consultation paper - bank of thailand...ค าเช า (rental yield) และราคาอส...

Consultation paper

แนวนโยบายการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย

ธนาคารแหงประเทศไทย

ตลาคม 2561

Consultation paper: แนวนโยบาย macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย | 2

บทน า

ธนาคารแหงประเทศไทย (ธปท.) จดท า consultation paper ฉบบน เพอสอสารและรบฟง ความคดเหนตอสถานการณการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (mortgage loan) ซงสงผลใหมาตรฐานการปลอยสนเชอหยอนลง รวมถงหารอแนวทางการปรบปรงเกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย เนองจากเรมเหนการสะสมความเสยงในสนเชอเพอทอยอาศยเพมขนระยะหนงแลวและยงพบสญญาณการเกงก าไรทอยอาศยทไมใชซอเพออยอาศยจรง โดยหวงผลตอบแทนการลงทนจากการปลอยเชา หรอการคาดหวงวาจะขายตอไดในราคาทสงขน นอกจากน ผประกอบการอสงหารมทรพยยงระดมทนในระดบสงสะทอนแนวโนมธรกจทยงขยายตอเนอง ขณะทสถาบนการเงนมการแขงขนปลอยสนเชอเพอทอยอาศยโดยยอมรบความเสยงมากขนและเรมมลกษณะการหยอนมาตรฐานใหต าลง ซงการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยทเกนพอดเปนตวเรงภาวะการเกงก าไรในภาคอสงหารมทรพยและอาจกอความเสยงตอเสถยรภาพเศรษฐกจและระบบการเงนในอนาคตได

วตถประสงคหลกของการพจารณาปรบปรงเกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยในครงน คอเพอยกระดบมาตรฐานการพจารณาสนเชอ (credit underwriting standards) ของสถาบนการเงน ซงถอเปนหวใจของการวางรากฐานวฒนธรรมดานสนเชอ (credit culture) ทด ไมกระตนการกอหนเกนตว ของภาคครวเรอน ไมท าใหเกดการเกงก าไรในตลาดอสงหารมทรพยทเกนพอด ตลอดจนใหสถาบนการเงนตระหนกถงความเปนไปไดและผลกระทบจากมลคาอสงหารมทรพยทอาจปรบลดลงไดหากความตองการซอไมเปนไปตามทคาดไว อนจะชวยเสรมสรางความแขงแกรง (resilience) ของทกภาคสวนและเออตอ การดแลเสถยรภาพระบบการเงนโดยรวมอยางยงยน ทงน การปรบปรงเกณฑฯ จะบงคบใชเฉพาะกบสนเชอปลอยใหมและสนเชอรไฟแนนซ โดยคาดวาจะมผลนบตงแตวนท 1 มกราคม 2562 เปนตนไป

เพอรวบรวมมมมองความคดเหนประกอบการตดสนนโยบาย ซงจะเปนประโยชนในการออกแบบและก าหนดแนวนโยบายใหบรรลเปาหมายทตงไวอยางเหมาะสม ธปท. จงขอเปดรบความคดเหนและขอเสนอแนะจนถงวนจนทรท 22 ตลาคม 2561 ผานชองทางเวบไซตของ ธปท. www.bot.or.th ทงน หากมขอสงสยเพมเตมสามารถสอบถามผานทางอเมลทมวเคราะหเสถยรภาพ ฝายกลยทธสถาบนการเงน [email protected]


ประชาชนและภาคสวนตางๆ จะไดประโยชนอยางไร จากมาตรการ macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยในครงน

ครวเรอนทตองการกซอทอยอาศยเพออยอาศยจรง โดยเฉพาะกลมคนรายไดต าถงปานกลางทตองการกซอทอยอาศยหลงแรกจะไมไดรบผลกระทบจากมาตรการ และยงไดรบประโยชนเนองจากครวเรอนกลมดงกลาวจะสามารถซอทอยอาศยในราคาทเหมาะสมมากขน เพราะอปสงคทมวตถประสงคเพอการลงทนและเกงก าไรจะลดลง ซงในชวงทผานมาราคาอสงหารมทรพยเพมขนเรวกวารายไดเฉลยของครวเรอน สวนหนงเปนผลจากการเพมขนของอปสงคเพอการลงทนและเกงก าไร นอกจากน มาตรการนยงชวยสงเสรมวนยทางการเงนโดยลดพฤตกรรมการกยมทเกนความจ าเปนของครวเรอนดวย

ครวเรอนทกซอทอยอาศยเพอลงทนและเกงก าไร มาตรการนจะชวยใหครวเรอนทกซอทอยอาศยเพอลงทนและเกงก าไรรบความเสยงไดดขน ไมประเมนความเสยงต าเกนควร โดยเฉพาะความคาดหวงดานผลตอบแทนทงในสวนคาเชา (rental yield) และราคาอสงหารมทรพย (capital gain) ในอนาคต นอกจากน การเกงก าไรทเกดขนอยางแพรหลายจะสะสมความเสยงทอาจท าใหราคาอสงหารมทรพยปรบลดลงอยางรนแรงในอนาคตได ซงจะกระทบตอมลคาสนทรพยของคนในวงกวางและระบบเศรษฐกจได

