compraventa venecia
DESCRIPTION
derecho civil 4TRANSCRIPT
REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACIÒN SUPERIOR
UNIVERSIDAD NORORIENTAL PRIVADA
“GRAN MARISCAL DE AYACUCHO”
FACULTAD DE DERECHO
NUCLEO EL TIGRE
EL CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Bachiller:
Telehangelys Venecia Ledezma
El Tigre, Agosto 2015
COMPRA-VENTA
VENTA: Artículo 1 474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se
obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
La Venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por lo tanto la Venta
es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a
transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada
comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero, este contrato no es
limitado en el sentido de que pueden existir varios vendedores y varios
compradores en un mismo contrato.
BREVE NOCION HISTORICA
La venta es un perfeccionamiento del trueque que nació cuando apareció un
medio universal de cambio: el dinero. Ello implico una serie de ventajas: La
realización del trueque suponía la coincidencia entre dos personas, cada una
de las cuales debe procurarse precisamente el bien que la otra persona
desea enajenar y el hecho de que tales bienes sean más o menos de igual
valor en el criterio de los permutantes. La venta descompone el trueque en
dos operaciones y ello implica una simplificación, ya que el dinero logra la
equivalencia y coincidencia.
NATURALEZA JURIDICA
La venta, propiamente dicha, es siempre un contrato. Las enajenaciones
llamadas ventas no contractuales, como la venta en remate judicial y la
expropiación, no son ventas en el sentido que establece nuestro Código Civil,
solo son aplicables por analogía las normas sobre ventas contenidas en el
mencionado Código.
CARACTERISTICAS DE LA VENTA
ES BILATERAL: ya que el vendedor y comprador asumen obligaciones
reciprocas.
ONEROSO (ambas partes buscan una prestación dineraria)
CONMUTATIVO (ambas partes saben sus obligaciones)
CONSENSUAL (se perfecciona con el consentimiento de las partes)
SINALAGMÁTICO PERFECTO (ambas partes se obligan)
TRASLATIVO DE LA PROPIEDAD
NOMINADO: porque está regido por normas legalmente explicitas.
ELEMENTOS DE LA VENTA
ELEMENTOS NATURALES: están explícitos dentro del contrato.
ELEMENTOS EXISTENCIALES:
CONSENTIMIENTO
OBJETO
CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO: (Ver Art. 1.155 C.C.V.)
1. Debe ser posible: en cuanto a este requisito deben considerarse 2
hipótesis:
a. La venta de cosas que han perecido antes de la celebración del contrato: a
este respecto tenemos los siguientes supuestos:
i. Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en su totalidad,
la venta es inexistente (Art. 1.485 CC)
ii. Si sólo ha perecido parcialmente, el comprador puede elegir entre desistir
o pedir la parte existente con arreglo en el precio.
b. La venta de cosas futuras: es válida, salvo en los casos previstos en los
Arts. 1.156; 1.483; 1.484 y 525 del CC donde la prohibición nace de la ilicitud
del objeto.
2. Debe ser lícito: en principio es lícita la venta de toda clase de bienes y
derechos, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, singulares o
universales; pero por excepción no pueden venderse:
a. Los bienes no susceptibles de tráfico, bien sea por su naturaleza (cosas
inapropiables como por ej. Las cosas comunes), o bien sea por su destino
(bienes del dominio público, etc.)
b. Los bienes de tráfico prohibido: por ejemplo una sucesión no abierta.
c. Los bienes de tráfico restringido: Ej.: Ley de Armas y Explosivos
3. Debe ser determinado o determinable: en esta materia rige el derecho
común de modo que puede venderse una cosa individualizada o no; pero en
este último caso la transferencia de la propiedad o derecho no ocurre hasta
que no se realice la individualización.
CAUSA
De la Causa de los Contratos
Artículo 1.157.- La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o
ilícita, no tiene ningún efecto.
La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o
al orden público.
Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no
puede ejercer la acción en repetición sino cuando de su parte no haya habido
violación de aquéllas.
Artículo 1.158.- El contrato es válido aunque la causa no se exprese.
La causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario.
CAPACIDAD
Artículo 1.143.- Pueden contratar todas las personas que no estuvieren
declaradas incapaces por la Ley.
Artículo 1.144.- Son incapaces para contratar en los casos expresados por la
Ley: los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona
a quien la Ley le niegue la facultad de celebrar determinados contratos.
No tienen capacidad para adquirir bienes inmuebles los institutos llamados
de manos muertas, o sea los que por las leyes o reglamentos de su
constitución no pueden enajenarlos.
Incapacidad Ver Arts. 1.143 al 1.145 C.C.V.
