comportamiento en el valor comercial de inmuebles...
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COMPORTAMIENTO EN EL VALOR COMERCIAL DE INMUEBLES
RESIDENCIALES SOMETIDOS A REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EN EL SECTOR CERCANO A UNOS CENTROS COMERCIALES Y UN
ALMACEN GRAN SUPERFICIE EN EL MUNICIPIO DE SOACHA,
CUNDINAMARCA
MIGUEL ANGEL FRANCO POLANCO
UNIVERSIDAD DISTRTAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERIA
ESPECIALIZACION EN AVALUOS
BOGOTA
2018
2
MIGUEL ANGEL FRANCO POLANCO
TESIS DE GRADO PARA OPTAR POR EL TÍTULO DE ESPECIALISTA EN
AVALUOS
Ing. EDWIN PÉREZ CARVAJAL
UNIVERSIDAD DISTRTAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERIA
ESPECIALIZACION EN AVALUOS
BOGOTA
2018
3
Nota de Aceptación
Presidente del Jurado
Jurado
Jurado
Bogotá 09 de Agosto de 2018
4
Dedico este trabajo a mi Esposa y mis hijas, quienes con mucho amor, trabajo y esperanza, adquirimos un inmueble como parte de nuestro patrimonio en el sector afecto que se propone en el presente estudio.
5
CONTENIDO
Pág
1. INTRODUCCION 12
2. OBJETIVOS 14
2.1 OBJETIVO GENERAL 14
2.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS 14
3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 15
3.1 DEFINICION DEL PROBLEMA 15
3.2 JUSTIFICACION 15
4. MARCO TEÓRICO 16
4.1 MUNICIPIO DE SOACHA 16
4.1.1 Localización 16
4.1.2 Descripción Geográfica 17
4.1.3 Vías Principales 18
4.1.4 División Administrativa Municipal 20
4.2 CENTROS COMERCIALES 22
4.3 ANALISIS ESPACIAL 22
4.3.1 Localización 22
4.3.2 Zonas Homogéneas Físicas 23
4.3.3 Zonas de Actividad Residencial 26
4.3.4 Zonas de Actividad Comercial 26
4.4 ÍNDICES PARA VALORACIÓN DE INMUEBLES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA 27
4.4.1 Inflación 27
4.4.2 Índice de valoración Predial 28
4.5 NORMAS URBANISTICAS VIGENTES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA 29
6
4.6 INFORMACION ADICIONAL 30
4.7 FORMULAS ESTADISTICAS 30
4.7.1 Media Aritmética 30
4.7.2 Desviación estandar 31
4.7.3 Coeficiente de Variación 31
4.7.4 Coeficiente de Asimetría 32
4.7.5 Depreciación 33
5. MARCO ESPACIAL 35
5.1 LOCALIZACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO 35
5.2 ESTRATIFICACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO 36
5.3 BARRIOS INFLUENCIADOS DE LA ZONA DE ESTUDIO 36
5.4 CENTROS COMERCIALES EN EL SECTOR 38
5.4.1 Centro Comercial Mercurio 39
5.4.2 Centro Comercial Gran Plaza Soacha 40
5.4.3 Centro Comercial Ventura Terreros 42
5.4.4 Centro Comercial Almacén Easy Soacha 43
5.5 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DEL SUELO 45
5.6 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD 45
5.7 SEGURIDAD 46
5.8 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS 46
5.9 EDIFICACIONES IMPORTANTES EN EL SECTOR 46
5.10 UNIDADES DE USO CONSTRUIDAS EN EL SECTOR 47
5.11 USOS PREDOMINANTES EN EL SECTOR 48
6. METODOLOGIA 50
6.1 METODOLOGIA 50
6.2 MUESTRA INICIAL 51
6.3 SELECCIÓN DE LA MUESTRA INICIAL 51
6.4 MUESTRA SECUNDARIA 52
7
6.5 SELECCIÓN DE LA MUESTRA SECUNDARIA 52
6.6 EPOCA DE TOMA DE LAS MUESTRAS 54
6.7 INFORMACIÓN OBTENIDAY CÁLCULO ESTADISTICO 55
6.7.1 Muestra en la zona con influencia a la construcción de los centros comerciales 55
6.7.2 Muestra en la zona sin influencia a la construcción de los centros comerciales 62
7. RESULTADOS 68
7.1 PROCEDIMIENTO 68
7.2 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 68
7.3 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 70 7.4 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO
INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 71
7.5 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS
NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 72 7.6 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS
AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 73 7.7 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS NO
AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO 74
7.8 ANALISIS DE LOS RESULTADOS 75
7.8.1 Analisis de los resultados en la zona con influencia a la constru- ccion de los centros comerciales 75
8
7.8.2 Analisis de los resultados en la zona sin influencia a la constru- ccion de los centros comerciales 77
7.8.3 Analisis de los resultados generales 78
8. CONCLUSIONES 80
BIBLIOGRAFIA 82
ANEXOS 83
9
LISTA DE TABLAS
Pág
Tabla 1. Tabla de inflación de los últimos siete (7) años. 28
Tabla 2. Tabla de IVP de los últimos cuatro (4) años. 29
Tabla 3. Barrios Influenciados de la Zona de Estudio. 37
Tabla 4. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra CON
influencia de los centros comerciales. 52
Tabla 5. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra SIN
influencia de los centros comerciales. 53
Tabla 6. Época de toma de muestras. 55
Tabla 7. Muestra Año 2015 en el Conjunto Altos del Nogal. 55
Tabla 8. Muestra Año 2015 en el Conjunto Balcones de Mercurio. 56
Tabla 9. Muestra Año 2015 en el Conjunto Santa María del Rincón. 56
Tabla 10. Muestra Año 2015 en el Conjunto Torres del Parque. 57
Tabla 11. Muestra Año 2017 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del
Pinar - Altos de Santa Fe. 57
Tabla 12. Muestra Año 2017 en el Conjunto Balcones de Mercurio. 58
Tabla 13. Muestra Año 2017 en el Conjunto Santa María del Rincón. 59
Tabla 14. Muestra Año 2017 en el Conjunto Torres del Parque. 59
10
Tabla 15. Muestra Año 2018 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del
Pinar - Altos de Santa Fe. 60
Tabla 16. Muestra Año 2018 en el Conjunto Balcones de Mercurio. 60
Tabla 17. Muestra Año 2018 en el Conjunto Santa María del Rincón. 61
Tabla 18. Muestra Año 2018 en el Conjunto Torres del Parque. 61
Tabla 19. Muestra Año 2015 en el Sector Hogares Soacha. 62
Tabla 20. Muestra Año 2015 en el Sector Ciudad Verde. 63
Tabla 21. Muestra Año 2015 en el Sector Maipore. 64
Tabla 22. Muestra Año 2015 en el Sector Parque Campestre. 64
Tabla 23. Muestra Año 2018 en el Sector Hogares Soacha. 65
Tabla 24. Muestra Año 2018 en el Sector Ciudad Verde. 66
Tabla 25. Muestra Año 2018 en el Sector Maipore. 66
Tabla 26. Muestra Año 2018 en el Sector Parque Campestre. 67
Tabla 27. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada. 71
Tabla 28. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada. 72
Tabla 29. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada. 73
Tabla 30. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada. 74
11
LISTA DE GRÁFICAS
Pág
Gráfica 1. Usos predominantes en el sector 49
Gráfica 2. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada. 71
Gráfica 3. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada. 72
Gráfica 4. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada. 73
Gráfica 5. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada. 74
12
LISTA DE FIGURAS
Pág
Figura 1. Localización general del municipio de Soacha. 16
Figura 2. División administrativa urbana - Comunas. 21
Figura 3. Localización Espacial de la zona de estudio. 35
Figura 4. Localización General en Soacha de la zona de estudio. 36
Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio. 37
Figura 6. Localización General de los Centros Comerciales del sector. 38
Figura 7. Localización Catastral del Centro Comercial Mercurio. 39
Figura 8. Localización Espacial del Centro Comercial Mercurio. 40
Figura 9. Localización Catastral del Centro Comercial Gran Plaza Soacha. 41
Figura 10. Localización Espacial del Centro Comercial Gran Plaza Soacha. 41
Figura 11. Localización Catastral del Centro Comercial Ventura Terreros 42
Figura 12. Localización Espacial del Centro Comercial Ventura Terreros. 43
Figura 13. Localización Catastral del Almacén Easy Soacha 44
Figura 14. Localización Espacial del Almacén Easy Soacha. 44
Figura 15. Plano de Amenazas y Riesgos Zona de Influencia. 45
Figura 16. Usos predominantes en el sector. 48
Figura 17. Ubicación de Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas. 48
13
LISTA DE ANEXOS
Pág
Anexo Centro Comercial Mercurio 84
Anexo Centro Comercial Gran Plaza Soacha 85
Anexo Centro Comercial Ventura 86
Anexo Almacén Gran Superficie Easy 87
Anexo Zonas Afectas 88
Anexo No Zonas Afectas 91
14
GLOSARIO
AFECTACIÓN: acción por la cual se destina un terreno para obras públicas o
de interés social.
AGRUPACIÓN O CONJUNTO DE VIVIENDA: Es la obra arquitectónica
ejecutada con unidad en su diseño, compuesta por tres o más viviendas en uno
o más lotes.
AMOBLAMIENTO URBANO: conjunto de elementos adicionales públicos como
cubiertas en los paraderos, casetas para ventas ocasionales de golosinas,
frutas, cigarrillos, revistas, etc. Cabinas para teléfonos públicos, recipientes de
basura, bardas, barandas, señalización y otros que contribuyen y
complementan a las diversas actividades de la ciudad, generalmente ubicadas
sobre el espacio público.
ÁREA AFECTADA: terreno destinado a obras de interés de la comunidad,
construcción de vías, senderos o servicios públicos.
ÁREA CONSTRUIDA: medida de superficie de un piso o parte de él o suma de
ellas, de una edificación, excluyendo las azoteas (terrazas), los balcones
abiertos y los pórticos.
ÁREA DE INFLUENCIA: aquella que es afectada por el desarrollo de una
actividad específica y suficientemente importante para establecer relaciones de
dependencia y complementación.
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ÁREA DE USO MIXTO: aquella destinada al desarrollo de actividades
compatibles y complementarias, con igual o similar intensidad, definidas en
cada caso por la zonificación y su reglamentación en el estatuto.
ÁREA DESARROLLADA: superficie que ha sido ocupada por urbanizaciones o
edificaciones, legales o ilegales, dentro o fuera del perímetro urbano.
ÁREA URBANA: aquella delimitada por el perímetro urbano y caracterizada por
la concentración de población y de actividades predominantemente terciarias.
BARRIO: conjunto de manzanas, con identidad propia, que alberga un número
suficiente de personas para demandar la dotación de equipamiento y servicios
básicos (escuela, tienda,parque, espacio comunal, etc.) Para una población
mayor de 6.000 habitantes. Para una población menor de 1.000 habitantes se
denomina, urbanización, agrupación o conjunto.
CENTRO COMERCIAL: espacio conformado por la agrupación de
establecimientos comerciales dedicados a la exposición y venta al detal, de
bienes y servicios de uso periódico y esporádico para el uso de las zonas de
vivienda contiguas.
COMERCIO: se definen como uso de actividad comercial aquellos
establecimientos destinados a la venta, distribución y/o intercambio de bienes
productos y servicios.
EJE VIAL: es el construido por una vía regional principal o secundaria o por
una vía urbana de primer o de segundo orden.
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ESPACIO PÚBLICO: conjunto de inmuebles públicos y los elementos
arquitectónicos y naturales de los inmuebles privados, destinados por su
naturaleza, por su uso o afectación, a la satisfacción de necesidades urbanas
colectivas que trascienden, por lo tanto, los límites de los intereses individuales
de los habitantes. Forman parte de éste las vías, zonas para la recreación
activa o pasiva públicos, para la seguridad y tranquilidad ciudadana, las franjas
de retiro de las edificaciones, las fuentes de agua, plazas, parques, zonas
verdes y similares, zonas afectadas por los servicios públicos y el
amoblamiento urbano, zonas de preservación y conservación del paisaje y por
valor histórico, arquitectónico, urbanístico o ambiental, las rondas de los ríos o
quebradas y en general todas aquellas de libre acceso e interés colectivo
manifiesto por consiguientes normas para el uso y/o el disfrute colectivo (ley 09
de 1989).
PLANO TOPOGRÁFICO: aquel en el cual se demarcan los linderos de un
predio, o parcela, sus características de nivel y los elementos naturales o
artificiales que en él existan, debidamente referenciados a las triangulaciones
básicas.
PROYECTO URBANÍSTICO: es el planteamiento general del desarrollo de un
globo de terreno urbano, localizado dentro del perímetro de servicios, donde el
urbanizador propone obras para dotarlo de servicios, donde el urbanizador
propone obras para dotarlo de servicios públicos, infraestructura, vías y
cesiones de uso público y comunitarias de conformidad con las normas
urbanísticas vigentes
URBANIZACIÓN: es el globo del terreno urbano, dividido en áreas destinadas
al uso público y al uso aprobado en el cual se ha efectuado como mínimo al
primer proceso de desarrollo consistente en construcción de vías principales de
sector, construcción de redes principales de servicios públicos y la subdivisión
del terreno en supermanzanas y/o superlotes.
