cre russia #05 (180)

CO

MM

ER

CIA

L R

EA

L E

STA

TE

КО

ММ

ЕР

ЧЕ

СК

АЯ

НЕ

ДВ

ИЖ

ИМ

ОС

ТЬ

№

5 (180) 1–15.03.2012

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

ВЫПУСК ISSUE

НОМЕР VOLUME

МАРТ 1

MARCH 1

www.cre.ru

180

05

‘12

Russia

САМАЯ СВЕЖАЯАРЕНДА И ПРОДАЖА

LATEST LEASE AND SALE OFFERS

39

32 62ИНТЕРВЬЮ INTERVIEWИгорь Богородов,Raven RussiaIgor Bogorodov

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVEЛучшее, конечно, впереди!The best surely lies ahead

82

52ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENTГостинично-программный подходHotel-Program Approach

РЕЦЕНЗИЯ REVIEWРемко ГерритсенRemco Gerritsen

44 Чего ждать после 04.03.12?

What to expect after 04.03.12?

3ОТ РЕДАКТОРА FROM THE EDITOR

ИНФОРМАЦИЯ О РАСПРОСТРАНЕНИИЖур нал Commercial Real Estate / Коммерческая

Недвижимость можно найти в более чем 150 бизнес-центрах

класса А и В Москвы и других городов России, в более чем

90 агентствах недвижимости, а также в девелоперских

и управляющих компаниях, банках и финансовых компаниях,

инвестиционных и консалтинговых компаниях, компаниях,

оказывающих инжиниринговые услуги, элитных домах,

в логистических компаниях, отелях и автосалонах.

Оформить подписку на журнал Commercial Real Estate /

Коммерческая Недвижимость вы можете через подпис-

ные агентства: «Интер-Почта-2003», «Урал-Пресс XXI»;

Агентства «Артос-Гал», «АП Деловая пресса», «Орикон»,

«Информнаука», в Санкт-Петербурге – по каталогу

«Прессинформ» (подписной индекс 82130), а также в редак-

ции по телефону горячей линии подписки (495) 926 4575.

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость – журнал, учрежден и издается ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Отпечатано ООО «Репаблика» в ЗАО «Алмаз-Пресс».Выход в свет – 1.03.2012 Тираж – 20 000 экз. Цена сво-бодная. Авторское право – Commercial Real Estatе / Коммерческая Недвижимость. Все права защище-ны. Торговая марка Commercial Real Estate принад-лежит ООО «Импресс Медиа, Маркетинг». Перепечатка материалов журнала разрешается с обязательной ссылкой на CRE и автора публи-кации. Воспроизведение в сети Интернет должно сопровождаться, кроме того, активной гиперссыл-кой на сайт издания www.cre.ru Издание зарегистри-ровано Министерством РФ по делам печати, теле-радиовещания и средств массовых коммуникаций. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-32543.Рекламные материалы публикуются со значком Р.

Commercial Real Estate is founded & published by

Impress Media, Marketing. Printed by Republica at

Almaz-Press. Release Date – March 1, 2012 Print run:

20, 000 copies. Price – not fixed. Commercial Real

Estate – All Rights Reserved. Commercial Real Estate is

a trademark owned by Impress Media, Marketing.

Reprint of the materials is allowed with the obligatory

reference to CRE and the author of the publication.

Reproduction in the Internet should be followed by an

active hyperlink to the website: www.cre.ru Registered

with the Ministry of Press, Broadcasting and Mass

Media. Certificate ПИ № ФС77-32543.

Ad-materials are published with single P.

Ад рес ре дак ции и издателя:

115191, Рос сия, Моск ва, 4-й Рощинский пр-д, 20, стр. 9

Те ле фон редакции издателя: +7 (495) 926 7340

Факс: +7 (495) 926 7215

E-mail: [email protected], www.cre.ru

Editorial and Publisher address:

20, bldg. 9, 4th Roshchinsky Proezd Moscow, Russia, 115191

Editorial and Publisher Telephone: +7 (495) 926 7340

Fax: +7 (495) 926 7215

E-mail: [email protected], www.cre.ru

DISTRIBUTION INFORMATIONCommercial Real Estate is available in 150 business centers in Moscow and other cities of Russia, in more than 90 real estate agencies, as well as in the offices of development and management companies, banks and finance companies, investment and consulting companies, engineering companies, elite housing estates, logistics companies, hotels and motor shows.Subscriptions to Commercial Real Estate can be made through

the subscription agencies: Inter-Pochta-2003, Ural-Press XXI;

the agencies Artos-Gal, AP delovaya pressa, Informnauka, in St.

Petersburg through the Pressinform catalog (subscription index

82130) and also by phone on the editorial office’s subscription

hotline: (495) 926 4575.


№ 5 (180), 1–15.03.12Над номером работали:

Главный редактор: Татьяна Ломакина

Выпускающий редактор: Анна Камынина

Редакционный отдел: Игорь Поспехин,Людмила Байбулатова

Ведущий дизайнер: Ольга Джумаева

Отдел производства: Алексей Кошелев

Адрес электронной почты для пресс-релизов:

[email protected]

ООО «ИМПРЕСС МЕДИА, МАРКЕТИНГ»Генеральный менеджер и издатель: Дэвид Тзор

Исполнительный директор: Екатерина Крылова

Коммерческий директор: Татьяна Мартынова

Заместитель генерального директора: Людмила Михайлова

Редактор специальных проектов: Ольга Балмашева

Руководитель отдела подписки: Екатерина Беляева

Руководитель отдела распространения: Наталья Лебедева

Руководитель онлайн-проектов: Ирина Чернобровкина

Главный редактор CRE.ru: Алексей Пастушин

Отдел онлайн-проектов: Николай Заводя

Руководитель отдела организации премии

CRE Awards: Залина Хамизова

Руководитель направления IM Events: Александра Сморжевская

Руководитель отдела производства: Елена Гусева

Руководитель отдела телесейлз: Евгения Родионова

Отдел телесейлз: Екатерина Соколова

Дизайнеры: Екатерина Парамонова

По вопросам рекламы обращаться по телефону:

+7 (495) 926 7340

либо на почту: [email protected]

COMMERCIAL REAL ESTATE№ 5 (180), MARCH 1, 2012Working on this issue:

Editor-in-chief: Tatyana Lomakina

Managing Editor: Anna Kamynina

Editorial Team: Igor Pospekhin,

Lyudmila Baybulatova

Leading Designer: Olga Dzhumaeva

Design and Production: Alexei Koshelev

Forward press releases

to [email protected]

IMPRESS MEDIA, MARKETINGGeneral Manager and Publisher: David Tzor

Executive Director: Ekaterina Krylova

Сommercial Director: Tatiana Martynova

Deputy General director: Lyudmila Mikhailova

Special Projects Editor: Olga Balmasheva

Head of subscription department: Ekaterina Belyaeva

Head of Distribution Department: Natalia Lebedeva

Head of on-line projects: Irina Chernobrovkina

Editor-in-chief CRE.ru: Aleksey Pastushin

CRE-online department: Nikolay Zavodja

Head of Commercial Real Estate Awards Department:

Zalina Khamizova

Head of IM Events Departments: Alexandra Smorzhevskaya

Head of production department: Elena Guseva

Head of Telemarketing department: Evgeniya Rodionova

Telemarketing Department: Ekaterina Sokolova

Designers: Ekaterina Paramonova

For advertising contact us at Tel.:

+7 (495) 926 7340;

E-mail: [email protected]

Этой весной, помимо главного предсказуемого события отрасли – выставки MIPIM, состоится еще одно событие, не менее

важное и еще более предсказуемое – выборы Президента России. Результат выборов очевиден, но не столь очевидны

последствия, в том числе для рынка коммерческой недвижимости. Одни эксперты предрекают улучшение инвестиционного

фона, другие не исключают того, что рынок войдет в режим «ожидания», связанный с неясностью общего курса реформ,

а также с нарастающими протестными настроениями. В «Теме номера» мы предложили лидерам отрасли real estate порас-

суждать о том, что будет после 4 марта, как страновая политика повлияет на политику компаний рынка недвижимости.

Политика политикой, но у отрасли real estate есть и экономика. Задача более прикладная, но от того не менее важная.

Какие ошибки объекта не позволяют выходить собственнику на нужный уровень прибыли? Как сделать так, чтобы арен-

даторы дружили с вами, а не против вас? С этого номера в CRE стартует рубрика «Тест-драйв», в которой девелоперы,

консультанты, арендаторы и инвесторы – каждый «со своей колокольни» – анализируют амбициозные проекты коммер-

ческой недвижимости.

Хороших новостей и полезного чтения!

Besides the key predictable sectoral event this coming spring, namely the MIPIM exhibition, another important and even more

predictable event will take place in Russia – presidential elections. The result is obvious, but not the consequences, including for

the commercial real estate market. Some experts forecast a better investment landscape while others do not rule out that the

market might enter the “pending” mode because of uncertainty in the general policy of reforms and mounting protests. In the

Cover Story we asked the real estate industry leaders to ponder on what might happen after March 4 and how the public policy

might influence the corporate policy on the real estate market.

Apart from politics, the real estate sector is also dependent on project economics. What mistakes hinder the owner from reach-

ing the planned profit targets? What should be done not to alienate your tenants? From this issue onward we introduce the new

section called Test Drive, where developers, consultants, tenants and investors analyze the ambitious commercial real estate

projects – each sharing their own parochial views.

Good news and beneficial reading!

Татьяна Ломакина,

Главный редактор

Tatyana Lomakina,

Editor-in-chief

[email protected]

Горячая линия для подписчиков

Hotline for subscribers: +7 (495) 926 4575

[email protected]

Commerc ia l Rea l Estate # 5 (180)

СОДЕРЖАНИЕ CONTENTS4

6 НОВОСТИ NEWS

Департамент имущества

г. Москвы и ЗАО «Киевская пло-

щадь» Года Нисанова и Зараха

Илиева заключили мировое

соглашение, по которому почти

30 % торгово-развлекательного

центра «Европейский» перейдет

в собственность города.

22 В МИРЕ IN THE WORLD

24 ЦИФРЫ И ФАКТЫ

FACTS AND FIGURES

44 ТЕМА НОМЕРА

COVER STORY

Зал ожиданий

Waiting Room

О президентских выборах,

которые пройдут в России

в марте 2012 года, сейчас

не говорит только ленивый.

Многочисленные политологи,

общественные деятели и про-

стые граждане горячо обсуж-

дают судьбу родины. В общем

тренде и инвесторы рынка

недвижимости. Они тоже спорят,

строят планы и дают прогнозы,

но делают это со своей, профес-

сиональной «колокольни».

28 СОБЫТИЯ

EVENTS

V Property Facility Congress:

нужны ли рынку СРО?

V Property Facility Congress:

Is Market in Need of SRO?

32 ИНТЕРВЬЮ

INTERVIEW

Игорь Богородов: «Складской бизнес – для терпеливых»

Igor Bogorodov: “Logistics

Business Calls for Patience”

5

76 ИНТЕРНЕТ

INTERNET

78 ОБЪЕКТЫ LISTINGS

82 РЕЦЕНЗИЯ REVIEW

52 ДЕВЕЛОПМЕНТ

DEVELOPMENT

Гостинично-программный подход

Hotel-Program Approach

27 сентября 2011 года мэр Москвы

Сергей Собянин утвердил госпро-

грамму города на среднесрочный

период (2012–2016) «Жилище»,

в рамках которой в ближайшие

пять лет в Москве предпола-

гается построить 177 гостиниц

на 51 тыс. мест.

62 ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

Лучшее, конечно, впереди!

The best surely lies ahead

70 МЫСЛИ ВСЛУХ

OUTSPOKEN THOUGHTS

72 ОПЫТ

EXPERIENCE

От ритейлеров до химиков

From retailers to chemists

НОВОСТИ NEWS


6

этого года, в качестве первого ТЦ для Cosmopolitan

Fine Jewellery и Cosmopolitan Accessories может

быть выбран ТЦ «Отрада». Ведутся переговоры с

«Метрополисом», «Европейским» и другими ТРЦ.

Арендные ставки на помещения под магазины могут

варьироваться ($ 2000–$ 5000/кв. м).

СОГЛАШЕНИЕ

«ДОКТОР СТОЛЕТОВ» НА «СЕДЬМОМ КОНТИНЕНТЕ»

До конца 2012 года на свободных площадях москов-

ских супермаркетов «Седьмой континент» откро-

ются более 20 аптечных пунктов площадью от 10 до

30 кв. м. Владелец сети аптек «Доктор Столетов» –

компания «Эркафарм». Брокером сделки выступила

компания Adwill. Арендные ставки определены инди-

видуально для каждой точки в зависимости от место-

положения магазинов и покупательского потока

в них. Объем инвестиций в проект не разглашается.

По концепции часть аптечных пунктов будет раз-

мещена под брендом сети аптек «Доктор Столетов»,

часть под новым брендом – «Хорошая аптека».

Решение о том, в каком магазине будет размещаться

какой бренд, компания принимала опираясь на нали-

чие в интересуемом районе собственного филиала

аптеки «Доктор Столетов» и платежеспособности

населения.

– Это один из немногих примеров, когда городским властям удается в значительной мере отстоять интересы города при реализации коммерческого проекта. И в этом конкретном случае бизнес повел себя по-партнерски: пошел на существенный компромисс. Я думаю, ориентировочная цена за долю города объективно отражает рыночную капитализацию ТЦ, а у ЗАО «Киевская площадь», скорее всего, не возникнет проблем с выкупом.

– Рынок перенасыщен в данном сегменте, появление нового игрока с упором только на раскрученный бренд вряд ли оправданно. Можно предположить, что Cosmo собирается купить одну из существующих сетей, столкнувшуюся с проблемами. В ином случае, рискну предположить, проект окажется нерентабельным.

КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ

Москва продаст свою долю «Европейского»Департамент имущества г. Москвы и ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева

заключили мировое соглашение, по которому почти 30 % торгово-развлекательного центра

«Европейский» перейдет в собственность города. Затем эта доля будет продана предпринима-

телям ориентировочно за $ 539 млн.

Департамент имущества г. Москвы подал иск в прошлом году. Город требовал увеличить долю

в проекте «Киевской площади». Общая площадь ТРЦ «Европейский» составляет 179,9 тыс. кв. м.

Директор департамента проектного брокериджа, консалтинга и оценки Praedium Oncor

International Дмитрий Волков предполагает, что в ближайшее время можно ждать появления

информации о предоставлении городом привлекательных площадок владельцам компании

«Киевская площадь» под девелопмент взамен подписанного мирового соглашения. «Подобная

практика уже применялась новой московской командой, – отметил г-н Волков. – С учетом того,

что “Европейский” – очень успешный центр, рыночная оценка доли Правительства Москвы может

быть несколько выше $ 539 млн. Принимая доходный подход оценки в качестве расчетного мето-

да, можно оценить 30 % помещений объекта на уровне $ 600 млн. Однако возможно, что стои-

мость сделки может быть несколько ниже в зависимости от договоренностей с городом».

Комментируйте в IN.CRE

ПРОЕКТ

ЮВЕЛИРНЫЙ COSMOPOLITAN

Владельцы торговой марки Cosmopolitan собира-

ются вложить около $ 25 млн в открытие 250 юве-

лирных магазинов и магазинов женских аксессуа-

ров в течение ближайших 7–10 лет. Уже в 2012 году

планируется открыть 10 ювелирных магазинов под

маркой Cosmopolitan Fine Jewellery и 20 магазинов

Cosmopolitan Accessories. На первом этапе разви-

тие сети намечено в Центральной части России.

Ювелирные магазины Cosmopolitan Fine Jewellery

будут работать в сегменте «средний класс плюс»

и «премиум». Планируемая площадь магазинов,

торгующих ювелирной продукцией, по словам гене-

рального директора компании Cosmopolitan Jewellery

& Accessories Угура Гювена, около 50–70 кв. м. Их

открытие, не включая услуги аренды, обойдется

примерно в $ 750–800 тыс. Площадь магазинов, тор-

гующих аксессуарами, составит около 20–45 кв. м, их

стоимость без аренды – $ 200–250 тыс. Новые мага-

зины под брендом Cosmopolitan будут открываться

преимущественно в крупных торговых центрах,

способных обеспечить хороший поток посетителей.

«Объекты стрит-ритейла как менее проходные пока

рассматриваться под аренду магазинов не будут», –

заявила издатель группы журналов Cosmopolitan

Елена Васильева. По информации CRE.ru, откры-

тие первого магазина может произойти в апреле

Дежурный On duty

Сергей Воронин,исполнительный директор Forum Properties

Sergey Voronin, Executive Director of Forum Properties

тк

p

c

ен

а

в

Пл

ве

ре

ies

е, н

рно

щи

сто

откр

НОВОСТИ NEWS


8

НОВОСТИ КОМПАНИИ

ЧУВСТВОСОБСТВЕННОСТИ

«Евросеть» может купить до 20 % своих торговых

площадей. В компании рассчитывают растянуть

процесс приобретения объектов недвижимости

минимум на пять лет.

Стратегия постепенного отказа от аренды площадей

в пользу ее владения может сократить расходы ком-

пании, но не в краткосрочной перспективе, а в даль-

нейшем, говорит гендиректор INFOLine Иван Федяков.

«Не секрет, что для ритейлера расходы на аренду

являются одной из ключевых составляющих себе-

стоимости, как и зарплата персоналу», – добавляет он.

Для «Евросети» может быть выгодно приобретение

салонов в собственность в том случае, «если компа-

ния обладает достаточными средствами для покупки

недвижимости», – отмечает руководитель направ-

ления street retail «Магазин Магазинов в ассоциации

с CBRE» Марина Маркова. Кроме того, все зависит от

срока окупаемости каждого конкретного объекта.

Сегодня «Евросеть» торгует примерно через

4,7 тыс. магазинов. Таким образом, ритейлер может

стать владельцем более 900 салонов связи.

ОТКРЫТИЕ

ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ «МОСКВЫ»14 февраля состоялось открытие первой очереди

гостиницы «Москва», строящейся уже 10 лет.

Помимо торговой галереи, занимающей 30 тыс. кв. м

(GLA – 20 тыс. кв. м), в первой фазе предусмотрено

открытие апарт-отеля под управлением Four Seasons,

а также административного центра на 10 тыс. кв. м и

подземного паркинга на 717 м/м.

В составе торговой галереи также откроется

новый магазин формата department store Podium

Market (около 7 тыс. кв. м). По словам генерального

директора Fashion Consulting Group Анны Лебсак-

Клейманс, исторический центр в каждой столице

Европы – это своего рода зона шопинга. «Торговая

галерея “Москва” – это удивительное соединение

истории и самых современных технологий и архи-

тектурных решений, которые может предложить

торговая архитектура, – сказала она. – Это самый

крупный торговый проект исторического центра,

который является самой развитой зоной мегапо-

лиса». Уникальность проекта также заключается

в том, что это фактически последний крупный

торговый проект в исторической части города,

добавила г-жа Лебсак-Клейманс.

Пул брендов ориентирован на деловую аудито-

рию. Всего в галерее будет более 70 магазинов,

среди которых такие бренды, как Canali, Carlo

Pazolini, Celyn b, Chanel, de rossi, Fabio Gavazzi, Gc

Boutique, Lacoste, Laurel. Девелопер МФК на месте

гостиницы «Москва» – ОАО «Декмос». Как сообщи-

ла гендиректор компании Гоарик Котанджян, общая

сумма инвестиций в проект равна 16,2 млрд рублей.

При этом сроки окупаемости торговой галереи

составят 6–7 лет.

Подробнее об открытии на CRE.RU

Сергей Воронин:– Решение более чем спорное. Те точки, которые расположены в ТЦ, скорее всего, окажутся переоцененными текущими собственниками, так как нужна веская причина для продажи части здания. Магазины, арендующие уличные павильоны, находятся в зоне повышенного риска, поскольку многие из них строились под «временные» разрешения на строительство, не являются капитальными объектами, во многих случаях не урегулированы земельные отношения. Да и стратегически, формат «павильона» должен уйти из стрит-ритейла. Покупатели все больше привыкают к комфорту и удобству, более широкому выбору, чего киоск обеспечить не в состоянии.

– Я думаю, большинство жителей Москвы порадует ввод в эксплуатацию этого долгостроя. Хотя бы потому, что из центра исчезнут эти огромные навязчивые рекламные баннеры. И это, пожалуй, единственная гостиница с собственной легендой. Центральное местоположение, отличный набор коммерческих функций, «правильный» отельный оператор, люксовые бренды в галерее и т. п. – залог финансового успеха проекта. Единственная беда (как и любого другого проекта в центре, начавшегося много лет назад) – недостаточное количество парковочных мест.

JLL переедет в «Вивальди Плаза»В рамках долгосрочного договора Jones Lang LaSalle арендует в офисно-гостиничном комплексе класса А «Вивальди Плаза» около 3 тыс. кв. м. Объект принадлежит компании O1Properties.Проект по организации пространства в новом офисе Jones Lang LaSalle и его отделке будет вести дочерняя структура ком-пании – Tetris Solutions.Переехать в новый офис Jones Lang LaSalle рассчитывает летом 2012 года.

«Лето» для Colliers InternationalColliers International выбрана управляю-щей компанией ТРЦ «Лето» в Санкт-Петербурге.С февраля 2012 года компания Colliers International будет заниматься комплекс-ным коммерческим управлением торгово-развлекательным центром и отвечать за управление арендными отношениями, включая сопровождение текущих дого-воров аренды и ротацию арендаторов, а также контролировать вопросы, связан-ные с технической эксплуатацией объекта, маркетинговым и рекламным продвижени-ем торгово-развлекательного центра.Торгово-развлекательный центр «Лето» общей площадью 110 тыс. кв. м (GLA – 80 тыс. кв. м) расположен на территории 18 га на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге.

Первый Hilton в ВоронежеСтроительство отеля Hampton by Hilton началось в Воронеже 3 февраля 2012 года. Площадь первой в городе гостиницы международной сети составит 7700 кв. м, номерной фонд – 148 номеров.Проект реализуется группой компаний «Основа» по адресу: ул. Донбасская, 12б, г. Примерный объем инвестиций оце-нивается в 520 млн рублей. Ввод отеля в эксплуатацию ожидается в середине 2013 года.

Крупнейший ТРЦ в КрасноярскеНа 2014 год запланировано откры-тие торгово-развлекательного центра в Красноярске. Объем инвестиций в строи-тельство составит $ 250 млн.Проект будет реализован девелоперской компанией «Торговый Квартал».Соответствующее соглашение о сотрудниче-стве было подписано 17 февраля 2012 года в рамках Красноярского экономического форума между «Торговым Кварталом», французским ритейлером «Ашан» и Правительством Красноярского края.Ключевым оператором центра станет первый в Красноярском крае гипермар-кет «Ашан», который займет площадь 22 тыс. кв. м.

одно

й ст

роко

йй

сит о

ъект

че

тей

св

Д

9

ПРОЕКТ

С ВЫХОДОМ НА «НАБЕРЕЖНУЮ»

Компания «ВТБ-Девелопмент» приступила

к активным действиям на территории будущей

«Набережной Европы».

Генподрядчик работ по подготовке к строительству

проекта – ОАО «Метрострой» – приступил к очист-

ке бывшей территории ФГУП «РНЦ “Прикладная

химия”» (ГИПХ) в Петроградском районе Петербурга.

С площадки в 10 га предстоит вывезти более 1 млн

куб. м загрязненного тяжелыми металлами и зара-

женного химическими соединениями грунта, облом-

ков строений и проч. Рекультивация территории,

по оценкам экспертов, может обойтись инвестору

в 2,5 млрд рублей. Предполагается, что данный этап

работ будет завершен к середине 2013 года. Тогда

же начнется возведение многофункционального

комплекса «Набережная Европы». В его состав

войдут жилье, торгово-офисный комплекс, гости-

ница, Дворец танца Бориса Эйфмана, объекты

социальной инфраструктуры, подземный паркинг

на 3 тыс. автомобилей – в целом более 300 тыс. кв. м

недвижимости. Инвестиции в проект оцениваются

в $ 2 млрд. Завершить его реализацию планируется

к 2017 году.

ИНВЕСТИЦИИ

БИН ИНТЕРЕСУЮТОТЕЛИ ИВАНИШВИЛИ

В претендентах на покупку гостиниц InterContinental

и «Люксъ отель» (бывшая «Центральная»), принадле-

жащих ГК «Уникор» (Бидзин Иванишвили), называется

совладелец группы «БИН» Микаил Шишханов. В порт-

фель проектов ГК «Уникор» входят также БЦ Summit

(64 тыс. кв. м) и ЖК «Садовые кварталы» (450 тыс.

кв. м) в Хамовниках.

Заместитель директора по развитию индустрии

гостеприимства отдела стратегического консалтинга

и оценки CBRE Станислав Ивашкевич оценил выручку

гостиницы InterContinental Moscow Tverskaya в поряд-

ка 500 млн рублей в год. В свою очередь, главный

экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин

считает, что выручка гостиницы может достигать

40 млн рублей в год, с учетом средней стоимости

номера в сутки в 5 тыс. рублей в среднем и чистой

рентабельности в 10 % от выручки. «Исходя из ори-

ентировочной площади гостиницы в 8,1 тыс. кв. м,

рентабельность вложенного капитала в данном случае

составит 2,1 %», – говорит эксперт. Но, как добав-

ляет г-н Ивашкевич, «продажа отеля InterContinental

Moscow Tverskaya сейчас не целесообразна, так как

в мировой практике продажа гостиницы обычно про-

исходит на третий год, когда уже есть прогнозируемые

финансовые результаты от ее эксплуатации». В покуп-

ке активов ГК «Уникор» также заинтересован Hines,

положивший глаз на«Садовые кварталы».

АРЕНДА

MAJORНЫЙ СКЛАД

Холдинг Major арендовал 27,8 тыс. кв. м площадей

в «Санкт-Петербургском терминальном комплек-

се» (СТК), находящимся на пересечении КАД и

пр. Энгельса. Брокером является Colliers International.

Проект принадлежит компании «Инвест-Бугры» и

предполагает строительство 300 тыс. кв. м складских и

офисных помещений на территории 54 га. Первая оче-

редь (54 тыс. кв. м) практически завершена.

«Major как универсальная транспортно-

логистическая компания будет предоставлять склад-

ские услуги на арендованных площадях», – заявил СМИ

директор по продажам Major Terminal Юрий Павлюк.

Он уточнил, что на территории России в портфеле хол-

динга около 120 тыс. кв. м складов, в том числе 25 тыс.

«квадратов» – в комплексе «Гориго» на юге Петербурга.

«Ставки аренды в СТК очень привлекатель-

ны – 360 рублей/кв. м в месяц (включая НДС) при

средней ставке для складов подобного класса

в 420–250 рублей», – отмечает руководитель отдела

коммерческой недвижимости компании Knight Frank St

Petersburg Михаил Тюнин.

Сергей Воронин:– Несмотря на высокие затраты, связанные с реализацией проекта, его потенциал оценивается как очень высокий. Для девелопера крайне важно определить правильные пропорции между различными видами функционального назначения нового строительства в рамках утвержденного градостроительного регулирования. С моей точки зрения, офисная составляющая должна быть минимальна, упор нужно делать скорее на жилье и гостиницы. По-видимому, и с финансированием проекта проблем возникнуть не должно, что улучшает его коммерческие перспективы.

«Если какие-то изменения в экономическо-политической системе страны и произойдут, то не стоит ожидать каких-то измененийв существующем распределении активов либо замены“приближенного круга” рантье». Александр Радунский 44приближенного круга рантье». Александр Радунский

НОВОСТИ NEWS


10

ПРОЕКТ

НА БАННОМ МЕСТЕ

Очередной бизнес-центр под брендом «Сенатор»

начал строиться в Санкт-Петербурге в начале фев-

раля 2012 года на месте бывших Пушкаревских бань.

Общая площадь бизнес-центра класса А по адре-

су Большая Пушкарская ул., 22 составит 8602 кв. м.

От прежнего здания Пушкаревских бань, несмотря

на охранный статус, застройщик ООО «М-Стиль»

сохранил только фасад.

По мнению директора по развитию ASTERA

в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра

Волошина, новый объект сети «Сенатор» имеет

привлекательную локацию, которая гарантирует

высокий спрос со стороны арендаторов, традици-

онно интересующихся офисами на Петроградской

стороне. «Объем инвестиций в реализацию проекта

составит около $ 15 млн. При условии полной запол-

няемости объект сможет генерировать годовой

доход на уровне $ 2 млн», – подсчитал эксперт, доба-

вив, что срок окупаемости составит 8 лет.

ИССЛЕДОВАНИЕ

ВНЕСЛИКЛАССНОСТЬ

26 января 10 офисных центров столицы были клас-

сифицированы некоммерческим партнерством

«Гильдия управляющих и девелоперов».

Заседание сертификационной комиссии по класси-

фикации объектов офисной недвижимости прошло

под председательством партнера S. A. Ricci Павла

Яншевского. Среди членов комиссии были пред-

ставители компаний Capital Group, GVA Sawyer, Knight

Frank, ГК «Спектрум», Central Properties, Cushman

& Wakefield, «ВСК», Delta Controls, CBRE, «ИКТС»,

UFG, «Кантина-Сити», BEL Development, «МЭДОКС»,

Colliers International. Классность была присвоена

10 офисным объектам, также эксперты рассмотрели

одно апелляционное заявление. Решением экспертов

Сертификационной комиссии ГУД в Москве объектами

класса А признаны БЦ «Нордстар Тауэр», БЦ «Central

City Tower», БЦ «Авилон Плаза», МФЦ «Серебряный

город» и БЦ «Балчуг Плаза». Класс В+: БЦ «Аэропорт»

и БЦ «Шерлэнд». Класс В: БЦ «Каскад». Класс С:

БЦ «Вернадский» и БЦ «Лихоборский». По результатам

рассмотрения апелляционного заявления бизнес-

центру «Отрадный» было решено оставить уже присво-

енный ранее класс В.

ИССЛЕДОВАНИЕ

RICS ОБЕЩАЕТНЕГАТИВ В ЕВРОПЕ

Четвертый квартал 2011 года, характеризующийся

ухудшением экономического климата, пагубно отраз-

ился на рынках коммерческой недвижимости многих

стран. В то время как Германия, Польша и Россия

продолжают демонстрировать положительные

результаты, другие европейские рынки (Франция,

Нидерланды), становятся более нестабильными,

утверждается в Глобальном обзоре коммерческой

недвижимости RICS.

Отрицательные новости в сфере макроэкономики

подрывают уверенность в будущем у все большего

числа стран. Это приводит к падению спроса на арен-

ду, увеличению нереализованных запасов продукции,

а также к уменьшению инвестиционной активности

в большей части рассмотренных государств. Однако,

несмотря на существующие проблемы, показатели

Китая продолжают оставаться оптимистичными.

Страна остается в списке самых стабильных эконо-

мик мира, наравне с Канадой, Бразилией и Россией.

Россия на фоне всеобщего переполоха продол-

жает демонстрировать позитивные результаты,

считают в RICS. Здесь предполагается не только

рост стоимости основного капитала, но и увеличе-

ние инвестиционной активности в стране. Уровень

активности на российском экономическом рынке не

только останется стабильным в течение первой чет-

верти 2012 года, но и может в результате принести

государству существенную прибыль, прогнозируют

аналитики.

одно

й ст

роко

йй

Сергей Воронин:– Более чем спорное решение: востребованность офисов в северной столице не поражает воображение, ставки низки, не хватает качественных арендаторов. И место, выбранное для бизнес-центра, не является по всем признакам идеальным. Жесткость местных властей по отношению к сохранению исторического облика города (вполне, надо сказать, оправданная) добавит головной боли инвестору.

– При всем уважении к работе ГУД, порой ее решения вызывают обоснованные сомнения. Прежде всего из-за недостатка внимания к анализу местоположения объекта, его доступности, функционального назначения. С сожалением можно констатировать, что общепризнанной классификации офисных центров профессиональным сообществом так и не принято; в решениях ГУД, на мой взгляд, много субъективного.

ско

пр

но

год

экс

л

Adagio выйдет через КалугуВ 2013 году в Калуге откроется гостинич-ный комплекс – 18 тыс. кв. м, состоящий из гостиницы Ibis и апарт-отеля Adagio. Девелопером проекта выступит компания GVA Sawyer. Объем инвестиций в проект оценивается в $ 30 млн. Проект уникален тем, что впервые в России международный гостиничный опера-тор Accor выводит на рынок новый продукт – апарт-отель бренда Adagio.

