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Das Konzept als Grundlage für ein erfolgreiches Hotel
Matthias Niemeyer
STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH
13. Februar 2012 Intergastra Stuttgart
© Hospitality Real Estate Akademie 2012
Beruflicher Werdegang
STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH [seit 2006]Geschäftsführender Gesellschafter
Dr. Ebertz & Partner, Köln [2000 - 2006]Geschäftsführer und Fondsmanager
Fundus Gruppe Köln [1995 - 1999]Geschäftsführer Fundus Hotelentwicklungsges. mbH
Advantana Management AG, München [1993 - 1995]Abteilungsleiter, zuständig für sämtliche Hotelaktivitäten der Gesellschaft
Pierre 1er Baumanagement GmbH, Frankfurt [1991 - 19 93] Kfm. Projektleitung, Verwaltung von Gewerbeobjekten
Steigenberger AG, Frankfurt a. M. [1989 - 1991] Assistent des Vorstandes und Projektleiter im Konzernbereich Entwicklung
Hilton International, Mainz / London [1987-1989]Banquet Manager Hilton, MainzAccounts Trainee Hilton, London-Gatwick (England)
Akademische Ausbildung
Master of Science Real Estate Management & Construction Project ManagementBergische Universität Wuppertal / University of Reading
Diplom - Betriebswirt (FH)Hotelmanagement / TourismusFachhochschule München
Auszeichnungen / Engagement
� Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS
� Vorsitzender der Jury „Hotelimmobilie des Jahres“
� Initiator des Studiengangs „Hospitality Real Estate“ an der Internationalen Hochschule Bad Honnef / Bonn
� Herausgeber des Kompendiums der Hotelimmobilie
Curriculum Vitae
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Organisation STIWA
Asset Management
TextHotelberatung
Bewertung
Technische Beratung
Property Management
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Investitionsberatung
► Betreibersuche und -auswahl
► Verhandlung von Betreiberverträgen
► Due Diligence und Transaktionsberatung
Hotelprojektentwicklung
► Hotelkonzeption
► Kostenkalkulation
► Hotelprojektmanagement
► Revitalisierung
Leistungspektrum
Leistungsspektrum
Studien
► Markt- und Standortanalysen
► Potentialanalysen
► Machbarkeitsstudien
► Betriebsanalysen
Bewertung
► Verkehrswertgutachten
► Beleihungswertermittlung (HypZert)
► Portfoliobewertung
► Bewertung von Businessplänen
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Initiator & Organisator der Europäischen Branchenkonferenz für Hotelentwickler
Zur Expo Real im Hotel Bayerischer Hof in München
� Networking auf internationaler Ebene
� Präsentation aktueller Hotel & Resortprojekte
� Auszeichnung der Hotelimmobilie des Jahres
� Verleihung des Hospitality Innovation Awards
� Verleihung des Blue Award für Nachhaltige Hotelkonzepte
hotelforum
Netzwerk
Projekte
Realisierte Hotelprojekte
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Projekte
Sofitel Bayerpost München
�Konzeption
�Bauherrenvertreter
� Fondsmanager
398 Zimmer 5-Sterne plus Konferenzhotel
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Sofitel Bayerpost München
Projekte
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� Hotellerie in Deutschland ist seit langem in der Krise und lohnt sich für Investoren nicht
� Hotels werden erst nach der dritten Pleite rentabel
� Hotels müssen jeden Tag neu vermietet werden und sind als Spezialimmobilien besonders risikoreiche Anlageobjekte
� Das Produkt Hotel war mit der „Erfindung“ der zum Zimmer gehörenden Nasszelle fertig und bietet keine Innovationen mehr
4 Vorurteile zum Hotelmarkt Deutschland
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Segmentierung der Hotels
Budgethotel
Grandhotel
Airporthotel
Frauenhotel
Klinikhotel
Boarding House
Pflegehotel
Kettenhotel
Resort
Arthotel Designhotel
Bahnhofshotel
Apartmenthotel
Homosexuellen-Hotel
Landhotel
Motel
Seminarhotel
Kinderhotel
Clubhotel
Seniorenhotel
Familienhotel
All-Suite-Hotel
Economyhotel
Businesshotel
Sporthotel
Luxushotel
Boutiquehotel
Quelle: PKF hotelexperts
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Spezialisierung oder Standardisierung ?