INCAPACIDADES PARA COMPRAR O VENDER.
1. Entre marido y mujer: esta es una prohibición expresa del C.C.V.;
cualquier venta entre marido y mujer es nula. Esto en virtud de que el bien
pertenece a la comunidad conyugal, salvo que existan capitulaciones
matrimoniales. (Ver Art. 1.481 C.C.V.)
2. Entre el padre y la madre: no pueden comprar, ni directamente ni por
medio de otras personas, los bienes de los hijos que se encuentra bajo su
potestad, sólo podrán vender con autorización del Juez de Protección, al cual
deben demostrar previamente la finalidad de la venta del bien, es una
prohibición para comprar, ya que pueden vender previa autorización judicial.
3. Los tutores, protutores y curadores: tienen prohibición sobre los bienes de
las personas sometidas a tutela, protutela o curatela, esto debido a que en la
tutela, protutela y curatela, sólo se tiene la simple administración de los
bienes más no la disposición en tanto que el pupilo alcance la mayoridad, el
entredicho supere la interdicción o el Tribunal revoque el mandato para ser
tutor, protutor o curador.
4. Los mandatarios, administradores o gerentes: los bienes que están bajo su
mandato o administración, dichos bienes no pueden ser adquiridos por los
apoderados o administradores, pero podrán vender si el mandato contempla
esa facultad, no pudiendo ser el dinero obtenido de la venta para lucro del
apoderado sino que debe entregárselo al mandatario quien puede solicitar la
rendición de cuentas del mandato.
5. Empleados públicos: estos no pueden disponer de los bienes públicos
sometidos a su custodia o administración, en virtud de ser éstos bienes del
Estado.
6. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, etc.: no pueden comprar los bienes
ofrecidos en remate judicial.
7. Los abogados y procuradores: tienen prohibición para celebrar con sus
clientes ningún pacto ni contrato de venta, permuta, etc sobre cosas
comprendidas en las causas a que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota
Litis).
PRECIO
La obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el pago de
una suma de dinero, a fin de diferenciarlo de otros contratos.
Se dice que el precio debe ser real o serio, en el sentido de que el vendedor
debe tener la intención de exigirlo. De igual forma el precio no debe ser vil ni
irrisorio.
El precio debe ser determinado o determinable; en principio la venta debe
determinarse y especificarse por las partes (Art. 1.479 CC). No es necesario
que éstas fijen una cantidad exacta de dinero; basta que la misma pueda ser
determinada en relación directa a los elementos objetivos independientes de
la voluntad de las partes o de la apreciación más o menos discrecional de
ellas.
Las partes de común acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un
tercero. La designación de éste puede hacerse en el acto mismo de la venta
o después, siempre que en el contrato se determine la manera de designar al
tercero en caso de desacuerdo entre las partes.
COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS.
Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de
disposición sobre la propiedad o derecho que enajena.
En nuestra legislación civil, la norma es que "la venta de la cosa ajena es
anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba
el comprador que la cosa era de otra persona (Art. 1.483 CC)
CONDICIONES PARA QUE EXISTA VENTA DE LA COSA AJENA
1. Que la cosa sea ajena
2. Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las
partes.
Sanción de la venta de la cosa ajena
La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación
de indemnizar daños y perjuicios.
1. Anulabilidad del contrato: nuestro legislador sanciona la venta de la cosa
ajena con una acción de nulidad relativa. La anulabilidad de la venta de la
cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato esté viciado de error ya
que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que la cosa era
ajena. Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena no constituye
sino una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción, es
decir, una acción conferida al comprador para que éste pueda actuar frente
al vendedor sin tener que esperar hasta que el verdadero dueño lo despose,
de alli que, la acción sólo corresponde al comprador y nunca al vendedor ni
al verdadero dueño; y está sujeta a prescripción de 5 años y no a la de 10
años como sucedería si se tratara de una acción resolutoria. La venta de
cosa ajena es confirmable conforme a derecho común (Art. 1.351 CC) y
también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de la evicción,
siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad del contrato.
2. Indemnización de daños y perjuicios: además de la nulidad, el comprador,
siempre que en el momento de la venta ignoraba que la cosa era ajena,
puede exigir daños y perjuicios.
EL PAGO DEL PRECIO
La obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador
lo que explica en Art. 1527: “La obligación del comprador es pagar el precio
en el día y lugar determinado por el comprador.
1. Momento y lugar del pago:
a) El precio debe pagarse en el día y lugar determinado por el comprador.
b) Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del
pago, este debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la
tradición.
c) Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento
de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador. Este supuesto
se realizara en 2 casos:
Cuando conforme al contrato la tradición debe hacerse antes o después del
pago del precio.
