTACIÓN O USO ACTUAL DEL SUELO: Son las
actividades que se adelantan en el predio en la vida real, más
allá de lo que se permita o no desarrollar según la norma.
Cuando en el inmueble se adelantan actividades que
contradicen lo que el Uso Normado del Suelo estipula, aparece
lo que se denomina un conflicto de uso.
ÁREAS HOMOGÈNEAS DE TIERRA: Espacios geográficos
con características semejantes en cuanto a clima, relieve,
material parental y aspectos internos de los suelos, que expresan
la capacidad productiva de la tierra a través de un valor
potencial (IGAC, 2014).
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UNIDADES FISIOGRÁFICAS: Áreas al interior de un predio
rural con características similares en cuanto a Clase Agrológica,
Uso del Suelo, Explotación, Pendiente Topográfica y Valor
Potencial, que son usadas para expresar ponderadamente el
valor de terreno.
Desarrollo Metodológico
En este capítulo se expondrán las dos metodologías para la
valoración de rondas hídricas más usadas por los peritos de
Colombia, y adicionalmente la metodología con la que se
pretenden contrastar.
Método del Valor Nulo de Ronda Hídrica
Como su nombre lo indica, la técnica consiste en simple y
llanamente en darle un valor de 0 pesos al área afectada por
ronda hidráulica. La justificación para ello es que dichas rondas
no pertenecen al propietario de acuerdo a lo escrito en el Código
de Recursos Naturales (Decreto 2811 de 1974). Por lo tanto, se
promedia el valor total de la finca, castigando la parte
correspondiente a la ronda de río con un valor de 0 y
ponderándolo por su área (Borrero, 2007).
Lo anterior para fines del protocolo de avalúos rurales que se
suele usar en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC),
implica constituir como una Unidad Fisiográfica independiente
el área afectada por ronda hidráulica y darle un valor por [ha]
de 0 pesos. Al liquidar el avalúo, la sección correspondiente al
terreno mostrará los valores unitarios adoptados para las
Unidades Fisiográficas sin afectación junto con la de la ronda
de rio, y se multiplicarán dichos valores por el área
correspondiente. Tales cantidades se sumarán y se hallará el
valor total del terreno asociado al predio valorado.
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Sin embargo, este método de valoración de rondas hídricas es
supremamente debatido por diversos estamentos valuatorios
debido a la escabrosa discusión jurídica que se suscitó respecto
a la propiedad de tales áreas. Según el antiguo INCORA, el
propietario carece de los derechos de uso y explotación de las
áreas afectadas por ronda hídrica; adicionalmente, el Decreto
2811 de 1974 señala que el derecho de propiedad de esas zonas
es de carácter estatal. Este par de argumentos hacen que el
valor de las rondas sea nulo desde ese punto de vista. Ahora
bien, si se asumiera que lo anterior es cierto, eso querría decir
que el Estado ha generado procesos de Expropiación o de
Extinción de Dominio sin indemnizar a los propietarios de
los predios afectados por ronda hídrica (Borrero, 2007).
El objetivo de este trabajo de grado no es hacer un estado del
arte sobre esta discusión jurídica, sino mostrar la forma en cómo
se valoran las rondas hídricas. No obstante, es importante
conocer el espíritu de la metodología para que el lector tome
una posición al respecto.
Método del Factor Por Antecedentes y
Localización
Cuando ya se tienen bastantes avalúos de una cierta zona en la
que existen limitantes por Ronda Hídrica, es posible notar la
diferencia de valores entre Suelo No Protegido y Suelo
Protegido. Por consiguiente, se puede establecer una relación
estadística que será aplicable para futuros avalúos de tal
manera que al valor por hectárea de suelo No Protegido le sea
aplicado tal porcentaje.
Normalmente dicho porcentaje oscila entre el 30% y el 40%.
Ahora bien, para que esta técnica de valoración sea justificable
debe haber un acervo de antecedentes valuatorios considerable
y que guarde cierta continuidad en el tiempo. Lo cierto es que
en avalúos el uso de factores, relaciones y porcentajes es válido
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siempre y cuando exista el debido respaldo. En este
respecto muchos Peritos Avaluadores llevan a cabo malas
prácticas, como por ejemplo valorar un terreno con ronda
hídrica aplicando arbitrariamente un porcentaje al valor por
hectárea de Suelo sin afectación.
