09/11/2015 Da responsabilidade do construtor e o prazo de garantia ­ Artigos ­ Conteúdo Jurídico

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ArtigosSábado, 22 de Junho de 2013 06h

SUMÁRIO. 1.  Introdução.  2.  Da  responsabilidade  do  construtor  e  o  prazo  de  garantia  das  construções.  3.Considerações Finais. 4. Referências bibliográficas.

RESUMO

Analisa  a  natureza  jurídica  do  prazo  previsto  no  artigo  618  do  Código  Civil,  que  trata  daresponsabilidade do construtor pelos imóveis por ele construídos.

1. INTRODUÇÃO

Hodiernamente, temos nos deparado com uma infinidade de ofertas de imóveis à venda, muitos aindaem  fase de construção. Como é sabido, não  raro são os defeitos encontrados nos  imóveis após a entrega,  taiscomo problemas estruturais, rachaduras no piso, infiltração nas paredes, goteiras, etc.

Dessa  forma,  torna­se  importante  saber  o  que  nosso  ordenamento  jurídico  dispõe  sobre  aresponsabilidade dos construtores e, principalmente, o prazo em que é possível reclamar dos vícios eventualmenteencontrados.

2. DA RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E O PRAZO DE GARANTIA DAS CONSTRUÇÕES

De acordo com o art. 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra peloprazo de cinco anos:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis,o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos,pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Deve­se ressaltar que esse prazo de cinco anos refere­se ao prazo de garantia da construção e não a

DANIELLE DE PAULA MACIEL DOS PASSOS: Procuradora da Fazenda Nacional na PFN/PA. Bacharela em Direito pelaUFMA. Especialista em Direito Processual pela UNAMA. Especialista em Direito Tributário pela UNIDERP. Exerceu o cargode Analista Judiciário no TJMA.

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Da responsabilidade do construtor e o prazo de garantia

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09/11/2015 Da responsabilidade do construtor e o prazo de garantia ­ Artigos ­ Conteúdo Jurídico

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prazo  de  decadência  ou  de  prescrição.  Nesse  sentido,  posiciona­se  a  doutrina  e  a  jurisprudência  majoritárias,conforme se infere dos julgados abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE DOCONSTRUTOR.  DEFEITOS  DA  CONSTRUÇÃO.  PRAZOS  DE  GARANTIA  E  DEPRESCRIÇÃO.  DECISÃO  MANTIDA  POR  SEUS  PRÓPRIOS  FUNDAMENTOS.IMPROVIMENTO.

I. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a obra se revelar imprópria paraos  fins  a  que  se  destina,  sendo  considerados  graves  os  defeitos  que  afetem  asalubridade  da moradia,  como  infiltrações  e  vazamentos,  e  não  apenas  aqueles  queapresentam o risco de ruína do imóvel.

II.­  Na  linha  da  jurisprudência  sumulada  desta  Corte  (Enunciado  194),  'prescreve  emvinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra'. Com a reduçãodo prazo prescricional  realizada pelo novo Código Civil,  referido prazo passou a  ser  de 10(dez) anos. Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do CódigoCivil,  o  construtor  poderá  ser  acionado  no  prazo  prescricional  acima  referidoPrecedentes.

III. Agravo Regimental improvido.

(STJ,  AgRg  no  Ag  1208663/DF,  Rel.  Ministro  SIDNEI  BENETI,  TERCEIRA  TURMA,julgado em 18/11/2010, DJe 30/11/2010)

CIVIL  E  PROCESSUAL  CIVIL.  AGRAVO  REGIMENTAL  EM  AGRAVO  DEINSTRUMENTO.  RESPONSABILIDADE  DO  CONSTRUTOR.  DEFEITOS  DA  OBRA.CAPACIDADE PROCESSUAL. PERSONALIDADE JURÍDICA. SÚMULA N. 7/STJ. PRAZOSDE GARANTIA  E DE  PRESCRIÇÃO.  618/CC.  SÚMULA N.  194/STJ.  DECISÃO MANTIDAPOR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. IMPROVIMENTO.

I. Na linha da jurisprudência sumulada desta Corte (Enunciado 194), 'prescreve em vinteanos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra'.

II. O prazo estabelecido no art. 618 do Código Civil vigente é de garantia, e, não,prescricional ou decadencial.

III.  O  evento  danoso,  para  caracterizar  a  responsabilidade  da  construtora,  deveocorrer  dentro  dos  5  (cinco)  anos  previstos  no  art.  618  do  Código  Civil.  Uma  vezcaracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional devinte (20) anos. Precedentes.

IV. Agravo regimental improvido.

(STJ,  AgRg  no Ag  991883/SP, Rel. Ministro  ALDIR PASSARINHO  JUNIOR, QUARTATURMA, julgado em 12/06/2008, DJe 04/08/2008).