Cuando el pago del precio debe hacerse a un tercero (o sea una persona
distinta al vendedor)
d) Con respecto al momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el
derecho de suspender el pago que en ciertos supuestos tiene el comprador.
Obligación de pagar intereses:
La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses,
salvo en los 3 casos siguientes:
Cuando se lo ha establecido en la convención, la cual indicara el momento
desde el cual comienza a correr y el tipo de los mismos. A falta de estas
indicaciones, los intereses comienzan a correr desde el día de la venta del
tipo legal.
Cuando el comprador esta en mora.
3. Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra
renta, caso en el cual los intereses corren desde el día de la entrega hasta el
día del pago, al tipo legal. Esta norma se fundamenta en la consideración de
que no es justo que el comprador se beneficie con los frutos u otras rentas
de la casa vendida sin que el vendedor se beneficie con la “renta” del precio,
o sea con los intereses.
SUSPENSIÓN DEL PAGO
El comprador tiene derecho de suspender el pago del precio en los
supuestos siguientes: que el comprador haya sido perturbado o tenga
fundado temor de ser perturbado; que aun no haya pagado el precio y que el
comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
LA TRADICIÓN.
Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en
posesión del comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición
es una obligación derivada de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC)
MODOS DE HACER LA TRADICIÓN.
1. Tradición de Inmuebles: el vendedor cumple con la obligación de hacer la
tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad
(Art. 1.488 CC); el vendedor además de otorgar el instrumento de propiedad,
normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación
de hacer tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura
susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga
directamente el documento público registrado.
2. Tradición de Muebles Corporales: la tradición de los muebles se hace por
la entrega real de ellos, por entrega de las llaves de los edificios que los
contienen, o por el sólo consentimiento de las partes, si la entrega real no
puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los tenía ya
en su poder por cualquier otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras
formas de hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales
pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental, o sea,
la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos
bienes.
3. Tradición de las cosas incorporales: se verifica por la entrega de los títulos
o por el uso que de ellas
LUGAR DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso
contrario, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art.
1.492 CC)
MOMENTO DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en
silencio de éste, de inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:
1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a
entregar la cosa si el comprador no paga el precio (Art. 1.493, encab.)
2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya
acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador
se hace insolvente o cae en el estado de quiebra, de suerte que el vendedor
se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos que se dé
caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).
3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para
efectuar la tradición en los casos de caducidad del plazo previstos en el
derecho común (Art. 1.215 CC).
4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo
acordado plazo para el pago del precio, éste ha vencido sin que el
comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las
condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción.
GASTOS DE LA TRADICIÓN.
Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura
y demás accesorios de la venta que son del cargo del comprador. También
son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en
contrario (Art. 1.491 CC).
OBJETO DE LA TRADICIÓN.
En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se
encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo
cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así como los títulos y
documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).
(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la
entrega de la cosa vendida, sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).
EJEMPLOS
Un inmueble de 250 mt2 x 50.000bsf se da la expresión de la cabida.
Un inmueble que se vende por 50000bsf y se dice que tiene 250mt2 y en
realidad tiene 180mt2.
En vez de 250mt2 tiene 500mt2, el comprador puede pagar el precio o
desistir de la venta. . Artículo 1.496.- El vendedor está obligado a entregar la
cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones
siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón
de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que
lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará
obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el
contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede
desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la
cantidad declarada.
Se venden dos fundos uno de 250mt2 x 50000bsf y el otro de 100mt2 por
25000bsf, dando un total de 75000bsf y 350mts no se da la expresión de la
cabida pues se expresa la venta por un cuerpo determinado. Artículo 1.497.-
En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y
limitado, o de fundos distintos y separados, sea que el contrato comience por
la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido, seguida
de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de
precio en favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna
disminución del precio en favor del comprador por menor medida, sino
cuando la diferencia entre la medida real y la indicada en el contrato sea de
una veintava parte en más o en menos, habida consideración al valor de la
totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario.
Artículo 1.498.- En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a
aumento de precio por exceso de la medida, el comprador puede elegir entre
desistir del contrato o pagar el aumento de precio con sus intereses si retiene
el inmueble.
Artículo 1.499.- En todos los casos en que el comprador ejerza el derecho de
desistir del contrato, el vendedor estará obligado a reembolsarle además del
precio recibido los gastos del contrato.
Artículo 1.500.- En todos los casos expresados en los artículos anteriores, la
acción por aumento de precio que corresponde al vendedor y la que
corresponde al comprador, para la disminución del precio o la resolución del
contrato, deben intentarse dentro de un año a contar desde el día de la
celebración de éste, so pena de la pérdida de los derechos respectivos.
