contoh jurnal ekonomi peran lembaga keuangan mikro

Noer Soetrisno18-02-2008 1

��

� ��

Oleh :

NOER SOETRISNO

1. Latar Belakang

Pembicaraan Kredit Mikro kedalam pembiayaan perumahan mengawali babak

baru pemikiran untuk mencoba lembaga keuangan mikro dibawa pada arus

pembiayaan jangka menengah panjang yang berbeda dengan tradisi LKM yang

hidup dari pembiayaan jangka pendek. Kita sadar setiap langkah baru selalu tidak

mudah, tetapi yang dapat dipastikan langkah baru juga memberikan peluang baru

dan harapan baru. Mengingat catatan di muka pada kesempatan ini akan dikupas

”tiga catatan penting”, Mengapa kita ingin membawa LKM pada pembiayaan

perumahan atau mengajak LKM menciptakan produk jasa keuangan yang

bernama pembiayaan perumahan.

Pertama, dari segi kedudukan, penyediaan rumah yang layak, adalah hak dasar

setiap warga negara dan bangsa ini mempunyai tanggung jawab memenuhinya.

Pada saat ini diperkirakan sekitar 13 juta penduduk belum menghuni rumah yang

layak, sehingga peningkatan kualitas perumahannya menjadi persoalan

mendesak dalam rangka peningkatan kualitas hidup masyarakat.

Kedua, dilihat dari persfektif bagaimana masyarakat Indonesia mendapatkan

rumah, survey BPS 2004 melaporkan sekitar 68 % masyarakat Indonesia

memperoleh atau mendapat rumah dengan cara membangun sendiri dan hanya

sekitar 15 % yang membeli rumah baru dari para penjual baik pengembang,

koperasi maupun perorangan. Sementara itu bisnis jual-beli rumah bukan baru

(pasar sekunder) memiliki tempat penting. Di luar itu mereka memenuhi

kebutuhan rumahnya dengan cara lain, termasuk alokasi administratif dari kantor.

Ketiga, Kredit mikro menjadi agenda yang mendunia karena adanya realitas

kehidupan usaha mikro sebagai kegiatan ekonomi berskala mikro yang unik dan

sering bergerak lokal. Mengenai kriteria dan besaran usaha mikro mungkin kita

bisa bedebat dan berbeda, tetapi kita sependapat dengan ciri umum usaha mikro

yakni ”terabaikan oleh pelayanan bank komersial yang konvensional. Hal ini hanya


mungkin diberikan kalau bank ingin masuk melayani mereka harus disertai

pengertian tersendiri, yaitu upaya khusus dan kasediaan untuk bekerja tidak

seperti biasa. Jika itu lembaga keuangan bukan bank, termasuk koperasi,

memang seharusnya didedikasikan untuk itu karena memang pillihan dan

tugasnya.

2. Agenda Percepatan Pembangunan Perumahan

Secara kuantitatif sasaran Pembangunan Perumahan dalam masa 2005-2009

adalah sebagai berikut:

#. Penataan,Peremajaan dan Revitalisasi 79 Kawasan

#. Membangun 1.350.000 unit Rumah Baru Layak Huni

#. Membangun 60.000 unit Rumah Susun sederhana Sewa

#. Membangun 25.000 unit Rumah susun Sederhana Milik

#.Akses Kredit Mikro pembangunan dan perbaikan rumah swadaya bagi

3.600.000 rumah tangga.

Pencapaian tahun 2005 pada umumnya masih di bawah sasaran RPJM sehingga

diperlukan langkah khusus untuk mengejar ketertinggalan.Tahun 2006 merupakan

Tahun Percepatan Pembangunan Penyediaan Perumahan bagi Masyarakat

Berpenghasilan Rerndah (MBR) melalu beberapa kegiatan. Paling tidak terdapat

9 Agenda pokok untuk mewujudkan percepatan pembangunan perumahan, yaitu

sebagai berikut:

1) Peninjauan kembali besaran nilai subsidi KPR RSH;

Pada tanggal 29 Desember 2005, telah dikeluarkan Keputusan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman dengan

Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan melalui KPR/KPRS Bersubsidi, berlaku

mulai 1 Januari 2006.

