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Expositor: Ing. Martin Muñoz Alegría
PERITO DE PLANTA MVCS-DNC
CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA ELABORACIÓN DE UN INFORME DE TASACIÓN
II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES
AREQUIPA, 17 DE NOVIEMBRE DEL 2010
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
ALCANCE
Resolución Ministerial Nº126-2007-VIVIENDA
Rige la actividad entoda la República
Títulos 6
Criterios,Conceptos,Definiciones yProcedimientos técnicosnormativos
31 Capítulos209 Artículos
R. M. Nº 126 – 2007 ‐ VIVIENDA, 07‐05‐2007
NORMATIVIDAD EXISTENTE
5
LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL DECRETO LEGISLATIVO Nº 776, 30‐12‐1993
OTRAS NORMAS QUE DEBEMOS CONOCER PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE UN BIEN
(Decreto Supremo N° 011‐2006‐VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.
(Decreto Supremo N° 008‐2000‐MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DEREGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DEFABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DEPROPIEDAD COMÚN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).
( Ley Nº 29090 ) LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS YDE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).
( Ley Nº 27117 ) LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.
( Ley Nº 27628 ) LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.
(Ley que modifica el Articulo 21º de la Ley Nº 28687) LEY DE DESARROLLO YCOMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO ALSUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.
(Ley Nº 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.
(Decreto Legislativo N° 295 y sus Modificatorias) CODIGO CIVIL PERUANO.
(Ley Nº 29151 y su Reglamento) LEY DE GENERAL DEL SISTEMA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.
¿QUE ES UN PERITO VALUADOR?
PROFESIONAL COLEGIADO
para efectuar la valuación de un bien
estudios superiores y a su EXPERIENCIA
CAPACITADO
EN EL PERU: MINISTERIOS
EMPRESAS PRIVADAS
REPEJ
EN EL MUNDO:78INSTITUTOSASOCIADOS DEVALORACIÓN ÓTASACIÓN
ANALIZA
ESTUDIA
FECHA
¿QUE ES UNA TASACION?
PROCEDIMIENTO
DICTAMINA
CUALIDADES Y CARACTERISTICAS
ESTIMAR EL VALOR, JUSTIPRECIO
Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el peritotasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características endeterminada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo delbien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)
TASACIONES
MUEBLES INMUEBLES
SISTEMA ECONOMICO
SISTEMA FINANCIERO
SISTEMAJUDICIAL
CONTABLE
ADMINISTRACION PUBLICA
Para efectos de Compra –Venta.
En los procesos Judiciales y Conciliatorios
Revalorizac. de Activos fijos.
Garantías en Operaciones Crediticias
Para la determinación de la base imponible para
el cálculo del impuesto predial, Expropiaciones.
IMPORTANCIA Y USO
¿ESTAMOS CAPACITADOS PARA EFECTUAR TASACIONES?
CRITERIOS A CONSIDERAR PARA LA
ELABORACIÓN DE UN INFORME DE
TASACIÓN
INFORME DE TASACIÓN
III ANEXOS
II VALUACIÓN
I MEMORIA DESCRIPTIVA
INFORME DE TASACIÓN
LA MEMORIA DESCRIPTIVA COMPRENDE: (art.II.B.14)PROPIETARIOSOLICITANTEOBJETO
FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA
UBICACIÓN, LINDEROS Y PERIMETRO, AREA DEL TERRENO
ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
DESCRIPCION DEL PREDIO, DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS
DESCRIPCION DE LA EDIFICACION, ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION, ESPECIFICACIONES
ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL, SERVIDUMBRES, CARGAS
OBSERVACIONES
METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA
NOMBRE DEL PROPIETARIO, AREA DEL INMUEBLE, UBICACIÓN , LINDEROS Y
PERIMETRO, CARGAS Y GRAVAMENES, SERVIDUMBRES, ANTIGUEDAD
DOCUMENTO REGISTRAL: CRI, PE. , FICHAS
ESCRITURA DE COMPRA VENTA, CONTRATOS
PRIVADOS CV., DE TRANSFERENC.
OTROS: TARJETA DE PROPIEDAD,..
FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA DOCUMENTACION
LA VALUACION
BIENES INMUEBLES
REGLAMENTARIA
COMERCIAL
BIENES MUEBLES
COMERCIAL
LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
VI= VT + VE + VI + VOC
VALUACION DE
TERRENOS +
+ VALUACION DE OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES
VALUACION DE EDIFICACIONES
+
VALUACIONES REGLAMENTARIAS
‐PLANOS DE VALORESOFICIALES DE TERRENOSURBANOS
‐LISTA DE VALORES OFICIALESDE TERRENOS EN CENTROSPOBLADOS MENORES
VOE
(COSTA , SIERRA Y SELVA)
ANEXO Nº 01 CUADRO DE VALORESOFICIALES DE EDIFICACION (FACTORDE OFICIALIZACION)
APROBADOS POR R.M.
VALUACION DE TERRENOS +
+ VALUACION DE EDIFICACIONES
PERMANEN.
+ VALUACION DE OBRAS
COMPLEM. E INST. FIJAS Y PERMANEN.
VALUACIONES COMERCIALES
-ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DETERRENOS URBANOS.
-ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DEEDIFICACIONES.
-PRESUPUESTO DE OBRA
-ESTUDIO DEMERCADO DEVALORES
-PRESUPUESTODE OBRA
TERRENOS UBICADOS EN ZONARURAL DEDICADOS A USOAGRICOLA, PECUARIO,FORESTAL, DE PROTECCION YERIAZOS QUE NO HAYAN SIDOHABILITADOS COMO URBANOSNI ESTEN COMPRENDIDOSDENTRO DE LOS LIMITES DEEXPANSION URBANA.