Artículo 1.501.- Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un
solo precio, con designación de la medida de cada uno, y se encuentra que
la cabida es menor en el uno y mayor en el otro, se hace compensación
hasta la debida concurrencia; y la acción, tanto por aumento como por
disminución del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que
quedan establecidas.
Artículo 1.502.- No se aplicarán las disposiciones del artículo 1.497 cuando
se pruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto, sin
consideración a una medida determinada, habiendo apreciado el comprador,
aunque sólo de visu, y hallado convenientes las dimensiones o cabida, antes
de la redacción del instrumento de venta. La prueba de estas circunstancias
puede hacerse por testigos, y aun por presunciones, y no la desvirtúa el solo
hecho de que en la escritura se haya expresado la medida de la cosa materia
del contrato.
CABIDA: Es la expresión de metros x bolívares. El vendedor debe entregar la
cosa en la cantidad expresada en el contrato de venta.
SANEAMIENTO DE LEY
En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor
de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503
CC). Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión
pacífica de la propiedad o derecho vendido.
SANEAMIENTO DE GARANTIA EN CASO DE EVICCION
Es la obligación que tiene el vendedor de asegurar al comprador la posesión
pacifica de la propiedad o derecho vendido.
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Esta deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho, y no es
mas que la obligación que tiene el vendedor de asegurar la posesión útil de
la cosa o lo que es igual que garantizar al comprador una posesión que le
permita utilizar la cosa.
REQUISITOS Y CONDICIONES QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA QUE LOS
VICIOS O DEFECTOS PUEDAN CONSIDERARSE REDHIBINDITORIOS.
Que afecte cualitativamente a la cosa
Que le afecte en el uso para el cual fue destinada
Por lo que respecta a la gravedad del Vicio, que sea de tal magnitud como
para que el comprador de haberlo conocido no lo hubiera comprado, o
hubiese ofrecido menor
Que el vicio sea oculto.
Que el vicio exista para el momento de la venta
Que el vicio sea ignorado por el comprador
RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter
supletorio, de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación.
Es nula la cláusula que exonere o disminuya la responsabilidad del vendedor
respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el contrato.
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO.
CONCEPTO: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando
el vendedor se compromete a responder al comprador para caso de que,
durante un término determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para que
esta opere es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del
vendedor porque la misma no deriva de la ley.
REQUISITOS:
1. Que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de
funcionamiento.
2. Que el defecto de funcionamiento no se deba a culpa del comprador.
OBJETO DE LA OBLIGACIÓN: Depende del contenido del contrato. Suele
consistir en una obligación de dar (suministrar al comprador una cosa nueva,
sustituir piezas, etc.) o de hacer (reparar la cosa).
LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÖN: En caso de inejecución de la
obligación del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un año a partir de la
denuncia del defecto de funcionamiento (Art. 1.526 CC).
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la garantía
de vicios ocultos.
El interés deriva de que el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no
se obliga a indemnizar los daños y perjuicios que el mal funcionamiento
pueda causar al comprador. En tales condiciones, si la causa del defecto de
funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de mala fe, resultaría más
ventajoso para el comprador hacer valer las normas sobre saneamiento
porque éstas le permiten obtener la indemnización de los daños y perjuicios.
Así pues, depende de la intención de las partes, que generalmente es la de
sustituir la aplicación de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos por
la aplicación de las normas convencionales sobre la garantía de buen
funcionamiento.
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCION
Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacifica
de la propiedad o derecho vendido
CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE SANEAMIENTO EN CASO DE
EVICCIÓN.
El saneamiento en caso de evicción comprende tres obligaciones del
vendedor:
1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la
cual es una obligación de no hacer denominada saneamiento por hecho
propio.
2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción
provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida como
garantía incidente
3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause
la evicción total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la
cual es una obligación de dar.
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO.
Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC.
El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor
de abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador
en la propiedad o derecho del caso; también exige que se abstenga de
realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material
o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho
vendido o lo desposea de una u otro.
SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por
hecho propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y
se le reparen los daños y perjuicios ocasionados.
SANEAMIENTO POR HECHO DE TERCEROS.
Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y
la obligación de defender en juicio al comprador contra la amenaza de
evicción de un tercero.
La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al
comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud
de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada.
Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al
comprador que entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en
parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte
para ello, o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar la
posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa vendida,
tenga que hacer valer derechos distintos de los que le transmitió el vendedor.
CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN.
Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas o
menor.
