de markt voor bedrijventerreinen - utrecht · pdf filede markt voor bevenj di r ert neri en:...

De markt voor bedrijventerreinen

Uitkomsten van onderzoek en beleid

De markt voor bedrijven terreinen:uitkomsten van onderzoek en beleid

Redactie

Erwin van der Krabben, Cees-Jan Pen & Frank de Feijter

Februari 2015

Een samenwerking van

Radboud Universiteit

Platform31

3 3


Voorwoord

Peter Noordanus

De aanbevelingen van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrij-ven terreinen (2009) staan centraal in dit boek. Als oud-voor-zitter van de taskforce voorzie ik de bijdragen graag van een kort voorwoord. Het is bij bedrijventerreinplanning in Neder-land hollen of stilstaan. Waar de aanleiding voor de taskforce naast het achterblijven van herstructurering vooral de over-planning van voor de kredietcrisis was, is de vraagstelling vandaag de dag een totaal andere geworden. In dat opzicht is het werk van de taskforce van meer geschiedkundige waarde en dus per definitie gedateerd. Wat niet wegneemt dat achter-liggende gedachten en concepten nog steeds het doordenken waard zijn.

Voor mij komt in de kern het advies van de taskforce op het volgende neer:

• Kies voor een secure vraaggerichte aanbodplanning op regio naal niveau en dring daarmee mogelijke overplanning terug.

• Begin daarbij met de ruimtelijke mogelijkheden die bestaande bedrijventerreinen qua herstructurering bieden.

• Kies voor regionale verevening voor wat betreft de grond-kosten.

• Prijs bij nieuw aanbod kosten van herstructurering (voor een deel) in.

Waar het rapport van de taskforce verscheen in de tijd van de euforie bij gebiedsontwikkeling in ons land, zijn de omstandig-heden vandaag grondig anders. De vraag naar bedrijven-terreinen is drastisch gereduceerd. Grondbedrijven hebben fors af moeten boeken en zitten op zwart zaad. De uitgifte-prijzen staan onder druk en zowel de animo als de feitelijke mogelijkheden voor regionale verevening zijn nauwelijks aanwezig. Tot zover de taskforce. Met daarbij nog even de kleine kanttekening dat het de staatssecretaris van Economi-sche Zaken was die door de laatste rijksbijdragen aan bedrij-

4


venterreinontwikkeling weg te bezuinigen als eerste de handdoek in de ring wierp. Wat blijft is dan de relevantie van het taskforceadvies voor de huidige praktijk van bedrijventerrein-ontwikkeling.

Ik zie drie punten:

1. Allereerst het voorkomen van onnodig ruimtebeslag. De SER-ladder – synchroon met het taskforceadvies ontwikkeld – en daarin ook overgenomen blijft een nuttig instrument daarvoor, mits doordacht gebruikt, lettend op specifieke vraagprofielen van verschillende typen bedrijvigheid.

2. Dan regionale aanbodprogrammering. Die blijft nodig. Para-doxaal genoeg misschien nu niet om overaanbod te voor-komen, maar juist om – gelet op de zeer beperkte polsstok van grondbedrijven – te zorgen dat er waar nodig additioneel aanbod komt.

3. Dan de noodzaak voor herstructurering: die blijft eveneens nodig en actueel om te voorkomen dat in en rond de steden verloederende ‘brownfields’ ontstaan. De bekostiging van deze economische stadsvernieuwing blijft echter een brein-breker van de eerste orde nu verevening en inprijzing van de (onrendabele) kosten als perspectief achter de horizon verdwenen zijn. Misschien is voor dit laatste element wel opnieuw een taskforce nodig. Op Europees niveau wordt de stedelijke problematiek immers opnieuw ontdekt en daar hoort die economische stadsvernieuwing bij. Hier ligt voor de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als coördinerend bewindspersoon voor het project stad een heldenrol.

Een boek als dit kan dat mede bevorderen.

Inhoud

P.7 1 Introductie: de balans vijf jaar na rapport THB

P.15 Deel I De werking van de markt

P.17 2 Een economische analyse van de bedrijventerreinenmarkt

P.41 3 Bedrijventerreinen: markt processen, marktinstituties en marktuitkomsten

P.55 Deel II Marktuitkomsten en verklaringen

P.57 4 Verouderingsprocessen op bedrijventerreinen

P.71 5Deeffectiviteitvanherstructurering op bedrijventerreinen

P.93 6 Private investeerders bij bedrijventerreinen

P.109 7 Campus ontwikkeling

P.119 8Efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinen

P.131 9 Naar een planningsopgave gericht op de herstructurering van bedrijven terreinen

P.141 10Definanciële situatie rond bedrijventerreinen

P.153 11 Ruimtelijke concentratie van economische activiteit op bedrijventerreinen

P.167 12 Besluitvorming herstructurering bedrijventerreinen

P.179 13 Werkgelegenheid op bedrijventerreinen

P.191 Deel III Evaluatie van beleid

P.193 14 Regionale samenwerking als voorwaarde voor bedrijventerreinen

P.205 15 Verzakelijking en beleid: waar staan we op de kaart?

P.215 16 Werklocatie: van vastgoed complex naar kenniscomplex

P.227 17 Herstructurering: een maatschappelijk kader voor investeringsbeslissingen

P.239 18 Tien jaar vakblad Bedrijventerrein in vijf reizen

P.249 Slot

P.251 19 Conclusies en agenda voor de toekomst

7


1 Introductie: de balans vijf jaar na rapport THBErwin van der Krabben, Cees-Jan Pen & Frank de Feijter

1.1 Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen

In 2008 bracht de Taskforce (Her)structurering

Bedrijventerreinen (THB), onder leiding van de

heer Noordanus, op verzoek van het kabinet

(Tweede Kamer 2007-2008, 29435, nr. 73) een

advies uit over een herijking van het beleid

gericht op de ontwikkeling van nieuwe en

herstructurering van bestaande bedrijven-

terreinen (THB, 2008). Aanleiding voor de instel-

ling van de taskforce was een vrij breed

gedragen onvrede met het bedrijventerreinen-

beleid dat door gemeenten en provincies werd

gevoerd en de uitkomsten daarvan. De THB vat

de problematiek als volgt samen (THB, 2008: 2):

− Te snelle veroudering van bedrijventer-

reinen (functionaliteit, representativiteit,

ontsluiting), met als gevolg sociale en

economische marginalisering, inefficiënt

ruimtegebruik, verrommeling en onveilig-

heid.

− Te ruim en goedkoop aanbod van nieuwe

uitleglocaties, die uitnodigen tot een vlucht

van de bestaande bedrijventerreinen en

nodeloos ruimtebeslag in de hand werken.

− Onvoldoende vraaggestuurd en dus gedif-

ferentieerd terreinaanbod, met als gevolg

een suboptimaal vestigingsklimaat en een

bijdrage aan de te snelle veroudering.

− Vaak matige ruimtelijke kwaliteit en land-

schappelijke inpassing van nieuwe bedrij-

venterreinen.

De oorzaken van deze problemen liggen,

opnieuw volgens de THB, in:

− De structuur van de bedrijventerreinen-

markt; de gemeente zijn daarop de domi-

nante aanbieder; professionele

vastgoedontwikkelaars en -beleggers

spelen nauwelijks een rol.

8


− De zwakke ruimtelijke regie op regionaal

niveau, zowel bij de planning en program-

mering als bij de uitvoering van het bedrij-

venterreinenbeleid.

− De financiële voorwaarden om de decen-

nialange scheefgroei in de bedrijventerrei-

nenmarkt ongedaan te maken en de

prioriteiten die bij de inzet van financiële

middelen moet worden gesteld.

Opvallend genoeg is er nauwelijks discussie

geweest over de bevindingen van de THB, of

de verwachtingen realistisch waren, of over de

rol van diverse overheden. De onvrede uit het

Taskforcerapport werd kennelijk breed

gedeeld. Overigens werd die onvrede over de

markt voor bedrijventerreinen en het bedrij-

venterreinenbeleid in Nederland in het

verleden al vaker geuit (en in beleid omgezet).

Daarbij kan gedacht worden aan het in de jaren

negentig van de vorige eeuw geïnitieerde

beleid om nauwkeuriger de ruimtebehoefte

voor bedrijventerreinen in te schatten (Minis-

terie voor Economische Zaken, 1994), toen

nog vanuit de gedachte dat in een aantal

regio’s onvoldoende ruimte werd gereserveerd

voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen.

Rondom de eeuwwisseling werd er bovendien

beleid geïnitieerd gericht op het promoten van

zorgvuldiger en intensiever ruimtegebruik op

bedrijventerreinen. Dit resulteerde in de zoge-

naamde SER-ladder. Ook waren er al eerder

initiatieven van het Rijk gericht op het

aanpakken van veroudering op bedrijven-

terreinen (StiREA- en Topper-regeling).

Een andere verklaring voor de in verhouding

grote beleidsmatige en politieke aandacht

voor de problematiek op bedrijventerreinen in

Nederland vormt ongetwijfeld ook de traditio-

neel sterke rol van het Rijk in de ruimtelijke

ordening. Dit vormde in 2008 ook de aanlei-

ding om te kiezen voor een nationale aanpak

van het bedrijventerreinenprobleem. Zoals

bekend is die betrokkenheid van de Rijksover-

heid in de afgelopen jaren een stuk kleiner

geworden, tot vrijwel nul, met belangrijke

consequenties voor de doorzetting van het

nationale bedrijventerreinenbeleid (waarover

hieronder meer).

De maatschappelijke opinie in Nederland lijkt

af te wijken van die in het buitenland. De

geconstateerde problemen met bedrijventer-

reinen vinden we in ons omringende landen

ook, maar ze vormen daar nauwelijks aanlei-

ding tot ingrijpen door de overheid. Waar-

schijnlijk is men in die landen de opvatting

toegedaan dat bedrijventerreinen nu eenmaal

niet de meest aantrekkelijke gebieden zijn in

het stedelijke landschap, maar tegelijk ook een

soort ‘noodzakelijk kwaad’. In het buitenland

worden bedrijventerreinen over het algemeen

pas als een probleem gezien nadat ze ver -

worden zijn tot zogenaamde brownfields: niet

meer in gebruik zijnde voormalige bedrijven-

terreinen waar sprake is van (grootschalige)

bodemverontreiniging en aanverwante proble-

matiek.

De THB deed, op basis van haar bevindingen,

drie aanbevelingen in de vorm van strategi-

sche lijnen waarlangs een succesvolle aanpak

van de bedrijventerreinenproblematiek zou

moeten plaatsvinden. In de eerste plaats werd

gepleit voor een collectieve aanpak van de

achterstallige herstructureringsopgave voor

bedrijventerreinen (economische stads-

vernieuwing). In de tweede plaats stelt de THB

voor om de ontwikkeling en het beheer van

bedrijventerreinen, herstructurering daar-

onder begrepen, te verzakelijken. De rol van de

(gemeentelijke) overheid als ‘producent’ van

bedrijventerreinen zal kleiner moeten worden

en herstructurering moet op den duur gaan

behoren tot de normale, marktgestuurde

levenscyclus van bedrijventerreinen.

9


Ten slotte beveelt de commissie-Noordanus

aan om de planning en uitvoering van de

(her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in

een regionale arena te positioneren. Dit zijn

lovenswaardige ambities, maar wat is er sinds-

dien gebeurd? Zorgt de crisis voor een nieuwe

realiteit?

1.2 Convenant bedrijventerreinen 2010-2020

Het rapport en de adviezen van de THB zijn

zeer invloedrijk geweest. In 2009 onder-

tekende de Rijksoverheid samen met de

provincies en de gemeenten het Convenant

Bedrijventerreinen 2010-2020 (Ministerie van

VROM, 2009). In het convenant zijn door de

toenmalige ministeries Volkshuisvesting,

Ruimtelijke Ordening en Milieu en Economi-

sche Zaken afspraken gemaakt met de

colleges van Gedeputeerde Staten van de

provincies op het gebied van regionale samen-

werking en de ruimtelijke-planningsopgave

voor bedrijventerreinen. Deze afspraken zijn

dwingend met betrekking tot de beoogde

kwaliteit van bedrijventerreinen en gelden

voor zowel de provincies als haar gemeenten.

Het bedrijfsleven is weliswaar ook een deelne-

mende partij, maar blijft buiten het convenant.

In het convenant is voorzien in de volgende

taakverdeling. De Rijksoverheid heeft een

‘kaderstellende’ rol voor het economische

vestigingsklimaat en de ruimtelijke basiskwali-

teit. Daarbij neemt het Rijk vooral zijn (finan-

ciële) verantwoordelijkheid voor de noodzake-

lijk geachte inhaalslag om in de periode

2009-2020 15.800 hectare verouderde bedrij-

venterreinen te herstructureren, waarvan

6.500 hectare in de periode 2009-2013 in

uitvoering moet zijn gebracht. Voor deze

herstructureringsopgave heeft het Rijk finan-

ciële middelen beschikbaar gesteld. Voor de

periode 2009-2013 ging dat in totaal om een

rijksbijdrage van ruim 400 miljoen euro (Minis-

terie van VROM, 2009). De provincies – als

tweede partij in het convenant – zijn aange-

wezen als de regisseurs van het interregionale

bedrijventerreinenbeleid. De gemeenten zijn

ten slotte de initiators, opstellers en uitvoer-

ders van het bedrijventerreinenbeleid, binnen

regionale verbanden en binnen de gestelde

provinciale kaders.

Sinds 2009 zijn Rijk, provincies en gemeenten

voortvarend aan de slag gegaan met de uitvoe-

ring van de afspraken uit het convenant. De

regietaak is bij de provincies neergelegd. Die

provincies hebben invulling gegeven aan die

regierol door nieuw beleid vast te stellen met

betrekking tot de programmering en planning

van nieuwe bedrijventerreinen en door provin-

ciale herstructureringsprogramma’s op te

stellen aan de hand waarvan subsidieverstrek-

king voor de herstructurering van bedrijventer-

reinen plaatsvindt. De regionale ontwikkelings-

maatschappijen zijn actief betrokken bij de

uitvoering van deze programma’s en via de

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen

Nederland SKBN wordt de kennis verspreid en

gedeeld.

Het Rijk heeft zich de afgelopen jaren, naast

het beschikbaar stellen van financiële

middelen voor herstructurering, vooral gericht

op het stimuleren van vernieuwing in de

aanpak van ontwikkeling, herstructurering en

beheer van bedrijventerreinen. De belang-

rijkste onderdelen van dat beleid waren:

− Programma Mooi Nederland;

− Bestuurlijke Werkgroep Uitvoerings-

strategie (her)ontwikkeling bedrijven-

terreinen, de zogenaamde

commissie-Jorritsma;

− Roadmap Verzakelijking en praktijk-

voorbeelden verzakelijking.

10


Alhoewel niet specifiek gericht op de (her)-

ontwikkeling van bedrijventerreinen (maar

meer op gebiedsontwikkeling algemeen) zijn

daarnaast nog relevant:

− Reiswijzer Gebiedsontwikkeling;

− Ladder voor duurzame verstedelijking

(voorheen SER-ladder);

− Experimentenwet bedrijven-

investeringszone;

− Pilots stedelijke herverkaveling.

Mede ingegeven door de gewijzigde taakopvat-

ting van het Rijk in de ruimtelijke ordening

heeft het Rijk inmiddels aangegeven vanaf

2013 geen geld meer beschikbaar te stellen

voor de aanpak van verouderde bedrijven-

terreinen. Daarmee is feitelijk een vroegtijdig

einde gekomen aan het landelijke ‘bedrijven-

terreinenoffensief’. De overheden hoeven zich

vanaf 2013 ook niet meer te houden aan de

afspraken uit het convenant. Wat betekent dit

eigenlijk? Zijn we terug bij af of is het nu aan de

markt en de eigenaren om de opgaven met

een regisserende gemeente op te pakken?

Dat wil natuurlijk niet zeggen dat er in het

bedrijventerreinenbeleid en in de uitkomsten

van dat beleid op de bedrijventerreinenmarkt

niets ten goede is gekeerd. Integendeel, we

hebben de indruk dat ‘de praktijk’ drastisch is

gewijzigd en dat het zorgvuldige beheer van

bestaande terreinen hoger op de agenda staat

dan de aanleg van nieuwe terreinen. Het beleid

voor bedrijventerreinen zit in een fors cultuur-

veranderingsproces waarbij het plannings-

systeem op de schop gaat. Dit geldt overigens

ook voor andere vastgoedmarkten zoals de

kantoren- en de winkelmarkt. Dit boek gaat

over die gewijzigde bedrijventerreinenpraktijk,

zowel over het functioneren van de markt als

over het in ontwikkeling zijnde nieuwe plan-

ningssysteem. In de afgelopen jaren is er veel

wetenschappelijk en beleidsevaluerend onder-

zoek gedaan naar het bedrijventerreinenbeleid

en de uitkomsten op de bedrijventerreinen-

markt. Het doel van dit boek is om die uitkom-

sten van al dat onderzoek in samenhang te

presenteren.

1.3 Doel van het boek: vragen over het beleid en de gekozen aanpak

Een beleidsprogramma bedrijventerreinen van

een zo grote omvang, met inzet van een

aanzienlijke hoeveelheid overheidsgeld, capa-

citeit en tijd, roept uiteraard vragen op. Wij

komen tot vijf belangrijke vragen (die eigenlijk

bij elk beleidsprogramma gesteld kunnen

worden):

1. Is de door de THB opgestelde probleem-

analyse, inclusief de veronderstelde

oorzaken van de problemen, juist en

verstandig?

2. Is de gekozen aanpak ‘verstandig’ en effec-

tief?

3. Was er ook een alternatieve aanpak moge-

lijk geweest waarmee de gestelde doelen

bereikt zouden kunnen worden?

4. Wat zijn de effecten van het gevoerde

beleid tot nu toe?

5. Wat zijn de thema’s en innovaties voor de

toekomst?

Die vragen vormen de opmaat voor dit boek,

zonder dat we overigens de illusie hebben dat

we die vragen volledig kunnen beantwoorden.

Wat we wel denken te kunnen, met de resul-

11


taten van het vele onderzoek dat de afgelopen

jaren is uitgevoerd door de bij dit boek

betrokken auteurs, is een flink aantal aspecten

van die vraagstellingen nader analyseren en

beantwoorden.

Alhoewel in opdracht van de THB wel enig

onderzoek is verricht naar de aard en omvang

van de problemen met het bedrijventerreinen-

beleid en op de bedrijventerreinenmarkt was

het advies van de THB toch voornamelijk geba-

seerd op de op dat moment geldende

inzichten in de problematiek. Die inzichten

werden overigens breed gedeeld. Niettemin is,

kort na het verschijnen van het THB-advies en

het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020,

nieuw wetenschappelijk en toegepast onder-

zoek gestart dat voor het merendeel betrek-

king had op de beantwoording van de

bovengenoemde vijf vragen. Dat onderzoek

werd uitgevoerd door onder meer universi-

teiten en kennisinstellingen, nationale platfor-

morganisaties (IPO, VNG, NICIS/Platform31) en

adviesbureaus, deels met gelden beschikbaar

gesteld uit onderzoeksprogramma’s (bijvoor-

beeld het programma Kennis voor Krachtige

Steden) en deels direct gefinancierd door

betrokken overheden. In ieder geval voor een

deel van dat onderzoek geldt dat er een zekere

verwondering aan ten grondslag lag; verwon-

dering over de klaarblijkelijke consensus over

de conclusies en aanbevelingen van de THB en

over de bereidheid van het Rijk om een groot

financieel budget beschikbaar te stellen voor

de uitvoering van de aanbevelingen, zonder

dat er – naar onze mening – veel bekend was

over nut en noodzaak van een dergelijke over-

heidsinvestering. Nu, enkele jaren later, in een

andere economische werkelijkheid, kunnen we

enigszins cynisch vaststellen dat het welhaast

ondenkbaar lijkt dat een dergelijk omvangrijk

budget beschikbaar zou worden gemaakt voor

welke ruimtelijke opgave dan ook.

Behalve dat het onderzoek waar we hierboven

aan refereerden (en dat in dit boek gepresen-

teerd zal worden) gerelateerd kan worden aan

de bovengenoemde onderzoeksvragen,

kunnen we het uitgevoerde onderzoek nog op

een andere manier indelen. In de eerste plaats

is een deel van dat onderzoek beschouwend

van aard en analyseert het vooral de ‘werking’

van de markt voor bedrijventerreinen. Door

toedoen van het THB-advies is veel nieuw over-

heidsbeleid geïnitieerd. Overheidsinterventies

grijpen in op een (geïnstitutionaliseerde) markt

van vraag en aanbod. In dit verband gaat het

om vraag en aanbod op de grondmarkt voor

bedrijventerreinen, vraag en aanbod op de

tweedehands- en nieuwbouwgebouwenmarkt

en vraag en aanbod op de beleggingsmarkt.

Inzicht in de werking van de markt kan

bijdragen aan het ‘slimmer’ en effectiever

inzetten van die interventies.

In de tweede plaats is er onderzoek uitgevoerd

waarbij de bedrijventerreinenmarkt als een

bijzondere vastgoedmarkt wordt opgevat en

vaak ook in internationaal perspectief wordt

geplaatst. In dit onderzoek worden vragen

gesteld over de uitkomsten van de markt voor

bedrijventerreinen en de markt voor bedrijfs-

vastgoed. Bijvoorbeeld:

− Hoe kunnen we het prijsverloop op de

grondmarkt voor bedrijventerreinen of op

de bedrijfsvastgoedmarkt verklaren?

− Hoe komt het dat sommige bedrijven-

terreinen sneller verouderen, terwijl andere

bedrijventerreinen uitstekend blijven

functioneren?

− Onder welke voorwaarden investeren

marktpartijen in de ontwikkeling van bedrij-

venterreinen?

12


− Welke factoren zijn van invloed op het ruim-

tegebruik van bedrijven op bedrijventer-

reinen?

De uitkomsten van deze onderzoeken bieden

eveneens aanknopingspunten voor de beleids-

praktijk. Een beter inzicht in verouderingspro-

cessen op bedrijventerreinen helpt wellicht

om in de toekomst veroudering te voorkomen

of in ieder geval te reduceren. Inzicht in de

factoren die van invloed zijn op het investe-

ringsgedrag van marktpartijen zou kunnen

helpen bij het vormgeven van het verzakelij-

kingsbeleid.

In de derde plaats is in de afgelopen jaren het

beleid op allerlei onderdelen geëvalueerd. Zo is

er onderzoek gedaan naar de uitvoering van de

zogenoemde Topper-regeling, naar de resul-

taten van het Programma Mooi Nederland en

naar de pilots die zijn uitgevoerd om te experi-

menteren met verzakelijking in het kader van

de Roadmap Verzakelijking. Daarnaast is er,

met het oog op de concrete beleidspraktijk,

door de Stichting Kennisalliantie Bedrijfster-

reinen Nederland – een initiatief van de regio-

nale ontwikkelingsmaatschappijen – een

uitgebreid kennisdossier opgebouwd dat dient

als naslagwerk en inspiratiebron voor bedrijven

en gemeenten: Kennisdossier Bedrijventer-

reinen (Wesselink, 2012). Deze derde onder-

zoekslijn biedt waarschijnlijk de meest

concrete aanknopingspunten voor overheden

en bedrijven die hun strategie met betrekking

tot de (her)ontwikkeling en het beheer van

bedrijventerreinen willen vernieuwen.

Het boek is opgebouwd aan de hand van deze

drie onderzoekslijnen. Het doel van het boek is

in de eerste plaats om een overzicht te geven

van de resultaten van al dit recent uitgevoerde

onderzoek. Veel van het onderzoek is al elders

gepubliceerd, deels in onderzoeksrapporten

en deels in (soms minder toegankelijke) inter-

nationale wetenschappelijke tijdschriften en

proefschriften. Met dit boek beogen we de

onderzoeksresultaten niet alleen op een

toegankelijker wijze te presenteren, maar

tevens om de samenhang in het onderzoek te

laten zien. Zoals gezegd, een groot deel van

het onderzoek is geïnspireerd door het rapport

van de THB en het Convenant Bedrijventer-

reinen. Veel van het in dit boek gepresen-

teerde onderzoek gaat expliciet dan wel

impliciet in op de vragen die we hierboven

gesteld hebben over het nieuwe beleid. Het

boek is niet bedoeld als een kritiek op dat

beleid, maar wil nieuwe inzichten geven in de

werking van de bedrijventerreinenmarkt, de

uitkomsten van de markt en de effecten van

gevoerd beleid. Het onderzoek laat zien dat

sommige ‘uitkomsten’ bevredigend zijn, maar

ook dat er bij sommige onderdelen van het

beleid vraagtekens kunnen worden gezet. Dit

wordt duidelijk in de afzonderlijke hoofd-

stukken. In het slothoofdstuk hebben we dat

nog eens proberen samen te vatten.

Ten slotte heeft dit boek ook tot doel om te

laten zien hoe beleid en (wetenschappelijk)

onderzoek met elkaar verbonden kunnen

worden. In de afgelopen jaren is in Nederland

veel ruimtelijk-economisch wetenschappelijk

onderzoek uitgevoerd in diverse, deels met

zogenaamde BSIK-gelden (aardgasbaten) gefi-

nancierde onderzoeksprogramma’s. Het is niet

altijd eenvoudig om de resultaten van dit

wetenschappelijk onderzoek te verbinden met

en bruikbaar te maken voor de beleidspraktijk.

De eisen die worden gesteld aan wetenschap-

pelijke publicaties en proefschriften maken dit

onderzoek er vaak niet toegankelijker op voor

een breder publiek dan de academische

wereld. Toch willen we met dit boek ook reken-

schap geven van nut en noodzaak van het

uitgevoerde bedrijventerreinenonderzoek en

13


daarmee de toegankelijkheid van dat weten-

schappelijk onderzoek vergroten. Of dat gelukt

is moet u als lezer uiteraard zelf beoordelen.

Vanuit de wetenschap en Platform31 ligt er

daarnaast een verantwoordelijkheid de

bestaande kennis en werkende inzichten

handzaam te bundelen voor lokale en regio-

nale publieke en private professionals die

momenteel worstelen met de vraag hoe

bestaande terreinen hun waarde kunnen

behouden en hoe je ondanks de zeer beperkte

middelen toch de kwaliteit van gebieden in

stand kunt houden c.q. verhogen. De recente

Evaluatie Rijkspilots verzakelijking bedrijven-

terreinen (2013) toont klip en klaar aan dat

gemeenten, eigenaren en ondernemers aan

de slag moeten om ervoor te zorgen dat al

hetgeen de afgelopen jaren in gang is gezet

verder wordt gebracht. Er wordt lokaal hard

gewerkt aan beheer en onderhoud, parkma-

nagement, invulling nieuwe rol moderne over-

heid (anno 2013), meer betrekken en

aanspreken eigenaren, meer vraaggericht

werken en gaan voor meer regionale schaarste.

Het boek is bedoeld voor iedereen die inhou-

delijk is geïnteresseerd in het beleidsveld

bedrijventerreinen. In de eerste plaats voor

beleidsverantwoordelijken en -uitvoerders

binnen gemeentelijke en provinciale organisa-

ties en binnen het Rijk. In de tweede plaats

voor onderzoekers, adviseurs en studenten die

actief zijn in, dan wel belangstelling hebben

voor bedrijventerreinen en bedrijventerreinen-

beleid. Ten slotte denken we dat het boek ook

interessant kan zijn voor ruimtelijke ordenaars

en ruimtelijke economen die buiten het

beleidsveld bedrijventerreinen werkzaam zijn.

Voor hen geeft het boek inzicht, zo denken wij,

in de wisselwerking tussen beleid, de werking

van een vastgoedmarkt en de uitkomsten van

die vastgoedmarkt.

1.4 De bijdragen in het boek

De hoofdstukken in het boek zijn ingedeeld in

drie delen. Deel I gaat over de werking van de

markt. Deel II gaat over marktuitkomsten.

Deel III bevat bijdragen die vooral gericht zijn

op de evaluatie van het beleid.

We denken dat we met het boek en de

bijdragen van de auteurs een fors deel van het

recente onderzoek naar bedrijventerreinenbe-

leid en de bedrijventerreinenmarkt presen-

teren, maar het geeft zeker geen volledig

overzicht. Zo wordt er bijvoorbeeld door

adviesbureaus veel onderzoek gedaan in

opdracht van bijvoorbeeld provincies en

gemeenten en doen die overheden zelf

natuurlijk ook onderzoek (bijvoorbeeld in de

zin van monitoring van de markt). Van de

inzichten en kennis uit die onderzoeken

kunnen we hier slechts een beperkt deel laten

zien. Verder is het boek een momentopname.

We hebben ons vooral gericht op onderzoek

dat is uitgevoerd tussen 2008 en 2013. Een

deel van de onderzoeken die gepresenteerd

worden heeft betrekking op een onderzoeks-

periode die al enkele jaren terug in de tijd ligt.

Dat betekent dat de data waarmee gewerkt

wordt niet up-to-date zijn. Voor de argumen-

tatie heeft dit echter nauwelijks of geen conse-

quenties.

14


Inleiding1. Erwin van der Krabben, Cees-Jan Pen &

Frank de Feijter: Introductie: de balans vijf

jaar na rapport THB

Deel I De werking van de markt2. Barrie Needham, Erwin van der Krabben &

Huub Ploegmakers: Een economische

analyse van de bedrijventerreinenmarkt

3. Erwin Van der Krabben & Edwin Buitelaar:

Bedrijventerreinen: marktprocessen,

marktinstituties en marktuitkomsten

Deel II Marktuitkomsten en verklaringen4. Jasper Beekmans: Verouderingsprocessen

op bedrijventerreinen

5. Huub Ploegmakers: De effectiviteit van

herstructurering op bedrijventerreinen

6. Bart Pasmans: Private investeerders bij

bedrijventerreinen

7. Henk-Jan Kooij: Campusontwikkeling

8. Erik Louw: Efficiënt ruimtegebruik op

bedrijventerreinen

9. Han Olden: Naar een planningsopgave

gericht op de herstructurering van bedrij-

venterreinen

10. Jacques van Dinteren: De financiële situatie

rond bedrijventerreinen

11. Friso de Vor: Ruimtelijke concentratie van

economische activiteit op bedrijventer-

reinen

12. Kjell-Erik Bugge: Besluitvorming herstruc-

turering bedrijventerreinen

13. Joris Knoben, Anet Weterings & Hans van

Amsterdam: Werkgelegenheid op bedrij-

venterreinen

Deel III Evaluatie van beleid14. Esther Geuting, Peter van Geffen, Evert-Jan

de Kort & Guido van der Molen: Regionale

samenwerking als voorwaarde voor bedrij-

venterreinen

15. Bart Pasmans & Cees-Jan Pen: Verzakelij-

king en beleid: waar staan we op de kaart?

16. Theo Föllings: Werklocatie: van vastgoed-

complex naar kenniscomplex

17. Jan Schuur: Herstructurering: een maat-

schappelijk kader voor investeringsbeslis-

singen

18. Jan-Willem Wesselink: Tien jaar vakblad

Bedrijventerrein in vijf reizen

Slot19. Erwin van der Krabben & Cees-Jan Pen:

Conclusies en agenda voor de toekomst

Deel I De werking van de markt

16


17


2 Een economische analyse van de bedrijven- terreinenmarktBarrie Needham, Erwin van der Krabben & Huub Ploegmakers

2.1 Inleiding

Bedrijventerreinen worden ontwikkeld zodat

bedrijven de ruimte – grond en gebouwen –

hebben die zij nodig hebben voor het produ-

ceren van goederen en diensten. Deze ruimte

is een onmisbare productiefactor voor alle

bedrijven en er zijn vele manieren waarop zij

deze kunnen verkrijgen:

A. het bedrijf (als eindgebruiker) kan een

geïsoleerde bouwkavel kopen en daar zijn

eigen gebouw op neerzetten;

B. het bedrijf kan een bouwkavel kopen

gelegen op een groter terrein met andere

kavels bedoeld voor productie, die eerder

door een organisatie zijn aangekocht en

bouwrijp gemaakt om ze als bouwkavels

aan te kunnen bieden. Het bedrijf bouwt

zijn eigen gebouw dan op die bouwkavel;

C. een bedrijf kan een gebouw kopen of

huren (of leasen) dat door een andere

organisatie is gebouwd op een geïsoleerde

bouwkavel;

D. een bedrijf kan een gebouw kopen of

huren (of leasen) dat door een andere

organisatie is gebouwd op een bouwkavel

gelegen op een groter terrein met andere

kavels bedoeld voor productie.

Mogelijkheden (A) en (C) betreffen geïsoleerde

stukken grond en vallen buiten de categorie

‘bedrijventerreinen’. Mogelijkheden (B) en (D)

betreffen bedrijventerreinen. Voor de activiteit

‘ontwikkeling van bedrijventerreinen’ tellen we

gevallen die onder (D) vallen alleen mee als het

gebouw dat door het bedrijf wordt aangekocht

nieuw is en niet eerder is gebruikt (dat wil

zeggen dat we gevallen waarin een bedrijf een

bestaand gebouw aankoopt buiten beschou-

18


wing laten, want in zulke gevallen is er geen

sprake van ‘ontwikkeling’).

Het ontwikkelen van bedrijventerreinen is

daarom een activiteit waarbij:

– grond en gebouwen,

– als een onderdeel van een geïntegreerd

complex (een bedrijventerrein dat bestaat

uit een groot aantal bouwkavels die worden

gebruikt door een groot aantal bedrijven),

– ontwikkeld worden om door bedrijven te

worden gebruikt voor hun eigen productie,

– ongeacht wie deze ontwikkeling uitvoert.

Hieruit volgt dat er bij het ontwikkelen van

bedrijventerreinen niet alleen rekening

ge houden dient te worden met het aanbieden

van grond, maar ook met het aanbieden van

gebouwen.

Deze beschrijving van de ontwikkeling van

bedrijventerreinen is als volgt opgebouwd.2 In

paragraaf 2.2 en 2.3 wordt respectievelijk de

vraag naar en het aanbod van grond en

ge bouwen op bedrijventerreinen uiteengezet.

In paragraaf 2.4 worden de mogelijke manieren

waarop bedrijventerreinen kunnen worden

ontwikkeld besproken. In paragraaf 2.5 wordt

de vraag behandeld waarom overheden de

ontwikkeling van bedrijventerreinen zouden

willen beïnvloeden. Dit hoofdstuk betreft een

globale beschrijving die van toepassing is op

alle landen in de ontwikkelde, geïndustriali-

seerde wereld. Voor een aantal van deze

punten variëren de praktijken sterk; binnen

landen maar vooral tussen verschillende

landen. We verwachten weinig verschillen in de

technische vereisten van de bedrijven – de

technische productiefunctie van een bedrijf in

een bepaalde sector zal immers niet sterk

variëren binnen de ontwikkelde, geïndustriali-

seerde wereld. Er bestaan echter grote

verschillen tussen instituties in verschillende

landen, en er kunnen zich binnen een land

grote geografische en economische

ver schillen in marktomstandigheden voor-

doen. Daarom worden in paragraaf 2.6 de

verschillen in de praktijk van de ontwikkeling

van bedrijventerreinen op selectieve wijze

uiteengezet aan de hand van voorbeelden uit

verschillende landen.

2.2 De vraag naar grond en gebouwen van de eindgebruikers

Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven

die bepaalde soorten goederen en diensten

produceren. Het is gebruikelijk om het concept

te beperken tot terreinen die bepaalde soorten

bedrijven huisvesten, met name bedrijven in

de industrie en de logistiek. De reden hiervoor

is het feit dat deze bedrijven een locatie willen

met specifieke locatiekwaliteiten (zie hier-

onder). Een van de belangrijkste hiervan is een

goede bereikbaarheid met de auto en genoeg

parkeerruimte – de bereikbaarheid voor

klanten (bezoekers) is meestal niet erg belang-

rijk. Bedrijven uit sommige andere sectoren

zijn echter ook op zoek naar deze kwaliteiten

en willen ook graag een locatie op een

bedrijventerrein, vooral wanneer grond daar

goedkoper is dan op alternatieve locaties, zoals

in een stadscentrum. Soms ziet men op een

bedrijventerrein dus autoshowrooms, super-

markten, groothandels en kantoren. Voor deze

beschrijving beperken wij onszelf echter tot de

bedrijven die zich traditioneel gezien vestigen

op bedrijventerreinen, bedrijven gericht op

industrie en logistiek. We beginnen daarom

met een onderzoek naar wat dit soort

bedrijven precies zoekt op een bedrijven-

terrein: wat is hun vraag naar ruimte (grond en

gebouwen) als productiefactor?

19


Grond heeft drie eigenschappen die belangrijk

zijn voor productie:

− het vormt een fysieke drager (oppervlakte)

waar productie plaats kan vinden;

− het biedt een locatie in relatie tot andere

bedrijven, arbeidskracht, markten en infra-

structuur;

− het geeft toegang tot natuurlijke hulp-

bronnen zoals vruchtbaarheid en ruwe

materialen.

Deze laatste eigenschap is niet relevant voor

een hoofdstuk over de ontwikkeling van

bedrijventerreinen, omdat bedrijven in de

agrarische sector en de delfstoffenwinning

zich doorgaans niet op een bedrijventerrein

vestigen. Deze eigenschap van grond –

toegang geven tot natuurlijke hulpbronnen –

wordt daarom niet verder besproken.

De vraag van een bedrijf naar grond als fysieke drager van het productieprocesGrond als oppervlakte is in de industrie-, trans-

porten dienstensectoren (in tegenstelling tot

in de landbouw) geen productiefactor, omdat

het niet getransformeerd wordt: het blijft

onveranderd door de productie die erop

plaatsvindt. Desalniettemin weten we dat

productie niet plaats kan vinden zonder grond:

alle productie moet ergens plaatsvinden. De

bijdrage die grond levert aan productie is dat

grond een plek biedt: zonder plek is er geen

productie mogelijk. Productie kan echter meer

of minder intensief plaatsvinden op die grond.

Hoewel grond onmisbaar is, kan die dus deels

vervangen worden door de inzet van andere

productiefactoren. Dit legt de focus op de

technische mogelijkheden voor de substitutie

van grond door andere productiefactoren.

De mate van substitutie kan worden weer-

gegeven door de technische productiefunctie

van het bedrijf, die de relatie bepaalt tussen

het productievolume en een specifieke combi-

natie van grond (G) en andere productie-

factoren (F – gemeten in fysieke eenheden).

Uit deze relatie kunnen de consequenties van

het vervangen van grond door andere

productiefactoren worden afgeleid, gegeven

een bepaald productievolume. Een bedrijf dat

bijvoorbeeld kantoordiensten produceert kan

dezelfde productie genereren door grond te

vervangen door kapitaal. Dat wil zeggen: door

hogere dichtheden te hanteren. Een chemi-

sche fabriek kan in principe hetzelfde doen. De

mate van substitutie tussen grond en andere

productiefactoren kan dan worden uitgedrukt

in termen van de percentuele toename in

fysieke eenheden van andere factoren

(kapitaal en arbeid) die nodig is om hetzelfde

productievolume te garanderen op één

procent minder grond.

De werkelijke combinatie van grond en andere

factoren die een bedrijf kiest zal afhangen van

de relatieve prijs van grond en die van andere

factoren: verondersteld kan worden dat een

bedrijf een combinatie kiest die het meest

efficiënt is gegeven deze prijzen. De economi-

sche waarde die een extra eenheid grond heeft

voor een bedrijf is de reductie in de kosten van

input van andere productiefactoren, die moge-

lijk gemaakt wordt door die andere factoren te

vervangen door grond terwijl hetzelfde

productievolume wordt gehandhaafd. Grond is

echter onmisbaar voor productie: zonder

grond kan er niets geproduceerd worden.

Hoge grondprijzen in vergelijking tot de prijs

van andere productiefactoren zullen bedrijven

ertoe aanzetten om een combinatie van veel

kapitaal en weinig grond te kiezen. Grond kan

desondanks nooit helemaal vervangen worden

door kapitaal. Als substitutie moeilijk is (zoals

20


bij de chemische fabriek), worden de tech-

nische grenzen van het verhogen van de

productie-intensiteit op grond eerder bereikt

dan wanneer substitutie gemakkelijk is (zoals

bij het kantoorbedrijf).

De andere eigenschap van grond die de substi-

tutie door andere productiefactoren beperkt,

is zijn immobiliteit. Als een bedrijf de productie

wil uitbreiden op hetzelfde stuk grond, kan het

dit doen door meer productiefactoren (F) op

dezelfde hoeveelheid grond (G) te plaatsen. Dit

betekent dat grond wordt vervangen door F

per geproduceerde eenheid. Maar er zijn

grenzen in hoever een bedrijf daarbij kan gaan

(zie hierboven). En als het bedrijf zou beslissen

om de input van grond te verhogen, kan dit

slechts in zeldzame gevallen marginaal gedaan

worden door grond aan te kopen die naast het

huidige terrein ligt (hoewel bedrijven er soms

voor kiezen om grond achter de hand te

houden zodat zij in de toekomst ruimte

hebben om uit te breiden). Dit heeft conse-

quenties voor de ruimtelijke efficiëntie van de

productie waarvoor gekozen wordt en voor de

beslissing om te verhuizen.

Stel dat een bedrijf, bij het aankopen van een

nieuw terrein, zou kiezen voor de beste (ruim-

telijk meest efficiënte) combinatie van G en F;

en dan groeit het bedrijf. Het kan nu niet langer

de beste combinatie van G en F kiezen. Een

bedrijf dat groei verwacht koopt dus aanzien-

lijke stukken grond aan omdat het die in de

toekomst nodig zal hebben (totdat de

verwachte groei is gerealiseerd, opereert het

met ruimtelijke inefficiëntie). Op lange termijn

is grond een variabele productiefactor, maar

op korte termijn is dit niet het geval. Er bestaat

duidelijk een wisselwerking tussen ruimtelijk

efficiënte productie en verhuizen. Als het

productievolume verandert bij een bedrijf dat

altijd die hoeveelheid grond wil gebruiken die

ruimtelijk het meest efficiënt is, zal het moeten

verhuizen. Productie die niet het meest ruim-

telijk efficiënt is brengt extra kosten met zich

mee, maar dat doet verhuizen ook. Hoe een

bedrijf handelt in een dergelijke situatie is

afhankelijk van hoe gemakkelijk grond kan

worden vervangen door andere productie-

factoren. Als substitutie moeilijk is – zoals

wanneer het bedrijf fors geïnvesteerd heeft in

specifieke machines en installaties die andere

bedrijven niet snel over zouden willen nemen –

zal het bedrijf een verhuizing willen vermijden.

Het bedrijf zal bij het kiezen van een locatie

dus reservegrond aankopen en zal zich voor

langere tijd op dezelfde locatie vestigen. Als

vervanging gemakkelijk is kan het bedrijf ook

relatief gemakkelijk verhuizen en zal het dus

geen grond in reserve aanhouden.

Dit soort overwegingen vormt de basis van de

vraag naar grond van een bedrijf. Een bedrijf

beslist welk productievolume het wil bereiken,

kiest een combinatie van grond en andere

productiefactoren afhankelijk van de techni-

sche productiefunctie en de relatieve kosten,

leidt hieruit af hoeveel grond het wil en

vergroot dit mogelijkerwijs om de noodzaak

om te verhuizen uit te kunnen stellen, mocht

de productie sterker groeien dan verwacht. Dit

wordt bevestigd door een enquête over hoe

productiebedrijven beslissen hoeveel grond zij

aankopen bij het starten van een nieuwe

fabriek (Van Haveren et al., 1999). Het bedrijf

besluit welk productieproces het gaat

gebruiken, welk productieniveau het wil

bereiken en neemt vervolgens productie-

ingenieurs in de arm om ontwerpen te maken

voor de productielijn, het gebouw dat nodig is

om deze lijn te huisvesten en de grond die

nodig is voor dit gebouw (inclusief buiten-

opslagen parkeerruimte). Het bedrijf kan

meer grond aankopen dan is berekend, zodat

21


er reserves zijn voor mogelijke latere uitbrei-

dingen.

Kennis over hoe bedrijven tot hun vraag naar

grond komen is van groot belang voor de

ontwikkeling van bedrijventerreinen. Als de

beslissing om een bedrijventerrein te ontwik-

kelen gebaseerd is op zuiver commerciële

overwegingen, dan zal de ontwikkelaar de

huidige marktprijzen willen weten, maar zal hij

ook kennis willen vergaren over de prijs-

elasticiteit van de vraag. Als andere factoren,

zoals een ambitie om de lokale economie te

stimuleren of om ervoor te zorgen dat er lokaal

geen tekorten ontstaan (zie paragraaf 2.5), ook

een rol spelen in het besluit om tot ontwikke-

ling over te gaan, zal de ontwikkelaar niet

alleen de prijselasticiteit van de vraag willen

weten, maar ook hoe ruimtegebruik en

productie zich tot elkaar verhouden, wat de

relatie is tussen ruimtegebruik en werk-

gelegenheid en hoe de prijs van grond deze

verhoudingen zou kunnen beïnvloeden.

Theoretisch gezien wordt de prijselasticiteit

van de vraag naar grond bepaald door de vier

regels van afgeleide vraag zoals deze voor het

eerst door Marshall (1890) zijn geformuleerd.

Volgens deze regels wordt de elasticiteit van de

vraag naar een productiefactor beïnvloed door

de elasticiteit van de vraag naar het eind-

product, de aanbodelasticiteit van de andere

benodigde productiefactoren, het gemak

waarmee productiefactoren elkaar kunnen

vervangen en het relatieve belang van de

factor. Marshall stelde dat hoe groter een van

deze vier elementen is, hoe groter de elastici-

teit van de afgeleide vraag naar een factor is.

De elasticiteit van de vraag naar grond op

bedrijventerreinen is voor Nederland ingeschat

door het Centraal Planbureau (1999): het resul-

taat lag tussen 0,1 en -0,2. Dit is aanzienlijk

lager dan de elasticiteit van de vraag naar

grond bestemd voor woningbouw (rond de

-0,5, zie bijvoorbeeld Needham, 2000). De

reden hiervoor kan wellicht gelegen zijn in het

feit dat, in vergelijking met grond voor woning-

bouw, de grondkosten laag liggen in verhou-

ding tot de kosten van andere productie-

factoren.2 Met andere woorden: de vraag naar

grond van een bedrijf is niet erg gevoelig voor

de prijs van die grond. We zouden echter

verwachten dat de elasticiteit varieert afhan-

kelijk van het gemak waarmee grond kan

worden vervangen door andere productie-

factoren (zie boven en zie Marshalls ‘vier

factoren’).

Er is weinig theoretisch gefundeerde kennis

over de relatie tussen de ruimte die een bedrijf

nodig heeft en zijn productievolume en/of het

aantal arbeidsplaatsen. Deze kennis wordt

vooral ontleend aan de praktijk. Louw e.a.

(2011) hebben een inschatting gemaakt van

wat zij de ruimteproductiviteit – de toe-

gevoegde waarde per hectare – van grond op

bedrijventerreinen noemen en hoe dit varieert

tussen regio’s in Nederland. Zij komen tot de

conclusie dat dit wordt beïnvloed door de

beschikbaarheid van grond op bedrijven-

terreinen: in regio’s waar het aanbod veel

hoger dan de vraag ligt, is de ruimteproductivi-

teit laag.

Vanuit de praktijk is er ook veel kennis over de

relatie tussen de ruimte die een bedrijf nodig

heeft en het aantal arbeidsplaatsen dat het

biedt. Dit kan gemeten worden als de dichtheid

(het aantal arbeidsplaatsen per hectare) of als

de inverse daarvan – het aantal vierkante

meters grond dat het bedrijf gebruikt per

medewerker. In een groot aantal landen is

gedetailleerde kennis beschikbaar over deze

relatie (zie bijvoorbeeld. Morrison, 1997;

Thompson, 1997), hoewel de toepasbaarheid

van deze kennis beperkt is gezien het feit dat

22


dichtheden binnen een industriële sector sterk

kunnen variëren (zie bijvoorbeeld Knoben &

Traa, 2008, p. 68-69). De ‘elasticiteit’ van dit

ruimtegebruik is voor bedrijven op Neder-

landse bedrijventerreinen statistisch afgeleid.

Dit is de verandering in ruimtegebruik die

geassocieerd wordt met een verandering van

1% in werkgelegenheid: hoe hoger de elastici-

teit, hoe minder substitutie er is tussen grond

en arbeid. Deze elasticiteit is aanzienlijk hoger

voor bedrijven in de industrie en logistiek dan

voor bedrijven die actief zijn in consumenten-

diensten, zakendiensten of overheids- en

kennisdiensten (Weterings, Knoben & Van

Amsterdam, 2008: 49).

De vraag van een bedrijf naar grond als een locatieLocatie in relatie tot andere functies kan

bekeken worden op drie geografische schaal-

niveaus:

− de locatie van het bedrijf in relatie tot de

stad (d.w.z. in termen van arbeid, andere

diensten en infrastructuur), wat we de

stedelijke locatie kunnen noemen;

− de locatie op en binnen een bedrijven-

terrein, wat we de microlocatie kunnen

noemen;

− de regio waarin het bedrijf is gevestigd.

Het eerste schaalniveau is relevant voor de

keuzes die gemaakt worden over de locatie van

bedrijventerreinen en daarom wordt er hier

aandacht aan besteed. Het tweede schaal-

niveau is relevant als het bedrijf op een

bedrijventerrein gevestigd is: daarom is het

relevant voor dit hoofdstuk en wordt er hier de

nodige aandacht aan besteed. Het derde

schaalniveau zal niet apart behandeld worden.

De vraag naar stedelijke locaties betreft de

toegang die een bedrijf heeft tot de faciliteiten

binnen de stedelijke regio waarin het is geves-

tigd. Theoretisch wordt dit geadresseerd in

termen van behaviorale locatietheorie (voor

een toepassing van deze theorie op bedrijven-

terreinen, zie Van Steen (1995) en Dunse et al.

(2005)). In de praktijk is het voornamelijk een

kwestie van hoe bereikbaar een bedrijf is

binnen de stedelijke regio: als deze bereikbaar-

heid goed is, heeft het bedrijf gemakkelijk

toegang tot de arbeidskracht en alle andere

diensten die het nodig heeft, en zijn leveran-

ciers – en klanten, mochten zij het bedrijf ook

bezoeken – kunnen het bedrijf bereiken.

Bereikbaarheid betekent tegenwoordig vooral

bereikbaarheid met de auto, hoewel bereik-

baarheid met het openbaar vervoer ook nog

belangrijk kan zijn. Tegenwoordig willen

minder bedrijven een directe verbinding met

het spoor of met water, maar er is nog steeds

een grote vraag naar bouwgrond nabij zee-

havens. Dit is de reden waarom vrijwel alle

recent ontwikkelde bedrijventerreinen langs

en dicht bij een open afrit van een snelweg of

hoofdverkeersader van hoge kwaliteit liggen.