DIREITO  CIVIL.  RESPONSABILIDADE  DO  CONSTRUTOR.  INTELIGÊNCIA  DO  ART.1245 DO CÓDIGO CIVIL  DE  1.916  (ART.  618,  CC/2002).  PRAZOS DE GARANTIA  E DEPRESCRIÇÃO.  PRECEDENTE.  ENUNCIADO  SUMULAR  N.194/STJ.  CONDOMÍNIO.DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE ATIVA.INTERESSES DOSCONDÔMINOS.  DESISTÊNCIA.  EXCLUSÃO.  ARTS.  2º  E  267,  VIII,  CPC.  CONDENAÇÃOMANTIDA. CASO CONCRETO. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

I  ­ Na  linha da  jurisprudência sumulada  (enunciado n. 194) deste Tribunal,  fundada noCódigo Civil de 1916, “prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenizaçãopor defeitos na obra”.

II  ­  O  prazo  de  cinco  (5)  anos  do  art.  1245  do  Código  Civil,  relativo  àresponsabilidade  do  construtor  pela  solidez  e  segurança  da  obra  efetuada,  é  degarantia  e  não de prescrição ou decadência. Apresentados aqueles defeitos  no  referidoperíodo, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos".

III ­ O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos deconstrução  ocorridos  na  área  comum  do  edifício.  Havendo,  no  entanto,  pedido  seu  de  serexcluído do feito, é de rigor seu acolhimento, ainda que fundado em premissa equivocada.

IV ­ Em se tratando de direitos disponíveis, a parte pode livremente  optar em desistir daação, mesmo que sua pretensão possivelmente viesse a ser  acolhida. Nos termos do art. 2º,CPC,  "nenhum  juiz prestará a  tutela  jurisdicional  senão quando a parte ou o  interessado arequerer".

V ­ A exclusão do condomínio, no caso, não tem o condão de alterar a condenação daré,  uma  vez  presente  o  interesses  dos  condôminos  também  na  reparação  dos  danos

existentes às áreas comuns. (STJ, REsp 215.832/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO

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existentes às áreas comuns. (STJ, REsp 215.832/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDOTEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/03/2003, DJ 07/04/2003, p. 289).

Isto quer dizer que os defeitos surgidos no imóvel durante o prazo de cinco anos devem ser reparadospelos construtores, que devem ser acionados no prazo prescricional legal, havendo controvérsias se esse prazo éde 10 (dez) ou 3 (três) anos.

Como se trata de exigência de uma prestação, tal prazo é prescricional e não decadencial.

Atualmente,  a  doutrina  tem  diferenciado  a  prescrição  e  a  decadência  com  base  na  classificação  dedireitos subjetivos: direitos potestativos e direitos a uma prestação. Assim, enquanto a decadência seria a perda doexercício de um direito potestativo, a prescrição seria a extinção da pretensão a uma prestação. Pablo Stolze eRodolfo Pamplona Filho (2007, p. 465) sintetizam o conceito de um e outro:

Direitos a uma prestação: Nesta categoria de direitos, encontram­se aqueles que têm porfinalidade  um  bem  da  vida  a  conseguir  mediante  uma  atividade  (prestação)  –  positiva  ounegativa – a que está submetida um sujeito passivo.  (…) Entre eles, arrolem os direitos decrédito, como uma prestação positiva a exigir­se (…).

Direitos  potestativos:  Nesta  segunda  categoria,  enquadram­se  os  direitos mediante  osquais  determinadas  pessoas  podem  influir,  como  uma  declaração  de  vontade,  sobresituações jurídicas das outras. Trata­se de direitos insuscetíveis de violação, pois a eles nãocorresponde qualquer prestação (…).

Dúvidas surgem com relação ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias previsto no parágrafo único do art.618 do Código Civil:

Parágrafo  único.  Decairá  do  direito  assegurado  neste  artigo  o  dono  da  obra  que  nãopropuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento dovício ou defeito.

A uma primeira leitura do dispositivo, parece que tal prazo é de prescrição, ou seja, que o comprador doimóvel tem apenas 180 (cento e oitenta) dias para propor a ação de reparação caso verificados vícios no imóvel.Contudo,  preferimos  a  posição  de  Luiz  Antonio  Scavone  Junior  (2012),  segundo  o  qual  o  prazo  previsto  noparagrafo único do art. 618 do Código Civil é de decadência, sendo aplicável somente às ações desconstitutivas:

O  prazo  decadencial  de  180  dias,  portanto,  somente  poderá  ser  aplicado  a  uma  açãodesconstitutiva, ou seja, de resolução do contrato, jamais nas ações que visam a indenização(condenação) pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual do construtor quanto àsegurança e solidez da obra, que respeitam o prazo prescricional de três anos do art. 206, §3º, V, do Código Civil.