1. Total: hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la
totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa
y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero
obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre
que el comprador no pueda defenderse luego de la reivindicación, etc. Art.
1508 c.c.v
2. Parcial: hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para
sí una parte de la cosa, etc.
3. Menor: hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de
usufructo, uso o habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.
CONDICIONES PARA QUE LA EVICCIÓN HAGA NACER LA
RESPONSABILIDAD.
1. La evicción debe ser actual.
2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del
vendedor si no es anterior al contrato (Art. 1.117 CC).
3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no
declaradas en el contrato de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el
comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515 CC).
EFECTOS.
REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL.
La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos:
precio, frutos, costas judiciales, gastos y costas del contrato y los daños y
perjuicios.
1. Con respecto del precio se presentan varios supuestos:
a. Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase
considerablemente deteriorada: El vendedor debe restituir el precio si lo ha
recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el momento de la evicción
la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente
deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor
debe restituir el precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los
deterioros, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a
dicho provecho (Art. 1.509 CC).
b. Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la
evicción la cosa hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de
hechos del comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido
sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC)
Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra
del vendedor, esto puede explicarse en virtud de que:
a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio;
b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y
por tanto el vendedor debe restituir conforme a las reglas del pago de lo
indebido, que obligan a repetir todo el precio pagado;
c) cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir
entre la resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la
evicción (Arts. 1.513 y 1.514 CC).
2. Con respecto de los frutos: el vendedor, debe restituir también los frutos
en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al
propietario que ha reivindicado la cosa (Arts. 1.508, ord. 2º), a menos que tal
restitución se haya impuesto al comprador como poseedor de mala fe (Art.
1.508 ult. ap.).
3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir
del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio
seguido con el vendedor para el saneamiento (Art. 1.508, ord. 3º CC), en el
buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la
contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos
procesos.
4. En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe
pagar al comprador los gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord.
4º).
5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los
daños y perjuicios; los cuales pueden comprender: a) el valor de las
refacciones, mejoras y b) demás gastos que el comprador hizo a la cosa.
Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, se establecen dos supuestos:
1) si el vendedor vendió de mala fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a
reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que
éste haya hecho en la cosa (Art. 1.512 CC); y 2) si el vendedor vendió de
buena fe la cosa ajena, está obligado a reembolsar al comprador o hacerle
reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras
útiles que haya hecho a la cosa y a que tenga derecho
REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN PARCIAL.
En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según
que se resuelva o se mantenga el contrato, he allí los dos supuestos:
1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal
importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado
sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta (Art. 1.513
CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se rige por las
reglas en caso de evicción total.
2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera
la venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se
pagará al comprador por le vendedor, según la estimación que se haga en al
época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya haya
aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).
REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR.
En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada
con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato
que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera
conocido no habría comprado la cosa, el comprador puede pedir la
resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización (Art. 1.515
CC). En todo lo demás, aplica lo previsto para la evicción parcial.
LIMITACIÓN GENERAL.
Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la
evicción de la cosa, mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor
puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento
reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (Art. 1.516 CC).
GARANTÍA INCIDENTE.
1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que
intervenga en el juicio que se siga entre el comprador y el tercero en virtud
de una amenaza de evicción.
2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.
3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad
de ser una demanda eventual.
4. Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la
protección de los intereses del comprador lograda sin desmejorar la situación
del vendedor.
5. El citado a saneamiento puede: a) oponer excepciones y defensas contra
la demanda del comprador; b) oponer excepciones y defensas al tercero
demandante si fuere el caso; y c) hacer valer derechos frente al tercero
demandado, si fuere el caso.
6. Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a)
para evitar la multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante
invoque la norma de que cesa la obligación de sanear por causa de evicción,
cuando el comprador no hace notificar al vendedor de la demanda de
evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor prueba que
tenía medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).
RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO.
Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las
siguientes limitaciones:
a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor
por evicción proveniente de su hecho personal, aunque se pacte
expresamente la exoneración de dicha responsabilidad ya que tal pacto sería
nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC).
b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del
vendedor por la evicción derivada de hechos de terceros cuando el vendedor
ha procedido de mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta
la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único CC).
c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la
obligación de restituir el precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador
hubiere tenido conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la
venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).
Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente
por la ley. Son válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al
vendedor por la evicción que cause un hecho que le sea personal ya que no
hay mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la
facultad de realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del
comprador.
El saneamiento por vicios ocultos deriva de la obligación de transmitir la
propiedad o derecho. Sin embargo, la ley lo regula como si fuera una
obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la cosa, o sea,
garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la
forma que podía esperar legítimamente.
