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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS, POLÍTICAS E SOCIAIS - CEJURS CURSO DE DIREITO
CONSIDERAÇÕES SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA ESTUDANTE À LUZ DA LEI DO INQUILINATO
(LEI N. 8.245/91)
PAMELA IGNES FOFONCA TROGUE
Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí –
UNIVALI, como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em
Direito.
Orientadora: Profª.MSC. QUEILA JAQUELINE NUNES MARTINS
ITAJAÍ ,NOVEMBRO DE 2008
ii
AGRADECIMENTO
Agradeço primeiramente aos meus pais que me
trouxeram ao mundo, e que me proporcionaram
os estudos realizando meus sonhos, me dando
força a cada minuto, cada dia, cada semana,
mesmo com a distancia permanecemos sempre
juntos e unidos.
Ao meu irmão Renato Trogue Junior, que
permaneceu comigo durante quatro anos do
curso, compartilhando alegrias e tristezas.
A meu namorado Gabriel Albino, pelo respeito,
amor e carinho, e principalmente pela atenção.
Ao meu avô Nerino Fofonca que não está mais
entre nós, mas tenho certeza de que onde ele
estiver, estará sempre me olhando e torcendo por
mim.
A todos os professores pelo carinho, dedicação e
ensinamento transmitido ao longo do curso.
Especialmente a professora Queila Jaqueline
Nunes Martins que me auxiliou e incentivou na
consecução deste trabalho.
A minha grande amiga Priscila Camilo pela força,
incentivo, alegria de todos os dias e pela
amizade cultivada desde o primeiro período do
curso permanecendo para sempre.
Meus amigos de turma pela alegria,
solidariedade e incentivo, proporcionados nesses
inesquecíveis cinco anos de minha vida.
Em especial a:
Sonia Maria Costa Demétrio e Silvana Duarte
Pércio, amigas de todas as horas, pela
dedicação, pela alegria contagiante, carinho e
pela riqueza de conhecimentos que me
passaram.
iii
DEDICATÓRIA
Aos meus pais, Sandra e Renato, pelas primeiras
lições de minha vida.
Ao meu irmão Junior, pelo incentivo, força e
colaboração, estando sempre que eu preciso ao
meu lado.
Ao meu namorado Gabriel Albino, pelos três anos
de namoro, compreensão, amor e carinho.
Ao meu avô Nerino Fofonca, que foi embora
desse mundo antes de ver eu concretizar esse
sonho.
iv
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade
pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a
Universidade do Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a
Banca Examinadora e a Orientadora de toda e qualquer responsabilidade
acerca do mesmo.
Itajaí/SC, Novembro de 2008.
Pamela Ignes Fofonca Trogue
Graduanda
v
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade
do Vale do Itajaí – UNIVALI, elaborada pela graduanda Pamela Ignes
Fofonca Trogue, sob o título “Considerações sobre o contrato de locação
para estudante à luz da Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/91), foi submetida em
17/11/2008 às 21:00 horas, à banca examinadora composta pelo
professor: Zenildo Bodnar, e aprovada com a nota xx (xxxxxxxx).
Itajaí/SC, Novembro de 2008.
Queila Jaqueline Nunes Martins
Orientadora e Presidente da Banca
Antônio Augusto Lapa
Coordenação da Monografia
vi
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Art. Artigo
ed. Edição
p. Página
P. ex. Por exemplo
v. Volume
§ Parágrafo
vii
ROL DE CATEGORIAS
Rol de categorias1 que a Autora considera estratégicas
à compreensão do seu trabalho, com seus respectivos conceitos
operacionais2.
Denúncia Vazia
“Imotivada, não exige justificativas para a retomada do imóvel locado,
nas locações com prazo de locação indeterminado. O proprietário pode
fazer uso da denúncia vazia e o inquilino dispõe de 6 meses para
desocupar o imóvel, podendo ser despejado se se recusar. Se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias após a resolução do prazo
contratual, sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação
por prazo indeterminado. Apesar disso, o locador poderá renunciar ao
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação”3
Lacunas da Lei
“É quando a legislação não possui dispositivo aplicável ao caso concreto.
Para resolver o problema devem ser utilizados os costumes (utiliza da
jurisprudência), princípios gerais do direito, a analogia e a equidade
(Procurar justiça na norma jurídica, é uma colmatação justa da falha do
ordenamento jurídico). Ou mesmo basear-se em jurisprudências que
tratam do assunto em questão. A estas formas de colmatar lacunas dá-se
1 “Categoria é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia”. (PASOLD, César Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 7. ed. Florianópolis: OAB/SC, 2002. p. 40). 2 “Conceito Operacional (= cop) é uma definição para uma palavra e expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos”. (PASOLD, César Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 2002, p. 56). 3 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionário Técnico Jurídico, 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Redeel, 2004, p. 240.
viii
o nome de Direito Subsidiário”4.
Locador:
“Denominação que se dá àquele que loca, cede o bem ao locatário. Em
se tratando de imóvel, o locador é chamado por muitos de senhorio. O
termo locador admite interpretação extensiva, de modo a abranger, além
do proprietário do bem locado, o usufrutuário. Distinção terminológica que
nos parece oportuna é dizer que o locador loca, o locatário aluga e, da
mesma forma que o locador de imóvel é denominado por muitos de
senhorio, prefere-se, para o locatário de imóvel, o termo inquilino”5.
Locatário:
“É a pessoa que recebe a coisa ou o serviço de quem o cedeu mediante
contrato de locação, se obrigando a pagar o preço ajustado6.
Locação:
“É contrato consensual sinalagmático perfeito e de boa-fé pelo qual
alguém, chamado locador, compromete-se a proporcionar a outrem, o
locatário, o uso, ou o gozo de uma coisa, ou a prestar-lhe um serviço ou
realizar-lhe uma obra mediante retribuição em dinheiro denominada
aluguel7”.
Locação de Estudante
Este tipo de contrato surgiu no costume dos povos, principalmente em
cidades litorâneas (cidades de praia), e também em cidades
universitárias, nas quais os proprietários costumam locar seus imóveis para
pagamento diário durante os períodos da chamada “temporada de
4 LACUNAS DA LEI. Wikipédia, a enciclopédia livre. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/ wiki/Lacunas_da_lei>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008. 5 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva. 12. ed. ampl., rev. e atual. São Paulo: Jurídica Brasileira, 2004, p. 867. 6 DICIONÁRIO JURÍDICO. Locatário. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/ dicionariojuridico/x/92/77/927/>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008. 7 FILARDI, Luiz Antônio. Curso de Direito Romano. 3 ed. São Paulo: Atlas, 1999. p.188.
ix
verão” (meses de dezembro, janeiro e fevereiro), assim como, em feriados
especiais (carnaval, páscoa, etc.), sendo que nos demais meses do ano o
imóvel permanece ocioso.
Locação não residencial:
“Denominação dada pela Lei 8.245/91, à locação comercial. Com a
revogação expressa da conhecida Lei de Luvas, a expressão locações
comerciais ou industriais foi substituída pela epígrafe locação não
residencial” 8.
Locação para Temporada
“Aquela locação de imóvel destinado à residência temporária do
inquilino, por prazo não superior a 90 dias” 9.
Locação Residencial:
“Com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes três
categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem direitos,
obrigações e procedimentos próprios: a primeira, locação pactuada por
escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza
do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para o proprietário; a
segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúncia
vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser
rescindida em situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei,
e a terceira, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada
"por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o
Locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que
8 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 12. ed. ampl., rev. e atual. São Paulo: Jurídica Brasileira, 2004, p. 866. 9 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 866.
x
poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações
antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado
por força da nova Lei (art.77). É importante destacar que todas as
locações residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem
ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se
encontrarem vigorando por prazo indeterminado, poderão ser
denunciadas com fundamento na denúncia vazia (art. 47.V) mediante
notificação com prazo de desocupação de 30 (trinta) dias10.
10 LOCAÇÃO RESIDENCIAL. Disponível em: <http://www.consumidorbrasil.com.br/ consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/residencial.htm>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008.
xi
SUMÁRIO
RESUMO............................................................................................................ xiv INTRODUÇÃO.....................................................................................................1 CAPÍTULO 1 ........................................................................................................4 A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAÇÃO ..........................................4 1.1 A EVOLUÇÃO DA LEI DO INQUILINATO NAS ÚLTIMAS TRÊS DÉCADAS ....4 1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO ...................7 1.2.1 Decreto Lei 4403/21.................................................................................7 1.2.2 Decreto Lei 4598/42.................................................................................8 1.2.3 Decreto Lei 1596/43.................................................................................9 1.2.4 Decreto Lei 6739/44.................................................................................9 1.2.5 Decreto Lei 7466/45.................................................................................10 1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49.................................10 1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54.........10 1.2.8 Lei 2699/55................................................................................................11 1.2.9 Lei 3336/57................................................................................................11 1.2.10 Lei 3494/58..............................................................................................11 1.2.11 Lei 3844/60..............................................................................................12 1.2.12 Lei 4240/63..............................................................................................12 1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65................................................13 1.2.14 Lei 8245/91..............................................................................................15 1.3 OS TIPOS DE LOCAÇÃO..............................................................................18 1.3.1 Locação Residencial...............................................................................18 1.3.2 Locação Não Residencial ......................................................................23 1.3.3 Locação para Temporada .....................................................................26 CAPÍTULO 2 ........................................................................................................30 DIFERENÇAS ENTRE A LOCAÇÃO PARA TEMPORADA E O CONTRATO DE ESTUDANTE .........................................................................................................30 2.1 DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA.............................................................30 2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locação para temporada ...............................................................................................35 2.1.2 Da prorrogação da locação para temporada....................................37 2.2 DO “CONTRATO DE ESTUDANTE” ................................................................41 2.3 PESQUISA DE CAMPO – QUESTIONÁRIOS .................................................44 2.3.1 Questionário da Imobiliária Deltamar ...................................................44 2.3.2 Questionário da Imobiliária Farol Imóveis ............................................45 2.3.3 Questionário da Imobiliária Nádia Melato Corretora de Imóveis......46
xii
2.3.4 Questionário da Imobiliária Wenceslau Imóveis .................................47 2.4 CARACTERÍSTICAS DO “CONTRATO DE ESTUDANTE”............................48 CAPÍTULO 3 ........................................................................................................50 PROBLEMA DA LACUNA NA LEI DO INQUILINATO ..........................................50 3.1 A COMPLETUDE DO ORDENAMENTO JURÍDICO........................................50 3.1.1 O problema das lacunas ........................................................................50 3.1.2 O dogma da completude ......................................................................52 3.1.3 A crítica da completude ........................................................................54 3.1.4 O espaço jurídico vazio..........................................................................55 3.1.5 A norma geral exclusiva.........................................................................56 3.1.6 As lacunas ideológicas...........................................................................59 3.1.7 Espécies de lacunas................................................................................60 3.1.8 Heterointegração e auto-integração....................................................64 3.1.9 A analogia................................................................................................66 3.1.10 O costume..............................................................................................68 3.1.11 Os princípios gerais do direito..............................................................69 3.2 A QUESTÃO DO CONTRATO DE ESTUDANTE...............................................72 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................74 REFERÊNCIAS......................................................................................................78 ANEXOS...................................................................................................81
xiii
RESUMO
O tema desta monografia versa sobre a locação para
estudante à luz da Lei do Inquilinato. Seu objetivo geral é demonstrar, com
base, doutrina brasileira e em pesquisa de campo, a ocorrência do
“contrato de estudante” e a ausência de regulamentação jurídica do
mesmo na Lei do Inquilinato. O estudo abrange a evolução histórica da
Lei do Inquilinato nas últimas três décadas, bem como, os tipos de
locação regulamentadas na mesma. São apresentadas as diferenças
entre locação para temporada e o “contrato de estudante”, sendo que,
para isso, expõe-se os resultados de uma pesquisa de campo realizada
em imobiliárias em Balneário Camboriú/SC. E, por fim, fez-se um estudo
sobre as lacunas do direito, relatando-se os tipos de lacunas tratadas pela
doutrina jurídica, na tentativa de apontar para a necessidade de
regulamentação legislativa do “contrato de estudante”, o qual encontra
atualmente escopo no costume. Quanto à metodologia empregada,
registra-se que a Fase de investigação e na do Relatório dos Resultados foi
o Método Indutivo. Nas diversas fases da pesquisa, foram acionadas as
técnicas do referente, da categoria, do conceito operacional e da
Pesquisa Bibliográfica.
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem como objeto “As
considerações do contrato de locação para estudante à luz da Lei do
Inquilinato” (LEI 8.245/91), e como objetivos: institucional, produzir uma
monografia para a obtenção de grau de bacharel em Direito, pela
Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI; específicos: aperfeiçoar o
conhecimento da Lei do Inquilinato (LEI 8.245/91), investigando os tipos de
locações existentes; Conhecer as diferenças existentes entre a locação
para temporada e o “contrato de estudante”, a fim de verificar se o
“contrato de estudante” poderia se equiparar ao contrato de locação
para temporada; Investigar na doutrina jurídica o problema das lacunas
do direito a fim de demonstrar se o “contrato de estudante” constitui-se
em lacuna na Lei do Inquilinato.
A opção pelo tema deu-se ao interesse da acadêmica
ao Direito Civil Brasileiro, em consonância, levando-a aprofundar seu
conhecimento sobre a Lei do Inquilinato e seus tipos de locação.
Em relação à metodologia empregada, registra-se que
nas Fases de investigação e do Relatório dos Resultados, expresso nesta
monografia, foi utilizado o Método Indutivo11, na Fase de Tratamento de
Dados o Método Cartesiano12, e, o Relatório dos Resultados expresso na
11 Segundo Pasold (2002, p.110) o referido método trata de “pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral”.
12 O referido método pode ser resumido em quatro preceitos que são: 1. "[...] nunca aceitar, por verdadeira, cousa nenhuma que não conhecesse como evidente [...]"; 2. [...]dividir cada uma das dificuldades que examinasse em tantas parcelas quantas pudessem ser e fossem exigidas para melhor compreendê-Ias"; 3. "[...] conduzir por ordem os meus pensamentos, começando pelos objeto mais simples e mais fáceis de serem conhecidos, para subir, pouco a pouco, como por degraus, até o conhecimento dos mais compostos, e supondo mesmo certa ordem entre os que não se precedem naturalmente uns aos outros"; 4. [...] fazer sempre enumerações tão completas e revisões tão gerais, que ficasse certo de nada omitir". In: PASOLD, César Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito, 2002, p. 106-107.
2
presente Monografia é composto na base lógica Indutiva.
Em várias fases da pesquisa, foram acionadas as
técnicas do referente13, da categoria14, do conceito operacional15 e da
pesquisa bibliográfica.
O presente trabalho monográfico encontra-se dividido
em três capítulos. O primeiro capítulo, sob o título: “A Lei do Inquilinato e os
Tipos de Locação”, tratando da evolução da Lei do Inquilinato nas últimas
três décadas, os decretos e as leis que originaram a Lei do Inquilinato, bem
como a presente Lei (8.245/91), também sobre os tipos de locação de
uma maneira breve e sucinta.
O segundo capítulo possui o título: “Diferenças entre a
Locação para Temporada e o “Contrato de Estudante”, no qual se relata
a locação para temporada, dando-se conceitos, e entendimentos
doutrinários, também é tratado sobre o “contrato de estudante” baseado
no costume dos povos, principalmente em cidades litorâneas, bem como,
fora feita uma pesquisa de campo, a qual encontra-se no presente
capítulo.