Lo correcto desde el punto de vista valuatorio al aplicar esta
metodología es incluir en el Capítulo de Antecedentes una sólida
reseña de antecedentes regionales sobre avalúos donde hubo
afectaciones por Ronda Hídrica. Y se desea enfatizar el aspecto
regional de las valoraciones porque los valores de una parte del
país a otra varían demasiado, y sería muy discutible aplicar
porcentajes del 30% o del 35% porque sí.
Método del Factor de Ponderación Asociado al Uso
Actual Del Suelo
Esta técnica de Valoración fue propuesta por Óscar Borrero
Ochoa en su libro “Avalúos De Terrenos De Protección
Ambiental Y Uso Institucional” del 2007. La metodología tiene
dos grandes vertientes: la de uso urbano y la de uso rural. Dado
que este trabajo de grado se enfoca en la valoración de rondas
hídricas rurales, no se expondrá lo relacionado con el ámbito
urbano.
Se parte del hecho de que la metodología del Valor Nulo de
Ronda Hídrica Rural es demasiado radical. ¿Por qué? Es cierto
que cuando hay una franja de protección hidráulica existe una
limitación predial muy grande en términos ambientales y
productivos. Pero más allá de que haya derecho de propiedad
sobre la ronda o no, sí existe un derecho de usufructo que tiene
un cierto valor, y no se pueden desconocer las diferentes
condiciones de las fincas.
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La pregunta a fin de valorar el terreno afectado por Ronda
Hídrica es: ¿Qué tanto usufructo se puede obtener de él o qué
tan productivo es en términos del uso actual que se le da al
predio rural? Al hallar ese nivel o factor de productividad es
posible establecer el valor del terreno en relación al suelo que
no se encuentra en franja hidráulica considerando todas las
particularidades de la finca a avaluar y el mercado de la zona.
¿Cómo calcular ese factor?
Cuando se aplica el Método de Capitalización de Rentas al
hacer avalúos hay que tener presente el principio de que no se
debe tasar un predio en términos de las actividades económicas
que se desarrollen en el, sino en términos de los ingresos que el
mismo inmueble genere. Recordar esto es vital porque es posible
usar el Método de Rentas no con el objetivo de darle valor
directamente al predio, sino a fin de establecer sus niveles de
productividad acorde a la explotación predial que se presente.
El Economista Óscar Borrero propone el Factor de Ponderación
Asociado Al Uso Actual Del Suelo, que está en función de la
poca o mediana productividad que puede tener un propietario
del área bajo ronda técnica. Este varía de acuerdo a la
explotación del terreno. Por ejemplo, si el predio tiene
producción agrícola con cultivos permanentes el valor del
terreno en ronda debe contar con un Factor bastante bajo, que
oscile el 10% respecto al terreno con cultivo permanente sin
ronda hídrica. En contraste, si se trata de una finca con cultivos
transitorios el factor debería ser mayor, quizás cercano al 30%,
porque en teoría la ronda de río no debe ser cultivada en vista
de que contempla la zona que eventualmente ocupará el agua
desbordada; no obstante, el propietario puedede cultivarla
asumiendo el riesgo de que se pierda su usufructo por
inundación. Es patente el hecho de que el espíritu de esta
metodología no sólo considera la productividad del terreno en
ronda respecto al no afectado, sino también lo que puede perder
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un propietario por hacer uso de la franja consciente de los
riesgos que se susciten.
¿Pero qué hay de la actividad ganadera en predios con ronda
hídrica? Este es un caso excepcional de la presente metodología
dado que los terrenos bajo ronda hídrica son los favoritos del
ganado. Muy seguramente el Factor en este caso debe ser
superior al 50% y cercano al 100%. Para algunos avaluadores
como Francisco Ochoa o los miembros de la Lonja de Propiedad
Raíz de los Llanos, el Factor de Ponderación en este caso
debería ser 100%; pero no se debe olvidar que respecto a estas
zonas de protección hay varias discusiones jurídicas y no se
tiene claro hasta donde llegan los derechos de los propietarios y
el papel del estado, por lo que asignar un factor del 100% podría
ser discutible.