De vraag van een bedrijf naar een locatie in

relatie tot andere bedrijven op hetzelfde

bedrijventerrein hebben we de vraag naar een

microlocatie genoemd. Er zijn weinig aan-

wijzingen dat bedrijven op hetzelfde bedrijven-

terrein veel zakelijke contacten met elkaar

onderhouden. Desalniettemin staat een bedrijf

niet onverschillig tegenover zijn buren op

hetzelfde terrein: de eigenaar van een auto-

showroom zal zich niet naast een autosloperij

willen vestigen en een onderzoeksinstituut

niet naast een afvalverwerkingsbedrijf. Soort

zoekt soort. In de literatuur wordt dit

besproken in termen van localised externa-

lities (zie De Vor en De Groot (2008) voor een

toepassing op bedrijventerreinen). Een ander

23


soort vraag naar microlocaties kwam in de

jaren negentig van de vorige eeuw op, toen

duurzaamheid een belangrijkere rol ging

spelen bij de ontwikkeling en exploitatie van

bedrijventerreinen en er voorstellen werden

gedaan om bedrijven die elkaars afval-

producten zouden kunnen gebruiken bij elkaar

te zetten op één terrein: de afvalproducten van

één bedrijf, zoals restwarmte, zouden als input

kunnen dienen voor andere, nabijgelegen

bedrijven. Dit wordt ‘industriële ecologie’

genoemd. Ten slotte kijken we hier naar de

vraag van een bedrijf naar grond op een

bedrijventerrein zelf. Ten eerste: waarom zou

een bedrijf liever een bouwkavel op een

geïntegreerd terrein willen hebben dan een

geïsoleerde bouwkavel? Het antwoord hierop

is wellicht deels een kwestie van beschikbaar-

heid: misschien voorziet het bestemmingsplan

wel in het ene soort kavels en niet in het

andere. Als beide beschikbaar zijn, heeft een

locatie op een geïntegreerd terrein de

volgende voordelen:

− het bedrijf kan de grond meteen aankopen

en hoeft niet eerst op zoek naar een

geschikt stuk grond en hoeft niet te onder-

handelen met de eigenaar (de transactie-

kosten zijn laag);

− de bouwkavels die op het terrein beschik-

baar zijn, zijn specifiek ontworpen en bouw-

rijp gemaakt voor bedrijvigheid;

− bij de ontwikkeling van geïntegreerde

terreinen wordt vaak ook nieuwe infrastruc-

tuur aangelegd, en dit biedt het bedrijf

goede toegang tot bijvoorbeeld snelwegen;

− de beperkingen die worden gesteld uit

oogpunt van ruimtelijke ordening zijn van

tevoren bekend en zijn zo gekozen dat ze

gunstig zijn voor bedrijfsmatige ontwikke-

ling. Zo hoeft het bedrijf bijvoorbeeld niet

bang te zijn dat omwonenden bezwaar

maken tegen overlast van zware vracht-

wagens.

Ten tweede gaat het om de vraag of een bedrijf

op zoek is naar een bepaald soort bedrijven-

terrein. Terreinen worden vaak ‘gesegmen-

teerd’ aangeboden: terreinen voor lichte

industrie, terreinen voor zware industrie,

terreinen voor gemengde kantoren en lichte

industrie, terreinen voor bedrijven in de logis-

tieke sector, en – zeer modieus – terreinen

voor hightech. Bewijs is ruimschoots voor-

handen dat sommige bedrijven hoge kwalteits-

eisen stellen aan hun directe omgeving: een

aantrekkelijk gebouw omgeven door andere

aantrekkelijke gebouwen, groenvoorziening,

goede parkeergelegenheid en toegankelijk-

heid voor vrachtwagens. Sommige

‘segmenten’ van de markt voor bedrijven-

terreinen bieden deze faciliteiten of garan-

deren dat deze kwaliteiten beschikbaar zullen

zijn. Sommige ontwikkelaars gaan nog een

stap verder en bieden faciliteiten voor gedeeld

gebruik aan: zwembad, fitnesscentrum, kinder-

opvang, restaurant, café et cetera. Stockley

Park nabij Heathrow Airport in London is hier

een bekend voorbeeld van. Er is vraag naar dit

soort gesegmenteerde bedrijventerreinen,

maar die moet niet overschat worden. Zo zijn

er in Nederland bedrijventerreinen beschik-

baar in veel segmenten.

Desondanks bieden de ‘gemengde’ of ‘indus-

trie’-terreinen verreweg de meeste werk-

gelegenheid (Weterings et al., 2008). De vraag

van een bedrijf naar bepaalde kwaliteiten van

het bedrijventerrein hangt altijd af van de prijs.

De ontwikkelaar weet dat hoe hoger de

kwaliteit van een bouwkavel is, hoe hoger de

prijs die hij ervoor kan vragen. Dit is een van de

redenen waarom ‘gemengde’ terreinen in

24


Nederland zo populair zijn: een bouwkavel is

daar goedkoper dan op een terrein dat speci-

fiek ontwikkeld is voor kantoren. Het is gebrui-

kelijk om binnen een bedrijventerrein meer te

vragen voor een bouwkavel die zichtbaar is

vanaf de snelweg, omdat een bedrijf dat goed

zichtbaar is zijn naamsbekendheid kan

vergroten.

De vraag van een bedrijf naar gebouwenZoals hierboven is uiteengezet, kunnen grond

en gebouwen door productiebedrijven tot op

zekere hoogte vervangen worden door andere

productiefactoren. Maar de meeste bedrijven

op een bedrijventerrein zullen gebouwen

willen hebben: eigenlijk willen ze in de eerste

plaats een gebouw en de grond die eronder ligt

is niets meer dan een noodzakelijke voor-

waarde om te kunnen beschikken over een

gebouw. Het is moeilijk om algemene

uitspraken te doen over het soort gebouw waar

vraag naar is, want dat hangt af van het produc-

tieproces van het bedrijf in kwestie. Desalniet-

temin kan een bedrijf de keuze hebben om te

vragen naar een gebouw dat exclusief voor

hem ontworpen is, of een gebouw dat ook door

andere bedrijven – uit dezelfde sector of zelfs

nog breder – gebruikt zou kunnen worden. Een

bedrijf dat bijvoorbeeld computerchips produ-

ceert, heeft zulke specifieke technische

vereisten dat het een gebouw wil hebben dat

om die vereisten heen is ontworpen, terwijl

een bedrijf in de logistieke sector efficiënt kan

werken vanuit een gebouw dat ontworpen is

voor alle bedrijven in de logistieke sector. Als

de eindgebruiker geen specifieke technische

vereisten heeft, kan het bedrijf financiële over-

wegingen de doorslag laten geven: als het

bedrijf een gebouw wil dat speciaal voor hem

ontworpen is, bestaat het risico dat het geen

koper zal vinden mocht het zijn gebouw willen

verkopen: het gebouw is onverkoopbaar. Een

bedrijf dat dit risico wil vermijden is wellicht

tevreden met een multifunctioneel gebouw.

Hoe groot dit risico is hangt af van het relatieve

belang van het gebouw binnen de totale

kapitaalinvesteringen van het bedrijf. Een

vuistregel is: als de totale kapitaalinvestering

honderd eenheden is, dan is grond één

eenheid, zijn gebouwen negen eenheden, en is

al het andere kapitaal negentig eenheden. Met

deze verhoudingen weegt het risico dat een

gebruikt gebouw niet te verkopen is uiteraard

niet zwaar.

Een aspect dat hier mee samenhangt is hoe

het bedrijf zijn gebouw (en dus ook zijn grond)

wil financieren. De drie voornaamste mogelijk-

heden zijn kopen en bezitten, huren en (lang-

lopend) leasen. Een mogelijke mengvorm

komt voor als een bedrijf een kavel pacht

(erfpacht) en daarop zijn gebouw laat bouwen.

Met het kopen van grond en gebouwen legt

een bedrijf kapitaal vast dat het wellicht liever

in zijn kernactiviteiten investeert. Maar bij

kopen is het bedrag dat geïnvesteerd wordt

van tevoren bekend en staat het vast. Bij huren

wordt geen kapitaal vastgelegd, maar de huur-

prijzen kunnen onverwacht veranderen en ook

zou de eigenaar het huurcontract kunnen

opzeggen. Bij een lease wordt er eveneens

geen kapitaal vastgelegd, de kosten zijn

gemakkelijker te voorspellen dan bij huren en

als het bedrijf (degene die leaset) wil verhuizen

voor het einde van de leaseperiode, kan het de

waarde van de resterende leaseperiode moge-

lijk doorverkopen. De keuze die een bedrijf

maakt (ervan uitgaande dat er een keuze is: dat

hangt ervan af of alle opties beschikbaar zijn)

hangt ook af van fiscale en boekhoudregels.

25


2.3 Het aanbod van grond en gebouwen voor de eindgebruikers

De aanbieders van bouwrijpe grond op bedrijventerreinenDe aanbieder van bouwrijpe grond moet rede-

lijk kapitaalkrachtig zijn, want dat is noodzake-

lijk om een terrein met ontwikkelings-

potentieel te kunnen identificeren, om dat

terrein te verwerven van de oorspronkelijke

eigenaar, om het te verkavelen en deze bouw-

kavels te voorzien van wegen en andere nood-

zakelijke infrastructuur, om ervoor te zorgen

dat het bestemmingsplan geschikt is voor het

type bedrijventerrein dat de ontwikkelaar voor

ogen heeft, om de voorfinanciering te kunnen

verzorgen, en om de kosten voor het tijdelijk

eigendom van de grond en de bijbehorende

risico’s te kunnen dragen totdat de grond is

verkocht en de lening afbetaald. Er kunnen

zich specifieke problemen voordoen. Zo kan

de beoogde locatie voor het bedrijventerrein

bijvoorbeeld in het bezit zijn van een groot

aantal eigenaren. In een dergelijk geval wordt

het verwerven van het gehele terrein een

moeilijk en tijdrovend proces en daarmee ook

duur. Dit geldt voor zowel greenfield- (nieuw te

ontwikkelen) als brownfield-terreinen (voor

herontwikkeling). Als de locatie, of een deel

daarvan, is gelegen in bestaand stedelijk

gebied kunnen deze problemen worden ver-

ergerd door de noodzaak om niet alleen de

grond maar ook de verouderde gebouwen en

mogelijke andere eigendomsrechten aan te

kopen. Als eerdere grondgebruikers de grond

hebben vervuild, kan het daarnaast noodzake-

lijk zijn om de grond te saneren.

In de praktijk zijn er zowel commerciële

(privaat, met een winstoogmerk) aanbieders

van bedrijventerreinen als niet-commerciële

(publiek, niet noodzakelijk met een winstoog-

merk) aanbieders. De commerciële aanbieders

beperken zich meestal tot greenfield-ter-

reinen, omdat de financiële risico’s verbonden

met de herontwikkeling van brownfield-

terreinen voor hen te groot zijn. De niet-

commerciële aanbieders beperken zich

evenwel niet tot brownfield-terreinen, maar

ontwikkelen vaak ook greenfield-terreinen: in

dat opzicht zouden ze zelfs kunnen con-

curreren met commerciële aanbieders. De

niet-commerciële aanbieders zijn soms

gemeenten, soms samen werkingsverbanden

tussen gemeenten en soms regionale over-

heidsinstanties. Het essentiële verschil tussen

niet-commerciële en commerciële aanbieders

is dat de eersten willen ontwikkelen onder

omstandigheden die voor een commerciële

aanbieder niet interessant zijn en dat ze finan-

cieel gezien in staat zijn dit te doen. Zij hoeven

geen winst te maken en kunnen het zich zelfs

veroorloven om verlies te lijden, zij hebben een

zogenaamde soft budget constraint. Waarom

zij dit zouden willen doen wordt beschreven in

paragraaf 2.5.

Niet-commerciële aanbieders van bedrijven-

terreinen kunnen, naast de financiële ruimte

om verlies te lijden, beschikken over bevoegd-

heden die commerciële aanbieders ontberen.

Zo kunnen ze bijvoorbeeld overgaan tot ont-

eigening of een zogenaamd voorkeursrecht

vestigen. Daarnaast kunnen zij de noodzake-

lijke wijzigingen in het bestemmingsplan door-

voeren. Door deze bevoegdheden loopt een

niet-commerciële aanbieder minder risico op

vertraging en zijn de onzekerheden in het

planningsproces minder groot dan voor een

commerciële aanbieder. In alle gevallen zal een

aanbieder pas beginnen met ontwikkelen als

hij een inschatting heeft gemaakt van de vraag

naar bouwgrond op bedrijventerreinen. Deze

inschattingen kunnen gebaseerd zijn op trend-

extrapolatie van recente uitgiftes, op enquêtes

onder bedrijven, of op prognoses gemaakt aan

de hand van kwantitatieve modellen.

26


Ten slotte dienen er nog drie andere soorten

aanbieders genoemd te worden, hoewel zij

getalsmatig doorgaans niet van belang zijn.

Een hiervan is een tussenvorm van commer-

ciële en niet-commerciële ontwikkelaar. Als

een niet-commerciële aanbieder geen af-

nemers kan vinden van zijn grond, of in ieder

geval niet op korte termijn, komt het soms

voor dat een private organisatie de on-

verkochte grond aankoopt, omdat deze partij

denkt beter in staat te zijn om de grond te

verkopen: het financiële risico gaat van de

niet-commerciële aanbieder over op de

commerciële aanbieder. Het tweede soort is

een bestaand bedrijf op een bedrijventerrein

dat grond overheeft en wil verhuizen of sluiten:

het wil zijn grond en gebouwen verkopen. Het

bedrijf kan de grond verkopen aan een

commerciële aanbieder of aan een ander

bedrijf. Het derde soort aanbieder is een bedrijf

dat buiten een bedrijventerrein gevestigd is en

grond over heeft: het bedrijf kan ervoor kiezen

om deze grond te verkavelen en deze kavels

aan te bieden aan andere bedrijven. Op die

manier ontwikkelt het eerste bedrijf een

bedrijventerrein op zijn eigen grond. Hier

bestaan een aantal voorbeelden van, zoals een

bedrijf met staal- of koolmijnen dat zijn

productievolume drastisch heeft verlaagd,

maar wel wil profiteren van zijn grondbezit.

De aanbieders van nieuwe gebouwen op bedrijventerreinenEr zijn drie manieren waarop gebouwen

kunnen worden aangeboden. Bij de eerste

mogelijkheid zet een aanbieder van een stuk

grond een bedrijfsgebouw op de grond al-

vorens de kavel (grond + gebouw) op de markt

te brengen. Bij de tweede mogelijkheid wordt

een bouwkavel aangekocht door een ontwik-

kelaar die vervolgens een gebouw op de grond

zet waarna de kavel (grond + gebouw) op de

markt wordt gebracht. Bij de derde mogelijk-

heid koopt een bedrijf (de eindgebruiker) de

bouwkavel en laat hier vervolgens zijn eigen

pand op bouwen. In zowel het eerste als het

tweede geval heeft de aanbieder de keuze om

de grond en het gebouw te koop dan wel te

huur aan te bieden. Als het gebouw te huur

wordt aangeboden is het meestal zo dat een

ontwikkelaar het gebouw heeft laten bouwen

en vervolgens heeft doorverkocht aan een

vastgoedbelegger die de verhuur aan de eind-

gebruiker voor zijn rekening neemt of uit-

besteedt.

Of men in de praktijk het eerste of het tweede

geval aantreft, hangt af van de prijzen en de

winstgevendheid in de grondmarkt enerzijds

en de vastgoedmarkt anderzijds. Als de winst-

gevendheid in de grondmarkt laag is, zullen

commerciële ontwikkelaars geen bouwrijpe

grond aan willen bieden, maar liever de grond

met daarop een nieuw gebouw. In dit geval

zullen commerciële ontwikkelaars dus grond

aan willen kopen die al bouwrijp is gemaakt

met het doel om daar hun gebouwen voor

verhuur of verkoop op te ontwikkelen. Als de

omstandigheden zo zijn dat de winstgevend-

heid in zowel de grond- als de vastgoedmarkt

laag ligt, zullen commerciële ontwikkelaars

ook geen gebouwen aan willen bieden. Als

bouwrijpe grond zonder gebouwen wordt

aangeboden aan de eindgebruiker, betekent

dit waarschijnlijk dat het moeilijk is om winst te

maken op zowel de ontwikkeling van de grond

zelf als op het ontwikkelen van bedrijfs-

gebouwen. Als er onder deze omstandigheden

desondanks bedrijfsgebouwen aangeboden

worden aan de eindgebruikers, zal dit gedaan

worden door niet-commerciële ontwikkelaars,

zoals (semi)publieke regionale ontwikkelings-

maatschappijen. In overige gevallen zijn het de

eindgebruikers zelf die opdracht geven tot de

bouw van hun eigen panden: ze kunnen het

ontwerp en de bouw zelf regelen of een

27


ontwikkelaar in de arm nemen die het pand

kant-en-klaar oplevert.

De relatie tussen de aangeboden hoeveelheid en de prijsHet besluit van een commercieel bedrijf om

grond en gebouwen aan te bieden wordt be-

invloed door de verwachte opbrengsten, die op

hun beurt worden beïnvloed door de

verwachte prijzen die gevraagd kunnen

worden. Over het algemeen geldt: hoe hoger

de prijs, hoe hoger het aanbod. Een groot deel

van de toename in het aanbod van grond en

gebouwen voor bedrijvigheid is echter het

resultaat van investeringskeuzes van de

productiebedrijven zelf en niet de keuze van

commerciële ontwikkelaars (zie paragraaf 2.6).

Investeringen in bedrijfsruimte worden

daarom in grotere mate beïnvloed door

toenames in het productievolume, de werk-

gelegenheid en voorraden (DiPasquale &

Wheaton, 1996; Ball, 1998). Voor niet-commer-

ciële aanbieders gaat de algemene regel even-

eens niet altijd op. Een van de voornaamste

redenen waarom niet-commerciële instanties

in deze markt actief zijn is juist het feit dat zij

het aanbod te laag vinden en het sociaal of

economisch onwenselijk vinden als de prijzen

zouden stijgen (zie paragraaf 2.5). In dergelijke

gevallen zullen bedrijventerreinen worden

aangeboden ondanks het feit dat de verkoop-

prijzen te laag liggen om commercieel aantrek-

kelijk te zijn. De ontwikkeling kan zelfs tot

verliezen leiden.

Dit kan verschillende ‘perverse’ consequenties

hebben. Voor niet-commerciële aanbieders

zijn er goede redenen om bedrijventerreinen

aan te bieden tegen prijzen die lager liggen dan

het bedrag dat bedrijven bereid zouden zijn

om voor deze locaties te betalen, maar als zij

de signaalfunctie van potentiële marktprijzen

negeren, zou dit ertoe kunnen leiden dat ze

meer aanbieden dan strikt noodzakelijk is. Dat

wil zeggen, ze bieden zoveel aan en tegen

zulke lage prijzen dat bedrijven niet gestimu-

leerd worden om grond efficiënt te gebruiken.

Als dat op grote schaal en gedurende een

langere periode gebeurt, ontstaat er een markt

voor bedrijventerreinen waar de prijzen zo laag

liggen dat er geen commerciële aanbieders –

noch van grond, noch van gebouwen – meer

aangetrokken worden. De niet-commerciële

aanbieders hebben dan, tegen wil en dank, hun

eigen monopolie gecreëerd.

2.4 Hoe bedrijventerreinen worden ontwikkeld

Modellen voor ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerreinen Aan de hand van de bovenstaande uiteen-

zetting van de mogelijke vormen die vraag en

aanbod aan kunnen nemen, kunnen de

volgende manieren waarop bedrijventerreinen

tot stand komen worden onderscheiden.

Welk type gekozen wordt hangt af van de

wensen van de vragende partij, de wensen van

de aanbieder, de prijzen ten tijde van de

ontwikkeling en de wettelijke mogelijkheden.

De eerste drie zijn hierboven besproken. De

wettelijke mogelijkheden kunnen belangrijk

zijn voor de keuze tussen kopen of huren. Als

het bedrijf weinig zekerheid heeft over de duur

van een huurcontract, loopt het het risico dat

het huurcontract beëindigd wordt voordat het

gebouw, de machines en de installaties zijn

afgeschreven. Bedrijven zullen dan eerder

geneigd zijn om te kopen dan te huren

(types B, C, E). Deze voorkeur zal nog sterker

zijn als de grondprijzen laag liggen, zoals in

Nederland het geval is. Een andere aantrekke-

lijke optie voor eindgebruikers is de mogelijk-

heid om voor een langere termijn te leasen en

de resterende leaseperiode aan een ander

28


bedrijf door te verkopen, mocht het bedrijf

eerder willen verhuizen (types D, F). In zulke

gevallen zullen (institutionele) beleggers

grond en gebouwen voor bedrijvigheid een

aantrekkelijke investering vinden. Als de wet

leasen op lange termijn niet erkent (zoals in

Nederland het geval is), zullen eindgebruikers

waarvoor dit een aantrekkelijke optie zou zijn

geweest overgaan tot koop, waardoor de markt

voor huurpanden, en daarmee de kansen voor

commerciële beleggers in dit soort panden,

wordt verkleind.

De praktische gevolgen van deze verschillende modellenDe manier waarop bedrijventerreinen worden

ontwikkeld en beheerd kan belangrijke

gevolgen hebben voor het ontwerp en de

Figuur 2.1. Modellen voor ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerreinen.

Activiteit Grond-exploitatie

Bouwen van het pand

Eindgebruiker koopt of huurt

Gebouw-exploitatie

Onderhoud en beheer van gemeenschap-pelijke ruimtes

Type A De eindgebruiker doet alles:

het gaat hier niet om een bedrijventerrein met meerdere eind gebruikers

Type B Grondexploitant Eindgebruiker Eindgebruiker

heeft opdracht

gegeven om te

bouwen

Eindgebruiker Grondexploitant

of vereniging

van eigenaren

Type C Grondexploitant Ontwikkelaar Eindgebruiker

koopt


of vereniging

van eigenaren

Type D Grondexploitant Ontwikkelaar Eindgebruiker

huurt

Belegger/ver-

huurder

Grondexploitant

of de belegger/

verhuurder

Type E Grondexploitant ontwikkelt ook het

gebouw

Eindgebruiker

koopt


of vereniging

van eigenaren

Type F Grondexploitant ontwikkelt ook het

gebouw

Eindgebruiker

huurt

Belegger/ver-

huurder

Belegger/ver-

huurder

Bron: Louw et al. (2009)

levensduur van een bedrijventerrein. Wat

betreft het ontwerp is het gemakkelijker om

architectonische samenhang te creëren

wanneer alle gebouwen op het terrein door

dezelfde aanbieder worden ontwikkeld

(types E en F). In een dergelijk geval zal het ook

gemakkelijker zijn om gedeelde faciliteiten

zoals een restaurant of een fitnesscentrum aan

te bieden. Met betrekking tot de levensduur is

de vraag wie er verantwoordelijk is voor het

onderhoud en beheer van de gebouwen en de

gedeelde ruimtes (wegen, beplanting,

gemeenschappelijke parkeerplaatsen)

cruciaal. Wanneer de verantwoordelijkheid

voor elk gebouw enkel en alleen bij de eind-

gebruiker ligt (types B, C en E), kunnen de eind-

gebruikers voor een ‘prisoner’s dilemma’

komen te staan. De waarde van elk afzonderlijk

29


gebouw wordt namelijk tot op een zekere

hoogte beïnvloed door de onderhoudskwaliteit

van de andere gebouwen op het terrein. Als

één gebouw in verval raakt, vermindert dit de

waarde van de andere gebouwen. En de eige-

naar van een gebouw zal niet geneigd zijn om

de kwaliteit van zijn eigen gebouw te onder-

houden als het geld dat hij hierin stopt verloren

gaat doordat de omliggende gebouwen zijn

vervallen. Wellicht is er een vereniging van

eigenaren (bedrijven) opgericht om juist dit

probleem te ondervangen: maar dit soort

verenigingen zijn vaak zwak. Als alle gebouwen

in het bezit zijn van één partij – een belegger

die ze verhuurt aan de bedrijven, type F – is er

een grotere financiële drijfveer om de kwaliteit

van alle gebouwen op een bedrijventerrein te

onderhouden.

Met name het onderhoud en beheer van de

gedeelde ruimtes is gevoelig voor verwaar-

lozing: en wie moet hier de verantwoordelijk-

heid voor nemen? Als de grondaanbieder een

publieke organisatie was (types B, C en D), kan

het zo zijn dat deze organisatie de verantwoor-

delijkheid voor het onderhoud van deze

ruimtes voor de lange termijn op zich neemt.

Niemand zal echter ontkennen dat bij de

verdeling van publieke middelen bedrijven-

terreinen, vanuit politiek oogpunt, een relatief

zwakke positie innemen. Als er een vereniging

van eigenaren (bedrijven) is, zou deze de taak

op zich kunnen of willen nemen: maar men

bedenke hier opnieuw dat deze verenigingen

doorgaans zwak zijn. Type F biedt de hoogste

waarschijnlijkheid dat de gedeelde ruimtes

goed onderhouden en beheerd worden: alle

ruimtes blijven in eigendom van de belegger

en de kwaliteit van deze ruimtes beïnvloedt de

huur die de belegger kan vragen. Bij dit model

is de belegger bovendien niet alleen eigenaar

van de gezamenlijke ruimtes, maar ook van alle

gebouwen op het terrein: goed onderhoud en

beheer verhogen de waarde van het hele

terrein en de belegger kan hier zorg voor

dragen. Het zal dan ook niet verbazen dat de

bedrijventerreinen die de hoogste kwaliteit

bieden volgens dit model (type F) zijn ont-

wikkeld: er is één (commercieel) bedrijf dat de

grond koopt en bouwrijp maakt, er gebouwen

op zet, deze gebouwen verhuurt aan de eind-

gebruikers en zowel de gebouwen als de

gedeelde faciliteiten beheert. Hier staat tegen-

over dat dit de terreinen zijn waar de eind-

gebruikers het meest voor hun huisvesting

betalen!

Hoe goed het onderhoud en beheer ook

mogen zijn, het is niet waarschijnlijk dat een

bedrijventerrein voor zeer lange periodes

onveranderd blijft, alleen al omdat de tech-

nische eisen van de eindgebruikers veran-

deren. Als deze veranderen, is herstructurering

van het terrein noodzakelijk. Herstructurering

zal eerder nodig zijn als een terrein slecht

onderhouden en beheerd wordt, waardoor het

sneller veroudert. Herstructurering zal dus

eerder aan de orde zijn op terreinen die

worden ontwikkeld en beheerd volgens

typen B, C en E dan volgens typen D en F. Dit is

van maatschappelijk belang, omdat het maar

zeer de vraag is of een verouderd bedrijven-

terrein op een winstgevende manier geher-

structureerd kan worden (zie ook paragraaf

2.5). Waar dit wel het geval is, betreft het

terreinen met een centrale ligging in het

stedelijk gebied, zoals dicht bij een centraal

station, waardoor de commerciële waarde van

het terrein zo hoog ligt dat herstructurering

winstgevend is (Munneke, 2005; PBL, 2009). In

alle andere gevallen zal het terrein in zijn

verouderde staat blijven en daarmee de om-

geving aantasten en schaarse grond verspillen,

of zullen er publieke middelen ingezet moeten

worden om het te herstructureren.

30


2.5 Waarom overheden bedrijventerreinontwikkeling zouden willen beïnvloeden

Het argument van de welvaarts-economieVolgens de klassieke welvaartstheorie zijn

uitkomsten optimaal als er sprake is van een

perfecte markt. En overheidsingrijpen zal dit

op geen enkele manier kunnen verbeteren. In

dat geval zou de overheid niet moeten

ingrijpen in de markt voor grond en gebouwen

op bedrijventerreinen. De markt voor grond en

gebouwen op bedrijventerreinen voldoet, net

als in feite alle andere segmenten van de

gronden vastgoedmarkt (Evans, 2004;

Needham, 2006), doorgaans echter niet aan de

criteria die een perfecte markt mogelijk maken

(volledige concurrentie, volledige informatie

voor alle betrokkenen, toegang tot alle

markten, geen toe- en uittredingsbarrières,

geen transactiekosten en homogene

producten). In dit soort gevallen kan overheids-

ingrijpen noodzakelijk zijn om marktfalen aan

te pakken. Welvaartseconomen in de traditie

van Pigou (1920) zullen stellen dat wanneer de

markt faalt, de overheid zal moeten ingrijpen

om dit te corrigeren. De overheid reageert van

buitenaf op de markt en is dus min of meer

exogeen.

De ‘klassieke’ reden voor overheidsingrijpen in

grondmarkten in het algemeen en in markten

voor grond voor bedrijvigheid in het bijzonder

zijn negatieve externaliteiten die voort kunnen

komen uit de ontwikkeling van (bedrijven)

terreinen. Typische externaliteiten die ver-

oorzaakt worden door het ontwikkelen van

bedrijventerreinen zijn milieuoverlast,

verkeerseffecten en soms zelfs een negatieve

invloed op de waarde van gebouwen in om-

liggende gebieden. Ruimtelijke ordening en

milieuzonering zijn de meest ingezette

middelen om deze externaliteiten te vermin-

deren. Lokale overheden wijzen bepaalde

gebieden aan voor industrie- en bedrijfs-

functies en beperken de ontwikkelings-

mogelijkheden voor bedrijven in andere

gebieden (woonwijken; binnensteden).

Bestemmingsplannen en bouwvergunningen

dienen als een controlesysteem om te garan-

deren dat gebieden ontwikkeld worden in

overeenstemming met het overheidsbeleid.

Daarnaast zou industriële productie op één

kavel de industriële productie op een aan-

grenzende kavel kunnen belemmeren. Zo wil

een bedrijf dat hightechelektronica produ-

ceert bijvoorbeeld liever niet gevestigd zijn

naast een grote chemische fabriek (zoals hier-

voor al werd gesteld). Daarom voeren over-

heden doorgaans een milieubeleid dat

bijvoorbeeld één bedrijventerrein reserveert

voor high-techbedrijven (bijvoorbeeld op een

campus) en een ander terrein voor zware

industrie of bedrijven in de logistieke sector

(die vaak een grote verkeersaantrekkende

werking hebben). En in gevallen waar indus-

triële ontwikkeling vanuit milieuoverwegingen

helemaal niet wenselijk is, kunnen overheden

milieuvergunningen gebruiken om deze

ontwikkeling te voorkomen.

Het argument van de institutionele economie In tegenstelling tot de welvaartseconomie gaat

de institutionele economie ervan uit dat de

markt gestructureerd wordt door overheden,

die eigendomsrechten zo vormgeven en

aanpassen dat deze markttransacties facili-

teren en verbeteren. Markten zijn institutio-

neel en sociaal geconstrueerd. De relatie

tussen de actoren en instituties binnen een

markt is van wederkerige aard: de actoren

creëren de instituties en de marktinstituties

beïnvloeden op hun beurt de actoren. Over-

heidsacties vormen een integraal onderdeel

van de markt en zijn daarmee endogeen (zie

31


ook hoofdstuk 3 van dit boek). Als marktuit-

komsten ontoereikend zijn zou een verande-

ring van de marktinstituties kunnen bijdragen

aan een betere uitkomst.

Vanuit dit institutioneel economische perspec-

tief bespreken we hier een veelvoorkomend

voorbeeld van overheidsingrijpen, namelijk de

publieke ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Er kunnen drie verschillende maar aan-

verwante redenen gegeven worden die over-

heidsingrijpen rechtvaardigen. Ten eerste zijn

de transactiekosten voor het ‘produceren’ van

bedrijventerreinen erg hoog. Hieronder vallen

de plankosten, de kosten voor het vinden en

aantrekken van bedrijven die (delen van) het

bedrijventerrein willen kopen en rentekosten.

De plankosten kunnen erg hoog uitvallen,

omdat het verkrijgen van goedkeuring voor

een bestemmingsplan voor het ontwikkelen

van een bedrijventerrein vaak een erg ingewik-

keld proces is – de planvorming kan al snel zes

tot tien jaar in beslag nemen en soms zelfs

langer. Dit komt in alle segmenten van de

gronden vastgoedmarkten voor, maar vooral

in de markt voor grond voor bedrijvigheid, waar

plannen vaak omstreden zijn vanuit milieu-

overwegingen (geluid, vervuiling, verkeer). De

kosten voor het vinden en aantrekken van

bedrijven die (delen van) het bedrijventerrein

kopen zijn hoog omdat bedrijventerreinen met

het oog op efficiëntie vaak worden ontwikkeld

op grote, geïntegreerde terreinen (bedrijven-

terreinen met een oppervlakte boven de 100

hectare komen redelijk vaak voor). Op een

volledig uitgegeven bedrijventerrein met een

oppervlakte van 100 hectare kunnen 200 tot

300 bedrijven gevestigd zijn. Elke bouwkavel

moet apart verkocht worden aan een bedrijf.

Dit kan tot gevolg hebben dat het erg lang

– soms zelfs langer dan twintig jaar – kan

duren voordat alle beschikbare grond op een

bedrijventerrein is uitgegeven. Hierdoor zijn de

rentelasten vaak erg hoog, omdat de kosten

voor de ontwikkeling van ruwe bouwgrond tot

uitgeefbare kavels vaak aan het begin van het

project gemaakt worden, terwijl de inkomsten

uit de verkoop van de bouwrijpe grond pas veel

later binnenkomen.

Ten tweede zijn de eigendomsrechten niet

altijd bevorderlijk voor de private ontwikkeling

van bedrijventerreinen. De situatie in Neder-

land is hier een voorbeeld van. Hier staan de

eigendomsrechten de eindgebruiker niet toe

om, in geval van een langlopende lease-

overeenkomst, de resterende leaseperiode

door te verkopen aan een ander bedrijf (mocht

het eerste bedrijf eerder willen verhuizen). In

zulke situaties is het huren van een pand voor

eindgebruikers wellicht minder interessant dan

het bezitten van een pand en wordt het voor

private ontwikkelaars minder interessant om

bedrijventerreinen te ontwikkelen. Doorgaans

(maar niet altijd; zie hieronder) verdienen

private ontwikkelaars geld door grond en

gebouwen te ontwikkelen, en niet met het

ontwikkelen van grond alleen. Dit leidt ertoe

dat het meestal gemeenten zijn die de

bedrijventerreinen aanbieden.

Ten derde raken overheidsinstanties soms

dusdanig betrokken bij het ontwikkelen van

bedrijventerreinen dat er een overschot aan

grond op bedrijventerreinen ontstaat, met als

gevolg een grote voorraad aan braakliggende

bouwkavels. Er lijkt sprake te zijn van een kip-

ei-situatie. Zijn gemeenten op deze manier

betrokken omdat private ontwikkelaars niet

geïnteresseerd zijn in het ontwikkelen van

bedrijventerreinen? Of zijn private ontwikke-

laars niet geïnteresseerd vanwege de zware

inmenging door lokale overheden, die leidt tot

overaanbod en relatief lage vastgoedwaardes?

In het laatste geval kan er een situatie ontstaan

waarbij marktpartijen niet zullen toetreden tot

32


dit marktsegment – het ontwikkelen van grond

(en niet van gebouwen) – vanwege de vermin-

derde winstgevendheid. Private ontwikkelaars

hebben twee redenen om grond op bedrijven-

terreinen te ontwikkelen. Ten eerste kan het

ontwikkelen van grond op bedrijventerreinen,

onder bepaalde marktomstandigheden (zie

paragraaf 2.6), op zichzelf winstgevend zijn.

Ten tweede biedt het bezitten van grond op

bedrijventerreinen een private ontwikkelaar de

kans om er bedrijfspanden op te ontwikkelen

en daar geld aan te verdienen. In hoofdstuk 3

van dit boek wordt dit verder uitgelegd met het

concept van slecht gedefinieerde eigendoms-

rechten.

In de praktijk vertonen marktpartijen vaak

geen interesse in het ontwikkelen van grond

op bedrijventerreinen. In veel regio’s overstijgt

het aanbod van bedrijventerreinen ruim de

vraag, waardoor de winstgevendheid van het

ontwikkelen van bedrijventerreinen afneemt.

De hamvraag blijft echter waarom gemeenten

bedrijventerreinen zouden willen ontwikkelen.

De voornaamste reden is dat gemeenten de

werkgelegenheid en de lokale economie willen

stimuleren. Zelfs als marktpartijen bereid zijn

om bedrijventerreinen te ontwikkelen, willen

veel gemeenten dit toch liever zelf doen, zodat

ze te allen tijde grond beschikbaar hebben

voor geïnteresseerde bedrijven die overwegen

om hun productiefaciliteiten te verplaatsen.

Deze werkwijze kan soms echter leiden tot

ongewenste uitkomsten. Gemeenten zijn

verwikkeld in een onderlinge concurrentie-

strijd om nieuwe (footloose) bedrijven aan te

trekken, omdat het aantrekken van een nieuw

bedrijf goed is voor de lokale economie en

nieuwe werkgelegenheid zal creëren. Dit leidt

(opnieuw) tot een mogelijk ‘prisoner’s

dilemma’: gemeenten willen niet het risico

lopen dat een bedrijf verhuist naar een

aangrenzende gemeente en zullen er daarom

voor zorgen dat bouwrijpe grond ruimschoots

voorhanden is op bedrijventerreinen. Waar we

deze paragraaf begonnen met het verklaren

van overheidsingrijpen door te verwijzen naar

marktfalen, kunnen we daar nu tegenover

stellen dat wanneer overheidsinstanties te veel

grond op bedrijventerrein aanbieden dit gezien

kan worden als een vorm van overheidsfalen

(Levačić, 1991): door een overvloed aan

bedrijventerreinen aan te bieden hebben ze de

rivaliteit van bedrijventerreinen verminderd en

hebben ze ervoor gezorgd dat bedrijven-

terreinen geen puur private goederen konden

worden.

Overheidsbetrokkenheid bij de herstructurering van bedrijventerreinenTen slotte is er nog een andere veelvoor-

komende reden voor overheidsbetrokkenheid

in de markt voor grond en gebouwen op

bedrijventerreinen. Na verloop van tijd zullen

vrijwel alle bedrijventerreinen worden gecon-

fronteerd met veroudering waardoor investe-

ringen nodig zijn om de kwaliteit van het

terrein te verbeteren of om het terrein te

herontwikkelen (zie paragraaf 2.6). Zonder

overheidsingrijpen vinden deze investeringen

niet plaats (of in mindere mate). Er zijn drie

redenen te geven waarom de eigenaars van

bedrijfspanden zelf niet investeren in het

verbeteren van hun gebouwen en het

bedrijventerrein. Ten eerste vindt een deel van

de veroudering plaats in de openbare ruimte

van een bedrijventerrein (verouderde wegen;

onvoldoende openbare parkeergelegenheid).

Deze ruimtes zijn meestal in eigendom van

een publieke instantie, dus is het de taak van

deze instantie om deze ruimtes te verbeteren.

De andere twee redenen hebben te maken

met ongeprijsde externaliteiten, zowel nega-

33


tieve als positieve. Het verval van individuele

bedrijfspanden op het terrein kan een negatief

effect hebben op aangrenzende gebieden. De

bedrijven zelf hoeven echter geen problemen

te hebben met het verval van hun gebouwen,

als dit geen invloed heeft op hun bedrijfs-

voering. De negatieve invloed op de omlig-

gende gebieden is dan een ongeprijsde

negatieve externaliteit; de eigenaars nemen dit

effect niet mee in het besluit om hun

gebouwen al dan niet te verbeteren. In dit

soort gevallen kan een publieke instantie

besluiten om verbeteringen aan de gebouwen

te subsidiëren, om zo de negatieve effecten op

de omliggende gebieden te verminderen.

Een mogelijke andere reden waarom indivi-

duele eigenaars ervoor zouden kunnen kiezen

om niet te investeren in de verbetering van

hun gebouwen zijn ongeprijsde positieve

externaliteiten. Dit heeft te maken met het

gefragmenteerde eigenaarschap op veel

bedrijventerreinen (zoals gezegd is het niet

ongebruikelijk dat er zich op een bedrijven-

terrein meer dan tweehonderd verschillende

eigenaren bevinden). Stel dat een individuele

eigenaar overweegt te investeren in het verbe-

teren van zijn terrein en gebouw, omdat de

huidige fysieke staat hem belemmert in de

bedrijfsvoering. Als hij dit doet kunnen er zich

ongeprijsde positieve externaliteiten voor-

doen: zijn buren halen voordeel uit zijn inves-

teringen, omdat de algehele kwaliteit van de

omgeving hiermee verbetert (de waarde van

hun gebouwen zal omhooggaan) en zij hoeven

voor dit voordeel niet te betalen. Het kan zo

zijn dat de balans tussen de totale kosten en de

totale voordelen (inclusief de ongeprijsde posi-

tieve externaliteiten) positief is, terwijl de

balans voor de eigenaar zelf (exclusief de onge-

prijsde positieve externaliteiten) negatief is. In

dit soort situaties zal de eigenaar besluiten om

niet te investeren. De verantwoordelijke

publieke instantie wil dan wellicht subsidies

verstrekken aan een of meer eigenaren om

gezamenlijke investeringen te stimuleren.

2.6 Internationale verschillen in ontwikkelpraktijk van bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen zijn in veel landen te

vinden. Ze zijn vaak ingedeeld in categorieën

zoals terreinen voor lichte industrie, algemene

industrie en distributie in het Verenigd Konink-

rijk; lichte industrie (Gewerbegebiete) en zware

industrie (Industriegebiete) in Duitsland; busi-

nessparken, gemengde, distributie- en zware-

industrieterreinen in Nederland. Deze para-

graaf illustreert de variatie binnen de

verschillende aspecten die hiervoor in dit

hoofdstuk genoemd zijn, zowel tussen als

binnen landen. Verschillen in ontwikkeling

worden beschreven met betrekking tot de

modellen voor ontwikkeling en exploitatie van

bedrijventerreinen, de rol van overheids-

instanties, de manier waarop de prijzen van

grond en gebouwen tot stand komen, de

beschikbaarheid van grond op bedrijven-

terreinen en problematiek omtrent ver-

oudering en herstructurering.

Modellen voor ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerreinenIn de meeste landen worden grond en

gebouwen door dezelfde instantie ontwikkeld.

In dat geval is het bedrijf dat het gebouw

ontwikkelt ook het bedrijf dat de ruwe bouw-

grond aankoopt, de benodigde financiering en

vergunningen regelt en de grond bouwrijp

maakt met de noodzakelijke infrastructuur.

Deze twee stadia kunnen echter ook door

verschillende partijen worden uitgevoerd. In

dat geval wisselt de grond tweemaal van eige-

naar voordat de bouw begint: eerst verkoopt

de oorspronkelijke eigenaar (landbouw)grond

34


aan een ontwikkelaar, waarna de ontwikkelaar

de grond bouwrijp maakt en (in een secundaire

markt voor bouwrijpe grond) aanbiedt aan

commerciële ontwikkelaars of eindgebruikers.

In Frankrijk is er een actieve ‘secundaire’ markt

in bouwgrond, waar zogenaamde ‘aména-

geurs-lotisseurs’ ruwe bouwgrond ontwikkelen

tot bouwkavels die ze vervolgens verkopen.

Deze ‘aménageurs-lotisseurs’ kunnen

publieke, semipublieke of private ontwikke-

laars zijn. In de Franse markt voor grond op

bedrijventerreinen zijn de laatste twee van

groot belang. In Nederland is de verdeling

tussen grondontwikkeling en gebouwontwik-

keling vergelijkbaar en wordt de secundaire

markt voor grond op bedrijventerreinen gedo-

mineerd door gemeenten. In Vlaanderen vindt

eenzelfde soort verdeling plaats.

Er is tevens variatie in de rol die de eindge-

bruiker van de grond en gebouwen op bedrij-

venterreinen speelt. Eindgebruikers kunnen

hun eigen panden bouwen of hier opdracht toe

geven (type A en B – zie boven), ze kunnen ze

kant-en-klaar kopen (type C en E) of ze kunnen

ze huren (type D en F). Bij types A, B, C en E is

de eindgebruiker zowel de eigenaar als de

gebruiker, in andere gevallen is de eindge-

bruiker een huurder. Het is waarschijnlijk dat

de meeste bedrijfspanden in het bezit zijn van

de eindgebruikers: dit in tegenstelling tot

andere commerciële vastgoedmarkten, zoals

voor kantoren en winkels, waar gebouwen vaak

speculatief gebouwd worden om te verhuren.

Inventarisaties uit de jaren negentig van de

vorige eeuw lieten inderdaad zien dat onge-

veer de helft van alle bedrijfspanden in de

Verenigde Staten werd gebruikt door de eige-

naar. In Nederland lag het percentage zelfs nog

hoger. Ook in Engeland werd verondersteld dat

de eigenaar-gebruikers in de meerderheid

waren. In Frankrijk werd daarentegen een groot

aandeel van de bedrijfspanden ontwikkeld

voor verhuur. Meer recentelijk is de specula-

tieve ontwikkeling van bedrijfsvastgoed toe-

genomen, vooral in het Verenigd Koninkrijk. In

Nederland zijn de meeste bedrijfspanden nog

in bezit van de eindgebruikers, maar ook hier

loopt het aandeel terug omdat meer bedrijven

gaan huren.

Actieve betrokkenheid van overheids-instanties bij het ontwikkelen van bedrijventerreinenIn het Verenigd Koninkrijk waren overheids-

instanties actief betrokken bij het ontwikkelen

van bedrijventerreinen, maar dan vooral in

achtergestelde gebieden. Deze instanties –

lokale overheden, maar ook specifieke ontwik-

kelingsmaatschappijen – deden dit om de

economie te stimuleren. Het eerste voorbeeld

hiervan was Team Valley Trading Estate, dat in

de jaren dertig van de vorige eeuw aangelegd

werd. Publieke instanties kochten grond aan,

maakten deze bouwrijp en zetten er gebouwen

op die vervolgens werden verhuurd, en soms

verkocht, aan de eindgebruikers. Als er vraag

naar was werd er eveneens bouwrijpe grond

verkocht aan commerciële ontwikkelaars. De

commerciële ontwikkelaars die in deze

gebieden actief waren klaagden echter over

het feit dat de lage huurprijzen in het

(gesubsidieerde) publieke aanbod een prijs-

drukkend effect hadden op de huren die zij

konden vragen. Dit was in het Verenigd Konink-

rijk een van de redenen achter de grootscha-

lige privatisering van de publieke portfolio met

bedrijfsruimten aan het eind van de jaren

tachtig.

In Nederland zijn overheidsinstanties zeer

actief in het aanbieden van bouwrijpe grond op

bedrijventerreinen door het hele land en niet

alleen in de achtergestelde gebieden. Publieke

ontwikkelaars van grond zijn onder andere

havenautoriteiten, semipublieke regionale

35


ontwikkelingsmaatschappijen en gemeenten.

Gemeenten zijn de grootste publieke aan-

bieders en bieden bovendien veel meer aan

dan private aanbieders. Nederlandse

gemeenten voeren nog steeds een ‘actief

grondbeleid’ bij de ontwikkeling van grond op

bedrijven terreinen – in tegenstelling tot de

grondmarkt voor woningbouw. Een actief

grondbeleid impliceert dat gemeenten (land-

bouw)grond aankopen en bouwrijp maken, de

nodige infrastructuur aanleggen en de grond

herverkavelen tot bouwkavels, voordat deze

doorverkocht wordt aan geïnteresseerde

partijen. Gemeenten nemen de bijbehorende

risico’s op zich en strijken de winsten op, indien

daar sprake van is. Deze strategie is geïnstituti-

onaliseerd in gemeentelijke grondbedrijven. In

Vlaanderen wordt een groot deel van de grond

op bedrijventerreinen aangeboden door over-

heidsinstanties – gemeenten die alleen of in

een samenwerkingsverband opereren, provin-

cies of het gewest. In sommige gevallen bieden

deze instanties ook de bedrijfsruimten aan.

Prijsvorming van grond en gebouwenVerondersteld mag worden dat de prijzen in de

markt voor grond en gebouwen op bedrijven-

terreinen tot stand komen op basis van de

gangbare regels die de interactie tussen vraag

en aanbod structureren. Onderzoek naar de

prijsverschillen binnen landen lijkt dit te beves-

tigen, zowel onderzoek naar regionale prijsver-

schillen (zie bijvoorbeeld Tsolacos, McGough, &

Thompson, 2005), als studies naar verschillen

binnen één lokale markt of binnen segmenten

van de lokale markt (onderzoek dat vaak

gebruik maakt van de hedonische-prijs-

methode, zie bijvoorbeeld Ambrose (1990) en

Dunse et al. (2005) voor een overzicht). Een

uitzondering vormt de situatie waarbij de prijs

wordt bepaald door een publieke aanbieder die

de prijzen laag wil houden om zo de economie

te stimuleren. In dat soort gevallen kunnen de

lage prijzen private investeerders afschrikken.

Zoals we hierboven aangaven werd de publieke

voorraad bedrijfspanden in het Verenigd

Koninkrijk geprivatiseerd om dit effect te corri-

geren. En in Nederland verhogen sommige

gemeenten de prijs van bouwrijpe grond om

private investeerders aan te trekken.

De beschikbaarheid van grond op bedrijventerreinenIn de meeste landen en stedelijke regio’s wordt

de beschikbaarheid van grond voor bedrijvig-

heid nauwelijks beperkt vanuit het oogpunt

van ruimtelijke ordening (in tegenstelling tot

de beschikbaarheid van grond voor winkels en

– in veel gevallen – woningbouw). In het

Verenigd Koninkrijk heeft het beleid bijvoor-

beeld geleid tot een toereikend aanbod van

grond op bedrijventerreinen. Er hebben zich

alleen problemen voorgedaan in sneller groei-

ende gebieden in het zuidoosten, waar de

vraag naar grond voor andere functies heeft

geleid tot een onderaanbod van traditionele

industrieloodsen en kleine bedrijfseenheden

(Tsolacos, 1997). Een soortgelijke situatie doet

zich voor in Frankrijk: een tekort aan terreinen

in de stadsregio’s en een royaal aanbod in de

landelijke gebieden. In Vlaanderen is er in de

bestemmingsplannen genoeg grond voor

bedrijvigheid aangewezen, maar wordt die

vaak niet in gebruik genomen, wat klachten

van bedrijven over een tekort aan bedrijven-

terreinen tot gevolg heeft.

In veel landen is er in regio’s met een achter-

gestelde economie sprake van een over-

aanbod van grond op bedrijventerreinen. In

Nederland is er in de meeste regio’s sprake van

een overaanbod, niet slechts in de achter-

gestelde gebieden. De meeste Nederlandse

gemeenten wijzen in overvloed grond op

bedrijventerreinen aan: de beschikbare

hoeveelheid grond (uitgeefbare grond en

36


reserveringen in bestemmingsplannen) is op

elk moment genoeg om voor de komende tien

tot twintig jaar aan de vraag te voldoen. Daar-

naast willen gemeenten in staat zijn om een

stuk grond meteen te kunnen verkopen aan

elk bedrijf dat wil kopen, dus houden ze een

voorraad bouwrijpe grond op bedrijventer-

reinen achter de hand (zodat ze deze als het

ware ‘kant-en-klaar’ kunnen leveren).