O terceiro e último capítulo, tem como título: “O
problema da lacuna na Lei do Inquilinato”, onde, abrange o instituto das
lacunas no ordenamento jurídico brasileiro, onde se fala sobre o problema
das lacunas no ordenamento jurídico, direcionando também para a
questão do contrato de estudante, que é o objetivo principal desta
monografia. 13 “Referente é a explicação prévia do motivo, objetivo e produto desejado, delimitando o alcance temático e de abordagem para uma atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa”. (PASOLD, 2002, p. 62).
14 Categoria é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou expressão de uma idéia” In: PASOLD, César Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica – idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 2002, p. 31.
15 “Conceito operacional (cop) é uma definição para uma palavra e expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para efeitos das idéias que expomos” In: PASOLD, César Luiz. Prática da Pesquisa Jurídica – idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. p. 56.
3
A pesquisa foi desenvolvida com base nas seguintes
hipóteses levantadas pela acadêmica:
a) A Lei do Inquilinato não regulamenta o “Contrato
de Estudante”.
b) Apesar de a Lei do Inquilinato não regulamentar o
“contrato de estudante”, o mesmo é pactuado no caso concreto,
especialmente em cidades litorâneas.
c) A ausência de regulamentação do “contrato de
estudante” na Lei do Inquilinato constitui-se em lacuna da lei, reclamando
sua completude.
Nas considerações finais apresenta-se uma breve
síntese de cada capítulo e se demonstra qual das hipóteses básicas da
pesquisa foram ou não confirmadas.
Em virtude da existência de elevado número de
categorias e conceitos operacionais, importantes para a melhor
compreensão desta monografia, optando-se então a fazer a elaboração
de um rol específico.
O objeto deste trabalho monográfico é de extrema
importância ao estudioso de Direito, pois propicia uma visão mais ampla e
clara sobre a Lei do Inquilinato e as estruturas do ordenamento jurídico
brasileiro, além de ser importante para a efetivação da justiça em cada
caso concreto.
4
CAPÍTULO 1
A LEI DO INQUILINATO E OS TIPOS DE LOCAÇÃO
1.1 A EVOLUÇÃO DA LEI DO INQUILINATO NAS ÚLTIMAS TRÊS DÉCADAS
A história da lei do Inquilinato começa basicamente na
era Vargas durante o Estado Novo, dando ele destaque e intervenção
estatal na regulamentação das relações entre inquilinos e proprietários
com uma seqüencia de leis do inquilinato existindo durante décadas16.
Bonduki17 afirma que a regulamentação do mercado
de aluguéis a partir de 1942, ano em que os aluguéis foram congelados,
constitui uma das principais causas da transformação das formas de
provisão habitacional no Brasil e em São Paulo, desestimulando a
produção rentista e transferindo para o Estado e para os próprios
trabalhadores o encargo de produzir suas moradias.
O processo de regulamentação ocorreu em meados
da década de 40, em meio de uma das mais graves crises de moradia
existente na história do país, com essa crise, adveio o surgimento de
formas alternativas de produção de moradias, baseando-se em auto-
empreendimento em favelas, loteamentos periféricos e outros
assentamentos informais, esse período foi marcado pela carência de
moradia produzidos pelos rentistas que foram atraídos pelas novas
oportunidades de investimentos, gerada pelas transformações
16 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 7. ed. 2. reimpr. São Paulo: Atlas, 2007. p.126.
17 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria. São Paulo: Estação Liberdade: FAPESP, 1998, p. 209.
5
econômicas em curso e desestimuladas pelo congelamento dos aluguéis
instituído pela Lei do Inquilinato, a situação fora se agravando,
começaram a haver despejos judiciais de locatários de baixa e média
renda. Também houve muitas demolições de edificações nos bairros
centrais por causa de abertura de novas avenidas durante o Estado Novo,
a especulação imobiliária e as transformações no mercado com o
surgimento das incorporações de apartamentos para a venda18.
A década de 40 é, sem duvida, a mais importante no
que se refere ao setor habitacional, pois, ocorreram, nessa década as
principais intervenções do governo federal. Nesse período também foi
definido as características básicas que iriam reger as produções de
habitação até a década de 70, nesta redefinição a lei do Inquilinato
cumpriu um decisivo papel, atuando para refrear a forte atração que a
produção de moradias de aluguel exercia sobre os investimentos, para
redução de custos de reprodução da força de trabalho e, em
conseqüência, os salários, e para difundir a pequena propriedade entre os
trabalhadores19.
A Lei do Inquilinato teve diversas versões, versões essas
que foram promulgadas entre 1942 e 1964, todas restringindo a livre
negociação dos aluguéis, tendo como conseqüências a modificação por
completa não só a do relacionamento entre proprietários e inquilinos
como a produção de moradias para segmentos de baixa e média renda.
Esta se limita ao direito de propriedade e foi defendida pela própria
iniciativa privada.
Assim ensina Bonduki 20
18 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 209
19 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 209
20 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211.
6
A relação entre proprietário e inquilino antes da
regulamentação das leis era regida pelo Código Civil,
embora vários autores discutam essas leis do ponto de vista
jurídico (entre outros), Alvim (1951); Rodrigues (1957); Costa
Filho (1953); Batista (1945); Espínola (1956); Lopes (1956); o
estudo mais completo e abrangente é o de Anacleto de
Oliveira Faria (1963). Para ele, o Código Civil brasileiro
tratava a questão de locação de imóveis residenciais e
urbanos no “plano do individualismo jurídico”, no qual a
locação era vista como um contrato de garantia ampla
autonomia das partes (locador e locatário) até a
cristalização do acordo que, uma vez firmado, tornava-se lei
a ser respeitada por todos.
O Código Civil tinha como interpretação que o
proprietário tem domínio absoluto sobre o imóvel objeto da locação,
poderá alugá-lo ou não, ainda que numerosas famílias fiquem ao
desabrigo21, quanto ao preço do aluguel, este poderia ser fixado
livremente e o locatário teria que aceitar as condições acordadas, uma
delas, seria o prazo determinado da locação, findo este, o imóvel teria de
ser desocupado, e quando ocorresse à locação por tempo
indeterminado, o locador poderia notificar o locatário se não lhe
conviesse mais continuar a locação22.
Conforme embasamento em Bonduki23, as disposições
do Código Civil, não vigoraram por muito tempo, pois, várias leis
posteriores derrogaram, alteraram ou suspenderam suas normas.
21 (BONDUKI, [19--] apud FARIA 1963) 22 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211.
23 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211.
7
1.2 DECRETOS E LEIS QUE ORIGINARAM A LEI DO INQUILINATO
1.2.1 Decreto Lei 4403/21
No ano de 1921 fora promulgada a primeira Lei do
Inquilinato (Decreto 4403/21), sendo revogada em 28 de dezembro de
1928 (Decreto 5617), assim delimitando a primeira fase de vigência da
legislação sobre inquilinato, entre os anos de 1928 e 1942 o Código Civil
voltou a legislar a matéria24.
Conforme BITTAR25 o Decreto 4.403/21 era tratado da
seguinte forma:
O campo locatício foi atingido na década de 20.
Efetivamente, foi quando eclodiu a primeira “crise
habitacional”, suscitando onda de pedidos de
desocupação de prédios alugados, e inspirando a
publicação do Decreto 4403/22, que suspendeu as ações
de despejo.
Com relação ao Decreto 5617/24, BITTAR26 informa que
foi revogado o Decreto de 1922, retornando a contratualística dos
alugueres ao regime livre-cambista do Código Civil, porém, não vigorou
por muito tempo.
O Decreto 4403, de 1921, inaugurou a primeira fase da
legislação sobre o inquilinato, e foi adotada sob impacto de uma crise de
moradias nos centros urbanos, ela fez parte de um diverso protesto
internacional contra as condições habitacionais e os valores dos aluguéis,
atingindo varias cidades, bem como, Buenos Aires, Santiago no Chile,
Roma, Paris, entre outras, com isso, vários países adotaram medidas de
24 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211.
25 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1995. p.02
26 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 02.
8
proteção aos inquilinos, tanto na Europa como na América27.
Afirma BONDUKI28:
Esse decreto visava não prejudicar os interesses dos
locadores, regulamentava também apenas os casos de
locação verbal e respeitava os contratos escritos, em se
tratando de locações baseadas em contratos verbais, a lei
fixava prazo mínimo de locação, prazo esse de 1 (um) ano,
seria renovado automaticamente se qualquer uma das
partes não se manifestasse com no mínimo três meses de
antecedência, o desejo de rescindir o contrato.
Ainda dissertando-se sobre o Decreto 4403, a questão
despejo, não era tratada de forma sistemática, havia brechas favoráveis
aos proprietários, no artigo 10 a lei dizia: “os aumentos de aluguel só
poderiam vigorar após dois anos do prazo de notificação”, esse prazo
então, seria no caso, um congelamento por prazo definido. Esse decreto
lei teve poucas conseqüências no que se refere à defesa do inquilino,
tendo como principal significado, um tímido início nas restrições, no
contexto da locação de imóveis residenciais, ao direito absoluto de
propriedade29.
1.2.2 Decreto Lei 4598/42
O Decreto 4598 de 1942 teve início em uma segunda
fase da lei do Inquilinato. Nesta, estaria sendo aprovada uma seqüência
de leis, todas elas defendendo o inquilino, no entanto essas leis foram
sendo revogadas até o ano de 1964. Esse decreto era bastante
incompleto e determinava o congelamento dos aluguéis residenciais de
qualquer natureza por dois anos, sendo tomado por base o valor vigente
27 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211. 28 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 211. 29 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 212.
9
em 31 de dezembro de 1941, que proibia a cobrança de qualquer titulo
de taxas, impostos e estabelecia critérios para a fixação do aluguel de
moradias locadas pela primeira vez. Também eram relacionados os casos
em que seria permitida a retomada do imóvel, por exemplo, falta de
pagamento, falta de cumprimento de qualquer obrigação estabelecida
em lei, desapropriação do imóvel, necessidade do prédio para residência
do locador, reformas do prédio). Esse decreto era definido como crime
contra a economia popular e seu descumprimento seria julgado pelo
Tribunal de Segurança Nacional30.
1.2.3 Decreto Lei 1596/43
O terceiro Decreto Lei que é o 1569/43, modifica o
decreto anterior somente em alguns pontos, p.ex., a extensão da lei a
qualquer locação, bem como que o inquilino poderá solicitar a revisão do
aluguel e os casos de despejo, também que a retomada do imóvel para uso
próprio era apenas garantida para o proprietário e seus descendentes e
ascendentes, e, ainda introduziu um novo caso que seria quando o
proprietário demonstrasse que o prédio locado iria ser demolido para dar lugar
a uma edificação maior e licenciada31.
1.2.4 Decreto Lei 6739/44
O quarto Decreto é o 6739/44 é mais completo do que
os anteriores, pois ele limitou o valor do aluguel de móveis, esse que não
poderia ultrapassar o valor de 30% no valor total da locação, atribuiu
competência a um órgão federal, que seria a Coordenadoria da
Mobilização Econômica, para fixar preços cobrados em hotéis e pensões,
também prorrogava os contratos vencidos no prazo de lei, proibia
também que as casas, apartamentos ou lojas que eram destinados à
30 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 213.
31 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 213.
10
locação permanecessem desocupados por tempo maior de 60 dias, isso
quando houvesse interessado oferecendo como quantia de locação uma
garantia de três meses do aluguel, salvo, se em justa causa sendo sujeita a
comprovação e também autorizava aos inquilinos a requerer à
autoridade municipal uma avaliação do imóvel, para ter como efeito a
redução do aluguel32.
1.2.5 Decreto Lei 7466/45
O Decreto Lei 7466/45, quase não altera o decreto
antecedente, que foi prorrogado até 31 de agosto de 1946, com poucas
e pequenas modificações33.
1.2.6 Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49
O Decreto Lei 9669/46 prorrogado pela Lei 847/49,
permitiu uma pequena elevação nos aluguéis, que seria 20% para os em
vigor antes da data de 1/1/1939 e 15% para os que começariam a vigorar
a partir da data de 1/1/1939 a 1/1/1942, e também trazia um dispositivo
que impedia a majoração dos aluguéis que eram convencionados
livremente desde o decreto de 194434.
1.2.7 Decreto Lei 1300/50, prorrogado pelas Leis 1708/52 e 2328/54
A Lei 1300/50, prorrogada pelas leis 1708/52 e 2328/54,
vigorou até 1963. Ela possuía dispositivos favoráveis aos proprietários,
segundo Bonduki35:
As principais modificações da lei 1300/50 foram a
32 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 213.
33 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 214.
34 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 214.
35 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 216.
11
possibilidade de livre fixação do valor de locação para as
casas vagas – imóveis novos ou desocupados,
desaparecendo a figura do arbitramento dos alugueis
novos; a possibilidade de arbitramento para a fixação de
novos valores de aluguel, caso o inquilino tivesse, no
decurso do contrato, adquirido prédio residencial e o tivesse
alugado a terceiro; ampliação dos casos de despejo,
dando novas alternativas aos proprietários; coibição dos
abusos de sublocação.
1.2.8 Lei 2699/55
Nesse momento se estará discorrendo das leis a partir
de 1950, em breves anotações. No ano de 1955 a Lei 2699/55, prorrogou
as leis anteriores com algumas modificações, como por exemplo, a
possibilidade de haver reajuste de aluguel, mediante arbitramento, isso se
o inquilino adquirisse o imóvel para alugá-lo a fim de uso industrial ou
comercial; a retomada do imóvel para uso de ascendente para
ascendente, entre algumas outras36.
1.2.9 Lei 3336/57
No ano de 1957, a Lei era 3336/57 que prorrogou a Lei
3085/56, houve modificações mínimas, citando como exemplo o reajuste
de aluguéis37.
1.2.10 Lei 3494/58
A Lei 3494/58, limitou uma espécie de aluguel
progressivo, que seria no caso, o aumento do aluguel a cada ano, isso,
determinado em contrato, o valor poderia ser no máximo de 5% do valor
do contrato.
36 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 216.
37 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 217.
12
1.2.11 Lei 3844/60
A lei 3.844/60, permitiu que os proprietários poderiam
cobrar de seus inquilinos, além do aluguel, a diferença de impostos sobre
os índices vigentes em 31/12/1941, e também, a totalidade de taxas de
serviços municipais, condomínios, entre outros.
1.2.12 Lei 4240/63
A possibilidade de reajustar o valor do aluguel em caso
de acordo escrito entre locador e locatário, foi introduzida pela Lei
4008/6138.
No ano de 1963, com a Lei 4.240/63, fora estabelecido
uma tabela para possíveis aumentos de aluguéis, de acordo com prazo
de vigência dos valores em vigor39.
Neste diapasão sobre o exame da legislação Bonduki40
acrescenta:
O exame da legislação é útil para se verificar que houve
inúmeras oportunidades para a renovação da legislação do
inquilinato, momento em que os vários segmentos da
sociedade interessados na questão puderam se movimentar
para influenciar o legislativo e o governo. No entanto, uma
legislação ambígua, que supostamente defendia os
trabalhadores mas que provocava distorções óbvias,
afetando a rentabilidade da locação e restringindo a oferta
habitacional, acabou sendo mantida por duas décadas.
38 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 217.
39 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 217.
40 BONDUKI, Nabil Georges. Origens Habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, Lei do Inquilinato e difusão da casa própria, 1998, p. 217.
