cre Северо - запад #5 (41)

CEBЕРО-ЗАПАД RUssiaNoRthwest

№ 5–6 (41) /май – июнь

2011

С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г Р А Д / В Е Л И К И Й Н О В Г О Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О Г Д А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

В ЗОНЕ ТУРБУЛЕНТНОСТИiN the zoNe of tURbUleNce

38: Офисы: Непростые движения / offices: UNeasy Moves

22: Клаус Лааксо: «Мы открыты для любых предложений» / KlaUs laaKso: “we aRe opeN to aNy offeRs”

Барометр недвижимости Санкт-Петербурга / saiNt peteRsbURg Real estate baRoMeteR

Пиар для no-name проектов / pR foRNo-NaMe pRojects

46:

50:

4

Содержа н ие / Contents:

08 Новости/News

14 События/Events 14 OFFICEONLINE

16 Какудержатьарендатора

ипривлечьпокупателя?

HowtoRetainTenantsand

AttractBuyers

18 Актуально/HotTopic Квартальная«складчина»

HesitancyofWarehouseDevelopers

22 Интервью/Interview КлаусЛааксо:«Мыоткрыты

длялюбыхпредложений»

KlausLaakso:“Weareopentoany

offers”

26 Теманомера/CoverStory Правиласнеизвестными

RuleswithManyUnknowns

36 Мысливслух/

OutspokenThoughts

Теманомера/CoverStoryГрадостроительнаядеятельностьвПетербургепопалав«зонутурбулентности».Коммерческиерискидлядевело-перовизастройщиковсущественновозросли.Этоужепри-знаютдажечиновники.

8Новости/News

FortGroupприобреладевелоперскуюкомпанию«Макромир»,ставтакимобразомкрупнейшимсобственникомкачественныхторговыхплощадейвПетербурге.

26

Commercial Real Estate Северо–Запад

38

СЕВЕРО-ЗАПАД№5 – 6 (41) / 2011

38 Офисы/Offices Непростыедвижения

UneasyMoves

46 Обзоррынка/

MarketReport Барометрнедвижимости

Санкт-Петербурга

SaintPetersburgRealEstate

Barometer

50 Маркетинг/Marketing Пиардляno-nameпроектов

PRforNo-NameProjects

54 Персонал/Personnel Бизнесикадрывстроительной

отрасли:реакциянаподъем

BusinessandManpowerin

Construction:RespondingtoUpturn

58 Экспертноемнение/

ExpertOpinion Генплан:вногусовременем

MasterPlan:inStepwiththeTimes

60 CRE–столица/

CRE–capital ИнвестзачисткаМосквы

InvestmentCleanupinMoscow

66 Объекты/Listing

Персонал/Personnel

Несмотрянаточтомногиекомпаниизаявляютораз-морозкепроектов2008–2009годовивгородепояв-ляютсяновыестроительныеплощадки,говоритьобумевакансийвэтойотраслипокарано.

CRE–столица/CRE–capital

Экспертыопасаются,чтополи-тикамэраприведеткростуценнарынке,–прогнозыдаютдву-кратноеувеличениестоимостиквадратногометранедвижи-мостивтечениеближайшихпятилетвсвязисвозникшимдефицитомплощадей.

14

60

События/Events4апреля2011годавПетербургепрошелкруг-лыйстолOfficeOnline,организованныйредакциейжурнала«CommercialRealEstateСеверо-Запад».

Офисы/OfficesПроцессмиграциипетербург-скихарендаторовизодногобизнес-центравдругойещедалекотзавершения.Пооцен-камэкспертов,около40%арендаторовнеудовлетворенысвоиминынешнимиофисамиипланируютпереезд.

54

38

5

6 Commercial Real Estate Северо–Запад

Информация о распространенииЖурналCommercialRealEstate–Северо-Западимеетцелевоераспро-странение,ориентированноенапрофессионаловрынканедвижимости,руководителейитоп-менджеровведущихкомпаний,администрациюиправительственныеструктуры.Бесплатнораспространяетсявбизнес-центрахклассаАиВСанкт-Петербурга,атакжевагентствахнедвижи-мости,девелоперскихиуправляющихкомпаниях,банкахифинансовыхкомпаниях,инвестиционныхиконсалтинговыхкомпаниях,компаниях,оказывающихинжиниринговыеуслуги,элитныхдомах,логистическихкомпанияхМосквыиСанкт-Петербурга.Адреснаярассылка:более2000адресов.НажурналCommercialRealEstate–Северо-Западможноподписатьсявагентствах«Роспечать»,«Интер-Почта-2003»,и«Прессинформ»вСанкт-Петербурге,атакжепотел.горячейлиниипод-писки+7(495)926-4575илиe-mail:[email protected].

ОТ РЕДАКТОРА

Веснанастраиваетнапозитивныйлад,независимооттого,чтопроисходитвокруг.Видимопоэтомуаналитическиеотчетыпестрятоптимистичнымипрогнозами(рубрика«Обзоррынка»),нарынкеслучаютсякрупныесделки(«Новости»),адевелоперызаявляютограндиозныхпланахразвития(«Интервью»).

СначалагодавПетербургенебыловведеновэксплуа-тациюниодногокачественногоскладскогокомплекса(«Актуально»).Девелоперыпересталистроитьсклады.Небеда!Значит,насожидаетвысокийростзаполняемостисуществующихипостепенноеувеличениеарендныхставок.

ГрадостроительнаядеятельностьвПетербургепопалав«зонутурбулентности»,икоммерческиерискизастройщи-ковсущественновозрослииз-занесовершенствазаконо-дательства(«Теманомера»).Отлично!Удевелоперовбудетбольшевременинаобдумываниеконцепцийсвоихпроектов,ивгородепоявятсяболеекачественныеобъекты.

Около40%арендаторовнеудовлетворенысвоиминынешнимиофисамиипланируютпереезд(«Офисы»).Видимо,унихпоявилисьнаэтоденьгиирынокофиснойнедвижимостивыйдет-такииззатянувшегосякризиса.

Весьмайско-июньскийномер,похоже,пропитанопти-мизмом.Скоролето…

Позитивныхмыслейиидей!

Суважением,ДмитрийКирман[email protected]

Издательский дом Impress Media Генеральный менеджер и издатель: ДэвидТзорКоммерческий директор: ТатьянаМартыноваРуководитель отдела продаж:ИринаМухинаМенеджеры по продаже и развитию бизнеса: СветланаПанина,ЕкатеринаЖихареваИздатель: ЕленаПетроваРуководитель отдела подписки: ЕкатеринаБеляеваВедущий менеджер отдела распространения: ИннаСергееваСтарший менеджер по логистике:ОлесяИвановаМенеджер по логистике отдела распространения:АннаУшаковаРуководитель on-line проектов: ИринаЧернобровкинаОтдел on-line проектов:НиколайЗаводя,АлексейЧернышовPR-директор: МаратМурадянРуководитель отдела организации премии CRE Awards: ЗалинаХамизоваРуководитель направления IM Events: ИринаПомигуеваОтдел телемаркетинга:КраверскаяЕлена,ЧерненкоТатьянаРуководитель по персоналу: ЛюдмилаМихайловаРуководитель отдела производства:ЕленаГусеваРедактор региональных выпусков CRE:ПавелЧернышов

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 5–6 (41) / 2011Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: ДмитрийКирманВедущий дизайнер: ОльгаДжумаеваРедакционный отдел: ИгорьАрхипов,ОлегМейер,ИгорьПоспехин,ЕленаСухарева,ТатьянаШубинаФото: Алексей Александронок, ИгорьБакустин,АнтонКарелин,ВладимирТилесОтдел производства: АлексейКошелев,ВалерийИвановДизайн-макет:АлександрНикитин

По вопросам рекламы обращаться: Москва:тел.:+7(495)926-73-40;E-mail:[email protected]Санкт-Петербург:Тел.:+79213074095,[email protected],+79112832042,[email protected]

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость Журналучрежденииздается«ИмпрессМедиа,Маркетинг».ТорговаямаркаCommercialRealEstateпринадлежит«ИмпрессМедиа,Маркетинг».Всеправазащищены.ПриложениеCommercialRealEstate–NORTHWESTиздается«ИмпрессМедиа,Маркетинг».ОтпечатаноООО«Вива-Экспресс».Выходвсвет–25.04.11.Тираж10000экз.Ценасвободная.Всеправанаредакционныематериалы,опубликованныевжурналеCommercialRealEstate–NORTHWEST,принадлежат«ИмпрессМедиа,Маркетинг».Воспроизведениематериаловполностьюиличастичнобезразрешенияредакциизапрещено.ИзданиезарегистрированоМинистерствомРФподелампечати,телеве-щанияисредствмассовыхкоммуникаций.РекламныематериалыпубликуютсясозначкомР.

ThemagazinewasfoundedandispublishedbyImpressMedia,Marketing,ownerofthetrademarkCommercialRealEstate.Allrightsreserved.ThesupplementCommercialRealEstate– NORTHWESTispublishedbyImpressMedia,Marketing.PrintedbyOOOViva-Express.ReleaseDate:25.04.11.PrintRun:10,000;Price–notfixed.EditorialmaterialsinCommercialRealEstateNORTHWESTbelongtoImpressMedia,Marketing.Reproductionofmaterialsinfullorinpartwithoutpermissionisprohibited.RegisteredwiththeMinistryofPrint,BroadcastingandMassMedia.Ad-materialsarepublishedwithsingleP.

Адресредакцииииздателя:115191,Москва,Россия,4-йРощинскийпр-д,20,стр.9AddressofEditorialandPublisher:115191,Russia,Moscow4thRoschinskyProezd20,bldg.9Telephone:+7(495)9267340,fax:+7(495)9267215E-mail:[email protected],www.cre.ru

EDITOR'S LETTERSpringinspirespositivespirits,regardlessofwhatisgoingonaround.Perhapsforthisreasonanalyticreportsreekwithoptimisticforecasts(MarketReport),bigdealsareclosedonthemarket(News),anddevelopersannouncegrand-scaleplans(Interview).

NotasinglequalitywarehousecomplexhasbeendeliveredtoSt.Petersburgmarketsincetheturnoftheyear(HotTopic).Developersnolongerbuildnewstoragefacilities.Noworries!Thismeanswecanexpectgrowingoccupancyintheexistingterminalsandgradualriseinrentalrates.

UrbandevelopmentactivityinSt.Petersburghasenteredthe“turbulencezone”asthecommercialrisksofdevelop-ershavesoaredbecauseofmessyregulation(CoverStory).Excellent!Developerswillhavemoretimetoelaborateontheconceptsofnewprojects,whichmeanshigherqualityfacili-tieswillhitthecitymarket.

About40%oftenantsarenotsatisfiedwiththeircurrentofficesandplantomoveout(Offices).Perhapstheyfinallyhavesparecashandtheofficerealestatemarketwillgetoutofnever-endingstagnation.

TheentireMay-Juneissueseemstobeimbuedwithopti-mism.Summeriscomingsoon…

Iwishyoupositivethoughtsandideas!

[email protected]

Publishing House Impress MediaGeneral Manager and Publisher: DavidTzorСommercial Director: TatianaMartynovaHead of Sales Development:IrinaMukhinaSales and Business Development Managers: SvetlanaPanina,EkaterinaZhikharevaPublisher: ElenaPetrovaHead of Subscription Department: EkaterinaBelyaevaLeadind Manager of Distribution Department: InnaSergeevaSenior logistic manager:OlesyaIvanovaLogistic manager: AnnaUshakovaHead of on-line projects: IrinaChernobrovkinaCRE-online department:NikolayZavodja,AlexeyChernyshovPR-director:MaratMuradjanHead of Commercial Real Estate Awards Department:ZalinaKhamizovaHead of IM Events Department: IrinaPomiguevaTelemarketing Department: ElenaKraverskaya,TatianaChernenkoHead of Human Resources Department: LyudmilaMikhailovaHead of production department:ElenaGusevaEditor of Regional CRE Issues:PavelChernyshov

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 5–6 (41) / 2011Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST:DmitryKirmanLeadingDesigner: OlgaDzhumaevaEditorial Team:IgorArkhipov,OlegMeier,IgorPospekhin,ElenaSukhareva,TatianaShubinaPhoto:AlexeyAleksandronok, IgorBakustin,AntonKarelin,VladimirTilesDesign and Production: AlexeyKoshelev,ValeryIvanovLayout Design:AlexanderNikitin

For advertising call:Moscow:tel.:+7(495)926-73-40;E-mail:[email protected]:Тел.:+79213074095,[email protected],+79112832042,[email protected]

Distribution InformationCommercialRealEstate–NORTH-WESTmagazineisdistributedamongrealestatemarketprofessionals,topmanagersofleadingcompaniesandgovernmentofficials.FreedistributioninclassesAandBbusinesscentersofSt.Petersburgaswellasinrealestateagencies,developmentandmanagementcompanies,banksandfinancialcompanies,investmentandconsultingfirms,engineeringcompanies,luxuryresidencesandlogisticscompaniesofMoscowandSaintPetersburg.Issuesaredeliveredtomorethan2,000addressees.SubscriptionstoCommercialRealEstatecanbeorderedviaRospechat,Inter-Pochta-2003andPressinforminSaintPetersburgaswellasviathehotsubscriptionlinetel.+7(495)926-4575ore-mail:[email protected].

Дмитрий Кирман,главный редакторCRE Северо-Запад

Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE

NorthWest

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495)[email protected]

№ 5 – 6 (41) / 2011

Новост и:

8Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

Сделка

Fort Group приобрела девелопер-скую компанию «Макромир», тем самым став крупнейшим собст венником качественных торговых площадей в Петербурге.ВрамкахсделкиFortGroupдоста-лисьдействующиеторгово-развле-кательныекомплексыбанкротя-щегося«Макромира»(«РодеоДрайв»,«Французскийбульвар»,«Фиолент»,«Феличита»и«СитиМолл»)общейплощадью274,5тыс.кв.м,атакженедостроенныйТРК«Долгоозерный»площадью32,3тыс.кв.м.Экспертыоцениваютстоимостьэтихобъектовв$680–900млн.

Помимоактивов«Макромира»кFortGroupперешлидолгидевело-пера.Намоментвведенияконкурс-ногопроизводствавкомпании(май2010года)онипревышали16млрдрублей.«Врезультатепроцедурынаблюденияиконкурсногопроиз-водства«Макромир»былочищенотсомнительныхтребованийиобязательств.Удалосьдоговориться

ореструктуризациидолговскруп-нымикредиторами,втомчислеисоСбербанком,которомукомпа-ниядолжнаболее5млрдрублей.Действующиеобъектыимеютвысокуюзаполняемостьиприносятстабильныйдоход»,–сообщилглавныйоперационныйдиректорООО«Макромир»СергейЛепкович.Новыйвладелецзаявил,чтодлявы-ведения«Макромира»изсложногофинансовогоположениянамеренпривлечьструктурыАльфа-банка.

Условиясделкисторонынерас-крывают.Экспертыоцениваютвоз-можнуюсуммусделкипо-разному.«Дажееслисделкабыладенежной,тоеесуммамоглабытьсимволичес-кой»,–полагаетдиректордепарта-ментакоммерческойнедвижимостиАРИНЕкатеринаЛапина.ПомнениюгенеральногодиректоракомпанииPraktisCBСергеяФедорова,сучетомдолговFortGroupмоглазаплатитьза«Макромир»около$10млн.

Такилииначеэтасделкапомо-жетFortGroupстатьоднимизкруп-нейшихсобственниковторговыхобъектоввПетербурге.Сегоднялидеромпоколичествуплощадей

являетсяхолдинг«Адамант»,вакти-векоторого23функционирующих(общаяплощадь–810,7тыс.кв.м)и8проектируемыхистроящихся(563,4тыс.кв.м)торговыхобъек-тов.ДосихпорвторуюпозициюзанималконцернIKEA,владеющийдвумяторговымикомплексами«Мега»общейплощадью309тыс.кв.м.ОднакотеперьFortGroupпотеснилафиннов.Сегоднякомпа-ния,сучетомранееприобретенныхактивов,владеет7действующимиторговымикомплексамиобщейпло-щадью308,9тыс.кв.ми3проекти-руемымиистроящимисяобъектами(еще199,3тыс.кв.м).

Напомним,чтовдекабрепрош-логогодаFortGroupобъявилаонесколькихкрупныхсделках,врезультатекоторыхонасталасобственникомтрехдействую-щихобъектов–мебельногоцентра«Грейт»устанцииметро«Академическая»,торговогоком-плекса«Рыбацкое»и70%ТРК«Южныйполюс».Тогдажесталаизвестнадальнейшаясудьбаэтихобъектов.Так,компаниявло-жит$17–20млнвреконцепцию

«Грейта»,которыйбудетсуществен-нообновленипереименованвТРК«АкадемПарк».Площадькомплек-са–32тыс.кв.м.Сучетомзатратнапокупку«Грейта»ухолдинга«Адамант»общийобъеминвести-цийвэтотпроектсоставитоколо$60млн.ТК«Рыбацкое»(10тыс.кв.м)былприобретенза$32млнуООО«Крон».Новыйсобственникнамеренввестивторуюочередькомплекса,увеличивегопримерновтрое.КонцепцияТРК«Южныйполюс»,вкоторомFortGroupпри-надлежитоколо24,5тыс.кв.м(покупкаэтихплощадейучастныхлицобошласьв$38млн),останетсяпрежней,никакиепреобразованиянаобъектепоканезапланированы.Крометого,помимоперешедшегоот«Макромира»недостроенноготор-гово-развлекательногокомплекса«Долгоозерный»,всобственностиFortGroupсегоднянаходитсяпроектТРК«Кантемировский»площадью105тыс.кв.м,которыйначиналвозводитьавстрийскийинвестфондEuropolis.Реализациявсехвышеуказанныхпроектовнамеченана2011–2013годы.

«Макромиру» подФОРТило

9

СЕВЕРО-ЗАПАД№ 5 – 6 (41) / 2011

| Содержание |

|Новости |

| События |

Аренда

ПодсоединениекTechnopolisКомпания Schneider Electric арендовала почти 1 тыс. кв. м офисных площадей в технопарке Technopolis в Петербурге.SchneiderElectric,специализи-рующаясявобластиуправленияэлектроэнергией,арендовала927кв.мвтехнопаркеTechnopolisнаПулковскомшоссе.БрокеромсделкивыступилакомпанияJonesLangLaSalle.Сзакрытиемэтойсделкиобъемзанятыхплощадейнаобъектеувеличилсядо65%.Коммерческиеусловиясделкинеразглашаются.

«Нашакомпаниядовольнопродолжительноевремяискалановыйсовременныйофис,отвечаю-щийвсемнашимкорпоративнымтребованиям.Когданарыноквышелэтотпроект,онсразупри-влекнашевнимание.Мырады,чтопереговорысруководствомтехнопаркаоказалисьуспешны-ми»,–комментируетрегиональныйруководительпоСеверо-ЗападукомпанииSchneiderElectricНиколайКартасиди.Генеральныйдиректоркомпании«ТехнополисСанкт-Петербург»ПитерКоучманотметил,чтовSchneiderElectricонвидитнетолькоарендатора,ноипартнерапоинновационнойдея-тельности.«Уверен,чтовзаимноесотрудничествоиопытнашихком-панийвнесетсвойвкладвразвитиеэкосистемырегиона»,–заявилон.

Напомним,чтопулковскийTechnopolis–первыйпроект

одноименнойкомпаниивРоссии,однакоонаужедавноиуспешноработаетвСевернойЕвропе,владеяиуправляятехнопаркамиинауч-нымипаркамиплощадьюболее500тыс.кв.м.ПерваяочередьпетербургскогопроектаTechnopolisбыласданавэксплуатациювиюнепрошлогогода.Ееобщаяплощадьсоставляет24,1тыс.кв.м(арендо-пригодная–19,4тыс.).Всоставтехнопаркапомимоофисныхплощадейвходятпереговорныекомнатысвидео-конференц-связью,ресторан,парковкана600автомобилейипрочее.

Сделка

ГУПТЭКселна«Лесной»

Собственником половины вновь введенного бизнес-центра «Белоостровская, 6» стало ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» (ГУП ТЭК).Предприятиевыкупилочутьболее5,2тыс.кв.мвнедавнодостроенномбизнес-центренаБелоостровскойулицевПетербурге.Объектпозициониру-етсяуправляющейкомпаниейвклассеВ+.Онвозведенназемель-номучасткеплощадью1,3тыс.кв.мвактивноразвивающейсяделовойзоненедалекоотстанцииметро«Лесная»,врайонепересе-ченияБольшогоСампсониевскогопроспектасКантемировскойиБелоостровскойулицами.Рядомужедействуютнесколькобизнес-центровразличнойкатегории–«Выборгскаязастава»,«Авантаж»,«Ильич»,«Белыйостров»,«Радуга»идр.

Общаяплощадьзданиясостав-ляет10,5тыс.кв.м,арендопри-годная–9,3тыс.Такимобразом,ГУПТЭКсталовладельцемчутьболееполовиныофисныхпло-щадейвлевомкрылездания,с1-гопо10-йэтаж.

КакрассказалаCREвице-президентпопродажамиуправ-лениюнедвижимостьюООО«Соло»(управляющаякомпания)ЛюдмилаТэoр,переговорысГУПТЭКначалисьвмае2010года.Предварительныйдоговорбылподписанвноябре2010-го,аоснов-ной–сразупослеоформленияобъектавсобственность,вмартеэтогогода.

Условиясделкинеразглаша-ются,но,какуточнилаг-жаТэoр,ценабыларыночнойнапериодначалапереговоров.Поподсчетамдиректорадепартаментаброке-риджакомпанииNAIBecarSPbНаталииЧерейской,суммасделкимогласоставить420млнрублей.РуководительотделапроектовианалитическихисследованийАРИНЗосяЗахароваоцениваетеевчутьменьшуюсумму–впределах$9–10млн.

Сейчаспомещениявбизнес-центрепредлагаютсяпо80–85тыс.рублейзакв.м.

ПоинформацииУК,насегод-няшнийденьвакантнымиостаютсяпомещенияобщейплощадью3090кв.м.Офисыпродаютсяблокамиот140кв.м.«Мыведемпереговорыопродажеоставшихсяплощадейснесколькимикрупнымиотечественнымиизарубежнымикомпаниями.Восновномнашиклиентырассматриваютпокупкупомещенийдлянуждсобственного

бизнеса,однакомыведемперего-ворыиснесколькимиинвесторами,которыерассматриваютпокупкуплощадейдляпоследующейсдачиваренду»,–рассказалCREдирек-торпопродажамимаркетингуООО«Соло»ЯнСвояволя.

Новый офис Schneider Electric в технопарке Technopolisотве-чает всем корпоративным требованиям компании / New office of Schneider Electric in Technopolis meets company's standards

АндрейИльичеввозглавилновыйотделГУП«ГУИОН»

Андрей Ильичев /Andrei Ilyichev

ВГУП«ГУИОН»созданкоммерчес-кийотдел,специалистыкоторогоприступаюткработескорпоратив-нымизаказчикамипопринципу«одногоокна».ВозглавилновыйотделАндрейИльичев,болеечеты-рехлетпроработавшийнаруково-дящейдолжностивотделепродажОАО«Строительнаякорпорация"ВозрождениеСанкт-Петербурга"»(предприятиегруппыЛСР).ТеперькорпоративныезаказчикиГУП«ГУИОН»могутобратитьсявкоммер-ческийотделсвопросами,касаю-щимисявсехнаправленийдеятель-ностиорганизации–техническойинвентаризации,оценки,проекти-рованияиземлеустройства.Скли-ентамибудутработатьруководителипроектов,которые,принявзаявкуотюридическоголица,будутвестиеговтечениевсеговременидейст-виясоглашения,консультироватьпоповодувозможностейпредпри-ятияоказыватькомплексныеуслугиклиентамиконтролироватькачествоиоперативностьоказываемыхуслуг.«Цельсозданиякоммерческогоотдела–повышениеконкурентоспо-собностиорганизациинарынке.Мынамереныувеличитьдолюрынкаи,какследствие,поднятьдоходысразуповсемсуществующимнаправлени-ямнашейдеятельности.Планируемвывестинарынокновыевидыуслуг,развитьединуюсистемуработысзаказчиком,перейтикболееклиен-тоориентированномутипуобслужи-вания,повыситьконтролькачествавыполняемыхработ,предоставитьмаксимальноширокийкомплексуслуг»,–комментируетначинаниегенеральныйдиректорГУП«ГУИОН»АлександрЧупраков.

Назначения

Новост и:


Развитие

ConceptClubпреображаетПетербургская компания «Концепт Стор», развиваю-щая сеть магазинов одежды для де вушек Concept Club, в 2011 году собирается открыть 40 мага зинов.НовыеторговыеточкидолжныпоявитьсявПетербурге,Москве,Красноярске,Уфе,Самаре,Тюмени,Южно-Сахалинске,Магадане,Комскомольске-на-Амуре,атакжевгородахближнегозарубежья–вМинске(Белоруссия),Алма-АтеиАстане(Казахстан).

Половинуизэтихмагазиновкомпаниянамеренаоткрытьсама,ещеполовину–посхемефранчай-зинга.Общийобъеминвестицийвразвитиесетиоцениваетсяв120–160млнрублей.

Пословамбренд-менеджераConceptClubВалерииМироновой,доконца2011годакомпаниянамеренаоткрытьвПетербурге3–5новыхмагазинов.Сейчасусетидействуетвгороде13торговыхточек.НедавнонаНевскомпро-спекте,65началработупервыйисамыйбольшоймагазинсетивобновленномформате,которыйсталфлагманомConceptClub.НадфирменнымстилемиобликоммагазинавтечениегодаработалиспециалистыкомпанииConceptClubилондонскогоконсалтинговогоагентства,названиекоторогонеуточняется.

Внутреннеепространствомагазинаудобнозонированопочетыремосновнымстилистичес-кимнаправлениям:классика,party,casualиромантика.Полныйрестайлингвсейсетипоэтому

образцупланируетсязавершитьк2012году.

Сейчасу«КонцептСтор»рабо-тает170магазиновподбрендомConceptClubповсейРоссии.Изних50магазиновпринадле-жатнепосредственнокомпании,остальныезапущеныподоговоруфраншизы.Крометого,компанияразвиваетсетьмагазиновдетскойодеждыподбрендомAcoola.Сейчасонанасчитывает32торговыеточки.

Проект

DOMINATрасширяетсяVMB Trust Groupобъявила о нача-ле арендной кампании во второй очереди бизнес-центра DOMINAT на Магнитогорской улице в Петер бурге.Общаяплощадьвторойочередисоставит6тыс.кв.м.ОфисноезданиевходитвсоставкомплексаОАОМКО«СевЗапМебель».«Вконцепрошлогогодасобственникпринялрешениеовозобновленииприоста-

новленныхвкризисремонтныхработвзданияхкомплекса,–ком-ментируетдиректорпоразвитиюVMBTrustGroup(управляющаяком-пания)ВалерийХламкин.–Надан-ныймоментвсеплощадивранееотремонтированнойчастиобъектасданы,поэтомусовершеннологич-нымшагомсталовозобновлениеремонтныхработиначалоаренд-нойкампаниивовторойочередибизнес-центра».Ремонтпервогоэтажазакончитсявсентябреэтогогода.Вдальнейшем2–4-йэтажиобъектабудутвводитьсяпоэтапно,спериодичностьювполторамеся-ца.Планировкибудутреализованысучетомзапросовпотенциальныхарендаторов–отвариантаopenspace(1,5тыс.кв.м)донарезкинамелкиеофисы(от50кв.м).

КаксообщилиCREвУК,ужезаключенпредварительныйдоговораренды500кв.мофисныхпло-щадей.Подробностисделкипоканеозвучиваются.

Офисывбизнес-центресдаютсяпоценеот650руб./кв.мвмесяц(взависимостиотарендуемойплощади).Крометого,всоставобъ-ектавходятторговыепомещениянапервомэтаже,которыесдаютсяблокамиот750кв.м–от750руб./кв.м/мес.Парковкаубизнес-центрарассчитанана200автомо-билей.

Реконцепция

Житьв«Карелии»Номерной фонд гостиницы «Карелия» в Петербурге будет перепрофилирован под жилье и продан частным лицам.Такоерешениебылопринятособственникомобъекта–холдин-гом«ОхтаГрупп».

Гостиница«Карелия»наулицеМаршалаТухачевскогобылапостроенаболее20летназад.Отельклассатри«звезды»на

273номераудаленотцентрагоро-даирасположенвжилойзонеНевскогорайона.Общаяплощадьзданиясоставляетоколо20тыс.кв.м.Помимономерногофондавгостиницеразмещеныресторан,бизнес-центр,бильярдныйклуб(1тыс.кв.м)ивосемьконференц-заловобщейплощадьюболее1тыс.кв.м.

ПословамруководителяпроектаВячеславаБалабаева,номернойфондгостиницыбудетпеределанвмалогабаритныеотдельныеквар-тиры.Врезультатездесьпоявятся320квартирразличнойпланировкистиповымремонтомимеблиров-кой.Напродажубудутвыставле-ныквартиры-студиоплощадью27кв.мидвухкомнатныеквартиры(37кв.м).Всего–300квартир(еще20компанияоставитзасобой).Ихстоимость,попредварительнымоценкам,составитот$100тыс.до140тыс.соответственно.Нежилыепомещениябудутфункционироватьвпрежнемрежиме,утверждаютв«ОхтаГрупп».Такимобразом,кстоимостисамойквартирыдоба-витсяещеиценасопутствующегосервиса–науровне100евроежемесячно,невключаякомму-нальныеплатежи.Кстати,сейчасстоимостьсамогодорогогономерав«Карелии»составляет3,5тыс.рублейвсутки.Отпродажиквар-тирв«ОхтаГрупп»хотятвыручить2млрдрублей,чтосоизмеримосдесятилетнейвыручкойгостиницыпри100%загрузке.«Гостиничныйбизнеснедаетжелаемойприбылииинтересентолькоконсервативныминвесторам.Сегоднявгородегости-ничныйномернойфондвлучшемслучаесдаетсяна60%»,–сетуетг-нБалабаев.

Реализовавквартиры,«ОхтаГрупп»останетсякрупнымсобст-венникомчастипомещенийинамеренаконтролироватьработуобъектаспомощьюуправляющейкомпании.

Гостиница «Карелия» будет переделана в малогабаритные отдельные квартиры / Karelia Hotel will be rebuilt into small-size private apartments

12

News:

Commercial Real Estate NORTH–WEST

Transaction

Fort Group has acquired the development company Macromir and thus become the biggest owner of quality shop floors in St. Petersburg.

Within the frameworkof this transaction, FortGroupgrabbedfunctionalshoppingandentertain-ment centers of Macromir which is going broke(RodeoDrive,FrenchBoulevard,Fiolent,FelicitaandCityMall)withthetotalareaof274,500sqmandalsotheunfinished32,300-sqmDolgoozernymall.Expertsestimatethetotalvalueofthosefacilitiesat$680-900million.

InadditiontotheMacromirassets,FortGrouphasalsoinheritedthedebtsofthebankruptdeveloper,whichexceeded16billionrublesatthemomentof

bankruptcymanagementintroductionatthecom-pany(May2010).“ThebankruptcyadministrationandmanagementproceedingshadMacromirclearedof dubious claims and obligations. Debt restruc-turingwithlargelenders, includingSberbank,wasnegotiated.ToSberbankalone thecompanyowesmorethan5billionrubles.Theoperationalproper-tieshavehighoccupancyandgeneratestablecashflows,”reportsCOOofMacromir,SergeyLepkovich.The new owner stated that it would involve thestructuresofAlfaBankinordertobringMacromiroutofitsfinancialpredicament.

The parties do not disclose the terms of thedeal.Expertsdifferintheirestimationsofapossibleamountof the transaction. “Even if thedealwasmonetizedtheamountcouldbesymbolic,”assumes

EkaterinaLapina,CommercialRealEstateDirectorARIN. In the opinion of Sergey Fedorov, CEO ofPraktisCB,takingthedebtsintoaccount,FortGroupcouldhavepaidabout$10millionforMacromir.

Be that as itmay, the given transactionwillpropelFortGrouptothepositionofoneofthebig-gestownersofretailpropertiesinSaintPetersburg.Today Adamant holding with 23 operating retailprojects(totalarea–810,700sqm)inadditiontoeightonesunderdesignand construction (totalarea – 563,400 sq m) is the leader in terms ofsalesareas.UntilnowIKEAconcern,holdingtwoMEGAshoppingmalls totaling309,000 sqm,hasranked second.However FortGrouphas crowdedtheSwedesfromthisposition.Inclusiveofearlieracquired assets, the company owns seven func-tioningshoppingmallswiththeaggregateareaof308,900sqmandthreeotherprojectsunderdesignandconstruction(another199,300sqm).

WeshouldremindthatlastDecemberFortGroupannouncedseverallargedealswhichmadeittheowner of three operational facilities – furniturecenterGreatatAkademicheskayasubwaystation,shoppingmallRybatskoe,and70%ofSouthernPolemall.Atthattimefurtherfateofthosefacilitiesalsobecameknown.Thusthecompanywillinvest$17-20millioninthere-conceptionofGreatwhichwillbemarkedlyrenovatedandrenamedintoAkademPark.Itsfloorareais32,000sqm.InclusiveofthepurchaseofGreatfromAdamant,totalinvestmentinthisprojectwillcometoabout$60million.The10,000-sqmRybatskoewasboughtfor$32millionfromKronLLC.Thenewownerisgoingtodeliverthesecondphasetothemarketandtherebytriplethetotalarea.TheconceptofSouthernPole,whereFortGroupownsabout24,500sqm(thepurchaseof those areas from private owners drained $38million fromthecompany's treasury)will remainunchanged;notransformationshavebeenplannedat the facility todate. Inaddition to theunfin-ishedretailandentertainmentcenterDolgoozernyinheritedfromMacromir,FortGroupalsoownsthe105,000-sqm Kantemirovsky whose developmentwas launched by the Austrian investment fundEuropolis.Implementationofallthesaidprojectsisscheduledfor2011-2013.

State-runFECsettlesinLesnoyState-owned Fuel and Energy Complex of Saint Petersburg (GUP FEC) has become the owner of half of the recently commissioned busi-ness center Beloostrovskaya 6.Thisenterpriseboughtoutslightlymorethan5,200sqmintherecentlycomplet-edbusinesscenteronBeloostrovskayaStreetinSt.Petersburg.ThefacilityispositionedinGradeB+bythecompanyandconstructedona1,300-sqmsiteinthe rapidly developing business dis-trictnotfarfromLesnayametroatthe

intersectionofBolshoiSampsonievskyprospekt with Kantemirovskaya andBeloostrovskaya streets. Close by areseveralfunctioningbusinesscentersofvariousclasses–Vyborgskayazastava,Avantage,Ilyich,WhiteIsland,Radugaandothers.

The building’s gross built area is10,500sqm,GLA–9,300sqm.ThusGUPFECbecametheownerofslightlymorethanhalfofthetotalofficespaceinthebuilding’sleftwing,fromfloor1tofloor10.

AsVicePresidentofSoloLLC(FMcompany)inchargeofpropertyman-agementandsales,LudmilaTeor,told

CRE,negotiationswithGUPFECstartedinMay2010.ApreleaseagreementwassignedinNovember2010andtheprin-cipallease–immediatelyafterowner-shiplegalizationinMarchofthisyear.

Thetermsofthedealarenotdis-closed, but according toMs. Teor, atthebeginningofthetalksthiswasamarket price. Natalia Chereyskaya,Brokerage Director NAI Becar SPb,figuredthattheamountofthistrans-action could be 420 million rubles.Director of Projects and AnalyticResearch, ZosyaZakharova,estimatesit at a lesser sum– in the range of$9-10million.

Now office areas in the businesscenter are offered for 80,000-85,000rubles/sqm.Asinformedbytheman-agement company, about 3,090 sqm remainvacant.Officesare soldbyblocks from140 sqm. “Wearehold-ingnegotiationsaboutthesaleoftheremaining space with several largedomesticandforeigncompanies.Ourclients aremainly interested to buyoffice areas for their own businessneeds;howeverwearealsonegotiatingwithsomeinvestorswhoconsiderbuy-to-letschemes,”SalesandMarketingDirectorSoloLLC,YanSvoyavolya,toldCRENW.

Macromir acquired by Fort

13

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Content |

|News |

| Events | NORTHWEST

Lease

JoiningTechnopolisSchneider Electric leased almost 1,000 sq m of office space in Technopolis science park in St. Petersburg.SchneiderElectricspecializinginelec-tricitymanagementhasleased927sqminscienceparkTechnopolisonPulkovoHighwaywithJonesLangLaSalleserv-ingasabroker.Thisdealhasincreasedtheamountofoccupancyatthisfacilityby65%.Thecommercialtermsarenotdisclosed.“Ourcompanyhaslongbeenlookingforanewcontemporaryofficeconformingtoourrequirements.Whenthisprojectwasdeliveredtothemarketitcaughtoureyesstraightawayandwearehappy that our negotiationswiththetechnoparkmanagementhavebeensuccessful,” comments area managerSE in North-West, Nicholas Kartasidi.ManagingDirectorofTechnopolisSaintPetersburg, Peter Coachman, says heseesinSchneiderElectricbothatenantandapartnerininnovativeactivities.“Iampositivethatcooperationbetweenourcompaniesboastingrichexperiencewillcontributetothedevelopmentoftheregionalecosystem,”hestated.

Just to remind, Technopolis inPulkovoisthefirstprojectoftheepon-ymous Russian company which haslong and successfully beenoperatinginNorthernEuropeholdingandman-aging science and technoparkswithtotalbuiltspaceinexcessof500,000sqm. The first phase of Technopoliswas commissioned last June. ItsGBAmakes 24,100 sqm (GLA–19,400 sqm). In addition to office space, thescienceparkfeaturesbreak-outroomswithvideoconferencing,arestaurant,aparkinglotfor600automobilesetc.

Project

ExpansiontoDOMINATVMB Trust has announced the out-set of a brokerage campaign in the second phase of DOMINAT business center on Magnitogorskaya Street in St. Petersburg.Itsgrossbuiltareaamountsto6,000sqm.Theofficebuildingispartofthecluster owned by MKO SevZapMebel.“At the end of last year the landlorddecided on the resumption of repairworks in the buildings suspendedduring the crisis, – comments ValeryKhlamkin,developmentdirectorofVMBTrustGroup(FMCompany).–Bynowallareas intherefurbishedparthavebeen let and therefore the restartingofrepairworksandlaunchingofabro-

keragecampaigninthesecondphaseofthebusinesscenterisbutalogicalmove.”Repairsatthefirstfloor levelwill be finishedby September. Floors2-4inthisfacilitywillbeputintooper-ationstepwisewithasix-weekinterval.The planswill take into account theneedsofpotentialtenants–fromopenspace(1,500sqm)tosmallofficeunits(from50sqm)withsidewalks.

The management companyinformedCREonapreleaseagreementto 500 sqm of office space alreadysigned.Detailsofthistransactionhavenot so far been promulgated. Officeareasareletatthepriceof650rubles/sqm/monthormoredependingontheamountof rented space. The facilityalsoaccommodatesretailareasonthefirstfloorletasblocksfrom750sqmatthepriceof750rubles/sqm/monthormore.Theparkinglotisdesignedfor200vehicles.

Reconception

ResidenceinKareliaThe accommodation stock of Karelia Hotel in St. Petersburg will be revamped into housing and sold to private clients.Thisdecisionwasmadebytheowner–OkhtaGroupholding.KareliaHotelonMarshal TukhachevskyStreetwasbuiltmorethan20yearsago.Thethree-star273-roomhotelislocatedfarfromthecitycoreintheresidentialareaofNevskydistrict.Thegrossbuiltareanears20,000sqm.Besidestheaccommodationstock,thehotelalsohostsarestaurant,busi-nesscenter,billiardclub(1,000sqm),and eight conference halls with totalarea in excess of 1,000 sq m. In thewords of project manager VyacheslavBalabaev,thehotel’sroomstockwillberebuiltintosmall-sizeresidentialapart-ments.Asaresult,320apartmentswithvariousplans,standardfurnishingsanddecorationwillappearhere.Studios(27sqm)andone-bedroomapartments(37

sqm)willbeputupforsale–thetotalof300residentialunits(thecompanywillretain20).Theirpriceswillrangefrom$100,000 to$140,000.Non-residentialareaswillfunctioninthepreviousmode,according to Okhta Group managers.Thereforethemonthlychargeforatten-dantservicesatthelevelof100eurowillbeaddedtothecostofeachapartment,nottomentionutilitybills.IncidentallythedailyrateofthemostexpensiveroominKareliarepresents3,500rubles.OkhtaGroupplanstoraise2billionrublesbythe saleof apartments,which is com-parabletothehotel’s10-yearproceedsundera100%load.“Hospitalitybusinessisratherunprofitableandcanbeinter-esting only to conservative investors.Theoccupancyof thecityhotelsdoesnot exceed60%at thepresent time,”lamentsMr.Balabaev.Aftersellingtheapartments,OkhtaGroupintendstokeepthepropertyoperationsunderitscontrolthroughthemanagementcompanyandowingtothefactthatitwillretaintheownershipofsomeapartments.