Крупнейший склад «Магнита»В Ставропольском крае запущен новый рас-пределительный центр ритейлера «Магнит». Общая площадь склада в г. Лермонтов соста-вила 34,5 тыс. кв. м.В планах компании ввести в 2012 году еще три таких центра в России, в том числе небольшой в Омске. Общая площадь 15 цен-тров «Магнита» – почти 360 тыс. кв. м. Павел Платонов, руководитель отдела продаж ГК «Эспро», обращает внимание на то, что все свои комплексы «Магнит» строит сам, имея отдельное девелоперское подразделение. «Если говорить о ритей-лерах с большими оборотами в общем, то, имея необходимость в постоянном увеличении складских площадей, в некото-рых случаях выгоднее иметь собственное девелоперское подразделение», – считает эксперт.

Fee-девелопер для ParmalatGVA Sawyer завершила работу в проекте строительства складского комплекса клас-са А с административными помещениями для компании ООО «Пармалат МК». Объект расположен на участке 2,5 га в Подольском районе, недалеко от д. Северово. Площадь застройки составляет 11,3 тыс. кв. м. Общая площадь помещений – 13,4 тыс. кв. м, из которых 7,4 тыс. кв. м отведено под склады, 865 кв. м занимают холодильные камеры, на 2 и 3 этажах адми-нистративного здания расположены офисы по 600 кв. м. Инвестиции в проект составили около 600 млн рублей без стоимости земель-ного участка. Генеральный подрядчик – ком-пания Codest International S.r.l., технический заказчик – ООО «Партнёр», генеральный проектировщик — ООО «СФ Кардо».

«Совмортранс» арендовал складЗАО «Совмортранс» арендовало блок в 10 тыс. кв. м с территорией под контейнерную площад-ку в 2,5 га в СК класса В «Ступинский». Договор был заключен на долгосрочный срок с участием консалтинговой компании S. A. Ricci. Общая площадь складско-го комплекса «Ступинский» составляет 35 тыс. кв. м. Контейнерные площадки зани-мают 6 га. Складской комплекс расположен в Ступино, на Каширском шоссе, в 87 км от МКАД.

НОВОСТИ NEWS


12

В КОМАНДЕ «АСТЕРОС»

НОВЫЕ ЛИЦА

Андрей Черемных займет пост президента группы

«Астерос», заместив на этой должности Михаила

Эренбурга, который сосредоточит свое внима-

ние на управлении ИТ-группой в составе совета

директоров.

Как говорится в сообщении компании, Михаил

Эренбург был назначен президентом группы

16 июня 2009 года. Андрей Черемных имеет опыт

управления бизнесом. В течение четырех лет

он возглавлял российское представительство

международной компании SITA, лидера в области

информационных и телекоммуникационных тех-

нологий для авиакомпаний и аэропортов. Андрей

Черемных в качестве президента «Астерос»

будет отвечать за развитие бизнеса группы

в целом.

ЮРИЙ ЖУКОВ ПОСТРОИТ ДЛЯ ВЭБА

Основатель группы компаний «ПИК» Юрий Жуков

возглавил ООО «ВЭБ управление проектами»,

основной целью которого является управле-

ние и развитие всех девелоперских проектов

Внешэкономбанка.

По данным СПАРК, «ВЭБ управление проекта-

ми» зарегистрирована 19 декабря 2011 года. 81 %

долей в ней принадлежит кипрскому оффшору

Bufton Holdings Ltd, остальные – «ВЭБ-Инвесту».

Крупнейшим в портфеле проектов компании

является многофункциональный комплекс «Слава»

на Ленинградском пр., вл. 8. Ранее банк «Глобэкс»

хотел построить 480 тыс. кв. м недвижимости на

данном участке площадью 4,5 га, расположенном

у Белорусского вокзала.

К RGI ПРИСОЕДИНИЛСЯ НЕСТЕРЕНКО

Андрей Нестеренко назначен на должность гене-

рального директора компании RGI International.

До прихода в RGI г-н Нестеренко занимал руко-

водящие позиции в таких компаниях, как Capital

Group, «ДИКСИ Групп» и «Галс-Девелопмент»,

откуда ушел весной этого года, создав компанию

«Тренд Девелопмент». В новой должности Андрей

Нестеренко займется стратегией развития девело-

пера, включая проект жилого района «В лесу» пло-

щадью 1,3 млн кв. м, расположенного на Пятницком

шоссе, в 6 км от МКАД. Инвестиции в проект

оцениваются примерно в $ 2 млрд. Алан Хибберт,

финансовый директор компании, исполнявший обя-

занности генерального директора, продолжит рабо-

ту в компании на позиции финансового директора

и в качестве директора в совете директоров.

В AZIMUT HOTELS НОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Роланд Эльтер назначен коммерческим дирек-

тором международной гостиничной сети AZIMUT

Hotels. Роланд Эльтер родился в 1972 году

в Бремене. С 2002 года работал на руководящих

позициях в международных гостиничных сетях

NH Hotels и Park Plaza. С 2010-го занимал пост

коммерческого директора европейского подраз-

деления AZIMUT Hotels.

Новый коммерческий директор займется вопро-

сами объединения операционной деятельности

европейского и российского подразделений AZIMUT

Hotels, начатого в августе 2011 года с целью повы-

шения финансовых показателей сети и транспарент-

ности деятельности компании.

ОТСТАВКИ / НАЗНАЧЕНИЯ

Роланд Эльтер,коммерческий директор AZIMUT HotelsRoland Elter

– Мы продолжаем совершенствовать бизнес-процессы внутри компании в рамках программы объединения европейской и российской частей, кото-рую начали в этом году. В ближайшие два–три года ожидается увеличение номерного фонда в регионах России на 5–20 % в зависимости от региона, что заметно усилит конкуренцию на рынке. В условиях усиливающейся конкуренции в 2012 году AZIMUT Hotels планирует заняться реновацией действующих оте-лей сети.

Андрей Нестеренко, генеральный директор RGI InternationalAndrey Nesterenko

– Мы уже давно вели переговоры с Борисом Кузинцом о совместном управлении нашими проектами. Я давно наблюдаю за RGI, мне близки и инте-ресны проекты Бориса Самуиловича, именно поэтому я решил присоединиться к команде RGI и развивать бизнес RGI совместно.

ОТКРЫТИЕ

ТРЦ «ИЮНЬ» ОТКРЫЛСЯ В УФЕ

3 февраля 2012 года состоялось открытие торгово-

развлекательного центра «Июнь» в Уфе, на пере-

сечении ул. Комсомольской и 50 лет СССР. Общая

площадь ТРЦ составляет 42 тыс. кв. м. Это чет-

вертый действующий объект одноименной сети

торгово-развлекательных центров, принадлежащей

ГК «РЕГИОНЫ».

Якорными арендаторами проекта выступили про-

дуктовый гипермаркет «О`Кей» (5700 кв. м), гипер-

маркет электроники и бытовой техники «Техносила»

(2300 кв. м), гипермаркет товаров для дома «Уютерра»

(1500 кв. м), фитнес-центр ALEX fitness (1250 кв. м).

Впервые в Уфе в ТРЦ «Июнь» будут представлены

пять магазинов всемирно известного испанского

производителя модной одежды Inditex: Zara, Pull &

Bear, Bershka, Stradivarius, Oysho. К моменту открытия

в ТРЦ «Июнь» сдано 97 % торговых площадей.

В Уфе много объектов и рынок торговой недвижимо-

сти достаточно насыщен, констатирует управляющий

партнер LCMC Дмитрий Золин. «Высокий уровень

заполняемости ТРЦ “Июнь” говорит о том, что для

качественных объектов еще есть место, – полагает экс-

перт. – Ориентировочные ставки аренды для площадей

в этом ТЦ могут быть высокие, даже несмотря на то, что

открытие комплекса переносилось трижды». Сейчас

в городе, по данным LCMC, представлено около 30 тор-

говых центров, которые можно отнести к качественным

объектам.


НОВОСТИ NEWS14

CONFLICT OF INTEREST

Moscow to sell its share of the Evropeisky

The Moscow City

Property Department

and the company owned

by God Nisanov and

Zarakh Iliyev – Kievskaya

Ploshchad – have reached

an amicable settlement.

They have concluded

an agreement under

which nearly 30 % of the

Evropeisky Shopping and

Entertainment Center

will become the city's

possession. Then, this

share will be sold to the

entrepreneurs for approxi-

mately $ 539 million.

The Moscow City Property Department launched a lawsuit last year. The City demanded an increase in its share

of the Kievskaya Ploshchad Project. The total area of the Evropeisky SEC is 179,900 sqm.

Dmitry Volkov, the director of project brokerage, consulting and appraisals at Praedium Oncor International,

believes that in the near future we can expect to see information about the provision of attractive sites for

development to owners of the Kievskaya Ploshchad Company by the City, in return for the signed settlement

agreement. "This practice has already been adopted by the new Moscow team,” said Mr. Volkov. “Given the fact that

the Evropeisky is a very successful center, the market appraisal of Moscow City Government’s share can be placed

at just over $ 539 million. Taking the income approach assessment as a method of calculation, we can estimate 30 %

of the facility’s premises at a rate of $ 600 million. However, it is possible that the transaction value can be somewhat

lower, depending on what agreement is reached with the city."

Send your comments to IN.CRE

Sergey Voronin,Executive Director of Forum Properties

This is one of the few instances where the munic-ipal authorities can significantly protect the interests of the city during the implementation of a commercial project. In this particular case, the business acted as a partner: it agreed to a substantial compromise. I think the preliminary price for the City’s share objectively reflects the market capitalization of the Shopping Center, while Kievskaya Ploshchad will likely have no problems with redemption.

The market is saturated in this segment, the emergence of new players, which are focused only on the advertised brand, will be unreasonable. We can assume that Cosmo is going to buy one of the existing chains that are currently experiencing problems. Otherwise, I would venture to suggest, that the project would be unprofitable.

kay

e re

ttl

nc

t

3

h

t

hehe

INVESTMENTS

BIN BECOMES INTERESTED IN IVANISHVILI HOTELS

The co-owner of BIN, Mikhail Shishkhanov, is among

the bidders for InterContinental Hotels and Lux Hotel

(formerly Central) on Tverskaya Str, owned by Bidzina

Ivanishvili.

The portfolio of the Unicor Group, besides these two

hotels, also includes the Summit BC (64,000 sq.m) and

the Sadovye Kvartaly Residential Complex (450,000

sq.m) in Khamovniki.

Stanislav Ivashkevich, deputy director for hospi-

tality development at the consulting and apprais-

als department of CBRE, estimated the revenue of

InterContinental Moscow Tverskaya Hotel at about 500

million rubles a year. In his turn, the chief economist of

Finam Management, Alexander Osin, believes that hotel

revenues may reach 40 million rubles a year, taking into

account the average daily rate of 5,000 rubles and the

average net margin of 10 %. "Based on the estimated

area of the hotel (8,100 sq.m), the return on capital

invested in this case amounts to 2.1 %," said the expert.

Yet, as Stanislav Ivashkevich adds, "It is not advis-

able to sell the InterContinental Moscow Tverskaya

Hotel now, as in the world in general, hotels are usually

sold in the third year of activity, when financial results

of their operation can be projected." The real estate

development company Hines, which has an eye on

the Sadovye Kvartaly project, is also interested in pur-

chasing the assets of the Unicor GC.

PROJECT

COSMOPOLITAN WILL START SELLINGOwners of the Cosmopolitan trademark are going to

invest about $25 million into the opening of 250 jew-

elry and women's accessories stores over the next

7–10 years. Already in 2012, they plan to open 10 jew-

elry stores under the trademark of Cosmopolitan Fine

Jewellery Stores and 20 Cosmopolitan Accessories

Stores. During the first stage of expansion, the chain

plans to develop in cities located in the central part of

Russia. The Cosmopolitan Fine Jewellery Stores will

operate in the "middle plus" and "premium" segments.

The planned area of the stores selling jewelry, accord-

ing to general director at Cosmopolitan Jewellery &

Accessories company Ugur Gyuven, will be about 50–70

sqm. Their opening will cost about $ 750–800 thousand

each, rental services exclusive. Total area of stores selling

accessories is about 20–45 sqm, their cost, without the

rental expenses, will amount to $ 200–250 thousand. New

stores under the Cosmopolitan brand will primarily open

in major shopping centers, those which are able to ensure

a good flow of visitors." Street retail outlets, with their less

intensive human traffic, will not be considered for now,"

says Elena Vasilyeva, the publisher of the Cosmopolitan

Group’s magazines.

According to CRE.ru, the opening of the first store

may take place as early as April this year, and the first

shopping center for Cosmopolitan Fine Jewellery and

Cosmopolitan Accessories may well be the Otrada SC

on Pyatnitskoye Highway. Negotiations are underway

with major shopping and entertainment centers, like

the Metropolis, Evropeisky, etc. Rental rates on the

premises used for jewelry stores may vary, depending

on the facility, from $ 2,000 to $ 5,000 per sqm.


НОВОСТИ NEWS16In

a li

ne

Adagio goes through KalugaIn 2013, Kaluga will see the opening of a hotel complex consisting of Ibis Hotel and Adagio Suites Hotel. GVA Sawyer will act as the project developer. The total area of the hotel complex will make 18,000 sqm.The investment volume is estimated at $ 30 mil-lion. As we learned from Vera Setskaya, President of GVA Sawyer, investments come from Russian capital in the form of equity financing. According to Ms Setskaya, the com-pany is currently carrying out expert appraisal and searching for the prime contractor. The project is considered unique because for the first time Accor brought to the Russian market a new product – Adagio Suites Hotel.

GVA Sawyer acts as fee developer for ParmalatGVA Sawyer completed its work on the project involving the construction of a ‘Class A’ ware-housing complex with administrative premises for Parmalat. The property covers 2.5 hectares of land in the Podolsk District. The built-up area is 11,300 sq.m. The total area of the indus-trial, trade, office and administrative premises is 13,400 sqm, with 7,400 sqm allocated for warehousing, 865 sqm occupied by refrigera-tion units plus two offices, 600 sqm each, on the second and third floors.GVA Sawyer provided the technical support and production control for the works performed on the construction site.The project investment volume totaled about 600 million rubles, excluding the land cost.The project's prime contractor is Codest International S.r.l., technical customer — Partner LLC, chief designer — SF Kardo LLC.

Torgovy Kvartal to build the largest shopping mall in KrasnoyarskThe opening of a large shopping mall in Krasnoyarsk is planned for 2014. Investments into the construction reach $ 250 million.The project will be developed by Torgovy Kvartal.The corresponding cooperation agreement has been signed on February 17, 2012, within the framework of the Krasnoyarsk Economic Forum, between Torgovy Kvartal, the French retailer Auchan and the Krasnoyarsk Territory.The first Auchan in Krasnoyarsk will occupy 22,000 sq.m of shop floor.

Sovmortrans rents a warehouse in StupinoSovmortrans has rented a 10,000-sqm ware-housing block, together with 2.5 hectares of land for container storage, in the ‘Class B’ Stupino Warehouse Complex.The long term agreement was signed with the participation of S.A. Ricci. The total area of the Stupino Warehouse Complex is 35,000 sqm and the container area occupies 6 hectares.The warehouse complex is located in the City of Stupino on Kashirskoye Highway, just 87 km from Moscow.

COMPANY NEWS

SENSE OF OWNERSHIP

Euroset may buy up to 20 % of its own retail premises.

One-fifth of the retail outlets owned by the retailer were

purchased in 2011. The final decision on the expan-

sion of investments into real estate is still pending, but

the company expects to prolong this process for at least

five years.

The strategy of gradual cancellation of leases in favor

of ownership can reduce the costs of the company –

not in the short term, but rather in the future, says Ivan

Fedyakov, CEO of INFOLine. "It is no secret that the

rental costs make up a key part of the expenses for any

retailer, in addition to staff salaries,” he adds.

For Euroset the purchase of the salons can be profit-

able in the event that "the company has sufficient

funds to purchase real estate," says Marina Markova,

the head of street retail at Magazin Magazinov in asso-

ciation with CBRE. In addition, it all depends on the

payback period for each specific object.

To date, Euroset has approximately 4,700 stores.

Thus, the retailer could become the owner of more

than 900 mobile communications stores.

OPENING

THE FIRST PHASE OF THE MOSKVA HOTEL OPENS ITS DOORS

The first phase of the Moskva Hotel, which had been

under construction for 10 years, was opened at last on

February 14.

In addition to the shopping mall, occupying 30,000

sq.m (GLA – 20,000 sq.m), the first phase anticipates

the opening of apartments, managed by the hotel

operator Four Seasons, as well as a 10,000-sqm

administrative center and an underground parking

garage for 717 transportation vehicles.

In his speech, the State Duma Deputy Vladimir

Resin, who for many years has been in charge of

the Moscow development and construction complex,

apologized for the fact that the citizens and guests

of the capital, as well as the leadership of the coun-

try and the Government of Moscow had to tolerate

the long-term construction in the city center. Mr. Resin

also mentioned that the delay in the commission-

ing of the complex was due to objective reasons.

"As the saying goes, when you start something, think

of how you are going to finish it. And if we had thought

of it at the very beginning, we would not have lost five

years," concluded Vladimir Resin.

There will be opened a new Podium Market depart-

ment store in the retail gallery of the Moscow Hotel;

it will occupy about 7,000 sqm. According to CEO of

the Fashion Consulting Group, Anna Lebsak-Kleimans,

the historic center in each European capital is a sort of

shopping area. The retail gallery of the Moscow hotel

is an amazing mix of history and the most up-to-date

technologies and architectural solutions that retail

architecture can offer,” she said. “It is the largest shop-

ping project in the historic center, which is the most

developed metropolitan area." The uniqueness of this

project also lies in the fact that this is actually the last

major commercial project in the historic district, said

Ms Lebsak-Kleimans.

The gallery will present a pool of brands aiming at

the business audience. In the gallery there will be more

than 70 stores, including such brands as Canali, Carlo

Pazolini, Celyn b, Chanel, de rossi, Fabio Gavazzi, Gc

Boutique, Lacoste, Laurel, and a new project from

the Lady & Gentleman retailer, called City – Korpo.

The total area of Moscow MFC is 185,500 sq.m on

a land lot of 1.8 ha. The opening of a cultural and lei-

sure center is expected at the beginning of 2013; a few

months later a hotel will follow, which will be managed

by the Four Seasons network.

DekMos Plc is the developer of Moskva MFC.

According to Goarik Kotandzhyan, general director

of the company, the total investment in the project is

16.2 billion rubles, with the payback period of the retail

galleries being 6–7 years.

Sergey Voronin:– The decision is rather controversial. Those out-lets, which are located in shopping centers, are likely to be overvalued by their current owners, as there has to be a good reason to sell the build-ing. Stores, renting outdoor pavilions, are at heightened risk because many of them were built with "temporary" construction permits, they are not capital facilities, and in many cases land relations are not regulated. In addition, strategi-cally, the "Pavilion" format should disappear from street retail. Buyers are becoming more used to comfort and convenience, to a wider range of choice, which a kiosk cannot provide.

– I think the majority of Moscow residents will appreciate the commissioning of this protracted construction project. At least, these large intru-sive advertising banners will disappear from the center of the capital. And this is perhaps the only hotel with its own legend, associated with this project. Prime location, a good range of com-mercial functions, the "right" hotel operator, luxury brands in the gallery, etc. are a pledge of financial success. The only problem the complex faces (as well as any other project in the center, which was launched many years ago) is that there are not enough parking space.

e

OTES

bd b

17

Индексы профессиональной востребованности в недвижимости от HeadHunter за 02–15.02.2012 / Indices of Demand for Real Estate Occupationsfrom HeadHunter, as of 02 – 15 February, 2012

Индексы Indices

Вакансии на сайте hh.ruVacancies on hh.ru

Средняя зарплата, руб. Average Wages, rubles

Количество вакансийNumber

of Vacancies

Индекс HeadHunter*HeadHunter

Index*

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Director of CRE department 90 000 7 1.6Брокер (консультант по торговой недвижимости)Broker

60 000 2 – АналитикAnalyst 67 955 2 4.5Резюме на сайте hh.ruCVs on hh.ru

Средняя зарплата, руб. Average Wages, rubles

Количество вакансийNumber of Vacancies

Руководитель отдела коммерческой недвижимостиDirector of CRE department 108 230 11Брокер (консультант по торговой недвижимости)Broker 79 688 0АналитикAnalyst 70 000 9*Количество соискателей на одну вакансию*A number of applicants per vacancy

PROJECT

IN PLACE OF THE BATHAnother business center under the Senator brand

was launched in Saint Petersburg in early February

2012. It is built in the place of the former Pushkarevski

Bathhouses.

The total area of the ‘Class A’ BC at 22 Bolshaya

Pushkarskaya Street will be 8,602 sq.m. In spite of

the building's conservation status, the M-Style devel-

oper kept only the facade of the original building.

According to development director of ASTERA in

alliance with BNP Paribas Real Estate, Alexander

Voloshin, the new facility of the Senator network has

an attractive location, which ensures a high demand

from tenants, who are traditionally interested in the

offices on the Petrograd side. "Investment in the

project will be about $ 15 million. Assuming full occu-

pancy, the facility can generate annual revenues of

$ 2 million," the expert estimated, adding that the

likely payback period would be 8 years.

OPENING

JUNE SEC OPENSIN UFAThe opening of the "June" Shopping Center took

place on February 3, 2012 in Ufa, at the intersection

of Komsomol Street and the 50 years of the USSR

Street.

The total area of the shopping and entertainment

center is 42,000 sq.m. This is the fourth object of

the eponymous shopping center network, owned

by the REGIONS GC. The anchor tenants of the

project are the grocery hypermarket Okay (5,700

sq.m), the hypermarket of electronics and home

appliances Tehnosila (2,300 sq.m), the hypermarket

of household goods Yuterra (1,500 sq.m), ALEX

fitness (1,250 sq.m).

For the first time in Ufa, the "June" SEC will

present five stores of the world famous Spanish

fashion apparel manufacturer Inditex: Zara, Pull &

Bear, Bershka, Stradivarius, and Oysho. By the time

the 'June' SEC opened, 97 % of the premises had

been leased.

There are a lot of facilities in Ufa and the

commercial real estate market is saturated, says the

managing partner of LCMC, Dmitry Zolin. "The high

level of occupancy in June suggests that there is still

place for high-quality facilities,” the expert believes.

“Approximate rents for premises in this shopping

center can be high, even though the opening of

the complex was postponed three times." Now

according to LCMC, there are about 30 shopping

centers in the city, which can be considered as

quality facilities.

RENT

MAJOR WAREHOUSEMajor Holding rented 27,800 sqm in the STC

Terminal Complex in Saint Petersburg, located at

the intersection of Ring Road and Engels Prospekt.

This project is owned by Invest-Bugry and involves

the construction of 300,000 sq.m of warehouse

and office premises on 54 ha. The first 54,000-sqm

phase that includes two warehouse buildings with

offices is nearly completed. Colliers International

acted as broker but abstaiend from comments,

referring to confidentiality terms. “Major, as a

universal logistics and transportation company, will

provide storage services at the leased premises,”

Yuri Pavlyuk, director of sales at Major Terminal

told the media. He said that the holding has around

120,000 sq.m of warehouses in Russia, including

25,000 sq.m of the Gorigo Complex in the south of

Saint Petersburg. "Rental rates are very attractive

in the STC, 360 rubles/sqm per month (including

VAT) with the average rate being 420–250 rubles for

storage facilities of this class,” says Mikhail Tyunin,

head of the commercial real estate company Knight

Frank Saint Petersburg.

Sergey Voronin:– This is a rather controversial solution: the demand for offices in the northern capital is not amazing, the stakes are low, and there are very few high-quality tenants. In addi-tion, the place chosen for the business center is not ideal by all counts. The rigidity of the local authorities in relation to conservation of the historic heritage (well, I must say, it is justified) will be an additional headache for the investor.

«Общение с природой очень полезно после города, особенно, когда вырываешься в лес, на болота, на два–три дня, и отключа-ешься от внешнего мира.» Сергей Матюхин (KR Properties) 70ешься от внешнего мира.» Сергей Матюхин (KR Properties)


НОВОСТИ NEWS18In

a li

ne

Jones Lang LaSalle moves to Vivaldi PlazaWithin the framework of a long-term agree-ment, Jones Lang LaSalle is leasing about 3,000 sq.m in Vivaldi Plaza, the ‘Class A’ office and hotel complex, owned by O1Properties.Tetris Solutions, the affiliate of Jones Lang LaSalle, will supervise the work in organiz-ing the inner space of the new office, and completion of the finishing works. According to the company, Jones Lang LaSalle is planning to move into the new office in summer 2012.We should recall that Colliers International has also moved into a new office in January 2012, leaving premises in the Avrora Business Park BC in favor of 1,500 sq.m leased on three floors of a new ‘Class A’ business center on 5th Botanichesky Lane.

Colliers Int. to work for LetoColliers Int. has been chosen as the manage-ment company for the Leto shopping mall in Saint Petersburg. Starting in February 2012, Colliers will engage in integrated commercial management of the center and manage the bro-kerage issues, including the organization of fit-out by tenants, support for current lease agree-ments and tenant rotation. It will also supervise technical maintenance issues, as well as mar-keting and advertising campaigns organized for the shopping mall, as the company press service reported. The Leto mall (total area – 110,000 sq.m, GLA – 80,000 sq.m) is situated on an 18-hct plot on Pulkovsky Highway in the south of Saint Petersburg.

The largest warehouse for MagnitMagnit launched its new 34,500-sqm distribu-tion center in the town of Lermontov, Stavropol Territory. The company is planning to create three more distribution centers in Russia by the end of 2012, including a small center in Omsk. Currently, the total area of the fifteen distribution centers owned by Magnit is almost 360,000 sq.m.Pavel Platonov, chief sales manager at the Espro GC, draws attention to the fact that Magnit is building all its complexes by its own efforts, thanks to a separate development division. “Speaking of retailers who have large amounts of sales, it is sometimes more expedient to have your own development division,” says the expert.

The first Hilton under construction in VoronezhConstruction of the Hampton by Hilton Hotel began in Voronezh on February 3, 2012. The total area of the first in the city hotel, built by this international network, is 7,700 sqm, with accommodation capacity of 148 suites.The project is developed Osnova GC on 12b Donbasskaya Street. Investments are esti-mated at 520 million rubles. The hotel is to be commissioned in summer 2013.

PROJECT

COMING ONTO EMBANKMENT

VTB-Development began active work on the territory of

the future Europe Embankment.

Metrostroy, the prime contractor for work on prepara-

tions for construction of the project, began cleaning

the territory that had previously belonged to the federal

state unitary enterprise Russian Research Center of

Applied Chemistry in the Petrograd District of Saint

Petersburg. On 10 hectares there is more than one mil-

lion cubic meters of soil contaminated with chemicals

and heavy metals to be removed, in addition to other

waste products. Experts estimate that land reclama-

tion may set the investor back for 2.5 billion rubles. It is

expected that this stage should be accomplished by

the middle of 2013. The same year, construction of the

Europe Embankment MFC will begin. It will feature

residential housing blocks, a shopping and office

complex, a hotel, Boris Eifman’s Dance Palace, social

infrastructure, and underground parking for 3,000

cars, thus comprising more than 300,000 sq.m of real

estate. Investments are estimated at $2 billion, with the

project to be completed by 2017.

AGREEMENT

DOCTOR STOLETOV TO HAVE EXCLUSIVE SPACE IN SEVENTH CONTINENT

By the end of 2012, more than 20 pharmacies ranging

from 10 to 30 sq.m will open in vacant premises of

Moscow-based supermarkets within the Seventh

Continent chain. The Erkapharm Company is the

owner of Doctor Stoletov pharmacy chain.

The Adwill Co. acted as the broker in the transaction.

Leasing rates have been set individually for every

outlet, depending on the location and customer flows.

The level of invetsments is confidential.

In accordance with the concept chosen, a part of the

pharmacies will use the Doctor Stoletov brand, and

another part will feature a new brand, the Khoroshaya

Apteka. In deciding which store should use one or

another brand, the company considered the presence of

a Doctor Stoletov pharmacy in every particular district,

and the purchasing power of the residents. For example,

stores in bedroom communities will feature Khoroshaya

Apteka outlets, as they will have lower prices, and stores

in the downtown will bear the brand name of Doctor

Stoletov and offer more expensive products.

RESEARCH

RICS PROMISES HARD TIMES FOR EUROPE

The last quarter of 2011 has seen a worsening

economic climate, which has adversely affected the

commercial real estate markets virtually the world over.

While Germany, Poland and Russia continue to show

positive trends, other European markets such as France

and the Netherlands are becoming more unstable,

according to Global Commercial Property Survey by

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

This negative news in the macroeconomic field

is undermining confidence in a growing number of

countries around the world. This is leading to a drop

in demand for rental properties, to an increase in

inventories of unsold goods, as well as a decrease

in investment activity in most of the studied states.

However, despite the challenges, China's growth rates

remain optimistic. The country is holding fast to its

place on the list of the most stable economies in the

world, along with Canada, Brazil and Russia.

Russia against the background of global turmoil

continues to post positive results, according to RICS.

Despite the fact that profit expectations should soon

reach equilibrium, the government is planning not

only to raise the cost of capital, but also to increase

investment activities. The level of economic activity will

not only remain stable in Q1 of 2012, but could bring

the state substantial profits, the analysts predict.

Sergey Voronin:

– Despite the high cost of the project implemen-tation, its potential can be evaluated as high. For the developer, it is extremely important to determine the correct proportions between various functions of the new property, within the framework of the approved town-planning regulations. From my point of view, the office component should be minimal, with maximum concentration on housing and hotels. It seems that the project should not have any trouble in terms of funding, which can only improve its commercial prospects.


НОВОСТИ NEWS20

RESIGNATIONS / APPOINTMENTS NEW MEMBERS ON THE ASTEROS TEAM

Andrey Cheremnykh will become president of

the Asteros Group, replacing Mikhail Erenburg, who

will focus on management of the IT-group as a member

of the Board of Directors.

As reported by the company, Mikhail Erenburg has

been appointed president of the group on June 16,

2009.

Andrey Cheremnykh has certain experience in

business management. For four years, he headed

the Russian office of SITA, the international leader in

providing information and telecommunication tech-

nologies for airline carriers and airports.

As the president of the Asteros Group, Andrey

Cheremnykh will be in charge of its general business

development.

YURI ZHUKOV BUILDING FOR THE VEB

Yuri Zhukov, the founder of PIK GC, is now the head of VEB

Project Management LLC, the main goal of which is man-

agement and development of all construction and devel-

opment projects carried out by the Vnesheconombank

(Bank for Foreign Economic Activity). According to

SPARK, the VEB Project Management was registered on

December 19, 2011. The Cyprus-based offshore com-

pany Bufton Holdings Ltd. owns an 81 % stake in it, while

the rest belongs to VEB Invest.

The largest project in the company’s portfolio is the

Slava Multi-Functional Complex on 8 Leningradsky

Prospekt. Previously, the Globex Bank intended to

use this 4.5-hct land lot near the Belorussky Railway

Station to build 480,000 sq.m of real estate.

NESTERENKO JOINS RGI

Andrey Nesterenko is appointed general direc-

tor for RGI International. Before coming to RGI,

Mr Nesterenko held executive positions in such

companies as Capital Group, DIXY Group, and Hals-

Development, leaving the latter this spring to found

a company called Trend Development.

In his new position, Andrey Nesterenko will work

on the developer’s corporate strategy, including the

“V Lesu” residential neighborhood project (1.3 mil-

lion sq.m) strung out along Piatnitskoe Highway, just

6 km from the Moscow Ring Road (MKAD). Estimated

investment into the project amounts to $2 billion. Alan

Hibbert, the company’s CFO who acted temporar-

ily as the general director, will continue his work as

the chief financial officer and a member of the Board of

Directors.

NEW APPOINTMENT

AT AZIMUT HOTELS

Roland Elter is appointed commercial director for

AZIMUT Hotels, the international hotel network.

Roland Elter was born in 1972 in Bremen. Since

2002, he has been occupying executive positions in

such international hotel networks as NH Hotels and

Park Plaza. Since 2010, he has been working as com-

mercial director of the European division at AZIMUT

Hotels. The new commercial director will deal with

merging of the operating activities of the European

and Russian divisions of AZIMUT Hotels. This pro-

cess began in August 2011, in order to improve finan-

cial results of the hotel network and the transparency

of its activities.

Andrey Nesterenko, CEO RGI International:

– We have been negotiating with Boris Kuzinets for a long time, discussing joint management of our projects.I began watching over RGI long ago, I feel sympathy and interest for projects by Boris Kuzinets, and that is why I decided to join the RGI team and combine our efforts to develop their business.

Roland Elter, commercial director, AZIMUT Hotels:

– We are continuing to improve business processes in the company within the framework of the program for unification of the European and Russian divisions, something which we started this year. In the nearest two or three years, we expect to increase our hotel room capacity in the regions of Russia by 5–20 % depending on a particular region, which will make it considerably tougher to compete in this market. With account of stronger competition expected in 2012, AZIMUT Hotels is planning to renovate the existing hotels within its network, together with keeping up the moderate rate of growth in the company’s portfolio.