Veroudering en herstructurering van bedrijventerreinenHet is moeilijk betrouwbare en vergelijkbare

cijfers te verkrijgen over de mate waarin

bedrijventerreinen verouderd zijn, al is het

maar omdat er verschillende definities gehan-

teerd worden. In de VS wordt bijvoorbeeld

gerefereerd naar het herontwikkelen van

brownfieldterreinen, waarmee terreinen met

verontreinigde grond bedoeld worden. In

Europa is een brownfieldterrein een terrein dat

al eerder bebouwd is, maar dat niet per se

verontreinigd is. Dit zijn zowel verlaten

terreinen als terreinen die nog in gebruik zijn.

In het laatste geval moet de grond mogelijk-

heden bieden voor herontwikkeling naar

andere functies om als brownfield te worden

aangemerkt (Adams, De Sousa, & Tiesdell,

2010). In Nederland worden terreinen in deze

laatste categorie soms geherstructureerd

zonder dat het gebruik wordt gewijzigd, als

men van mening is dat dit de bijdrage die het

terrein levert aan de lokale economie kan

verbeteren. Er is eveneens weinig bekend over

de redenen waarom een bedrijventerrein

veroudert. In tegenstelling tot wat men

misschien zou verwachten, lijkt veroudering

sneller plaats te vinden op bedrijventerreinen

in regio’s met dynamische vastgoedmarkten

(Dunse & Jones, 2005; Van der Krabben &

Buitelaar, 2011). Duidelijkheid omtrent de grote

verscheidenheid aan definities van het woord

‘verouderd’ kan verkregen worden door te

kijken naar de grote verscheidenheid aan

redenen om een bedrijventerrein (al dan niet

verontreinigd) te willen herstructureren.

− De ligging van het terrein in het stedelijk

gebied kan zodanig zijn dat het beter

getransformeerd kan worden voor andere

functies (bijvoorbeeld kantoren, woning-

bouw, winkels).

− De bedrijven die het terrein gebruiken

ondervinden mogelijk hinder van een

inefficiënte indeling of infrastructuur.

− Sommige bedrijven op het terrein ver-

oorzaken wellicht verontreiniging die

invloed heeft op de bedrijfsvoering van de

andere bedrijven.

− De combinatie van bedrijven op het terrein

is mogelijk niet geschikt voor de locatie

(bijvoorbeeld zware industrie naast een

woonwijk).

− De gebouwen en het materieel op het

terrein kunnen aan vernieuwing toe zijn en

hoewel de bedrijven dit willen doen, is het

voor hen te moeilijk om het proces te coör-

dineren.

− Het terrein is mogelijk onveilig geworden en

een plaats waar criminele activiteiten

plaatsvinden.

De herstructurering van in onbruik geraakte of

verouderende bedrijventerreinen kan op

verschillende manieren worden aangepakt.

Bijvoorbeeld met behulp van milieuregels en

bestemmingsplannen, het aanbieden van

grond, gebouwen en infrastructuur door

publieke instanties en subsidies om bedrijven

te stimuleren hun gebouwen te verbeteren. In

het Verenigd Koninkrijk wordt financiële steun

37


voor de herontwikkeling van grond en

gebouwen vaak gecombineerd met publieke

investeringen in infrastructuur en publieke

ruimtes. Deze financiële steun wordt vaak

gegeven in de vorm van subsidies die de kloof

tussen de kosten van de herontwikkeling en de

waarde van het voltooide project moeten over-

bruggen (de onrendabele top). Nederlandse

gemeenten nemen vaak zelf de herstructu-

rering van verouderde bedrijfspanden op zich

(soms kunnen ze hierbij gebruikmaken van

subsidies van de nationale overheid, onder

andere om de onrendabele top te financieren).

In andere Europese landen, zoals Frankrijk,

Duitsland en in het bijzonder Ierland, worden

er belastingvoordelen aangeboden om de

herstructurering van verouderde gebieden te

stimuleren. In Vlaanderen is ervoor gekozen

om het hergebruik van leegstaande gebouwen

en braakliggende kavels te stimuleren door

hier onder andere een heffing op te leggen.

In de VS worden belastingmaatregelen zoals

kortingen op de onroerendezaakbelasting

gebruikt om de herontwikkeling van brown-

field-terreinen te stimuleren. Daarnaast gaat er

veel aandacht uit naar zogenaamde liability

relief, wetgeving die bescherming biedt tegen

mogelijke claims voor milieuschade en veran-

derende saneringsnormen. Gezien de grote

nadruk op verontreinigde terreinen in de VS

zou dit geen verrassing moeten zijn. Zowel op

als buiten brownfieldterreinen wordt daarnaast

gebruikgemaakt van fiscale regelingen zoals

tax incremental financing (TIF), business

improvement districts (BIDs) en enterprise

zones (deze zijn ook in het Verenigd Koninkrijk

te vinden).

2.7 Conclusie

In dit hoofdstuk is eerst een beschrijving

gegeven van de specifieke invloeden van vraag

en aanbod op de ontwikkeling van bedrijven-

terreinen. De vraag naar grond en gebouwen

op bedrijventerreinen komt van productie-

bedrijven die ruimte nodig hebben als

productiefactor. Grond heeft drie eigen-

schappen die belangrijk zijn voor productie. Wij

hebben alleen de vraag naar grond als fysieke

drager van het productieproces en als een

locatie besproken. De vraag naar grond als

fysieke drager van het productieproces wordt

sterk beïnvloed door de technische mogelijk-

heden voor het vervangen van grond door

andere productiefactoren. De vraag naar grond

als een locatie kan bekeken worden op

verschillende geografische schaalniveaus: de

regio waar het bedrijf is gevestigd, de locatie

van het bedrijf in relatie tot de stad, en de

locatie op en binnen een bedrijventerrein. De

laatste twee schalen hebben we aangeduid

met respectievelijk de stedelijke locatie en de

microlocatie. Aan de aanbodzijde kan een

onderscheid gemaakt worden tussen ontwik-

kelaars die bouwrijpe grond aanbieden en

ontwikkelaars die nieuwe gebouwen te koop of

te huur aanbieden. De verschillende vormen

die vraag en aanbod aan kunnen nemen

kunnen leiden tot verschillende manieren

waarop bedrijventerreinen kunnen worden

ontwikkeld (en beheerd). Deze verschillende

modellen kunnen belangrijke consequenties

hebben voor het ontwerp en de veroudering

van het bedrijventerrein. Welk model daad-

werkelijk gangbaar is hangt zowel af van de

winstgevendheid van het ontwikkelen van

grond en gebouwen en de wettelijke mogelijk-

heden als van de wensen van de aanbieders en

de vragende partijen.

Aan de hand van de welvaarts- en institutio-

nele economie hebben we verschillende

redenen gegeven waarom overheden het

ontwikkelen van bedrijventerreinen zouden

kunnen willen beïnvloeden (bijvoorbeeld het

38


verminderen van externaliteiten, transactie-

kosten). Overheden reguleren de markt onder

andere door het voeren van ruimtelijke orde-

nings- en milieubeleid, het verlenen van

subsidies en het publieke aanbod van grond

en gebouwen. De manier waarop overheden

ingrijpen verschilt per land sterk: overheden

bieden niet altijd zelf bedrijfsruimte aan en als

ze dit wel doen, doen ze dit in verschillende

vormen (d.w.z. het aanbieden van grond of

gebouwen, op brownfield- of greenfield-

terreinen). Er zijn ook verschillen in de rol die

het bedrijf speelt in het ontwikkelingsproces,

de beschikbaarheid van grond op bedrijven-

terreinen en de motieven voor het her-

structureren van verouderde bedrijven-

terreinen.

1 Het hoofdstuk is deels gebaseerd op het boek Planning

van Bedrijventerreinen van Louw, Needham, Olden & Pen

(2009).

2 Voor industrie ligt dit rond de 1,5%; voor woningbouw

vormen de kosten van de grond 20-30% van de prijs van

een nieuw huis (Van der Heijden et al., 2005).


39

40


41


3 Bedrijven-terreinen: markt-processen, marktinstituties en marktuitkomsten3

Erwin van der Krabben & Edwin Buitelaar

3.1 Inleiding

Stedelijke ruimtelijke structuren zijn het resul-

taat van ontwikkelingen op de gronden vast-

goedmarkten. Inzicht in de uitkomsten van

gronden vastgoedontwikkelingsprocessen

kan worden verkregen door het analyseren van

marktmechanismen. De welvaartstheorie richt

zich op de manier waarop verkopers en kopers

reageren op prijsveranderingen en ontrege-

lingen van het prijsmechanisme. Omdat de

typische eigenschappen van de gronden

vastgoedmarkten (d.w.z. heterogene

goederen, incomplete informatie, externali-

teiten, publieke goederen) ervoor zorgen dat

deze markten nooit perfect zijn, functioneert

het prijsmechanisme vaak niet goed (zie

bijvoorbeeld Van der Krabben & Lambooy,

1993; Evans, 2004; Needham, 2006). Deze

kenmerken liggen dan ook ten grondslag aan

overheidsingrijpen (zie hoofdstuk 2 van

Needham e.a.). Welvaartseconomen zien het

als ‘de taak van ruimtelijke ordening om te

zorgen voor de goederen die niet verzorgd

zullen worden door de markt, of die de markt

te veel (Webster, 1998) (bijvoorbeeld openbaar

vervoer in afgelegen landelijke gebieden) of te

weinig (bijvoorbeeld kantoorgebouwen)

aanbiedt’ (Buitelaar, 2007: 4). Dit ingrijpen pakt

vaak goed uit. Echter, ‘een van de impliciete

aannames van deze welvaartseconomische

aanpak is de aanname dat, wanneer de markt

faalt en de overheid ingrijpt, de laatste dit

perfect en kosteloos doet’ (op. cit.: 4). Er is vaak

gesteld dat er zich naast marktfalen ook over-

heidsfalen voordoet (Levačić, 1991; Lai, 1997;

Webster, 1998; Pennington, 2000; Lai, 2007;

Lai & Hung, 2008). Met deze discussie over het

falen van de markt tegenover het falen van de

overheid komen we echter niet veel verder (zie

ook Buitelaar, 2003, 2007). In de welvaarts-

economie worden alle situaties die niet opti-

maal zijn, aangemerkt als (Pareto-)inefficiënt of

als ‘falen’. Maar omdat deze optimale vorm

vrijwel nooit bereikt wordt, vindt er eigenlijk

42


alleen maar falen plaats, waardoor de waarde

van falen als een concept om het toewijzen van

middelen mee te beoordelen significant

afneemt. Daarnaast is de realiteit vaak te

complex om perfect in de tweedeling tussen

‘de overheid’ en ‘de markt’ te passen. Het heeft

niet zoveel zin om de overheid en ruimtelijke

ordening aan de ene kant en de markt aan de

andere kant te beschouwen als tegenpolen; ze

sluiten elkaar immers niet uit. De markt wordt

gestructureerd door de overheid die de regels

opstelt en uitwisseling faciliteert. Daarnaast

kan de overheid een marktdeelnemer zijn; in

Nederland is ze dat vaak ook. Het doel van dit

hoofdstuk is om voor de bedrijventerreinen- en

bedrijfsvastgoedmarkt in Nederland de

verbanden te duiden tussen marktinstituties,

marktprocessen en marktuitkomsten. Er is

vaak gesteld dat sommige uitkomsten van dit

segment van de gronden vastgoedmarkt

‘ongewenst’ zijn (we zullen dit in paragraaf 3.2

verder bespreken). Er lijken zich twee onder-

ling samenhangende problemen voor te doen.

Een van deze problemen is het overaanbod aan

recentelijk ontwikkelde bedrijventerreinen, de

andere is de veroudering van de bestaande

terreinen. We zullen analyseren hoe deze

marktuitkomst samenhangt met markt-

instituties (paragraaf 3.3). Daarnaast onder-

zoeken we hoe veranderingen in de institutio-

nele structuur mogelijk kunnen leiden tot

gunstigere marktuitkomsten (paragraaf 3.4).

De analyse heeft het karakter van een

gedachte-experiment, ondersteund met

enkele gegevens over wat mag worden

beschouwd als ongewenste marktuitkomsten.

3.2 Nederlandse bedrijven-terreinen: ongewenste markt-uitkomsten

De ontevredenheid over de marktuitkomsten

van de ontwikkeling van bedrijventerreinen in

Nederland was in de afgelopen jaren groot. Er

is veel kritiek geuit op het huidige landschap

van bedrijventerreinen (Ministerie van Econo-

mische Zaken, 2004; VROM-Raad, 2006; Ruim-

telijk Planbureau, 2006; THB, 2008) en het

Nederlandse kabinet heeft hierop gereageerd

met het invoeren van een aantal beleids-

maatregelen (Tweede Kamer, 2008). Onbevre-

digende uitkomsten van de ontwikkeling van

bedrijventerreinen en bedrijfsvastgoed zijn

niet enkel in Nederland een probleem. Ook in

het Verenigd Koninkrijk is bijvoorbeeld veel

aandacht besteed aan negatieve ontwikke-

lingen in dit marktsegment (zie bijvoorbeeld

Fothergill et al., 1987; Henneberry, 1988, 1996;

Jones, 2005; Tsolacos, 1997). Problemen met

verouderde terreinen (brownfields) en beleid

omtrent verouderde terreinen zijn uitvoerig

besproken in zowel Europese als Amerikaanse

literatuur op het gebied van ruimtelijke orde-

ning en vastgoed (zie bijvoorbeeld Asker et al.,

2000; Meyer & Lyons, 2000; Simons & Jaouhari,

2001; McCarthy, 2002; Gorman, 2005; Alberini

et al., 2005; Heberle & Wernstedt, 2006).

Andere onderzoeken hebben aandacht

besteed aan het effect van beleid voor bedrij-

venterreinen op marktuitkomsten (zie bijvoor-

beeld Cook, 1989; Zhu, 2000) en investerings-

cycli in bedrijfsvastgoed (zie bijvoorbeeld

Giussani et al., 1992). STOGO (2007) heeft een

analyse gemaakt van ruimtelijk beleid voor

bedrijventerreinen in België (Vlaanderen),

Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.

De publieke sector is ook in België, Frankrijk en

Duitsland dominant, terwijl de private sector in

het Verenigd Koninkrijk sterk betrokken is bij

het ontwikkelen van bedrijventerreinen en

bedrijfsvastgoed.

De ongewenste uitkomsten van de Neder-

landse bedrijventerreinen- en bedrijfsvast-

goedmarkt kunnen als volgt worden

gecategoriseerd. Ten eerste kampen veel van

43


de bestaande bedrijventerreinen die na de

Tweede Wereldoorlog zijn ontwikkeld nu met

serieuze problemen op het gebied van verou-

dering en verval van bedrijfsgebouwen en de

achteruitgang van de kwaliteit van de open-

bare ruimte. IBIS (Integraal Bedrijventerreinen

Informatie Systeem), de nationale database

van bedrijventerreinen, laat zien dat 33% van

de totale oppervlakte op bestaande bedrijven-

terreinen door de desbetreffende gemeenten

wordt aangemerkt als ‘verouderd’, wat bete-

kent dat investeringen nodig zijn om de

functionaliteit en/of ruimtelijke kwaliteit van

het terrein naar een acceptabel niveau te tillen

(IBIS, 2013).4 In tabel 3.1 is te zien dat het verval

van bedrijventerreinen zich niet alleen beperkt

tot de categorie van bedrijventerreinen die

voor 1990 zijn ontwikkeld, maar dat een

aanzienlijk deel van de bedrijventerreinen die

na 1990 zijn ontwikkeld ook kampen met

verval; bijna 40% van de verouderde bedrijven-

terreinen zijn ontwikkeld na 1990 (IBIS, 2008).

Tabel 3.1. Verouderde bedrijventerreinen: gerang-

schikt op periode van ontwikkeling en op regio

(binnen Nederland).

Na 2002 1991-2002 Voor 1991

Noord* 0% 5% 5%

Oost 6% 21% 34%

West 22% 34% 32%

Zuid 6% 22% 28%

* ‘Noord’ omvat de provincies Groningen, Friesland en

Drenthe; ‘Oost’ de provincies Overijssel en Gelderland;

‘West’ de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht

en Flevoland; Zuid de provincies Zeeland, Brabant en

Limburg.

Bron: IBIS, 2008; bewerkt door auteurs

Strategieën om de problemen ‘op te lossen’

zijn in het verleden niet erg succesvol geweest

(THB, 2008). THB (2008) laat zien dat er tussen

1990 en 2006 jaarlijks slechts 200-300 hectare

verouderd of in onbruik geraakt bedrijven-

terrein een proces van verbetering of ver-

nieuwing onderging, terwijl er in totaal 16.000

hectare bedrijventerrein verbeterd diende te

worden (THB, 2008). De nationale overheid

ambieerde in de periode 2009-2013 de ver-

betering en vernieuwing van 1.600 hectare per

jaar (TK, 2008). Het hoofdstuk van Ploeg-

makers gaat nader in op die verbeterings- en

vernieuwingsplannen.

Ten tweede is er in veel regio’s een overaanbod

aan bedrijventerreinen dat beschikbaar is

gemaakt voor industrieel gebruik en groeit dit

aanbod sterk (tabel 3.2). Tabel 3.2 geeft aan dat

lokale en regionale overheidsstrategieën die

ertoe dienen om ervoor te zorgen dat er te

allen tijde voldoende grond voor bedrijfs-

vastgoed ‘op voorraad’ is om werkgelegenheid

te faciliteren, aan te trekken en op peil te

houden, ertoe hebben geleid dat er in alle

regio’s voldoende bedrijventerreinen beschik-

baar zijn om de komende tien tot twintig jaar

aan de vraag te voldoen (en wellicht zelfs veel

langer, aangezien de vraag naar grond voor

bedrijfsvastgoed sinds het begin van de econo-

mische crisis fors is afgenomen) (zie ook

hoofdstuk 9 van Olden). Hieraan gerelateerd

zijn er in Nederland discussies gaande gericht

op de negatieve externe effecten die dit over-

aanbod op het landschap hebben (problemen

gerelateerd aan urban sprawl). Het ministerie

van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en

Milieubeheer ziet de overvloedige ontwikke-

ling van grond voor bedrijfsvastgoed als een

van de oorzaken van landschapsvervuiling

(Ministerie van VROM, 2008).

Het overvloedige gebruik van schaarse grond

is onder meer het resultaat van strategieën van

eindgebruikers om meer grond aan te kopen

dan ze nodig hebben, omdat grond voor

44


bedrijfsvastgoed relatief goedkoop is. Louw

e.a. (2009) geven bijvoorbeeld aan dat de

gemiddelde prijsstijgingen voor grond voor

bedrijfsvastgoed lager liggen dan prijs-

stijgingen voor grond bedoeld voor de woon-

sector. Eindgebruikers stellen dat ze deze

grond in de toekomst wellicht nodig zullen

hebben voor uitbreidingen, en daarnaast biedt

het ze in ieder geval genoeg parkeerruimte (zie

bijvoorbeeld Louw e.a., 2009; Louw & Bonte-

koning, 2007; en zie ook hoofdstuk 8 van Louw

in dit boek). Deze gewoonte wordt in openbare

debatten bekritiseerd, omdat deze er toe leidt

dat bedrijventerreinen per hectare een kleiner

aantal industriële bedrijven huisvesten, en er

meer ruimte nodig is voor productie (hoofd-

stuk 13 van Knoben e.a. gaat hier nader op in).

Ten derde wordt er binnen de meeste markt-

theorieën van uitgegaan dat een groot aantal

aanbieders een essentiële voorwaarde is voor

efficiënte markten. De meeste industriële

bedrijven hebben echter een beperkt aantal

opties wat betreft de aanbieder waar zij

gebruik van willen maken, omdat het overgrote

Tabel 3.2. Verhouding vraag-aanbod bedrijventerreinen, per provincie.

Aanbod

(beschikbare bouwgrond)

Vraag

(verkochte bouwgrond)

Vraag- aanbod ratio

1994 2000 2007 1994 2000 2007 1994 2000 2007

Totaal aantal hectares

Noord 2.698 2.513 2.350 123 267 193 5% 11% 8%

Oost 1.995 2.486 2.594 213 280 181 11% 11% 7%

West 3.210 3.369 4.169 256 286 200 8% 9% 5%

Zuid 4.068 3.253 2.714 367 507 267 10% 16% 10%

Totaal 11.971 11.621 11.827 959 1340 841 8% 12% 7%

Bron: IBIS, 2008; bewerkt door auteurs

deel van de beschikbare bedrijventerreinen in

handen is van gemeenten en omdat bedrijven

vaak binnen dezelfde gemeente verhuizen.5

Van Oort et al. (2007) laten zien dat 75% van

alle bedrijven die naar een nieuwe locatie

verhuizen, deze locatie binnen dezelfde

gemeente vindt. Aangezien in de meeste

gemeenten de gemeente zelf de enige

aanbieder van grond voor bedrijfsvastgoed is,

bestaat er een publiek monopolie aan de

aanbodzijde van de markt in grond voor

bedrijfsvastgoed.

Ten vierde kunnen industriële bedrijven (in

vergelijking met bedrijven op de kantoren- en

detailhandelmarkten) slechts kiezen uit een

beperkt aantal huisvestingsconcepten, omdat

er in verhouding tot het enorme aanbod aan

grond nauwelijks commercieel ontwikkeld

bedrijfsvastgoed te huur wordt aangeboden.

De huidige markt voor nieuwe (hoogwaardige)

industriële huurpanden – in het bezit van insti-

tutionele beleggers – is klein, waardoor de

meeste bedrijven weinig of geen opties

hebben voor het huren van nieuw bedrijfsvast-

45


goed (zie ook hoofdstuk 6 van Pasmans).

Figuur 3.1 laat desondanks zien dat 27% van

alle productiebedrijven zijn gebouw huurt.

Echter, slechts 8% van alle verhuurde

bedrijfspanden wordt door professionele insti-

tutionele beleggers verhuurd (vooral vastgoed

voor de logistieke sector). De overige 92% van

de verhuurde bedrijfspanden wordt vaak

verhuurd door particulieren die min of meer

per toeval verhuurder zijn geworden.6 Dit

betekent dat slechts circa 2% van al het

bedrijfsvastgoed in het bezit is van en verhuurd

wordt door institutionele beleggers (Stec

Groep, 2005). We hebben alleen indirect bewijs

dat erop duidt dat het gebrek aan hoog-

waardige industriële huurpanden als proble-

matisch zou moeten worden beschouwd. Ten

eerste laat een enquête onder industriële

bedrijven zien dat een relatief groot aantal

bedrijven geïnteresseerd zou zijn in het huren

van bedrijfsvastgoed: 28% van alle bedrijven

zou deze optie in overweging hebben

genomen, als deze beschikbaar was geweest

(Stec Groep, 2005). 70% van de grotere

bedrijven (meer dan 100 medewerkers) zou dit

hebben overwogen. 7% van alle eigenaren van

bedrijfsvastgoed stelt dat ze tot aankoop van

een pand zijn overgegaan omdat goede alter-

natieven voor de huur van een bedrijfspand

afwezig leken te zijn. Ten tweede laten gege-

vens uit het Verenigd Koninkrijk zien dat de

commerciële bedrijfsvastgoedmarkt onder

andere omstandigheden veel groter en

‘volwassener’ zou kunnen zijn. In de IPD-index

voor Nederland betreft slechts 2,5% (€ 1.110

miljoen) van alle vastgoedinvesteringen die in

de index geregistreerd staan, een investering

in bedrijfsvastgoed (ROZ/IPD, 2008). In de

IPD-index voor het Verenigd Koninkrijk betreft

14,6% (€ 28.630 miljoen) van alle geregis-

treerde investeringen bedrijfsvastgoed (IPD,

2008).

Figuur 3.1. Industriële bedrijven: eigendomsver-

houdingen bedrijfsruimte (Nederland, cijfers 2005).

Bron: Stec Groep / NVB (2005)

3.3 De ontwikkeling van bedrijventerreinen: de huidige marktordening

Voordat we uiteenzetten hoe de marktuitkom-

sten uit de vorige paragraaf zich verhouden tot

de institutionele structuur van de markt, is het

belangrijk om op te merken dat er niet slechts

één markt voor bedrijfsvastgoed is. De markt is

opgebouwd uit verschillende, onderling

samenhangende marktsegmenten waar-

binnen verschillende goederen worden

geproduceerd. Elk segment kent zijn eigen

marktordening. De bedrijventerreinen- en

bedrijfsvastgoedmarkt kan worden verdeeld in

vijf segmenten (tabel 3.3), die geclusterd

kunnen worden in een markt in grond (stukken

bouwgrond) en een markt in (bedrijfs)vast-

goed.

De markt voor bouwgrond op bedrijventerreinenSinds de Tweede Wereldoorlog is het ontwik-

kelen van grond voor bedrijfsvastgoed (op

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Eigendom in %

Eigendom gebruiker

Huur

Anders

46


bedrijventerreinen) in Nederland voornamelijk

een publieke zaak. Algemeen wordt aange-

nomen dat gemeenten bedrijven bouwgrond

aanbieden tegen prijzen die onder de markt-

waarde liggen. Gemeenten zijn doorgaans

tevreden als ze de kosten voor het beschikbaar

maken van de grond en de nodige infrastruc-

tuur kunnen dekken. Dit heeft tot gevolg dat

private ontwikkelaars doorgaans weinig inter-

esse tonen in het ontwikkelen van grond voor

bedrijfsvastgoed en/of bedrijventerreinen,

Tabel 3.3. Marktsegmenten van de bedrijventerreinen- en bedrijfsvastgoedmarkten.

Marktsegmenten Marktomvang en eigenschappen

Aanbod Vraag

Grond

Markt voor bouwgrond op

bedrijventerreinen

Grote markt, geringe

beschikbaarheid in

sommige regio’s

Lokale markt, beperkte

regionale concurrentie

Vooral gemeenten (lokale

monopolies)

Klein aandeel van private

ontwikkelaars

Productiebedrijven

Dienstensector

en consumenten-

zorgdiensten (voor

zover toegestaan door

gemeenten)

Vooral verplaatsingen

van bedrijven binnen

gemeentegrenzen

Vastgoed

Markt voor nieuw gehuurd

bedrijfsvastgoed

Kleine markt Institutionele beleggers

Gespecialiseerde beleg-

gingsfondsen

Vooral beperkt tot bedrij-

ven in logistieke sector

Latente noodzaak andere

productie bedrijven (?)

Markt voor nieuw bedrijfs-

vastgoed, te koop

Niet-bestaande markt -- Latente noodzaak andere

productie bedrijven (?)

Markt voor tweedehands

gehuurd bedrijfsvastgoed

Grote markt beschikbaar

in bestaand vastgoed

Vooral laagwaardig vast-

goed; lage huurprijzen

Hoge leegstandscijfers

Productiebedrijven die

verhuizen naar nieuwe

locatie

(Kleine) particuliere

beleggers

Productiebedrijven, zoe-

ken (tijdelijke) productie

en opslagruimte

Kleine bedrijven, star-

tende bedrijven

Markt voor tweedehands

bedrijfsvastgoed, te koop

Kleine markt Productiebedrijven die

verhuizen naar nieuwe

locatie

Productiebedrijven, zoe-

ken (tijdelijke) productie

en opslagruimte

Kleine bedrijven, star-

tende bedrijven

noch om stukken grond aan eindgebruikers

(industriële bedrijven) te verkopen, noch om

industriële huurpanden te ontwikkelen (en het

vastgoed vervolgens te verkopen aan instituti-

onele beleggers). Bovendien neemt de huidige

situatie de stimulans voor industriële bedrijven

om duurzame accommodatie te bouwen of om

hun bedrijfsvastgoed te herontwikkelen weg,

aangezien er elders genoeg goedkope en

direct beschikbare bouwgrond beschikbaar is

47


(maar zie hoofdstuk 13 van Knoben e.a. voor

een nuancering van dit argument).

Productiebedrijven maken afspraken met

aannemers om in eigen beheer hun vastgoed

te ontwikkelen. Publieke ontwikkeling komt

ook veel voor in andere segmenten van de

Nederlandse grondmarkt, maar is nergens zo

dominant als in het geval van bedrijven-

terreinen. In het voorgaande hoofdstuk werd al

gesproken van het kip-eiprobleem dat hieraan

ten grondslag ligt. Dit heeft ertoe geleid dat

bouwgrond met bedrijfsbestemming niet

schaars is en dat grondprijzen laag liggen.

Gemeenten passen hun vraagprijzen aan aan

die van de omliggende gemeenten. Ze vragen

niet graag méér, omdat dit hun concurrentie-

positie zou kunnen verslechteren (PBL, 2009).

Met betrekking tot grond voor andere doel-

einden gebruiken gemeenten vaak een resi-

duele grondwaardemethode, waarbij de grond-

prijzen afgeleid worden van de verwachte

opbrengsten van het te bouwen vastgoed

minus de stichtingskosten.

Segmenten van de vastgoedmarktNaast het hierboven beschreven segment

kunnen er nog vier andere (bestaande en

potentiële) marktsegmenten worden geïdenti-

ficeerd. Ten eerste is er een kleine markt voor

de verhuur van nieuw hoogwaardig bedrijfs-

vastgoed. Dit vastgoed is voornamelijk in

handen van institutionele beleggers in de

logistieke sector. Institutionele beleggers

tonen slechts in beperkte mate interesse in het

aankopen van bedrijfsvastgoed (zoals in de

meeste andere landen ook het geval is).

Slechts 2,5% van het vastgoed in hun port-

folio’s is bedrijfsvastgoed (tegenover 42%

woningen, 28% detailhandel, 24% kantoren en

circa 2% voor gemengd gebruik, zie IVBN

2006). Ten tweede zou er in principe een markt

kunnen bestaan voor nieuw bedrijfsvastgoed

dat te koop wordt aangeboden (zoals in de

woningsector). Deze markt bestaat op dit

moment echter niet en we nemen niet aan dat

dit marktsegment zich in de toekomst signifi-

cant zal ontwikkelen. De reden hiervoor is dat

we verwachten dat het niet zal kunnen concur-

reren met de markt voor bouwgrond (eindge-

bruikers die hun eigen bedrijfspand ontwik-

kelen). Ten derde is er een grote markt voor de

verhuur van tweedehands bedrijfs-vastgoed.

Deze voorraad huurpanden bestaat voorname-

lijk uit tweedehands gebouwen die vaak nog

steeds in het bezit zijn van productiebedrijven

die het gebouw in het verleden in gebruik

hadden. We vermoeden dat veel eigenaren van

dit soort gebouwen niets beters kunnen krijgen

dan een huurconstructie. Wellicht zouden ze er

de voorkeur aan geven om te verkopen, maar er

is erg weinig interesse in het aankopen van dit

soort gebouwen. De overdraagbaarheid van

industrievastgoed is beperkt: slechts circa 600

transacties per jaar binnen heel Nederland

(Strabo, 2008). De meeste gebruikte gebouwen

worden doorgaans aan andere industriële

bedrijven ver huurd in plaats van verkocht

(omdat de vraag van kopers naar dit soort

gebouwen klein is).

3.4 Veranderingen in de huidige marktordening

Uit de vorige paragraaf kan worden afgeleid dat

noch bedrijventerreinen noch bedrijfs-

vastgoed op hoge waarde wordt geschat. Dit is

waarom het prijsmechanisme in deze twee

marktsegmenten niet goed werkt: er is amper

een markt voor bedrijfsvastgoed en de markt

voor bedrijventerreinen wordt gedomineerd

door lokale overheden die goedkoop en te veel

grond aanbieden, waarmee ze negatieve

externaliteiten genereren. Maar dit werkt ook

andersom: omdat deze markten zo slecht

gedefinieerd zijn krijgen de goederen (grond

48


en vastgoed) een lage waarde. In deze para-

graaf doen we suggesties voor het verbeteren

van de werking van beide marktsegmenten.

Het internaliseren van externaliteitenZowel de problemen omtrent stadsuitbreiding

als het tempo waarin bestaande bedrijven-

terreinen verouderen kunnen worden gezien

als negatieve externaliteiten. In paragraaf 3.2 is

gesteld dat de huidige structuur van de markt

voor grond voor bedrijfsvastgoed ertoe leidt

dat er onnodig veel grond wordt bestemd voor

industrieel gebruik. Dit leidt tot negatieve

externe effecten. Op dezelfde wijze kan de

veroudering van bestaande bedrijventerreinen

ook worden gezien als een externaliteit die

wordt veroorzaakt door de ontwikkeling van

nieuwe bedrijventerreinen (omdat het de

stimulans voor industriële bedrijven om hun

vastgoed te herontwikkelen wegneemt).

Binnen de eigendomsrechtentheorie worden

externaliteiten gezien als problemen typerend

voor onontwikkelde markten/instituties:

‘(t)hey arise when resources have a

value, but are ill-defined in terms of

property rights and as a result of

proprietary ambiguity, remain

unpriced and inefficiently allocated’

(Webster & Lai, 2003: 103).

De oplossing voor problemen met externali-

teiten is in dat geval:

‘...to assign property rights, and the

efficiency of any particular solution

depends on the externality costs

saved less the costs of creating

institutions that create the property

rights’ (Webster & Lai, 2003: 104).7

Het voornaamste obstakel bij het internali-

seren van externaliteiten is waarschijnlijk het

feit dat het moeilijk is om er een prijs aan te

verbinden. Wat zijn de kosten van stads-

uitbreiding en wat zijn de kosten van de ver-

oudering van zowel privaat vastgoed als

openbare ruimtes die veroorzaakt wordt door

het overaanbod aan goedkope nieuw aan-

geboden bedrijventerreinen op andere

locaties? Hoewel dit niet gemakkelijk op te

lossen is, zijn er verschillende manieren om

hiermee om te gaan. Ten eerste zouden

(publieke of private) ontwikkelaars verplicht

kunnen worden gesteld om een vaste heront-

wikkelingsbijdrage te betalen als zij een nieuw

bedrijventerrein ontwikkelen (gebaseerd op

een nationale overheidsmaatregel), die ervoor

bedoeld is om de kosten van het herstructu-

reren van verouderde bedrijventerreinen

(deels) te dekken. Gemeenten binnen een

regio kunnen wellicht tot een overeenkomst

komen met betrekking tot de hoogte van deze

bijdrage. Dit is vergelijkbaar met de recente

(niet gerealiseerde) voorstellen voor de oprich-

ting van regionale sloopfondsen voor de

kantorenmarkt. De ‘veroorzakers’ van de

externaliteiten die zich vestigen op een nieuw

bedrijventerrein worden deels verantwoorde-

lijk gemaakt voor de bestaande terreinen en de

vernieuwing hiervan.8 De kosten voor het

ontwikkelen van bedrijventerreinen zullen

hoogstwaarschijnlijk toenemen. Om deze

kosten te kunnen dekken kunnen ontwikke-

laars de prijzen van bouwgrond voor eind-

gebruikers echter verhogen (zolang dit een

algemene regel is die voor alle nieuwe

terreinen geldt). Ten tweede, aangezien de

Nederlandse traditie van ruimtelijke ordening

ruimte biedt voor sterk nationaal overheids-

ingrijpen, zou er als nieuwe nationale over-

heidsmaatregel nieuw beleid kunnen worden

geïntroduceerd met betrekking tot de inhoud

van lokale bestemmingsplannen, bijvoorbeeld

om de ruimtelijke en bouwkwaliteit zo te

verhogen dat externaliteiten met betrekking

49


tot openbare ruimtes teruggebracht worden of

om gemeenten te stimuleren om alleen in

bestaande stedelijke gebieden bedrijven-

terreinen te ontwikkelen, in het kader van een

stedelijk transformatieproject. Wanneer eigen-

domsrechten op externaliteiten worden

aangepakt en gedefinieerd, zullen publieke en

private ontwikkelaars minder geneigd zijn

bedrijventerreinen te ontwikkelen in ‘kwets-

bare’ gebieden, ervan uitgaande dat de kosten

voor het minimaliseren van de (effecten van

de) externaliteitsproblemen substantieel zijn.

Een van de indirecte effecten van beide voor-

gestelde interventies zal zijn dat de vastgoed-

kosten (en dus de algehele kosten) voor

industriële bedrijven die verhuizen naar een

nieuwe locatie zullen stijgen, terwijl ze door-

gaans niet in staat zullen zijn deze kosten door

te berekenen naar hun klanten. Hoewel er

wellicht enige ruimte is voor een verhoging van

vastgoedkosten (zie ook het vorige hoofdstuk

hierover), betekent dit dat de prijs van de exter-

naliteit niet oneindig kan worden verhoogd.

Een ander indirect effect zal zijn dat de concur-

rentiepositie van vastgoed op bestaande

bedrijventerreinen zal verbeteren, wat indus-

triële bedrijven zal stimuleren om te inves-

teren in hun bestaande vastgoed en het

verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein te

vermijden of uit te stellen.

Meer private aanbieders?Een van de manieren waarop de Nederlandse

markt voor bedrijventerreinen (en ook die in

veel andere Europese landen) te karakteri-

seren is, is door te stellen dat de productie van

grond voor bedrijfsvastgoed door gemeenten

wordt behandeld als een (semi)publiek goed.

Eigendomsrechteconoom Barzel stelt dat de

markt deze niet levert omdat de eigendoms-

rechten op deze goederen slecht gedefinieerd

zijn en zich daarom in het zogenaamde

publieke domein bevinden (Barzel, 1998).

Publieke goederen (d.w.z. goederen die voor

iedereen vrij beschikbaar zijn) zijn goederen

waaraan geen prijs is verbonden, niet per se

omdat ze geen waarde hebben, maar vanwege

de hoge kosten van het toewijzen van eigen-

domsrechten, het ontbreken van de politieke

wil om ze verhandelbaar te maken of de tech-

nologische onhaalbaarheid hiervan. Deze

ambiguïteit omtrent het eigenaarschap zorgt

ervoor dat deze goederen onbeprijsd blijven

en daardoor inefficiënt worden toegewezen

(Webster & Lai, 2003). Hieruit volgt dat het

oplossen van deze ambiguïteit omtrent eige-

naarschap en het uit het publieke domein

halen van deze goederen zou leiden tot een

beter ontwikkelde en functionerende markt,

wat naar verwachting zou leiden tot een effici-

enter gebruik en toewijzing van middelen.

Een noodzakelijke randvoorwaarde voor een

competitieve markt is de privatisering van

eigendomsrechten. Maar niet alle goederen

zijn private goederen of kunnen dit worden.

Wat zijn de economische voorwaarden voor

het privatiseren van goederen? Figuur 3.2

(gebaseerd op Webster & Lai, 2003) toont een

typologie van goederen, die loopt van puur

private goederen (A) tot puur publieke

goederen (D). De typologie laat twee basis-

criteria zien: (on)uitsluitbaarheid in aanbod en

(het ontbreken van) rivaliteit in consumptie.

Uitsluitbaarheid verwijst naar het recht van de

eigenaar om de goederen en grondstoffen

exclusief te consumeren, waarmee alle andere

consumenten worden uitgesloten. Rivaliteit

verwijst naar de situatie waarin er concurrentie

bestaat tussen aanbieders en gebruikers, waar-

door een bepaald goed schaars kan worden.

Lindblom (2001) zegt over de schaarstevoor-

waarde: “Als een prestatieobject niet schaars

is, zal het aanbieden ervan geen reactie

oproepen […] Als het onbeperkt beschikbaar is

50


– als iedereen zoveel van een product heeft als

hij wil – zou niemand het te koop aanbieden en

zou niemand kopen.” Beperkingen – regels –

kunnen goederen dus schaarser maken, wat

leidt tot een hogere waarde en prijs.

Figuur 3.2. Typologie van goederen.

Uitsluitbaar Niet uitsluitbaar

Rivaal A C

Niet-rivaal B D

Bron: Webster & Lai (2003)

Er bestaat geen publiek-domeinprobleem met

goederen van type A. Als de consumptie van

dit type goederen rivaliserend is, betekent dit

dat het schaarse middelen zijn. Deze schaarste

leidt tot een punt waarop de waarde hoger is

dan de kosten voor het toewijzen van exclu-

sieve eigendomsrechten. Dit is bijvoorbeeld

het geval bij nieuwe woonhuizen – dit zijn pure

private goederen omdat ze schaars zijn en

omdat er private eigendomsrechten zijn

toegewezen. Gebruik kan dus uitsluitbaar

gemaakt worden en weggenomen worden uit

het publieke domein. Goederen van type C zijn

rivaliserend maar onuitsluitbaar. In realiteit zijn

weinig rivaliserende goederen onuitsluitbaar.

Daarom is dit een overgangscategorie, wat

betekent dat er aan alle economische voor-

waarden voor privatisering wordt voldaan,

maar de institutionele en politieke traagheid

belemmert het proces. (Toegang tot) weg-

infrastructuur werd ook lange tijd gezien als

rivaliserend en onuitsluitbaar, maar behoort

nu eveneens tot deze overgangscategorie.

Verkeersopstoppingen hebben er namelijk

voor gezorgd dat goed begaanbare wegen

schaarse goederen zijn geworden en er

worden innovatieve tolsystemen ontwikkeld

waarmee ze ook uitsluitbaar gemaakt kunnen

worden. In categorie D bevinden zich puur

publieke goederen. Zoals we bij type C hebben

gezien kunnen bijna alle goederen uitsluitbaar

worden gemaakt. Daar komt bij dat veel

goederen waarvan werd aangenomen dat ze

niet rivaliserend zijn, wel rivaliserend zijn of

rivaliserend worden (waardoor ze ook transitio-

neel zijn). Zo zijn schone lucht en zoet water,

goederen die traditioneel gezien niet als

schaarstegoederen beschouwd werden,

schaars aan het worden. Type B-goederen (die

ook transitioneel kunnen zijn) zijn uitsluitbaar

maar niet rivaliserend. McNutt (2000: 930)

beschouwt clubgoederen als type B-goederen

omdat mensen kunnen worden uitgesloten

(bijvoorbeeld door lidmaatschap verplicht te

stellen), maar ze zijn niet schaars. Dit soort

goederen wordt kunstmatig schaars gemaakt.

Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van internet

en het aanbieden daarvan door providers. We

zouden tevens kunnen zeggen dat bedrijven-

terreinen in Nederland een type B-goed zijn.9

Aan grond op bedrijventerreinen zijn exclu-

sieve eigendomsrechten toegewezen, maar

het gebruik van grond voor bedrijfsvastgoed is

schijnbaar niet schaars genoeg om veel private

ontwikkelaars aan te trekken. Er kunnen

verschillende interventies in de institutionele

ordening overwogen worden om de ‘rivaliteit’

op de markt voor grond voor bedrijfsvastgoed

te verbeteren. De THB heeft voorgesteld om de

schaarste met betrekking tot het aanbod van

bouwgrond op bedrijventerreinen te verhogen

door de (gemeentelijke) plannen voor nieuwe

bedrijventerreinen terug te brengen. Dit kan

op twee manieren worden gedaan. Bij de

eerste manier wordt het aanbod beperkt door

strengere regels met betrekking tot het aantal

en het formaat van bedrijventerreinen. Om dit

te kunnen bewerkstelligen zou de verantwoor-

delijkheid voor het plannen van nieuwe bedrij-

venterreinen over moeten gaan van de

gemeenten naar de provincies (THB, 2008).

Er wordt, waarschijnlijk terecht, van uitgegaan

51


dat dit zal leiden tot een prijstoename voor

bouwgrond, wat wellicht meer private ontwik-

kelaars zal verleiden om grond voor bedrijfs-

vastgoed te ontwikkelen. Hoewel dit zou

kunnen leiden tot een grotere verscheidenheid

aan aan-bieders heeft deze vorm van ingrijpen

ook zijn beperkingen. Zo heeft Tsolacos (1997)

gesteld dat een tekort aan grond voor bedrijfs-

vastgoed een serieus probleem leek te vormen

voor de economische groei in het zuidwesten

van Engeland.

Ten tweede zou het gemeentelijke aanbod van

grond teruggebracht moeten worden, omdat

het de werking van het prijsmechanisme ver -

stoort. Als resultaat van de bovengenoemde

concurrentie tussen gemeenten en de soft

budget constraints waarmee publieke organi-

saties werken, bieden gemeenten grond aan

tegen prijzen die lager liggen dan wat indus-

triële bedrijven ervoor zouden kunnen betalen.

Private ontwikkelaars zouden alleen grond

aanbieden als de opbrengsten groter zijn dan

de kosten. Deze maatregel zou natuurlijk

zorgen voor een prijsstijging, die nadelig zou

zijn voor de industriële bedrijven die bouw-

grond willen aankopen. Maar de prijs zou een

beter mechanisme zijn voor de wisselwerking

tussen de wensen van de vragers (de produc-

tiebedrijven) en die van de aanbieders (de

private ontwikkelaars). Dit zou ook de markt

voor bedrijfsvastgoed beïnvloeden. Stel dat

men deze maatregel zou invoeren, dan is het

belangrijk om private monopolies (in plaats van

publieke) aan de aanbodskant te voorkomen

zodat de markt zo efficiënt mogelijk kan functi-

oneren.

Hoogwaardig commercieel bedrijfsvastgoedDe markt voor bedrijfsvastgoed bestaat uit vier

verschillende segmenten (paragraaf 3.3), maar

we gaan er hier van uit dat industriële bedrijven

het meest geïnteresseerd zullen zijn in een

groter aantal mogelijkheden op het gebied van

hoogwaardig commercieel bedrijfsvastgoed. In

paragraaf 3.3 hebben we verwezen naar een

enquête van de Stec Groep (2005) die liet zien

dat 7% van alle eigenaren van bedrijfvastgoed

de voorkeur zou hebben gegeven aan een

huurconstructie, als deze beschikbaar zou zijn

geweest. Hoewel dit een klein percentage is

toont het desalniettemin aan dat er een

aanzienlijke (potentiële) jaarlijkse vraag is naar

commercieel vastgoed. Tussen 1986 en 2009

varieerde het aanbod van nieuw gebouwd

bedrijfsvastgoed tussen de 3,3 en 9 miljoen m2

per jaar (NVB, 2010). Dit impliceert dat de

potentiële jaarlijkse vraag naar commercieel

bedrijfsvastgoed zou kunnen variëren tussen

de 230.000 en 640.000 m2 per jaar.10 Blijkbaar

wordt niet voldaan aan de juiste economische

voorwaarden om aan deze potentiële vraag te

voldoen. We bespreken kort de mogelijkheid

om deze voorwaarden te veranderen.

De eerste voorwaarde is de aanwezigheid van

voldoende aanbieders. In principe zou deze

leegte gevuld kunnen worden door Neder-

landse en buitenlandse institutionele beleg-

gers en vastgoedfondsen, aangezien

investeringen in commercieel bedrijfsvast-

goed grote overeenkomsten vertonen met

investeringen in alternatieve segmenten van

de vastgoedmarkt. Hogere gronden vast-

goedwaardes zijn hier essentieel voor. De

bovengenoemde suggestie met betrekking

tot de markt voor grond voor bedrijfsvastgoed

zou hieraan bij kunnen dragen.

Als tweede voorwaarde moet er voldoende

marktinformatie beschikbaar zijn voor inves-

teerders, om onzekerheden terug te brengen

en de transparantie te bevorderen. Een deel

van deze transparantie wordt al verzorgd door

de ROZ/IPD-index, de (inter)nationale refe-

52


rentie voor investeringen in commercieel vast-

goed (ROZ/IPD, 2008).

Als derde voorwaarde moet de overdraagbaar-

heid van bedrijfsvastgoed worden verbeterd.

Aangezien de standaardiseringsprocessen met

betrekking tot de bouw van bedrijfsvastgoed

minder ontwikkeld zijn dan die voor de woning-

bouw-, kantoor- en detailhandelmarkten –

industriële bedrijven geven vaak de voorkeur

aan op maat gemaakte gebouwen – lopen

aanbieders van bedrijfsvastgoed doorgaans

grotere risico’s op het gebied van doorverhuur.

Needham (2006b) heeft gesuggereerd dat de

– gemiddeld – vrij kortlopende contracten

(contracten voor vijf tot tien jaar) voor bedrijfs-

vastgoed (tegenover contracten van soms wel

twintig tot vijfentwintig jaar in het Verenigd

Koninkrijk) het resultaat zijn van de voor-

waarden in huur-contracten met betrekking

tot onderverhuur (die meestal uitgesloten

wordt). Het veranderen van deze voorwaarden

– er zijn geen wettelijke beperkingen – zou

kunnen bijdragen aan het verhogen van de

aantrekkelijkheid van huurpanden voor indus-

triële bedrijven.

Tabel 3.4 geeft een samenvatting van de voor-

gestelde interventies gerelateerd aan de onge-

wenste marktuitkomsten die in dit artikel zijn

geïdentificeerd.

SlotopmerkingenHet centrale thema van dit hoofdstuk was de

relatie tussen marktprocessen en marktinsti-

tuties aan de ene kant en marktuitkomsten

met betrekking tot gronden vastgoed-

markten aan de andere kant. We hebben een

systematische analyse gemaakt van de

uitkomsten van de markten voor bedrijven-

terreinen en bedrijfsvastgoed, de relatie

tussen de marktuitkomsten en de institutio-

nele ordening van de markt en de verande-

ringen met betrekking tot het institutionele

ontwerp van de markt die ingevoerd zouden

kunnen worden om deze efficiënter te laten

werken en om mogelijkheden te bieden voor

het verbeteren van de uitkomst.

We besluiten dit hoofdstuk met enige opmer-

kingen over de uitkomsten van deze analyse


Nederland. De casestudy is gebaseerd op enig

(maar niet volledig) empirisch bewijs (secun-

daire data-analyse) van ongewenste markt-

uitkomsten. De categorisatie ‘ongewenst’ is

gebaseerd op economische argumenten en

het feit dat ze niet in lijn liggen met nationale

doelen van ruimtelijke ordening. Deze markt-

uitkomsten impliceren niet per se dat indivi-

duele industriële bedrijven kampen met

ernstige problemen op het gebied van effici-

entie. Er is niet veel empirisch bewijs voor effi-

ciëntieproblemen voor individuele bedrijven

en er is ook weinig dat erop duidt dat bedrijven

hierover klagen. Integendeel: de kenmerken

van de huidige markt garanderen industriële

bedrijven doorgaans goedkope en voldoende

(stukken) bouwgrond op bedrijventerreinen en

de mogelijkheid om extra grond aan te kopen

voor toekomstige uitbreidingen.

De voorstellen voor interventies in markt-

instituties die in dit hoofdstuk gedaan worden

zijn gebaseerd op zowel theoretische argu-

menten als op het politieke debat dat ontstond

als gevolg van de rapportages door de Task-

force Bedrijventerreinen. Dit politieke debat

richtte zich vooral op de problemen van ver-

oudering, de externaliteiten die zich voordoen

en op de noodzakelijke interventies in deze

markt. Met betrekking tot de noodzakelijke

interventies schijnt er (in het politieke debat)

tot op zekere hoogte een consensus te zijn dat

de markten voor bedrijventerreinen en

bedrijfsvastgoed baat zullen hebben bij meer

Tabel 3.4. Ongewenste marktuitkomsten en voorgestelde interventies.

