compra de imoveis no brasil para nao residentes

7/25/2019 Compra de Imoveis No Brasil Para Nao Residentes

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Guia de Compra de Imveis no Brasil para no Residentes

Compra de Imveis no Brasil para no Residentes

Ao tomar a deciso de investir em imobilirio no estrangeiro deve levar em conta diversosfatores, tais como potencial de retorno ao investimento, dinmica e profundidade domercado imobilirio e a sua capacidade de se manter informado sobre o seu investimento

e o mercado local. No entanto, um dos principais fatores que devem nortear a sua deciso o ambiente regulatrio e processual que lhe ir (ou no) garantir a segurana do negcioe a sua prpria tranquilidade.

O Brasil tem um sistema de registro de propriedade e um mercado imobilirio bemdesenvolvidos e seguros. No existindo restries compra de imveis no Brasil por partede estrangeiros, estes devem tomar algumas previdncias extra para garantir que onegcio corra de forma pacfica. Neste artigo, explicamos quais os principais passos eprecaues que um investidor estrangeiro deve tomar ao decidir comprar imveis noBrasil, nomeadamente:documentao necessria para comprar um imvel no Brasil;

compra de imveis na planta no Brasil; taxas e impostos a pagar na aquisio deimveis no Brasil; processo de aquisio de imveis no Brasil; transferncia de

dinheiro para aquisio de imveis no Brasil; e impostos e benefcios resultantes da

venda de imveis no Brasil.

CPF (Cadastro de Pessoa Fsica)

Antes de comprar propriedade no Brasil, ter de obter um CPF, o equivalente ao cdicefiscale italiano e que o identifica perante a Receita Federal e usado em todas astransaes financeiras. Geralmente, existem dois mtodos de obter um CPF:

1) pessoalmente, no Brasil, a forma mais simples e rpida de obter um CPF. Pode fazerem uma agncia dos Correios ou do Banco do Brasil, levando apenas o seu passaporte epagando uma taxa de R$ 5,50. Ter tambm de fornecer um endereo para entrega docarto de CPF, normalmente o endereo de um amigo, de um advogado ou de umsolicitador servir.

2) dirigindo-se ao Consulado do Brasil no seu pas, pagando uma taxa maior (varia de paspara pas) para o envio do carto para o seu pas, o que demora cerca de 2 meses. Podeacelerar o processo, preenchendo antecipadamente este formulrio, e levando-opreenchido e assinado ao consulado.

Assistncia Legal e Assessoria

Para um estrangeiro comprar propriedade no Brasil poder ser importante obterassistncia legal, especialmente se no fala Portugus. bastante comum estrangeirosserem defraudados por vendedores ou corretores de imveis sem escrpulos. Ser,portanto, importante escolher um advogado de confiana e um corretor de imveisdevidamente registrado quando decidir comprar propriedade no Brasil. O advogado deveser registrado na OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) e o corretor deve ser registradono CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imveis) do estado em que se situar oimvel.

O seu advogado, assim como um bom corretor, iro verificar se o imvel est regular eapoi-lo a preencher todos os requisitos legais da aquisio. Um bom servio de

assistncia legal incluir:

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- verificao se da titularidade do vendedor sobre o imvel;

- verificao da capacidade do vendedor de vender o imvel (incluindo autorizao daesposa, se for esse o caso);

- verificao da no existncia de hipotecas ou nus sobre o imvel;

- verificao do contrato e esclarecimento das obrigaes de ambas as partes;

- apoio no processo de pagamento e transferncia de fundos;

- certificao de que o imvel registrado no seu nome.

Devido burocracia e quantidade de documentos envolvidos ser muito difcil conseguirassegurar a autenticidade e segurana do negcio sem o apoio destes dois profissionais.Pea sempre que comprovem a sua capacidade para exercer a profisso e evite fazernegcios com profissionais no registrados nas respectivas rgos. Desconfie de

construtores que lhe asseguram que no precisa destes servios ou que lhe recomendamum nico advogado.

Compra de Imveis na Planta

Para poder comprar imveis na planta ou que no estejam totalmente construdos, oconstrutor tem de lhe apresentar diversos documentos legais. O documento chave oRegistro de Memorial de Incorporao, que so, na verdade, quinze documentos, entre osquais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construo aprovado peloGDF, certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certido negativade dbito com a Previdncia Social, clculo da rea das edificaes, discriminaodetalhada do acabamento e material a ser utilizado na construo.

O memorial de incorporao deve estar registrado no Cartrio de Imveis que abrange aregio na qual o empreendimento ser construdo, e sem este registro o construtor nopode vender os imveis na planta ou durante a sua construo. Este documento importante pois obriga o construtor a entregar os imveis exatamente nas condiesregistradas no memorial.

Mesmo se no puder verificar as legalidades do empreendimento no qual deseja adquirirum imvel, pelo menos faa as suas pesquisas sobre a credibilidade do construtor e daagncia imobiliria a quem pretende comprar o imvel. Existem diversos relatos deestrangeiros que compraram imveis em empreendimentos que nunca saram da planta,com bvios prejuzos para os mesmos.

Todo o material de marketing distribudo no Brasil para empreendimentos a construir devemostrar o CRECI do agente que faz a divulgao e venda do empreendimento, assimcomo o nmero do Registro de Memorial de Incorporao do empreendimento a serdivulgado. Sem estes dois documentos, o empreendimento no pode ser divulgado noBrasil.

Registro de Propriedade no Brasil

O Brasil tem um sistema de registro de propriedade bem desenvolvido e seguro e umdos nicos mercados emergentes que permitem a estrangeiros possuir 100% de umapropriedade sem nus para o estrangeiro. A Matrcula do Imvel um documento legalque lista uma descrio detalhada do imvel e onde registrada toda a mudana depropriedade do imvel.