ผประกอบการอสงหารมทรพย ไดรบประโยชน เนองจากสามารถวเคราะหความตองการทอยอาศยทแทจรงได ดยงขน ท าใหสามารถวางแผนการลงทนไดอยางเหมาะสม ซงจะชวยลดความเสยงจากอปทานคงคางในอนาคต

ภาคธนาคาร มมาตรฐานการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยในระดบทเหมาะสม ไมสงเสรมใหหนครวเรอนเพมสงขนเกนความจ าเปนและลกหนมคณภาพดขน ซงจะลดภาระกนส ารองในอนาคต นอกจากน มาตรการนจะชวยเพมความสามารถในการรองรบความเสยงจากความไมแนนอนของมลคาหลกประกน


1. สถานการณการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย

การแขงขนทสงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยสงผลใหมาตรฐานการปลอยสนเชอ (credit underwriting standards) ของสถาบนการเงนมแนวโนมหยอนลง สรปไดใน 3 ประเดนส าคญ ดงน

(1) สดสวนจ านวนบญชสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมทมมลคาสนเชอตอมลคาหลกประกนอสงหารมทรพย (loan-to-value: LTV) เกนรอยละ 90 เพมขนตอเนอง ทงในระบบธนาคารพาณชย และสถาบนการเงนเฉพาะกจ (รปท 1) นอกจากน หากรวมสนเชอ top-up1 ทงสนเชอปลอยใหมและสนเชอรไฟแนนซ พบพฤตกรรมการให LTV ทสงกวารอยละ 100 (มลคาสนเชอมากกวามลคาหลกประกน) เรมมากขนในวงกวาง ทงทอยอาศยแนวราบและแนวสงในทกระดบราคา รวมถงการกยมเพอซอทอยอาศยสญญาท 2 ขนไป

ดวยลกษณะการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยดงกลาวในปจจบน ผกจงอาจไมจ าเปนตองเตรยมออมสวนเงนดาวนไวกอน และมกรณทไดรบสนเชอเอนกประสงคหรอเงนทอน (cash back) เพมดวย ซงสวนหนงเปนประเดนจากการประเมนมลคาหลกประกนทเกนจรงหรอการทผประกอบการลดราคาจายจรงต ากวาราคาทระบในสญญาซอขายและสญญาเงนก ทงน การใหสนเชอเพอทอยอาศยท LTV สงเปนปจจยสนบสนนดานสภาพคลองของผกทเออตอการเตบโตของตลาดอสงหารมทรพยในชวงหลายปทผานมา สะทอนจากการปรบขนของดชนราคาโดยเฉพาะทดนและอาคารชดทปรบเพมขนตอเนอง และแมจะไมเรงตวจนเปนปญหาฟองสบ แตเปนการเพมขนในอตราทสงกวาอตราการเพมของระดบรายไดเฉลยของผก

(2) สถาบนการเงนมการใหสนเชอเพอทอยอาศยทมมลคาสนเชอเมอเทยบกบรายได (loan-to-income: LTI) สงขนอยางตอเนอง (รปท 2) แมวาสถาบนการเงนมการยดระยะเวลาการผอนช าระหนเพอทอยอาศยใหยาวขน แตภาระการผอนช าระหนเพอทอยอาศยตอรายได (mortgage debt service ratio: M-DSR) ของผกกลบยงไมลดลง (รปท 3) การยอมรบความเสยงทสงขนในการปลอยสนเชอเพอ

1 สนเชอ top-up หมายถง สนเชอเพอวตถประสงคอนภายใตหลกประกนทอยอาศยเดยวกน อาท สนเชอสวนบคคล หรอสนเชอเพอจายเบยประกนชวต ซงสถาบนการเงนอาจพจารณาใหเพมพรอมกบการใหสนเชอบาน (housing loan) หรอใหเพมเตมระหวางการผอนช าระ อาท สนเชอ home for cash ซงปจจบนยงไมไดนบรวมในเกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยของ ธปท.

49

24

54

0

10

20

30

40

50

60

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

สนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. LTV>90%

สนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. LTV รวม Top up>100%

สนเชอปลอยใหมสถาบนการเงนเฉพาะกจ LTV>90%

% จ านวนบญช รปท 1: สดสวนจ านวนบญชสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมทม LTV และ LTV รวมสนเชอ top-up ในระดบสง


ทอยอาศยมสวนท าใหคณภาพของสนเชอเพอทอยอาศยมแนวโนมดอยลงสวนทางกบคณภาพสนเชออปโภคบรโภคประเภทอนทปรบดขนตามการฟนตวของเศรษฐกจ ความเปราะบางของภาคครวเรอนทเพมขนจาก credit underwriting standards ทหยอนลง สะทอนจากสดสวนหนครวเรอนตอผลตภณฑมวลรวมในประเทศยงคงอยในระดบสงทรอยละ 77.5 ตอ GDP (ขอมล ณ ไตรมาส 2 ป 2561) ขณะทกระบวนการปรบลดลงของหน (deleverage) เปนไปไดอยางชา ๆ สวนหนงเพราะสนเชอเพอทอยอาศย ซงมระยะเวลาการผอนช าระนานและมสดสวนมากทสดของหนครวเรอนขยายตวอยางตอเนอง นอกจากน พบวาสนเชอ top-up ทงทใหเพมพรอมสนเชอเพอทอยอาศยหรอใหเพมเตมภายหลง อาจกระตนใหครวเรอนกอหนเกนความจ าเปนดวยอตราดอกเบยทจงใจเมอเทยบกบสนเชอสวนบคคลแบบไมมหลกประกน โดยบางสถาบนการเงนอาจนบรวมเปนสนเชอกอนเดยวกบทผอนบาน ทงน กรณสนเชอรไฟแนนซพบวา มการใหสนเชอ top-up จ านวนมากจนท าใหลกหนกลบมภาระหนเพมขน