En lenguaje matemático el Método del Factor de Ponderación
Asociado al Uso Actual del Suelo obedece la siguiente fórmula:
𝑉𝑇𝑃 =(𝑉𝑆𝑅)(𝐴𝑆𝑅) + (𝐹)(𝑉𝑆𝑅)(𝐴𝑅𝐻)
(𝐴𝑆𝑅) + (𝐴𝑅𝐻)
Donde:
VSR: Valor por hectárea de terreno sin Ronda Hídrica, extraído
del estudio de mercado valuatorio.
ASR: Área de terreno sin afectación de Ronda Hídrica.
ARH: Área de terreno afectada por Ronda Hídrica.
F: Factor de Ponderación Asociado a la Explotación del Suelo.
VTP: Valor por hectárea de terreno de la finca ponderado.
Si se aplicara la anterior ecuación, el resultado sería el valor
“integral” o ponderado por hectárea del predio rural a avaluar.
Sin embargo, en los protocolos de avalúo más respetados (como
el del Instituto Geográfico Agustín Codazzi o el que expone la
Norma Técnica Sectorial de Avalúos de Colombia) el valor se
ha de expresar usando el concepto de Unidades Fisiográficas.
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La expresión matemática (𝐹)(𝑉𝑆𝑅)(𝐴𝑅𝐻) representa el valor por
hectárea de la Unidad Fisiográfica de terreno con Ronda
Hídrica.
Todo lo que teóricamente se ha discutido hasta el momento en
el presente tomo se aplicará con datos reales a una finca ubicada
en Aguazul, Casanare. Pero antes se va a exponer información
de contexto para el análisis valuatorio.
Información de contexto sobre la finca Berlín, de
Aguazul, Casanare
Reseña Histórica del Municipio de Aguazul, Casanare
El municipio fue fundado el 05 de Abril de 1954 por Carlos
Vargas Próspero, Antonio Bernal Pinzón, Ana Victoria Eslava,
Fermín Silva, Arsenio Amezquita, Jorge Barrera, Cristina
Barrera y Juan Forero. Fue resultado de una expedición privada
concedida por la real audiencia de Santafé Capital a Pedro Daza
Mexia; dicha empresa partió de la ciudad de Tunja en el año de
1585. Al llegar a la región concerniente al piedemonte llanero,
fundó dos ciudades erigidas en los llanos del Casanare; la
primera de ellas la denominó Medina de Torres en el año de
1585. Posteriormente, avanzó hacia el nororiente en cercanías
del río Aguanema y fundó la ciudad Santiago de Atalayas el 29
de Septiembre de 1588.
Sin embargo, siguiendo las órdenes de la corona, se funda la
ciudad localizada en una provincia habitada por naturales
oriundos de Achagua y Cusiana, los cuales desde inicios se
revelaron a la incorporación de sus comunidades al proceso de
mestizaje cultural, trayendo consigo una manifestación que dio
lugar a la muerte de su fundador y la primera destrucción de la
ciudad. El desenlace histórico y social de la provincia de
Casanare, con cabeza de gobierno de la ciudad de Santiago
transcurrió en más de la mitad de la vida colonial y se
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caracterizó por ser la mayor época de aforamiento y desarrollo
económico de la provincia en el periodo Colonial.
El origen del Nombre “Aguazul”, se protocolizó a través del
Decreto 295 del año de 1954, firmado por el Gobernador Alonso
Tarazona (en esa época). Históricamente, el nombre Aguazul,
se debe a que el río Únete, presentaba en proximidades del
paraje un pozo grande color azul, empleado como lugar de
recreación y encuentro de la comunidad.
Geografía
El municipio de Aguazul se encuentra ubicado en las
estribaciones de la cordillera oriental, en la zona de transición
del piedemonte Llanero, el cual comprende el borde Éste de la
cordillera oriental y el límite oeste de la cuenca de los Llanos
Orientales. Las principales fuentes hídricas que conforman la
capa superficiaria municipal son los ríos: Cusiana, Únete y
Charte, y consta de paisajes montañosos, piedemonte y Sabana.
Posee una extensión total de 148 [km²], la cual se divide en 4.23
[km²] concernientes al área urbana y 143.77 [km²] de extensión
rural; se encuentra ubicado a 300 metros sobre el nivel del mar,
una temperatura promedio de 28°C y dista a 27 kilómetros de
Yopal, capital departamental.