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USO INSTITUCIONAL: aquel que corresponda a servicios administrativos,
asistenciales, educativos, recreacionales, culturales, de seguridad y de culto.
VÍA ARTERIAL: es aquella vía urbana de uso público destinada al tránsito
vehicular primario y peatonal, que por sus características funcionales y de
diseño relaciona las diversas zonas urbanas.
VÍA NACIONAL: es aquella vía de uso público que por sus características
funcionales y de diseño relacionan el transporte de bienes y personas de la
nación. Su administración, construcción y mantenimiento dependen del
gobierno central y/o la entidad que éste designe.
VÍA REGIONAL: es aquella de uso público que por sus características
funcionales y de diseño relacionan con transporte de bienes y personas áreas
definidas de la región. Su administración, construcción y mantenimiento
dependen del municipio, la asociación de municipios y eventualmente de la
nación.
VÍA SECUNDARIA: es aquella vía urbana de uso público destinada al tránsito
vehicular local y peatonal, que por sus características funcionales y de diseño
cumple funciones de distribución de los flujos provenientes de las vías arterias.
VÍAS PRINCIPALES: para efectos del plan vial, llamaremos vías principales, de
primer orden y determinantes de la estructura vial, tales como v-0, v-1, v-2 y v-
3.
ZONA COMERCIAL: aquella delimitada y destinada al intercambio de servicios
y mercancías.
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1. INTRODUCCIÓN
Al igual que la mayoría de las grandes ciudades latinoamericanas, Bogotá está
experimentando un acelerado proceso de expansión con el ánimo de
convertirse en una gran metrópolis a nivel latinamericano, a través de dicho
crecimiento ha involucrado a los vecinos municipios de la Sabana, aledaños o
no al Distrito Capital.
La principal tendencia de este crecimiento de la ciudad se desvía
principalmente hacia los municipios de la Zona Sur de la ciudad (Soacha y
Sibate), seguidas por la zona centro (Funza, Mosquera y Madrid) y Zona Norte
(Chia y Cajica). Los flujos migratorios de poblaciones rurales hacia el interior de
los cascos urbanos en los municipios, la búsqueda de nuevas oportunidades
tras el abandono del campo y la creciente oferta de vivienda de interés social
apuntan hacia los dos primeros grandes centros urbanos de población, Zona
Sur y Zona Centro.
El tamaño y el ritmo acelerado de crecimiento de la población en el municipio
de Soacha, Cundinamarca, así como su papel de principal receptor de una
buena parte de los nuevos barrios populares ilegales de la Capital y de nuevas
urbanizaciones de vivienda para la clase media, hacen de este municipio un
sitio apetecido por quienes adquieren vivienda nueva o usada.
La movilidad de la población desde este municipio, las facilidades al acceso a
adquisición de vivienda y la cercanía desde su residencia hacia el área urbana
de Bogotá y los desplazamientos diarios hasta los lugares de trabajo y de
estudio mejora sustancialmente las posibilidades de elegir al municipio de
Soacha como primera opción de compra de vivienda clase media y media baja.
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La construcción de proyectos de vivienda como Ciudad Verde, Hogares
Soacha y Maipore, Ayudados por mejoramiento en vías de acceso hacia la
capital (Autopista al Sur), la instalación de servicio de transporte masivo
(Transmilenio), la llegada de almacenes grandes superficies como Metro,
Homecenter y Easy, construcción de centros comerciales como Mercurio, Gran
Plaza Soacha y Ventura Terreros, son obras que permiten la transformación y
renovación de esta importante zona al sur de la ciudad, además de generar
grandes expectativas de valorización y desarrollo.
Existen en el municipio zonas privilegiadas por la construcción de dichas obras
que se encuentra a menos de un kilómetro de distancia entre ellas, por las
cuales analizaremos el impacto sobre su valor comercial, primero se delimita el
área objeto de estudio y dentro de esta, se definen las zonas que presentan
beneficios directos, asociados en este trabajo con la construcción de los
centros comerciales.
Se realiza una búsqueda de información de los valores del suelo en la zona de
influencia antes, durante y después de la construcción de dichos centros
comerciales y se determina el valor histórico para compararlo con los valores
resultantes del estudio y así determinar si existió o no valorización asociado
con la construcción de dichos proyectos.
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2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
El presente trabajo tiene como objetivo establecer como ha sido el
comportamiento en el último año ya sea positivo o negativo en el valor
comercial de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal que
se encuentran en el sector cercano a las zonas donde actualmente funcionan
unos centros comerciales y un almacén de gran tamaño en el municipio de
Soacha, Cundinamarca.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Realizar un análisis económico por el posible impacto en el valor
comercial de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal
que se encuentran en el sector cercano a las zonas donde actualmente
funcionan unos centros comerciales y un almacén de gran tamaño en el
municipio de Soacha, Cundinamarca.
Definir las áreas de influencia real en el comportamiento del valor de los
inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal en el sector
cercano a estas construcciones de los proyectos a estudiar.
21
3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
3.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
El municipio de Soacha Cundinamarca aprobó la construcción de centros
comerciales de gran tamaño, esto trae consigo que por su cercanía algunos
sectores se vean afectados económicamente en el valor comercial de sus
inmuebles, como ya se tienen establecidos los puntos de influencia de dichos
centros comerciales estos sectores cercanos son apetecidos por residentes
provenientes de la periferia del municipio de Soacha y por residentes de la
ciudad de Bogotá que buscan mejores opciones y facilidades de
desplazamiento a centros comerciales y los servicios que por sí solos
conllevan.
3.2 JUSTIFICACIÓN
Después de realizar el estudio del presente trabajo se establece el impacto en
el valor de los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal
ubicados en sector cercano a los centros comerciales, dando explicación al
resultado si es positivo o negativo.
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4. MARCO TEÓRICO
4.1 MUNICIPIO DE SOACHA1
4.1.1 LOCALIZACION
Soacha después de Bogotá es el municipio más poblado del departamento
de Cundinamarca en Colombia. Su área urbana como resultado a su gran
crecimiento poblacional y su crecimiento físico se encuentra fusionado con la el
área urbana de Bogotá.
Figura 1. Localización general del municipio de Soacha.
Fuente: www.google.maps.com.
1 (Alcaldía Municipal de Soacha-Cundinamarca, 2018)
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Límites del municipio:
El territorio de Soacha limita:
- Al Norte con los municipios de Bojacá y Mosquera.
- Al Sur con los municipios de Sibaté, Pasca.
- Al Oriente con Bogotá Distrito Capital.
- Al Occidente con municipios de Granada y San Antonio del Tequendama.
Extensión total: 184.45 Km2
Extensión área urbana: 19.00 Km2
Extensión área rural: 165.45 Km2
Altitud de la cabecera (metros sobre el nivel del mar): 2.256 mts
Temperatura media: Temperatura promedio de 11.5ºC (temperatura máxima
23ºC y mínima de 8ºC).
Distancia de referencia: 1 Km de Bogotá.
4.1.2 DESCRIPCIÓN GEOGRAFICA
Soacha en la actualidad es uno de los municipios colombianos que presenta un
mayor desorden físico, espacial y ambiental. La cuenca hidrográfica a la cual
pertenece este municipio (cuenca alta del río Bogotá y subcuenca del río
Soacha), viene siendo sometida a un grave y progresivo deterioro ambiental
que hace necesario y urgente reconsiderar el manejo actual que se le está
dando.
La cuenca hidrográfica es de gran importancia y hacen parte de ella los
municipios de Sibaté, Pasca, Bojacá, Granada, San Antonio de Tequendama y
la zona o franja oriental que colinda con el páramo de Sumapaz y el bosque de
niebla incluido en el parque Chicaque.
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Soacha es el municipio que tiene la mayor población de la cuenca, representa
el 26,8 % del total regional, le sigue en su orden Zipaquirá con el 10.3 % y
Facatativa con el 9.6 %. Soacha y Zipaquirá presentan el número de habitantes
significativamente mayor dentro del conjunto de los municipios sabaneros, lo
que muestra su importancia y peso dentro de los procesos de urbanización del
territorio.
De los cinco municipios de la cuenca más urbanizados solo Soacha y Madrid
están en el primer grupo de municipios cercanos a Bogotá.
Los tres municipios con mayor extensión territorial dedicada a uso urbano son
en su orden Soacha con 19 kilómetros cuadrados, Zipaquirá con 15 kilómetros
cuadrados y Facatativá con 10 kilómetros cuadrados.
El clima presenta una temperatura promedio de 11.5ºC (temperatura máxima
23ºC y mínima de 8ºC). Una precipitación media anual de 698 mm. Con una
distribución de lluvias en dos periodo definidos, abril-junio y octubre–diciembre.
Se presenta una época con alto riesgo de heladas a finales de diciembre y
comienzos de Enero.
Gran parte del sector rural está representado por zonas de reserva (páramo del
Sumapaz, sector de canoas-el salto, nacimiento del río Soacha) en los cuales
se hace necesaria su protección y recuperación ya que se encuentran allí
numerosos nacederos y quebradas, siendo esta zona hídrica de vital
importancia para el Municipio de Soacha y Municipios aledaños.
Hay diversidad de ecosistemas y en su mayoría intervenidos por la mano del
hombre.
Las altitudes oscilan entre 2.400 m.s.n.m. hasta cerca de los 3.900 ubicados en
las zonas del Tequendama, sabana y páramo.
4.1.3 VÍAS PRINCIPALES:
En el Municipio de Soacha encontramos 4 tipos de vías: Nacional,
Regional, Local y Veredal.
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Nacional:
Corresponde a la Autopista Sur, vía que divide o parte en dos al casco urbano
desde el límite con el Distrito Capital hasta el Límite con el Municipio de Sibaté.
Cuenta con una longitud de 8 Km aproximadamente, tiene un perfil promedio
de: 6 m de andén, 10 m de calzada, 6 m de separador, 10 m de calzada y 6 m
de andén, para un total de corona de 30 m.
Regional:
En este tipo, el Municipio cuenta con 2 vías:
La vía Mondoñedo desde el barrio El Silo hasta la Vía La Mesa con una
Longitud de 7.5 Km., dentro de su perfil cuenta con bermas a lado y lado que
oscilan entre 9.60 m y 1.00 m, la calzada es constante de 9.00 m y no tiene
separador.
La vía a Mesitas del Colegio, que atraviesa por el Municipio en una longitud de
9.7 Km. desde la Autopista Sur hasta límites con San Antonio del Tequendama,
cuenta con un perfil promedio de 2 m de berma a cada lado y 8 m de calzada,
para un total de corona de 12 m, esta vía comunica el casco urbano del
Municipio con las veredas de El Charquito, Alto de la Cruz y San Francisco
(Municipio de Soacha).
Local:
Como de carácter local encontramos todas las vías que atraviesan a lo largo y
ancho el Municipio de Soacha algunas sin conectividad.
De acuerdo con la conectividad observada dentro del Municipio de estas vías,
se lograron identificar varios sectores que no se conectan entre si o únicamente
cuentan con una sola vía para realizarlo.
El sector sur se encuentra comprendido por los barrios Compartir, Santa Ana,
Ducales, San Nicolás, Ciudad Latina, Ciudad de Quito, entre otros.
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El sector centro se encuentra comprendido por los barrios Altico, La Veredita,
Centro, Prado de las Vegas, toda la zona sur-oriental, El Nogal, San Mateo,
entre otros. La longitud total de vías estudiadas fue de 16.3 Km.. En esta zona
podemos destacar la paralela a la Autopista Sur o Cra. 7, la cual tiene una
longitud de 4.5 Km.. con perfiles muy variables ancho de calzada entre 5.5 m y
10 m, andenes entre 1 m y 2.70 m y en algunas partes separador de 1.2 m; la
perimetral, vía diseñada para el tránsito de vehículos pesados, cuenta con un
perfil de 2 m de anden y 10 de calzada para un ancho de corona de 14 m; Las
demás vías presentan perfiles variables con andenes entre el 0 m (no
existe) y 3 m, calzada entre 4m y 9 m.
El sector comprendido por los barrios Despensa, León XIII, Olivos, Pablo VI,
Cazucá y Altos de Cazucá, entre otros, corresponde a la zona Norte del
Municipio. La mayoría de las vías principales de esta zona se encuentran
comunicadas con el Distrito Capital.
El sector veredal se caracteriza por tener gran diversidad de caminos
carreteables entre los que se destacan: vía Hungría - Alto del Cabra – Fusungá
– Romeral, con una longitud de 7 Km.. y un perfil de 5.50 m de calzada; Vía
San Francisco en una longitud de 2.7 Km. con un ancho de calzada de 6.00 m,
vía Bosatama con una longitud de 7.5 Km. y un ancho de calzada de 5 m, vía el
Charquito - Alto de La Cruz con una longitud de 1.4 Km.; Vía Tinzuque entre
Hungría y límite con Sibaté con una longitud de 3.2 Km.
4.1.4 DIVISION ADMINISTRATIVA MUNICIPAL
Se encuentra dividida en seis comunas a saber:
Compartir (comuna 1)
Soacha Central (comuna 2)
La Despensa (comuna 3)
Cazucá (comuna 4)
27
San Mateo (comuna 5)
San Humberto (comuna 6)
Figura 2. División administrativa urbana - Comunas.
Fuente: Autor, Julio 2018.