(3) การใหสนเชอเพอทอยอาศยมสวนสนบสนนพฤตกรรมการกซอเพอลงทนหาผลตอบแทน (search for yield) ทงปลอยเชา (rental yield) และราคาขายตอทสงขน (capital gain) ในวงกวางมากขน โดยพบวา (3.1) การกซอทอยอาศยสญญาท 2 ขนไปซงอาจเปนการซออสงหารมทรพยเพอ การลงทนมากกวาอาศยจรงมแนวโนมเพมขนตอเนอง (รปท 4) โดยเฉพาะในกลมทอยอาศยแนวสง ซงไดรบสนเชอท LTV ในระดบทสงไมตางจากสญญาแรก (รปท 5) และ (3.2) มการเรงขนของการให LTV ใน

รปท 2: Loan-to-Income (LTI) ตามกลมรายได ของผกระบบ ธพ.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

H1/61

2560

2559

2558

2557

2556 สญญาท 1 แนวราบ

สญญาท 1 แนวสง

สญญาท 2 แนวราบ

สญญาท 2 แนวสง

สญญาท 3 ขนไป แนวราบ

สญญาท 3 ขนไป แนวสง

5.9

4.6

3.5

1.6

0

2

4

6

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

รายได 1-3 หมนบาท 3-5 หมนบาท5 หมน - 1 แสนบาท มากกวา 1 แสนบาทขนไป

เทา

300

330

360

390

420

450

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61M-DSR <=20% 20%-40% 40%-60%>60% Median tenor (RHS) p95 tenor (RHS)

รปท 3: สดสวนบญชตามระดบ M-DSR และระยะเวลาผอนช าระ (tenor) ของผกระบบ ธพ.

รปท 4: สดสวนบญชตามจ านวนสญญา แยกตามประเภทหลกประกน ของผกระบบ ธพ.

เดอน

หมายเหต: M-DSR ค านวณภาระผอนช าระเฉพาะหนบาน ไมรวมหน Top-up และอนๆ

หมายเหต: นบจ านวนสญญาของผก ID เดยวกนตงแตป 2551 ถงปจจบน โดยมสมมตฐานวาผกผอนช าระตอเนองตงแตเรมตนสญญา


ระดบสงในกลมทอยอาศยราคา 10 ลานบาทขนไป (รปท 6) โดยการใหสนเชอในลกษณะดงกลาวเปนเสมอนสภาพคลองทหลอเลยงระดบราคาอสงหารมทรพยในตลาดทมความเสยงจากการเกงก าไร

ในภาพรวมราคาอสงหารมทรพยทปรบขนเรวกวาการเพมขนของรายไดผกโดยเฉพาะของกลมคนรายไดต า (สะทอนจาก LTI ทเรงขน) ยงสงผลกระทบตอความสามารถในการกซอทอยอาศยของกลมตองการกซอเพออยจรง (ปญหา housing affordability) ขณะทระดบรายไดของผกสญญาท 2 ขนไปซงแมมฐานรายไดทคอนขางสงมแนวโนมลดลงตอเนอง (รปท 7) สอดคลองกบการเรงขนของหนเสยของผกทม 2 สญญาขนไป (รปท 8) นอกจากน LTV ทสงขนยงเปนการเพมความออนไหวตอตลาดอสงหารมทรพยจากความไมแนนอนของมลคาหลกประกน ซงในอนาคตหากราคามการปรบลดลงอยางรนแรง (price correction) จากความตองการซอไมเปนไปตามคาด จะสงผลกระทบตอเสถยรภาพเศรษฐกจและระบบการเงนในวงกวางได

โดยสรป พฤตกรรมการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยทรนแรงขนนนอยบนสมมตฐานทเชอในมลคาหลกประกนหรอมองเฉพาะโอกาสทมลคาจะปรบสงขน โดยผเลนในตลาดอสงหารมทรพยตางม การคาดการณในทศทางเดยวกน ซงในความเปนจรงมโอกาสทราคาอสงหารมทรพยอาจปรบลดลงหรอเสอมมลคาในอนาคต ขณะเดยวกนยงพบการกอหนทงสวนสนเชอบานและสนเชอ top-up ทกลบท าใหผกม LTI

ผกทม 1 สญญา

รปท 8: ยอดคงคางและคณภาพสนเชอบานของระบบ สง.

70

80

90

100

2556

2557

2558

2559

2560

H1/6

1

70

80

90

100

2556

2557

2558

2559

2560

H1/6

1

รปท 5: LTV ทอยอาศยแนวสง ตามจ านวนสญญา ของผกระบบ ธพ.

สญญาท 1 สญญาท 2 ขนไป

รปท 7: รายไดผก ทอยอาศยแนวสง ของระบบ ธพ.