STUDY

CLASS ADDEDOn January 26, 10 office centers of the capital were clas-

sified by the non-profit partnership Guild of Managers

and Developers.

The meeting of the Certification Commission

for the purposes of office property classification

was held under the chairmanship of the partner of

S. A. Ricci, Pavel Yanshevsky. Among the committee

members there were representatives of Capital

Group, GVA Sawyer, Knight Frank, Spectrum

GC, Central Properties, Cushman & Wakefield,

VSK, Delta Controls, CBRE, ICTSI, UFG, Cantina

City, BEL Development, MEDOX, and Colliers

International.

Grades was awarded to 10 office properties, and

the experts also examined one appeal statement.

According to the decision of the Certification

Commission of Experts in the Moscow Guild, ‘Class

A status was given to: Northstar Tower BC, Central

City Tower BC, Avilon Plaza Business Center, Silver

City MFC and the Balchug Plaza BC. ‘Class B+’ was

awarded to the Airport BC and Sherland BC. ‘Class

B’ to the Cascade BC. ‘Class C’ to Vernadsky BC and

Likhoborskiy BC. Upon the examination of the Appeal

Statement, submitted by Otradny BC, it was decided

to leave the ‘Class B’ status, which was earlier

assigned to it.

Sergey Voronin– With all due respect for the work of the Guild, sometimes its decisions cause reasonable doubts. First of all, because of the little atten-tion they pay to the analysis of the location of the object, its accessibility, functionality. Unfortunately, we can state that there is no common conventional classification of office centers, accepted by the professional commu-nity, in my opinion, the decisions of the Guild is often subjective.

Balchug Plaza BC

В МИРЕ IN THE WORLD


22

«РЕНЕССАНС» НАЧИНАЕТ СТРОИТЬ «ТАТУ СИТИ» В КЕНИИ

«Ренессанс Партнерс» – инвестиционное подраз-

деление московской компании Renaissance Financial

Holdings Ltd – в феврале приступает к строитель-

ству жилого комплекса в столице Кении Найроби

на земельном участке площадью около 1 тыс. га.

Компания собирается вложить в этот проект $ 5 млрд.

Проект будет состоять из 11 очередей. По сло-

вам Арнольда Мейера, управляющего директора

«Ренессанс Партнерс», отвечающего за проекты

в Африке, первая очередь стоимостью $ 100 млн,

известная как «Тату Сити», должна быть завершена

в IV квартале 2012 года.

«Тату Сити», расположенный в 15 км севернее

Найроби, рассчитан на 62 тыс. жителей, рассказал

г-н Мейер. Помимо жилой части на площади 67 га, пер-

вая очередь будет включать гостиницы, офисные поме-

щения и торговый центр, а также дороги, водопроводы,

линии электропередачи, канализацию и, возможно,

газопровод, уточнил Мейер. По его словам, реализация

проекта займет от 8 до 11 лет в зависимости от спроса.

В Замбии «Ренессанс» в апреле прошлого года

начала реализацию проекта «Парк Рома» на площади

120 га, который предполагает строительство 80 торго-

вых помещений и 300 квартир, добавил Мейер.

CBRE БУДЕТКОНСУЛЬТИРОВАТЬ АРМИЮ СПАСЕНИЯАрмия Спасения назначила компанию CBRE своим

главным консультантом по недвижимости на основа-

нии проведенного тендера.

Армия Спасения, одна из крупнейших междуна-

родных благотворительных организаций мира, имею-

щая штаб-квартиру в Лондоне и представительства

в 124 странах мира, выбрала CBRE консультантом и

управляющим своим обширным портфелем недви-

жимости, в который входят офисные и жилые здания,

больницы, церкви и школы во всем мире.

ВЫСОЧАЙШИЙ ОТЕЛЬ В МИРЕ БУДЕТ В ДУБАЕ

Новая гостиница в Дубае, JW Marriott Marquis, будет

еще выше, чем 72-этажная Rose Rayhaan by Rotana,

считающаяся самым высоким отелем мира. Открытие

новой гостиницы запланировано на октябрь 2012 года,

по сообщению газеты «Аль-Иттихад», которая ссыла-

ется на управляющего гостиницей Рупрехта Квейча.

Высота гостиничной башни, в которой запланировано

1608 номеров, составит 355 м. Она будет вводиться

в эксплуатацию в два этапа. В первую очередь, в октя-

бре 2012 года будут введены в эксплуатацию 804 номе-

ра, а следующая половина номеров начнет принимать

гостей в 2014 году.

ИНВЕСТОРЫ АЗИИ ВКЛАДЫВАЮТ В ЛОНДОНСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬАзиатские инвесторы готовы вложить 28 млрд фунтов

($ 44 млрд) в коммерческую недвижимость Лондона,

что превышает возможности любой другой группы

инвесторов, по мнению аналитиков компании Knight

Frank. Всего зарубежные инвесторы собираются

потратить 40 млрд фунтов на доходную коммерче-

скую недвижимость в британской столице, рассказал

Стивен Клифтон, руководитель инвестиционного

отдела лондонского представительства компании.

Вторая по влиянию группа – это ближневосточные

инвесторы, которые собираются вложить 8 млрд

фунтов.

По словам г-на Клифтона, в прошлом году примерно

треть всех инвестиций в коммерческую недвижи-

мость Лондона пришлась на тех инвесторов, для

которых это было первое вложение в лондонскую

недвижимость. Состоятельные физические лица,

включая граждан Великобритании, в настоящее

время владеют 10 % всей инвестиционной недвижи-

мости Лондона.

Кредитный союз учителей Южной Кореи, активы

которого оцениваются в $ 18,5 млрд, планирует при-

обрести 12-этажное офисное здание в Лондоне

в первой половине года в надежде, что падающие цены

на недвижимость позволят рассчитывать на более

высокую доходность. По словам Ли Кун Хо, исполни-

тельного директора этой сеульской организации, она

может объединиться с тремя–четырьмя институцио-

нальными инвесторами Кореи, чтобы вложить 299 млн

фунтов в лондонскую недвижимость.

Дональд Трамп, девелопер и звезда реалити-шоу, планирует вложить почти $ 200 млн в свою первую

вашингтонскую гостиницу. «Компания Трампа» планирует перестроить историческое здание почтамта

на перекрестке 12-й улицы и Пенсильвания Авеню. В этом здании будет обустроена элитная гостиница

на 250 номеров с рестораном, spa и конференц-залами. «Компания Трампа» намерена использовать

в своих интересах спрос на гостиничные номера со стороны госслужащих, бизнесменов и туристов,

сказала Иванка Трамп, исполнительный вице-президент компании. Загрузка гостиниц в столице США

в прошлом году была на уровне 69 %, что на 8 % выше, чем в 2010 году. «В столице давно не строи-

лось элитных гостиниц из-за высоких цен на землю и дефицита строительных площадок в центре

Вашингтона, – комментирует Иванка Трамп. – Примерно год уйдет на переговоры и подписание согла-

шения о перестройке здания; строительные работы должны начаться в 2014 году и займут не более

двух лет».

Первая гостиница Трампа в Вашингтоне будет стоить $ 200 млн

23

SALVATION ARMY APPOINTS CBRE AS GLOBAL REAL ESTATE ADVISOR

The Salvation Army International Trustee Company has

appointed CBRE as its first global real estate advisor

following a competitive tender process.

The Salvation Army has its international headquarters in

the City of London and operates in 124 countries. CBRE

will provide The Salvation Army International Trustee

Company with property advice, transaction management

and project management services on a global basis.

RENAISSANCE STARTS BUILDING KENYA’S $ 5 BILLION TATU CITYRenaissance Partners, the investment unit of Moscow-

based Renaissance Capital Financial Holdings Ltd., start

building a $ 5 billion, 2,500-acre residential complex

outside the Kenyan capital, Nairobi, in February. The first

stage of the 11-phase project, known as Tatu City, will

cost $ 100 million and is expected to be completed by the

fourth quarter of next year, Arnold Meyer, Renaissance

Partners’ managing director for real estate in Africa, said

yesterday.

Tatu City, about 9 miles north of Nairobi, will eventually

have 62,000 residents, Meyer said. Besides the

residential area, phase one, covering 168 acres, will

include hotels, offices and a shopping mall. Construction

also includes roads, water, electricity, sewerage and

piped gas. The entire project will be completed in eight to

11 years.

WORLD’S TALLEST HOTEL OPENS IN DUBAIDubai’s JW Marriott Marquis, set to surpass the 72-story

Rose Rayhaan as the world’s tallest hotel, is scheduled

to open in October, Al-Ittihad reported, citing Rupprecht

Queitsch, the hotel’s manager. The 1,608-room hotel,

owned by Emirates Airline, will be 355 meters high when

completed. It will open in two phases, with 804 rooms

available in October and the rest in 2014, the newspaper

said.

ASIAN INVESTORS TARGET FOR LONDON REAL ESTATE

Asian investors have about 28 billion pounds ($ 44 billion)

in cash available for commercial-property purchases in

London, more than any other group, Knight Frank LLP said.

In total, overseas investors have about 40 billion pounds

to spend on income-producing offices and other non-

residential real estate in the U.K. capital, said Stephen

Clifton, the broker’s head of investment in the City of

London financial district.

About a third of all of the investments in London

commercial real estate last year were by first-time buyers

in the city, Clifford said. Wealthy individuals including

British citizens now own 10 percent of all investment

property in London by volume.

The Korean Teachers’ Credit Union, with 20.9 trillion

won ($ 18.5 billion) of assets, plans to buy a 12-story office

building in London in the first half as declining property

prices boost returns. The credit union visited the site

in February. It may team up with three or four Korean

institutional investors to buy the property worth 299 million

pounds ($ 471 million), said Lee Kun Ho, executive director

at the Seoul-based organization that provides loans and

insurance to its members.

Trump Organization to Spend $ 200 Million

on Its First Hotel in WashingtonTrump Organization, headed by Donald Trump, the developer and reality-television star, plans to spend almost

$200 million on its first hotel in Washington. The U.S. General Services Administration selected the New York-based

company to redevelop the historic Old Post Office building, located at 12th Street and Pennsylvania Avenue, into

a 250-room luxury hotel with a restaurant, spa and conference facilities, the agency said in a statement today. Trump

Organization is seeking to profit from demand from government, business and leisure travelers to the city, said Ivanka

Trump, the company’s executive vice president of development and acquisitions. Hotel occupancy in the capital was

69 percent last year through November, higher than the 61 percent rate for the entire U.S., according to Smith Travel

Research Inc. of Hendersonville, Tennessee.

“A new luxury hotel hasn’t been introduced to D.C. in years, and there is no current pipeline of luxury hotel product

given the lack of great available locations and the high cost of land and development,” Ivanka Trump said.

The agency and Trump Organization will devote a year to negotiating the agreement for the building’s redevelopment.

Construction is expected to start in 2014 and be completed within two years after that, Ivanka Trump said.


ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS & FIGURES24

По итогам 2011 года общий объем предложения складской недвижимости

в Московском регионе составил примерно 7,6 млн кв. м (на класс А при-

ходится более 70 %). К концу 2011 года доля свободных площадей на рынке

качественной складской недвижимости Московского региона практически

достигла докризисного уровня и составила 1,2 %. В 2011 году спрос фор-

мировали логокомпании, торговые операторы и компании, работающие

в сегменте товаров народного потребления (FMCG), а также производ-

ственные компании. На них приходилось почти 80 % от общего количества

запросов на рынке Московского региона. Существенно увеличилась доля

логоператоров. Суммарная площадь, запрашиваемая логоператорами,

выросла почти в 3,5 раза по сравнению с 2010 годом (Colliers International).

На февраль 2012 года в Московском регионе расположено более 40 скла-

дов с различными температурными режимами. По приблизительным под-

счетам, общая площадь складских площадей класса А, В и С составляет

10 950 тыс. кв. м. Общая площадь складских площадей с температурными

режимами (ниже +7 о С) составляет более 400 тыс. кв. м. Несмотря на низкий

спрос, ожидается сдача более 20 тыс. кв. м высококачественных складских

площадей. Средняя стоимость аренды сухого склада класса А, по которым

закрывались сделки, составляет $ 130–135/кв. м в год. Запрашиваемые став-

ки, как правило, в среднем на $ 5 больше. Ставки в классе В – $ 105–125/кв. м

в год. Вблизи Москвы и в наиболее удачных локациях ставки могут доходить

до $ 145/кв. м в год. Стоимость аренды склада-холодильника (температур-

ный режим +2… +7 о С) – $ 170–190/кв. м в год. Стоимость аренды склада-

морозильника (–18… –24 о С) – $ 280–320/кв. м в год (Knight Frank).

В IV квартале 2011 года было введено более 122 тыс. кв. м качественных

складских площадей, что составляет более 50 % от общегодового резуль-

тата. В январе 2012 года планы по вводу складских объектов не были реа-

лизованы. Среди наиболее крупных объектов, введенных с начала октя-

бря, – новый корпус во 2 фазе логопарка «Климовск» (55 038 кв. м), оче-

редной корпус второй очереди СК «Быково» (34 700 кв. м) и 16 240 кв. м

в новом здании СК Springs Park. Все эти объекты относятся к классу А.

Почти все качественные складские объекты, введенные в эксплуатацию

с начала октября 2011 года, расположены в южном, юго-восточном и вос-

точном направлениях от Москвы (Praedium Oncor International).

Основная часть планируемых к вводу в 2012 году складских площа-

дей приходится на южное, юго-западное и юго-восточное направления

(36, 33 и 11 % ожидаемых площадей соответственно). Еще 10 % будет

построено в северной части Московского региона (по Ленинградскому

и Дмитровскому шоссе). На остальные направления приходится менее

10 % строящихся складских площадей (S. A. Ricci).

Средняя ставка аренды в IV квартале 2011 года – около $ 130/кв. м в год,

не включая НДС, операционные и коммунальные платежи. Максимальная

ставка аренды составляла $ 135/кв. м в год. Она постепенно растет

и в ближайшие несколько месяцев достигнет $ 140/кв. м в год (Jones Lang

LaSalle).

Складская недвижимость

Распределение складских помещений по видам использованияBreakdown of warehouses by usage

Уровень вакантных площадейVacancy rates

Источник / Source: Jones Lang LaSalle

Источник / Source: Colliers International

Источник / Source: Knight Frank

Складской комплекс

WarehouseКлассClass

Общая площадь, кв. м

Total area, sqmГородCity

Арендатор/Покупатель

Tenant/Buyer«Инфрастрой Быково» / Infrastroy Bykovo

B 34,600 МоскваMoscow

Tablogix /Bosсh and Siemens

«СТК»STK А 27,750 Санкт-Петербург

St. Petersburg Major Terminal

Q-ParkQ-Park A 26,903 Казань

Kazan«Эльдорадо»Eldorado

«Ворсино»Vorsino A 25,418 Калуга

Kaluga Metsa Tissue

«Хлебниково»Khlebnikovo А 22,000 Москва

Moscow«Орион-Трейд»Orion-Trade

«Гориго»Gorigo A 20,400 Санкт-Петербург

St. Petersburg Major Terminal

ЛП «Дмитров»LP Dmitrov A 18,058 Москва

Moscow«ВЕДК»VEDK

Основные примеры заключенных сделок в IV квартале 2011 годаMajor transactions in the warehouse market in Q4 2011

15

12

9

6

3

0

100

80

60

40

20

0

%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

1,7 % 1,2 %1 % 1 %

13 %

6 %

2005 2010 2011

60 %

22 %

17 %

Спекулятивные Speculative

Логистические Logistics

Занимаемые собственниками Occupied by owners

Материал подготовила Анна Камынина Information compiled by Anna Kamynina

25

As of the end of 2011, a total supply of warehouse real estate in the Moscow

region was approximately 7.6 million sq.m, of which Class A facilities account-

ed for more than 70 %. An average vacancy rate in high quality warehouses in

the Moscow region reached its pre-crisis level of 1.2 %. Logistics companies

were the most active tenants in 2011, as well as retailers, consumer goods

operators (FMCG), and manufacturing companies. They accounted for almost

80 % of the total warehouse market in the Moscow region. A share of logistics

operators significantly increased last year: they rented almost 3.5 times more

space than in 2010 (Colliers International).

As of February 2012, there are approximately 40 warehouses of different

temperature modes in the Moscow region. The estimated total storage space

of A, B and C grades is 10,950 sq.m. The total area of warehouses operating

in temperature modes of under 7 ° C is more than 400,000 sq.m. Despite a low

demand, more than 20,000 sq.m of high-quality warehouse space will be let.

An average rental rate of a dry Class A storage facility is $ 130–135/sqm/year.

The rental rates that warehouse property owners typically request are $ 5 higher

than the deal prices. The average rates in Class B warehouse facilities are

$ 105–125/sqm/year. As for Moscow and its suburbs, the rates are $ 145/

sqm/year and more. The rental rates in freezers (temperatures of +2 ... 7 ° C)

are $ 170–190/sqm/year, the warehouses of – 18 ... – 24 ° C cost $ 280–320/sqm/

year (Knight Frank).

In Q4 2011, more than 122,000 sq.m of quality storage space hit the mar-

ket. This is approximately 50 % of the total warehouse space built in 2011. In

January 2012, the earlier announced plans were not implemented. The larg-

est warehouse projects delivered in Q4 2011 are a new building of phase 2 in

Klimovsk Logistics Park (55,038 sq.m), a new building of phase 2 at the Bykovo

warehouse complex (34,700 sq.m), and 16,240 sq.m in a new building of

Springs Park. All these facilities belong to Class A. Almost all quality stor-

age facilities put into operation since October 2011 are located in the South,

Southeast, and East of Moscow (Praedium Oncor International).

Most of industrial real estate projects due to be delivered in 2012

are located along the Southern, South-western, and South-eastern routes

(36 %, 33 %, and 11 %, respectively). Another 10 % of projects will be deliv-

ered in the Northern part of the Moscow region (along Leningradskoe and

Dmitrovskoe highways). Less than 10 % of warehouse projects will be realized

in other locations (S. A. Ricci).

As of Q4 2011, average rental rates are about $ 130/sqm/year (less VAT, oper-

ating and utility payments). The maximum rental rate is $ 135/sqm/year, which is

forecasted to reach $ 140/sqm/year in the near future (Jones Lang LaSalle).

Warehouse Real Estate

Текущая стоимость складских объектовActual costs of storage facilitiesПараметрыParameters

Класс А Class A

Класс ВClass B

Класс СClass C

Склады-холодильникиCold storages

Чистая арендная ставка* $/sqm/yearNet rental rate *

135–140 120–130** 170** 251

Операционные расходы $/sqm/yearOperating costs

35–45 20–30 – –

Коммунальные платежи$/sqm/yearUtility payments

10–15 10 – –

Индексация арендной ставки Indexation of the rental rate CPI-3% 8–10% n/d n/d

Минимальное время аренды Minimum term of lease, years 5–10 1–5 – –

Деепозит, months / Deposit 1–3 1–3 – –

Предоплата, monthsPrepayment 1–3 1–3 1 –

Валюта / Currency USD/EUR RUB RUB RUB

Минимальная арендованная площадь, sqmMinimum leased area

3000 500 – –

Источник / Source: Cushman & Wakefield

* В классе А ставка аренды указана без ОПЕКС, коммунальных платежей и НДС.Class A rental rate is given without OPEX, utility payments and VAT.

** В классе B и С ставка аренды указана без НДС и коммунальных платежей.Class B and C rental rates do not include VAT and utility payments.


ЦИФРЫ И ФАКТЫ FACTS & FIGURES26

Гостиницы

На начало 2012 года совокупный номерной фонд гостиничного рынка

Москвы в сегменте 3–4–5 звезд вырос на 4,1 % по сравнению с 2011 годом

и составил более 29 тыс. номеров (без учета средств размещения, распо-

ложенных в приаэропортовой зоне Шереметьево, Домодедово и Внуково)

(Colliers International).

По сравнению с 2010 годом, в 2011 году показатель RevPAR гостиниц

Москвы увеличился на 8 %, показатель ADR – на 3 %, загрузка гостиниц

выросла на 5 %. Наиболее ощутимый рост был отмечен в верхнем пределе

среднеценового и среднеценовом сегментах, показатель RevPAR в этих

сегментах увеличился на 8 %. Это еще раз свидетельствует о том, что

предпочтение со стороны клиентов отдается качественному размещению

по доступным ценам (Cushman & Wakefield).

По данным на февраль 2012 года, большинство гостиниц Москвы (26 %

от общего номерного фонда города) расположены в ЦАО, номерной фонд

которого составляет 11 050 единиц. В рамках округа 29 % относятся к

категории 5 звезд, 30 % – к категории 4 звезды и 3 звезды, 11 % – к кате-

гории 2 звезды. На общем фоне также выделяется ВАО, значительный

объем номерного фонда которого представлен объектами категории

3 звезды (87 %). Большая часть гостиниц верхнего ценового сегмента скон-

центрирована в ЦАО, гостиницы среднего и эконом-сегмента в основном

расположены в удаленных районах города. Основной объем гостиничных

проектов (97 проектов, 38 % от общего количества планируемых гостиниц)

предполагается построить в ЦАО. На данные проекты приходится 28% от

общего прироста номерного фонда. По 28 и 27 гостиниц будет возведено

в САО и ЮЗАО соответственно, что составляет 11 % от общего количества

проектов, 15 % и 6 % прироста номерного фонда соответственно. От 23 до

25 проектов приходятся на Южный, Западный и Северо-Восточный округа.

В ВАО известно о 12 проектах, 5 проектов – в СЗАО (Ernst & Young).

По данным Федерального агентства по туризму, на протяжении пер-

вых трех кварталов 2011 года количество гостей, прибывших в Москву

с деловым визитом, почти в два раза превышало количество граждан,

прибывших в столицу в туристических целях. Принимая во внимание низ-

кие темпы ввода бюджетных отелей, можно предполагать, что ситуация

осталась прежней и проживание в гостиницах столицы формировалось

в основном за счет деловых визитов (Praedium Oncor International).

По итогам 2011 года большинство столичных гостиниц отыграли кризис-

ное падение загрузки, а в отдельных сегментах наблюдался значительный

рост показателя по сравнению с 2007–2008 годами. Так, средняя загрузка

отелей upper upscale составила 74 % против 70 % в 2008 году. Отметим,

что этот уровень загрузки является наивысшим по сравнению с другими

сегментами. На втором месте – среднеценовые гостиницы (mid-market),

загрузка которых составила по итогам 2011 года 68,3 %, что, однако, ниже

уровня 2007 года в этом сегменте (69,5 %) (Jones Lang LaSalle).

60

50

40

30

20

10

0

Источник / Source: Colliers International

Доля гостиниц под управлением международных операторов в сегменте 3–4–5*The share of 3-4-5-star hotels managed by international operators

800

700

600

500

400

300

200

100

0

Источник / Source: Praedium Oncor International

Динамика стоимости проживания в стандартном номере в гостиницах г. Москвы, $/чел./ночь ADR dynamics in Moscow, $/person/night

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

5* 4* 3*

2010

2011

5* 4* 3*

%

13 %

28 %

59 %

14 %

29 %

57 %

Источник / Source: Knight Frank, 2012

Доля гостиниц под управлением международных операторов в сегменте 3–4–5*Structure of Moscow's hotel market

5*

4*

3*

13%

34 %

53 %

27

Hotels

As of early 2012, the total number of hotel rooms in Moscow (3-4-5 stars)

grew by 4.1 % compared to 2011 and totaled to more than 29,000 rooms

(less hospitality space at Sheremetyevo, Domodedovo and Vnukovo airports)

(Colliers International).

Compared to 2010, the RevPAR ratio in Moscow's hotels in 2011 rose by 8 %,

ADR – by 3 %, and occupancy rates - by 5 % y-o-y. The highest growth hap-

pened in medium-priced and upmarket hotel segments, where the RevPAR has

saw an 8-percent growth. This fact proves that customers prefer quality hotels

at affordable prices (Cushman & Wakefield).

As of February 2012, 26 % (11,050 rooms) of the total Moscow accommoda-

tion stock are located in the center; 29 % of them are classified as 5-star hotels,

30 % are 4-star and 3-star hotels, and 11 % belong to the 2-star segment.

The Eastern administrative district of the city has 87 % of 3-star hotels. Most

of the upper price segment hotels are located in central Moscow, while budget

and mid-priced hotels can be found in the remote areas. Most of the hotel

projects (97 projects, or 38 % of the total number of hotels currently under

construction) will be built in the city center as well. These projects account for

28 % of the total growth in Moscow's hospitality segment. 28 and 27 hotels will

be built in Northern and South-western Moscow, respectively, which equals

to 11 % of the total number of projects, and 15 % and 6 % of the total growth

in the market, respectively. The Southern, Western, and Northeastern districts

saw the delivery of 23 to 25 projects. Twelve hotel projects were announced

in the Moscow East; five projects are under construction in the North-western

district of the capital city (Ernst & Young).

According to the Federal Agency for Tourism, during the first three quarters of

2011, a total number of guests who arrived in Moscow on a business trip was

two times higher than the number of those coming as tourists. Given a limited

number of budget hotels, we can assume that the situation remains the same,

so Moscow's visitors coming on a business trip form a majority of the hospital-

ity market (Praedium Oncor International).

As of 2011, most hotels in Moscow have recovered from the crisis in terms

of occupancy rates. At the same time, we saw a significant growth in many

hospitality segments compared to 2007–2008. An average occupancy rate in

the upscale hotels of Moscow is 74 % versus 70 % in 2008. This occupancy rate

is the highest compared to other segments. Mid-market hotels are occupied by

68.3 % on average, which is still lower than it used to be in 2007 (69.5 %) (Jones

Lang LaSalle).

5

4

3

2

1

0

Источник / Source: Praedium Oncor International

Источник / Source: Knight Frank, 2012

Динамика посещаемости России иностранными гражданами в туристических и служебных целях, млн человек Dynamics of visits to Russia by foreign citizens for tourizm and business purposes, mln People

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Q3)

Туризм Tourism

Cлужебные поездки Business trips

Основные показателей гостиниц Москвы 3–4–5* в IV квартале 2011 годаKey indicators of 3-4-5-star hotels in Moscow in Q4 2011

ПоказательIndicator 3* 4* 5*

Загрузка, %Occupancy rate 64 % 63,2 % 60,3 %

Средняя стоимость номера (ADR), USDAverage daily rate (ADR) $ 127 $ 205 $ 304

Средний доход на номер (RevPAR), USDAverage revenue per room (RevPAR) $ 81,2 $ 130 $ 183,3


СОБЫТИЯ EVENTS28Текст: Мария ПанкратоваФото: Михаил Воронцов

V Property Facility Congress: нужны ли рынку СРО?

Мероприятие посетил Валерий Селезнев,

депутат Государственной Думы Федерального

Собрания РФ, первый заместитель Председателя

Комитета Госдумы по вопросам собственности.

Господин Селезнев обозначил законодательные

инициативы в управлении недвижимостью, которые

сегодня рассматриваются в ГД. В частности, он отметил

необходимость активизации процесса перехода управ-

ляющих компаний на обязательное саморегулирование

(СРО). «В России принят техрегламент о безопасности

зданий и сооружений, где прописаны вопросы безопас-

ности на всех этапах существования здания, в том

числе и в период эксплуатации. На наш взгляд, непра-

вильно перекладывать ответственность на собственни-

ка, поскольку он не всегда является профессиональным

участником рынка управления, яркий пример – это

банковские структуры, которые владеют сегодня боль-

шими портфелями недвижимости (…), – заявил Валерий

Селезнев. – Рынку необходимы гарантии безопасности

в части управления и эксплуатации объектов. Давайте

решать этот вопрос сейчас, не дожидаясь трагедий».

С необходимостью обязательного внешнего регули-

рования не согласился Андрей Синявин, руководитель

отдела консультаций Sawatzky PM: «В современных

условиях, когда арендатор платит собственнику объек-

та, а тот – управляющей компании работает естествен-

ный механизм саморегулирования. Если рынок регули-

рует себя сам, то регулирование “сверху” не требуется».

С Андреем Синявиным согласился Евгений Гриханов,

директор Global Development, заметив, что более

эффективными в этом случае были бы механизмы стра-

хования. Георгий Найденов, управляющий директор,

управление недвижимостью Colliers International PM,

рассказал о ключевых различиях рынка PFM Москвы

и Санкт-Петербурга, отметив, что наравне с известны-

ми независимыми УК в северной столице достаточно

сильны позиции локальных игроков. Это ведет к более

высокому уровню конкуренции среди facility-компаний

в Петербурге, по сравнению с Москвой. Другая осо-

бенность культурной столицы России заключается

в консолидации большого количества торговых и офис-

ных объектов в руках одного собственника, что делает

экономически целесообразным создание собственных

УК в части facility и property management.

Что касается вознаграждения УК за property-услуги,

то, по словам Георгия Найденова, в Москве оно

составляет 1–2 % от чистого арендного дохода, про-

тив 2–4 % в Санкт-Петербурге. «Однако за счет более

высоких арендных ставок доход УК от property-услуг

в Москве в абсолютном выражении с лихвой покры-

вает доходы от оказания аналогичных услуг в Санкт-

Петербурге», – резюмировал эксперт.

Также в рамках конгресса прошло открытое обсуж-

дение стоимости обслуживания БЦ класса В+ «Ферро-

Плаза» (20,5 тыс. кв. м). Компания «Ферро-Эстейт»,

которая в настоящий момент управляет зданием само-

стоятельно, продемонстрировала текущий бюджет на

обслуживание БЦ. В ответ УК NAI Becar и CBRE презен-

товали свои предложения по расходам на эксплуатацию.

К удивлению оппонентов и аудитории, общая годовая

сумма на эксплуатацию здания совпала у всех трех ком-

паний, различия в цифрах составляли считанные про-

центы, что, по мнению участников, доказывает эффек-

тивность работы внутренней управляющей структуры.

Андрей Филиппов, директор по маркетингу

и продажам Colliers Int FM, рассказал об особен-

ностях оказания IFM-услуг арендаторам, а Дмитрий

Семенов, заместитель генерального директора

«РД Менеджмент Сервисез», – о тонкостях строи-

тельства объекта, которые отражаются на процессе

эксплуатации здания. Также на конгрессе были рас-

смотрены темы, актуальные как для управляющих, так

и для девелоперов и собственников объектов:

• федеральные УК в регионах: построение управле-

ния на объекте;

• кто в ответе: страхование ответственности соб-

ственников и управляющих компаний;

• энергоаудит объектов как способ оптимизации

эксплуатационных расходов;

• где найти управляющего зданием;

• неидеальный мир: как в процессе управления

минимизировать ошибки, допущенные при строитель-

стве.

16 февраля в отеле «Кебур Палас» прошел V Property Facility Congress, в котором приняли участие Colliers International PM, Colliers International FM, Jones Lang LaSalle, NAI Becar, CBRE, RD Management Services, Sawatzky PM, «РЕГИОНЫ-Менеджмент», KR Properties, Global Development (Казахстан), Sodexo и другие. Организатор конгресса – компания IM Events.

29

Mr Seleznev designated the property manage-

ment legislative initiatives, presently debated at Russian

Parliament. In particular he addressed the urgent need to

precipitate the process of transition of management com-

panies to mandatory self-regulation. “The building safety

code that has been adopted in Russia specifies the safety

requirements at all stages of the development cycle. In our

opinion, it’s wrong to shift responsibility on the owner who

is not always a property management professional,” stated

Mr Seleznev. “The market is in need of safety guarantees,

as regards the property and facility management. Let’s

settle this issue now to evade possible tragedies.”

Mandatory external regulation was disputed by Andrei

Sinyavin, spearheading the consulting department at

Sawatzky PM: “in today’s market, where the tenant pays

the rent to a property owner and the latter pays to a man-

agement company, a natural self-regulation mechanism

is at work, so no extra top-down regulation is required.”

Mr Sinyavin’s opinion is shared by Yevgeniy Grikhanov,

director of Global Development, who noted that insurance

mechanisms would be more effective in this case.

Georgiy Naydenov, managing director in charge of

property management at Colliers International PM,

expounded the key differences between the Moscow and

St. Petersburg PFM markets,

having noted that the posi-

tions of local players are as

strong in the Northern capital

as those of well-known inde-

pendent MCs. This results in

a higher level of competition

between the FM companies.

As regards the remuneration

of MCs for property manage-

ment services, in the words of

Mr Naydenov, it is at the level

of 1–2 % of net rental income

in Moscow against 2–4 % in

St. Petersburg. “However, due

to higher rental rates, the rev-

enues of MCs from property-

related services in Moscow

are well above the revenues

from similar services in

St. Petersburg.”