El municipio cuenta con más de 400 barrios, los más conocidos son: San
Bernardino, San Luis, Maranatha, León XIII, Tequendama, Las Ferias, Ciudad
Satélite, Quintas de la Laguna, Ciudad Latina, Compartir, Santa Ana, Ducales,
San Marcos, San Nicolás, San Mateo, La Amistad, Santillana, Quintanares, Las
Acacias, Cerezos, Simón Bolívar, El Mirador, El Bosque, San Humberto, Cien
Familias, Las Villas, Andalucía, El Sol, Doce de Marzo, El Dorado, San Luis El
Altíco, Villas de Santa Isabel, El Nogal, Los Olivos, Los Olivares, La María,
Lincoln, Ricaurte, San Carlos, Ciudad Verde, Llano Grande, Chusacá,
Tierrablanca, Parque Campestre, Hogares Soacha, El Danubio, La Veredita ,
Santo Domingo, Torrentes , Camilo Torres, Portalegre, Altos de la Florida, Altos
de Cazucá, Villa Mercedes 1-2-3 Luis Carlos Galan 1-2-3, Minuto de Dios , Villa
Esperanza El Barreno El Arroyo, La Capilla, Julio Rincón 1-2-3 , La Isla, Los
28
Robles, El Progreso, La Nueva Union, Lomalinda, Casaloma, Villas de
Casaloma, Villa Italia, Maiporé y Ciudadela Sucre.
El Municipio de Soacha hacen parte 2 corregimientos con 14 veredas: Del
Corregimiento 1 hacen parte: Alto de la Cruz, Bosatama, Cascajal, El Charquito
y San Francisco. Del Corregimiento 2 hacen parte: Alto del Cabra, Fusungá,
Hungría, Chacua, Panamá, Romeral, San Jorge, Villanueva y Primavera.
4.2 CENTROS COMERCIALES
Un centro comercial es una construcción que consta de uno o varios edificios,
por lo general de gran tamaño, que albergan servicios, locales y oficinas
comerciales aglutinados en un espacio determinado concentrando mayor
cantidad de clientes potenciales dentro del recinto.
Un centro comercial está pensado como un espacio colectivo con distintas
tiendas; además, incluye lugares de ocio, esparcimiento y diversión,
como cines o ferias de comidas dentro del recinto. Aunque esté en manos
privadas, por lo general los locales comerciales se alquilan y se venden de
forma independiente, por lo que existen varios dueños de dichos locales, que
deben pagar servicios de mantenimiento al constructor o a la entidad
administradora del centro comercial.
4.3 ANALISIS ESPACIAL 4.3.1 Localización
El uso de distintos términos geográficos convencionales permite diferenciar
distintos matices en la localización de una finca, una casa, una población,
una infraestructura o cualquier otro tipo de objeto de estudio geográfico.
La posición ofrece la localización geográfica utilizando criterios absolutos
(un punto definido por las coordenadas geográficas, una línea, una superficie
delimitada y mensurable o reducible a una malla de puntos). Otros conceptos
29
de localización utilizan criterios relativos. La concentración o la dispersión
pueden caracterizar la distribución (concentrada o dispersa) de un fenómeno
geográfico (como la de las viviendas en núcleo o diseminadas en determinadas
formas de hábitat rural, o la localización de los pozos de agua o las industrias
sobre una región). La existencia de gradientes puede caracterizar una
distribución particular (norte-sur, este-oeste, centro-periferia, etc.)
El emplazamiento de una ciudad indica su relación con el contexto geográfico
local (junto al vado de un río, en una bahía, en la cima de un cerro)
La situación indica su relación con el contexto geográfico más remoto.
4.3.2 Zonas Homogéneas Físicas2
Se denomina zonas homogéneas físicas a aquel espacio geográfico dentro de
los perímetros urbanos y de expansión de un municipio con características
similares en cuanto a las siguientes variables:
- Categoría de Suelo
Son aquellos espacios geográficos dentro del perímetro urbano con
características similares que permitan diferenciar estas áreas de las
adyacentes.
La clasificación de áreas homogéneas físicas, será la que se determine por la
Subdirección de Catastro del Instituto Geográfico “Agustín Codazzi”, dentro del
proceso de formación catastral.
- Áreas de actividad
Se refiere al régimen legal sobre el uso del espacio urbano. Comprende el
conjunto de medidas y disposiciones generales o especiales, que regulan o
encauzan el desarrollo de la ciudad. La asignación de usos a los suelos
2 (Codazzi, 2011)
30
urbanos contempla unas áreas de actividad mediante las cuales se establece la
destinación de cada zona en función de la estructura urbana propuesta por el
modelo territorial.
Es la variable que nos indica el área de actividad en la cual está ubicada la
zona homogénea física. Corresponde a cada una de las divisiones
superficiarias en que se subdividen los usos del suelo urbano. Estas áreas
están debidamente reglamentadas dentro del plan de ordenamiento de cada
municipio.
- Tratamientos urbanísticos
El espacio urbano se caracteriza en sus diversas áreas por múltiples elementos
que le imprimen su carácter y estructura propios. Es así como en área de
actividad residencial, múltiple o especializada encontramos sectores cuyo
origen difiere en el tiempo, cuyas edificaciones presentan diferentes grados de
vetustez, cuyos usos predominantes y complementarios aparecen en
intensidades variables y cuyas estructuras son escenarios de procesos
económicos y sociales muy diferentes. Por otra parte, el espacio urbano es
esencialmente dinámico y su carácter y estructura varían en el tiempo en
función, por una parte de su localización con respecto a zonas de empleo y a la
evolución que éstas presentan en el tiempo y por otra, dependiendo de su
integración o no al proceso productivo que haya caracterizado a la ciudad.
Para poder asimilar el carácter y estructura propia de cada sector y permitir que
las normas urbanísticas y arquitectónicas respondan a ellos, el Plan previó la
definición y delimitación de tratamientos.
- Uso actual del suelo
Es la actividad económica predominante dentro de la zona urbana.
31
- Servicios públicos
En esta variable se estudia la cobertura de servicios públicos y la calidad de los
mismos en la zona, la información es capturada directamente en terreno, se
verifica la existencia y calidad de cada uno de los servicios. Para su calificación
se tiene en cuenta lo siguiente:
Acueducto
Energía eléctrica Alcantarillado
Servicios básicos Gas Residuos Sólidos
Telefonía y comunicaciones Transporte público tradicional
Servicios Vigilancia pública y/ o privada
complementarios Parabólica Servicio masivo de transporte
- Vías
Es la cobertura y calidad que tiene o no determinada zona de la cabecera
municipal y de expansión en cuanto a su acceso vial y al estado y condición de
ésta. Se clasifican de acuerdo con su anchura, la cual incluye calzada,
separadores, sardineles, andenes, espacio para ciclorutas y franja de control
ambiental.
- Topografía
En esta variable se estudian características naturales relacionadas con el
relieve, para ello se tienen en cuenta factores como pendiente del terreno para
clasificar las diferentes zonas, la información de esta variable es capturada
directamente en terreno mediante la inspección ocular en la zona urbana.
32
4.3.3 Zona de Actividad Residencial:
Son aquellas áreas cuyas construcciones están destinadas a servir como lugar
de habitación a los residentes de la ciudad. Se clasifica en densidad baja,
media, alta y especial vivienda de interés social, a desarrollarse en unifamiliar,
bifamiliar, o multifamiliar de acuerdo con las características de las edificaciones
en las cuales se desarrolla esta actividad.
4.3.4 Zona de Actividad Comercial
Son aquellas zonas y principalmente corredores destinados al intercambio de
bienes y servicios, se identifican tres clases de usos comerciales: Comercio de
cobertura local o Clase I, comercio de cobertura zonal o Clase II y comercio de
cobertura metropolitana o Clase III
El comercio de cobertura local corresponde a la venta de bienes y servicios de
consumo doméstico requeridos por la comunidad de residentes de un sector.
Deben ser establecimientos compatibles con el uso residencial por su bajo
impacto ambiental y urbanístico.
El comercio de cobertura zonal corresponde a aquellos usos comerciales de
intercambio de bienes y servicios que suplen demandas especializadas
generadas en la comunidad de una zona urbana. Generalmente son
establecimientos no compatibles con el uso residencial por tener algún impacto
ambiental y/o urbanístico.
El comercio de cobertura metropolitana corresponde a aquellos usos
comerciales orientados a satisfacer demandas de bienes y servicios generados
en toda la ciudad mediante la oferta concentrada de gran variedad de bienes,
estos pueden darse por medio de la agrupación de establecimientos de venta
de bienes y servicios que conforman unidades arquitectónicas y urbanísticas y
comparten zonas y servicios comunales, tales como los centros comerciales o
33
empresariales; igualmente corresponden a esta clase aquellos
establecimientos con oferta diversificada de bienes. Por sus características
físicas y funcionales se considera un tipo de comercio de alto impacto
urbanístico, que requiere soluciones particulares para cada caso en el cual se
proponga su desarrollo.
4.4 ÍNDICES PARA VALORACIÓN DE INMUEBLES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA
“El reajuste de los avalúos catastrales para predios formados (urbanos y
rurales) no podrá ser superior a la meta de inflación correspondiente al año
para el que se define dicho incremento”.3
“El reajuste de avalúos catastrales propuesto del 3% aplica a todos los
municipios, con excepción de Bogotá y los catastros descentralizados que
decidan calcular un índice de valoración predial diferencial, de acuerdo con lo
previsto en el artículo 190 de la Ley 1607 de 2014”4
Por tal motivo para el municipio de Soacha se adopta el 3% según resolución
070 de 2011 de la Presidencia de la República.
4.4.1 Inflación
Bajo el esquema de inflación objetivo, la Junta Directiva del Banco de la
República establece una meta de inflación anual, con el objetivo de controlar el
crecimiento de los precios de la canasta familiar y velar por el poder adquisitivo
de la moneda.
3 (SOCIAL, 2014)
4 (SOCIAL, Documento Conpes 3824, 2014)
34
En Colombia la meta de Inflación hace referencia a la Inflación de precios al
consumidor que se mide como la variación anual (doce meses) a diciembre del
Índice de Precios al Consumidor, IPC, calculado por el DANE.
Entre 1991 y 2001, la JDBR estableció metas puntuales de inflación anual. En
noviembre de 2001, la JDBR informó que la meta para largo plazo de inflación
es del 3%. A partir de 2002, se anuncia un rango alrededor de la meta
específica para el año siguiente, siendo esta última el punto medio del rango
meta.
Tabla 1. Tabla de inflación de los últimos siete (7) años.
Mes 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Enero 0,73 0,30 0,49 0,64 1,29 1,02 0,63
Febrero 0,61 0,44 0,63 1,15 1,28 1,01 0,71
Marzo 0,12 0,21 0,39 0,59 0,94 0,47 0,24
Abril 0,14 0,25 0,46 0,54 0,50 0,47 0,46
Mayo 0,30 0,28 0,48 0,26 0,51 0,23 0,25
Junio 0,08 0,23 0,09 0,10 0,48 0,11 0,15
Julio -0,02 0,04 0,15 0,19 0,52 -0,05 Agosto 0,04 0,08 0,20 0,48 -0,32 0,14 Septiembre 0,29 0,29 0,14 0,72 -0,05 0,04 Octubre 0,16 -0,26 0,16 0,68 -0,06 0,02 Noviembre -0,14 -0,22 0,13 0,60 0,11 0,18 Diciembre 0,09 0,26 0,27 0,62 0,42 0,38
En año corrido 2,44 1,94 3,66 6,77 5,75 4,09 2,47
Fuente: Dane 2018
.
4.4.2 Índice de valoración Predial (IVP)
Es un índice que mide la variación en el valor de los bienes inmuebles con
destino económico habitacional. Se calcula con el promedio de las variaciones
de los valores comerciales reportados en una muestra de predios visitados por
el DANE.
35
Tabla 2. Tabla de IVP de los últimos cuatro (4) años.
CIUDAD AÑO
2014 2015 2016 2017
ARMENIA 4.17 5.48 4.77 2.63
BARRANQUILLA 8.32 5.47 5.34 4.74
BUCARAMANGA 6.83 6.77 5.87 5.70
CALI 5.37 6.32 5.29 6.30
CARTAGENA 5.56 5.20 5.18 3.29
CUCUTA 5.34 6.32 5.71 7.22
FLORENCIA 7.45 7.30 5.44 5.06
IBAGUE 4.43 6.57 6.10 5.47
MANIZALES 5.80 6.15 4.61 2.87
MEDELLIN 4.84 4.51 4.66 5.11
MONTERIA 8.12 6.83 8.61 3.43
NEIVA 4.48 7.05 6.00 3.13
PASTO 5.58 6.57 7.22 5.90
PEREIRA 5.21 4.55 5.72 5.85
POPAYAN 8.53 6.21 6.08 7.10
QUIBDO 5.30 5.52 6.50 6.11
RIOHACHA 4.52 4.94 7.28 6.52
SANTA MARTA 8.94 5.66 4.89 4.57
SINCELEJO 6.73 7.25 5.75 4.81
TUNJA 9.41 7.08 6.13 5.85
VALLEDUPAR 5.89 5.54 6.33 5.96
VILLAVICENCIO 7.77 6.64 5.40 5.76
TOTAL NACIONAL 5.95 5.80 5.48 5.21
Fuente: Dane 2018.