Delimitación del Sector
El municipio de Aguazul, colinda al norte con los municipios de
Pajarito (Boyacá) y Recetor (Casanare). Al Sur, limita con los
municipios de Tauramena y Maní; al Oriente con la Capital
departamental Yopal y al Occidente nuevamente con los
municipios de Tauramena y Recetor.
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Topografía
La superficie de la finca Berlín tiene una topografía Plana a
moderadamente ondulada, con una pendiente de 0% a 3%.
Características Climáticas
El predio se ubica entre 200 a 300 metros de altura sobre el
nivel del mar, en clima cálido tropical, con una temperatura
media anual de 26.8°C. El sector presenta una humedad relativa
del 75% y las precipitaciones llegan a sobrepasar los 500 mm.
Servicios Públicos
El sector cuenta con la prestación de todos los servicios públicos
básicos (Acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, telefonía y
gas natural) e infraestructura urbanística como lo son vías
internas, andenes, sardineles, alumbrado público y servicio de
recolección de basuras.
Servicios Comunales
A nivel veredal existen escuelas y puestos de salud, juntas de
acción comunal. El casco urbano de Aguazul cuenta con
servicios de educación y de salud asistencia social, asistencia
técnica, diversión, esparcimiento y financieros.
Actividad Predominante
Las principales fuentes económicas del municipio consisten en
la explotación de la Ganadería extensiva y la Agricultura,
distinguiéndose principalmente por la producción arrocera; sin
embargo, por la variedad en suelos que soporta el mismo, en los
terrenos se puede cultivar también Plátano, Yuca, Palma de
Aceite, Café, Cacao y Maíz, lo cual hace que se considere como
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un terreno con gran riqueza agronómica, que ha provocado el
progreso y crecimiento industrial del municipio.
Vías de Acceso y Transporte
El predio se encuentra ubicado a un costado de la vía Marginal
de la Selva (Ruta Nacional 6512), en el tramo que comunica los
municipios de Aguazul y Yopal. La vía conduce hacia el
departamento de Arauca, se encuentra pavimentada y presenta
una sola calzada en buen estado de conservación.
Información Catastral del predio
Suelos y Áreas Homogéneas de Tierra de la Finca Berlín
Suelos con clase agrológica IV. La mayor aptitud de estos suelos
es la agricultura; puede ser aprovechada en segunda instancia
por pastos, bosques o vida silvestre. Los suelos de esta clase se
ubican en relieves planos y están sometidos a encharcamientos
temporales. El uso más indicado es ganadería extensiva con
pastos naturales o mejorados. Presentan drenaje moderado y
poca profundidad efectiva del perfil.
Tierra de Clase 08: Shape de AHT a escala 1:25.000
aportadas por la subdirección de Agrología del IGAC.
Subclase 08 CUa-44
Tierras localizadas en clima cálido muy húmedo, de relieve
ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%. Afectadas en
algunas zonas por fragmentos gruesos en el perfil del suelo. Los
suelos se han desarrollado a partir de sedimentos aluviales
hetermétricos. Se caracterizan por ser de texturas
moderadamente gruesas (FA), gruesas (A, AF) y medias (F);
son bien drenados, moderadamente profundos, la fertilidad es
baja.
Uso Normado del Suelo
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El Esquema de Ordenamiento Territorial del municipio de
Aguazul fue adoptado mediante Acuerdo 006 el 01 de marzo de
2011, revisado, ajustado y certificado mediante la Oficina
Asesora de Planeación el 27 de junio de 2017.
Para el Predio Berlín la norma señala un Área de Uso de
Conservación, que corresponde a la ronda hídrica del Caño
Malpaso. Se indica como uso principal el de conservación del
recurso hídrico y la biodiversidad; como uso compatible la
investigación científica y la restauración de los suelos; como uso
condicionado la recreación, el ecoturismo y el uso pecuario; y
como uso prohibido la vivienda, el loteo, la industria y el
agrario.
Para el Resto del Inmueble se dispone un uso de Cultivos
Comerciales y de Subsistencia, además de Ganadería con pastos
mejorados, tal como se puede apreciar en el plano de Uso
Potencial del Suelo del Esquema de Ordenamiento Territorial
de Aguazul.
Unidades Fisiográficas de Valoración
Dadas las variables presentadas en el predio, a saber, dos
normas, un único valor potencial, una pendiente topográfica,
una clase agrológica y una explotación para toda la finca, se
proponen las siguientes 2 unidades fisiográficas, cuyas áreas
están en consonancia con la información del Shape catastral del
IGAC y las coberturas apreciadas por imagen satelital.