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Das ist die Gegenwart in Deutschland
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Warum ist das die Normalität ?
Es gibt in Deutschland ca. 36.500 Beherbergungsbetriebe (Hotels, Hotels garni, Pensionen, Gasthöfe)
• 57 % der Beherbergungsbetriebe haben weniger als 15 Zimmer
• 70 % aller Betriebe (ca. 26.000) generieren einen Umsatz von < 250.000 €
� Entspricht 15 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie
• 7 % der Hotels (ca. 2.600) erwirtschaften einen Umsatz von > 1.000.000 €
� Entspricht 61 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie
Markenhotels haben einen Anteil von ca. 10 % (128 Marken / 3.559 Hotels)*
Überdurchschnittlich hohe Umsätze / Zimmer: ca. 50 % des Gesamtumsatzes der Hotellerie*
3 % Markenhotels im Budget Segment
Quelle: Statistisches Bundesamt, *Hotelverband Deutschland 2009
Auch das ist die Gegenwart
Side Hotel Hamburg
East Hotel Hamburg 25hours Hotel Frankfurt
Motel One
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Und das ist das Hotel von morgen?
15© STIWA 2011 regulated by RICS
Oder diese ??
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Trends Nachfrage
� Zunehmender Nachfragewandel
� Kurzfristiges Buchungsverhalten
� erlebnisorientierte Freizeitgestaltung erfordert integrierte Angebote
� Verstärkte Segmentierung in billig oder luxuriös
� Hybride Verbraucher (Billig Fliegen - First Class Schlafen)
� bei Stadthotels: Effizienz und Funktionalität wird ergänzt durch Freizeitangebote
� bei Ferienhotels: erschließen neuer Bedürfnisse und damit Zielgruppen (Selfness)
� Nachhaltigkeit spielt noch keine Rolle, ist jedoch nicht aufzuhalten
� Arbeits- und Privatheit verschmelzen – Hotels müssen reagieren
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Trends Angebot
� neue Betriebstypen (Holstels, Luxuspensionen, Carehotels, Boardinghotels)
� Preis oder Service oder Baukastensystem
� Aufbrechen der klassischen Sterne-Klassifizierung (Cross-over Konzepte)
� spezialisierte Wellnessangebote
� Investition in USPs statt Gießkannenprinzip
� Verschmelzung von Business und Leisure
� Zunehmende technische Innovationen (Pre-Check-In, automatisierte Hotels)
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Markttrends Luxushotels
Ritz Carlton Berlin
Kempinski Grand Hotel Heiligendamm
Le Royal Méridien Hamburg
(Quellen: jeweilige Homepages)
� Wirtschaftlichkeit nur noch in echten Metropolen erzielbar (3%-5% Nettorendite)
� Das traditionelle Grand Hotel wird durch moderne Luxury Lifestyle Konzepte abgelöst
� Neue Standorte aus Mangel an bezahlbaren innerstädtischen Standorten
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5***** W Barcelona
W Hotels Worldwide (Starwood Hotels & Resorts)
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5***** W Barcelona
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Am Eingang des neuen Hafens, direkt am Meer, Strandzugang
Segelförmiger 26-geschossiger Hotelkomplex; Glasfront
Direkter Strandzugang, Blick aufs Meer aus allen Zimmern
modernes, schlichtes Design mit ausgewählten DesignelementenVerwendung von Low-E glass, etc.