Participants of the Congress

also involved in open discus-

sions of the management and

upkeep costs of the 20,500-

sqm Class B+ Ferro-Plaza

Text: Mariya PankratovaPhoto: Mikhail Vorontsov

On February 16, the Fifth Property Facility Congress was held in Kebur Palace Hotel. Among the par-ticipants was Russian MP Valery Seleznev and del-egates from such high-pro-file companies as Colliers International PM, Colliers International FM, Jones Lang LaSalle, NAI Becar, CBRE, RD Management Services, Sawatzky PM, REGIONS-Management, KR Properties, Global Development (Kazakhstan), Sodexo et al. The organizer is IM Events.

BC. Ferro Estate Co, currently running this building on its

own demonstrated its current facility management budget.

In response the management companies NAI Becar and

CBRE presented their facility management bids. To every-

body's amazement, the total annual facility management

budgets of all three companies almost fully concurred.

The difference in figures was as narrow as several percent-

age points, which, in the participants’ opinion, proved

the efficiency of the in-house facility management structure.

Andrei Filippov, marketing and sales director at Colliers

Int. FM, recounted the specifics of providing the IFM

services to tenants while Deputy General Director of RD

Management Services, Dmitry Semenov, narrated on

the subtleties of project construction that take toll on the

process of facility management. The Congress partici-

pants also discussed the following burning issues:

• federal MCs in the regions: building an FM process;

• Insuring the liability of property owners and managers;

• energy audit at properties as a way of FM budget

optimization;

• where to find a good facility manager;

• imperfect world: how to minimize mistakes made at

the stage of construction in the process of facility man-

agement.

V Property Facility Congress: Is Market in Need of SRO?


ЦИТАТЫ QUOTATIONS30

«Первый раз на моей памяти брокер [Шарль Будэ. – Примеч. ред.] в открытую сказал, что до-

ходность будет повышаться. Это хорошая тенденция. /

For the first time in my memory, a broker [Charles Boudet – author’s note] has openly said that the

profitability will keep rising. This is a good sign.»Максим Кунин (Russia Development Fund). «Новые тенденции на рынке недвижимости 2012»

Maxim Kunin (Russia Development Fund). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Пока возможности для развития сетей в Европе не будут исчерпаны, большинству международ-

ных ритейлеров, особенно тем, кто в России не представлен, комфортнее будет там. /

While the opportunities to develop networks in Europe have not been exhausted, most international

retailers, especially those who are not yet represented in Russia, will have a more comfortable time there.»Анна Ширяева («Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE»). www.cre.ru

Anna Shiryaeva (Magazin Magazinov, part of CBRE network). www.cre.ru

«Вопрос вынужденной реализации объектов недвижимости существует и в Москве, но здесь

есть и признаки оптимизма – поставщики долевого капитала. Пенсионные фонды показывают

признаки аппетита. /

The issue of forced sale of real estate objects exists in Moscow as well, but there are also signs of

optimism – the suppliers of equity capital. Pension funds are showing signs of growing appetites.»Джо Монтгомери (ULI). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012»

Joe Montgomery (ULI). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Кризис показал, что нужно менять качество площадей, чтобы быть конкурентоспособными. /

The recession has shown that it is necessary to change the quality of one’s premises to remain

competitive.»Шарль Будэ (Jones Lang LaSalle). «Новые тенденции на рынке недвижимости 2012»Charles Boudet (Jones Lang LaSalle). “Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Ничего нет хорошего в том, что мы строили эту гостиницу 10 лет. Я прошу за это прощения. /

There is nothing good in the fact that it took us 10 years to build this hotel. I apologize for that.»Владимир Ресин (депутат Государственной Думы РФ). «Открытие первой очереди гостиницы “Москва”»

Vladimir Resin (member of the State Duma). "Opening of the first phase of the Hotel Moskva"

«Всех всегда поражает способность российского потребителя быстро восстанавливаться

после кризиса. /

Everyone is always amazed at the ability of Russian consumers to quickly recover from a crisis.»Ли Тимминс (Hines). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012»

Lee Timmins (Hines). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"


ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW32


Рынок складской недви-жимости в России, несмотря на стагнацию 2008–2009 годов и пес-симистичные ожида-ния второй кризисной волны, остается привле-кательным сегментом для девелоперов и инве-сторов. При том что для рынка характерны недо-статок объектов инве-стиционного качества, высокая себестоимость строительства и слож-ности с заемным финан-сированием, работать здесь можно и нужно! Так считает глава филиа-ла Raven Russia Игорь Богородов.

Игорь Богородов:

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

– В прошлом году на рынке складской недви-

жимости был зафиксирован рекордно низкий

объем введенных в эксплуатацию объектов. Для

вас прошлый год тоже был годом «кризисных

последствий»?

– 2011 год для складского рынка недвижимости

был достаточно удачным. При том что темпы разви-

тия отрасли было трудно назвать высокими и объем

введенных площадей был действительно небольшим,

в 2011 году рынок все же оживился. Возобновился

интерес к складским объектам как со стороны арен-

даторов, так и со стороны девелоперских компаний.

В кризис складские объекты вводились в совсем

небольшом объеме, многие проекты были заморо-

жены. Учитывая же, что ритейлеры и другие потре-

бители складской недвижимости в 2011 году акти-

визировали свое развитие, увеличились их обороты

в торговле, возник новый виток спроса на складские

мощности, который не был подкреплен достаточным

объемом предложения. Соответственно, мы наблю-

дали рост ставок и уменьшение доли вакантных

площадей как в Московском регионе, так и в других

наших региональных проектах. Что касается разви-

тия нашей компании в 2011 году, мы достроили объ-

екты, реализация которых началась в кризис, –

вторую фазу в Климовске (53 тыс. кв. м), инфраструк-

турные проекты в Ростове-на-Дону (логопарк «Дон»)

и Ногинске (логопарк «Ногинск-Восточный»).

– Как вы оцениваете возможности по привле-

чению заемного капитала? В прошлом году,

насколько я знаю, вы рефинансировали ряд

кредитов по существующим проектам.

– Как нам кажется, было некоторое оживление на

рынке по финансированию и рефинансированию

объектов. В 2011 году мы продлили соглашение

о долговом финансировании с банком Aareal по

проекту «Истра», получив дополнительные $ 34 млн

со сроком погашения общего кредита в $ 143 млн

в апреле 2016 года. Также мы подписали соглаше-

ние о рефинансировании проекта в Ногинске с бан-

ком «ЮниКредит». Это порядка $ 83 млн cо сроком

погашения в октябре 2016 года. Данное соглашение

рефинансирует нашу предыдущую задолженность

перед Nordbank на более выгодных условиях. Также

мы рефинансировали объект в Шушарах в Санкт-

Петербурге и первую фазу объекта в Климовске.

По некоторым нашим проектам мы заменили

собственные средства банковским плечом. Таким

образом, теперь у нас есть возможность направить

собственный капитал в строительство новых объ-

ектов. Например, в этом году мы планируем начать

строительство второй очереди логопарка «Дон»

в Ростове-на-Дону. Почему мы так много занимались

«Складской бизнес – для терпеливых»

32

33

вопросами финансирования и рефинансированию в 2011 году? Текущий год

с точки зрения инвестиций будет непростым. На российском рынке существует

много проектов, которые начинались пять лет назад и которые должны быть

рефинансированы в этом году. Поэтому банки будут в основном заниматься

вопросами рефинансирования кредитов, эти вопросы будут отвлекать инвесто-

ров и банковские структуры от того, чтобы вкладывать деньги в новые проекты.

Благодаря тому что нам удалось высвободить свои средства в прошлом году,

мы имеем возможность направить эти деньги на освоение новых проектов.

– О каких новых проектах идет речь? Над чем вы намерены работать

в 2012 году?

– Мы запустим третью фазу складского комплекса в Климовске площадью

около 50 тыс. кв. м, также построим еще около 50 тыс. в Ногинске, продолжим

реализацию второй очереди складского комплекса в Ростове-на-Дону (около

30 тыс. кв. м). На этих площадках уже была создана инфраструктура, что

позволяет достаточно быстро и эффективно реализовать следующие фазы.

Это ближайшие планы на 2012 – первый квартал 2013 года.

Помимо строительства новых фаз в рамках уже существующих проектов, мы

рассматриваем новые площадки на севере и юге Москвы. Еще одно направле-

ние, над которым мы планируем работать, – формат build-to-suit в регионах.

Всего в 2012 году в развитие планируется инвестировать около $ 200 млн.

– С чем связана сегодняшняя активизация спроса на формат build-to-suit?

– Это можно связывать с активным ростом и развитием торговых компаний

при отсутствии достаточного количества складских проектов под специфику

и требования этих арендаторов. Надо признать, что build-to-suit имеет хорошие

перспективы с учетом дефицита спекулятивных cкладов в Московском регио-

не. В других регионах проекты build-to-suit могут быть востребованы по причи-

не нестабильного спроса на качественные площади со стороны арендаторов.

Компании, которые склоняются к формату build-to-suit, как правило, идут

двумя путями: либо просят девелопера построить склад по своим стандартам,

либо строят сами с надеждой на то, что, когда они реализуют проект, под него

найдется инвестор, а им удастся а) высвободить свои средства, чтобы разви-

вать профильный бизнес, б) поменять статус собственника на статус арендато-

ра в этом проекте. Нам интересен и первый, и второй вариант сотрудничества.

Мы можем выступать и в роли девелопера, и в роли инвестора, покупая гото-

вые, уже заполненные арендаторами объекты.

– У вас в портфеле уже есть проекты build-to-suit?

– В ряде готовых комплексов за счет собственных средств Raven Russia была

проведена адаптация под заказчика как разновидность build-to-suit. В прошлом

году мы адаптировали стандартный склад класса А под нужды X5 Retail Group –

установили на объекте холодильные и морозильные камеры, реализовали

другие технические решения. В общей сложности инвестировали в адаптацию

более $ 20 млн. Ритейлерам – при отсутствии банковского финансирования –

сложно отвлекать из оборота средства на то, чтобы переделывать склад под

себя. У каждого специфические требования: алкогольным компаниям нужна

определенная система вентиляции, которая позволит лицензировать этот

склад, продуктовым ритейлерам не обойтись без холодильников и морозильни-

ков. Предлагая заказчикам склад по их «лекалам», мы, с одной стороны, облег-

чаем финансовую нагрузку арендатора. С другой стороны, мы облегчаем свое

положение как арендодателя – арендатор садится к нам надолго, обеспечивая

стабильный арендный доход.

– Чего хотят арендаторы складской недвижимости сегодня? Есть ли какой-

то очевидный тренд, связанный с их поведением? Известно, например,

что арендаторы в регионах предпочитают маленькие площади и короткие

договоры аренды…

– Да, это по-прежнему актуально для регионов. При этом для девелопе-

ра – с точки зрения операционной деятельности – легче сдать сразу большой

объем, чем разбивать склад на несколько частей. Например, мы можем идти

навстречу тому или иному арендатору, но есть технологические свойства скла-

да. Сделать блоки меньше 3 млн кв. м сложно, потому что в блоке должны быть

и сантехнические узлы, и офисы и т. д. Осознавая, что в регионах по-прежнему

востребованы небольшие площади, мы нашли формы технического решения,

чтобы предлагать арендаторам небольшие блоки: мы делаем для арендаторов

отделку офисов за наш счет, организуем отдельную входную группу, устанав-

ливаем разделительную стену в зависимости от планировки, монтируем инди-

видуальные приборы учета электроэнергии и т. д. Так, например, в логопарке

«Дон» компания «Ашан» взяла в аренду дополнительные помещения площадью

2300 кв. м, а компания «Рулог» – 2700 кв. м; в новосибирском логопарке «Обь»

компаниям OSG и «Морон» мы предоставили помещения общей площадью

2450 кв. м и 3100 кв. м соотвественно. Если же говорить в целом о поведении

арендатора, оно стало более осознанным. Сейчас арендаторы стали более

опытными и точно знают, что им нужно.

– Некоторое время назад сразу несколько складских девелоперов заявило

о масштабных программах по освоению регионального пространства. Но

многие планы так и остались на бумаге. Складывается ощущение, что

кризис лишь подтвердил убеждение регионалов о том, что склады клас-

са А здесь, как и прайм-офисы, – непонятная роскошь, без которой вполне

можно обойтись.

– Сегодня рынок складской недвижимости регионов, конечно, отстает от

столичных рынков. Прежде всего потому, что потребители качественных скла-

дов – крупные ритейлеры и логистические компании – не так быстро выходят на

региональные рынки. Соответственно, и логистическая инфраструктура раз-

вивается не так быстро, как нам бы хотелось. Освоение регионального рынка

ритейлером занимает в среднем три–четыре года. Таким образом, сейчас

Беседовала Татьяна ЛомакинаФото: Дмитрий Четверухин



многие ритейлеры присматриваются к новым территориям. Если пойдет раз-

витие с их стороны, подтянется и логистическая инфраструктура. Локальные

игроки, в подавляющем большинстве работающие на региональных рынках,

склонны использовать площади, которые уже существуют. При этом есть пре-

цеденты, когда местные ритейлеры, познакомившись с преимуществами склад-

ских комплексов класса А (сокращение издержек на операционные расходы,

скорость обработки товара и т. д.), начинают создавать спрос на качественные

помещения. Думаю, адекватная логистическая инфраструктура в российских

городах – это вопрос времени. Мы верим в это, а потому реализуем ряд регио-

нальных объектов.

Сегодня складским девелоперам интересны все города-миллионники, в кото-

рых активно развивается торговля и растет потребительский спрос.

– Вы работаете в нише инфраструктурных проектов, которые, по логике

вещей, должны активно приветствоваться властями. Помогают ли губерна-

торы в решении инфраструктурных вопросов, связанных с коммуникациями,

дорогами т. д.?

– На сегодняшний день есть интерес локальных управленцев к тому, чтобы

пришли люди и проинвестировали в их регионы. Но встречные шаги делают

очень немногие. Либо это губернаторы, которым приходится это делать в силу

обстоятельств, либо управленцы, думающие «по-новому». Случается, что

последние создают какие-то зоны для развития проектов, подводят инфраструк-

туру хотя бы к границам этих зон. Как бы то ни было, все эти вопросы решаемые.

Иногда, правда, они удлиняют периоды согласований, подключений, но безвы-

ходных ситуаций не бывает. В связи с тем, что мы реализуем большие проекты,

как правило, мы создаем для них временную инфраструктуру, а потом, со вре-

менем, подключаем объект по постоянным схемам. Таким образом, на период

строительства у нас одни условия, на период эксплуатации – другие.

– Как расширение границ Москвы повлияет на развитие рынка складской

недвижимости?

– Владельцы земель на присоединяемых территориях не захотят сейчас про-

давать свои участки по цене участков, предназначенных для складского строи-

тельства. Это, разумеется, будет тормозить развитие отрасли. Владельцы земли

здесь в принципе держат высокий ценник, что серьезно влияет на экономиче-

скую целесообразность развития складских проектов. Теперь у них появился

соблазн придержать участки, чтобы впоследствии продать их еще дороже.

Второй момент, который будет сдерживать развитие присоединяемых терри-

торий, – отсутствие градостроительного плана. Пока нет планирования, вряд ли

будет возможность заниматься строительством. Хотя в целом это правильный

подход: лучше сейчас все остановить, сделать план, а потом в соответствии

с ним реализовывать объекты, выдавать разрешения. Если нет общей картины

развития города, это приводит к нарушениям в работе всей его инфраструкту-

ры: дорог, транспорта и т. д.

– Как предстоящие выборы повлияют на инвестиционный климат? Вы готовы

корректировать свою стратегию в зависимости от политико-экономической

ситуации в стране?

– Многие компании, работающие на российском рынке, сегодня затаили

дыхание и ждут марта. Это нормальная ситуация не только для нашей страны,

но и для всего мира – состояние неопределенности, связанное с выборами пре-

зидента. И дело даже не в том, кто придет к власти, а в том, какая команда будет

управлять страной, какими будут политический и экономический курс, какими

будут приоритеты. Скорее всего, первая половина 2012 года будет характеризо-

ваться выжидательной позицией инвесторов. Наша позиция в этом отношении

простая: мы хотим работать, мы уже здесь и хотим продолжать развивать свой

бизнес в России. Наша составляющая сегодня – это не то, что можно собрать и

увезти, это не акции, которые можно продать. У нас нормальный бизнес, который

мы строим надолго. Основная наша цель – строительство и долгосрочное владе-

ние складскими комплексами класса А в Москве и регионах России. Без сомне-

ния, мы будем продолжать делать то, что делаем.

– За всю историю развития своего бизнеса в России вы только накапливаете

активы? Или у вас были какие-то продажи?

– У нас была одна продажа, но это был маленький актив. Он был приобретен

в самом начале, и впоследствии поступило хорошее предложение, от которого

было сложно отказаться. Это был актив небольшого размера, под одного кли-

ента. Такие проекты, как правило, строят под себя, под свое управление. Если

же говорить о стратегии в целом – да, это наращивание активов. Причем не так

важно, каким образом идет наращивание. В самом начале бизнеса в России мы

покупали готовые объекты, «Кулон-Балтия» и «Кулон-Южный» – примеры таких

активов. Все остальное – из-за того, что на рынке отсутствовали объекты инве-

стиционного качества, – мы строили совместно с девелопером, а впоследствии

выкупали его долю в проекте.

– Насколько складской сегмент сегодня конкурентоспособен с точки зрения

альтернативности инвестиций? Озвучьте основные цифры по отрасли для

понимания «привлекательности» сегмента…

– Ставки аренды по складам класса А в Московском регионе составляют от

$ 125 до $ 135/кв. м в год (triple net), в зависимости от объема арендуемых площа-

дей. Операционные расходы – $ 35–45, в зависимости от того, чего хочет арен-

датор. Если, к примеру, ему нужно дополнительное электричество, OpEx будет

выше. Ставки капитализации сейчас стабилизировались, для Московского

региона они составляют 12–13 %. В регионах – на пару процентов выше из-за

больших рисков и большей премиальной составляющей.

Себестоимость строительства по Московскому региону оставляет $ 800–900/

кв. м с НДС. В регионах себестоимость сопоставима со столичными ставками,

а иногда и выше, при этом стоимость аренды склада ниже – это еще одна причи-

на, почему региональный рынок развивается не так быстро. Высокая стоимость

строительства в регионах связана с высокой стоимостью доставки материалов:

одно дело доставить европейские доки в Москву, другое дело – в Новосибирск.

Кроме того, в регионах есть проблемы с опытными строителями, и иногда их

приходится везти отсюда.

Получается, что девелопмент складских объектов – не такой уж привлекатель-

ный бизнес с точки зрения альтернативности инвестиций. Можно зарабатывать

больше. Но это будет уже другой бизнес, другие риски и менее долгосрочные пер-

спективы. А складской бизнес – для тех, кто хочет зарабатывать меньше, но долго.

– Чего ждать девелоперам и потребителям складской недвижимости

в 2012 году? Как будет развиваться рынок?

– Недостаток качественного предложения в сегменте складской недвижимо-

сти класса А, который будет ощущаться в Московском регионе и в 2012 году,

будет оказывать давление на арендные ставки, а также стимулировать

арендаторов к заключению предварительных договоров аренды на этапе

строительства объектов. Основной проблемой для складского девелопмента

в России по-прежнему будет являться отсутствие доступного финансирования.

Привлечение заемных средств в 2012 году будет затруднено, в том числе в связи

с нестабильной ситуацией на международных финансовых рынках. Эта ситуа-

ция будет сдерживать планы девелоперов, связанные с реализацией новых мас-

штабных проектов в Москве и регионах России.


36

Igor Bogorodov

“Logistics Business Calls for Patience”

Interviewer: Tatyana LomakinaPhoto: Dmitry Chetverukhin

ИНТЕРВЬЮ INTERVIEW

– Last year there was a record low volume of

property openings on the warehouse real estate

market. Was the last year for you also one of the

“crisis aftermath?”

– Last year was a fairly good one for the warehouse

real estate market. While the industry’s growth pace

can hardly be called high and the volume of facilities

introduced was indeed small, in 2011 the market still

came to life. Interest in warehouse properties was

replenished on the part of both tenants and develop-

ment companies. Given that retailers and other con-

sumers of warehouse real estate in 2011 resumed their

growth, increasing their turnover in retail, a new spike of

demand emerged for warehouse productivities, which

was not reinforced with an adequate volume of sup-

ply. Therefore, we witnessed an increase in rates and

a decline in the share of vacant premises both in the

Moscow region and in our other regional projects.

In terms of our company’s development in 2011, we

completed construction on properties that had been

started during the crisis – the 2nd phase in Klimovsk

(53,000 sq.m), infrastructure projects in Rostov-on-Don

(Logistics Park “Don”) and Noginsk (Logistics Park

“Noginsk-Vostochny”).

– How do you assess the possibilities for raising

debt financing? Last year, as far as I know,

you refinanced a number of loans for existing

projects.

– In our opinion, there was a revival on the market

for property financing and refinancing. In 2011 we

extended an agreement on debt financing with Aareal

Bank for the “Istra” project, securing an additional $34

mln with repayment of $ 143 mln. loan full amount due

in April 2016. We also signed an agreement for project

refinancing in Noginsk with Unicredit Bank. This totals

approximately $83 mln with repayment due in October

2016. We also refinanced the property in Shushary in

St. Petersburg and the first phase of the property in

Klimovsk. For some of our projects, we replaced propri-

etary funds with bank leverage. Therefore, we can now

put our own capital towards the construction of new

properties. This year we plan to begin construction of

the 2nd phase of Logistics Park “Don”.

– Which projects are you talking about? What do you plan

to work on in 2012?

– We will launch the third 50,000-sqm phase of our

warehouse complex in Klimovsk and build roughly

another 50,000 sq.m in Noginsk; we’ll continue realiza-

tion of the second phase of the warehouse complex in

Rostov-on-Don (roughly 30,000 sq.m). Infrastructure

is already in place at these sites, meaning we can fairly

quickly and effectively implement the next phases. These

are the near-term plans for 2012 – first quarter of 2013. In

addition to building new phases as part of already exist-

ing projects, we’re considering new sites in the north and

south of Moscow. A further area that we plan to work on

is the build-to-suit format in the regions. In totals, plans

call for investing roughly $200 mln in development.

– To what can today’s heightened demand for the

build-to-suit format be attributed?

– This can be attributed to the active growth and

development of retail companies alongside the lack of

an adequate number of warehouse properties suitable

for the specifics and requirements of these tenants. It

The warehouse real estate business in Russia – despite stagnation in 2008-2009 and bearish expectations for a second wave of the cri-sis – remains an attractive segment for developers and investors. While the market is characterized by a shortfall of investment-grade proper-ties, high construction costs and difficulties with borrowed financing, one can and should work here! So says Igor Bogorodov, Head of Branch at Raven Russia.



should be acknowledged that build-to-suit has good

prospects given the deficiency of speculative ware-

houses in the Moscow region. In other regions, build-

to-suit projects can be in demand because of unstable

demand for quality premises on the part of tenants.

– Do you already have build-to-suit projects in

your portfolio?

– At a number of ready complexes, adaptation to the

client was conducted by means of Raven Russia’s own

funds as a variety of build-to-suit. Last year we adapted

a standard class A warehouse to the needs of X5 Retail

Group – installing cooling and freezing chambers at the

property, and implementing other technical solutions.

Altogether we invested more than $20 mln in adaptation.

Given the shortfall of bank financing, it is difficult for

retailers to extract funds from working capital in order to

retrofit a warehouse for themselves. By offering clients

a warehouse suiting their “measurements,” on the one

hand we alleviate the tenant’s financial burden. On the

other hand, we alleviate our own position as landlord

– the tenant comes to us for the long-term, providing a

stable rental income.

– What do warehouse real estate renters want

today? Is there any apparent trend associated

with their behavior?

– Yes, this is still true for the regions. Meanwhile, for the

developer – from the standpoint of operating activities –

it’s easier to lease a large volume right away than it is to

break up the warehouse into several parts. For example,

we can seek a compromise with one tenant or another,

but the warehouse has technological properties. It is

difficult to make blocks smaller than 3,000 thous sq.m,

because within the block there should be bathroom

facilities and offices, etc. Realizing that smaller premises

remain in demand in the regions, we have found forms of

technical solutions providing tenants with smaller blocks:

we do the office finishing for tenants at our own expence,

set up a separate entrance area, install wall partitions

depending on the floor plan, install individual gauges of

electric power consumption, etc. If we speak about ten-

ant behavior in general, it has become more deliberate.

Nowadays tenants have become more experienced and

know exactly what they need.

– Some time ago several warehouse developers

simultaneously announced large-scale programs

of development in the regions. But many of

these plans ended up left on paper. The sense

is emerging that the crisis has only further

convinced those in the regions that class A

warehouses there – as well as prime offices – are

imprudent luxuries one can easily do without.

– Today, the warehouse real estate market in the

regions lags behind Moscow’s markets. This is above all

because consumers of high-quality warehouses – major

retailers and logistics companies – are slow to enter

regional markets. Therefore, logistics infrastructure also

develops less quickly than they would like. Expansion

into the regional market by retailers takes, on average,

three-four years. Therefore, many retailers are currently

eyeing new territories. If they undertake further develop-

ment, then logistics infrastructure will develop also. The

vast majority of local players operating on regional mar-

kets tend to use already existing premises. Meanwhile,

there are precedents where local players, having been

acquainted with the advantages of class A warehouse

complexes begin to create demand for high-quality

facilities. I think that adequate logistics infrastructure in

Russian cities is a matter of time.

– Do the governors help your company in the

settlement of infrastructure questions related to

utilities, roads, etc.?

– There is currently interest among the local manag-

ers in ensuring that people come and invest in their

regions. Yet very few are undertaking accommodating

steps. These are either governors forced into this by the

circumstances, or they are managers who think “in the

new way.” As sometimes happens, the latter create cer-

tain areas for the development of projects and bring the

infrastructure at least to the borders of these areas. No

matter what, these issues can be settled. Occasionally,

it’s true, they prolong the periods for approvals and con-

nections, but unresolvable situations don’t happen.

– What will be the effect of expanding Moscow’s

borders upon the warehouse real estate market’s

development?

– Nowadays, landowners on the contiguous territories

won’t want to sell their land plots at the price of plots

intended for warehouse construction. This, of course, will

impede the industry’s development. Landowners here

largely uphold a high price tag, which seriously affects

the economic expedience of developing warehouse

projects. And now they face the temptation of holding

their land plots so as later on to sell them for even more.

A second point that will restrain the growth of contiguous

territories is the lack of an urban development plan. So

long as there’s no planning, it likely won’t be possible to

build.

– How will the upcoming elections affect the

investment climate? Are you ready to adjust your

strategy according to the economic-political

situation in the country?

– Many companies operating on the Russian market

are today holding their breath and waiting for March.

This is a normal situation not only for our country, but for

the entire world – the state of uncertainty surrounding

presidential elections. And the question isn’t even about

who will win, but rather about which team will manage

the country, what the political and economic course and

priorities will be. In all likelihood, the first half of 2012

will be characterized by a wait-and-see position among

investors. Our position in this regard is simple – we want

to work; we’re already here and want to continue devel-

oping our business in Russia.

– Have you only been accumulating assets over

the entire history of your business’s development

in Russia? Or have you sold anything?

– We had one sale, but it was a small asset. We

acquired it at the very beginning, and subsequently we

received an offer that would have been difficult to turn

down. If we speak about overall strategy – yes, this is

the accumulation of assets. And it isn’t very important

in which manner this happens. At the very beginning of

business in Russia, we purchased ready properties –

the “Kulon Baltia” and “Kulon Southern” are examples

of such assets. All the rest – due to the fact that

investment-grade properties were absent on the market

– we built together with a developer, and subsequently

bought out his share in the project.

– To what extent is the warehouse segment

today competitively viable from the standpoint

of alternative investments?

– Rental rates on class A warehouses in the Moscow

region total from $125-135 per sq.m annually (triple net).

Operating expenses total from $35-45. Capitalization

rates have currently stabilized, and for the Moscow

region total 12-13%. In the regions – a few percentage

points higher – due to higher risks. The cost of con-

struction for the Moscow region totals $800-900 with

VAT per sq.m. In the regions, the cost is comparable to

Moscow’s rates, and occasionally higher, while the cost

of warehouse rental is lower – this is a further reason

why the regional market is developing rather slowly.

The high cost of construction in the regions is due to

the high cost of delivering materials. In addition, in the

regions there are problems with experienced builders.

As a result, warehouse development isn’t such an

attractive business from the standpoint of alternative

investments.

– What should warehouse real estate developers

and consumers expect in 2012?

– The class A warehouse segment in the Moscow

region will experience a shortfall of high-quality supply

in 2012, which will push up rental rates and instigate

tenants to conclude prelease agreements.

The main problem will be the lack of accessible

financing. The situation will be complicated by the

unstable situation on international financial markets.


44

О президентских выборах, которые пройдут в России в марте 2012 года, сейчас не говорит только лени-вый. Многочисленные политологи, общественные деятели и простые граж-дане горячо обсуждают судьбу родины. В общем тренде и инвесторы рынка недвижимости. Они тоже спорят, строят планы и дают прогнозы, но дела-ют это со своей, профес-сиональной «колокольни».

Прошедший 2011 год с точки зрения инве-

стиционной активности в коммерческую недви-

жимость в мировой практике продемонстрировал

очень неплохие показатели. Так, согласно исследо-

ванию Global Capital Flows, проведенному компа-

нией Jones Lang LaSalle, объем прямых инвестиций

в коммерческую недвижимость в мире в 2011 году

составил около $ 410,6 млрд, что больше показа-

телей 2010 года на 28 %. Любопытно, что при этом

2011 год стал рекордным по объему инвестиций

в недвижимость в России. По данным UFG Real

Estate, инвестиции в коммерческую недвижимость

в нашей стране в течение прошлого года выросли

по сравнению с 2010 годом на 70 % и составили

$ 9,5 млрд, причем доля иностранных инвестиций

выросла на 400 % до $ 3,2 млрд.

Москва, по данным Global Capital Flows, по ито-

гам 2011 года попала в Топ-20 городов с наиболее

высокой инвестиционной активностью, тогда как

в 2010 году занимала только 25 позицию, а рынок

северной столицы вполне может получить зва-

ние «прорыв года», поскольку объем инвестиций

здесь увеличился почти в 10 раз по сравнению

с 2010 годом. В результате Санкт-Петербург, ранее

не входивший даже в сотню, поднялся сразу на

34 позицию, отмечают в Jones Lang LaSalle.

Возможно, объем инвестиций мог быть еще

более заметным, поскольку мировые финансовые

рынки демонстрировали волатильность, и недви-

жимость выглядела на этом фоне довольно при-

влекательно. Но в России, помимо прочего, на

инвестиционный фон влияло еще одно обстоятель-

ство – предстоящие выборы Президента, которые

пройдут в марте 2012 года. Инвесторы начали

говорить об этом событии загодя, обеспокоен-

ность начала звучать в их словах примерно с весны

2011 года и нарастает по мере приближения часа Х.

О чем же они беспокоятся? О том, что будет.

Ведь для инвестиционного рынка огромное зна-

чение имеют спокойствие и стабильность. И даже

малейший раздражитель может заставить игроков

приостановить деятельность или даже вывести

активы. Таким «раздражителем» являются и пред-

стоящие выборы. В какой степени они повлияли на

деятельность инвестиционных компаний, специа-

лизирующихся на отечественной недвижимости,

мы и постараемся выяснить.

СТАРЫЙ ДРУГ ЛУЧШЕ НОВЫХ ДВУХ?

Рынок инвестиций в недвижимость напоминает

сейчас зал ожидания, где собрались разные пасса-

жиры, объединенные одной задачей – ехать! Куда

они хотят поехать, всем понятно, а вот в каком

направлении подадут поезд, мнения расходятся.

В принципе, общие оценки относительно

перспектив рыка инвестиций в недвижимость

в России после выборов умеренно оптимистичны.

Большинство предрекает улучшение инвестицион-

ного фона. Однако стоит отметить, что все эти оцен-

ки основываются на предсказуемости результатов

выборов, ибо особых сюрпризов никто не ждет.

Текст: Виктория АбрамоваФото: архив CRE

ТЕМА НОМЕРА COVER STORY

ЗалЗал ожиданий

45

«Я могу прогнозировать улучшение инвести-

ционного фона в долгосрочной перспективе. Да

и в краткосрочной тоже», – отмечает генеральный

директор Accent Real Estate Investment Managers

Александр Самонов. Его позиция базируется на

последних заявлениях Владимира Путина о том,

что в случае его избрания президентом кандидат

намерен взяться за «инвестиционный» вопрос все-

рьез и пройти «100 шагов» для повышения инвести-

ционной привлекательности страны.

«Конечно, понятно, что работа эта комплексная

и длительная и на ее решение уйдут годы, но глав-

ное – задать вектор», – отмечает г-н Самонов.

