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20 Immobilier 24 heures | Mercredi 6 mai 2020
La hausse des loyers et des prix de vente ralentit, selon ImmoScout
Fabrice Breithaupt
Les conséquences économiques de la pandémie de coronavirus se font désormais sentir sur le marché de l’immobilier dans notre pays. C’est ce que constatent la plateforme ImmoScout et l’entreprise de conseil immobilier CIFI SA avec leur indice du marché de l’immo-bilier résidentiel suisse, basé sur les biens proposés à la location ou à la vente. «Alors que la crise du coronavirus n’avait pas affecté les loyers et les prix en mars, le Swiss Real Estate Offer Index fait état des premiers signes d’un ralentisse-ment de la hausse des prix en avril», notent les deux entités dans leur rapport diffusé ce lundi.
En moyenne nationale, les loyers ont baissé de 0,7% en avril par rapport à mars, le loyer au mètre carré par an s’établissant à
256 francs au 30 avril. À noter que cette baisse se fait aussi sentir dans les principales régions écono-miques du pays: le recul est de 0,2% dans la région zurichoise et de 0,9% dans l’arc lémanique.
«Il semble que les incertitudes actuelles de la population et le début potentiel d’une récession de l’économie suisse fassent l’effet d’une douche froide sur l’envie de déménager des locataires», com-mente Martin Waeber, managing director d’ImmoScout24, cité dans le communiqué de presse. Il y voit aussi l’effet du déficit d’immigra-
tion sur le marché des apparte-ments locatifs. «Les dispositions qui restreignent actuellement les en-trées sur notre territoire devraient conduire à une hausse du taux de vacance et donc à une stagnation, voire à une baisse des loyers», pro-nostique l’expert.
La baisse globale est plus faible mais palpable s’agissant des villas, où les prix de vente ont reculé le mois dernier de 0,2% à 6384 francs le mètre carré. Seuls les prix de vente des PPE semblent ne pas être atteints, ceux-ci ayant aug-menté de 0,2% à 7383 fr./m2.
La crise produit ses premiers effets sur le marché du logement en Suisse
Crise sanitaire
Dans l’arc lémanique, les loyers proposés à la location ont baissé de près de 1% entre mars et avril derniers. PHILIPPE MAEDER
Le Covid-19 touche toutes les branches de l’écono-mie, et le secteur immo-bilier n’est pas épargné. Les mesures écono-
miques drastiques constituent un défi supplémentaire pour les ges-tionnaires d’actifs immobiliers. Divers moyens sont mis en œuvre en collaboration avec les Cantons et les associations immobilières pour rassurer et soutenir les loca-taires commerciaux, mais aussi pour identifier les meilleures so-lutions minimisant les dommages potentiels pour les investisseurs. De nombreux locataires de bu-reaux et commerces envoient leur demande de report ou d’an-nulation des loyers durant la pé-riode de confinement. Cela ap-porte aux propriétaires une vue plus détaillée de la situation éco-nomique actuelle et future de leurs locataires.
La FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés finan-ciers) demande aux directions de fonds immobiliers de fournir un stress-test. Il s’agit de chiffrer les risques à court terme sur l’évolu-tion des revenus et l’effet possible sur les dividendes futurs à payer aux investisseurs, par exemple les caisses de pension. L’impact sur les produits immobiliers cotés suisses reste assez faible, mais est difficile à évaluer pour le long terme. Comment évaluer le risque d’une forte hausse du chômage qui aurait également un impact sur la capacité des locataires rési-dentiels à payer leur loyer?
La moyenne des revenus en-caissés de tous les fonds et ac-tions immobilières sur le marché provient à 50% du résidentiel et à 50% du commercial. Il faut également classer les locataires commerciaux en divers secteurs qui ne sont pas tous touchés avec la même ampleur.
Contrairement aux crises des trente dernières années, les inves-tissements immobiliers indirects cotés ont montré une corrélation nettement supérieure avec les marchés boursiers globaux et ont également enregistré des pertes à court terme assez importantes ( jusqu’à 25% entre mi-février et fin mars). En tout état de cause et dans la situation actuelle des taux d’intérêt, l’immobilier reste un pi-lier de base d’une grille d’investis-sement professionnelle même en cas d’affaiblissement fondamen-tal général.
Une restructuration du mar-ché pourrait avoir lieu à moyen terme par le regroupement de di-vers portefeuilles immobiliers. La liquidité des produits cotés par rapport à l’immobilier direct ap-porte, dans des situations ex-traordinaires avec une réaction du marché excessive à court terme, de nouvelles opportunités d’investissement. Certes, une vo-latilité existe mais une certaine li-quidité est toujours un prix à payer. Rappelons que l’immobi-lier suisse coté devrait apporter une performance annualisée à long terme (20 à 30 ans) de plus de 3,5%. Historiquement, depuis la fin des années 90, un investis-sement dans l’immobilier indirect suisse coté d’au moins 5 ans a tou-jours fourni une performance an-nualisée positive à l’investisseur, si la diversification des secteurs et régions est respectée.
www.coptis.org
Fonds cotés et Covid-19
L’avis de l’expert Roland Vögele, CEO MV Invest AG, membre COPTIS
U Les taux d’intérêt hypothé-caires pourraient rester encore bon marché, estime MoneyPark dans la dernière édition de son Real Estate Risk Index (Indice des risques immobiliers).Pour le groupe de courtage en crédit immobilier, «il est peu probable que, dans un avenir proche, l’Europe puisse se permettre autre chose qu’une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l’augmentation considérable de la dette. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.»Le courtier continue de consta-ter de «très grandes différences» entre les prestataires de prêts hypothécaires dans les taux d’intérêt qu’ils pratiquent. L’écart des taux entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a atteint 0,89% au premier trimestre de 2020, contre 0,88% au 4e trimestre de
2019. C’est la différence la plus importante enregistrée depuis six ans. Le spécialiste ajoute qu’il observe «une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particu-lier pour l’échéance la plus importante, l’hypothèque à taux fixe de dix ans»: alors que le fournisseur le moins cher a facturé un taux d’intérêt moyen de 0,51%, le moins avantageux a facturé un taux de 1,80%.MoneyPark commente «qu’il est frappant» de constater que l’écart entre les conditions, d’une part, des caisses de pensions et des fondations de placement et, d’autre part, celles des banques se creuse de plus en plus. Pour lui, cela montre que «les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothé-caires que les compagnies d’assurance, les caisses de pensions et les fondations de placement». F.B.
Taux d’intérêt encore bas
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