หมายเหต: - Box plot แสดง LTV distribution เฉพาะหนบานโดย (1) ขอบลางคอ percentile ท 25 (2) ขอบบนคอ percentile ท 75 และ (3) วงกลมใน box plot คอ median - ขดดานบน คอ percentile ท 75 ของ LTV ทรวมสนเชอ top-up

บาทตอเดอน

% %

หมายเหต: รายไดรวม (gross income) กอนหกคาใชจายและ ภาระผอนช าระหนทมอย ซงประเมนโดย ธพ. ในวนพจารณาสนเชอ

60

70

80

90

100

2556

2557

2558

2559

2560

H1/6

1

รปท 6: LTV ทอยอาศยราคา 10 ลานบาทขนไป ของผกระบบ ธพ.

%

3.6%

4.0%

2.5%

3.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

Q1/58 Q1/61 Q1/58 Q1/61

ยอดคงคางสนเชอ %NPL (RHS)

พนลานบาท %NPL ผกทม 2 สญญาขนไป

หมายเหต: ขอมลจาก National Credit Bureau (NCB) ค านวณโดย ธปท.

62,212

49,000

117,790

88,999

0

50,000

100,000

150,000

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

median รายไดผกสญญาท 1median รายไดผกสญญาท 2 ขนไป


และ M-DSR สงขนหรอเปนหนนานขน โดยตงอยบนสมมตฐานลกษณะเดยวกนคอคาดวาราคาบานทเปนหลกประกนจะปรบสงขนและรายไดผกจะเพมขน ขณะทมกไมใหน าหนกกบความผนผวนจากปจจยแวดลอมอน ๆ เชน การเปลยนแปลงของรายได ( income shock) หรอแนวโนมอตราดอกเบย (interest rate shock) ทอาจออนไหวยงขนในโลกทสภาวะแวดลอมเศรษฐกจเปลยนแปลงอยางรวดเรว

ดงนน สถานการณการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยทเปนอยในขณะน หากไมมการดแลอาจสงผลลบตอมาตรฐานการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยและสถาบนการเงนมการยอมรบความเสยงทสงขนในวงกวาง ทงน หากไมมมาตรการในเชงลกษณะปองกน (preventive measure) การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยอาจเพมความรนแรงและสะสมความเปราะบางมากขนจนกอใหเกดความเสยงเชงระบบและกระทบตอความสามารถของระบบเศรษฐกจและการเงนในการรองรบความผนผวน (shock) ในอนาคต จงถอเปนบทบาทของผก ากบดแลในการก าหนดกตกาการแขงขนของสถาบนการเงนใหม ความเหมาะสมดวยมาตรการก ากบดแลความเสยงเชงระบบ (macroprudential measure) เพอปองกนมใหพฤตกรรมสมเสยงขยายผลในวงกวาง และชวยเสรมสรางมาตรฐานการพจารณาสนเชอเพอทอยอาศยทด เพอสนบสนนการเตบโตของเศรษฐกจทยงยนอยางแทจรง

ตวอยางมาตรการทเกยวของกบตลาดอสงหารมทรพยในตางประเทศ

LTV เปนมาตรการหลกทผก ากบดแลในหลายประเทศน ามาใชเพอปองกนความเสยงเชงระบบ ทอาจเกดขนในตลาดอสงหารมทรพยผานชองทางการใหสนเชอทอาจมสวนสนบสนนการเกงก าไร ทงน ประเทศสวนใหญบงคบใชเกณฑ LTV ในลกษณะการก าหนดเพดาน ไมปลอยกเกนอตราทก าหนด (hard limit) ซงอยในชวงรอยละ 60 ถงรอยละ 852 โดยแปรผนตามระดบการสะสมความเสยงเชงระบบ และมมตในการบงคบใช เชน (1) ตามจ านวนสญญากซอบาน อาท มาเลเซย เกาหลใต และสงคโปร (2) ตามวตถประสงคเพออยอาศยหรอเพอลงทน อาท ฮองกง และนวซแลนด (3) ตามพนททราคาอสงหารมทรพยปรบขนเรว อาท เกาหลใต และ (4) ตามมลคาหลกประกนหรอแหลงรายไดของผก อาท ฮองกง เปนตน (ตารางท 1 และ เอกสารแนบ 1) นอกจากน รายละเอยดการออกแบบมาตรการและการบงคบใชในแตละประเทศจะขนอยกบบรบทของโครงสรางระบบการเงนและสภาวะตลาดอสงหารมทรพยทแตกตางกนไป เปนส าคญ

2 Luis I. Jacome H. & Srobona Mitra, 2015. "LTV and DTI Limits—Going Granular," IMF Working Papers 15/154, International Monetary Fund.