Ongewenste marktuitkomsten Type marktfalen Voorgestelde ingrepen

1. Veroudering van industrieel

vastgoed en bedrijven-

terreinen

Onbeprijsde externaliteiten in

gronden vastgoedmarkt voor

bedrijventerreinen

Beprijzen van externaliteiten:

– Ontwikkelaars van bedrijven-

terreinen betalen herontwikkelings-

bijdrage

– Strikte kwaliteitseisen voor nieuwe

bedrijventerreinen

2. Overaanbod van bedrijven-

terreinen

Inelastische prijsrespons

Onjuist beprijsde externaliteiten

in grond-en vastgoedmarkt voor

bedrijventerreinen

Regionale coördinatie van bedrijven-

terreinen:

– Beprijzen van externaliteiten

– Beprijzen van ruimtelijke spreiding

3. Lage bouwgrondprijzen en

beperkt aantal aanbieders

van grond voor bedrijven-

terreinen

Geen concurrerende markt Regionale coördinatie van planning van

bedrijventerreinen

Inperking van recht van gemeente om

bedrijventerreinen te ontwikkelen

4. Ontbreken van markt voor

hoogwaardig industrieel

vastgoed

Geen concurrerende markt


in gronden vastgoedmarkt voor

bedrijventerreinen

Beprijzen van externaliteiten

(combinatie van 1 en 2)

Verandering van voorwaarden in

huurcontracten

Regionale coördinatie van hoogwaardige

bedrijventerreinen

53


markt, minder overheid (TBH, 2008; Ministerie

van VROM, 2008b). Ten slotte zijn wij van

mening dat de marktuitkomsten in Nederland

niet sterk afwijken van die in andere (West-

Europese) landen. Het voornaamste verschil

tussen Nederland en andere landen is wellicht

de (politieke) aandacht die het onderwerp

krijgt (en die in Nederland minder lijkt te zijn

dan in andere landen).

3 Dit hoofdstuk is een ingekorte en aangepaste versie van:

Van der Krabben, E. & E. Buitelaar (2011). Industrial land

and property markets: market processes, market insti-

tutions and market outcomes: the Dutch case. European

Planning Studies, 19 (12), 2127-2146.

4 Het is belangrijk om te onthouden dat de informatie in IBIS

wordt aangeleverd door gemeenten. Er is enige discussie

omtrent de correctheid van de data, omdat gedacht wordt

dat gemeenten het probleem van verouderde bedrijven-

terreinen om strategische redenen soms overdrijven

(d.w.z. om meer subsidies van de nationale overheid te

ontvangen).

5 Op 1-1-2007 was 84% van de beschikbare grond op bedrij-

venterreinen in handen van gemeenten. Slechts 16% van

de beschikbare stukken bouwgrond was in het bezit van

private bedrijven (PBL, 2009).

6 Dit betekent niet dat deze gebouwen niet voldoen aan de

vraag van industriële bedrijven. We nemen echter aan dat

de meerderheid van deze gebouwen van slechte kwaliteit

is. Deze aanname wordt ondersteund door gegevens over

huurniveaus op de bedrijfsvastgoedmarkt, die laag liggen

(voor 42% van de industriële huurpanden ligt de huurprijs

zelfs onder € 50 per m2 per jaar) (Stec Groep, 2005).

ringen met betrekking tot het institutionele

ontwerp van de markt die ingevoerd zouden

kunnen worden om deze efficiënter te laten

werken en om mogelijkheden te bieden voor

het verbeteren van de uitkomst.

We besluiten dit hoofdstuk met enige opmer-

kingen over de uitkomsten van deze analyse


Nederland. De casestudy is gebaseerd op enig

(maar niet volledig) empirisch bewijs (secun-

daire data-analyse) van ongewenste markt-

uitkomsten. De categorisatie ‘ongewenst’ is

gebaseerd op economische argumenten en

het feit dat ze niet in lijn liggen met nationale

doelen van ruimtelijke ordening. Deze markt-

uitkomsten impliceren niet per se dat indivi-

duele industriële bedrijven kampen met

ernstige problemen op het gebied van effici-

entie. Er is niet veel empirisch bewijs voor effi-

ciëntieproblemen voor individuele bedrijven

en er is ook weinig dat erop duidt dat bedrijven

hierover klagen. Integendeel: de kenmerken

van de huidige markt garanderen industriële

bedrijven doorgaans goedkope en voldoende

(stukken) bouwgrond op bedrijventerreinen en

de mogelijkheid om extra grond aan te kopen

voor toekomstige uitbreidingen.

De voorstellen voor interventies in markt-

instituties die in dit hoofdstuk gedaan worden

zijn gebaseerd op zowel theoretische argu-

menten als op het politieke debat dat ontstond

als gevolg van de rapportages door de Task-

force Bedrijventerreinen. Dit politieke debat

richtte zich vooral op de problemen van ver-

oudering, de externaliteiten die zich voordoen

en op de noodzakelijke interventies in deze

markt. Met betrekking tot de noodzakelijke

interventies schijnt er (in het politieke debat)

tot op zekere hoogte een consensus te zijn dat

de markten voor bedrijventerreinen en

bedrijfsvastgoed baat zullen hebben bij meer

Tabel 3.4. Ongewenste marktuitkomsten en voorgestelde interventies.

Ongewenste marktuitkomsten Type marktfalen Voorgestelde ingrepen

1. Veroudering van industrieel

vastgoed en bedrijven-

terreinen

Onbeprijsde externaliteiten in

gronden vastgoedmarkt voor

bedrijventerreinen

Beprijzen van externaliteiten:

– Ontwikkelaars van bedrijven-

terreinen betalen herontwikkelings-

bijdrage

– Strikte kwaliteitseisen voor nieuwe

bedrijventerreinen

2. Overaanbod van bedrijven-

terreinen

Inelastische prijsrespons


in grond-en vastgoedmarkt voor

bedrijventerreinen

Regionale coördinatie van bedrijven-

terreinen:

– Beprijzen van externaliteiten

– Beprijzen van ruimtelijke spreiding

3. Lage bouwgrondprijzen en

beperkt aantal aanbieders

van grond voor bedrijven-

terreinen

Geen concurrerende markt Regionale coördinatie van planning van

bedrijventerreinen

Inperking van recht van gemeente om

bedrijventerreinen te ontwikkelen

4. Ontbreken van markt voor

hoogwaardig industrieel

vastgoed

Geen concurrerende markt


in gronden vastgoedmarkt voor

bedrijventerreinen

Beprijzen van externaliteiten

(combinatie van 1 en 2)

Verandering van voorwaarden in

huurcontracten

Regionale coördinatie van hoogwaardige

bedrijventerreinen

54


7 Zo kan het bijvoorbeeld efficiënter zijn om eigendoms-

rechten toe te wijzen aan de overlast die veroorzaakt wordt

door een vliegveld en de oplossing te laten afhangen van

onderhandelingen tussen het vliegveld en zijn buren, dan

om dit te regelen door middel van overheidsingrijpen. In

het geval dat de eigendomsrechten op dit soort overlast

goed zijn toegewezen kan het vliegveld met zijn buren

onderhandelen over bijv. financiële compensatie, het

terugbrengen van de overlast of, in extreme situaties,

besluiten om te verhuizen naar een andere locatie, mocht

de grootte van de financiële compensatie door het vlieg-

veld niet op te brengen zijn.

8 Barzel (1997: 3) definieert het principe van achtergestelde

schuldvordering als volgt: ‘De achtergestelde schuld-

eiser op, laten we zeggen, een appartementsgebouw is

economisch gezien de eigenaar in zoverre dat hij (hier

door uitwisseling) voordeel heeft als het gebouw in waarde

stijgt, terwijl hij verlies lijdt als de waarde van het gebouw

afneemt. Omdat hij de eigenaar is, is hij gemotiveerd om

acties te ondernemen die, na aftrek van de kosten, de

waarde van het gebouw verhogen.’

9 De analyse in paragraaf 3.2 en 3.3 van dit hoofdstuk laat

zien dat industriegrond niet een puur type B-goed is, maar

het wordt door veel gemeenten wel zo behandeld.

10 Voor Nederlandse begrippen is de grootte van deze

potentiële vraag aanzienlijk. Ter vergelijking: de opper-

vlakte van nieuw gebouwde kantoorruimte varieert tussen

de 750.000 en 1.500.000 m2 per jaar en de oppervlakte

van nieuw gebouwde ruimte voor de detailhandel bedraagt

opgeteld circa 250.000 m2 per jaar.

Deel II Marktuitkomsten en verklaringen

56


57


4 Verouderingsprocessen op bedrijventerreinenJasper Beekmans

4.1 Inleiding

Veroudering is een ongewenste uitkomst van

de bedrijventerreinenmarkt. In het rapport van

de commissie-Noordanus wordt te snelle

veroudering beschouwd als een van de

problemen die ten grondslag liggen aan de

problematiek rond bedrijventerreinen.

Ondanks dat alle betrokkenen, van beleids-

makers tot de gebruikers van terreinen en

onderzoekers wel een beeld hebben van wat

veroudering inhoudt, zijn er verschillende

definities en indelingen van typen veroudering.

De meningen over wat veroudering precies is

verschillen ook, afhankelijk van wie de vraag

gesteld wordt. Dit hoofdstuk begint daarom

met een uiteenzetting van deze verschillen. Dit

leidt uiteindelijk tot de vraag hoe veroudering

meetbaar zou kunnen worden gemaakt. Een

aantal bestaande methoden wordt op een rij

gezet. Vervolgens wordt in paragraaf 4.2

aandacht besteed aan een alternatieve manier

voor het meten van veroudering die is geba-

seerd op de vastgoedwaarde van bedrijfsmatig

vastgoed op bedrijventerreinen. Hiervoor

wordt de vastgoedwaarde van bedrijven-

terreinen eerst nader onderzocht. De resul-

taten van dat onderzoek worden in paragraaf

4.3 gepresenteerd. In de laatste paragraaf

worden verouderde en niet-verouderde bedrij-

venterreinen met elkaar vergeleken. Naast

meer inzicht in het daadwerkelijke probleem

kunnen de inzichten uit deze studies voor

beleidsmakers nuttig zijn om inzicht te krijgen

waar mogelijke veroudering optreedt om deze

ongewenste marktuitkomst beter tegen te

kunnen gaan. Ook voor eigenaren van vast-

goed op bedrijventerreinen is het nuttig om

meer inzicht te hebben in de factoren die de

waarde op een bedrijventerrein bepalen. Over-

heden trekken zich steeds meer terug uit

gebiedsontwikkeling. Het oude model van

actief grondbeleid is aan verandering onder-

hevig en het beheer en onderhoud van bedrij-

venterreinen komt onder druk te staan

58


wanneer moet worden bezuinigd. Het loslaten

van deze actieve rol van de overheid, al dan

niet gedwongen door oplopende tekorten en

bijbehorende bezuinigingen, zou echter niet

gepaard moeten gaan met onverschilligheid

over processen in de openbare ruimte. Verou-

dering is een probleem dat wanneer het met

publieke middelen moet worden tegengegaan,

veel geld kost. Meer kennis over de oorzaken

van veroudering kan bruikbaar zijn om die

tegen te gaan en de kwaliteit van de bebouwde

omgeving te kunnen blijven bewaken.

4.2 Het proces van veroudering van bedrijventerreinen gedefinieerd

Veroudering is een proces dat verschillende

delen van de stad kan treffen. Ook woonwijken

en stadscentra kunnen eronder lijden. Hoewel

veroudering een proces is dat negatieve conno-

taties als verloedering, achteruitgang en onvei-

ligheid oproept, is het een slecht gedefinieerd

begrip. Ten eerste is het een proces dat op

verschillende schaalniveaus kan optreden.

Industriële regio’s kunnen met veroudering

kampen. Zo hebben het Ruhrgebied in

Duitsland, steden in Wallonië of de bekende

rustbelt-steden in de Verenigde Staten er in het

verleden mee te maken gehad en ervaren ze

daar zelfs nog steeds de gevolgen van. Maar

veroudering vindt ook op een veel lager schaal-

niveau plaats. Zo kunnen ook individuele

panden bijvoorbeeld verouderen. Op de tweede

plaats roept veroudering erg veel verschillende

associaties op. Zo lijkt veroudering samen te

hangen met leeftijd, maar worden niet noodza-

kelijkerwijs alleen maar oudere woonwijken of

gebouwen erdoor getroffen. Er bestaan bijvoor-

beeld grote verschillen in het tempo waarin

bedrijventerreinen verouderen. De gevolgen

van veroudering lopen bovendien erg uiteen:

van fysieke aftakeling tot sociaal onwenselijke

verschijnselen zoals een toename van crimina-

liteit en de bijbehorende onveiligheidsgevoe-

lens. De oorzaken en gevolgen van veroudering

verschillen ook nog eens per schaalniveau en

tevens is niet duidelijk welke verschijnselen

oorzaken en welke verschijnselen gevolgen

zijn.

In paragraaf 4.3 wordt nog nader ingegaan op

het algemene proces van veroudering, maar

voorlopig concentreren we ons hier op de

uitkomsten van de bedrijventerreinenmarkt en

dus ook op de veroudering van bedrijven-

terreinen. Louw, Needham, Olden en Pen

(2009) besteden aandacht aan de levenscyclus

van bedrijventerreinen. Deze levenscyclus lijkt

gebaseerd op de bekende productlevens-

cyclus die veel gebruikt wordt in de marketing

en economie. Een product, in dit geval dus een

bedrijventerrein, doorloopt achtereenvolgens

de fases van introductie, groei, consolidatie en

uiteindelijk teruggang. In welke mate, maar

vooral wanneer die laatste fase optreedt is

echter onvoorspelbaar. Zelfs relatief jonge

terreinen van niet ouder dan vijftien jaar

kampen al met verouderingsproblematiek

(Taskforce Herontwikkeling Bedrijventer-

reinen, 2008). Sommige bedrijventerreinen

hebben dus al vroeg in hun levenscyclus te

kampen met verouderingsverschijnselen,

terwijl andere terreinen voor een veel langere

periode als niet-verouderd worden bestem-

peld.

Dit roept natuurlijk de vraag op wat veroude-

ringsverschijnselen precies zijn en wanneer

een terrein dan als verouderd kan worden

beschouwd. Ook de eerdergenoemde Task-

force Herstructurering Bedrijventerreinen (de

commissie-Noordanus) constateert dat de

problemen waarmee bedrijventerreinen

kampen diffuus zijn en dat het moeilijk is om

oorzaken en gevolgen uit elkaar te houden

(THB, 2008).

59


Zij omschrijft de kern van de problematiek van

veroudering als bestaand uit:

“...in wisselende mate uit

technische, economische,

maatschappelijke of ruimtelijke

veroudering, met als gevolg het

economisch suboptimaal

functioneren van de gevestigde

bedrijven, verpaupering of

verrommeling van de omgeving,

inefficiënt ruimtegebruik, een

impuls voor de ontwikkeling van

nieuwe uitleglocaties en onveilig

heid” (THB, 2008: 25).

De indeling in deze verschillende typen verou-

dering is gebaseerd op het CPB-rapport ‘Verou-

dering van bedrijventerreinen, een structuur

voor herstructurering’ (CPB, 2001). Op deze

indeling wordt later nog teruggekomen.

Al eerder gaf ETIN adviseurs in een studie een

overzicht van de aspecten van veroudering op

verouderde bedrijventerreinen (ETIN advi-

seurs, 2003). Daarin worden vier categorieën

van aspecten onderscheiden, te weten: uitstra-

ling, ontsluiting, ruimtegebruik en milieu-

hygiëne. Onder die aspecten worden een

dertigtal van de meest voorkomende knel-

punten onderscheiden, van slechte bewegwij-

zering en criminaliteit tot stofoverlast en

gebrek aan laad- en losmogelijkheden. Ook dit

overzicht is dus erg diffuus.

Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft

in 2010 onderzoek gedaan om de directe

gevolgen van veroudering nauwkeuriger in

beeld te brengen. Dit heeft het bureau gedaan

door te onderzoeken wat gemeenten precies

onder veroudering van bedrijventerreinen

verstaan. Tabel 4.1 geeft de resultaten van

deze enquête onder 64 gemeenten.

Tabel 4.1. Criteria voor veroudering van bedrijventer-

reinen volgens 64 Nederlandse gemeenten.

Criteria voor de veroudering van bedrijventerreinen

Criteria Aantal keer genoemd

Achterstallig onderhoud

en beheer

53

Leegstand/verouderd

vastgoed

35

Verkeersproblemen 25

Aard van de gevestigde

bedrijvigheid

15

Leeftijd 10

Gebrek aan economische

dynamiek

10

Beeldkwaliteit 8

Extensief ruimtegebruik 8

Kwaliteit ondergrondse

infrastructuur

4

Overige 5

Bron: PBL (2009)

Van een andere belangrijke groep belang-

hebbenden, de gebruikers van bedrijven-

terreinen, is veel minder goed onderzocht wat

zij onder veroudering verstaan. Vanuit studies

over vestigingsplaatstheorieën en verhuis-

gedrag is af te leiden dat ondernemers onder

andere hechten aan een plaats met een goede

bereikbaarheid en uitstraling. Maar echt

grondig onderzoek naar de mening van gebrui-

kers over veroudering van bedrijventerreinen

lijkt te ontbreken. De wensen van onder-

nemers voor wat betreft de omgeving waarin

zij zich graag vestigen dringen vaak alleen door

in onderzoeken via het bevragen van gemeen-

teambtenaren zoals bedrijfscontactfunctio-

narissen en IBIS-beheerders.

60


Louw et al. (2009) voegen aan de vier catego-

rieën die door ETIN adviseurs worden onder-

scheiden nog een belangrijk aspect van

veroudering van bedrijventerreinen toe: het

probleem van verouderend vastgoed. Anders

dan de indeling naar typen veroudering van

bedrijventerreinen die de THB gebruikt,

baseren de auteurs zich op een eerdere inde-

ling van Korteweg (2002). De typen veroude-

ring die bij veroudering van vastgoed op

bedrijventerreinen worden onderscheiden zijn

structurele, economische en relatieve verou-

dering. De al eerder kort genoemde indeling

van CPB (2001) heeft betrekking op veroude-

ring van bedrijventerreinen, de indeling van

Louw et al. (2009) op veroudering van vast-

goed. Hoewel zij bij relatieve veroudering

spreken over: “relatieve veroudering van

bedrijventerreinen treedt op als veel nieuwe

bedrijventerreinen aan de voorraad worden

toegevoegd” (Louw et al., 2009: 155). In tabel

4.2 zijn deze twee verschillende indelingen

naar typen veroudering weergegeven. Hoewel

de hiervoor genoemde studies veel inzicht

hebben geboden in het proces van veroude-

ring van bedrijventerreinen blijft onduidelijk-

heid bestaan over wat veroudering nu precies

is, en belangrijker, hoe het is vast te stellen.

Ook voor het vaststellen van veroudering zijn

verschillende methodieken ontwikkeld door

verschillende organisaties. Zo gebruiken onder

andere de provincie Overijssel en de Stichting

Keurmerk Bedrijventerreinen de door DHV

ontwikkelde kwaliteitsscan die bekendstaat als

het ‘sterrensysteem’. Adviesbureau Royal

Haskoning voerde een grootschalige kwali-

teitsschouw uit voor de bedrijventerreinen in

de provincie Noord-Brabant. Beide metho-

dieken maken gebruik van een uitgebreide

terreinschouw waarbij de kwaliteit visueel

wordt beoordeeld. Ook (regionaal) economi-

sche kengetallen van de bedrijventerreinen

worden erin verwerkt. Hoewel deze manieren

grondig lijken te zijn, kosten ze ook veel tijd om

uit te voeren omdat het uitvoeren van de

visuele schouw erg arbeidsintensief is. Boven-

dien kent het als nadeel dat de inspecties door

verschillende personen worden uitgevoerd en

dat daardoor onbedoeld verschillen in de

beoordeling kunnen sluipen. Voor het

eenmalig vaststellen van veroudering zijn

bovenstaande methoden nog wel geschikt,

maar voor het monitoren van het proces van

veroudering zijn ze, voornamelijk vanwege de

hoge arbeidsintensiviteit, minder goed bruik-

baar. Ook is een landelijke dekking van een

kwaliteitsscore voor bedrijventerreinen moei-

lijk te realiseren.

In de volgende paragraaf wordt ingegaan op

een manier die is onderzocht om veroudering

van bedrijventerreinen op een eenvoudiger

manier te kunnen vaststellen. Hiervoor is

gebruikgemaakt van de inzichten uit Louw et

al. (2009) met betrekking tot de rol van vast-

goed in het proces van veroudering van bedrij-

venterreinen.

4.3 Naar een alternatieve manier van meten van veroudering

Het complexe proces van veroudering van

vastgoed speelt een belangrijke rol bij het

proces van veroudering van bedrijven-

terreinen. In internationale literatuur is veel

aandacht besteed aan verschillende aspecten

van veroudering van vastgoed. Een veel bestu-

deerd fenomeen in vastgoedliteratuur is de

waarde van vastgoed. De relatie tussen

gebiedsveroudering en de waarde van vast-

goed is in een eerder gepubliceerd artikel

uiteengezet, zie Beekmans et al. (2012). In

internationale literatuur is voor de veroudering

van bedrijventerreinen weinig aandacht, in

tegenstelling tot studies naar achteruitgang

van woonwijken en centrumgebieden. Vandaar

Tabel 4.2. Twee veelgebruikte indelingen naar typen veroudering.

Studie Indeling naar typen veroudering

CPB (2001)

& THB (2008)

Technisch

Fysieke en niet-fysieke infrastructuur niet langer passend. Bijvoorbeeld een te smal weg-

profiel of het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezel of juiste ov-verbindingen. Achterstallig

onderhoud. Slijtage aan materialen.

Maatschappelijk

Sociale veiligheid en leefbaarheid verminderd. Nieuwe regelgeving zorgt ervoor dat terrein

niet meer aan wensen voldoet, bijvoorbeeld op gebied van milieunormen, arbeidsomstandig-

heden of veiligheid.

Economisch

Afname bijdrage aan regionale economische ontwikkeling. Afname gronden vastgoed-

waarde. Terrein voldoet niet meer aan de door de markt gestelde eisen.

Ruimtelijk

Inrichting bedrijventerrein en inpassing in omgeving. Omgeving van terrein is veranderd,

waardoor huidige functies van het terrein in conflict komen met die omgeving.

Louw et al. (2009) Structureel

Normaal proces van slijtage, eventueel versneld door achterstallig onderhoud

Economisch

Afname bruikbaarheid vastgoed door veranderende eisen van gebruikers. Ontsluiting,

bestaande voorraad beschikbaar vastgoed sluit niet aan bij vraag. Nieuwe regelgeving op

het gebied van milieu, veiligheid of arbeidsomstandigheden kan economische veroudering

versnellen.

Relatief

Grote toevoeging van nieuwe terreinen aan bestaande voorraad zorgt voor grote doorstroom

van oude naar nieuwe terreinen. Oude terreinen hebben daardoor te kampen met een relatief

sneller proces van veroudering.

61


dat deze meer algemene literatuur is gebruikt

om het verband te leggen tussen veroudering

van verschillende gebieden in de stad en de

waarde van bedrijfs- en andere soorten vast-

goed. Er bestaan verschillende processen die

de waarde van vastgoed beïnvloeden, zoals

‘functional’ en ‘economic obsolescence’ (zie

bijvoorbeeld Nutt & Sears, 1971; Dunse &

Jones, 2005; Mansfield & Pinder, 2008). Deze

processen vertonen overeenkomsten met het

proces van veroudering dat op het hogere

schaalniveau van gebieden in de stad plaats-

vindt. Aan de aanbodzijde wordt de staat

waarin vastgoed verkeert beïnvloed door

veranderingen in de fysieke omgeving: veran-

derende infrastructuur, verval van de omge-

ving, sluiting van winkels et cetera. Aan de

vraagzijde spelen de veranderende eisen van

gebruikers. Eisen van gebruikers veranderen

bijvoorbeeld onder invloed van nieuwe milieu-

wetgeving, inzichten met betrekking tot

bereikbaarheid of de heersende mening over

esthetiek van een gebouw. Naast deze

pro cessen aan de vraag- en aanbodzijde speelt

ook fysieke slijtage als gevolg van het

ver strijken van de tijd een belangrijke rol, maar

deze wordt voor bedrijventerreinen buiten

beschouwing gelaten.11 Gebieden in de stad,

zoals bedrijventerreinen, kunnen met gelijk-

soortige processen te maken krijgen. Aan de

grondig lijken te zijn, kosten ze ook veel tijd om

uit te voeren omdat het uitvoeren van de

visuele schouw erg arbeidsintensief is. Boven-

dien kent het als nadeel dat de inspecties door

verschillende personen worden uitgevoerd en

dat daardoor onbedoeld verschillen in de

beoordeling kunnen sluipen. Voor het

eenmalig vaststellen van veroudering zijn

bovenstaande methoden nog wel geschikt,

maar voor het monitoren van het proces van

veroudering zijn ze, voornamelijk vanwege de

hoge arbeidsintensiviteit, minder goed bruik-

baar. Ook is een landelijke dekking van een

kwaliteitsscore voor bedrijventerreinen moei-

lijk te realiseren.

In de volgende paragraaf wordt ingegaan op

een manier die is onderzocht om veroudering

van bedrijventerreinen op een eenvoudiger

manier te kunnen vaststellen. Hiervoor is

gebruikgemaakt van de inzichten uit Louw et

al. (2009) met betrekking tot de rol van vast-

goed in het proces van veroudering van bedrij-

venterreinen.

4.3 Naar een alternatieve manier van meten van veroudering

Het complexe proces van veroudering van

vastgoed speelt een belangrijke rol bij het

proces van veroudering van bedrijven-

terreinen. In internationale literatuur is veel

aandacht besteed aan verschillende aspecten

van veroudering van vastgoed. Een veel bestu-

deerd fenomeen in vastgoedliteratuur is de

waarde van vastgoed. De relatie tussen

gebiedsveroudering en de waarde van vast-

goed is in een eerder gepubliceerd artikel

uiteengezet, zie Beekmans et al. (2012). In

internationale literatuur is voor de veroudering

van bedrijventerreinen weinig aandacht, in

tegenstelling tot studies naar achteruitgang

van woonwijken en centrumgebieden. Vandaar

Tabel 4.2. Twee veelgebruikte indelingen naar typen veroudering.

Studie Indeling naar typen veroudering

CPB (2001)

& THB (2008)

Technisch

Fysieke en niet-fysieke infrastructuur niet langer passend. Bijvoorbeeld een te smal weg-

profiel of het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezel of juiste ov-verbindingen. Achterstallig

onderhoud. Slijtage aan materialen.

Maatschappelijk

Sociale veiligheid en leefbaarheid verminderd. Nieuwe regelgeving zorgt ervoor dat terrein

niet meer aan wensen voldoet, bijvoorbeeld op gebied van milieunormen, arbeidsomstandig-

heden of veiligheid.

Economisch

Afname bijdrage aan regionale economische ontwikkeling. Afname gronden vastgoed-

waarde. Terrein voldoet niet meer aan de door de markt gestelde eisen.

Ruimtelijk

Inrichting bedrijventerrein en inpassing in omgeving. Omgeving van terrein is veranderd,

waardoor huidige functies van het terrein in conflict komen met die omgeving.

Louw et al. (2009) Structureel

Normaal proces van slijtage, eventueel versneld door achterstallig onderhoud

Economisch

Afname bruikbaarheid vastgoed door veranderende eisen van gebruikers. Ontsluiting,

bestaande voorraad beschikbaar vastgoed sluit niet aan bij vraag. Nieuwe regelgeving op

het gebied van milieu, veiligheid of arbeidsomstandigheden kan economische veroudering

versnellen.

Relatief

Grote toevoeging van nieuwe terreinen aan bestaande voorraad zorgt voor grote doorstroom

van oude naar nieuwe terreinen. Oude terreinen hebben daardoor te kampen met een relatief

sneller proces van veroudering.

62


aanbodzijde kunnen de omstandigheden in en

rond gebieden veranderen door een afname

van bereikbaarheid of toenemende leegstand.

Aan de vraagzijde valt te denken aan de invloed

van veranderende eisen van bedrijven over de

omgeving waarin zij gevestigd willen zijn,

bereikbaarheid en de eisen van werknemers

over de werkplek.

Er worden dus twee verschillende processen

onderscheiden die van invloed zijn op de

veroudering van bedrijventerreinen. De

volgende vraag die wordt gesteld is hoe verou-

dering van bedrijventerreinen te meten is.

Zoals eerder gezegd is er weinig wetenschap-

pelijk onderzoek gedaan naar veroudering van

bedrijventerreinen. Over veroudering van

andere gebieden in de stad is meer literatuur

beschikbaar. Het betreft in brede zin literatuur

waarin ‘urban decline’ centraal staat. In deze

studies staan vaak centrumgebieden en woon-

gebieden centraal. Indicatoren voor achteruit-

gang van een buurt die worden gebruikt zijn

bijvoorbeeld de raciale samenstelling van een

buurt, inkomen, percentage hoogopgeleide

bewoners, criminaliteitscijfers en huur- of

koopwoningen. Studies naar gentrification, dat

als een tegenovergesteld proces kan worden

beschouwd, voegen daar naast soortgelijke

variabelen nog de waarde van vastgoed aan

toe. Wanneer het met een buurt beter gaat is

dat terug te zien aan een stijging van de

waarde van het vastgoed (zie bijvoorbeeld

Torrens & Nara, 2007; Walks & Maaranen,

2008). Omdat bedrijventerreinen geen bewo-

ners kennen met sociaaleconomische

kenmerken, zijn veel van de gebruikte indica-

toren niet bruikbaar voor onderzoek naar

veroudering van bedrijventerreinen. Dat geldt

echter niet voor de waarde van vastgoed. Op

basis van deze literatuurverkenning is daarom

dan ook besloten om te onderzoeken welke

informatie de waarde van vastgoed ons zou

kunnen geven over het proces van veroudering

van bedrijventerreinen. Theoretisch gezien

kan worden verwacht dat het vastgoed op

bedrijventerreinen die aan veroudering onder-

hevig zijn met processen geconfronteerd

wordt die niet zorgen voor een positieve

ontwikkeling van de waarde. Zowel de factoren

aan de aanbodzijde als die aan de vraagzijde

zorgen er immers voor dat een bedrijventer-

rein minder aantrekkelijk wordt als vestigings-

plaats. Dit zal zich uiteindelijk doorvertalen in

de waarde van het vastgoed op die bedrijven-

terreinen.

Het niveau waarover we in deze studie

uitspraken willen doen is het bedrijventerrein,

in plaats van het individuele vastgoed. Verou-

dering is immers een proces dat zich op het

niveau van het bedrijventerrein afspeelt. Om

die reden willen we de waarde van bedrijven-

terreinen onder de loep nemen. De ontwikke-

ling van die waarde zegt mogelijk iets over het

proces van veroudering van een terrein. Als

eerste stap is daarom de waarde van bedrijven-

terreinen onder de loep genomen. De vraag die

daarbij centraal staat is: welke variabelen beïn-

vloeden de waarde van bedrijventerreinen?

4.4 De vastgoedwaarde van bedrijventerreinen

De waarde van bedrijventerreinen is berekend

als de WOZ-waarde van de op elk bedrijven-

terrein aanwezige bedrijfspanden in de periode

1997-2008, gedeeld door de netto oppervlakte

van elk terrein. Dit levert een waarde op voor

alle ongeveer 3.500 bedrijventerreinen in

Nederland, die we de gemiddelde waarde van

een bedrijventerrein noemen. Deze waarde is

als afhankelijke variabele gebruikt in een

regressieanalyse.12 Verschillende hypothesen

over de relatie tussen die waarde en verkla-

rende variabelen zijn getest. De verklarende

63


variabelen zijn ingedeeld in twee categorieën:

terreinkenmerken en regionaal-economische

kenmerken. Daarnaast is er een variabele

opgenomen om te kunnen controleren voor de

economische conjunctuur.

Uit de analyse komen een aantal interessante

verbanden naar voren. Van alle verklarende

variabelen is berekend wat de invloed (in

procenten) is op de gemiddelde waarde. Aller-

eerst laat de analyse zien dat gemengde bedrij-

venterreinen (zo’n 70% van alle bedrijven-

terreinen) van alle soorten bedrijventerreinen

het laagst worden gewaardeerd. Gespeciali-

seerde terreinen worden significant hoger

gewaardeerd. Zo hebben terreinen die ge-

karakteriseerd kunnen worden als logistieke

terreinen gemiddeld een bijna 70% hogere

waarde dan gemengde bedrijventerreinen.

Terreinen met vooral zakelijke en consumen-

tendiensten hebben een meer dan 100%

hogere gemiddelde waarde dan gemengde

bedrijventerreinen. Zelfs terreinen met over-

wegend industrie vertegenwoordigen bijna

13% meer waarde.

Met betrekking tot bereikbaarheid kan worden

geconcludeerd dat zowel bereikbaarheid via de

weg als openbaar vervoer een positief verband

heeft met de gemiddelde waarde. De hoogte

van het verband is zelfs vergelijkbaar, wat erop

zou kunnen duiden dat beide typen bereik-

baarheid een even grote mate van invloed

hebben. Ook de aanwezigheid van (vaar)water

beïnvloedt de waarde van een bedrijventerrein

positief. Naast de bereikbaarheid via de weg

kan de nabijheid van een snelweg ook een

zichtlocatie betekenen. De resultaten laten

zien dat bedrijventerreinen die gelegen zijn

aan de snelweg een ruim 12% hogere waarde

hebben dan bedrijventerreinen die niet aan de

snelweg gelegen zijn.

De vestigingsplaatsliteratuur kent een lang

debat over de voor- en nadelen van een locatie

ten opzichte van het stadscentrum (zie voor

een overzicht bijvoorbeeld Dunse & Jones,

2005). Ons onderzoek laat geen significante

invloed zien van de variabelen ‘afstand tot

centrum gemeente’ en ‘afstand tot centrum

dichtstbijzijnde stedelijke agglomeratie’ op de

gemiddelde waarde.

Concluderend kan worden gesteld dat voor

beleidsmakers het sturen op de soorten

bedrijven die zich willen vestigen op een

terrein van belang kan zijn: specialisatie van

een terrein lijkt de gemiddelde waarde van een

terrein positief te beïnvloeden. Zoals gezegd is

het grootste deel van de bedrijventerreinen te

kenmerken als gemengd terrein. De vastgoed-

waarde is op die terreinen echter het laagst.

Investeringen in deze terreinen zullen daarom

niet snel leiden tot hogere vastgoedwaarden.

De bereikbaarheid via zowel auto als ov zijn

voor de vastgoedwaarden vergelijkbaar. Dit kan

een aanwijzing zijn dat niet alleen bereikbaar-

heid met de auto van belang is, maar ook inves-

teringen in openbaar vervoer kunnen lonen.

Bedrijventerreinen zijn al vaak gelegen aan de

snelweg en hoewel daar soms kritiek op is

vanwege de lintbebouwing die dit oplevert is

het vanuit het oogpunt van het realiseren van

zo hoog mogelijke vastgoedwaarden begrijpe-

lijk. Een zichtlocatie levert een significant

hogere gemiddelde vastgoedwaarde van een

terrein op. De afstand tot het centrum van een

gemeente of grote stedelijke agglomeratie

levert geen significante uitkomsten op. Voor

bedrijventerreinen geldt wellicht dat bereik-

baarheid en nabijheid van de (snel)weg van

groter belang is, waardoor in onze analyse de

invloed van dit kenmerk wegvalt.

64


4.5 Verschillen tussen verouderde en niet-verouderde bedrijven-terreinen

Het probleem van verouderende bedrijven-

terreinen in Nederland heeft lange tijd op de

politieke agenda gestaan. In 2010 werd met

het ondertekenen van het convenant Bedrij-

venterreinen 2010-2020 een belangrijke stap

gezet naar het aanpakken van de voorraad

verouderde bedrijventerreinen. In het hoofd-

stuk van Ploegmakers wordt aandacht besteed

aan het beleidsmatige antwoord op veroude-

ring, te weten herstructurering en de effectivi-

teit daarvan. In dit hoofdstuk is al aandacht

besteed aan mogelijke oorzaken van de

verschillende typen veroudering die kunnen

worden onderscheiden. Dit alles verklaart

echter niet waarom sommige terreinen in

Nederland veel sneller verouderen dan andere.

Het belang van bereikbaarheid lijkt evident en

er wordt dan ook algemeen aangenomen dat

het van belang is (zie bijvoorbeeld Louw et al.,

2009). De exacte invloed van verschillende

soorten bereikbaarheid en andere vragen,

zoals welke soorten terreinen het vaakst met

veroudering te kampen hebben, zijn nog niet

vaak op grootschalige wijze onderzocht. Het

onderzoek dat ten grondslag ligt aan deze

paragraaf gaat nader in op de vraag welke

kenmerken bijdragen aan de kans van een

terrein om verouderd te raken.

Het convenant Bedrijventerreinen vormt voor

dit onderzoek in zekere zin het startpunt.

Onderdeel van dit convenant is een door de

provincies en samenwerkende lokale over-

heden op te stellen indicatieve herstructure-

ringsopgave. Deze opgave is door de

samenwerkende gemeenten en provincies

opgenomen in provinciale herstructurerings-

programma’s (PHP’s).13 Deze opgave is in dit

onderzoek gebruikt als de terreinen die te

kampen hebben met veroudering en daardoor

Tabel 4.3. Resultaten van de regressieanalyse.

Afhankelijke variabele: natuurlijk logaritme van de vastgoedwaarde (per hectare) op een bedrijventerrein

Coëfficiënt T % waarde

Terreinkenmerken

Type terrein (0/1)Gemengd (referentiecategorie)

Industrie

Transport/logistiek

Consumentendiensten

Financiële en zakelijke diensten

Overig

-

0.191*

0.486*

0.706*

0.674*

1.025*

-

5.970

10.520

11.010

9.440

9.400

21.0%

62.6%

103%

96.2%

178%

Zeehaven (0/1) -0.351* -2.090 -29.7%

BereikbaarheidAfstand tot oprit/afrit snelweg (in minuten)

Afstand dichtstbijzijnde bushalte (in km)

Oppervlakte (vaar)water (ha binnen straal 500 m)

-0.015**

-0.163*

0.025*

-3.920

-2.790

8.170

-1.5%

-15.1%

2.5%

Gelegen aan snelweg (0/1) 0.115** 2.370 12.2%

Centraliteit Afstand tot centrum gemeente (in km)

Afstand tot grootstedelijke agglomeratie (in km)

0.098

-0.001

1.050

-0.710

-

-

Periode ontwikkeling (0/1)Jaren 1950 en eerder

Jaren 1960

Jaren 1970

Jaren 1980

Jaren 1990 (ref)

Jaren 2000

-0.678*

-0.496*

-0.430*

-0.216*

-

0.307*

-11.750

-8.780

-7.680

-4.240

-

3.360

-49.3%

-39.1%

-34.9%

-19.4%

-

35.9%

HinderAanwezigheid grondgebruikfunctie ‘wonen’

(ha binnen straal 500 m)

Aanwezigheid grondgebruikfunctie ‘open ruimte’ (ha binnen straal 500 m)

0.034*

0.029*

19.290

22.270

3.5%

2.9%

Dichtheid (adressen per ha) 0.016* 3.960 1.6%

Regionaaleconomische kenmerken

Landsdeel (0/1)Randstad

Intermediaire zone (ref)

Periferie

0.261*

-

-0.166*

5.720

-

-4.000

29.8%

-

-15.3%

Urbanisatiegraad gemeente (0/1)Stedelijke agglomeratie

Stadsgewest

Anders (ref)

0.088

-0.056

-

1.450

-1.170

-

-

-

-

Constant 9.297 99.38 -

N = 27141, Adj. R2= 0.3687

* significantieniveau 0,01, ** significantieniveau 0,05

Standaardfouten zijn gecorrigeerd voor meerdere observaties van bedrijventerreinen in de periode 1997-2008

in aanmerking komen voor herstructurering.

Dit is aangevuld met de registratie van verou-

dering in IBIS. De kwaliteit van de registratie in

IBIS laat op punten te wensen over, zoals ook al

eerder geconstateerd in onderzoeken van het

PBL (zie hiervoor bijvoorbeeld Traa & Knoben,

2009). In vergelijking met dat onderzoek is hier

een latere versie van IBIS (2010) gebruikt,

waardoor mag worden aangenomen dat de

kwaliteit wat verbeterd is. Al met al kan worden

aangenomen dat deze indicator een goed

beeld geeft van veroudering van bedrijven-

terreinen. Uiteraard wordt bij het interpreteren

van de resultaten in het achterhoofd gehouden

dat ook andere motieven dan alleen de nood-

zaak tot herstructurering een rol kunnen

hebben gespeeld bij het opnemen van bedrij-

venterreinen in de PHP’s. Uit een analyse van

masterplannen van Topper-projecten blijkt dat

gemeenten ook terreinen naar voren schuiven

simpelweg omdat de gelegenheid tot het

verkrijgen van subsidie bestaat, zonder dat er

op een terrein daadwerkelijk problemen zijn.

Hierover schreven Ploegmakers en Beckers

(2012) al eerder.

Voor dit onderzoek is een logistische regres-

sieanalyse uitgevoerd. Dit is een analyse

waarbij de afhankelijke variabele uit twee cate-

gorieën bestaat, in dit geval wel en niet verou-

derd. Door middel van de analyse kan de kans

dat een bedrijventerrein tot een van die twee

categorieën behoort, berekend worden op

basis van de individuele kenmerken van het

terrein. In tabel 4.4 zijn de variabelen die zijn

gebruikt in deze analyse opgenomen. De co-

efficiënten geven aan of dat kenmerk de kans

groter (positieve coëfficiënt) of kleiner (nega-

tieve coëfficiënt) maakt dat een terrein tot de

groep ‘verouderde terreinen’ behoort.

De resultaten van deze analyse laten zien dat

het uitmaakt welke functie in de buurt van een

65


4.5 Verschillen tussen verouderde en niet-verouderde bedrijven-terreinen

Het probleem van verouderende bedrijven-

terreinen in Nederland heeft lange tijd op de

politieke agenda gestaan. In 2010 werd met

het ondertekenen van het convenant Bedrij-

venterreinen 2010-2020 een belangrijke stap

gezet naar het aanpakken van de voorraad

verouderde bedrijventerreinen. In het hoofd-

stuk van Ploegmakers wordt aandacht besteed

aan het beleidsmatige antwoord op veroude-

ring, te weten herstructurering en de effectivi-

teit daarvan. In dit hoofdstuk is al aandacht

besteed aan mogelijke oorzaken van de

verschillende typen veroudering die kunnen

worden onderscheiden. Dit alles verklaart

echter niet waarom sommige terreinen in

Nederland veel sneller verouderen dan andere.

Het belang van bereikbaarheid lijkt evident en

er wordt dan ook algemeen aangenomen dat

het van belang is (zie bijvoorbeeld Louw et al.,

2009). De exacte invloed van verschillende

soorten bereikbaarheid en andere vragen,

zoals welke soorten terreinen het vaakst met

veroudering te kampen hebben, zijn nog niet

vaak op grootschalige wijze onderzocht. Het

onderzoek dat ten grondslag ligt aan deze

paragraaf gaat nader in op de vraag welke

kenmerken bijdragen aan de kans van een

terrein om verouderd te raken.

Het convenant Bedrijventerreinen vormt voor

dit onderzoek in zekere zin het startpunt.

Onderdeel van dit convenant is een door de

provincies en samenwerkende lokale over-

heden op te stellen indicatieve herstructure-

ringsopgave. Deze opgave is door de

samenwerkende gemeenten en provincies

opgenomen in provinciale herstructurerings-

programma’s (PHP’s).13 Deze opgave is in dit

onderzoek gebruikt als de terreinen die te

kampen hebben met veroudering en daardoor

Tabel 4.3. Resultaten van de regressieanalyse.

Afhankelijke variabele: natuurlijk logaritme van de vastgoedwaarde (per hectare) op een bedrijventerrein

Coëfficiënt T % waarde

Terreinkenmerken

Type terrein (0/1)Gemengd (referentiecategorie)

Industrie

Transport/logistiek

Consumentendiensten

Financiële en zakelijke diensten

Overig

-

0.191*

0.486*

0.706*

0.674*

1.025*

-

5.970

10.520

11.010

9.440

9.400

21.0%

62.6%

103%

96.2%

178%

Zeehaven (0/1) -0.351* -2.090 -29.7%

BereikbaarheidAfstand tot oprit/afrit snelweg (in minuten)

Afstand dichtstbijzijnde bushalte (in km)

Oppervlakte (vaar)water (ha binnen straal 500 m)

-0.015**

-0.163*

0.025*

-3.920

-2.790

8.170

-1.5%

-15.1%

2.5%

Gelegen aan snelweg (0/1) 0.115** 2.370 12.2%

Centraliteit Afstand tot centrum gemeente (in km)

Afstand tot grootstedelijke agglomeratie (in km)

0.098

-0.001

1.050

-0.710

-

-

Periode ontwikkeling (0/1)Jaren 1950 en eerder

Jaren 1960

Jaren 1970

Jaren 1980

Jaren 1990 (ref)

Jaren 2000

-0.678*

-0.496*

-0.430*

-0.216*

-

0.307*

-11.750

-8.780

-7.680

-4.240

-

3.360

-49.3%

-39.1%

-34.9%

-19.4%

-

35.9%

HinderAanwezigheid grondgebruikfunctie ‘wonen’

(ha binnen straal 500 m)

Aanwezigheid grondgebruikfunctie ‘open ruimte’ (ha binnen straal 500 m)

0.034*

0.029*

19.290

22.270

3.5%

2.9%

Dichtheid (adressen per ha) 0.016* 3.960 1.6%

Regionaaleconomische kenmerken

Landsdeel (0/1)Randstad

Intermediaire zone (ref)

Periferie

0.261*

-

-0.166*

5.720

-

-4.000

29.8%

-

-15.3%

Urbanisatiegraad gemeente (0/1)Stedelijke agglomeratie

Stadsgewest

Anders (ref)

0.088

-0.056

-

1.450

-1.170

-

-

-

-

Constant 9.297 99.38 -

N = 27141, Adj. R2= 0.3687

* significantieniveau 0,01, ** significantieniveau 0,05

Standaardfouten zijn gecorrigeerd voor meerdere observaties van bedrijventerreinen in de periode 1997-2008

66


bedrijventerrein aanwezig is. Terreinen met

relatief veel buitengebied in de directe omge-

ving hebben een grotere kans om verouderd te

raken, terwijl de aanwezigheid van woningen in

de buurt van bedrijventerreinen vreemd

genoeg geen effect lijkt te hebben op de kans

om verouderd te raken. De veronderstelling is

dat deze terreinen overlast veroorzaken aan de

omliggende woonfunctie en daardoor een

grotere kans hebben om verouderd te raken.

Uit de resultaten blijkt dat ook leeftijd de

verwachte invloed heeft. Vergeleken met de

referentiecategorie ‘ontwikkeld na 1989’

hebben oudere terreinen een grotere kans om

verouderd te raken. Daarbij geldt ook nog dat

die kans toeneemt naarmate de leeftijd

toeneemt. Ook zijn typen terreinen met elkaar

vergeleken. Uit de resultaten komt naar voren

dat voor twee typen terreinen geldt dat de

kans op veroudering significant kleiner is dan

voor gemengde terreinen, wat in dit geval de

referentiecategorie is. Dit betreft ten eerste

terreinen waar voornamelijk financieel-

zakelijke dienstverlening gevestigd is. Ook

terreinen waar veel overheidsdiensten (zoals

ziekenhuizen) en scholen gevestigd zijn

hebben een kleinere kans om verouderd te

raken. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat

bedrijven en instanties die vaak op deze

terreinen gevestigd zijn, waarde hechten aan

een representatieve omgeving. Dit kan de wil

om te investeren in het eigen vastgoed stimu-

leren. Ook de openbare ruimte kan hiervan

profiteren. Een grote aanwezigheid van indus-

triële en logistieke bedrijven blijkt niet te

zorgen voor een grotere kans op veroudering

in vergelijking met een gemengd terrein waar

geen enkele sector de overhand heeft.

De grootte van een terrein, gemeten naar het

aantal banen, laat een significant effect zien.

Hoe groter een terrein, hoe kleiner de kans op

herstructurering. Die banen zouden idealiter

bij grote bedrijven moeten zitten, want als het

aantal bedrijven toeneemt, neemt ook de kans

op veroudering toe. Dit sluit aan bij het beeld

van gemengde bedrijventerreinen die het

relatief slecht doen. Het lijkt erop dat speciali-

satie in termen van type bedrijvigheid en

concentratie in grote bedrijven de kans op

veroudering verkleint. Groei van het aantal

bedrijven is wel goed voor een bedrijven-

terrein: een afname van het aantal bedrijven

leidt tot een grotere kans op veroudering.

Concluderend kan worden gesteld dat een

aantal zaken door de uitkomsten van de

analyse worden bevestigd. Zo wordt bevestigd

dat de leeftijd van terreinen een belangrijke rol

speelt bij het verouderen van bedrijven-

terreinen. Ook bereikbaarheid blijft een

belangrijk thema wanneer het gaat om het

vaststellen van veroudering: verder van de

snelweg gelegen zijn verhoogt immers de kans

om verouderd te raken. Er is maar één cate-

gorie bedrijventerreinen die significant minder

vaak verouderd raakt. Dit zijn niet toevalliger-

wijs ook de bedrijventerreinen waar de gemid-

delde vastgoedwaarde veruit het hoogst is (zie

paragraaf 4.3). Deze terreinen, die worden

gekenmerkt door veel overheidsdiensten,

onderwijs en zorg, hebben dan ook een erg

specifiek karakter. Het is niet geheel onver-

wacht dat veroudering verder op alle soorten

terreinen voorkomt.

Ten slotte zijn er ook enkele variabelen

waarvan verwacht werd dat ze een significante

invloed zouden hebben op de kans van een

bedrijventerrein om verouderd te raken, maar

waarvan dit niet terug te zien is in de resul-

taten. Een belangrijk voorbeeld daarvan is de

maat voor schaarste die is gebruikt. Verwacht

mag worden dat een grotere druk op de ruimte

ertoe leidt dat bestaande bedrijventerreinen

beter worden onderhouden en daardoor

67


Tabel 4.4. Resultaten van logistische regressieanalyse. De afhankelijke variabele kent twee categorieën: wel of

niet verouderd.