13
1.2.13 Lei 4.414/64 alterada pela Lei 4864/65
De acordo com Gilberto Caldas41, analisando a
legislação inquilinária das ultimas três décadas, não se afastando muito
do tempo, em 1964, vigorava a Lei 4.414/64, a qual adotava a
denúncia motivada ou cheia, protegendo razoavelmente o inquilino e
visando uma atualização dos aluguéis, que se encontravam
visivelmente defasados. Esta lei sofreu sua primeira alteração um ano
após ser promulgada, através da Lei nº. 4864/65 que introduziu a
denúncia imotivada ou vazia, visando o estímulo à construção civil42.
Ainda sobre o assunto, ressalta Caldas43:
Essa vigorou durante 14 anos, e não nos consta que neste
interregno houvesse um incremento de construções de
prédios para locação, pois do contrario não teríamos o
déficit habitacional de hoje.
Para Bittar44, as causas da crise habitacional em
primeiro plano seria a concentração urbana conseqüente ao contraste
entre a vida no interior e a das cidades; aumento de custo dos terrenos
urbanos; a elevação de preços dos materiais de construção.
Com isso, os investimentos imobiliários foram sendo
desestimulados, havendo grande evasão de recursos financeiros para
aplicações mais rentáveis do que os aluguéis45. Bittar46 afirma que tudo isso
gerou uma demanda maior de que a oferta, propiciando o déficit
habitacional, acentuado e crescente.
41 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, Lei 8245/91. São Paulo: Ediprax Jurídica, 1992. p.13
42 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, Lei 8245/91. 1992. p.13.
43 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, Lei 8245/91. 1992. p.13.
44 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03. 45 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03. 46 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03.
14
A lei de 1964 provocou muitos despejos e a bandeira
da denúncia vazia servia para encobrir retomadas sem nenhum critério de
justiça, que eram motivadas pela ganância.
No ano de 1975 começa a se formar um movimento
para retorno da denuncia motivada ou cheia, com grande pressão contra
o Governo e contra o Poder Legislativo47.
Por volta do ano de 1985, com a defasagem dos
aluguéis que foram arruinados pela infração, começou a crescer um
movimento de proprietários e administradoras de bens imóveis para a
restauração da antiga denúncia vazia, com isso, houve algumas
estatísticas que chegaram a indicar mais de um milhão de prédios
requisitados a locação e compra em todo o Brasil. Tal fato ocorreu, visto
que, muitos proprietários devido a crise de aluguel preferiram deixar seus
imóveis fechados a alugá-los sob o risco de um futuro prejuízo48.
A Lei 6.649 começou a sofrer várias modificações,
porém, nem com as modificações sendo feitas satisfaziam os proprietários,
que nessa altura, pediam para que acabasse a denúncia cheia ou
motivada e voltasse a denúncia vazia.
Dessa maneira ensina Caldas:49
Para agravar a situação, aderiram ao movimento as
principais construtoras, que condicionavam o retorno de
atividades na área de classe média, à mudança da Lei. Na
verdade, o argumento de que havia necessidade de
modificação da Lei para motivar os investidores, só
prosperou devido à incompetência do governo, que não
47 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, Lei 8245/91. 1992. p.13.
48 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, 1992, p.14.
49 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, 1992, p.15.
15
conseguiu viabilizar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
e nem o extinto Banco Nacional de Habitação (BNH), duas
grandes idéias e instituições que naufragaram nas ondas do
nepotismo, protecionismo e da incompetência. Tivesse o
governo feito a sua parte, não precisaria ceder à pressão
da iniciativa privada para modificar a Lei e restaurar a
denúncia vazia, um remédio que, usado sem critério,
provoca reações colaterais desastrosas. Se o sistema,
quando existia, tivesse construído prédios para alugar, e,
depois alienar os inquilinos, o Governo teria afastado dois
grandes fantasmas que nos amedrontam: o déficit
habitacional e o desemprego.
O Estado mais uma vez se omitiu só restou ao
Congresso, pressionado pela conjuntura, modificar a lei, restituindo a
denúncia vazia, para que os proprietários desencalhassem seus imóveis
para locação50.
Ensina Bittar51 que todo esse aglomerado de
circunstancias veio a consolidar o regime locatício, transformando-o de
emergencial em definitivo.
1.2.14 Lei 8245/91
A nova lei do Inquilinato versa regular as locações de
imóveis urbanos, sendo que com a aplicação desta, buscou-se criar um
vinculo a mais entre inquilino-senhorio, diminuindo também o excesso de
proteção ao inquilino que causara muitos danos ao mercado52.
A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior
aos locatários, impondo um prazo mínimo de trinta meses ao locador para
os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findo o prazo, a resolução
50 CALDAS, Gilberto. Lei do Inquilinato Comentada Residencial e não Residencial, 1992, p.15
51 BITTAR, Carlos Alberto. (org.) A Lei do Inquilinato anotada e comentada. 1995. p. 03. 52 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126.
16
do contrato, sem aviso ou notificação53.
Como já fora citado a Lei Inquilinária perdurou por
muitas décadas, entre locatários e proprietários, sendo decorrente da
problemática da moradia em geral. Havia desequilíbrio nas relações de
procura e oferta e também uma crise na construção civil, em face do
desestímulo pelo amordaçamento dos aluguéis54.
Segundo Venosa55:
A Lei 8345/91 buscou tornar mais realista a relação inquilino-
senhorio, diminuindo o excesso de proteção ao inquilino
que causou tantos danos ao mercado sem protegê-los
suficientemente.
Todavia, como se trata de tema importante, a locação
de imóveis é um dos temas mais importantes do direito contemporâneo,
essa questão se relaciona com a moradia, a propriedade e o trabalho, o
legislador deste século, tende a proteger o locatário, em detrimento dos
direitos de propriedade, chegando-se a uma conclusão de que a grande
população não tem acesso à propriedade da casa própria56.
Afirma Venosa57:
A experiência das anteriores leis do inquilinato demonstrou
que a excessiva proteção ao inquilino, a médio e longo
prazo, provoca efeito contrário. Isto é, tão acossado se vê o
proprietário do imóvel ou o detentor de certo capital, que
foge do mercado imobiliário, não adquire nem constrói
imóveis para locação. Assim sendo, diminuem os imóveis
53 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática. 2. ed. revista e atualizada. São Paulo: Juruá, 2003, p. 69.
54 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126. 55 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126. 56 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 8. ed., 3. reimpressão. São Paulo: Atlas, 2006, p. 05.
57 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p.05.
17
disponíveis e como conseqüência inevitável da lei
econômica, o excesso de procura e pouca oferta, disparam
os preços das locações.
Para Venosa58 a turbulência no setor de locações é
fator de absoluta inquietação social. A isto se aliam os processos
econômicos complexos por que passamos nas últimas décadas.
Venosa59 explica da seguinte forma:
[...] Havia, pois, necessidade de atualização legislativa, já
de há muito, a qual, sem descurar da proteção do inquilino,
também proteja e incentive o pequeno, médio, ou grande
proprietário a colocar no mercado novas construções aptas
para a locação [...].
A Lei trata de locação por imóvel urbano, deixando de
lado os arrendamentos rurais, assim sendo transcritos na lei, imóvel urbano
significa, conforme sua destinação e não de acordo com a sua
localização, se o imóvel é situado em área rural, porém é destinado à
moradia ou ao comércio, esse imóvel deve ser considerado urbano para
fins de locação e do direito que rege60.
Na nova Lei do Inquilinato são reguladas as locações
de armazéns, casas, apartamentos, terrenos, galpões, boxes de mercados
e outros tipos de construção que seja do comércio ou indústria, também é
regulada pela lei, afirmando Venosa61 de que a utilização do imóvel para
moradia se afigura mais restrita.
Não esquecendo de ressaltar que os bens de
propriedade do Estado (União, Estados e Municípios) não se sujeitam a
58 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 06
59 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 06
60 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126-127. 61 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126-127.
18
essa lei, assim como os das respectivas autarquias e fundações62.
Ensina Venosa63 a respeito de imóveis do Estado:
Os contatos que o Estado firma com particulares, na condição
de locador, ficam sujeitos a normas de direito público, não
havendo como se conceder a legislação protetiva ao
locatário. A lei menciona os imóveis de propriedade
administrativa. Portanto, quando o Estado surge na posição de
locatário, aplicam-se os princípios do inquilinato, não se
submetendo a locação a regime especial.
Com relação à legislação atual conclui Venosa64 ficam
excluídas também as locações de vagas autônomas de garagem ou de
espaços para estacionamento de veículos.
1.3 OS TIPOS DE LOCAÇÃO
Dentro da Lei do Inquilinato são tratados alguns tipos
de locações e suas finalidades, todos eles distintos e cada qual com
direitos específicos.
1.3.1 Locação Residencial
A locação residencial se sub-divide em três outras
categorias, locação residencial, locação não residencial e para
temporada, submetendo cada uma a um regime diferente65.
Sobre a locação residencial, à possibilidade da
denúncia vazia66 foi ampliada, assim estabelece o artigo 46 da lei
62 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p. 126-127. 63 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 13.
64 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 13.
65 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007. p.128. 66 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 2004, p.469.
19
8245/9267.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual
ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá
findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na
posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e
condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar
o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta
dias para desocupação.
A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior
aos locatários, impondo um prazo mínimo de trinta meses ao locador para
os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findado o prazo, a
resolução do contrato, sem aviso ou notificação68.
Nesse entendimento Leano69 ressalta:
Interessante se faz tal observação, uma vez que o locador
pode dar findo o contrato decorridos, trinta meses se o
contrato foi ajustado por este tempo, sem necessitar de
argumentação ou justificativa maior; e o locatário pode dar
por prorrogada a locação por prazo indeterminado, se
permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o fim do
prazo avençado. Entretanto, neste último caso, o legislador
confere ao locador a possibilidade de denunciar a
locação, a qualquer tempo, desde que observado o prazo
de trinta dias para o locatário desocupar o imóvel.
É importante ressaltar que tanto o locador como o
locatário observem o prazo estabelecido e a proximidade de seu
67 BRASIL. LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991. 68 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Manual Prático de Locação teoria e prática. São Paulo: Juruá, 2. ed. revista e atualizada, 2003, p. 69.
69 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, São Paulo, Lawbook, 2006, p. 81.
20
vencimento70.
Sobre o assunto Venosa71 aduz:
A ação de despejo deve ser ajuizada imediatamente após
o escoamento desse prazo de notificação, caso contrário
perderá esta eficácia. Admite-se que a ação deva ser
proposta nos 30 dias subseqüentes ao prazo da notificação.
Desse modo, findo o prazo determinado, o locador tem o
prazo de 30 dias para ingressar com ação de despejo.
Decorrido esse prazo, fica obrigado a notificar.
Com isso, o legislador buscou uma maior dinâmica
para as locações residenciais tornando-as menos demagógicas para
ambas as partes, e quando se fala de denúncia vazia, à possibilidade da
mesma em toda e qualquer locação residencial por escrito, com o prazo
igual ou superior a trinta meses. Venosa72 explica que “tudo é no sentido
de que os locadores preferirão este prazo, pois com o prazo inferior
subordinar-se-ão às restrições ao artigo 47, ou seja, denuncia justificada”.
O artigo 47 da Lei 8.245/91 relata da seguinte maneira:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e
como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se
a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o
seu emprego;
70 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 81.
71 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 129. 72 VENOSA, Sílvio da ‘Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 129.
21
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder
Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo,
vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração
de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco
anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser
judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel,
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou
utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá
comprovar ser proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
A lei 8.245 abre amplas possibilidades de denuncia
vazia ou imotivada, explica Venosa73, é nesse ponto que no atual
ordenamento possibilita uma dinâmica maior, mais real e menos
demagógica tanto no mercado imobiliário quando na crise habitacional,
com relação às novas locações, essas se adaptam a este novo sistema,
quando as locações forem celebradas anteriormente à nova lei terá 73 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 205.
22
disciplina própria nas disposições transitórias, elencado nos artigos 77 e 78
da referida lei74.
Dá se o conceito de denúncia vazia, conforme
Guimarães75:
Denúncia Vazia – imotivada, não exige justificativas para a
retomada do imóvel locado, nas locações com prazo de
locação indeterminado. O proprietário pode fazer uso da
denúncia vazia e o inquilino dispõe de 6 meses para
desocupar o imóvel, podendo ser despejado se recusar. Se
o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após
a resolução do prazo contratual, sem oposição do locador,
presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Apesar disso, o locador poderá renunciar ao contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para
desocupação.
A denúncia vazia ocorrerá em todas as locações por
escrito, com o prazo de trinta meses sendo prazo igual ou superior,
contudo, Venosa76 salienta que preferirá, sem dúvida, o locador firmar o
contrato com esse prazo, e, na hipótese de prazo inferior, se submeter às
denuncias cheias do artigo 47, ou aguardar a vigência ininterrupta da
locação por mais de cinco anos.
O doutrinador Acquaviva77 entende da seguinte forma:
Denúncia obrigatoriamente motivada da locação do
imóvel. É admitida nas locações residenciais, vedadas,
nestas, a denúncia vazia, que vem a ser denúncia
imotivada da locação.
Quando se fala em locação residencial
74 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 206.
75 GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionário Técnico Jurídico, 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Redeel, 2004, p. 240.
76 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 206.
77 ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva, 2004, p. 468.
23
especificamente em um apanho geral, o locador poderá retomar seu
imóvel em justa causa realizando a chamada denuncia vazia, isso
somente em contratos escritos e com prazo igual ou superior a trinta
meses. Se o contrato residencial tiver prazo inferior a trinta meses, esse, se
prorroga automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo
ser retomado a justa causa, com devida notificação prévia78.
1.3.2 Locação Não Residencial
A locação não residencial seria aquela que não é
destinada para moradia ou temporada, e sim aquela destinada aos
profissionais liberais, sociedades civis, associações, sindicatos, sociedades
comerciais ou industriais, dentre outras, também são as destinadas às
pessoas jurídicas ainda que para residência de seus diretores, gerentes,
empregados, prepostos79.
As locações não residenciais poderão ser contratadas
por locatário pessoa física ou jurídica, sem distinção.
A lei 8.245/9180 trata da locação não residencial no
artigo 51 sendo tratada da seguinte forma:
Art. 51: Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual
prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e
com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco
anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo 78 MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano. Disponível em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>. Acesso em: 21 de abril de 2008.
79 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p. 77.
80 BRASIL. LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
24
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido
pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de
sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente
poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o
imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte
e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o
direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou
pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos
sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a
renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às
locações celebradas por indústrias e sociedades civis com
fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser
a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis
meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo
do contrato em vigor.
O artigo acima citado deixa claro que os contratos
descritos neste artigo estarão protegidos pela renovação.
Venosa81 entende da seguinte forma:
O objeto da renovação é o contrato em vigência. Não haverá direito a renovação se não houver contrato escrito. Do mesmo modo, não pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige por prazo indeterminado. A lei estende a proteção também às indústrias e
sociedades civis com fins lucrativos, desde que, preencham os requisitos
legais. Em se tratando de renovação compulsória, se impossível a
consensual, será possível mediante ajuizamento de ação renovatória pelo
81 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 231.
25
empresário locatário no prazo decadencial que compreende o período
de um ano no Maximo a seis meses no mínimo imediatamente anteriores
ao termino do contrato em vigor.
Um caso especial de locação não residencial se dá da
seguinte forma:
Art. 55: Considera-se locação não residencial quando o
locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso
de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou
empregados.