UNIDAD
FISIOGRÁFICA
CLASE
AGROLOGICA
VALOR
POTENCIAL PENDIENTE
EXPLOTACIÓN
ACTUAL NORMA
ÁREA
(ha)
U.F.1 IV 44 0-3% Ganadería
Extensiva
Agropecuario
Intensivo 181,62525
U.F.2 IV 44 0-3%
Ronda Hídrica
del Caño
Malpaso
Uso de
Conservación
Ambiental
4,45975
Descripción de los Resultados
Los resultados se traducen en la aplicación de las 3 metodologías de valoración
de rondas hídricas al avalúo del terreno de la Finca Berlín de Aguazul, Casanare.
Pero antes que nada se debe tener claro cuál es el valor por hectárea de las zonas
que no tienen afectación por ronda hídrica y que tienen explotación similar al
objeto de tasación. La siguiente tabla muestra las ofertas de mercado inmobiliario
comparables que se hallaron en terreno.
Posteriormente se depuraron las ofertas y se concluyó un valor por hectárea de
370’000.000 COP para terrenos sin afectación de por Ronda Hídrica.
Es notable que las ofertas encontradas corresponden a lotes sin construcción, y
que el predio objeto de avalúo tiene un área muy superior a las ofertas. Para
Ganadería el mercado apetece mucho más los inmuebles grandes, por lo que se
adoptó un valor más cercano al límite superior. A continuación se presenta la
depuración del mercado inmobiliario.
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Método del Valor Nulo de Ronda Hídrica aplicado a la Finca
Berlín
Considerando que esta metodología considera como 0 COP por hectárea lo
correspondiente a las áreas afectadas por ronda hídrica, la liquidación del avalúo
vista desde este punto de vista es muy sencilla. El avalúo del terreno se obtendría
de multiplicar el valor asociado para la Unidad Fisiográfica 1 y su respectiva
área, y equivaldría a 67.201’342.500 COP.
ÍTEM
UNIDAD
DE
MEDIDA
MEDIDA VALOR
UNITARIO
VALOR
TOTAL
TERRENO
UF 1 ha 181,62525 $ 370’000.000 $ 67.201’342.500
UF 2 ha 4,45975 $ 0 $ 0
AVALÚO TOTAL $ 67.201’342.500
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Método del Factor Por Antecedentes y Localización aplicado a la
Finca Berlín
Según las practicas valuatorias aplicadas por las lonjas y en particular por la
Lonja de Profesionales Avaluadores al efectuar peritazgos para corredores viales,
se evidenció que la relación entre el valor por hectárea de terrenos con afectación
ambiental (en este caso por Ronda Hídrica) y los que no tienen es del 34%. Es
decir, al multiplicar 370’000.000 COP por 0,34 se obtiene el valor por hectárea
de la zona afectada por franja hidráulica; lo anterior da como resultado
125’800.000 COP, y al redondearse se adopta el valor de 126’000.000 COP por
hectárea. Por consiguiente el valor de terreno para la finca desde este punto de
vista es de 67’763.271.000 COP.
ÍTEM
UNIDAD
DE
MEDIDA
MEDIDA VALOR
UNITARIO
VALOR
TOTAL
TERRENO
UF 1 Ha 181,62525 $ 370’000.000 $ 67.201’342.500
UF 2 Ha 4,45975 $ 126’000.000 $ 561’928.500
AVALÚO TOTAL $ 67’763.271.000
Método del Factor de Ponderación Asociado al Uso Actual Del
Suelo aplicado a la Finca Berlín
Lo primordial para aplicar esta técnica de valoración de ronda hídrica es conocer
el Factor de Ponderación a utilizar. Durante la explicación que se presentó en el
Capítulo de Desarrollo Metodológico se mencionaron algunas aproximaciones del
factor a las explotaciones más comunes en zona rural, a saber, los cultivos
permanentes, transitorios y la ganadería. Pero sin duda las condiciones entre
predio y predio varían significativamente y este factor puede fluctuar bastante
incluso dentro del mismo sector de explotación debido a condiciones agrológicas,
ecosistémicas o climáticas. En ese orden de ideas, la consecución del Factor de
Ponderación para medir la productividad de una finca afectada por Ronda
Hídrica respecto de una que no lo está se propone que sea mediante la
comparación de flujos de caja. Para desarrollar este ejercicio aplicado al
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Predio Berlín, que es de explotación prominentemente ganadera de carne, se sabe
que la finca cuenta con 241 Cabezas de Ganado y que el área adoptada para la
valoración del terreno en este Proyecto de Grado es de 186,085 [ha].