Afhankelijke variabele: verouderde en niet-verouderde terreinen

Coëfficiënt

Terreinkenmerken

Bereikbaarheid 0.024** (2.070)

Grondgebruik woongebied (ha) 0.047 (0.890)

Grondgebruik open ruimte (ha) -0.150*** (-3.540)

Ouderdom

Jaren 1980 0.417* (1.870)

Jaren 1970 1.255*** (5.690)

Jaren 1960 1.349*** (6.050)

Voor jaren 1960 1.854*** (8.400)

Type bedrijventerrein

Consumentendiensten -0.092 (-0.330)

Financiële en zakelijke diensten -0.371 (-1.400)

Logistiek/transport -0.016 (-0.080)

Industrie -0.015 (-0.110)

Overig -0.682* (-1.730)

Aantal banen (x100) -0.010 (-1.570)

Ontwikkeling aantal banen -0.047 (-1.320)

Aantal bedrijfsvestigingen 0.004*** (2.630)

Ontwikkeling aantal bedrijfsvestigingen -0.013 (-0.260)

Aantal banen per hectare (x100) -0.036 (-0.980)

Milieucategorie 4 0.368*** (2.960)

Milieucategorie 5 0.613*** (2.990)

Zeehaven -0.564 (-1.320)

Vastgoedwaarde per hectare (in € 1000) 0.0004*** (-3.170)

Verandering in vastgoedwaarde -0.058* (-1.800)

Regionale kenmerken

Schaarste 1.448 (0.980)

Randstad -0.048 (-0.320)

Intermediaire zone 0.344** (2.500)

Grootstedelijke agglomeratie -0.147 (-0.950)

Stadsgewest 0.052 (0.340)

Constant -2.292 (-1.660)

N 1.788

Pseudo R2 0.128

Log likelihood -1038.424

z-waarden tussen haakjes

*** significantieniveau 0,01, ** significantieniveau 0,05 , * significantieniveau 0,1

68


minder snel met verouderingsproblematiek te

maken krijgen. Uit onze analyse komt dit

echter niet naar voren want de coëfficiënt van

schaarste levert geen significant resultaat op.

Een mogelijke alternatieve verklaring hiervoor

is dat de overwegingen van beleidsmakers bij

het registreren van een terrein als verouderd of

in aanmerking komend voor herstructurering

verschillen van gemeente tot gemeente.

Specifiek voor schaarste kan dit betekenen dat

de gemeenten waar veel schaarste is, hun

terreinen later (dus bij meer problemen) als

verouderd beschouwen. Hetzelfde geldt voor

de coëfficiënt van grondgebruik woongebied.

Hiervoor zou kunnen gelden dat de terreinen

die verouderen eerder in aanmerking komen

voor transformatie omdat ze al gunstig

gelegen zijn ten opzichte van andere functies

(zoals wonen). Nader onderzoek zou in kunnen

gaan op de manier waarop beleidsmakers vast-

stellen of een terrein al dan niet in aanmerking

komt voor herstructurering of als verouderd

bestempeld kan worden.

4.6 Conclusie

De onderzoeken die in dit hoofdstuk worden

gepresenteerd geven meer inzicht in de

waarde van vastgoed op bedrijventerreinen en

het proces van veroudering van bedrijven-

terreinen. Het oorspronkelijke doel van het

onderzoek was om een indicator van veroude-

ring op te stellen aan de hand van de ontwikke-

ling van vastgoedwaarden. Voortschrijdend

inzicht met betrekking tot de kwaliteit van de

data heeft er echter voor gezorgd dat dit niet

mogelijk is geweest binnen dit onderzoek. Op

het schaalniveau van Nederland zijn de WOZ-

data erg bruikbaar, maar wanneer ontwikke-

lingen van WOZ-waarden voor de

onderzoeksperiode worden berekend, blijkt

dat op het individuele terreinniveau de WOZ-

waarderingen te volatiel zijn. Daarom is een

alternatieve maat gebruikt op basis waarvan

verouderde bedrijventerreinen van niet-verou-

derde bedrijventerreinen zijn te onder-

scheiden.

Het eerste onderzoek dat is uitgevoerd geeft

vooral meer inzicht in de situatie zoals die is op

bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen spelen

een belangrijke rol in de lokale en regionale

economie: ongeveer 30% van alle werkgele-

genheid is gelegen op bedrijventerreinen.

Mede daarom is er veel beleid gemaakt voor

bedrijventerreinen. Daarnaast dragen bedrij-

venterreinen ook bij aan negatieve externe

effecten zoals verrommeling en veroudering.

Ondanks dit alles is er nog maar weinig groot-

schalig systematisch onderzoek gedaan naar

bedrijventerreinen. Hoewel de situatie lokaal

verschilt zijn de inzichten die deze studies

opleveren nuttig voor beleidsmakers en

andere partijen die betrokken zijn bij bedrij-

venterreinen. Zo laat meer inzicht in de waarde

van bedrijventerreinen zien dat het bij de

ontwikkeling van nieuwe terreinen (of bij

grootschalige herstructurering) van belang

kan zijn om keuzes te maken met betrekking

tot het type bedrijven dat zich op een locatie

vestigt. Gemengde bedrijventerreinen verte-

genwoordigen de laagste gemiddelde waarde

van alle typen terreinen, waardoor het op

bedrijventerreinen samenbrengen van

bedrijven in dezelfde bedrijfstakken vanuit het

realiseren van zo hoog mogelijke vastgoed-

waarden een slimme strategie kan zijn. In de

keuze van nog te ontwikkelen locaties zou

bereikbaarheid mee kunnen spelen. Een zicht-

locatie levert een aanzienlijke bijdrage in de

vastgoedwaarde. En ook de bereikbaarheid via

de weg, per openbaar vervoer en via water

heeft een positieve invloed.

Om verschillen tussen verouderde en niet-

verouderde bedrijventerreinen te onder-

69


zoeken is een onderscheid gemaakt op basis

van twee bronnen: IBIS en de registratie van

terreinen in de Provinciale Herstructurerings-

programma’s (PHP). Terreinen die in minstens

een van beide voorkomen worden veronder-

steld verouderd te zijn. De belangrijkste

conclusie van het onderzoek naar verschillen

tussen deze twee groepen terreinen is dat een

aantal indicatoren waarvan verondersteld kan

worden dat ze bijdragen aan veroudering, in

onze analyse niet van elkaar verschillen. Een

negatieve ontwikkeling van het aantal bedrijfs-

vestigingen en de werkgelegenheid vergroten

niet de kans om tot de groep verouderde

terreinen te behoren. Wel zijn er verschillen

voor wat betreft de waarde en de waarde-

ontwikkeling tussen terreinen, hoewel die

coëfficiënten klein zijn. Een mogelijke verkla-

ring hiervoor is gelegen in de definitie van de

afhankelijke variabele. Dit roept de vraag op

waarom sommige terreinen volgens beleids-

makers als verouderd worden bestempeld.

Immers, de terreinen die volgens beleids-

makers verouderd zijn (afgaande op de regis-

tratie in IBIS) en/of herstructurering behoeven

(afgaande op het opnemen van de terreinen in

PHP’s), vertonen maar weinig verschillen met

de terreinen waarvoor geen ingrepen nodig

zijn. Vervolgonderzoek zou zich daarom

kunnen richten op de vraag of met het beleid

dat bestaat uit het aanwijzen van verouderde

en te herstructureren terreinen wel de juiste

gebieden worden aangepakt. Daarvoor is het

noodzakelijk nog beter na te denken over

welke problemen veroudering nu daadwerke-

lijk veroorzaakt. Een belangrijk perspectief dat

hierbij nog niet vaak betrokken is, is dat van de

ondernemers op terreinen zelf. In de meeste

onderzoeken, inclusief de onderzoeken uit dit

hoofdstuk, is dat perspectief nog weinig aan de

orde geweest.

11 De fysieke slijtage waaraan gebouwen onderhevig zijn,

speelt op dit niveau een relatief kleine rol. Een belangrijke

reden hiervoor is het ontbreken van een restrictief ruim-

telijke-ordeningsbeleid voor uitleglocaties, zoals bijvoor-

beeld ook geldt voor kantorenlocaties. De veronderstelling

is dat dit het relatief goedkoop maakt om binnen korte tijd

alweer te verhuizen naar een nieuwe locatie waardoor het

verstrijken van de tijd maar een kleine bijdrage levert aan

de veroudering van een gebied.

12 Voor de complete verantwoording zoals de methodolo-

gische achtergronden van het gebruikte regressiemodel

en de berekening van verklarende variabelen wordt hier

verwezen naar het artikel dat is gepubliceerd in het Journal

of Property Research: Beekmans, J., Beckers, P., Van der

Krabben, E., & Martens, K. (2013). A hedonic price analysis

of the value of industrial sites.

13 Van alle provincies waren PHP’s toegankelijk via de

provinciale websites. De provincie Fryslân (waarvoor

alleen een kaart openbaar beschikbaar was) leverde op

verzoek de lijst met bedrijventerreinen die in aanmerking

komen voor herstructurering aan. Voor dit onderzoek

zijn alleen de terreinen opgenomen waarvoor de functie

bedrijventerreinen behouden blijft.

70


71


5 De effectiviteit van herstructurering op bedrijventerreinenHuub Ploegmakers

5.1 Inleiding

Sinds het begin van dit jaar investeert het Rijk

niet meer in de herstructurering van verou-

derde bedrijventerreinen. Daarmee droogt een

belangrijke financieringsbron voor de aanpak

van verouderde bedrijventerreinen op. In de

periode 2004-2013 alleen al heeft het Rijk circa

490 miljoen euro beschikbaar gesteld voor

herstructurering.14 Maar is dit erg? En doen

lokale overheden, die eveneens fors investeren

in verouderde bedrijventerreinen15, er goed

aan dit voorbeeld te volgen? Met andere

woorden: wat leveren de investeringen in

verouderde bedrijventerreinen op? Tot op

heden bleef deze belangrijke vraag onbeant-

woord. Al in 2000 constateerden Van Duren en

Smit dat er vrijwel geen onderzoek was verricht

naar de maatschappelijke effecten van

herstructurering. Maar meer dan tien jaar en

een “enorme hoeveelheid (…) onderzoeksrap-

porten met een baaierd van (deel)aanbeve-

lingen” over de aanpak van verouderde

bedrijventerrein verder (Taskforce (Her)-

ontwikkeling Bedrijventerreinen, 2008b: 1)

is er nog steeds nauwelijks geëvalueerd wat

het effect is van de investeringen die in het

kader van herstructurering zijn gedaan (zie

Algemene Rekenkamer, 2008; Pen & Geerdes,

2009; Ter Steege & Koning, 2009; Van Geene,

2012).

Het schaarse evaluatieonderzoek dat is uitge-

voerd hanteert bovendien het aantal geher-

structureerde hectares als maatstaf voor

succes. Deze output-indicator zegt evenwel

niets over de effecten die overheden met

behulp van herstructurering in de samenleving

willen bewerkstelligen. Herstructurering is

immers geen doel op zich, maar een middel

om bepaalde maatschappelijke effecten te

realiseren (Pen & Geerdes, 2009; Van den

Anker, Geerdes & Steverink, 2009). In dit hoofd-

stuk wordt gepoogd een antwoord te geven op

de vraag of deze beoogde effecten zijn gereali-

72


seerd. Het accent ligt daarbij op de mate

waarin de gerealiseerde effecten toegerekend

kunnen worden aan het gevoerde herstructu-

reringsbeleid. Om deze vraag te beantwoorden

presenteren we de resultaten van een effect-

evaluatie van de ingrepen die in de periode

1997-2008 zijn uitgevoerd op verouderde

bedrijventerreinen. We maken gebruik van een

grootschalig databestand om de uitkomsten

op geherstructureerde terreinen systematisch

te vergelijken met de uitkomsten op vergelijk-

bare terreinen die niet geherstructureerd zijn.

Door middel van een speciale ‘matching’-

methode zorgen we ervoor dat de terreinen in

de laatste groep op alle andere kenmerken

vergelijkbaar zijn met de terreinen in de groep

waar wel herstructurering heeft plaatsge-

vonden. Alvorens we de bevindingen van dit

onderzoek beschrijven gaan we in op de

effecten die middels herstructurering worden

nagestreefd. Met andere woorden: wat willen

overheden bereiken met dit beleid? Daartoe

zijn een groot aantal gemeentelijke master-

plannen voor herstructurering van bedrijven-

terreinen bestudeerd.

5.2 Herstructurering van bedrijventerreinen

Typen herstructureringHerstructurering is een koepelbegrip voor alle

eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein

die tot doel hebben de veroudering van het

terrein (of delen ervan) tegen te gaan en die

niet tot het reguliere onderhoud gerekend

worden (Schuur, 2001, p. 35). Deze ingrepen

variëren van het wegwerken van achterstallig

onderhoud tot het verwerven van gronden

waarna deze bouwrijp worden gemaakt en het

wijzigen van de functie van het terrein. Over

het algemeen worden vier verschillende stra-

tegieën voor herstructurering onderscheiden

(zie Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijven-

terreinen, 2008a). Een zogenaamde facelift is

nodig als de problemen op een terrein beperkt

blijven tot fysieke veroudering van openbare

ruimte en gebouwen. In wezen betreft het hier

een grote opknapbeurt van het terrein waarbij

achterstallig onderhoud wordt weggewerkt.

Revitalisering is aan de orde wanneer forse

ingrepen noodzakelijk zijn om te voorkomen

dat het bedrijventerrein in een neerwaartse

spiraal terechtkomt. Daarbij gaat het om

ingrepen zoals het verbeteren van de infra-

structuur, het verhogen van de (beeld)kwaliteit

van openbare ruimte, panden en kavels en het

invullen van braakliggende kavels en leeg-

staande panden. Bij revitalisering wordt de

bestaande verkaveling gehandhaafd en is het

doel om de reeds gevestigde bedrijven te

behouden. Wanneer de verkaveling wel wordt

aangepast, terwijl de functie als bedrijven-

terrein wordt gehandhaafd, is er sprake van

zware revitalisering. Bij dit type revitalisering

worden op delen van het terrein gericht

gronden verworven waarna deze bouwrijp

worden gemaakt. De sloop van (verouderde)

opstallen, bodemsanering en herinrichting van

infrastructuur maakt veelal onderdeel uit van

dit proces. Herprofilering is aan de orde bij

zware vormen van revitalisering waarbij de

functie van het bedrijventerrein wordt gewij-

zigd, zij het met behoud van de werkfunctie

(bijvoorbeeld kantoren of detailhandel). Bij

transformatie, tot slot, wordt het bedrijven-

terrein of een deel ervan aan de voorraad

ontrokken en krijgt het een nieuwe bestem-

ming voor niet-economische functies zoals

wonen. Transformatie zal met name aan de

orde zijn als een terrein door de ligging in het

stedelijk gebied niet geschikt meer is voor

bedrijven maar wel voor andere functies (Louw

et al., 2009).

In dit hoofdstuk wordt het effect onderzocht

van strategieën die gericht zijn op het behoud

73


van de functie als bedrijventerrein. Herprofile-

ring en transformatie worden dus buiten

beschouwing gelaten. Daar facelift en (zware)

revitalisering zich op een glijdende schaal

bevinden onderzoeken we niet of deze afzon-

derlijke strategieën resulteren in verschillende

effecten. Wel gaan we in op de vraag of

effecten anders uitvallen bij de verschillende

ingrepen die zijn gemoeid met herstructure-

ring. Daarbij maken we een onderscheid

tussen terreinen waar (ook) sprake is van het

verwerven van gronden en heruitgeven van

bouwkavels en terreinen waar overheden

enkel hebben geïnvesteerd in de verbetering

van infrastructuur en de aanpassing van de

openbare ruimte.

Gemeenten zijn doorgaans verantwoordelijk

voor de herstructurering van verouderde

bedrijventerreinen. Vrijwel altijd zijn ze ook in

financieel opzicht betrokken bij de herstructu-

rering door het cofinancieren van subsidies die

door het Rijk of de provincie beschikbaar zijn

gesteld of door zelf de herstructurering te

financieren zonder daarbij gebruik te maken

van subsidieregelingen van andere overheden.

HerstructureringsdoelenElke beleidsevaluatie dient te beginnen met de

vraag: wat wil men met dit beleid bereiken? In

dit hoofdstuk wordt gepoogd een antwoord op

deze vraag te geven door middel van een

analyse van gemeentelijke herstructurerings-

plannen. Hoewel we geïnteresseerd zijn in de

effecten van alle herstructureringsactiviteiten

die gemeenten ondernemen, ongeacht of

deze initiatieven (mede) gefinancierd worden

door een nationale of provinciale subsidie-

regeling, beperken wij ons tot de master-

plannen die door gemeenten zijn ingediend

om in aanmerking te komen voor de Topper-

regeling, een specifieke subsidieregeling van

het ministerie van Economische Zaken. Hier is

voor gekozen omdat er voor alle terreinen

waarvoor subsidie is verstrekt documenten

beschikbaar zijn waarin de doelstellingen en de

redenen om het terrein te herstructureren

uiteengezet worden. Het schrijven van een

masterplan was namelijk een formele vereiste

was om in aanmerking te komen voor deze

nationale subsidieregeling.

De doelen die in de masterplannen voor de

Topper-regeling uiteengezet worden lijken

representatief te zijn voor andere herstructu-

reringsplannen, aangezien zij ook het meest

genoemd werden door geïnterviewde beleid-

sambtenaren in een aantal eerdere studies (zie

Van Duren & Smit, 2000; Van der Mark et al.,

2004). Projecten die voor de subsidieregeling

in aanmerking komen wijken echter op één

opvallende manier af van andere herstructure-

ringsprojecten. Hoewel de meerderheid van de

herstructureringsplannen geen projecten

bevat waarbij delen van het terrein worden

herontwikkeld (zie Olden (2010) en de para-

graaf waarin de empirische resultaten

uiteengezet worden) richten de projecten die

door de Topper-regeling worden gefinancierd

zich sterker op zware revitalisering, bijvoor-

beeld door herontwikkeling van verouderde

gebouwen en het hergebruik van braaklig-

gende kavels en demping van oude havens,

naast verbeteringen van infrastructuur en de

openbare ruimte.16 Er werden vierendertig

masterplannen geïdentificeerd, gepubliceerd

tussen september 2002 en maart 2008 en met

betrekking tot in totaal zestig bedrijventer-

reinen. Het voornaamste doel van de analyse is

het identificeren van de doelstellingen die met

herstructurering gemoeid gaan. Hiertoe zijn de

doelen en de ambities die in de masterplannen

uiteen werden gezet gecodeerd in een aantal

categorieën. Deze categorieën warden niet

vooraf gedefinieerd maar zijn afgeleid uit de

teksten. Tijdens de laatste fase is de frequentie

74


van de specifieke categorieën in de verschil-

lende masterplannen geteld. Daarnaast

werden de masterplannen bestudeerd om de

onderliggende veronderstellingen en verwach-

tingen omtrent de manier waarop de investe-

ringen die in het kader van de herstructurering

worden gedaan de beoogde effecten zullen

bewerkstelligen te expliciteren.

Tabel 5.1 geeft een overzicht van de meest

voorkomende doelen in de gemeentelijke

masterplannen.17 Het meest genoemde doel

heeft betrekking op ‘aantrekken en behouden

van bedrijven’. Voor 33 terreinen is het

aantrekken van nieuwe bedrijven een expli-

ciete beleidswens, terwijl het behouden van

bedrijven die al op het terrein actief zijn voor

23 terreinen een doel was. In meerdere

masterplannen werd zowel het aantrekken van

nieuwe bedrijven als het behouden van de

bestaande bedrijven voorgestaan. Een tweede

veel voorkomend doel is het creëren van

banen. Daarnaast bevatten de masterplannen

doelen met betrekking tot het intensiveren van

het ruimtegebruik en het verbeteren van de

milieukwaliteit.

Het lijkt er dus op dat gemeenten herstructu-

rering voornamelijk zien als manier om de

Tabel 5.1. Meest voorkomende doelen van herstructurering in gemeentelijke masterplannen.

Doelen Aantal keren genoemd in documenten

Aantrekken en behouden van bedrijven 57

Intensiveren van ruimtegebruik 54

Verbeteren van de kwaliteit van openbare ruimtes en gebouwen 39

Banen creëren 36

Versterken duurzaamheid 37

Veranderen van de sectorsamenstelling 35

Verbeteren milieukwaliteit 26

lokale economie te stimuleren. De onderlig-

gende visie van de ambtenaren die verant-

woordelijk zijn voor de strategieën die in de

masterplannen uiteengezet zijn is dat investe-

ringen in de openbare ruimte belangrijk zijn

voor het vergroten van de waardering van

bestaande bedrijven voor hun bedrijfsomge-

ving (ruimtelijke kwaliteit, publieke voorzie-

ningen), maar ook om nieuwe bedrijven aan te

trekken. Een vergelijkbaar effect wordt toege-

schreven aan investeringen in wegen en open-

baar vervoer die, door het verminderen van

transportkosten, zouden moeten leiden tot

productiviteitswinst. Daarnaast nemen

gemeenten aan dat ze het hergebruik van

leegstaande en onderbenutte terreinen

kunnen bevorderen door de grond zelf aan te

kopen, bouwrijp te maken en vervolgens te

verkopen aan geïnteresseerde partijen die een

bedrijfspand op de grond zetten. Hiermee

wordt ruimtewinst behaald waarmee, naar men

denkt, banen gecreëerd zullen worden omdat

nieuwe bedrijven zich hier kunnen vestigen of

bestaande bedrijven kunnen uitbreiden.

Een toename van het ruimtegebruik van grond

wordt vaak genoemd als een doel op zich,

aangezien men denkt dat het de vraag naar

nieuwe bedrijventerreinen zal verminderen.

75


Het belang dat gemeenten hechten aan

ruimte-intensivering is enigszins verrassend,

aangezien het ministerie van Economische

Zaken zelf nadrukkelijk stelt dat dit zeker niet

het primaire doel is:

Een zeer groot deel van de nationale behoefte voor

nieuwe ruimte kan alleen worden ingevuld met het

aanleggen van nieuwe terreinen. De ervaring leert

namelijk dat herstructurering maar zeer beperkt

extra terreinwinst oplevert. Ruimtewinst is ook niet

primair het doel van herstructurering. Dit is vooral

nodig om kwaliteitsverval te voorkomen en een

flinke bijdrage aan een vitale stadseconomie te

leveren. Wel voorkomt herstructurering gedeelte-

lijk de vraag naar nieuwe terreinen (Ministerie van

Economische Zaken, 2004: 24).

Zware revitalisering zal waarschijnlijk tot een

grotere economische dynamiek – aantrekken

van nieuwe bedrijven, uitbreiden of sluiten van

bestaande bedrijven – leiden dan enkel inves-

teringen in de openbare ruimte. Desalniet-

temin zijn gemeenten van mening dat de

kwaliteit van de openbare ruimtes dient te

worden verbeterd, zodat bestaande bedrijven

willen blijven en nieuwe bedrijven aange-

trokken kunnen worden, zoals de onder-

staande passage laat zien:

Teneinde een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor

bestaande én nieuwe ondernemers te creëren is

het van groot belang dat een ‘upgrading’ plaats-

vindt van de openbare ruimte’ (Gemeente Dord-

recht, 2006: 14).

Het bestuderen van de masterplannen leidt tot

een aantal voorzichtige suggesties omtrent de

redenen waarom het herstructureringsbeleid

er niet in slaagt om de beoogde uitkomsten te

bewerkstelligen. Ten eerste lijkt het niet altijd

zo te zijn dat de herstructurering gericht is op

de terreinen die er het meeste baat bij zouden

hebben. Het volgende citaat, waarin de

redenen van de gemeente Tilburg om een

aanvraag voor drie bedrijventerreinen in te

dienen uiteen worden gezet, is hier een goed

voorbeeld van:

Uit de gesprekken met ondernemers, gemeente

en uit de analyse van de terreinen ontstaat een

beeld van drie bedrijventerreinen die er per saldo

relatief ‘goed bij liggen’, wat niet wil zeggen dat er

niets moet gebeuren op korte termijn. De

terreinen zijn functioneel en kennen door de bank

genomen voldoende ruimtelijke kwaliteit (…) Dit

masterplan gaat dan ook meer in op het benutten

van kansen dan op het oplossen van actuele knel-

punten (Gemeente Tilburg, 2008: 8).

Ten tweede laat de analyse van masterplannen

zien dat er sprake is van een veelheid en grote

hoeveelheid en diversiteit aan beleidsdoelen.

Deze doelen kunnen elkaar zelfs deels frus-

treren. Zo zouden verbeteringen in de kwaliteit

van de openbare ruimte juist kunnen leiden tot

een extensivering van het ruimtegebruik.

Desondanks bevatten vrijwel alle master-

plannen (op twee na) zowel een doelstelling

gericht op het verbeteren van de ruimtelijke

kwaliteit van het terrein als doelen met betrek-

king tot het intensiveren van het ruimte-

gebruik. Een soortgelijk patroon doet zich voor

met betrekking tot het aantrekken en

behouden van bedrijven (slechts één master-

plan dat kwaliteitsverbeteringen bespreekt,

verwijst niet naar het aantrekken of behouden

van bedrijven). Er kan dus geconcludeerd

worden dat de diversiteit aan doelstellingen

niet zozeer het resultaat is van een verschil

tussen de plannen, maar eerder van het feit dat

veel plannen een aantal doelstellingen

bevatten die elkaar tegen zouden kunnen

76


werken. In een van de masterplannen wordt dit

ook erkend:

Het revitaliseren van de Waarderpolder dient te

leiden tot een efficiënt en effectief gebruik van de

ruimte zonder dat dit ten koste gaat van het econo-

misch functioneren van bedrijven en de ruimtelijke

kwaliteit (Gemeente Haarlem, 2006: 25).

Het is daarom waarschijnlijk dat het behalen

van een bepaald doel ten koste gaat van

andere er doelen. Ten derde hebben kritische

beschouwingen van de basisaannamen en

-verwachtingen van herstructureringsbeleid

en -programma’s, vooral in de context van

wijkvernieuwing, geleid tot serieuze twijfels

omtrent de validiteit van de aanname dat

fysieke verbeteringen de beoogde economi-

sche en sociale effecten kunnen bewerkstel-

ligen, aangezien ze geen directe relatie

hebben met deze vraagstukken (zie Andersson

& Musterd, 2005; Van Gent, Musterd & Osten-

dorf, 2009).

5.3 De keuze van indicatoren voor gewenste uitkomst

Het effect van herstructurering zal worden

gemeten in termen van de totale werkgelegen-

heid en het totaal aantal bedrijven, omdat dit

twee van de meest genoemde doelen zijn.

Teneinde te analyseren of de effecten van

herstructurering al dan niet geconcentreerd

zijn binnen bepaalde sectoren18, zal er tevens

een onderscheid worden gemaakt tussen

werkgelegenheid en bedrijven in specifieke

sectoren. Ten tweede zal het effect van

herstructurering op het aantal uitgegeven

hectares en de verhouding tot het aantal

arbeidsplaatsen per hectare geanalyseerd

worden om erachter te komen of herstructure-

ring op het terrein heeft geleid tot verdere

intensivering van het ruimtegebruik. Ten slotte

wordt er gekeken naar de effecten van

herstructurering op de vastgoedwaardes van

commerciële panden. Er zijn twee redenen

waarom het effect op vastgoedwaardes in deze

analyse wordt opgenomen. Ten eerste is het

een indicator die erop wijst dat de herstructu-

rering erin is geslaagd om het bedrijventerrein

aantrekkelijker te maken, deels ten gevolge

van de verbetering van de bereikbaarheid en

de verhoogde kwaliteit van openbare ruimtes

en gebouwen. Dit zou de waardes van het vast-

goed op het terrein moeten doen stijgen. Ten

tweede werd het verhogen van vastgoed-

waardes meerdere malen in de masterplannen

aangemerkt als expliciet doel.

PropensityscorematchingVoor deze analyse wordt gebruik gemaakt van

propensityscorematching om de ontwikke-

lingen op geherstructureerde terreinen syste-

matisch te vergelijken met die op

(overeenkomstige) bedrijventerreinen waar

geen herstructurering heeft plaatsgevonden

Deze evaluatiemethode werd door Rosenbaum

en Rubin (1983; 1984) ontwikkeld voor data van

niet-willekeurige en niet-experimentele aard.

De propensityscoremethode is recentelijk

toegepast in een onderzoek naar de effectivi-

teit van de interventies in het kader van het

krachtwijkenbeleid (Wittebrood & Van Dijk,

2007; Permentier, Kullberg & Van Noije, 2013).

De propensityscoremethode is opgebouwd uit

twee stappen. In de eerste stap wordt de

conditionele kans dat een bedrijventerrein

wordt geherstructureerd geschat als een

functie van een aantal verschillende

kenmerken waarvan verondersteld wordt dat

ze invloed hebben op de kans dat een

bedrijventerrein wordt geherstructureerd

alsmede op de geselecteerde uitkomstvaria-

belen voorafgaand aan de herstructurering.

77


Deze geschatte kans wordt de propensityscore

genoemd. In de tweede stap wordt de propen-

sityscore gebruikt om controleterreinen te

koppelen aan terreinen die zijn geherstructu-

reerd. Door het schatten van propensityscores

wordt gecorrigeerd voor systematische

verschillen tussen terreinen die wel en

terreinen die niet zijn geherstructureerd, die

de uitkomstvariabelen zouden kunnen beïn-

vloeden. Bedrijventerreinen worden namelijk

alleen gekoppeld als de geschatte propensity-

scores zo dicht mogelijk bij elkaar liggen.

Er kunnen verschillende matchingtechnieken

worden gebruikt om bedrijventerrein die zijn

geherstructureerd te koppelen aan terreinen

die niet zijn geherstructureerd. Deze tech-

nieken verschillen in de manier waarop het

gewicht voor de koppeling wordt berekend. De

keuze voor een specifieke matchingtechniek

zou, door het gewicht dat eraan toegewezen

wordt, de schattingen van het effect kunnen

beïnvloeden. In dit onderzoek zijn geherstruc-

tureerde terreinen gekoppeld aan vergelijk-

bare terreinen op grond van de

propensityscore die het best overeenkomt met

die van het geherstructureerde terrein in

kwestie. Om slechte matches (d.w.z. grote

verschillen tussen geherstructureerde

terreinen en hun meeste nabije niet-geher-

structureerde ‘buren’) te voorkomen, werd er

een drempelwaarde voor de maximale afstand

tussen propensityscores, de ‘radius’, gehan-

teerd. Dit is de reden waarom deze matching-

techniek ook wel radiusmatching wordt

genoemd. Een terrein wordt gekoppeld aan

een niet geherstructureerd terrein wanneer

het verschil in propensityscore voor beide

terreinen niet meer bedraagt dan 0,01. Er

wordt gekoppeld met teruglegging; een

bepaald controleterrein kan dus aan meerdere

geherstructureerde terreinen worden gekop-

peld. Volgens Dehejia en Wahba (1999) leidt

matching met teruglegging tot betere effect-

ramingen. Tevens hebben zij aangetoond dat

de schatting van het (beleids)effect verbeterd

kan worden door het aantal terreinen terug te

brengen tot het gebied van de zogenaamde

‘common support’: de geherstructureerde

terreinen moeten altijd in de propensityscore-

range van de controleterreinen vallen (zie ook

Heckman, Ichimura & Todd, 1997). Een geher-

structureerd terrein met een propensityscore

die buiten de range van de controleterreinen

valt zal namelijk zodanig verschillen van deze

terreinen dat het niet in de analyse wordt

meegenomen.

De kans op herstructureringsmaatregelenEerder onderzoek door het Planbureau voor de

Leefomgeving (2009, hoofdstuk 3) heeft meer

inzicht verschaft in de factoren die van invloed

zijn op het besluit om een bedrijventerrein te

herstructureren. In dit onderzoek, dat zich

richtte op alle in 2007 bestaande Nederlandse

bedrijventerreinen, is een schatting gemaakt

van de kans dat een bedrijventerrein werd

geherstructureerd als een functie van een

aantal kenmerken van het terrein in kwestie.

Dit onderzoek verschilt van de onderhavige

analyse in de zin dat er een schatting werd

gemaakt van de kans dat een bedrijventerrein

in de toekomst geherstructureerd zou worden.

Daarnaast richtte het onderzoek zich op de

kansen voor het bestaan van drie typen

herstructureringsplannen. Twee van deze

typen richtten zich op het transformeren van

bedrijventerreinen naar woningbouw en trans-

formatie naar een gemengde stedelijke functie

en vallen buiten het bestek van dit hoofdstuk.

De kenmerken die door het PBL zijn opge-

nomen hebben betrekking op de criteria die

beleidsmatig een rol lijken te spelen bij de

herstructurering van bedrijventerreinen, zoals

78


blijkt uit tabel 5.2, waarin een overzicht

gegeven wordt van de criteria die het meest

genoemd worden in de masterplannen als

reden om het bedrijventerrein te herstructu-

reren. Aangezien deze criteria ook genoemd

werden tijdens interviews met beleidsambte-

naren (zie Heidemij-Advies, 1996; PBL, 2009,

hoofdstuk 4), is het zeer waarschijnlijk dat deze

kenmerken een belangrijke rol spelen in het

besluit om een bedrijventerrein te herstructu-

reren.19 Daarom gebruiken wij in dit onderzoek

dezelfde kenmerken om de propensityscore te

berekenen.

Het PBL (2009) maakte een schatting van de

kans dat elk terrein geherstructureerd zou

worden als een functie van vier categorieën

van kenmerken: kenmerken van het terrein

zelf, de bereikbaarheid van het terrein, de

omgeving van het terrein en regionale

kenmerken. Onder terreinkenmerken werd

onder andere de grootte van het terrein

geschaard. Er werd aangenomen dat grotere

Tabel 5.2. Veelgenoemde criteria voor herstructurering in gemeentelijke masterplannen.

Criteria voor herstructurering Aantal keren genoemd in documenten

Kwaliteit van private ruimtes (verouderde gebouwen) 44

Kwaliteit van groenvoorziening (slecht onderhouden) 39

Bodemverontreiniging (vermoed) 32

Kwaliteit van wegen (slecht onderhouden, verouderd) 30

Slechte bereikbaarheid over de weg (congestie) 27

Leegstaande gebouwen 25

Braakliggende grond (onderbenutting van private ruimtes) 23

Criminaliteit 23

Parkeerproblemen 22

Overlast van/voor omliggend gebied 22

Slechte bereikbaarheid met openbaar vervoer (bus) 19

terreinen vaker geherstructureerd zouden

worden. Ten tweede werd de leeftijd van het

terrein onderscheiden. Op basis van leeftijd

kunnen we controleren voor een aantal

invloeden die door de tijd heen specifieke

trends hebben gevolgd. Op oudere terreinen

zullen de gebouwen en faciliteiten eerder niet

meer voldoen aan de huidige eisen die

bedrijven eraan stellen. Daarnaast krijgen

gebouwen en openbare ruimtes, naarmate de

tijd verstrijkt, steeds meer te maken met slij-

tage. Een derde kenmerk was het type

bedrijven dat op het terrein gevestigd is.

Omdat het voor bedrijven in de logistiek- en de

industriesector – die in de hogere milieu-

categorieën vallen – vaak moeilijk is om een

nieuwe geschikte locatie te vinden zullen

gemeenten eerder geneigd zijn om terreinen

te herstructureren waar zich veel van dit soort

bedrijven op bevinden.

Een vierde kenmerk was de verhouding tussen

de bruto- en de netto-oppervlakte van het

79


terrein. Aangenomen werd dat een grote

hoeveelheid openbare ruimte kansen biedt

voor verdere intensivering van het ruimte-

gebruik door middel van herstructurering. Een

vijfde kenmerk van het terrein dat werd

meegenomen was het aandeel grote bedrijven

(meer dan vijftig werknemers) op het terrein.

Daar grote bedrijven een sterke onderhande-

lingspositie hebben in onderhandelingen met

de gemeente, werd verwacht dat deze

terreinen vaker zullen worden geherstructu-

reerd. In het onderzoek van het PBL hadden

alleen leeftijd en het aandeel grote bedrijven

een significant effect op de kans dat een

terrein in de toekomst geherstructureerd zou

worden.

De bereikbaarheid van het terrein werd

gemeten voor verschillende vervoermiddelen.

De auteurs veronderstelden dat een goede

bereikbaarheid over de weg, het spoor of over

water een positief effect heeft op het besluit

om een herstructureringsplan op te stellen.

Terreinen die goed zichtbaar zijn vanaf de

snelweg en die met problemen van veroude-

ring te kampen hebben bijvoorbeeld een

grotere kans om geherstructureerd te worden,

omdat de problemen op deze terreinen eerder

opvallen. Daarnaast werd aangenomen dat een

goede bereikbaarheid de waarschijnlijkheid dat

een terrein geherstructureerd zou worden

vergroot (het zou een bedrijvenlocatie blijven),

omdat bereikbaarheid een belangrijke vesti-

gingsplaatsfactor is voor de bedrijven die zich

op bedrijventerreinen vestigen. Volgens het

onderzoek lag de kans op herstructurering

voor bedrijven die nabij snelwegen, water en

het spoor20 liggen significant hoger. Het tegen-

overgestelde kan ook het geval zijn: uit de

masterplannen die voor dit onderzoek bestu-

deerd werden blijkt namelijk dat terreinen vaak

geherstructureerd worden juist vanwege het

feit dat ze slecht bereikbaar als gevolg van

bijvoorbeeld verkeerscongestie (zie ook

Heidemij-Advies, 1996; PBL, 2009, hoofd-

stuk 4).

De ligging van het terrein binnen het stedelijke

gebied werd ook in de analyse opgenomen. Er

werd aangenomen dat terreinen die zijn

omsloten door woningbouw niet gerevitali-

seerd maar getransformeerd zouden worden

naar andere stedelijke functies, terwijl

terreinen aan de rand van de bebouwde kom

juist minder snel voor herstructurering in

aanmerking zouden komen (PBL, 2009). Deze

redenering lijkt plausibel, daar de laatstge-

noemde terreinen door hun ligging weinig

overlast voor andere functies zullen opleveren.

Daarnaast is de kans dat deze terreinen gecon-

fronteerd worden met bereikbaarheids-

problemen te verwaarlozen, waardoor de kans

op herstructurering verder zal afnemen. De

resultaten van het PBL-onderzoek wezen erop

dat de ligging van het terrein geen significant

effect heeft op de kans op herstructurerings-

plannen. Ten slotte werden bedrijventerreinen

ingedeeld in drie geografische regio’s: de Rand-

stad, de Intermediaire Zone en de Periferie

(Van Oort, 2004). Dit omdat eerder onderzoek

had aangetoond dat zowel terreinkenmerken

als marktomstandigheden per regio aanzienlijk

kunnen verschillen, wat op zijn beurt weer de

kans op herstructurering zal beïnvloeden. In

het PBL-onderzoek werd echter geen signifi-

cante invloed waargenomen.

Naast de variabelen uit het PBL-onderzoek zijn

er in de analyses een aantal aanvullende

verklarende variabelen opgenomen. Deze

variabelen zijn onder andere het aantal

bedrijven op het terrein, het aantal werk-

nemers per hectare, het type bedrijventerrein,

de nabijheid van een bushalte en karakterise-

ring van de gemeente waarin het terrein is

gelegen. Ten eerste is het aantal bedrijven

80


opgenomen als een indicator van het belang

van het terrein voor de lokale economie. Ten

tweede is, naast de omvang van de openbare

ruimte op het terrein, het aantal werknemers

per hectare opgenomen. De reden is opnieuw

dat lage dichtheden kunnen aansporen om het

ruimtegebruik te intensiveren door middel van

herstructurering. Ten derde is de nabijheid van

bedrijven tot bushaltes gemeten, omdat

slechte bereikbaarheid met het openbaar

vervoer in de masterplannen vaak genoemd

werd als reden om het terrein te herstructu-

reren. Ten vierde wordt er, omdat grotere

gemeenten wellicht kunnen beschikken over

meer financiële middelen voor herstructure-

ring, een onderscheid gemaakt tussen

gemeenten die deel uitmaken van een stede-

lijke agglomeratie, gemeenten in stads-

gewesten (het omliggende gebied van een

stedelijke agglomeratie) en gemeenten die

buiten deze gebieden liggen. Ten slotte is er

een onderscheid gemaakt tussen types van

bedrijventerreinen, omdat onze analyse van

masterplannen uitwees dat voornamelijk

81


gemengde terreinen werden geherstructu-

reerd. In paragraaf 5.5 wordt gedetailleerder

ingegaan op de manier waarop de kenmerken

die relevant zijn voor herstructurering worden

gemeten.

De probitregressie waarmee de propensity-

scores werden berekend ziet er als volgt uit:

P(γ i = 1) = Φ (û +X

Sa = 1

βa X1 i +X

Sb = 1

βb X2 i +X

Sc = 1

βc X3 i +X

Sd = 1

βd X4 i ) (1)

waarin

γ i = 1 als bedrijventerrein (i)

is geherstructureerd en 0

indien dit niet het geval was.

X1 i = een matrix van kenmerken

van het terrein (i) zelf


met betrekking tot de

bereikbaarheid van het

terrein (i)


van omgeving van het

terrein (i)

X4 i =

een matrix van regionale

kenmerken van het terrein

(i)

û, βa, βb, βc, βd = regressieparameters

Aangezien er uitkomstvariabelen beschikbaar

zijn van voor en na de interventies, hebben we

de propensityscorematchingmethode gecom-

bineerd met een ‘difference-in-difference’-

methode (ook wel ‘double-difference’, DD).

Middels de DD-methode worden de verschillen

in uitkomst tussen interventie- en controle-

groepen na de interventie vergeleken met de

uitkomsten die voor de interventie zijn waar-

genomen. Voor deze analyse hanteren wij dus

twee meetmomenten: voor en na de inter-

ventie. Deze worden gedefinieerd op basis van

de starten einddata van de interventies op

het terrein. Hoewel het meetmoment voor de

interventies in alle analyses één jaar voor de

start de herstructurering is, verschillen de

meetmomenten na de interventie tussen de

analyses, zoals hieronder uitgebreider uitge-

legd wordt. De DD-schatting voor elk geher-

structureerd terrein wordt als volgt berekend:

DD i = (γi, after – γi, before) – Sj ∈ c

ω(i,j)

(γi, after – γi, before) (2)

waarin ω(i,j) ω(i,j) = het gewicht is dat wordt

toegekend aan het j th controleterrein dat

gekoppeld wordt aan de terreinen die zijn

geherstructureerd, i, gebaseerd op hun

propensityscores.

Beschrijving van de gegevensUitkomsten op geherstructureerde en gekop-

pelde terreinen zijn onderzocht voor de

periode 1997 tot 2008. Bedrijventerreinen

worden sinds het eind van de jaren tachtig van

de vorige eeuw geherstructureerd, maar in

82


deze analyse worden alleen terreinen opge-

nomen waar de uitvoering is gestart tussen

januari 1998 en december 2006.21 Deze proce-

dure zorgt ervoor dat de geherstructureerde

terreinen die in de analyse worden meege-

nomen nog niet zijn beïnvloed door de

herstructurering aan de start van de analyse-

periode. De gegevens die in dit hoofdstuk

worden gebruikt zijn verzameld op basis van

een verscheidenheid aan bronnen. Er is geen

standaard voor het rapporteren van informatie

over het voorkomen van herstructurering op

een terrein, wat het verzamelen van gegevens

bemoeilijkt. Informatie over herstructurering is

recentelijk toegevoegd aan de nationale data-

base (IBIS), waarin jaarlijks voor elk bestaand

bedrijventerrein in Nederland onder andere

informatie over de geometrie, de omvang, de

hoeveelheid uitgegeven grond en het type

bedrijf dat zich op het terrein mag vestigen

wordt bijgehouden. Dit register is echter voor-

namelijk bedoeld om te achterhalen in welke

mate veroudering een probleem is en of er

voor deze verouderde terreinen herstructure-

ringsplannen bestaan en dus niet of er reeds

herstructurering heeft plaatsgevonden op

deze terreinen. Om deze informatie toe te

voegen werd er een enquête verstuurd naar

beleidsambtenaren, die vanuit het beleidsveld

Economische Zaken verantwoordelijk waren

voor het bedrijventerreinenbeleid, van alle

gemeenten met minstens één bedrijventerrein

binnen de gemeentegrenzen. Informatie over

het plaatsvinden van herstructurering, de

herstructureringsperiode22 en de basale

kenmerken van de interventies (types

projecten, financiële waarde) is zo verkregen

voor de terreinen die in 2008 in IBIS zijn opge-

nomen. Er zijn gegevens verzameld voor 54%

(1456) van alle bedrijventerreinen die in de

periode 1997-2008 bestonden.23 Tijdens deze

periode hebben gemeenten op 116 van deze

terreinen herstructureringsprojecten uitge-

voerd. Hieronder scharen we elk bedrijven-

terrein waarop gemeenten herstructurerings-

projecten hebben uitgevoerd in de periode

1997-2008. Het betreft projecten die gefinan-

cierd zijn met zowel nationale als provinciale

subsidieregelingen maar ook projecten waar-

voor gemeenten geen subsidie hebben aange-

vraagd. De groep geherstructureerde terreinen

is dus groter dan het aantal terreinen dat in

aanmerking kwam voor subsidies via de

Topper-regeling.24

Om veranderingen in werkgelegenheid en het

aantal bedrijven te kunnen analyseren wordt er

voor deze analyse gebruikgemaakt van het

LISA-bestand, waarin microdata op bedrijfs-

niveau zijn opgenomen. Deze jaarlijkse

enquête bevat informatie over het aantal

banen, de sector van economische activiteit

en het fysieke adres van alle Nederlandse

bedrijven. Er wordt een onderscheid gemaakt

tussen vijf brede sectoren op basis van hun

sb-codes (Standaard Bedrijfsindeling). Deze vijf

sectoren zijn: consumentendiensten, zakelijke

dienstverlening, logistiek, industrie en de over-

heid en quartaire sector. Op basis van het

bestand Adres Coördinaten Nederland (ACN)

van het Kadaster zijn x,y-coördinaten toege-

kend aan vestigingen om ze zo te kunnen

projecteren op terreincontouren (zie ook

Beckers, Schuur & Traa, 2012). Deze gegevens

worden tevens gebruikt voor het berekenen

van een aantal onafhankelijke variabelen voor

de probitregressie, waaronder het aantal werk-

zame personen binnen bepaalde sectoren en

om het type bedrijventerrein te bepalen. De

laatstgenoemde variabele wordt als volgt

gemeten: wanneer meer dan 50% van alle

bedrijven op een terrein actief is binnen een

bepaalde sector gaan we ervan uit dat het

terrein voor dit type bedrijvigheid is bestemd.

Een terrein waarop meer dan 50% van alle

bedrijven actief is binnen de industrie wordt

83


dus beschouwd als een industrieterrein. Als

geen van de vijf sectoren dominant is wordt

het terrein gezien als een gemengd bedrijven-

terrein.

Uitkomstvariabelen over de vastgoedwaarden

voor elk jaar worden bepaald met behulp van

een databestand met gegevens over de

getaxeerde waarde van commercieel onroe-

rend goed op basis van de Wet waardering

onroerende zaken (WOZ).25 Deze getaxeerde

waarden geven een betrouwbaar beeld van de

ontwikkelingen in commerciële vastgoed-

waardes, aangezien ze de transactieprijzen in

de open markt moeten benaderen (zie Beek-

mans & Beckers, 2013 voor een uitgebreidere

toelichting op deze gegevens). Individuele

gebouwen worden aan bedrijventerreinen

gekoppeld op basis van de 6-cijferige post-

code. De leeftijd van bedrijventerreinen wordt

bepaald door vast te stellen in welke periode

het terrein voor het eerst op oude kaart-

beelden verschijnt. Daartoe zijn ze geprojec-

teerd op topografische kaarten uit de periode

1950-1980 die verschijnen met een interval

van ongeveer tien jaar.

Op basis hiervan is een leeftijdsvariabele

verkregen, die in vijf leeftijdsgroepen is inge-

deeld.26 De bereikbaarheid van het terrein

wordt gemeten door het gemiddelde te nemen

van de euclidische afstand, gemeten in meters,

van alle bedrijven op een bedrijventerrein tot

de dichtstbijzijnde snelweg en bushalte. Daar-

naast is er een variabele gecreëerd die bepaalt

of een bedrijventerreincontour een snelweg

kruist (met een buffer van 100 meter). Dit is

gedaan om vast te stellen welke terreinen

zichtbaar zijn vanaf de snelweg. De omgeving

van het terrein wordt gedefinieerd door drie

variabelen die weergeven in hoeverre het

terrein is omsloten door andere functies:

woningen, water en buitengebied (bijvoor-

beeld natuur, waterrijke gebieden, bossen of

landbouw). Hiervoor is het gemiddelde bere-

kend van het aantal rastercellen (van 10 x 10

meter) toegekend aan een van deze drie func-

ties binnen een straal van 500 meter van alle

LISA-vestigingen op het terrein. Zoals in het

onderzoek van het PBL (2009) wordt gecontro-

leerd voor regionale verschillen door het

hanteren van de drie regio’s Randstad, Inter-

mediaire Zone en Periferie. Daarnaast zijn

gegevens van het CBS gebruikt om vast te

stellen of een bedrijventerrein gelegen is in

een stedelijke agglomeratie of in een stadsge-

west.

Empirische resultatenEr worden kansen berekend voor twee

groepen uitkomstvariabelen. Binnen de eerste

groep vallen werkgelegenheid, het aantal

bedrijven en het ruimtegebruik. Binnen de

tweede groep wordt het effect op vastgoed-

waarden bekeken. Voor de laatste groep voegt

de probitspecificatie ook de gemiddelde

waarde van commercieel vastgoed op het

terrein toe. Aangezien er voor deze variabele

een groot aantal vastgoedwaardes ontbreken,

geven we er de voorkeur aan om het effect van

deze variabele in een aparte regressie te

schatten.

Tabel 5.3 toont de resultaten van deze twee

probitregressies. Zoals verwacht heeft de leef-

tijd van het bedrijventerrein binnen beide

regressies een significant effect op de kans dat

een bedrijventerrein geherstructureerd zal

worden. Herstructurering komt vooral voor op

terreinen die in of voor de jaren zestig van de

vorige eeuw zijn ontwikkeld. Aangezien vast-

goedwaardes waarschijnlijk het snelst dalen op

oudere terreinen, is het daarnaast niet verras-

send dat we een negatieve relatie vinden

tussen de gemiddelde vastgoedwaarden en de

kans op herstructurering. Voorts lijken

gemengde terreinen eerder in aanmerking te

84


komen voor herstructurering. Andere terrein-

kenmerken, waaronder het aantal bedrijven en

het percentage grote bedrijven, hebben even-

eens een significant effect op de kans op

herstructurering. Hoewel terreinen waar meer

bedrijven gevestigd zijn een grotere kans

maken om te worden geherstructureerd,

hebben terreinen met een groot aandeel grote

bedrijven juist een kleinere kans om geher-

structureerd te worden. Intuïtief lijken deze

bevindingen te kloppen: private herstructure-

ringsinitiatieven zijn waarschijnlijk moeilijker

op te starten op (verouderde) terreinen waar

sprake is van een gefragmenteerd grond-

eigendom, dus is het waarschijnlijk dat over-

heidsingrijpen hier noodzakelijk is.