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No entanto, para se ser proprietrio legal de um imvel necessrio ter o registro dodocumento de propriedade do imvel, ou escritura pblica, registrado no cartrio chamadoOficial de Registro de Imveis. Ateno, quem no registra no dono, e esta umasituao em que muitos estrangeiros so defraudados. Dever requisitar o registro doimvel no momento em que marcar a assinatura da Escritura Pblica de Compra e Venda.

Pagamento de Aquisio de Imveis no Brasil

Um contrato de compra e venda deve ser confeccionado pelo vendedor e conter toda ainformao sobre o vendedor, o comprador, a localizao e as caractersticas do imvel ea forma de pagamento. O contrato dever ser assinado por ambas as partes, ou por seusrepresentantes legais e as suas firmas devem ser reconhecidas em cartrio. Normalmente,um sinal (entre 10% e 30%) ento pago ao vendedor para garantir que o mesmo novenda o imvel a outra pessoa. Sero necessrios pelo menos dois documentos paracomprar imveis: o CPF e o seu passaporte.

Os impostos e taxas de registro variam normalmente entre 5% e 10% do valor declarado

de venda e devem ser pagos antes da assinatura da Escritura Pblica de Compra eVenda. Os custos dividem-se em:

- ITBI (Imposto Sobre Transmisso de Bens Imveis por Ato Oneroso "Inter Vivos") 2%do valor declarado da transao e deve ser pago na Prefeitura Municipal da cidade ondese localiza o imvel;

- Escritura Pblica de Compra e Venda 1% a 1,5% do valor declarado, a pagar aocartrio onde esta for escriturada;

- Regist ro do Imvel 2% do valor do imvel, a pagar no Cartrio de Registro de Imveisda comarca onde se localiza o imvel. Nunca se esquea deste passo: quem no registra

no dono.

- Custos de assessoria legal normalmente 1% a 2% do valor de compra. Para evitarproblemas, opte por ter este servio.

- IPTU(Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) imposto anual sobre apropriedade de cerca de 0,6% do valor do imvel. Varia conforme a Prefeitura onde selocaliza o imvel.

- Laudmio (taxa de marinha) algumas propriedades beira-mar esto tambm sujeitasao pagamento de uma taxa a pagar Secretaria do Patrimnio da Unio, normalmente 2%a 5% do valor da transao. Embora este seja um custo da responsabilidade do vendedor,

normalmente o custo passado ao comprador.

Com o registro completo e todas as taxas e custos pagos, o restante do pagamento deveser feito ao vendedor nas condies descritas no contrato de compra e venda. Se opagamento for realizado atravs de transferncia internacional, o banco brasileiro receptordo dinheiro reter o dinheiro at que o vendedor apresente o contrato de compra e vendae prove a mudana de propriedade.

Transferncias de Dinheiro para Aquisio de Propriedade no Brasil

Para comprar imveis no Brasil quando o comprador no est no pas, imperativo que osfundos sejam enviados diretamente da conta do comprador para a conta do vendedor noBrasil, de forma a que a transferncia seja registrada junto ao Banco Central do Brasil. Atransferncia ser realizada ao cmbio do dia em que o dinheiro for liberado para o



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vendedor (normalmente aps 5 dias) e sero cobrados algumas taxas relativas operao. O vendedor dever apresentar o contrato de compra e venda e provar amudana de propriedade para que o dinheiro seja liberado. Poder ser importante ter umadvogado especializado para assegurar que tudo corra sem problemas.

Tal permite ao governo registrar o seu investimento no Brasil, de forma a garantir que no

existam problemas na altura de transferir dinheiro para fora do pas, se decidir vender oseu imvel no futuro. Em geral, no existem restries retirada de fundo do Brasil, desdeque estes tenham sido registrados com o Banco Central no momento de aquisio.

Transferncias de imveis entre estrangeiros no residentes no Brasil podem serrealizadas sem registro no Banco Central, mas levantar problemas na hora de retirar oseu dinheiro do pas.

Evite pagar mais que uma taxa de reserva a agncias imobilirias ou construtoras noestrangeiro e pague apenas se lhe garantirem que enviaro o dinheiro para o Brasil comosendo enviado por si.

exija sempre recibos sobre todos os pagamentos que efetuar.

Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital

Se decidir vender o seu imvel no Brasil, o imposto de renda sobre ganhos de capital ,em geral, de 15% , tanto para Brasileiros como para estrangeiros. Se comprou o imvelem seu nome (e no em nome de uma empresa), existem diversas benefcios de que podedesfrutar na hora de pagar o imposto, o que poder baixar a taxa para 5% ou 6% do lucro.

1) proprietrios que tenham apenas um imvel, cuja venda seja de at R$ 440.000 e notenham feito nenhuma alienao nos 5 anos anteriores, esto isentos de imposto de renda

sobre ganhos de capital;

2) independentemente da data ou valor da venda, se reinvestir o capital em imveis nos 6meses seguintes, pode reclamar todo ou parte do imposto pago na venda anterior,dependendo se o novo investimento superior ou inferior venda anterior;

3) tambm so descontados sobre o imposto sobre ganhos de capital 4% de depreciaopor cada ano que possuir a propriedade.

4) benfeitorias realizadas no imvel tambm podem ser descontadas na altura de calcularo imposto sobre ganhos de capital.

A Receita Federal disponibiliza o Programa de Apurao dos Ganhos de Capital, queo poder ajudar a calcular o imposto devido para determinada operao de venda.
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2009/GCapital/programaGCUnico2009.htmhttp://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2009/GCapital/programaGCUnico2009.htm

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