SUPUESTOS DE LA RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS.
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de
un vicio redhibitorio lo que nos lleva a establecer los siguientes supuestos:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
a. Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente.
b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.
2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como
para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o
hubiera ofrecido un precio menor.
3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios
aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo (Art.
1.519 CC)
4) Que el vicio exista para el momento de la venta
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.
6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los
vicios determinados por la ley o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).
ACCIONES.
1. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria,
mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción
estimatoria, mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del
precio que determinen los expertos.
2. Si el comprador opta por la acción redhibitoria, procede la devolución
recíproca de la cosa vendida y del precio. Las devoluciones pueden ser
parciales cuando se han vendido cosas varias o cuando la cosa vendida es
divisible conforme al uso.
A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: VARÍAN SEGÚN SU BUENA O
MALA FE. EN PRINCIPIO, LA BUENA FE DEBE PRESUMIRSE.
i. El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio íntegro, aun cuando
por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay
culpa común; y 2) indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el
comprador (Art. 1.522 CC).
ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos
términos que en el caso anterior; y 2) reembolsar al comprador los gastos
hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
b. La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en
que se encontraba cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde
ese momento. De aquí derivan dos supuestos en caso de haberse
deteriorado la cosa:
i. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros
son por cuenta del vendedor.
ii. Si la cosa se ha deteriorado por caso fortuito los deterioros corren a
cargo del comprador.
3. Si el comprador opta por la acción estimatoria, el vendedor, en todo caso,
está obligado a restituirle la parte del precio que se determine por los
expertos (Art. 1.521 CC). Si el vendedor para el momento de la venta
conocía el vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los
daños y perjuicios correspondientes (Art. 1.522 CC); pero si ignoraba el vicio,
además de la restitución parcial del precio, sólo tendrá que reembolsar la
porción que corresponda de los gastos hechos con ocasión de la venta (Art.
1.523 CC).
4. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará
obligado a restituir el precio y a pagar todas las demás indemnizaciones que
proceden conforme a lo antes señalado; pero si pereció por caso fortuito la
pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).
5. El tiempo útil para proponer la acción (lapso) es limitado: el comprador
debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el
término de un año, contados:
a. Si se trata de inmuebles desde el día de la tradición;
b. Si se trata de animales, dentro de los 40 días siguientes a la entrega.
c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3 meses posteriores a la entrega.
(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de
prescripción.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
RECIBIR EL BIEN: la obligación está fundada en la obligación de hacer la
tradición que tiene el vendedor. El objeto de la obligación de referencias es
recibir cuanto debe entregar el vendedor en razón de la obligación de hacer
tradición y, en el caso particular de la venta de las cosas muebles corporales,
llevarse la cosa. Dicha obligación debe cumplirse en el momento y el lugar
en que el vendedor está obligado a hacer la tradición. Si el comprador no
cumple con su obligación de recibir la entrega, el vendedor, conforme al
derecho común, puede:
1) exigir el cumplimiento de la misma;
2) intentar la acción resolutoria;
3) limitarse a oponer la excepción non adimpleti contractus; y
4) exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados por el
incumplimiento o mora del comprador. Además, cuando se trate de venta de
cosas muebles puede invocar la resolución de pleno derecho en interés del
vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya
expirado el término para la entrega (Art. 1.531 CC).
PAGAR EL PRECIO: la obligación de pagar el precio es la obligación
fundamental del comprador (Art. 1.527 CC).
El precio debe pagarse en el día y en el lugar determinados por el contrato
(Art. 1.527 CC), si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y
lugar del pago, éste debe hacerse en el momento y lugar en que debe
hacerse la tradición. Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de
pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del
comprador (Art. 1.528, único ap. CC). Respecto del momento del pago del
precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en
ciertos supuestos tiene el comprador.
La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses,
salvo que: 1) se ha establecido en la convención; 2) cuando el comprador
esté en mora; 3) cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce
frutos u otra renta (Art. 1.529 CC).
Derecho de suspender el pago del precio: para que proceda la suspensión
del pago del precio por parte del comprador (Art. 1.530 CC) deben darse tres
condiciones: 1) que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado
temor de ser perturbado; 2) que aún no haya pagado el precio; y 3) que el
comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio.
Mientras subsistan los supuestos indicados, el comprador puede rehusar el
pago del precio sin perder el disfrute de la cosa vendida; pero si la cosa o
derecho vendido produce frutos deberá pagar los intereses del precio
durante el periodo de la suspensión, a menos que la perturbación le impida
percibir dichos frutos.