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5***** W Barcelona
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Betreiber Kameha Grand Bonn Betriebsgesellschaft mbH
5***** Kameha Grand Bonn
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5***** Kameha Grand Bonn
weiche Gebäudeform, soll der Rheinwelle ähnelnoffenes Atrium; eingeschnittene Dachterrassen
neobarocke und detailverliebter Innen-Architektur, ein Ort, der "sexy und cool ist Themen-Suiten wie "Hero-Suite", "Fair Play", "Diva-Suite" oder "Beethoven-Suite„
27 Meter hohe Eventhalle Kameha Dome für 1.500 pax, Events für bis zu 2.500 pax,
Geothermieanlage deckt rund 70 % des eigenen Wärme- & Kältebedarfs ab, CO² Ausstoß dadurch um 400 Tonnen reduziert;
Kühlung und Heizung über Betonkernaktivierung
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5***** Kameha Grand Bonn
Markttrends Boutiquehotels
Kempinski Grand Hotel Heiligendamm
(Quellen: jeweilige Homepages)
� Keine Kategorisierung (3* bis 5* Sterne)
� Wirtschaftlichkeit durch Konzentration auf Kernfunktionen
� Design ist ein wesentliches Element
� Revival der familiär geführten Hotels
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casa camper berlin
Inca. Med. GmbH
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casa camper berlin
Tags wirkt die Fassade nüchtern, rotes Logo einziger Farbakzent, nachts wirken die Zimmer wie kleine Theaterbühnen - ein Schirm zur Außenwelt
Zimmer in rot gehalten, passend zur Marke
Zimmernummern auf Badezimmer-vorhängen aufgedruckt und von außen sichtbarBadezimmer zeigen auf die Straße mit Blick auf die Stadt
Abweichung vom typischen Hotelzimmergrundriss
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casa camper berlin
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Leonardo Boutique Hotel Munich
Leonardo Hotels
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Leonardo Boutique Hotel Munich
Umbau eines aus den 60 Jahren stammenden 2-Sterne Garnihotel in ein modernes Lifestyle-Design-Konzept
Neukonzeption im Retro Look der Sixties, LED-Lichtvouten an Decken
Hotel wird zum Club, Sound- und Musikkonzept
Umbaukosten 2 Mio. € bei 74 Zimmern
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Leonardo Boutique Hotel Munich
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4**** Aspira Hotel
Aspira Berlin GmbH
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4**** Aspira Hotel
urbanes Wellness-Resort, angegliedert an AspiraFitness Club
modernes Stadthotel mit sportlichem Ambiente
Umbau eines Bestandsgebäudes im Hinterhof mit 42 Zimmern
Hotel 2.000 m² / Club & Spa 14.000 m²
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4**** Aspira Hotel
Betreiber Lindner Hotels & Resorts
4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck
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4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck
Tierpark-Themenhotel der WeltKolonial und asiatisch orientierte Fassade bzw. Architektur
Designelemente mit afrikanischen, asiatischen und arktischen Akzenten
Ethnische Kunst
Darstellung der Kontinente Afrika, Asien, Arktis auf den verschiedenen Etagen
4**** Lindner Park-Hotel Hagenbeck
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Markttrends Boardinghäuser
Nach der Budget-Welle kommt die Serviced Apartment Welle
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Alle großen Gesellschaften stehen mit Konzepten in den Startlöchern
Marktvolumen bis 15% des Gesamtmarktes
Hotel und Serviced Apartments unter einem Dach
Servicegrad entscheidend
Outsourcing von Dienstleistungen
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VASANO Suites
Parkhotel Leipzig Theo Gerlach OHG
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VASANO Suites
Apartments in den obersten 3 Etagen einer gemischt genutzten Immobilie (Büro- und Geschäftsgebäude)
stimmiges Farbkonzept in Violett, Gold und Türkis, ausgewählte Designer Möbel, hochwertige Ausstattung