Bedrijventerreinen met een bushalte, water of

gelegen nabij een groot aantal woningen en

niet-stedelijke functies hebben een kleinere

kans om geherstructureerd te worden dan

andere terreinen. Ten slotte worden terreinen

die in een stedelijke agglomeratie of stadsge-

west liggen vaker geherstructureerd. Herstruc-

turering lijkt dus vooral voor te komen in de

meest verstedelijkte gebieden van Nederland.

In tegenspraak met de bevindingen van het

PBL (2009) draagt ligging nabij snelwegen niet

significant bij aan het voorkomen van herstruc-

turering. Dit effect is mogelijk ondervangen

door de variabelen die de omgeving van het

terrein definiëren, aangezien bijvoorbeeld

greenfieldgebieden over het algemeen niet

kampen met bereikbaarheidsproblemen.

5.4 Vergelijking van geherstruc-tu reerde terreinen en gekoppelde terreinen

Tabel 5.4 toont de resultaten van de vergelij-

king tussen geherstructureerde terreinen en

gekoppelde controleterreinen voor de onder-

zochte uitkomstvariabelen.27 Rechts staat

informatie over geherstructureerde terreinen

Tabel 5.3. Resultaten van probitregressie.

Model 1

(zonder vastgoedwaardes)

Model 2

(met vastgoedwaardes)

Variabele Coëfficiënt Coëfficiënt

Kenmerken terrein

Omvang -0.0002 (-0.200) 0.0001 (0.120)

Aandeel openbare ruimtes 0.0001 (0.030) -0.0001 (-0.030)

Arbeidsplaatsen per hectare -0.0003 (-0.670) -0.0006 (-0.920)

Aandeel uitgegeven grond 0.0001 (0.040) -0.0037 (-0.850)

Voor 1960 0.7633 (2.080)** 1.2160 (2.250)**

1960-1969 1.0125 (2.790)*** 1.4526 (2.700)***

1970-1979 0.5734 (1.590) 0.9996 (1.870)*

1980-1989 -0.0391 (-0.110) 0.3575 (0.660)

Industrieterrein 0.6654 (1.580) 0.8672 (1.570)

Gemengd terrein 0.7839 (2.130)** 0.9645 (1.890)*

Dienstenterrein 0.4886 (0.780) 0.8393 (1.120)

Zeehaven -0.5787 (-1.090) -0.2793 (-0.500)

Aandeel werkgelegenheid in consumentendiensten -0.0104 (-1.110) -0.0135 (-1.300)

Aandeel werkgelegenheid in zakelijke dienstverlening -0.0049 (-0.580) -0.0075 (-0.820)

Aandeel werkgelegenheid in logistiek 0.0032 (0.430) -0.0002 (-0.020)

Aandeel werkgelegenheid in industrie 0.0022 (0.310) 0.0000 (0.000)

Aantal vestigingen 0.0038 (3.830)*** 0.0031 (3.060)***

Aandeel grote bedrijven -1.2672 (-2.120)** -0.1075 (-0.160)

Gemiddelde vastgoedwaarde 0.0000 (-2.780)***

Kenmerken bereikbaarheid

Afstand tot dichtstbijzijnde op-/afrit snelweg 0.0000 (0.640) 0.0000 (0.380)

Langs snelweg (zichtlocatie) -0.1555 (-0.860) -0.1483 (-0.780)

Nabij bushalte -0.3330 (-2.070)** -0.2641 (-1.580)

Kenmerken omliggend gebied

Nabij water -0.0003 (-2.320)** -0.0003 (-2.270)**

Omsloten door woningen -0.0003 (-4.720)*** -0.0004 (-5.150)***

Omsloten door buitengebied -0.0002 (-3.840)*** -0.0002 (-4.050)***

Kenmerken regio

Stedelijke agglomeratie 0.4223 (2.530)** 0.4111 (2.380)**

Stadsgewest 0.3642 (2.010)** 0.3743 (1.970)**

Periferie -0.0067 (-0.040) -0.1551 (-0.920)

Randstad -0.1959 (-1.190) -0.1716 (-0.990)

Constante -1.7212 (-1.950)* -1.2244 (-1.130)

Aantal observaties 1139 945

Log likelihood 198.67 184.17

Nagelkerkes pseudo R² 0.27 0.26

Opmerkingen: Z-scores staan tussen haakjes.

*** Significant bij 1%; ** Significant bij 5% ; *Significant bij 10%.

en hun gekoppelde tegenhanger; uiterst links

staat informatie over terreinen die zijn geher-

structureerd maar waarvoor geen controleter-

reinen konden worden gevonden. Deze laatste

cijfers zijn in de tabel opgenomen om aan te

tonen dat er geen grote verschillen bestaan

tussen gekoppelde en ongekoppelde geher-

structureerde terreinen. Voor elk van deze drie

groepen wordt de informatie op de volgende

manier gepresenteerd: kolom een, vier en

zeven bevatten de gemiddelde waardes één

jaar voordat de herstructurering is gestart,

kolom twee, vijf en acht bevatten de gemid-

delde waardes twee jaar nadat de herstructu-

rering is gestart en ten slotte is in kolom drie,

zes en acht het verschil tussen deze twee

meetmomenten berekend. Om een juiste

koppeling van tijdsperiodes tussen geherstruc-

tureerde terreinen en controleterreinen te

garanderen, zijn de meetmomenten voor en

na herstructurering voor elk gekoppeld paar

hetzelfde. Uiterst rechts worden tot slot de

difference-in-differenceschattingen (DD)

gepresenteerd. De laatste kolom toont de

significantieniveaus (t-waardes) van de diffe-

rence-in-differenceschatting.

Tabel 5.4 laat zien dat geen van de difference-

in-differenceschattingen significant zijn bij een

significantieniveau van 10%. De bevindingen

wijzen er dus op dat de beoogde effecten zoals

deze in de gemeentelijke masterplannen

genoemd worden zich niet hebben voorge-

daan. De betrouwbaarheid van deze resultaten

is onderzocht door de analyse te herhalen met

twee andere koppelingsprocedures (nearest

neighbour matching met een radius van 0,01

en kernel matching). Uit de gevoeligheids-

analyse blijkt dat de resultaten stabiel blijven

wanneer er verschillende koppelingsproce-

dures worden gebruikt om geherstructureerde

terreinen te koppelen aan terreinen die niet

geherstructureerd zijn op basis van de

85


komen voor herstructurering. Andere terrein-

kenmerken, waaronder het aantal bedrijven en

het percentage grote bedrijven, hebben even-

eens een significant effect op de kans op

herstructurering. Hoewel terreinen waar meer

bedrijven gevestigd zijn een grotere kans

maken om te worden geherstructureerd,

hebben terreinen met een groot aandeel grote

bedrijven juist een kleinere kans om geher-

structureerd te worden. Intuïtief lijken deze

bevindingen te kloppen: private herstructure-

ringsinitiatieven zijn waarschijnlijk moeilijker

op te starten op (verouderde) terreinen waar

sprake is van een gefragmenteerd grond-

eigendom, dus is het waarschijnlijk dat over-

heidsingrijpen hier noodzakelijk is.

Bedrijventerreinen met een bushalte, water of

gelegen nabij een groot aantal woningen en

niet-stedelijke functies hebben een kleinere

kans om geherstructureerd te worden dan

andere terreinen. Ten slotte worden terreinen

die in een stedelijke agglomeratie of stadsge-

west liggen vaker geherstructureerd. Herstruc-

turering lijkt dus vooral voor te komen in de

meest verstedelijkte gebieden van Nederland.

In tegenspraak met de bevindingen van het

PBL (2009) draagt ligging nabij snelwegen niet

significant bij aan het voorkomen van herstruc-

turering. Dit effect is mogelijk ondervangen

door de variabelen die de omgeving van het

terrein definiëren, aangezien bijvoorbeeld

greenfieldgebieden over het algemeen niet

kampen met bereikbaarheidsproblemen.

5.4 Vergelijking van geherstruc-tu reerde terreinen en gekoppelde terreinen

Tabel 5.4 toont de resultaten van de vergelij-

king tussen geherstructureerde terreinen en

gekoppelde controleterreinen voor de onder-

zochte uitkomstvariabelen.27 Rechts staat

informatie over geherstructureerde terreinen

Tabel 5.3. Resultaten van probitregressie.

Model 1

(zonder vastgoedwaardes)

Model 2

(met vastgoedwaardes)

Variabele Coëfficiënt Coëfficiënt

Kenmerken terrein

Omvang -0.0002 (-0.200) 0.0001 (0.120)

Aandeel openbare ruimtes 0.0001 (0.030) -0.0001 (-0.030)

Arbeidsplaatsen per hectare -0.0003 (-0.670) -0.0006 (-0.920)

Aandeel uitgegeven grond 0.0001 (0.040) -0.0037 (-0.850)

Voor 1960 0.7633 (2.080)** 1.2160 (2.250)**

1960-1969 1.0125 (2.790)*** 1.4526 (2.700)***

1970-1979 0.5734 (1.590) 0.9996 (1.870)*

1980-1989 -0.0391 (-0.110) 0.3575 (0.660)

Industrieterrein 0.6654 (1.580) 0.8672 (1.570)

Gemengd terrein 0.7839 (2.130)** 0.9645 (1.890)*

Dienstenterrein 0.4886 (0.780) 0.8393 (1.120)

Zeehaven -0.5787 (-1.090) -0.2793 (-0.500)

Aandeel werkgelegenheid in consumentendiensten -0.0104 (-1.110) -0.0135 (-1.300)

Aandeel werkgelegenheid in zakelijke dienstverlening -0.0049 (-0.580) -0.0075 (-0.820)

Aandeel werkgelegenheid in logistiek 0.0032 (0.430) -0.0002 (-0.020)

Aandeel werkgelegenheid in industrie 0.0022 (0.310) 0.0000 (0.000)

Aantal vestigingen 0.0038 (3.830)*** 0.0031 (3.060)***

Aandeel grote bedrijven -1.2672 (-2.120)** -0.1075 (-0.160)

Gemiddelde vastgoedwaarde 0.0000 (-2.780)***

Kenmerken bereikbaarheid

Afstand tot dichtstbijzijnde op-/afrit snelweg 0.0000 (0.640) 0.0000 (0.380)

Langs snelweg (zichtlocatie) -0.1555 (-0.860) -0.1483 (-0.780)

Nabij bushalte -0.3330 (-2.070)** -0.2641 (-1.580)

Kenmerken omliggend gebied

Nabij water -0.0003 (-2.320)** -0.0003 (-2.270)**

Omsloten door woningen -0.0003 (-4.720)*** -0.0004 (-5.150)***

Omsloten door buitengebied -0.0002 (-3.840)*** -0.0002 (-4.050)***

Kenmerken regio

Stedelijke agglomeratie 0.4223 (2.530)** 0.4111 (2.380)**

Stadsgewest 0.3642 (2.010)** 0.3743 (1.970)**

Periferie -0.0067 (-0.040) -0.1551 (-0.920)

Randstad -0.1959 (-1.190) -0.1716 (-0.990)

Constante -1.7212 (-1.950)* -1.2244 (-1.130)

Aantal observaties 1139 945

Log likelihood 198.67 184.17

Nagelkerkes pseudo R² 0.27 0.26

Opmerkingen: Z-scores staan tussen haakjes.

*** Significant bij 1%; ** Significant bij 5% ; *Significant bij 10%.

86


propensityscores. Dat wil zeggen: ook deze

resultaten wijzen erop dat de uitkomsten voor

de geherstructureerde terreinen, gemiddeld

genomen, hetzelfde zouden zijn geweest als er

niet was ingegrepen. Met andere woorden: als

er geen herstructurering had plaatsgevonden

zouden deze terreinen er niet slechter voor

hebben gestaan.

Een mogelijke verklaring voor deze bevin-

dingen zou kunnen liggen in het feit dat

verschillende herstructureringsprojecten

tegenstrijdige effecten hebben op de uit-

komstvariabelen waardoor als deze tezamen

worden bekeken er onterecht de conclusie

wordt getrokken dat er geen sprake is van een

effect. Om deze veronderstelling te toetsen

richten we ons specifiek op de effecten van

herstructureringsprojecten waarbij delen van

het terrein herontwikkeld zijn (zware revitalise-

ring), aangezien algemeen wordt aangenomen

dat dit type maatregelen een grotere invloed

heeft op de uitkomstvariabelen. De resultaten

worden weergegeven in tabel 5.5. In kolom-

men een tot drie en vier tot zes worden de

resultaten gepresenteerd van, respectievelijk,

terreinen waar zware revitalisering heeft

plaatsgevonden en terreinen waar gemeenten

alleen hebben geïnvesteerd in infrastructuur

en openbare ruimtes. De meetmomenten zijn

identiek aan de eerdere analyse. Deze tabel

toont alleen de verschillen tussen de twee

meetmomenten en de DD-schatting. Het

enige significante effect dat zware revitalise-

ring heeft op de uitkomstvariabelen is een

verlaging in gemiddelde vastgoedwaarden. Het

lijkt erop dat grotere gebouwen (deels) zijn

vervangen door kleinere gebouwen, wat heeft

geleid tot een afname van de gemiddelde vast-

goedwaarden op het terrein. Een tekortkoming

van deze analyse is het feit dat het aantal

gekoppelde terreinen waar zware revitalisering

heeft plaatsgevonden vrij klein is (n=22), wat

Tabe

l 5.4

. Gem

idde

ld e

ffec

t op

uit

kom

stva

riab

elen

voo

r geh

erst

ruct

uree

rde

en g

ekop

peld

e te

rrei

nen

(mee

tmom

ente

n: v

oora

f = e

en ja

ar v

oor s

tart

her

stru

ctur

erin

g, n

adie

n =

twee

jaar

na

star

t her

stru

ctur

erin

g).

On

der

zoch

te u

itko

mst

On

geko

ppel

d ge

her

stru

ctu

reer

d (n

=11)

Geh

erst

ruct

ure

erd

(n=1

05)

Con

tro

le (n

=1,0

11)

Voo

raf

Nad

ien

∆V

oora

fN

adie

n∆

Voo

raf

Nad

ien

∆D

iD

Gro

ei b

edri

jven

(abs

olu

ut)

112

.44

121.

869.

4299

.00

106

.91

7.91

102

.34

108

.50

6.1

61.

75

Gro

ei b

edri

jven

(rel

atie

f)0

.14

0.1

50

.11

0.0

4

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

22.8

823

.97

1.0

923

.28

24.2

10

.93

19.3

120

.31

0.9

9-0

.06

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

13.8

514

.14

0.2

913

.47

13.7

80

.31

16.1

217

.33

1.21

-0.9

0

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

27.7

926

.97

-0.8

227

.89

27.1

2-0

.77

28.4

227

.53

-0.9

00

.13

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

34.4

533

.47

-0.9

834

.39

33.4

8-0

.91

34.5

233

.10

-1.4

20

.51

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or1.

031.

450

.42

0.9

71.

410

.44

1.62

1.73

0.1

20

.32

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(abs

olu

ut)

2,35

7.43

2,4

09.

9552

.52

2,01

0.5

12,

063

.16

52.6

52,

021.

132,

043

.46

22.3

33

0.3

2

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(rel

atie

f)0

.08

0.0

90

.10

-0.0

1

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

11.1

511

.79

0.6

411

.37

11.8

60

.49

9.92

10.5

90

.67

-0.1

8

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

11.3

311

.05

-0.2

811

.02

10.7

2-0

.30

12.5

913

.99

1.41

-1.7

0

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

24.1

523

.92

-0.2

224

.25

24.1

6-0

.09

25.4

725

.30

-0.1

60

.08

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

51.3

45

0.4

6-0

.87

51.3

35

0.7

1-0

.62

49.7

247

.35

-2.3

71.

75

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or2

.04

2.7

80

.74

2.0

32

.55

0.5

22

.30

2.7

60

.46

0.0

6

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (a

bso

luu

t)5

0.3

151

.29

0.9

84

4.12

45.2

21.

114

0.7

941

.12

0.3

30

.78

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (r

elat

ief)

0.0

80

.09

0.0

40

.06

Verh

oudi

ng

arbe

idsp

laat

sen

-gro

nd

59.4

955

.51

-3.9

759

.76

55.4

9-4

.27

59.1

559

.41

0.2

6-4

.53

On

geko

ppel

d ge

her

stru

ctu

reer

d (n

=5)

Geh

erst

ruct

ure

erd

(n=1

10)

Con

tro

le (n

=6

45)

Vast

goed

waa

rdes

(abs

olu

ut)

527,

547

.71

630,

654.

6510

3,10

6.9

352

4,43

6.5

762

5,4

91.3

510

1,05

4.78

548

,178

.77

641

,10

9.51

92,9

30

.74

8,1

24.0

4

Vast

goed

waa

rdes

(rel

atie

f)0

.22

0.2

10

.21

0.0

0

Opm

erki

nge

n: *

** S

ign

ifica

nt b

ij 1%

; **

Sign

ifica

nt b

ij 5%

; * S

ign

ifica

nt b

ij 10

%.

de betrouwbaarheid van de analyse beperkt.

Een interessante bevinding uit de analyse van

geherstructureerde terreinen met gemeente-

lijke investeringen in infrastructuur en open-

bare ruimtes is het feit dat economische

activiteiten in de industriesector baat lijken te

hebben gehad bij de herstructurering en dat

dit ten koste gaat van bedrijven die actief zijn

in de zakelijke dienstverlening. Over het alge-

meen, afgezien van de eerdergenoemde kleine

effecten, zien we weinig dat erop wijst dat er

geen effecten worden waargenomen doordat

de verschillende typen maatregelen met

mogelijk verschillende effecten worden

gecombineerd. Het lijkt er juist op dat geen van

de bestudeerde maatregelen een groot effect

heeft gehad op de uitkomsten.

Een andere mogelijke verklaring waarom we

geen significante effecten van herstructure-

ring vinden zou kunnen liggen in het feit dat de

tijdsperiode die in de analyse werd opgenomen

te kort is om effecten waar te nemen. Het is vrij

aannemelijk dat de effectiviteit verandert

gedurende de tijd en dat herstructurering pas

op de middellange tot lange termijn meetbare

effecten laat zien. Daarnaast was de herstruc-

turering niet binnen de gehanteerde periode

van twee jaar afgerond op een aantal terreinen

die in de eerdere analyses werden opgenomen.

Aangezien herstructurering meestal bestaat

uit een aantal verschillende (deel)projecten

gefaseerd over de tijd, wordt evenwel aan-

genomen dat de herstructurering van deze

terreinen ten minste voor een deel is afgerond.

We voeren twee extra analyses uit om een

beter inzicht in deze kwestie te verkrijgen,

alhoewel we niet over gegevens over een

voldoende lange periode beschikken om de

langetermijneffecten grondig te bestuderen.

In de eerste analyse, weergegeven in kolom

zeven tot negen van tabel 5.5, veranderen we

de meetmomenten van de voor- en name-

87


propensityscores. Dat wil zeggen: ook deze

resultaten wijzen erop dat de uitkomsten voor

de geherstructureerde terreinen, gemiddeld

genomen, hetzelfde zouden zijn geweest als er

niet was ingegrepen. Met andere woorden: als

er geen herstructurering had plaatsgevonden

zouden deze terreinen er niet slechter voor

hebben gestaan.

Een mogelijke verklaring voor deze bevin-

dingen zou kunnen liggen in het feit dat

verschillende herstructureringsprojecten

tegenstrijdige effecten hebben op de uit-

komstvariabelen waardoor als deze tezamen

worden bekeken er onterecht de conclusie

wordt getrokken dat er geen sprake is van een

effect. Om deze veronderstelling te toetsen

richten we ons specifiek op de effecten van

herstructureringsprojecten waarbij delen van

het terrein herontwikkeld zijn (zware revitalise-

ring), aangezien algemeen wordt aangenomen

dat dit type maatregelen een grotere invloed

heeft op de uitkomstvariabelen. De resultaten

worden weergegeven in tabel 5.5. In kolom-

men een tot drie en vier tot zes worden de

resultaten gepresenteerd van, respectievelijk,

terreinen waar zware revitalisering heeft

plaatsgevonden en terreinen waar gemeenten

alleen hebben geïnvesteerd in infrastructuur

en openbare ruimtes. De meetmomenten zijn

identiek aan de eerdere analyse. Deze tabel

toont alleen de verschillen tussen de twee

meetmomenten en de DD-schatting. Het

enige significante effect dat zware revitalise-

ring heeft op de uitkomstvariabelen is een

verlaging in gemiddelde vastgoedwaarden. Het

lijkt erop dat grotere gebouwen (deels) zijn

vervangen door kleinere gebouwen, wat heeft

geleid tot een afname van de gemiddelde vast-

goedwaarden op het terrein. Een tekortkoming

van deze analyse is het feit dat het aantal

gekoppelde terreinen waar zware revitalisering

heeft plaatsgevonden vrij klein is (n=22), wat

Tabe

l 5.4

. Gem

idde

ld e

ffec

t op

uit

kom

stva

riab

elen

voo

r geh

erst

ruct

uree

rde

en g

ekop

peld

e te

rrei

nen

(mee

tmom

ente

n: v

oora

f = e

en ja

ar v

oor s

tart

her

stru

ctur

erin

g, n

adie

n =

twee

jaar

na

star

t her

stru

ctur

erin

g).

On

der

zoch

te u

itko

mst

On

geko

ppel

d ge

her

stru

ctu

reer

d (n

=11)

Geh

erst

ruct

ure

erd

(n=1

05)

Con

tro

le (n

=1,0

11)

Voo

raf

Nad

ien

∆V

oora

fN

adie

n∆

Voo

raf

Nad

ien

∆D

iD

Gro

ei b

edri

jven

(abs

olu

ut)

112

.44

121.

869.

4299

.00

106

.91

7.91

102

.34

108

.50

6.1

61.

75

Gro

ei b

edri

jven

(rel

atie

f)0

.14

0.1

50

.11

0.0

4

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

22.8

823

.97

1.0

923

.28

24.2

10

.93

19.3

120

.31

0.9

9-0

.06

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

13.8

514

.14

0.2

913

.47

13.7

80

.31

16.1

217

.33

1.21

-0.9

0

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

27.7

926

.97

-0.8

227

.89

27.1

2-0

.77

28.4

227

.53

-0.9

00

.13

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

34.4

533

.47

-0.9

834

.39

33.4

8-0

.91

34.5

233

.10

-1.4

20

.51

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or1.

031.

450

.42

0.9

71.

410

.44

1.62

1.73

0.1

20

.32

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(abs

olu

ut)

2,35

7.43

2,4

09.

9552

.52

2,01

0.5

12,

063

.16

52.6

52,

021.

132,

043

.46

22.3

33

0.3

2

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(rel

atie

f)0

.08

0.0

90

.10

-0.0

1

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

11.1

511

.79

0.6

411

.37

11.8

60

.49

9.92

10.5

90

.67

-0.1

8

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

11.3

311

.05

-0.2

811

.02

10.7

2-0

.30

12.5

913

.99

1.41

-1.7

0

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

24.1

523

.92

-0.2

224

.25

24.1

6-0

.09

25.4

725

.30

-0.1

60

.08

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

51.3

45

0.4

6-0

.87

51.3

35

0.7

1-0

.62

49.7

247

.35

-2.3

71.

75

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or2

.04

2.7

80

.74

2.0

32

.55

0.5

22

.30

2.7

60

.46

0.0

6

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (a

bso

luu

t)5

0.3

151

.29

0.9

84

4.12

45.2

21.

114

0.7

941

.12

0.3

30

.78

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (r

elat

ief)

0.0

80

.09

0.0

40

.06

Verh

oudi

ng

arbe

idsp

laat

sen

-gro

nd

59.4

955

.51

-3.9

759

.76

55.4

9-4

.27

59.1

559

.41

0.2

6-4

.53

On

geko

ppel

d ge

her

stru

ctu

reer

d (n

=5)

Geh

erst

ruct

ure

erd

(n=1

10)

Con

tro

le (n

=6

45)

Vast

goed

waa

rdes

(abs

olu

ut)

527,

547

.71

630,

654.

6510

3,10

6.9

352

4,43

6.5

762

5,4

91.3

510

1,05

4.78

548

,178

.77

641

,10

9.51

92,9

30

.74

8,1

24.0

4

Vast

goed

waa

rdes

(rel

atie

f)0

.22

0.2

10

.21

0.0

0

Opm

erki

nge

n: *

** S

ign

ifica

nt b

ij 1%

; **

Sign

ifica

nt b

ij 5%

; * S

ign

ifica

nt b

ij 10

%.

88


tingen tot één jaar voor en vier jaar na de start

van de herstructureringsprojecten. In de

tweede analyse, weergegeven in kolom tien tot

twaalf van tabel 5.5, veranderen we de meet-

momenten tot één jaar voor de start van de

maatregelen en twee jaar na de afronding van

alle maatregelen.28 De eerste analyse sugge-

reert dat de effecten van herstructurering

grosso modo toenemen als we naar een

langere periode kijken. Desalniettemin blijven

significante verschillen beperkt tot verande-

ringen in de sectorsamenstelling van het

terrein. Ten slotte wordt er een interessant

effect waargenomen op het aantal uitgegeven

hectares op het terrein: herstructurering leidt

tot een stijging in het aantal uitgegeven

hectares. Dit laatste effect verdwijnt echter in

de laatste analyse wat de eerdere veronder-

stelling dat de effecten met de tijd groter

worden ondergraaft. Het enige significante

effect in de analyse heeft betrekking op het

aantal bedrijven in de logistieke sector.

ConclusieHet doel van dit hoofdstuk was om vast te

stellen in hoeverre de beoogde effecten van de

herstructurering van bedrijventerreinen zoals

deze worden verwoord in gemeentelijke

masterplannen, daadwerkelijk zijn gerealiseerd

en om te onderzoeken of dit kwam door het

gevoerde herstructureringsbeleid. Om

erachter te komen welke doelen door de

beleidsambtenaren het meest genoemd

worden hebben we een groot aantal master-

plannen bestudeerd. We hebben een aantal

indicatoren gedefinieerd die betrekking

hebben op de meest genoemde doelen om zo

empirisch te kunnen toetsen in hoeverre deze

doelen zijn behaald. We hebben de effectiviteit

vastgesteld met behulp van propensityscore-

matching. De resultaten van de analyse wijzen

uit dat herstructurering een verwaarloosbaar

effect heeft op de groei van werkgelegenheid,

Tab

el 5

.5. G

emid

deld

e eff

ecte

n op

uit

kom

stva

riab

elen

voo

r geh

erst

ruct

uree

rde

en g

ekop

peld

e te

rrei

nen

, vie

r ver

schi

llen

de a

nal

yses

: (1)

her

ontw

ikke

ling

van

gebo

uw

en, (

2) g

een

her

ontw

ikke

ling

van

gebo

uw

en, (

3) v

ier j

aar n

a st

art v

an h

erst

ruct

urer

ing

, (4)

tw

ee ja

ar n

a af

ron

din

g h

erst

ruct

urer

ing.

On

der

zoch

te u

iko

mst

en

Her

on

twik

kelin

g va

n g

ebo

uw

enG

een

her

on

twik

kelin

g va

n g

ebo

uw

enN

adie

n =

4 ja

ar n

a st

art

Nad

ien

= 2

jaar

na

afro

nd

ing

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=2

2)

∆

Co

ntr

ole

(n

=28

3)D

iD

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=

83)

∆ C

on

tro

le

(n=1

,00

3)D

iD

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=

67)

∆

Co

ntr

ole

(n

=99

9)D

iD

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=

50)

∆ C

on

tro

le

(n=

991)

DiD

Gro

ei b

edri

jven

(abs

olu

ut)

8.3

67.

191.

187.

80

5.8

91.

90

9.96

10.7

9-0

.83

9.82

8.7

81.

04

Gro

ei b

edri

jven

(rel

atie

f)0

.11

0.0

70

.04

0.1

60

.12

0.0

40

.23

0.2

10

.02

0.3

90

.21

0.1

8

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

1.8

41.

40

0.4

40

.69

0.8

9-0

.19

0.7

51.

64

-0.9

00

.58

1.5

3-0

.94

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

0.7

00

.50

0.1

90

.21

1.39

-1.1

8 *

0.9

71.

96-0

.99

1.10

1.52

-0.4

3

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

-0.8

5-1

.09

0.2

4-0

.75

-0.8

50

.10

-0.6

7-1

.55

0.8

81.

12-1

.33

2.4

6 *

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

-2.1

2-0

.86

-1.2

7-0

.59

-1.5

70

.97

-1.4

7-2

.25

0.7

8-3

.20

-1.9

7-1

.22

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or

0.4

30

.04

0.3

90

.44

0.1

30

.31

0.4

30

.20

0.2

20

.39

0.2

50

.14

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(abs

olu

ut)

10.6

8-2

6.2

536

.93

63

.77

35.2

028

.57

71.5

710

5.8

6-3

4.2

95

0.2

276

.06

-25

.84

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(rel

atie

f)0

.04

0.0

40

.00

0.1

00

.11

-0.0

10

.17

0.2

0-0

.03

0.2

00

.19

0.0

1

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

1.8

30

.77

1.0

60

.13

0.6

4-0

.51

1.0

31.

05-0

.01

1.22

0.9

60

.26

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

1.11

1.65

-0.5

3-0

.67

1.3

4-2

.01

-0.6

92

.08

-2.7

8 *

-1.2

31.

36-2

.58

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

0.4

9-0

.69

1.18

-0.2

4-0

.03

-0.2

2-1

.30

0.5

1-1

.81

0.4

00

.13

0.2

7

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

-4.5

3-2

.26

-2.2

70

.42

-2.4

02

.82

**-0

.68

-4.2

13

.53

*-1

.14

-3.1

42

.00

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or

1.10

0.5

30

.57

0.3

70

.44

-0.0

81.

64

0.5

81.

06

0.7

50

.69

0.0

5

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (a

bso

luu

t)-0

.98

-1.1

70

.19

1.66

0.7

30

.93

3.0

70

.64

2.4

3 **

2.9

91.

391.

60

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (r

elat

ief)

0.1

70

.02

0.1

60

.07

0.0

40

.03

0.2

50

.07

0.1

80

.13

0.0

70

.06

Verh

ou

din

g w

erkg

eleg

enh

eid

-gro

nd

-19.

74-2

.78

-16

.96

-0.1

71.

07-1

.24

-11.

02-0

.72

-10

.30

-2.6

91.

69-4

.38

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(24)

∆

Co

ntr

ole

(2

53)

DiD

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(86)

∆

Co

ntr

ole

(6

38)

DiD

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(68)

∆

Co

ntr

ole

(6

28)

DiD

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(51)

∆

Co

ntr

ole

(6

02)

DiD

Vast

goed

waa

rdes

(abs

olu

ut)

48

,557

.412

3,5

80

.2-7

5,0

22.8

**

115

,705

.28

4,37

7.4

31,3

27.8

185

,03

4.5

140

,882

.14

4,15

2.4

173

,327

.815

2,4

87.9

20,8

39.8

Vast

goed

waa

rdes

(rel

atie

f)0

.17

0.2

4-0

.07

0.2

20

.20

0.0

20

.44

0.4

40

.01

0.4

70

.38

0.0

9

Opm

erki

nge

n: *

** S

ign

ifica

nt b

ij 1%

; **

Sign

ifica

nt b

ij 5%

; * S

ign

ifica

nt b

ij 10

%. A

lleen

de

vers

chill

en tu

ssen

de

twee

mee

tmom

ente

n en

de

DD

-sch

atti

ng

wor

den

wee

rgeg

even

. Zoa

ls in

tabe

l 5.3

zijn

de

voo

r- e

n n

amee

tmom

ente

n vo

or e

lk g

ekop

peld

paa

r het

zelfd

e.

het aantal bedrijven, vastgoedwaardes en de

intensiteit van het ruimtegebruik gemeten als

het aantal uitgegeven hectares op het terrein

en het aantal arbeidsplaatsen per hectare. In

feite had herstructurering alleen een vermel-

denswaardig – doch ambigu – effect op de

sectorsamenstelling van deze terreinen.

Ook na een aantal gevoeligheidsanalyses

(bijvoorbeeld het gebruik van verschillende

koppelingsprocedures, het maken van een

onder scheid tussen verschillende types maat-

regelen, het introduceren van tijdseffecten)

bleven de effecten uit.

Deze bevindingen zijn in lijn met een eerdere

evaluatie die Marlet en Van Woerkens (2010)

hebben uitgevoerd waaruit bleek dat er geen

sprake was van hogere werkgelegenheidsgroei

in gemeenten die bedrijventerreinen geher-

structureerd hebben. Voor deze studie werden

gegevens gebruikt die waren samengevoegd

op een hoger geografisch schaalniveau

(gemeente) en de indicator om het effect van

herstructurering te meten was daardoor

minder precies: namelijk het totaal aantal

hectare geherstructureerde bedrijven-

terreinen binnen een gemeente.

Er zijn een aantal mogelijke verklaringen voor

het feit dat herstructurering geen significante

effecten lijkt te hebben. Een eerste verklaring

heeft betrekking op het feit dat het aantal

geobserveerde bedrijventerreinen waar alle

projecten in het kader van de herstructurering

zijn uitgevoerd relatief klein is. Mogelijk is de

onderzochte groep terreinen simpelweg te

klein om middellange- en langetermijn-

effecten te kunnen traceren. Daarnaast

maskeert het feit dat de analyse uitgaat van

netto ontwikkelingen in het aantal bedrijven

en werkgelegenheid wellicht de economische

dynamiek op deze terreinen (zie Greenbaum &

Engberg, 2004). Groei die ontstaat doordat

89


tingen tot één jaar voor en vier jaar na de start

van de herstructureringsprojecten. In de

tweede analyse, weergegeven in kolom tien tot

twaalf van tabel 5.5, veranderen we de meet-

momenten tot één jaar voor de start van de

maatregelen en twee jaar na de afronding van

alle maatregelen.28 De eerste analyse sugge-

reert dat de effecten van herstructurering

grosso modo toenemen als we naar een

langere periode kijken. Desalniettemin blijven

significante verschillen beperkt tot verande-

ringen in de sectorsamenstelling van het

terrein. Ten slotte wordt er een interessant

effect waargenomen op het aantal uitgegeven

hectares op het terrein: herstructurering leidt

tot een stijging in het aantal uitgegeven

hectares. Dit laatste effect verdwijnt echter in

de laatste analyse wat de eerdere veronder-

stelling dat de effecten met de tijd groter

worden ondergraaft. Het enige significante

effect in de analyse heeft betrekking op het

aantal bedrijven in de logistieke sector.

ConclusieHet doel van dit hoofdstuk was om vast te

stellen in hoeverre de beoogde effecten van de

herstructurering van bedrijventerreinen zoals

deze worden verwoord in gemeentelijke

masterplannen, daadwerkelijk zijn gerealiseerd

en om te onderzoeken of dit kwam door het

gevoerde herstructureringsbeleid. Om

erachter te komen welke doelen door de

beleidsambtenaren het meest genoemd

worden hebben we een groot aantal master-

plannen bestudeerd. We hebben een aantal

indicatoren gedefinieerd die betrekking

hebben op de meest genoemde doelen om zo

empirisch te kunnen toetsen in hoeverre deze

doelen zijn behaald. We hebben de effectiviteit

vastgesteld met behulp van propensityscore-

matching. De resultaten van de analyse wijzen

uit dat herstructurering een verwaarloosbaar

effect heeft op de groei van werkgelegenheid,

Tab

el 5

.5. G

emid

deld

e eff

ecte

n op

uit

kom

stva

riab

elen

voo

r geh

erst

ruct

uree

rde

en g

ekop

peld

e te

rrei

nen

, vie

r ver

schi

llen

de a

nal

yses

: (1)

her

ontw

ikke

ling

van

gebo

uw

en, (

2) g

een

her

ontw

ikke

ling

van

gebo

uw

en, (

3) v

ier j

aar n

a st

art v

an h

erst

ruct

urer

ing

, (4)

tw

ee ja

ar n

a af

ron

din

g h

erst

ruct

urer

ing.

On

der

zoch

te u

iko

mst

en

Her

on

twik

kelin

g va

n g

ebo

uw

enG

een

her

on

twik

kelin

g va

n g

ebo

uw

enN

adie

n =

4 ja

ar n

a st

art

Nad

ien

= 2

jaar

na

afro

nd

ing

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=2

2)

∆

Co

ntr

ole

(n

=28

3)D

iD

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=

83)

∆ C

on

tro

le

(n=1

,00

3)D

iD

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=

67)

∆

Co

ntr

ole

(n

=99

9)D

iD

∆ G

eher

st

ruc

ture

erd

(n=

50)

∆ C

on

tro

le

(n=

991)

DiD

Gro

ei b

edri

jven

(abs

olu

ut)

8.3

67.

191.

187.

80

5.8

91.

90

9.96

10.7

9-0

.83

9.82

8.7

81.

04

Gro

ei b

edri

jven

(rel

atie

f)0

.11

0.0

70

.04

0.1

60

.12

0.0

40

.23

0.2

10

.02

0.3

90

.21

0.1

8

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

1.8

41.

40

0.4

40

.69

0.8

9-0

.19

0.7

51.

64

-0.9

00

.58

1.5

3-0

.94

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

0.7

00

.50

0.1

90

.21

1.39

-1.1

8 *

0.9

71.

96-0

.99

1.10

1.52

-0.4

3

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

-0.8

5-1

.09

0.2

4-0

.75

-0.8

50

.10

-0.6

7-1

.55

0.8

81.

12-1

.33

2.4

6 *

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

-2.1

2-0

.86

-1.2

7-0

.59

-1.5

70

.97

-1.4

7-2

.25

0.7

8-3

.20

-1.9

7-1

.22

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or

0.4

30

.04

0.3

90

.44

0.1

30

.31

0.4

30

.20

0.2

20

.39

0.2

50

.14

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(abs

olu

ut)

10.6

8-2

6.2

536

.93

63

.77

35.2

028

.57

71.5

710

5.8

6-3

4.2

95

0.2

276

.06

-25

.84

Gro

ei w

erkg

eleg

enh

eid

(rel

atie

f)0

.04

0.0

40

.00

0.1

00

.11

-0.0

10

.17

0.2

0-0

.03

0.2

00

.19

0.0

1

aan

deel

act

ief i

n co

nsu

men

ten

dien

sten

1.8

30

.77

1.0

60

.13

0.6

4-0

.51

1.0

31.

05-0

.01

1.22

0.9

60

.26

aan

deel

act

ief i

n za

kelij

ke d

ien

stve

rlen

ing

1.11

1.65

-0.5

3-0

.67

1.3

4-2

.01

-0.6

92

.08

-2.7

8 *

-1.2

31.

36-2

.58

aan

deel

act

ief i

n lo

gist

iek

0.4

9-0

.69

1.18

-0.2

4-0

.03

-0.2

2-1

.30

0.5

1-1

.81

0.4

00

.13

0.2

7

aan

deel

act

ief i

n in

dust

rie

-4.5

3-2

.26

-2.2

70

.42

-2.4

02

.82

**-0

.68

-4.2

13

.53

*-1

.14

-3.1

42

.00

aan

deel

act

ief i

n ov

erh

eid

/kw

arta

ire

sect

or

1.10

0.5

30

.57

0.3

70

.44

-0.0

81.

64

0.5

81.

06

0.7

50

.69

0.0

5

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (a

bso

luu

t)-0

.98

-1.1

70

.19

1.66

0.7

30

.93

3.0

70

.64

2.4

3 **

2.9

91.

391.

60

Aan

tal v

erko

chte

hec

tare

s (r

elat

ief)

0.1

70

.02

0.1

60

.07

0.0

40

.03

0.2

50

.07

0.1

80

.13

0.0

70

.06

Verh

ou

din

g w

erkg

eleg

enh

eid

-gro

nd

-19.

74-2

.78

-16

.96

-0.1

71.

07-1

.24

-11.

02-0

.72

-10

.30

-2.6

91.

69-4

.38

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(24)

∆

Co

ntr

ole

(2

53)

DiD

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(86)

∆

Co

ntr

ole

(6

38)

DiD

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(68)

∆

Co

ntr

ole

(6

28)

DiD

∆ G

eher

-st

ruc-

ture

erd

(51)

∆

Co

ntr

ole

(6

02)

DiD

Vast

goed

waa

rdes

(abs

olu

ut)

48

,557

.412

3,5

80

.2-7

5,0

22.8

**

115

,705

.28

4,37

7.4

31,3

27.8

185

,03

4.5

140

,882

.14

4,15

2.4

173

,327

.815

2,4

87.9

20,8

39.8

Vast

goed

waa

rdes

(rel

atie

f)0

.17

0.2

4-0

.07

0.2

20

.20

0.0

20

.44

0.4

40

.01

0.4

70

.38

0.0

9

Opm

erki

nge

n: *

** S

ign

ifica

nt b

ij 1%

; **

Sign

ifica

nt b

ij 5%

; * S

ign

ifica

nt b

ij 10

%. A

lleen

de

vers

chill

en tu

ssen

de

twee

mee

tmom

ente

n en

de

DD

-sch

atti

ng

wor

den

wee

rgeg

even

. Zoa

ls in

tabe

l 5.3

zijn

de

voo

r- e

n n

amee

tmom

ente

n vo

or e

lk g

ekop

peld

paa

r het

zelfd

e.

90


nieuwe bedrijven zich op het terrein vestigen

kan bijvoorbeeld tenietgedaan worden doordat

bedrijven sluiten of verhuizen. Ten tweede

hebben wij onze metingen van het effect voor-

namelijk beperkt tot economische doelstel-

lingen, hoewel uit de masterplannen bleek dat

herstructurering tevens bredere doelen heeft,

zoals verbetering van de ruimtelijke en milieu-

kwaliteit van terreinen. Deze laatste uitkom-

sten zouden wel in positieve zin beïnvloed

kunnen worden door herstructurering. Een

derde verklaring zou kunnen liggen in het feit

dat het herstructureringsbeleid slecht is uitge-

voerd. We hebben eerder al aangegeven dat de

redenen om een terrein te herstructureren

niet alleen betrekking lijken te hebben op de

problemen waarmee de terreinen worden

geconfronteerd, maar ook op het benutten van

(politieke) kansen. In dit opzicht conclu-

deerden Van den Anker et al. (2009: 52) al

eerder dat politiek-strategische redenen een

belangrijke rol spelen en dat de definitie van

een verouderd bedrijventerrein derhalve

rekbaar is: “Als er ergens geld te halen valt, is

een terrein al snel verouderd.” Subsidie

aanvragen is verheven tot beroep, aldus deze

auteurs. Een derde verklaring kan zijn dat

herstructureringsbeleid is gebaseerd op

veronderstellingen die onjuist blijken. Dit lijkt

met name het geval voor de aanname dat het

verbeteren van vestigingsplaatsfactoren zal

leiden tot groei van bedrijven en werkgelegen-

heid. Verschillende studies hebben eerder al

aangetoond dat het besluit van een bedrijf om

te verhuizen voornamelijk gebaseerd is op

interne factoren en in veel mindere mate op

factoren gerelateerd aan de kenmerken van

het terrein (zie bijvoorbeeld Van Dijk & Pellen-

barg, 2000). Om erachter te komen welke van

de twee laatste verklaringen het meest waar-

schijnlijk is dienen de bevindingen uit de statis-

tische analyse aangevuld te worden met inter-

views (en observaties) met zowel de

bedrijven die gevestigd zijn op terreinen die

worden geherstructureerd, als de ambtenaren

die verantwoordelijk zijn voor beleidsvorming

en uitvoering van de herstructurering.

14 Het Rijk heeft de herstructurering van verouderde bedrij-

venterreinen langs diverse wegen financieel ondersteund.

Zo zijn er door de jaren heen diverse programma’s in het

leven geroepen die specifiek gericht waren op het stimu-

leren van herstructurering van bedrijventerreinen zoals de

Topper-regeling (2004-2008), de Tender Investeringspro-

gramma’s (2000-2003) en de Stimuleringsregeling Ruimte

voor Economische Activiteit (1996-1999). Daarnaast heeft

het Rijk financieel bijgedragen via programma’s met een

meer thematische invalshoek zoals de regelingen voor

bodemsanering en meer generieke programma’s waaron-

der de Brede Doeluitkering (BDU) economie in het kader

van het Grotestedenbeleid en het Nota Ruimtebudget.

15 De financiële bijdrage van gemeenten en provincies

tezamen moet een veelvoud vormen van het bedrag dat

het Rijk heeft geïnvesteerd. Zo hebben Van der Mark, Kort

en Pen (2004) becijferd dat voor elke euro die door het

Rijk op een verouderd bedrijventerrein werd geïnvesteerd

er nog eens circa negen euro werd bijgelegd door andere

partijen.

16 Op 44 bedrijventerreinen worden gedeelten van het

terrein herontwikkeld.

17 De meeste masterplannen bevatten een of meerdere

doelen die gezien kunnen worden als middelen om andere

einddoelen te behalen, zoals de verbetering van bereik-

baarheid, onderhoud en de indeling van het terrein. Deze

worden hier niet besproken.

18 De meeste masterplannen zijn erop gericht om de samen-

stelling van het terrein te veranderen of te versterken door

middel van clustering en segmentering (zie tabel 5.1).

19 Er moet opgemerkt worden dat niet voor al deze kenmer-

ken informatie beschikbaar was. Er was bijvoorbeeld geen

informatie beschikbaar over de mate van leegstand, de

beschikbaarheid van parkeerruimte en misdaadcijfers.

20 In onze analyse is nabijheid tot spoorwegen niet opgeno-

men, omdat betrouwbare en geschikte gegevens hierover

ontbreken. Terreinen die werden ontwikkeld in de periode

1950 en 1980 hebben vaak een directe aansluiting op het

spoorwegennet en waterwegen (de zogenaamde ‘derde

generatie’-bedrijventerreinen; zie Olden, 2010). Aangezien

de oudste leeftijdsgroep in het PBL-onderzoek betrekking

had op alle bedrijventerreinen ouder dan 1990, bevat de

spoorwegvariabele waarschijnlijk een leeftijdseffect.

91


21 Terreinen waarvan de herstructurering voor 1997 of in

2007 werd gestart zijn uitgesloten van analyse.

22 Sommige gemeentelijke respondenten waren niet in staat

om het jaar waarin de herstructurering begon te verstrek-

ken. In deze gevallen werd het jaar waarin de maatregelen

zijn gestart afgeleid uit informatie van gemeentelijke of

provinciale beleidsstukken of verslaggeving in de media.

Terreinen waarvoor deze informatie niet beschikbaar was

werden uitgesloten van analyse.

23 Ongeveer 181 gemeenten reageerden op de enquête: een

respons van 42%.

24 De initiatieven die (deels) gefinancierd werden door het

Topper-programma maakten 15% uit van het totaal aantal

terreinen dat is geherstructureerd.

25 Eigen berekening op basis van bij het CBS beschikbaar

gestelde microdatabestand(en) betreffende ‘Waarde

onroerende zaken, welke afkomstig zijn van de Nederland-

se gemeenten’.

26 Voor terreinen die na 1989 ontwikkeld werden, werd de

IBIS-database gebruikt voor het berekenen van leeftijds-

groepen.

27 Er is getoetst of de gemiddelden van de kenmerken van

de geherstructureerde terreinen en de gekoppelde ter-

reinen die in het probitmodel opgenomen zijn significant

van elkaar verschilden één jaar voor de herstructurering.

De resultaten, verkrijgbaar op verzoek, wijzen uit dat er

geen systematische verschillen bestaan tussen deze twee

groepen wat betreft de waargenomen kenmerken.

28 Zoals eerder ook het geval was, zijn de voor- en nametin-

gen voor elk gekoppeld paar gelijk om een goede match te

garanderen.

92


93


6 Private investeerders bij bedrijventerreinenBart Pasmans

6.1 Inleiding

Sinds de Tweede Wereldoorlog is het ontwik-

kelen en bouwrijp maken van kavels op bedrij-

venterreinen in Nederland voornamelijk een

publieke zaak. Nederlandse gemeenten voelen

zich verantwoordelijk voor het te allen tijde

aanbieden van nieuwe bedrijventerreinen, om

zo de ontwikkeling van de lokale economie te

faciliteren en te stimuleren. Hoewel deze

grond en de daarop gesitueerde bedrijven-

terreinen in de engste definitie van het

concept geen publiek goed zijn – een klein

deel van de bedrijventerreinen is ontwikkeld

door de private sector – hebben gemeenten

het aanbieden van industriegrond op ongeveer

dezelfde manier behandeld als het aanbieden

van andere openbare voorzieningen zoals het

aanbieden van energie- en watervoorzie-

ningen of het ontwikkelen van infrastructuur

(Needham & Louw, 2006).

Publieke (lees: vooral gemeentelijke) grond-

ontwikkeling komt ook veel voor in andere

segmenten van de Nederlandse grondmarkt,

maar is nergens zo dominant als in het geval

van bedrijventerreinen. Nederlandse

gemeenten worden door de provincies of

nationale overheid nauwelijks beperkt in het

bestemmen van grond voor industrieel

gebruik. Voor gemeenten is het bestemmen en

ontwikkelen van bedrijventerreinen belangrijk

voor het aantrekken van werkgelegenheid en

economische groei binnen hun gemeente-

grenzen. Concurrentie tussen aangrenzende

gemeenten leidt in veel regio’s tot een over-

aanbod aan grond voor industrieel gebruik en

relatief lage grondwaarden. Het spreekt voor

zich dat in een klein land zoals Nederland, waar

in het algemeen bouwgrond een schaars goed

is, het huidige ontwikkelingsmodel voor indus-

triegrond daarom steeds meer als problema-

tisch wordt ervaren (Van der Krabben & Van

Dinteren, 2010; Van der Krabben & Buitelaar,

2011).

94


Om de ontwikkeling en toewijzing van indus-

triegrond te verbeteren, heeft de Nederlandse

overheid recentelijk nieuw beleid ontwikkeld

gericht op de liberalisering van de markt voor

de (her)ontwikkeling van industriegrond. Dit

om initiatieven uit de private sector te stimu-

leren, niet alleen met de hoop op bedrijven-

terreinen van hogere kwaliteit en duur-

zaamheid, maar ook op een meer vraag-

gedreven aanbod van industriegrond (Minis-

terie van Infrastructuur en Milieu, 2010).

Toch is er om de markt voor de ontwikkeling

van industriegrond op effectieve wijze te libe-

raliseren, meer kennis nodig over de huidige

private betrokkenheid in de markt voor indus-

triegrond. Daarom wordt in deze paragraaf de

huidige private betrokkenheid bij de Neder-

landse markt voor industriegrond verkend. We

beschouwen op empirische wijze de positie

van de private sector binnen de Nederlandse

markt voor industriegrond, vragen ons af waar

ontwikkelaars en investeringsmaatschappijen

geïnteresseerd zijn in de ontwikkeling van

industriegrond en aan welke essentiële voor-

waarden moet worden voldaan om hun inte-

resse te vergroten. In de conclusie wordt een

aantal mogelijke beleidsmatige implicaties

gepresenteerd en besproken.