Recursos del Vendedor ante la Suspensión del Pago del Precio: para poner
fin a la suspensión el vendedor debe hacer cesar la perturbación o peligro de
la misma, o dar caución suficiente (Art. 1.530 CC)
PAGAR CIERTOS GASTOS: Corresponde AL comprador pagar los gastos
de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de
transporte (Art. 1.491 CC).
TUTELA LEGAL QUE TIENE EL VENDEDOR FRENTE AL COMPRADOR
POR EL PRECIO.
1. La acción de cumplimiento es la de derecho común, pudiendo acumularse
la acción de daños y perjuicios.
2. El derecho de suspender la entrega de la cosa vendida, que procede en
los siguientes casos:
a. Cuando no se ha acordado plazo para el pago del precio y el comprador
no lo ha pagado (Art. 1.493 CC, encab.).
b. Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después la
obligación se ha hecho exigible por expiración del término o por pérdida de
dicho beneficio, ya que la suspensión de la entrega también procede
entonces por vía de excepción "non adimpleti contractus".
c. Cuando se haya acordado plazo para el precio, si después de la venta el
comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra. (Art. 1.493 CC).
3. La hipoteca legal sobre el inmueble vendido (Art. 1.885, ord. 1º CC)
4. El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta (equivale
respecto de los bienes muebles a la hipoteca legal establecida para los
inmuebles.
ACCIONES QUE SE PUEDEN INTENTAR
ACCIÓN REDHIBITORIA (RESOLUTORIA)
La acción redhibitoria puede confundirse con la resolución de contratos por
incumplimiento, con la anulación por error y con la anulación por dolo; pero,
la acción redhibitoria, a diferencia de estas otras acciones, presupone que el
vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa su uso, aunque
el comprador no las haya considerado esenciales; la acción redhibitoria no
trae como consecuencia la anulación del contrato y el tiempo útil para
proponer ambas acciones es distinto.
ACCIÓN QUANTI MINORIS
Anteriormente en la Época Romana esta acción consistía en la retención del
animal y de esta manera se obtenía una indemnización correspondiente a la
disminución de su valor considerado en abstracto e independientemente del
perjuicio sufrido. En Nuestro Ordenamiento Jurídico la acción quanti minoris
es el derecho que tiene un contratante de solicitar por vía judicial la
modificación del acto bilateral y oneroso por haber recibido un bien con vicios
ocultos.
GARANTÍA DE BUEN FUNCIONAMIENTO
Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se
compromete a responder al comprador si en cualquier caso en un término
determinado la cosa vendida no funcione bien.
Para la existencia de estas garantías es necesario que exista un compromiso
expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
NATURALEZA JURÍDICA
La obligación del vendedor en cualquier caso dependerá del contenido del
contrato, ya que esta suele consistir en una obligación de dar por cada una
de las partes. Ejemplo de ello es cuando se suministra al comprador una
cosa nueva de la misma clase y forma en sustitución de la otra vendida. Y
puede convertirse en una obligación de hacer si amerita la reparación de la
cosa.
PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LAS ACCIONES
La ley estipula salvo pacto en contrario un año para el ejercicio de las
acciones y estas serán contadas a partir de la denuncia del defecto de
funcionamiento, y la denuncia deberá ser realizada por el comprador al
vendedor en el término de un mes de descubierto el defecto de
funcionamiento, Caso contrario queda a carga del comprador.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
RECIBIR LA COSA OBJETO DEL CONTRATO:
La obligación de la entrega que tiene el comprador está fundada en la
obligación de hacer la tradición que tiene el vendedor, pero por su limitada
trascendencia practica no esta reglamentada por el legislador.
El objeto de la obligación de referencia es recibir cuanto debe entregar al
vendedor en razón a la obligación de hacer tradición y, en el caso de la venta
de las cosas muebles de llevarse la cosa.
La obligación debe cumplirse en el momento y lugar en que el vendedor esta
obligado a hacer la tradición.
Si el comprador no cumple con su obligación de recibir la entrega, el
vendedor, conforme al Derecho Común puede:
a) Exigir el cumplimiento de la misma, en orden a lo cual puede valerse del
procedimiento de la oferta real y deposito.
b) Intentar la acción resolutoria conforme a las normas comunes a todos los
contratos bilaterales.
c) Limitarse en su caso, poner la excepción non adimplendi contratos.
d) Exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados por el
incumplimiento o mora del comprador
EL PAGO DEL PRECIO
La obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador
lo que explica en Art. 1527: “La obligación del comprador es pagar el precio
en el día y lugar determinado por el comprador.