Besaran subsidi:

� Kelompok Sasaran I ( Rp 1,4 jt < Pendapatan < Rp 2,0 jt) yang semula

sebesar Rp 2 juta ditingkatkan menjadi Rp 5 Juta

� Kelompok Sasaran II ( Rp 0,8 jt < Pendapatan < Rp 1,4 jt) yang semula

sebesar Rp 3 juta ditingkatkan menjadi Rp 7 Juta

� Kelompok Sasaran III ( Pendapatan < Rp 0,8 jt) yang semula sebesar Rp 5

juta ditingkatkan menjadi Rp 9 Juta


Untuk tahap pertama telah dialokasikan dana subsidi sebesar Rp. 63 miliar.

Dengan cara ini sejak awal tahun para pengembang telah memiliki kepastian

arah fasilitasi Pemerintah sejak awal, sehingga jangka waktu penyelesaian

cukup panjang.

2) Peningkatan pembangunan Rusunawa bagi pekerja dan mahasiswa;

Pada tahun 2006 akan dibangun 31 Twin Blok Rusunawa bagi pekerja dan

mahasiswa

3) Peningkatan akses MBR terhadap kredit perumahan, melalui penjaminan

kredit mikro dan asuransi KPR RSH;

� Bagi Kelompok sasaran yang tidak mempunyai Penghasilan Tetap, pada

Tahun 2006 ini akan dilakukan penjaminan KPR RSH untuk 640 unit

Rumah Sederhana Sehat (RSH).

� Penjaminan kredit melalui Asuransi kredit pemilikan RSH sebanyak

100.000 unit.

4) Penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan RSH bersubsidi;

Untuk mengurangi harga jual rumah, Pemerintah dalam Tahun 2006 akan

membantu penyediaan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) bagi 1.000 unit

Rumah Sederhana Sehat bersubsidi.

5) Percepatan operasionalisasi dan pengembangan Secondary Mortgage Market

(SMM);

Untuk mengurangi mis-match, kesenjangan pembiayaan perumahan.

Mengingat Sumber pembiayaan KPR saat ini berasal dari sumber dana jangka

pendek (rekening giro, deposito, dan tabungan). Pada Tahun 2006 akan

didorong operasionalisasi PT. Saraa Multigriya Finansial (SMF).

PT SMF akan membeli portofolio KPR melalui mekanisme jual putus (trae-sale)

sehingga Bank tidak lagi menghadapi risiko likuiditas dan gejolak suku bunga.

PT. SMF akan menerbitkan surat berharga (Surat Partisipasi dan Surat Utang)

dalam rangka sekuritisasi portofolio KPR tersebut. Melalui sekuritisasi ini

diharapkan dapat dimobilisasi sumber-sumber dana jangka panjang.


6) Pembangunan kawasan skala besar (Kasiba/Lisiba);

Untuk tahun 2006 disamping akan dilaksanakan pekerjaan lanjutan pada 1

kawasan skala besar (Talangkelapa - Palembang) juga akan dilaksanakan

pembangunan baru 6 kawasan skala besar, yaitu: Kelayan-Banjarmasin,

Lampodi-Buton, Pare-pare, Bontang, Gorontalo, Maja; dan 2 kawasan baru

pada kawasan khusus, yaitu: Entikong-Kalbar, dan Mensapa-Nunukan.

Selanjutnya dalam rangka pencapaian sasaran pengembangan kawasan

sebagaimana tercantum dalam RPJM Nasional Tahun 2005-2009 yaitu

sebanyak 79 lokasi, maka disamping penanganan kawasan tersebut diatas

juga diusulkan pengembangan kawasan pada 7 lokasi kawasan baru lainnya,

yaitu: Parung Panjang-Bogor, Cogreg-Bogor, Konawe Selatan-Kendari, Blitar,

dan Driyorejo; dan 2 kawasan khusus, yaitu: kawasan permukiman industri di

Sidoarjo dan Kediri.

7) Fasilitasi dan stimulasi perbaikan pembangunan rumah yang bertumpu pada

keswadayaan masyarakat;

� Untuk masyarakat yang membangun/memperbaiki rumah secara swadaya

dan mempunyai sertifikat kepemilikan tanah/rumah, dapat memanfaatkan

fasilitas Subsidi KPR untuk membangunan/memperbaiki rumah dengan

besaran subsidi untuk: Kelompok Sasaran I sebesar Rp 5 Jt dengan

minimum kredit Rp 7 juta; Kelompok Sasaran II Rp 7 juta dengan minimum

kredit Rp 5 juta; dan Kelompok Sasaran III Rp 9 juta; dengan minimum

kredit sebesar Rp 3 juta.