Development

TransformingpowerofConceptClubPetersburg-based Concept Stop, developing the girls’ clothing retail chain Concept Club, is going to open 40 stores in 2011.NewretailoutletswillappearinSaintPetersburg,Moscow,Krasnoyarsk,Ufa,Samara, Tyumen, Yuzhno-Sakhalinsk,Magadan,Komsomolsk-on-Amur,andalso in three near-abroad cities –Minsk (Belarus), Almaty and Astana(Kazakhstan).Halfofthesestoreswillbeopenedbythecompanyitselfandtheotherhalfwillbetrustedtofran-chisees. Total investments in devel-opmentofthechainareestimatedat120-160millionrubles.Inthewordsof brand manager of Concept Club,Valeria Mironova, until the end of2011thecompanyplanstoopen3-5newshopsinSt.Petersburg.Nowthechain runs 13 places of business inthecity.ExpertsofConceptClubandLondon-based consultancy, whosenameisnotdisclosed,workedontheshop’simageandbrandedstyledur-ingayear.Theinteriorspaceiscon-venientlyzonedbyfourmajorstyles:classics,party,casual,andromantics.Thechain’scompleterestylingbasedonthispatternwillreportedlybeoverby2012.

NowConceptStopruns170shopsunder the Concept Club brand alloverRussia.Ofthisamount50shopsbelongtothecompanyandtherestwerelaunchedasfranchisedbusiness-es.Inaddition,thecompanydevelopsa chainof children’s clothingunderthe Accola brand, which presentlycounts32retailoutlets.

AppointmentAndreiIlyichevheadsnewdepartmentatpublicagencyGUIONExpertsofthecommercialdepartmentcreatedwithinGUIONaretacklingtheserviceofcorporateclientsbasedona“singlewindow”principle.ThenewdepartmentisheadedbyAndreiIlyichevwhoworkedfouryearsinanexecutivepositionatthesalesdepartmentofConstructionCorporation“VozrozhdenieSankt-Peterburga”(partofLSRGroup).NowthecorporateclientsofGUIONmayturntothecommercialdepartmentwithanyquestionregardingtechnicalinventory,appraisal,design,andlandutilization–areasofthisorganization’sspecialization.Uponacceptingarequestfromalegalentity,projectmanagerswillsupportcorporateclientsovertheentiretermofcontract,supervisingthequal-ityandtimelinessofservices.“Thepurposeofcreatingacommercialdepartmentisraisingtheorganization’scompetitiveabilityonthemarket.Wearegoingtoincreaseourmarketshareandhenceourrev-enuesinallrelevantlinesofouractivity.Weplantobringoutnewtypesofservicestothemarket,developanintegratedsystemofinteractionwiththeclient,switchtoamoreclient-orientedtypeofservice,tightencontroloverthequalityofworks,andprovideawidestpossiblerangeofservices,”saysGeneralDirectorofGUPGUION,AlexanderChuprakov,commentingonthenewinitiative.

Собы т и я:


Участники круглого стола рас-сказали о текущем состояниирынкаофиснойнедвижимости

Санкт-Петербурга и сделали про-гнозыегоразвитиявкраткосрочнойперспективе.

Мероприятие посетили более60 человек: собственники, девело-перы, управляющие, консультантыи брокеры, а также представителикомпаний, оказывающих сопут-ствующие услуги (проектирование,инженерия, строительство, экс-плуатация,клининг,переезды,обо-рудованиеофисовипр.)нарынке

коммерческой недвижимости.Во время мероприятия состояласьпрезентация нескольких качест-венных бизнес-центров, ввод ко-торых запланирован на этот год.Подробнееотэтихобъектахчитайтев следующемномере «CRE Северо-Запад».

ПартнерамиделовойпрограммыOffice Online выступили компании«Конфидент» и «Деликатный пере-езд». Спонсоры неофициальногочаса – «Мартела СП» совместнос бюро Gullsten-Inkinen Design &Architecture.

OFFICE ONLINE 4апреля2011годавПетербурге

прошелкруглыйстолOfficeOnline,организованныйредакциейжурнала«CommercialRealEstateСеверо-Запад».

Фото:ИгорьБакустин

Людмила Тэор («Соло»)

Алексей Васильев (УК «Офис-М»)

Валерий Хламкин (VMB Trust Group)

Елена Афиногенова (Technopolis Oyj) Анастасия Григорьева («Деликатный переезд»)

Наталия Черейская (NAI Becar)

15

№ 5 – 6 (41) / 2011

| News |

|Events |

| Hot Topic | NORTHWEST

The round table participantsenlargeduponthecurrentstateofSt.Petersburgofficerealestate

marketand forecasted its short-termdynamics. The event was visited bymore than 60 persons – landlords,developers,managers,consultantsandbrokers aswell as representatives of

companies providing supporting ser-vices (design, engineering, construc-tion, facility management, cleaning,moving,officeequipmentetc.)onthecommercialrealestatemarket.Severalqualitybusinesscentersscheduledfordelivery in this year were presentedduring thisevent. Formore informa-

tiononthesefacilitiesreadthenextissueofCRENorth-West.ConfidentandDelikatnypereezdcompaniesactedaspartnersoftheOfficeOnlinebusinessprogram.Theinformalhourwasspon-sored by Martela JV jointly withGullsten-InkinenDesign&Architecturebureau.

OFFICE ONLINEPhoto:IgorBakustin TheroundtableOfficeOnlineorga-

nizedbytheeditorialofficeofCommercialRealEstateNorth-WestwasheldonApril4,2011inSaintPetersburg.

Петр Кузнецов («Конфидент»)

Надежда Ермишина (Maris Properties / CBRE)

Марина Верхотина («Мартела СП»)

Денис Кириллов (УК «Лидер»)

Андрей Канивец («Авиелен А.Г.»)

Николай Пашков (Knight Frank)

Собы т и я:


ВПетербурге12апрелясостоял-сяочереднойсеминаризсерии«Маркетингобъектовторговой

недвижимости», организованныйIM Events при поддержке журнала«CRE Северо-Запад». Его участникиобсудили возможности повышениядоходноститорговыхцентровзасчетмаркетинговыхмероприятий.Атакжепостарались ответить на два вечноактуальныхдлявладельцевиуправ-ляющихвопроса:какудержатьарен-датораикакпривлечьпокупателя?

Директор департамента торго-войнедвижимостикомпанииColliersInternational SPb Роман Евстратовподелился с присутствующимиопы-томпривлечениякработенадконцеп-циейбудущего торгового комплексаосновных якорных арендаторов,коими сегодня являются продукто-выегипермаркетыилисупермаркеты,кинотеатры,магазиныбытовойтехни-ки.Экспертрекомендовалпривлекать«якорей»впроектещедоначалапро-ектированияистроительстваобъекта.«Дляосновнойгруппыякорныхарен-даторовхарактерното,чтоонагене-рируетпокупательскиепотоки само-стоятельно,–пояснилг-нЕвстратов.–

Внашейкомпанииработанадконцеп-циейпроектасостоитиздвухэтапов.Сначаламыделаемеепредваритель-ныйэскизипроводиммаркетинговоетестированиеобъекта,тоестьвыносимконцепциюнаобсуждениесякорны-миарендаторами.Получивихсогласиеприсутствоватьнаобъектеиузнавобосновных технических требованиях,в случае соблюдения которых ониготовыарендоватьплощадивданномторговомкомплексе,мыготовимопти-мизированнуюконцепцию».Подобныйподход,пословамРоманаЕвстратова,позволяетизбежатьпроблемсзапол-нениемкрупныхплощадейнаобъек-те.«Якорныеарендаторызаключаютдолгосрочные арендные договорыикрайнередкоуходятизпроектов.Еслиже«якорьуплывает»,тоэто,какправило,связаносизменениемстра-тегическихплановвнутрикомпаниииудерживатьэтогоарендаторапракти-ческибессмысленно.Вэтойситуациисамоеправильное–иметьпрозапасдругого крупного арендатора», –заключаетон.

Исполнительный директор LCMCНатальяСусловарассказалаучастни-камсеминараонаиболеедейственныхспособах привлечения посетителейвторговыйкомплекс.Поеемнению,концепцияпривлеченияпокупателейтакжедолжнадетальнопродумывать-сязадолгодооткрытияобъекта.Дляначаланеобходимочеткоопределитьегоцелевуюаудиторию.«Оченьчастоарендаторыобвиняютуправляющуюкомпаниювпроведениинеправиль-ноймаркетинговойкомпаниипопри-влечениюпокупателей,–сетуетг-жаСуслова.–Однакобольшаядолявиныложитсянанихсамих.Собственники

объектовплохопонимаютсвоюцеле-вуюаудиториюинеосознают,чтоейнужно».

Эксперт также рассказала, чтосамымраспространеннымспособомпродвижения торгового комплексавначалеегодеятельностиявляетсяevent-активность,котораянапротя-жениипервыхдвухлетдаетстабиль-ный поток посетителей. Однако нестоитнадеяться,чтокаждыйклиент,привлеченный таким образом, пре-вратится в реального покупателя.«Часто в небольших городах иливторговыхцентрахрайонногофор-матавкрупныхмегаполисахподоб-ныепраздникизаменяютдосуг.Но,какпоказываетпрактика,маркетин-говые акции, которые проходят наоткрытыхплощадкахрядомсторго-вым центром не способствуют при-влечению покупателей внутрь негои уж тем более не являются некимтолчкомдлясовершенияпокупки»,–поясняетНатальяСуслова.Поеесло-вам,однимизнаиболеедейственныхспособов является раздача листо-вок, позволяющих сделать покупкус дисконтом или получить подароквмагазине. «Такимобразомможнозаманить посетителей с площадкиперед объектом непосредственнов торговый центр и превратить ихвпокупателей».Втожевремянель-зя недооценивать значения event-акций: «Действительно, люди всечаще стали воспринимать торговыекомплексы не только как совокуп-ность магазинов, но и как местопроведениядосуга,ивэтомничегострашного нет. Проведение празд-ников сгенерирует поток посетите-лейвзонутогожефуд-корта,кото-

рыебудутпитькофеименновэтомторговомцентре,аневкофейнепососедству».

Директор департамента марке-тингаирекламыУК«Адамант»ЕленаМариничевауверена,чтосамымдей-ственным способом привлеченияпокупателейвездеивсегдаостаютсяскидки.«Ничеголучшепоканеприду-мали,имыбуквальнозаставляемсвоихарендаторовустраиватьраспродажи.Причемнепозволяеммагазинамогра-ничиваться небольшими дисконтамив3–5%,анастаиваемнаболеекрупныхскидках», – утверждает она. «Оченьважно, чтобы в проведении любыхакций,направленныхнапривлечениедополнительного покупательскогопотока, участвоваливсеарендаторы.Если,кпримеру,проходитакцияноч-ногошопинга,нокаким-томагазинамэто не принесет существенной при-были,всеравнонадонастоятьнаихучастиивакции.Дляпокупателейнедолжно быть закрытых отделов», –добавляет менеджер по маркетингуотдела управления недвижимостьюмосковского офиса компании JonesLangLaSalleЕленаСоловьева.

Управляющий партнер компа-нии CityMarketing (Москва) МихаилГоршихин высказался в пользу такназываемых программ лояльности,в рамках которых можно поощрятьпокупателей за приобретение това-ров.«Настройкипрограммлояльностимогутбытьразными.Например,клиентможетрегистрироватьпокупкиивестибюджетчерезИнтернет,планироватьпокупкинабудущиймесяцитакдалее.Важно, что это дает вам возмож-ностьобщениясвашимпокупателемнапрямую»,–отмечаетэксперт.

Крометого,насеминаревыступиларуководительдепартаментарекламыиPR столичной компании «РосЕвро-Девелопмент»ЕкатеринаНовоженина,рассказавшая,какизвлечьприбыльотпродажирекламынатерриториитор-говогообъекта.Директорпоразвитиюпетербургского офиса NAI BecarЕкатерина Емельянова поведалаомалобюджетныхформахпродвиже-ния торговых объектов, в том числечерезсоциальныесети.Докладзаме-стителягендиректора,главыдепарта-мента эксплуатации недвижимостиVMBTrustGroup,директораООО«ДЭН»ЮрияКольцовабылпосвященвопросуувеличенияобщейстоимостиобъектанаэтапеегоэксплуатации.

Как удержать арендатора и привлечь покупателя?

Посетителиторговыхком-плексоввсечащевоспринимаютихнетолькокаксовокупностьмага-зинов,ноикакместодляпро-ведениядосуга.Собственникииуправляющиеторговыхобъек-товдолжныумелоиспользоватьэту«слабость».

Текст:ТатьянаШубина..........................Фото:архивCRE

17

№ 5 – 6 (41) / 2011

| News |

|Events |

| Hot Topic | NORTHWEST

OnApril12,another seminar fromthe Retail Property Marketingseries organized by IM Events

with the assistanceof CRENorth-WestmagazinetookplaceinSaintPetersburg.Itsparticipantsdiscussedopportunitiesforraisingtheyieldofshoppingcentersbymeansofmarketingeventsandalsotriedtoanswertwoquestionswhicharealwaysrelevantforownersandmanagers:how to retain the tenant and how toattractthebuyer?

Retail Real Estate Director ColliersInternational SPb, Roman Evstratov,sharedhis experience in involving keyanchortenants–groceryhypermarketsor supermarkets, movie theatres andhomeappliancesstores–intheworkontheconceptofa futureshoppingmall.Theexpertrecommendedthat“anchors”shouldbeinvolvedintheprojectbeforedesign and construction works com-mence.“Themaingroupofanchorten-

ants is notable for independent gen-erationofbuyer flows,–explainedMr.Evstratov.–Inourcompanyworkontheprojectconceptualdevelopmentiscom-prisedoftwostages.Firstweprepareapreliminarydraftandperformmarketingtests–inotherwords,weputupthepro-posedconceptfordiscussionwithanchortenants.Uponobtaining their consenttoparticipateand informationontheirbasicterms,underwhichtheyarewillingtoleaseareasinaretailproject,wegetreadyanoptimizedconcept.”Accordingto Roman, this approach enables theevasionofoccupancyproblems.“Anchortenantssignlong-termleaseagreementsandseldomexitfromthem.Ifananchortenantbacksoutthisisgenerallycausedbyachangeofstrategicplanswithinthecompanyanditdoesnotmakesensetokeepholdofsuchatenant.Aproperwayoutofthispredicamentistohaveanotherlargetenantinstore,”heconcludes.

Chief Operating Officer of LCMC,Natalia Suslova, reported to the semi-narattendeesonmostefficientwaystoattractvisitorstoashoppingmall.Inheropinion,theconceptofbuyerattractionmustalsobeelaborated indetail longbeforethegrandopening.Tobeginwith,itisnecessarytoclearlydefinethetargetaudience. “Quiteoften tenantsaccusea management company of holding awrongmarketing campaign, – lamentsMs.Suslova.–Howevertheyarelargelyto blame themselves. Property ownershavepoorunderstandingoftheirtargetaudienceanditsneeds.”Theexpertalsomentioned that the most widespread

methodofretailprojectpromotionattheverybeginningistheeventactivitywhichensuresa stable flowofvisitorsduringthefirsttwoyears,thoughnoteachclientthusattractedeventuallyturnsintoarealorloyalbuyer.“Suchfestivalsareoftensubstitutedforleisureinsmallcitiesorneighborhoodshoppingcentersinmega-cities.Howevermarketingeventsstagedinanopenairneartoashoppingcenterseldomlurevisitorsinsideandnevertrig-geranyshoppingactivity,”illuminesMs.Suslova. Inherwords,oneof themostefficientwaysisgivingoutleafletsenti-tlingtoapurchasewithaconsiderablediscountandtogiftsatashop.“Inthiswayitispossibletolurevisitorsfromasiteinfrontofthefacilityinsideashoppingmallandtoturnthemintorealbuyers.”Atthesametimeeventactionsshouldnotbeunderestimated.“Indeedpeopleincreas-inglyoftenperceiveshoppingmallsnotonlyasatotalityofstoresbutalsoasaplaceofleisureandthere’snothingwronginthisperception.Festivalsstagedinsidewillgenerateaflowofvisitorstothefoodcourtareaandtheywillhavecoffeeinthisparticularshoppingcenter,ratherthaninanearbycoffeeshop.”

MarketingandAdvertisingDirectorof MC Adamant, Elena Marinicheva, isconfidentthatthediscountseverywhereandalwaysremainthemosteffectivewayofbuyerattraction.“Fornothingbetterhasbeeninventedandweliterallyforceourtenantstoannouncesales,disablingthemfromstingydiscountsof3-5%andinsistingonmoreradicaldiscounts,”sheasserts.“It’svery importantforall ten-

antstogetinvolvedinanyactionsaimedtodrawanadditionalflowofbuyers.Forexample,whenthenightshoppingactionisheld,thismaynotbringanysignificantprofittosomestoresandyetyoushouldinsistontheirparticipation.Thereshouldbenoclosedsections forbuyers,”addsElenaSoloviova,marketingmanagerwithpropertymanagementdepartmentattheMoscowOfficeofJonesLangLaSalle.

ManagingpartnerofMoscow-basedCityMarketing,MikhailGorshikhin,spokeinfavoroftheso-calledloyaltyprogramswhereby incentives can be offered tovisitorsincasetheybuygoods.“Loyaltyprogramscanbedifferently tuned. Forexample,aclientmayregisterpurchasesandkeepabudgetviatheInternet,planpurchasesforthenextmonthandsoon.Most important is that such programsallow you direct interactionwith yourbuyers,”theexpertsnotes.

Advertising and PR Director ofMoscow-based RosEvroDevelopment,EkaterinaNovozhenina, also spoke attheseminarandsuggestedagoodwayofgeneratinganincomefromthesaleofadvertisingareaswithinashoppingmall. Development Director of NAIBecar Petersburg Office, EkaterinaEmelyanova,narratedonsmall-budgetforms of retail property promotion,including social networks. The reportdelivered by Deputy General Directorand Head of Facility ManagementDepartmentatVMBTrustYuriKoltsovwho is also Director of DEN LLC wasdevotedtopropertyvalueappreciationatthestageofitsexploitation.

How to Retain Tenants and Attract Buyers Visitorsto

shoppingmallsincreasinglyoftenperceivethemnotonlyasatotalityofstoresbutalsoasaplaceofleisureandtheirownersandmanagersshouldbeabletocapitalizeonthisweakness.

Author:TatianaShubina

А к т уа л ьно:


Косвенноэтоподтверждаютожи-вившиесяарендаторы.Сразутрикрупныесделкипоарендепло-

щадейвкачественныхскладскихком-плексахзаключеновпрошломмесяце.Так,одинизкрупнейшихпоставщиковлекарственных средств и медицин-ского оборудования ЗАО «Империя-Фарма» арендовало 8,5 тыс. кв. мвлогистическомкомплексе«Гориго»на пересечении Таллинского и Вол-хонского шоссе с КАД, в промзонеГорелово(собственникобъекта–ООО«Гориго»,менеджментосуществляетсякомпаниейAmplionAssetManagement,управляющейроссийскимиактивамифинского инвестфонда Evli PropertyInvestments).Алогистическаяидист-рибьюторская компания «АЛИДИ»арендовала 5 тыс. кв. м в офисно-складскомкомплексе «Кулон-Пулко-во» на Пулковском шоссе (девело-пер – компания «Эспро», финансо-вый партнер проекта – британскийинвестфондRavenRussia).

Брокеробоихсделок–компанияKnightFrankSPb.«Решениеопоискеновых складских помещений былопринято руководством «Империя-Фарма»всвязисрасширениемсобст-венногобизнеса.Выборлогистичес-когокомплекса«Гориго»обусловлентем, что будущему арендатору былапредоставлена возможность длядальнейшегоразвитияиструктурныйподходприформированииаренднойполитики.Другойарендатор–компа-ния«АЛИДИ»–с2009-гоосуществля-лавсеоперациинаплощадяхсклад-скогокомплексаклассаАвпромзонеПарнас,однаковэтомгодузанимае-мых площадей стало недостаточнов связи с развитием сотрудничестваскомпаниейWrigleyвПетербурге,ибылоприняторешениеорасширенияарендуемых площадей. При выборесклада важными составляющими

были функциональность, оснащен-ность помещения и транспортнаядоступность.«Кулон-Пулково»нахо-дитсянапервойлинииПулковскогошоссе,напротивпроизводствакомпа-нииWrigley»,–комментируетсделкируководитель отдела коммерческойнедвижимости Knight Frank SPbМихаилТюнин.

Крометого,компанияDLSRussijaарендовала 2,6 тыс. кв. м в терми-нально-логистическомцентре«Евро-сиб-Терминал-Шушары» наМосков-скомшоссе.Брокеромсделкивысту-пилакомпанияASTERAвальянсесBNPParibasRealEstate.DLSRussijaявля-етсяроссийскимпредставительствомнемецкойкомпанииdlsLandundSeeSpeditionsgesellschaft mbH, котораязанимаетведущееместовВосточнойЕвропевобластиназемныхиморскихгрузоперевозокискладскойлогисти-ки.Предприятиякомпаниирасполо-женыв Германии,Польше, РоссиииБелоруссии. В арендованном поме-щенииразместитсяпервыйскладDLSRussijaвПетербурге.Ранеескладскиеуслуги оказывались на аутсорсингеспривлечениемкомпаний-партнеров,новсвязисзаметнымростомспросана данный вид услуг было приняторешение о необходимости арендысобственнойплощадки. «Ежегодныйростобъемовскладируемыхтоварови увеличение потребности нашихклиентовнетольковответственномхранении, но и в дополнительныхуслугах,такихкакпереупаковка,под-борзаказа,организациядистрибуции,сталиосновойдляпринятиярешенияоб инвестировании в долгосрочнуюаренду высококлассного складскогокомплексаподсобственнымуправле-ниемкомпании»,–отмечаетдиректорфилиалаООО«ДЛС-Руссия»вСанкт-Петербурге Михаил Платов. По егословам, терминально-логистический

центр «Евросиб-Терминал-Шушары»был выбран как наиболее отвечаю-щийпотребностямкомпании.Допол-нительнымпреимуществомявляетсятранспортная доступность: объектрасположенв30минутахотПервогоконтейнерного терминала и терми-нала«Петролеспорт»,впятиминутахотКАДиМосковскогошоссе».

Руководитель отдела по работес клиентами компании ASTERA SPbВераБойковаутверждает,чтосейчасвсегментескладскойнедвижимостинаблюдается заметныйрост спроса:«Активизировали поиски складскихплощадей логистические компании,помимо этого складскиепомещениядля собственных нужд ищут ритей-леры и производственные компа-нии. Спросомпользуются как сухиетеплыепомещения,такитемператур-ныесклады».Наибольшийспрос,поеесловам,наблюдаетсянаскладскиепомещенияклассаВиВ+площадью500–3000кв.м.Приэтом25%заявокпоступаютоткомпаний,занимающих-сяоптовойторговлей.

Междутем,поданнымJonesLangLaSalle,изчутьболее1,58млнкв.мкачественных складских площадей(классы А и В) Петербурга вакант-нымиостаютсяоколо220тыс.кв.м.Большойобъемсвободныхскладскихплощадей ограничивает активностьдевелоперов.Компании– собствен-никиготовыхкзастройкеземельныхучастков предпочитают ждать улуч-шенияситуациинарынке.«Всегод-няшних условиях становится болеепредпочтительным вариант исполь-зованияготовыхпятендлястроитель-ствапроектовподзаказ,нозапросытакоготипаотпромышленныхкомпа-нийпо-прежнемудовольноредки»,–отмечает старший аналитик отделаэкономических и стратегическихисследованийJonesLangLaSalleSPb

ВероникаЛежнева.Числостроящих-ся объектов, по ее словам, остаетсянизким.Запервыйкварталэтогогодарынокнепополнилсяниоднимвновьвведенным объектом. Объем чисто-го поглощения за рассматриваемыйпериодсоставилоколо23тыс.кв.м,чтосопоставимосначалом2010года.Вцеломдолясвободныхплощадейзапервыйквартал2011-гоуменьшиласьс16,2до14,5%.Сначалагоданаблю-далосьнебольшоеувеличениеаренд-ныхставок–с$95–105до105–110/кв.м в год (операционныерасходынаходятся на уровне $30–45/кв. мвгод).

По даннымKnight Frank, на этотгод к вводу в эксплуатацию заявле-но сразу несколько спекулятивныхскладскихобъектовобщейплощадью137тыс.кв.м.Правда,частьизнихпредполагается использовать длянужд собственников и 3PL-услуг.А с учетомопытапрошлыхлетвводнекоторыхскладскихобъектовможетбыть перенесен на более позднийпериод.

«Даже если будет возобновленовозведение замороженныхв кризисобъектов,а такженачатыработыпопроектированиюистроительствуно-выхспекулятивныхскладов,ихвводвэксплуатациюможнобудетожидатьнеранее2012–2013годов,–коммен-тируетгендиректоркомпанииKnightFrankSPbНиколайПашков.–Поэтомув ближайшие два года вполне воз-можно возникновение техническогодефицитасвободныхскладскихпоме-щений, особенно большой площади(15–20тыс.кв.м)водномскладскомкомплексе».Влюбомслучае,помне-нию экспертов, в 2011 году можноожидатьдальнейшеговысокогоростазаполняемости складских объектов,а затем и постепенного увеличенияарендныхставок.

СначалагодавПетербургенебыловведеновэксплуатациюниодногокачест-венногоскладскогокомплекса.Несмотрянаточтовгородепустуетболее200тыс.кв.мтакихплощадей,экспертыпрогнози-руютдефицитпредложениякрупныхпоме-щенийвскладахклассовАиВужев2011–2012годах.Произойдетэто,поихмнению,из-занизкойдевелоперскойактивностинафонеповысившегосяспроса.

Текст:ДмитрийКирман

Квартальная «складчина»

19

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Events |

|HotTopic |

|Interview | NORTHWEST

This is indirectly corroborated byhigher activity ofmany tenants.Three big lease deals for quality

warehousespacewereclosedlastmonth.ThusImperia-Pharma,oneof the larg-estsuppliersofmedicalequipmentandpharmaceuticals, leased 8,500 sq min the logistics complexGorigoat theintersection of Tallinn and VolkhonkaHighwaywithKAD (RingRoad) in theindustrial zone Gorelovo (propertyowner is Gorigo LLC, facilitymanage-ment is accomplished by AmplionAssetManagementwhichmanagestheRussian assets of Finnish investmentfund Evli Property Investments). AndthelogisticsanddistributioncompanyALIDI leased5,000sqmintheoffice-warehouse complexKulon-PulkovoonPulkovo Highway (developer: Espro;financialpartner:UK-basedinvestmentfundRavenRussia).

Both transactions were brokeredbyKnightFrankSPb. “Thedecision tolookfornewstoragespacewasmadebythemanagementofImperia-Pharmainviewofbusinessexpansion.Thecom-panychosethelogisticscomplexGorigobecausethe futuretenantwasofferedanopportunityforfurtherdevelopmentand a structural approach in formingtherentalpolicy.Anothertenant,ALIDICo,hasbeenperformingalloperationson the areas of a Grade AwarehousecomplexlocatedintheindustrialzoneParnas;howeverthisyearthecompanyneededmorewarehousingareasinviewof itscollaborationwithWrigley inSt.Petersburganddecidedtoenlargetherentedstoragespace.Thekeyfactorsinwarehouseselectionwerefunctionality,goodaccessandqualitylighting.Kulon-PulkovoliesonthefirstlineofPulkovoHighwayoppositeWrigley’sproductionfacilities,”saysCommercialRealEstateDirector of Knight Frank SPb, MikhailTyunincommentingonthedeal.

In addition, DLS Russija leased2,600 sq m in the terminal-logisticscenter Eurosib-Terminal-Shushary onMoscow Highway. The deal was bro-keredbyASTERA in alliancewithBNPParibasRealEstate.DLSRussija is theRussiandivisionofGermany-baseddls

Land und See SpeditionsgesellschaftmbHwhichtakesaleadingpositioninEasternEuropeintheareaofoverlandandmarine freight transportationandwarehousing logistics. The company’senterprises are located in Germany,Poland and Belarus. The first storagefacilityofDLSRussijainSt.Petersburgwillbeaccommodatedinrentedprem-ises.Earlierwarehousingserviceswereoutsourcedfrompartnercompanies,butinviewofnotablygrowingdemandforthis typeofservices itwasdecidedtoleaseownpremises.“Theannualgrowthofstowedmerchandiseandthehigherdemandofourclientsnotonlyforsafekeepingbutalsoforadditionalservices,suchasrepackaging,orderselection,anddistributionwastherationalebehindourdecisiontoinvestinlong-termleaseofatop-classwarehousecomplexunderthecompany’s own management,” notesMikhailPlatov,DirectorofDLSRussijaSPb.Inhiswords,theterminal-logisticscenter Eurosib-Terminal-Shushary wasselectedasitcouldbestmeetthecompa-ny’sneeds:“Thewarehouseisoutfittedwithautonomousfire-fightingsystems,forcedventilation, life-support, round-the-clock security and video surveil-lancesystems.Amongotherimportanttechnologicalparametersisdust-repel-lent flooring, dock levelerswith largereceptionareas, anda covered railwayramp.Anadditionaladvantageisgoodaccess–thefacilityislocatedwithina30-minutedrivefromtheFirstContainer

TerminalandPetrolesportTerminalandwithina5-minutedrive fromKADandMoscowHighway.”

According toMr. Platov, the com-panyplanstoutilizetheleasedareasinarationalwayandisnowfiguringtheexpected shipments in terms of type,volumeandweight.“We’llhandlebothstandard palletized freights and car-goswith substandardpackages.We’vealreadypurchasedandtestedamodern-dayWMSmanagementsystemthatwillintegrateinventoryattheSt.Petersburgwarehouse with the operation of thecompany’s warehouse complexes inGermanyandPoland,”headds.

Vera Boykova, head of the clientservice department at ASTERA SPb,assertsthatdemandisnotablygrowinginthewarehouse realestatesegment:“Logisticscompaniesaremoreactivelylookingforstoragespace;retailersandindustrial companiesarealso inquestofstoragefacilitiesfortheirownneeds.Bothwarmanddrystoragepremisesandtemperaturewarehousesareindemand.Accordingtoher,mostpopularareGradeBandB+warehousingareasfrom500to3,000sqm.Wholesaletradersaccountfor25%ofallrequests,shesays.

Meanwhile, as reported by JonesLangLaSalle,outofslightlymorethan1.58millionsqmofqualitywarehous-ing areas (grades A and B) in SaintPetersburg,about220,000sqmremainvacant. Large vacant areas curb theactivity of developers. Landowners

having construction permits on handprefertowaituntilthemarketsituationimproves. “In today’senvironment theuseofreadyfordevelopmentspotsforthe constructionofbuild-to-suit proj-ectswould be an optimal option, butsuch requests from industrial compa-niesare still rather rare,”notes senioranalystwiththeeconomicandstrategicresearch department of JLL, VeronikaLezhneva.Thenumberofprojectsunderconstructionisstilllow,shesays.Notasingleprojectwasdeliveredtothemar-ketduringthefirstquarterofthisyear.Netabsorptionduringthisperiodneared23,000sqm,whichiscomparabletothebeginningof2010.OverallthevacancyrateinQ12011droppedfrom16.2%to14.5%.Rentalrateshaveslightlygrownsince the turn of the year from $95-105to$105-110persqmperyearwithoperatingexpensesbeingatthelevelof$30-45persqmperyear.

AsreportedbyKnightFrank,severalspeculative warehouse projects withtotalareaof137,000sqmarescheduledforcommissioninginthisyear,thoughsome of the areaswill presumably beusedfortheneedsoftheirownersandfor3PLservices.Takingintoaccounttheexperienceofyesteryears,thecommis-sioningof somewarehousingprojectscanbeputofftilllatertime.“Surelyifpositiveeconomictrendspersistandthemarket environment further improves,growing development activity can beanticipated.Butevenifprojectsfrozenintimesofcrisisarerestartedandthedesignandconstructionofnewspecula-tivewarehousingprojects is launched,theircommissioningcanbeexpectednosoonerthanin2012-2013,–commentsNikolai Pashkov, CEO of Knight FrankSPb.–Thereforethetechnicalshortageofvacantwarehousingareas,especiallylarger units from15,000 to 20,000 sqm within one warehouse complex, isquitepossibleduring thenext coupleofyears.”

Atanyrate,onecanexpectfurthergrowth in the occupancy of storagefacilitiesduring2011,inexpertopinion,followedbyagradualincreaseinrentalrates.

Hesitancy of Warehouse DevelopersAuthor:DmitryKirman........................Photo:CREarchive

NotasinglequalitywarehousecomplexhasbeenputintooperationinSaintPetersburgsincetheturnoftheyear.Whilemorethan200,000sqmofwarehousingareasinthecityarestillvacant,expertsforecastashortsupplyoflargestoragespacesinGradeAandBwarehousesalreadyin2011–2012.Intheiropinion,thiswillhappenbecauseoflowactivityofdevelopersagainstthebackgroundofburgeoningdemand.


Текст:ИринаТитова........................Фото:АнтонКарелин

И н тервью:

«Мы открыты для любых предложений»

Клаус Лааксо:

Втовремякаканалитикиговорятотом,чторынокпродовольственныхгипермаркетоввПетербургеместамиперенасыщен,финскаяKeskoGroupвернуласькидеесозданиявгородесобственнойсетитакихмагазинов.Отом,какбудетразвиватьсяэтонаправление,иодругихпроектахкомпаниижурналу«CREСеверо-Запад»рассказалгенеральныйдиректорООО«КескоРиэлЭстейт»КлаусЛааксо.

–НедавноKeskoGroupзаявилаонамерениивближайшиетригодаразвиватьвРоссиисвоенаправле-ниеKeskoFood.Речьидетоботкры-тиисразунесколькихкрупныхпро-довольственныхмагазинов,втомчислеивПетербурге.Расскажитеподробнееобэтихпланах.

–В2012–2013годахмынамере-ныоткрытьчетырепродовольствен-ных гипермаркета в России. Покаречьидетостроительствеобъектовв двух столицах –Москве и Санкт-Петербурге. Точное количествомагазинов в том или ином городепоканеопределено:этоможетбытьпо два гипермаркета в Москве ивПетербургеилиодин–вПетербургеи три – вМоскве. Рассматривается

несколько вариантов по приобре-тениюучастковподихразмещение,однако конкретные договоры ещенеподписаны.Мывсеещезаинтере-сованы в покупке пятен площадьюот1до10гектаров.Впервомслучаенаучасткеможетбытьпостроенодиниз объектов – либо строительныйгипермаркетсетиK-Rauta,развитиекотороймыпродолжаем,либопро-довольственныймагазин одного изформатов Kesko Food. При второмварианте, который для нас сегод-ня более предпочтителен, оба этихформатамогутбытьобъединенынаединойтерритории.

–Окакомобъемеинвестицийидетречь?

– В ближайшие четыре годамы намерены вложить в развитиенаправления Kesko Food и K-RautaнатерриторииРоссииоколо300млневро.

–Каковыосновныепараметрымагазинов,которыебудутоткрытывРоссии?Отличаютсялиониотобъектов,которыесейчасдействуютвФинляндии?

– Это будут магазины, доста-точно приближенные по площади,ассортименту и ценовой политикек объектам, которые сегодня рабо-тают в Финляндии. Площадь буду-щихмагазиновбудетварьироватьсяот5до15тыс.кв.мвзависимостиотместоположенияобъекта.

–Магазинплощадью5тыс.кв.мвполнеможноразместитьнаарен-дуемыхплощадяхвторговыхцент-рах.Рассматриваетеливытакиеварианты?

–Да, это вполне возможно.Мыоткрытыдлялюбыхпредложений.

–Какиеусловияпоарендеторго-выхплощадейбудутдляваспри-емлемы?

–Договорарендыдолженпред-полагатьфиксированную аренднуюставку за квадратный метр срокомнапять-десятьлет.

Некоторая индексация ставоквозможна, но нам бы не хотелосьстолкнутьсясситуацией,когдарентавнезапновозрастаетвразы.

№ 5 – 6 (41) / 2011

23

СЕВЕРО-ЗАПАД

| Актуально |

|Интервью |

| Тема номера |

Именнопоэтомумыпредпочита-ем строить собственные магазины:в этом случае экономика проектаизвестнанадесятьлетвперед.Будеткризисилинебудет–аренднаястав-

канеизменится.Что касается стои-мостиаренды,томыориентируемсяна рынок.Нельзя назвать среднююставку, поскольку вМоскве, к при-меру,онавомногомзависитотрас-

положения конкретного торговогокомплекса. В области может бытьодна цена, внутри МКАД – другая,в центре – третья. Разница можетсоставлятьдва-трираза.ТожесамоеивПетербурге.

–Экспертырынкакоммерческойнедвижимостиговорятотом,чтосегментпродуктовыхгипермар-кетоввПетербургеперенасыщен.Вчастности,вгородедействуюткрупныесети–«О'кeй»,«Лента»,MetroCash&Carry,Prizmaидр.Каквсвязисэтимвыоцениваетесобственныеперспективы?Начтопреждевсегобудетделатьсяставкаприразвитииэтогоформата?

–Ядумаю,чтонашимагазиныужехорошоизвестныздесь,вПетербурге.Все,ктобывалвФинляндии,навер-няка посещали наши магазиныK-citymarket. Этот бренд популяренсреди петербуржцев, приезжающихвнашустрану,мырассчитываемнаэтих покупателей. ВМоскве в этомотношении нам будет сложнее, новтожевремятамменееконкурент-ныйрыноквэтомсегменте.

–ВыименнопоэтомуначалиразвитиесПетербурга?

– В Петербурге нам, финнам,работать несколько легче, чем

вМоскве. Здесьмы чувствуем себяпочтикакдома.

–Какиерайоныгородавасбольшевсегоинтересуют?

– Для размещения продоволь-ственныхмагазиновмыготовырас-сматриватьвесьгород.Сточкизренияразвитиястроительныхгипермарке-товK-RautaнаминтересенНевскийрайон, близ Ладожского вокзала,проспектЭнгельсанаПарнасеипро-спектСлавывКупчино.Востальныхрайонах Петербурга эта сеть ужепредставлена.СейчасмыоткрываемдесятыймагазинK-Rautaвгороде–на Комендантском проспекте. ДваобъектасетивозводятсявМоскве,ихоткрытие состоится до конца этогогода. В этом году мы также плани-руемприобрестинесколькоучастковпод строительство новых K-RautaвПетербургеивМоскве.

–Насколькосильнопроселсегментторговлистроительнымитоварамивпериодкризиса?

–Понашимоценкам,на30%.

–Каковывашипланывдругихроссийскихрегионах?

– Как я уже говорил, в кратко-срочной перспективе продоволь-ственные магазины мы планируем

СправкаФинская Kesko Group была основана в 1940 году. Сейчас она работает на рынках Финляндии, Швеции, Норвегии, Эстонии, Латвии, Литвы и России. Деятельность корпорации включа-ет торговлю продуктами питания и одеждой, товарами для ремонта и строительства, автомобилями, товарами для фер-меров, оборудованием для тяжелого машиностроения и др. Два крупнейших подразделения – Kesko Food (управляет сетями магазинов под брендами K-citymarkets, K-supermarkets, K-markets и K-extras) и Rautakesko (сеть магазинов по продаже товаров для дома и ремонта).

На российский рынок Kesko Group вышла в 2006 году, приоб-ретя петербургскую сеть стороительных гипермаркетов «Строймастер» и впоследствии переименовав ее в K-Rauta. В настоящее время в активе компании в Петербурге 10 мага-зинов общей площадью около 60 тыс. кв. м. Еще три гипермар-кета K-Rauta работают в Калуге, Туле и Ярославле. В прошлом году их продажи составили 204 млн евро, что на 20,5% больше, чем в 2009 году.

Операционную деятельность Kesko Group в России ведет ООО «Строймастер». ООО «Кеско Риэл Эстейт» осуществляет деятельность, связанную с девелопментом, инвестициями, строительством и управлением недвижимостью корпорации.

24

И н тервью:


открывать только в Петербургеи в Москве. В других российскихгородах пока речь идет о развитиисети строительных гипермаркетов.Думаю, до конца веснымы примемокончательное решение по этомуповоду. До кризиса мы вели пере-говорыпо строительствумагазиновK-Rauta в Самаре, Казани, Тольятти,Волгограде, Нижнем Новгороде,то есть в городах-миллионниках.Однако впоследствии мы на неко-торое время отложили эти про-екты. Теперь снова будем к нимвозвращаться, но более осторож-но. Для начала планируем прийтиводинизэтихрегионов, сконцент-рироваться на нем в течение двух-трех лет, открыть там как минимумдва-тримагазина, таккакэтоболееудобносточкизрениялогистики…Посмотрим, как эта схема работает.Аужезатемнаправимсяивследую-щийрегион.