4.5 NORMAS URBANISTICAS VIGENTES EN EL MUNICIPIO DE SOACHA CUNDINAMARCA
El Concejo Municipal de Soacha en uso de sus facultades legales y en especial
de las que le confiere la Ley 388 de 1997, redactó el Acuerdo No. 46 Diciembre
27 de 2000 por medio del cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial
del Municipio de Soacha con fundamento en la Ley 388 de 1997 y su Decreto
Reglamentario 879 de 1998.
36
4.6 INFORMACIÓN ADICIONAL
Toda la información adicional es aquella que nos permite obtener datos
complementarios sobre una zona en particular, de interés o de estudio y nos
pueden dar pistas sobre los comportamientos o estados de las diferentes
variables que estamos a tratando.
4.7 FORMULAS ESTADISTICAS
Dentro del procesamiento de datos del presente trabajo se utilizaran varios
métodos estadísticos para encontrar los valores comerciales generales de los
inmuebles incluidos en el presente estudio, estas formulaciones se encuentran
contenidas en la Resolución 620 de 2008, del IGAC.5
4.7.1 Media Aritmética: (X)
Es el número que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el
número de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresión matemática.
∑X i
X = --------
N
En donde:
X = indica media aritmética
∑ = signo que indica suma
N = número de casos estudiados
Xi = valores obtenidos en la encuesta
5 (Codazzi I. G., 2008)
37
4.7.2 Desviación estándar: ( S )
Se define como la raíz cuadrada de la suma de las diferencias de los valores
de la encuesta con respecto a la media aritmética elevada al cuadrado y el
resultado dividido por el número de casos estudiados, N. Esta definición se
formaliza con la siguiente expresión:
∑ ( Xi - X )2
S ....................................................
N=
En donde:
X = media aritmética
Xi = dato de la encuesta
N = número de datos de la encuesta.
Cuando el número de casos (N) es pequeño (menos de 10 observaciones) se
emplee N-1 como denominador.
4.7.3 Coeficiente de variación: (V)
Se define como la relación (división) que existe entre la desviación estándar y la media aritmética multiplicada por 100. Esta definición se puede formalizar en la siguiente expresión: S
V = ------- * 100
X
38
En donde:
V = coeficiente de variación
S = desviación estándar
X = media aritmética.
4.7.4 Coeficiente de asimetría: (A)
Expresado en la siguiente formulación:
X - M o
A = --------------
S
En donde:
A = coeficiente de asimetría
X = media aritmética
Mo = moda; siendo esta el valor que más se repite
S = desviación estándar.
Se tiene que existe asimetría positiva cuando el resultado tenga signo positivo
en cuyo caso se debe entender que el valor asignable es superior al de la
media aritmética. Si el signo es negativo o sea que tiene una asimetría
negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado
en la media aritmética.
39
4.7.5 Depreciación
Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor
nuevo. Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de
conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071
Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262
Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407
Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068
Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041
Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990
Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274
Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530
Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
pañetes.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%
conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el
correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5
Además:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil,
multiplicado por 100.
40
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo
calculado.
A = Vn – ( Vn * Y) + Vt
En donde:
A = avalúo del bien
Vn = valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicación.
41
5. MARCO ESPACIAL
5.1 LOCALIZACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO
La zona base en la cual se realiza el presente estudio se encuentra ubicado en
Soacha Central (comuna 2 y comuna 5)6, se encuentra delimitada por
corredores viales de gran importancia como la Autopista al sur (carrera 4),
Avenida Terreros (Diagonal 1), Transversal 10, la calle 26 sur, calle 36 Sur,
Carrera 2 y la Calle 44. Es un sector netamente residencial, acompañado del
centro comercial Mercurio, Centro Comercial Gran Plaza Soacha, Centro
Comercial Ventura Terreros y el almacén Grandes Superficies Easy Soacha.
Figura 3. Localización Espacial de la zona de estudio.
Fuente: Autor, Diciembre 2018.
6 Figura 2, División Administrativa Soacha, pág. 10
42
Figura 4. Localización General en Soacha de la zona de estudio.
Fuente: Autor, Julio 2018.
5.2 ESTRATIFICACION GENERAL DE LA ZONA DE ESTUDIO
El área afectada en el presente estudio se encuentra en su totalidad dentro del
estrato tres (3) municipal, según acuerdo 46 del año 2000 “por medio del cual
se adoptan la estratificación urbana del municipio de Soacha, Cundinamarca”,
adoptados para los inmuebles residenciales del municipio y con sus
respectivas actualizaciones.
5.3 BARRIOS INFLUENCIADOS DE LA ZONA DE ESTUDIO
Son Ocho (8) los Barrios que se encuentran dentro de la zona de influencia
donde se realiza el presente estudio, estos barrios se encuentran dentro de la
zona residencial del municipio de Soacha, Cundinamarca, estos barrio se
encuentran separados por vías locales y nacionales descritas anteriormente, a
continuación se describe cada uno de ellos:
43
Tabla 3. Barrios Influenciados de la Zona de Estudio.
NOMBRE DEL
BARRIO
COMUNA7
LIMITES DEL BARRIO
NORTE SUR ORIENTE OCCIDENTE
EL NOGAL 2 Carrera 11 Carrera 4 Carrera 4 Calle 26
ACUAPARQUE
ALTANARE 2 Calle 31 Carrera 11 Carrera 4 Transversal 10
HOGAR DEL SOL 2 Diagonal 33 Calle 31 Transversal 7 Transversal 10
ALAMEDA DEL PINAR 2 Calle 34 Diagonal 33 Transversal 7 Transversal 10
SANTA MARIA DEL
RINCON 2 Diagonal 34 Calle 31 Carrera 4 Transversal 7
EL TREBOL 2 Diagonal 38 Diagonal 34 Transversal
15 Transversal 19
RINCON DE SANTAFE 2 Diagonal 38 Diagonal 34 Carrera 4 Transversal 15
TERREROS 5 Calle 44 Calle 36 Carrera 2 Carrera 4
Fuente: Autor, Julio 2018.
Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio.
Fuente: Autor, Julio 2018.
7 Figura 2, División Administrativa Soacha, pág. 10
44
5.4 CENTRO COMERCIALES EN EL SECTOR
Los Centros Comerciales y el Almacén Gran Superficie construidos en el
sector, poseen edades que varían entre los 0 y 15 años, en total se encuentran
tres (3) Centros Comerciales y Un (1) Almacén de Gran Superficie, se
encuentran a menos de un (1) Kilómetro de distancias entre todos ellos y se
localizan dentro de la zona de influencia del presente estudio; estos son:
- CENTROS COMERCIALES Centro Comercial Mercurio. Centro Comercial Gran Plaza Soacha. Centro Comercial Ventura Terreros.
- ALMACENES GRAN SUPERFICIE Easy Soacha.
Figura 6. Localización General de los Centros Comerciales del sector.
Fuente: www.google.maps.com y Autor, Julio 2018
45
5.4.1 Centro Comercial Mercurio
Ubicado en el barrio Acuaparque Altanare8. Posee un área de lote de aproximadamente 64.000 M2 y un área total construida de 81.400 M2, es el más antiguo de los centros comerciales de los que se centra este estudio, inaugurado en el año 2006 (hace 12 años), cuenta con 222 locales comerciales distribuidos en tres niveles, sus locales anclas son Homecenter y Metro, más de 400 parqueaderos y una gran plazoleta de eventos complementada por la adecuación de siete salas de cine y la ampliación de la plazoleta de comidas.
Dentro de sus principales almacenes de comercio además de sus locales ancla podemos encontrar:
- Cinecolombia, Rapicade (Soacha), Fondo Nacional del Ahorro, Pensiones y Cesantias Porvenir, Codensa Soacha , Claro, Movistar y Tigo.
- Bancos de Bogotá, Davivienda, Caja social, Bancolombia, AV Villas, entre otros.
- Almacenes de Ropa Kenzo, Koaj Bkul, Totto, Abril, Pat Primo, Offcoors, entre otros.
- Almacenes de Calzado Aquiles, Fiorenzi, Aka, Puma, entre otros.
Figura 7. Localización Catastral del Centro Comercial Mercurio.
Fuente: http://geoportal.igac.gov.co, Julio 2018
8 Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26
46
Figura 8. Localización Espacial del Centro Comercial Mercurio.
Fuente: www.google.maps.com, Julio 2018
5.4.2 Centro Comercial Gran Plaza Soacha
Ubicado en el barrio Acuaparque Altanare9. Se llamo inicialmente Antares pero fue comprado por el grupo PACTIA, quienes han invertido en diferentes centros comerciales en Bogotá Bosa, Bogotá El Ensueño, Yopal, Pitalito, Florencia, Soledad e Ipiales, todos con el nombre Gran Plaza, posee un área de lote de aproximadamente 31.450 M2 y un área total construida de 75.613 M2, inaugurado en el año 2016 (hace 2 añoS), cuenta con 186 locales comerciales distribuidos en cuatro niveles, sus locales anclas son Éxito, Flamingo, Boditech y K-tronic, más de 950 parqueaderos y una gran plazoleta de eventos complementada por la adecuación de ocho salas de cine incluida sala XD y una gran plazoleta de comidas.
Dentro de sus principales almacenes de comercio además de sus locales ancla
podemos encontrar:
- Cinemark, Claro, Brissa, Happy City . - Almacenes de Ropa Kenzo, Koaj Bkul, ELA, Velez, Abril, entre otros. - Almacenes de Calzado Aquiles, Fiorenzi, Bosi, entre otros.
9 Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26
47
Figura 9. Localización Catastral del Centro Comercial Gran Plaza Soacha.
Fuente: http://geoportal.igac.gov.co, Julio 2018
Figura 10. Localización Espacial del Centro Comercial Gran Plaza Soacha.
Fuente: www.google.maps.com, Julio 2018
48
5.4.3 Centro Comercial Ventura Terreros
Ubicado en La Urbanización Terreros10. Posee un área total construida de 103.320 M2, siendo el centro comercial más grande en el municipio de Soacha, inaugurado el 24 de Noviembre del año 2017, cuenta con 250 locales comerciales distribuidos en tres niveles, debido a su recién aparición aún se encuentra en proceso de negociación con diferentes almacenes por departamentos siendo sus actuales locales ancla el Supermercado SAO y Bodytech, el cual cuenta con piscina semiolimpica, más de 1.100 parqueaderos y una gran plazoleta de eventos interior, otra gran plazoleta de eventos exterior y complementada por la adecuación de nueve salas de cine incluida una MEGASALA y el amplio paseo de restaurantes Delizia que se acompaña por terrazas con gran vista al municipio.
Dentro de sus principales almacenes de comercio además de su local ancla podemos encontrar:
- Cinecolombia, Facol, Play Land - Almacenes de Ropa Kenzo, Koaj Bkul, Arturo Calle, Kosta Azul,
Camiseria Europea, Abril, entre otros. - Almacenes de Calzado Aquiles, Replay, Fiorenzi, Adidas, entre otros.
Figura 11. Localización Catastral del Centro Comercial Ventura Terreros.
Fuente: http://geoportal.igac.gov.co, Julio 2018
10
Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26
49
Figura 12. Localización Espacial del Centro Comercial Ventura Terreros.
Fuente: www.google.maps.com, Julio 2018
5.4.4 Almacén Easy Soacha
Ubicado en La Urbanización Terreros11. Posee un área de lote de aproximadamente 20.386 M2 y un área total construida de 10.003 M2, inaugurado en el año 2010 (hace 8 años), sobre un Globo de terreno de configuración regular, de topografía plana, de disposición esquinera. Con adecuaciones de nivelación y relleno del suelo con material para el desarrollo de local comercial. Está conformado por una amplia zona de Sala de ventas con vitrinas y anaqueles en su interior, posee su respectiva plataforma de cargue y descargue de mercancías, Zona de oficinas, cuartos técnicos, circulación y puntos fijos, entre otros.
11
Figura 5. Localización General Barrios Influenciados de la Zona de Estudio, pág. 26
50
Figura 13. Localización Catastral del Almacén Easy Soacha.
Fuente: http://geoportal.igac.gov.co, Julio 2018
Figura 14. Localización Espacial del Almacén Easy Soacha.
Fuente: www.google.maps.com, Julio 2018
51
5.5 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
Los predios incluidos dentro del área de influencia del presente estudio no se
encuentran en zona de amenaza por remoción en masa pero si se encuentra
en una zona de amenaza por inundación de categoría media.
Figura 15. Plano de Amenazas y Riesgos Zona de Influencia.
Fuente: Plano Amenazas y Áreas, Julio 2018
5.6 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
El sector incluido dentro del área de influencia del presente estudio por
encontrarse inscrito en una serie de vías principales, cuenta con un tránsito
vehicular de alto flujo sobre la Autopista al Sur, la Avenida Terreros o la Calle
31, lo cual redunda en una contaminación auditiva y acumulación de gases,
que podrían afectar de manera negativa en poca proporción a los habitantes de
este sector.
52
5.7 SEGURIDAD
El sector incluido dentro del área de influencia del presente estudio en donde
se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta
problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.
5.8 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector incluido dentro del área de influencia del presente estudio en donde
se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta
problemáticas socioeconómicas.
5.9 EDIFICACIONES IMPORTANTES EN EL SECTOR
Además de los centros comerciales la zona de influencia del presente estudio
cuenta con diferentes edificaciones utilizadas para diferentes fines como
educativos, institucionales y dotacionales.