Андрей Лукашев, MRICS, CCIM, управляющий

партнер ILM, Russia & CIS, также уверен, что с уче-

том всплеска гражданской активности и событий,

последовавших за выборами в Государственную

Думу, первые шаги президента будут направле-

ны на транслирование идеи перемен, свежести

и новизны. «Любая программа деятельности ново-

го президента (даже в третьем пришествии старо-

го) содержит элемент резкого старта, запуска,

“первых 100 дней” и т. д. Все это придаст импульс

деловой активности», – отмечает Андрей Лукашев.

Однако он напоминает, что не единой президент-

ской гонкой живет российский рынок инвестиций.

«Не стоит недооценивать внешние по отноше-

нию к нашей стране факторы, такие как судьба

Еврозоны и очень вероятное решение вопросов

в Сирии и Иране силовыми методами со стороны

стран западной коалиции», – отмечает г-н Лукашев.

Кстати, многие участники рынка склонны свя-

зывать положительные ожидания вовсе не с пре-

зидентскими выборами. «Российский рынок недви-

жимости не живет в ожидании результатов выборов

в марте 2012-го, и в этом смысле фундаментальная

привлекательность рынка для инвестирования

основана прежде всего на экономической конъюн-

ктуре, росте деловой активности в стране», – уве-

рен Михаил Тарасов, управляющий директор UFG

Real Estate. Хотя и он согласен с тем, что период

выборов исторически придает положительное

ускорение экономической активности рынка.

Более осторожные игроки рынка не столь

радостно смотрят в будущее. Так, представитель

одного из инвестфондов заявил, что после победы

Путина (вызывает вопрос только, в первом туре

или во втором) можно ожидать или кратковремен-

ного увеличения интереса к российскому рынку

сразу после выборов (если оппозиция сочтет выбо-

ры честными), или, напротив, вхождения рынка

в режим «ожидания» (если массовые протесты

будут нарастать). Впрочем, оба сценария не сильно

отразятся на итогах года, поскольку рынок инер-

тен. А вот в долгосрочной перспективе его прогноз

также умеренно оптимистичен: впереди еще мини-

мум полтора–два года неопределенности, когда,

в зависимости от сектора и периода, незначитель-

ный рост может перемежаться со стагнацией или

даже падением.

Еще один эксперт рынка, пожелавший остаться

неизвестным, уверен, что

рынку недвижимости не

грозят какие-то резкие

изменения именно после

выборов, потому что все,

что должно было слу-

читься, уже произошло.

«Решение 24 сентября

(день, когда на съезде

“Единой России” было

объявлено, что Путин

будет выдвинут в прези-

денты, а Медведев станет

премьером. – Ред.) уже

отразилось не только на

рынке недвижимости, но

и в целом на экономике

России, например, осе-

нью заметно усилился

отток капитала из страны

(по предварительным

оценкам, на уровне

$ 80 млрд за 2011 год).

Дальнейшее ухудшение

вряд ли произойдет», –

прокомментировал он.

АКТИВНЕЕ, ТОВАРИЩИ, АКТИВНЕЕ!

Участники рынка рассказали, что в настоящий

момент большинство капиталоемких решений

откладывается исключительно по причине ожи-

даемых выборов. Ряд сделок с участием крупных

госкомпаний и аффилированных с ними лиц,

запланированных на IV квартал 2011 года, были

отложены под разными предлогами. Такие сделки

требуют одобрения со стороны главного акционе-

Не будет никаких принципиальных измененийNo substantial changes will occur

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России увеличится The volume of investments in commercial real estate will increase

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость уменьшится The volume of investments in commercial real estate will decrease

Игроки, работающие сегодня, останутся в строю, но новые громкие компании вряд ли появятся The players operating today will remain active, but new, resounding names likely won’t emerge

Опрос по теме*: Выборы 2012 и коммерческая недвижимость Topic survey*: The 2012 elections and commercial real estate

45 %

24 %

24 %

7 %

Что будет с рынком коммерческой недвижимости после выборов президента 4 марта 2012 года?What will happen with the commercial real estate market after the presidential election on March 4, 2012?

* В опросе приняли участие 84 респондента.* 84 respondents participated in the survey.

Не будет никаких принципиNo substantial changes will occ

Объем инвестиувеличится The voluincrease

Игроки, работагромкие компании remain active, but n

ОбъThe volu


ТЕМА НОМЕРА COVER STORY46

ра, и топ-менеджмент госкомпаний, по-видимому,

предпочитает не беспокоить высоких чиновников

в разгар избирательных кампаний. Вероятно, отло-

женные сделки будут реализованы уже во второй

половине 2012 года.

Предпочитают не торопиться и некоторые инве-

стиционные компании. «Мы верим в благоприятные

перспективы (в бизнесе необходимо быть оптими-

стом), но никуда не спешим. Будем смотреть», –

шутит глава Perga Group Александр Радунский.

Однако большинство игроков придерживается

более активной позиции. Они уверены, что есть

надежда на постепенный подъем рынка, поэтому

активность понижать никак нельзя.

Кстати, многие игроки отмечают, что их компа-

нии, после почти трехлетнего затишья, активно

включились в работу в 2011 году и намерены про-

должать развиваться высокими темпами.

Активная позиция и у Accent Real Estate Investment

Managers. Компания намерена в 2012 году активи-

зировать деятельность по привлечению инвесто-

ров, готова инвестировать и собственный капитал

в различные проекты. «Мы планируем собрать

в 2012 году два фонда (в логистике и в ритей-

ле), каждый из которых будет составлять около

$ 150 млн капитала. По-моему, нашу стратегию

можно назвать активной», – отметил г-н Самонов.

«Мы намерены наращивать свою инвестицион-

ную активность на российском рынке недвижи-

мости и продолжать привлекать международный

инвестиционный капитал в экономику России. Мы

также планируем начать работу по созданию наше-

го нового фонда недвижимости», – подтверждают

общую тенденцию в UFG Real Estate.

Довольно показательно, что инвесторы не огра-

ничиваются «ручным управлением» инвестициями

на хорошо изученных рынках федеральных цен-

тров, а готовы со временем расширять географию

на российские регионы и работать с местными

партнерами.

То есть, по сути, страх инвесторов перед прези-

дентскими выборами сильно преувеличен и никто

не собирается сворачивать свою деятельность.

Может, просто дело в уверенности, что ситуация

предсказуема и все будет именно так, а не иначе?

А если все-таки не будет? Представим, что

в ближайшие месяцы Россию ждет резкая смена

политического курса. «Могу с полной уверен-

ностью сказать, что это негативно скажется на

рынке инвестиций в недвижимость», – отметил

Александр Самонов. Эксперт заявил, что считает

такой сценарий неправдоподобным, но потом

вспомнил события 1917 года, к революционному

развитию которых был мало кто готов. «Я не верю

в сценарий, при котором в России сейчас может

произойти резкая смена политического курса», –

еще раз подчеркнул глава Accent Real Estate

Investment Managers, но на всякий случай трижды

сплюнул через левое плечо.

Если же говорить не о столь кардинальных переме-

нах, как смена строя, а лишь о новой команде у вла-

сти, которая будет придерживаться демократических

ценностей, участников рынка перспектива ее появ-

ления не пугает. Например, Александр Радунский

считает, что при смене команды в краткосрочной

перспективе инвестиционная ситуация, конечно,

ухудшится, но в долгосрочной может и улучшиться.

Однако это возможно лишь в случае появления

настоящей конкуренции, когда «на рынке будут

побеждать лучшие, то есть те, кто умеет созидать».

С ВЕРОЙ В ЗАВТРАШНИЙ ДЕНЬ

«Вот если б я уверена была, что будет эта партия

удачной», – говорила героиня комедии Гольдони,

получив предложение руки и сердца. Похоже,

наше бизнес-сообщество не задается подобными

вопросами, поскольку «партия» «обкатана» в двух

– Какова ваша стратегия развития на 2012 год? Расскажите о планах компании на российском рынке в краткосрочной перспективе.

– Наша цель заключается в получении 80 % дохода от управления активами и по 10 % от девелоперской деятельности и торговли. Девелоперские проекты имеют большое значение для нас. Мы нацелены

на создание «машины» по реализации объектов недвижимости – строительство высококачественных активов и управление ими, извлечение преимуществ от «эффекта масштаба» по всей цепочке создания стои-мости. Речь идет о разработке стандартизи-рованных проектов, востребованных среди арендаторов, управление этими активами и генерирование дохода от аренды, пока не будет достигнут пик. И последующая про-дажа активов с привлекательной доходно-стью для наших инвесторов и реинвестиро-вание денежных средств в новые проекты.

– Как вы оцениваете перспективы рынка недвижимости в РФ в ближай-шие годы? Какие рынки выйдут впе-ред по инвестиционной активности, а какие отстанут?

– В связи с благоприятными рыночны-ми условиями, например, сравнительно высокой покупательной способностью и недостаточным предложением торговых площадей в Москве, Санкт-Петербурге и других миллионниках, рост рынка будет продолжаться. В столице, с точки зрения рентабельности и охвата, хорошие возмож-ности по развитию ритейл-недвижимости будут на участке от Третьего транспортного кольца до МКАД. Многие густонаселенные жилые районы все еще недостаточно обе-спечены качественными торговыми цен-трами. Стоит также отметить, что развитие рынка торговой недвижимости не будет ограничиваться крупными городами, рост и развитие будут наблюдаться и в неболь-ших городах – в долгосрочной или средне-срочной перспективе.

Эдуард Цехетнер, главный исполнитель-ный директор Группы Immofinanz

Сказано на IN.CRE

Любая смена власти повлечет за собой следующие события, связанные с рынком недвижимости:

1. Пока не будет выстроена новая вертикаль власти, сократится объем продажи госу-дарственной собственности. Особенно это отразится на рынке земли, где государство является значимым игроком. В качестве примера можно привести текущую ситуа-

цию в Санкт- Петербурге, где начинает оживать вторичный рынок земли под жилую застройку по причине резкого сокращения предложений со стороны первичного рынка.

2. Часть инвесторов на рынке аффилирова-на впрямую или опосредованно с властью, и в этом сегменте покупателей в течение полугода–года будет проходить ротация.

3. Без каких-либо проблем будут успешно продаваться готовые ликвидные бизнесы с удачной концепцией, стрит-ритейл, земля под многоэтажное строительство и т. д.

4. В «муках», но все же найдет своих покупателей имущество обанкротившихся предприятий и имущество, полученное от этих предприятий банками с учетом «фак-тора вынужденной продажи».

Оставляйте ваши комментарии на IN.CRE.RU

Вадим Пирушин,генеральный директор«НЭКСО онлайн»

47

сезонах и более или менее понятно, чего ждать от

«жениха». Понятно и то, каким компаниям рынка

недвижимости выгоден курс Путина, для каких

желательно изменение экономико-политической

системы, а каким при любом «раскладе» хватит

работы. Правда, есть сомнения относительно

самого курса. Многие в сообществе задаются

вопросом: а что такое «курс Путина»? По мне-

нию одного из экспертов, если это то, что есть

сейчас, то вряд ли это можно назвать курсом.

«Скорее, это набор мантр и некоторые весьма

острожные шаги – нередко даже и в правильном

направлении – при сохранении ключевых сла-

бостей, влекущих неэффективность системы», –

отмечает он. «До сих пор не совсем ясно, какой

в результате курс будет. Однако даже если какие-то

изменения в экономическо-политической системе

страны и произойдут, то не стоит ожидать каких-то

изменений в существующем распределении акти-

вов либо замены “приближенного круга” рантье», –

уверен другой эксперт. По мнению Александра

Радунского, именно те, кто не входит в это число,

хотят смены режима.

А вот больнее всего изменение «экономико-

политической системы», по мнению одного из

экспертов рынка, должно ударить по тем компа-

ниям, которые глубже вросли в нынешнюю систе-

му – имеют неформальные связи, своих людей,

влияние. По мнению участников рынка, однозначно

выиграют от изменений компании, в которых

гибкий менеджмент будет сочетаться с хорошим

финансовым состоянием.

Присутствует на рынке и более оптимистичный

взгляд. «Все компании будут не лишними на этом

“празднике жизни” и будут включаться в работу.

Индустрию в течение трех лет нельзя было “обвинить”

в активности. Этот период завершается или, пожалуй,

уже завершен. Я убежден, что 2012 год будет началом

возрождения активности всех участников рынка», –

уверен Александр Самонов. Разумеется, наивно было

бы ожидать, что в течение года произойдет рывок.

Но, по мнению г-на Самонова, в ближайшие годы рост

станет устойчивым.

«Одним из важнейших факторов, влияющих на

западные инвестиционные вливания в российский

сектор недвижимости, была и остается стабильная

экономическая и политическая ситуация в стра-

не», – напоминает Михаил Тарасов. Ни для кого

не секрет, что инвесторов интересуют не вопро-

сы демократичности общества, а стабильность

и предсказуемость политического режима и рабо-

ты главных действующих лиц. По мнению Андрея

Лукашева, не только знаковые сделки, такие как

покупка компанией Morgan Stanley ТЦ «Галерея»

за $ 1,1 млрд, но и планируемый переход под ино-

странный контроль таких «священных коров»,

как «АвтоВАЗ» и «КамАЗ», а также заявления

Владимира Путина о возможной приватизации

«Газпрома» и другие заявления такого же рода при-

дают уверенности западным фондам уже сейчас,

до выборов.

В отсутствие экономических и политических

потрясений активность инвесторов может зна-

чительно вырасти. «Возможна ситуация, когда

миллиарды долларов все более неспокойного

арабского мира потекут не только в Лондон

и швейцарские банки, но и в Москву», – уверен

Андрей Лукашев.

ИНВЕСТИЦИОННОЕ БУДУЩЕЕ

В завершение хотелось бы поговорить о том,

какие сегменты недвижимости будут привлекать

инвесторов в ближайшие годы. Конечно, Россия

как развивающаяся страна с растущей экономи-

кой имеет высокий потенциал во всех секторах.

Однако есть объективные лидеры и аутсайдеры.

Так, по оценкам специалистов, во всем мире сек-

тор офисной недвижимости по-прежнему остается

фаворитом у инвесторов, но в последнее время

торговая недвижимость заметно наращивает свою

долю. Мы в общемировом тренде, и потенциал

торговой недвижимости и в наших реалиях также

растет. Александр Радунский даже поставил ее на

первое место по инвестиционной привлекательно-

сти (без учета жилья), причем без оглядки на фор-

маты. Он прогнозирует восстановление спроса на

нее в регионах России с задержкой после Москвы

на полтора–два года.

На второе место эксперт поставил инвестиции

в складские и распределительные комплексы

крупного формата для обслуживания федеральных

сетей. Инвестиции в офисы и гостиницы (не вклю-

чая центр города) он разместил соответственно на

третьем и четвертом местах.

Некоторые эксперты также отмечают, что в феде-

ральных центрах есть потенциал для развития

торговой и офисной недвижимости на ближай-

шие четыре–пять лет. По их мнению, после этого

периода останутся только проекты реконструкции,

реконцепции или уникальные проекты.

В случае улучшения инвестиционного климата

в России не исключен рост числа производствен-

ных проектов. В целом эксперты оценивают

инвестиционный рынок в России как довольно

интересный. Можно сказать, что участники

рынка инвестиций в российскую недвижимость

довольно уверенно смотрят в будущее и настро-

ены на активную работу. Они в большей степени

прагматики, нежели оптимисты, и больше верят

экономическим расчетам, чем красивым пред-

выборным обещаниям.

Максим Гасиевгенеральный директорColliers International

Maxim GasievCEO of Colliers International

Становление гражданской позицииЯ всю жизнь не любил политику и политиков. Искренне считал, что меня это не касается, что все равно повлиять ни на что я лично не могу, вот и не нужно зря тратить время и нервы. Лучше заниматься своим делом, своей семьей. И на выборы в думу в декабре я тоже, как обычно, не пошел, за что был немедленно и категорично осужден моим коллегой с активной гражданской позицией Георгием Найденовым. И вот теперь, к моему удивлению, происходящее за последние два месяца заставило и меня задуматься о том, что во власти уже давно наметились опасные для общества тенденции. Что заставило лично меня возмутиться и вовлечься? Помимо протестного информационного фона, три события: интер-вью Познера про то, как страну «водят за нос», интервью Горбачева про самодержавие и... обяза-тельная контрольная в школах в день проведения митинга. Последнее, кстати, заставило говорить о политике даже моих детей, до того подобных грешных мыслей явно не имевших. Я часто слышу в нашей бизнес среде расхожее мнение, что измене-ния во власти и в общественном устройстве нам не нужны и даже опасны. Ведь почти все успешные сегодня люди и компании становились таковыми при текущей власти, в существующей реальности. И не факт, что в новой реальности будет лучше, а вот хуже точно может стать. Это, кстати, чистая правда – риск, действительно, большой.

Конечно, мы умеем жить в сегодняшней России, и жить неплохо. Но задумайтесь и представьте себе общество без коррупции, например. Нет-нет, не Мюнхен и не Канны, а Москву и Санкт-Петербург. Очень трудно представить, поскольку коррупция многие десятилетия была и остается частью нашей повседневной жизни. Представили? Ну а теперь задайте себе вопрос, будет ли на самом деле сегодня кто-то бороться против коррупции? Ответьте честно, только себе, не вслух... Кто-то скажет, что это невозможно в принципе, у коррупции слишком глубокие корни. Поезжайте в Тбилиси, там даже ГАИшники взя-ток не берут, не говоря уже о чиновниках повыше. Я съездил, впечатляет.

В общем, очень хочется гордиться своей страной и своим правительством, а не сравнивать «рас-ценки» поступления детей в отечественный вуз и стоимость честного обучения за рубежом.


Virtually everyone is discussing the presi-dential elections due in Russia in March 2012. Numerous political scientists, community figureheads and regu-lar citizens are heated-ly debating what’s in store for the country. Investors in the real estate market are no exception to the trend. They are also debat-ing, forming plans and making forecasts, yet they proceed from their own professional vision. Waiting RoomFrom the standpoint of investments in commercial

real estate in world practice, 2011 yielded some

highly decent indicators. In particular, according to

the research report on Global Capital Flows, compiled

by Jones Lang LaSalle, the volume of world private

equity investments in commercial real estate in

2011 totaled approximately $ 410.6 bln, exceeding

the analogous figure from 2010 by 28 %.

Curiously, 2011 set the record for investments in real

estate in Russia. According to data compiled by UFG

Real Estate, investments in commercial real estate in

Russia during last year increased in comparison to

2010 by 70 %, totaling $ 9.5 bln, while the share of for-

eign investments increased by 400 % to $ 3.2 bln.

In 2011 Moscow ranked among the top-20 cities

with the greatest investment activity, according to

data compiled by Global Capital Flows, whereas in

2010 it held only the 25th spot, while the market in

St. Petersburg is fully deserving of the title “break-

through of the year,” since the volume of investments

there increased nearly 10-fold in comparison to 2010.

As a result, St. Petersburg, which previously didn’t

even enter the top-100, immediately leaped to 34th in

the list, according to Jones Lang LaSalle.

The surge of investment may well be much more

noticeable, since world financial markets experi-

enced volatility, and against this backdrop real estate

appeared quite attractive. But in Russia, among other

things, a further circumstance was influencing the

investment climate – the approaching Presidential

elections due to be held in March 2012. Investors

began speaking about this event well in advance;

concern was first voiced in 2011 and has continually

increased as the final hour approaches.

What exactly are they concerned over? About what

will happen. It’s just that calm and stability matter enor-

mously for the markets. And even the smallest irritant

can cause the players to stop their activities and even

withdraw their assets. The upcoming elections repre-

sent one such “irritant.” Below we will clarify the extent

to which this has affected the activities of investment

companies specializing in Russian real estate.

AN OLD FRIEND BEATS TWONEW ONES?

The market for investments in real estate is today remi-

niscent of a waiting room, where various passengers

are brought together by a single task – to leave! Where

they want to go is known to everyone, although opin-

ions vary as to the direction the train will take them.

In principle, the consensus assessments regarding

the prospects for real estate investments following

the election are moderately optimistic. The majority

predicts an improvement in the investment climate.

However, it should be noted that all these assessments

are based on the predictability of the election results,

since no one anticipates any particular surprises.

“I can forecast an improvement of the investment

climate in the long-term horizon. And in the short term

one as well,” says Alexander Samonov, general direc-

tor at Accent Real Estate Investment Managers. His

position is based on the most recent statements of

Vladimir Putin that in the event of his election as presi-

dent, the candidate intends to undertake the “invest-

ment” question in earnest and take “100 steps” to

increase the country’s investment attractiveness. “Of

course, it’s clear that this is comprehensive, long-term

work that will take years to address, but the main thing

is to set the trajectory,” Mr. Samonov says.

Andrey Lukashev, MRICS, CCIM and managing

partner at ILM, Russia & CIS, is also certain that given

the surge in popular activity and events following

the Government Duma elections, the president’s first

steps will be aimed at translating the idea of change,

freshness and newness. “Any agenda set by a new

president (even in the third arrival of an old one) con-

tains an element of an abrupt start, “first 100 days,”

etc. All this will give impetus to business activity,”

Andrey Lukashev says.

However, he also remarks that the presidential

campaign alone doesn’t animate the Russian invest-

ment market. “Factors that are external to our country

shouldn’t be underestimated, such as the fate of

the euro zone and the high likelihood that issues will

be settled in Syria and Iran through armed intervention

on the part of the countries in the Western coalition,”

Mr Lukashev says.

Incidentally, many market participants are hardly

inclined to associate their positive expectations


49Text: Viktoria AbramovaPhoto: CRE archive

with the presidential elections. “The Russian real

estate market isn’t living in anticipation of the March

2012 election results, and in this sense the market’s

fundamental investment attractiveness is based above

all on the economic situation, and growth of business

activity in the country,” asserts Mikhail Tarasov, man-

aging director at UFG Real Estate. However, he also

agrees that the election period has historically provid-

ed a positive hastening of economic market activity.

More circumspect market players have a less san-

guine view of the future. In particular, a representative

of one of the investment funds said that after Putin’s

victory (the only question is whether there will be a sec-

ond round) there can be expected either a temporary

spike in interest in the Russian market (if the opposition

considers the elections to be fair) or, on the contrary,

the market will move into a “waiting” regime (if mass

protests start to increase). However, neither scenario

will strongly affect the year’s results, because of

market inertia. In the long-term horizon, however, his

forecast is also moderately optimistic: at least the next

1.5–2 years will be a time of uncertainty, in which,

depending upon the sector and period, insignificant

growth could alternate with stagnation or even a fall.

A further market expert, who wished to remain

anonymous, is certain that the real estate market isn’t

threatened by any abrupt changes precisely after

the election, because everything that should have

happened has already happened. “The decision of

September 24 (the day when it was announced at

a United Russia convention that Putin would run for

president, while Medvedev would become prime min-

ister. – Ed.) has already affected not only the real estate

market, but also the Russian economy overall. For

example, capital outflow from the country noticeably

picked up in the fall (according to initial estimates, at

the level of $ 80 bln during 2011). Further deterioration

isn’t likely to happen,” he commented.

FASTER, COMRADES, FASTER!

Market participants said that right now the major-

ity of capital-intensive decisions are being delayed

solely because of the upcoming election. A number

of deals involving major state-owned companies and

entities affiliated with them that had been planned

for the fourth quarter of 2011 have been postponed

under different pretexts. Such deals require approval

from the main shareholder, and the top management

of state-owned companies, it seems, prefers not to

bother high-ranking officials at the height of the elec-

tion campaign. In all likelihood, the postponed deals

will be implemented during the second half of 2012.

A number of investment companies also prefer not to

hurry. “We believe in favorable prospects (in business

one must be an optimist), but we’re not hurrying any-

where. We’ll see,” laughs Alexander Radunsky, head of

Perga Group.

However, the majority of players uphold a more

active position. They’re certain there is hope for

the gradual growth of the market, so activity cannot be

curtailed.

Incidentally, many players note that their companies,

after nearly three years of calm, have become actively

engaged in work in 2011 and intend to continue devel-

oping at a quick pace.

Accent Real Estate Investment Managers also takes

an active position. In 2012 the company looks to accel-

erate attraction of investors, and is ready to invest its

own capital in various projects. “In 2012 we plan to

build two funds (in logistics and retail), each one total-

ing approximately

$ 150 mln of capital.

In my opinion, our

strategy can be called

active,” Mr Samonov

said.

“We intend to grow

our investment activ-

ity on the Russian real

estate market and to

continue attracting

international investment capital to Russia’s economy.

We also plan to begin work on creating our new real

estate fund,” confirming the overall trend at UFG Real

Estate.

It is quite indicative that investors aren’t confined

to “manual management” of investments on the well-

studied markets of the federal centers, and are ready

to eventually expand their geography to Russia’s

regions and to work with local partners.

That is, essentially, investor fear on the eve of

the presidential election is greatly exaggerated and no

one intends to curtail their activities. Perhaps the issue

is one of certainty that the situation is predictable and

everything will be precisely this way, not otherwise?

But what if in fact it isn't? Imagine that in the coming

months Russia will experience an abrupt change of

political course. “I can say with total certainty that this

will negatively affect the real estate investments mar-

ket,” Alexander Samonov noted. The expert considers

such a scenario implausible, but then recalls the events

of 1917, revolutionary developments for which very few

were prepared. “I don’t believe in a scenario in which

Russia could right now undergo an abrupt change

of political course,” the head of Accent Real Estate

Alexander SamonovAccent Real Estate Investment ManagersАлександр Самонов



Investment Managers said once again, but for safety’s

sake spitting three times over the shoulder.

As for less radical changes than a change of politi-

cal structure, such as a new team in power that will

uphold democratic values, market participants aren’t

frightened by the prospect of such an outcome. For

example, Alexander Radunsky believes that follow-

ing a change of team in the short-term horizon the

investment situation of course will deteriorate, but

in the long-term it could also improve. However, this

is only possible provided true competition emerges,

when “the best on the market win, meaning those who

are able to create.”

WITH CONFIDENCE IN TOMORROW

“If only I were certain that this party would be suc-

cessful!” said the heroine of the Goldoni comedy,

having been offered hand and heart. It seems that our

business community isn’t asking similar questions,

since the “party” has already been “developed” over

two seasons and it’s already more or less clear what

can be expected from the “suitor.” Also understood is

the question of which real estate firms will benefit from

Putin’s tack, for which ones a change of the economic-

political system is desirable, and which ones will have

enough work under any “outcome.”

True, there are doubts regarding the course itself.

Many in society are asking: just what is “Putin’s

course?” According to one of the experts, if it is

what exists right now, then this can hardly be called

a course. “This is rather a set of mantras and certain

highly cautious steps – frequently even in the right

direction – while maintaining key weaknesses causing

the system’s ineffectiveness,” he says.

“It still isn’t entirely clear what the course will be as

a result. However, even if certain changes in the coun-

try’s political-economic system do happen, it isn’t

worth expecting any changes in the existing allocation

of assets or a change of the “close circle” of beneficia-

ries,” another expert asserts. According to Alexander

Radunsky, precisely those outside this number

are hopeful for a change of power.

According to one of the market experts, the ones hit

hardest by a change of the “economic-political system”

should be those companies most deeply rooted in

today’s system – having informal connections, their own

people and influence. According to market participants,

the unequivocal winners from the changes will be those

companies in which flexible management will be com-

bined with a good financial condition. A more sanguine

view is also welcomed on the market. “No company

will be extraneous at this “life celebration” and will be

included in the work. Over the course of three years

it has been impossible to “Accuse” industry of activ-

ity. This period is ending, or, perhaps, already ended.

I’m certain that 2012 will mark resurgent activity for

all market participants,” asserts Alexander Samonov.

Of course, it would be naive to expect that a spike will

occur during the year. But, according to Mr Samonov, in

the coming years the growth will be strong.

“One of the most important factors affecting Western

investment inflows into the Russian real estate sec-

tor was and remains the stable economic and politi-

cal situation in the country,” Mikhail Tarasov recalls.

It’s no secret that investors aren’t interested in how

democratic society functions, but in the stability and

predictability of the political regime and the work of

head officials. According to Andrey Lukashev, Western

funds are already, before the election, receiving

reassurance not only from landmark deals, such as

Morgan Stanley’s purchase of retail center “Galeria” for

$ 1.1 bln, but also the planned switch to foreign control

of such “holy cows” as AvtoVAZ and KAMAZ, as well

as statements from Vladimir Putin about the possible

privatization of Gazprom and other similar statements.

Barring economic and political turmoil, investor

activity may well considerably increase. “There could

be a situation where billions of dollars from the increas-

ingly tumultuous Arab world flow not only to London

and Swiss banks, but also to Moscow,” says Andrey

Lukashev.

INVESTMENT FUTURE

We will conclude with some remarks about which real

estate segments will attract investors in the coming

years. Of course, Russia as a developing country with

a growing economy has considerable potential in all

sectors. However, there are objective leaders and

outsiders. In particular, according to the specialists, all

across the world the office real estate sector remains

the favorite among investors, but recently retail real

estate has noticeably increased its share. We’re in

the overall world trend, and the potential of retail

real estate in our reality is also growing. Alexander

Radunsky even put it in first place by investment

attractiveness (not counting residential), without

even looking at the formats. He forecasts recovery of

demand for this in Russia’s regions with a lag behind

Moscow of 1.5–2 years. In second place, according to

the expert, are investments in warehouse and distribu-

tion complexes in large scale format servicing federal

chains. He ranked in third and fourth place investments

in offices and hotels (exclusive of the city center).

Certain experts also note that in the federal centers

there is potential for developing retail and office real

estate for the coming four-five years. According to

them, after this period there will only be projects of

reconstruction, reconceptualizing, or unique projects.

Should there occur an improvement in Russia’s

investment climate, growth is possible in the number

of manufacturing projects. On the whole, the experts

assess the investment market in Russia as reasonably

high. One could say that participants in Russia’s mar-

ket for real estate investments are confidently looking

to the future, setting their eyes on active work. They

are more pragmatists than optimists, and believe more

in economic calculation than they do in eloquent pre-

election promises.

Maxim GasievCEO of Colliers International

Setting the popular positionAll my life I was averse to politics and political scientists. I honestly believed that this didn’t affect me, that either way I personally cannot influence anything at all, and so there’s no need to spend time and my nerves in vain. It’s better to tend to one’s own business, one’s family. So in December I skipped the Duma elections as usual, for which I was immediately and categorically rebuked by my colleague Georgiy Naidenov, who upholds an active societal position.

And now, to my surprise, what has happened in the past two months has caused me to think about the fact that trends dangerous for society have now long been evident among the authorities. What caused me personally to feel indignation and get involved? Apart from the protest information surrounding the protests, three events – Pozner’s interview about how the country “is being led by the nose,” Gorbachev’s interview about autocracy and… the mandatory exam in schools on the day the protest was held. The latter, incidentally, caused even my children to speak about politics, who up until then clearly had no such sinful thoughts.

I frequently hear in our business environment the commonly held opinion that we don’t need changes in power and the societal structure, and they’re even dangerous. Almost all successful people and companies today turned out this way under the existing authorities, in the existing reality. And it’s no fact that in the new reality it will be better, while it clearly cannot become any worse. This, incidentally, is entirely true; the risk is indeed large.

Of course, we know how to live in today’s Russia, and we live quite well. But just imagine a society without corruption, for example. No-no, not Munich or Cannes, but Moscow and St. Petersburg. It’s very difficult to imagine, since corruption for decades was and remains part of our everyday lives. Imagine it? Now ask yourselves whether anyone today will in fact fight against corruption? Answer honestly, to yourself only, not aloud.

Someone will say that this is impossible, and that corruption is too deeply rooted. Go to Tbilisi; even the highway patrol won’t take bribes there, not to mention higher officials. I’ve been there, it’s impressive.

All in all, I very much want to be proud of my country and government, and not to compare the “costs” of my children enrolling in Russian universities and the cost of an honest education abroad.


подходГостинично-программный

По словам заместителя директора департа-

мента консалтинга NAI Becar Анны Данченок, «на

сегодняшний день Москомархитектура эту схему

еще не утвердила – схема появится в I квартале». Но

уже известно, что гостиничной застройкой власти

намерены охватить все без исключения столичные

округа, в том числе Зеленоград. В официальных доку-

ментах значится, что «уже в 2012 году запланировано

осуществить строительство, реконструкцию, рестав-

рацию, переоборудование и приспособление зданий

(площадей зданий) в объеме более 20 гостиниц

вместимостью 6 тыс. мест, в том числе воссозданной

гостиницы “Москва”». Также в планах создание «сети

гостиниц на базе “плавательных средств”». (Тут умест-

но вспомнить Европу, для которой создание гостиниц

на базе отслуживших свой срок кораблей – обычная

практика.) «Водно-гостиничная тема» требует отдель-

ного разговора, и все же приведем мнение партнера

компании Hospitality In.Comm Натальи Розенблюм:

«На этот формат гостиниц город планирует сделать

особую ставку. Однако стоит отметить, что потреби-

тель таких отелей отличается от гостя классического

городского отеля, а создание подобных объектов тре-

бует особых технических и экологических решений.