neues Übernachtungskonzept, zentrale Stadtlage, Standard eines 5-Sterne Hotels mit entsprechend zu buchbarem Service
Vapiano im Haus
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VASANO Suites
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� Trend zum Urlaub in Deutschland, aber keine adäquaten Hotels
� Nachhaltigkeit wird im Urlaub ein wichtiges Kriterium
� Beginnende Industrialisierung (Markenbildung)
� Business- und Ferienhotels verschmelzen
� Freizeitstandorte werden Ferienstandorte z.B. Europapark Rust mit 5 ->Themenhotels
� Wirtschaftlichkeit oft nur im Gesamtkonzept zu erzielen (Ferienwohnungen)
� Finanzierung schwierig bis unmöglich
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Markttrends Freizeithotels & Resorts
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4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)
Iberostar Hotel & Resort
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4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)
umfassendes und nachhaltiges Modernisierungskonzept
Erhaltung der bestehende Gebäudestruktur mit Änderung des äußeren und inneren Erscheinungsbildes
Ziel: 30 % Reduzierung des CO² Ausstoßes durch Energieeinsparung bei Kühlung und Lüftung, Strom, Wasser, Fenster isolierverglast
Wiederverwendbarkeit der verwandten Baustoffe und Materialien
Einsatz einer Solarthermie-Anlage
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4**** Hotel Cupido (Iberostar Hotel & Resort)
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� Spa‘s werden immer aufwendiger (Wirtschaftlichkeit fraglich)
� Flächenwachstum bei Hotel-Spas inzwischen beendet
� Hohe Fehlerquote in Konzeption und Umsetzung
� Trend geht klar zu Medical Wellness Konzepten
� Zunehmende Privatisierung des Gesundheitswesens
�Spezialisierung von Kliniken und Ärzten
�Verstärkte Nachfrage aus Russland und Arabischen Golfstaaten
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Markttrends Wellness & Gesundheit
Sekundärer Gesundheitsmarkt
• Wachstum: 6 % / Jahr
• Ausgaben: 900 € / Erwachsener
• 25 % der Erwachsenen sind bereit mehr für Gesundheit
auszugeben wenn passende Produkte/ Dienstleistungen
angeboten werden würden
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Healing Hotels of the World
Gründung: 2006
• Sitz Köln
• Mitglieder 62 weltweit, davon 34x Europa
Einziger weltweit agierendes Marketingverbund für „Gesundheitshotels“
Schwerpunkt sind bislang Wellness-Hotels
Größe: 22 - 131 Zimmer, Standard: 4 - 5 Sterne
Lage in natürlicher Umgebung
Therapie-Schwerpunkte
• Entschlackung
• Detox
• Aging
• Green Living
Wenige Healing Hotels haben eine echte „klinische“ Prägung
(z.B. Allergien, Rücken- oder Augenbehandlungen
Kriterien
• Atmosphäre und Wohlbefinden
• Service und Freundlichkeit der Mitarbeiter
• Ganzeinheitliches Gesundheitsprogramm
• Spa
• Angebote (Yoga, Meditation,
Ernährungsberatung, Fitness Check-Ups)
• Hochqualitative und gesunde Küche
• Verwendung Ökologische Materialien
• Integration der lokalen Kultur
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Referenzobjekt: Lanser Hof
• 4*Sterne Hotel und Klinik in der Nähe von Innsbruck
erreicht nach unseren Informationen Vollauslastung
• 62 Zimmer (20 - 70 m²)
• Einrichtungen
• 2 Sonnenterrassen
• 1 Seminarraum
• Schwimmbad, Sauna, Sanarium, Solarium
• Speisesaal, Teebar,
• Bewegungsraum
• Bibliothek, Kaminzimmer
• Gesundheitszentrum
Team bestehend aus 5 Ärzten und 28 Therapeuten
Quelle: www.lanserhof.at
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Referenzobjekt: Lanser Hof
• Preise / Person / Nacht
• Einzelzimmer 195 €
• Doppelzimmer 170 € p.P.
• Aufpreis für Apartments 55 - 150 € (ab 32 m²)
• Anwendungen
• Preis pro Woche (1.281 - 2.262 €)
• USP: Detox, Vital Aging, Bewegung, Fettabbau
• „Promi-Klinik“
• Zusätzlich Diagnostikanwendungen (Stoffwechsel,
Magen-Darm, etc.)