–В2008году,ещедокризиса,инвестфондSitreи15компанийизФинляндиидоговорилисьосоз-даниинекойкомпанииRussiaOffice,котораялоббировалабыинтересыфинскихкомпанийнатерриторииПетербурга.Известно,чтоKeskoGroupпринималавэтомучастие.Получилолиразвитиеэтонаправ-ление?

–Полагаю,чтоэтаработазамед-лилась в связи с кризисом. Можетбыть,сейчасначнетсяновоеразви-тиеэтогопроекта.

–Акакстроятсяотношениясмест-нымивластями–вПетербургеидругихгородах?Гдевэтомотношениипрощеработается?

– У нас хорошие отношениясадминистрациейПетербурга,очемсвидетельствует тот факт, что всенашиобъектыбылиоткрытывовремяиневыбивалисьизбюджета.Впро-

тивномслучае,каквыпонимаете,этобыло бы невозможно. В регионахдела обстоят также вполне хоро-шо, у нас уже работают магазинывЯрославле,Туле,Калуге.Чтокаса-етсяМосквы,тоэтонастолькоболь-шой город, чтоналадить какие-либоотношениявнемоченьтрудно.Тамтакмногоинвесторов,чтовыстано-витесьлишьоднимизмногих.Крометого,вМосквемынаходимсявнача-ле нашего пути, запускаем первыйпроект, поэтому только присматри-ваемся к рынку. Хотя могу сказать,чтосогласованиепроектоввМосквезанимаетвдваразабольшевремени,чемвПетербурге.Ноэтоипонятно,ведьтамнамногобольшеновыхпро-ектов.

–ДокризисаKeskoGroupрассматривалавариантвыводанапетербургскийрыноксвоегоподразделенияKeskoFoodчерез

приобретениеоднойизместныхсетей.Вчастности,былапрактиче-скизавершенасделкапопокупке«Ленты».Основнойпричинойотка-заотприобретенияэтойсетисталэкономическийкризисилибылиидругиепричины?

–Мы просто не смогли догово-риться. Условия нас не удовлетво-рили. Дело было не только в цене,новиныхусловияхконтракта.

–Сейчасувладельцев«Ленты»воз-никлаидеявыставитьеенааукцион.Готовыливыпринятьвнемучастие?

–Конечно,мыготовырассмотретьэтопредложение.

–Рассматриваетеливывозмож-ностьпокупкикакой-либодругойдействующейсетивнастоящиймомент?

–Да, и не только вПетербурге,ноиповсейРоссии.

Тext:IrinaTitova......................Photo:AntonKarelin

AtthetimeswheneconomicanalystsinthecitysaythefoodmarketofSt.Petersburgiscongestedwithretailstoresinanumberoflocations,Finland-basedKeskoGrouphasrevivedtheideatoopenitsownchainofgrocerysupermarketsinthenortherncapital.KlausLaakso,GeneralDirectorofKeskoRealEstate,toldCRENorth-Westaboutthedevelopmentofthissegmentandotherprojectsofhiscompany.

“We are open to any offers”

Klaus Laakso:

25

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Hot Topic |

|Interview |

| Cover Story | NORTHWEST

–RecentlyKeskoGroupannouncedtheplanstodevelopitsownbrandofKeskoFoodinRussiaduringthenextthreeyears.ThecompanyisgoingtoopenseveralbigfoodstoresatonetimeinthecountryincludingSt.Petersburg.Wouldyoutellusmoreaboutthoseplans?

–Weintendtoopenfourfoodretailstores inRussia in2012-2013.ForthemomentwefocusontheconstructionofsuchstoresinMoscowandSt.Petersburg.Wehaven'tmadethefinaldecisionyetonthenumberofobjectsinthisorthatcity.ItcanbethatwebuildtwostoresbothinMoscowandSt.Petersburg,orwecangoforoneobjectinSt.PetersburgandthreeinMoscow.Currentlywecon-sideranumberoflandbuyingoptions,butwehaven'tsignedanyagreementsyet.Thereforewearestillinterestedtopurchaseplotsoflandrangingfromoneto10hectares,whichcanbeused forbuildingaKeskoFoodstoreoroneofourhomeimprovementchainstoresK-Rauta,forwestillcontinuethedevelopmentofthatdirection.Largesiteswouldbemorepreferable,forthenwe'dbeabletolocatebothofthoseretailformatswithinoneterritory.

–Whatlevelofinvestmentdoesthatprojectimply?

–Inthenextfouryearsweareplan-ning to investup to300millioneurointhedevelopmentofKeskoFoodandK-RautainRussia.

–WhatarethemajorcharacteristicsofthestorestobeopenedinRussia?Willtheydifferfromsimilarobjectsfunc-tioninginFinland?

–ItwillbethestoresquitesimilartotheoneswehaveinFinlandintermsofspace,collectionofgoods,andpricepolicy.Thespaceoffuturelocalstoreswill range from 5,000 to 15,000 sqmdependingonthelocation.

–A5,000-sqmstorecouldbeeasilyaccommodatedwithintherentedspac-esofshoppingmalls.Doyouconsiderthisoption?

–Yes,thatisquitepossible.Weareopenforanyoffer.

–Whatshopfloorrenttermswouldbeacceptable?

–Rentcontractsshouldimplyafixrentratepersquaremeterfortheperiodof5-10years.Someindexationispos-siblebutwearenotwillingtobeinthesituationwhen the rent rate suddenlygoesupsignificantly.Thereforewepre-fertobuildourownstores.Thisoptionwouldguaranteepredictableeconomicsofourprojectsfortenyearsinadvance.Beitcrisisorboom,ourownrentratewon'tchange.

Asforotherrentrates,wearestudy-ingthelocalmarket.Itisnotpossible

tonameanyaveragerentrate,though,becauseinMoscow,forinstance,itlarge-lydependsonthelocationofashoppingcenter.Thus,itcanbeonepriceintheMoscowprovince,theother–insidetheMoscowRingRoad,andthethirdone–inthecenter.Thegapcanbeaswideas100-200%.ThesamecanbesaidaboutSaintPetersburg.

–ExpertsofrealestatemarketsaythatthesegmentoffoodretailstoresinSt.Petersburgiscongested.SuchbigretailchainsasO'Key,Lenta,MetroCash&Carry,Prizmaandtheothersalreadyworkinthecity.Howdoyouestimateyourownperspectivesinthelightofthatcompetition?Whatdoyoustakeonasyourtoppriority,whenyoudevelopyourbrand?

–Ithinkourstoresarealreadywell-knownhereinSt.Petersburg.All localpeople,whohavebeentoFinland,havemostprobablyvisitedourK-citymarketfoodstores.ThatbrandispopularamongSt.Petersburgresidentswhocometoourcountryandwerelyonthoseclients.ItwillbemoredifficultinMoscow,wherepeoplemayknowlessaboutFinnishfoodstorebrands,butatthesametimethemarketinthatsegmentislesscompeti-tiveintheRussiancapital.

–HaveyoubegunthedevelopmentofyourbrandsinSt.Petersburgexactlyforthosereasons?

–It's rathereasierforus,Finns,toworkinSt.PetersburgthaninMoscow.Herewefeelalmostathome.

–Whatdistrictsofthecityaremoreinterestingforyou?

–Wearereadytoconsidertheentirecityforlocationofourfoodstores.Asforthedevelopmentofourhomeimprove-

mentK-Rautastores,weareinterestedto have them in Nevsky district nearLadozhsky Railway Station, at EngelsProspekt on Parnas, and at ProspektSlavyinKupchino.Inotherdistrictsofthecitythischainalreadyhasitsstores.AtthemomentweareopeningthetenthK-Rauta store in city. It is located atKomendantskyProspekt. Two storesofthatchainarecurrentlyunderconstruc-tioninMoscow.Theyaretoopenattheendofthisyear.Wearealsoplanningtobuyseveralplotsoflandfortheconstruc-tionofmoreK-RautasinSt.Petersburg.

–HowmuchhastheDIYsegmentsuf-feredduringthecrisis?

–Byourestimate,itwentdownby30percent.

–WhatareyourplansinotherRussianregions?

–AsI'vealreadysaid, in theshorttermoutlookweareplanningtoopenourretailfoodstoresonlyinSt.PetersburgandMoscow.As forotherRussiancit-ies,weconsideronly thedevelopmentofourhomeimprovementchainstores.Ithinkbytheendofspringwe'llmakeour final decisions on thosematters.Before thecrisisweheldnegotiationson the constructionofK-Rauta storesin Samara, Kazan, Togliatti, Volgograd,Nizhny Novgorod, that is, in the cit-ieswithpopulationofaboutamillionpeople.However, during the crisisweputthoseprojectsonhold.Nowwe'llbecomingbacktotheseideasbutcarefully.Forthebeginningweplantoenteronlyoneofthesaidregions,concentrateonitfortwoorthreeyears,openatleasttwoorthreestoresthere,sinceitismorecon-venientfromlogisticsperspectives.Thenwe'llseehowthatschemeworksandafterthatwe'llgotothenextregion.

–In2008,beforethecrisis,theinvestmentfundSitreand15otherFinnishcompaniesagreedtofoundajointsocietycalledRussiaOfficeaimedtolobbytheinterestsofFinnishcompaniesontheterritoryofSt.Petersburg.Asweknow,KeskoGrouptookpartinthatinitiative.Hastherebeenanydevelopmentinregardtotheidea?

– I believe that work has sloweddownduetothecrisis.Maybenowthatprojectwillberestarted,giventhattheideaisveryproductive.

–Whatcanyousayaboutyourrelation-shipwithlocalRussianauthoritiesinSt.Petersburgandothercities?Whereisiteasiertowork?

–WehaveverygoodrelationswithSt. Petersburg administration. Thefactthatallourobjectswereopenedin time and kept within the budgetproves it convincingly. Otherwise, itwouldn't be possible. The situationin other regions is also positive.Wealready have stores in Yaroslavl, TulaandKaluga.

AsforMoscow,itissuchabigcitythatrelationscannotbebuiltquicklyenough.Therearesomanyinvestorsthat you become just among manyothers.Besides,inMoscowweareonlyat the beginning of our activities.We’ve just launched our first projectthere and got acquainted with thelocalmarket.AtthesametimeIcansay that implementing a project inMoscowtakestwicemoretimethaninSt.Petersburg.Yetitmakessense,fortherearemanymorenewprojectsget-tinglaunchedinthatcityingeneral.

–BeforethecrisisKeskoGroupconsideredanoptionofbringingitsbranchofKeskoFoodouttoSt.Petersburgmarketthroughbuyingoneoflocalretailchains.Thus,thecompanyalmosthaditsdealcutonthepurchaseofLenta.Wastheeconomiccrisisthemajorreasonforwaivingthedeal,orwerethereanyotherreasons?

–We just failed to close the dealbecausewewerenotquitesatisfiedwiththeterms.Itwasnotonlythematterofpricebutalsoofotherprovisionsinthecontract.

–TodayLenta'sownershaveanideatoputLentaupforauction.Areyoureadytotakepartinit?

–Sure.Wearereadytoconsiderthatoption.

–Doyouconsideranopportunityofbuyinganyotheroperationalretailchainatthemoment?

– Yes, we do, and not only in St.PetersburgbutalsoacrossRussia.

InformationFinland's Kesko Group was founded in 1940. Today it works on the markets of Finland, Sweden, Norway, Estonia, Latvia, Lithuania and Russia. The activities of the corporation include trading in foods and clothes, home improvement and repairs goods, cars, farming goods, equipment for mechanical engineering etc. It has two major branches, namely Kesko Food and Rautakesko. Kesko Food operates the chains of such brand stores as K-citymarkets, K-supermarkets, K-markets and K-extras. Rautakesko runs chain retail stores trading in home improvement and repair items.

Kesko Group entered the Russian market in 2006, when it bought out St. Petersburg's DIY chain Stroymaster and later renamed Stroymaster into K-Rauta. Currently the company operates 10 K-Rauta stores in St. Petersburg. Total space of the stores makes 60,000 square meters. Three more retail outlets of K-Rauta operate in Kaluga, Tula and Yaroslavl. Last year the sales of K-Rauta reached 204 million euro, up 20.5% against 2009.

Stroymaster operates the activities of Kesko Group in Russia. Kesko Real Estate is active on the development, investment, construction and property management markets.


Петербургский строитель-ный комплекс столкнулсяс многогранными измене-

нияминормативно-правовойбазы,регламентирующей различныеаспекты деятельности инвесто-ров, девелоперов, застройщи-ков. Корректировки происходяткак на уровне подзаконных актовгородского правительства, так ина уровне базовых региональныхзаконов,регулирующихградостро-ительный процесс. Ожидается, чтов 2011–2012 годах пройдет реви-зияГенплана,Правилземлепользо-вания и застройки (ПЗЗ), законово режимах зон охраны (РЗО) объ-ектовкультурногонаследия,атакжебудут приняты региональные нор-мативыградостроительногопроек-тирования (РГНП). Перманентноеизменениеправилигры,дажевслу-чаеихлогичностииобоснованно-сти,может создатьдля строителейдополнительныетрудности.Факторрегламентирующей неопределен-ностииграетбольшуюрольвходепроектирования и получения раз-решений,авкаких-тослучаяхвоз-никаютзадержки,вызванныенеоб-ходимостьюпереработкипроектовиихновогосогласования.

ЗапрокурорскимреагированиемГородские власти скорректировалипорядок предоставления объектовнедвижимости инвесторам. Пре-дусмотренные постановлениемправительства Санкт-Петербурга от30декабря2010года№1813изме-нения былифактически иницииро-ваны прокуратурой города, предъя-вившей Смольному ряд претензий.Возражения прокуратуры вызвалустановленныйпорядок,прикоторомразработка проектов планировки имежевания территорий (ППТ), при-надлежащих городу, выполняютсяза счет заинтересованных инвесто-ров. Прокуратура потребовала отгородских властей, в соответствииснормамиГрадкодексаРФ,беспре-пятственно выдавать застройщикамградостроительныепланыназемель-ныеучастки,несмотрянаотсутствиенанихутвержденныхППТ.

Претензии прокуратуры поста-вили под сомнение действовавшийв Петербурге порядок предостав-ления участков в аренду для про-ведения изыскательских работна 11 месяцев, по итогам которыхинвестордолженбыл готовитьППТнавеськвартал, гденаходитсяпятно

под будущую застройку. Этот поря-докбылустановленбазовымпоста-новлением №1592 от 21 сентября2004 года, которое теперь, вместес ещедвумядесяткаминормативныхактов,отменено.Первыйзаместительпредседателя городского Комитетапо строительству Николай Крутовпризнает, что отмена привычнойи вполне оправдавшей себя схемызакрепления участков в кратко-срочнуюарендуподизыскательскиеработы была вызвана критикой состороныпрокуратурыиУФАС.«Хотя,намойвзгляд,мыдоконцанедосу-дились»,–полагаетон.

Восновеновогопорядка–нормыЗемельного кодекса РФ, предусмат-ривающие два способа предостав-ления участков под строительство.Во-первых, «без предварительногосогласования мест размещенияобъектов», то есть через процеду-ру торгов – для участков, на кото-рые имеются утвержденные ППТ.И, как подчеркивает г-н Крутов,этот способ в администрации горо-да рассматривается как основной:«Разрабатывается ППТ, задающийалгоритм развития территории,определяются земельные участки,пригодныедляразмещениятехили

иных объектов, проводятся торги».Но в ряде случаев оправдан и вто-рой способ – «с предварительнымсогласованием мест размещенияобъектов», тоесть,посути,«целев-ка». «Федеральный законодательвсе-таки не зря оставил этот спо-соб,–убежденНиколайКрутов.–Онпредполагает обратную логику –необходимостьразмещенияконкрет-ногообъектасконкретнойфункциейна конкретном же участке. И еслизаявитель хочет что-то построить,топочемубыневыбратьместораз-мещения объекта и не согласитьсясэтимнамерением,еслионоидетнапользугосударству,обществуичаст-номуинтересу».

Пройденные«изыскания»Отмена механизма изыскательскихработ при сохранении «целевки»–главное нововведение постановле-ния№1813.Причем,чтоважно,целе-вымспособоммогутпредоставлятьсяисключительноучастки,накоторыеотсутствуют ППТ (иначе заявителюбудет отказано в попытке получитьобъектвобходпроцедурыторгов).

Потенциальныйинвестор,соглас-ноновомупорядку,обращаетсявКо-митетпостроительствусзаявлением

Текст:ИгорьАрхипов..................................Фото:АлексейАлександронок,ВладимирТилес

ГрадостроительнаядеятельностьвПетербургепопалав«зонутурбулентности».Коммерческиерискидлядевелоперовизастройщиковсущественновозросли.Этоужепризнаютдажечиновники.

Тема номера:

Правила с неизвестными

| Интервью |

| Теманомера |

| Мысли вслух |

27


овыбореучастка.Чиновникиэтоговедомстваспомощьюдругихструк-турадминистрациисобираютинфор-мацию об имущественно-правовомстатусе объекта и заключения про-фильныхкомитетов.Затемонигото-вят проект акта выбора земельногоучастка,которыйвслучаеегосогла-сованиявКГА,КГИОПиКЗРиЗутверж-дается соответствующим правовымактом. Такимобразом, принимаетсярешение о предварительном согла-сованииместаразмещенияобъекта,которое официально публикуется.Инвестор,всвоюочередь,выполняеткадастровыеработыиучет,получаетотчеторыночнойстоимостиобъектанедвижимости, собирает необхо-димый пакет документов. Наконец,правительство города по хода-тайству вице-губернатора РоманаФилимонова принимает постанов-лениеопредоставленииучасткадлястроительства на инвестусловиях(оно будет действовать три года).Впрочем,впроцессеподготовкипо-становления предусмотрена проце-дураоповещениявтечение30днейдругих возможных интересантов, и,еслипоявитсявтораязаявканауча-сток,вместо«целевки»онуйдетнаторги.Навесьпроцесс–отподачизаявки до принятия постановле-ния–должноуходитьнеболеетрехмесяцев.

Девелоперы усматриваютвупраздненииизысканийприведе-ние нормативной базы в соответ-ствие с фактическим положениемдел.Сучетомтого,что«целевка»уже

длительноевремянераспространя-етсянажилищноестроительство,какотмечает заместитель гендиректо-ра компании «Строительный трест»Беслан Берсиров, «существенныхпеременотпоявленияновогопоста-новлениямынеждем:вцеломоноутвердило существующий порядоквещей».«Раньшенаподготовкупро-ектапланировкидавалось11меся-цев,изачастуюзаэтовремясделатьего было нереально и приходилосьвыпускать постановления два разаи более, – поясняет гендиректор«ЮИТЛентек»Михаил Возиянов. –Поэтомутеперь,посути,фиксирует-сяимеющаясяситуация:разработкаППТ длится более года. При этомпо-прежнему,какиприизыскатель-ских работах, объект не закрепля-етсязаинвестором,оннезащищенот отмены постановления в случаепоявления другого претендента илиобращения кого-либо в суд. Толькопостановление о проектированиии строительстве дает инвесторугарантии».

ГенеральныйдиректорVMBTrustGroupАлександрГришин,такжеука-зываянараспространенностьпрак-тикиповторныхвыпусковпостанов-ленийнаизыскания,говоритобопре-деленном упорядочивании рынка:«Добрая половина проектов закан-чиваласьвпроцессеизыскательскихработничем,итеперь,наверное,длядевелоперов будет меньше рисков.В тоже время надеюсь, чиновникиосознают, что городне будет полу-чатьопределенныхсредствотпредо-ставленияучастковварендунапери-одизыскательскихработ.Крометого,новый порядок может затруднитьдостаточно распространенный биз-нес по продаже компаний с поста-новлениями на изыскания. Они недавали гарантий передачи объектанапроектированиеистроительство,нонаэтуудочкупопадалисьнепро-фессиональные инвесторы, а такжеиностранныйбизнес».

Однако можно отметить и явноспорныймомент.Преждевсего,лишьотуправленческихустановоксамихчиновниковбудетзависеть,насколь-коактивноивкакихситуацияхвла-стистанутиспользоватьвозможностьпредоставления «целевкой» участ-ковбезППТ.Постановление№1813несодержитзакрытогоперечня,подобъекты какого функциональногоназначенияможетвыделятьсяземляпосхеме«спредварительнымсогласо-ваниемместразмещения».Г-нКрутовпризнает:«Унасбылапопыткаопи-сатьвсевозможныефункции,номыпришликвыводу,чтовсёперечислитьневозможно.Еслижевконцеокажет-ся«ит.п.»,тоэтобудеткоррупцио-генно,посколькуможнобудеттолко-

ватьпо-разному.Лучшеничего,чемнезакрытыйперечень».Темнеменее,какзаверяютруководителиКомитетапостроительству,широкойпрактикицелевого предоставления объек-товнепредполагается.В частности,участкимогутвыделятьсяподмало-коммерческие объекты социальнойнаправленности (например, частныеобъекты спорта, здравоохранения,образования). «ПЗЗ разделили ком-мерческие объекты на связанные инесвязанныеспроживаниемнаселе-ния,аторговлюнаобъектыдо5тыс.кв.мисвыше,–рассуждаетНиколайКрутов.–Поэтомуяневижуничегострашного,чтобыдлямаленькихобъ-ектовторговлипредоставлятьучастки«целевкой»,авсеучасткиподгипер-маркеты, разумеется, пойдут черезторги.Пустьсетевикиторгуются!»

Вочевидныхслучаях?Новый порядок, надеются участни-ки рынка, позволит решить тради-ционные проблемы с выдачей КГАградостроительных планов, необхо-димыхдляначалапроектированияистроительства объектов. Сложностисихполучениемкасалисьучастков,неимеющихутвержденныхППТ.Каксчитается, КГА руководствовалсялогикой,что градплан, содержащийвсеограничениязастройкиучастка,должен учитывать параметры ППТ,чтобыненарушалисьнормыпораз-мещению объектов соцкультбыта,учитывалисьпотребностивразвитииулично-дорожнойсетиипр.

Застройщики же исходили изтого,чтодлясоставленияградпланадостаточнособлюдениятребованийдействующего градостроительногозаконодательства (Генплана, ПЗЗ,законаоРЗОидр.).«Нашапозициясостоитвтом,чтозаконодательствооднозначно трактует обязанностьгосоргановвыдаватьградпланыбезкакой-либо увязки с подготовкойППТ. Между тем сейчас в каких-тослучаях градпланы не выдаютсявовсе,аиногдавыдаютсядажеподжилье. Ситуацияоказывается абсо-лютнонесистемной»,–констатируетг-н Возиянов. Позитивная оценкаидеологии постановления №1813,помнениюг-наГришина,вчастности,связанастем,чтооноидетвразрезссуществовавшимвгороденеписа-нымправилом:«ГрадостроительныйпланполучитьпоГрадкодексувродебыможнодажебезППТ,апосложив-шейсяпрактике–крайнесложноилипрактическиневозможно».Впрочем,высказываютсяипротивоположныемнения,исходящиеизсоображенийкомплексности развития террито-рий. «С точки зрения застройщика,мысчитаемнеоправданнымвыдачуградпланов на земельные участки

без ППТ. Эта схема подразумевает,чтозастройщики,осваивающиесвоиучастки внутри одного квартала,находятся в неравнозначных усло-виях.Тот,ктодлясвоегонебольшо-гоучасткасумелполучитьградпланбыстрее,фактическидиктуетусловиязастройки всем соседям-коллегам,заставляя их подстраиваться подсвойпроект–повысотностиздания,поегоархитектурнымособенностями прочему, – подчеркивает генди-ректор компании «Ленстройтрест»АлександрЛелин.–Впротивномслу-чаекаждыйстроитктовочтогоразд,абсолютнонезаботясьоцелостнойконцепции квартала, не принимаяво внимание необходимость строи-тельства социальных объектов,дорожнойинфраструктурыидругихзонобщегопользования».

Чиновникиутверждают,чтопрак-тика выдачи градпланов при отсут-ствииППТвполнеприемлемавситу-ациях, когда очевидно: будущийобъектнесможетсущественноизме-нить градостроительную ситуациювквартале.Навзгляд г-наКрутова,чтобывдавнозастроенномкварталевозвести,кпримеру,автомойкупло-щадью450кв.м,нетнеобходимоститребовать ППТ на всю территорию,дополнительно усложняя жизньмаломубизнесу:«Однакостроитель-ствожильябезпроектапланировкиневозможно».

Примечательно, что ограничи-ватьсяградпланом(безППТ)чинов-ники собираются и при форми-ровании пакетов документов дляучастков, выставляемых на торги.Уже получивший название «сред-нийпакет»будетвключатьградплан,заполненныйв соответствии сПЗЗ.Продаваться же на торгах будетправо аренды участка на три года.Возможно, будут устанавливатьсятакже дополнительные ограничения

№ 5 – 6 (41) / 2011

Николай Крутов, Комитет по строительству Санкт-Петербурга/ Nikolai Krutov



функций. Главным же отличием от«полногопакета»станетотсутствиеППТ. В адресном плане подготовкидокументовдля торгов, какотмеча-ет чиновник, помимо участков поджилье(ониготовятсятолькопо«пол-номупакету»)значитсяоколосотнинебольшихучастковподразличныефункции, которые будут упаковы-ватьсяподобнымобразом.

Не исключено, что эта практикаеще встретит претензии прокурату-ры или будет оспорена в судебныхинстанциях. Заместитель пред-седателя Комиссии по городскомухозяйству, градостроительству иземельнымвопросампетербургскогоЗаконодательного собрания СергейМалков убежден (и указывал этовдепутатскихзапросахгубернатору),чтотребованиямЗемельногокодексаРФпротиворечитвключениевадрес-ныйпланучастковвграницахтерри-торий,накоторыеотсутствуютППТ.

Несоответствие законодательствуон усматривает и в предложеннойСмольнымновойсхемепредоставле-ния участков «целевкой»приотсут-ствии утвержденной документациипо планировке территории. Болеетого,г-нМалковсчитает«необосно-ваннымипринижающимрольградо-строительногорегулирования»пере-дачу части полномочий в Комитетпо строительству от КГА. В частно-сти, КГА лишился права представ-лять предложения о выборе участ-коввцеляхихпредоставлениядлястроительства, принимать решенияо предварительном согласованииместаразмещенияобъектаилиотка-завразмещенииитакдалее.

СохранитьвлияниеОсобые беспокойства девелопе-ров вызывает изменение порядкаподготовки ППТ ифактически (этоследует из постановления№1813)исключение из этого процессасамих инвесторов. РазработкаППТтеперьдолжнафинансироватьсяизгородского бюджета, выполнениеже этой работы возлагается на ГУ«НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга»,подведомственноеКГА.Хотя, как уточняетНиколайКрутов,«никтоэтойобязанностисКГАниког-да не снимал – это нормальная,обоснованная практика». «Можетбыть, у НИПЦ Генплана не хваталоденег.Можетбыть,былопределен-ныйвзгляднаразработкуППТ,ведьстараяшколапланировщиковниког-да проекты планировок кварталовнеделала»,–замечаетон.Впрочем,теперь,пословамг-наКрутова,сталиготовитьсякачественныеППТ.

РуководителиКомитетапостро-ительствунесомневаютсявцелесо-образности передачи госструктуре

функций по разработке ППТ: «Намне придется мучиться с земельны-ми участками, которые по СанПиНне подходят ни для детских садов,нидляшкол–естьтакаяпроблемасППТ,которыеделаютзастройщики.Зачастуюмысталкиваемсястакимиобрезаниями участков, что на них,к примеру, уже просто не садитсяшкола, которуюмы хотим, – с бас-сейном, с большим стадионом.Утвержденные проекты повторногоприменениядляшколтребуют1,8га,акогдаППТразрабатываютзастрой-щики,топодшколувыделяютвлуч-шемслучаегектар».

Девелоперывцеломсогласны,чторазработкойППТследуетзаниматьсягороду.Ихопасенияглавнымобразомсвязаныс тем,будутливключатьсявформируемыйчиновникамитема-тическийпланподготовкиППТинте-ресующие их территории, в какомтемпе будут выполняться работы икаковобудетихкачество.«Остаетсяоткрытымвопрос,насколькоэффек-тивно,качественноивкакиесрокиэто будет выполняться, – отмечаетг-нБерсиров.–Всебудет зависетьоттого,сколькосилисредствнаэтобудетотпущенобюджетом».

Массовое изготовление ППТ,на взгляд Александра Гришина,имеет больше плюсов, чем мину-сов:«Независимаяструктураможеткомплексно смотреть на развитиеквартала.Асейчасмогутвозникатьситуации, когда, к примеру, второйучастник инвестиционного процес-са в квартале оказывается залож-ником: ППТ был разработан сосе-домпоучастку,онпервымполучилпостановления и теперь может, посути, шантажировать». Разумеется,преимуществоподготовкиППТсами-мидевелоперами–этовозможность

максимально«выжать»стерритории,болеескрупулезноподойдякразра-ботке документа. «КГА, в массовомпорядкеразрабатываяППТ,небудетобладать подобной заинтересован-ностью,–признаетг-нГришин.–Все,что готовитсямассово, не учитыва-ет индивидуальную специфику. Ноэксперт убежден: «Если будет хотябы такой утвержденныйППТ, когдаинвесторпридетнатерриторию,емубудетбыстрееилегческорректиро-ватьдокументиполучитьградплан,чемсамомупроходитьчерезвсепре-поны».

ОтКГАдевелоперыожидаютуси-ленияработыпоподготовкепроек-товпланировки.Известно,чтоНИПЦГенплана в 2009 году было подго-товлено лишь два проекта (причемлишь 13% территории города былоохваченодокументацией).Каксооб-щили в комитете, за прошлый годбылоутверждено97ППТнаобщуюплощадьболее6,5тыс.га(11%кпло-щадиПетербурга).Всегожев2010-мбылипринятырешенияоразработ-ке 1097 ППТ (39% площади горо-да), включая проекты планировки,выполняемые самимиинвесторами.Залогом более высокой динамикиобеспечения территорий ППТ дол-женстатьприменяемыйспрошлогогодаподход, состоящийвпокрытиипроектом планировки сразу особокрупныхтерриторий.Так,ужеразра-ботаныППТдлятерриториймуници-пальногообразования№6(313га),ЛисьегоНоса(913га),Зеленогорска(878 га) и др. Сейчас, согласноутвержденномутематическомуплануна2011–2012годы,разрабатываются55ППТ(10,3тыс.га).Длянаращива-ния«объемапроизводства»проектовпланировкиштатНИПЦГенпланабылувеличенна38человек.

Длячастныхземель,какуспокаи-ваетзастройщиковг-нКрутов,собст-

Эдуард Тиктинский, RBI / Eduard Tiktinsky

Александр Лелин, «Ленстройтрест» / Alexander Lelin, Lenstroyinvest

Специально для «Адмиралтейских верфей» городские власти решили изменить Генплан / The city authorities decided to change the Master Plan to please Admiralty Shipyards

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Интервью |

| Теманомера |


29


венникам не запрещается самимразрабатывать ППТ, которые затемпройдутвсепредусмотренныесогла-сования. Кроме того, судя по заме-чаниямдевелоперов,найденынекиевариантыучастиячастныхкомпанийв разработке проектов планировки(кпримеру,череззаключениедого-ворасНИПЦГенпланом,официальновыступающимзаказчикомразработ-кидокументов).

Девелоперы пока не разделяютоптимистичныхпрогнозовчиновни-ков об экономии времени, которуюможет дать новый порядок выде-ления участков. Беслан Берсировполагает, что длительные срокисогласованияпроектовврядлисуще-ственно сократятся: «Количествосогласующих инстанций не умень-шилось,аувеличилосьзасчетНИПЦГенплана, Комитета по строитель-ству, другихпрофильныхкомитетов.По тойжепричинене сталапрощеи вся процедура предоставленияучастков».При благоприятном сте-чении обстоятельств, когда участоквыделяется«целевкой»итребуетсялишьполучение градпланабезраз-работкиППТ,помнениюАлександраГришина, процесс может заниматьоколо полугода вместо деклариру-емыхтрехмесяцев.

СкандальноенаследиеВ правовом вакууме пока остаютсявопросы высотного регулированияна значительной части территорииПетербурга– в границах зон охра-ны объектов культурного наследия.Верховный суд РФ оставил в силепринятое в декабре 2010 годарешение городского суда, которыйудовлетворил требования градо-защитников в борьбе с проектом400-метрового небоскреба «Охтацентра».Такимобразом,вкачественезаконных оказались признанынормыПЗЗовозможностивозведе-ния локальных доминант на терри-ториизонырегулированиязастрой-ки и хозяйственной деятельности2-1 (ЗРЗ2-1).Высотныепараметрыбудущих строений были включенывПЗЗ в ходерассмотрения законо-проектавовторомчтениивфеврале2009годаипревышалибазовыйуро-вень высотности, предусмотренныйзакономоРЗО.

Главной целью заявителей былодобиться признания невозмож-ности локальной доминанты наОхтинскоммысе.Дляэтойтеррито-рии, относящейся к ЗРЗ 2-1, законо РЗО устанавливал предельнуювысоту в 40метров, но вПЗЗ былапредусмотренастометроваялокаль-ная доминанта (а в дальнейшемСмольный утвердил ее превышениедо403метров).Всудебылодоказа-

но, что ни локальная доминанта наОхте,нидругиедоминантынесогла-совывались Росохранкультурой РФ,как этого требовало федеральноезаконодательство для территорийзон охраны. Всего, по подсчетамдиректорацентраэкспертиз«ЭКОМ»Александра Карпова, на террито-риях ЗРЗ 2-1 было предусмотрено114 локальных доминант и еще19объектов,такжепротиворечащихзаконуоРЗО,попадаливдругиезоныохраны.На сегодня считаютсядей-ствующими67градпланов,выданныхдля участков, где планируются илиужепостроены«доминантные»объ-екты.Устранивпротиворечиемеждузаконами, суд четко обозначил, чтовсеусловияградостроительнойдея-тельностинатерриториизонохраныопределяются исключительно зако-номоРЗО.

Судяпо всему, в Смольномпокане определились, как выходить изситуации, при которой де-юре наогромныхтерриториях,прилегающихкисторическомуцентру(втомчислевзонеОбводногоканала,Выборгской,Свердловской, Синопской набе-режных и т. д.), уровень застройкинеможетпревышать28–33метров.При этом девелоперы понимают,чтоответственностьзаэтолежитнаруководителяхСмольного,несумев-ших обеспечить последовательно-сти в градостроительной политике,болеетого,допустившихфактическиподлогприсогласованиивысотныхпараметров с Росохранкультурой.В итоге вне закона оказалась нетолько одиозная 400-метроваябашня, но имногие проекты, отно-сительнокорректныесточкизрениявизуальноговлияниянаисторичес-кие панорамыи градостроительныйландшафтгорода.

Девелоперы опасаются повто-рения ситуации, имевшей местопри принятии ПЗЗ, когда не былустановлен переходный период дляпроектов, начатых еще по прежнимправилам.«Многимстроителямпри-шлосьделатьшагназадиперепро-ектироватьобъектысучетомновыхвводных, это вылилось в дополни-тельные срокииденьги,– вспоми-наетпрезидентхолдингаRBIЭдуардТиктинский.–Сейчаспорядуобъек-товчастьстроителейдажененачалареализациюоднаждыпеределанныхпроектов, посколькуочевиднапер-спектива возможного повторенияэтой ситуации. Безусловно, многиеобъектыуженаходятсявстадииреа-лизации,близкикзавершениюилипостроены, а это значит, что у нихесть покупатели – будущие жиль-цы,которыеприобреликвадратныеметрынаабсолютнозаконныхосно-ваниях. Власть города, принимая



решениепотакимадресам,должначетко этоосознавать: важномини-мизировать возможныенегативныепоследствия».Крометого,какпод-черкивает г-н Тиктинский в связис возможными правовыми послед-ствиями решения Верховного судадля текущих проектов, «не стоитзабывать, что если разрешение настроительствобыловыданодовсту-плениявсилуПЗЗизакона«Орежи-мах зон охраны», то они не могутбыть пересмотрены ни при какихобстоятельствах – это подтвердитлюбойюрист».

Границы«историчности»«Подвешенной» остается и ситуа-цияснеобходимостьюсогласованиявМинистерствекультуры(ккоторо-му переходят функции упраздняе-мойРосохранкультуры)ППТна тер-ритории города как историческогопоселения. Этот порядок вступилвсилусянваря2011годаикоснулсяПетербурга,которыйвпрошломгодупринятыми нафедеральном уровнерешениямибылвключенвэтотпере-чень.Несомненно,этотшаг,учитываяградостроительнуюспецифику горо-да,имеетпозитивноезначение.Всеизвестныеградостроительныеошиб-кивПетербургетакилииначесталиследствием действий чиновников.Поэтому весьма полезна возмож-ностьзадействоватьнафедеральномуровне дополнительныеинструмен-тызащиты.ДляПетербургаособен-но важно, что статус историческогопоселения должен защищать нетолько отдельные памятники, но ивсе«историческиценныеградофор-мирующие объекты», в том числеисторическую планировку застрой-ки, природный ландшафт, подле-жащие сохранению озелененныетерритории,веськомплексобъектовисторико-культурногонаследия.

Негативная реакция Смольногонаэторешение,публичнообосновы-ваемаяопасениями,мол, ухудшитсяинвестклимат и замедлится градо-строительное развитие мегаполиса,вылилась в попытки добиться нафедеральном уровне «моратория»и даже исключения Петербурга изперечня исторических поселений.Впрочем, заявления руководите-лейСмольногооякобыдостигнутыхподобныхдоговоренностяхопровер-галисьМинкультомРФ.Вконцемартагубернатор Валентина Матвиенков очередной раз заявила, что при-нято решение заморозить действиефедерального законодательства иограничить вПетербурге историче-ское поселение пределами истори-ческого центра города.Но, судя подальнейшим комментариям пред-ставителей Смольного, не решенглавныйспорныйвопросограницахисторического поселения: будет лионоисчерпыватьсялишьнебольшойцентральной охранной зоной илибудет включать все территории зонрегулирования застройки (согласнопетербургскомузаконуоРЗО).

Впрочем,какивситуациисотме-ной высотного регулирования ПЗЗ,девелоперовболеевсегораздражаетотсутствие вообще какого-то алго-ритмавзаимодействиясМинкультом.Представители бизнеса надеялись,что он будет все-таки предложенструктурами градостроительногоблока–КГАиКГиОП.Разумеется,приподобнойнеопределенностиработанадмногими проектами затормози-лась. «Никто еще не понимает, чтоделать,–сидимждем»,–признаетг-нГришин.«Основнаяпроблемасейчас

связана с высотным регулировани-ем,ифактическиинвесторыдолжнысамисогласовыватькаждыйпроект,получаяправонакакую-товысоту»,–добавляетМихаилВозиянов.

Дополнительные согласованияс Минкультом (на них отводится35 дней) вызывают опасения деве-лоперов в связи с возможностьюувеличенияитакдлительногоциклаутверждения проектной документа-ции,составляющегооколодвухлет.Хотя,пословамг-наБерсирова,приобщихсрокахсогласованияпроектовэти35днейничегонерешают,если,конечно,этотсрокбудетсоблюдать-ся: «Можно сказать, что это плата

за громкие нарушения в сфересохранения культурного наследияПетербурга, допущенные местнымичиновниками».

Риски«турбулентности»Неизвестнаяпокарегламентирующаявеличина,котораябудетсуществен-новлиятьнапараметрыпроектовивозможные проблемы при согласо-ваниях, – региональные нормативыградостроительногопроектирования(РНГП).Документдолженсодержать,вчастности,минимальныерасчетныепоказатели обеспечения населенияобъектами соцкультбыта, инженер-нойитранспортнойинфраструктурыиихдоступностидляжителей,бла-гоустройства территории. Вопрекилогикефедеральногозаконодатель-ства, в Петербурге РНГП не былиутверждены до принятия Генпланав 2005 году. В 2009-м по инициа-тиве Смольного в законе «О градо-строительнойдеятельностивСанкт-Петербурге» было предусмотрено,что полномочия по подготовке иутверждениюРНГПпередаютсяпра-вительству. Тем самым от процессаихразработкииобсуждениячинов-никиотстранилиидепутатовЗакСа,иобщественные,профессиональныеорганизации.Всвоюочередь,адми-нистрация и ее уполномоченныеструктуры, похоже, при подготов-ке этого сложнейшего документаиспытываюттрудности.Втомчислеи вследствие лоббистского влия-ниястроителей.Какпризнаютсамичиновники, сейчас рассматриваетсяужешестая редакция РНГП, но приэтомещедалекододостиженияком-промисса.Болеетого,нетопределен-

ности даже по важнейшимметодо-логическим вопросам (структура исоставдокумента,формулырасчетапоказателей, степень дифферен-циации показателей для различныхрайоновгородаит.д.).