1. Momento y lugar del pago:
a) El precio debe pagarse en el día y lugar determinado por el comprador.
b) Si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del
pago, este debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la
tradición.
c) Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento
de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador. Este supuesto
se realizara en 2 casos:
Cuando conforme al contrato la tradición debe hacerse antes o después del
pago del precio.
Cuando el pago del precio debe hacerse a un tercero (o sea una persona
distinta al vendedor)
d) Con respecto al momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el
derecho de suspender el pago que en ciertos supuestos tiene el comprador.
OBLIGACIÓN DE PAGAR INTERESES:
La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses,
salvo en los 3 casos siguientes:
Cuando se lo ha establecido en la convención, la cual indicara el momento
desde el cual comienza a correr y el tipo de los mismos. A falta de estas
indicaciones, los intereses comienzan a correr desde el día de la venta del
tipo legal.
CUANDO EL COMPRADOR ESTA EN MORA.
3. Cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra
renta, caso en el cual los intereses corren desde el día de la entrega hasta el
día del pago, al tipo legal. Esta norma se fundamenta en la consideración de
que no es justo que el comprador se beneficie con los frutos u otras rentas
de la casa vendida sin que el vendedor se beneficie con la “renta” del precio,
o sea con los intereses.
SUSPENSIÓN DEL PAGO:
El comprador tiene derecho de suspender el pago del precio en los
supuestos siguientes: que el comprador haya sido perturbado o tenga
fundado temor de ser perturbado; que aun no haya pagado el precio y que el
comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio.
a) En relación con la perturbación actual o temida, la ley solo se refiere a
perturbaciones provenientes del ejercicio de una acción reivindicatoria o
hipotecaria. Pero si la perturbación es actual existe el derecho a suspender el
pago del precio, aun cuando la perturbación provenga del ejercicio de otras
acciones reales e incluso cuando se han descubierto vicios ocultos por la
aplicación de los principios de derecho común sobre la excepción “non
adimpleti contratus”. No sucede lo mismo cuando solo se trata de
perturbación fundadamente temida.
Es cuestión de hecho determinar si el temor de perturbación es fundado o
no. En relación con la acción hipotecaria se admite en doctrina que es
suficiente la existencia de una hipoteca no cancelada, a menos que sea
evidentemente nula. En relación a la acción reivindicatoria se considera que
existe un temor fundado de perturbación, entre otros en los siguientes casos:
Cuando el vendedor sea un comunero a quien no se le adjudico la cosa en la
partición ulteriormente efectuada y,
Cuando se ha resuelto el derecho del vendedor por cualquier causa aunque
nadie se haya dirigido judicial ni extrajudicialmente contra el comprador.
b) Es necesario que aun se deba el precio porque lo que la ley confiere al
comprador es un derecho de suspender el pago y no de repetirlo. Téngase
en cuenta que en el caso de la oferta real y deposito, el pago no se
perfecciona sino por la aceptación de la oferta o por la sentencia respectiva,
de modo que mientras no exista una u otra, el comprador que ha hecho
oferta del precio puede todavía retirar el depósito y suspender el pago.
c) El comprador no puede suspender el pago del precio si ha renunciado
expresa o tácitamente. Se entiende que existe renuncia tacita cuando el
comprador suscribe letras de cambio para el pago del precio. En cambio no
la hay por el simple hecho de que el vendedor no lo haya obligado al
saneamiento a menos que se trate de aquellos convenios segun los cuales y
por excepción el vendedor no esta obligado ni siquiera a rembolsar el precio.
Tampoco implica renunciar tácitamente al derecho de suspender el pago del
precio, es el simple hecho de que el comprador, conociendo la causa o
amenaza de perturbación se haya comprometido en el contrato a pagar el
precio en un momento dado.
PAGAR LOS GASTOS DEL CONTRATO:
En principio corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás
accesorios de la venta, así como los gastos de transporte, lo que puede
sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de la venta y los gastos de
transporte.
1. Entre los gastos de venta se encuentran, en su caso, los honorarios
profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de
autenticación y registro del mismo, y el papel sellado requerido. En cambio,
no corresponde al comprador pagar los impuestos sobre las ganancias
obtenidas por el vendedor ni los gastos que se ocasione por culpa del
vendedor ni los gastos de cancelación de hipoteca que existieran sobre el
inmueble vendido. El pago de estos corresponde a la persona a favor de
quien se hace la cancelación.
2. Los gastos de trasporte que están a cargo del comprador no son los
gastos de la tradición ni los gastos de transporte que puedan ser necesarios
para que el vendedor lleve la cosa del lugar donde se encuentra al lugar
donde debe efectuarse la tradición, sino los gastos de transporte que sean
necesarios para llevar la cosa desde el último lugar al lugar donde quiera
trasladar el comprador.