При этом удачное расположение в центре города и

доступность метро могут сильно повлиять на привле-

кательность номеров в отелях на воде».

Необходимо признать: подобного размаха

гостиничного строительства история современной

Москвы еще не знала. Понятно, что разговоры

о том, что столице не хватает гостиниц разного

уровня, идут не первый год. Понятно также, что

любая программа может быть скорректирована,

в том числе по ходу ее выполнения. И все-таки

основные игроки гостиничного рынка не могут

отмахнуться ни от планов городских властей, ни от

возможных последствий реализации этих планов.

ОСОБЕННОСТИ ГОСТИНИЧНОГО «ПИЩЕВАРЕНИЯ»

Прежде чем продолжить разговор, имеет смысл

оценить общее положение дел в гостиничной сфере.

По данным, которые приводит исполнительный

вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle

Hotels по России и СНГ Марина Усенко, гостиничный

рынок Москвы насчитывает свыше 40 тыс. номеров,

из которых к качественным в JLL относят чуть более

15 тыс. комнат. Треть существующего качественного

объема приходится на mid-market (порядка 5 тыс.

номеров), на втором месте отели уровня upscale

(3,8 тыс. номеров) и замыкают тройку лидеров

luxury-гостиницы (2,7 тыс. номеров). Меньше всего

в Москве объектов эконом-класса и upper upscale.

«По показателям доходности (RevPAR) москов-

ские гостиницы сильно просели в кризис, потеряв

в рублях в среднем 30 %, – отмечает Марина

Усенко. – Наибольшее падение в 2009 году по

сравнению с 2008-м наблюдалось в сегменте upper

upscale, где RevPAR снизился почти на 36 %, до

5,4 тыс. рублей, тогда как в сегменте luxury сниже-

ние составило 26,8 %, до 7,2 тыс. рублей. К концу

2011 года от кризисного уровня 2009 года гостини-

цы отыграли от 3 % до 10 % в зависимости от сег-

мента. Так, лучше всего восстанавливается RevPAR

в upper upscale и luxury – +9,9 % и +8 % соответ-

ственно. Динамика гостиниц upscale и mid-market

более скромная – +3 % и +4,5 % соответственно».

На этом фоне особенно интересными выглядят

данные, на которые ссылается руководитель

отдела исследований и аналитики Praedium Oncor

International Ольга Павлик: «В последние пять лет

на рынок ежегодно выходят от 1,5 до 2 тыс. новых

гостиничных номеров, т. е. за указанный период

было введено около 8,50 тыс. номеров. При этом

вопрос дефицита средств размещения в Москве

27 сентября 2011 года мэр Москвы Сергей Собянин утвердил госпрограмму города на среднесрочный период (2012–2016) «Жилище», в рамках которой в ближайшие пять лет в Москве предполагается построить 177 гостиниц на 51 тыс. мест.

ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT52

Текст: Оксана СамборскаяФото: архив CRE



по-прежнему стоит

довольно остро».

Этот дефицит, осо-

бенно в сегменте

недорогих гостиниц,

власти Москвы без-

успешно пытаются

побороть много лет,

и нынешняя схема

гостиничного раз-

мещения – далеко

не первая. Однако,

как отмечает директор департамента консалтин-

га, аналитики и исследований Blackwood Ольга

Широкова, «предшествующая ей схема была реали-

зована лишь отчасти как с точки зрения количества

введенных объектов, так и с точки зрения сроков их

выхода на рынок».

Поэтому первый вопрос, который сегодня волнует

игроков гостиничного рынка в связи с новыми ини-

циативами властей: сможет ли столичное руковод-

ство придерживаться заявленных сроков и «пере-

варит» ли Москва столь быстрое появление такого

гостиничного объема. Проект-менеджер GVA Sawyer

Анастасия Цыганова уверяет: «В случае реализации

заявленных планов правительства ежегодный объем

ввода гостиничной недвижимости в среднесрочной

перспективе должен составить более 5 тыс. номе-

ров. Это завышенные планы: для примера, средний

объем ежегодного ввода гостиниц за последние

годы составлял 1–2 тыс. номеров». Далекими от

реальности нынешние планы называет и Ольга

Широкова: «Заявленные темпы прироста нового

гостиничного предложения означают практически

удвоение емкости рынка отелей Москвы в течение

пяти лет. Для достижения этих показателей годовой

прирост предложения должен почти в 7 раз превы-

сить темпы последних трех–четырех лет».

«Минимальный срок реализации гостиничного

проекта – от задумки до открытия дверей – состав-

ляет пять лет, – продолжает мысль коллеги Марина

Усенко. – Таким образом, чтобы успеть к намечен-

ным срокам, инвесторы должны выходить на пло-

щадки прямо сейчас. Судя по тому, что пока еще

не утверждена даже схема размещения гостиниц,

процесс займет гораздо больше времени. Планы,

озвученные властями города, выглядят очень уто-

пично. Если рассматривать существующий каче-

ственный номерной фонд, фактически речь идет

о более чем его утроении».

Что же касается «переваривания» озвученных

объемов, Ольга Павлик считает: «При появлении

в столице всех заявленных в программе отелей про-

блема нехватки номерного фонда будет решена, при

этом переизбыток предложения вряд ли возможен,

так как на сегодняшний день нехватка качествен-

ного номерного фонда в сегменте 2–3 звезды суще-

ственно тормозит развитие туризма в Москве».

В то же время специалисты компании Knight

Frank отмечают, что туристический поток в Москву

растет медленными темпами и уже отстает от при-

роста предложения. Так, ввод в эксплуатацию

2,3 тыс. номеров в верхнем сегменте (4–5 звезд) за

2010–2011 года оказал сдерживающее влияние на

рост загрузки отелей данного сегмента. В случае

сохранения текущих темпов прироста турпотока

в столицу, при столь масштабном планируемом рас-

ширении номерного фонда, загрузка отелей суще-

ственно снизится, хотя среднегодовой показатель

заполняемости московских гостиниц и так невысок

по сравнению с другими европейскими городами.

Это может стать стимулом для снижения цен и, как

следствие, сокращения дохода на номер, что, без-

условно, негативным образом скажется на общей

доходности гостиничного рынка Москвы.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

Еще один вопрос, очень интересующий

игроков сегмента, – правила выделе-

ния земельных участков под застройку

и система взаимоотношения властей

с инвесторами и девелоперами в рамках

программы, если таковая все же будет

реализована. Генеральный директор

AZIMUT Hotels Ремко Герритсен признает,

что «предыдущий правительственный план

предлагал под строительство гостиниц

совершенно неподходящие участки, рас-

положенные на второй, а то и на третьей

линии, в центре спальных районов на

ограниченных участках земли и в удалении

от транспортных развязок, именно поэтому

прошлый план был без энтузиазма вос-

принят девелоперами». Поэтому, по мнению

Марины Усенко, эффект от реализации нынешней

программы будет напрямую связан с выбором кон-

кретных участков: «К примеру, в спальных районах

гостиницы востребованы не будут, хотя рынок знает

и счастливые исключения – гостиница “Катерина

Парк” в Москве, в районе станций метро “Южная”

и “Пражская”, которая пользуется устойчивым

спросом. При определении перспективных участ-

ков под гостиничные проекты следует обращать

внимание на развитость коммерческой застройки

в этих районах, в первую очередь офисной. Именно

деловые кластеры могут сгенерировать хороший

поток гостей в отели, расположенные поблизости».

«Программа по системному отраслевому развитию

города нужна, однако важно, чтобы эти основы, зало-

женные государством, учитывали рыночные предпо-

сылки и особенности ведения бизнеса, – дополняет

Наталья Розенблюм. – Так, при всех допущениях

отели в отдельных районах Москвы, например,

в Печатниках, просто не нужны, как бы городу ни

хотелось закрыть пустоту на карте. И если при раз-

работке госпрограммы данные особенности не будут

учтены, то подобные гостиничные проекты будут про-

сто неэффективны и не выживут на конкурентном

рынке. Если обратиться к международному опыту

и рассмотреть планы других столиц, мы увидим, что

гостиницы развиваются там, где на них есть спрос.

В каждом городе существуют свои “белые пятна”,

свободные от застройки гостиничными проектами».

Что же касается взаимоотношений внутри пары

«власть – девелопер/инвестор», то понятно, что

любая форма поддержки вторых со стороны первой

приветствуется –

если, конечно, не остается только на бумаге. Ремко

Герритсен считает, что, «как правило, значительная

часть инвестиций в гостиничный проект тратится

именно на подготовку земли и бюрократические

процедуры. Если правительство будет оказывать

поддержку на этом этапе, количество современных

отелей средней ценовой категории может значитель-

но увеличиться». Правда, как подчеркивает Наталья

Розенблюм, «выделение средств на подготовку

земельных участков, безусловно, позитивно ска-

Марина УсенкоJones Lang LaSalle Hotels по России и СНГMarina Usenko

55

жется на развитии гостиничного бизнеса, однако

это не означает, что отели станут более доступны.

В первую очередь это связано с тем, что подготов-

ка земельного участка – не единственные расходы,

заставляющие девелоперов выводить на рынок

проекты более высокого уровня. Строительство

в столице остается дорогим удовольствием, что

подталкивает девелоперов к созданию более

дорогих гостиничных проектов в целях достижения

хороших сроков окупаемости. При этом речь не

идет о падении сроков окупаемости до 3–5 лет, это

все те же 8–12 лет».

А по мнению Анны Данченок, вопрос в юриди-

ческой основе соглашения между государством

и будущим инвестором: «Теоретически могут быть

введены какие-то ограничения для инвесторов по

стоимости номера, хотя это маловероятно. Пока

есть информация о том, что государство будет

готовить эти участки для инвесторов. С точки

зрения потенциального частного инвестора,

во-первых, это должен быть юридически оформ-

ленный участок со всей

разрешительной документацией. Во-вторых,

участки необходимо обеспечить коммуникация-

ми. Также необходимо, чтобы потенциал участка

давал возможность для девелопера строить отель

в соответствии с требованиями будущих опера-

торов, например, по количеству номеров, общей

площади и т. д. Так, строить отель меньше чем

на 100–130 номеров чаще всего невыгодно. При

выполнении всех этих условий можно прогнози-

ровать интерес потенциальных инвесторов, в том

числе к строительству отелей 3 звезды».

Следующая реперная точка для уже присутству-

ющих на рынке игроков – в какую сторону новая

столичная программа направит финансовую ситуа-

цию в гостиничном сегменте, т. е. отразится ли

появление полутора сотен отелей на загрузке уже

существующих, на стоимости их номеров и т. д.

Ольга Широкова поясняет: «По опыту предыду-

щих лет, поступательный прирост нового предло-

жения не приводит к резкому изменению средне-

рыночных показателей загрузки и доходности

гостиниц. Резкий прирост предложения с высокой

долей вероятности приведет к снижению пока-

зателей на фоне недостающего роста спроса на

новые объекты. Но такой сценарий развития собы-

тий маловероятен в Москве, поскольку в нем не

заинтересованы ни игроки рынка, ни власти горо-

да». Свое мнение высказывает и Ольга Павлик:

«Увеличение предложения может отразиться на

стоимости номеров в Москве в долгосрочной

перспективе. Однако пока, при сохраняющемся

дефиците средств размещения, цена проживания

в московских отелях остается

одной из самых высоких в мире».

В заключение стоит отметить:

многие эксперты считают, что

приоритетным сегментом в рам-

ках реализации этой программы

должны стать именно гостини-

цы «демократичного класса».

Поэтому реальный запуск

программы может привести на

столичный рынок новых игро-

ков. «Сейчас на этом рынке из

международных операторов

функционируют только Best

Western и Ibis. Из отечествен-

ных: “Амакс”, AZIMUT, Accord,

“Интурист”, “Алроса”, “Русские

отели” и другие, – рассказывает

Анна Данченок. – Большинство

российских управляющих

сейчас развиваются в регионах, но при благопри-

ятном развитии рынка эти сети, вероятно, будут

входить не только в существующие проекты и про-

екты редевелопмента, но и в новые проекты, в том

числе и в Москве. Из уже присутствующих брендов

в более высоком сегменте (3–4 звезд) могут раз-

виваться Courtyard (Marriott), Mercure; в демокра-

тичном сегменте могут появиться также и новые

бренды, например, трехзвездочные бренды

Wyndham (Days Inn и другие), линейка Choice Hotels

(например, Comfort Inn)».

Алексис Делароффгенеральный директор группы «Аккор» в России

– Несмотря на некоторую нестабильность в мировой экономике, гостиничный сектор, на мой взгляд, доказы-вает свою жизнеспособность и эластичность. И Россия в данном случае не исключение. В 2010–2011 годах наблюдалась положительная динамика показателей заполняемости, средней цены номера и средней доход-ности на номер на российском рынке. Большинство экспертов считают, что эта тенденция сохранится и в ближайшие годы. Вряд ли стоит ожидать возвра-щения на уровень первой половины 2008 года, но ведь рынок тогда был действительно «перегрет», а сейчас ситуация стабилизировалась. На настоящем этапе гостиничный бизнес в Москве, и в России в целом, не обе-щает сверхприбылей владельцам (и это нормально), но приносит гарантированный стабильный доход.

Дальнейшее развитие в ближайшие годы будет обу-словлено многими факторами, и в первую очередь, конечно, экономическими. Сейчас только ленивый не пытается дать прогноз, и какой-то из них наверня-ка сбудется. Конечно, существует риск замедления темпов роста российской экономики в связи с долго-вым кризисом в Европе, общим ухудшением ситуации в мировой экономике, возможным падением мировых цен на нефть, предвыборной политической неста-бильностью. Но при этом многое будет зависеть от действий российских властей, в чьих силах, например, создание благоприятного инвестиционного климата в стране, поддержка системы проектного финан-сирования, развитие туризма. В последнее время мы наблюдаем целый ряд инициатив как московского, так и федерального правительства, которые могут оказать положительное влияние на развитие гости-ничного сектора, и надеемся, что эти положительные тенденции сохранятся.

Помимо вышеперечисленных факторов, на развитие российского гостиничного рынка, безусловно, повлия-ют такие глобальные события, как проведение зим-них Олимпийских игр в Сочи в 2014 году, Чемпионата мира по хоккею в Москве и Санкт-Петербурге в 2016 году и Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Например, по оценкам Deloitte, гостинич-ных номеров в Москве уже сейчас достаточно, чтобы принять Чемпионат мира по футболу. Но при этом доля номеров под управлением международных гости-ничных операторов составляет лишь 25 % (по подсче-там PwC, это лишь 10 % от гостиничных номеров под управлением международных гостиничных операто-ров в Лондоне). Предложение недорогих качественных отелей эконом-класса в Москве по-прежнему очень ограничено, поэтому поле для деятельности остает-ся обширным. А утверждение Московской областной думой новых границ столицы, планы по созданию «столичного федерального округа» и превращению Москвы в один из глобальных мегаполисов-лидеров, которыми сейчас являются Нью-Йорк, Париж, Лондон и Токио, открывают еще большие возможности. Что касается других городов, я считаю, что ни в коем случае нельзя руководствоваться только единичными (пусть и крупными) спортивными событиями. При принятии решения об инвестировании в гостиницу или в любой другой объект инфраструктуры необхо-димо тщательно оценивать бизнес-потенциал города на долгосрочную перспективу.


ДЕВЕЛОПМЕНТ DEVELOPMENT56Text: Oksana SamborskayaPhoto: CRE archive

On September 27th of last year, Moscow Mayor Sergey Sobyanin con-firmed the Government Program "Housing" in the City of Moscow for the medium-term horizon (2012–2016). In particular, over the coming five years plans, within this program, call for building 171 hotels with 51,000 lodging places. True, accord-ing to Anna Danchenok, deputy director of the consulting department at NAI Becar, “As of today, Moscomarkhitektura hasn’t yet confirmed this frame-work – it should emerge during the first quarter.”

But it’s already well known that the authorities

aim to bring hotel construction to each of the capital’s

districts without exception, including Zelenograd. In

official documents it is stated that “already in 2012 it is

planned to carry out construction, reconstruction, res-

toration, retrofitting and adjustment of buildings (build-

ing facilities) in more than 20 hotels with the capacity

of 6,000 lodging spaces, including the recreated hotel

Moskva.” Plans also call for creating a “hotel chain on

the basis of ‘floating means.’” (Here it is worth recalling

Europe, where creating hotels on the basis of decom-

missioned ships is an ordinary practice.) The topic of

“water hotels” merits a separate discussion, but we

will cite the words of Natalya Rosenblum, partner at

Hospitality In.Comm: “The city plans on making a spe-

cial wager on this format of hotel property. However,

it should be noted that the consumer of such hotels

is different from the guests of classical city hotels,

while the creation of such properties requires specific

technical and environmental solutions. Furthermore,

a favorable location in the city center and subway

access can strongly impact the attractiveness of

rooms in hotels on the water.”

Going back to land, it should be acknowledged: this

is the largest endeavor in hotel construction seen in

the history of modern-day Moscow. Of course, con-

versations have long been held that the capital city lacks different levels of hotels.

Also understood is that any program can be adjusted, including as it is fulfilled.

Nevertheless, the main players of the hotel market cannot disregard the city

authorities’ plans, nor the possible consequences of realizing these plans.

PARTICULARS OF HOTEL ABSORPTION IN MOSCOW

Before continuing the conversation, it makes sense to assess the overall state of

affairs in the hotel sphere. According to data cited by Marina Usenko, executive

vice president and director at Jones Lang LaSalle Hotels in Russia and the CIS,

Moscow’s hotel market’s key count totals more than 40,000 rooms, of which JLL

considers slightly more than 15,000 rooms to be high-quality. Accounting for

one-third of existing high-quality volume are mid-market hotels (approximately

5,000 rooms), followed by upscale hotels in second place (3,800 rooms), with

luxury hotels rounding out the top-three (2,700 rooms). Economy class and upper

upscale properties represent the lowest volumes of all.

“In terms of profitability (RevPAR), Moscow’s hotels were hit hard by the cri-

sis, with average losses in ruble terms totaling 30 %,” Marina Usenko says.

“The greatest drop in 2009 relative to 2008 occurred in the upper upscale seg-

ment, where RevPAR declined by nearly 36 %, reaching 5,400 rubles. By the end

of 2011, the hotels recovered 3 % to 10 % from the crisis of 2009, depending on

the segment. In particular, RevPAR has recovered best of all in upscale and luxury

segments - +9.9 % and +8 %, respectively. The trend in upscale and mid-market

hotels is more modest - +3 % and +4.5 %, respectively.”

It is especially interesting to consider this backdrop alongside the data cited

by Olga Pavlik, head of research and analytics at PraediumOncor International.

“In each of the past five years, the market has seen the delivery of 1.5 to 2 thou-

sand new hotel rooms, meaning over this period approximately 8,500 rooms

Hotel-Program Approach

68%– this occupancy rate was achieved in four-star hotels, the load in the three-star category was 62 % and in the five-star category – 56 %.

(Ernst&Young)

hey

57

were introduced. Furthermore, the issue of insufficient

accommodations in Moscow remains just as acute.”

Moscow’s authorities have for many years been trying,

without success, to mitigate this deficit, especially in the

segment of inexpensive hotels, and today’s framework of

hotel accommodations is by no means the first. However,

as noted by Olga Shirokova, director of consulting, analy-

sis and research department at Blackwood, “the preced-

ing framework was implemented only partially both in

terms of the quantity of properties delivered and the time

taken for market entry.”

So the first question that is now on the minds of

hotel market players regards the authorities’ new

initiatives: will the Moscow city administration man-

age to follow the stated timeframes of construction

and will Moscow absorb such a quick delivery of so

much hotel volume? According to AnastsiaTsyganova,

project manager at GVA Sawyer, “In the event of real-

ization of the government’s stated plans, the annual

volume of hotel real estate commissioned in the medi-

um-term horizon should total more than 5,000 rooms.

These are exaggerated plans: for example, the aver-

age volume of annual hotel delivery in recent years

totaled 1–2 thousand rooms.” Olga Shirokova says

the current plans are far from reality: “The stated

growth paces of new hotel supply means practically

doubling Moscow’s hotel market volume in five years.

To achieve these indicators, annual growth of sup-

ply should almost 7-fold exceed the rates of the past

three-four years.”

“The minimum duration of a hotel project’s imple-

mentation – from conception to opening its doors –

totals five years,” adds Marina Usenko. “Therefore,

in order to achieve the targeted timeframes, inves-

tors have to decamp to the building sites right away.

Judging by the fact that even the plan for the hotels’

placement hasn’t yet been confirmed, the process will

take a lot more time. The plans announced by the city

authorities appear highly utopian. When you consider

the existing key count of high quality rooms, what this

means is more than tripling it.” As for the absorption

of the stated volumes, Olga Pavlik believes: “Once

all the hotels announced in the program are set up in

Moscow, the problem of an insufficient key count will

be resolved, while a surplus of supply is hardly possi-

ble, because presently the deficit of high-quality rooms

in the 1–3 star segment is a substantial impediment to

developing tourism in the Russian capital.”

At the same time, the specialists at Knight Frank note

that tourist inflows to Moscow are growing at a slug-

gish pace and already lag behind the growth of supply.

In particular, the delivery of 2,300 rooms in the upper

segment (4–5 stars) served to temper growth of occu-

pancy rates in this hotel segment. Should today’s

growth rate of tourist flows to the capital continue,

given such a large-scale planned expansion of the key

count, hotel occupancy will be substantially reduced,

although the average annual occupancy indicator at

Moscow hotels is already rather low in comparison

to other European cities. This could serve to stimulate

lower prices and, as a result, a reduction in per room

profits, which will clearly have a negative effect on

the overall profitability of Moscow’s hotel market.

THE LAND QUESTION

A further question that strongly interests segment

players regards the rules of allocating land plots for

development and the system of the authorities’ interac-

tions with investors

and developers

under the program,

if such a thing will

in fact be imple-

mented. Remko

Gerritsen, CEO of

AZIMUT Hotels,

acknowledges

that, “The previous

government plan

offered entirely

unsuitable land plots for hotel construction, located on

the second if not the third line, in the center of residen-

tial districts on limited plots of land and far away from

transportation hubs, which is precisely why the past

plan was perceived without enthusiasm among devel-

opers.” Therefore, according to Marina Usenko, the

effect from realizing today’s program will be directly tied

to the selection of particular plots: “For example, hotels

will not be in demand in residential districts, although

the market has certain exceptions – the hotel Katerina

Park in Moscow, in the area of the subway stops

Yuzhnaya and Prazhskaya, for which there is consistent

demand. When determining promising land plots for

hotel projects, attention should be paid to how well

developed commercial properties are in these areas,

above all offices. Precisely business clusters can gen-

erate strong guest flows to hotels located nearby.”

“The program for the city’s systemic sector develop-

ment is necessary, although it’s important that these

foundations laid by the government account for the

market requisites and particulars of doing business,”

Natalya Rozenblum adds. “In particular, all assump-

Olga ShirokovaBlackwoodОльга Широкова

«Девелопмент складских объектов – не такой уж привлекательный бизнес с точки зрения альтернативности инвестиций. Можно зараба-тывать больше. Но это будет уже другой бизнес, другие риски и менее долгосрочные перспективы». Игорь Богородов 32и менее долгосрочные перспективы». Игорь Богородов



tions aside, there’s simply no need for hotels in dif-

ferent parts of Moscow, for example in Pechatniki,

no matter how much the city wants to close

the emptiness on the map. And if the government

fails to take account of this in developing the gov-

ernment program, hotel projects like these will be

simply ineffective and won’t survive the competitive

market. If one considers international experience

and looks at the plans of capital cities in other

countries, we see that hotels are developing wher-

ever there is demand for them. Every city has its

“white spots” outside the zone of hotel projects.

In terms of interactions within the “authorities-

developer/investor” matchup, it’s clear that any

form of support of the latter on the part of the

former is cheered and welcome – if, of course, it

doesn’t remain only on paper. Remko Gerritsen

thinks that “as a rule, a considerable part of

investments in hotel projects is spent precisely

on land preparation and bureaucratic procedures.

If the government provides support at this stage,

the number of modern hotels in the mid-price

category will substantially increase.” Although,

as Natalya Rozenblum highlights, “the alloca-

tion of funds for the preparation of land plots will

undoubtedly have a positive effect on the hotel

business development, this doesn’t mean

the hotels will become more affordable. Above all,

this is due to the fact that preparation of the land

plot isn’t the only cost that causes developers

to bring a higher level of projects to the market.

Construction in the capital city remains an expen-

sive habit, which makes developers inclined

towards creating more expensive hotel projects

in order to achieve quick investment recovery.

Furthermore, this doesn’t mean a fall in the

payback period to 3–5 years; it’s still the same

8–12 years.

According to Anna Danchenok, the issue lies in

the legal foundation of the agreement between

the government and future investors: “In theory,

any restrictions on room cost can be introduced for

investors, although this is unlikely. Right now there

is information that the government will prepare

these land plots for investors. In terms of a poten-

tial private investor, first, this should be a legally

registered land plot with all the authorizing docu-

mentation. Second, the land plots have to be pro-

vided with utilities. It’s also necessary that the land

plot’s potential provides the developer the oppor-

tunity to build a hotel in line with the requirements

of future operators – for example in terms of

the number of rooms, overall space, etc. In particu-

lar, building a hotel with less than 100–130 rooms is

usually disadvantageous. Provided all these condi-

tions are met, interest among potential investors

can be forecasted, including in the construction of

3* hotels.”

The next reference point for players already

operating on the market is the direction in which

the capital city’s new program will send the finan-

cial situation in the hotel segment. That is, will

the introduction of 150 hotels affect occupancy

at the already existing ones, the cost of these

rooms, etc.

Olga Shirokova explains: “Experience in previ-

ous years suggests that the gradual growth of new

supply won’t lead to an abrupt change of market-

average hotel occupancy and profitability indica-

tors. The sudden addition of supply will highly likely

lead to lower indicators alongside a lack of growing

demand for new properties. But such a develop-

ment scenario is unlikely in Moscow, since neither

market players nor the city’s authorities are inter-

ested in this.” Olga Pavlik has her own opinion:

“The increase in supply could affect the price of

rooms in Moscow in the long-term horizon. For now,

however, given the continuing deficit of accommo-

dation, the cost of living in Moscow hotels remains

among the world’s highest.”

In conclusion it’s worth noting: many experts

believe that the priority segment under this pro-

gram should be precisely hotels of the “democratic

or budget class.” Therefore, the actual launch of

the program could bring new players to the capital

city’s market. “Right now, Best Western and Ibis

are the only international operators functioning

on this market. Noteworthy among the Russian

brands are Amaks, AZIMUT, Accord, Intourist,

Alrosa, Russkie Hotels and others,” says Anna

Danchenok. “The majority of Russian managers

are currently developing in the regions, but under

a favorable development of the market, these

chains will likely enter not only into existing proj-

ects and redevelopment projects, but also into new

projects, including in Moscow. Among the cur-

rently operating brands that could further develop

in the upmarket segment (3-4*) are Courtyard

(Marriott), Mercure (opening at Smolenskaya

Square in February); new brands could also

emerge in the democractic segment – for example

the three-star brands Wyndham (Days Inn and

others), and the Choice Hotels line (for example,

Comfort Inn).”

– Despite some volatility in the global economy, I believe that the hospitality sector is showing its vitality and elasticity, and in this case Russia is no exception. In 2010–2011, positive occupancy dynamics were noted, with average room rates and the average room yields increasing in the Russian market. Most experts believe that this trend will continue in the coming years. Of course we cannot hope for a return to the levels seen in the first half of 2008, since back then the market was really "overheated", and today we have a stabilized situation. At this stage, the hotel business in Moscow, and in Russia as a whole, is not promising super profits to owners (and this is normal), though it is bringing them a guaranteed and stable income.

Further development in the coming years will depend on many factors. In the first place are, of course, the economic factors. Now everyone is trying to make forecasts, and some of these will probably come true. Certainly, there is a risk of the economic growth slowing down in Russia, in connection with the debt crisis in the European Union, the general deterioration in the global economy, a possible decline in world oil prices, and the pre-election political uncertainty. Nevertheless, much will depend on the actions of Russian authorities, who have the power, for example, to create a favorable investment climate, support systems for project financing, and help the development of tourism. In recent years, we have seen a number of initiatives taken by the City Hall of Moscow, and the Federal Government, which may have a positive impact on the hospitality sector, and we hope that these positive trends will continue.

In addition to the above-mentioned factors having an influence on the development of the Russian hotel market, such global events as the Winter Olympic Games in Sochi in 2014, the World Hockey Championship in Moscow and Saint Petersburg in 2016, and the FIFA World Cup in 2018, will certainly have their impact. For example, according to Deloitte, the number of hotel rooms in Moscow is already sufficient to host visitors to the World Cup. However the proportion of rooms that are managed by international hotel operators is only 25 % (according to PwC, this is only 10 % of the number of hotel rooms in London that are under the management of international hotel operators). The supply of low-cost high-quality economy class hotels in Moscow is still very limited, and therefore there is still much work that needs to be done. The decision by the Moscow Regional Duma concerning the new boundaries of the capital city, the plan to create a “Federal Capital District" and turn Moscow into a leading global city, like New York, Paris, London or Tokyo, all point to even greater opportunities in the future. As for the other cities, I believe that under no circumstances should activities be guided only by single (albeit large) sporting events. When making a decision about investing into a hotel or any other infrastructure facility, one must carefully evaluate the long-term business potential.

Alexis DelaroffCEO of Accor in Russia


ЦИТАТЫ QUOTATIONS60

«Лучшие сектора для приобретения в Москве – это розничные площади и магазины стрит-

ритейла. /

The best real estate sectors to buy in Moscow are shop floors and street retail outlets.»Хольгер Мюллер (PwC). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012»

Holger Mueller (PwC). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Был недавно на одном объекте в Лондоне, скажем так, средней степени готовности – короб-

ка закончена, внутри работы в самом разгаре. И там женщины по стройке ходят в туфельках –

как в офисе. Как-то даже в голову не приходило, что это – норма. /

I recently visited one site in London, let us say, at a middle level of readiness – the box was completed,

and work was in full swing inside. I noticed women on that construction site who were walking in shoes

like in an office. I could not even think that this could be normal.»Олег Мамаев (PNK Group). In.Cre.ru

Oleg Mamayev (PNK Group), In.Cre.ru

«Мы всерьез задумываемся о передаче в управление части объектов культурного на-

следия и госсобственности. Для этого необходимо создать профессиональное рейтинговое

агентство для оценки эффективности работы УК, на основании которого можно отдавать

объекты на аутсорсинг. /

We are seriously thinking about transferring the management of cultural heritage and state

properties. To do this, we need to create a professional rating agency to assess the effectiveness of

the management company, to which objects can be given on outsourcing terms.»Валерий Селезнев (депутат Госдумы). V Property Facility Congress

Valery Seleznev (MP). Fifth Property Facility Congress

«За последние несколько месяцев мы видим возвращение капитала, но мы не можем говорить

об определенной тенденции. /

Over the past few months we have seen the return of capital, but we cannot yet talk about a definite

trend.»Сайдам Салахеддин (Renaissance Capital). «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2012»

Saydam Salaheddin (Renaissance Capital). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"

«Люди считают, что получить финансирование от местных банков может только очень малый

круг. Но это было раньше. Сейчас ситуация изменилась. /

People believe that obtaining financing from local banks is only possible for a very small circle of

entrepreneurs. Those days have passed. Now the situation has changed.»Марк Бартоломи (Clifford Chance). «Новые тенденции на рынке недвижимости 2012»

Mark Bartholomew (Clifford Chance). "Emerging Trends in Real Estate Europe 2012"


62

Находясь в стадии становления, ТРК «Афимолл Сити» привле-кает к себе внимание профес-сионального сообщества. Одни находят в нем массу достоинств, другие ищут недостатки. И это нормально, ведь только «в дере-во, которое не дает плодов, никто не бросает камней». Мы попросили участников рынка коммерческой недвижимо-сти оценить этот объект по нескольким критериям. Перед вами – результат нашего мини-исследования.

Лучшее, конечно, впереди!

7Амиран Муцоев«Афимолл Сити» расположен в одном из красивейших мест современной

Москвы. Находится в окружении башен «Москва-Сити», которые также

соединены с ТЦ на уровне 1 этажа, что создает дополнительный поток

в ТЦ за счет сотрудников компаний – арендаторов БЦ. «Афимолл Сити»

имеет прямой выход из метро «Выставочная», но добраться в ТЦ на личном

транспорте проблематично. Несмотря на планируемое увеличение парко-

вочных мест, сегодня паркинг весьма ограничен.