Итоговый вариант региональ-ныхнормативов,скореевсего,будетпротиворечитьместамииГенплану,и ПЗЗ. Соответственно, с учетомРНГП потребуется корректировкаэтих документов, вносить измене-ниявкоторыепланируетсяиподру-гим соображениям. РуководителиКомитета по строительству заверя-ют, что на этот раз не произойдетсмысловогоразрыва:сначалабудут

утвержденыРНГП,азатемужепред-ложенокончательныйвариантизме-ненийвГенпланиПЗЗ.Однакопокаостается неопределенность дажесо сколько-нибудь реалистичнымисроками принятия региональныхнормативов и корректировки всейцепочки градостроительных зако-нов. А значит, строительный биз-неснеизбежностолкнетсясмассойнеопределенностейирисков.Кпри-меру, не понятно, ориентироватьсялиприразработкеППТнадействую-щий Генплан и нормативыПЗЗ илина возможный проект РНГП. Еслиже на каком-то этапе разработкипроектной документации не успетьотреагироватьнаочередныеизмене-нияправилигры,топридетсяпроектперерабатыватьизановопроходитьсогласования.

«В 2011 году мы в Петербургевступили в очень большую турбу-лентность в законодательстве, и,как уже говорят сами чиновники,коммерческие риски для застрой-щиков выросли, – констатирует г-нВозиянов. – Ситуация развиваетсяпо нескольким линиям.Фактическиотменены ПЗЗ в части зон охраны(а это около половины территориигорода). Готовится проект РНГП,который в текущей редакции про-тиворечитГенплануиПЗЗ.Готовятсяпараллельно изменения в Генплан,а такжевПЗЗ.Вначале года у насбыла одна законодательная ситуа-ция,авконцегодаонабудетсовсемдругой.Номынеможетпредсказать,какая она будет. Никто не знает,как проектировать, какие нормызакладыватьвпроектикаквсеэтосогласовывать.Сложностьзаконода-

тельства нарастает, растет количе-ство потенциальныхнестыковок, ноприэтоммыневидим,чтобыкто-токвалифицированно отслеживал бысистемностьиобоснованностьвсехэтихизменений».

Девелоперам,заинтересованнымпреждевсеговчеткостиипредска-зуемости правил игры, остается,похоже, лишь ожидать ответов навсевозможныевопросы.Болеетого,итеперьвусловияхвосстанавливаю-щегося рынка приходится продол-жатьтратитьдополнительныеусилия,время и деньги на решение задачсо слишком большим количествомнеизвестных.

Беслан Берсиров, «Строительный трест» / Beslan Bersirov, Stroytrest

ВсеизвестныеградостроительныеошибкивПетербургетакилииначесталиследствиемдействийчиновников.Статусисторическогопоселениядолжензащититьнетолькоотдельныепамятники,ноивсе«историческиценныеградоформирующиеобъекты».

31

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Interview |

|CoverStory |

| Outspoken Thoughts | NORTHWEST

TheurbandevelopmentactivityinSaintPetersburghasenteredthe“turbu-lencezone.”Commercialrisksincurredbydevelopershavegrownsignificantly.Thisisrecognizedevenbypublicofficials.

Author:IgorArkhipov........................Photo:AlexeyAleksandronok,VladimirTiles

ThePetersburgconstructionindus-tryfacedproteanchangesinthelegal framework regulating the

investment and development activ-ity.Amendments are enteredboth tosubordinate acts and foundationalregional laws. TheMaster Plan, LandUse and Development Rules (LUDR),culturalheritageconservationregimesare expected to be revised in 2011-2012, andnew regional urbandesignstandards (RUDS) are to be adopted.Permanentchanges,eveniflogicalandrational, create unnecessary impedi-ments forbuilders.Regulatoryuncer-tainty may significantly hamper thedesignandapprovalprocess.

Inthewakeofprosecutor’sreactionThecityauthoritieshavecorrectedtheprocedureofrealestateprojectspresen-

tationtoinvestors.AmendmentsruledinDecree#1813ofPetersburgGovernmentasofDec.30,2010wereactuallyiniti-ated by Municipal Prosecutor’s OfficethatlaidanumberofclaimsonSmolny.MunicipalProsecutorprotestedagainsttheestablishedprocedurewherebylandsurveying projects (LSP) are actuallydevelopedbyinvestorsconcerned,eventhoughthe land isownedby thecity.MunicipalProsecutordemandedthatthecityadministrationgiveoutlanddevel-opmentplanstobuilderseveninthelackofapprovedLSPs.

The Prosecutor’s claims impugnedtheSt.Petersburgofficialprocedureof11-month land lease for surveywork.Basedonitsresults,aninvestorwastoprepareLSPforanentirequarterwhereadevelopmentplotislocated.Thatpro-cedurewas introducedbybasedecree

Rules with Many Unknowns

32

Cover Story:


#1592asofSept.21,2004,butnowithasbeenabolishedalongwithadozenofotherregulatoryenactments.FirstViceChairmanofSt.PetersburgConstructionCommittee,NikolaiKrutov,admitsthattheabolishmentofthetraditionalandwarranted scheme of land short-termlease for surveyworks was caused bycriticisms from Public Prosecutor andNationalAntimonopolyService(UFAS).

ThenewprocedureisbasedontheRFLandCodestipulatingtwowaysoflandallotment for construction purposes.Firstofall,“withoutpreliminaryagree-mentonprojectdevelopmentspotsandLSP,”landauctionsareruled.Asempha-sizedbyMr.Krutov,thiswayis lookeduponasthemainonebythecityadmin-istration.Butinsomecasesthesecondway–“withpreliminaryagreementonprojectdevelopment spots”or “targetallotment”–canalsobejustified.

Abolished“surveywork”Cancellationofthesurveyworkmecha-nismwiththeretentionoftargetallot-mentisanewprovisionofDecree#1813.Itisimportantthattargetallotmentper-tainstoplotsoflandwhereLSPismiss-ing.Pursuant to thenewprocedure, apotential investor shouldapply to theConstructionCommitteeforlandselec-tion. Officers at this department pickup informationon theproperty statusand ownership aswell as conclusionsof special-purpose committees beforeturning toother structuresof thecityadministration. Then they prepare asiteselectionactwhichisendorsedbya respective legal act after coordina-tionwithKGA,KGIOPandSt.PetersburgCommitteeofLandResourcesandLandManagement. In this way a decisionaboutpreliminaryapprovalofaprojectdevelopmentspotismadeandofficiallypublished.Inhisturn,theinvestorper-formscadastralandinventoryformalities,obtainsareportonthepropertymarket

value,andcollectsarequisitepackageofdocuments.Finallythegovernment,onapplicationofViceGovernorRomanFilimonov,decreestheallotmentoflandtobedevelopedon investment terms(thedecreewillbevalidduring3years).Theentireprocess–fromapplicationtoregulationenactment–mustnottakemorethanthreemonths.

Developers regard theabolitionofsurveyworkasbringingtheregulationintoconformitywiththeactualstateofthings.Giventhattargetallotmenthaslongbeenvalidonlyfornon-residentialprojects, deputy general director ofConstructionTrustBeslanBersirovsays,“we do not expect essential changesfrom the new resolution which actu-allyendorsestheactualstateofthings.”“Earlieralayoutprojectwastobepre-paredfor11monthsandquiteoftenthistimewas insufficientandtwoormoreresolutionshadtobeissued,–explainsgeneraldirectorofYITLentek,MikhailVoziyanov.–Sonowtheexistingsitu-ation is formalized: LSP is developedformorethanayear.Duringthesurveyworkaninvestorisnotentitledtolandedpropertyandnotimmunetorevocationof a decree in case another claimantshowsuporsomeonegoestolaw.Onlyadesignandconstructionresolutiongivescertainwarrantstotheinvestor.”

Managing Director of VMB TrustGroupAlexanderGrishin,alsopointingto a widespread practice of repeatedissues of land-surveying resolutions,talksaboutbettermarketregulation:“Agoodhalfofprojectsendedattheland-surveying stage and now developersperhapswillrunlesserrisks.Hopefully

publicofficials finally realize that thecitywon’tbeabletoraisefundsbylet-tingplotsoflandfortheperiodofsurveyworks. Inaddition, thenewproceduremighthamperthewidespreadbusinessofsellingcompanieswithland-survey-ingpermits.”

Butthereisapointatissue.Firstofall, target allotmentof land lotswith-outLSPwillagaindependonadminis-trative rulings of municipal officials.Decree#1813doesnotspecifydirectlyorindirectly,whenorforwhatprojectsandfunctionslandcanbeallottedwith“preliminary coordination of projectdevelopmentspots.”Mr.Krutovadmits:“Wemade an attempt to describe allpossible functions but came to theconclusionthatitwasimpossibletolisteverything.Ifweput“etc”intheend,

thiswouldbea corruption-generatingruling,sincedifferentinterpretationsarepossible.Betternothingatallthananopen-endedlist!”NeverthelessofficialsfromtheConstructionCommitteeassurethatnowidepracticeoftargetallotmentcanbeanticipated.INparticularplotsoflandcanbeallottedforsocialprojectsoflimitedcommercialuse(sportandrecre-ationalfacilities,healthandeducationalinstitutions).

Open-and-shutcasesThemarketplayershopethenewproce-durewillsolvetraditionalproblemswiththeissuebyKGAofurbandevelopmentplans which are necessary for projectdesignandconstructiontocommence.ItwasdifficulttoobtainsuchplansforplotsthatlackedanapprovedLSP.ItisbelievedthatthelogicofKGAwasthattheurbandevelopmentplancontainingall landdevelopmentrestrictionsmusttakeintoconsiderationtheLSPparame-tersnottoinfringethestandardsofplac-ingtheessentialcommunityinfrastruc-tureandfacilities,roadnetworketc.

Developers,intheirturn,proceededfrom the assumption that to drawupanurbanplanitwouldsufficetomeetthe requirementsof thecurrent town-planninglegislation(Masterplan,LUDR,conservation zones regime etc.). Apositiveassessmentof thephilosophybehindDecree#1813isrelated, intheopinionofMr.Grishin,tothefactthatitcontravenestheunwrittenrulesinthecity:“TheTown-PlanningCodeseemstoenablethereceptionofanurbandevel-opmentplanevenwithoutLSP,althoughit’snexttoimpossibleaccordingtothe

established practice. “Neverthelessopposite opinions can also be heardfromthoseengagedinintegrateddevel-opment of urban lands. “From devel-oper’s perspectiveswe do not believetheissueofurbanplansforplotsoflandwithout LSP is justified. This schemeimpliesthatdevelopersworkingondif-ferentsiteswithinonequartercanfindthemselvesindifferentconditions.Theonewhoobtainsanurbandevelopmentplanfasterthanneighborsactuallydic-tateshistermstoothers,–underlinesCEOofLenstroytrestAlexanderLelin.–Otherwise eachbuilds inhis ownwaywithoutcaringaboutacohesiveconceptfor aquarter, overlooking theneed toconstructcommunityinfrastructure.”

Officialsarguethat thepracticeofissuinganurbanplaninthelackofLSP

isquiteacceptablewheneverit’sobviousthatafutureprojectwon’tsignificantlyalter the town-planning situation inagivenquarter. In theopinionofMr.Krutov,inordertoputinplacea450-sqmcarwashinalong-establishedquarter,thereisnoneedtorequireLSPfortheentireterritory.

It’snoteworthythatmunicipaloffi-cials are also going to confine them-selves toanurbanplan (withoutLSP)whenformingapackageofdocumentsfor plots of land put up for sale. Theso-called “intermediate package” willincludeanurbanplaninlinewithLUDR.Theleaseholdtitlewillbesoldbyauctionfor three years. Additional functionalrestrictionswillpossiblybeintroduced.Theprincipaldistinctionfromthe“full

package”willbethelackofLSP.Itisnotexcludedthatthispractice

willyetbedisputedbyPublicProsecutororjudicialinstances.SergeyMalkov,vicechairmanoftheCommissionforUrbanEconomy,DevelopmentandLandIssuesatSaintPetersburgLegislativeAssembly,isconvincedthattheinclusionofplotswithin the territories, forwhichLSP islacking,inthetargetplanisatvariancewiththeprovisionsoftheRFLandCode.He also seesdiscordwith the legisla-tioninthenewschemeoftarget landallotmentintheabsenceofanapprovedlanddevelopmentplan,putforwardbySmolny.MoreoverMr.Malkov thinks apartialtransferofpowersfromKGAtotheConstructionCommitteeis“anunjusti-fiedmovedownplayingtheroleoftown-planningregulation.”InparticularKGA

Mikhail Voziyanov, YIT Lentek/ Михаил Возиянов, «ЮИТ Лентек»

Duringthesurveyworkaninvestorisnotentitledtolandedprop-ertyandnotimmunetorevocationofadecreeincaseanotherclaimantshowsup.Onlyadesignandconstructionresolutiongiveswarranties.

Alexander Grishin, VMB Trust Group / Александр Гришин

33

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Interview |

|CoverStory |


isdeprivedofitsrightstopresentlandselection proposals for the allotmentof land lots for construction, tomakedecisionsaboutpreliminaryapprovalofdevelopmentspotsorabanonplacingparticularobjectsorfunctionsetc.

RetainingtheinfluenceDevelopers are particularly concernedabout a modified procedure of LSPpreparation and the actual exclusionof investors themselves from thispro-cess (as follows from Decree #1813).The LSP development must now befinancedfromthecitybudgetanddonebySt.PetersburgMasterPlanInstitutesubordinate to KGA (Town-Planningand Architecture Committee), thoughinthewordsofNikolaiKrutov“nobodyhasexemptedKGAfromthisobligation.”AccordingtoMr.Krutovnowhigherqual-ityLSPareprepared.

HeadsoftheConstructionCommitteedonotquestiontheexpediencyoftrans-ferring the functions of LSP develop-menttoagovernmentagency:“We’llberidoftheheadachewithsomeplotsoflandwhicharenotsuitablefordaycarecentersorschools intermsofsanitarystandardsandrules–thisisacommonproblemofLSPpreparedbydevelopers.Plotsareoftencutinsuchamannerthatthesiteareabecomesunfitforaschoolwithapoolandaspaciousarena.”

Byandlarge,developersagreethatLSPshoulddevelopedbythecity.Theirfearsmainlyrelatetowhetherthesitestheyare interested inwillbe includedin a themed plan of LSP prepared bymunicipalofficials,andalsotothepaceofworksandtheirquality.

IntheopinionofAlexanderGrishin,enmassepreparationofLSPhasmoreprosthancons:“Anindependentauthor-itymayuseanintegratedapproachtothe development of a given quarterwhilenowsituationsmayarisewhenthesecond participant of the investmentprocess becomes a hostage: supposeanLSPwasdevelopedbyhisneighborwhowasthefirsttoobtaintheresolu-tionandisinthepositiontoblackmailother stakeholders.” TheadvantageofLSPpreparedbydevelopersthemselvesistheopportunity“tosqueezeasmuchaspossible”outofagiventerritoryviaamorescrupulousapproachtothisdocu-ment.“KGAdevelopingLSPenmassewillnothaveasimilarcommitment,”admitsMr.Grishin.Yettheexpertisconvinced:“ifaninvestor,enteringasite,obtainssuchanapprovedLSPitwilltakehimlesstimeandefforttocorrectthedocumentandobtainanurbanplan,thanwhenhehastoovercomeallsnagsonhisown.”

DevelopersexpectKGAwillintensifytheworksaimedatdevelopmentplanspreparation. TheMasterPlan Instituteisknowntohavepreparedonlytwodraftplansin2009(documentswereprovided

onlyfor13%ofurbanland).AswewereinformedattheCommittee,lastyear97LSPsforthetotalareaof6,500hawereapproved(11%ofthetotalcityarea).Overalldecisionsaboutthedevelopmentof1,097LSPs(39%ofthecityarea)weremadein2010–includingtheplanspre-paredbyinvestorsthemselves.

A new approach introduced lastyear,whichimpliesthecoverageofpar-ticularlylargeterritoriesbythedevelop-mentplanmustbecomeapledgeofhighdynamicsinprovidingLSPsforvariousterritories.ThusLSPshavealreadybeendevelopedfortheterritoriesofmunici-palentity#6(313ha),FoxNose(913ha),Zelenogorsk(878ha)andsomeothers.At thepresent time55 land surveyingplans(10,300ha)arebeingdevelopedinaccordancewiththeplanapprovedfor2011-2012.

Mr.KrutovreassuresdevelopersthatlandownersarenotprohibitedtoprepareLSP for private landedproperties pro-videdthattheywillthenpassthroughall mandatory approvals. In addition,ascanbejudgedfromsomeremarksofdevelopers, certain schemesofprivateequityinvolvementinthepreparationofdevelopmentplanshavebeensuggested(e.g.bysigningagreementswithMasterPlanInstitute).

For now developers do not sharethe optimistic forecasts of officialsabout time savings allowed by a newland allotment procedure. BeslanBersirov assumes that the long timesneededforprojectapprovalwillhardlybeshortened:“Thenumberofapprov-inginstanceshasincreased,ratherthandecreased,becauseMasterPlanInstitute,ConstructionCommitteeandspecializedcommitteeshavebeenaddedtothelist.For the same reason theentireproce-dureoflandallotmenthasnotbecomesimpler.”Under the favorable circum-stancesoftargetlandallotment,whenonlyadevelopmentplanwithoutLSPistobeobtained,theprocessmaytakehalfayearinsteadofthreemonthsdeclaredbythecityadministration,intheopinionofAlexanderGrishin.

FlagrantheritageTheissuesofheightregulationonalion’sshareofurbanlandswithintheculturalconservationzoneshavenotsofarbeenjudiciallysettled.TheSupremeCourtofRussiacorroboratedthevalidityofthecity court ruling passed in December2010, whereby the court answered tothe claimof citydefenders strugglingagainsttheGazprom’sprojectofa400-metertower inOkhtaCenter.ThustheLUDRstandardsallowingtheerectionoflocalcenterpiecesontheterritoryofadevelopmentandbusinessactivityregu-lationzone2-1(DRZ2-1)weredeclaredillegitimate. Theheightparametersoffuturedevelopmentswere included in

34 Commercial Real Estate NORTH–WEST

LUDRinFebruary2009,andexceededthebaseheightstipulatedinthelawonRCZ(RegimeofConservationZones).

Themainaimoftheplaintiffswastosecurea verdict about the impossibil-ityofalocalcenterpieceonOkhtaCape.ThelawonRCZsettheheightlimitat40metersforthisterritorypertainingtoDRZ2-1;howeverLUDRallowedfora100-meter local centerpiece (Smolny laterincreased this height to 403meters).Itwasprovedatcourtthatneitherthelocal centerpiece on Okhta nor othercenterpieces were coordinated withtheCulturalConservationCommitteeofRussia indefianceof thenational lawonconservationzones.ECOM(CenterofExpertExaminations)directorAlexanderKarpovcounted that114 localcenter-pieceswereenvisagedontheterritoriesofDRZ2-1;19otherprojectsatvariancewiththelawonRCZweretobedevelopedin other conservation zones. By now67developmentplansthathavealreadybeenissuedforthesites,where“center-pieces”areplannedorhavealreadybeenbuilt, are thought tobe valid.Havingeliminated the discrepancy betweenthelaws,thecourtclearlyruledthatallurbandevelopmentactivitiescarriedoutwithintheconservationzonesaretobesolelydefinedbythelawonRCZ.

To all appearances, Smolny hasnot yet foundawayoutof the situa-tion, whereby the permitted develop-mentheightde-jureshouldnotexceed28-33metersonvastterritoriesadjoin-ingthehistoricalcenter(includingthezones of Obvodny Canal, Vyborgskaya,Sverdlovskaya, Sinopskaya quays andothers). Meanwhile developers areawarethatresponsibilityistobelaidontheleadersofSmolnywhowereunableto ensure consistency in their town-planning policy and actually resortedto forgery as they were agreeing theheightparameterswithCulturalHeritageConservationCommittee.Asaresult,notonlytheodious400-metertowerbutalsomanyotherrelativelycorrectprojects(intermsoftheirimpactonthehistoricalskylineandcityscape)turnedouttobebeyondthelaw.

Developersfeartheymayagainendinadeadlockthatwasthecase,whenLUDRwere adoptedandno transitionperiodforprojectsplannedandlaunchedinaccordancewiththeformerruleswasset.“Thiswasamajorsetbackformanybuilderswhohadtoredesigntheirproj-

ects in linewith thenew rules,whichmeantextra timeandoutlay,– recallsEduardTiktinsky,presidentofRBIhold-ing.–Nowsomeof thebuildershavenotevenlaunchedtheimplementationof their once redone projects, fearingthat this situation can be repeated.Otherprojects areunder construction,tobesure,closetocompletionorhavealready been finished and thismeansthattheyhavebuyers–futuredwellerswhoboughttheirlivingspaceonabso-lutely legalgrounds. Thecity authori-tiesshouldbeawareofthisreality.”Mr.Tiktinskyalsounderscoresthatinviewof possible legal consequencesof theSupreme Court ruling for the currentprojects“itshouldnotbeforgottenthatthose constructionpermitswhichhadbeenissuedpriortoLUDRandRCZlawenactmentcannotberevisedundernocircumstances.”

Bordersof“historicity”TheneedtocoordinatewiththeMinistryofCultureLSPontheterritoryofthecityasahistoricalsettlementalsocreatesaveryobscure situation.ThisproceduretookeffectonJanuary2011anddirectlyrelates to SaintPetersburgwhichwasincluded in this list after respectivedecisionsweremadeatthefederallevel.

Giventhetown-planningspecificityofthecity,thiswasundoubtedlyapositivestep.Allnotorioustown-planningmis-takes inSt.Petersburgalways resultedfrom incompetentmovesofmunicipalofficialsandsotheverypossibilitytouseextrasafeguardsatthenationallevelisratheruseful.ItisespeciallyimportantforSt.Petersburgthatthestatusofahis-toricalsettlementmustnotonlyguardindividualmemorialsbutall“historicallyvaluabletown-formingobjects”aswell,including natural landscape, greenedareasandtheentirewealthofhistoricalandculturalheritage.

Smolny’snegative reaction to thisdecisionpubliclygroundedbyapprehen-sionsthattheinvestmentclimatemaydeteriorateandurbandevelopmentmayslowdownledtotheattemptstosecure

a“moratorium”atthenationallevelandeventoexcludeSt.Petersburgfromthelistofhistoricalsettlements.AscanbejudgedbyfurthercommentsofSmolnyspokespeople, the main issue abouttheboundsof thehistoric settlementremainsunsettled:willitbeconfinedtoa relatively small central conservationzoneorincludealldevelopmentregula-tionzones?

As in the situation with revoca-tionoftheheightregulationbyLUDR,developers aremostly exasperatedbythelackofanyalgorithmofinteractionwiththeMinistryofCulture.Businessrepresentatives hoped that it wouldstillbeproposedbysuchtown-planningstructuresasKGAandKGIOP.Underthisuncertaintytheworkonmanyprojectsslowed down. “The main problem isheightregulationandinvestorsshouldactuallycoordinateeachprojectobtain-ingtherighttoaspecificheight,”addsMikhailVoziyanov.

Additional coordination with theMinistryofCulture(thatshouldnottakemorethan35days) isapprehendedbydevelopersinviewoffurtherextensionof the approval-raising processwhichalreadylastsuptotwoyears,although,inthewordsofMr.Bersirov,“comparedtothegeneraltimeofdesignapproval,

these35daysdonotseemcritical.”“Onecaninterpretthisprecautionasthepricetobepaidforscandalousviolationsoftheheritageconservationlaw.”

“Turbulence”risksWhiletheymayhaveaseriousimpactupon the parameters of projectsand cause some problemswith theirapproval, regional urban planningstandards(RUPS)havesofarremainedunknown.Contrarytothelogicofthenationallegislation,RUPShadnotbeenendorsedbySt.PetersburgpriortotheMasterPlanadoptionin2005.In2009,atSmolny’sinitiative,itwasspecifiedinthelawOnTown-PlanningActivitiesin St. Petersburg that the powers ofRUPS preparation and approval aretransferredtothegovernment.Thereby

regional legislators, non-governmentand professional organizations areestrangedbymunicipalofficials fromtheprocess.Initsturn,thecityadmin-istration along with its authorizedstructuresseemtofacedifficultiesinpreparationofthismostsophisticateddocument–largelybecauseofthelob-bying influence of builders. Officialsadmit that the sixth versionofRUPSis being currently considered andyet theyhavea longway togo foratradeofftobenegotiated.Nocertaintyexistsevenonmostimportantmethod-ologyissues.

TheresultantversionofRUPSwillmostlikelybepartiallyatvariancewithbothMasterPlanandLUDR.Accordingly,thesedocumentswillhave tobecor-rectedwithregardforRUPS.HeadsoftheConstructionCommitteeassurethatthis time therewillbenoconceptualgap: RUPSwill be endorsed first, andthenamendmentstoMasterPlanandLUDRwillbe finalized.Yet the realis-tictimeneededfortheadoptionoftheregionalstandardsisuncertainandsoisthetimeneededtoenteramendmentsto the entire sequenceof town-plan-ninglaws.Thismeanstheconstructionbusinesswillinevitablyencounteralotofrisksanduncertainties.

“In2011we’veenteredthezoneofsevere legislative turbulence and,accordingtomunicipalofficials,com-mercial risks run by developers haveincreased,–statesMr.Voziyanov.–ThedraftRUPScontravenebothMasterPlanandLUDR.Thelegislativeenvironmentwehadattheturnoftheyearmayradi-cally change at the year-end and itdefiesanypredictions.Nobodyknowshow to design projects and to raiseessentialapprovals.”Developersinter-estedinclarityandpredictabilityoftherulesseemtohavenootherchoicebutwait for distinct answers to variousquestion.Evennowasthemarketkeepsrecovering, they have to invest addi-tionalmoney, time and effort in thesolution of tasks with too manyunknowns.

Cover Story:

ThestatusofahistoricalsettlementascribedtoSt.Petersburgmustguard...allhistoricallyvaluabletown-formingobjects.

35

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Interview |

|CoverStory |


Мысл и всл у х / Outspoken Thoughts:


Николай Вечер,FRICS, директор компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге

Nikolai Vecher, FRICS, Director of GVA Sawyer SPb

Многоразговоровнатему:придутлинароссийский

рынок недвижимости иностранные инвесторы

илинет?Но давайте взглянемна это трезвыми

глазами.Чтомыможемимпредложить?Унасвсего-то

двавидапродуктов–темаиситуация.Ситуация–это

когдавродеобъектнедвижимостииесть,новоткупить

егоневозможно: тозданиеразделенона10«кадаст-

ров», из которых три– в долевой собственности, то

какие-томутные посредники предлагают неизвестно

чтозанепонятныеденьги,товладелецзданиявпро-

цессе переговоров поднимает цену процентов этак

на 25, то еще что-то. Тема– это когда ситуации еще

нет,онаможетвозникнутьвдальнейшем,новотденьги

надозаплатитьсейчас,атоонаинепоявитсяникогда.

Поэтомуинетунасникакихпродуктовнарынке,аесли

ипоявляются,тоихсразужепокупают.Аещеговорят,

чтокнамнеидуткрупныеинвесторы.Даведьнеидут

втомчислеипотому,чтоим«сесть»некуда,нетвгороде

нормальныхофисныхплощадейвдостаточномобъеме,

всемелочевкакакая-топо300–500кв.м,авотчтобы

сразу10–15тысяч«квадратов»–такогонет.Появился,

даженепоявилсяеще,атак,выглянулнарынокпри-

личныйофисныйцентрQuattro Corti, таки сразунет

его–всеодниммахомвзялаваренду«Газпромнефть».

Аещеговорятопереизбыткеофисныхплощадей.Какой

переизбыток–нетихвовсе!On market without marketWehearalotoftalksaboutoverseasinvestors:whethertheycome

to theRussian real estatemarketornot.But let’s have a sober

lookatthisproblem.Whatdowehavetoofferthem?Wehaveonly

twoproducttypes:subjectandsituation.Thelatterreferstoreal

estateassetswhichareimpossibletobuy:eitherasinglebuilding

isdividedinto10cadastresofwhichthreeareinsharedownership,

orsomenon-transparentmediatorsofferobscureassetsforunrea-

sonablemoney.Orabuildingownerraisesthepriceby25%inthe

processofnegotiationsandsuchlike.Thesubjectreferstothelack

ofanysituationwhichneverthelessmayariseinthefutureifmoney

ispaidnow–oritwillneveremerge.Somearefrustratedbecause

largeinvestorsdonotcometoourmarket;butmajorinvestorsoften

cannotfindaproperofficeinourcityasthemarketaboundsinsmall

officeunitsfrom300to500sqmwhilethereisnobulksupplyof

10,000-sqmofficeblocksorlargerones.Nosoonerhadamoreor

lessdecentofficecenter(QuattroCorti)emergedonthemarket,

thantheentireofficespacewasleasedbyGazpromneft.Theykeep

sayingaboutredundantofficespaceonthemarketbuttomymind

qualityofficespaceisinshortsupply!

О Р

ЫН

КЕ

БЕ

З Р

ЫН

КА

ВПетербургемоипредкипоселилисьещеприЕлизаветеПетровне,

этомойроднойгород.Многиеворчат:«Климатздесьотвратитель-

ный,дождь,слякоть…»,адляменяэтороднойклимат,яздесь

родился,выросихочуумеретьздесь.Иклиматнашдляменя–всамый

раз,онмой.Дляменягород–непростодома,улицы,мосты,прохожие.

Город–онживой,унегосвоядуша.Понятьэтудушуданоневсем,но

тому,ктопонял,–томудоконцаднейсвоихнеуехатьотсюда.Мнене

всеравно,чтостанетсПетербургом,яхочувнестисвоюлептувего

историюистатьчастьюегодуши.Сейчасидутжаркиедебатыотноси-

тельнотого,какимпутемразвиватьсяПетербургу.Одниговорят,что

надозаконсервироватьгородиперестатьуродоватьегоцентрновыми

постройками,адругиеговорят,чтонадооставитьтольколакуны–

неприкосновенныезонызастройки,авсеостальноеснестиистро-

итьзаново.Европейцынаучилисьвплетатьвтканьстарыхкварталов

новыепостройки,амыпокатолькоучимсяэтомусложномуискусству.

Аклиматменятьненадо,онтакой,какойесть,–петербургский.

On home cityMyancestorssettleddowninSt.Petersburgbacku

nderQueenElizavetaPetrovna,

whichmeansPetersburgismyhomecity.Manycomplainaboutthedisgustinglocal

climate,rainsandmudbutI’vegotusedtosuchweatherconditions,forIwasborn,

grewupandwanttodiehere.Formethecityisnotonlyabouthouses,streets,bridges

andpedestrians;ithasitsownsoul.Noteveryonemayreadilygraspit,butwhoever

does,won’tleavethisplacetohisorherlastday.Idon’tcarewhatmayhappento

Petersburginthefuture–Isimplywanttocontributetoitshistoryandbecomepartof

itssoul.NowheateddebateisunderwayaboutbetterwaysofPetersburgdevelopment.

Somesayitisnecessarytoconservethecityandceasedisfiguringitwithuglystruc-

tureswhileothersinsistonconservationofseveraluntouchabledevelopmentareas.

Europeanshavelearnedtointerspersetheoldurbanfabricwithnewdevelopmentsand

weareonlymasteringthisintricateart.Yetclimateshouldbeleftasitis.

О Р

ОД

НО

М Г

ОР

ОД

Е


| Тема номера |

|Мысливслух |

| Офисы |№ 5 – 6 (41) / 2011

Когда спрашивают, что самое интересное в недвижимо-сти, то отвечаю, что самыминтересным является непо-средственноеучастиевовсемжизненномциклезданий:зарождениебизнес-идеи,формированиеконцепциии–обяза-тельно!–маркетинговыеисследования,оценивающиеспрос,бизнес-план,мастер-план, архитектурная концепция, проект,строительство,заполнениеарендаторамиипродажа.Вродевсеэтовсемизвестныеиприевшиесяслова,новотникогданебыва-етдвуходинаковыхзданий,двуходинаковыхрешений,вообще,внедвижимостинетшаблонов–каждыйпроектуникален.Мнекажется,чтовжилойнедвижимостибольшестереотипности,чем в коммерческой. Вжильеможно взять типовойпроект,привязатьегокместностииксетям–истройсебеназдоровье.Вкоммерческойнедвижимоститакнеполучится,дажеторговыецентрысотносительнотиповымистекляннымифасадамивсеравноиндивидуальны.Тоестьименновкоммерческойнедви-жимостиестьреальнаявозможностьнапрягатьсвойразум,каж-дыйразрешаяоднуитужезадачупо-новому.

Waiving stereotypesWhenIamaskedaboutthemostexcitingthingsinrealestate,Ianswerthatmostinterestingformeistogetdirectlyinvolvedinthewholelifecycleofbuildings: theconceptionofabusiness idea,conceptualdevelopmentandindispensablemarketingsurveyfordemandassessment,businessplan,master plan, architectural concept, construction, brokerage, and lease orsalecontracts.Theseseemtobehackneyedwordsandyetthereneverexisttwoidenticalbuildingsortwoidenticalsolutions.Therearealtogethernotemplatesinrealestate–eachprojectissingular.Ithinkresidentialrealestateismoreclichedthancommercialprojects.Astohousing,youmaytakeastandardproject,performgeo-referencing,connectittoutilitylinesandconstructit.Youwon’tbeabletodoitincommercialrealestate–evenshop-pingmallswithrelativelystandardglassfacadesandatriumshavetheirownuniqueidentity.Inotherwords,itisincommercialrealestatethatitisreallypossibletostrainthebrainandsolvethesametaskaneweverytime.

ОБ

ОТК

АЗ

Е О

Т С

ТЕР

ЕО

ТИП

ОВ

37

Считаю,чтомнеоченьповезловжизнислюдьми,которыхявстре-

чал.Многиеизнихоченьдалекопрошлипопутиотчеловеческой

заготовки,котороймывсеявляемсявначалежизни,кобразу

истинногочеловека.Такихлюдеймногобыловмоейпрофессио-

нальнойжизни.Очень сильнаяпрофессиональная командабыла

в«ПСБ-ИнвестГрупп»,наверное,однаизсамыхсильныхинвестици-

онныхкомандвгороденатотмомент.Теперьмоитогдашниеколлеги

работаютвразныхкомпаниях,носомногимияподдерживаюсамые

теплыеотношения.Оченьнравитсякомандалюдей,скоторымия

работаюсейчас.Всенашинынешниепроектыоченьнестандартны,

креативныисложны,чтоинравится.Мыработаемстакимивещами,

скоторымивообщекроменасмалоктоработает:комплексноеосво-

ениетерриторий,гостинично-рекреационныепроекты,технопарки

ит.д.Даистроимобъектынеочень-тотрадиционные:гостиницы,

аутлет-центры,бизнес-центрыклассаА+.Надеюсь,чтомыидальше

будемтакимиженестандартнымиипрофессиональными.

On people and projectsIbelieveIwasluckytomeetmanyoutstandingpeoplewhohavegonealongwayfro

m

beingamere“humanbillet”weallareatthedawnofourlivestothedignified

humanimage.Ialsometmanysuchpeopleinmyprofessionalcareer.Therewas

averystrongteaminPSB-InvestGroup–perhapsoneofthestrongestinvest-

mentteamsinthecityatthatmoment.Nowmycolleaguesofthosedaysworkfor

variouscompaniesbutImaintainthewarmestrelationshipwithmanyofthem.I

appreciatetheteamIcurrentlyworkwith.Allourprojectsareoffbeat,creativeand

sophisticatedandIlikethat.Wedealwithsuchthingswhichveryfewcanhandle

– examples include integrated development projects, hospitality-recreational

projects,scienceparksetc.Wealsobuildrathernon-traditionalprojects:hotels,

outletscenters,GradeA+businesscentersetc.Hopefullywe’llalwaysremainas

offbeatandprofessionalaswearenow.

О Л

ЮД

ЯХ

И П

РО

ЕК

ТАХ

Всилунекоторыхособенностейвоспитанияискусстводляменясводитсяклитературеикино,авпоследниегодыещеикархитектуре.Сколькопомнюсебя,всегда

постоянночитал.Былдовольнодолгийпериод,лет15при-мерно, когдаяпересталчитать художественнуюлитера-туру,почтиполностьюпереключившисьнафилософскую,богословскуюи специальную.Нопотомопять вернулсякхудожественной.ИзрусскихписателейособенновыделяюСалтыкова-ЩедринаиПлатонова.Ониглубжевсехпонялисутьиприродунас,людей,живущихвРоссии.Например,«Современная идиллия» Салтыкова-Щедрина настолькоточноописываетсовременнуюситуациювстране,чтодажеоторопьберет.Кинотожеоченьлюблюсраннегодетства.Когдаучилсявинституте,рядомнаВасильевскомостро-вебылкинотеатр«Кинематограф», в которомпоказыва-листарыезарубежныеиотечественныефильмы.Уменябылонесколькоабонементов–онидалиоченьнеплохоезнаниемирового кинематографа, помогающееи сейчас.Средилюбимыхфильмов–абсолютныйшедевр«Любовноенастроение»ВонгаКар-Вая.On idyll and mood for loveBecauseofmyeducationalbackgroundartformeislimitedtoliterature,cinemaandarchitecture.Iremembermyselfreadingalotatanyage.Duringaratherlongperiodof15yearsIstoppedreadingfictionandentirelyswitchedtophilosophical,theologicalandspecialliterature,butthenreturnedtobelles-lettres.OfallRussianwriters,IthinkveryhighofSaltykov-ShchedrinandPlatonovwhodelvedintothenatureofRussianpeopledeeperthananybodyelse.Forinstance,AModernIdyllbySaltykov-Shchedrinsoaccuratelydescribesthepresent-daysituationinthiscoun-trythatitmakesmedumb-founded.I’vealsolikedfilmssincemyearlyyears.WhenIstudiedattheuniversity,therewasaspecialmovietheatrecloseby,namedCinematograph,wheretheyshowedolddomesticandfor-eignmovies.Ihadseveralseasonaltickets.Thoseseasonalticketsmademewell-versedintheworldcinematographandthishelpsmenow.AmongmyfavoritemasterpiecesisIntheMoodforLovebyKarWaiWong.

О Л

ЮБ

ОВ

НО

М Н

АС

ТРО

ЕН

ИИ

Ядовольномногоезжупомир

уивсегдапоражаюсьмногооб-

разиюформчеловеческойжизни.Мнекажется,чтоэтоиесть

самоеинтересноенасвете–то,какживутлюди.Детствои

юностьмоипрошлиприсоветскойвласти,ия,какилюбойдругой

советскийребенок,понимал,чтоникогдавжизнимн

енеувидеть

диковинныхгородов,окоторыхямогтолькомечта

ть.Желание

увидетьмирбылонастольковелико,чтоуменядаже

первоевыс-

шееобразование– географическое.Ноэтонеочень

помогло:

путешествовалвосновномпоСеверномуморскомупути,д

ажена

Северномполюсепобывал,новдругихстранахпочтидосорока-

летиянебыл.Могтолькочитатьонихивоображать.Особенно

желаннымиинедосягаемымибылипочему-тотри

города:Нью-

Йорк,ВенецияиГонконг.Когдаявпервыепопалв

Нью-Йорк,то

целымиднямипростобродилпоегоулицам,впитыв

аядухэтого

потрясающегогорода.ВВенециияпрокатилсяпоБольшомукана-

лунаречномтрамвайчикевапореттоипонял,чтоэто

второйгород

вмире,гдеяхотелбыжить.Носамоесильноевпечатл

ениеоставил

уменянезакатнадГонконгом,непирамидымайявМ

ексикеидаже

нестададикихслоноввБотсване,амаленькийбельг

ийскийгород

Брюгге,город,вкоторомжизньостановиласьболеепят

исотлет

томуназад.Вернутьсятудаещеиещеразтянетнеудержимо.

On where I’d like to return

ItravelalotandIamalwaysastonishedatthediversityofhumanlife

forms.Ibelievethemostexcitingthingonourplanetisthewaypeople

liveinvariouspartsoftheworld.Myearlyyearsandyouthwen

tbyunder

Sovietsand,likeanyotherSovietchild,Irealizedtha

tneverinmylife

wouldIseeexoticplacesIcouldonlydreamof.Thedesiretoseethewo

rld

wassointensethatmyfirstuniversitydegreeisingeography.Thisdidnot

help,however:ItraveledmainlyovertheNorthernSea

RouteandIeven

visitedtheNorthernPole;notuntilIturned40had

Itraveledabroad.