Esse tipo de modalidade residencial é inovado na nova
lei de locação, pois, serve aos interesses das empresas e não
propriamente às necessidades habitacionais, afirma Venosa82:
Aplica-se às locações em que figura como locatário a
pessoa jurídica. Se a locação for feita em nome de pessoa
física, não se aplica o dispositivo, ainda que a empregadora
do locatário figure como fiadora, como é freqüente ocorrer.
Com base no exposto acima citado, a locação deverá
ser tratada na forma de pessoa jurídica.
A Lei 8.245/9183 em seu artigo 56 e Parágrafo 1º ressalta
da seguinte maneira:
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o
contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito,
findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
§ único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer
no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir - se - á prorrogada a locação nas condições
82 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 257
83 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
26
ajustadas, mas sem prazo determinado.
Se o locador retomar imóvel, haverá de notificar o
locatário, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para a desocupação
voluntária do imóvel, caso não seja desocupado, o locador deverá ajuizar
a competente ação de despejo, a qualquer tempo84.
Junqueira85 explica:
O contrato de locação para fins não-residenciais, celebrado por prazo determinado, uma vez verificado seu termo final, cessa de pleno direito, dispensando qualquer notificação ou aviso. Portanto, quando se fala de locação não residencial, é
denominada como denuncia vazia, quando terminar o prazo do contrato,
o locador tem a obrigação de promover a ação de despejo nos 30 (trinta)
dias seguintes, em contrário, terá que ser notificar previamente86.
1.3.3 Locação para Temporada
Denomina-se locação para temporada, aquela
destinada à residência temporária do locatário, para a prática de todos
os casos elencados nos artigos 48 a 50 da lei 8.245/9187, ou seja:
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem
tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado
o imóvel.
84 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p.77.
85 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p.77.
86 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p.134. 87 LEI 8.245 de 18 de Outubro de 1991.
27
§ único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,
constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos
móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado
em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37
para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir - se - á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
§ único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início
ou nas hipóteses do art. 47.
A lei vigente ampliou a compreensão da locação para
temporada, atende os interesses do locador e do locatário, quando
acontece a fraude, o legislador criou instrumentos para minimizar as
possibilidades das mesmas88.
A forma de contrato é escrita, pois é exigido para a
modalidade, a locação verbal não pode reger tal situação, pois ficará
subordinada ao artigo 47. Deve constar também no contrato a finalidade
da locação, no caso, lazer, estudos, tratamento de saúde, etc.89
Com relação ao tempo de permanência no imóvel,
este será de não superior a 90 dias, findo esse prazo, se o locatário não
desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o locador, no prazo de no
máximo 30 dias, propor ação de despejo, e se o locatário permanecer no
imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, irá ser presumida
88 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 133 89 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 133
28
prorrogada a locação por prazo indeterminado90.
Com relação ao prazo, aplica-se a norma do artigo
125 Código Civil de 200291.
Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em
contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do
começo, e incluído o do vencimento.
§ 1o Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á
prorrogado o prazo até o seguinte dia útil.
§ 2o Meado considera-se, em qualquer mês, o seu décimo
quinto dia.
§ 3o Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual
número do de início, ou no imediato, se faltar exata
correspondência.
§ 4o Os prazos fixados por hora contar-se-ão de minuto a
minuto.
Com o exposto acima, seguem-se as regras do aludido
artigo, o tempo de 90 dias é diferente de três meses, cuida-se o direito
material, explica Pedrotti92.
A lei pressupõe modificação da vontade das partes, se
a locação superar os noventa dias ou prazo inferior que houver sido
ajustado93.
Nesse sentido ensina Venosa94:
Se o contrato pode ficar subordinado a termo ligado à
temporada, o mesmo não se pode dizer com relação
a condição. O evento futuro e incerto refoge ao
90 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 133 91 LEI 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. 92 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação: de acordo com o Código Civil de 2002/, São Paulo, SP: Método, 2005, p. 315.
93 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p.225.
94 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 226.
29
âmbito dessa locação.
Afirma Venosa95 de que “a lei é expressa no sentido de
que se trata de negócio jurídico o prazo e não condicional”, infere então,
que não existe locação não residencial por temporada96.
Para o imóvel de temporada, o locador poderá
receber antecipadamente o valor dos aluguéis e encargos, esse tipo de
locação quase sempre envolve também o mobiliário que guarnece o
imóvel97.
Na seqüência, tratar-se-á sobre a locação para
temporada e o contrato de estudante, bem como os efeitos jurídicos
decorrentes da locação por temporada, tanto na esfera jurídica como na
esfera cotidiana.
95 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 226.
96 MATIAS, Juliana. Contrato. CENAJUR. Escola de Direito e Cidadania. Gotas no Oceano. Disponível em: <http:// www.capitaotadeu.com.br/downloads/20080103165113.pdf>. Acesso em 21 de abril de 2008.
97 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 223.
30
CAPÍTULO 2
DIFERENÇAS ENTRE A LOCAÇÃO PARA TEMPORADA E O
“CONTRATO DE ESTUDANTE98”
2.1 DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
Uma das principais inovações na Lei 8.245/91 foi a
locação para temporada, visto que, a antiga lei não dava incentivo ao
turismo, a atual lei não exige muitas condições para que haja a locação
para temporada, porém, uma das condições é de que o prazo não
exceda noventa dias, com o advento da nova lei, não importa a
localização do imóvel e nem o domicílio do locatário99.
A locação para temporada tem definição no artigo 48
da Lei 8245/91, nele se estabelecem os motivos e circunstâncias pelas
quais se efetiva, bem como o tempo máximo que pode ser pactuada100.
Alguns profissionais entendem que este tipo de
locação deveria ser remetido ao Código Civil, da mesma forma que
daqueles contidos no artigo 1º, parágrafo único, desta lei, o legislador
ouve por bem, dada a importância da matéria, e do número cada vez
maior deste tipo locatício, incluí-lo na lei 8.245/91101.
98 Esta categoria não existe na doutrina e jurisprudência, mas, para efeito do trabalho está se usando a categoria apenas para melhor compreensão da pesquisa e porque esta terminologia é usada no caso concreto.
99 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p. 74.
100 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 84.
101 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática. Campinas, São Paulo: Agá Juris, 2003. p. 55.
31
A atual lei amplia no que diz respeito a locação para
temporada, a situação vem melhor disciplinada a título autônomo, não
exigindo-se mais que o locatário resida em outra cidade102.
Para tanto, cita-se o aludido dispositivo:
Artigo 48: Considera-se locação para temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram
tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado
o imóvel.
Parágrafo Único: No caso de locação envolver imóvel
mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a
descrição dos imóveis e utensílios que guarnecem, bem
como o estado em que se encontram.
Junqueira103 ressalta que no caso do parágrafo único
acima descrito a referida descrição poderá ser inserida no próprio
contrato ou em documento particular.
A locação para temporada é destinada à residência
provisória do locatário para a prática de lazer, realização de cursos,
tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel, e outras
situações em que a locação decorra, de determinado tempo, no entanto,
o contrato, não poderá ser superior a 90 dias104.
Venosa105 ensina da seguinte maneira:
A temporada no imóvel pode ser decorrente, por exemplo, 102 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223 103 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p.
74 104 LOCAÇÃO DE TEMPORADA. IN: www.consumidorbrasil.com.br/consumidorbrasil textos/
ebomsaber/locacao/temporada.htm , em 04/03/2008. 105 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223
32
de reforma em seu próprio imóvel ou, embora se tratando
de locação no mesmo domicílio, para realização de curso
ou tratamento de saúde próximo ao estabelecimento de
ensino ou hospitalar.
Tal inovação não constava do projeto original, que se
restringia à forma clássica de lazer, com o prazo de locação não superior
a noventa dias106.
Como existe um prazo determinado para essa
modalidade de locação, ou seja, noventa dias, haverá necessidade de
um contrato escrito, pois a locação verbal não poderá reger esta
situação. A redação original remetida a Câmara continha a exigência
expressa de contrato escrito107.
Nesse diapasão pontua Venosa108:
Como se trata de locação excepcional e a prazo certo, se
torna incompatível com o contrato verbal. Deve ao menos
existir prova escrita de que se trata de locação por temporada.
No contrato de locação para temporada deverá
constar no mesmo qual a finalidade da locação, se lazer, estudos,
tratamentos de saúde, etc., pois isto poderá ter influência na resilição109.
A morada com fim transitório e precário é o objeto da
locação para temporada, nesse sentido leciona Pinassi110, não há, por isso,
finalidade social a proteger. Ao contrário do que ocorre nas locações
106 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223 107 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223 108 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223 109 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 223 110 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 55.
33
residenciais, em que se procura assegurar a estabilidade, protegendo o lar do
indíviduo e sua família.
Pinassi111 da alguns casos possíveis à locação para
temporada, ratificando-se que o prazo locatício, de forma alguma,
poderá ultrapassar noventa dias e não três meses.
Para a prática de lazer- hodiernamente, com o grande
fluxo de turistas aos locais próprios para lazer, como os litorais do Brasil, as
estâncias hidrominerais, as regiões serranas, as cidades históricas etc,
mormente pelos altos preços de hotéis, incrementou-se a locação para
temporada, que, normalmente se limitam, no máximo, em um mês112.
Para a realização de cursos - da mesma forma,
também, e muitas vezes, transformam-se em repúblicas de estudantes,
costuma-se contratar por temporada, durante a realização de cursos, no
máximo por 90 dias113.
Para o tratamento de saúde - outros locatários deste
tipo de contrato são aqueles que devem ficar por algum tempo em uma
determinada cidade, onde exista um determinado tratamento de
eventuais enfermidades; tanto o utilizam os próprios enfermos, como os
acompanhantes daqueles, enquanto dura o tratamento114.
Para feituras de obras em seu imóvel - também podem
contratar por temporada, aqueles que, por um lapso de tempo tenham
de desocupar o próprio imóvel para que nele se realizem certas obras, de
111 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56. 112 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56. 113 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56. 114 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56.
34
qualquer tipo, visto que a lei não especifica quais sejam115.
Quando se fala em outros fatos que decorram de
determinado tempo Pinassi116 ainda ressalta da seguinte maneira:
[...] Outros fatos que decorram tão-somente de
determinado tempo por aqui se vê que, em que pese
parecer taxativa a norma, ela abre espaços para que se
alugue por temporada, em todas as hipóteses possíveis,
desde que seja o imóvel utilizado por determinado tempo,
circunscrito no período determinado em lei. Nesse caso,
podem se incluir congressos, convenções, reuniões
empresariais etc. Na verdade, com tal proposição, qualquer
um pode o ser o motivo, desde que se locupletem os outros
requisitos, para a locação temporal. [...]
A lei também descreve no instrumento de locação,
sobre os móveis e utensílios que guarnecem o imóvel, visando precaver-se
de eventuais danos ou prejuízos, porém, ainda discorre Pinassi117 que a
descrição de tais móveis e utensílios, se não é obrigatória é de suma
importância ao locador, pois, se assim não fizer, correrá o risco de até ser
furtado pelo locatário temporário, sem lhe restar possibilidade de prova de
tal furto, assim como o é ao inquilino, que, respaldado documentalmente,
tem salvaguardas contra eventual má-fé do senhorio.
Com relação à referida descrição, não basta a
descrição dos móveis e utensílios, tem que haver também a avaliação dos
bens para salvaguardar os interesses das partes, também para facilitar a
apuração de perdas e danos, não esquecendo de se ressaltar que na
falta de relação dos utensílios e móveis dar-se-á a presunção de que o
115 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 56. 116 PINASSI,Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 57. 117 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 57.
35
imóvel foi alugado vazio.118
Venosa119 acrescenta sobre o parágrafo único do
referido artigo, as partes devem para garantia recíproca, exigir que do
contrato ou recibo, em documento único, ou à parte, conste o rol dos
imóveis e utensílios encontráveis no imóvel. A sua omissão não desnatura a
modalidade de locação, mas criará entraves para eventual
recomposição de danos.
Ainda sobre os efeitos do parágrafo único, Venosa120
ressalta que é aconselhável inclusive que o valor dos bens seja incluído,
assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomésticos e
similares, para facilitar sua reposição em caso de perda, destruição ou
extravio.
Assim também é estabelecido que conste um laudo de
vistoria em anexo no contrato, e descreva o imóvel, registrando, com
detalhes o estado em que se encontra o imóvel121.
2.1.1 Do pagamento antecipado do aluguel na locação para temporada
Em razão da natureza excepcional e de curto prazo
nesta modalidade de locação, o aluguel de todo período de locação
para temporada pode ser exigido antecipadamente, também não pode
o preço cobrado exceder a noventa dias, cobrança superior a esse
período descaracteriza a temporada e torna locação residencial.122
118 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira, Manual Prático de Locação teoria e prática, 2003, p. 74. 119 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 224. 120 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 224. 121 LOCAÇÃO DE TEMPORADA. Disponível em: <www.consumidorbrasil.com.br/
consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>. Acesso em: 04 /03/2008.
122 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 225.
36
Assim cita-se o aludido artigo:
Art.49: O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no artigo
37 para atender as demais obrigações do contrato.
Em consonância com tal assunto Leano123, diz que a
locação para temporada é uma das exceções em que o pagamento dos
aluguéis e encargos pode ser exigida total ou antecipadamente. Isto
decorre da própria natureza de tal locação, que se configura,
basicamente, pela sua curta duração.
Ensina Pinasi124 que o privilégio se dá pelo fato da
transitoriedade da locação, em que, na maioria das vezes, o inquilino
adentra o imóvel, com todas as cautelas necessárias, mas dele se retira,
sem sequer comunicar ao locador ou à respectiva administradora.
Venosa125 acrescenta colocando que a cobrança
antecipada pode ser convencionada para todo período da locação ou
não, a mora se estabelecerá pelo que foi convencionado.
Sobre o exposto, aduz Venosa:
Como nem sempre será efetuado o pagamento integral, e
mesmo nessa hipótese podem remanescer responsabilidade
do locatário (pelos danos ao prédio e aos móveis e
utensílios), é permitido também que se contrate uma das
garantias do artigo 37. Essa garantia persiste até que ocorra
o total exaurimento de todos os aspectos de
responsabilidade de locação, ou com a declaração do
total e ampla quitação por parte do locador.
123 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p.
84. 124 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58 125 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225
37
Com relação a tal entendimento, Leano126 relata que
o legislador conferiu, ao locador, o direito de exigir quaisquer das
garantias previstas no artigo 37, que, podem abarcar somente as demais
obrigações contratuais se os alugueis e encargos já houverem sido
previamente pagos pelo locatário.
Pinassi127 também leciona que pode surgir um tipo
hibrido de aluguel, em que existe a parte fixa antecipada, e a parte
variável, referente a encargos, cobrada mês a mês.
Portanto, o pagamento antecipado do aluguel
justifica-se, pois, trata-se de contrato de curta duração128.
2.1.2 Da prorrogação da locação para temporada
A presente lei pressupõe modificações automáticas da
vontade das partes, se a locação superar os noventa dias ou prazo inferior
que houver sido ajustado, após trinta dias do término do prazo, a locação
será tratada como residencial129.
Dispõe o artigo 50 da presente lei:
Artigo 50: Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-à prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
§ Único: Ocorrendo a prorrogação, o locador somente
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu inicio
ou nas hipóteses do artigo 47.
126 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 84 127 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários:
doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58 128 VENOSA, Sílvio da Salvo. Direito Civil: Contratos em espécie. 2007, p. 134. 129 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de
18-10-1991, 2006, p. 225.