Dentro de las principales se observan:
- Sobre la Diagonal 34 con Transversal 13 se encuentra El Colegio Gimnasio Abraham Lincoln.
- Sobre la misma Diagonal 34 con Transversal 15 se encuentra la sede del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar ICBF
- Sobre La Autopista al Sur a la Altura de la Calle 44, junto al Centro Comercial Ventura Terreros se encuentra La Sede de Policía de Cundinamarca y el Distrito Especial de Policía de Soacha.
- Sobre La Autopista al Sur a la Altura de la Calle 44, junto al Centro Comercial Ventura Terreros se encuentra la Sede del cuerpo de Bomberos de Soacha.
- Sobre La Autopista al Sur Sobre la Avenida Terreros, junto al Centro Comercial Ventura Terreros se encuentra programada la construcción del Hospital de Soacha Nivel I.
53
- Sobre la Autopista Al Sur, junto al Centro Comercial Gran Plaza Terreros se encuentra la Estación Intermedia de Transmilenio en Soacha.
- Además en esta zona sobre la Autopista al Sur se encuentra la estación de Transmilenio Terreros.
5.10 UNIDADES DE USO CONSTRUIDAS EN EL SECTOR
En el sector se presenta un incremento significativo en unidades que obedece
a la construcción de grandes proyectos urbanísticos, en su mayoría en PH, que
no sólo suministran al mercado unidades de uso principal como casas y
apartamentos, sino que también ofrecen usos complementarios como
parqueaderos, depósitos, entre otros. Igualmente en los predios en NPH
especialmente de estratos medio y medio bajo, generan usos mixtos asociados
con la vivienda, como son el comercio y/o bodegas de almacenamiento.
5.11 USOS PREDOMINANTES EN EL SECTOR
El uso predominante en el área dentro sector del presente estudio corresponde
a la vivienda en NPH, con una participación aproximada del 55%.
El Uso Comercial se encuentra representado por dos tipos de construcciones
comerciales, los del tipo centro comercial los cuales hemos visto en páginas
anteriores y los del tipo de locales comerciales en zonas donde existen
construcciones con locales en la primeras plantas, destinados para el uso
comercial local y donde se ubican panaderías, mini mercados, ferreterías,
salones de belleza, asaderos y restaurantes entre otros figura con una
participación del 18%.
En tercer lugar, se ubica el uso de vivienda en PH que figura con una
participación del 14%.
54
El uso de garajes (Incluye depósitos), que generalmente acompañan usos
como el residencial, comercio, oficinas, presenta una importante participación y
representa un 10% dentro del total de usos de la localidad.
Esta Zona no se ha caracterizado por tener un área con presencia de usos
industriales y de bodegaje, este uso se ubica en un quinto lugar con u
porcentaje aproximado del 2%.
Por último las construcciones destinadas para el uso institucional y dotacional
representa en menor porcentaje con aproximadamente un 1%.
Figura 16. Usos predominantes en el sector.
Fuente: Autor, Julio 2018.
55
Gráfica 1. Usos predominantes en el sector.
Fuente: Autor, Julio 2018.
56
6. METODOLOGIA
6.1 METODOLOGIA
Se buscan ofertas de inmuebles en venta en los conjuntos o agrupaciones
sometidas al régimen de propiedad horizontal, antes nombradas y nuevamente
mancionadas en la próxima Tabla 4. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas
en la muestra CON influencia de los centros comerciales y que se encuentran
en la zona de influencia en el presente estudio (ofertas para apartamentos y
aparte ofertas para casas), tanto en años anteriores como actualmente, se
analizan dichas ofertas para establecer valores por metro cuadrado en cada
conjunto. Estas ofertas se comparan con valores de inmuebles por fuera del
área del estudio, Tabla 5. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la
muestra SIN Influencia de los centros comerciales, para observar y comparar
dicho comportamiento en los valores comerciales. Siguiendo las indicaciones
para encontrar valores por metro cuadrado para inmuebles sometidos a
propiedad horizontal del IGAC.
Esto con el fin de demostrar las diferentes variaciones encontradas para los
conjuntos y agrupaciones con y sin influencia a la construcción de los centros
comerciales.
“-ARTÍCULO 10. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO12. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.
12 (Codazzi I. G., 2008)
57
En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.
ARTÍCULO 11. DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN DE LOS VALORES13. Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.
En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.”
6.2 MUESTRA INICIAL
En el sector de influencia se pudo observar que el uso residencial sometido a
régimen de propiedad horizontal corresponde a un 19 % del total de usos de la
zona de influencia14, este uso se encuentra representado por proyectos de
vivienda que en su momento de construcción se encontraban dentro de la
categoría de Viviendas de Interés Social VIS, en desarrollos aislados o en
agrupaciones, siendo de mayor tendencia los de carácter agrupado, se
encontraron diversos proyectos con construcciones tipo casa y tipo
apartamento, los de tipo casa poseen entre uno (1) y hasta tres (3) pisos de
altura, los de tipo apartamento poseen entre seis (6) hasta catorce (14) pisos
de altura.
13
(Codazzi I. G., 2008) 14 Gráfica 1. Usos predominantes en el sector, pág. 48)
58
6.3 SELECCIÓN DE MUESTRA INICIAL
En la zona se encontraron seis (6) conjuntos o agrupaciones residenciales
sometidas al régimen de propiedad horizontal, cinco (5) de estas están
construidas con unidades tipo apartamentos y unas (1) está construida con
unidades tipo casa. A continuación vemos su descripción.
Tabla 4. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra CON
influencia de los centros comerciales.
NOMBRE DEL CONJUNTO
TIPO DE UNIDADES
NUMERO DE
TORRES
NUMERO DE PISOS
TOTAL DE UNIDADES
Altos del Pinar Apartamentos 3 6 72
Altos de Santa Fe Apartamentos 3 6 72
Altos del Nogal Apartamentos 4 6 96
Balcones de Mercurio Apartamentos 30 6 640
Torres del Parque Apartamentos 17 14 1020
Santa María del Rincón Casas - 3 600
Fuente: Autor, Julio 2018.
6.4 MUESTRA SECUNDARIA
En el municipio de Soacha existen numerosos proyectos de vivienda en
sectores aislados a la zona de influencia de los centros comerciales y que por
su creciente consolidación han sido elegidos para el presente estudio
realizando un estudio adicional de como ha sido su crecimiento o no en los
valores comerciales, estos conjuntos al igual que los de la zona de influencia
están representado por proyectos de vivienda que en su momento de
construcción se encontraban dentro de la categoría de Viviendas de Interés
Social VIS, en construcciones tipo apartamento y los cuales todos fueron
entregados en obra gris (sin terminados) por parte de la constructora, poseen
entre seis (6) hasta ocho (8) pisos de altura.
59
6.5 SELECCIÓN DE MUESTRA SECUNDARIA
Se tomaron cuatro (4) núcleos o sectores residenciales sometidos al régimen
de propiedad horizontal ubicados en diferentes lugares dentro del municipio
ubicados entre 3 y 6 kilómetros de distancia del sector de influencia de los
centros comerciales, son los conjuntos que luego de la búsqueda de diferente
información pueden ser similares a los del presente estudio por sus
características constructivas, altura, estrato y edad de construcción entre otros.
Tabla 5. Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas en la muestra SIN influencia
de los centros comerciales.
NOMBRE DEL NÚCLEO O SECTOR
TIPO DE UNIDADES
DISTANCIA A LA ZONA DE
INFLUENCIA*
Ciudad Verde Apartamentos 2.8
Hogares Soacha Apartamentos 3.9
Parque Campestre Apartamentos 3.6
Maipore Apartamentos 5.8
Distancia aproximada en Kilómetros, Fuente: Autor, Julio 2018.
60
Figura 17. Ubicación de Conjuntos y Agrupaciones seleccionadas.
Fuente: Autor, Julio 2018
.
6.6 ÉPOCA DE TOMA DE LAS MUESTRAS
Para la realización del presente estudio se han tomado diferentes periodos
(épocas) en que se tomaron las respectivas muestras de cada uno de los
conjuntos, se realizo una ruta para la obtención de la información a mediados
del año (junio y julio) de tres años diferentes, años 2015, 2017 y 2018, así:
Hogares Soacha
Parque Campestre
Maipore
ZONA DE INFLUENCIA
61
Tabla 6. Época de toma de muestras.
SITIO DE LA MUESTRA AÑO 2015 AÑO 2017 AÑO 2018
Áreas CON Influencia Al Estudio X X X
Áreas SIN Influencia Al Estudio X - X
(X) Año en que se realizó toma de muestras (junio-julio), Fuente: Autor, Julio 2018.
6.7 INFORMACIÓN OBTENIDAY CÁLCULO ESTADISTICO
Para la realización del presente estudio se han tomado diferentes periodos
(épocas) en que se tomaron las respectivas muestras de cada uno de los
conjuntos, se realizo una ruta para la obtención de la información a mediados
del año (junio y julio) de tres años diferentes, años 2015, 2017 y 2018, a esta
información se le realizo el debido estudio estadístico el cual se muestra a
continuación, así:
6.7.1 Muestra en la zona CON influencia a la construcción de los centros comerciales
Tabla 7. Muestra Año 2015 en el Conjunto Altos del Nogal.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 100.000.000 58,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.724.138 MERCADO
2 APARTAMENTO $ 85.000.000 52,0 1,10 ALTOS DEL NOGAL $ 1.798.077 MERCADO
3 APARTAMENTO $ 92.000.000 54,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.703.704 MERCADO
PROMEDIO $ 1.741.973
VARIANZA 2.465.139.454
62
DESVIACION ESTANDAR 49.650,17
COEFICIENTE VARIACION 2,85
FORMULA DESV. ESTANDAR 49.650,17
COEFICIENTE ASIMETRIA 1,41
VR. M2 CONJUNTO $ 1.741.973
Tabla 8. Muestra Año 2015 en el Conjunto Balcones de Mercurio.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 83.000.000 48,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 1.729.167 NUEVO-OBRA GRIS
2 APARTAMENTO $ 83.000.000 48,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 1.729.167 NUEVO-OBRA GRIS
3 APARTAMENTO $ 79.000.000 46,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 1.717.391 NUEVO-OBRA GRIS
PROMEDIO $ 1.725.242
VARIANZA 46.219.719
DESVIACION ESTANDAR 6.798,51
COEFICIENTE VARIACION
0,39
FORMULA DESV. ESTANDAR 6.798,51
COEFICIENTE ASIMETRIA
(1,73)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.725.242
Tabla 9. Muestra Año 2015 en el Conjunto Santa María del Rincón.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2
PARQ, FUENTE
1 CASA $ 118.000.000 75,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.573.333 SI 3204126998
2 CASA $ 120.000.000 82,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.463.415 SI MERCADO
3 CASA $ 105.000.000 66,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.590.909 SI MERCADO
4 CASA $ 108.000.000 70,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.542.857 NO MERCADO
5 CASA $ 100.000.000 60,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.666.667 SI MERCADO
PROMEDIO $ 1.567.436
63
VARIANZA 5.464.263.629
DESVIACION ESTANDAR 73.920,66
COEFICIENTE VARIACION 4,72
FORMULA DESV. ESTANDAR 73.920,66
COEFICIENTE ASIMETRIA (0,15)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.567.436
Tabla 10. Muestra Año 2015 en el Torres del Parque.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 100.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.666.667 3173801268
2 APARTAMENTO $ 102.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.700.000 MERCADO
3 APARTAMENTO $ 104.000.000 62,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.677.419 MERCADO
4 APARTAMENTO $ 98.000.000 62,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.580.645 MERCADO
5 APARTAMENTO $ 95.000.000 58,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.637.931 MERCADO
PROMEDIO $ 1.652.532
VARIANZA 2.113.321.507
DESVIACION ESTANDAR 45.970,88
COEFICIENTE VARIACION 2,78
FORMULA DESV. ESTANDAR 45.970,88
COEFICIENTE ASIMETRIA (1,07)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.652.532
Tabla 11. Muestra Año 2017 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del Pinar -
Altos de Santa Fe.
AÑO 2017
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 110.000.000 58,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.896.552 3157174509
2 APARTAMENTO $ 150.000.000 84,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.785.714 3182385375
3 APARTAMENTO $ 130.000.000 52,0 0,90 ALTOS DEL PINAR $ 2.250.000 3057371239
4 APARTAMENTO $ 110.000.000 49,5 0,90 ALTOS DEL $ 2.000.000 3185769826
64
PINAR
5 APARTAMENTO $ 170.000.000 82,0 1,00 ALTOS DEL PINAR $ 2.073.171 3208275310
6 APARTAMENTO $ 95.000.000 50,0 1,00 ALTOS DE SANTA FE $ 1.900.000 3142726762
7 APARTAMENTO $ 87.000.000 49,0 1,10 ALTOS DE SANTA FE $ 1.953.061 3213071548
8 APARTAMENTO $ 110.000.000 49,0 0,90 PORTAL DE LA SABANA $ 2.020.408 3222596233
9 APARTAMENTO $ 84.900.000 49,0 1,10 PORTAL DE LA SABANA $ 1.905.918 3166928064
PROMEDIO $ 1.976.092
VARIANZA 17.600.058.099
DESVIACION ESTANDAR 132.665,21
COEFICIENTE VARIACION 6,71
FORMULA DESV. ESTANDAR 132.665,21
COEFICIENTE ASIMETRIA 0,92
VR. M2 CONJUNTO $ 1.976.092
Tabla 12. Muestra Año 2017 en el Conjunto Balcones de Mercurio.