ทมา: รวบรวมจากหนวยงานก ากบดแลของแตละประเทศ

ตารางท 1: ตวอยางการบงคบใชมาตรการ LTV ในตางประเทศ ประเทศ LTV limit ลกษณะการบงคบใช

มาเลเซย 60-70% เขมขนตามจ านวนสญญาและประเภทผก

เกาหลใต 30-70% เขมขนตามจ านวนสญญาและเขตพนท

ฮองกง 30-60% ขนอยกบ 1) มลคาหลกประกน 2) วตถประสงคของผก 3) แหลงรายไดของผก

สงคโปร 15-75% เขมขนตามจ านวนสญญาและประเภทผก

องกฤษ 80% ผกซอเพอปลอยเชา (buy-to-let)

นวซแลนด 65-80% LTV speed limit3 ตามวตถประสงคของผก โดยจ ากดสดสวนบญชทม LTV สง ไมเกน 5-15% ของสนเชอปลอยใหม

ทงน ในประเทศทมปญหาฟองสบอสงหารมทรพยหรอประเทศทมพนทจ ากดเทยบกบจ านวนประชากร อาท ฮองกง และสงคโปร จะเหนการก าหนดมาตรการ LTV ทคอนขางเขม เพอปองกนไมใหระดบราคาเรงขนเกนกวาก าลงซอของคนสวนใหญจนเกดปญหาเชงสงคม ควบคกบมาตรการเสรมดานภาษและดานการบรหารจดการอปทานทอยอาศยโดยภาครฐ และส าหรบประเทศทปญหามความเชอมโยงกบภาคครวเรอน อาท มาเลเซย และองกฤษ จะมการก าหนดมาตรการดแลความสามารถในการช าระหน โดยก าหนดเพดานของภาระผอนช าระหนรวมทกประเภทตอรายไดตอเดอนของผก (debt service ratio: DSR limit) ควบคกบเพดานระยะเวลาผอนช าระ (maximum tenor) หรอก าหนดเพดานมลคาสนเชอเพอ ทอยอาศยตอรายไดทงปของผก (loan to income: LTI limit) (เอกสารแนบ 1)

3 LTV speed limit คอ มาตรการจ ากดสดสวนจ านวนบญชทม LTV สงกวา threshold เมอเทยบกบจ านวนบญชทงหมด


2. แนวนโยบายการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย

เพอเปาหมายในการยกระดบมาตรฐานการพจารณาสนเชอ (credit underwriting standards) ของสถาบนการเงน ซงถอเปนหวใจของการวางรากฐานวฒนธรรมดานสนเชอ (credit culture) ทเออตอการดแลเสถยรภาพระบบการเงนโดยรวม ธปท. ไดหารอกบสถาบนการเงนทเปนผใหบรการหลกในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย ทงธนาคารพาณชยและสถาบนการเงนเฉพาะกจ เกยวกบประเดนปญหาและแนวคดในการปรบปรงเกณฑพบวา เกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยทบงคบใชอยในปจจบนอาจไมเพยงพอในการดแลเสถยรภาพของระบบเศรษฐกจการเงนไทยภายใตภาวะการแขงขนปลอยสนเชอทสงขนตอเนอง

2.1 เกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยในปจจบน

ปจจบน เกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยก าหนดระดบ LTV ในลกษณะ soft limit คอ สถาบนการเงนสามารถปลอยสนเชอเพอทอยอาศยโดยม LTV เกนกวาระดบ threshold ทก าหนด แตตองด ารงเงนกองทนในระดบทสงขน โดยเกณฑดงกลาวอาจเรยกโดยยอวา เกณฑ risk weight (RW) by LTV (เอกสารแนบ 2: พฒนาการเกณฑ LTV ของไทย)4 เนองจากน าหนกความเสยงดานเครดต (RW) ขนอยกบระดบ LTV ของสนเชอเพอทอยอาศย5 จ าแนกได ดงน

(1) สนเชอเพอทอยอาศยทมมลคาตากวาหรอเทากบระดบ LTV ท ธปท. กาหนด จะถกคดน าหนกความเสยงทรอยละ 35

(2) สนเชอเพอทอยอาศยทมมลคาสงกวาระดบ LTV ท ธปท. กาหนด จะถกคดน าหนกความเสยงทรอยละ 75 สาหรบลกหน รายยอย แตหากผกไมใชลกหน รายยอยจะถกคดน าหนกความเสยงทรอยละ 100

โดย ธปท. ไดก าหนดระดบ LTV จ าแนกตามประเภทและมลคาหลกประกน (ตาราง 2) ดงน

ตารางท 2: เกณฑ RW by LTV ตามราคาและประเภทหลกประกน

ราคาหลกประกน ประเภทหลกประกน LTV

threshold

ต ากวา 10 ลานบาท แนวราบ เชน บานเดยว ทาวนเฮาส บานแฝด 95%

แนวสง เชน หองชด หรอคอนโดมเนยม 90%

ตงแต 10 ลานบาทขนไป ทกประเภท 80%

4 ในป 2546 ธปท. ออกหนงสอเวยน “การก าหนดหลกเกณฑการใหสนเชอหรอการใหกยมเพอการจดหาทอยอาศย” โดยก าหนด LTV limit ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยทมราคาซอขายตงแต 10 ลานบาทขนไป ซงในป 2552 ไดปรบเปนเกณฑ RW by LTV 5 อางอง ประกาศ สนส. 15/2555 เรอง หลกเกณฑการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตของธนาคารพาณชยโดย standardised approach (วธ SA) และ ประกาศ สกส. 9/2559 เรอง หลกเกณฑการค านวณสนทรพยเสยงดานเครดตของสถาบนการเงนเฉพาะกจ