A fin de hallar el Factor de Ponderación para valorar el terreno se obtuvo el flujo
de caja de una Finca Modelo para la región sin afectación por Ronda Hídrica.
Las haciendas de la región aledaña a Aguazul tienen en promedio 1,42 cabezas
de ganado por hectárea y los gastos que se presentan en los flujos de caja hacen
referencia a predios con área promedio de 100 [ha]. En los egresos figuran gastos
en los que se incurre normalmente en una finca ganadera, como las vacunas y el
salario del administrador.
Para la región se calcula que el animal gana al día 0,6 [kg] de peso y lo que se
hace en la cartera es calcular cuánto peso ganan en conjunto los animales de la
finca y multiplicar ello por el valor al que se paga el kilogramo de carne por la
zona, para así obtener los ingresos. El valor de kilogramo de carne en la región
se estima en 4.500 COP, y teniendo los ingresos diarios al multiplicar por 30 se
obtienen los ingresos mensuales.
A fin de calcular el valor de la actividad económica desarrollada en el predio se
utiliza el Método de Capitalización de Rentas, el cual está amparado en el
Artículo 2 de la Resolución 620 de 2008. Tal método persigue la siguiente
ecuación:
𝐴 =𝑅
𝑖
Donde:
A: Avalúo
R: Rentas percibidas; diferencia entre ingresos y egresos.
i: Tasa de interés de la zona aplicable.
Como se mencionó al explicar la metodología de valoración, se usará la técnica
de Capitalización de Rentas con el objetivo de estimar el valor de la actividad
económica o explotación que se le da al inmueble, más no para dar valor al terreno
de la finca directamente. Por lo tanto, no se descontará el valor del ganado al
resultado del valor de la explotación ganadera. En el sector de la carne la tasa de
interés regente es del 0,8% mensual, la cual al ser divisora de la diferencia de
Ingresos y Egresos, dará el valor de la actividad ganadera de la finca. A
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continuación se presenta el flujo de caja correspondiente a la finca modelo sin
ronda hídrica.
Al observar el flujo de caja de la finca sin afectación de ronda hídrica es patente
que la actividad económica del inmueble se estima en un valor de 939’625.000
COP.
SALARIO ADMINISTRADOR 1.300.000$
SERVICIOS PUBLICOS 150.000$
VACUNAS AFTOSA, RAYO VACUNA Y
LA PENTAVALENTE O CLOSTRIDIUM400.000$
SAL MINERALIZADA 135.000$
LIMPIAS Y RELIMPIAS 1.000.000$
IMPUESTOS 1.000.000$
TOTAL EGRESOS 3.985.000$
ÁREA [ha] 100
CANTIDAD DE ANIMALES 142
GANANCIA DE PESO [Kg] POR ANIMAL 0,6
GANANCIA DE PESO DIARIO [Kg] 85,2
VALOR DEL [Kg] EN FINCA 4.500$
INGRESOS DIARIOS 383.400$
INGRESOS MENSUALES 11.502.000$
DIFERENCIA DE INGRESOS Y EGRESOS 7.517.000$
TASA DE INTERES REGIONAL AL
SECTOR GANADERO DE CARNE0,008
VALOR INCLUYENDO EL GANADO 939.625.000$
FLUJO DE CAJA DE FINCA SIN RONDA HÍDRICA
EGRESOS MENSUALES DE FINCA GANADERA DE CARNE
CÁLCULO DE INGRESOS DE FINCA GANADERA DE CARNE
CÁLCULO DE RENTA LÍQUIDA
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Ahora bien, se repitió el mismo ejercicio de flujo de caja en la finca objeto de
avalúo haciendo dos salvedades: La primera es que a fin de que la comparación
entre flujos de caja fuera coherente se calculó la cantidad de animales que habría
en la finca Berlín como si tuviera 100 [ha] y no 186,085 [ha]. A esa cifra se le
llamó Cantidad Proyectada de Animales y dio como resultado 129 cabezas. Y la