38
Com base no exposto acima citado Pinassi130, ensina:
Se terminados os noventa dias previstos para este tipo de
locação, continuando o inquilino no imóvel, ficando inerte o
locador, o contrato, de imediato transformar-se-à em
contrato verbal por prazo indeterminado, não mais
podendo ser cobrado o aluguel e encargos,
antecipadamente, transformando-se a locação por
temporada, em locação normal.
Leano131 em seu entendimento também afirma que o
locatário, continuando no imóvel, mesmo que findo o prazo do contrato e
sem oposição do locador, por mais de trinta dias, a locação será
presumida por tempo indeterminado.
Pedrotti132 aduz que decorrido tal prazo, a notificação
prévia será fundamental, por meio de ação em juízo, ou pelo Cartório de
Títulos e Documentos, ou pelo correio, porém, o que é de suma
importância registrar a intenção inequívoca de retomada.
Pinassi133, conclui que ocorrendo tal prorrogação, o
efeito não é apenas temporal, mas atinge a própria natureza jurídica do
contrato, deixando a locação de ser simples moradia, com efeito
transitório e precário e passa a ter natureza de locação residencial, tendo
efeito, permanência e estabilidade.
Pedrotti134, também ressalta que a extinção do
contrato de locação para temporada ocorre com termo final, não
estando o locador obrigado a notificar o locatário.
130 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58. 131 LEANO, Marcelo Luiz e LANZA, Raquel Dalla Costa. Manual Prático de Locação, 2006, p. 84. 132 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p. 318. 133 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p. 58. 134 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p. 321.
39
Venosa135, afirma que a natureza do contrato se
mantém, porém, se altera a causa obrigação, pois o silêncio das partes,
após o prazo legal, denota que concordam com a alteração. O locador
deve demonstrar sua oposição, ingressando com ação de despejo no
prazo de trinta dias ou notificando previamente a essa ação.
Com relação à permanência de locatário ou de
familiar no imóvel, ensina Pedrotti136 que a prorrogação por tempo
indeterminado descaracteriza o contrato de locação para temporada,
passando a relação às outras regras da lei especial.
A cerca desse conteúdo, Pedrotti137 relata:
[...] E se, vencido o prazo, as partes aditarem o contrato
com outro, de 60 ou 90 dias, estará descaracterizado ou
não o contrato de locação para temporada. [...]
Entretanto, afirma Pedrotti138, que as posições
favoráveis e as contrárias são respeitadas, também ressaltando que cada
caso tem suas características próprias e, conforme sejam demonstradas a
resposta poderá ser afirmativa ou não.
Ao lado da boa-fé, da formação intelectual, da
qualidade das partes contratantes e dos usos e costumes da região, o que
precisa ser considerado é a evidencia de não estar nenhuma delas
agindo de forma fraudulenta139.
Deste entendimento, ensina Venosa140:
135 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 226. 136 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p. 321. 137 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.318. 138 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.318. 139 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.318. 140 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-10-1991, 2006, p. 226.
40
Imagine-se, por exemplo, uma locação temporária para
tratamento de saúde do locatário ocupante do imóvel. Se
não terminado o tratamento o prazo de noventa dias, nada
impede que nos trinta dias seguintes ao término do prazo as
partes realizem novo contrato para temporada. Nada
impede que se faça coincidir o termo do contrato com o
termo da causa que o originou. Se o contrato foi elaborado
para o locatário realizar curso de especialização, pode o
término do contrato coincidir com o término do curso. Se
este superar noventa dias, podem as partes se
comprometer a realizar um novo contrato, sendo certo que
essa avença é mera promessa de contratar,não é contrato
definitivo. Renovado o contrato por outro período inferior ou
igual a noventa dias, não perderá a finalidade da lei.
Eventuais tentativas de fraude dependerão do exame das
circunstancias do caso concreto.
Ainda nessa mesma linha de raciocínio, Loureiro141,
explica da seguinte maneira:
Nada impede que, não sendo exaurida a destinação
especificada em noventa dias, outro contrato venha a ser
celebrado, justificando-se o motivo. Hipótese como a de
reforma de não concluída em noventa dias, ou tratamento
médico ainda não terminado, ou curso prorrogado,
justificam o novo contrato com o mesmo locatário.
Em entendimento contrário ao raciocínio acima
descrito, Souza142, argumenta:
É evidente que, se ao contrato de locação por temporada
se segue ao outro, por igual prazo, entre as mesmas partes,
fica descaracterizado o regime especial, caindo a locação
para a vala comum da locação residencial. Mesmo que
haja pequenos intervalos entre os contratos, deve-se
141 LOUREIRO, José Eduardo. Da Locação para Temporada. Revista do advogado. Jan./ 1995, p.31. 142 SOUZA, Sylvio Capanema de. A Nova Lei do Inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 316-317.
41
considerar a locação submetida ao regime comum,
residencial, desde que convencido o juiz de que houve a
intenção de fraudar a lei, já que não se verificou solução de
continuidade na ocupação do imóvel.
Uma vez operada a sua descaracterização por força
da prorrogação por prazo indeterminado, estará o locador desamparado
de qualquer segurança quanto àquele imóvel143.
2.2 DO “CONTRATO DE ESTUDANTE”
De todo o acima exposto é que surgiu a inquietação
que resultou na presente monografia, tendo em vista que a lei do
inquilinato não regulamenta expressamente o chamado pelo costume de
“contrato de estudante”, nos casos em que o curso ultrapasse 90 dias,
p.ex., ano letivo da universidade ou outros cursos que tenham duração de
mais de 90 dias.
Na verdade, este tipo de contrato surgiu no costume
dos povos, principalmente em cidades litorâneas (cidades de praia), nas
quais os proprietários costumam locar seus imóveis para pagamento diário
durante os períodos da chamada “temporada de verão” (meses de
dezembro, janeiro e fevereiro), ou “alta temporada” (em regiões de verão
anual p.ex., norte do país) assim como, em feriados especiais (carnaval,
páscoa, etc.), sendo que nos demais meses do ano o imóvel permanece
ocioso.
Para completar a renda nesses meses de ociosidade,
os proprietários passaram a locar estes imóveis a estudantes, que
costumam locar os imóveis nos meses em que as aulas iniciam,
geralmente de final de fevereiro ou início de março (pós carnaval) até o
mês de novembro, quando as aulas terminam. O preço desta locação é
143 PEDROTTI, Irineu Antonio. Comentários à lei de locação, 2005, p.322.
42
reduzido e o pagamento é mensal.
Ou seja, este tipo de contratação é vantajoso para
ambas as partes: a) vantajoso para o locador/proprietário, que aluga por
preços maiores durante as “temporadas” ou “feriados”, e continua
alugando, a preço menor, durante os demais meses do ano, permitindo
assim, que não haja ociosidade na locação de seu imóvel; b) e, vantajoso
para o estudante, que necessita locar imóvel a preço mais econômico,
durante o ano letivo, podendo, após seu término, retornar às cidades
originárias, propiciando-se, assim, a facilitação de seus estudos.
Tal espécie de “locação” (para estudantes) também
ocorre em cidades não litorâneas, como Curitiba, São Paulo, Porto Alegre
etc., e todas as demais cidades que principalmente possuem
universidades, públicas ou privadas, nas quais os estudantes permanecem
naquelas localidades apenas durante o período escolar, retornando para
suas cidades originárias, onde residem os pais ou outros parentes, logo que
termina o ano letivo.
Neste caso (cidades não litorâneas), durante o período
de “férias” há a possibilidade de o imóvel permanecer vazio, caso o
locador/proprietário não lhe dê outra destinação.
Na Lei do Inquilinato não há nenhuma menção a este
tipo de contrato (para estudantes), com curso superior de 90 dias, mesmo
porque se trata de uma lei federal, geral e abstrata, ou seja, aplicável a
todo território nacional. Portanto, não há previsão legal para
determinadas regiões (litorâneas ou não), nem para a situação de
cidades que acolham estudantes temporários, ou seja, aqueles estudantes
que não se encontrem em situação de pertencimento àquela localidade
(ou seja, que residem temporariamente no local de estudo, sem animus
definitivo).
43
Num primeiro olhar, poderia parecer que o “contrato
de estudante” poderia encontrar enquadramento legal na “locação para
temporada”, analisada anteriormente.
Mas não encontra. Como se disse anteriormente, a
locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde, feitura de obras em imóvel, e outros fatos que decorram tão-
somente de determinado tempo, e concentrada por prazo não superior a
90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel144.
Nesse norte, o presente estudo vai comprovando a sua
hipótese inicial, que vai no sentido de que não há, hoje, no Brasil, previsão
legal para este tipo de contrato de locação, que, repita-se, ocorre
principalmente em nossa região, pondo em risco a locação urbana, no
que tange aos direitos do proprietário/locador.
Veja-se a seguinte hipótese:
Um estudante alugou um imóvel para que a locação
fosse de “estudante”, o locatário então, firma contrato com o estudante
de 90 dias, prorrogando por mais 90 dias, prorrogando novamente por
mais 90 dias, entrando no imóvel no mês de março, saindo até o dia 10 de
dezembro do corrente ano, porém, o estudante decidiu não desocupar o
imóvel, logo, o proprietário não está protegido nesse caso de prorrogação
de contrato, a atual legislação não dá ao locatário o direito de reajuste
de aluguel no caso de vencido o contrato dos 90 dias, ficando então, o
locatário lesado nos aspectos do valor do aluguel, na falta de lucros com
relação ao aluguel temporário, entre outros aspectos. Além do que, o
contrato prorroga-se automaticamente pela regra do artigo 47 da Lei
8.245/91, somente podendo ser retomado por denúncia cheia.
144 PINASSI, Ayrton. Locação, arrendamento e outras cessões de bens imobiliários: doutrina, jurisprudência, legislação e prática, 2003, p.56.
44
Pelo fato de pouco ou mesmo nenhum referencial
bibliográfico sobre o tema ora abordado, para complementar o presente
trabalho monográfico, foi realizada uma pesquisa de campo, junto a
algumas imobiliárias de Balneário Camboriú, a fim de se verificar como se
encontra a situação do “aluguel para estudantes”, relatando-se, a seguir,
alguns resultados da mesma.
2.3 PESQUISA DE CAMPO- QUESTIONÁRIOS
2.3.1 Questionário Imobiliária Deltamar
Imobiliária: DELTAMAR LTDA Corretor: MARCELO OLIVEIRA, CRECI: 727-J CNPJ: 78.722.529/0001-15 Endereço: AVENIDA BRASIL, nº.167, sala 2. Telefone: 3367-1029 Pagina web: www.imobiliaria-deltamar.com.br Tempo de Funcionamento: 26 anos.
A imobiliária trabalha com locação para temporada? “Sim”. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “É um contrato escrito de 90 dias”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “As principais cláusulas são que rezam um contrato de 90 dias”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? Quais seriam estes riscos? “Neste caso, é muito difícil”. O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “O valor é bem mais baixo, pois não inclui IPTU e Condomínio, somente luz, taxa de lixo e consumo de gás, se for o caso”. Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “O maior benefício para este tipo de aluguel é para o proprietário, pois em baixa temporada o imóvel fica praticamente parado, ou seja, sem
45
uso”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Não, pelo menos nos últimos anos não tem dado prejuízo”.
Com base na pesquisa de campo acima exposta, fica
claro que na prática existe o contrato de estudante, porém, como a
imobiliária mesmo relata no questionário, é feito um contrato de 90 dias,
renovando-se a cada final de contrato, o que na Lei isso não é permitido,
pois descaracteriza-se a locação para temporada, aplicando-se a regra
do art. 50 da Lei 8.245/91, havendo prejuízos ao locador no que tange ao
valor do locatício (que será menor que do aluguel anual) e no que tange
à impossibilidade de o mesmo alugar por dia na “temporada”.
2.3.2 Questionário Imobiliária Farol Imóveis
Imobiliária: FAROL IMÓVEIS Corretor: VITÓRIO, CRECI: 11481 CNPJ: 05.455.427/0001-06 Endereço: AVENIDA ATLÂNTICA, nº.840, sala 01. Telefone: 3360-7405 Pagina web: www.farolimoveis.com.br Tempo de Funcionamento: 05 anos.
A imobiliária trabalha com locação para temporada? Sim, na base de contrato. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “É um contrato escrito, com prazo determinado, no período que o estudante pretende ficar”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “A principal cláusula é que existe um prazo para locação”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? Quais seriam estes riscos? “Existe, o risco é de usar o DIREITO (a lei) em seu benefício”.
46
O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “O valor é a metade do valor do aluguel anual”. Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “A imobiliária ganha 10% de comissão e também acaba fazendo clientela”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Não”.
A imobiliária acima exposta, demonstrou que trabalha
com o contrato de estudante, porém, com prazo determinado, ou seja,
aquele prazo que o estudante precisa ficar até o término das aulas
2.3.3 Questionário Imobiliária Nádia Melato Corretora de Imóveis
Imobiliária: PINHEIRO IMÓVEIS Corretor: ANE DE OLIVEIRA, CRECI- 11177 CNPJ: Endereço: RUA 701, nº 23, sala 07. Telefone: 3366-1317 Pagina web: www.pinheiroimobiliaria.com.br Tempo de Funcionamento: + de 05 anos.
A imobiliária trabalha com locação para temporada? “Sim, feito contrato”. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “É um contrato escrito e registrado, contrato corrido, aluguel de estudante”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “Se rescindir o contrato paga multa de 03 meses de aluguel”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? Quais seriam estes riscos? “Não ocorreu nenhum caso”.
47
O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “Sim, porém, não tendo tanta diferença”. Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “Se alugar anual não tem como usufruir na temporada, que é um preço bem maior”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Não, nunca ocorreu”.
A corretora afirma que trabalha com locação para
estudantes, tendo como contrato, o contrato de locação para
temporada, fazendo de 02 a 03 contratos por ano, o que na lei não é
permitido com fulcro no artigo 48 da Lei 8.245/91 e principalmente no §
único do art. 50 do mesmo dispositivo legal.
2.3.4 Questionário Imobiliária Wenceslau Imóveis
Imobiliária: WENCESLAU IMÓVEIS Corretor: PABLITO, CRECI- 11124 CNPJ: IMOBILIÁRIA PESSOA FÍSICA Endereço: RUA 701, nº 2O, sala 03. Telefone: 3366-1215 Pagina web: www.wenceslauimoveis.com.br Tempo de Funcionamento: 10 anos.
A imobiliária trabalha com locação para temporada? “Sim, feito contrato”. A imobiliária trabalha com locação para estudantes? “Sim, fazendo contrato de comodato”. A imobiliária faz contrato de locação escrito ou verbal com os estudantes? “Contrato de Comodato”. Quais são as cláusulas deste contrato de estudante? “Prazo de 90 dias de comodato”. Existem riscos neste tipo de locação para estudantes? “Com este contrato de comodato não”. O aluguel para estudante é mais baixo do que o aluguel anual? “É bem mais baixo o valor”.
48
Qual o benefício deste tipo de locação para a imobiliária? “Não existe incomodação, é menos burocrático”. Já houve algum caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido e a imobiliária acabou tendo prejuízos? “Já, e houve prejuízos”. Qual foi o procedimento da imobiliária neste caso em que o estudante deixou de desocupar o imóvel no prazo estabelecido? “Contrataram advogado”. Houve processo judicial? “Não chegou a haver processo judicial”.