ทงน ในชวงแรก แมสถาบนการเงนใหสนเชอเพอทอยอาศยโดยมระดบ LTV เกนกวาท ธปท. ก าหนด และไดรบน าหนกความเสยงทรอยละ 75 แตเมอผกไดทยอยช าระหนจนยอดเงนใหสนเชอคงคางรวมดอกเบยคางรบลดลงจนม LTV ไมเกนระดบท ธปท. ก าหนด คาน าหนกความเสยงจะถกปรบลดลงมา ทรอยละ 35 ดงนน สถาบนการเงนมภาระตนทนทตองด ารงเงนกองทนสงขนเพยงระยะเวลาสนในชวงตนสญญาทมลหนคงคางเกนกวาระดบ LTV ทก าหนดเทานน

นอกจากน การค านวณ LTV ในปจจบนใช มลคาสนเชอ (loan: L) โดยนบเฉพาะสวนทใชเพอซอ ทอยอาศย (housing loan) เทานน ยงไมไดรวมสวนทเปนสนเชอ top-up ทงกรณใหพรอมกบสนเชอบานเมอเรมแรก หรอกรณใหเพมเตมภายหลงจากทผกไดผอนช าระหนไประยะหนงแลว ส าหรบ มลคาหลกประกน (valuation: V) ใหอางองราคาทตกลงซอขายกนจรง ซงจากการตรวจสอบพบวาบางกรณลกคาแจงราคาตกลงซอขายแกสถาบนการเงนเพอยนขอกสงเกนกวาราคาทช าระเงนซอขายกนจรง สงผลใหอตราสวน LTV ทค านวณไดอยในระดบไมเกนท ธปท. ก าหนด สนเชอดงกลาวจงถกคดน าหนกความเสยงทไมสอดคลองกบความเสยงทแทจรง โดยในประเดนน ธปท. ไดหารอกบสถาบนการเงนใหตระหนกถงความส าคญของการสอบทานแหลงทมาของราคาทใชอางองใหมความนาเชอถอยงขน

ดวยเกณฑในปจจบนดงทกลาวขางตน สงผลใหการด ารงเงนกองทนเพมขนส าหรบการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยทม LTV เกนระดบท ธปท. ก าหนดไมไดเปนภาระกบสถาบนการเงนมากนก และดวยสภาวะในปจจบนทสถาบนการเงนแตละแหงมอตราสวนเงนกองทนตอสนทรพยเสยงสงกวาระดบขนต าทกฎหมายก าหนดอยมาก (BIS ratio ของระบบธนาคารพาณชย ณ ไตรมาส 2 ป 2561 อยทรอยละ 17.9 เทยบกบอตราสวนขนต าทตองด ารงตามกฎหมายทรอยละ 116) ท าใหสถาบนการเงนสามารถแขงขนกนปลอยสนเชอเพอทอยอาศยทระดบ LTV สง เพอรกษาหรอเพมสวนแบงตลาดและรายได

พฤตกรรมการผอนปรนมาตรฐานการใหสนเชอจากภาวะการแขงขนทสงขนตามทกลาวมาแลว สงเสรมใหเกดพฤตกรรมการกยมเกนความจ าเปนในภาคครวเรอน และกระตนใหตลาดอสงหารมทรพยเตบโตเกนความตองการซอเพออยอาศยทแทจรง ซงลวนสรางความเปราะบางแกระบบการเงนในระยะยาว ทงน พฤตกรรมดงกลาวบงชถงขอจ ากดของเกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยในปจจบน และ ธปท. ตระหนกถงความส าคญในการดแลความเสยงทสะสมในระบบการเงน นอกเหนอจากการดแลความมนคงของสถาบนการเงน โดยใหความส าคญกบระดบการแขงขนทเหมาะสมในระยะยาว เพอ เปนรากฐานวฒนธรรมดานสนเชอ (credit culture) ทดตอไป

6 อตราสวนเงนกองทนตอสนทรพยเสยงทตองด ารงตามกฎหมาย ประกอบดวย อตราสวนเงนกองทนขนต า 8.5% และ Conservation buffer (CB) 2.5% โดยทยอยด ารงปละ 0.625% จนครบ 2.5% ในป 62


2.2 ขอเสนอแนวนโยบายและการวเคราะหผลกระทบ

ขอเสนอแนวนโยบายการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยเพอปองกนความเสยงเชงระบบ มรายละเอยด ดงน

ตารางท 3: ขอเสนอแนวนโยบายการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย (มผลบงคบใช 1 มกราคม 2562)

ขอเสนอ หลกการ

(2.2.1) ใหนบรวมสนเชอ top-up ทกประเภท ทอางองหลกประกนเดยวกน ในการค านวณสดสวน LTV โดยสนเชอรวมตองไมเกนมลคาหลกประกน ทงกรณสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม และสนเชอรไฟแนนซ

เพอสะทอนความเสยงจากมลหนรวม และลดโอกาสของผลกระทบจากความไมแนนอนของมลคาหลกประกน

(2.2.2) ปรบจากเกณฑ RW by LTV เปนเกณฑ LTV limit ทรอยละ 80 ส าหรบการกสญญาท 2 ขนไป* หรอทอยอาศยราคา 10 ลานบาทขนไป

