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Imóvel Avaliando
Prédio comercial localizado na Av. Chagas Rodrigues, 774,
centro, Parnaíba-PI.
Solicitante: Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial
Proprietária: Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial
C P :
Data Referencial da Avaliação: 25/04/2018
R$ 2.647.000,00
(Dois milhões seiscentos e quarenta e sete mil reais)
Este trabalho foi elaborado em total conformidade com a
NBR – 14.653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens ABNT -
Associação Brasileira de Normas Técnicas, em suas partes 1 e 2.
Enquadramento do laudo segundo seu grau de
fundamentação e precisão para o caso de utilização de modelos de
regressão linear:
Fundamentação - GRAU III
Precisão – GRAU I
Solicitante e Finalidade
O presente trabalho visa atender solicitação do Serviço
Nacional de Aprendizagem Comercial com a finalidade precípua de
apropriar o valor de mercado do imóvel em análise para fins de
garantia em operações bancárias de longo prazo.
Imóvel em Estudo
O imóvel do presente trabalho corresponde ao prédio
comercial situado na Av. Chagas Rodrigues, 774, centro, Parnaíba-PI,
registrado sob nº R-3-2698 e R-2-2697 no Cartório do 1º Ofício, fls.
01 e Livro de Registro Geral nº 02-AB, Parnaíba-PI.
Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes
No desenvolvimento deste trabalho não foram observados
ressalvas, fatores limitantes ou embargos que limite ou impeça a
funcionalidade e uso do imóvel avaliando.
Descrição Geral
1.1.Aspectos Intrínsecos
O Terreno possue parte da topografia plana, tendo o
seguinte dimensionamento:
19,00 metros de frente p/ Av. Chagas Rodrigues;
19,00 metros de fundo;
38,00 metros de lado direito;
38,00 metros de lado esquerdo;
Área superficial = 722,00m².
As benfeitorias são constituídas:
Prédio comercial com 03 pavimentos(01 térreo+02 pav.
Superiores);
1. Prédio comercial térreo
Área construída total de 949,82m² (benfeitorias não
averbada);
Estado de conservação é bom;
Divisão interna: Pavimento térreo- gerência, setor de
matrícula, supervisão pedagógica, 02 wc coletivos, 02
wc individual, 02 wc PNE, copa, administração,
auditório, depósito, área de convivência, estação
elevatória, circulação e recepção. 1º pavimento – 06
salas de aulas com área de 50m² cada uma, circulação
e estação elevatória. 2º pavimento: 02 salas de aulas
com área de 50m² cada uma, circulação, hall e estação
elevatória.
Características construtivas:
Estrutura em concreto armado moldado “in loco”;
Alvenaria de tijolo cerâmico de 06 furos;
Cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica;
Reboco com argamassa de cimento portland e areia;
Pintura PVA látex com emassamento nas paredes;
Revestimento cerâmico nos banheiros e bancada em
granito;
Forro em laje de concreto de concreto, rebocada e com
emassamento e pintura PVA látex
Esquadrias de madeira, alumínio e vidro;
Piso cerâmico;
1.2.Aspectos Extrínsecos
A região é reconhecidamente como de localização nobre
na cidade devido à presença do comércio varejista.
Os empreendimentos na região se caracterizam da
seguinte forma: na avenida principal predomina o intenso
comércio varejista, prestação de serviços, com presença pequena
de residências de padrão baixo. Os terrenos exercem boa
desejabilidade imobiliária, face à atratividade dos
estabelecimentos comerciais e residenciais ali localizados.
A região conta com energia elétrica; água potável; rede
telefônica fixa e móvel; educação fundamental, média; segurança
pública; saúde; recreação e lazer; posto de combustível;
supermercado e o acesso aos imóveis em ruas pavimentadas com
paralelepípedo e asfalto.
Estas considerações, aliadas aos aspectos intrínsecos da
área, permitem concluir por um diagnóstico de mercado
favorável, a curto e médio prazo. Esta avaliação procurou
contemplar estes aspectos.