SALARIO ADMINISTRADOR 1.300.000$
SERVICIOS PUBLICOS 150.000$
VACUNAS AFTOSA, RAYO VACUNA Y LA
PENTAVALENTE O CLOSTRIDIUM400.000$
SAL MINERALIZADA 135.000$
LIMPIAS Y RELIMPIAS 1.000.000$
IMPUESTOS 1.000.000$
TOTAL EGRESOS 3.985.000$
ÁREA REAL DE LA FINCA [ha] 186,085
ÁREA PROYECTADA [ha] 100
CANTIDAD REAL DE ANIMALES 241
CANTIDAD PROYECTADA DE ANIMALES 129
GANANCIA DE PESO [Kg] POR ANIMAL 0,6
GANANCIA DE PESO DIARIO [Kg] 77,4
VALOR DEL [Kg] EN FINCA 4.500$
INGRESOS DIARIOS 348.300$
INGRESOS MENSUALES 10.449.000$
DIFERENCIA DE INGRESOS Y EGRESOS 6.464.000$
TASA DE INTERES REGIONAL AL SECTOR
GANADERO DE CARNE0,008
VALOR INCLUYENDO EL GANADO 808.000.000$
VALOR INCLUYENDO EL GANADO DE LA
FINCA SIN RONDA939.625.000$
FACTOR DE PONDERACIÓN ASOCIADO
AL USO ACTUAL DEL SUELO0,86
EGRESOS MENSUALES DE FINCA GANADERA DE CARNE
CÁLCULO DE INGRESOS DE FINCA GANADERA DE CARNE
FLUJO DE CAJA DE FINCA CON RONDA HÍDRICA
CÁLCULO DE RENTA LÍQUIDA
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segunda es que los costos de la finca ganadera no cambian porque se trata de un
flujo de caja aplicable a la zona de estudio con explotación de ganadería para
carne.
De la aplicación de la comparación de flujo de cajas se puede apreciar que con la
proyección de cantidad de ganado el número de animales en la Finca Berlín es
inferior respecto al de la Finca Modelo sin Afectación de ronda técnica. Teniendo
los valores de las actividades económicas, se divide el valor incluyendo el ganado
de la finca Berlín en el valor incluyendo ganado de la finca sin afectación, y tal
cifra representa la relación de productividad, o en otras palabras el Factor
De Ponderación Asociado al Uso Actual del Suelo. Para el avalúo de la Ronda
Hídrica de la Finca Berlín el Factor es 0,86 u 86%. Es digno de mención el hecho
de que este número está en consonancia con lo escrito por el Economista Óscar
Borrero Ochoa.
Teniendo pues ya el valor de mercado del terreno sin afectación de ronda hídrica
y el Factor De Ponderación, es posible estimar el valor de la Unidad Fisiográfica
asociada a la ronda del Caño Malpaso. Recuerde el lector que no se usará la
presentación de valor ponderado de terreno de la finca sino las 2 UF propuestas.
ÍTEM
UNIDAD
DE
MEDIDA
MEDIDA VALOR
UNITARIO
VALOR
TOTAL
TERRENO
UF 1 ha 181,62525 $ 370’000.000 $ 67.201’342.500
UF 2 ha 4,45975 $ 318’200.000 $ 1.419’092.450
AVALÚO TOTAL $ 68.620’434.950
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Análisis de los Resultados
La diferencia entre el avalúo que presenta la tercer metodología y la segunda es
de 857’163.950 COP. Tocante a la diferencia de los avalúos usando la primera
metodología y la tercera es de 1.419’092.450 COP. Salta a la vista que considerar
como nulo el valor del terreno de la ronda hídrica es un castigo bastante severo
al valor del terreno. Hay que esperar a ver qué posición toma la autoridad
valuatoria al valorar esta clase de afectaciones ambientales.
En cuanto a la diferencia entre el valor que arroja la tercer metodología y la
segunda, equivale a 561’928.500 COP. Se puede apreciar que si bien es
ostensiblemente menor que la primer diferencia, sigue considerando como bajo el
valor por hectárea de una zona con gran vocación ganadera; tal valor sería
apropiado si quizás la Finca no tuviera ganado sino cultivos transitorios.