AÑO 2017
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 130.000.000 47,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.489.362 3208130100
2 APARTAMENTO $ 99.000.000 45,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 1.980.000 3114740357
3 APARTAMENTO $ 100.000.000 43,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.093.023 3204949173
4 APARTAMENTO $ 92.000.000 44,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.090.909 3102783327
5 APARTAMENTO $ 95.000.000 46,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.065.217 3124643427
6 APARTAMENTO $ 105.000.000 44,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.147.727 3115921812
7 APARTAMENTO $ 110.000.000 46,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.152.174 3103102705
8 APARTAMENTO $ 110.000.000 49,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.244.898 3112457194
9 APARTAMENTO $ 98.000.000 43,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.279.070 3202215070
10 APARTAMENTO $ 110.000.000 45,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.200.000 3144397570
11 APARTAMENTO $ 85.000.000 43,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 1.779.070 3102371034
12 APARTAMENTO $ 110.000.000 44,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.250.000 3112740619
13 APARTAMENTO $ 100.000.000 43,0 0,90 BALCONES DE MERCURIO $ 2.093.023 3102783327
PROMEDIO $ 2.143.421
VARIANZA 28.036.664.071
DESVIACION ESTANDAR 167.441,52
COEFICIENTE VARIACION 7,81
FORMULA DESV. ESTANDAR 167.441,52
COEFICIENTE ASIMETRIA (0,15)
VR. M2 CONJUNTO $ 2.143.421
65
Tabla 13. Muestra Año 2017 en el Conjunto Santa María del Rincón.
AÑO 2017
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2
PARQ, FUENTE
1 CASA $ 140.000.000 75,0 0,90 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.680.000 NO 3174291445
2 CASA $ 140.000.000 72,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.944.444 SI 3173589499
3 CASA $ 160.000.000 80,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.000.000 SI 3156613695
4 CASA $ 155.000.000 80,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.937.500 NO 3158371815
5 CASA $ 130.000.000 75,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.733.333 SI 3134429797
6 CASA $ 145.000.000 72,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.013.889 SI 3138550531
7 CASA $ 160.000.000 85,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.882.353 NO 3193948553
8 CASA $ 162.000.000 85,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.905.882 SI 3142530414
PROMEDIO $ 1.887.175
VARIANZA 14.508.605.927
DESVIACION ESTANDAR 120.451,67
COEFICIENTE VARIACION 6,38
FORMULA DESV. ESTANDAR 120.451,67
COEFICIENTE ASIMETRIA (0,95)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.887.175
Tabla 14. Muestra Año 2017 en el Torres del Parque.
AÑO 2017
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 109.972.000 58,7 0,90 TORRES DEL PARQUE $ 1.686.400 3219821770
2 APARTAMENTO $ 120.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.000.000 MERCADO
3 APARTAMENTO $ 115.000.000 59,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.949.153 MERCADO
4 APARTAMENTO $ 112.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.866.667 MERCADO
5 APARTAMENTO $ 115.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.916.667 MERCADO
6 APARTAMENTO $ 110.000.000 58,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.896.552 MERCADO
7 APARTAMENTO $ 100.000.000 52,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.923.077 MERCADO
8 APARTAMENTO $ 118.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 1.966.667 MERCADO
PROMEDIO $ 1.900.648
VARIANZA 9.202.208.852
DESVIACION ESTANDAR 95.928,14
COEFICIENTE VARIACION 5,05
FORMULA DESV. ESTANDAR 95.928,14
COEFICIENTE ASIMETRIA (1,83)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.900.648
66
Tabla 15. Muestra Año 2018 en el Conjunto Altos del Nogal - Altos del Pinar -
Altos de Santa Fe.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 150.000.000 72,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 2.083.333 3114680790
2 APARTAMENTO $ 95.000.000 48,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 1.979.167 3214500203
3 APARTAMENTO $ 90.000.000 50,0 1,10 ALTOS DEL NOGAL $ 1.980.000 3125660691
4 APARTAMENTO $ 120.000.000 50,0 1,00 ALTOS DEL NOGAL $ 2.400.000 3106190626
5 APARTAMENTO $ 125.000.000 50,0 0,90 ALTOS DEL PINAR $ 2.250.000 3057683068
6 APARTAMENTO $ 105.000.000 52,0 1,00 ALTOS DE SANTA FE $ 2.019.231 3507412796
7 APARTAMENTO $ 100.000.000 49,0 1,00 ALTOS DE SANTA FE $ 2.040.816 3193841681
8 APARTAMENTO $ 110.000.000 56,0 1,00 ALTOS DE SANTA FE $ 1.964.286 3167472560
PROMEDIO $ 2.089.604
VARIANZA 24.194.088.247
DESVIACION ESTANDAR 155.544,49
COEFICIENTE VARIACION 7,44
FORMULA DESV. ESTANDAR 155.544,49
COEFICIENTE ASIMETRIA 1,46
VR. M2 CONJUNTO $ 2.089.604
Tabla 16. Muestra Año 2018 en el Conjunto Balcones de Mercurio.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 98.000.000 42,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.333.333 3144060670
2 APARTAMENTO $ 95.000.000 42,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.261.905 3153443175
3 APARTAMENTO $ 100.000.000 42,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.380.952 3212340642
4 APARTAMENTO $ 95.000.000 40,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.375.000 3138511079
5 APARTAMENTO $ 110.000.000 48,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.291.667 3112457194
7 APARTAMENTO $ 95.000.000 46,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.065.217 3042171522
8 APARTAMENTO $ 110.000.000 46,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.391.304 3214340403
9 APARTAMENTO $ 100.000.000 46,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.173.913 3118488086
11 APARTAMENTO $ 92.000.000 46,0 1,00 BALCONES DE MERCURIO $ 2.000.000 3177283694
PROMEDIO $ 2.252.588
VARIANZA 20.492.035.228
67
DESVIACION ESTANDAR 143.150,39
COEFICIENTE VARIACION 6,35
FORMULA DESV. ESTANDAR 143.150,39
COEFICIENTE ASIMETRIA (0,88)
VR. M2 CONJUNTO $ 2.252.588
Tabla 17. Muestra Año 2018 en el Conjunto Santa María del Rincón.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2
PARQ, FUENTE
1 CASA $ 155.000.000 80,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.937.500 NO 3204083340
2 CASA $ 140.000.000 60,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.333.333 NO 3138550531
3 CASA $ 140.000.000 62,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.258.065 NO 3107755110
4 CASA $ 110.000.000 56,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.964.286 NO 3201472560
5 CASA $ 150.000.000 70,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.142.857 NO 3158371815
6 CASA $ 175.000.000 87,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.011.494 SI 3209245620
7 CASA $ 180.000.000 88,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.045.455 SI 3183796421
8 CASA $ 140.000.000 71,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.971.831 SI 3134988899
9 CASA $ 140.000.000 66,0 1,00 SANTA MARIA DEL RINCON $ 2.121.212 NO 3176728156
PROMEDIO $ 2.087.337
VARIANZA 19.041.592.243
DESVIACION ESTANDAR 137.991,28
COEFICIENTE VARIACION 6,61
FORMULA DESV. ESTANDAR 137.991,28
COEFICIENTE ASIMETRIA 0,78
VR. M2 CONJUNTO $ 2.087.337
Tabla 18. Muestra Año 2018 en el Torres del Parque.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO / CONJUNTO VR. M2 FUENTE
1 APARTAMENTO $ 135.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.250.000 3204934645
2 APARTAMENTO $ 138.000.000 59,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.338.983 3103023659
3 APARTAMENTO $ 115.000.000 52,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.211.538 3132622677
4 APARTAMENTO $ 125.000.000 58,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.155.172 3173801268
68
5 APARTAMENTO $ 150.000.000 60,0 0,90 TORRES DEL PARQUE $ 2.250.000 3112169253
6 APARTAMENTO $ 150.000.000 62,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.419.355 3108064622
7 APARTAMENTO $ 120.000.000 52,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.307.692 3133426745
8 APARTAMENTO $ 135.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.250.000 3112765219
4 APARTAMENTO $ 115.000.000 52,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.211.538 3142765219
5 APARTAMENTO $ 117.000.000 50,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.340.000 3124561969
6 APARTAMENTO $ 150.000.000 60,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.500.000 6214023805
7 APARTAMENTO $ 110.000.000 52,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.115.385 3114510154
8 APARTAMENTO $ 140.000.000 58,0 1,00 TORRES DEL PARQUE $ 2.413.793 3208032881
PROMEDIO $ 2.289.497
VARIANZA 12.262.325.623
DESVIACION ESTANDAR 110.735,39
COEFICIENTE VARIACION 4,84
FORMULA DESV. ESTANDAR 110.735,39
COEFICIENTE ASIMETRIA 0,35
VR. M2 CONJUNTO $ 2.289.497
6.7.2 Muestra en la zona SIN influencia a la construcción de los centros comerciales
Tabla 19. Muestra Año 2015 en el Sector Hogares Soacha.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR
BARRIO / CONJUNTO
VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 66.608.000 40,7 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.553.587
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO 3202966859
2 APARTAMENTO $ 88.000.000 55,0 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.520.000
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO
3 APARTAMENTO $ 70.000.000 40,0 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.662.500
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO
4 APARTAMENTO $ 75.000.000 49,0 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.454.082
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO
5 APARTAMENTO $ 69.000.000 41,0 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.598.780
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO
6 APARTAMENTO $ 75.000.000 49,0 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.454.082
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO
7 APARTAMENTO $ 63.000.000 40,0 0,95 HOGARES SOACHA $ 1.496.250
LA OPORTUNIDAD - REMODELADO MERCADO
PROMEDIO $ 1.534.183
VARIANZA 5.914.522.106
DESVIACION ESTANDAR 76.905,93
69
COEFICIENTE VARIACION 5,01
FORMULA DESV. ESTANDAR 76.905,93
COEFICIENTE ASIMETRIA 0,67
VR. M2 CONJUNTO $ 1.534.183
Tabla 20. Muestra Año 2015 en el Ciudad Verde.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 93.018.000 55,4 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.679.025 GIRASOL - REMODELADO 3168105518
2 APARTAMENTO $ 84.000.000 50,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.680.000 GIRASOL - REMODELADO MERCADO
3 APARTAMENTO $ 86.000.000 52,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.653.846 GIRASOL - REMODELADO MERCADO
4 APARTAMENTO $ 82.000.000 48,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.708.333 GIRASOL - REMODELADO MERCADO
5 APARTAMENTO $ 84.000.000 52,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.615.385 GIRASOL - REMODELADO MERCADO
6 APARTAMENTO $ 85.000.000 50,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.700.000 GIRASOL - REMODELADO MERCADO
7 APARTAMENTO $ 115.500.000 58,2 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.983.514 AZAFRAN - REMODELADO 3124141618
8 APARTAMENTO $ 110.000.000 58,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.896.552 AZAFRAN - REMODELADO MERCADO
9 APARTAMENTO $ 116.000.000 58,0 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.800.000 AZAFRAN - REMODELADO MERCADO
10 APARTAMENTO $ 112.000.000 55,0 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.832.727 AZAFRAN - REMODELADO MERCADO
11 APARTAMENTO $ 92.622.000 53,9 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.720.000 AZAHAR -REMODELADO 3212351477
12 APARTAMENTO $ 98.000.000 59,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.661.017 AZAHAR -REMODELADO MERCADO
13 APARTAMENTO $ 98.000.000 58,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.689.655 AZAHAR -REMODELADO MERCADO
14 APARTAMENTO $ 100.000.000 55,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.818.182 AZAHAR -REMODELADO MERCADO
15 APARTAMENTO $ 95.000.000 55,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.727.273 AZAHAR -REMODELADO MERCADO
16 APARTAMENTO $ 102.000.000 60,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.700.000 AZAHAR -REMODELADO MERCADO
17 APARTAMENTO $ 70.329.600 40,6 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.732.256 IRIS - REMODELADO 3115097141
18 APARTAMENTO $ 90.000.000 59,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.525.424 IRIS - REMODELADO MERCADO
19 APARTAMENTO $ 92.000.000 58,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.586.207 IRIS - REMODELADO MERCADO
20 APARTAMENTO $ 85.000.000 55,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.545.455 IRIS - REMODELADO MERCADO
21 APARTAMENTO $ 88.000.000 55,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.600.000 IRIS - REMODELADO MERCADO
22 APARTAMENTO $ 94.000.000 60,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.566.667 IRIS - REMODELADO MERCADO
23 APARTAMENTO $ 80.212.000 40,1 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.799.372 PERAL - REMODELADO 3046299487
24 APARTAMENTO $ 78.000.000 40,0 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.755.000 PERAL - REMODELADO MERCADO
70
25 APARTAMENTO $ 75.000.000 40,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.875.000 PERAL - REMODELADO MERCADO
26 APARTAMENTO $ 68.000.000 42,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.619.048 PERAL - REMODELADO MERCADO
27 APARTAMENTO $ 75.000.000 42,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.785.714 PERAL - REMODELADO MERCADO
28 APARTAMENTO $ 75.864.000 47,9 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.583.139 FRAILEJON - REMODELADO 3004851398
29 APARTAMENTO $ 71.745.000 43,6 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.644.396 PRIMAVERA - REMODELADO 3182057067
PROMEDIO $ 1.706.317
VARIANZA 12.239.657.278
DESVIACION ESTANDAR 110.632,98
COEFICIENTE VARIACION 6,48
FORMULA DESV. ESTANDAR 110.632,98
COEFICIENTE ASIMETRIA 0,54
VR. M2 CONJUNTO $ 1.706.317
Tabla 21. Muestra Año 2015 en el Maipore.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 81.840.000 54,6 1,05 MAIPORE $ 1.575.000 MOMPOS 0
2 APARTAMENTO $ 86.493.600 57,2 1,05 MAIPORE $ 1.587.177 MOMPOS 3165344545
3 APARTAMENTO $ 59.330.000 38,0 1,05 MAIPORE $ 1.639.382 BARICHARA 3108665706
4 APARTAMENTO $ 70.542.000 42,5 1,00 MAIPORE $ 1.659.812 BARICHARA 3013561958
5 APARTAMENTO $ 70.934.000 42,5 1,00 MAIPORE $ 1.669.035 BARICHARA 3013561958
PROMEDIO $ 1.626.081
VARIANZA 1.820.628.662
DESVIACION ESTANDAR 42.668,83
COEFICIENTE VARIACION 2,62
FORMULA DESV. ESTANDAR 42.668,83
COEFICIENTE ASIMETRIA (0,39)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.626.081
Tabla 22. Muestra Año 2015 en el Parque Campestre.