• Institut für Regenerationsforschung
• Fokus: Dialog zwischen Naturheilkunde und universitärer
Medizin
• Partner der Healing Hotels of the World
• European Health & Spa Award
Quelle: www.lanserhof.at
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Referenzobjekt: Therme Längenfeld
• 4-Sterne Superior Hotel im Ötztal
• 140 Zimmer (35 m² - 90 m²)
• Restaurant, Bistro, Bar, Vinothek
• 8 Tagungsräume (max. 270 Personen)
• Fitnesscenter, Saunawelt, Beautyfarm
• ärztliches Kompetenzzentrum
• USP: Therme (50.000 m²)
• Tirols größter Wellness & SPA Bereich
• Ärztliche Untersuchungen
• Facharztuntersuchungen
• Vorsorgeuntersuchungen
• Cardio-Check
MarkttrendsBudget Hotels
� Produkt trifft den Zeitgeist
� Budget ist massentauglich geworden
� Budget ≠≠≠≠ Billig
� Budget besetzt innerstädtische Standorte
� beginnender Trend zu Budget-Großhotels
� Aufgrund hoher Standardisierung und hoher Wirtschaftlichkeit = Investor‘s Liebling
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2** Motel One Hamburg-Alster
Motel One Betriebs GmbH
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2** Motel One Hamburg-Alster
Szeneviertel St. Georg, Hochhaus mit 20 Stockwerken
typisches Motel One Design
464 Zimmer auf 12. 740 m² = 27m² BGF/Zimmer
€ 69 DZ exkl. Frühstück, € 84 EZ exkl. Frühstück
umfangreiche Ausstattung (W-LAN, Klimaanlage, Flachbildfernseher, etc.)
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2** Motel One Hamburg-Alster
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2**s B&B Hotel Hamburg-Altona
B & B Hotels GmbH
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2**s B&B Hotel Hamburg-Altona
modernes Fassaden-Designgeometrisch angeordnete Fensterbänder
Neubau, ehemalige IndustriebracheInvestitionskosten gesamt 9,0 Mio. €
182 Zimmern auf 4.400 m² (24,2 m²)
Service-orientiert: Parkplatz, Pay-TV und Klimatisierung im Zimmerpreis inbegriffen
"all you can eat" Frühstücksbuffet,
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2**s B&B Hotel Hamburg-Altona
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MarkttrendsHostels
� Geiz ist geil Mentalität im Trend
� Kaum Innovationen bei Jugendhotelsin der Vergangenheit
� Zielen nicht mehr nur auf junge Gäste
� Gemeinschaftserlebnis auch für andereZielgruppen interessant
� Ideal für Revitalisierungen
� Hohe Wirtschaftlichkeit über Bettenauslastung
� Nur in touristischen Märkten interessant ?
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Michelberger Hotel
Michelberger Hotel
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Michelberger Hotel
lokal produzieren, alte Gegenstände neu verwenden, handgemacht auf Flohmarkt
Geld geht direkt zu Handwerkern, führt zu fairen Zimmerpreisen,
119 Zimmer gebaut für österreichische Almdudler, schwedische Models, engl. Rockstars, jap. Geschäftsmänner, dt. Rennfahrer und amerik. Dudes
Hotel am Puls der Zeit - angepasst an das rebellische und unverbrauchte Berlin
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Michelberger Hotel
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� Verdrängungswettbewerb zu Lasten der mittelständischen Hotellerie nimmt zu
• Weiter steigende Energiekosten und Energieeffizienzanforderungen
• Zunehmende Technisierung erfordert verstärkte Investitionen
(W-LAN, Elektronische Schließsysteme, Klimatisierung auch für Budgethotels)
� Traditionelle Werte und Nachhaltigkeit werden vom Gast gefordert
� Architektur wird wichtiger
� Boom im Budget- und Economy-Sektor der Hotellerie geht weiter
• Neue starke Betreiber und Marken drängen in dieses Marktsegment
• Wachstum zukünftig auch in B-Standorten
� Wachstum weiterhin in folgenden Segmenten
� Boardinghäuser
� Boutiquehotels in jedem Segment
� Themenhotels
� Budgethotels
Zukunftsprognose Hotels und Resorts
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Welche Kriterien erfüllen erfolgreich konzipierte Ho tels?
� Konzept folgt Zielgruppen und Nachfragegeneratoren
� Standortauswahl mit der Brille des Betreibers
� De-Emotionalisierung der Projektentwicklung
� sorgfältige und psychologisch geschickte Betreiberauswahl (mindestens drei zur Auswahl)
� Maximierung der Zimmeranzahl
� Architektur achtet auf Funktionalität und Reduzierung derBetriebskosten
� Less is more: Reduzierung von Flächen
� Konzentration auf das Wesentliche
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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