เพอลดความเสยงจากการเกงก าไรในตลาดอสงหารมทรพยโดยอาศยเงนทนจากการกยมสนเชอเพอทอยอาศย ผกทจะซอ ทอยอาศยราคาสง หรอใชการกสญญาท 2 ขนไป ตองใชเงนตวเองเพมขน หรอมการวางเงนดาวนขนต ารอยละ 20 เงนดาวนขนต าทเพมขนน จะชวยลดผลกระทบตอระบบการเงนและเศรษฐกจจากความไมแนนอนของมลคาหลกประกนในอนาคตดวย

หมายเหต: * การนบสญญาอางองขอมล Nation Credit Bureau (NCB) รวมกบเอกสารอน ๆ ในการยนขอสนเชอ

ทงน ธปท. ไดพจารณาขอเสนอแนวนโยบายตามตารางท 3 โดยค านงถงประโยชนและการปรบตวของทงผก ผประกอบการ และสถาบนการเงน โดยขอเสนอดงกลาวจะไมกระทบผกสญญาแรกซงมแนวโนมซอเพออยอาศยจรงทราคาต ากวา 10 ลานบาท ทงน เมอประเมนจากขอมลสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมของระบบ ธพ. ลาสดประมาณ 100,000 บญชตอป7 พบวากลมทตองมการปรบตวไดแก (1) กลมบญชทไดรบสนเชอเกนมลคาหลกประกน (ตามขอเสนอ 2.2.1) ซงมประมาณ 20,000 บญชตอป คดเปนรอยละ

7 ขอมลสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมของ ธพ. ค านวณ 4 ไตรมาสยอนหลง ตงแต ไตรมาส 3 ป 2560 ถงไตรมาส 2 ป 2561

รปท 9: สดสวนบญชและมลคาสนเชอปลอยใหมของระบบ ธพ. ตามจ านวนสญญา ประเภทและมลคาหลกประกน


20 ของบญชปลอยใหมระบบ ธพ. และ (2) กลมบญชสนเชอเพอทอยอาศยสญญาท 2 ขนไป หรอทอยอาศยราคา 10 ลานบาทขนไป ซงมประมาณ 15,000 บญช และ 3,000 บญช ตามล าดบ (รปท 9) โดยในจ านวนน มบญชท LTV เกนรอยละ 80 (ตามขอเสนอ 2.2.2) ประมาณ 12,000 บญช และ 2,000 บญช ตามล าดบ ซงมลคาสนเชอสวนทเกน LTV limit คดเปนเพยงรอยละ 3.5 ของมลคาสนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. ทงน แนวนโยบายดงกลาวมผลบงคบใชเฉพาะกบสนเชอเพอทอยอาศยทปลอยใหม และสนเชอทจะรไฟแนนซใหมเทานน (ไมมผลยอนหลงกบธรกรรมทเกดขนแลว) ซงท าใหทงผก ผประกอบการอสงหารมทรพย และสถาบนการเงน สามารถปรบเปลยนการด าเนนธรกจและเงอนไขการใหสนเชอภายใตกรอบแนวนโยบาย macroprudential นได

เพอดแลการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศยและมาตรฐานการปลอยสนเชอของสถาบนการเงนใหมความเหมาะสม ไมกอใหเกดความเสยงตอระบบเศรษฐกจและการเงน นอกเหนอจากนโยบาย macroprudental ทไดน าเสนอใน consultation paper ฉบบน ธปท. ยงไดก าหนดมาตรการลกษณะ micro-prudential ซงเนนการก ากบดแลสถาบนการเงนรายสถาบนควบคกนดวย โดยสถาบนการเงน แตละแหงตองมการดแลพฤตกรรมการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยใหเหมาะสม เชน การไมใหวงเงนสนเชอดวยการประเมนราคาซอขายทเกนจรง (สนเชอเงนทอน) โดย สง. ควรมการประเมนมลคาหลกประกนใหมนใจวาเปนราคาทซอขายกนจรง การพจารณาภาระหนเมอเทยบกบรายไดของผกอยางเหมาะสม รวมถงตองระมดระวงในกระบวนการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยมากขน

ในการน ธปท. จงเปดรบความเหนตอขอเสนอแนวนโยบายการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย (ตารางท 3) โดยสามารถใหความเหนหรอขอเสนอแนะผานชองทาง www.bot.or.th เพอรวบรวมมมมองความคดเหนซงจะเปนประโยชนในการออกแบบและก าหนดแนวนโยบายใหบรรลเปาหมายทตงไวอยางเหมาะสมตอไป

http://www.bot.or.th/


ประเทศ มาตรการ LTV

วตถประสงค มาตรการอน ๆ บงคบใชกบ Limit

มาเลเซย

บคคลธรรมดา

สญญาท 3 ขนไป*

70%

เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ

หมายเหต: * อางองขอมลจาก Central Credit Reference Information System (CCRIS) โดยก าหนดเกณฑเพมเตมส าหรบผกนตบคคลภายหลง เนองจากบางสวนพยายามหลบเลยงเกณฑบคคลธรรมดา

มาตรการหนครวเรอน - DSR ไมเกน 60% ส าหรบ

สนเชอปลอยใหมทกประเภททใหแกผกรายไดต า

- ระยะเวลาผอนช าระไมเกน 35 ป ส าหรบสนเชอเพอ ทอยอาศยปลอยใหม นตบคคล


60%

สงคโปร

บคคลธรรมดา

สญญาท 1* 75% เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ หมายเหต: * อางองขอมลจาก Housing & Development Board (HDB) และ Credit Bureau