� Untuk Kelompok sasaran yang tidak Bankable, dilakukan pemberdayaan

masyarakat untuk dapat melakukan perbaikan rumah sebanyak 1.700 unit;

dan pembangunan rumah barusebanyak 800 unit.

� Mencanangkan kembali program Prona bagi peruntukan perumahan

dengan luasan kurang dari 500 m2.

8) Percepatan penyusunan peraturan dan perundang-undangan yang dapat

menciptakan iklim yang kondusif bagi pengembangan perumahan;

Pada Tahun 2006 akan dilakukan perbaikan/revisi Undang-undang No. 4

Tahun 1992 dan PP No. 80 Tahun 1999 tentang Perumahan dan Permukiman,

Undang-undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan revisi PP No.

80 Th 1999 tentang Pengelolaan Kasiba dan Lisiba BS.


9) Penyederhanaan proses perijinan dan pengurangan/penghapusan segala

bentuk pungutan dalam pembangunan perumahan bagi MBR.

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) hanya akan

dibebankan kepada transaksi pengalihan dengan nilai minimal transaksi Rp 60

juta, sehingga tidak akan menambah beban MBR dalam memiliki Rumah

Sederhana Sehat, yang saat ini sebesar Rp 42 juta. Untuk maksud ini Menpera

sudah mengajukan surat kepada Menteri Keuangan permohonan pembebasan

BPHTB bagi MBR dimaksud.

Mendorong terciptanya Peraturan Daerah untuk dapat mengurangi atau

menghapuskan segala bentuk Restribusi dan pungutan-pungutan lainnya

dalam pembangunan perumahan RSH. Seperti yang diterapkan di Kota

Pekanbaru, Kabupaten Lombok Barat, Kabupaten Semarang, Kota Samarinda

dan Palembang. Secara keseluruhan telah dirintis kerjasama dengan lembaga

Keuangan Mikro, Koperasi dan Asosiasi Pengembangan UKM dan Universitas

untuk memasukkan produk ”pembangunan dan perbaikan perumahan” sebagai

agenda pengembangan bisnis mereka termasuk bisnis persewaan rumah dan

pendampingan pembangunan/perbaikan rumah swadaya.

3. Pembiayaan Mikro dan Perumahan

Jika gambaran tentang LKM dan Pembiayaan Perumahan yang berlaku

demikian, maka mengapa kredit mikro penting bagi pembangunan perumahan ?

Berbisnis pembiayaan mikro adalah kegiatan yang produktif, karena dapat

diselenggarakan secara komersial dan kompetitif serta dapat hidup secara

berlanjut (sustain) dan yang lebih penting pasarnya belum jenuh. Diantara pasar

yang belum jenuh itu adalah pembiayaan perumahan, karena kedudukannya yang

harus dipenuhi dan kaitan kegiatannya rakyat luas dengan saling keterkaitan yang

tinggi. Sekurangnya Gerakan Nasional Pengembangan Sejuta Rumah

memberikan semangat bahwa pasar masih terbuka lebar.

Jika dilihat dari potensi pasar setiap tahun masih akan tumbuh 800.000

rumah tangga baru yang memerlukan hunia. Diantara masyarakat yang belum

memiliki rumah umumnya telah memiliki rencana untuk dapat memiliki atau

menghuni rumah sendiri dalam jangka waktu maksimal tiga tahun, angka ini

diperkirakan mencapai sekitar 35% (BPS, 2004). Dengan demikian potensi

permintaan hunian masih cukup besar, salah satu hambatan untuk merubah dari


potensi menjadi permintaan riel adalah tersedianya pembiayaan untuk membeli

rumah dengan jangka waktu sesuai kemampuan ekonomi konsumen.

Dari persfektif program pembangunan perumahan RPJM telah menetapkan

sasaran pembangunan 1.350.000 rumah baru layak huni (baik tidak bersusun

maupun susun) yang disertai dukungan bantuan prasarana, uang muka dan

subsidi bunga untuk KPR perbankan. Disamping itu Pemerintah telah menetapkan

sasaran akses kredit mikro untuk pembangunan dan perbaikan rumah sebanyak

3.600.000 rumah tangga.

Untuk maksud itu pengenalan program pembangunan kredit mikro

perumahan (baca Pembiayaan Perumahan) adalah satu upaya untuk

mengundang segenap LKM yang ada, baik Bank maupun bukan bank untuk turut

serta masuk dalam pasar pembiayaan perumahan. Kita yakin dengan fakta

perkembangan LKM di tanah air maka sangatlah beralasan untuk mengundang

teman-teman yang bergerak didalam bisnis LKM untuk memikirkan hal itu.