TERRENOS QUE MANTENIENDOSU CONDICION LEGAL DERUSTICOS SE ENCUENTRANAUTORIZADOS PARA REALIZAREN ELLOS EL CAMBIO DEL USODE LA TIERRA, DE ACUERDO A LAZONIFICACION ESTABLECIDA ENLOS PLANES DE DESARROLLOOFICIALES
TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTROPOBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO,INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOSTERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CONLOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO
LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS
(S/. / Ha.)
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
(S/. / m2)
PLANOS BASICOS ARANCELARIOS QUE CONTIENEN VALORES
OFICIALES DE TERRENOS URBANOS
(S/. / m2)
LA VALUACION DE TERRENO
ESTUDIO DE MERCADO URBANO
RUSTICO
ZONA DE EXPANSION URBANA
EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN?
Medición de los componentes ‐Metrado
el análisis de los costos unitarios directos
el análisis de los costos unitarios indirectos
Mano de obra, Los materiales y los Equipos
Los gastos generales: fijos y variables, la utilidad e impuestos
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Para determinar el valor de las obras complementariases necesario operar de la misma manera que las obrasde edificación, realizar las mediciones (metrados) yrealizar los análisis de costos unitarios respectivos.Obtenido así el valor de reposición hay que auscultar elmercado o determinar la performance del negocio paraincluir o no intangibles. En el caso de valuacionesreglamentarias usaremos el factor de oficialización alcosto directo comercial de las partidas o presupuestos.
• VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)• VALOR RESIDUAL (R)• DEPRECIACION (D)• GRADO DE OPERATIVIDAD (Go)• EDAD (E) • VIDA TOTAL UTIL (T)• EXPECTATIVA DE VIDA (P)• VALOR DE REPOSICION (VR)• VALOR COMERCIAL (VC)
LA VALUACION DE BIENES MUEBLES
ANEXOS
CALCULOS, FOTOGRAFIAS Y PLANOS
ERRORES EN UN INFORME
VALUATORIO
LOS ERRORES
Presentación de un informe valuatorio
COMPROMETER
CATALOGAR COMO MALOS PROFESIONALES.
SOMOS RESPONSABLES DE LA PRESENTACIÓN EL VALOR
EL CONTENIDO
de un informe valuatorio
¿ CUALES SON LOS ERRORES QUE EL PERITO COMETE
FRECUENTEMENTE EN LA ELABORACIÓN DE
UNA VALUACIÓN?
¿ QUE MÁS?......
1.- Inspección ocular2.-La tercerización del trabajo.3.-El incumplimiento con fechas.
4.-La inconsistencia de información descrita.5.-La incorrecta interpretación de títulos.6.-Estudio de mercado.7.-La incorrecta aplicación de reglamentos y
normas.
RECOMENDACIONES
‐ El informe debe ser fácil de leer, revisar y entender.‐ Deberá precisar el propósito de la tasación, la fecha determinada y
representar las características del bien a valuar (ubicación , dimensiones, zonificación, especificaciones de construcción, niveles, cargas y titulares registrales), al que se asigna un valor sustentado en la información recopilada y analizada mencionada anteriormente, con argumentos claros y entendibles para toda persona que lea el informe.
‐ Debe ser prudente, tendiendo a evitar riesgos que podrían emanarincorrectas interpretaciones de la información que se comunica.
‐ Se debe indicar el nivel de piso, o donde se encuentra la superficie delterreno, si existiese cambios de nivel y si este ha sido corroborado conalgún instrumento de medición.
‐ Hay que determinar si las obras se encuentran recepcionadas por lamunicipalidad, se encuentran inscritas en los registros públicos si están entramite de regularizar.
‐ Deberá estar suscrita por un profesional competente para hacerlo .
7 CONDICIONES DE UN BUEN TASADOR
SABER
PERICIA
SER VALUADOR, NO SOLO PARECER
QUERER HACER.ETICA
MAS ETICA
MUCHA MAS ETICA
UBICACIÓN DE MUESTRAS
UBICACIÓN DEL PREDIO
“Saber tasar no significa –como muchos creen‐ tenerun amplio conocimiento devalores actuales en distintaszonas de la ciudad o delpaís, sino saber buscar,analizar y ponderar losantecedentes quefinalmente conduciránal valor buscado”
PAGINAS WEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320http://www.evisos.com.pe/alquiler‐inmuebles/clasificados‐el‐trome.htmhttp://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htmhttp://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3http://www.inmueblesypunto.com/http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.phphttp://www.planetacasas.com/
http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa‐250m2‐cusco‐santiago.htmlhttp://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta‐de‐terreno‐en‐abancay‐2362125http://www.coldwellbankerperu.com/http://www.penthouseperu.com/index.asphttp://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14http://www.sgibson.info/lima.htmhttp://www.telesterio.com/
VALOR DE TERRENO
valor del terreno urbano siempre está en función de loque tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
valor de un terreno
Mejor uso
+ renta
obras
«determinar el valor de un BIEN en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un
determinado tiempo".‐
Objeto de una tasación:
UBICACIÓN Y ZONIFICACIÓN
ENTORNO
DISTRIBUCION DPTO 203
SOTANO 1
PISO TIPICO
HALL
CARGAS Y GRAVAMENES