Forsomereasonthreecitieshadalwayscapturedmyimagination:New

York,Venice,andHongKong.AndwhenIfirsttraveled

toNewYork,Iwas

justroamingoveritsstreets,imbibingthespiritofthisstunningcity.In

VeniceItooka“vaporetto”overtheGrandCanalandrea

lizedthatthiswas

thesecondcityoftheworldwhereI’dliketoreside.Iwa

smoreimpressed

byasmallBelgiancityofBruges,wherelifestoodstillmorethan500years

ago,ratherthanbythesunsetoverHongKong,MayapyramidsinMexico

orevenwildelephantsinBotswana.

О Т

ОМ

, КУД

А Х

ОЧ

ЕТС

Я В

ЕР

НУ

ТЬС

Я


Анализируяосновныесделкинарынке аренды офисных пло-щадей,связанныеспереездом

исовершенныевкризис,достаточносложно выявить какие-либо зако-номерности. Во многом из-за того,что такая статистика не ведется,но основная причина – различныепредпосылки, толкающие арендато-ров сменить офис. Переезды будутнезависимооткризиса, утверждаютэксперты:рынокразвивается,появ-ляютсяновыекачественныеобъекты,морально и физически устареваютдавно действующие бизнес-центрыи т. д.Кроме того, у каждого арен-даторасуществуетсвояпричинадля

переезда, исходя из особенностейбизнеса:дляоднихважнаблизостькКАД,акто-товсилуразныхпричинхочетрасполагатьсяисключительнов центре города. «Одним фирмамнеобходимбольшойпотокклиентов,поэтомуониориентируютсянабли-зостькцентруистанциямметропо-литена.Другим,напримеркомпаниямв сфере информационных техноло-гий,этосовершенноневажно–онимогутразмещатьсявудаленныхофи-сах.Поэтомуперемещениекомпанийиз одного бизнес-центра в другойнеизбежно»,–подчеркиваетдирек-тор по развитию VMB Trust GroupВалерийХламкин.«Вминувшемгоду

напереездыприходилосьнеменее30%сделок»,–оцениваетдиректордепартаментаброкериджакомпанииNAIBecarSPbНаталияЧерейская.

БеспорядочныесделкиОднако в период кризиса эти про-цессы стали более беспорядочны.По словам руководителя отделаофисной недвижимости компанииASTERA SPbАлександры Смирновой,в2009годумногиеарендаторыпро-являлификтивную активность, про-водямониторингрынкапоценовомупредложению.Делалосьэтодлятого,чтобыаргументироватьпередсобст-венником занимаемых ими поме-

Процессмиграциипетербургскихарендаторовизодногобизнес-центравдругойещедалекотзавершения.Пооценкамэкспертов,около40%арендаторовнеудовлетворенысвоиминынешнимиофисамиипланируютпереезд.Аумногихизнихужепоявилисьдляэтогофинансовыевозможности.

Текст:ОлегМейер.........................Фото:ВладимирТилес,архивCRE

Непростые движения

Офисы:

PricewaterhouseCoopers переехал в БЦ BolloevCenter, заняв здесь 2,1 тыс. кв. м / PricewaterhouseCoopers moved to BC BolloevCenter, having occupied 2,100 sq m

№ 5 – 6 (41) / 2011


|Офисы |

| Обзор рынка |

39


щений необходимость сниженияарендныхставок.Приэтомфактичес-ких случаевмиграцииарендаторов,утверждаетона,былонетакимного:«Переезд–весьмазатратныйпроцесс,ивбольшинствеслучаевпрощеприй-ти к компромиссу с собственникомбизнес-центра,вкоторомрасполага-етсяофис,чемменятьдислокацию.Если была возможность избежатьпереезда, арендатор старался егоизбежать.Компаниярешаласьнаэтотольковслучае,еслинеудалосьдого-воритьсяссобственникомоприемле-мыхдлянеекоммерческихусловияхаренды».Приэтомдлясобственника,утверждаетг-жаСмирнова,пойтинанебольшуюуступкучащебыловыгод-нее,чемнеопределенныйсроксодер-жать пустое помещение и тратитьусилия и средства на поиск новогоарендатора.«Вэтотпериодкрупныеарендаторыпыталисьлибосократитьплощадидействующихофисов,либопередоговоритьсяссобственниками,либоитоидругое.Переездыкрупныхарендаторов в 2009 году были еди-ничны»,–подтверждаетзаместительдиректора, руководитель отдела поработесвладельцамиофисныхпоме-щенийкомпанииJonesLangLaSalleSPbАннаРоманова.

Самая крупная сделка-переезд2009-гобыласвязанасрасширениемпредставительства в нашем городе

компанииYota,из-зачегофирмепри-шлось переехать из бизнес-центра«Сенатор»наВасильевскомостровев многофункциональный комплекс«Атлантик Сити» в Приморскомрайоне, практически на выезде изгорода. Компания заняла здесьсразу7,8тыс.кв.мнасемиэтажах.Компания Valio покинула бизнес-центр«УРостральныхколонн»,такжерасположенный на Васильевском,чтобыобосноваться в офисном зда-нии«Премиум»(YIT)наПриморскомпроспекте.Налицо–явнаядецентра-лизацияспроса.Однаковтенденциюэтотакиневылилось.

Втожевремяпрошелряддоста-точнокрупныхсделок,когдакомпа-нии-арендаторыменялиместораспо-ложение своего офиса, не покидаяисторического центра: к примеру,фирмаAncor сменилабизнес-центрApolloнапроспектеДобролюбованаBolloevCenter в переулке Гривцова,а«ТНК-ВРСевернаястолица»пере-бралась из бизнес-центра «Питер»наИтальянскойулицев«Сенатор»наулицеПрофессораПопова.Инвест-компания «КИТ фортис» перееха-ла из бизнес-центра «Атриум» наНевском проспекте в RenaissancePlazaнаулицеМарата.Из«Атриума»съехала и компания Regus, арендо-вавшаяздесьпочти1тыс.кв.мофис-ных площадей в течение послед-них десяти лет. Она переселиласьв бизнес-центр «Австрийский» наПироговскойнабережной,увеличиварендуемыеплощадиболеечемвдвараза.Правда, спустя еще годRegusвернуласьнаНевский–вкомплекс«Невский плаза», поскольку ранееарендованный ею офисный центрбылвыкуплендлясобственныхнуждФедеральнойсетевойкомпанией.

Или наоборот, улучшали место-расположение и качество офисов.Например, IT-компания «Аркадия»переехала из помещений в районестанции метро «Технологическийинститут» в бизнес-центр «Ростра»наЗаневскомпроспекте.

ТудаиобратноВ 2010 году, по словам экспертов,количествопереездовувеличилось.«Многиекомпаниипоняли,чтоможновоспользоватьсяситуациейипадени-емценнарынке,длятогочтобыпере-ехатьвболеекачественныепомеще-ния»,–комментируетг-жаРоманова.Наиболеевостребованы, поее сло-вам,былиплощадивбизнес-центрахклассаВ:«ПосколькуизСпереезжа-ливВ,улучшаяусловия,аизАпере-езжаливВ,чтобысократитьрасходынасодержаниеофиса».

«Из-за существенного дискон-та арендных ставок можно былооченьвыгодноарендоватьплощади

в новых качественныхпроектах», –отмечаетуправляющийпартнерLCMCДмитрийЗолин.«Еслив2009-мком-паниипереезжали,чтобысократитьсвои издержки, пытаясь тем самымостатьсянаплаву,тоужевпрошломгоду, в самом начале роста рынка,появилисьарендаторы,готовыеулуч-шить качественный уровень своихпомещенийипереехатьизофисногоздания низкого класса в современ-ный бизнес-центр», – добавляетгенеральный директор компанииKnight Frank SPb Николай Пашков.«Кризис постарались использоватьвсвоюпользувсеарендаторы:ите,ктовынужденбылэкономитьвсилусокращениябюджетов,ите,кточув-ствовал себя относительно непло-хо. Кто-то был вынужден уехать изклассаА,чтобыоптимизироватьсвоирасходывдва-трираза,кто-тосокра-щалколичествозанимаемыхплоща-дей,кто-то,наоборот,переезжализнизкоклассныхофисоввсовремен-ныебизнес-центры»,–констатируетзаместительдиректорадепартамен-таофиснойнедвижимостикомпанииColliers International SPb ДмитрийШишанов.

Как отмечают эксперты, в 2010годунарынкеарендыофисныхпло-щадейнаиболее активно вели себястроительные,страховые,консалтин-говые,юридические, аудиторские иIT-компании,архитектурныестудии,финансовыеструктуры.Какправило,ониулучшалиусловияаренды.

Самая крупная сделка прошло-го года связана со стремлениемдочерней структуры «Газпрома»вПетербурге – компании «Газпромнефть»–сконцентрироватьвсесвоиподразделениявединомцентре,покадляэтогонебудетвозведеноновоездание(теперьужевЛахте).Видимо,временнокомпаниярешилаобосно-ватьсявнедавноотстроенноммного-функциональномкомплексеQuattroCorti,арендоваввсеего11тыс.офис-ных«квадратов».Такжевминувшемгоду консорциум «Кодекс» пере-

бралсяизстарогоНИИтелевидениявВыборгскомрайоневбизнес-центр«Кантемировский»наПетроградскойстороне. Менее крупные переездыбылиотмеченыкаквовновьпостро-енныебизнес-центры,такивдавнодействующиездания,каквобъекты,расположенныевспальныхрайонахинаокраинахгорода,такивцентреПетербурга.

Лучше,нозатежеденьги«Вопрос о переезде нашей компа-нии впервые был поднят руковод-ствомеще2,5годаназад.Втовремярынок офисной недвижимости былсильно перегрет, арендодатели невсегда адекватно оценивали свойтовар в соотношениицена-качествои в соответствии с требованиями,предъявляемыми к помещениямарендаторами.Совершенноочевид-но,чтопереездявляетсясложнымивысокозатратным проектом. Любаяорганизация при принятии реше-ния такого масштаба обязательновнимательно изучает все вопросы,связанныеи с расходной частью, ис приобретаемой выгодой (в част-ности,нематериальной–например,

Анна Романова, Jones Lang LaSalle / Anna Romanova

Офисы:


Источник / Source: данные управляющих и брокерских компаний / data of management and brokerage companies

Крупные сделки по аренде площадей в бизнес-центрах Петербурга в 2009 году /Big Office Space Lease Deals in St. Petersburg Business Centers, 2009

Бизнес-центр /Business Center

Адрес / Location

Арендатор / Tenant

Арендованная площадь, кв. м /Leased area, sqm

Управляющая компания, брокер сделки / Management

Company, Broker

«Атлантик Сити» / Atlantic City Савушкина ул., 126, лит. А / 126 Savushkin St, lit. А

Yota / Yota 7800 УК «Атлантик Сити» /MC Atlantic City

«Лидер» / Leader Конституции пл., 7 /7 Constitution Square

«Санкт-Петербургские электрические сети» / Saint Petersburg Electric Grid

3240 УК «Лидер» /MC Leader

«Линкор» / Linkor Петроградская наб., 36, лит. А /36 Petrograd Embankment, lit. А

Группа БФА / BFA Group 3200 «Менеджмент компания БФА» / Management Company BFA

«Лидер» / Leader Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square ООО «Призма» / Pryzma LLC 2680 УК «Лидер» /MC Leader

«Линкор» / Linkor Петроградская наб., 36, лит. А / 36 Petrograd Embankment, lit. А

Open Way Service 2600 «Менеджмент компания БФА» / Management Company BFA

«Невский, 38» / Nevsky, 38 Невский просп., 38/4 / 38/4 Nevsky Ave «Связь-банк» / Sviaz Bank 2480 «Менеджмент компания БФА» / Management Company BFA

«Ростра» / Rostra Заневский просп., 30/2, лит. А /30/2 Zanevsky prospekt, lit. А

ЗАО «Аркадия» / Arcadia 2200 East Real

Apollo / Apollo Добролюбова просп., 8А /8А Dobrolyubov prospekt

«ФосАгро АГ» / FosAgro AG 2000 А Plus Estate

«Арена Холл» / Arena Hall

Добролюбова просп., 16 /16 Dobrolyubov prospekt

СГ «Спасские ворота» /Spasskie Vorota Insurance

1700 ГК «Промсвязьнедвижимость» /GC Promsvyaznedvizhimost

«Сенатор» / Senator Профессора Попова ул., 37, корп. 3 /37 Professor Popov St, block 3

СК «Росно» / Rosno Insurance 1587 УК «Сенатор» /MC Senator

«Сенатор» / Senator Чапаева ул., 15 /15 Chapaev St

Институт «Гипрошахт» / Institute Gyproshakht

1556 УК «Сенатор» /MC Senator

«Выборгская застава» /Vyborgskaya zastava

Большой Сампсониевский пр., 68 /68 Bolshoi Sampsonievsky pr.

«Телрос» / Telros 1500 «Бюро имущественных операций» /Buro Imushchestvennykh Operatsiy

«Арена Холл» / Arena Hall Добролюбова просп., 16 /16 Dobrolyubov prospekt

Swedbank 1500 Jones Lang LaSalle

Без названия / Unnamed 7-я линия ВО, 44 / 44 Seventh Line of VI «Мегафон» / Megafon 1500 Megapolis Property Management


Promt 1487 Knight Frank

«Вант» / Vant Обуховской Обороны пр., 120, лит. З /120 Obukhoskaya Oborona pr, lit. З

«Доминанта-Энерджи» /Dominanta-Energy

1350 East Real

Pulkovo Sky / Pulkovo Sky Внуковская ул., 2 /2 Vnukovskaya St

Lindorff 1250 Jones Lang LaSalle


Imtech 1250 Jones Lang LaSalle


«Центр Развития» /Tsentr Razvitia

1250 Jones Lang LaSalle

Owental History / Owental History Социалистическая ул., 14, лит. А /14 Sotsialisticheskaya St, lit. А

НТК «Интурист» /NTK Intourist

1218 East Real

«Петровский форт» / Petrovsky Fort Финляндский просп., 4а /4а Finlandsky pr.

«Столовая № 1» /Stolovaya #1

1200 Colliers International

«Премиум» («ЮИТ») / Premium (YIT) Приморский просп., 54 /54 Primorsky pr.

«Натурпродукт» /Naturprodukt


«Сенатор» / Senator Профессора Попова ул., 37, корп. 3 /37 Professor Popov St, block 3

«ТНК-ВР Северная столица» /TNK-BP Northern Capital


«Телеком СПб» / Telecom SPb Гельсингфорсская ул., 2 /2 Gelsingforskaya St

ООО «АстроСофт» /Astro-Soft LLC

1150 ASTERA

«Восстания, 18» / Vosstaniya, 18 Восстания ул., 18 /18 Vosstaniya St

ООО «РН-Бункер» /RN-Bunker


«Б5» / B5 Бакунина просп., 5 /5 Bakunin prospekt

«Галактика» /Galaktika

1100 «БестЪ. Коммерческая недвижимость» /BestЪ. Commercial Real Estate

Pulkovo Sky / Pulkovo Sky Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St «Бранч» / Brunch 1100 Jones Lang LaSalle

«Соверен» / Sovereign Малый просп. ВО, 22, лит. А /22 Maly prospekt of VI, lit. А

ТПП Ленобласти /CCI of Leningrad Province

1050 Maris Properties, East Real

«Лидер» / Leader Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square ООО «Алгос-Фудс» /Algos-Foods LLC

1007 УК «Лидер» MC Leader

«Лидер» / Leader Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square УК «СМ-24» /MC SM-24

1000 УК «Лидер» /MC Leader

«Лидер» / Leader Конституции пл., 7 / 7 Constitution Square ООО «СК Имоника» /SK Imonika

1000 УК «Лидер» / MC Leader

№ 5 – 6 (41) / 2011


|Офисы |


41


имиджевойсоставляющей).Поэтомумы решили отложить решение этойпроблемы на более поздний пери-од», – вспоминает старший менед-жер по оперативному управлениюофисомиразвитиюбизнесакомпа-нии PricewaterhouseCoopers (ауди-торские, консалтинговые и юриди-ческие услуги) Наталья Алексеева.Экономическийкризис,поеесловам,сильноповлиялнарынокнедвижи-мости не только в плане стоимостиаренды, но и в плане измененияполитики арендодателя, котораястала намного более гибкойи ори-ентированной на конечного потре-бителя. «Кроме того, в прошломгодунарынкепоявилосьнескольконовыхкачественныхобъектовклас-саА,которыеотвечаливсемнашимтребованиям,имывоспользовалисьблагоприятным моментом. Помимоуровняставкиаренднойплатыосо-боевниманиеуделялосьрасположе-ниюиокружениюновогоздания,еготехническим параметрам, наличиюразвитойинфраструктуры(разнооб-разныеместадляпитания,парковка,близостькметроикрупныммагист-ралям), безопасностирайона, каче-ствупомещения,удобнойпланировкеикачественномусервисусостороныуправляющейкомпании»,–продол-жает г-жа Алексеева. – Благодаряграмотнойиоченьвзвешеннойцено-войполитикесобственниказданияиудачномумоменту,выбранномунамидляпереезда,мысмоглизначительноулучшитьнашиусловия(каквпланепрестижностииудобстварасположе-ния,качествасамогобизнес-центраиобслуживания,такивпланепози-ционированиянарынке)принезна-чительном увеличении затрат нааренду». Процесс поиска и выборановогоофисазанялуPwCприблизи-

тельнотримесяца.Куслугамброке-роввкомпаниинеприбегали.

«Благодаря переезду нашейкомпании удалось повысить классзанимаемого офисного помещенияс С доВ+ и сократить издержкинасодержаниеофиса.Ранеемыраспо-лагалисьвофисномцентренатерри-ториитехнопарка«Литовская,10»–в конце 2009 года расширили свойофисдо1,2тыс.кв.мзасчетпереез-давбизнес-центр«ТелекомСПб»наБольшом Сампсониевском проспек-те», – рассказывает руководительадминистративно-хозяйственнойслужбыкомпании«АстроСофт»(раз-работчик программного обеспече-ния) Алексей Варенников. По егословам,этопредложениеотличалосьцелымрядомпреимуществ:условияарендыбылизначительнолучше,чему прежнего арендодателя, распола-галсябизнес-центрвблизибывшегоофисаидостаточноблизкокметро.«Экономия на аренде и эксплуата-ционныхуслугах,безусловно,важнавсегда, тем более в кризисный ипосткризисныйпериоды.Ивнашемслучае этобылореальнымаргумен-томвпользуданнойплощадки.Весьпоискпомещениязанялоколодвухмесяцев, окончательный выбор –около двух недель», – резюмируетг-нВаренников.

КачественнаяротацияМежду тем, по словам заместителягенерального директора компанииMaris Properties/CBRE НадеждыЕрмишиной, многие клиенты избизнес-центров класса С, которыебольшими партиями мигрировалив 2010 году и на которых все бро-керы возлагают надежды, уже немогут переехать в качественныебизнес-центрыпоприемлемойцене.

«В бизнес-центрах класса В мыужевидимарендныеставкив900–1000руб./кв.м,максимальномысей-чассовершилиоднусделкув1,4тыс.рублей. Для арендаторов С-классаэто уже неинтересно, и несколькокрупных арендаторов предпочлиостаться на старом месте. Поэтомуноваяволнамиграциивозможна, ноприусловии, чтопредложениебудетувеличено»,–считаетона.

Однаковцеломэкспертыувере-ны, что процесс ротации арендато-ров еще далек от завершения. Так,по оценкам г-жи Смирновой, около40%арендаторовнеудовлетворенысвоиминынешнимиусловиямиирас-сматривают возможность переезда,аумногихизнихужепоявилисьдляэтого финансовые возможности.«Ротация арендаторов не закончи-лась и будет продолжаться до техпор,покаставкиарендыполностью

не вернутся к докризисным зна-чениям», – констатирует ДмитрийШишанов. Дмитрий Золин такжепрогнозирует дальнейшуюротациюарендаторов, но не массовую, какв момент кризиса, а более умерен-ную,всоответствиистемпамиростарынка. «При растущей экономикеуспешныеарендаторысмогутплатитьболеевысокуюставку,соответствен-но, вырастет средняя цена аренды.Этообычнаярыночнаятенденция,–поясняет он. – Отличием от ростарынка в период 2005–2008 годовможетстатьто,чтоарендаторыболеетребовательно будут относитьсяккачествуофисов,даидевелоперы,наученныекризисом,будутреализо-выватьболеепродуманныеконцеп-ции.Врезультатевотдаленномбуду-щемдолженсократитьсяобъемнека-чественногопредложениянарынкеарендыофисныхплощадей».

Enkata заняла 1,2 тыс. кв. м в БЦ Renaissance Plaza на улице Марата / Enkata occupied 1,200 sq m in BC REnaissance Plaza on Marat Street

Offices:

42 Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

Uneasy Moves

Author:OlegMeier.....................Photo:VladimirTiles,CREаrchive

Analyzing major move-relateddealsontheofficespaceleasemarket, closedduring the cri-

sis,it’sratherdifficulttoidentifyanyparticularpatterns–largelybecausenobody keeps such a record. Themain reason is variousprerequisitespushing tenants towards changingan office. Moves take place regard-less of the crisis, experts pointout:the market keeps developing, newquality office facilities emerge,functional business centers becomephysicallyandmorallyoutdatedetc.Whatismore,eachtenanthasitsownreason and business considerations

behind an office change. For someclose proximity to the Ring Road isimportant while others seek centrallocation for various reasons. “Somecompanies need an intense clientflowandsotheyseekacentralloca-tionandproximitytometrostations.Others,likeITcompanies,donotcareaboutcentral locationandmaywellbeaccommodatedinremoteoffices.Thereforethemigrationofcompaniesfromonebusinesscentertoanotherseems inevitable,” underlines ValeryKhlamkin, Development Directorof VMB Trust. “Last year movesaccountedforatleast30%oftransac-

tions,”countedNataliaChereyskaya,BrokerageDirectorofNAIBecarSPb.

ErraticdealsDuring the crisis these processesbecame more disorderly. In thewords of Aleksandra Smirnova, headof theoffice realestatedepartmentatASTERASPb,in2009manytenantsdevelopedfictionalactivity,monitor-ing the askedprices on themarket.Thiswasdoneforpressuretobeputon the owners of the premises theyoccupied, to forceouta rent reduc-tion. For all that, quite few ten-ants actuallymigrated, she affirms:

ThemigrationofSt.Petersburgtenantsfromonebusinesscentertoanotherisfarfrombeingcomplete.Inexpertestimation,about40%oftenantsarenotsatisfiedwiththeircurrentofficesandplantochangethem.Andmanyalreadyhavefinancialopportunitiesforamove.

43

№ 5 – 6 (41) / 2011 NORTHWEST

| Outspoken Thoughts |

|Offices |

| Market Report |

“Movingisarathercostlyprocessandinmostcasesitiseasiertonegotiateatradeoffwiththeownerofanofficecenter than to change places. Andtenantstrytouseeveryopportunitytoavoidrelocation.Companiesresolvetomove out only when they fail to

negotiate the acceptable terms ofleasewiththelandlord.”AccordingtoMs.Smirnova,itisoftenmorepayingforalandlordtomakeasmallconces-

sionthantokeepofficeareasvacantforalongtimeandinvestmoneyandeffortsinthesearchofanewowner.“Duringthistimelargeownerseithertriedtocutofficeareastheyoccupiedor renegotiate the terms with theirlandlord,orboth.Veryfewlargeten-antschangedtheiroffices in2009,”agreesAnnaRomanova,inchargeofdealingswithofficespaceownersatJonesLangLaSalle.

The biggest moving deal in2009wasrelatedtotheexpansionofYotaCompanyinourcity–thatcom-panyhadtomovefromBCSenatoronVasilievskyIslandtomultifunctionalcenterAtlanticCityinPrimorskydis-trict at the very exit from the city,where the company now occupies7,800 sq m on seven floors. Valiomoved from BC At Rostral ColumnsalsolocatedonVasilievskyIslandtothe office building Premium (YIT)on Primorsky prospekt. This appar-ent decentralization of demand didnotdevelopintoatrend,though.Atthe same time a number of ratherbig deals were stricken, wherebytenant companies changed theiroffices without leaving the histori-cal center: thus Ancor changed BCApollo on Dobrolyubov prospekt forBolloevCenteratGrivtsovLanewhile

TNK-BP Northern Capital movedfromBCPiteronItalianStreettoBCSenatoratProfessorPopovStreet.

The investment company KIT

Fortis moved from BC Atrium onNevsky to Renaissance Plaza onMaratStreet.RegusalsomovedoutofAtriumwhereitleasealmost1,000sqm of office space during the recentdecadeand resettled toBCAustrianon Pirogovskaya Quay, having morethan doubled the occupied officespace.AyearlaterReguscamebacktoNevsky,namelytoNevskyPlazabusi-ness center, since theearlier leasedofficecenterwasboughtoutbytheNationalElectricGridCompanyforitsownneeds.

BackandforthInthewordsofexperts,thenumberofmovesincreasedin2010.“Manycom-panies realized that it was possibletomakeuseofthesituationandfall-ingpricesonthemarkettomovetohigher quality premises,” commentsMs. Romanova. In her words, officeareasinGradeBbusinesscenterswerein highest demand: “Because someweremoving from Grade C to GradeBtoimprovetheirofficeconditions,whileothersweremovingfromGradeAtoGradeBtocuttheirofficeupkeepexpenses.”

“Becauseofconsiderablerentdis-countsitwaspossibletoleaseareasin new quality projects at very rea-

sonable prices,” notes Dmitry Zolin,managingpartnerofLCMC.“Whilein2009companiesweremovingtocuttheircostsandkeepafloat,lastyear

at the very start of market growththereappearedtenantsreadytoraisethequalityoftheirpremisesandmovefromalowergradeofficebuildingtoa contemporary business center,”addsNikolaiPashkov,CEOofKnightFrankSPb.“Alltenantstriedtoben-efitbythecrisis:boththosewhohadto economizeonaccountof budgetcuts and those who were relativelywell off. Somewere forced tomoveoutofGradeAtocuttheirspendingtwiceoreventhrice;othersreducedtheoccupiedofficespacewhilestillothers,onthecontrary,weremovingfrom low-grade offices into up-to-datebusinesscenters,”statesDmitryShishanov, deputydirector of officereal estate department at ColliersInternationalSPb.

Asnotedbyexperts,mostactiveon themarket of office space leasein 2010 were construction, insur-ance, consulting, IT companies, lawandauditfirms,architecturalstudiosand finance firms. They generallyimprovedtheirtermsoflease.

Thebiggestdealof last yearhadto do with aspiration of Gazprom’ssubsidiaryinSt.Petersburg–Gazpromneft–toconcentrateallitsdivisionsinasinglecenteruntilanewbuildingis constructed for this purpose (this

Movingisarathercostlyprocessandinmostcasesitiseasiertonegotiateatradeoffwiththeownerofanofficecenterthantochangeplaces.Andtenantstrytouseeveryopportunitytoavoidrelocation.

Offices:


timeinLakhta).Thecompanydecidedto settle down for some time in thenewlybuiltmixed-usecenterQuattroCorti,havingleasedall11,000sqmofoffice spaceavailable in thatmixed-use. Also last year Kodeks consor-tium moved from its old TelevisionBroadcasting SRI in Vyborg districttoBCKantemirovskyonthePetrogradsidewhileITcompanyArcadiamovedfromitspremisesintheareaofsubwaystationTechnologicalInstitutetoBCRostraonZanevskyAvenue.Lessprom-inentrelocationsinvolvedthemovestobothnewlybuilt business centersand long existing buildings locatednotonlyincentralPetersburg,butalsoinperipheralbedroomcommunities.

Betterqualityforthesamemoney“The question of moving was firstraisedbyourcompany’smanagement2.5yearsago.Atthattimetheofficereal estate market was overheated,landlords did not always adequatelyestimate their commodity in termsofprice-qualityratioandclaimslaidby office tenants. Obviously, mov-ing isa complexandcostlyproject.Anyorganization,beforemakingthisresponsibledecision,carefullystudiesall possible expenditures and gains(inparticular,goodwill,image-build-ing gains). Thereforewe decided topush back this important step to alatertime,”recallsseniormanagerincharge of office hands-onmanage-ment and business development atPricewaterhouseCoopers (auditing,consultingandlegalservices),NataliaAlekseeva.Inherwords,theeconomicrecessionmarkedlyaffectedtherealestatemarket.Notonlydidtherentalratesgodown;landlordsstartedpur-suingmuchmoreflexible,consumer-orientedpolicy.“Inaddition,severalnewqualityA-gradefacilities,meet-

ingallourrequirements,hitthemar-ket last year andwedecided tousethis favorablemoment. Besides thelevelofrent,weputamajorempha-sis on the location, surroundings,technological performance, devel-oped infrastructure (various cater-ing outlets, good parking, proximityto subway stations andmajor thor-oughfares) of our new buildings, aswellasneighborhoodsafety,qualityofofficeunits,convenientlayoutandqualityserviceprovidedbyafacilitymanagement company,” continuesMs. Alekseeva. “Thanks to a com-petent and weighted pricing policypursuedbythebuildingownersandafavorablemomentchosenformoving,we could significantly improve ourconditions(intermsoflocationpres-tigeandconvenience,qualityofthebusiness center itself, service qual-ity,andourpositioningonthemar-ket),despiteaslightincreaseinourleaseexpenses.”IttookPwCroughlythreemonthstofindandselectanewoffice.Our companydispensedwiththeserviceofbrokers.

“Thanks to moving, our com-pany succeeded in upgrading theclassofouroffice fromC toB+andincuttingtheupkeepcosts.Wewereearlier accommodated on the ter-ritory of technopark Litovskaya, 10;butat theendof2009weenlargedourofficespaceby1,200sqm,hav-ing moved to BC Telecom SPb onBolshoi Sampsonievsky prospekt,”says Aleksey Varennikov, head ofadministration andmaintenance atAstroSoft(softwaredevelopment).Inhiswords,thatofferwasnotableforanumberofadvantages: the termsof

lease weremuch better than at ourpreviousplaceandthenewbusinesscenterwaslocatedincloseproximitytotheoldofficeandmetro.“Savingsonleaseandoperatingexpensesarealways important, tobe sure–bothduringtherecessionandinthepost-crisisperiod. Inour case thiswasareal argument in favor of the givenoffice space. The search took abouttwomonthsandittookusabouttwoweekstomakethefinalchoice,”Mr.Varennikovsummarizes.

QualityrotationMeanwhile,inthewordsofNadezhdaErmishina, Deputy General DirectorMaris Properties/CBRE,many clientswho still occupy Grade C businesscenters and who were targeted bybrokershavealreadylostoutonthegoldenopportunitytomovetoqual-itybusinesscentersata reasonableprice, unlike their colleagues whomigratedenmassein2010.“Wenowsee the rates of 900-1,000 rubles/sqm/monthinGradeBbusinesscen-ters–wemanagedtocloseasingledealworth1,400rubles/sqm/month.This is no longer attractive for ten-ants of C-grade offices and severalmajorlesseespreferredtostayintheiroldplace.Anewwaveofmigrationispossiblebutprovidedthatthesupplywillincrease,”shebelieves.

Butonthewholeexpertsareposi-tive that theprocessof tenant rota-tion is far frombeing completed.AsestimatedbyMs.Smirnova,about40%oftenantsarenotsatisfiedwiththeircurrent conditions and consider aresettlementoption,andmanyalreadyhave financial opportunities for this

step. “The tenant rotation has notbeencompletedandwillcontinueuntiltherentratesreboundtothepre-crisislevel,”statesDmitryShishanov.DmitryZolinalsoforecastscontinuoustenantrotation,thoughnotamassiveexodusasintimesofcrisisbutamoremoder-ateresettlementmatchingthepaceofmarketrecovery.“Inagrowingmarketsuccessfultenantswillbeabletopayhigherrents;accordingly,theaveragerentalratewillberising.Thisisausualmarkettrend,–heillumines.–Unlikethemarketboom in2005-2008, ten-antswillnowbemoredemandingtothe quality of officeswhile develop-erstaughtbythecrisiswillimplementmoredeliberateconcepts.Asaresult,thelowqualitysupplyonthemarketofofficespaceleasemustshrinkinadistantfuture.”

Natalia Chereyskaya, NAI Becar / Наталия Черейская

Aleksandra Smirnova, ASTERA / Александра Смирнова

Бизнес-центр «Арена Холл» активно заполнялся в кризисный 2009 год / BC Arena Hall was being rapidly filled with tenants during the crisis year 2009

45

№ 5 – 6 (41) / 2011 NORTHWEST

| Outspoken Thoughts |

|Offices |

| Market Report |

Источник / Source: данные управляющих и брокерских компаний / data of management and brokerage companies

Крупные сделки по аренде площадей в бизнес-центрах Петербурга в 2010 – I квартале 2011 года /Big Office Space Lease Deals in St. Petersburg Business Centers, 2010 – Q1 2011

Бизнес-центр /Business Center

Адрес / Location

Арендатор / Tenant

Арендованная площадь, кв. м /Leased area, sqm

Управляющая компания, брокер сделки / Management

Company, Broker

Quattro Corti Почтамтская ул., 3–5 / 3–5 Pochtamtskaya St ОАО «Газпром нефть» / Gazprom neft 11 000 Megapolis Property Management

«Кантемировский» / Kantemirovsky Инструментальная ул., 3Б /3B Instrumentalnaya St

«Кодекс» / Kodeks 5500 Jones Lang LaSalle

Technopolis Пулковское ш., 40, корп. 4 /40 Pulkovskoe shosse, block 4

Не разглашается (профиль деятель-ности – IT) / Not disclosed (profile – IT)

5100 East Real

Pulkovo Sky Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St «Деловые линии» / Delovye Linii 5000 East Real

«Фернан Леже» / Fernand Leger Кондратьевский просп., 15, корп. 3 /15 Kondratyevsky pr., block 3

First Family Fitness 4300 ИСГ «Сплав» / ICG Splav


Группа «Ренессанс Страхование» / Renaissance Insurance Group

3500 East Real

«Олимпик Плаза» / Olympic Plaza Марата ул., 5 / 5 Marat St

Сервисно-визовый центр Финляндии /Service and Visa Centre of Finland


Pulkovo Sky Внуковская ул., 2 / 2 Vnukovskaya St

«Воздушные ворота Северной cтолицы» / Air Gates of Northern Capital


«Антарес» / Antares Савушкина ул., 83 / 83 Savushkin St «Адривер» / Adriver 2500 «АйБи Групп» / IB Group

BolloevCenter Гривцова пер., 4, лит. А / 4 Grivtsov Lane, lit. А PricewaterhouseCoopers 2100 «БТК девелопмент» / BTK Development

FIEDEL Обуховской Обороны просп., 70 /70 Obukhoskaya Oborona pr

«Балтнефтепродукт» / Baltnefteprodukt 2100 Maris Properties/CBRE

«Ростра» / Rostra Заневский пр., 30/2, лит. А /30/2 Zanevsky pr., lit. А

«СофтБаланс» / SoftBalance 1800 LCMC / LCMC

«Гулливер 2» / Gulliver 2 Торфяная дор., 7, лит. Ф /7 Torfyanaya dor., lit. F

Tele2 1750 Maris Properties/CBRE

«Антарес» / Antares Савушкина ул., 83 /83 Savushkin St

«Эрго-Русь» / Ergo-Rus 1700 «АйБи Групп» / IB Group

Kellermann Center 10-я Красноармейская ул., 22 /22 Tenth Krasnoarmeyskaya St

Maersk Line 1500 Jones Lang LaSalle


Sodexo 1500 Technopolis

«Сенатор» / Senator 17-я линия ВО, 22 / 22 Line 17 of VI

«Логистика северо-европейских газопроводов» / Logistics of North-European Gas Pipelines

1474 УК «Сенатор» / MC Senator

«Сенатор» / Senator 17-я линия ВО, 22 / 22 Line 17 of VI

«Конкорд Менеджмент и Консалтинг» / Concord Management and Consulting


Apollo Добролюбова просп., 8А / 8А Dobrolyubov pr. Корпорация PMI / PMI Corporation 1400 East Real, А Plus Estate

«Невский Плаза» / Nevsky Plaza Невский просп., 55–57 / 55–57 Nevsky pr. Regus 1350 Colliers International

«Обуховъ Центр» / Obukhov Center Обуховской Обороны просп., 271 /Obukhoskaya Oborona pr

Coca-Cola HBC Eurasia 1340 Colliers International

Renaissance House 2-я Советская ул., 17 /17 Second Sovetskaya St

Не разглашается (профиль деятель-ности – транспортировка и продажа нефтепродуктов) / Not disclosed (profile – oil products sale and transportation)

1306 Maris Properties/CBRE

«Ньютон» / Newton Конституции пл., 1, корп. 2 /1 Constitution Square, block 2

ГК «Акрос» / Akros Group 1295 ASTERA

«Левашовский, 13» / Levashovsky, 13 Левашовский просп.,13 /13 Levashovsky pr.

Avers 1294 «БестьЪ. Коммерческая недвижимость», Colliers International / BestЪ. Commercial Real Estate, Colliers International

Renaissance Plaza Марата ул., 69-71 / 69-71 Marat St Enkata 1200 Jones Lang LaSalle

Без названия / Unnamed Константина Заслонова ул., 7 /7 Konstantin Zaslonov St

ЗАО «Вэб Плас» / Web-Plus 1177 Maris Properties / CBRE

«Антарес» / Antares Савушкина ул., 83 / 83 Savushkin St «Эксперт-Система» / Expert-Systema 1100 ASTERA

«Ньютон» / Newton Конституции пл., 1, корп. 2 /1 Constitution Square, block 2

ГУП «Водоканал» / GUP Vodokanal 1100 ASTERA


Schneider Electric 1040 Jones Lang LaSalle


УК «Старт» / MC Start 1000 LCMC

«Сенатор» / Senator Профессора Попова ул., 37, корп. 1,2 / 37 Professor Popov St, blocks 1, 2

«Геологистика» / Geologistika 1000 УК «Сенатор» / MC Senator

«Сенатор» / Senator 18-я линия ВО, 31 / 31 Line 18 of VI ИД «Пронто-Петербург» /Pronto-Petersburg Publishing House


Обзор ры н ка:


Отом,чтоожиданияпрофессиона-ловотнедвижимостистановятсяболеепозитивными,свидетель-

ствуютитогиопроса,впервыепрове-денногоисследовательскойианалити-ческойкомпаниейKTIFinlandвфевра-ле–мартеэтогогодавПетербурге(нафинскомрынкенедвижимости такиеисследованияпроводятсяKTIFinlandс1995года).ВПетербургеподобноеисследованиепланируетсяпроводитьдваждыв год.Журнал«CREСеверо-Запад» выступил информационнымпартнеромпроекта.

В опросе «KTI Санкт-Петер-бургскийБарометрНедвижимости»участвовали35экспертов,представ-

ляющих различные сферы рынканедвижимости,втомчислевобластиинвестиций, девелопмента, управ-ления, консалтинга и брокериджа.Респондентыподелилисьсвоиммне-нием о развитии рынков аренды иинвестицийв петербургскуюнедви-жимость, включая сегмент арендыжилья.Помнениюучастниковиссле-дования, рынок аренды постепенноначинаетнабиратьсилувовсехсег-ментах.Втечениепрошедшихшестимесяцевуровеньвакантныхплощадейснизился, а арендные ставки либоостались на прежнем уровне, либонемногоповысились.

ОфисыБолее70%респондентовпредпола-гают,чтоуровеньвакантныхплоща-дейвбизнес-центрахклассовАиBпродолжит понижаться. Ожиданияизменения арендных ставок такжеостаются оптимистичными: более60% опрошенных экспертов увере-ны в их некотором повышении доконцагода.«Благодаряактивизацииспроса и весьма скромному приро-ступредложениязапоследниепол-года уровень вакантных площадейвбизнес-центрахклассаАснизилсядо17%,классаВ–до15%.Приэтомбольшая часть объектов заполне-нана90–95%,остальные–на50%и менее», – комментирует старшийаналитиккомпанииMarisProperties/CBREНаталияКиреева.

По словам Ярослава Катаева,исполнительного директора ООО«РюрикМенеджмент»,вактивекото-рогонаходятся три высококлассных

БЦ в центре Петербурга (Oscar нанабережнойрекиФонтанки, Ruric иMagnusнаВасильевскомострове),запрошедшиеполгодаобъемсвободныхплощадейвэтихбизнес-центрахнесу-щественно,носократился.Асейчасназаключительнойстадиипереговоровдоговорскрупнымарендатором,бла-годаря которому уровень вакантныхплощадейможетсократитьсяещена25%. «Уровень арендных ставок нанашихобъектахвтечениепоследнегополугодияоставалсянеизменным.Ихиндексация–этонето,чеммыоза-боченывнастоящеевремя.Основныеусилиямынаправляемнаповышениекомфорта длянаших арендаторовирасширениенабора сервисов, кото-рые мы можем им предложить», –добавляетг-нКатаев.Однаковцеломпорынку,какибольшинствоэкспер-тов,онпрогнозируетнебольшойростарендных ставок: «С учетом общеймакроэкономической конъюнктуры,притока денег в страну и инфляци-онныхпроцессоввтечение2011годаставкиарендынаофисныепомеще-ниямогутувеличитьсяна2–5%».