Ressalte­se  que  tendo  surgido  os  defeitos  dentro  do  prazo  de  garantia,  a  culpa  do  construtor  épresumida por lei. Neste sentido, cito as explanações do douto Silvio Venosa (2005, p. 258):

A  lei estabeleceu presunção de culpa do construtor, profissional  técnico e prestador deserviço,  reconhecendo  a  vulnerabilidade  do  dono  da  obra  nesse  aspecto  contratual.Acrescente­se  a  aplicabilidade  da  lei  do  consumidor  a  apontar  para  a  responsabilidadeobjetiva do fornecedor de serviço. Parte do pressuposto de que o dono da obra não tem comoavaliar de plano, ou em menor prazo, a excelência e perfeição da obra.

Não  se pode olvidar  que nos  casos em que o  comprador  efetua a  compra do  imóvel  diretamente doconstrutor  e  na  qualidade  de  destinatário  final,  está­se  diante  de  uma  relação  de  consumo,  sendo  o  construtorconsiderado fornecedor, conforme se verifica da leitura dos artigos 2º e 3º da Lei n.º 8.078/90:

Código de Defesa do Consumidor:

Art. 2°. Consumidor  é  toda pessoa  física ou  jurídica que adquire  ou utiliza  produto ouserviço como destinatário final.

Parágrafo  único.  Equipara­se  a  consumidor  a  coletividade  de  pessoas,  ainda  queindetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3°.  Fornecedor  é  toda  pessoa  física  ou  jurídica,  pública  ou  privada,  nacional  ouestrangeira,  bem  como  os  entes  despersonalizados,  que  desenvolvem  atividade  deprodução,  montagem,  criação,  construção,  transformação,  importação,  exportação,distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

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 § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§  2°  Serviço  é  qualquer  atividade  fornecida  no  mercado  de  consumo,  medianteremuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo asdecorrentes das relações de caráter trabalhista.

Nesses casos, é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe que a responsabilidade doconstrutor  pela  reparação  dos  danos  causados  aos  consumidores  e  objetiva,  ou  seja,  independe  de  culpa,conforme art. 12:

SEÇÃO II ­ Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o  importadorrespondem,  independentemente  da  existência  de  culpa,  pela  reparação  dos  danoscausados  aos  consumidores  por  defeitos  decorrentes  de  projeto,  fabricação,construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seusprodutos,  bem  como  por  informações  insuficientes  ou  inadequadas  sobre  sua  utilização  eriscos.

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como  visto,  o  construtor  responde  pela  solidez  e  segurança  da  obra  pelo  prazo  de  cinco  anos,  nostermos do art. 618 do Código Civil. Tal prazo é de garantia, o que significa dizer que os defeitos que vierem a surgirno imóvel durante esse o prazo de cinco anos devem ser reparados pelos construtores, que devem ser acionadosdentro do prazo prescricional legal.

4. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgRg no Ag 1208663/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRATURMA,  julgado  em  18/11/2010,  DJe  30/11/2010  Disponível  em:  <http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?tipo_visualizacao=null&processo=1208663&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO#DOC1 >. Acesso em: 02 jun. 2013.

_______. Superior Tribunal de Justiça.  AgRg no Ag 991883/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR,QUARTA  TURMA,  julgado  em  12/06/2008,  DJe  04/08/2008.  Disponível  em:  <http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?tipo_visualizacao=null&processo=991883&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO>. Acesso em: 02 jun. 2013.

_______. Superior Tribunal de Justiça.  REsp 215.832/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA,QUARTA  TURMA,  julgado  em  06/03/2003,  DJ  07/04/2003,  p.  289.  Disponível  em:  <http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?tipo_visualizacao=null&processo=215832&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO>. Acesso em: 02 jun. 2013.

GAGLIANO,  Pablo  Stolze,  PAMPLONA  FILHO,  Rodolfo.  Novo  Curso  de  Direito  Civil.  8  ed.  São  Paulo:Saraiva, 2007.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. O prazo do art. 618 do Código Civil – vícios nos imóveis – é de prescriçãoou de garantia, de 180 dias ou de 3 anos? Disponível em < http://www.scavone.adv.br/index.php?o­prazo­do­art­618­do­codigo­civil­vicios­nos­imoveis­e­de­prescricao­ou­de­garantia­de­180­dias­ou­de­3­anos>.  Acesso  em  02jun. 2013.

VENOSA, Silvio. Direito Civil: contratos em espécie. 5 ed. v. 3. São Paulo: Editora Atlas, 2005, p. 258.

Conforme a NBR 6023:2000 da Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto cientifico publicado em periódico eletrônico deve sercitado  da  seguinte  forma: PASSOS, Danielle  de Paula Maciel  dos. Da  responsabilidade  do  construtor  e  o  prazo  de  garantia.  Conteudo  Juridico,Brasilia­DF: 22 jun. 2013. Disponivel em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.44034&seo=1>. Acesso em: 09 nov. 2015.

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