O questionário acima exposto relata que a imobiliária
faz contrato de comodato com os estudantes, o que na prática é
inadmissível, pois, como já fora citado, a locação para temporada é
somente até 90 (noventa) dias, não podendo ser prorrogada, além disso,
o instituto para regular as relações locatícias é a “locação” e não o
“comodato”.
2.4 Características di “Contrato de Estudante”
Da investigação realizada, verificou-se que este tipo de
contrato caracteriza-se por:
a) Vigorar durante o período letivo (semestral) ou
(anual); portanto, tempo superior à 90 dias;
b) O Valor do aluguel ser inferior ao que seria o valor
locatício anual;
c) Desocupação durante as férias escolares (quando
os locadores alugam por diárias).
d) Inexistência de cobrança de IPTU;
e) Condomínio e água, inclusos no aluguel;
49
f) Estudante só paga luz e gás.
Como se vê, há necessidade de se regulamentar este
tipo de contrato de locação, pois terá como principal conseqüência que
o locador não poderá mais receber do locatário os aluguéis e encargos
antecipadamente, e, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta
meses da locação ou, então, nas situações de uso próprio, para
descendentes, ascendentes, cônjuge ou companheiro, que não possuam
imóvel residencial próprio ou ainda, para a demolição e edificação de
obras, atendido os requisitos que a lei enumera145.
No próximo capítulo será abordado o tema sobre o
problema da lacuna na Lei do Inquilinato.
145 LOCAÇÃO DE TEMPORADA. Disponível em: <www.consumidorbrasil.com.br/ consumidorbrasil/textos/ebomsaber/locacao/temporada.htm>. Acesso em: 04/03/2008.
50
CAPÍTULO 3
O PROBLEMA DA LACUNA NA LEI DO INQUILINATO
3.1 A COMPLETUDE DO ORDENAMENTO JURÍDICO
3.1.1 O problema das lacunas
Para Bobbio,146 completude é a propriedade pela qual
um ordenamento jurídico tem uma norma para regular qualquer caso.
Quando se tem a falta da norma é chamado de lacuna, dando-se o
significado então de completude à falta de lacunas.
Diniz147 traz a completude como sendo uma
propriedade formal do sistema, para que o mesmo seja completo, no
sentido de proporcionar uma explicação para todos os fenômenos que
recaem em seu âmbito.
Gusmão148 afirma que nem sempre o código ou a lei
dá ao juiz solução jurídica para o caso sub judice149, quando tal ocorre, diz-
se haver lacuna.
Para Gusmão150:
A questão lacuna é, na verdade, um problema. Muitos
autores negam-na. A lacuna, dizem eles, é da lei, dos
146 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico. Trad. Maria Celeste C.J Santos. 10. ed. Brasília: Universidade de Brasília, 1999, p.117. 147 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito. 5. ed. São Paulo: Saraiva: 1999, p. 30. 148 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito- 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. p. 235. 149 Sub judice. Em juízo; em trâmite judicial. (DICIONÁRIO JURÍDICO Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/73/11/731/>. Acesso em: 5.Out.2008). 150 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 235.
51
códigos (lacuna formal), não do direito(lacuna material)”.
Gusmão151 relata o raciocínio de Brunetti que defende
a tese: “No Direito, há sempre solução para qualquer caso, pensaram os
que a defendem, enquanto outros admitem ser isso ficção, por ter o
direito de lacunas”.
Para Engisch152, a lacuna é uma imperfeição
insatisfatória dentro da totalidade jurídica.
Nesse contexto, afirma Diniz153 que na sua concepção
a lacuna representa uma “falha” ou uma “deficiência” do sistema jurídico,
revelando o intrínseco caráter relacional entre “lacuna” e “sistema”.
No entendimento de Bobbio154:
Um ordenamento jurídico é completo quando o juiz pode
encontrar nele uma norma para regular qualquer caso que
se lhe apresente, ou melhor, não há caso que não possa ser
regulado com uma norma tirada do sistema. [...] um
ordenamento é completo quando jamais se verifica o caso
de que a ela não se podem demonstrar pertencentes nem
uma certa norma nem norma contraditória. [...], a
incompletude consiste no fato de que o sistema não
compreende nem a norma que proíbe um certo
comportamento nem a norma que o permite de fato, se se
pode demonstrar que nem a proibição nem a permissão de
um certo comportamento são dedutíveis do sistema, da
forma que foi colocado, é preciso dizer que o sistema é
incompleto e que o ordenamento jurídico tem uma lacuna.
Contudo, ressalta Diniz155:
É um ideal racional que se funda no “princípio da razão
151 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 235. 152 ENGISCH, Karl. Introdução ao pensamento jurídico. 2. ed. Lisboa: Colouste Gulbenkian, 1968, p. 223. 153 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 69. 154 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 117. 155 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 30.
52
suficiente”, perante o qual o sistema está saturado, sem
lacunas, trazendo, contudo, em seu bojo, o problema de se
saber se o sistema de normas que qualificam juridicamente
comportamentos, tem, realmente, a propriedade peculiar
de não deixar nenhuma conduta sem essa classificação”.
O problema teórico geral do direito é a coerência, ou
em que medida é coerente, e em qual medida um ordenamento é
completo. É de grande importância ressaltar que coerência é uma
exigência e não uma necessidade, no sentido de que total exclusão de
antinomias156 não é uma condição necessária para a existência de um
ordenamento jurídico157.
Na lição de Bobbio158:
A norma que estabelece o dever do juiz de julgar cada
caso com base numa norma pertencente ao sistema não
poderia ser executada se o sistema não fosse
pressupostamente completo, quer dizer, com uma regra
para cada caso. A completude é, portanto, uma condição
sem a qual o sistema em seu conjunto não poderia
funcionar.
3.1.2 O dogma da completude
Para Bobbio159, o dogma da completude é o princípio
pelo qual o ordenamento jurídico deve ser completo para fornecer ao juiz,
em cada caso, uma solução sem recorrer à equidade. Este dogma foi
dominante, e o é até agora, na teoria jurídica européia de origem
romana.
156 Antinomia (ou paradoxo) é a afirmação simultânea de duas proposições (teses, leis, etc.) contraditórias. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Antinomia>. Acesso em: 8.Outubro.2008. 157 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 117 158 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 118 159 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 119
53
Reale160, afirma que o Direito não se confunde mais
com a lei, não se confunde mais com os textos escritos, como se verificava
na Escola da Exegese161. A lei é apenas um instrumento de revelação do
Direito, o mais técnico, apenas um instrumento de trabalho e assim mesmo
imperfeito. A lei tem lacunas, porém, o Direito interpretado como
ordenamento da vida, não pode ter lacunas, devendo ser encontrada
uma solução sempre que houver conflito de interesses.
Sustentou Zitelmann, citado por Jacques162, que o
ordenamento jurídico não tem lacunas, isso porque existe uma norma
complementar negativa que declara lícitas todas as ações condenadas
expressamente pelo Direito.
Gusmão163, relata o pensamento de DONATI que nega
a existência de lacunas no ordenamento jurídico, face à existência de
uma norma fundamental, derivada de disposições particulares, permitindo
tudo o que não é proibido por norma expressa ou por principio implícito no
sistema jurídico positivo.
No mesmo sentido Kelsen164, entende que o sistema é,
em si mesmo, bastante, pois as normas que o compõem, contém em si, a
possibilidade de solucionar todos os conflitos levados aos magistrados ou
órgãos jurisdicionais competentes.
160 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 1998, p. 289. 161 A Escola da exegese, também conhecida como Escola dos glosadores ou ainda Escola filológica, em direito, é uma corrente de pensamento jurídico que floresceu no início do século XIX, a partir do Código Napoleônico. O art. 4º desse código afirmava que um juiz jamais poderia evitar julgar algo que lhe fosse dado. Assim, a escola da exegese, confirma que a interpretação deve ser mecânica, de acordo com a intenção do legislador. Esta escola afirmava que o Código de Napoleão resolveria qualquer problema do dia-a-dia. Portanto, para a Escola da exegese, a lei seria uma expressão da razão. (Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Escola_da_exegese>. Acesso em: 8.Outubro.2008). 162 JACQUES, Paulino. Curso de introdução à ciência do direito. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1971, p.121. 163 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 236. 164 KELSEN, HANS. Teoria Pura do Direito. 6. ed. Tradução João Baptista Machado. Coimbra: Armênio Amado, 1984, p. 338.
54
Bobbio165 diz que a escola da exegese166 e a
codificação167 são fenômenos estreitamente conexos e difíceis de separar.
3.1.3 A crítica da completude
Para que haja a crítica do fetichismo legislativo dos
juristas, é necessário em primeiro lugar abolir a crença de que o Direito
estatal é completo168.
Por assim dizer, Diniz169, resume que as lacunas são
faltas ou falhas de conteúdos de regulamentação jurídico-positiva para
determinadas situações fáticas, que admitem sua remoção por uma
decisão judicial jurídico-integradora.
Segundo Bobbio170, a batalha da escola do Direito livre
contra as várias escolas da exegese171 é uma batalha pelas lacunas, em
consonância ele explica da seguinte maneira:
Os comentadores do Direito constituído acreditavam que o
Direito não tivesse lacunas e que o dever do intérprete fosse
somente o de tornar explícito aquilo que já estava implícito
na mente do legislador. Os sustentadores da nova escola
afirmam que o Direito constituído está cheio de lacunas e,
para preenche-las, é necessário confiar principalmente no
poder criativo do juiz, ou seja, naquele que é chamado a
resolver os infinitos casos que as relações sociais suscitam,
além e fora de toda a regra pré-constituída.
165 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 121. 166 Vide conceito na nota 161. 167 Ato de codificar. Reunião de normas jurídicas a certo ramo do Direito positivo, de forma metódica e articulada. Sistematização de preceitos de uma doutrina pela reunião de informações esparsas. (GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. (org). Dicionário Técnico Jurídico, 2004, p. 166). 168 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 122. 169 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 70. 170 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 123. 171 Vide conceito nota 161.
55
3.1.4 O espaço jurídico vazio
O espaço jurídico vazio foi enunciado e defendido
contra qualquer renascimento jusnaturalistíco, tendo como principal
defensor do positivismo jurídico, Karl Bergbohn172.
Bobbio173, relata o raciocínio de Bergbohon:
Toda norma jurídica representa uma limitação à livre
atividade humana; fora da esfera regulada pelo Direito, o
homem é livre para fazer o que quiser. O âmbito da
atividade de um homem pode, portanto, ser considerado
dividido, do ponto de vista do direito, em dois
comportamentos: aquele no qual é regulado por normas
jurídicas, e que poderemos chamar de espaço jurídico
pleno, e aquele no qual é livre, e que poderemos chamar
de espaço jurídico vazio. Ou há vinculo ou há absoluta
liberdade. A esfera da liberdade pode diminuir ou
aumentar, conforme aumentem ou diminuam as normas
jurídicas, mas não pode acontecer que o nosso ato seja o
mesmo tempo livre e regulado [...].
Há de se completar o entendimento acima que se
existe ordenamento jurídico, não pode existir a lacuna, e se houver a
chamada lacuna, não haverá o ordenamento jurídico174.
Diniz, ainda acrescenta que se trata de um espaço
não disciplinado por normas, não devendo se falar em lacunas, porém,
em limites do ordenamento175.
Para Kantorowicz, citado por Reale176:
Haja ou não lei que reja o caso, cabe ao juiz julgar segundo
os ditames da ciência e de sua consciência, devendo ser
172 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 128. 173 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 129. 174 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 129. 175 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 33. 176 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1998, p.290.
56
devidamente preparado, por conseguinte, para tão
delicada missão. O que deve prevalecer, para eles, é o
direito justo, quer na falta de previsão legal (praeter legem)
quer contra a própria lei (contra legem).
Pode-se afirmar, segundo Diniz177, que o direito
dinamicamente considerado, admite a existência de lacunas, contudo,
auto-integra-se para suprir seus espaços vazios, mediante processo de
criação de normas pelo legislativo e pela aplicação das mesmas pelo
Órgão Judicial. Para tanto, o sistema jurídico não é completo, porém,
completável, sendo as lacunas meramente provisórias, em razão da força
interna do direito em supri-la.
3.1.5 A norma geral exclusiva
Para Bobbio178, quando não existe um espaço jurídico
vazio, somente existe o espaço jurídico pleno.
Mostra-se agora um raciocínio baseado em alguns
autores, relatado por Bobbio:
Uma norma que regula um comportamento não só limita a
regulamentação e, portanto, as conseqüências jurídicas
que desta regulamentação derivam para aquele
comportamento, mas ao mesmo tempo exclui daquela
regulamentação todos os outros comportamentos.
Acerca do entendimento acima, há de se ressaltar que
as normas nunca nascem sozinhas, cada norma particular, chamada de
inclusiva, esta sempre acompanhada pela norma geral exclusiva179.
Diniz180 argumenta sobre o assunto:
A constatação da lacuna resulta de um juízo de
177 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 116. 178 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 132. 179 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 133 180 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 120.
57
apreciação, porém o ponto decisivo não é a concepção
que o magistrado tem da norma de direito, nem tampouco
sua weltanschauung181 do conteúdo objetivo da ordem
jurídica, mas o processo metodológico por ele empregado.
Segundo essa teoria Bobbio182 aduz:
Nunca acontece que haja, além das normas particulares,
um espaço jurídico vazio, mas acontece, sim, que além
daquelas normas haja toda uma esfera de ações reguladas
pelas normas gerais exclusivas.
De acordo com Bobbio183 a teoria da norma geral
exclusiva tem algum ponto fraco, pois aquilo que diz, o diz bem, e com
aparência e grande rigor, porém, não diz tudo. Não dizendo que em um
ordenamento jurídico não existe somente um conjunto de normas
particulares inclusivas e uma norma geral exclusiva que acompanha, mas
também um terceiro tipo de norma, que é inclusiva como a primeira e
geral como a segunda, e, pode-e chamar de norma geral inclusiva.
Bobbio184, acrescenta:
Enquanto que a norma geral exclusiva é aquela norma que
regula todos os casos não-compreendidos na norma
particular , mas os regula de maneira oposta, a
característica da norma geral inclusiva é a de regular os
casos não-compreendidos na norma particular, mas
semelhantes a eles, de maneira idêntica. Frente a uma
lacuna, se aplicarmos a norma geral exclusiva, o caso não-
regulamentado será resolvido de maneira oposta ao que
181 Weltanschauung é uma palavra de origem alemã que significa literalmente visão do mundo ou cosmovisão. Ela é adotada regularmente em diversas línguas com este significado. Pode ser usada para descrever a maneira como uma pessoa enxerga o mundo, a imagem que ela faz da vida e dos homens. Outro sentido no qual é empregada é o de uma imagem do mundo que lhe é imposta, isto é, uma ideologia. Suas origens etimológicas remetem ao século 18. (Wikipédia, a enciclopédia livre. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Weltanschauung>. Acesso em: 14 de Outubro de 2008). 182 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 133 183 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 135 184 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 135.
58
está regulamentado; se aplicarmos a norma geral inclusiva,
o caso não regulamentado será resolvido de maneira
idêntica àquele que está regulamentado.
Conforme o entendimento de Bobbio185, cabe ao
intérprete decidir se, em caso de lacuna, ele deve aplicar a norma geral
exclusiva, e, excluir o caso não previsto da disciplina do caso previsto, ou
então, aplicar a norma geral inclusiva, e, incluir o caso não previsto na
disciplina do caso previsto.