8Эксперт в сфере управленияРасположение ТРЦ отличное, но объекту не хватает транспортной доступ-

ности и визуальной просматриваемости. Внешняя навигация должна

быть более грамотная и адресная. Сейчас навигации как таковой нет,

есть реклама на фасаде, которая рассказывает о некоем гипотетическом

существовании ТРЦ «Афимолл Сити». Можно подумать, что он расположен

где-то в Люберцах. Было бы логично написать что-то вроде: «Прямо за этой

стеной – столько-то квадратных метров торговых площадей, столько-то

магазинов, столько-то брендов».

2 Алмаз ШиреевВ ТРЦ сложно попасть из-за проблем с подъездными путями. Кроме

того, среди офисных башен его не видно. Люди из БЦ не могут обеспе-

чить нужный поток ТРЦ. Если покупки и есть с их стороны, то они скорее

импульсные, нежели целенаправленные. Разумеется, нужно делать объ-

ект видимым для аудитории за пределами ММДЦ «Москва Сити». По

нашим данным, в ТРЦ хорошо себя чувствует фуд-корт, куда стекаются

сотрудники из ММДЦ, и операторы бизнес-одежды. Но наш формат тор-

говли пока здесь не слишком востребован.

5Анастасия КостенкоТЦ расположен прямо над станцией метро, но «Выставочная» располо-

жена на тупиковой и неоживленной ветке, а интервалы между поездами

в данном направлении порой достигают 20 минут. Что касается автобу-

сов и маршруток, здесь ситуация еще более неоднозначная. На личном

авто до ТЦ также добраться непросто – на территории сделали платную

стоянку, но заезд на нее расположен не очень удачно.

баллы

Местоположение

Участникам рубрики предлагается оценить

каждый критерий по 10-балльной шкале,

а также прокомментировать представлен-

ность этого критерия в рассматриваемом

объекте.

8Амиран МуцоевТЦ «Афимолл Сити» представляет собой интересный архи-

тектурный проект. Особенно можно выделить централь-

ный атриум торгового комплекса со звуковым фонтаном

в центре. В куполе «Афимолла» отражаются все башни

«Москва Сити», создавая неповторимый эффект пребыва-

ния внутри ТРЦ.

6Эксперт в сфере управленияСудя по той информации, которая периодически появляется

в СМИ, с техническими характеристиками ТРЦ не все здо-

рово. Я понимаю, что любой объект проходит стадию ста-

новления, но, тем не менее, объект такого уровня в Москве

не имеет права на подобные недоделки. И, кроме того, все

сложности, которые есть на объекте, не должны просачи-

ваться в СМИ и становиться достоянием общественности.

2 Алмаз ШиреевВо время презентации ТРЦ «Афимолл Сити» нас убеж-

дали в том, что нижний уровень будет самым востребо-

ванным в проекте – это этаж, который связан со всеми

бизнес-центрами и который принимает на себя весь поток

людей, идущих из метро. Но нам никто не говорил, что это

будет этаж с очень низкими потолками, плохим освещени-

ем и что температура воздуха в помещениях в первые два

месяца после открытия будет равна 17 ° С. То, что нам пре-

зентовали, сильно расходится с действительностью.

1Анастасия КостенкоУчитывая тот факт, что наш магазин неоднократно залива-

ло, а также были случаи задымления, я не могу дать более

высокую оценку. Более того, мы предполагаем, что этой

весной нам снова придется столкнуться с протечками.

баллы

Технические характеристики

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE

(окружение, доступность, просматриваемость)

63Материал подготовлен редакцией CREФото: архив CRE

5Эксперт в сфере управленияПродвижение «Афимолл Сити» напоминает эксперименты ТЦ «Мега»

в 2002 году. Ощущение, что пробуются все возможные меры для

привлечения целевой аудитории, реализуются многочисленные

маркетинговые задумки, но все это делается хаотично. Нет, прежде

всего, правильного позиционирования. В 15 минутах езды от ТРЦ

«Афимолл Сити» находится переполненный ТРЦ «Европейский».

Возникает вопрос: зачем искать посетителей «Афимолл Сити»

в Братеево, Медведково, заклеивая троллейбусы рекламой, если

все эти люди уже в «Европейском». Зачем размазывать марке-

тинговую активность по всей Москве, если можно найти нужную

аудиторию совсем рядом. Основной message мог бы быть сле-

дующим: «Уважаемые жители ТРЦ “Европейский”. У нас все то же

самое, только без пробок и со свободной парковкой». То, чего нет

в «Европейском», можно найти в ТРЦ «Афимолл Сити». Не говоря

уже о том, что у последнего хорошее местоположение, отличные

объемно-планировочные решения, много внутреннего пространства.

2 Алмаз ШиреевВсе рекламные мероприятия, которые были запланированы

в ТРЦ, были сделаны не своевременно. Кампании прошли,

когда объект уже функционировал, а не когда только-только

выходил на рынок. Кроме того, чтобы интенсифицировать

продвижение объекта и повысить эффективность наших мар-

кетинговых платежей, мы предлагали собственнику вместе

делать какие-то акции. Но это осталось без внимания.

7 Анастасия КостенкоНа данный момент «Афимолл » хорошо рекламируется и про-

водит акции по привлечению покупателей. Масштабная рекла-

ма идет на радио и ТВ, много рекламы по городу. Насколько

я знаю, активно используется такой инструмент, как соцсети.

баллы

6Эксперт в сфере управленияНасколько мне известно, все службы эксплуатации работают исправно. Я не слышал никаких нареканий на

техническое обслуживание здания (10 баллов). Если же говорить об арендных отношениях, я, так же как и дру-

гие участники рынка, стал свидетелем нескольких конфликтов, связанных с торговыми операторами. Это не

говорит о высоком качестве управления, скорее наоборот. Для объектов подобного уровня нельзя, чтобы

такие скандалы выплескивались наружу. Соответственно, property management получает твердую двойку.

Арендаторы приехали в «Афимолл Сити», как и в любой ТЦ, за потоком посетителей. Пока не разрешится глав-

ная проблема, с которой операторы обращаются к владельцу, наверное, стоит предусмотреть более гибкую

коммерческую политику. Я думаю, что уход для особо ценных арендаторов из фиксированной зоны ставок

в комбинированную помог бы разрешить конфликт.

1Алмаз ШиреевУ нас было много вопросов к собственнику, связанных с техническими характеристиками объекта, и с вопро-

сами управления, но первые два месяца представители ТРЦ отказывались с нами встречаться.

В соответствии с ТК я не имею права требовать, чтобы люди приходили работать в помещение, где темпера-

тура воздуха равна 17 ° С. Второй момент, который требовал обсуждения, – исполнение собственником всех

обязательств по договору. Мы не получали того потока, на который рассчитывали, и при этом платили аренду

в полном объеме. В результате мы написали официальное письмо о том, что отказываемся нести арендные

платежи, в том числе и на основании независимой экспертизы, которая подтвердила, что работать в таких

помещениях не представляется возможным. Только после этого было организовано несколько встреч. В итоге

компромисс все равно не был найден, и мы приняли решение закрыть магазин.

2Анастасия КостенкоНа протяжении года никаких значительных подвижек в работе с арендаторами не произошло – и это при том,

что покупательский поток вплоть до середины осени был крайне низким. Только после того, как некоторые

арендаторы открыто возмутились и история просочилась в СМИ, представители «Афимолл Сити» стали актив-

но рекламировать торговый центр. И даже после этой истории было сложно найти должностных лиц, ответ-

ственных за принятие решений по работе с арендаторами.

баллы

Качество управления объектом

Амиран Муцоев,директор по развитию, член совета директоров ГК «РЕГИОНЫ»Amiran Mutsoyev,Development Director, Member of the Board of Directors of the REGIONI GC

Продвижение объектана целевую аудиторию

(работа с арендаторами, обслуживание помещений, эксплуатация)

(реклама, мероприятия)


ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE64

2Амиран МуцоевПосещаемость ТЦ не слишком высока, но с каждым месяцем

все больше людей узнают об «Афимолл Сити», и, несомненно,

наблюдается увеличение посещаемости торгового центра.

5 Эксперт в сфере управленияС конвертацией у объекта полный порядок. Продукт-то хоро-

ший. Если ты туда зашел, ты совершишь покупку. Но этот

хороший продукт неправильно продают, поэтому есть про-

блемы с посещаемостью. Его продают в Братеево с каким-то

абстрактным посылом, вместо того чтобы вести адресную

маркетинговую войну с теми ТЦ, которые представляют пря-

мых конкурентов. Но я уверен, что посещаемость объекта –

вопрос времени, скоро этот критерий можно будет оценить

на 10.

3,5 Алмаз ШиреевС посещаемостью у ТРЦ – пока проблемы. Но если говорить

о конвертации, то по нашему магазину показатель был хоро-

ший. Я смотрел наши отчеты – сколько людей заходит и сколь-

ко делает покупку – в ТРЦ «Афимолл Сити» у нас был рекорд-

ный по конвертации показатель. Мы сейчас не работаем на

объекте. Но не исключаем, что в будущем, когда ТРЦ улучшит

свои показатели по посещаемости и будет проводить в жизнь

более гибкую арендную политику, мы туда вернемся. Если нам

предложат более адекватные помещения и хорошие условия

сотрудничества – почему нет.

3 Анастасия Костенко Конвертация в нашем магазине составляет порядка 20 %.

Это, конечно, хороший показатель, но при этом у нас крайне

низкая посещаемость, поэтому толку от высокой конверта-

ции немного.

баллы

8Амиран МуцоевВ ТЦ «Афимолл Сити» присутствуют самые известные международные торговые марки, а, например, бренд Banana

Republic открыл свой первый магазин в России именно в «Афимолле». Навигации и расположению магазинов

в торговом центре могут позавидовать крупные российские моллы. Планировка понятна и проста для посетите-

ля. Покупательский поток распределяется равномерно на всех этажах, за исключением, пожалуй, цокольного.

Цокольный этаж, видимо, из-за высоты потолков и недостаточного освещения не нацеливает покупательский поток на

длительное проведение времени там и совершение покупок.

10 Эксперт в сфере управленияС этой задачей ТРЦ «Афимолл Сити» блестяще справился. Комплекс, с одной стороны, понятный, с другой стороны,

сохраняет интригу. Где бы ты ни находился, ты всегда видишь какой-то поворот, куда бы хотелось пройти. Он тебя

увлекает и с точки зрения объемно-планировочных решений, и с точки зрения рассадки арендаторов. Ты видишь что-

то новое, «свое», и идешь дальше, переходишь с уровня на уровень. Это сделано грамотно.

2 Алмаз ШиреевИзначально на объекте предполагалось «тематическое» зонирование: молодежные бренды в одном месте, дорогой

сегмент – в другом. Но поскольку объект сдавался в не самое удачное для розницы время, от планов собственникам

пришлось отступить. Соответственно, когда мы открылись, рядом не оказалось тех, на кого мы рассчитывали. И это

было неприятным сюрпризом. Например, молодежные и спортивные бренды – «Адидас», «Найк» и другие – оказались

на верхних уровнях.

3Анастасия КостенкоТорговый центр полупустой, поэтому о продуманной рассадке арендаторов говорить пока нет смысла. Многие аренда-

торы размещены на цокольном этаже, и это создает ощущение сдавленности.

Внутренняя планировка и зонирование объектабаллы

Анастасия Костенкои.о. директора по продажамОАО «Модный Континент» (бренд INCITY)Anastasia Kostenko, Acting Sales Director of Modny Continent Plc (INCITY brand)

(рассадка арендаторов,

распределение потоков

посетителей, навигация)

Посещаемость объекта, конвертация посетителей в покупателей

65

While still in its infancy, the AfiMoll City SEC is already attracting the attention of the profes-sional community. Some are finding many merits there, while others are looking for flaws. Well, that is as it should be, because as the Russian saying goes "only the tree, which bears fruit, no one throws stones at". We asked market participants to evalu-ate this commercial real estate object on several criteria. Before you we present – the results of our mini-survey.

Contributors to this section were invited to evaluate each criterion on a 10-point

scale, as well as comment on the representation of this criterion on this site.

7 Amiran MutsoyevAfiMoll City is situated in one of the most beautiful locations of Moscow, surrounded by

the Moscow-City towers, to which it is also connected through an underground floor. This

creates an additional flow of people and the employees of companies renting offices in the

business center. AfiMoll has a direct exit from the Exhibition Subway Stop, but in contrast,

for the public it is hard to get to the shopping center by car. Despite the planned increase in

parking spaces, to date, the shopping center’s parking areas are very limited.

8Property management expertThe location of the mall is just excellent and yet the property falls short of transport accessibility

and good visibility to claim 10. Outdoor navigation should be more competent and specific.

Now navigation is lacking as such, save for a huge banner on the facade, informing about

hypothetical existence of a certain SEC AfiMall City. One might think that it is located in the

suburban city of Lyubertsy. It would be more logical to write something like this: “Right behind

this wall you’ll find ___ sq.m of shop floor, that many shops, and that many brands. Such

advertising format would be way more effective than an abstract banner facing the TTR.

2 Almaz ShireyevThe AfiMoll City is hard to reach because of the underground tunnels. In addition, the

facility lacks good visibility – being located among the high-rise towers makes it difficult

to be seen. People from the business-centers are not sufficient to meet the consumer

flow needs of the mall. If they do make purchases, these will be impulsive by nature,

rather than deliberate. Of course, the object must be visible to the audience outside

of the Moscow-City. According to our data, the SEC's food court is in a good place,

attracting the people working in the Moscow International Business Center, and retailers

of business clothing. However, for now, our retail format is not very popular here.

5 Anastasia KostenkoOur score is 8 if we talk only about a metro line. That the shopping mall is located right above

a metro stop is a definite advantage. A disadvantage is that the Vystavochnaya subway stop

lies on a dead-locked and low-traffic line, with intervals between trains occasionally reaching

20 minutes. As regards other approach ways – buses and vans – the maximum score I can

give is two. It’s not that easy to get to the shopping mall by car – they fashioned a paid park-

ing lot on the territory, but the driveway is very inconvenient.

Score

Location (the surrounding environment, access roads, access to municipal and private

transport, visibility, interior layout and navigation)

The Best Surely Lies Ahead

8 Amiran MutsoyevThe AfiMoll City SC has an interesting architectural

design. This is especially seen in the central atrium

of the mall, with its fountain of rushing water. In the

dome of the AfiMoll, one can see the reflection of

the Moscow-City towers, creating a unique effect on

people inside the mall.

6Property management expertJudging by the information that occasionally leaks

to media, everything is not very good with technical

performance in the mall. I understand that any

retail property goes through a formative stage, but

nevertheless a property of this level in Moscow has no

right to such defects. Furthermore the onsite problems

should not leak out to media and spoil the image of the

shopping mall.

2 Almaz ShireyevDuring the presentation of the AfiMoll City SEC, they

tried to convince us that the lower level is the most

popular in the project - a floor that is connected to all

the business centers, and which takes up the whole

stream of people coming from the subway. However,

no one told us it would be a floor with low ceilings,

poor lighting, and that the temperature of the indoor

air would be about 17°C. What they presented to us

was strongly at odds with the reality.

1Anastasia KostenkoGiven that our store was repeatedly flooded and there

were also several cases of smoke infiltration, I cannot

ascribe a higher rating. Moreover we expect that this

spring we’ll face leaks again.

Technical performanceScore

Information compiled by CREPhoto: CRE archive

ТЕСТ-ДРАЙВ TEST-DRIVE


66

Almaz Shireyev,Director of Business Development at COLIN'SАлмаз Ширеевдиректор по разви-тию бизнеса COLIN’S

Quality of management of the object

6Property management expertTo the best of my knowledge, all facility management services work fine. I’ve never heard of any complaints about

the technical maintenance. This part of facility management can be rated as 10. Talking about the rental relations,

like many other market participants, I witnessed several conflicts with retail operators. This does not testify to a high

quality of management. Properties of this level cannot afford spilling the beans. Accordingly, property management

cannot be rated higher than 6.

Tenants came to AfiMall City to harness the flows of visitors. But while the key problem addressed by the operators

to the property owner is not resolved, a more flexible rental policy would come in handy. I do not have exhaustive

information to propose any particular recipe; I do not know anything about leases or the financial standing of the

company which probably has a big loan to serve. But I’d suggest that letting particularly valuable tenants switch from

the fixed rent to a mixed rental scheme might help settling the conflict.

1 Almaz ShireyevWe had a lot of questions to the owner, associated with the technical characteristics of the object, and management

issues, but in the first two months, the representatives of the SEC refused to meet with us.

In accordance with the Labor Act, I have no right to require people to come to work in a room where the air

temperature is 17°C. We tried to solve the "temperature" question on our own, but this did not help – as the adjacent

rooms were empty, and they are not heated, so the cold penetrated from there. The second point which required

discussions – the execution by the owner of all obligations stipulated in the contract. We had not received the flow

of traffic, on which we were counting, and the same rent had to be paid in full. In the end, we wrote a formal letter of

protest, refusing to make leasing payments, basing this on an independent appraisal, which confirmed that work in

these areas was not possible. Only after that were a few meetings organized. Nevertheless, a compromise was still

not found, and we decided to close our store.

2Anastasia KostenkoRegrettably, the rating is low again. We saw no improvements in the work with tenants during the year,

notwithstanding that the footfall had been very low until the middle of autumn. Only after some tenants’ indignation

leaked to mass media, did the representatives of AfiMall begin actively promoting their shopping mall. Even after that

row it was next to impossible to find any persons in charge of decision-making to facilitate the tenants’ operations.

Score

5 Property management expertThe promotion of AfiMall City reminds me of experiments made by the

Mega mall in late 2002. I experience a dejavu. I see all kind of measures are

taken to lure the target audience as well as all kind of marketing moves, but

everything is done chaotically. Within just a 15-minute drive from AfiMall

City there sits another mall Evropeisky which is overcrowded. Why then

looking for potential tenants in Brateevo or Medvedkovo communities,

when their dwellers can all be found in Evropeisky? Why diluting the

marketing activity by posting advertisements all over Moscow, if the target

audience is close at hand? Evropeisky won’t even notice the loss of some

visitors, given that it is always filled to the brim. The key message could be

as follows: “Dear visitors of SEC Evropeisky, we have the same things to

offer you, but you'll be spared traffic jams. We have a lot of parking space

for you." In fact whatever Evropeisky is lacking, can be found in AfiMall.

This is not to mention the excellent location, layout solutions and plenty of

indoor space, unlike Evropeisky where people feel cramped.

2 Almaz ShireyevAll promotional activities that were planned for the SEC were not made

on time. The campaigns were carried out when the object was already

operating, but not when it just came out onto the market. In addition, to

intensify the promotion of the object and to increase the effectiveness of our

marketing payments, we proposed to carry out some joint promotions with

the owner - but we were ignored.

7 Anastasia KostenkoAt the present moment AfiMall is well advertised indeed and promo-actions

are held to attract buyers. Massive advertising is currently under way on TV

and radio and there is a lot of outdoor advertising all over the city. To the best

of my knowledge, such tool as social networks is also heavily used.

Score

Property promotion among the target audience

(work with tenants, maintenance, operation)

(advertising, events)

67

8Amiran MutsoyevThe AfiMoll City Shopping Center includes the most well-known international brands, such as the Banana Republic, which opened its first store in Russia, and

namely in the AfiMoll. The navigation and location of stores in the mall will be the envy of other large Russian malls. The layout is clear and plain for the visitor.

The consumer flow is distributed evenly between all floors, except perhaps for the ground floor. The ground floor, apparently because of its high ceilings and low

lighting, does not attract the consumers to stay there for a long time, and shop there.

10 Property management expertAfiMall City brilliantly coped with this task. On the one hand, the complex is plain, but on the other hand, intrigue is carefully preserved. Wherever you are, you see

some luring turn, something new at every corner, and you follow this implicit guidance, proceeding from one level to the next one.

2 Almaz ShireyevInitially, the facility was supposed to have “thematic” zoning: youth brands in one place, the expensive segment – in another. However, since the object was

opened in difficult times for retailers, the plans of the owners had to be scrapped. As a result, when we opened, we did not have the neighbors we were hoping for,

and this was an unpleasant surprise. For example, youth and sports brands, such as Adidas, Nike, and others - were located on the upper levels.

3 Anastasia KostenkoThe shopping mall is half-empty so for now it does not make any sense to discuss a deliberate placement of tenants. Many of them are accommodated at the

basement floor level and suffer from claustrophobia.

Indoor layout and zoning Score

2 Amiran MutsoyevAttendance at the mall is not too high, but with each passing month, more and more people are learning about the AfiMoll City, and of course, this

will lead to increased attendance of the shopping center.

5 Property management expertEverything is OK with conversion, because the product is really good. Once you enter inside you’ll almost surely be tempted to buy something. But

this good product is wrongly marketed and sold – this is why there are problems with attendance. They try to sell it in Brateevo using some abstract

messages instead of waging a direct marketing war with those shopping malls that are its direct competitors. But I am positive that the good

property attendance is just a matter of time and very soon this criterion can be rated as 10.

3,5 Almaz ShireyevThe attendance levels at the mall are still a problem. However, when it comes to conversion, then our store was a good indicator. I watched our

reports – how many people came in and how many made a purchase. In the AfiMoll City SEC, we had a record conversion rate. We are no longer

working at the facility, but are not ruling out that in the future, when the SEC improves its performance in terms of attendance and pursues a more

flexible rental policy, we will come back. If they offer us a better location and good conditions for cooperation – then why not?

3 Anastasia KostenkoConversion in our shop is about 20%. This is certainly a good showing, but we have a very low footfall so we actually cannot benefit by the

high conversion rate.

Score

Attendance at the object, conversion of visitors into buyers

(placement of tenants, distribution of visitor flows, navigation)


МЫСЛИ ВСЛУХ OUTSPOKEN THOUGHTS70

Сергей Матюхингенеральный директор KR Properties

Sergey MatyukhinCEO of KR Properties

Материал подготовила Анна КамынинаФото: Михаил Воронцов

О СРЕДСТВЕ ПЕРЕДВИЖЕНИЯ

По Москве летом я езжу на мотоцикле, зимой – в автомобиле. Поездка

в машине дает мне дополнительные два часа на работу: выезжаешь – открыл

компьютер, уезжаешь – открыл компьютер и еще час работаешь. На мото-

цикле катаюсь в основном по Москве. Не хватает адреналина в жизни.

Последние два года у меня был Suzuki класса супер-спорт, в народе «джик-

сер», по-научному Suzuki GSX-R. В этом году планирую замену. Склоняюсь

к Аprilia итальянской или BMW. Это увлечение для души – поездки в режиме

кофе-трипов с друзьями.

ON TRANSPORTATION VEHICLES

In Moscow I prefer to ride on my bike in summer and use my personal driver in winter.

While I am driving to or from my office I normally have a couple of extra hours for work

using my laptop. I am a passionate bike rider because I am short of adrenalin. Two recent

years I’ve been riding the super sport class Suzuki GSX-R, but this year I am going to

replace it with an Aprilia or a BMW. This is my dearest hobby: riding with my friends in

the mode of coffee trips.

О СИТИБОКСАХ

Концепция «ситибоксов» и для российского рынка, и для нашей компании

достаточно новая. На Западе, как в Европе, так и в Америке, данная услуга

развита и уже вошла в повседневный набор услуг, которыми пользуется

человек, наряду с арендой автомобиля и пользованием мобильным телефо-

ном, т. е. там есть уже культура пользования таким продуктом, как хране-

ние вещей и сезонное хранение. Например, вам нужно перевести вещи на

время ремонта. Сейчас это часто решается либо хранением предметов на

балконе, либо при ремонте люди снимают поблизости квартиру для мебели

и вещей. По факту это оказывается дороже. У нас есть понимание того, что

в ближайшее время разовьется культура пользования этим продуктом и он

будет востребован. Все, что делает нашу жизнь лучше, цивилизованнее,

в перспективе будет пользоваться спросом.

ON CITY-BOXES

The concept of “city-boxes” is new both to our company and to the Russian market at large.

In North America and Western Europe the given service has already become part of the daily

mix of services that also includes car rent and mobile phones. In other words, self-storage

units and seasonal storage have already become part of their culture. Suppose you need

to remove your chattels for the time of repair. Now people store their things in the balcony

and some even rent a nearby flat for this purpose, which is a more costly option. We foresee

that the culture of using self-storage units will soon be popular with Russians. Everything that

makes our life better and more civilized will sooner or later be in demand.

71

О BRAINSTORM

Если говорить о подходе управления, о том, какую культуру мы

пытаемся развить в компании, то мы стремимся к развитию

некой креативной среды между сотрудниками и всячески куль-

тивируем это, потому что уверены: при свободном общении вну-

три организации рождаются идеи, которые в дальнейшем могут

капитализироваться, перейти в денежный эквивалент. У нас регу-

лярно проводятся brainstorms в различном составе, еженедель-

ные собрания топ-менеджеров компании. Формат совещаний

в очень узком кругу, они достаточно короткие и неформальные,

но, тем не менее, каждый раз мы пытаемся обсудить что-то новое

по тем проектам, которые у нас идут, либо по решениям, которые

постоянно надо принимать в том или ином проекте. Также ком-

пания регулярно проводит тренинги для очень широкого круга

сотрудников. В этом году планируется выезд большей части клю-

чевых людей, порядка 60 человек, в одну из зарубежных стран

для проведения сессии стратегического планирования. Люди,

которые общаются непосредственно с клиентом, могут подска-

зать интересные идеи, так как они лучше знают их потребности.

ОN BRAINSTORMING

As for the approaches to management and corporate culture we try to promote at

our company, first of all I’d mention a sort of creative communication between our

employees, which occasionally gives rise to brilliant ideas that may later become

capitalized. We hold regular brainstorms, where different managers are involved,

and we definitely brainstorm at weekly meetings of the top managers. Our meet-

ings held within a narrow circle are rather brief and informal, but every time we try

to discuss something new in relation to the relevant projects or to decisions that

need to be constantly made. We also hold regular training sessions for a very wide

circle of employees. This year we plan a strategic planning session of our key

personnel (about 60 employees) abroad. People dealing directly with our clientele

may suggest interesting ideas, since they know their needs better.

О ПУСТОТЕ

После завершения сделки наступает некая пустота. То, чем ты жил – а во время сделки ты думаешь о ней постоянно, – пришло к завершению,

и в этот миг наступает эмоциональный вакуум. И тогда ты понимаешь, что пришло время ставить перед собой новые задачи.

ON THE VOID

After another deal is closed you feel some void. The things that filled your mind at the stage of negotiations suddenly come to conclusion and at this moment you feel

some sort of emotional vacuum. And then it suddenly dawns upon you that it's time to decide on new targets.

О ДАЙВИНГЕ

Попробовав дайвинг, как и, наверное, 90 % наших соотече-

ственников, один раз в Египте, увлекся. Это было два–три

года назад, за это время получил сертификаты, повышающие

квалификацию и дающие право нырять с различными смесями.

Нырял в Египте, на Мальдивах, в Бали и Тайланде. Планирую

в конце марта поехать в Судан на дайв-сафари. Конечно,

хочется покорить такие известные места, как большой барьер-

ный риф, Галапагосские острова. Наверное, во мне живет дух

исследователя. Когда погружаешься, видишь совершенно

другой мир, живущий по каким-то своим законам. Этому миру

абсолютно все равно, что там происходит на поверхности. Ты

наблюдаешь за этим, и помимо того что любуешься красотой,

которая тебя окружает, отвлекаешься от лишних мыслей, что

позволяет систематизировать идеи в голове.

ON DIVING

Having once experimented with diving in Egypt, like probably 90 % of

our compatriots, I became its enthusiast. This happened two or three

years ago. During this time I earned skill-raising certificates that give you

the right to dive with various mixes. I have dived in Egypt, on the Maldives,

Bali and in Thailand. I am going to travel in late March to Sudan for a dive

safari tour. Surely, I’d like to conquer such famous places as the Great

Barrier Reef and Galapagos Islands. Perhaps I am driven by the spirit of

explorer. As you submerge you see a different world living by its own laws.

This world does not care what goes on atop. Watching over this amaz-

ing world, you admire the beauty surrounding you and get diverted from

unnecessary thoughts. This helps you streamline chaotic thoughts and

ideas in your mind.

ОБ ОХОТЕ

Охота – это страсть. Говорят же: охота – страсть миллионов,

и в России она особенно сильно развита. Общение с природой

очень полезно после города, особенно, когда вырываешься

в лес, на болота, на два–три дня, в полном отключении от

внешнего мира. Я коллекционирую трофеи, храню их дома,

в каминной комнате. В 2011 году в Финляндии мною был взят

замечательный трофей, пока самый большой взятый в этой

стране в 2011 году – белохвостый олень.

ON HUNTING

Hunting is my passion; it is said to be the passion of millions, especially in

Russia. It’s very important to feel at one with nature after all the urban fuss.

When you shoot a way out of the city to the forest and marshland for two

or three days, you enjoy your ultimate isolation from the outer world. I col-

lect my hunting trophies, keeping them in the fireplace room of my home.

The biggest ever trophy I brought from Finland in 2011 is a whitetail deer.

О ДРУЖБЕ

Если говорить о таком понятии как «дружба», я являюсь консерва-

тором. Считаю, что сама по себе «дружба» не может быть сильно

масштабирована. Количество друзей, с которыми мы идем бок о бок

много лет, не очень велико. Круг друзей сформировался из школь-

ных товарищей, часть идет со мной с института, есть и люди, которые

появились после этого периода. Существует очень много совершен-

но потрясающих людей, которых можно назвать близкими знако-

мыми, с которыми я много путешествую, мы посещаем мероприятия

вместе, формальные и неформальные.

ON FRIENDSHIP

I am a conservative as far as friendship is concerned. I believe there cannot be

too many bosom-friends whom you can trust. This circle includes my school

and university friends and a few were added to this circle after the university

years. I am privileged to know some absolutely amazing fellows, with whom

I travel a lot and visit formal and informal events.


ОПЫТ EXPERIENCE72

Перед потенциальным подрядчиком стояло

несколько задач, главная из которых – повышение

надежности хранения документов и защищенности

информации за счет применения специальных

режимов и технологии хранения. Кроме того, заказ-

чик хотел максимально автоматизировать техноло-

гические процессы, исключив присутствие и работу

сотрудников в архивохранилище. В свою очередь,

производительность труда работников, занятых

комплектованием, использованием и уничтожением

документов, планировалось максимально повысить.

Для оптимизации расходов и ускорения реа-

лизации проекта за основу было взято готовое

складское здание класса А с довольно удачным

местоположением – за кольцевой автодорогой, но

в пределах так называемой комфортной доступ-

ности – самое крупное складское здание на терри-

тории Промышленного округа «Логистический парк

“ТЛК «Томилино»”».

По словам Алексея Грицины, руководителя группы

компаний «Айтакс», интересна уже сама история

этого здания. В 2007 году между ЗАО «Томилинская

птицефабрика» и австрийским инвестиционным фон-

дом Immofinanz был подписан инвестиционный дого-

вор об участии фонда в строительстве складского

здания класса А на территории Промышленного

округа «Логистический парк “ТЛК «Томилино»”».

«Сумма договора составила несколько десятков

миллионов долларов, здание было построено и

сдано в эксплуатацию практически на пике мирового

финансового кризиса – в 2008 году, – рассказывает

Алексей Грицина. – На тот момент сложной была не

только ситуация на мировом рынке, но и положе-

ние инвестиционного фонда. По первоначальному

плану Immofinanz обретал инвестиционный поток, ставка которого полностью

отвечала требованиям рынка, что делало контракт исключительно выгодным

и с точки зрения экономики, и с точки зрения девелопмента. Однако средств

фонда хватило только для обеспечения строительства складского здания,

но не для окончательного расчета и приобретения здания в собственность.

Решением проблемы стала реструктуризация, в результате которой фонд

отказался от приобретения здания по условиям инвестиционного договора.

Долг был структурирован с учетом его погашения через три года».

Оставаться владельцами склада было просто невыгодно – арендаторы

помещений начали отказываться от услуг хранения, и было решено продать

помещение. Покупателем стал Сбербанк России, как раз искавший здание

для архивного хранилища. Сбербанк приобрел здание вместе с инвестици-

онным потоком, что стало своего рода прецедентом на рынке.

«Идея организации автоматизированного хранения на площадке логисти-

ческого парка “ТЛК «Томилино»” возникла у меня еще в 2006 году, – продол-

жает Алексей Грицин. – Совместно с компанией “Мегастор” были рассчитаны

различные варианты автоматизации, подготовлен бизнес-план возможного

проекта – создания высотного автоматизированного склада типа High Bay.