6.2 Wisselwerking tussen marktimperfecties en privaat investeringsgedrag

Het ideaaltype van de gronden vastgoed-

markt is gebaseerd op de voorwaarde dat er

veel kopers en verkopers zijn die een homo-

geen product of een homogene dienst verhan-

delen en dat alle marktdeelnemers volledige

informatie hebben met betrekking tot onder

meer prijs, kwaliteit en alternatieven. In dat

geval worden de prijzen bepaald door het

evenwicht tussen vraag en aanbod en zijn zij

een afspiegeling van de informatie waar de

marktspelers over beschikken.

Er zijn in de gronden vastgoedmarkt echter

een aantal structurele en endemische markt-

imperfecties die afbreuk doen aan dit ideaal-

type van de markt. De eerste imperfectie

wordt veroorzaakt door de heterogeniteit van

de aangeboden locaties en gebouwen. Elk stuk

bouwgrond of industrieel gebouw heeft zijn

eigen unieke kenmerken die, bijvoorbeeld, de

mogelijkheden voor het vergelijken met

andere gebouwen voor de prijsvorming

beperken. Het fundamentele kenmerk van

vastgoed – dat het op een vaste locatie staat

– maakt aanpassingen gebaseerd op

verschillen in locatie, die nodig zijn om

gebouwen en hun prijzen te vergelijken, onver-

mijdelijk (Evans, 2004; Van der Krabben &

Buitelaar, 2011). De tweede imperfectie

bevindt zich in de economische, ruimtelijke en

territoriale schaal van de markt. Niet alleen is

de markt zelf voornamelijk lokaal, bedrijven

verhuizen zelden naar een andere gemeente

(laat staan naar een andere regio) en degenen

die binnen deze markt handelen doen dit niet

regelmatig, of ze nu zelf gebruik maken van de

locatie of in vastgoed investeren om het te

kunnen verhuren (Evans, 2004). Ten derde

ontbreekt het in de gronden vastgoed-

markten vaak aan transparantie en accurate

informatie, waardoor beslissingen om al dan

niet te investeren vaak gemaakt worden op

basis van onvolledige informatie.

De interferentie van structurele marktimper-

fecties en de unieke institutionele situatie in

de Nederlandse gronden vastgoedmarkten

worden steeds meer als een probleem

beschouwd. In 2008 heeft het Nederlandse

kabinet daarom besloten om een nationale

taskforce op te richten en deze te vragen

oplossingen te bedenken voor het overaanbod

95


van industriegrond en het toenemende verval

van bestaande bedrijventerreinen. De task-

force formuleerde een aantal aanbevelingen

(THB, 2008), waaronder de noodzaak om de

private betrokkenheid in de industriegrond- en

bedrijfsvastgoedmarkten te stimuleren (dat wil

zeggen de private ontwikkeling en beheer van

bedrijventerreinen en een markt voor indus-

triële huurpanden). Er wordt niet alleen aange-

nomen dat private investeerders meer kennis

hebben van vastgoedontwikkeling, -beheer en

-onderhoud dan de meeste gemeenten, maar

er wordt ook verwacht dat zij meer rekening

houden met het budget en de risico’s bij het

plannen en ontwikkelen en dat ze een meer

vraaggedreven ontwikkelingsstrategie zullen

naleven, waardoor het probleem van over-

aanbod kan worden tegengegaan (VROM,

2006; Ministerie van Economische Zaken,

2006). Volgens het ministerie voor Infra-

structuur en Milieu (2010) is hiervoor een

meer structurele betrokkenheid van profes-

sionele private investeerders in de markt voor

de ontwikkeling van industriegrond vereist.

Desalniettemin zijn wij ervan overtuigd dat er

eerst meer kennis nodig is omtrent de

motieven voor private grondontwikkeling,

vooral in het geval van de ontwikkeling van

industriegrond en bedrijfsvastgoed (Ball, 1998;

Healey, 1992; Guy & Henneberry, 2002; Keogh

& D’Arcy, 1999; Helderman, 2007; Segeren et

al., 2007; Van der Krabben & Van Dinteren,

2010). Daarom wordt er in de volgende para-

graaf dieper op de verwachte motieven voor

private grondontwikkeling ingegaan.

6.3 Motieven voor private investeringen

Hoewel het planningsproces het potentiële

totaalaanbod van grond voor industriële

ontwikkeling zou kunnen definiëren, zal de

hoeveelheid aangeboden grond in de praktijk

gebaseerd zijn op de wisselwerking tussen de

strategieën van grondeigenaren en ontwikke-

lingsbelangen (Adams, 1994). Het doel van

deze paragraaf is het in kaart brengen van deze

belangen, om zo een basis te bieden om de

wisselwerking tussen verschillende strate-

gieën en marktbeperkingen (in de vorm van

locatie- en marktkenmerken) te verkennen.

We nemen aan dat de motieven van lokale

overheden om te investeren in bedrijven-

terreinen sterk kunnen afwijken van de

motieven van private ontwikkelaars en inves-

teerders. Lokale overheden investeren voorna-

melijk in industriegrond om zo bedrijven naar

hun gemeenten aan te trekken. Private ontwik-

kelaars en investeerders investeren omdat ze

verwachten winst te maken. Het is duidelijk dat

private ontwikkelaars en investeerders

verschillende motieven kunnen hebben voor

het aankopen van een stuk grond: (1) om

industriegrond op een winstgevende manier te

(her)ontwikkelen; (2) het kan een investering

zijn gebaseerd op speculaties omtrent stij-

gingen van de grondwaarde; (3) het kan

aan gekocht worden om gebouwen voor eind-

gebruikers op te ontwikkelen. In het laatste

geval kan het voornaamste motief betrekking

hebben op het vanuit een winstoogmerk

ontwikkelen van bedrijfsvastgoed en niet

slechts het ontwikkelen van industrie-grond.

Het besluit om in een specifieke locatie te

investeren kan natuurlijk ook gebaseerd zijn op

een combinatie van deze motieven. De

verwachting dat een investering winst op zal

leveren zal uiteindelijk de onderliggende reden

zijn waarom private ontwikkelaars betrokken

raken. We nemen hierbij aan dat het investe-

ringsbesluit van private ontwikkelaars, dat wil

zeggen de keuze voor een bepaald ontwikke-

lingsmodel, grotendeels afhankelijk is van de

96


verwachte winstgevendheid van de ontwikke-

ling. Daarnaast nemen we ook aan dat deze

winstgevendheid op haar beurt wordt beïn-

vloed door zowel locatie en (regionale) markt-

kenmerken (dit in overeenstemming met

Tsolacos et al., 2005).29

Desondanks is het belangrijk om op te merken

dat onze analyse van private betrokkenheid is

gebaseerd op de huidige Nederlandse markt

voor industriegrond. Zoals in de introductie is

uitgelegd is, in de huidige markt, de publieke

sector sterk dominant en wij zien dit, samen

met de eerdergenoemde marktimperfecties,

als een mogelijke barrière voor private betrok-

kenheid. Dit dient te worden meegenomen bij

het interpreteren van de empirische resultaten.

6.4 Verkennende marktanalyse

In deze paragraaf worden publieke en private

investeringsbesluiten op de Nederlandse

markt voor industriegrond verkend door de

verschillen tussen publieke en private ontwik-

kelingen in termen van locatie- en marktken-

merken te analyseren. De analyse in deze

paragraaf verkent de verschillen tussen de

verschillende ontwikkelingsmodellen en rela-

teert deze aan de aangenomen marktimper-

fecties en de potentiële implicaties voor het

zogenoemde verzakelijkingsbeleid. Hiervoor

hebben we de meest relevante beschikbare

variabelen voor huidige publieke, gemengde

en private ontwikkelingen onderzocht.

De gebruikte data zijn voornamelijk afkomstig

uit de landelijke database voor werklocaties

(IBIS), waarop verder onderzoek is gedaan met

betrekking tot de private ontwikkelingsmo-

dellen (in IBIS de categorie privaat uitgeefbaar).

De IBIS-database gaat terug tot 1988 en bevat

in totaal 101.556 hectare bruto, verdeeld over

3.616 bedrijventerreinen (op 1 januari 2010).

Voor onze analyse hebben we echter alleen

bedrijventerreinen meegerekend waarop in

IBIS 2010 direct stukken grond beschikbaar

waren, wat neerkomt op 797 van de totale

1.148 (351 terreinen ontbreken in IBIS).

IBIS maakt tevens een onderscheid tussen

publiek en privaat grondaanbod, het voor-

naamste kenmerk dat wij hebben gebruikt om

de private betrokkenheid te verkennen. Het

belangrijkste element in dit onderscheid is dus

het publieke en/of private aanbod aan indus-

triegrond op elk bedrijventerrein (dat als

zodanig erkend en opgegeven wordt door de

gemeenten en in IBIS is verwerkt). Deze

eenvoudige tweedeling tussen publiek en

privaat grondaanbod in IBIS hebben we nader

onderzocht en geclassificeerd (tabel 6.1).

Hieruit blijkt onder meer dat er zich binnen de

private IBIS-categorie ook stukken grond

bevinden die zijn ontwikkeld en te koop zijn

aangeboden in publiek-private samenwerking

(PPS) en zogenoemde gemeenschappelijke-

exploitatiemaatschappijen (GEM). Deze

gemeentelijke samenwerkingsverbanden

worden toegevoegd aan de eerste categorie

van publieke ontwikkeling. Aangezien de zoge-

naamde ‘derde weg’-oplossing noch puur

publiek noch publiek-privaat is, zou private

betrokkenheid grote relevantie kunnen

hebben. Deze terreinen zijn in een derde cate-

gorie geplaatst; die van publiek-private samen-

werking ofwel PPS. De overgebleven

meerderheid van private stukken bouwgrond

in IBIS worden hier geschaard onder het

tweede ontwikkelingsmodel, dat als privaat

wordt beschouwd. Ten slotte is er de vierde en

laatste categorie, hier het gemengde ontwik-

kelingsmodel genoemd. Hieronder vallen alle

bedrijventerreinen waarop zowel publieke als

private stukken grond worden aangeboden

zonder een aantoonbaar samenwerkings-

verband.

97


Tabel 6.1. Verfijnde categorisatie van ontwikkelings-

modellen.

Direct verkoopbare grond (in IBIS)

Verfijnde categorisatie* door auteurs

Publiek aangeboden

stukken grond

Publiek, inclusief gemeen-

telijke samenwerkingsver-

banden

Privaat aangeboden

stukken grond

Privaat

PPS: ontwikkeld in een

publiek-private samen-

werking

Gemengd: terreinen

waarop zowel publieke

als private stukken grond

worden aangeboden

* De selectie van terreinen die in IBIS aangemerkt zijn als

‘privaat’, in totaal 172 terreinen, zijn geverifieerd met

verdere deskresearch (voornamelijk via de websites van

het bedrijventerrein of de gemeente in kwestie) en via

direct contact met de betrokken instanties. We waren in

staat om 113 terreinen te achterhalen en te verifiëren. Uit

de overige 59 terreinen, voornamelijk oudere en kleinere

terreinen waarbij onderzoek online niet mogelijk was,

werd een steekproef genomen (10 gevallen werden

willekeurig geselecteerd) die, na telefonische navraag,

aantoonde dat 80% van alle ontwikkelingen waarvan er in

IBIS uitgegaan werd dat ze privaat waren ook inderdaad

reguliere private ontwikkelingen waren.

In IBIS 2010 zijn – na aftrek van de zee havens –

1.148 bedrijventerreinen opgenomen die zijn

aangemerkt als niet volledig uitgegeven.

Omdat 351 terreinen niet direct grond beschik-

baar hebben zijn deze hier aangemerkt als

ontbrekend. In totaal hebben we dus 797

terreinen, onderverdeeld in de vier ontwikke-

lingsmodellen (tabel 6.2).

Met betrekking tot de ruimtelijke spreiding van

de verschillende ontwikkelingsmodellen

nemen we aan dat er regionale submarkten

bestaan, met hun eigen definiërende

kenmerken die invloed hebben op private

betrokkenheid. Deze submarkten kunnen

geïdentificeerd worden door de ruimtelijke

spreiding van de vier ontwikkelingsmodellen te

bekijken. Zijn er regio’s, hier op het niveau van

de twaalf provincies en de veertig Corop-

gebieden (figuur 6.1), waar private betrokken-

heid zich concentreert?

Als we alle vier de ontwikkelingsmodellen

meenemen in de analyse zijn de resultaten

enigszins vertekend, vanwege het kleine aantal

PPS (in deze selectie slechts 27), die vaak

geïnitieerd worden door een nog kleiner aantal

regionale ontwikkelingsbedrijven (ROB).

Daarom worden de categorieën ‘Gemengd’ en

‘PPS’ heringedeeld onder de private categorie.

Tabel 6.2. Distributie van de geselecteerde bedrijventerreinen per ontwikkelingsmodel.

Ontwikkelingsmodel

Frequentie Percentage Valide

percentage

Cumulatief

percentage

Valide Gemeentelijk 565 49,2 70,9 70,9

Privaat 117 10,2 14,7 85,6

Gemengd 88 7,7 11,0 96,6

PPS 27 2,4 3,4 100,0

Totaal 797 69,4 100,0

Geen grond beschikbaar 351 30,6

Totaal 1148 100,0

98


Deze vergelijking tussen publiek en privaat laat

aanzienlijke verschillen zien in de betrokken-

heid van private partijen tussen provincies. Zo

werd in 2010 in Flevoland slechts 2,4% van alle

industriegrond aangeboden door private

partijen terwijl het private marktaandeel in de

provincie Limburg 44,2% bedroeg. Daarnaast is

er een duidelijk verschil tussen de meer rurale

provincies Drenthe, Groningen en Friesland en

de meer stedelijke provincies zoals Noord- en

Zuid-Holland en Utrecht (het Randstadgebied).

De sterke private betrokkenheid in Limburg

lijkt nogal opvallend en in strijd met onze

eerdere opmerkingen; we zouden hier minder

private betrokkenheid verwachten dan in het

Randstadgebied. Een verklaring hiervoor ligt

Figuur 6.1. Aandeel van private ontwikkeling binnen de Corop-gebieden.

0 - 1112 - 2425 - 3637 - 5455 - 100

Nederlandse Coropgebieden

Privaat aandeel in %

echter in het feit dat deze private betrokken-

heid het resultaat is van de sterke betrokken-

heid van regionale ontwikkelingsbedrijven (die

hier onder de categorie ‘private sector’ worden

geschaard) in Limburg (8,1% van alle

Limburgse bedrijventerreinen).

Er zijn tussen provincies en onderliggende

Corop-gebieden dus duidelijke verschillen in

private betrokkenheid. Deze onderschrijven

het bestaan van submarkten die op zowel

provincieniveau als op Corop-niveau kunnen

worden geïdentificeerd. Het is interessant om

te zien in welke mate de geselecteerde markt-

en locatiekenmerken mogelijke verklaringen

99


bieden voor deze spreiding en het bestaan van

submarkten zullen bevestigen.

6.5 Marktkenmerken

Het eerste marktkenmerk dat hier wordt

behandeld is het bruto nationaal product (BNP)

per Corop-gebied. Het gemiddelde BNP per

hoofd van de bevolking geeft een indicatie van

de regionale economische kracht van de

verschillende provincies. Aangenomen wordt

dat er in gebieden met een hoger BNP meer

economische activiteit plaatsvindt met moge-

lijk een hogere toegevoegde waarde. Er wordt

verwacht dat de vraag naar industriegrond en

bedrijfsvastgoed hier hoger ligt, met poten-

tieel hogere schaarsteniveaus en dus hogere

prijzen. We nemen aan dat deze gebieden

aantrekkelijker zijn voor private investerings-

besluiten en ontwikkeling.

Er zijn op Corop-niveau aanzienlijke verschillen

in BNP (figuur 6.2). Deze vallen in grote lijnen

samen met de concentratie van private betrok-

kenheid zoals deze eerder gepresenteerd

werden. Het bestaan van een meer dynamisch

gebied rond de Randstad (waarbinnen onder

andere de Corop-gebieden Utrecht, Groot-

Rijnmond, Groot-Amsterdam en Agglomeratie

’s-Gravenhage vallen) en een minder dyna-

misch gebied in het noorden van Nederland

(Corop-gebieden in Groningen, Friesland en

Drenthe). Het gemiddelde BBP per hoofd van

de bevolking ligt in Groningen verrassend

hoog, wat kan worden verklaard met het effect

van de onttrekking van natuurlijke gassen in

dit dunbevolkte gebied. De opbrengsten van

deze onttrekking waren in 2009 verantwoor-

delijk voor een BBP van 16 duizend euro per

hoofd van de bevolking. Zonder deze opbreng-

sten zou de provincie Groningen qua BBP op

de tiende plaats (van de 12 Nederlandse

provincies) staan (CBS, 2011). De regio Limburg

is hier de andere uitzondering. Hier ligt het BBP

hoger dan verwacht in verband met de posi-

tieve balans van werkmigratie (CBS, 2008).

Deze bevindingen komen overeen met de

resultaten van Louw en Bontekoning (2007).

Zij vonden gelijksoortige verschillen in hun

analyse van de productiviteit van indus-

triegrond, die zij definieerden als de uitkomst

(toegevoegde waarde) die wordt gegenereerd

per eenheid industriegrond. Tevens conclu-

deerden zij dat de Corop-gebieden in de sterk

verstedelijkte provincies Utrecht, Noord-

Holland en Zuid-Holland een bovengemid-

delde grondproductiviteit hadden.

Betrokkenheid van de private sector en regio-

nale verschillen in gemiddelde verkoopprijzen

van industriegrond tonen eveneens een

verwachte positieve relatie (behalve voor de

relatief lage gemiddelde verkoopprijzen in

Noord-Holland; zie figuur 6.3). Hier liggen de

Randstadgebieden, met een hoge mate van

private betrokkenheid, weer in de hoogste

prijsklasse, de provincies Gelderland, Noord-

Brabant, Flevoland en Limburg (gemiddelde

private betrokkenheid) in de middenklasse,

terwijl de laagste gemiddelde prijzen voor

industriegrond worden gevonden in Friesland,

Drenthe, Groningen en Zeeland (lage mate van

private betrokkenheid). De Randstad is niet

alleen het belangrijkste gebied voor de Neder-

landse economie, maar de commerciële

dienstensector is in dit gebied ook oververte-

genwoordigd (CBS, 2008).

100


Figuur 6.2. Bruto nationaal product (BNP) op Corop-niveau (2009).

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000

Zuid-Limburg

Midden-Limburg

Noord-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noordoost-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Overig Zeeland

Zeeuwsch-Vlaanderen

Zuidoost-Zuid-Holland

Groot-Rijnmond

Oost-Zuid-Holland

Delft en Westland

Agglom. ‘s-Gravenhage

Agglom. Leiden en Bollenstr

Het Gooi en Vechtstreek

Groot-Amsterdam

Zaanstreek

Agglom. Haarlem

IJmond

Alkmaar en omgeving

Kop van Noord-Holland

Utrecht

Flevoland

Zuidwest-Gelderland

Arnhem/Nijmegen

Achterhoek

Veluwe

Twente

Zuidwest-Overijssel

Noord-Overijssel

Zuidwest-Drenthe

Zuidoost-Drenthe

Noord-Drenthe

Zuidoost-Friesland

Zuidwest-Friesland

Noord-Friesland

Overig Groningen

Delfzijl en omgeving

Oost-Groningen

30087

Bbp per capita

Zuid-Nederland

19096

35069

56269

30763

23782

26331

26327

25301

28232

33949

26750

28531

31603

26420

29638

29693

25369

41148

25484

29533

27509

24892

2525453503

30208

29117

36901

38666

28885

35883

31931

38221

29465

38130

29896

35213

34386

29358

30571

West-Nederland

Oost-Nederland

Noord-Nederland

101


Figuur 6.3. Gemiddelde verkoopprijs van bouwgronden per Corop-gebied (2010).

0 50 100 150 200 250 300 350

Zuidwest-Gelderland

Arnhem/Nijmegen

Achterhoek

Veluwe

Twente

Zuidwest-Overijssel

Noord-Overijssel

Zuidwest-Drenthe

Zuidoost-Drenthe

Noord-Drenthe

Zuidoost-Friesland

Zuidwest-Friesland

Noord-Friesland

Overig Groningen

Delfzijl en omgeving

Oost-Groningen

Gemiddelde verkoopprijs per m2 van industriegrond

42

56

80

38

40

46

54

63

81

86

136

122

160

99

134

150Flevoland 120

Zuid-Limburg

Midden-Limburg

Noord-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noordoost-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Overig Zeeland

Zeeuwsch-Vlaanderen

Zuidoost-Zuid-Holland

Groot-Rijnmond

Oost-Zuid-Holland

Delft en Westland

Agglomeratie ‘s-Gravenhage

Agglomeratie Leiden en Bollenstr

Groot-Amsterdam

Zaanstreek

Agglomeratie Haarlem

IJmond

Alkmaar en omgeving

Kop van Noord-Holland

Utrecht 227

101

144

113

251

184

213

300

249

261

181

211

63

84

126

143

147

155

102

110

105

310

Zuid-Nederland

West-Nederland

Oost-Nederland

Noord-Nederland

102


De mate van schaarste is berekend door de

hoeveelheid direct beschikbare grond die in

2010 werd aangeboden te relateren aan de

gemiddelde ingebruikname per jaar over de

afgelopen tien jaar (2000-2009) op het niveau

van individuele Corop-gebieden.

Over het algemeen lijkt er een positieve relatie

te zijn tussen private betrokkenheid en

schaarste in verschillende regio’s (figuur 6.4).

De meer verstedelijkte gebieden in het westen

van Nederland hebben de hoogste schaarste-

niveaus. In hun analyse van de planologie

omtrent industriegrond in Nederland kwamen

Louw en Bontekoning (2007) tot de conclusie

dat in gebieden waar het aanbod relatief groot

is de productiviteit van industriegrond relatief

laag ligt, wat impliceert dat bedrijven hier rela-

tief meer grond per productie-eenheid

gebruiken dan in gebieden waar minder grond

wordt aangeboden. Dit geeft aan dat bedrijven

in meer verstedelijkte gebieden zoals het

Randstadgebied enigszins spaarzaam zijn in

hun grondgebruik, iets wat door onze

schaarste-index wordt bevestigd.

En weer vormen de Corop-gebieden in

Limburg hier onverwachts een uitzondering

op. De schaarsteniveaus in deze gebieden

liggen relatief laag en toch zijn private ontwik-

kelaars hier ook geconcentreerd. Een verkla-

ring hiervoor ligt wellicht in het feit dat

investeringen in vaste activa in de provincie

Limburg relatief hoog liggen (CBS, 2008).

Figuur 6.4. Privaat aandeel in ontwikkeling in relatie tot de schaarste-index.

–64,60

–64,59 - –11,83

–11,82 - –7,66

7,67 - 19,53

19,54 - 48,31

0,5

Privaat aandeel

Schaarste-index


6.6 Locatiekenmerken

De gemiddelde verkoopprijzen per vierkante

meter industriegrond kunnen tussen de

verschillende ontwikkelingsmodellen aanzien-

lijk variëren (figuur 6.5). Onze aanname dat

private ontwikkeling zich concentreert in

markten met hogere prijzen wordt bevestigd.

Het ‘gemengde model’ schijnt ook de voorkeur

te geven aan aanzienlijk hogere prijzen, terwijl

het PPS-model zich concentreert op locaties

met de hoogste prijsniveaus.

Leeftijdscategorieën worden hier gedefinieerd

vanaf het eerste jaar van uitgifte in IBIS. De

privaat ontwikkelde terreinen laten, enigszins

onverwacht, het grootste aandeel aan ‘oude’

terreinen zien, d.w.z. de leeftijdscategorie tot

1970 (figuur 6.6). Het grote aantal relatief

nieuwe terreinen (ontwikkeld na 2000) in het

PPS-segment is het meest significant en laat

een toegenomen interesse in dit ontwikke-

lingsmodel zien in de afgelopen jaren.

Ontwikkelingsmodel

Gem

idde

lde

verk

oopp

rijs

in e

uro

per

m2

Publiek0.00

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

Privaat

121.64

144.48

139.22

167.90

Gemengd PPS

Figuur 6.5. Schalen en verdeling van de gemiddelde verkoopprijs per m2 (in euro).

103

104


Figuur 6.6. Ontwikkelingsmodellen per leeftijds-

categorie van het terrein.Pu

blie

kG

emen

gd

0%

Leeftijdsklasse

20%

1970-19901850-1970

40% 60% 80% 100%

PPS

Aandeel in %

Ont

wik

kelin

gsm

odel

Priv

aat

2000 >1990-2000

Er is eveneens een onderscheid gemaakt

tussen het aantal vervallen terreinen per

verschillend ontwikkelingsmodel. Binnen de

private sector bevindt zich een hoger percen-

tage verouderde terreinen. Dit is wellicht

onverwacht, maar het kan verklaard worden

door het gegeven dat private ontwikkelaars

mogelijkerwijs geïnteresseerd zijn in deze

terreinen in verband met de mogelijkheden

voor herontwikkeling. Daarnaast bevinden

deze terreinen zich vaak in meer stedelijke

binnenstadsgebieden die weer een interes-

sante toekomstige investering bieden.

Onze verwachting was dat de terreinen in de

private sector en PPS een betere externe

bereikbaarheid30 zouden hebben dan de

terreinen in de publieke sector. Onze data

spreken deze verwachting echter tegen

(figuur 6.7). Een mogelijke verklaring hiervoor

is dat de terreinen in de private sector vaker in

dichter bevolkte en meer verstedelijkte

Figuur 6.7. Ontwikkelingsmodellen verdeeld in niveaus

van externe bereikbaarheid.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Aan

deel

in %

Ontwikkelingsmodel

Publiek Gemengd PPSPrivaat

Externe bereikbaarheid

Slecht

Gemiddeld

Goed

gebieden liggen met een hogere mate van

congestie. De terreinen aan de randen van

steden en op landelijker locaties zijn gemid-

deld sneller te bereiken.

Figuur 6.8 laat de (functionele) bedrijven-

terreintypes per ontwikkelingsmodel zien.

Het PPS-model toont, als verwacht, aanzienlijk

grotere aandelen in high-endindustrie en R&D-

terreinen. Dit geldt in mindere mate ook voor

de terreinen in de ‘private sector’ (maar alleen

voor de R&D-terreinen). Dit zou wederom gere-

lateerd kunnen zijn aan de private voorkeur

voor meer standaard- en winstgevender types

bedrijfsvastgoed zoals kantoren, gebouwen

voor meerdere huurders en gebouwen voor de

logistieksector. Deze zijn gemakkelijker te

ontwikkelen, te verkopen en te verhuren en te

verbouwen voor andere toekomstige gebrui-

kers dan de gebouwen die op maat gemaakt

zijn om te voldoen aan de eisen van een indivi-

dueel bedrijf.

105


Figuur 6.8. Ontwikkelingsmodellen per IBIS-terrein-

typologie.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Aan

deel

in %

Ontwikkelingsmodel

Publiek Gemengd PPSPrivaat

Type locatie

Zware industrie (tot mileucategorie 5)

Gemengd terrein (mileucategorie 1 tot 4)

Hoogwaardige industrie (inclusief R&D)

Transport- & distributieterrein

6.7 MarktuitkomstenDe veronderstelde relatie tussen de hoogte

van het bruto binnenlands product en private

betrokkenheid op de bedrijventerreinmarkt

lijkt te worden bevestigd. In regio’s met een

hogere economische output, wat ook veelal de

regio’s zijn waar dus werkgelegenheid met een

hogere toegevoegde waarde zich manifes-

teert, zijn private partijen nadrukkelijker

aanwezig. Dit wordt mede onderschreven door

een concentratie van private partijen op

terreinen in bedrijfssegmenten met een

hogere toegevoegde waarde, die een voorkeur

hebben voor hoogwaardiger vastgoed. Dit zijn

ook overwegend meer verstedelijkte gebieden

met een hogere dichtheid qua inwoners en

bedrijvigheid. De aanwezigheid in segmenten

met een hogere toegevoegde waarde en hoog-

waardiger vastgoed lijkt ook de bevindingen

van gemiddeld hogere WOZ-waarden te

kunnen verklaren. Aan de andere kant lijkt de

voorkeur voor meer verstedelijkte gebieden

ook een verklaring te kunnen bieden voor het

beeld dat de bedrijventerreinen met private

betrokkenheid gemiddeld genomen minder

goed bereikbaar zijn vanwege onder meer

verkeerscongestie. Een gelijksoortige rede-

nering valt er op te tekenen wanneer de mate

van veroudering van de terreinen wordt

afgezet tegen publieke en private aanwezig-

heid. De private partijen zijn oververtegen-

woordigd op oudere binnenstedelijke locaties

die over de hele linie bezien eerder met verou-

dering te kampen hebben dan de nieuwere

uitleglocaties waar publieke partijen zich wat

meer concentreren. De publiek-private samen-

werking valt hier uiteraard buiten gezien het

feit dat deze pas sinds de jaren negentig in

opkomst is gekomen. Uit een nadere beschou-

wing van deze bijzondere categorie terreinen

blijkt vaak dat beheer en onderhoud, middels

uiteen-lopende vormen van parkmanagement,

hier meer georganiseerd en verankerd zijn.

Tegelijkertijd laten de volledig publiek dan wel

privaat ontwikkelde terreinen weinig verschil

zien ten aanzien van de aanwezigheid van een

vorm van parkmanagement. Deze ligt voor

beide categorieën aanzienlijk lager in vergelijk

met de publiek-private terreinen. Een ander

marktkenmerk dat, behoudens enkele uitzon-

derlijke regio’s, een sterke positieve relatie

vertoont met private betrokkenheid is de regi-

onale schaarste. Uiteraard valt hier ook een

koppeling te leggen met de eerdergenoemde

kenmerken waar deze partijen zich concen-

treren. Voor het beleidsveld is dit een sturende

variabele waar veel over gesproken wordt op

zowel gemeentelijk als provinciaal niveau. De

eerste vormen van bovenlokale en regionale

afstemming beginnen nu ook vorm te krijgen

in Nederland, waarbij ook de eerste positieve

resultaten zijn opgemerkt (onder meer in de

Evaluatie Verzakelijkingspilots van Platform31

in 2013).

106


6.8 Verklaringen en de implicaties voor verzakelijkingsbeleid

Het beeld dat de private betrokkenheid zich

concentreert op oudere bedrijventerreinen

zou echter ook een andere verklaring kunnen

hebben. Het is niet ondenkbaar dat een deel

van die private partijen op nieuwere uitlegloca-

ties simpelweg geen kans krijgt om in de

eerste fase van uitgifte in te stappen vanwege

het actief gemeentelijk grondbeleid en het

padafhankelijk denken daaromtrent.

Gemeente geven de kavels na oplevering

meestal aan eigenaar-gebruikers waardoor

ontwikkelaars en private vastgoedinvesteer-

ders buitenspel worden gezet. De vraag is of de

huidige betrokkenheid van private partijen

vanwege de gemeentelijke actieve rol bij

ontwikkeling van nieuwe terreinen of is het

vanwege herontwikkelingspotentieel

simpelweg aantrekkelijker om te investeren in

oudere terreinen? Niettemin laat de analyse

duidelijk zien dat gemeenten niet zelden ook

actief zijn in meer ‘winstgevende’ segmenten

waar private partijen verleid zouden kunnen

worden.

We kunnen ons dus niet aan de indruk

onttrekken dat in de huidige markt de toegang

voor private partijen niet altijd onbelemmerd is

en daarmee het investeringspotentieel voor

hen in sommige gevallen beperkt lijkt. Tegelij-

kertijd laat het puur private deel van de markt

geen betere of vaak zelfs een mindere score

zien wanneer het gaat om verouderingsproble-

matiek of parkmanagement. Ondanks dat ze

oververtegenwoordigd zijn op oudere

terreinen slagen private partijen er niet in een

beter kwaliteitsniveau te handhaven dan op

publieke terreinen.

En dat brengt ons bij de verzakelijkingsstra-

tegie zoals die tot dusverre geformuleerd en

gepresenteerd is. Tot op zekere hoogte valt

deze te kwalificeren als een ‘one-size-fits-all’-

strategie waarbij de oplossing vooral bij private

investeerders (projectontwikkelaars en beleg-

gers) gezocht moet worden en de markt toch

vooral heterogeen wordt gepresenteerd. Onze

analyse laat echter duidelijk een aantal

submarkten zien onder meer op basis van

sterk uiteenlopende grondprijzen en schaars-

teniveaus. Er is onvoldoende aandacht voor die

submarkten in Nederland die ieder hun eigen

ontwikkelingspotentieel kennen, juist ook voor

verzakelijking, en om een specifieke boven-

lokale dan wel regionale (beleidsmatige)

aanpak vragen. Dit betekent ook dat er heel

bewust en rationeel keuzes moeten worden

gemaakt op bovenlokaal niveau waarbij verza-

kelijking lang niet altijd een oplossing kan

bieden of zelfs toepasbaar is. Wanneer dit wel

het geval is zouden de publiek-private

modellen meer aandacht verdienen.

29 Tsolacos et al. (2005) onderzochten de waarde van

bedrijfsvastgoed in relatie tot lokale economische

omstandigheden, vastgoedlocatie en fysieke kenmerken.

Met hun empirische onderzoek hebben zij getracht de

optimale economische, locatie- en vastgoedspecifieke

variabelen te identificeren, om het potentieel rendement

van bedrijfsvastgoed efficiënter te kunnen duiden.

30 De definitie van externe bereikbaarheid komt volgens

IBIS neer op de hoeveelheid files en de afstand tussen een

bedrijventerrein en de snelweg.


108

109


7 Campusontwikkeling

HenkJan Kooij

formeerd tot een lokale vastgoedontwikkeling.

De conclusie is dat de actieve bijdrage van de

provincie aan de lokale vastgoedontwikkeling

alleen mogelijk was door het integreren van de

lokale campusontwikkeling binnen bestaande

regionale beleidsplannen en de toekomstvisie

van de provincie Limburg.

Ongeveer 80 Nederlandse steden en

gemeenten zijn als onderdeel van hun ruimte-

lijke of economische beleid betrokken bij de

ontwikkeling van lokale ‘campussen’ en

‘wetenschapsparken’, in tegenstelling tot

regionale overheden zoals provincies (BCI,

2012; Kooij, 2015). Provincies zijn vanuit hun

positie als regionale overheid minder vaak

betrokken bij individuele ontwikkelingen, al

zijn er natuurlijk uitzonderingen. Zo investeren

enkele provincies direct en indirect in de

ontwikkeling van innovatiecampussen, zoals

de provincie Noord-Brabant via de provinciale

ontwikkelingsmaatschappij BOM. Als enige

7.1 Inleiding

Over het algemeen is het voor regionale over-

heden moeilijker dan voor lokale overheden

om in specifieke lokale ontwikkelingen te

investeren. Derhalve wordt de ontwikkeling

van wetenschapsparken en zogenaamde inno-

vatiecampussen bevorderd door lokale over-

heden en worden deze ontwikkelingen door

regionale overheden slechts ondersteund met

algemene beleidsinstrumenten. Er zijn provin-

cies die actief betrokken zijn bij individuele

campussen vanwege een bovenlokaal belang,

maar de provincie Limburg heeft in 2011

echter een provinciaal campusplan gelanceerd

waarin zij actief betrokken was bij vastgoed-

ontwikkeling van twee innovatiecampussen. In

deze bijdrage wordt deze opmerkelijke beleids-

ontwikkeling geduid door de totstandkoming

van dit plan te analyseren via actor-netwerk-

theorie: stap voor stap werd een private

campusontwikkeling in Geleen door de

gemeente gecirculeerd en uiteindelijk getrans-

110


Nederlandse provincie heeft Limburg echter

meegewerkt aan het opzetten van een provin-

ciaal campusplan. In dit plan investeert de

provincie substantieel in de ontwikkeling en in

het beleid met betrekking tot de provinciale

campussen. In tegenstelling tot andere provin-

ciale overheden, die alleen bijdragen op het

niveau van individuele campussen en hierin

een passievere rol aannemen, heeft de

provincie Limburg actief bijgedragen aan het

ontwikkelen van een regionaal campusplan en

heeft zij zelfs geïnvesteerd in campusvastgoed

(Huisman, 2008). Het doel van dit artikel is het

verklaren van deze opmerkelijke afwijking van

het beleid dat andere provincies voeren door

middel van een historische analyse van de

werking van het campusconcept in Limburg.

Dit wordt gedaan door gericht te kijken naar de

‘translatie’ van het campusconcept binnen de

Limburgse regio, met bijzondere aandacht

voor het beleidsterrein van de provincie

Limburg. Translatie wordt geconceptualiseerd

vanuit het perspectief van de actor-netwerk-

theorie (ANT) en aan de hand van het werk van

Callon (1986), Law (1992) en Latour (1986,

2005). Volgens ANT, een theorie die in het

verleden ook de ‘sociologie van translatie’

werd genoemd, is translatie niet hetzelfde als

de onproblematische verspreiding van ideeën

(Latour, 1986), maar juist een proces waarmee

ideeën worden getransformeerd en getrans-

porteerd door tijd en ruimte (Latour, 2005).

Translatie is dus het circuleren, transformeren

en representeren van ‘dingen’ en bevat tevens

het orchestreren en ordenen van en het weer-

stand bieden aan deze processen (Law, 1992).

Translaties worden geanalyseerd door het

traceren van netwerken, d.w.z. de verbin-

dingen tussen actoren, dingen en ideeën die

door wetenschappers in kaart zijn gebracht.

Het zijn deze relaties die de transformaties van

ideeën transporteren (Latour, 2005). Het is

daarom niet één enkel idee dat zonder

problemen overgebracht wordt van de ene

situatie naar de andere, maar meer een serie

translaties die aangedreven worden door de

handelingen van meerdere actoren (Tait &

Jensen, 2007). Op het eerste gezicht ziet het

idee er na een dergelijke serie translaties

misschien uit als hetzelfde idee, maar dit is

slechts de uitkomst van een translatieproces

dat de ene ‘actor’ in staat stelt te spreken voor

de andere. Binnen ANT worden zowel dingen

als ideeën gezien als actoren, vandaar actor-

network-theorie (Hendrikx, 2014; Murdoch,

2006). De netwerken van actoren kunnen

worden getraceerd door de actoren zelf te

volgen en het volgen van hun paden (Latour,

2005: 237). Dit betekent dat er expliciet

aan dacht wordt besteed aan micropraktijken,

een focus sterk lijkend op Foucaults aandacht

voor machtsverhoudingen (Murdoch, 2006:

74). ANT bouwt grotendeels voort op Foucaults

relationele concept van discours en op zijn

standpunt dat macht zowel productief als

alomtegenwoordig is (Foucault, 1976), maar

ANT breidt zijn premature ideeën over de rol

van het materiële in de verspreiding van

productieve macht uit (Murdoch, 2006).

Zodoende kan een groot aantal van Foucaults

methodologische hulpmiddelen worden

gebruikt bij het bestuderen van heterogene

netwerken (Kendall & Wickham, 1999; Latour,

2005; Murdoch, 2006; Tait & Jensen, 2007).

Voor de analyse van het campusbeleid in de

provincie Limburg heb ik de translaties van het

campusconcept door de jaren heen in kaart

gebracht door beleidsdocumenten, notulen

van vergaderingen van de Provinciale Staten

en commissievergaderingen, persberichten en

krantenartikelen te analyseren (in de tekst

wordt hiernaar verwezen). Daarnaast heb ik

een serie van 14 semigestructureerde inter-

views gehouden met provincieambtenaren en

ambtenaren die betrokken waren bij specifieke

111


campusontwikkelingen, een medewerker van

Gedeputeerde Staten en medewerkers en

oud-medewerkers van de regionale ontwikke-

lingsmaatschappij LIOF.

In de rest van dit hoofdstuk beschrijf ik hoe de

campus door de regio heen getransleerd

wordt, van een privaat initiatief van DSM tot de

omarming van de campus door de provincie

Limburg als een belangrijk beleidsinstrument.

De beschrijving beslaat de periode van 2005

tot 2013 en richt zich op de provincie Limburg

en de netwerken die binnen de provincie circu-

leren.

7.2 Campusontwikkeling in Limburg

Het begin: de DSM Research Campus in GeleenBinnen de provincie Limburg verschilt het

concept ‘campus’ expliciet van eerdere associ-

aties met ‘universiteitcampus’ door de plannen

die geïntroduceerd werden door DSM (Dutch

State Mines) voor het ontwikkelen van een

‘Research Campus’ in Geleen (DSM, 2004b;

DSM & LIOF, 2003; Netherlands Academy of

Technology and Innovation, 2003). Dit was een

gevolg van DSM’s nieuwe strategie om zich

terug te trekken uit de grootschalige productie

van chemicaliën en zich te gaan richten op

biowetenschappen (‘life sciences’) en chemi-

sche materialen, die uiteindelijk leidde tot de

verkoop van DSM’s petrochemische bedrijven

aan Saudi Basic Industries Corp (SABIC) in 2002

(DSM, 2013). De Research Campus werd

opgezet als een plaats waar DSM op zijn eigen

terrein ruimte bood aan ‘technostarters’ en

onderzoeks- en ontwikkelingsafdelingen (R&D)

van andere bedrijven. Het bieden van ruimte

aan andere bedrijven werd gepresenteerd als

een stap vooruit, maar het was vooral een stra-

tegie om nieuwe huurders te vinden voor het

leegstaande vastgoed op het terrein, dat voor

DSM een financieel probleem vormde (DSM,

2004b; DSM & LIOF, 2003; Netherlands

Academy of Technology and Innovation, 2003).

In wezen maakte dit vastgoedinitiatief tot 2005

deel uit van DSM’s privéstrategie, met uitzon-

dering van de reguliere betrokkenheid van de

lokale overheid en vakbonden.

‘Clusters van kracht’ voor de versnelling van de Limburgse economie In 2005 startte de provincie Limburg de

Versnellingsagenda, een agenda voor het

versnellen van economische ontwikkeling en

innovatie binnen de provincie. Het startschot

voor dit initiatief kwam van de nationale over-

heid in Den Haag, die een reactie vroeg op het

verlies van banen in de meest geïndustriali-

seerde regio van Nederland. Dit banenverlies

was veroorzaakt door de mondialisering van de

wereldeconomie en de effecten daarvan op de

industriële sector in de provincie Limburg

(Taskforce Versnellingsagenda, 2005; Van den

Brink et al., 2005). Voor de definitieve versie

van de agenda waren drie zogenaamde ‘clus-

ters van kracht’ van cruciaal belang: chemie,

health care & cure en agro-food/nutrition. Na

consultatie in de regio werd het ‘kansen-

cluster’ nieuwe energie toegevoegd (Taskforce

Versnellingsagenda, 2005).

De Versnellingsagenda werd gepresenteerd als

een koerswijziging. In plaats van het afwach-

tend formuleren van beleid en programma’s en

wachten op de nationale overheid in Den Haag,

was de nieuwe visie van de provincie Limburg

om voort te bouwen op haar eigen krachten en

deze actief te verbeteren. Vooral Martin

Eurlings, de gedeputeerde voor economie, was

een groot voorstander van deze actieve

houding en om realistische uitkomsten te

bewerkstelligen zocht hij contact met

bedrijven en onderzoeksinstellingen zoals

112


DSM, SABIC en de Universiteit van Maastricht

(UM) (cf. Taskforce Versnellingsagenda, 2005).

Deze nieuwe visie werd eveneens aangedreven

door de erkenning van het feit dat DSM zich uit

de regio aan het terugtrekken was, zoals bleek

uit de reorganisatie genaamd ‘Copernicus’

(DSM, 2004a). Ambtenaren binnen de

provincie erkenden dit terugtrekken ook en

begonnen mogelijkheden te onderzoeken om

DSM aan de regio te binden. Dit werd in eerste

instantie gedaan in het licht van de cluster-

ontwikkeling zoals deze in de Versnellings-

agenda benoemd werd. Vanaf 2006, na

bezoeken aan Basel, contact met Martin Hinoul

van het Interuniversity Micro Electronics

Centre (IMEC) in Leuven en bezoeken aan de

High Tech Campus in Eindhoven, zagen de

ambtenaren echter in dat campusontwikkeling

een rol kon spelen in de clusterontwikkeling en

werd een eerste stap gemaakt in de translatie

van campusontwikkeling naar bestaand regio-

naal beleid en de Versnellingsagenda.

Van ‘clusters van kracht’ naar campusontwikkelingNa de Provinciale Statenverkiezingen van 2007

zetten de nieuwe gedeputeerden de Versnel-

lingsagenda voort en onderzochten zij de

mogelijkheden voor campusontwikkeling als

middel voor de integratie van verschillende

sectorale beleidstakken zoals fysiek, arbeids-

markt-, economisch en vernieuwingsbeleid. De

provincieambtenaren zetten tevens hun

onderzoek voort naar campusontwikkeling als

onderdeel van clusterontwikkeling. Gekoppeld

aan de toename van ‘open innovatie’-

concepten, die in 2003 door DSM en Philips

werden omarmd, maar ook in verband met

leegstaand vastgoed en het terugtrekken van

DSM, onderzochten zij campusontwikkeling als

een manier om deze problemen op te lossen

en trachtten zij uit te zoeken wat een provin-

ciale overheid zou kunnen doen om een derge-

lijke ontwikkeling te bevorderen.

Het standpunt van de provincie met betrek-

king tot campusontwikkeling werd in 2008

verwoord in een memorandum voor de Staten-

commissie voor het Economisch Domein

(Provincie Limburg, 2008) en deze memo werd

door de Commissie gunstig onthaald (Staten-

commissie voor het Economisch Domein,

2008). De memo werd opgesteld door de

provincieambtenaren en de gedeputeerde met

als doel het verduidelijken van de kwesties

campus en campusontwikkeling en om het

campusconcept expliciet te definiëren. De

redenen hiervoor waren niet puur semantisch

van aard, want het doel was het maken van een

onderscheid tussen ‘echte’ campussen en de

‘gewone’ bedrijventerreinen die het label

campus slechts gebruikten uit marketingover-

wegingen. Bovendien werd in de memo uiteen-

gezet hoe de provincie betrokken was bij

‘echte’ campussen en initiatieven die niet als

‘echt’ gezien werden. De provincie ‘erkende’

twee campusontwikkelingen binnen de regio,

de ‘Research & Business Campus’ in Geleen en

de ‘Health Campus’ in Maastricht (Provincie

Limburg, 2008) en andere initiatieven zoals

Greenport Venlo of AVANTIS in Heerlen/Aken

werden niet beschouwd als ‘echte’ campussen

(cf. Jacobs & Kooij, 2013). In wezen werd

campusontwikkeling getransleerd naar een

knooppunt in de netwerken van bestaand

beleid en bestaande initiatieven.

De campus als een ‘open concept’Twee nationale rapporten over campusontwik-

keling die in 2009 in opdracht van het minis-

terie van Economische Zaken opgesteld

werden (BCI, 2009; Boekholt et al., 2009)

brachten campusontwikkeling in Limburg

verder onder de aandacht. Deze rapporten

bevestigden de visie van de provincie Limburg

113


met betrekking tot deze kwestie, wat geen

verrassing was aangezien een aantal provincie-

ambtenaren actief contact zochten met EZ en

de organisaties die aan de rapporten werkten

om hen te informeren over Limburgs visie en

activiteiten op het gebied van campusontwik-

keling. Dit bleek voor de provincie erg produc-

tief te zijn, omdat het tweede rapport de

‘Research Campus’ in Geleen beoordeelde als

een ‘volwassen campus’ van ‘nationaal belang’

en de ‘Maastricht Health Campus’ als een

campus in de ‘groeifase’ en ‘potentieel van

nationaal belang’. Hiermee werd het netwerk

dat met campusontwikkeling in de provincie

verbonden is vergroot met de netwerken van

de nationale overheid.

De rapporten effenden het pad voor de voort-

zetting en verdere translatie van het campus-

concept binnen de provincie. De rapporten

waren namelijk slechts verkenningen en

beoordelingen op een zeer algemeen niveau

en gaven daarom een conceptualisatie van de

campus als een ‘open concept’, dat op verschil-

lende manieren geïnterpreteerd en gebruikt

kan worden (Kooij et al., 2014). Daarnaast expli-

ceerde het eerste rapport de mogelijke rollen

van overheden in campusontwikkeling, zonder

Europese regelgeving met betrekking tot

staatssteun in gevaar te brengen. Volgens het

rapport was het mogelijk om initiatieven te

steunen door investeringen in infrastructuur

zoals wegen, maar vastgoed werd gezien als

grensgeval (Boekholt et al., 2009). Omdat de

rapporten in opdracht van EZ waren opgesteld

en in lijn lagen met de visie van de provincie

inzake de kwestie, kon de provincie deze

rapporten bovendien gebruiken om het priori-

teren van de twee enige ‘echte’ campussen in

de provincie verder te implementeren.

Van innovatie van de regionale economie naar vastgoedontwikkelingTot 2010 was de provincie alleen op facilite-

rende wijze betrokken bij de Research & Busi-

ness Campus in Geleen en gaf zij soms

subsidies of leningen uit voor de ontwikkeling

van campussen, maar in het politieke proces

eind 2012 veranderde de manier waarop de

provincie betrokken was. De gedeputeerde

wilde het voorstel om de Research Campus in

Geleen te steunen voorleggen aan de Provin-

ciale Staten en het consortium van DSM, UM

en de provincie werkte aan een masterplan

voor het ‘CHEMaterials’ cluster. Het doel was de

ontwikkeling van de ‘Chemelot Campus’ –

zoals deze nu genoemd werd in plaats van

Research Campus – wat een Euro-regionale en

internationale locatie voor bedrijven, educatie

en onderzoeksinstellingen in de ‘CHEMaterials’

moest worden (Wagemans & Przybylski, 2011).

Opvallend was de verschuiving in de steun van

de provincie waardoor de campus terug

getransleerd werd in de richting van een vast-

goedontwikkeling: de provincie zou voor 80%

in vastgoed investeren, terwijl de overige twee

partijen elk 10% van de investering in vastgoed

op zich zouden nemen, met als argument

‘marktfalen’ (Provincie Limburg, 2011a). De

leden van de Provinciale Staten hadden kritiek

op deze vastgoedinvestering van de provincie,

omdat de provincie in feite de oplossing voor

DSM’s afgeschreven vastgoed financierde. Het

tegenargument van de gedeputeerde was dat

als de provincie niet mee zou betalen aan het

vastgoed van de Chemelot Campus, DSM de

regio waarschijnlijk zou verlaten (Statencom-

missie voor het Economisch Domein, 2011).