Metodologia Avaliatória
Para o terreno:” Foi utilizado o consagrado método
comparativo direto de dados de mercado, que segundo a NBR
14.653, em sua parte 1, item 8.2.1:“Identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da
amostra.”
Para as benfeitorias: “Foi utilizado e o método evolutivo
no qual a composição do valor to imóvel avaliando pode ser
obtida atráves da conjugação de métodos, a partir do valor do
terreno, consideradoso custo de reposição das benfeitorias
devidamente depreciado e o fator de comercialização.
Quanto ao tratamento técnico implementado neste
trabalho, utilizamos o processo científico-regressão linear/múltipla.
Segundo a NBR 14.653-2, item 8.2.1.4.1:
“Tratamento científico: tratamento de evidências
empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à
indução de modelo validado para o comportamento do
mercado.”
“Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma
representação simplificada do mercado, uma vez que não
considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser
tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a
preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame
final dos resultados.”
As variáveis utilizadas no modelo foram:
Área: Área total do imóvel, em metros quadrados-m² (variável
numérica);
Localização: Posição dentro do setor: Av. principal=1, Av.
secundária=2, outras vias=3 (variável de códigos alocados);
Valor unitário: Relação entre valor total e a área do imóvel, em
R$/m² (variável numérica);
Apropriação do Valor de Avaliação
Em anexo, apresentamos planilha de dados de terrenos
coletados na região, perfazendo 13 (treze) informações de mercado.
Evitamos o alargamento da área de influência, tendo em vista as
peculiaridades da microrregião.
Também em anexo apresentamos os parâmetros da
modelagem, conforme preconiza a norma brasileira específica.
Assim estimamos os valores que compõem o imóvel:
1.1Terreno
Estimação do unitário (pelo médio)
R$ 1.302,17/m²
A NBR 14.653 prevê intervalo de valores com nível de
confiança de 80%, a saber:
Mínimo = R$ 1.086,49/m² (-15,56%)
Máximo = R$ 1.624,68/m² (+24,77%)
Esta consultoria entende que possa adotar o valor no
entorno do valor médio, tendo em vista que o terreno avaliando
possue localização privilegiada. Destaca-se também que o
avaliando possue liquidez de curto a médio prazo. Logo, temos:
1.302,17R$/m² x 722,00m²=R$ 940.167,51
1.2 Benfeitorias
As benfeitorias foram calculadas pelo método do custo de
reposição(Ross Heidecke).
Fórmula:
Vk = A . q [n.(100 - 80.c) - 80.k . (1 - c)]Fc/(100.n)
Onde:
A = área construída;
q = custo de construção;
n = vida útil;
c = conservação (Ross-Heidecke);
k = idade da construção;
Fc = fator de comercialização.
O BDI adotado foi de 30,00%, pois os valores da tabela I
não contempla este percentual
O custo de construção foi extraído da tabela do IBAPE
para custos unitários de edificações juntamente com o CUB do
Sinduscon do Piauí. O uso da edificação que mais se adequou ao
Prédio comercial foi do tipo Comercial/Escritório/Padrão médio (sem
elevador), valor médio de 1.595,07R$/m².(Idem tabela I)
Valor unitário encontrado após depreciação:
R$1.797,11/m² (Idem memória de cálculo)
Logo temos: 949,82m²x1,797,11R$/m²=R$1.706.934,14
1.3 Valor total do Imóvel=Terreno + Benfeitorias
Valor total do Imóvel= 940.167,51+ 1.706.934,14
Valor total do Imóvel= 2.647.101,65
VALOR TOTAL ADOTADO:
R$2.647.000,00 (Dois milhões seiscentos e quarenta e
sete mil reais)
Teresina (PI), 25 de maio de 2017.
Anexos
Ilustração fotográfica
Memória de cálculo
Documentação do avaliando
Ilustração fotográfica
IMOVEL AVALIANDO
Memória de cálculo
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Documentação do avaliando
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