มาตรการหนครวเรอน ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม - DSR ไมเกน 60% - ระยะเวลาผอนช าระไมเกน

35 ป มาตรการภาษ - อากรแสตมป (stamp

duty) ส าหรบทงผขายและผซอ

มาตรการดานอปทาน ควบคมอปทานทอยอาศยผานการใหสมปทานทดนแก developer เพอชะลอ การเพมขนของราคา

สญญาท 2* 45%


35%

นตบคคล ทกสญญา 15%

ฮองกง

สนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหมทกประเภท โดยพจารณา 3 ดาน 1) มลคาหลกประกน 2) วตถประสงคของผก: เพออย

อาศยเอง หรอ เพอลงทน 3) แหลงรายไดของผก: ภายใน

หรอ ภายนอกประเทศ

30-60% เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ ซงสวนหนงมาจาก นกลงทนตางชาต และชวยสนบสนนเสถยรภาพของระบบสถาบนการเงนในระยะยาว

มาตรการภาษ - อากรแสตมป (stamp

duty) ส าหรบทงผขายและผซอ

มาตรการหนครวเรอน ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม - DSR ไมเกน 40-60% - ระยะเวลาผอนช าระไมเกน

30 ป

เอกสารแนบ 1: ตวอยางการบงคบใชมาตรการ LTV เพอดแลความเสยงเชงระบบในตางประเทศ


ประเทศ มาตรการ LTV

วตถประสงค มาตรการอน ๆ บงคบใชกบ Limit

เกาหลใต

overheated zone

สญญาท 1 40% เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ โดยเกณฑเขมขนตาม zone ทราคาอสงหารมทรพยปรบเพมขนเรว

มาตรการภาษ - capital gain taxes

6 - 40% ขนกบก าไรหลงการขายเปนหลก

มาตรการหนครวเรอน - debt to income (DTI)

ตามเขตพนท โดยอยในชวง 30%-60% (นบมลคาผอนช าระหนบานตอรายไดทงป)

สญญาท 2 ขนไป

30%

speculative zone

สญญาท 1 40%

หมายเหต: ใหกใน speculative zone ไดไมเกน 1 สญญา

monitoring zone

ทกสญญา 60%

zone อนๆ 70%

นวซแลนด

ผกอยเอง* (owner-

occupied loans) LTV speed

limit (สดสวนบญชทม LTV

สงกวา threshold)

สดสวนไมเกน 15%

(threshold ท 80%)

เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ ซงสวนหนงมาจาก นกลงทนตางชาต

หมายเหต: * owner-occupied loans หมายถง สนเชอเพอทอยอาศย ทม ‘ผก’ หรอ ‘ครอบครวของผก’ เปนผอยอาศยหลก โดยให สง. เปนผพจารณา

มาตรการดานอปสงค - หาม NR (ยกเวนชาว

สงคโปรและออสเตรเลยทม Free Trade Agreement (FTA) ซออสงหาฯ บางประเภท

ผกเพอลงทน (investor loans)

สดสวนไมเกน 5%

(threshold ท 65%)

เนเธอรแลนด สนเชอเพอทอยอาศยปลอย

ใหมทกประเภท

ทยอยลดเพดานลง

เหลอ 90% (ปรบลด ปละ 1%)

เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ

มาตรการภาษ - ลดสดสวนการน าดอกเบย

จายสนเชอเพอทอยอาศยไปลดหยอนภาษ (mortgage interest deductibility: MID)

องกฤษ ผกซอเพอปลอยเชา

(buy-to-let)

80%(Industry norm ตาม

แนวนโยบาย)

เพอดแลความสามารถในการเขาถงสนเชอเพอทอยอาศยของผกอยจรง (housing affordability) และชะลอการปรบขนของราคาอสงหาฯ

มาตการดานหนครวเรอน - LTI speed limit ทเกน

4.5 เทา (ส าหรบผกอยเอง) ไมใหเกน 15% ของมลคาสนเชอปลอยใหม


เอกสารแนบ 2: พฒนาการเกณฑ LTV ของไทย

ป รายละเอยดมาตรการ ขอบเขตการบงคบใช วตถประสงค 2546 ก าหนด LTV limit ท 70%

สนเชอเพอทอยอาศย ทราคาหลกประกน

ตงแต 10 ลานบาทขนไป

เพอปองกนการเกงก าไร / ฟองสบอสงหาฯ ในชวงทสนเชอเพอทอยอาศยขยายตวสง

2552 ปรบเปนเกณฑ RW by LTV โดยม threshold ท 80%

เพอสนบสนนกจกรรมทางเศรษฐกจ

2554 ก าหนดเกณฑ RW by LTV โดยม threshold ท 90%

สนเชอเพอทอยอาศยแนวสง ทราคาหลกประกนต ากวา 10 ลานบาท

เพอใหเกดความระมดระวงในการปลอยสนเชอเพอทอยอาศย โดยให สง. ค านงถงความเสยงดวยตนทนทเพมขน 2556 ก าหนดเกณฑ RW by LTV

โดยม threshold ท 95% สนเชอเพอทอยอาศยแนวราบ ทราคาหลกประกนต ากวา 10 ลานบาท

consultation paper - bank of thailand...ค าเช า (rental yield) และราคาอส...

Documents