«Основной спрос на рынкефор-мируют арендаторы, мигрирующиеиззданийклассаС,а такжебизнес-центровВ-класса,построенныхвнача-ле2000-хгодов,вболеесовременныеофисные центры. Новых компаний-арендаторовна рынкепо-прежнемумало», – продолжает г-жаКиреева.Поеесловам,практическивкаждомгородском бизнес-центре сегодняесть свободныепомещениянеболь-шими блоками на разных этажах.Темнеменееарендаторамдостаточ-

носложнонайтиофисплощадьюот1тыс.кв.мединымблокомводномздании.«Вближайшиеполгодауро-веньвакантныхплощадейвдействую-щихбизнес-центрахбудетснижатьсявследствиестабильновысокогоспро-са и ограниченного предложенияновыхплощадей»,–заключаетона.

ТорговляСпрос со стороны арендаторов тор-говых площадей, согласно мнениюболее70%респондентов,повышалсявтечениеосени2010–зимы2011года.Однакопрогнозыразвитиянаближай-шееполугодиенестольоптимистичны:более50%респондентовожидают,чтоуровеньвакантныхплощадейиставкиарендывторговыхцентрахостанутсянапрежнемуровне,аеслииувеличатся,тонезначительно.«Думаю,чтодоконцагода на рынке торговых комплексовбудетнаблюдатьсястагнация,колеба-ниеценвозможновпределах5%.Этовызвано большим количеством объ-ектов,которыезапланировалирекон-струкцию с расширением торговыхплощадей,приэтомсоставихаренда-торовостанетсяпрактическинеизме-ненным.Новыхоператоровмыврядлиувидим»,–утверждаетдиректордепар-таментакоммерческойнедвижимостиАРИНЕкатеринаЛапина.

Более уверенно, помнениюэкс-пертов, чувствует себярынок стрит-ритейла.Основныеторговыемагист-рали (Невский, Владимирский, Заго-родный проспекты, Садовая улица,Большой проспект Петроградскойстороны) пользуются повышеннымспросом среди предприятий обще-

Участникирынкакоммерчес-койнедвижимостинастроенывесьмаоптимистично.Онипрогнозируютуменьшениедоливакантныхплоща-дейиувеличениеставокарендывовсехсегментахрынкав2011году.Носнекоторымипоправками.

Барометр недвижимости Санкт-Петербурга

Текст:ДмитрийКирман,АнастасияНисенбаум..........................Фото:CREархивГрафики:KTIFinland

Ожидаемая динамика вакантных площадей в последующие 6 месяцев / Outlook for the development of vacancy rates during the next 6 months

100

80

60

40

20

0 Office A Office B Office C Shopping Street Warehouses Rental Center Retail Residential

Увеличение / increase Неизменный уровень / remain stable

Уменьшение / decrease

%, Доля ответов / Percentage of responses

Динамика вакантных площадей за последние 6 месяцев / Development of vacancy rates during the past 6 months

100

80

60

40

20



Уменьшение / decrease


| Офисы |

|Обзоррынка |

| Маркетинг |

47

СЕВЕРО-ЗАПАД№ 5 – 6 (41) / 2011

ственногопитания, аптек,магазиновигрушек, обуви, одежды, сувенировипр.Сейчас,пословамг-жиЛапиной,помещения в аренду, к примеру, наНевскомпроспекте,32–34предлага-ютсяпоцене$500/кв.мвмесяц(плюсНДС).Вмартенебольшоепомещениепо этому же адресу было сдано за$600/кв.м.Вдругихторговыхкори-дорахПетербурга стоимость арендыплощадейподстрит-ритейлначинает-сяот3тыс.руб./кв.мвмесяц(безНДСиэксплуатационныхрасходов).«Срокэкспозиции помещений существенносократился,объектысдаютсяв тече-ниеодной-двухнедель.Поканарынкеприсутствует широкая база предло-женийпривлекательныхпомещений,освобожденныхигорнымбизнесом,новближайшеевремяэтиобъектыреали-зуютсяибудетнаблюдатьсядефицитпомещений.Из-заэтогодоконцагодастоимостьарендынаиболееликвид-ныхплощадейможетувеличитьсяна25%»,–прогнозируетона.

СкладыРынокскладскойнедвижимостивыгля-дит стабильно, а более 50%мненийсвидетельствуетонекоторомповыше-нииспросасостороныарендаторов.«Экономический спадзаставилигро-ковнарынкескладскойнедвижимо-стиискатьновыерешенияподзапросыклиентов»,–констатируеткоммерче-скийдиректорООО«Интертерминал-Предпортовый»АлександрНовиков.Вчастности,поегословам,нарынкепоявились предложения по арендеблоковплощадью2тыс.кв.мвскла-дахклассаА (докризисаминималь-наяплощадьскладскихблоковвэтомклассе составляла4,5–7 тыс. кв.м).Какправило, этоплощади, выделен-ныесеткой-рабицейилипрофлистом.В настоящий момент в Петербургеставки на такие модули составляют$110–120. «Учитывая незначитель-

ноеколичествовакантныхплощадейвскладахклассаА,атакжето,чтонеко-торыеизэтихобъектоврасположеныне самым удачным образом с точкизрениялогистики,можнопрогнозиро-ватьростарендныхставокнанаибо-лееликвидныепомещениядоуровня$120–130 в ближайшие полгода», –комментирует г-н Новиков. По егомнению, наиболее ощутимо ставкиаренды на высококлассные складымогутповыситьсявсентябре-октябреэтого года, поскольку в эти месяцытрадиционно возрастает активностьпотенциальныхарендаторов.

ЖильеНаибольшаячастьреспондентовпред-полагает,чтоарендныеставкивжиломсекторе такжеповысятся.ПословамрегиональногодиректоракорпорацииSATO в Санкт-Петербурге СтеффанаТаста, объем вакантных площадейв портфеле компании сокращаетсяи будет снижаться в течение этогогода.«Стоимостьарендыдвухкомнат-нойквартирыплощадью60–80кв.мссовременнойотделкойвдоме,рас-положенномводномизцентральныхрайоновПетербурга, сегоднясостав-ляет 60–80 тыс. рублей в месяц.Ставкикапитализацииприинвестиро-ваниивсегментжилойнедвижимостиваренду–5–10%.Вероятно,втечениеближайшегогодаонаостанетсянатомжеуровне»,–прогнозируетг-нТаст.«Вэлитномсегментеставкакапитали-зациисоставляет5–7%.Длятиповогожилья ввиду жесткой конкуренции,ограничивающейстоимостьаренды,исравнительновысокихзатратнапокуп-куонаограничена4–6%»,–добавляетгенеральный директор Knight FrankSPb Николай Пашков. По его сло-вам, арендаквартирыбизнес-классасегодня может обойтись в среднемв40–60тыс.рублейвмесяц.Элитныепредложенияначинаютсяот70 тыс.

рублей. «Ставка аренды ограничена120–140тыс.рублейвмесяц,посколь-кувэтомдиапазонеужеможноподо-братьхорошуютрехкомнатнуюкварти-ру»,–констатируетон.

В последнее время, по словамг-на Пашкова, предложение актив-но пополняется квартирами в арен-ду в недавно построенных домах,которые несколько лет назад при-обретались как инвестиционные.«Поскольку с наступлениемкризисас рынка ушлиинвесторыибольшаячастьприобретаемогожильяпредна-значаетсядлясобственногопрожива-ния,мыожидаемзамедлениятемповприростапредложения.Сейчасдоляинвестсделок на рынке минималь-на,новсвязисактивизациейрынкаи началом новой фазы роста онав среднесрочнойперспективе будетрасти»,–заключаетэксперт.

ИнвестицииНаиболее вероятно и повышениеинвестиционного спроса и в другихсегментах рынка недвижимости.«Всегментеофиснойнедвижимостидоходность по качественным объ-ектамклассаBнасегодняшнийденьнаходится на уровне 10–11%, объ-ектыА-классанепродаются.Еслибыэтопроизошло, то в зависимостиотконкретногоздания,егосостоянияиситуациисарендаторамидоходностьмоглабысоставить9–10%»,–коммен-тируетдиректордепартаментаинве-стицийкомпанииColliersInternationalSPb Владимир Сергунин. По классуС, отмечает он, данный показательнаходитсявдиапазонеот12до18%.«Очень многое зависит от локацииобъекта,качестваарендногопотокаипр.Думаю,чтоставкикапитализациибудутпостепенноснижатьсявтечениегода-полутораипокачественнымобъ-ектамдостигнутуровняв8,5–9,5%»,–прогнозируетг-нСергунин.

Ожидаемое понижение ставоккапитализации в течение 2011 годасоставляет 50 базисных пунктов, помнению большинства опрошенныхэкспертов.Понижениеэтогопоказате-ляна0,7%всегментеторговыхцентроввыглядитчутьболеепривлекательно.

Офиснаяиторговаянедвижимостьлидируютисточкизренияизмененияобъемовинвестиций.Дветретиреспон-дентовожидаютувеличенияобъемовинвестиционныхсделоквэтихсегмен-тах,втовремякаквсегментахсклад-скойнедвижимостиижилойнедвижи-мостиварендубольшинствоучастниковопросапрогнозируютобъеминвестсде-локнапрежнемуровне.

Около 50% респондентов видятнекотороеповышениеспросатакжеисостороныиностранныхинвесто-ров. «Спрос на офисную недвижи-мостьсредиинвесторовбудетувели-чиваться. Как показывает время,недвижимость– гораздоболееста-бильный инвестиционный актив,нежели те же финансовые рынки.Помимоэтоговмирепостепеннорас-тет уверенность в завтрашнем дне,развивающиесярынкисихбольшимирискамиибольшейдоходностьювоз-вращают своюпопулярность.А еслиучитывать,чтозапоследнеевремярядэкономическихпоказателейИндиииКитая ухудшились, то Россия сновавфаворе»,–констатируетВладимирСергунин.Поегомнению,этоужеощу-щается:нарынкеПетербургасегодняактивнопроявляютсебяпокрайнеймере10–15компанийифондов,гото-вых достаточно быстро совершатьсделкисактивами.«Междутемсамаяактуальнаяпроблема–практическиполноеотсутствиенарынкекачест-венныхактивов,нехваткаинвестпро-дукта.Авотспросрастетскаждымднем: время для инвестированиясейчаснаиболееблагоприятное»,–заключаетэксперт.

Динамика уровня арендных ставок за последние 6 месяцев / Development of rent level during the past 6 months

100

80

60

40

20



Уменьшение /decrease


Ожидаемое изменение арендных ставок в последующие 6 месяцев / Outlook for the development of rent level during the next 6 months

100

80

60

40

20



Уменьшение /decrease


Market Repor t:


The results of the poll that forthe first timewasconductedbyresearch and analytics company

KTIFinland inFebruary-MarchofthisyearinSaintPetersburg(similarstud-ies in the Finnish real estatemarkethavebeendonebyKTI Finland since1995) reveal that expectations ofprofessionalsfromrealestatebecomemore positive. CRENorth-West actedasaninformationpartneroftheproj-ect. The KTI St. Petersburg PropertyBarometersurvey(expectedtobeheldtwiceayearinSt.Petersburg)involved35expertsrepresentingdifferentrealestate market sectors, such invest-ments, development, management,consultingandbrokerage.Therespon-dents expressed their opinion aboutthedevelopmentofSt.Petersburgrealestateinvestmentsandleasemarkets.In their opinion, the leasemarket isgradually recovering in all segments.Duringthepastsixmonthsthevacan-cy has gone downwhile rental rateshaveremainedatthepreviouslevelorslightlygrown.

OfficesMore than 70% of respondents sup-pose that the vacancy rate in GradeAandBbusinesscenterswillfurtherdrop. Expectations of rent dynamicsalso remain optimistic – more than60% of the experts are confident in

their moderate rise until the yearend. “Thanks to burgeoning demandand rathermodest growth of supplyin recent half year, the vacancy rateinA-gradebusinesscentershasgonedownto17%andinGradeB–to15%.Most facilities are 90-95% full whileothersareoccupiedonlyby50%andless,”commentsNataliaKireeva,senioranalystofMarisProperties/CBRE.

In the words of Yaroslav Kataev,COO of Ruric Management whoseassets include three top-notchbusi-ness centers in central Petersburg(Oscar on Fontanka Quay plus Ruricand Magnus on Vasilievsky Island),vacantareasinthesebusinesscentershave contracted in recent half year,albeit insignificantly. Now negotia-tionswithalargetenanthaveenteredthefinalstage–iftheysucceedthevacancyratemaydecreasebyanother25%.“Duringtherecenthalfyearthelevel of rental rates at our facilitieshasremainedunchanged.Theirindex-ation is not what we are concernedaboutatpresent.Ourbesteffortsarefocusedon raising the levelofcom-fort and a range of services for ourtenants,” adds Mr. Kataev. Yet likemost other experts, he forecasts aslight growth of rental rates on themarket:“Giventhegeneralmacroeco-nomicparameters,inflowofcapitaltoour country and inflation processes,

therental rates forofficespacemayincreaseby2-5%in2011.”

“Themainbulkofdemandonthemarketisgeneratedbytenantsmigrat-ingfromGradeCandBbusinesscen-tersbuilt in theearly2000s tomoreup-to-date office centers; yet newtenant companies are still scantyonthemarket,”continuesMs.Kireeva.Inherwords,almosteachurbanbusinesscenter has vacant areas in the formofsmallunitsatdifferentfloorlevels.Nevertheless it is rather difficult fortenantstofindanofficeabove1,000sqm as a single block in one building.“Duringthenexthalfyearthelevelofvacantspace inoperationalbusinesscenterswillbegoingdownonaccountofstablyhighdemandandlimitedsup-plyofnewareas,”sheconcludes.

RetailIn the opinion ofmore than 70%ofrespondents, demand on the part ofretail space lesseeswas risingduringthe fall of 2010 andwinter of 2011.Yet the forecasts for thenearesthalfyeararenotsooptimistic:morethan50%ofrespondentsexpectthevacancylevelandrentalratesatshoppingmallstoremainatthepreviouslevelorriseinsignificantly. “I believe we’ll seestagnationonthemarkettilltheyear’sendandthefluctuationofpriceswon’texceed5%.Thispredictionisbasedon

thefactthatrefurbishmentandexpan-sionofsalesareasareplannedatmanyfacilities; forall that, the tenantmixwill remain almost unchanged andwe’llhardlyseenewoperators,”affirmsEkaterinaLapina,directorofcommer-cialrealestatedepartmentatARIN.

Thestreetretailmarketisbetteroff,inexpertopinion.Thekeyretailroutes(Nevsky, Vladimirsky and Zagorodnyprospekts, Sadovaya Street, BolshoiAvenue on the Petrograd side) are inhigh demand among public cater-ing companies, pharmacies, toy shops,clothing and footwear, gifts and sou-venirs,andothers.InthewordsofMs.Lapina,retailpremisesforleaseat32–34NevskyAvenuearenowofferedfor$500/sqm/month(plusVAT).InMarchasmallroomatthesameaddresswasletatthepriceof$600/sqm/month.AtotherSt.Petersburgretailroutestherentofareasforstreetretailstartsfrom3,000rubles/sqm/month (less VAT and operatingexpenses).“Theexposuretimehasmark-edlyreduced–ittakesoneortwoweekstoletspaces.Fornowanextensivedata-baseofattractivepremisesvacatedbygamblingbusinessesisavailableonthemarket,butintheneartermthesespaceswillbesoldoutandtheshortageofcom-mercialareaswillbecomeinevitable.Inviewofthistrendtherentpricesformostliquidareasmayincreaseby25%tilltheyear’send,”sheforecasts.

Thecommercialrealestatemarketparticipantssharearatheroptimisticmood,forecastingthedwindlingvacancyrateandrisingrentsinallmarketsegmentsduring2011,albeitwithsomeadjustments.

Saint Petersburg Real Estate Barometer

Authors:DmitryKirman,AnastasiaNisenbaum.........................................Photo:CREarchive,ChartspresentedbyKTIFinland

Outlook for the transaction volumes change during the next 12 months / Ожидаемое изменение объемов сделок в последующие 12 месяцев

100

80

60

40

20

0Office sector Retail sector Warehouse sector Rental Residential

increase markedly / Резко вырастут increase slightly / Немного вырастут

Remain stable / Останутся без изменений decrease slightly / Немного

уменьшатся%, Доля ответов / Percentage of responses

Outlook for the investors’ demand change / Перспективы изменения спроса со стороны инвесторов

100

80

60

40

20

0Local investors' demand Foreign investors' demand

increase markedly / Резко вырастут increase slightly / Немного вырастут

Remain stable / Останутся без изменений decrease slightly / Немного

уменьшатся


49

| Offices |

|MarketReport |

| Marketing | NORTH-WEST№ 5 – 6 (41) / 2011

WarehousesTheindustrialrealestatemarketlooksstable, whereas more than 50% ofopinionsindicateaslightincreaseindemand from tenants. “An economicdownturnforcedthewarehousingrealestatemarketplayerstolookfornewsolutionstosatisfyrequestsfromtheclients,” states Alexander Novikov,commercialdirectorofInterterminal-Predportovy. In particular he says2,000-sqm units are now offered forlease in ClassAwarehouses (prior tothecrisistheminimalofferinthisclasswas4,500–7,000 sqmblocks). Theseare normally spaces marked out bychain-wireorcorrugatedmetalsheets.At the presentmoment the rates forsuchmodulesinSt.Petersburgisintherangeof$110–120.“Givenaninsignif-icantnumberofvacantareasinClassAwarehousesandthefactthatsomeofthesefacilitiesarenotveryfavorablylocatedfromlogisticsperspectives,therentgrowthtothelevelof$120-130/

sqm/yearformostliquidareascanbeforecastedforthenexthalfyear,”com-mentsMr.Novikov.Inhisopinion,therental rates for top-classwarehousesmayrisemostmarkedlyinSeptember-October of this year, since the activ-ity of potential tenants traditionallyincreasesinthesemonths.

HousingMostrespondentsthinktherentalratesinthehousingsectorwillalsogetappreci-ated.InthewordsofStaffanTast,region-almanagerofSATOCorporationinSaintPetersburg, vacantareasaredwindlingandwillkeepdwindlinginthecompany’sportfolioduringthisyear."Therentofone-bedroomapartmentbetween60and80sqmwithmodern-dayfinishesinacentrallylocatedbuildingcurrentlycostsfrom 60,000 to 80,000 rubles/month.Thecapratesforinvestorsinrentalresi-dentialpropertiesvarybetween5%and10%.Theywilllikelyremainatthesamelevelduringthenextyear,”predictsMr.

Tast.“Intheelitesegmentthecaprateis5-7%.Inviewoftoughcompetitionlim-itingthecostofrentandrelativelyhighpurchaseoutlay,itislimitedto4-6%forstandardhousing,”addsNikolaiPashkov,CEOofKnightFrankSPb.Inhiswords,therentofabusiness-classapartmentmaycost40,000-60,000rubles/month.Luxuryoffersstart from70,000rubles.“The rental rate is limited to120,000-140,000rubles/month,sinceitisalreadypossibletoselectadecenttwo-bedroomapartmentinthisrange,”hestates.

According to Mr. Pashkov, rentalapartments in recently built housesbought several years ago for invest-mentpurposeshaveswelledthesupplyoflate.“Becauseinvestorsleftthemar-ketatthebeginningoftherecessionandmostofthehousingispurchasedforhabitation,weexpectaslowdownof the supply growth rates. Now theshareof investmentdeals isvery lowonthemarket;howeveritwillbegrow-inginthemid-terminviewofmarketresurgenceandthebeginningofanewgrowthphase,”theexpertconcludes.

InvestmentsInvestment demand will most likelyrise in other segments of the realestatemarket aswell. “In the officerealestatesegmenttheyieldofqual-ityGradeBfacilitiesisnowatthelevelof 10–11% while Grade A facilitiesarenotonsale.Iftheywere,theyieldcouldbearound9-10%dependingona specific building, its state and thesituation with tenants,” commentsVladimir Sergunin, investment direc-torofColliersInternationalSPb.AsforGrade C, the given parameter rangesfrom 12% to 18%, he notes. “Muchdepends on location, the quality ofrentalflowsetc.Ithinkthecaprateswill be gradually going down during

thenext12-18monthsanddroptothelevelof8.5-9.5%forqualityfacilities,”Mr.Serguninforecasts.

Theexpectedreductionofcapratesduring2011will amount to50basispoints,intheopinionofmostexpertswe polled. The reduction of thisparameterby0.7%inthesegmentofshoppingcenters looks slightlymoreattractive.

Office and retail real estate taketheleadintermsofinvestmentamountdynamics. Two thirds of the respon-dentsexpectanincreaseintheamountofacquisitionsinthesesegments.Asfortheindustrialandresidentialseg-ments,mostrespondentsforecasttheamountofacquisitionswillremainatthecurrentlevel.About50%ofrespon-dents expect a moderate growth ofdemandfromforeigninvestorsaswell.“Demandforofficerealestateamongdomesticandforeigninvestorswillbeburgeoning.Thetimeshowsthatrealestate is amuchmore stable invest-mentassetthanthecapitalmarkets.Asconfidenceinthefutureisgraduallyrisingallovertheworld,theemergingmarkets with their higher risks andhigher yields become popular again.Andgiventhatanumberofeconomicparameters in India and China havedeteriorated,investorsmayholdamorefavorable attitude to Russia again,”statesMr.Sergunin.Inhisopinion,thiscan already be sensed: at least10-15 companies and funds ready tocompletefasttransactionswithassetsarenowactiveinSt.Petersburgmar-ket. “Meanwhile the most relevantproblemisalmostacomplete lackofqualityassets–thedearthofinvest-ment products. And demand keepsgrowing every day: now is themostfavorable time for investments,” theexpertconcludes.

Outlook for capitalization rates during the next 12 months / Ожидаемое изменение ставок капитализации в последующие 12 месяцев

15

12

9

6

3

0Office A Office B Shopping Center Warehouse

Net initial yield Spring 2011 / Чистая начальная доходность, весна 2011 г.

Net initial yield outlook Spring 2012 / Перспективы чистой начальной

доходности весной 2012 г.


Маркет и н г:


БезимениивобщембезсудьбыВ разгар кризиса все девелоперысократили расходы на маркетинг,рекламу и пиар. Во многих компа-ниях были реорганизованы соот-ветствующиеотделы.Считатьлиэтоошибочнымрешениемвсвязистем,что ситуация на рынке измениласьи теперь условия сделки зачастуюдиктуетнепродавец,апокупатель,–вопросдискуссионный.

«Масса находящихся сегоднявпоискеработыбывшихсотрудниковотделовмаркетингаирекламыстрои-тельных компаний вызывает боль-шое сомнение в эффективности ихдокризисной работы», – комменти-руетруководительотделамаркетин-гаирекламыкомпанииKnightFrankSPbГалинаЧеркашина.«Сокращениюподвергалисьтолькоизлишнеразду-тыештаты,скризисомвсемпришлосьработатьзадвоих,неснижая,адажеувеличивая эффективность работы.Но на профессиональных кадрахникто и никогда не экономил», –добавляет руководитель департа-ментамаркетингакомпанииColliersInternationalSPbАннаСабинина.

Сейчас отношение девелоперовк развитию отделов маркетинга ирекламы снова меняется, счита-ет вице-президент по консалтин-гу компании GVA Sawyer ЭвелинаПавловская: «Появились проекты,которые так или иначе пытаютсявернутьсянарынок.Многиеизнихсменили собственников, пережилиреконцепцию, получили новое имя.Существует немало так называемыхno-name проектов, происхожде-ние которых никому не известно.Например, «безымянных» технопар-ков.Такиепроектынуждаютсявгра-мотномпиар-сопровождении,асле-довательно, необходимы специали-сты,способныерешатьэтизадачи».

Рядкомпанийпередалиэтифунк-циинааутсорсингспециализирован-ным маркетинговым и рекламным

агентствам. «Передача частифунк-ций на аутсорсинг происходит потремосновнымпричинам,–коммен-тируетдиректорпомаркетингуген-подрядной компании STEPДмитрийКарманов. – Во-первых, экономи-ка. Можно посчитать все расходы,которые компания несет на штат-ного сотрудника (или даже отдел),незабыввключитьвнихне толькозарплату,ноиналоги,арендупоме-щения,используемуюмебельитех-нику, а также все дополнительныебенефиты, которые предоставля-ет любая компания, заботящаясяо лояльности сотрудников.А потомсравнить эту внушительную суммусо стоимостью аналогичной услугив специализированной компании,которая зачастую имеет преимуще-ствопотемженалогам.Какправило,экономическаявыгодаотаутсорсингабудетощутимой».Второйпричиной,по его мнению, является снижениерисков. «Кризис наглядно проде-монстрировал многим, как тяжелои дорого избавляться от сотрудни-ков, работы для которых не стало.Сокращение предполагает выплатунемаленького выходного пособия,аопустевшиепомещенияибывшаяв употреблении мебель и техника,как правило, остаются в компанииненужным грузом. В итоге доходывкомпаниюпоступатьужепереста-ли, а расходыонапоинерциипро-должает нести. Еслиже работникипривлекались на аутсорсинг, рас-ходы можно остановить сразу же,как только потребность в услугахотпала.Этоповышаетмобильностьисопротивляемостькомпанииразлич-нымнеблагоприятнымповоротамнарынке»,–считаетон.Наконец,тре-тьей причиной г-н Карманов назы-вает возможность привлечения нааутсорсинге профессионалов болеевысокого уровня, чем те, которыеготовыбылибыработатьвштатезасреднюю зарплату. «Кандидатов на

каждуювакансиюоткликаетсямного,нодействительноценныхспециали-стовсрединихнайтибываеточеньсложно», – отмечает он. Поэтомучасто компании сначала долгопытаются найти сотрудника вштат,а после, отчаявшись, обращаютсякаутсорсингу.

«Вдокризисноевремянарынкевообще особо не требовались мар-кетологииспециалистыпорекламеиз-запревалирующегонадспросомпредложения.Потребностьвуслугахпрофессионалов, подчеркиваю –именно профессионалов, в областимаркетингаирекламысущественновозрослапослекризиса»,–утверж-дает директор по маркетингу ипродажам управляющей компании«Соло»ЯнСвояволя.

По мнению экспертов, сегодня,когда у покупателя появилась воз-можность выбирать, одной, пустьдаже идеально организованной ипроведенной рекламной кампаниинедостаточно. Для удачных про-дажнеобходимо, чтобыобъектбылполностьюоформленвсоответствиисожиданиямиклиента,в томчислепосоотношению«цена-качество».

«Многиедевелоперысталигораз-досерьезнееподходитькпроцессусоздания нового предложения длярынка, тщательно прорабатываяконцепцию, задаваясь вопросомо реализации будущего продуктаеще на стадии проектирования», –констатируетг-жаЧеркашина.Поеесловам,этокасаетсявсехэтаповпро-екта – от создания архитектурногооблика,планировокиинфраструкту-рыдодальнейшейрекламнойипиар-кампании. «Кризис положительноповлиял на работу маркетинговыхотделов.Девелоперывсечащеобра-щаютсязаконсультациямикпрофес-сионалам,понимая,чтоценаошибки,неправильного позиционированияобъекта может оказаться слишкомвелика»,–добавляетона.Приэтом,

Проекты,сменившиезавремякризисасобственника,концепциюиимя,нуждаютсявособомпиар-сопровождениииграмотнойрекламнойполитике.Приэтом,какутверждаютспециалистырынка,изобретатьвелосипедненужно:вседейственныеспособыиформатыужеизвестны.Нужнотолькоподобратьихправильноесочетание.

Текст:МаринаПетрова..........................Фото:архивCRE

Пиар для no-name проектов

| Офисы |

|Маркетинг |


51

СЕВЕРО-ЗАПАД№ 5 – 6 (41) / 2011

пословамГалиныЧеркашиной,день-гинапродвижениеобъектовтратят-ся более обдуманно, а владельцыкоммерческой недвижимости сталипонимать отдачу от тех или иныхрекламныхформатов.

От«писемсчастья»доИнтернета«Сокращение расходов на прямуюкоммерческую рекламу заставилокомпании пересмотреть стратегиипродвижения в пользу более бюд-жетных, но не менее эффектив-ных способов, – рассказывает г-жаСабинина.–Всекомпаниистолкну-лисьсоснижениемпотокавходящихобращений, поэтомуболее активнаяпозиция брокеров и консультан-тов в поиске клиентов с помощью«холодных»звонков–вброкериджеиhaunting–вконсалтингеявиласьсамымэффективнымспособомувели-ченияпродаж».Несекреттакже,чтонекоторые собственники рассылалитак называемые «письма счастья»сболеепривлекательнымиусловиями

по аренде коммерческих площадейарендаторамконкурирующихбизнес-центров.Нарынкеподобныеметодыбыли воспринятынеоднозначно, носамспособ,вероятно,былэффекти-венисвоевременен.

Помнениюспециалистов,наибо-лееэффективнойнарынкенедвижи-мостипо-прежнемуостаетсянаруж-наяреклама, размещеннаяна самихрекламируемых объектах: щиты настройплощадках, баннеры на зда-

ниях, наклейки на окнах в стрит-ритейле.

«Лучше всего реклама работаетнасамомобъекте:доходчиво,понят-но,наглядно.Большинствовходящихзвонков идет именно по наружнойрекламенасамомобъектеиливбли-зи него. Но, к большому сожале-нию, повеситьна зданиенаружнуювывеску сегодняпрактическиневоз-можно, несмотря на то что баннерявляется одним из главных марке-тинговых инструментов при прода-же недвижимости», – рассказываетдиректор по маркетингу и прода-жам ОАО «Авиелен А.Г.» АнастасияКручинина.

«Приформированиимедиаплананашихрекламныхкампаниймыста-раемся использовать рекламоноси-тели,расположенныенапересечениикрупныхтранспортныхмагистралей,наподъездахкрекламируемомуобъ-екту.Вслучаежесосдачейварендуилипродажейплощадейвновомобъ-ектедействительнохорошоработаетвременная реклама, размещеннаянепосредственноназдании»,–под-тверждает директор департаментарекламыимаркетингаУК«Адамант»ЕленаМариничева.

Что касается печатных СМИ, товпоследнеевремяихэффективностьзначительно упала: этот сегментактивновытесняетсясетьюИнтернет,предоставляющей рекламодателямгораздоболеегибкиеусловияивоз-можности четкого позиционирова-нияитаргетинга.

По словам г-жи Кручиной, ещенесколько лет назад Интернет былне так активен и популярен средиклиентов,ищущихофис,носегоднявсеизменилось:«Сейчасэтосамыйбыстрыйипростойспособнайтито,чтоинтересуетклиента.Другоедело,что зачастую действительно хоро-шее предложение скрыто замного-численнымирекламнымибаннерами

посредниковиуправляющихкомпа-ний.Интернетскорееориентированнатех,ктоточнознает,гдеикакойофисон хочет, либо, наоборот, дляпредварительногоизучениярынкаипредложенийнанем».

Работанаимидж«ЭффективностьрекламывпечатныхСМИ рассчитывается точно так же,как и эффективность других кана-лов коммуникации: общие затраты

делятся на количество полученныхконтактов.СравниватьпечатныеСМИидругиеСМИ(вчастности,интернет-издания) некорректно, посколькудьявол,какобычно,вдеталях,–отме-чаетДмитрийКарманов.–Кпримеру,водномпечатномизданиирасценкина рекламу низкие, а представите-лей целевой аудитории много – иэффективностьрекламывнембудетвысокой.Вдругомжеизданиирас-ценки выше, целевая аудиторияпожиже – на порядок может бытьниже и эффективность». Но можетбыть и наоборот. Поэтому задачаспециалиста в сфере маркетинга ирекламы–найтитоиздание,котороебудетмаксимальноохватыватьцеле-вую аудиторию компании. Также,по его мнению, нельзя сказать, чторекламавдорогихпечатныхиздани-ях – это некий имиджевый проект,которыйкто-тонеможетсебепозво-лить:«Имиджформируетсямногимипутями,однимизкоторых,нодалеконе единственнымможет являтьсяирекламавпрессе».

Сдругойстороны,многиеперио-дические издания, как отмечаютучастникирынка, ужедавновышлиза рамки лишь печатных СМИ, пре-вратившись в крупные холдинги,предлагающиесвоимклиентамком-плексные услуги – теже интернет-ресурсы, специальные приложенияb2b,каталогидлярядовыхпотреби-телей,мероприятияразличныхфор-матовидругиеуслуги.

Участие компаний в выставкахи мероприятиях оценивается экс-пертами неоднозначно. «Участиевмероприятияхэффективносточкизрения поддержания имиджа ком-пании. Выставка как инструментпродаж не эффективна», – уверенг-н Свояволя. По мнению АнныСабининой, все зависит от специа-лизации конкретного мероприятия:«Если это крупный форум – здесь

скорее достигается задача поддер-жанияиустановленияновыхконтак-тов,демонстрациипозициикомпаниина рынке, уровня экспертизы спи-керов компании и прочее. Еслижевыставка проводится в конкретномсегменте,напримервсфереторговойнедвижимости,топрихорошемстен-деивысокомуровнеподготовкипре-зентационныхматериалов компанияможетзаключитьнеодинвзаимовы-годныйконтракт»,–утверждаетона.

«Участиеввыставкахоченьполезнодляновыхпроектов,длятех,ктотоль-ковыходитнарынок,–комментиру-етАнастасияКручинина.–Выставкинацеленынато,чтобыпоказатьобъ-ект,презентоватьегорынкуирасска-затьонемкакможноподробнее».

Некоторые участники рынкавразгаркризисазаговорилиониз-койэффективностилюбойрекламыизаявляли,чтолучшийисамыйдей-ственныйспособ–динамикастрои-тельства.«Этоутверждениесправед-ливовотношениижилогостроитель-ства,– считает г-жаМариничева.–Чтокасаетсяобъектовкоммерческойнедвижимости, в частности торгово-развлекательных комплексов, –каждый из них обладает своимиконкурентнымиособенностями,пре-имуществами, концепцией. Задачарекламы–донестиэтуинформациюдоконечногопотребителя,выделивобъект среди других предложенийна рынке». «Безусловно, хорошиетемпы строительства и наглядныйходстроительства–этодейственныйспособ,новажнодатьпонятьрынку,что строится и какова спецификаобъекта.Например, до началамар-кетинганашегопроектадолгоевремявходящийвегосоставотельвоспри-нималсякакбизнес-центр»,–добав-ляетг-жаКручинина.

«Поопытунашейкомпанииболь-ше половины площадей удалосьсдать и продать еще до ввода объ-ектов в эксплуатацию», – согласенЯнСвояволя.Поегословам,вовре-мя сданный объект не обязательноявляется сильным козырем длязавоевания клиента. «Более того,если потенциальный клиент видит,чтокомпаниястроитобъекткачест-венноипрофессионально,зачастуюонготовподождатьиневозражаетпротив задержки сроков ввода», –заключаетон.

Галина Черкашина, Knight Frank / Galina Cherkashina

Анна Сабинина, Colliers International / Anna Sabinina

Девелоперывсечащеобращаютсязаконсультациямикпрофессионалам,понимая,чтоценаошибки,неправильногопозиционированияобъектаможетоказатьсяслишкомвелика.

Marketing:


NonameandactuallynofateAttheheightofthecrisisalldevelop-ersslashedtheirmarketing,advertis-ingandPRbudget.Respectivedepart-mentswerereorganizedinmanycom-panies.Whether this was amistake,givenachangeinthemarketsituationwhenbuyerratherthansellernowdic-tatestheterms,isnotquiteclear.

“Alotofformeremployeesofmar-keting and advertising departmentsat construction companies lookingfornewjobscannotbutcausedoubtintheeffectivenessoftheirpre-crisiswork,”commentsGalinaCherkashina,headofthemarketingandadvertisingdepartmentatKnightFrankSPb.“Notonly inflated staffs were subject toredundancy–intimesofcrisisallhadto do a double amount ofworkwithgreaterefficiency.Yetnobodyhaseversavedonprofessionalpersonnel,”addsAnnaSabinina,headofthemarketingdepartmentatColliersInternational.

In the opinion of consultingvice-presidentatGVASawyer,EvelinaPavlovskaya,nowtheattitudeofdevel-opers towardsmarketing and adver-tising departments is altering onceagain: “They try to somehowreentersome projects to the market. Manyofthemhavechangedhands,passedthroughre-conceptionandgivennewnames.Therearequiteafewso-calledno-name projects whose origin isobscure. One example is “unnamed”science parks. Such projects are inneedofcompetentPRpromotionandtherefore experts capable of solvingtheseissuesareneeded.”

A number of companies out-sourcedthesefunctionsfromspecial-izedmarketingandadvertisingagen-cies.“Outsourcingsomefunctionsiscausedbythreemainreasons,–com-ments Dmitry Karmanov, marketingdirectorofgeneralcontractorcompa-nySTEP.–Economicsisthefirstone.Youmaycountallexpensesincurredbyacompanyemployinga full-time

workeroranentiredepartment–donot forget to include – apart fromthewages– taxes, rental payments,furniture and office equipment aswellasallextrabenefitsprovidedbyanycompany thatcares for the loy-altyofitsemployees.Andthencom-pare this imposing budget with thecost of similar services provided bya specialized company which oftenenjoyspreferentialtaxationtoboot.Theeconomicgainfromoutsourcingisgenerallysubstantial.”Thesecondreason,inhisopinion,islowerrisks.“Thecrisisgraphicallydemonstratedtomany business owners how diffi-cultandexpensiveitistogetridofemployeesforwhomthereisnomorework. Sacking implies the paymentofaconsiderableseverancepackagewhilevacatedareasandsecond-handfurnitureandequipmentaregenerallyleftonthebalancesheetasunneces-sarymovableassets.

As a result, a companyno longergenerates revenuesfromthiskindofactivity but continues to incur thecosts.Whenon theother hand such

servicesareoutsourced,expenditurescanbestoppedoncetheneedfortheseworksdropsoff.Thisraisesthecompa-ny’smobilityandresistancetovariousadversedevelopmentsonthemarket,”hebelieves.Andfinallythethirdrea-son,accordingtoMr.Karmanov,istheopportunitytooutsourcetheservicesofbetterprofessionalsthanthosewhoarewillingtoberegularemployeesandgetanaveragepay.“Manycandidates

respondtoeachvacancyandit’sverydifficulttofindtrulyvaluableexpertsamong them,” he notes. Thereforecompaniesoftentakea longtimetorecruitaregularemployeeand,afterafruitlesssearch,turntooutsourcing.

“Priortothecrisisthedemandformarketingandadvertisingexpertshadbeen rather low because supply pre-vailedoverdemand.Theneedforrealprofessionalsintheareaofmarketingandadvertisinggrewremarkablyafterthe crisis,” affirms Yan Svoyavolya,marketing and sales director at themanagementcompanySolo.

Inexpertopinion,nowasthebuyermaychoose,asingleadvertisingcam-paignisnotenough,evenifitisideallyplanned,organizedandconducted.Forsuccessfulsalesitisnecessarytomeettheclient’sexpectationsineverything,includingtheprice-qualityratio.

“Many developers are nowmuchmore serious about the process ofcreatinganewsupplyforthemarket.Theyelaborateonaconceptandthinkoffuturesalesasearlyasatthedesignstage,”statesMs.Cherkashina.Inher

words,thisregardsallprojectstages–fromcreatinganarchitecturalimage,plan,programandinfrastructuretoasubsequent advertising and PR cam-paign.“Thecrisishadapositiveeffectupon the marketing departments.Developersincreasinglyoftenconsultprofessionalsastheyrealizethatthepriceofanymistakeorwrongposition-ingoftheirfacilitycanbeunaccept-ablyhigh,”sheadds.Ms.Cherkashina

thinksthereismuchmoredeliberationinpromotionspending,astheownersof commercial properties weigh thecommercial impact of any particularadvertisingformat.

FromchainletterstoInternet“Alongwiththereductionofinvest-mentsindirectcommercialadvertising,theshareofproactivecommunicationsincreasedduringtherecession,–saysMs. Sabinina. – All companies facedreduction in the flow of incomingaccostsandsotheproactivestanceofbrokersandconsultantslookingforcli-entsusingcoldcalling(inbrokerage)andhaunting (in consulting) provedthe most effective way of boostingthesales.”Thisisnosecretthatsomeownersalsosentchainor“happiness”lettersofferingmoreattractivetermsofleasetotenantsincompetingbusi-nesscenters.Whileunequivocallyper-ceivedbythemarket,thismethodwaslikelyeffectiveandtimely.