AÑO 2015
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 60.842.000 46,2 1,05 PARQUE CAMPESTRE $ 1.383.971
MANZANA 4 - REMODELADO 3112783128
2 APARTAMENTO $ 65.000.000 48,0 1,05 PARQUE CAMPESTRE $ 1.421.875
MANZANA 4 - REMODELADO MERCADO
71
3 APARTAMENTO $ 72.000.000 55,0 1,05 PARQUE CAMPESTRE $ 1.374.545
MANZANA 4 - REMODELADO MERCADO
4 APARTAMENTO $ 82.000.000 62,0 1,05 PARQUE CAMPESTRE $ 1.388.710
MANZANA 4 - REMODELADO MERCADO
PROMEDIO $ 1.392.275
VARIANZA 424.055.071
DESVIACION ESTANDAR 20.592,60
COEFICIENTE VARIACION 1,48
FORMULA DESV. ESTANDAR 20.592,60
COEFICIENTE ASIMETRIA 1,51
VR. M2 CONJUNTO $ 1.392.275
Tabla 23. Muestra Año 2018 en el Sector Hogares Soacha.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 85.000.000 56,0 1,00 HOGARES SOACHA $ 1.517.857
LA EVOLUCION - REMODELADO 3023604286
2 APARTAMENTO $ 94.000.000 54,0 0,98 HOGARES SOACHA $ 1.705.926
LA GRANDEZA - REMODELADO 3176367830
3 APARTAMENTO $ 87.000.000 54,0 1,00 HOGARES SOACHA $ 1.611.111
LA GRANDEZA - REMODELADO 3112920109
4 APARTAMENTO $ 70.000.000 49,0 1,10 HOGARES SOACHA $ 1.571.429
LA CONFIANZA - REMODELADO 3214971835
5 APARTAMENTO $ 84.064.000 57,4 1,10 HOGARES SOACHA $ 1.610.983
EL PROGRESO - OBRA GRIS 3115317657
6 APARTAMENTO $ 94.500.000 50,0 1,00 HOGARES SOACHA $ 1.890.000
EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO
7 APARTAMENTO $ 80.000.000 52,0 1,00 HOGARES SOACHA $ 1.538.462
EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO
8 APARTAMENTO $ 79.000.000 53,0 1,10 HOGARES SOACHA $ 1.639.623
EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO
9 APARTAMENTO $ 78.000.000 55,0 1,10 HOGARES SOACHA $ 1.560.000
EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO
10 APARTAMENTO $ 82.000.000 52,0 1,00 HOGARES SOACHA $ 1.576.923
EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO
11 APARTAMENTO $ 75.000.000 48,0 1,00 HOGARES SOACHA $ 1.562.500
EL PROGRESO - REMODELADO MERCADO
PROMEDIO $ 1.616.801
VARIANZA 10.891.881.853
DESVIACION ESTANDAR 104.364,18
COEFICIENTE VARIACION 6,45
FORMULA DESV. ESTANDAR 104.364,18
COEFICIENTE ASIMETRIA 2,06
VR. M2 CONJUNTO $ 1.616.801
72
Tabla 24. Muestra Año 2018 en el Ciudad Verde.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 74.322.000 41,3 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.800.000
CAMELIA - REMODELADO 3212205635
2 APARTAMENTO $ 97.000.000 45,0 0,95 CIUDAD VERDE $ 2.047.778
CAMELIA - REMODELADO 3017189090
3 APARTAMENTO $ 120.000.000 68,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.764.706
EL ROBLE - REMODELADO 3057921291
4 APARTAMENTO $ 120.000.000 69,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.739.130
PALMETO - REMODELADO 3057921291
5 APARTAMENTO $ 115.000.000 55,0 0,90 CIUDAD VERDE $ 1.881.818
ASTROMELIA -REMODELADO 3164672305
6 APARTAMENTO $ 85.000.000 53,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.603.774
AZALEA - REMODELADO 3108655155
7 APARTAMENTO $ 94.000.000 46,0 0,95 CIUDAD VERDE $ 1.941.304
MARVA - REMODELADO 3104861989
8 APARTAMENTO $ 85.000.000 45,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.888.889
FRAILEJON - REMODELADO 3203990094
9 APARTAMENTO $ 80.000.000 43,0 1,00 CIUDAD VERDE $ 1.860.465
PRIMAVERA - REMODELADO 3134763263
10 APARTAMENTO $ 130.000.000 64,0 0,95 CIUDAD VERDE $ 1.929.688
LOTO - REMODELADO 3008828151
PROMEDIO $ 1.845.755
VARIANZA 15.439.033.422
DESVIACION ESTANDAR 124.253,91
COEFICIENTE VARIACION 6,73
FORMULA DESV. ESTANDAR 124.253,91
COEFICIENTE ASIMETRIA (0,45)
VR. M2 CONJUNTO $ 1.845.755
Tabla 25. Muestra Año 2018 en el Maipore.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 115.000.000 54,0 0,90 MAIPORE $ 1.916.667 MOMPOS 3173880275
2 APARTAMENTO $ 95.000.000 51,0 0,95 MAIPORE $ 1.769.608 BARICHARA 3194490521
3 APARTAMENTO $ 90.000.000 51,0 1,00 MAIPORE $ 1.764.706 BARICHARA 3173632128
4 APARTAMENTO $ 97.700.000 57,0 1,00 MAIPORE $ 1.714.035 AMBALEMA 3002929252
5 APARTAMENTO $ 100.000.000 57,0 1,00 MAIPORE $ 1.754.386 MOMPOS 3113771036
6 APARTAMENTO $ 97.368.700 55,0 1,00 MAIPORE $ 1.771.306 MOMPOS 3203464830
7 APARTAMENTO $ 105.000.000 57,0 0,95 MAIPORE $ 1.750.000 MOMPOS MERCADO
8 APARTAMENTO $ 110.000.000 60,0 1,00 MAIPORE $ 1.833.333 MOMPOS MERCADO
9 APARTAMENTO $ 120.000.000 62,0 0,95 MAIPORE $ 1.838.710 MOMPOS MERCADO
73
10 APARTAMENTO $ 90.000.000 54,0 1,00 MAIPORE $ 1.666.667 MOMPOS MERCADO
11 APARTAMENTO $ 100.000.000 57,0 1,00 MAIPORE $ 1.754.386 MOMPOS MERCADO
PROMEDIO $ 1.775.800
VARIANZA 4.460.049.715
DESVIACION ESTANDAR 66.783,60
COEFICIENTE VARIACION 3,76
FORMULA DESV. ESTANDAR 66.783,60
COEFICIENTE ASIMETRIA 0,68
VR. M2 CONJUNTO $ 1.775.800
Tabla 26. Muestra Año 2018 en el Parque Campestre.
AÑO 2018
ITEM
TIPO VALOR M2 FACTOR BARRIO /
CONJUNTO VR. M2 ESTADO FUENTE
1 APARTAMENTO $ 80.000.000 48,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.500.000 REMODELADO 3192405113
2 APARTAMENTO $ 68.000.000 38,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.610.526 REMODELADO 3188721206
3 APARTAMENTO $ 80.000.000 48,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.500.000 REMODELADO 3123129690
4 APARTAMENTO $ 70.000.000 42,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.500.000 REMODELADO 3108801671
5 APARTAMENTO $ 110.000.000 60,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.650.000 REMODELADO 3136571956
6 APARTAMENTO $ 72.000.000 43,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.506.977 REMODELADO 3168306092
7 APARTAMENTO $ 88.000.000 48,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.650.000 REMODELADO 3134962543
8 APARTAMENTO $ 75.000.000 42,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.607.143 REMODELADO 3123884090
9 APARTAMENTO $ 98.000.000 58,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.520.690 REMODELADO 3123439585
10 APARTAMENTO $ 110.000.000 54,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.833.333 REMODELADO 3144680152
11 APARTAMENTO $ 80.000.000 46,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.565.217 REMODELADO 3213704966
12 APARTAMENTO $ 78.500.000 44,0 0,90 PARQUE CAMPESTRE $ 1.605.682 REMODELADO 3184680782
PROMEDIO $ 1.587.464
VARIANZA 9.446.002.305
DESVIACION ESTANDAR 97.190,55
COEFICIENTE VARIACION 6,12
FORMULA DESV. ESTANDAR 97.190,55
COEFICIENTE ASIMETRIA 1,49
VR. M2 CONJUNTO $ 1.587.464
74
7. RESULTADOS
7.1 PROCEDIMIENTO
Con los valores obtenidos dentro del estudio estadístico anterior, se procedió a
organizar la información por cada uno de los sectores que son afectados y los
que no son afectados por la construcción de los centros comerciales y un
almacén gran superficie en el municipio de Soacha para el periodo
comprendido entre los años 2015 y 2018.
Se tomaron los valores finales por metro cuadrado promedio para cada año y
con ellos se calcula el porcentaje en que se han disminuido o incrementado los
valores en el lapso de tiempo de esos tres años y se compararon entre sí para
establecer el cambio en los valores comerciales de dichos sectores.
Adicional a esto se realiza el mismo cálculo partiendo de los valores
comerciales año 2015 y se utiliza el Índice de Precios al Consumidor Nacional,
- IPC Nacional, registrado por el Departamento Nacional de Estadística –
DANE para el periodo 2015 – 2018.
Se realiza el mismo cálculo partiendo de los valores comerciales año 2015 y se
utiliza el Índice de Valoración Predial, - IVP, registrado por el Departamento
Nacional de Estadística – DANE para el periodo 2015 – 2018.
7.2 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO15
ZONAS EN ESTUDIO AFECTADAS
CONJUNTO VALORES COMERCIALES
% INCREME
NTO 2015-2017
VALORES COMERCIALES %
INCREMENTO 2017-
2018
%
INCREMENTO 2015-
2018 AÑO 2015 AÑO 2017 AÑO 2017 AÑO 2018
ALTOS DEL PINAR $ 1.741.973 $ 1.976.092 13,44 $ 1.976.092 $ 2.089.604 5,74
19,96%
ALTOS DE SANTA FE $ 1.741.973 $ 1.976.092 13,44 $ 1.976.092 $ 2.089.604 5,74
19,96%
ALTOS DEL NOGAL $ 1.741.973 $ 1.976.092 13,44 $ 1.976.092 $ 2.089.604 5,74
19,96%
15 (Resumen Tablas 7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18)
75
BALCONES DE MERCURIO $ 1.725.242 $ 2.143.421 24,24 $ 2.143.421 $ 2.252.588 5,09
30,57%
SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.567.436 $ 1.887.175 20,40 $ 1.887.175 $ 2.087.337 10,61
33,17%
TORRES DEL PARQUE $ 1.652.532 $ 1.900.648 15,01 $ 1.900.648 $ 2.289.497 20,46
38,54%
Fuente: Autor, Julio 2018
76
7.3 RESULTADO DEL ESTUDIO EN ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO16
ZONAS EN ESTUDIO NO AFECTADAS
CONJUNTO VALORES COMERCIALES INCREMENTO
2015-2018 AÑO 2015 AÑO 2018
HOGARES SOACHA $ 1.534.183 $ 1.616.801 5,39%
CIUDAD VERDE $ 1.706.317 $ 1.845.755 8,17%
MAIPORE $ 1.626.081 $ 1.775.800 9,21%
PARQUE CAMPESTRE $ 1.392.275 $ 1.587.464 14,02%
Fuente: Autor, Julio 2018
16 (Resumen Tablas 19-20-21-22-23-24-25-26)
77
7.4 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO
Tabla 27. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada.