Pekerjaan kepeloporan memang tidak mudah tetapi kemitraan antara

”pemerintah-dunia usaha dan masyarakat” akan membuka jalan kearah itu.

Jika isu pengaturan dan stimulan menjadi penting maka kita hanya dapat

merumuskan peran apa yang harus dimainkan oleh pemerintah agar LKM dapat

melayani calon pembeli atau konsumen yang ingin memperbaiki rumah

memperoleh pembiayaan. Upaya untuk meningkatkan jangkauan (outreach) dari

LKM terhadap masyarakat berpenghasilan rendah ini memang penting untuk

meningkatkan kapasitas masyarakat membangun dan memperbaiki rumahnya.

Peran Pemerintah dalam mempersiapkan dukungan bagi LKM untuk dapat

ikut serta dalam pembiayaan perumahan perlu dikaji, instrumen apa yang dapat

dimanfaatkan serta stimulasi apa yang menjadikannya lebih menarik. Dalam

jangka pendek memang penyediaan dukungan penjaminan dan asuransi dapat

dinilai sebagai pilihan insentif bagi pelaku LKM untuk menyediakan pembiayaan

perumahan. Advokasi untuk alokasi anggaran pada berbagai tingkatan perlu

dilakukan baik pada tatanan APBN, APBD propinsi maupun APBD

kabupaten/kota.


4. Kebijakan Pembiayaan Perumahan

Secara resmi pada saat ini Indonesia telah memiliki Bank khusus untuk

Pembiayaan Perumahan yaitu Bank Tabungan Negara (BTN). Hal ini juga telah

ditegaskan oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono ketika berdialog dengan

anggota REI (Real Estate Indonesia) dan ASPERSI. Berdasarkan pengalaman

BTN selama memiliki kemampuan untuk menyediakan kredit perumahan antara

65.000 – 100.000 setiap tahunnya. BTN akan dipertahankan sebagai Bank

Khusus Perumahan dan akan terus diperkuat keberadaannya

Disamping itu mengingat kesulitan dengan pembiayaan untuk memiliki

rumah berada pada kelompok mesyarakat berpenghasilan rendah maka yang

perlu mendapat perhatian khusus.

Pada tahun 2006 melalui Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.05

Tahun 2005 telah ditetapkan batas pendapatan yang layak mendapatkan subsidi

KPR sebesar maksimal Rp. 2.000.000,-/bulan. Batas kredit rumah yang diberikan

tidak melebihi Rp. 42 juta,-. Dengan demikian KPR Bersubsidi pada dasarnya

masih berada dalam batas Kredit Mikro untuk besaran Kredit di bawah Rp. 50 juta,

yang telah menjadi bagian dari kebijakan perbankan nasional. Sehingga ada

keinginan kuat dari para pengembang dan konsumen untuk mengajak semua

Bank Umum, terutama Bank Pemerintah (BUMN), untuk menyediakan KPR

termasuk KPR Bersubsidi. Hal ini akan merupakan perluasan basis pelayanan

kredit perumahan oleh Bank.

Secara mendasar kita juga sedang mengejar ketertinggalan kita dalam

melengkapi instrumen untuk memperkuat penyediaan dana bagi pembangunan

perumahan dengan mengembangkan SMF (Secondary Mortgage Facilitation).

Meskipun pada tahap awal jangkauan luas instrumen ini hanya menyentuh

pembiayaan mikro oleh perbankan, tetapi sebenarnya tidak terbatas disitu. Kita

perlu mencatat bahwa beroperasinya SMF secara nyata masih memerlukan

hadirnya sebuah UU yang mengatur sekuritas. Undang-undang ini akan

meyakinkan terciptanya Sekuritas Beragun Aset (SBA). Yang menarik adalah

pikiran tentang SBA ini bukan hanya menyangkut piutang tetapi juga partisipasi,

sehingga mempunyai manfaat yang luas. Dalam perkiraan saya, UU ini juga

membuka peluang bagi LKM mengaitkan dirinya dengan arus utama dana murah

dari pasar modal, tidak hanya menjadi perpanjangan pasar uang (Perbankan)

yang relatif mahal. Untuk itu saya melihat sama pentingnya LKM untuk

mempelajari agar dapat memanfaatkan instrumen baru ini.