Inexpertopinion,outdooradver-tisingplacedontheterritoryofpro-moted facilities remains the most

effectivetoolonthecommercialrealestate market – billboards on con-struction sites, banners on thewallsofbuildings,windowstickersinstreetretail.“Advertisingworksbestwithinthefacilityasitislucid,clearandeasytounderstand.Mostincomingcallsaregeneratedbyonsiteoutdooradvertis-ing,butregrettablyitisnexttoimpos-siblenowadaystohangexteriorsignsonabuildinginspiteofthefactthat

PR for No-Name Projects Projectsthatchangedhands,conceptandnameduringthe

crisisrequireaspecialPRcampaignandcompetentadvertisingpolicy.Accordingtomarketexperts,thereisnoneedtoreinventthewheel–alltheseefficientwaysandformatsarewell-knownalready–theirpropercombinationistheonlythingneeded.

Author:MarinaPetrova.........................Photo:CREarchive

Inexpertopinion,outdooradvertisingplacedontheterritoryofpro-motedfacilitiesremainsthemosteffectivetoolonthecommercialrealetsatemarket–billboardsonconstructionsites,bannersonthewallsofcommercialbuildings,orwindowstickersinstreetretail.Advertisingworksbestwithinthefacilityasitislucidandcleartounderstand.

53

NORTH-WEST№ 5 – 6 (41) / 2011

| Offices |

|Marketing |

| Market Report |

thebannerisoneofthemainmarket-ingtoolsinrealestatepromotionandsale,”saysmarketingandsalesdirectoratAvielenA.G.AnastasiaKruchinina.

“Laying a media plan of ouradvertisingcampaigns,we try touseadvertisingvehicles stationedat theintersectionofmajortransportarter-ies and along the driveways to theadvertisedfacility.Incaseofleasingorsellingareasinanewfacility,tem-poraryadvertisingplaceddirectlyona buildingworks really well,” agreesElenaMarinicheva, directorof adver-tisingandmarketingdepartmentatMCAdamant.

Asregardstheprintedmedia,theirefficiencyhasdroppedremarkablyoflate – this segment is being swiftlycrowdedbytheInternetofferingmuchmore flexible terms to advertisers aswell as opportunities for clear posi-tioning and targeting. In the wordsofMs.Kruchina,justseveralyearsago

Internetwasnotsoactiveandpopularamongtheclientslookingforanoffice,buteverythinghaschanged:“Nowthisisthefastestandeasiestwaytofindthebestoffer,eventhoughthelatterisoftenhiddenbehindnumerousadver-tisingbannerspostedbyintermediar-iesandmanagementcompanies.TheInternetisgearedtowardsthosewhoknowsexactlywhichofficetheywantandwhere;itcanalsohelptostudythemarketandavailableoffer.”

Buildingtheimage“The effectiveness of advertising inprintedmediaisfiguredinthesamewayastheeffectivenessofothercom-municationchannels–totaloutlayisdivided by the number of contacts.Itisnotcorrecttocompare“printedmedia”with“othermedia” (suchasInternetresources)becausethedevilisinthedetail,–notesKarmanov.–For example, one printed periodicalmayofferlowadvertisingpricesandhasalotoftargetaudienceamongitsreadership.Sotheefficiencyofadver-tisingwill be very high. In anotherperiodical prices arehigher and thetarget audience is thinner, whichmeanstheadvertisingefficiencywillbewaylower.”Buttheoppositecanbetrueaswell.Thereforethemissionofamarketingandadvertisingexpertistofindaperiodicalwithmaximumpossible coverage of the company’stargetaudience.Inhisopinion,onecannotsaythatadvertisingincostlyprinted media is a certain image-building project unaffordable tomany: “The image is built in manydifferentwaysandadvertisinginthepress is just one of them.” On theother hand, as noted by themarketparticipants, many periodicals havelongextendedbeyondtheframework

of mere printed media and trans-formedintolargeholdingcompaniesoffering integrated services to theirclients, such as Internet resources,special b2b annexes, catalogues forordinaryconsumers,eventsinvariousformatsandotherservices.

Participation in exhibitions andevents is ambiguously assessed byexperts. “Participation in differenteventsiseffectivefromimage-makingperspectives.Asasaleinstrument,anexhibitionisnoteffective,”knowsMr.Svoyavolya. In the opinion of AnnaSabinina,everythingdependsonspe-cializationofanyparticularevent:“Ifthisisalargeforumitscommonmis-sion is tomaintainold contacts andestablishnewones,todemonstratethecompany’spositiononthemarket,thelevelofitsspokespeopleetc.Whenashowisconductedinaparticularseg-ment,suchasretailrealestate,givena quality stand and well-preparedpresentation materials, a companymay conclude many mutually ben-eficialagreements,”sheasserts.“Itisimportantfornewprojectshittingthemarkettogetinvolvedinexhibitionsand shows, – comments AnastasiaKruchinina.–Exhibitionsaimatproj-ect demonstration, presentation andvibrantpromotion.”

At the height of the crisis somemarket participants began talkingaboutthelowefficiencyofanyadver-tisingandmakingthepointthatcon-structiondynamicswas thebestandmost effective display. “This can betruewithrespecttohousingconstruc-tion,–believesMs.Marinicheva.–Asregardscommercialrealestateingen-eralandshoppingandleisurecentersinparticular,eachofthemhasitsowncompetitiveedgesandauniquecon-cept.Thechallengeofadvertisersisto

bringthisinformationhometotheendconsumerbyshowingauniqueiden-tityofagivenprojectonthemarket.”“Arobustpaceofconstructionworksissurelyaveryeffectiveway,butit’salsoimportanttoletthemarketknowwhatprojectisbeingconstructedandwhat its specificity is. For instance,beforewestartedmarketingourproj-ect,manyperceivedahotelintegratedintoitasabusinesscenter,”addsMs.Kruchinina.

“Ascanbejudgedfromtheexperi-enceofourcompany,morethanhalfofthespacewassoldorletbeforecom-missioning,” agrees Mr. Svoyavolya.Inhiswords,thetimelinessofprojectdeliverytothemarketisnotnecessar-ilyastrongtrumpinwinningovertheclient.“Moreover,whenapotentialcli-entseesacompanyisdoingaqualityandprofessionalworkheoftenagreestowaitanddoesnotmindadelayinthedeliverytime,”heconcludes.

Dmitry Karmanov, STEP / Дмитрий Карманов

Anastasia Kruchinina Avielen A.G. / Анастасия Кручинина

Персона л:


ДефицитпрофессиональныхкадровБезусловно, по сравнению с 2010годом количество вакансий за пер-выемесяцытекущегогодавозросло.Втечениепоследнихдвухлетвомно-гихкомпанияхдляоптимизациичастьфункций искусственно объединяли.Нафонестабилизацииэкономическойситуациивцеломвкомпанияхнача-лосьвозобновлениепрежнихплановработыипоявиласьвозможностьвоз-вращениянекоторыхдолжностей.Этиотдельныерешенияисталиоживлятьрыноктрудасначалагода.Сдругойстороны,впрошломгодунагрузканасотрудниковкомпанийбыланеверо-ятновысока–каквпсихологическомплане,такисточкизренияфункцио-нальныхобязанностей.Частьспеци-алистовтеперьожидаюткарьерногопродвижения,частьзаинтересованыв применении полученного опытав других сферах. На кандидатскомполеактивностьнарастает:возникают

новыепозициивсвязиснеобходимо-стьюзаменыушедшихспециалистов.

Всвязисоживлениемрынкамынаблюдаемспроспрактическинавсеспециальности,начинаяотрабочихипрорабовдо старшегоинженерногосостава.Причем компаниииспыты-вают острый дефицит кадров этихспециальностей, что подтвердилосьвовремянашегопоследнегоисследо-вания«Дефицитпрофессиональныхкадров»,входекоторогомыопроси-липредставителейHR-департаментовведущих российских и междуна-родных компаний, оперирующихвРоссии,сцельювыявитьдефицит-ные специальности и определитьосновныепричины, способствующиеразвитию и ухудшению ситуацииспрофессиональнымикадрами.

В Петербурге в числе наиболеедефицитных специалистов быливыделенысотрудникиотделапродаж(45%компанийсталкиваютсяструд-ностямив подборе таких специали-стов) и профильные техническиеспециалисты(32%).Припоискепро-фильных технических специалистовнаибольшую трудность, по мнениюреспондентов, вызывают инженерыразличных специализаций и уров-ней, технические специалисты сознаниеманглийскогоязыка,инжене-рыв области техническогонадзора,узкопрофильныеспециалистыизсек-тораОВиК.Наданныймоментвсвязисреализациейновыхпроектовсрединаиболеевостребованныхспециали-стовотраслиможновыделитьруко-водителейпроектовименеджеровпосогласованиям.Отмечаетсяспросинаспециалистоввобластиуправленияобъектами коммерческой недвижи-мости.Такойспециалист,еслинесво-дитьфункцииисключительнокэкс-плуатацииобъекта,отвечаеттакжезаегоприбыльность,поэтомуондолженконтролироватьфинансовуюсостав-ляющуюуправленияобъектом(уметь

грамотнооценитьденежныепотокиириски,атакжевыстроитьстратегиюразвития, опираясь на полученныйанализ). Очевидно, что для выпол-ненияперечисленныхобязанностейпрофессионал должен обладатьобщимифинансово-экономическимизнаниями,способностьювидетькар-тину целиком, а также лидерскимикачествами, которыепозволяютемупринимать решение в быстроизме-няющихсяусловиях.Человека,кото-рыйсовмещалбывсеперечисленныекачества, найти довольно сложно,учитывая, что рынок услуг профес-сионального управления в Россиимолод.

Если говорить о специалистахв области управления объектамижилойнедвижимости,товпоследнеевремянанихтакжеотмечаетсяспроссредиработодателей.

Результаты проведенного иссле-дования выявилинесколькопричиндефицитапрофессиональныхкадров.Основныеизних,помнениюопрошен-ных,–этоотсутствиенарынкеканди-датовтребуемойквалификации(88%)изавышенныефинансовыеожиданиякандидатов(49%).28%респондентовсвязывают такой дефицит с общейнехваткойперсоналаврегионе,втомчислеиподемографическимпричи-нам.Втожевремя18%респондентовпричиной дефицита назвали завы-шенные требования к кандидатамсо стороны работодателей, а 11%опрошенныхотметили,чтотрудностивподбореперсоналасвязанысниз-кимуровнемоплаты,предлагаемойихкомпаниейкандидату.

Впоследнеевремямынаблюдаемтакжетенденциювозросшегоспросанаперсоналсостороныроссийскихкомпаний.Чтокасаетсянаймаперсо-нала иностранными компаниями, тоонивчастиразвитиясвоегобизнесавРоссиизачастуюболееосторожны.Онине занимают активнойпозиции

по объявлениюмасштабных плановпореализациибольшогоколичествапроектов и, соответственно, необ-ходимости набора персонала дляних.Такаяосторожностьсвязананетолько с российскойдействительно-стью.Инвестиционныевозможностикрупных западных международныхконцернов ограниченны. Решенияобинвестицияхвтуилиинуюсферупринимаютсясучетоммногихфакто-ровивосновномв головномофисекомпании, который зачастую значи-тельно удаленотместа реализации.Поэтомулюбойкрупнойиностраннойкомпании принять решение, к при-меру,ореализацииещеодногопро-екта в России гораздо труднее, чемроссийской.КтомужевсеосновныерешенияпринимаютсявЕвропеилиАмерике, где последствия влияниякризиса также были существенны,поэтомувданныймоментонимогутприниматьсянетакбыстро,какврос-сийских компаниях, которымпрощеоценить ситуацию на месте, дого-вориться с инвесторами, банками,инвестиционнымифондами,аследо-вательно,ибыстропринятьрешениеоб инвестировании, что влияет наобъемыисрокинаймаперсонала.

ПривлечениеиностранныхспециалистовНа протяжении нескольких лет мынаблюдаемтенденцию,котораягово-ритобустойчивоймиграциикадровв Россию, в том числе и на рынокПетербурга. Здесь нужно различатьдватренда–миграциюменееквали-фицированныхспециалистовизстранбывшегоСССР,гдеситуациясбезра-ботицейнамногохуже,чемвРоссии,и миграцию квалифицированныхкадровизЕвропы.

Нужно отметить тот факт, что исейчасестьстроительныекомпании,которые не пользуются мигрантамикакрабочейсилой.Внашукомпаниюнеразпоступализапросынаподборсотрудников с российским граждан-ствомнатакиевакансии,каккамен-щик, арматурщик, маляр и т. д. Нотакихкомпанийнарынкенемного.

Очевидно,чтооднаизосновныхпричин, по которым строительныекомпании привлекают сотрудниковиз ближнего зарубежья, –желаниеснизить издержки. Иностранныегражданесогласныработатьзагораз-доболеенизкоевознаграждение,приэтомихтребованиякусловиямпро-живания тоже невысоки.Но нужно

Татьяна Левада /Tatiana Levada

Бизнес и кадры в строительной отрасли:

реакция на подъем РынокстроительстваинедвижимостиПетербурга

демонстрируетпризнакиоживления,нопо-прежнемуостаетсянестабильным.Несмотрянаточтомногиекомпаниизаявляюторазморозкепроектов2008–2009годовивгородепоявляютсяновыестроительныеплощадки,говоритьобумевакансийвэтойотраслипокарано.

ТатьянаЛевада,руководительгруппыпоподборуперсоналакомпании«АНКОРНедвижимостьистроительство»

| Маркетинг |

|Персонал |

| Экспертное мнение |

55

СЕВЕРО-ЗАПАД№ 5 – 6 (41) / 2011

отметить, что привоз рабочей силыиз ближнего зарубежья с соблю-дением всех требований законода-тельства:обеспечениемнормальныхусловийпроживания,прохождениеммедицинскихосмотров,снабжениемсредствамииндивидуальнойзащиты,оплатой переработок – тоже стоитнедешево. Стоимость иностранца,работающего на стройке, оформ-ленного надлежащим образом иобеспеченного всем необходимым,практическиэквивалентнастоимостиспециалистасроссийскимграждан-ством.Поэтомувсеэтинормычастоигнорируются работодателями, чтоусугубляетситуацию.

Снижение количествамигрантовизближнегозарубежья,скореевсего,приведет к удорожанию стоимостинедвижимости,таккакиздержкистро-ительныхкомпанийвозрастут.Крометого,естьвероятностьвозникновенияна этомрынке кадрового дефицита,посколькуроссийских специалистовможет оказаться недостаточно дляпокрытияпотребностейстроительныхкомпаний.Повсеместноепривлечениетаких специалистов к строительнымработамповлеклозасобойснижениепопулярностистроительныхпрофес-сийуроссиян.Необходимоотметить,чтоестьработа, которуюроссийскиеграждане попросту отказываются

выполнять за предлагаемую плату.Впериодкризисароссийскиегражда-непредпочиталисидетьдома,нежеливыполнятьнизкоквалифицированнуюработузанизкуюзарплату.

Еслиговоритьомиграцииквали-фицированных кадров из Европыв Петербург, то стоит отметитьуменьшение спроса наиностранныхспециалистов. Большое количествозападных компаний вернуло своихэкспатов обратно на родину, заме-нив их российскими менеджерами.Подобная тенденция в последниегодысталапрослеживатьсядовольноявно.Этообусловленонесколькимипричинами. Во-первых, содержаниеэкспатов обходится довольно доро-го,поэтомукомпаниисталисерьезноэкономить,видяприэтомдостаточноеколичествоопытныхпрофессионаловроссийского происхождения, кото-рымиможнозаменитьиностранцев.Во-вторых, действительно, общийуровень квалификации российскихменеджеровскаждымгодомрастет.Срединашихклиентовмынаблюдаемнесколькокрупныхиностранныхком-паний, куда российские сотрудникипришлинапозиции,ранеезанимае-мыеэкспатами.Деловтом,чтонашисоотечественникихорошознаютрос-сийскую действительность и имеютдостаточный опыт для работы натоповыхпозициях.

МотивациясотрудниковПо результатам проведенного намиисследования помотивации персо-налабыловыявленонесколькофак-торов, положительно влияющих наудержаниеперсоналавкомпаниинадолгоевремя.

Среди таких факторов лидируетпостоянноеповышениеоплатытруда(82% опрошенных респондентов).Число респондентов, поставившихна первое место компенсационныйпакет, предлагаемый компанией, ирегулярныйпересмотрзарплатывсто-рону повышения, возросло на 15%посравнениюсданными2007 года.Стоитотметитьснизившийсяинтерессосторонысотрудниковктакимфак-торам,каквозможностьстатьпартне-ром,совладельцембизнеса(на25%поотношениюкрезультатамопроса2007-го)илиопциистрахованияжизни/пен-сионногострахования(на20%).Еслиговоритьобожиданияхсоискателейпоизменениюдоходаприсменеработы,тоздесьнаблюдаемтакуютенденцию.Те, ктовкризисосталсябезработы,сейчасрадыновымпредложениямипоэтомуготовыпонизитьсвоитребо-ванияпозаработнойплатена10–30%.Сдругойстороны,те,ктонесталкивал-сясрынкомтрудавпериодкризиса,сейчасживутреалиямидокризисногопериода,вчастности,осознаниемсвоей

высокойценностинарынке,высокимизарплатнымиожиданиями.Вцеломприпереходенадругоеместоработыспе-циалистыожидаютувеличениязара-ботнойплатына10–20%,менеджерысреднегозвена–на20–30%,руково-дители–на30%иболее.

Что касается предложений состороны работодателей, то во мно-гихкомпанияхпроизошелпересмотркомпенсационныхпакетов,возвраще-ниебонусныхсхем,существовавшихдвагоданазад,сцельюмотивироватьиудержатьценныхсотрудников.

ПрогнозыМыожидаем,чтоэтотгодпройдетподзнаком повышения ценности чело-веческогокапиталаи,какследствие,ростаценностиHR-функции.Впред-двериидемографическойямы,кото-раянастанетужев2012–2013годахипродлитсякакминимумдо2020-го,компании начинают задумыватьсяомотивациииудержанииключевыхспециалистовнаместах.

В настоящее время сотрудники,которыевкризисныйпериодотложи-лисвоипланыпопоискуновогоместаработыи карьерному продвижениюиз-забоязнипотерятьстабильность,сейчас готовырассматривать новыепредложения в целях дальнейшегопрофессионального роста. В целомже,еслитекущаятенденциясохранит-ся,вближайшие1–2годамыожидаемперевесавсторонусоискателей.

Можноговоритьиоростетрудо-вой миграции. При выборе потен-циального работодателя кандидатывсебольшеуделяютвниманияфунк-циональному наполнению позиции,сложности задач, уровнюпроектов.В погоне за профессиональным икарьернымростомчастьсотрудниковпродолжит миграцию из крупноговмалыйи среднийбизнес, а такжеизстолицврегионы.Многиеработо-датели предсказывают обострениеситуациинарынкетрудаиз-занедо-статкапрофессиональныхкадровинатекущиймоментпланируютработупоформированиюкадровыхрезервов.

Представителистроительныхком-панийотмечаютнесоответствиеуров-няпрофессиональнойподготовкиспе-циалистоввэтойобластитребованиямрынка,поэтомувыходизсложившейсяситуациивидятвтомчислеивсозданиисобственнойсистемыобучениясотруд-ников.Некоторыеоченькрупныестро-ительныекомпанииужеорганизовалисвоикурсыиинститутыпоперепод-готовкеиповышениюквалификации.Несмотрянаточтоколичествотакихкомпанийвсеещеневелико,мыможемвыделитьсозданиесерьезныхкорпо-ративных системобучения какоднуиз тенденций работы с персоналомотраслинаближайшеевремя.

Что удержит работника в компании более 5 лет?(данные 2010 года по сравнению с 2007 годом)

Постоянное повышение оплаты труда

Возможность карьерного роста

Стажировка / работа в зарубежном офисе компании

Предоставление жилья

Возможность роста в головном офисе компании

Возможность стать партнером / совладельцем бизнеса

Предоставление льготного кредита на крупную покупку

Страхование жизни / пенсионное страхование

Такой срок можно проработать только в собственном бизнесе

Невозможно проработать более 5 лет в одной компании

Это может быть только...

82%

72%

28%

20%

17%

14%

12%

10%

2%

1%

5%

Источник: Ancor

Высокодефицитные специалисты

Сотрудники отдела продаж

Профильные технические специалисты

Специалисты по информационным технологиям

Линейный персонал / рабочие

Сотрудники финансового отдела / бухгалтерии

Административные сотрудники

Сотрудники отдела логистики / закупок

Сотрудники отделов маркетинга / рекламы / PR

Специалисты по внутреннему контролю / контролю качества

Менеджеры, осуществляющие общее руководство

Другие специалисты

45%

32%

23%

16%

11%

9%

9%

7%

4%

4%

13%

Источник: Ancor

Personnel:


ShortsupplyofprofessionalsCompared to 2010, the number ofvacancies has definitely increasedduringthefirstmonthsofthisyear.Many companies have artificiallyamalgamated many functions forthesakeoftheiroptimizationintworecent years. Stabilization of theeconomic situation triggered theresumptionofformercorporateplansandrecoveryofsomepositions.Thosesporadicdecisionsbeganenliveningthelabormarketfromtheturnofthisyear.Ontheotherhand,lastyearmanycorporateemployeeswereovertaxed,both functionally and psychologi-cally.Someoftheseexpertsarenow

anticipatingapromotionwhileothersareinterestedtousetheaccumulatedexperienceinotherspheres.Activityis mounting among the candidatesas new positions emerge in view oftheneedtoreplaceexpertswhohaveresigned.

The market resurgence boostsdemand foralmostalloccupations–fromworkers and foremen to seniorengineers. Companies suffer fromthe acute shortage of such special-ists; this fact was corroborated byourrecentsurveycalledTheDeficitofProfessionalLabor.Wepolledexpertsfrom HR departments of leadingRussianand internationalcompanies

operatinginRussiawiththepurposeofidentifyingthequalificationsinlowsupplyanddeterminingthemainrea-sonsbehindthecrisisofprofessionalworkforce.

Sales experts (45%of companiesface difficulties with their recruit-ment) and dedicated engineeringexperts (32%) are among the scarc-est specialists in Saint Petersburg.In the opinion of our respondents,engineers of various specializations,English-speakingengineers,technicaloversightspecialists,narrowlyspecial-izedHVACexpertsaremostdifficulttofind.Becausenewprojectsarebeingpresently implemented, projectman-agersandexpertsinraisingapprovalsareinhighestdemandaswellascom-mercialpropertymanagementspecial-ists.Apart fromfacilitymanagement,such an expert also takes charge ofcashflowsandprojectyield,assessesallrisksandbuildsadeliberatedevel-opmentstrategybasedonathoroughanalysis. To be adequate to the saidtasks,aprofessionalmusthavegeneralexpertise in finances and economics,theabilitytoseeawholepictureandpossessleadershippotentialtoquicklyrespond to changing market condi-tions.It’sverydifficulttofindapersonwhowouldcombinethesaidexpertiseandexperience,giventhatthemarketof professionalmanagement servicesis still in thebud inRussia.Demandfor residential propertymanagementexpertshasalsobeenrisingamongtheemployersoflate.

Thesurveyrevealedseveralreasonsbehind the scarcity of professionals,themainbeingthelackofcandidateswithrequiredskillsonthemarket(88%ofallrespondentsmentionedthisrea-son) and overstated salary expecta-tions(49%).About28%oftherespon-dentsassociatethisscarcitywithgen-eralpersonneldearthintheregionfordemographicandotherreasons.Atthesametime18%oftherespondentsseethemainreasonbehindthedeficitin

too stringent requirements to candi-datesonthepartofemployerswhile11% mentioned that headhuntingproblemswere causedby a low levelofwagesofferedbytheircompanytopotentialcandidates.

We’ve recently observed a trendtowardsgrowingdemandforpersonnelonthepartofRussiancompanies.Asregardsthepersonnelrecruitmentbyforeigncompanies,thelatterareoftenmorecautiousasfarastheirbusinessexpansioninRussiaisconcerned.Theydonotannouncelarge-scaleplansofimplementingalargenumberofproj-ects and, accordingly, do not neednumerouspersonnel.

ThiscautionisnotonlyrelatedtotheRussianreality;investmentoppor-tunities of large international con-cernsarelimited.Decisionstoinvestinparticularassetsaremadewithproperconsideration of many factors andmainlyatheadofficeswhichareoftenratherremotefromthesiteofprojectdelivery. Therefore it is much moredifficult for any large non-residentcompany to decide on implementa-tionofanotherprojectinRussia,thanfor a Russian company. FurthermoreallmajordecisionsaretakeninEuropeorNorthAmericawheretherecessionalso dealt a serious blow. Thereforeat thepresentmoment foreign firmstakemore time tomake investmentdecisions compared to Russian com-panies,forwhichitiseasiertoassessthe situation on the spot andmakearrangements with investors, banksand investment funds. Thedecision-makingtimecertainly influencesthedemandforhumanresourcesandper-sonnelrecruitmenttime.

RecruitmentofforeignexpertsDuringseveralrecentyearswe’veseena trend of stable manpower migra-tion to Russia in general and to St.Petersburgmarket in particular. Twoseparatetrendsshouldactuallybedis-tinguished:themigrationofunskilled

Business and HR in Construction Industry:

Responding to Upturn TheconstructionandrealestatemarketinSt.Petersburg

demonstratessomesignsofrevivalbutremainsunstable.Whilemanycompaniesannouncetheunfreezingofprojectslaunchedin2008-2009andnewconstructionsitesareemerginginthecity,it’stooearlytotalkaboutaboomonthelabormarket.

TatianaLevada,headofheadhuntinggroupatANCORRealEstateandConstruction

57

| Marketing |

|Personnel |

| Expert Opinion | NORTH-WEST№ 5 – 6 (41) / 2011

labor from former Soviet republicswhere unemployment rates is muchworsethan inRussia,andthemigra-tionofskilledlaborfromEurope.

Itshouldbenotedthatevennowcome construction companies donot use migrants as workforce. Werepeatedlyreceiverequeststorecruitemployees with Russian citizenshiptosuchvacanciesasbricklayer,steelfixer, decorator and some others.Neverthelesssuchcompaniesareveryfewonthemarket.

Obviously,oneofthemainreasonswhy construction companies employworkersfromnear-abroadcountriesisthedesiretooptimizethecosts.Non-residentcitizensarereadytoworkformuch lower remuneration and theirrequirements to living conditions arealso low.But it shouldbenoted thatthe import of workforce from near-abroad countrieswith observation ofallexistingregulations,providingwork-erswithdecentlivingconditions,medi-cal examination, personal protectiveequipment,paymentforovertimeworkalsocostalot.Thecostperdulylegal-izedandoutfittedforeignerworkingataconstructionsiteisalmostequivalenttothecostofanexpertwithRussiancitizenship.Thereforeemployersoftenignorelegislativerequirementstherebyaggravatingthesituation.

The sinking number of migrantsfromnear-abroadcountrieswillmostlikely entail higher real estate pricesasthecostsofconstructioncompanieswillgrow.Theprobabilityofmanpowershortage is alsohighon thismarket,since the number of Russian expertscanbeinsufficienttocovertheneedsofconstructioncompanies.Ubiquitous

involvement of foreign labor in theconstructionsectormadeconstructionoccupationslesspopularwithpeopleofRussia.ItshouldbenotedthatRussiancitizenssimplyrefusetoperformsomekindofworksforofferedremuneration.IntimesofcrisisRussiancitizenspre-ferredtositathometodoingunskilledworkforalowpay.

Talking about the migrationof skilled labor from Europe to St.Petersburg, the demand for foreignspecialists has constricted. A largenumber of companies brought theirexpats back to their homelands,having replaced them with Russianmanagers. In recent years this trendhas become rather apparent for sev-eral reasons. First of all, the upkeepof expats is rather expensive and socompanies began economizing astheysawanampleamountofexperi-encedprofessionalsofRussianoriginwho could easily replace foreigners.Secondly,thegenerallevelofskillofRussianmanagerskeepsgrowingwitheachpassingyear.Amongourclientsweseeseveralbigforeigncompanieswhich employ Russian employees tothepositionsearliertakenbyexpats.Thepointisthatourcompatriotsarewell familiarwiththeRussianrealityandhaveadequateexperienceforfill-ingtopexecutivepositions.

MotivationOursurveyrevealedseveralimportantfactorsofpersonnelmotivationposi-tivelyinfluencingthelong-termreten-tionofpersonnel.

Thepermanentriseinlaborremu-neration takes the lead among suchfactors (82% of respondents). The

number of respondents who place acompensatory package offered by acompany and constant appreciationof salaries at the top of the list hasincreased by 15% against the datafor2007.Itshouldbenotedthattheinterestofemployeesinsuchfactorsasapossibilitytobecomeapartnerorbusinessco-ownerhasflagged(down25%againsttheresultsof2007).Thesame applies to life and retirementinsurance(down20%).

Talkingabouttheexpectationsofclaimantswhochangetheirjobs,thefollowingtrendcanbeobserved.Thosewholostajobduringthecrisisarenowhappytocatchholdofanyofferandwillingtoreducetheirsalaryrequire-mentsby10-30%.Ontheotherhand,thosewhodidnothaveanyexperienceinthelabormarketduringthereces-sionlivebypre-crisisrealities–inpar-ticular they have awareness of theirhighvalueonthemarketandseekhighwages.Onthewhole,expertschang-ing theirplaceofworkexpect salaryappreciationby10-20%,mid-tierman-agers–by20-30%andtopmanagersandexecutives–by30%ormore.

Asregardstheoffersofemployers,manycompanieshaverevisedcompen-satorypackagesandreturnedtobonusschemesthatexistedtwoyearsagoinordertomotivateandretaintheirvalu-ableemployees.

ForecastWe expect further appreciation ofhuman capital in this year and con-sequently the growing value of theHRfunction.Intherun-uptoademo-graphichollowwhichwillstartalreadyin 2012-2013 and last at least till2020,companiesstartthinkingabout

motivationandretentionofkeyspe-cialists.

At the present time people whoputofftheirplansoflookingforanewjobandcareerpromotionintimesofcrisis, as they feared to lose groundunder their feet, are nowwilling toconsider new offers for the sake ofprofessional growth. If the currenttrendpersistsweexpectthebalancewillshifttowardsclaimantsduringthenextyearortwo.

Burgeoninglabormigrationwillbeanothertrend.Astheyselectapoten-tial employer, candidates pin evergreaterimportanceonthefunctionalsaturation of any position, the levelofprojects,andsophisticationoftheirchallenges.Inpursuitofprofessionalandcareergrowth,someoftheemploy-eeswillcontinuemigratingfrombigtomedium-sizeandsmallbusinessesandfromthecapitalstowardstheregions.

Many employers predict a moreacute situation on the labormarketbecauseofthescarcityofprofession-alsandplantoformmanpowerreservesatthepresentmoment.

Representatives of constructioncompaniesmention that the profes-sionaltrainingofexpertsinthisfielddoes not meet the market require-mentsandseeawayoutofthispre-dicament in starting their in-housetraining. Some very influential con-structionfirmshavealreadyorganizedtheirretraininginstitutesandcoursesaimed at raising the level of skills.Whilethenumberofsuchcompanieshas so far been limited, we can talkaboutthecreationofseriouscorporatetrainingsystemsasoneofthetrendsinworkingwithpersonnelintheyearstocome.

What can hold an employee for more than 5 years?(data for 2010 compared to 2007)

Permanent rise in labor remuneration

Opportunities to climb the career ladder

Work on probation in a foreign office

Provision of housing

Career opportunities in a head office

An opportunity to become a business partner or co-owner

Access to loans on preferential terms for big purchases

Life insurance / retirement insurance

it is possible to work so long only in owned business

it is impossible to work more than 5 years for one company

This can be only…

82%

72%

28%

20%

17%

14%

12%

10%

2%

1%

5%

Source: Ancor

Experts in Short Supply

Employees of the sales department

dedicated engineering experts

iT experts

Line managers / workers

Financiers / accountants

Administrators

Logistics and procurement personnel

PR, marketing and advertising staff

Experts in internal quality control

General supervisors

Others

45%

32%

23%

16%

11%

9%

9%

7%

4%

4%

13%

Source: Ancor

Экс перт ное м нен ие:


В2005годубылпринятГенеральныйпланСанкт-Петербурга.Дважды(в2008и2010годах)внеговносилисьизменения,чтонеуменьшилоактуальностивопросовразвитияегоотдельныхположений.Многиесобственникииарендаторыземельныхучастковнепринялидолжногоучастиявобсужденииэтогодокумента,посколькуневполноймерепонималивсеправовыепоследствиятакогобездействия.

АлександрЩитковский,руководительотделаконсалтингаООО«ЦентрСогласований»

Генплан: в ногу со временем

Генеральный план Санкт-Петер-бурга,принятыйв2005году,–этопервыйпостсоветский генплан.

Перед его авторами стояла задачаспрогнозироватьразвитиегородскихтерриторий,впервыеисходянеизпла-новыхпоказателей,аизобщихтенден-цийразвитияПетербурга,нормативовградостроительногопроектирования,собственноговиденияплановразви-тиятойилиинойтерритории.Несталоединого центра принятия решенийотносительно функционального ис-пользования территории и объемовстроительства,появилосьмножество,зачастуюпротиворечивыхинтересов.Ситуацияусугубляласьтем,чтомногиесобственникии арендаторыземель-ныхучастковнепонималиправовыхпоследствийпринятияГенпланаинепринялидолжногоучастиявобсуж-денииегопроекта,хотяГрадкодексРФпредусматривалнеобходимостьучетапредложений землепользователей,втомчислеприпроведениипроцеду-рыобщественныхслушаний.

БолевыеточкиМногие неточности этого документабыли ясны специалистам ужепосле

егопринятия.Так,значительныетер-ритории,ранееимевшиеиноеисполь-зование, были отнесены Генпланомк жилым зонам. Как правило, этокасается бывших сельхозтеррито-рий,попавшихвграницыПетербурга(совхоз «Предпортовый», «Ручьи»,«Ленсоветовский»идр.).Данныетер-ритории,занимаяболее200гакаж-дая,отнесенытолькокжилымзонам,что препятствует их комплексномуразвитию. Однако вдоль городскихмагистралейнаданных территорияхболее целесообразно размещениеобъектов общественно-деловогоназначения, а функционированиежилогорайонаплощадью100–200габезполноценныхобъектовторговогоназначения, ограниченных к строи-тельству в жилых зонах, вызываетвопросы.

Неоднозначная ситуация скла-дываетсяисразмещениемпромзон.Болеедесятипромышленныхтеррито-рийвнастоящеевремя,поматериаламГенплана,находятсянаПетроградскойстороне (на улице Рентгена, Лева-шовскомиАптекарскомпроспектах).Шестькрупныхпромзонрасположе-ны в исторических районах города,ограниченных Обводным каналом.НатерриторииВасильевскогоостровадостаточно крупные промышленныетерриториинаходятсяна22-йлиниииУральскойулице.Многиеизнихока-залисьпромышленными«пофакту»,тоестьбезучетатенденцийразвитияисторическогоцентракаккультурно-го, образовательного, делового ядраПетербурга.

Не решен вопрос в отношениитерриторий, непосредственно при-легающих к историческому центру,но относящихся уже к периферий-нымрайонам–Красногвардейскому,Выборгскому,Невскому,атакжепро-мышленных территорий судострои-тельныхпредприятийвдельтеНевы.Современные тенденции развитиямегаполисасвидетельствуютосокра-щении производств в центральныхрайонах и о необходимости выводапроизводственныхзонзачертугоро-да,исходяизэкономических,логисти-

ческихиэкологическихтребований.Ситуация осложняется тем, что наданныхтерриторияхрасположенрядсистемообразующих предприятий,кпримеру,такихкак«Силовыемаши-ны»и«Адмиралтейскиеверфи».

Не единична также ситуация,когда границыфункциональных зонразделяет тот или иной земельныйучасток, препятствуя его полноцен-номуиспользованию.

ИнтересысторонВ данной ситуации необходимонайтисоломоноворешение,котороедолжно отразиться в документахтерриториального планирования.Без внесения изменений в Генпланпо ряду промышленных территорийреализация проектов вывода про-изводства невозможна, посколькувысвобождаемыетерриториинельзябудет использовать иначе, как дляпромышленныхцелей.

Можетвозникнутьобоснованныйвопрос: так ли нужны изменениявГенпланиневозникнетлисоциаль-нойнапряженности в связи с пере-смотром его положений? Несмотряна относительно небольшой срок,прошедшийсдатыпринятияГенплана2005года,насегодняшнийденьмно-гиепроектныерешениявчастизони-рования территорииявляютсянеак-туальными. На настоящий моментсложилась ситуация, при которойнеобходимая стабильность Генпланакак документа территориальногопланирования входит в противоре-чие с интересами развития города.Многие инвестпроекты оказалисьотложенынанеопределенноевремя.

Следуеттакжеотметить,чтосамипо себеизменениядокументов тер-риториальногопланированиявчастиграниц зон не означают согласова-ния какого-либо строительногопро-екта, а предоставляют возможностьреализоватьнаучастке туилиинуюфункцию.

Чтоможет дать внесение изме-нений в Генплан? Учет интересовправообладателейприкорректиров-ке этого документа позволит реали-

зовать проекты, которые оказалисьприостановленнымивсилупротиво-речиятребованиямтерриториальногопланирования.Изменениезонирова-ниярядапромтерриторийнажилуюи общественно-деловую застройкуповыситихинвестиционнуюпривле-кательностьи позволит собственни-кам привлечь финансирование подперевод предприятий. Стоимостьземельныхучастковсзонированиемпод промышленное использованиесоставляет$70–250/кв.м.Приэтомстоимость аналогичного земельногоучастка с зонированиемподжилуюзастройкувзависимостиотместорас-положения составляет в среднемот$400/кв. м. В ряде случаев капита-лизацию земельного участка можетповысить изменение деловойфунк-циинажилуюкакнаиболеевостре-бованнуюнанастоящиймомент.

Все ли предложения собствен-никовповнесениюизменениймогутбыть учтены?Безусловно, в каждомконкретномслучаеуполномоченныморганомбудетоцениватьсяобоснован-ностьпредлагаемыхизмененийисходяизплановразвитиясмежныхтеррито-рии.Принамеренииизменитьзони-рованиетерриторииспромышленнойлибообщественно-деловойнажилуюфункциюинвесторможетстолкнутьсясвлияниемсанитарно-защитныхзон,чтонедаствозможностиучестьпред-ложенияпоизменениюзонированиявущербинтересамтретьихлиц.Такимобразом,одногожеланияправообла-дателяизменитьзонированиеземель-ногоучастканедостаточно–егоследу-етподкрепитьсоответствующимирас-четамиинженерного, транспортного,социального обеспечения террито-рии,экологическихусловий.

Потребностьвовнесенииизмене-ний в документы территориальногопланированияговоритотом,чтораз-витие города не остановилось, дляреализацииинвестпроектов,которыеждутизмененияГенплана,будутпри-влеченыинвестиции,созданыновыерабочиеместа,будетсоздананеоб-ходимая социальная инфраструк-тура.

Александр Щитковский / Alexander Shchitkovsky

59

№ 5 – 6 (41) / 2011 NORTHWEST

| Personnel |

|ExpertOpinion |

| Cre – Capital |

AlexanderShchitkovsky,headoftheconsultingdepartmentatTsentrSoglasovaniyLLC

Master Plan:in Step with the Times

TheMasterPlanofSaintPetersburg,as suggested by the very nameof this document, is above all

an urban development plan basedon the totality of social, economic,environmental and other factors andmeetingnumerouschallenges–fromthedevelopmentofroadnetworktotheplanningofengineeringsupport.Thedocumentadoptedin2005isthefirstpost-Soviet Master Plan. Its authorswere facedwith the task to forecastthe development of urban territoriesproceeding from the general trendsofSt.Petersburgdevelopment, town-planningdesignstandards,andauniquevisionofurbandevelopmentplansforparticularterritories.Inthe lackofasingle center ofmaking decisions inregard to functional use of land andconstruction volumes, a multitudeof interests, often conflicting, needto be taken into consideration. Thesituationwas aggravated by the factthat many landowners and tenants

didnotrealizethelegalconsequencesofMaster Plan adoption and did notreadily participate in the projectdiscussion,althoughtheRussianUrbanDevelopmentCodeenvisagestheneedtotakeintoaccounttheproposalsofland users through such instrumentsaspublichearings.

SorespotsMany inaccuracies found in thisdocumentwerequitecleartoexpertssoonafteritsadoption.Thussizeablegroundsthatearlierhadadifferentuse,wererankedbytheMasterPlanamongresidentialareas.Thisnormallyregardsformer agricultural plough landswithintheboundsofSaintPetersburg(suchasformerstatecollectivefarmsPredportovy,Ruchyi,Lensovetskyetal).Itturnedoutthatthegiventerritoriescoveringmorethan200haeachwereearmarked as residential areas only,whichhamperstheirintegrateddevel-opment, given that itwouldbemoreexpedient to place community andcommercial centers along the urbanthoroughfaresonthegiventerritories.Especiallybecauseitisnotquiteclearhowaresidentialdistrictmayfunctionon the area of 200 hectareswithoutfull-fledgedretailandothercommer-cialfacilities.