Para tanto, Bobbio186 acrescenta:
Se frente a um caso não regulamentado se pode aplicar
tanto a norma geral exclusiva quanto a geral inclusiva, é
necessário precisar a fórmula segundo a qual existe sempre,
em cada caso, uma solução jurídica, nesta outra: no caso
de lacuna, existem pelo menos duas soluções jurídicas: 1) a
consideração do caso não-regulamentado como diferente
do regulamentado, e a consequente aplicação da norma
geral exclusiva. 2) a consideração do caso não-
regulamentado como semelhante ao regulamentado, e a
consequente aplicação da norma geral inclusiva. Mas
justamente o fato de que o caso não-regulamentado
oferece matéria para duas soluções opostas torna o
problema das lacunas menos simples, menos fácil e óbvio
do que parecia partindo-se da teoria bastante linear da
norma geral exclusiva. Se existe duas soluções, ambas
possíveis, e a decisao entre as duas cabe ao intérprete, uma
lacuna existe e consiste justamente no fato de que o
ordenamento deixou impreciso qual das duas soluções é a
pretendida. Mas uma vez que as soluções, em caso de
comportamento não-regulamentado, são normalmente
duas, a lacuna consiste justamente na falta de uma regra
que permita acolher uma solução em vez da outra.
Baseado no entendimento acima citado, é quase
impossivel excluir as lacunas, pois houve um contraste com a teoria geral
185 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 136 186 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 136
59
exclusiva, Bobbio187, concietua lacuna da seguinte maneira: a lacuna se
verifica não mais por falta de uma norma expressa pela regulamentação
de um determinado caso, mas pela falta de um critério para a escolha de
qual das duas regras gerais, a exclusiva ou a inclusiva, deva ser aplicada.
Diniz188, afirma que uma vez admitida a existência das
lacunas jurídicas, surge como as mesmas deverão ser identificadas,
abrangendo duas hipóteses:
[...] A concernente ao ordenamento jurídico, que se
caracteriza pelo fato de se saber em que limite a norma é
omissa, ou seja, até que ponto ela não é aplicavel sem um
complemento, até que ponto se pode integrá-la; A
referente à dificuldade da determinação da medida em
que a ausencia de norma pode ser tida como lacuna. De
maneira que o problema se resume na definição da lacuna,
na sua classificação, nos meios através dos quais o órgão
jurisdicional completa as normas, nos limites dessa função
integradora, no sentido de uma neutralização política do
Judiciário.
O fato de não poder tirar do sistema nem uma solução
e nem uma solução oposta, revela a tão chamada lacuna, ou seja, a
incompletude do ordenamento jurídico189.
3.1.6 As lacunas ideológicas
Entende-se por lacunas, como ja fora mencionada, a
falta não já de uma solução, sendo quais sejam elas, porém uma solução
satisfatória, o que seria não já a falta de uma norma, mais sim a falta de
uma norma justa, sendo que, essa norma justa, é uma norma que se
desejaria existir, porém, não a existe190.
187 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 137. 188 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 119. 189 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 139. 190 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 140.
60
Bobbio191, opina da seguinte maneira:
Uma vez que essas lacunas derivam não da consideração
do ordenamento jurídico como ele é e como deveria ser,
foram chamadas de “ideológicas”, para distingui-las
daquelas que eventualmente se concontrassem no
ordenamento jurídico como ele é, e que se podem chamar
de “reais”.
Bobbio citado por Diniz192, diz que a ausência de uma
norma justa é uma lacuna jure condendo193, ideológica ou imprópria, pois
trata de uma lacuna confrontante entre o que é sistema real e o sistema
ideal.
Bobbio194, ressalta ainda que existem lacunas
ideológicas em cada sistema jurídico, afirma também que nenhum
ordenamento jurídico é perfeito, pelo menos, não o ordenamento jurídico
positivo.
3.1.7 Espécies de lacunas
Examinar-se-á agora algumas principais espécies de
lacunas que alguns doutrinadores apresentam como de suma
importancia195.
Segundo Diniz196, a mais antiga classificação de
lacunas fora aprensetada por Zitelmann, distinguindo ele em lacunas
autênticas e não autênticas, dá-se a distinção:
Tem-se a lacuna autêntica quando, a partir de uma análise
da lei, é impossivel a obtenção de uma decisão a um caso
191 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 139. 192 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 193 Quer explicitar o dito- Direito Positivo em fase de elaboração, na iminência de se tornar legislação (lei). (Disponível em: <http://www.usinadaspalavras.com/ler.php?txt_id=54291>. Acesso em: 8.Out.2008. 194 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 140. 195 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 83-84 196 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84.
61
concreto. A inautêntica ocorre quando o fato-típico está
previsto em disposição legal, mas a solução possível é tida
como insatisatória ou falsa. Só a autêntica é uma lacuna
jurídica, a não autêntica é apenas uma lacuna política.
Diniz197 alerta que essa distinção entre lacuna autêntica
e inautêntica, é uma consideração do direito sob um ponto de vista
estático, afirma também, que essa classificação poderá ocorrer antes da
decisão do magistrado, porém, a sua prática fica bastante limitada,
causando muitas críticas.
Para Engisch segundo Diniz198 as lacunas se denominam
de modo diverso:
[...] Quando uma conduta, cuja punibilidade, nós talvez
aguardemos “consciente e deliberadamente” não é punida
pela norma e se esta punibilidade nos cai mal, podemos
falar em lacuna político-jurídica, crítica, imprópria ou de
lege ferenda199, de uma lacuna do ponto de vista de um
futuro direito mais perfeito e não em lacuna do ponto de
vista de um futuro direito mais perfeito e não em lacuna
autêntica própria, isto é, de lege lata200, de uma lacuna no
direito vigente. E, esclarece, uma lacuna de lege ferenda201,
apenas pode motivar o legislativo a reformular o direito, mas
não o judiciário a uma colmatação da referida lacuna. O
preenchimento de lacunas só diz respeito a lacuna de lege
lata202.
Larenz, segundo Diniz203 tem entendimento contrário ao
de Zitelmann, ou seja, “Denomina lacunas impróprias de lacunas de
regulamentação, que concernem a uma norma jurídica que se apresenta
197 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 198 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 199 Refere-se à lei a ser promulgada. (Disponível em: <http://www.direitonet.com. br/dicionario_latim/x/92/33/923/>. Acesso em: 8.Out.2008). 200 Pela lei ampla. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionariolatim /x/33/88/338/>. Acesso em: 8.Out.2008). 201 Vide nota 199. 202 Vide nota 200. 203 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85.
62
incompleta relativamente a um setor material”.
As lacunas de regulamentação citadas por Larenz,
poderão ser abertas ou ocultas, sendo abertas, quando faltar na lei uma
ordem positiva que não atinge o fim da regulamentação, e ocultas,
quando faltar limitação para alguns casos204.
Diniz205, afirma também, que para Larenz essas duas
normas citadas, são lacunas próprias, sendo que o juiz está obrigado a
integrá-las.
Contudo, relata Diniz206:
A classificação entre lacuna autêntica e inautêntica, de
lege lata207 e de de lege ferenda208, não logra um critério
satisfatório para distinguir as lacunas normativas das
axiológicas, apesar de ter a intenção de fazê-lo e de haver
realizado esforços para obter essa distinção. Tais espécies
nada mais são do que um problema de apreciação
valorativa do sistema normativo e da imprecisão da
linguagem do legislador.
Para Bobbio209, existem dois tipos de lacunas, as quais
são as lacunas próprias e as impróprias, as lacunas próprias seriam aquelas
lacunas do sistema ou de dentro do sistema, já a imprópria, seria a
comparação do sistema real com um sistema ideal.
Nesse sentido aduz Bobbio210:
O caso não regulamentado nao é uma lacuna do sistema
porque só pode pertencer à norma geral exclusiva, mas,
204 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85. 205 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85. 206 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 85. 207 Vide nota 200. 208 Vide nota 199. 209 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 143. 210 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 143-144.
63
quando muito, é uma lacuna que diz respeito a como
deveria ser o sistema. Temos a lacuna própria somente
onde, ao lado da norma geral exclusiva, existe também a
norma geral inclusiva, e o caso nao-regulamentado pode
ser encaixado tanto numa como na outra. O que têm em
comum dois tipos de lacunas é que desginam um caso não-
regulamentado pelas leis vigentes num dado ordenamento
jurídico. O que as distingue é a forma pela qual podem ser
eliminadas: a lacuna imprópria somente através da
formulação de novas normas, e a própria, mediante leis
vigentes. As lacunas impróprias são completáveis somente
pelo legislador; as lacunas próprias são completáveis por
obra do intérprete. Mas quando se diz que um sistema está
incompleto, diz-se em relação às lacunas próprias, e não as
impróprias. O problema da completude do ordenamento
jurídico é se há e como podem ser eliminadas as lacunas
próprias.
Para Zitelmann, segundo Diniz211, o ordenamento
jurídico não tem lacunas, pois tudo o que está proibido, está juridicamente
permitido, não versa lacuna normativa e sim lacuna axiológica.
Kelsen212, afirma que existem lacunas próprias e as
lacunas técnicas.
Pode-se dizer também que as lacunas distinguem-se
em subjetivas e objetivas, sendo que as subjetivas, são aquelas que
dependem de algum motivo imputável213 ao legislador, já as objetivas, são
aquelas que dependem do desenvolvimento das relações sociais, das
invenções novas, e de todas as causas que provocam o envelhecimento
dos textos legislativos, no caso, sendo elas, independentes da vontade do
211 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 86. 212 KELSEN, HANS. Teoria Pura do Direito, p.342. 213 Imputável é o sujeito capaz de entender o caráter ilícito do fato ou de determinar-se de acordo com esse entendimento. (Disponível em: <http://jus2.uol.com. br/doutrina/texto.asp?id=993>, Acesso em: 13. Out. 2008).
64
legislador214.
Contudo, conforme doutrina Diniz215:
Três são as principais espécies de lacunas: 1ª) normativa,
quando se tiver ausência de norma sobre determinado
caso; 2ª) ontológica, se hover norma, mas ela não
corresponder aos fatos sociais, p.ex., o grande
desenvolvimento das relações sociais, o progresso técnico
acarretaram o ancilosamento da norma positiva; 3ª)
axiológica, ausência de norma justa, isto é, existe um
preceito normativo, mas, se for aplicado, sua solução será
insatisfatória ou injusta.
Bobbio216 afirma que as lacunas subjetivas, dividem-se
em voluntárias e involuntárias, as involuntárias, são aquelas que
dependem de um descuido do legislador, que faz parecer
regulamentado um caso que não o é, as voluntárias, são aquelas que o
próprio legislador deixa de propósito, quando a matéria é muito complexa
e não pode ser regulada com regras muito miúdas, e é melhor confiá-la,
caso por caso, à interpretaão do juiz.
3.1.8 Heterointegração e auto-integração
Segundo Diniz217, a exegesse do art. 4º., da LICC,
apresenta dois mecanismos por meio dos quais se completa,
dinamicamente, o nosso ordenamento: a heterointegração e a auto-
integração.
Assim leciona Diniz218:
[...] A auto-integração é o método pelo qual o ordenamento jurídico se completa, recorrendo a fonte
214 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 144. 215 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p. 437. 216 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 144. 217 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 138. 218 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 138.
65
dominante do direito: a lei. O procedimento típico é a analogia. A heterointegração é a técnica pela qual a ordem jurídica se completa, lançando mão de fontes diversas da norma legal, p.ex., o costume, a equidade. É difícil distinguir a auto-integração da heterointegração, porque os principios gerais do direito podem ser tidos como auto-integração (analogia juris219) e como heterointegração (recurso aos princípios de direito comparado), porém, nos inclinamos a considera-los como instrumentos heterointegrativos.
Têm-se o método da heterointegração, este que
consiste no recurso a ordenamentos diversos, recorrendo a fontes
diferentes daquelas dominantes. Também em contraste ao método da
auto-integração, o procedimento do costume, e, tendo ainda, como
principal procedimento, o poder criativo do juiz ou o chamado Direito
Judiciário220.
Se um ordenamento jurídico não é completo a não ser
pela norma geral exclusiva, poderá ser considerado completável.
Para tanto, leciona Bobbio221:
O tradicional método de heterointegração mediante
recurso a outros ordenamentos consistia, no que se refere
ao juiz, na obrigação de recorrer, em caso de lacuna do
Direito positivo222, ao Direito Natural223. Uma das funções
constantes do Direito Natural, durante o predomínio das
correntes jus naturalísticas, foi a de preencher as lacunas do
219 Ocorre quando o princípio para o caso omitido se deduz do espírito e do sistema do ordenamento jurídico considerado em seu conjunto. Ocorre quando se aplica à espécie não prevista em lei, e com a qual não há norma que apresenta caracteres semelhantes, a um princípio geral de direito. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/ dicionario_juridico/x/46/77/467/>. Acesso em 24/10/2008). 220 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30>, Acesso em: 13/10/2008). 221 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 147. 222 Direito positivo é o conjunto de princípios e regras que regem a vida social de determinado povo em determinada época. (Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/ Direito_positivo>. Acesso em: 13/10/2008). 223 Direito natural (em latim lex naturalis) ou jusnaturalismo é uma teoria que postula a existência de um direito cujo conteúdo é estabelecido pela natureza e, portanto, é válido em qualquer lugar. Disponível em: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Direito_natura>. Acesso em: 13.10/2008).
66
Direito positivo. O Direito natural era imaginado como um
sistema jurídico perfeito, sobre o qual repousava o
ordenamento positivo, por natureza imperfeito: a tarefa do
Direito natural era dar remédio às imperfeições inevitáveis
ao Direito positivo224.
Bobbio225 afirma que o recurso mais importante da
heterointegração, é o recurso de lacuna da Lei, ao poder criativo do juiz,
também é considerado como recurso às opiniões dos juristas, aos quais
seria atribuída, em circunstâncias particulares, no caso do silêncio da Lei e
do costume, autoridade de fonte do Direito.
3.1.9 A analogia
A analogia, exerce uma função já avivado pelos
mestres da Escola da Exegese226, crescendo dia a dia de importância
prática227.
Assim doutrina Reale228:
A analogia atende ao princípio de que o Direito é um
sistema de fins. Pelo processo analógico, estendemos a um
caso não previsto aquilo que o legislador previu para outro
semelhante, em igualdade de razões. Se o sistema do
Direito é um todo que obedece a certas finalidades
fundamentais, é de se pressupor que, havendo identidade
de razão jurídica, haja identidade de disposição nos casos
análogos. [...]
Tendo em vista que o aplicador do direito não pode
deixar sem resposta as questões postas à sua apreciação e, não havendo
uma norma jurídica que se encaixe de forma específica ao caso
224 Vide Nota 222. 225 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 149-150. 226 Vide Nota 161. 227 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1998, p. 290. 228 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1998, p. 290.
67
concreto, o juiz deve se utilizar de meios adequados para aplicar o
direito229.
Gusmão230 afirma que segundo a doutrina, existem dois
tipos de analogias, a analogia legis231 e a analogia júris232.
Para tanto, Bobbio233 traz o conceito de analogia:
Entende-se por analogia o procedimento pelo qual se
atribui a um caso não-regulamentado a mesma disciplina
que a um caso regulamentado semelhante.