INCREMENTO SUPUESTO POR INFLACION - IPC
ZONAS EN ESTUDIO AFECTADAS
CONJUNTO AÑO 2015 INFLACION AÑO 2016 INFLACION AÑO 2017 INFLACION AÑO 2018
ALTOS DEL PINAR $ 1.741.973 6,77% $ 1.859.905 5,75% $ 1.966.849 4,09% $ 2.047.293
ALTOS DE SANTA FE $ 1.741.973 6,77% $ 1.859.905 5,75% $ 1.966.849 4,09% $ 2.047.293
ALTOS DEL NOGAL $ 1.741.973 6,77% $ 1.859.905 5,75% $ 1.966.849 4,09% $ 2.047.293
BALCONES DE MERCURIO $ 1.725.242 6,77% $ 1.842.041 5,75% $ 1.947.958 4,09% $ 2.027.630
SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.567.436 6,77% $ 1.673.551 5,75% $ 1.769.781 4,09% $ 1.842.165
TORRES DEL PARQUE $ 1.652.532 6,77% $ 1.764.408 5,75% $ 1.865.862 4,09% $ 1.942.176
Gráfica 2. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona afectada.
Fuente: Autor, Julio 2018
78
7.5 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOS – IPC EN LAS ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO
Tabla 28. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada.
INCREMENTO SUPUESTO POR INFLACION - IPC
ZONAS EN ESTUDIO NO AFECTADAS
CONJUNTO AÑO 2015 INFLACION AÑO 2016 INFLACION AÑO 2017 INFLACION AÑO 2018
HOGARES SOACHA $ 1.534.183 6,77% $ 1.638.047 5,75% $ 1.732.235 4,09% $ 1.803.083
CIUDAD VERDE $ 1.706.317 6,77% $ 1.821.834 5,75% $ 1.926.590 4,09% $ 2.005.387
MAIPORE $ 1.626.081 6,77% $ 1.736.167 5,75% $ 1.835.996 4,09% $ 1.911.089
PARQUE CAMPESTRE $ 1.392.275 6,77% $ 1.486.532 5,75% $ 1.572.008 4,09% $ 1.636.303
Gráfica 3. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IPC en zona NO afectada.
Fuente: Autor, Julio 2018
79
7.6 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO
Tabla 29. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada.
INCREMENTO SUPUESTO POR IVP
ZONAS EN ESTUDIO AFECTADAS
CONJUNTO AÑO 2015 IVP AÑO 2016 IVP AÑO 2017 IVP AÑO 2018
ALTOS DEL PINAR $ 1.741.973 5,95% $ 1.845.620 5,80% $ 1.952.666 5,48% $ 2.059.672
ALTOS DE SANTA FE $ 1.741.973 5,95% $ 1.845.620 5,80% $ 1.952.666 5,48% $ 2.059.672
ALTOS DEL NOGAL $ 1.741.973 5,95% $ 1.845.620 5,80% $ 1.952.666 5,48% $ 2.059.672
BALCONES DE MERCURIO $ 1.725.242 5,95% $ 1.827.894 5,80% $ 1.933.912 5,48% $ 2.039.890
SANTA MARIA DEL RINCON $ 1.567.436 5,95% $ 1.660.698 5,80% $ 1.757.019 5,48% $ 1.853.304
TORRES DEL PARQUE $ 1.652.532 5,95% $ 1.750.858 5,80% $ 1.852.407 5,48% $ 1.953.919
Gráfica 4. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona afectada.
Fuente: Autor, Julio 2018
80
7.7 INCREMENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES APLICANDO INDICES DE VALORACION PREDIAL – IVP EN LAS ZONAS NO AFECTADAS AL PROBLEMA EN ESTUDIO
Tabla 30. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada.
INCREMENTO SUPUESTO POR IVP
ZONAS EN ESTUDIO NO AFECTADAS
CONJUNTO AÑO 2015 IVP AÑO 2016 IVP AÑO 2017 IVP AÑO 2018
HOGARES SOACHA $ 1.534.183 5,95% $ 1.625.467 5,80% $ 1.719.744 5,48% $ 1.813.986
CIUDAD VERDE $ 1.706.317 5,95% $ 1.807.843 5,80% $ 1.912.697 5,48% $ 2.017.513
MAIPORE $ 1.626.081 5,95% $ 1.722.833 5,80% $ 1.822.757 5,48% $ 1.922.644
PARQUE CAMPESTRE $ 1.392.275 5,95% $ 1.475.116 5,80% $ 1.560.672 5,48% $ 1.646.197
Gráfica 5. Valores Supuesto Año 2018 aplicando IVP en zona NO afectada.
Fuente: Autor, Julio 2018
81
7.8 ANALISIS DE LOS RESULTADOS
Según los cálculos realizados en las tablas anotadas en los numerales 6 y 7 del
presente informe se puede establecer lo siguiente:
7.8.1 Análisis de los resultados en la zona CON influencia a la construcción de los centros comerciales
En el conjunto residencial ALTOS DEL PINAR el valor comercial
estimado actual es de $ 2’089.604, lo que significa un incremento del
19,96% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2’047.293 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’813.896 para el año 2018.
En el conjunto residencial ALTOS DEL SANTA FE el valor comercial
estimado actual es de $ 2’089.604, lo que significa un incremento del
19,96% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2’047.293 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’813.896 para el año 2018.
En el conjunto residencial ALTOS DEL NOGAL el valor comercial
estimado actual es de $ 2’089.604, lo que significa un incremento del
19,96% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2’047.293 para el año 2018.
82
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’813.896 para el año 2018.
En el conjunto residencial BALCONES DE MERCURIO el valor
comercial estimado actual es de $ 2’252.588, lo que significa un
incremento del 30,57% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2’027.630 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2’039.890 para el año 2018.
En el conjunto residencial SANTA MARIA DEL RINCON el valor
comercial estimado actual es de $ 2’087.337, lo que significa un
incremento del 33,17% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’842.165 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’853.304 para el año 2018.
En el conjunto residencial TORRES DEL PARQUE el valor comercial
estimado actual es de $ 2’289.497, lo que significa un incremento del
38,54% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’942.176 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’953.919 para el año 2018.
83
7.8.2 Análisis de los resultados en la zona SIN influencia a la construcción de los centros comerciales
En la zona residencial de HOGARES SOACHA el valor comercial
estimado actual es de $ 1’616.801, lo que significa un incremento del
5,39% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’803.083 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’813.986 para el año 2018.
En la zona residencial de CIUDAD VERDE el valor comercial estimado
actual es de $ 1’845.755, lo que significa un incremento del 8,17%
desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2.005.387 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 2’017.513 para el año 2018.
En la zona residencial de MAIPORE el valor comercial estimado actual
es de $ 1’775.800, lo que significa un incremento del 9,21% desde el
año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’911.089 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’922.644 para el año 2018.
84
En la zona residencial de PARQUE CAMPESTRE el valor comercial
estimado actual es de $ 1’587.464, lo que significa un incremento del
14,02% desde el año 2015.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IPC, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’636.303 para el año 2018.
Aplicando a los valores del año 2015 un ajuste por IVP, se puede
calcular un supuesto valor actual de $ 1’646.197 para el año 2018.
7.8.3 Análisis de los resultados generales
Todos los conjuntos y las zonas incluidas presentaron un incremento
porcentual en el valor comercial desde el año 2015 al año 2018.
Los valor comerciales en la zona afectada por la construcción de los
centros comerciales y el almacén gran superficie presentan un mayor
valor comercial por metro cuadrado que las zonas más retiradas y
relacionadas en el presente estudio.
Los incrementos porcentuales del valor comerciales en la zona afectada
por la construcción de los centros comerciales y el almacén gran
superficie presentan un mayor porcentaje de incremento que las zonas
más retiradas y relacionadas en el presente estudio.
El conjunto residencial TORRES DEL PARQUE, ubicado frente al centro
comercial VENTURA, presenta el mayor porcentaje de incremento con
un 38,54%.
El conjunto residencial SANTA MARIA DEL RINCON, ubicado frente al
centro comercial MERCURIO, presenta el segundo mayor porcentaje de
incremento con un 33,.17%.
La zona residencial de HOGARES SOACHA, ubicada a unos 3.9 km de
distancia de la zona donde se encuentran los centros comerciales,
presenta el menor porcentaje de incremento con un 5.39%.
85
La zona residencial de MAIPORE, ubicada a unos 5.8 km de distancia
de la zona donde se encuentran los centros comerciales, presenta el
penúltimo menor porcentaje de incremento con un 8,17%.
Las áreas lejanas a la zona afectada del presente estudio presentan
incrementos en los valores por inflación y por valoración predial similares
a los incrementos en sus valores comerciales.
Si bien en términos reales, la zona de estudio no presenta valorización
en términos de inflación y valor predial significativo, si presentan un
incremento en sus valores comerciales relativamente altos comparado
con los incrementos generales encontrados en el municipio de Soacha,
siendo la ubicación cercana o lejana a los centros comerciales su mayor
punto de referencia comercial.
86
8. CONCLUSIONES
Luego de analizar los diferentes resultados que se generaron con el presente
estudio se puede llegar entre otras a las siguientes conclusiones:
A lo largo de estos años, la construcción de los diferentes centros
comerciales y el almacén gran superficie construidos en el sector cercano a
la autopista al sur, SI generaron un impacto positivo en los valores
comerciales de la zona cercana de influencia y se demuestra en los
diferentes conjuntos residenciales presentados en este estudio.
Los sectores identificados como NO afectados por la construcción de los
diferentes centros comerciales y el almacén gran superficie que hacen
parte de las zonas tomadas en este estudio, presentaron menores
incrementos en el valor comercial en el mismo periodo analizado, situación
atribuida principalmente al distanciamiento de los mismos, lo que indica
que la distancia es una variable que influye en las afectaciones generadas
por las obras de construcción de estos inmuebles.
En el presente estudio se encuentra una valorización real, debido a que los
incrementos del valor comercial por metro cuadrado ha compensado al
incremento por inflación proyectado en el periodo analizado y que es real
en la práctica, con la implementación de los centros comerciales, la
recuperación las vías y las obras ejecutadas con puentes peatonales,
vehiculares, semaforización, ciclo rutas y demás amoblamiento urbano, se
nota la tendencia de valorización que se evidenciaba para esta zona y que
desde el año 2015, la tendencia es de un progresivo incremento de los
precios comerciales que hace suponer que para los próximos años los
incrementos de los valores comerciales puedan presentar mayores niveles
de valorización.
87
Los conjuntos residenciales ubicados con mayor cercanía a los centros
comerciales y al almacén gran superficie, presentan un mayor porcentaje
de incremento en los valores comerciales, como resultado al estudio se
puede establecer que a mayor cercanía se irradia un mayor crecimiento
porcentual en los valores comerciales.
El presente estudio solo abarca temas económicos y se centra solo en los
valores totales generados, no se han tomado otros temas como sociales de
inseguridad, crecimiento poblacional o desplazamiento de personas. Ni
tampoco se han tomado en cuenta otros temas como de movilización y de
transporte por estar dentro de este sector los paraderos y portales de
Transmilenio y el acceso a diferentes rutas de transporte urbano y su
cercanía a la autopista al sur, se recomienda realizar estos estudios como
seguimiento al comportamiento del valor a futuros proyectos de grado.
88
BIBLIOGRAFIA
Alcaldía Municipal de Soacha-Cundinamarca. (2018)., de http://www.soacha-
cundinamarca.gov.co/informacion_general.shtml
SOCIAL, C. N. (22 de 12 de 2014). Documento Conpes 3824. Bogotá, Colombia.
Codazzi, I. G. (04 de Febrero de 2011). Resolución Número 0070 de 2011. Bogotá, Colombia.
Codazzi, I. G. (23 de Septiembre de 2008). Resolución Número 0620 de 2008. Bogotá,
Colombia.
BORRERO, Ochoa Oscar A. Avalúos de Inmuebles y Garantías. Editorial Bandhar.2004.
DAPM, Departamento de Planeación Municipal. Acuerdo Número 0046 de Diciembre 27 de
2000. Soacha-Cundinamarca.
89
ANEXO
90
CENTRO COMERCIAL MERCURIO
91
CENTRO COMERCIAL GRAN PLAZA SOACHA
92
CENTRO COMERCIAL VENTURA
93
ALMACEN GRAN SUPERFICIE EASY
94
ZONAS AFECTADAS
BARRIO HOGAR DEL SOL PORTAL DE LA SABANA
BALCONES DE MERCURIO BARRIO ALAMEDA DEL PINAR
BARRIO EL TREBOL BARRIO EL TREBOL
95
ZONAS AFECTADAS
BARRIO EL TREBOL BARRIO EL TREBOL
BARRIO EL TREBOL BARRIO EL TREBOL
BARRIO EL TREBOL BARRIO EL TREBOL
96
ZONAS AFECTADAS
BARRIO RINCON DE SANTA FE BARRIO RINCON DE SANTA FE
BARRIO RINCON DE SANTA FE BARRIO RINCON DE SANTA FE
SANTA MARIA DEL RINCON TORRES DEL PARQUE
97
ZONAS NO AFECTADAS
HOGARES SOACHA HOGARES SOACHA
HOGARES SOACHA HOGARES SOACHA
PARQUE CAMPESTRE PARQUE CAMPESTRE
98
ZONAS NO AFECTADAS
PARQUE CAMPESTRE PARQUE CAMPESTRE
CIUDAD VERDE CIUDAD VERDE
CIUDAD VERDE CIUDAD VERDE