В качестве потенциального потребителя услуг такого склада выступали

логистические операторы или предприятия, которым необходимы хранение

и логистика фармацевтической продукции, автозапчастей, электроники или

документов. На том этапе концепцию не удалось воплотить в жизнь – рынок

был просто не готов к адекватному восприятию такого сложного проекта».

К решению вернулись в 2010 году, предложив его Сбербанку, – там как

раз искали удобства хранения и сокращения площадей, отведенных под

архивы. Одновременно с проектом по покупке здания «Айтакс» предложил

рассмотреть и идею по реализации автоматического хранения. «Наши спе-

циалисты изучили техническое задание, адаптировали существовавшую

Схема движения потоков в автоматизированном архивеThe scheme of flows in an automated archive

Открыв в ТЛК «Томилино» собствен-ный архивно-логистический центр, Сбербанк и «Айтакс» соз-дали на россий-ском рынке свое-образный преце-дент: опыт АЛЦ для хранения столь огромного объема бумаж-ных документов и с высокой ско-ростью обработ-ки может при-годиться прак-тически всем – от ритейлеров до авиаторов.

От ритейлеров до химиков

СправкаОбщая площадь секции здания – 15 332 кв. м.Размер секции здания – 140×90 м, высота – 12 м.Объем хранения – 2016 тыс. коробов.Производительность всех операций – 31 997 коробов в день.Количество персонала – 130 человек.

73

разработку под задачи Сбербанка и выиграли тен-

дер», – рассказывает г-н Грицина. Предложенный

проект содержал в себе сразу несколько ноу-хау.

Во-первых, была применена узкопроходная техно-

логия, что в сочетании со специальной конструкци-

ей ячейки хранения позволило добиться коэффи-

циента заполнения объема 27 % (это почти вдвое

выше стандартных технологий хранения паллет

и коробов). В итоге сократилась площадь хранения

и, соответственно, уменьшились затраты как на

приобретение «архивной части» здания, так и на

ее эксплуатацию. Заданный объем хранения был

размещен в ¼ части здания. Последнее позволило

сократить затраты на переоборудование здания,

освободив площади для других целей и позволив

создать «резерв площадей» на перспективу рас-

ширения архива без необходимости покупать или

строить новые здания.

Кроме того, особенностью АХЦ стала масштабиру-

емость конструкции автоматизированной архивной

системы (ААС) – конструкция стеллажной системы и

транспортной системы ААС позволяют увеличивать

объем хранения, «продлевая» стеллажи хранения

в другую часть здания без затрат на остальные ком-

поненты. Условием заказчика была и универсаль-

ность системы хранения – когда одни и те же меха-

низмы автоматизированного склада (стеллажная и

конвейерная системы, роботы-сортировщики) обра-

батывают архивные короба различных размеров.

Проект позволил и существенно сократить затраты

на энергоресурсы: в связи с тем, что в зоне хранения

и доставки коробов отсутствуют рабочие места, на

площади 11 тыс. кв. м нет необходимости в осве-

щении, вентиляции, водопроводе и канализации.

«Интересно было работать над этим проектом пре-

жде всего потому, что система сложнее большинства

автоматизированных складов, она более производи-

тельная и надежная, – говорит Александр Шляховой,

руководитель проекта ООО «Айтакс-Управление

проектами», участник проекта техно-логистического

комплекса «Томилино». – Не было и аналогов для

копирования – многие проектные решения разраба-

тывались с “нуля”. Потребовалось очень тщательно

выверять и согласовывать все детали проекта, чтобы

не допустить ошибок и реализовать все в установ-

ленные сроки».

Все оборудование управляется специализиро-

ванным программным обеспечением, интегриро-

ванным с учетной архивной системой Сбербанка.

«Необычным, на мой взгляд, было то, что мы впи-

сали технологию исходя из параметров уже суще-

ствующего здания. Обычно на основе требований

и поставленных задач проектируется вся технологи-

ческая цепочка, затем уже под проект строится зда-

ние, – рассказывает Екатерина Соловьева, замести-

тель директора ООО «Айтакс-Управление проекта-

ми», руководитель проекта «Архивно-логистический

центр Сбербанка России». – Замечательно, что,

несмотря на существующие устаревшие нормы

в области архивирования, Сбербанк изъявил

желание применить

нечто новое и высоко-

технологичное. В итоге мы

заменили “конвейер чело-

веческих рук” при сорти-

ровке коробов на роботов

и фактически полностью

исключили человеческий

фактор в технологической

зоне. Нашла применение

и принципиально новая

система пожарной безо-

пасности».

В «Айтакс» считают,

что универсальная тех-

нология, позволяющая

осуществлять различные

режимы хранения, «не залежится» и может быть

использована в других логистических комплексах,

распределительных центрах, производственных

складах, архивах, библиотеках, аэропортах и т. д.

Различными могут быть и сферы применения опыта

нового архивно-логистического центра: ритейл,

электроника, инженерия, химическая промышлен-

ность, медицина, фармакология, авиация.

Текст: Екатерина РеуцкаяИнфографика: Дмитрий Овчинников

СправкаС 2004 по 2010 год группа компаний «Айтакс» осуществила редевелопмент территории Томилинской птицефабрики общей площадью 140 га, создав на ее месте многофункциональный логисти-ческий парк «ТЛК “Томилино”». Был построен комплекс складов класса А, созданы энергетическая, транспорт-ная и сервисная инфраструктуры. Соинвесторами строительства высту-пили международные инвестиционные фонды Fleming Family and Partners и Immofinanz. Площади арендовали круп-нейшие российские и международные компании: Tablogix, UPS, «РОЛЬФ», «Фаворит-Моторс», Golder Electronics, «Вимм-Билль-Данн», «Мултон» и др.

СправкаВ алгоритм управления ААС встроен блок оптимизации размещения коробов в стел-лажной системе: –по заранее заданным параметрам, а также на основании собственной стати-стики запросов система размещает наи-более часто запрашиваемые короба ближе к «выходу из стеллажа», а редко запраши-ваемые короба – дальше от «выхода»; – как следствие сокращается среднее время доставки короба от места хране-ния к оператору и обратно, что приводит к сокращению среднего времени работы электромеханизмов;– применение современных техниче-ских решений – экономичных электро-моторов, последовательного включения конвейерных секций, блоков «плавного пуска» – позволяет уменьшить общее энергопотребление ААС, «пиковые нагрузки» и максимальную мощность энергоснабжающего оборудования;– инновационная система предотвраще-ния возгораний OxyReduct – герметиза-ция здания и создание в зоне хранения атмосферы с пониженным до 15 % содер-жанием кислорода обеспечивают невоз-можность горения картона и бумаги; при этом документы не могут быть испорче-ны штатно или не штатно сработавшей системой водяного пожаротушения.

СправкаВ 2010 году Сбербанк приобрел складское здание класса А общей пло-щадью 53 726,7 кв. м на территории Промышленного округа «Логистический парк “ТЛК «Томилино»”» и в апреле 2010 года объявил конкурс на создание комплекса инженерно-технических систем объединенного архивно-логистического центра.


ОПЫТ EXPERIENCE74

The prospective contractor faced several

problems, chief among which was increasing

the reliability of documents storage and information

security, through the use of special processing

methods and storage technologies. In addition,

the customer wanted to automate the processes,

thus eliminating the presence and work of employees

in the archive. In turn, they planned to maximize

the productivity of workers engaged in the acquisition,

use and destruction of documents.

In order to optimize costs and accelerate the imple-

mentation of the project, they decided to use an already

completed 'Class A' warehouse building with a fairly con-

venient location – behind the Ring Road, but within the so-

called convenient access distance. This was the largest

warehouse building in the industrial district – the Tomilino

TLC Logistics Park.

According to Alexey Gritsina, head of the Aitax Group

of Companies, the very history of this building is interest-

ing. In 2007, the Tomilinskaya Poultry and the Austrian

fund Immofinanz signed an investment agreement on the

participation of the Fund in the construction of a ‘Class A’

warehouse building in the Industrial District, the Tomilino

TLC Logistics Park. “The contract was worth tens of mil-

lions of dollars. The building was completed and put into

operation almost at the peak of the global financial crisis

in 2008,” says Alexey Gritsina. “At that time, the problems

being faced were not only those caused by the world

market, but also the position of the investment fund.

According to the original plan, Immofinanz undertook

to provide the investment flow, the rate of which fully met

the requirements of the market, making the contract very

beneficial from the economic perspective and in terms of

development. However, this funding was only sufficient

for the construction of the warehouse building, but not for

the fees and expenses needed for the final commission-

ing of the building. As a result restructuring was required,

which caused the fund to drop its promise to purchase

the building under the terms of the investment contract.

The debt was restructured by taking into account its

maturity in three years.”

To remain owners of this warehouse was simply

not profitable – companies started refusing to lease

these storage facilities, and thus it was decided to sell

the building. The buyer, Sberbank of Russia, was looking

for a building for the storage of its archives. Sberbank

acquired the building, together with the investment flow,

which was sort of a precedent on the market.

“I put forward the idea of organizing automated stor-

age at the Tomilino TLC Logistics Park back in 2006,”

continues Alexey Gritsina. “Together with the Megastore

Company, we designed automation options, prepared

a business plan for a possible project – a high-rise

automated warehouse of a "HighBay" type. Potential

customers of such services were logistic warehouse

operators or companies that require storage and logis-

tics of pharmaceutical products, auto parts, electronics

or instruments. At that time, the concept failed to come

to life – the market simply was not ready to accept such

a complicated project.”

This idea was reborn in 2010, when it was proposed to

Sberbank, a company that was looking for a convenient

storage place and an opportunity to reduce the areas

allocated for their archives. At the same time, with the

idea of buying the building, Aitax suggested the bank

consider and implement automated storage as well. “Our

experts studied the technical requirements, adapted the

tasks to the needs of Sberbank, and won the tender,” says

Mr. Gritsina.

The proposed project had some built-in advantages

right from the start. First of all, we implemented narrow

passage technology, which in conjunction with the special

design of storage cells led to a fill factor of 27 % (almost

twice the "standard technology" used for the storage of

pallets and boxes). As a result, we reduced the storage

space needed, and consequently, reduced costs for both

the acquisition of the “archive part” of the building and

its operation. The specified storage volume was placed

in only one quarter of the building. This reduced the cost

of refurbishment of the building, freeing up space for

other purposes, and thus created a "reserve space" for

the future expansion of the archive, without having to buy

or erect a new building.

In addition, the scalability feature in the ALC was

the construction of an automated archive system (AAS).

From Retailers to Chemists

Text: Ekaterina Reutskaya

In opening their own archives and logistics center (ALC) in the Tomilino Transport Logistics Complex (TLC), Sberbank and the Aitax Group created a kind of prec-edent in Russia: the experience of ALC in storing such a huge volume of paper documents and high-speed pro-cessing can be useful to almost everyone – from retailers to aviators.

ReferenceTotal area of the chosen section: 15,332 sqmSize of the chosen section: 140x90 m, height: 12 mStorage capacity: 2.016 million boxesCapacity of all operations: 31,997 boxes per dayNumber of employees: 130

ReferenceIn the AAS control algorithm, a block for optimizing the placement of boxes in a rack system is built in. According to pre-set parameters, as well as statistics based on own requests, the system places the most frequently requested boxes closer to the "exit of the rack”, and the rarely requested boxes - away from the "exit", consequently this decreases the average time of delivery for the boxes from storage and back to the operator, which leads to a reduction in the average running time of electrical machinery.– The application of modern technologies – efficient electric motors, cascading of conveyor sections, "starter" blocks – reduces the overall power consumption of the AAS and the "peak loads", while providing the maximum output of power supply to the equipment.– An innovative system to prevent fires – the “OxyReduct”. This seals the building and creates an atmosphere in the storage area with a low level of oxygen, only 15 %, which means there is low probability of paper and cardboard catching fire, while the documents cannot be damaged or the fire extinguishing system triggered.

ReferenceIn 2010, Sberbank acquired a ‘Class A’ warehouse building with 53,726 sqm in the Industrial District, within the Tomilino TLC, and in April 2010, it announced a competition for the creation of complex engineering systems for a combined archival and logistics center.

75

The construction of a racking system and the AAS

transport system can increase storage capacity by

"expanding" storage racks in another part of the build-

ing, without money being spent on other components

of the AAS. The customer also required storage versatil-

ity – when the same mechanisms used for automated

storage (racking and conveyor systems, robotic sorters)

were needed to handle archival boxes of various sizes.

The project significantly reduced energy costs – due to

the fact that in the area where the boxes are received and

stored, 11,000 sqm, there is no need for lighting, ventila-

tion, plumbing or sewage systems, as no people work

there. “It was interesting to work on this project, primar-

ily because this system – the most complex automated

warehousing system, is more productive and reliable,”

said Alexander Shlyakhovoy, project director at Aitax

Project Management LLC, who worked on the project

in the Tomilino TLC Logistics Complex. “There was no

analogue to copy from – many design solutions were

developed "from scratch". It was necessary to very care-

fully calibrate and coordinate all project details in order to

avoid mistakes, and thus implement everything in a timely

manner.”

All equipment is controlled by specialized software,

integrated with the accounting system used in the archive

of Sberbank. In my opinion, what was unusual was

the fact that we added a technology based on the param-

eters of an already existing building. Usually, based on

the requirements and objectives, the entire process chain

is designed, and then the building is constructed to fit

the design,” says Ekaterina Soloviova, deputy director

of Aitax Project Management LLC and project leader in

the archives and logistics center of Sberbank of Russia.

“It is remarkable that, despite the outdated rules in

the field of archiving, Sberbank was willing to use some-

thing new that involved such high-technology. As a result,

we have replaced the "conveyor belt of human hands"

and started sorting boxes with robots – thus almost com-

pletely eliminating the human factor in the technological

zone. A fundamentally new system of fire safety has also

been implemented.”

At Aitax they believe that a universal technology, one

which allows for different modes of storage, "will not

rest", and can be used in other logistics centers, distribu-

tion centers, industrial warehouses, archives, libraries,

airports, etc. There may be differences in the areas and

scope of application in new archives and logistics cen-

ters – but in retail, electronics, engineering, chemical

industry, medicine, pharmacology, or aviation, this tech-

nology can and will be used.

ReferenceFrom 2004 to 2010 the Aitax Group of Companies undertook redevelopment of the Tomilinskaya Poultry Farms territory, which had a total area of 140 hectares, creating in its place a multifunctional logistics park - the Tomilino TLC. A complex of ‘Class A’ warehouses was built, together with the energy supply, transport and service infrastructure. Co-investors in the construction were the international investment funds Fleming Family and Partners and Immofinanz. The areas were rented by the largest Russian and international companies, such as Tablogix, UPS, Rolf, Favorite Motors, Golder Electronics, Wimm-Bill-Dann, Moulton, etc.

The customer also required storage versatility – when the same

mechanisms used for automated storage (racking and conveyor

systems, robotic sorters) were needed to handle archival boxes


ИНТЕРНЕТ INTERNET76

Деловое сообщество IN.CRE.RU создано для того,

чтобы решить эту проблему. Здесь можно писать и публи-

ковать без редакционного барьера, а сообщения могут

быть в рамках прямых деловых интересов, общение

строится по принципу «ищу–предлагаю», «спрашиваю–

делюсь». В итоге у каждого сотрудника в профиле на

«стене» отражается поле его профессиональной дея-

тельности, а в профиле компании на ее «стене» ведется

хронология ее деятельности и ее сотрудников, что в итоге

дает полное представление о сфере деятельности ком-

пании, ее экспертизе, активности, успехах. Чем больше

сотрудников от одной компании работают с системой

IN.CRE.RU, тем значительнее информационное предста-

вительство компании в сообществе.

С 20 февраля IN.CRE.RU начала акцию поддержки

активных компаний «IN.CREdible офис». В рамках акции

предлагается создать достойное представительство

вашей компании в сообществе, начать управлять про-

филем своей компании, получить личную консультацию

или персональный мастер-класс для ваших сотрудников.

А в награду за активность компании их профили и список

сотрудников будут напечатаны в журнале CRE в рубрике

«Новости» или на рекламном макете.

The IN.CRE.RU is a business community that was estab-

lished to solve this problem. Here you can write and post

whatever you consider necessary without any editorial bar-

riers, while all of your messages directly relate to your busi-

ness interests, and the process of communication is based

on the principle: “Wanted – Suggest – Deal.” As a result,

every employee profile's wall reflects his personal profes-

sional activity, as well as his company's achievements,

expertise, and successes. The more employees of one

company use the IN.CRE.RU, the greater representation of

the company's information in the community is available.

Starting from February 20, 2012 IN.CRE.RU is involved in

the IN.CREdible Office campaign. This campaign focuses on

a better positioning of your company in the community, and

gives you a unique opportunity to manage your company's

profile, get a personal piece of advice or a master class for

your employees. In order to stimulate these activities, both

company's profiles and profiles of its employees will be

printed in the CRE magazine in the news or advertisement

sections.

Текст: Ирина ЧернобровкинаText: Irina Chernobrovkina

Продвижение компаний или «IN.CREdible офис»

Модератор – Партнер – KR PropertiesРедактор – Надежда Русина

Акция «IN.CREdible офис»Срок с 20.02 – 15.04.2012

Условие – зарегистрировать в своей компании

в IN.CRE.RU как можно больше сотрудников.

Призы: 1. 30 сотрудников – профиль компании и список сотруд-

ников на 1/2 рекламной полосы в журнале CRE. Дизайн

макета, а также портреты сотрудников берет на себя

IN.CRE.RU.

2. 15 сотрудников – визитка компании в рубрике

«Новости» в журнале CRE.

Специальный приз: более 30 сотрудников – знак

«Приоритет», дающий право на продвижение новостей

компании в рамках сообщества и на информационном пор-

тале www.cre.ru.

Рис. 2. Стена компании

Как известно, дела говорят лучше всяких слов. И в коммерческой недвижимости достижения компаний – это основной измеритель успешности и значимости их на рынке. Деловое сообщество вни-мательно следит за новостными сообщениями о сделках, новых проектах и перемещениями в компаниях. Активность компании в информационном поле рынка не всегда отражает фактическую активность компании. Часто влиятельные представители рынка не умеют настроить эффективное информирование о своей деятель-ности, иногда из-за того, что работа со СМИ требует времени, уси-лий, иногда оттого, что нет постоянных новостных поводов нацио-нального масштаба. As you know, actions speak better than words. As for the commercial real estate market, any corporate success is a key indicator to assess its activity and value in the market. The business community typically follows the news concerning transactions, new projects, or new staff. However, the activity of real estate companies does not always reflect their impor-tance in the market. In some cases, the most active companies fail to inform the market about their latest corporate news, because it takes time to work with the media, and not all the news are nationwide.

Рис. 1. Рейтинг активности

77

Оценить силу Интернета

Начало февраля 2012 года ознаменовалось рядом скандальных собы-тий на рынке недвижимости: обвалился потолок в одном извест-ном ТЦ, «Аврору Групп» отстранили от проектирования будущего офиса Mail.ru Group, право на которое они выиграли в тендере, «Архнадзор» продолжил свою активность против реализующихся крупных девелоперских проектов (реконструируемые «Детский мир» и стадион «Динамо»). Все это мы обсуждаем и будем обсуж-дать в профессиональном сообществе IN.CRE.RU.

Казалось бы, две недели, а столько событий. Не исключено, что реакцией на события в «Афимолл Сити», уже страдавшего летом от затопления, стали кадровые перестановки в компании: в каче-стве операционного директора и заместителя генерального директора на объект пришел Андрей Сухов, известный по своей успешной работе в УК «Манежная площадь». Посмотрим, как изме-нится ситуация в ТЦ и прислушаются ли они к мнениям, которые были высказаны в сети, в частности, о том, «зачем оставлять арендные ставки на старом уровне и держать треть ТЦ пустым, завешенным красивыми баннерами а-ля “открытие может быть”, когда можно сдать все по умеренным ценам, пригласить ритейле-ров участвовать в рекламе ТЦ и от года к году поднимать ставки аренды?».

На обвинения группы архитекторов, среди которых были UNK project и ABD Architects, в сети IN.CRE.RU после продолжительной паузы ответила и компания Aurora Group. Как посчитали участни-ки сети, по идее, ничего криминального в заявлениях конкурентов, по сути, вроде бы не было, а «Аврора Групп» все же приняла решение вынести сор из избы и встретиться с недругами, что называется, в суде. Прочитать позицию компании, а также оставить к ней свой комментарий вы можете в блоге ее представителя Семена Севостьянова. Ну а пока всем нам интересно, прокомментируют ли вообще этот конфликт акционеры Mail.ru Group. Что до ABD Architects, то они, судя по всему, довольствовались победой в тен-дере на работу с офисом «Лаборатории Касперского», площадь которых несущественно отличается от другого гиганта отече-ственной IT-сферы.

Волнует нашу редакцию и история преследований «Архнадзора»: буквально в конце января мне лично довелось спуститься в те самые подвалы «Детского мира» и своими глазами увидеть и трещину в стене толщиной с руку, и обваливающиеся колонны фундамента, и следы затопления (все это запечатлено нами на фотокамеру). Побывала я в прошлом году и на стадионе «Динамо» в рамках организованной представителями ВТБ и руководством стадиона пресс-конференции. И в ближайшее время планирую поделиться своими соображениями на тему, почему пикетирование стадиона «Динамо» стало проводиться сегодня, а не тогда.

Высказать свою позицию по этим и другим вопросам призываем мы и участников IN.CRE.RU: для нас важно услышать голос каждого из наших пользователей, ведь любой из нас вполне может поделиться друг с другом мнением о любом происшествии на рынке или любом его участнике, не исключая и Владимира Ресина, который теперь, судя по всему, будет известен как человек, изгнавший крыс из «Москвы».

Полная версия блога: http://www.in.cre.ru/blog/485

Надежда Русинаредактор IN.CRE

Nadezhda RusinaEditor of IN.CRE

ina


78 ОБЪЕКТЫ LISTINGS

Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

ОФИСЫ / OFFICESЦАО

302.85

Скатертный пер., 18

Skatertniy side-street, 18

Оф.блок кл.А в жилом доме, 2-3 этаж ,отд. вход, охрана, ремонт.3 м/м на п/п по 20 тыс. руб.в месяц. Аренда

Office block of A class in aresidential building, 2-3 floor, separate entrance, guard, outfit, 3 car places per parking lot, 20 thsd rubles per month. Lease

1200 $/год + 90 $/год эксплуатация

$1200 / year + $90 / year operationСобственник [email protected]

+7 925 823-72-09 Михаил Георгиевич

Mikhail Georgievich

МО

10-150

Видное, м. Кантемировская 20 мин от метро

Vidnoe, m. Kantemirovskaya, 20 mins from the metro

3 этаж, отд. вход ТЦ «Курс»: тел., интернет, парковка, с отделкой

3-rd floor, separate entrance, TC Kurs: telephone, Internet, parking lot, shell&core

4500 руб/кв.м. в год

4500 rub/sq.m a year

(495) 720-98-08, (495) 726-21-80

8 (916) 347-12-42 www.stroy-plast.com

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ / RETAIL SPACESМО

1-370

Видное, Реутов, Одинцово

Vidnoe, Reutov, Odintsovo

Сеть ТЦ «Курс»: арендаторы: «Перекресток», «Л’Этуаль», «Кораблик», «БельПостель», «Очкарик», «МУЛЬТИ», «Пронто», «Твое», «Евросеть», «Эконика», «OGGI», «Ostin», «Finn Flare»

TC Kurs chain: leasers: Perekryostok, L’Etoile, Korablik, BelPostel, Ochkarik, MULTI, Pronto, Tvoe, Evroset, Ekonika, OGGI, Ostin, Finn Flare

Аренда договорная

Lease negotiable

(495) 720-98-08, 8-916-347-12-42

(495) 597-04-47 www.stroy-plast.com

МО

5-3 000

Ступино

Stupino

Площадь 32000 кв. м. Прод. гип., гип. эл-ки, гип. спорт. товар, кинотеатр, детский игровой центр. гип. дет товаров, рестораны, кофейня, Фитнес-центр

grocery, HAE, sporting and children’s goods hypermarkets, movie theatre, children’s fun center, restaurants, coffee shop, fitness center

Аренда договорная

Negotiable rent

+7(495) 720 98 08

89163471242

РЕГИОНЫ / REGIONS2450

Г.Брянск

Brjansk

Офисное здание, отличное расположение, удобный подъезд, все коммуникации, просторная парковка. Продажа от собственника.

Office building, excellent location, easy access, wide parking, all utilities. For sale by owner.

Продажа договорная

Sale negotiableСобственник 8 (903) 818-57-26, Евгения

79

м. Курская, Яковоапостольский пер.,д. 12, стр. 1.Первая линия, Садовое кольцо.Бизнес-центр класса А+.Площадь 5500–6300 м2, можно частями;7 этажей, высококачественная отделка,4 лифта OTIS люкс, подземный паркинг – 100 м/м.ЭлинстройТел: +7 (495) 981-96-15

АРЕНДА

Собственник

ФОТООБЪЯВЛЕНИЯ

Контакты: Инна Ершова, e-mail: [email protected]

• Специалист в отдел телемаркетинга

• Менеджер по продаже подписки

• Менеджер по продаже рекламных площадей

• Оператор со знанием 1С 8.2

Размещение объявлений в рубрике Объекты/Listings

+7 (495) 926 72 15 доб. 322Отправьте заявку на размещение рекламы:

[email protected]


Метражкв. м / sqm Расположение / Location Описание / Description Цена (руб./кв. м)

Price (RUR/sqm)Информация об агентстве

Agencies InfoТелефон

Phone number

28800Г.Санкт-Петербург, Пр. Дальневосточный, 14

Saint-Petersburg, Dalnevostochniy ave., 14

О комплексе и локации: ТК “MEBELWOOD” www.mebel-wood.com/arendator.html

Complex and location: TK MEBELWOOD, www.mebel-wood.com/arendator.html

Продажа - 60 000

Sale – 60 000Собственник +7-911-9091767 [email protected]

5-10-13,3 гаГ. Омск, Красноярский тракт

Omsk, Krasnoyarskiy passage

Гипермаркет, ТРК, логистика, все коммуникации, газ, ж/д

Hypermarket, retail-entertainment complex, logistics, all utilities, gas, rail road


Sale negotiableСобственник 8-913-609-48-88

5-70 гаГ. Омск, М 51

Omsk, M 51

Логистика, ТРК, жильё. Пересечение Федеральных трасс, Южные ворота, ж/д

Logistics, retail-entertainment complex, residential space, intersection of federal routes, South gates, rail road


Sale negotiableСобственник 8-913-609-48-88


80 ОБЪЕКТЫ LISTINGSГо

ряча

я л

иния

под

пис

ки (

495)

926-

45-7

5

Ст

оим

ост

ь п

одп

иски

: 6

мес

. 12

мес

.

Мос

ква

253

0 ру

б. 4

700

руб.

Р

егио

ны 2

900

руб.

540

0 ру

б.

(це

ны в

клю

чаю

т н

дс)

Зап

ол

ни

те,

по

жал

уйста

, б

лан

к п

лате

жн

ой

кви

тан

ци

и.

Оп

лати

те в

лю

бо

м о

тдел

ен

ии

Сб

ер

бан

ка Р

Ф.

Ко

пи

ю о

пл

ачен

но

й к

ви

тан

ци

и п

ро

си

м в

ысл

ать

в н

аш

у р

ед

акц

ию

по

факс

у (4

95

) 9

26

-45

-75

Ад

рес:

11

51

91

, г.

Мо

сква,

4-й

Ро

щи

нски

й п

р-д

, д

. 2

0,

стр

. 5

e-m

ail:

sub

scri

pti

on

@im

pre

ssm

ed

ia.r

u

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________

ООО «Импресс Медиа, Маркетинг»

ИНН 7728567165 № 407 0281 01 000 000 02538 в ООО КБ «ПЛАТИНА» г.Москва

БИК 044585931 Кор. счет № 301 0181 04 000 000 00931

Подписка на журнал «Коммерческая недвижимость»

Пожалуйста, заполните все поля печатными буквами

Фамилия И. О. ________________________________________________________________

Компания ____________________________________________________________________

Если Вы хотите получать журнал в офис, не забудьте написать название компании

Индекс ______________________________ Город ___________________________

Ул. __________________________________________________________________________

Дом ____________________ корпус ___________ кв. __________________

Телефон ____________________________ e-mail___________________________________

Сумма платежа _______________ руб. ______ коп. « ____ » _________ 201 г.

Плательщик (подпись) _____________________

Извещение

Кассир

Квитанция

Кассир

Прось

ба

не

исп

ол

ьзо

ват

ь п

ред

ыд

ущи

е кв

ита

нци

и д

ля о

пл

аты

РЕЦЕНЗИЯ REVIEW82


First of all, I would like to thank CRE for an

opportunity of getting information in English on

the pages of your magazine. It’s one of a few

mass-media available for exapts working on

Russian market and without doubts the leading

magazine regarding real estate.

There are hotels in this issue's pipeline, so

was quiet attractive for me. The Russian real

estate market has entered the interim period

due to upcoming elections and we all guess

about the perspectives. In past two years

Russia became attractive for foreign investors;

therefore we could observe notable activities

on the market accompanied by the coming

of new players to the market, some of them

being quite arguable.

Cosmopolitan Jewelry are going to open 250

stores; regarding this news I absolutely agree

with Sergey Voronin who talks of doubtful

perspectives. Also, I was surprised by the

declared intention of Oetker Collection to

manage hotels in Russia, given that all suitable

for them projects are already managed.

The first quarter of 2012 will see confirmation

of the government program, according to

which in Moscow should be built 171 hotels

with 51,000 spaces during 5 years. In ‘Hotel-

Program Approach’ leading consultants

describe the current market conditions and

discuss potential ways of market development.

Without a significant increase in the amount

of arrivals to the city all these projects seem

ghostly for developers. Alleviating the visa

regime and making Moscow more suitable for

foreigners could increase a number of tourists

including the MICE segment. Sharing my

personal experience, I would like to say that

now staying in the city is hardly impossible for

individual travelers, who don’t speak Russian.

Thanks to outspoken thoughts, I learned that

Sergey Matyukhin, CEO KR Properties, is keen

on diving like me, and thought that it would

be exciting to organize a CRE diving tour for

leaders of the real estate market…

Best regards, CEO AZIMUT Hotels

Remco Gerritsen

Ремко Герритсен, генеральный директор AZIMUT Hotels

Remco Gerritsen,AZIMUT Hotels CEO

CRE Submersion

дится в переходном периоде в пред-

дверии выборов, и все мы пытаемся

прогнозировать его развитие. За

последние два года Россия стала

заметно привлекательнее для зару-

бежных инвесторов, наблюдается

заметное оживление во всех секторах

коммерческой недвижимости, кото-

рое сопровождается выходом новых

игроков на рынок, однако некоторые

из них имеют достаточно спорные пер-

спективы.

Cosmopolitan Jewelry планируют

открыть 250 магазинов – в отношении

этой новости я полностью соглашусь

с Сергеем Ворониным, который пред-

полагает, что проект может оказаться

нерентабельным. Также я был удивлен

заявлением Oetker Collection о своих

планах по выходу на российский

рынок: все более-менее подходящие

для них объекты уже работают под

брендами других гостиничных опера-

торов.

В I квартале 2012 года Правительство

Москвы представит отраслевую схему

развития, в рамках которой в бли-

жайшие пять лет должен появиться

171 отель на 51 тыс. мест. В статье

«Гостинично-программный подход»

ведущие консультанты рынка недви-

жимости описывают текущее состоя-

ние гостиничного рынка Москвы

и возможные пути его развития. Без

значительного увеличения турпотока

в город открытие новых гостиниц

в таком количестве – призрачная пер-

спектива для девелоперов. Упрощение

визового режима и приспособление

города для иностранцев положитель-

но скажется на росте туристического

потока, включая MICE. Опираясь на

мой собственный опыт, отмечу, что

на сегодняшний день пребывание

в Москве иностранца, не говорящего

по-русски, практически невозможно.

Благодаря рубрике «Мысли вслух»

я узнал, что генеральный директор

KR Properties Сергей Матюхин увлека-

ется дайвингом, так же как и я; можно

было бы устроить CRE-погружение

для лиц рынка недвижимости…

С уважением,

Ремко Герритсен,

генеральный директор AZIMUT Hotels

Прежде всего я бы хотел побла-

годарить CRE за возможность получе-

ния информации на английском языке

на страницах журнала. Это одно из

немногих СМИ, доступных для экспа-

тов, и, без сомнения, лидер на рынке

журналов, пишущих о коммерческой

недвижимости.

Одна из главных тем этого номе-

ра – гостиницы, что меня, безусловно,

заинтересовало. Российский рынок

коммерческой недвижимости нахо-

CRE-погружение

cre russia #05 (180)

Documents