Bobbio234, também afirma que existem dois tipos de
analogias, a propriamente dita também conhecida como analogia legis,
e a interpretação extensiva que também pode ser chamada de
analogia iuris, e, baseado nesses dois tipos de analogias dá-se o conceito
de cada um delas:
Por analogia iuris entende-se o procedimento através do
qual se tira uma nova regra para um caso imprevisto não
mais da regra que se refere a um caso singular, como
acontece na analogia legis, mas de todo o sistema ou de
uma parte dele; esse procedimento não é nada diferente
daquele que se emprega no recurso aos princípios gerais do
Direito. Quanto á interpretação extensiva, é opinião
comum, mesmo que às vezes contestada, que esta seja
algo de diferente da analogia propriamente dita. A
importância jurídica da distinção está em quem considera-
se, comumente, que onde a extensão analógica é proibida.
229 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=1>, Acesso em: 13. Out. 2008). 230 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 237. 231 Essa forma de analogia é empregada quando o caso não previsto é regulado por um preceito legal que rege um semelhante; compreende uma argumentação trabalhada sobre textos da norma penal, quando se verifica a insuficiência de sua redação. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_juridico/x/46/66/466/>. Acesso em: 24/10/2008). 232 Vide Nota n. 219. 233 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 151. 234 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 154-155.
68
Doutrina Gusmão235:
A analogia é uma só. Não se confunde com os princípios
gerais do direito, porque o próprio legislador os indica como
distintos e porque a aplicação dos princípios supõe não
haver norma alguma aplicável ao caso, enquanto a
analogia pressupõe haver norma que preveja hipótese
semelhante ao caso não previsto.
A fim de estabelecer mais clara distinção, diversos
foram os critérios elaborados para estabelecer a distinção entre analogia
e interpretação extensiva, porém, a única aceitável é aquela que visa o
efeito de ambos os métodos de integração236.
3.1.10 O costume
Para Souza237, costume é um meio institucional de
integração normativa, que não recorre à aparência lógica.
Já para Diniz238, o costume está entre os métodos de
heterointegração, distinguindo-se entre costume e costume como fonte
subsidiária do direito.
Assim leciona Diniz239:
O costume é outra fonte subjetiva, seja ele decorrente da
prática dos interessados, dos tribunais e dos jurisconsultos,
seja ele secundum legem240, praeter legem241 ou
235 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, p. 237 236 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=1>. Acesso em: 13/10/2008). 237 SOUZA, LUIZ SÉRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das lacunas no direito. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993, p. 229. 238 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 183. 239 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 455. 240 De acordo com a lei. (Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/70/55/705/>. Acesso em: 27/10/2008). 241 Que não é regulado pela lei (Disponível em: http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/96/00/960/>. Acesso em: 27/10/2008).
69
contra legem242. Pelo art. 4º da atual Lei de Introdução,
situa-se o costume imediatamente abaixo da lei, pois o
magistrado só poderá a ele recorrer quando se esgotarem
todas as potencialidades legais para preencher a lacuna.
Ainda ensina Diniz243, baseada no que diz de Machado
Neto, um adequado órgão judicante necessitará sempre, ao aplicar
quaisquer das espécies de costume, estar armado de um certo grau de
sensibilidade, para que seja possível a descoberta do uso como sendo
jurídico.
3.1.11 Os princípios gerais do direito
Gusmão244, afirma que nem sempre pode ser
deparada norma regulamentadora de fato análogo, não existindo tal
norma regulamentada o juiz deverá decidir pelos princípios gerais do
direito.
Souza245 conceitua os princípios gerais do direito como
“a estrutura do sistema jurídico que responde pela organização das
diversas cadeias normativas, garantindo a idéia de unidade e completude
[...]”.
Recorre-se aos Princípios Gerais do Direito, quando
nem a norma positiva de direito legal ou costumeira, estudada conforme
os processos de interpretação existentes, nem a analogia, fornecerem a
regra aplicável à situação de fato, cumpre ao intérprete passar a
investigar dentro da esfera dos princípios gerais de direito246.
242 Contra a lei. Disponível em: <http://www.direitonet.com.br/dicionario_latim/x/30 /00/300/>. Acesso em: 27/10/2008). 243 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 456. 244 GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao Estudo do Direito, 1999, p. 237. 245 SOUZA, LUIZ SÉRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das lacunas no direito. 1993, p. 232. 246 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13. Out. 2008).
70
Com tal entendimento, afirma Bobbio247:
Os princípios gerais são apenas, normas fundamentais ou
generalíssimas do sistema, as normas mais gerais. A palavra
princípio leva a engano, tanto que é velha questão entre os
juristas se os princípios gerais são normas. Para mim não há
dúvida: os princípios gerais são normas como todas as
outras.
Doutrina Diniz248:
Esses princípios servem de base para preencher lacunas não
podem opor-se às disposições do ordenamento jurídico,
pois devem fundar-se na natureza do sistema jurídico, que
deve apresentar-se como um “organismo” lógico, capaz de
conter uma solução segura para o caso duvidoso. Com isso
se evita que o emprego dos princípios seja arbitrário ou
conforme as aspirações, valores ou interesses do órgão
judicante.
Diniz249 ainda afirma que, o princípio geral do direito é
uma diretriz para a integração das lacunas estabelecida pelo próprio
legislador, porém, é vazio em sua expressão.
Há de se falar também que ao lado dos princípios
gerais expressos, existem os não expressos250, os quais são aqueles que
podem se extrair abstração de normas específicas ou as não muito
gerais251.
Para Carrió, no entendimento de SOUZA252:
247 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 158. 248 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 457. 249 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p. 457. 250 São princípios, ou normas generalíssimas, formuladas pelo intérprete, que busca colher, comparando normas aparentemente diversas entre si, aquilo a que comumente se chama o espírito sistema. (BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 159). 251 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico, 1999, p. 159. 252 SOUZA, LUIZ SÉRGIO FERNANDES DE. O papel da ideologia no preenchimento das lacunas no direito, 1993, p. 234.
71
[...] Nem todos os princípios gerais são extraídos, por
indução, das normas que integram o ordenamento.
Identifica duas espécies de princípios. A primeira, adotada
pelo positivismo jurídico, indica como deve entender-se,
aplicar-se e complementar as normas. Trata-se de pautas
de segundo grau. Na segunda, tem-se o rol de propósitos,
objetivos, metas, enfim, um conjunto de regras ligado às
exigências de justiça e moral, além de certas máximas da
sabedoria tradicional.
Reale253, afirma que os princípios gerais do direito são
enunciações normativas de valor genérico, que condicionam e orientam
a compreensão do ordenamento jurídico.
Para Reale254, os princípios gerais do direito podem ser
discriminados em três categorias:
Princípios omnivalentes, quando são válidos para todas as
formas de saber, como é o caso dos princípios de
identidade e de razão suficiente; Princípios plurivalentes,
quando aplicáveis a vários campos de conhecimento,
como se dá com o princípio da causalidade, essencial às
ciências naturais, mas não extensivo a todos os campos de
conhecimento; Princípios monovalentes, que só valem no
âmbito de determinada ciência, como é o caso dos
princípios gerais do direito.
O método da investigação e aplicação dos princípios
gerais de direito, serve para que se possa chegar à determinação de qual
princípio é pertinente ao caso concreto, trazido à apreciação do órgão
judicante. Para tal, utiliza-se de operação indutiva e o próprio legislador
sugere o emprego desse método255.
Portanto, para conseguir atingir os princípios gerais de
direito deve o juiz, gradativamente, subir por indução, da idéia em foco 253 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1999, p. 306. 254 REALE, Miguel. Lições preliminares de direito, 1999, p. 306. 255 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13. Out. 2008).
72
para outra mais elevada, abstraindo do que há nelas de particular,
prosseguindo em generalizações crescentes e sucessivas até obter a
solução.256
3.2 A QUESTÃO DO CONTRATO DE ESTUDANTE
Conforme se pode verificar do acima exposto, é
possível afirmar que a Lei do Inquilinato possui uma lacuna, ao não prever
um tipo específico de contrato de locação, que é contrato de estudante
ou para estudantes, nos casos de estudos superiores há 90 dias.
Com base no acima exposto surgiu a inquietação que
resultou na presente monografia, tendo em vista que a lei do inquilinato
não regulamenta expressamente o chamado pelo costume de “contrato
de estudante”, nos casos em que o curso ultrapasse 90 dias, p.ex., ano
letivo da universidade ou outros cursos que tenham duração de mais de
90 dias.
Para completar a renda nesses meses de ociosidade,
os proprietários passaram a locar estes imóveis a estudantes, que
costumam locar os imóveis nos meses em que as aulas iniciam geralmente
no final de fevereiro ou início de março (pós-carnaval) até o mês de
novembro, quando as aulas terminam. O preço desta locação é reduzido
e o pagamento é mensal.
Ora, se a lei não previu este tipo de contrato de
locação e, conforme visto na pesquisa de campo realizada e explicitada
no capítulo segundo desta pesquisa, este tipo de locação de fato ocorre
principalmente em nossa região, portanto é evidenciado o caso de
lacuna da lei.
Como já fora visto, a constatação da existência da
256 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 13. Out. 2008).
73
lacuna, ocorre no momento em que o aplicador do direito vai exercer a
sua atividade e, não encontra no corpo de leis, um preceito que solucione
o caso concreto. Neste instante, estar-se-á constatando a existência de
uma lacuna257.
Baseado no estudo feito acerca das lacunas, e das
categorias das mesmas, o contrato de estudante, o qual não é
regulamentado por lei, porém, na prática existe, encaixa-se à teoria de
Zitelmann, citado por Diniz258, como a lacuna autêntica que se dá quando
a partir de uma análise da lei, é impossível a obtenção de uma decisão a
um caso concreto, e também na teoria citada por Bobbio259, que diz existir
o tipo de lacunas impróprias, a qual seria aquela que existe a
comparação de um sistema real com um sistema ideal. Ou ainda, na
teoria citada por Diniz260, que relata que as lacunas poderão ser também
normativas, ou seja, aquela que tiver ausência de norma sobre
determinado caso.
Com fundamento nas perspectivas acima, este
trabalho entende ser necessária uma completude legislativa, seja a nível
federal, estadual ou municipal. Ressalte-se que este trabalho não
pretende discutir a questão da competência para esta completude
legislativa, se federal, se estadual ou municipal, eis que apenas, pretende
discutir a idéia da necessidade da regulamentação jurídica deste tema,
deixando esta discussão para um momento futuro.
Esta pesquisa conseguiu denotar que atualmente o
contrato de estudante é elaborado de modo diverso por diversos
locadores, os quais confiam no costume, eis que ausente uma
regulamentação jurídica deste tipo de contrato.
257 (Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=30&p=2>. Acesso em: 27. Out. 2008). 258 DINIZ, MARIA HELENA. As lacunas no Direito, 1999, p. 84. 259 BOBBIO, NORBERTO. Teoria do ordenamento jurídico,1999, p. 143-144. 260 DINIZ, MARIA HELENA. Compêndio de introdução à ciência do direito, 1999, p.437.
74
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Fica um sentimento de gratificação e satisfação por ter
sido possível chegar ao final deste trabalho cujo objetivo visa concluir o
Curso de Direito, que por si só já valeu a pena.
O tema desta pesquisa é um assunto que vem exigir
por parte do legislador uma completude, ou seja, uma regulamentação
que venha contribuir positivamente para o ordenamento a fim de sanar a
lacuna existente.
A pesquisa aponta para um alerta, para uma reflexão,
no sentido da importância da Lei do Inquilinato, quando se fala em
locação para temporada, e a mesma não cita o “contrato de estudante”
com cursos superiores à 90 dias, a preocupação é centrada basicamente
na lacuna que existe na lei, por não prever esse tipo de locação.
Iniciou-se esta pesquisa com o objetivo de investigar, à
luz da doutrina e da legislação, especificamente a Lei 8.245/91 alguns
aspectos sobre a Lei do Inquilinato, seus tipos de locação e o “contrato de
estudante”, tendo em vista a realidade existente principalmente em nossa
região (litorânea), onde os estudantes universitários e de outros cursos
superiores à 90 dias pactuam contratos temporários, em desacordo com a
Lei do Inquilinato,tendo como base o costume local.
O interesse pelo tema abordado deu-se em razão de
sua atualidade e também pela importância jurídica nas relações
locatícias vigentes, diante do problema que não regulamenta o “contrato
de estudante”, sendo que, como já fora dito, e provado, o mesmo existe e
não tem regulamentação jurídica.
Para seu desenvolvimento lógico o trabalho foi dividido
75
em três capítulos, construindo uma seqüência de raciocínio.
Inicialmente, no primeiro capítulo, observou-se que a
Lei do Inquilinato começa na era Vargas durante o Estado Novo, onde
obteve destaque e intervenção estatal na regulamentação entre
inquilinos e proprietários, tendo uma seqüência de leis do inquilinato
existindo durante décadas.
A lei do Inquilinato teve diversas versões, que foram
promulgadas entre os anos de 1942 e 1964, todas elas restringindo a livre
negociação dos aluguéis. Também ocorreram vários decretos até que se
chegasse a presente Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), objeto desta
pesquisa.
Verificou-se ainda no primeiro capítulo, um breve relato
sobre os tipos de locação, que seriam: locação residencial, locação não
residencial e locação para temporada.
No segundo capítulo, foi tratado sobre a locação para
temporada existente na Lei 8.245/91, apresentando conceitos, artigos da
lei .
Fora falado também sobre o contrato de estudante,
afirmando que na prática o mesmo existe, como mostra a pesquisa de
campo.
Foi feita uma análise dos questionários aplicados,
comprovando-se a existência do contrato de estudante e as formas
diversas que os locadores e imobiliárias encontram para tentarem
solucionar o problema da lacuna existente na Lei do Inquilinato.
Nos questionários aplicados na pesquisa de campo,
pôde-se comprovar que os locadores e imobiliárias utilizam contratos
incorretamente, em desacordo com a Lei do Inquilinato.
76
Concluindo, no terceiro capítulo, enfocou-se o tema
principal deste trabalho monográfico,o problema da lacuna na Lei do
Inquilinato, apresentando as lacunas existentes no ordenamento jurídico
brasileiro, como solucioná-las baseado no “contrato de estudante”.
Por conseguinte, retomam-se as três hipóteses básicas
da pesquisa:
a) A Lei do Inquilinato não regulamenta o “Contrato
de Estudante”.
Restou confirmada, como fora provado, baseado na
pesquisa de campo, e também com fulcro na Lei 8.245/91, o “contrato de
estudante” não tem reserva legal. Apenas, as locações residenciais, não
residenciais e para temporada, são aceitas em nosso ordenamento
jurídico.
b) Apesar de a Lei do Inquilinato não regulamentar o
“contrato de estudante”, o mesmo é pactuado no caso concreto,
especialmente em cidades litorâneas.
Essa hipótese confirmou-se também, pois o “contrato
de estudante” existe sim, a pesquisa de campo mostrou como se é
utilizado e como se é feito pelos locadores.
c) A ausência de regulamentação do “contrato de
estudante” na Lei do Inquilinato constitui-se em lacuna da lei, reclamando
sua competência.
No ordenamento jurídico brasileiro, existem lacunas, e
quando se fala em “contrato de estudante”, a ausência de
regulamentação é clara, pois, não existe na lei cláusula que proteja os
locatários nem os locadores. Conforme dispositivos legais da Lei 8.245/91,
esta hipótese restou confirmada também.
77
A intenção deste trabalho foi de iniciar o debate
sobre este tema sendo necessárias outras pesquisas a qual reclama por
conseqüência outras pesquisas que versem sobre a questão da
completude da lacuna, como por exemplo, uma proposta que seja capaz
de sanar essa lacuna.
A pesquisadora pretende continuar o estudo sobre
esta temática, porém, em um momento futuro.
78
REFERÊNCIAS
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ANEXOS