Ahora bien, vale la pena señalar que la Finca Berlín es de una extensión
considerable. Para muchos Peritos Avaluadores el valor global de una finca en
términos de su negociación al ser transada es variable, por lo que mil millones de
pesos o cantidades similares no se consideran tan representativas. Puede que en
transacciones entre particulares sea cierto ese apunte, pero cuando se trata de
compras por parte del estado cada peso cuenta. Por lo tanto se debe tener especial
cuidado cuando se aplique determinada metodología para valoración de rondas
hídricas rurales en predios de menor área, porque los porcentajes o el factor
aplicado vuelven muy sensible el avalúo.
Por otro lado, a través del presente trabajo se pretendió no dar como predilecta
cierta metodología para valoración de rondas hídricas, sólo se trató de mostrar
con datos reales qué diferencias pueden surtir su aplicación. De hecho hay dos
metodologías expuestas que están enlazadas, a saber, la del Factor de
Ponderación Asociado a la Explotación y La del Factor por Antecedentes y
Localización. Si se aplicasen bastantes avalúos en una zona y teniendo cierta
continuidad en el tiempo para predios con afectación de ronda hídrica aplicando
el Factor de Explotación, sería posible determinar Factores de Antecedentes
según el uso actual del suelo tipificados para una cierta zona.
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Conclusiones y Recomendaciones
El espíritu de la metodología del Valor Nulo de Ronda Hídrica asume que
tal franja de protección es de propiedad del estado y desconoce el usufructo
que el propietario podría sacar de ellas. Por otro lado, las Metodologías
del Factor Por Localización y Antecedentes y del Factor de Uso Actual
parten del hecho de que se debe reconocer cierto usufructo que se puede
obtener del terreno afectado por ronda técnica. La salida que se le dé a la
discusión jurídica entorno a las Rondas Hidráulicas será un poderoso
determinante cuando se adopte una técnica oficial
La Finca Berlín es un predio rural de considerable área; con vocación de
ganadería para carne y condiciones agrológicas apropiadas para tal
explotación, ya que tiene fertilidad baja y una ronda de río, que hace
atractiva la zona para los animales.
Respecto del Método de Factor de Ponderación Asociado Al Uso Actual
del predio se puede decir que aporta un buen nivel de detalle a las
peculiaridades del inmueble, pero es bastante exigente dado que requiere
de información clara sobre la actividad económica que se desarrolle en el
predio, independientemente de cual sea. Esta información implica un
inventario detallado de los individuos productivos que existan en la finca,
flujo de caja de la explotación tanto del predio objeto de valoración como
de un inmueble representativo o de quizás un predio comparable, y datos
espaciales para la determinación correcta de unidades fisiográficas.
Se recomienda no generalizar demasiado los factores que se empleen al hacer
avalúos de ronda hídrica, ya que las condiciones de un predio respecto a otro
varían mucho. Es práctico usar factores, porcentajes o relaciones que estén
debidamente sustentados con datos de la zona, ya que se puede llegar a
caracterizar con veracidad el comportamiento de los valores en ciertas partes del
país y respecto a determinadas explotaciones del terreno.
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Referencias
Borrero, O. (2007). Avalúos de Terrenos de Protección Ambiental y Uso
Institucional. Capítulo 3. “Metodología para Valorar Rondas de Río y
Humedales” (Págs. 71-114).
Corporación Autónoma regional del Tolima - CORTOLIMA. (2017). Boletín 159.
Octubre de 2017; Obtenido de: http://www.cortolima.gov.co/boletines-
prensa/qu-ronda-h-drica
Barrios, A. y Guzmán, C. (2015). “Estado del Arte de las Metodologías para
Delimitación de Rondas Hídricas en el Contexto Internacional y Local”.
Alcaldía Municipal de Aguazul en Casanare. (2017). “Reseña Histórica Municipio
de Aguazul”. Obtenido de: http://www.aguazul-
casanare.gov.co/municipio/historia
Municipio de Aguazul (2011). Acuerdo No. 006: “Por medio del Cual se Adopta
la Revisión y Ajustes al Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio de
Aguazul, Casanare”.
Corporación Autónoma Regional del Guavio – CORPOGUAVIO. (2015). “Guía
Técnica para la Delimitación de Zonas de Ronda Hídrica en Afluentes Priorizados
de la Corporación Autónoma Regional del Guavio - CORPOGUAVIO”.