Thesituationwithindustrialzonesisalsoratherambiguous.BasedontheMasterPlan,more than ten industrialterritoriesarepresentlylocatedonthePetrograd side (onRentgen Street aswellasatLevashovskyandAptekarskyprospekts).Sixlargeindustrialzonesarelocatedwithinhistoricdistrictsbound-edbyObvodnyCanal.AsforVasilievskyIsland,rathersizeableindustrialterri-toriescanbefoundonLine22andatUralskayaStreet.Manyoftheseprovedindustrial“defacto”indefianceofthegeneral trendof thehistorical centerdevelopmentasacultural,educationalandbusinessnucleusofSt.Petersburg.Town-planningtransformationsonthegiventerritoriesareimpossiblewithoutfurtherelaborationonprovisionsoftheMasterPlan2005thatenvisagedreloca-tionofmanyindustrialterritoriestothecityoutskirts.

Territories adjoining the histori-cal core but classified as peripheralareas – Krasnogvardeysky, VyborgskyandNevskydistrictsaswellasindustri-algroundsofshipbuildingyardsinthe

Nevadelta–arealsocaughtinaratherambiguoussituation.Moderntrendsofmegacity development testify to thecontractionoftheindustrialfunctionincentraldistrictsandwithdrawalofsuchzonesbeyondtheinnercitycon-fines,whichistriggeredbyeconomic,logistics and environmental require-ments. The situation is exacerbatedbythefactthatanumberofbackboneenterprises, such as Power MachinesandAdmiralty Shipyards, are locatedonthegiventerritories.

The situation, whereby a certainplot of land strides the borderlinebetween functional zones hamperingits full-scaleutilization, is also quitecommon.

InterestsofstakeholdersUnderthesecircumstancesitisneces-sarytogropeforSolomon’swisdomtobereflectedinthedocumentsofterri-torialdevelopmentplanstoenabletherelocationofindustrialfunctionswithconsideration for both the economicinterestsoflandusersandsocio-eco-nomicdevelopmentofSt.Petersburgatlarge.WithoutenteringamendmentstotheMasterPlanonanumberofindus-trialterritoriesitwouldbeimpossibleto implement productionwithdrawalprojects, since the vacated areas canbeusedonlyforindustrialproductionpurposes.

Anaturalquestionmayarise:isitnecessaryindeedtoenteramendmentstotheMasterPlan?Perhapstherevi-sionofitsbasicprovisionsmightleadtosocialtension?Despitearelativelyshortperiodthathaspassedsincetheadoption ofMaster Plan 2005,manydesign solutions pertaining to zon-ingarenolongerrelevant.Intoday’ssituation the requisite stability ofMasterPlanasadocumentregulatingterritorialplanningconflictswiththeinterestsofthecity.Manyinvestmentprojectshavebeenputofftilluncertaintime,asaresult.

Itshouldalsobenotedthatchang-esinthedocumentsofterritorialplan-ning,asfarastheboundsofparticu-larzonesareconcerned,donotimplyapprovalofanyparticularconstructionproject, but rather provide an oppor-tunity to realize some specific func-tionwithinagiventerritory.Whatcanamendments to theMaster Plan leadto?Settingasidethecityproblemsand

focusing on the interests of privateequity or institutional investors, onecansaythatfactoringintheinterestsof titleholders in theprocessof thisdocument correction will allow theimplementationofprojectswhichweresuspendedbecausetheycontradictedthe requirements of land-use plan-ning.Achangeinthezoningofsomeindustrial grounds and the inclusionofresidential,communityandbusinessfunctionsastheallowedlandusewillincrease the attractiveness of theseterritories for investors and enablethe landownerstodrawfinancingforrelocation of the industrial function.The cost of parcels zoned for indus-trialuserangesfrom$70to$150persqmwhilethecostofasimilarparcelzonedforresidentialdevelopmentvar-ies between $400 and $800 per sqmdependingonitslocation.Inanumberofcasesswappingofthebusinessfunc-tion for the residential one,which iscurrentlyinhigherdemand,mayappre-ciatelandcapitalization.

Isitpossibletotakeintoaccountall proposals of landlords related toentering corrections to the MasterPlan?Authorizedbodieswillcertainlyassess the justifiability of suggestedamendments in each particular case,proceedingfromthedevelopmentplansforcontiguousterritories.Aninvestorintending to change the zoning fromindustrial or community-commercialinto the residential function can befacedwiththeimpactofbufferzonesand be barred from entering desiredchangestothezoningrulestothedetri-mentofinterestsofthirdparties.Thusameredesireofatitleholdertoalterthezoningofagivenplotoflandisnotsuf-ficient,forthatintentionshouldbecor-roboratedbyessentialcalculationsofengineering, transport, environmentalandsocialsupportofagiventerritory,whichwillenablethepublicauthoritiestoassesstheneedtoenterrespectiveamendmentstotheMasterPlan.

Inconclusionwe’dliketonotethatthe need to enter corrections to theland-useplanningdocumentstestifiestothefactthatthecitydevelopmenthasnotstalled.Intheprocessofimple-menting investment projects, whichdepend on changes to be entered totheMaster Plan, investmentswill beattracted,newjobsandrequisitesocialinfrastructurewillbecreated.

In2005theMasterPlanofSaintPetersburgwasadopted.Itwastwiceamended(in2008and2010),thoughthisdidnotdepreciatetherelevanceofelaborationonsomeofitsprovisions.Manylandownersandtenantsdidnotdulyparticipateinthediscussionofthisdocument,sincetheydidnotfullyrealizealllegalconsequencesoftheirslackness.

CR E – стол и ца:


Ссамого начала своего мэрстваг-нСобянинповелнаступлениенавесьбизнес,который,поего

мнению,мешаетрешениютранспорт-ныхпроблемвгородеикоторый,повыражениюмэра,образовал«мутнуюсредуинвестконтрактов,являющую-сяобразцомроссийскойкоррупции,чиновничьегобеспределаибестол-ковщины».

Громче всего прозвучало заяв-лениемэрао запретелюбогоновогостроительства в пределах Третьеготранспортного кольца, сделанноеим

всерединемарта.Помыслируковод-ствагорода,всеначатыестройкидолж-ныбытьзаконченывтечение2–3лет,приэтомчастьобъектовкоммерческойнедвижимостибудутперепрофилиро-ванывгостиницыижилье.

Помимо этого, столичная властьрешила пересмотреть саму полити-ку общения с девелоперами. Срокарендыучастковподзастройкубудетвбудущемпересмотренснынешних49 лет до 5–6 лет. Тем самым мэрнадеется ликвидировать практикуспекуляцийземлей.

Чутьранеесталоизвестноотеку-щем процессе пересмотра городомужезаключенныхинвестконтрактов.Вице-мэрМосквыАндрейШароновв конце февраля сообщил в СМИ,что столица намерена заново рас-смотретьпримерно1200строитель-ных инвестконтрактов, из которыхболеетретимогутбытьрасторгнуты.Основаниемдляэтогоявляетсяпро-срочкаповыполнениюинвесторамиработ на объектах. К настоящемумоменту известно, что среди ком-паний,которыхэтокоснетсявпер-

вуюочередь,ДСК-1,«Система-Галс»,«Интеко», «Сити» ОлегаДерипаски,RGI, «Главмосстрой» и ряд другихкрупныхигроковрынка.Покагород-ские власти рассмотрели около250 инвестконтрактов, из которыхбылорешеноразорвать53договораозастройке.

В основном в список попаликонтрактыпожилымобъектам(зна-чительнаячастьдоговоровзаключа-лисьнареконструкциюмикрорайо-новвразныхчастяхгорода).Однакотамжеоказалисьиобъектыкоммер-

Текст:НиколайКириллов.............................Фото:архивCRE

Ужесточениегородскойполитикивстроительнойсфере,окоторомзаявилновыймэрМосквыСергейСобянинвскорепослеутверждениявдолжности,похоже,вошловактивнуюфазу.Экспертыопасаются,чтополитикамэраприведеткростуценнарынке:прогнозыдаютдвукратноеувеличениестоимо-стиквадратногометранедвижимостивтечениеближайшихпятилетвсвязисвозникшимдефицитомплощадейитекущимощущениемнеуверенностиудевелопероввзавтрашнемдне.

Инвестзачистка Москвы

Столичная власть решила пересмотреть политику общения с девелоперами / The Moscow authorities have decided to change the very policy of engagement with developers

№ 5 – 6 (41) / 2011


|CRE–столица |

| Фотообъявления |

61


CR E – стол и ца:


ческой недвижимости. Например,проектТЦнаБолотнойплощадина40 тыс. кв. м, инвестором которогодолжнабылавыступатьMiraxGroup,МФК на Садово-Спасской улице,соинвестором которого являлся«Ингеоком-Инвест»идр.Последними«жертвами» новой политики сталиобъекты на Смоленской площади;наСадово-Каретнойулице,24/7;наулицеКоровийВал,вл.5,стр.6,8.

Так,скомпанией«Сити»,принад-лежащей Олегу Дерипаске, Москванамерена разорвать контракт поучастку №20 в «Москва-Сити».Предполагалось, что там долженбыл появиться офисный центр иапартаменты площадью 180 тыс.кв.м.Разрешениенастроительство«Сити» получила в 2010 году, приЮрииЛужкове.Однакопозднеег-нСобянин предложил возвести наэтомучасткегараж.Сейчасзастрой-

щикведетпереговорыотом,чтобывсе-такисохранитьобъект,поменявего концепцию и превратив офисыв гостиницу в утвержденных объе-мах.Комментарииотпредставителейкомпанииполучитьнеудалось.

АлександрШелухин,директорпоинвестиционным проектам ASTERAвальянсесBNPParibasRealEstate,отмечает, что многие девелоперысейчассудорожнобросилисьразмо-раживатьстройки,находитьподэтоденьги,надеясь,чтоэтоспасетихотразрываинвестконтрактов.

Вполезрениявластейпопаликаккрупныедевелоперы, такисравни-тельномелкаярыба.Кпримеру,уча-стокна улицеКоровийВалдолженбыл застраиваться по заказу обще-ственной организации «АссамблеянародовРоссии»подруководствомизвестного в прошлом политикаРамазана Абдулатипова. Проектсноса существующих строений изастройкиучастканаКоровьемВалубылодобренправительствомМосквывконце2007года.Попроектуобще-ственное объединение собиралосьвозвести 17-этажное администра-тивноезданиесподземнымгаражом-стоянкойназемельномучасткепло-щадьюоколо0,52га.

Согласно официальному письмуизпрокуратурыМосквы,полученномузаказчикомвначалемарта2011года,наэтомобъекте«работыпоустройствуограждения и сносу существующихстроенийосуществленывотсутствиеразрешительнойдокументации».Поданным прокуратуры, застройщикимеллишьордернасносветхихстро-ений,аненастроительство.

Комментарийотглавыорганиза-ции–РамазанаАбдулатиповаполу-чить не удалось, однако, по словам

сотрудников организации, застрой-щик использовал привлеченныеинвестиции. По завершении работчастьплощадейдолжнабылаотойтигороду,часть–инвесторуинеболь-шаячасть–собственно«АссамблеенародовРоссии».

Действиягородскихвластейэкс-пертное сообщество рассматриваеткакстремлениенавестипорядокнарынкеиобеспечитьгородунормаль-ноефункционированиеиразвитие.Однако неизбежно возникает рядвопросов:вкакойстепенидействиявластей оправданны, всегда ли ониоправданныикчемупридетврезуль-татеэтихмеррынок?

КлиматическиеизмененияКакотмечаютэксперты,вцеломмерыправительстваМосквыдолжныпри-вести к оздоровлению столичногоинвестиционногоклимата.ПословамАлана Балоева, заместителя дирек-тора отдела продаж и инвестицийKnightFrank,запретнастроительствовцентральнойчастигородапозволит«уравновесить»рынокзасчетростаспроса на менее привлекательныедецентрализованныеактивы.Вместестемэкспертотмечает,чторостценпокупки приведет к снижению ихпривлекательностидляинституцио-нальныхинвесторов,атакжесоздастдополнительные административныебарьерыдляреализациипроектов.

Главный экономист УК «ФинамМенеджмент»АлександрОсиндобав-ляет, что смыслдействий городскихвластейнепростовревизиидоговоровназастройкуизапретнановоестрои-тельствовцентрегородакактаковое:«Речьидетопараллельномразвитииинфраструктурыирынкажилья тер-риторийзапределамиисторическогоцентра, реорганизации промышлен-ныхзон».Экспертполагает,чтопра-вительствостремитсяснизитьриски,связанные с «перегревом» рынкажилья,преждевсеговцентрегорода.Помнениюг-наОсина,этирискисвя-занысимеющимисянасегодняшнийдень значительными инвестициямибанков в недвижимость. Как пола-гаетг-нОсин,вложениевстроитель-ныеобъектынаперифериигородаивобластибудутотносительностабиль-ны,посколькунаповесткеднязадачаснижения издержек застройщиков:«Стоитожидатьсохраненияноминаль-ногорастущеготрендаценнажильевсреднесрочномпериодеприсниже-ниистоимостимосковскойнедвижи-мостивреальномвыражении,сучетоминфляции»,–говоритэксперт.

Впрочем, единства во мненияхотносительно дальнейшего ростацен, особенно в пределах центрагорода, у экспертного сообществанет. Так, исполнительный директор

девелоперской компании ForumProperties Сергей Воронин считает,чтонынешнийкурсвластиприведеткдефицитупредложения:«Ужесей-час,запоследние3–4месяцарезкоповысились как ставки аренды, такиценынажилье.Втечение4–5летможнопрогнозироватькакминимумдвукратныйростставокарендыком-мерческихобъектовиполуторакрат-ный рост цен нажилье в пределахСадовогокольца»,–уверенон.

Директорпоразвитиюкомпании«КалинкаРиэлти»АлексейСидоровдобавляет,чтодевелопментприкри-зисныхявленияхвынужденповышатьстоимостьметров:«Осенью2004годабыл принят 214-ФЗ о долевом уча-стии, весной произошел скачокцен на недвижимость. Девелоперыполгода находились в ступоре и нереализовывалисвоипроекты,затемвэкономикупришлиденьги,возникспрос, а предложения на рынке небыло»,–напоминаетон.Поегомне-нию, остановка безостановочногодевелоперскогоцикла,возможнаяисейчас,чреватаростомцен.

Участники рынка признают, чтос точки зрения градостроительногоразвития необходимость децентра-лизации Москвы назрела. В пер-спективе,какполагаетпервыйвице-президент Capital Group ВалентинаСтановова, комплексное развитиетерриторий за пределами Садовогокольца может оказать положитель-ноевлияниенатранспортнуюсисте-муиинфраструктуругорода.«Однаконельзя не отметить, что и в ЦАОесть нерационально используемыес точки зрения города промышлен-ныетерритории,которыенуждаютсявразвитии»,–говоритона.

ЧисткарынкаЗадача, которую декларирует г-нСобянин,посути,актуальна.Навестипорядокнарынкенеобходимо:стро-ительнаясферанедолжнаподминатьподсебянигородсегопотребностя-ми, ни нормативное поле, соглаша-ютсясинициативамистоличныхвла-стей девелоперы. Алексей Сидоровнапомнил, что в 2006–2007 годахв девелопмент многие устреми-лись в расчете на сверхприбыли:«Некоторыеконтрактынаогромныеплощади, особенно в последниегоды, стали заключаться без учетаинфраструктуры, транспортнойзагруженности. Точечная застрой-ка очень сильно повредила городу.Москва сейчас некомфортное дляжизнипространство.Этогигантскаяпроблема».

Руководитель НИИ транспор-та и дорожного хозяйства МихаилБлинкиндобавляет,что40млнкв.мплощадей (это суммарная площадь

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:

– Хотелось бы пояснить, почему вопрос аренды земли в Москве столь актуален. Дело в том, что земли в собствен-ности в российской столице крайне мало (в большинстве своем такие участки представляют собой приватизированные про-мышленными предприятиями федеральные земли). Поэтому подавляющее большинство земельных участков, на которых предполагается реализация инвестпроектов, предоставляет-ся в аренду. Впрочем, на условиях аренды находится земля и под действующими зданиями и сооружениями. Что касается сроков аренды земли под инвестпроекты, то в большинстве случаев на практике это происходило так: земля предоставлялась в аренду на небольшой срок (2–5 лет), за который девелопер/инвестор должен был начать проектирование и строитель-ство и реализовать на практике свой объект. После готов-ности объекта договор аренды заключался на 25–49 лет уже с формулировкой «эксплуатация». Вообще, Москва была законодателем введения подобной практики долгосрочной аренды – в большинстве регионов девелопер/инвестор стано-вились собственниками земли.

Сергей Воронин, Forum Properties / Sergey Voronin

№ 5 – 6 (41) / 2011


|CRE–столица |

| Фотообъявления |

63


объектов, составляющих список из1200 инвестконтрактов) город нетянет:«Распределениеэтихплощадейтаково, что транспортная проблемаусилиласьбывслучаеихреализации.ВМосквехватаетсвободныхплоща-дей,нотранспортныйресурс,способ-ныйобеспечитьэтиплощади,попро-стуотсутствует»,–говоритБлинкин.

Однакокакбыразумнанибылаидеяинасущнапотребностьвоздо-ровлении рынка, возникает вопросо способах решения проблемы.Профессиональноесообществоопа-сается, что в ходе санации отраслипострадаетитачастьбизнеса,кото-рую трудно упрекнуть в непрофес-сионализмеиспекулятивныхустрем-лениях. Девелоперы отмечают, чтопринципы,которымируководствуетсясейчасвласть,пересматриваяинвест-контракты,неслишкомопределенныипрозрачны:«Всяпроцедураноситкулуарныйхарактер»,–констатируетг-н Сидоров. Практика показывает,чтоиндивидуальнаяработаскаждымпроектом для власти слишком дол-гаяизатратная:«Всегдаестьсоблазнпричесать всех под одну гребенку.Приэтомвомногихслучаях(особен-ноеслипроектомзанимаетсякоман-дапрофессиональныхдевелоперов)винузазатягиваниесроковследуетвозлагать на городских чиновни-ков»,–говоритСергейВоронин.

В качестве примера не вполнепонятных решений эксперты назы-вают историю с домом в Хилковомпереулке(проекткомпанииRGI).Напротяжениипримерно10летдевело-перрасселялжильцов,былоразра-ботанопредпроектноепредложениепоразмещениюдомаисформированземельный участок. Однако все этиобстоятельства учтенынебыли.Пословам г-на Сидорова, на проектах

«КалинкиРиэлти»нынешняяситуа-циятакжесказывается.

Так, с середины прошлого годакомпания начала активно смотретьучасткинапокупку,однаковпослед-ниемесяцыостановились4или5сде-лок:«Поэтимобъектамбылипонятий-ныедоговоренностисостарымивла-стями,былясенмеханизмполученияразрешительныхдокументов.Сейчаспроцесс приобретения остановил-ся»,–рассказалг-нСидоров.

Какполагаютигроки,вусловияхрынка правила тоже должны бытьрыночными,анезакрытыми,какпри-выкличиновники.ПомнениюСергеяВоронина, максимально простыми действенным способом решениязадачидлявластибылобыопреде-литьчеткийалгоритм,покоторомубырассматривались инвестконтракты.«Необходимо провести сортировкуобъектов с использованием некое-го разработанного администрациейпаспорта проекта, в котором фор-мализовано указывались бы десят-ки важных параметров, например,наличие затрат инвестора в пользугорода, участие в социальных про-граммах, наличие градостроитель-ных регламентов, профессиональ-ныйопыт девелопераи т. п. Затем,нужноввестикритерииоценкикаж-догопараметра,чтодалобывитогерейтингпроектов,напримерот0до100баллов,–говоритг-нВоронин.–На основании этих данных затемможнобылобыустановитьпорядокрассмотрения «по диапазонам»:80–100 – «зеленый свет», 50–79 –градостроительнаякомиссияит.п.»

Впрочем, по мнению эксперта,стратегическиболеевернымсточкизрения развития города было бывообщепоменятьсамусистемуотно-шений между властью и бизнесом.

К примеру, правительство моглобы оставить за собой контроль надакционернымкапиталомистратегиейразвития(исущественныедоходыотреализации градостроительныхпро-грамм,которыесейчаспростопотеря-ны),аотобранныечастныеинвесторы(ипреждевсегодевелоперы)–полу-читьсвободныйдоступкградострои-тельномурегулированиюидоходамотреализации«правильных»проектов.

СпекулятивныйинтересЗадачеоптимизацииотраслислужитирешениемэрасократитьсрокиарендыучастков под застройку с нынешних49 до 5–6 лет. Инициатива властейпо изменению сроков аренды про-диктована желанием стимулироватьдевелоперов строить быстро. «Приэтомизменилисьусловия,накоторыхземля предоставляется в аренду навремя реализации инвестконтракта.Еслираньшедевелопервтомилииномвыражении«платил»долюгороду(иликомпенсациюзаподключениекинже-нернойигородскойинфраструктуре)после реализации проекта (до 40%площадейилиденежныйэквивалент),то теперь эта доля будет, вероятно,замененавысокимиставкамиарендына этапе строительства», – говоритгенеральныйдиректорконсалтинговойкомпанииRRGДенисКолокольников.Поегомнению,соднойстороны,этоподтолкнет девелоперов к ускоре-нию сроков реализации проекта,сдругой–позволитвластямбыстреекомпенсировать затратынасозданиеинженерной инфраструктуры. Приэтом, как отмечает эксперт, важно,чтобыуровеньарендныхплатежейнаэтапестроительстванестановилсядлядевелоперов поводом для отказа отреализацииинвестконтракта:«Платитьдовольнозаметныесредстванаэтапе,

когдаобъектеще,посути,неготовинеприноситникакойприбыли,смогутдалеконевсезастройщики»,–уверенКолокольников. АланБалоев добав-ляет,чтопредлагаемыйсрокв5–6летвполнеадекватенстроительномуциклуобъектавМоскве:«Нарынкеостанутсянаиболеепрофессиональныедевело-перы, которым выгодно возводитьвостребованные, качественные объ-екты»,–считаетг-нБалоев.

АлександрОсин(«Финам»)отмеча-ет,чтоврезультатесокращениясроковарендыувеличиваютсявозможностимосковскогоправительстварегулиро-ватьценынажильеиземлювМосквевсреднесрочномпериоде.Однако,помнению экономиста, основная про-блема,котораядолжнарешатьсявла-стямигорода–стимулированиепри-токаинвестицийвреальныйсектор:«Ростфинансовыхрисков,повышениеизменчивостифинансовогоидевело-перскогорынкабудутспособствоватьвближайшие годыросту активностиреальногосектораинвестиций, срав-нительноменеедоходного, ноболеенадежногосредстваполучениядоходадляинвесторов»,–считаетон.

Такимобразом,нынешнююситуа-циюможно понимать как конфликтинтересов бизнеса и властей. Приэтом и одни, и другие в конечномитогеапеллируюткинтересамгорода.Ясно,чтоМосквадействительностоитпередлицомсерьезныхтранспортныхпроблеми нерешенных градострои-тельных задач, с другой стороны,решениеневозможнобезучетапро-блем бизнеса, силами которого вомногомгородиразвивается.Управляягородомнаблагоегожителей,необ-ходимо сделать так, чтобыи бизнеснаходилсявсколько-токомфортныхусловиях.Иначепострадаетнетолькобизнес,ноигород.

64

CR E – capita l:


Author:NikolaiKirillov..........................Photo:CREаrchive

Notallhigh-profileprojectsinRussia,involvingWesternarchitects,havebeenbroughttofruition,andmuchofwhathasbeenplacedintooperationisfarcryfromitsoriginalidea.WhyhavesomanyWesternarchitectsfailedtoleavetheirmarkinRussiathusfar?

Investment Cleanup in Moscow

Thetougheningofurbanpolicyinthe construction sphere, whichwasannouncedbythenewMayor

of Moscow, Sergei Sobyanin, shortlyafter his appointment, seems tohaveentered an active phase. Experts fearthatthemayor'spolicywillcreatehigherpricesinthemarket.Forecastspredictatwofoldincreaseinthecostpersquaremeterofrealestateoverthenextfiveyears,inconnectionwiththeshortageofareasandthecurrentsenseofuncer-taintyaboutthefuturesharedbymanydevelopers.

WhenMr.Sobyaninbecamemayor,he launched an offensive against allbusiness,which in his opinion, inter-fereswiththesolutionoftransportationproblemsinthecityandwhich,accord-ingtothemayor,formeda"turbidmilieuforinvestmentcontractsthatepitomizeRussian corruption, bureaucratic out-rageandconfusion."

TheMayor’sannouncedbanonanynewconstructionwithintheThirdRingRoadthathemade inmid-March,wasoneofthemostsensationalmoves.Intheopininof the city administration,allconstructionprojectsthathavebeenlaunched shouldbe completedwithin2–3years,withsomecommercialprop-ertiesbeingredevelopedintohotelsandhousing.

In addition, the city authoritiesdecidedtorevisetheircommunicationspolicy towards developers. The leas-ingtermsforconstructionsiteswillberevisedinthefuturefromthepresent49yearsto5–6years.Thus,themayorhopestoeliminatethepracticeoflandspeculation.

Earlierithadbecomeknownthatthecitywasrevisinginvestmentcontractsthathadalreadybeenconcluded.TheVice-MayorofMoscow,AndreiSharonov,inlateFebruaryreportedtothemediathatthecapitalwasgoingtore-examinesome 1,200 construction investmentcontracts,ofwhichmorethanonethird

maybe terminated. The reason is thefailure of investors to implement thenecessaryworkson the sites. Todate,itisknownthatamongthecompaniesthatarethefirsttobeaffectedareDSK-1,Sistema-Hals,Inteco,OlegDeripasko's“City”, RGI, Glavmosstroy and severalothermajorplayersinthemarket.

Contracts for residential facilitiesalsomadeitintothelist(alargepropor-tionofthesecontractsweresignedforthe reconstructionofhousingestatesinvariouspartsofthecity).Somecom-mercial real estate projectswere alsoincluded.One example is the40,000-sqmBolotnySquareShoppingCenter,itsinvestorbeingtheMiraxGroup;anotherone is the multifunctional complexonSadovo-Spaskaya Street,whose co-investor was Engeocom-Invest, etc.The latest"victims"ofthenewpolicybecame properties on SmolenskayaSquare, on 24/7 Sadovo-KaretnayaStreet,on5KoroviyValStreet,buildings6,8.

Thus,withthe“City”Company,theMoscow government intends to ter-minate the contract for site number20inthe“Moscow-City”,ownedbyOlegDeripaska. Itwas assumed that therewouldbeanofficecenterandapartmentswiththetotalareaof180,000sqm.The“City” Company obtained permissionfortheconstructionin2010,whenYuriLuzhkovwasthemayor.However,laterMr.Sobyaninproposedtoerectagarageonthissite.Nowthedeveloperiscar-ryingoutnegotiationsonhowtopre-servetheobject,changingitsconceptandturningtheofficesintoahotelincoordinatedamounts.

Alexander Shelukhin, director ofinvestmentprojectsatAsterainalliancewithBNPParibasRealEstate,notesthatmany developers are now franticallyrushingtounfreezetheirconstructionsites, lookingforrequisitemoney,andhopingthatitwillsavetheirinvestmentcontractsfromscrapping.

Large developers, as well rela-tively small players caught theeyeofthe authorities. For example, the siteonKoroviyValStreetwassupposedtobedevelopedondemandofthesocialorganization“AssemblyofthePeoplesofRussia”ledbyRamazanAbdulatipov,awell-knownpolitician.Theprojectfordemolition of the existing buildingsandthesitedevelopmentonKoroviyValStreetwasapprovedbytheGovernmentofMoscowinlate2007.Undertheproj-ect,thepublicassociationwasgoingtoerecta17-storyadministrationbuildingwithanundergroundparkinggarageonthelandareaof0.52ha.

According to the official letterfromthePublicProsecutorofMoscow,receivedbythecustomeratthebegin-ning of March 2011, on the site "theworksoffencinganddemolitionofexist-ing buildings are carried out withoutpermits.”Accordingtothepublicpros-ecutor, the developer had permissiononly for thedemolitionofdilapidatedbuildings,butnotfortheconstruction.

Commentsfromtheheadoftheorga-nization, Ramazan Abdulatipov, couldnotbeobtained,however,accordingtotheorganization's staff; thedeveloperwasusingattractedinvestments.Uponthecompletionofconstruction,someoftheareasweretogotothecity,sometotheinvestors,andasmallparttothe“AssemblyofthePeoplesofRussia.”Theexpertcommunityregardstheactionsofcityauthoritiesasthedesiretoestablishorderonthemarketandtoensurenor-malurbandevelopmentand function-ality.However,severalquestionsinevi-tablysuggestthemselvestoinquisitiveminds–towhatextentaretheactionsoftheauthoritiesjustified?Aretheyalwaysjustified?Whatwillhappentothemarketasaresultofthisresoluteintervention?

ClimatechangesAccordingtotheexperts,onthewhole,themeasuresundertakenbytheMoscow

governmentwill lead to improvementoftheinvestmentclimateinthecapi-tal.According toAlanBaloev, deputydirector of sales and investments atKnightFrank,thebanonconstructionin the central areawill "balanceout"themarketby increasing thedemandfornowlessattractiveperipheralassets.However,theexpertnotesthatthepriceincreasewillreducetheirattractivenessforinstitutionalinvestors,andalsowillcreateadditionaladministrativebarriersinthewayofprojectdevelopment.

Chief economist of FinamManagement,AlexanderOsin,addsthatthemeaningof thesemovesmadebythecityadministrationmaygobeyondtherevisionofcontracts forbuildingsandthebanonnewconstructioninthecitycenter."Wearetalkingabouttheparallel developmentof infrastructureandhousingmarketareasoutsidethehistoric center, the reorganization ofindustrial zones," he says. The expertbelieves that thegovernment is seek-ingtoreducetherisksofanoverheatedhousingmarket,especiallyinthecen-tral area. According to Mr. Osin, therisksareassociatedwiththecurrentlyavailable and substantial investmentsofbanks in real estateproperties.Mr.Osin believes that investments intoconstructionprojectsinthecityperiph-eralandbeyondwillberelativelystable,becausetheagendaofthedayiscuttingthe costs incurredbydevelopers. "Weshouldexpecttoseeanominalgrowthtrendinhousingpricesoverthemediumterm,whiletherewillbeareductioninthecostofrealestateinMoscowinrealterms,adjustedforinflation,"saystheexpert.

However, there isnounanimity inthe expert community about furtherprice increases, especially in the citycore.Thus,theexecutivedirectorofthedevelopmentcompanyForumProperties,SergeyVoronin,considersthatthepres-ent-daypolicyof thegovernmentwill

65

№ 5 – 6 (41) / 2011

| Expert Opinion |

|CRE–сapital |

| Listings | NORTHWEST

Investment Cleanup in Moscow lead toa shortageof supply. "Alreadynow,overthepast3-4monthstherentalratesandhousingpriceshave sharplyincreased.In4-5yearsonecanpredictatleastatwofoldincreaseintherentalratesofcommercialbuildingsanda50%increase inhousingpriceswithin theGardenRingRoad,”hesaid.

Development director of KalinkaRealty, Alexei Sidorov adds that realestate development in a recessionarytimemustpushupthepricesofsquaremeters.“Intheautumnof2004,FederalLaw214onsharedownershipwasadopt-ed,andnextspringtherewasaspikeofrealestateprices.Developerswereinastuporforsixmonthsanddidnotimple-menttheirprojects,thenmoneycameintotheeconomy,demandresurged,buttherewasnosupplyinthemarket,"herecalls.AccordingtoMr.Sidorov,cessa-tionofongoingrealestatedevelopmentthatmayverywellhappennow,willmostlikelyleadtoariseinprices.

Marketparticipantsrecognizethatintermsofurbandevelopment,theneedtodecentralizeMoscowisoverdue.Inthefuture,assuggestedbythefirstvice-president of Capital Group, ValentinaStanovova,theintegrateddevelopmentof territoriesoutside theGardenRingcanhaveapositiveimpactonthetrans-portationsystemandinfrastructureofthecity."However,itshouldbenotedthatcentralMoscowaboundsinirratio-nallyutilized(fromthecity'sviewpoint)industrialsitesthatareinneedofdevel-opment,"shesaid.

MarketcleanupThe problem, formulated by Mr.

Sobyanin,infactisveryrelevant.Ordershouldbeestablishedinthemarket–thebuildingsphereshouldnotdominatethecityanditsneeds,northeregulatoryfield–developersgenerallyagreewiththeinitiativesofthecity.AlexeiSidorovrecalled that in 2006 – 2007 manypeoplerushedintorealestatedevelop-ment expecting super-profits. "Somecontracts for largeareas,especially inrecentyears,weresignedwithoutanyconsideration for infrastructure andtraffic congestion. Spot developmenttookaterribletoolonthecity.Moscowhasbecomeanuncomfortableplacetolivein.Thisisahugeproblem."

The Head of the Institute ofTransport and Roads, Mikhail Blinkin,adds that40millionsquaremetersofspace(thisisthetotalareaofpropertiesthatmakeupthe listof1,200 invest-ment contracts) are toomuch for thecity. "The distribution of these areasissuchthattrafficproblemswouldbeaggravated, should they all be imple-mented.Moscowhasavailablespaces,but it simply lacks transportationresources, capable of servicing theseareas,"saysMr.Blinkin.

However, no matter how reason-able the idea is and how urgent theneed for rehabilitationof themarket,thequestionarisesaboutproperwaysof solving this problem. The profes-sional community is concerned overthefactthatduringtheoverhauloftheindustry,thebusinesswhichisnottoblamefor incompetenceandspecula-tive endeavors will also be affected.Developers note that the principlesthatguidetheauthoritiesinreviewingtheinvestmentcontractsarenotverydefinedandtransparent."Allthesepro-ceduressmackofbackstageintrigues,"saysMr. Sidorov. Practice shows thatindividual work with each project istoolongandcostlyfortheauthorities."Thereisalwaysatemptationtotreatallalike.Andinmanycases(especiallyiftheprojectiscarriedoutbyateamofprofessionaldevelopers)theblamefordelayingthedatescaninmanycasesbeassignedtocityofficials,”saysSergeyVoronin.

To site just one example, theexpertsmentionthestoryofthebuild-ingonKhilkovLane (aprojectof theRGICompany).Forabout10years,thedeveloper has been resettling resi-dents, a preliminary project proposalfortheplacementofthebuildingswasdeveloped, and the sitewas created.However, all these factors were nottaken into account.According toMr.Sidorov, the KalinkaRealty project isalsoaffectedbythecurrentsituation.Thusinthemiddleoflastyearthecom-panybeganlookingforsitestobuy,butrecently,ithashadtocancel4-5trans-actions."Wemadearrangementswiththeformeradministrationinregardtothese properties, the mechanism forobtainingpermitswascleartous.Nowthe acquisition has ceased," saidMr.Sidorov.

Themarketplayerssuggestthatmar-ket rules shouldbe introduced, ratherthanundercoverarrangementswhicharethetraditionalpractice.Accordingto Sergei Voronin, the simplest andmost effectiveway to solve theprob-lemcouldbeanattempttodetermineaclearalgorithmforconsideringinvest-mentcontracts."Itisnecessarytosortouttheobjectsbyusingacertainpass-port developedby the administration,whichwould formallymentiondozensofimportantparameters–forexample,theinvestor'sconcessionsinfavorofthecity, participation in social programs,town-planning regulations, developerwithasolidprofessionalexperience,etc.Then,thereshouldbecriteriaforevalu-atingeachoption,whichwould resultintheratingofprojects–forexample,from0to100points,”saysMr.Voronin.“Based on this data, they could thenestablish the investigationprocedure:80–100wouldmeanaprojectshouldbe

giventhegreenlight,50–79–backtothetown-planningcommittee,etc."

However, according to the expert,strategically it would be more cor-rect, in terms of urban development,to change the system itself, the rela-tionshipbetweenthegovernmentandbusiness.Forexample,thegovernmentcould retain control over equity anddevelopmentstrategy(andsubstantialincomefromthesaleoftown-planningprograms, which is now simply lost),while the selected private investors(anddevelopers, in the first place)–couldgetfreeaccesstourbanmanage-ment and incomeby implementatingthe'right'projects.

SpeculativeinterestThe mayor's decision to reduce therentalperiodofsitesforconstructionfrom thecurrent49 to5–6yearshasbeendone for the sakeof the indus-tryoptimization.Theinitiativeoftheauthoritiestochangetheleasingtermsisdictatedbythedesiretoencouragedevelopers to build quickly. "And theterms, onwhich land is available forrentatthetimeofimplementationofinvestment contracts have changed.Earlierthedeveloperpaid,inonewayoranother,thecity’sshare(oracom-pensation for connection to utilitiesand urban infrastructure) and aftertheimplementationofaproject(upto40%oftheareaorcashequivalents).Todaythisshareislikelytobereplacedby high rents during the construc-tion phase," says general director ofthe RRG Consulting Company, DenisKolokolnikov.Accordingtohim,ontheonehand,thiswouldencouragedevel-operstoacceleratetheprojectimple-mentation,ontheotherhand–itwouldallowauthoritiestoquicklyoffsetthecosts of engineering infrastructure.In addition, as the expert notes, it isimportantthatthelevelof leasepay-ments during the construction phase

does not become an impediment fortheproject’simplementation."Notallthedeveloperswillbeabletopayafairamountata timewhentheobject is,in fact, not ready anddoesnotbringanyprofits,"considersMr.Kolokolnikov.Alan Baloev adds that the proposedperiod of 5-6 yearswell conforms totheconstructioncycleofa facility inMoscow:"Themostprofessionaldevel-opers,forwhomitisconvenienttobuildhigh-qualityobjects,willremaininthemarket,"saysMr.Baloev.

Alexander Osin from Finam notesthatbyreducingthetermofleases,theMoscowgovernment is increasing itscapabilitiestoregulatepricesforhous-ingandlandinMoscowinthemediumterm.However,accordingtotheecono-mist, the basic problem thatmust beaddressed by the city is stimulatingtheinflowofinvestmentintotherealsector. "Thegrowthof financial risks,increasing volatility of the financialand real estate development marketwillcontributeinthecomingyearstothegrowthofactivities in realsectorinvestments,whichisrelativelya lessprofitable,butmorereliablesourceofincomefortheinvestors,"hesays.

Thus,thecurrentsituationcanbeunderstood as a conflict of interestsbetweenMoscowbusinessandthecityadministration.Inthiscase,boththeauthoritiesanddeveloperswilleventu-allyrefertotheinterestsofthecity.ItisclearthatMoscowis,indeed,facingserious trafficproblemsandunsolvedproblemsofurbandevelopment,butontheotherhand–thesecannotbesolvedwithouttakingintoaccounttheprob-lemsofbusiness,whichinmanyways,contributestothedevelopmentofthecity.Theproblemisthatbycontrollingthecityforthebenefitofitsinhabit-ants,itisimportanttocreateacomfort-ableenvironmentforbusinessaswell.Otherwise,notonlybusiness,butalsothecitywillsuffer.

Denis Kolokolnikov,general director of RRG Consulting:

– I would like to explain why the issue of land leases in Moscow is so urgent. The fact is that the share of owned land in the Russian capital is extremely small (in most cases these sites are state-owned lands, privatized by industrial enterprises). Therefore, the vast bulk of property intended for investment is rented. However, land under the existing buildings and structures is leasehold possessions as well. As for the terms of leasing the land for investment projects, in most cases, it worked like this: the land was let for a short time (2–5 years), during this period the developer/investor had to start designing, building and delivering a project. After the project was turned over for operation, the lease agreement was concluded for 25–49 years. In general, Moscow was the first legislator to introduce the practice of long-term leases, in most regions the developer/investor becomes the landowner.

Фотообъя влен и я / L ist ings:

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД66

1

Прямаяарендаотсобственника:Помещениевторговомцентреподкофейнюврекреационнойзоне–300кв.м.,торговыепомещения–190-330кв.м.,Офисныепомещенияот100кв.м.

+7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08+7 (961) 811-56-77, Ботова Викторияe-mail: [email protected]

Аренда Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

Полезные страницы

Домкирпичный,построенв1890г.Общаяплощадь–1000м2,участка–356м2.Зданиерасселено,готовокреконструкции.Имеютсянеобходимыекоммуникации.Возможноеиспользование:частныйдом,офис,бутик-отель,музей,галерея…Ценадоговорная.

+7 (812)325-3838, +7-921-992-1522 – Еленаe-mail: [email protected]

ПродажазданияНаб.рекиМойки,114


Размещение объявлений

в рубрике «Полезные страницы»

Тел.: +7 (495) 926-73-40;

Елена Краверская

E-mail: [email protected]

cre Северо - запад #5 (41)

Documents