Mengingat pentingnya upaya mewujudkan ”setiap keluarga menghuni

rumah yang layak” maka tanggung jawab pemerintah (Pusat, Provinsi, dan

Kabupaten/Kota) untuk mengelola sumber daya secara berkelanjutan juga

sangatlah strategis. Dengan berlandaskan pada UU No. 1/2004 tentang

perbendaharaan dan PP No. 23/2005 yang mengatur pengelolaan Badan Layanan

Umum sangat penting untuk memasukkan ”Pengelolaan Dana Pembiayaan

Perumahan Swadaya” menjadi unit khusus yang harus berada disetiap PEMDA

dan untuk itu kebijakan kearah itu perlu kita kembangkan. Modalitas

kelembagaan yang dapat dimanfaatkan juga cukup luas antara lain Badan

Layanan Umum di bawah tanggung jawab Unit Kerja PEMDA.

Keberhasilan perkreditan/pembiayaan mikro bukan semata karena alasan

efisiensi, tetapi yang terpenting adalah kecepatan komunikasi antara nasabah

dan LKM. Ini dimungkinkan karena karakter ”pendampingan” dari LKM kepada

nasabahnya sangat menonjol. Karena pembangunan perumahan memerlukan

persyaratan teknis yang tidak menjadi bagian dari keseharian masyarakat,

maka komponen pendamping teknis harus menjadi bagian dari keseharian

pemerintah. Namun harus diingat hal ini akan hemat dan efektif kalau

diserahkan pada LKM dan pendampingnya dan tidak perlu membentuk

pendamping baru tetapi meningkatkan kapasitas pendampingan petugas LKM.

Beberapa catatan kunci ini dapat menjadi landasan dan dukungan bagi

masuknya LKM dalam pembiayaan perumahan swadaya. Langkah strategis

selanjutnya dapat dikembangkan lebih lanjut. Dengan memasuki bisnis baru

ini LKM juga dapat memperluas pasar dan memperkuat kehadirannya dalam

masyarakat.

Selanjutnya yang perlu kita dorong adalah agar dukungan pembiayaan

untuk modal kerja bagi LKM yang masuk dalam pembiayaan perumahan harus

menjadi perhatian semua instansi Pemerintah yang mengembangkan Program

Perkuatan LKM. Misalnya Kementerian Koperasi dan UKM, Departemen

Dalam Negeri, Departemen Kelautan dan Perikanan, Departemen Sosial dan

lain-lain. Salah satu caranya adalah dengan mengizinkan bantuan modal

(Perkuatan) LKM untuk masing-masing sektor juga diizinkan sekurang-

kurangnya 10% dimanfaatkan untuk membiayai pembangunan dan perbaikan

rumah dengan jangka waktu dua tahun atau lebih. Hal ini penting karena

selama ini pembiayaan perumahan hanya dilihat dari sisi konsumsi dan


dianggap tidak produktif serta dalam JUKNIS sering disebutkan jangka waktu

pinjaman kurang dari satu tahun. Padahal kalau hal ini dilakukan dapat

mengerem laju arus balik uang daerah ke kota yang lebih besar, karena uang

bantuan modal harus mengendap lebih lama dalam perputaran usaha di

daerah. Sebagai perhitungan berdasarkan pemantauan KMKUKM pada tahun

2006 dilaporkan terdapat 17.5 Trilyun Rupiah dana perkuatan UKM di berbagai

Departemen/Instansi Pemerintah.

Dengan gambaran diatas ada pontensi pembiayaan dan peluang bisnis baru

pembangunan dan perizinan rumah untuk peningkatan produktivitas usaha dan

kualitas hidup sekitar 1.7 Trilyun setiap tahun dan akan berputar. Kegiatan

membangun rumah berkaitan dengan sekitar 140 macam kegiatan ekonomi

yang umumnya dikerjakan oleh UKM.

5. Penutup.

Pembangunan perumahan dalam lima tahun kedepan menjanjikan

persfektif bisnis yang besar sehingga menuntut basis perluasan dukungan

pembiayaan. Oleh karena disamping mengembangkan peran kredit perbankan

maka peluang lembaga keuangan mikro juga sangat besar. LKM mempunyai

posisi strategis untuk mendukung pengembangan perumahan baik untuk

pembangunan baru maupun perbaikan. Masuknya produk pembiayaan

perumahan ke dalam bisnis LKM akan memperluas pasar dan kegiatan usaha

LKM.

contoh jurnal ekonomi peran lembaga keuangan mikro

Documents