De campusvastgoedplannen in de Provinciale StatenDe commissie en het lid van de Provinciale

Staten hadden uiteindelijk geen wezenlijke

114


kritiek op de campusplannen en de financiële

betrokkenheid van de provincie, een investe-

ring van circa 65 miljoen euro. Gezien het feit

dat geen van de partijen binnen het consor-

tium DSM, UM en de provincie Limburg recht-

streeks in vastgoed wilde investeren, moest er

een vastgoedbedrijf worden opgezet met de

drie partijen als enige aandeelhouders. De

provincie zou 80% aan de investering

bijdragen, de andere partijen elk 10%

(Provincie Limburg, 2011c; Statencommissie

voor het Economisch Domein, 2011). Er

bestonden echter specifieke twijfels omtrent

het aantal geschatte banen voor ‘kenniswer-

kers’ en de gevolgen voor laaggeschoolden in

de regio. Het aantal nieuwe banen was de voor-

naamste reden dat de provincie in het campus-

plan investeerde, naast het indirect steunen

van bedrijven en onderzoeksinstellingen, maar

de basis van deze argumenten was zwak en in

feite gebaseerd op prognoses. Over het alge-

meen hadden de twijfels betrekking op de

doelen en de evaluatie van het project, dus

besloot de gedeputeerde de vooruitgang van

het project – en daarmee de gevolgen voor de

arbeidsmarkt – te volgen en te beoordelen

door middel van regelmatige verslaglegging

(Provincie Limburg, 2011b; Statencommissie

voor het Economisch Domein, 2011).

Het Limburgse Campusplan: het pad naar Limburgs stralende toekomstTijdens de lancering van het gezamenlijke

campusplan was de toon ondernemend en

opschepperig, werd het ‘Limburgse Campus-

plan’ in de media breed uitgemeten door het

uitgeven van gezamenlijke persberichten en

werd het plan publiekelijk aangeboden aan de

minister van EZ in Den Haag (Provincie

Limburg, 2011a), inclusief ‘4D-filmpjes’ en

interviews met alle prominente personen uit

het consortium (e.g. Campusplan Limburg,

2011). Campussen werden getransleerd naar

een netwerk van de toekomstvisie waarmee

Limburg de problemen van een gemondiali-

seerde wereld aan kan pakken. Deze visie werd

gepresenteerd als onmisbaar en het enige

alternatief waarmee Limburg een positieve

toekomst zou kunnen hebben.

In 2011 werden de campusmasterplannen

verder getransleerd naar bedrijfsplannen en

begin 2012 werden deze plannen besproken in

de Provinciale Staten. De Provinciale Staten

werd gevraagd goedkeuring te geven voor

financiële steun van de provincie voor vier

projecten in het kader van de campusplannen.

Naast een aantal wensen en overwegingen van

de Provinciale Staten, zoals het uitvoeren van

een grondige risicoanalyse en het aanstellen

van passend toezicht, gaven zij goedkeuring

voor een financiering van nog eens 34.650.000

euro. Dit geld ging, in vorm variërend van

leningen tot participaties, naar het vastgoed

voor de Chemelot Campus, de participatie in

een nieuw durfkapitaalfonds (Limburg Venture

II), het ontwikkelen van een wetenschapspro-

gramma en het opzetten van geavanceerde

gedeelde diensten (shared services) op het

Chemelot-terrein (genaamd Enabling Techno-

logies) (Provincie Limburg, 2012a, 2012b).

Uiteindelijke leidde dit besluit van de Provin-

ciale Staten, samen met interne besluiten

binnen DSM en UM, tot het oprichten van de

rechtsvorm Chemelot Vastgoed CV op 16

oktober 2012, waarvan bijna 80% eigendom

van de provincie Limburg is (Provincie

Limburg, 2013).

7.3 Conclusie

Het is voor regionale overheden moeilijk om

prioriteit te geven aan bepaalde lokale initia-

tieven ten nadele van andere initiatieven. Dit

zou neerkomen op het maken van keuzes ten

115


gunste van een klein aantal ontwikkelingen

waarbij andere ontwikkelingen dus uitgesloten

worden. Daarom heeft het grootste deel van de

Nederlandse provinciale overheden zich los-

gemaakt van de actieve betrokkenheid bij de

ontwikkeling van specifieke campussen

(Huisman, 2008). Voor lokale overheden is het

minder ingewikkeld om dit te doen, omdat

lokale overheden en campussen in die regio

vaak verbonden zijn door dezelfde belangen:

het versterken van de lokale economische

structuur. Aangezien in het campusconcept

inherent de nadruk ligt op nabijheid, is het

lastig om deze lokale campussen op te schalen

zodat ze de hele regio omvatten. Desalniet-

temin is het voor regionale overheden niet

mogelijk om gehele regio’s te versterken, zoals

in de Strategie van Lissabon wordt bepleit. Het

kiezen van winnaars en verliezers is onmogelijk

te vermijden, omdat regio’s slechts een

beperkte hoeveelheid geld en middelen tot

hun beschikking hebben. De focus op lokale

ontwikkelingen zoals campussen zou een

uitweg uit deze paradox kunnen leveren, maar

dit is voor regionale overheden niet de meest

natuurlijke keuze. De belangrijkste vraag in dit

artikel is hoe de provincie Limburg deze

paradox heeft weten te overwinnen. Het

antwoord ligt in de empirische observatie dat

campusontwikkeling werd getransleerd naar

een netwerk van regionale concurrentie en

innovatie die nodig was voor de ‘stralende

toekomst’ van de regio Limburg.

In 2005 was de campus in eerste instantie een

private vastgoedontwikkeling van DSM in

Geleen, bedoeld om als tegenwicht te dienen

voor DSM’s leegstaande vastgoed, een leeg-

stand die veroorzaakt werd door de omschake-

ling van het op grote schaal produceren van

chemicaliën naar biowetenschappen en

chemische materialen. Tot dat moment was de

provincie niet betrokken bij campusontwikke-

ling. Maar door contacten op management-

niveau tussen DSM en de provincie Limburg,

werd de Research Campus opgenomen in de

Versnellingsagenda, een ambtelijke poging om

de achtergestelde industriële economie in de

provincie te herstellen. Binnen het translatie-

proces van de campus naar de Versnellings-

agenda kunnen twee fasen worden

onderscheiden. De eerste fase was de campus

als onderdeel van de clusterontwikkeling, de

zogenoemde clusters, van kracht. De tweede

fase begon toen DSM zijn operatie Copernicus

startte, wat de provinciale overheid aanzette

tot actie en tot het onderzoeken van mogelijk-

heden om DSM beter aan de regio te binden.

Dit kwam verder tot uiting in een explicietere

aandacht voor campusontwikkeling van de

gedeputeerde en de provincieambtenaren. Dit

vertaalde zich tevens in het naar voren

brengen van campusontwikkeling zoals dit in

de vernieuwde Versnellingsagenda van 2008

gedaan werd. De campus werd gezien als een

van de sleutels tot een meer concurrerende

economie.

Het wijdverspreide gebruik van het label

‘campus’ als een ‘open concept’ en de reactie

van het ministerie van Economische Zaken in

2009, dat opdracht gaf tot het opstellen van

twee rapporten over campusontwikkeling, was

belangrijk voor de verdere translatie van de

campus. Deze rapporten gaven de provincie

Limburg vrij baan om actief mee te werken aan

de steun van een aantal campussen. In eerste

instantie werd deze betrokkenheid gezien als

onderdeel van innovatiebeleid, d.w.z. als het

voorzien van de randvoorwaarden voor samen-

werking tussen organisaties. Door een koers-

wijziging in het beleid van de nieuwe nationale

overheid in 2010 ten opzichte van sector-

gebonden beleid, vormden zich echter nieuwe

samenwerkingsverbanden tussen DSM en

Philips en de bijbehorende campussen. Door

116


deze nieuwe samenwerkingsverbanden kwam

de campus in een ander licht te staan, met een

prominente rol voor de Chemelot Campus in

Geleen. Bovendien vroeg DSM de overheid een

aanzienlijke investering voor de Chemelot

Campus en dreigde het de regio te verlaten als

deze investeringen op zich lieten wachten. Dit

leidde uiteindelijk tot de actieve participatie

van de provincie in de vastgoedontwikkeling

van de Chemelot Campus voor een aandeel

van 80% – radicaal anders dan in eerste

instantie de bedoeling was. In 2011 werd het

Limburgse Campusplan gelanceerd, wat zich

uiteindelijk vertaalde in een materiële investe-

ring van miljoenen euro’s in de ontwikkeling

van een vastgoedbedrijf, een bedrijf in

gedeelde diensten, durfkapitaalfondsen en

wetenschapsprogramma’s.

De campus werd dus vertaald van een lokale

vastgoedontwikkeling, via de organisatie van

de provincie Limburg waar het deel uitmaakte

van een netwerk van innovatie, onderzoek,

werkgelegenheid en de stralende toekomst

van Limburg, naar projecten als een durfkapi-

taalfonds, gedeelde diensten, een weten-

schapsprogramma en uiteindelijk (weer terug)

naar een vastgoedinvestering. Als we ons

richten op de translatie van actoren zoals

campusontwikkeling, wordt het mogelijk om

de specifieke lokale variaties in beleid te

begrijpen. Het stelt ons specifiek in staat om

actoren te begrijpen in plaats van ze te

beschouwen als ‘black boxes’ waar allerlei

soorten initiatieven blijkbaar campussen

worden genoemd (cf. Hendrikx, 2014). Trans-

latie stelt onderzoekers juist in staat om

actoren te volgen tijdens hun reizen en trans-

formaties en om de variaties en verschillen in

kaart te brengen.


117


118

119


8 Efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinenErik Louw

doel te bereiken. Wanneer er weinig middelen

worden gebruikt om een doel te bereiken dan

is iets efficiënt. Maar wat is het doel bij het

ruimtegebruik op bedrijventerreinen en wat

zijn de middelen? Maatschappelijk is dat wat

moeilijker te bepalen dan voor een bedrijf. Een

bedrijf heeft als doel winst te maken hetgeen

betekent dat een bedrijf zo weinig mogelijk

geld (als middel) zal steken in grond en

gebouwen. Zo weinig mogelijk grond is dus het

devies. Maatschappelijk ligt dat anders.

Wanneer welvaart een maatschappelijk doel is,

kan ervoor worden gekozen om juist veel

bedrijventerreinen aan te leggen om werkgele-

genheid te stimuleren. Dit was jarenlang ook

het motief om deze terreinen aan te leggen.

Nu de kwaliteit van de welvaart ook steeds

belangrijker is geworden, ligt de nadruk op

herstructurering van oude bedrijventerreinen

en het beperken van de aanleg van nieuwe

terreinen.

8.1 Inleiding

Er zijn vele termen die iets zeggen over de

efficiëntie van het ruimtegebruik: optimaal

ruimtegebruik, intensief ruimtegebruik, duur-

zaam ruimtegebruik, zorgvuldig ruimte-

gebruik. Ze worden vaak in een beleidscontext

gebruikt zonder dat ze gerelateerd zijn aan een

bepaalde meeteenheid, met als gevolg dat er

een woud aan meeteenheden is ontstaan die

vaak even snel verdwenen als ze waren

gekomen. Ook initiatieven om de efficiëntie

van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen te

monitoren zijn veelal een vroege dood

gestorven of leiden een sluimerend bestaan. In

dit hoofdstuk zal een overzicht worden

gegeven over de verschillende meeteenheden

en hun achtergronden. Maar eerst zullen we

moeten bepalen wat met efficiënt ruimte-

gebruik bedoeld wordt.

Het begrip efficiëntie gaat over doelmatigheid.

Dus het gebruik van middelen om een bepaald

120


Op deze maatschappelijke vorm van efficiënt

ruimtegebruik wordt in dit hoofdstuk niet

verder ingegaan. Hier beperken we ons tot het

ruimtegebruik van bedrijven en bedrijven-

terreinen. In de volgende paragraaf wordt kort

ingegaan op het meten van het ruimtegebruik.

Kort zal worden stilgestaan bij de meest

gehanteerde meeteenheden en hun voor- en

nadelen. Daarna zal in paragraaf 8.3 worden

ingegaan op het ruimtegebruik op bedrijfs-

niveau. Over hoe bedrijven met hun ruimte

omgaan is nog vrij weinig onderzoek gedaan.

Ook weten we weinig over de relatie tussen

bedrijfshuisvesting en het ruimtegebruik. De

term efficiëntie wordt daarbij heel globaal

benaderd in de vorm van intensiteit: hoe inten-

siever een terrein wordt gebruikt door econo-

mische functies des te efficiënter het is.

Paragraaf 8.4 gaat in op een economische

manier van het meten van ruimtegebruik,

namelijk de ruimteproductiviteit op regionaal

niveau. Het hoofdstuk wordt afgesloten met

enkele conclusies.

8.2 Het meten van ruimtegebruik

In de tweede helft van de jaren negentig van

de vorige eeuw begonnen bedrijventerreinen

steeds meer in de maatschappelijke belang-

stelling te staan. Er kwam steeds meer protest

tegen de aanleg van nieuwe terreinen en er

werd steeds meer gewezen op de niet-opti-

male benutting van de bestaande terreinen.

Enerzijds waren ze vaak nog niet geheel uitge-

geven aan bedrijven en anderzijds werd het wel

uitgegeven deel niet maximaal benut (leeg-

stand of reserveruimte bij bedrijven). De

behoefte om het ruimtegebruik ‘te meten’ was

ontstaan.

De meest gehanteerde meeteenheid voor het

ruimtegebruik is de dichtheid van de werkgele-

genheid: het aantal arbeidsplaatsen per opper-

vlakte-eenheid. In de ruimtelijke economie

wordt deze dichtheid vaak gebruikt als varia-

bele die het voorkomen van agglomeratie-

effecten goed benaderd. In de Nederlandse

praktijk wordt echter vaak het omgekeerde

gebruikt, namelijk het ruimtegebruik per werk-

nemer, beter bekend als het terreinquotiënt.

Dit is een heel algemene maat die grote

verschillen vertoont per sector (zie o.a. Knoben

en Traa, 2009). Een werknemer in de diensten-

sector heeft in het algemeen veel minder

ruimte nodig dan in de industrie omdat ze

gehuisvest zijn in kantoren die uit verschil-

lende verdiepingen bestaan. Op zich zegt een

terreinquotiënt dan ook niet zo veel omdat het

suggereert dat arbeidsintensieve bedrijven

intensiever met ruimte omgaan dan arbeids-

extensieve bedrijven. Dit hoeft echter niet zo

te zijn. Daarnaast moet bedacht worden dat

het terreinquotiënt alleen rekening houdt met

de geregistreerde werkgelegenheid en niet

met op het terrein werkzame uitzendkrachten

en zzp’ers. Ook het omgekeerde is mogelijk.

Werknemers staan wel op een bedrijventerrein

geregistreerd maar verrichten hun werk elders.

Ook wordt geen rekening gehouden met de

arbeidsduur. Ondanks deze beperking wordt

het terreinquotiënt veel gebruikt omdat deze

is gebaseerd op gegevens die ruim voorhanden

zijn.

Ook de gegevens over het aantal bedrijven zijn

ruimt voorhanden, maar het ruimtegebruik

meten in aantal vestigingen per hectare wordt

nauwelijks toegepast. Daar is ook een goede

reden voor, namelijk dat bedrijven aanzienlijk

in omvang variëren waardoor het gemiddelde

aantal bedrijven per hectare niet veel zegt.

Een geheel andere manier om het ruimte-

gebruik te meten is de bruto-netto verhouding.

De bruto oppervlakte is de totale oppervlakte

van een terrein (inclusief infrastructuur en

121


groen). De netto oppervlakte is de oppervlakte

die aan bedrijven kan worden of is uitgegeven.

Hoe groter deze verhouding hoe efficiënter het

terrein is ingericht, is de gedachte. In Neder-

land ligt de bruto-nettoverhouding bij onge-

veer 70%. Voor moderne terreinen met vele

groenstructuren ligt dit percentage lager,

evenals voor terreinen met havens. Het enige

wat de bruto-nettoverhouding weergeeft is

welk deel van de oppervlakte van een terrein

door economische functies wordt gebruikt.

Het zegt niets over hoe intensief dit deel wordt

gebruikt. Om daar iets over te kunnen zeggen

kan beter worden gekeken naar het bebou-

wingspercentage en de Floor Space Index (FSI).

Het bebouwingspercentage (ook wel Ground

Space Index (GSI) genoemd) geeft het percen-

tage bebouwde grondoppervlakte van een

bedrijventerrein weer. Het zegt echter niets

over hoe de niet-bebouwde oppervlakte wordt

gebruikt en/of is bebouwd. De FSI komt hier

gedeeltelijk aan tegemoet door de totale vloer-

oppervlakte van de gebouwen te delen op de

(uitgegeven) oppervlakte van het terrein. De

FSI geeft inzicht in de fysieke dichtheid maar is

onafhankelijk van de programmatische invul-

ling van een terrein. Het maakt in dezen nogal

wat uit of op een terrein hoge kantoor-

gebouwen staan of alleen bedrijfshallen. Een

combinatie van FSI en GSI geeft interessante

stedenbouwkundige inzichten en er kunnen

hiermee verschillende typen bedrijven-

terreinen worden geïdentificeerd (zie Berg-

hauser Pont & Haupt, 2004: 82-90).

Een economische manier om het ruimte-

gebruik te meten is de ruimteproductiviteit.

Hiermee wordt de toegevoegde waarde die op

bedrijventerreinen ontstaat gedeeld door de

oppervlakte van deze terreinen. Hiermee kan

het belang van bedrijventerreinen voor de

regionale of lokale economie worden aange-

geven.

8.3 Ruimtegebruik op bedrijfsniveau

Opvallend is dat discussie en onderzoek over

de intensiteit waarmee bedrijventerreinen

worden gebruikt voorbijgaan aan de vraag hoe

bedrijven hun ruimte gebruiken. Dit is des te

opvallender omdat bedrijventerreinen voor

bedrijven worden aangelegd en zij voor een

belangrijk deel bepalen hoe hoog bijvoorbeeld

het terreinquotiënt is. Uit bedrijfsmigratie

onderzoek is bekend dat ruimtegebrek de

meest genoemde reden is om te gaan

verhuizen. Dit impliceert dat deze bedrijven

hun kavel zeer intensief gebruiken en dat

fysieke uitbreiding van de kavel of uitbreiding

van de vloeroppervlakte niet meer mogelijk is.

Uit onderzoek op basis van gegevens uit de

enquête Bedrijven onder Dak in de regio Rivie-

renland van de Kamer van Koophandel is het

mogelijk om het ruimtegebruik op bedrijfs-

niveau te analyseren. Omdat deze enquête

verschillende keren is uitgevoerd, is het boven-

dien mogelijk na te gaan hoe het ruimtege-

bruik in de loop van de tijd verandert in relatie

tot de personeelsomvang (Louw, 2009). Uit vier

enquêtes die tussen 1998 en 2007 zijn uitge-

voerd, konden 1.033 bedrijven worden geïden-

tificeerd die aan alle enquêtes deelnemen. Het

betreft bedrijven uit zeer verschillende

sectoren (geen landbouw), maar wel een groep

die een goede afspiegeling vormt van de

bedrijven in de regio. Verder zijn de bedrijven

niet alleen op bedrijventerreinen gevestigd

maar ook op andere locatietypen. Wel steeg

het aandeel van de bedrijven die op bedrijven-

terreinen waren gevestigd van 17% in 1998 tot

24% in 2007. Strikt genomen is het dus geen

analyse van het ruimtegebruik van bedrijven

122


op bedrijventerreinen. Het geeft echter een

uniek beeld van de dynamiek in het ruimtege-

bruik op bedrijfsniveau.

In het onderzoek werd onderscheid gemaakt

tussen de hoeveelheid grond en de vloer-

opper vlakte die bedrijven gebruiken.31 In

tabel 8.1 is de verandering in het ruimtegebruik

van de bedrijven weergegeven. Opvallend is

dat er sprake is van een aanzienlijke dynamiek.

Bij een minderheid van de bedrijven is het

ruimtegebruik stabiel gebleven. In termen van

grondgebruik is dit bij 48% van de bedrijven

het geval en in termen van vloeroppervlakte bij

27%. Blijkbaar is de dynamiek in het vloer-

gebruik dus groter dan in het grondgebruik.

Opvallend is ook dat een aanzienlijk deel van

de bedrijven aangeeft dat hun ruimtegebruik is

gedaald. Een stijging van het ruimtegebruik

komt relatief vaker voor bij bedrijven die zijn

verplaatst. Dit was te verwachten omdat ruim-

tegebrek het meest genoemde motief van

bedrijven is om te gaan verhuizen. Maar ook

hier blijkt dat bij een deel van de verhuisde

bedrijven het ruimtegebruik is gedaald. Moge-

lijk is het voor deze bedrijven efficiënter om

met minder ruimte te werken.

Tabel 8.1. Verandering in gebruik van grond en bedrijfsruimte tussen 1998 en 2007 bij bedrijven die wel en niet

zijn verhuisd.

Verandering in grondgebruik Verandering in vloeroppervlak

Vermin

dering

Gelijk Toename

Totaal Vermin

dering

Gelijk Toename

Totaal

Niet ver-

plaatst

18% 54% 27% 100%

N=239

30% 31% 39% 100%

N=710

Wel ver-

plaatst

31% 14% 55% 100%

N=49

26% 11% 63% 100%

N=183

Totaal 20% 48% 32% 100

N=288

29% 27% 44% 100%

N=893

Bron: Louw (2009)

Het ruimtegebruik op zich zegt niet veel over

de intensiteit waarmee de ruimte wordt

gebruikt. In tabel 8.2 is daarom weergegeven

hoe de FSI door de jaren is veranderd. Het

betreft hier uitsluitend bedrijven die zelfstan-

dige bedrijfshuisvesting hebben.32 Te zien is

dat in de jaren de FSI licht is gestegen, maar dat

de standaarddeviatie constant is gebleven. Dit

betekent dat de bebouwingsintensiteit licht is

toegenomen. De FSI tussen verschillende loca-

tietypen loopt nogal uiteen. De hoogste FSI

vinden we in de centra van de steden en

dorpen (1,1), terwijl de laagste FSI gemeten

wordt buiten de bebouwde kom (0,35).

Hiermee vergeleken is de FSI op bedrijven-

terreinen met 0,5 hoger, maar lager dan in

woonwijken (0,6). Deze verschillen in FSI impli-

ceren niet per definitie dat bedrijven op bedrij-

venterreinen hun ruimte intensiever of

efficiënter gebruiken dan bedrijven in bijvoor-

beeld centra. Bedrijven op bedrijventerreinen

hebben bijvoorbeeld vaak ruimte in de open-

lucht nodig voor opslag, hetgeen bij bedrijven

in centra veel minder voorkomt. Wel blijkt dat

de FSI van bedrijven op bedrijventerreinen een

licht stijgende tendens heeft, zodat de intensi-

teit van het ruimtegebruik gemeten in FSI wel

iets toeneemt.

123


Tabel 8.2. Floor Space Index voor bedrijven met zelf-

standige huisvesting in Rivierenland in 1998, 2000,

2004 en 2007.

1998 2000 2004 2007

Gemiddelde 0.63 0.64 0.68 0.70

Standaarddeviatie 0.55 0.54 0.55 0.56

Aantal bedrijven 330 383 401 394

Bron: Louw (2009)

Een andere manier om de intensiteit te meten

is het aantal vierkante meters per werknemer,

oftewel het terreinquotiënt (bij grondgebruik)

en het vloerquotiënt (bij gebruik van huisves-

ting). Hoe deze quotiënten zich tussen 1988 en

2007 hebben ontwikkeld is weergegeven in

tabel 8.3. Het blijkt dat de gemiddelde terrein-

quotiënten hoger zijn dan de gemiddelde vloer-

quotiënten. Opvallend is dat de quotiënten in

1998 duidelijk hoger zijn dan in de jaren daarna.

Tabel 8.3. Gemiddelde terreinen vloercoëfficiënten in 1998, 2000, 2004 en 2007 van bedrijven met zelfstandige

huisvesting en vloercoëfficiënten van alle bedrijven.

Terreincoëfficiënt (bedrijven met zelfstandige huisvesting)

1998 2000 2004 2007

Gemiddelde (m²/fte) 550 474 439 452

Standaarddeviatie 995 838 795 942


Vloercoëfficiënt (bedrijven met zelfstandige huisvesting)




Vloercoëfficiënt (alle bedrijven)




Bron: Louw (2009)

Tussen 2000 en 2004 daalt het terreinquotiënt,

maar stijgt het vloerquotiënt. Tussen 2004 en

2007 stijgen beide quotiënten. Opvallend is

verder de steeds relatief grote standaarddevi-

atie, hetgeen wil zeggen dat de spreiding om

de gemiddelden relatief groot is. Deze sprei-

ding is groter dan we bij de FSI zagen. Dit kan

erop duiden dat de oorzaak van de verschillen

eerder gevonden kan worden in verschillen in

aantallen werknemers dan in verschillen in

ruimtegebruik.

Om het absolute en relatieve ruimtegebruik

met elkaar te vergelijken zijn in figuur 8.1 de

indexcijfers van de ontwikkeling van het

ruimtegebruik, de werkgelegenheid en de

quotiënten weergegeven. Het eerste wat

opvalt is dat tussen 1998 en 2000 de werkgele-

genheid stijgt maar dat het ruimtegebruik min

of meer stabiel blijft. Het gevolg is (zoals ook al

hiervoor geconstateerd) is dat de terreinen

124


vloerquotiënten dalen (zie tabel 8.3). Tussen

2000 en 2004 stijgt de werkgelegenheid

verder maar stijgt ook de gemiddelde vloer-

oppervlakte per bedrijf. Dit resulteert in een

stijging van de FSI, maar het vloerquotiënt

verandert nauwelijks. Tussen 2004 en 2007

daalt de werkgelegenheid iets, maar stijgt de

gemiddelde vloeroppervlakte verder. Het lijkt

er daarom sterk op dat de hoeveelheid vloer-

oppervlakte die bedrijven gebruiken met een

bepaalde vertraging (time lag) reageert op de

werkgelegenheidsontwikkeling. Tussen 2004

en 2007 nam ook het grondgebruik toe,

hoewel weinig vergeleken met de stijging van

het vloergebruik. Het grondgebruik reageert

dus maar marginaal op een stijging van de

werkgelegenheid en bovendien is de time lag

groter dan bij het vloergebruik.

De FSI is in de gehele periode gestegen, maar

vooral tussen 2000 en 2004. Tussen 2004 en

2007 neemt de gemiddelde vloeroppervlakte

nog steeds toe, maar ook de gemiddelde

Figuur 8.1. Indexcijfers voor de gemiddelde werkgelegenheid, gronden vloergebruik en gronden vloerquotiënten

en FSI in 1998 (=100), 2000, 2004 en 2007 (alle bedrijven).

130

120

110

90

80

70

601998 2000 2004 2007

100

Werkgelegenheid

Grondgebruik

Terreinquotiënt

Vloergebruik

Vloerquotiënt

FSI

Bron: Louw (2009)

grondoppervlakte. Het resultaat is dat de groei

van de FSI kleiner is dan tussen 2000 en 2004

toen de gemiddelde grondoppervlakte nog

licht daalde. Na een daling van de beide

quotiënten tussen 1998 en 2000 stijgen ze na

2000 maar zeer bescheiden. Dit betekent dat

de bedrijven hun ruimte vanaf 2000 veel inten-

siever zijn gaan gebruiken dan in 1998 het

geval was. Dit ondanks het feit dat ze hun abso-

lute ruimtegebruik hebben aangepast, zoals

tabel 8.1 aangeeft. Een nadere analyse waarbij

onderscheid wordt gemaakt tussen bedrijven

die wel en niet verhuizen laat wel zien dat

intensiteit van het ruimtegebruik gemeten in

gronden vloerquotiënten van bedrijven die

verhuisd zijn lager ligt dan van bedrijven die

niet zijn verhuisd. Ten aanzien van de ontwik-

keling van de FSI maakt het wel of niet verhuisd

zijn nauwelijks iets uit. Een verhuizing heeft

dus wel invloed op de intensiteit van het ruim-

tegebruik gemeten in werkgelegenheid, maar

niet gemeten in termen van bebouwing (Louw,

2009).

125


8.4 Ruimteproductiviteit

Met de ruimteproductiviteit proberen we de

bijdrage van de bedrijventerreinen aan de

Nederlandse economie in beeld te brengen.

Ruimteproductiviteit kan vergeleken worden

met de meer bekende arbeidsproductiviteit:

het rekent de toegevoegde waarde toe aan één

productiefactor. Bij de arbeidsproductiviteit is

dat de factor arbeid en bij ruimteproductiviteit

de hoeveelheid grond waarop bedrijven zijn

gevestigd. De ruimteproductiviteit wordt

uitgedrukt in miljoenen euro per hectare

uitgegeven bedrijventerrein. In theorie kan

voor elk bedrijventerrein de ruimteproductivi-

teit worden uitgerekend, maar omdat het

laagste schaalniveau waarop gegevens over de

toegevoegde waarde het Corop-niveau is,

wordt hier met dit ruimtelijk aggregatieniveau

gerekend.

In 2003 was de gemiddelde ruimteproductivi-

teit in Nederland 2,34 miljoen euro per

hectare. In 1995 was dit nog 1,76. Zoals

figuur 8.2 laat zien zijn er grote regionale grote

verschillen in ruimteproductiviteit. De regio

Den Haag had in 2003 met 8,9 miljoen euro per

hectare de hoogste ruimteproductiviteit,

terwijl Oost-Groningen met 0,8 miljoen euro

per hectare de regio met de laagste ruimte-

productiviteit was. Figuur 8.2 laat duidelijk zien

dat in de Randstad de ruimteproductiviteit op

een hoger niveau ligt dan elders in Nederland.

Opvallend is dat de regio Groot Rotterdam met

2,0 miljoen euro per hectare een voor Rand-

stadbegrippen lage ruimteproductiviteit heeft.

Dit komt doordat de grote arealen zeehaven-

gebied met hun lage arbeidsplaatsendicht-

heden en vaak kapitaalintensieve bedrijvigheid

in de berekening zijn meegenomen. De lage

ruimteproductiviteit in de Rotterdamse haven

was voor het Centraal Planbureau destijds

mede de reden voor de terughoudende opstel-

ling van het CPB over de economische effecten

van de Tweede Maasvlakte (CPB, 2002).33 De

hoge score van de regio Noord-Drenthe laat

zich moeilijker verklaren, maar mogelijk komt

dit door enkele grote kantoren op bedrijven-

terreinen.

Figuur 8.2. Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen

per Corop-gebied in 2003 in miljoenen euro per netto

hectare uitgegeven terrein.


De regionale verschillen in 2003 zijn niet veel

anders dan die in 1995 en 1999. De vraag is dan

ook hoe deze tamelijk stabiele verschillen

kunnen worden verklaard. In de literatuur

worden verschillende mogelijke oorzaken

aangegeven. Needham en Louw (2006) sugge-

reren dat het grote aanbod van bedrijven-

terreinen kan leiden tot een lage

ruimteproductiviteit. Een groot aanbod zorgt

voor relatief lage prijzen, waardoor bedrijven

minder prikkels hebben om efficiënt met hun

grond om te gaan. Een andere verklaring die

wordt gegeven is dat op oude (en vooral te

herstructureren) bedrijventerreinen de

arbeidsplaatsendichtheid laag is (door veel

leegstand) en de nog aanwezige bedrijven

126


veelal een marginaal bestaan leiden. Het

gevolg zou een lage ruimteproductiviteit zijn.

Een derde mogelijke verklaring is het verschil

in sectorsamenstelling. Op terreinen met rela-

tief veel kantoorgerelateerde werkgelegenheid

zal de arbeidsplaatsendichtheid hoger zijn dan

op terreinen met sectoren met een lagere

arbeidsplaatsendichtheid zoals de industrie en

de logistiek. Een mogelijke vierde verklaring

komt uit de algemene economisch-geografi-

sche theorie. Ciccone en Hall toonden in 1996

aan dat er door agglomeratie-effecten een

verband bestaat tussen de hoogte van de

werkgelegenheidsdichtheid in een regio en de

arbeidsproductiviteit. In regio’s met een hoge

werkgelegenheidsdichtheid is de arbeids-

productiviteit dus navenant hoger.

Om na te gaan in hoeverre deze mogelijke

verklaringen de regionale verschillen in ruim-

teproductiviteit kunnen verklaren is een

regressieanalyse uitgevoerd. In verband met

problemen met onvoldoende betrouwbare

gegevens over grondprijzen is deze verklaring

geoperationaliseerd door middel van de regio-

nale aanbod-vraagverhouding (uitgifte ten

opzichte van uitgeefbaar areaal). Omdat veron-

dersteld wordt dat zowel huidige als oudere

aanbod-vraagverhoudingen de ruimteproduc-

tiviteit kunnen beïnvloeden zijn in de analyse

de aanbod-vraagverhoudingen uit 1988 en

2003 meegenomen. De dichtheid van de werk-

gelegenheid wordt geoperationaliseerd via de

urbanisatiegraad (zie voor uitleg hiervoor Louw

et al., 2012).

De uitkomsten van de regressieanalyse staan

gepresenteerd in tabel 8.4. Het blijkt dat de

verstedelijkingsgraad de grootste en een signi-

ficante bijdrage levert aan het verklaren van de

regionale verschillen in de ruimteproductivi-

teit. Een hogere regionale verstedelijkings-

graad zorgt dus voor een hoge

ruimteproductiviteit. Ook het aandeel indus-

triële werkgelegenheid (op bedrijventerreinen)

draagt bij aan een significante verklaring van

de regionale verschillen. Het negatieve teken

betekent dat hoe hoger dit aandeel is, hoe

lager de ruimteproductiviteit. Ook de aanbod-

vraagverhouding draagt bij aan de verklaring,

echter alleen de verhouding uit 1988 en niet

die uit 2003. Dit impliceert dat vooral de

aanbod-vraagverhouding uit het verleden de

huidige ruimteproductiviteit beïnvloedt en niet

zozeer de huidige aanbod-vraagverhouding. Bij

deze constatering moet echter een slag om de

arm worden gehouden omdat in 1988 de wijze

waarop het aanbod werd geregistreerd iets

anders was dan in de latere jaren. Het aandeel

verouderde bedrijventerreinen heeft geen

invloed op de verschillen in ruimteproductivi-

teit.

Voor de jaren 1995 en 1999 zijn dezelfde

regressieanalyses uitgevoerd. Daaruit kwamen

vergelijkbare resultaten en hier tonen de

coëfficiënten van de verstedelijkingsgraad, het

aandeel van de industrie in de werkgelegen-

heid en de aanbod-vraagverhouding in 1988 in

de verschillende modellen een grote mate van

stabiliteit. Dit duidt op robuuste modeluitkom-

sten. Dit geldt echter niet voor de recente

aanbod-vraagverhoudingen voor de jaren 1995

en 1999 in de modellen voor de jaren 1995 en

1999. In beide jaren was er sprake van een

negatief verband, maar dat was alleen in 1999

significant. In 2003 was het verband positief en

niet significant. De invloed van recente

aanbod-vraagverhoudingen is dus niet duide-

lijk. Het is mogelijk dat de invloed van deze

variabele in de tijd varieert.

Tabel 8.4. Regressieanalyse van ruimteproductiviteit in 2003 in de 40 Corop-regio’s. De uitkomsten worden

gepresenteerd in gestandaardiseerde bèta’s.

(1) (2) (3)

Verstedelijkingsgraad van de

regio

0.61***(5.39) 0.65***(5.13) 0.55***(4.11)

Aandeel werkgelegenheid in

de industrie

-0.28**(-2.53) -0.28**(-2.26) -0.34**(-2.65)

Aanbod-vraagratio 1988 -0.20**(-2.44)

Aanbod-vraagratio 2003 0.04 (0.44)

Aandeel verouderde bedrijven-

terreinen

0.12 (1.21)

F 37.99*** 31.15*** 32.67***

Adjusted R² 0.74 0.70 0.71

t-waarden tussen haakjes. *** significant op 1% niveau. ** significant op 5% niveau.


127


8.5 Conclusie en discussie

Het in kaart brengen van de efficiëntie van het

ruimtegebruik op bedrijventerreinen is geen

eenvoudige zaak. Er zijn verschillende meet-

eenheden met elk hun eigen voor- en nadelen.

Er is daarom gekozen om het ruimtegebruik te

analyseren via de abstracte methode van de

ruimteproductiviteit op regionaal niveau en

het ruimtegebruik op bedrijfsniveau. Bij de

ruimteproductiviteit bleek dat er aanzienlijke

regionale verschillen bestaan. Deze konden

grotendeels worden verklaard door verschillen

in de verstedelijkingsgraad, het aandeel van de

industrie in de werkgelegenheid en oude

aanbod-vraagverhoudingen. Tot op zekere

hoogte kan hiermee iets gezegd worden over

de efficiëntie van het ruimtegebruik. Wanneer

we er voor het gemak van uitgaan dat de regio-

nale verschillen in aanlegkosten van bedrijven-

terreinen maar beperkt verschillen, zijn er

grote verschillen in de efficiëntie van het

ruimtegebruik. In regio’s met een hoge ruimte-

productiviteit wordt dan efficiënter met de

ruimte omgegaan dan in regio’s waar de

ruimte productiviteit laag is. Of het ruimte-

gebruik in regio’s met een lage ruimteproducti-

viteit via beleidsmaatregelen te verhogen is,

kan op basis van het onderzoek niet worden

bepaald. Het is bijvoorbeeld maar de vraag of

beperking van het aanbod de ruimteproducti-

viteit substantieel zal verhogen omdat de

recente aanbod-vraagverhoudingen geen

duidelijke invloed hebben op de hoogte van de

ruimteproductiviteit.

Omdat de ruimteproductiviteit tussen 1995 en

2003 in bijna alle regio’s aanzienlijk is

gestegen, kan wel worden geconcludeerd dat

in het algemeen de efficiëntie van het ruimte-

gebruik is toegenomen. Bij de analyse van het

ruimtegebruik van bedrijven in Rivierenland

kunnen we iets soortgelijks concluderen

omdat daar de intensiteit van het ruimte-

graad zorgt dus voor een hoge

ruimteproductiviteit. Ook het aandeel indus-

triële werkgelegenheid (op bedrijventerreinen)

draagt bij aan een significante verklaring van

de regionale verschillen. Het negatieve teken

betekent dat hoe hoger dit aandeel is, hoe

lager de ruimteproductiviteit. Ook de aanbod-

vraagverhouding draagt bij aan de verklaring,

echter alleen de verhouding uit 1988 en niet

die uit 2003. Dit impliceert dat vooral de

aanbod-vraagverhouding uit het verleden de

huidige ruimteproductiviteit beïnvloedt en niet

zozeer de huidige aanbod-vraagverhouding. Bij

deze constatering moet echter een slag om de

arm worden gehouden omdat in 1988 de wijze

waarop het aanbod werd geregistreerd iets

anders was dan in de latere jaren. Het aandeel

verouderde bedrijventerreinen heeft geen

invloed op de verschillen in ruimteproductivi-

teit.

Voor de jaren 1995 en 1999 zijn dezelfde

regressieanalyses uitgevoerd. Daaruit kwamen

vergelijkbare resultaten en hier tonen de

coëfficiënten van de verstedelijkingsgraad, het

aandeel van de industrie in de werkgelegen-

heid en de aanbod-vraagverhouding in 1988 in

de verschillende modellen een grote mate van

stabiliteit. Dit duidt op robuuste modeluitkom-

sten. Dit geldt echter niet voor de recente

aanbod-vraagverhoudingen voor de jaren 1995

en 1999 in de modellen voor de jaren 1995 en

1999. In beide jaren was er sprake van een

negatief verband, maar dat was alleen in 1999

significant. In 2003 was het verband positief en

niet significant. De invloed van recente

aanbod-vraagverhoudingen is dus niet duide-

lijk. Het is mogelijk dat de invloed van deze

variabele in de tijd varieert.

Tabel 8.4. Regressieanalyse van ruimteproductiviteit in 2003 in de 40 Corop-regio’s. De uitkomsten worden

gepresenteerd in gestandaardiseerde bèta’s.

(1) (2) (3)

Verstedelijkingsgraad van de

regio

0.61***(5.39) 0.65***(5.13) 0.55***(4.11)

Aandeel werkgelegenheid in

de industrie

-0.28**(-2.53) -0.28**(-2.26) -0.34**(-2.65)

Aanbod-vraagratio 1988 -0.20**(-2.44)

Aanbod-vraagratio 2003 0.04 (0.44)

Aandeel verouderde bedrijven-

terreinen

0.12 (1.21)

F 37.99*** 31.15*** 32.67***

Adjusted R² 0.74 0.70 0.71

t-waarden tussen haakjes. *** significant op 1% niveau. ** significant op 5% niveau.


128


gebruik (gemeten in terreinen vloerquo-

tiënten) is gestegen. Duidelijk is daar te zien dat

de intensiteit van het ruimtegebruik op korte

termijn zeer afhankelijk is van de ontwikkeling

van de werkgelegenheid. Op termijn zal zich

daarop de hoeveelheid vloeroppervlakte en pas

daarna de hoeveelheid grond aanpassen. Het

lijkt er daarom op dat het absolute ruimte-

gebruik op bedrijventerreinen vertraagd op

werkgelegenheidsontwikkelingen reageert.

Het indirecte ruimtegebruik in termen van

vloer- en terreinquotiënten reageert daar veel

sneller op. Of de overheid direct op het ruimte-

gebruik van bedrijven kan sturen is zeer de

vraag. In het algemeen zijn de investeringen in

bedrijfshuisvesting relatief laag (in vergelijking

met andere bedrijfsinvesteringen) en worden

deze investeringen veelal gezien als ‘sunk-

cost’, kosten dus die vastliggen en op korte

termijn nauwelijks zijn te beïnvloeden. Dit geldt

in het bijzonder voor bedrijven die huisvesting

in eigendom hebben, maar veel minder bij

bedrijven die huisvesting huren.

De vraag is natuurlijk of deze ontwikkelingen

ook tot een maatschappelijk efficiënter ruimte-

gebruik aanleiding geven. Om deze vraag te

beantwoorden zullen we naar alle stedelijke

vormen van ruimtegebruik moeten kijken. Het

is namelijk de vraag of beperking van het areaal

bedrijventerreinen wel efficiënt is. Het beant-

woorden van deze vraag vergt integraal en

strategisch denken, iets wat nog te weinig

gebeurt. In dit kader wordt de ‘ladder voor

duurzame verstedelijking’ vaak genoemd. Deze

ladder beoogt “…een goede ruimtelijke orde-

ning in de vorm van een optimale benutting

van de ruimte in stedelijke gebieden” (Minis-

terie van Infrastructuur en Milieu, 2012: 4). Dit

wordt bereikt door de besluitvorming over de

planning van nieuwe locaties op te delen in een

(1e) fase waarin de behoefte moet worden

aangetoond. Wanneer deze er is moet worden

onderzocht (2e fase) of de behoefte kan worden

opgevangen in het bestaande stedelijke

gebied. Wanneer dit niet mogelijk is mag

worden gezocht naar een nieuwe locatie (3e

fase). Bij de planning van bedrijventerreinen

wordt deze ‘ladder’ al langer gebruikt. Hij stond

eerder bekend als de ‘SER-ladder’.

Deze ladders zijn een middel om het ruimte-

gebruik te sturen en vooral om het stedelijk

gebied beter te benutten en de uitbreiding

ervan te beperken. Om dat effect te bereiken

moet onderzocht worden wat efficiënter is om

het stedelijk gebied uit te breiden; met bedrij-

venterreinen of woonwijken. Wanneer het

ruimtegebruik van bedrijventerreinen in finan-

ciële termen laagwaardiger is dan woon-

bestemmingen (hetgeen op basis van WOZ-

waarden verondersteld mag worden), dan kan

het maatschappelijk wel eens efficiënter zijn

om binnenstedelijke bedrijventerreinen te

transformeren naar woonwijken en de stads-

uitbreiding zo veel mogelijk in de vorm van

bedrijventerreinen te laten plaatsvinden.

Bedrijventerreinen zouden dan een soort laag-

waardig ‘urban front’ worden in het landelijk

gebied, dat wordt voortgestuwd door de daar-

achter oprukkende woningbouw. Dit geheel in

lijn met de theorie van ‘urban land gradient’,

waarbij de hoogste grondwaarden in het

centrum worden gerealiseerd en deze afnemen

naarmate de grens van het stedelijk gebied

nadert.

31 Een deel van de bedrijven stelde in de enquête dat ze geen

gronden/of bedrijfsruimte bezaten omdat ze aan huis zijn

gevestigd. Daarnaast is van bedrijven die in verzamelpan-

den zijn gevestigd de grondoppervlakte niet bekend.

32 Het betreft ondernemingen die hun huisvesting niet delen

met andere bedrijven (zoals in bedrijfsverzamelpanden) en

geen bedrijf aan huis zijn. Alleen voor deze bedrijven zijn de

gegevens over het grondgebruik bekend.

33 Het CPB hanteert een andere definitie van ruimteproduc-

tiviteit, maar conceptueel wordt er hetzelfde mee bedoeld

als in dit hoofdstuk.


130

131


9 Naar een planningsopgave gericht op de herstructurering van bedrijventerreinen Han Olden

9.1 Inleiding

In het nationale beleid voor bedrijventerreinen

ligt sinds het midden van het vorige decen-

nium een sterk accent op de herstructurering

van verouderde bedrijventerreinen. Bij de her-

ijking van het nationale beleid voor bedrijven-

terreinen in 2007 hebben de toenmalige

ministers van Economische Zaken en Volks-

huisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu-

beheer aangegeven de herstructurering van

verouderde bedrijventerreinen prioriteit te

willen geven boven de aanleg van nieuwe

bedrijventerreinen. De herstructurering heeft

beleidsmatig vervolgens een sterke impuls

gekregen van het advies van de Taskforce

Herstructurering Bedrijventerreinen (THB

2008), die ook bekendstaat als de commissie-

Noordanus. Naast de financiering van de

herstructureringsopgave is een betere syste-

matiek van planning een belangrijk onderdeel

van het advies. Met aanbevelingen over het

terugdringen van het overaanbod aan bedrij-

venterreinen en over het verhogen van grond-

prijzen (zie hoofdstuk 10 van Jacques van

Dinteren) wil de commissie komen tot een

verzakelijking van de markt. Hierdoor moeten

de financiële condities voor herstructurering

verbeteren.

Om de aanbevelingen van de THB te veran-

keren in het beleid van de lagere overheden

heeft het Rijk in 2010 met de provincies en met

de gemeenten het Convenant Bedrijven-

terreinen 2010-2020 afgesloten. De in het

convenant gemaakte afspraken hebben

betrekking op de omvang van de plannings-

opgave, op de regionale planning en program-

mering en op de financiële bijdrage van het Rijk

aan de herstructureringsopgave. In het conve-

nant speelt de ladder voor duurzame verstede-

lijking, de voormalige SER-ladder, een

belangrijke rol. Doel van de ladder is het voor-

komen van overcapaciteit in uitleggebieden

132


door het optimaal benutten van de ruimte in

bestaand stedelijk gebied.

De Ladder voor duurzame verstedelijking biedt

daarmee handvatten voor het opstellen van de

planningsopgave gericht op het herstructu-

reren van bedrijventerreinen. Het principe van

de ladder is opgenomen in het Besluit ruimte-

lijke ordening (Bro). Het Bro schrijft voor dat

bestemmingsplannen voor nieuwe ruimtelijke

ontwikkelingen moeten zijn gebaseerd op

marktonderzoek naar de actuele regionale

vraag. Dit is de eerste trede van de ladder.

Daarnaast moeten gemeenten aantonen dat

de gesignaleerde vraag niet is op te vangen

binnen het bestaande aanbod aan

bedrijfspanden en bedrijventerreinen; de

tweede trede van de ladder. De derde trede

omvat de keuze voor eventueel nieuw te

ontwikkelen bedrijventerreinen in uitleg-

gebieden.

Uit de handreiking die het ministerie van Infra-

structuur en Milieu (2013) heeft opgesteld,

komt niet duidelijk naar voren aan welke eisen

het marktonderzoek voor bedrijventerreinen

moet voldoen. Het ministerie volstaat met te

verwijzen naar de door veel provincies en

regio’s toegepaste Bedrijfslocatiemonitor

(BLM) van het Centraal Planbureau (CPB). In dit

hoofdstuk is de vraag aan de orde hoe de plan-

ningsopgave op nationaal, provinciaal en

gemeentelijk niveau wordt onderbouwd en of

dit voldoende is om de Ladder voor duurzame

verstedelijking te onderbouwen. Het hoofd-

stuk begint met de vraag of de BLM de

gevraagde informatie op tafel legt. Vervolgens

komt de onderbouwing van de planning en

programmering op provinciaal en gemeentelijk

niveau aan de orde.

9.2 De Bedrijfslocatiemonitor

De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) raamt de

vraag naar bedrijventerreinen door middel van

de zogenaamde terreinquotiëntenmethode,

die in Nederland is geïntroduceerd door Bak

(1961). Deze methode leidt de vraag af uit de

toekomstige ontwikkeling van de werkgele-

genheid per bedrijfstak. De BLM baseert zich

hierbij op werkgelegenheidsprognoses van het

CPB. Vertaling van de werkgelegenheidsprog-

noses naar de vraag van bedrijventerreinen

vindt plaats op basis van bedrijfstakspecifieke

bindingspercentages (aandeel van de werk-

gelegenheid die zich op bedrijventerreinen

bevindt in de totale werkgelegenheid) en

bedrijfstakspecifieke terreinquotiënten die het

ruimtegebruik (in m2 grond) per werkzame

persoon weergeven. Resultaat van de raming is

de uitbreidingsvraag. Dit is de vraag naar

nieuwe bedrijventerreinen die het gevolg is

van groei van de werkgelegenheid of van het in

gebruik nemen van nieuwe productie-

processen.

Gezien de onzekerheden die per definitie zijn

verbonden aan prognoses voor de economi-

sche ontwikkeling op de lange termijn heeft

het CPB (2005) de vraag naar bedrijven-

terreinen gebaseerd op vier scenario’s van

economische groei, die een verschillende

groei van de werkgelegenheid laten zien (CPB,

2004). De geraamde uitbreidingsvraag laat een

forse bandbreedte zien tussen de scenario’s.

Deze varieert in de periode 2001 tot en met

2020 van gemiddeld 865 hectare per jaar in het

Global Economy (GE)-scenario van hoge

economische groei tot 275 hectare per jaar in

het Regional Communities (RC)-scenario van

lage economische groei.

Tot 2007 baseerde de nationale overheid de

planningsopgave voor de aanleg van nieuwe

bedrijventerreinen op het GE-scenario, dat

133


uitgaat van een gemiddelde economische

groei van 3% per jaar tot 2020. Om de herstruc-

turering te stimuleren, is de nationale plan-

ningsopgave bij de herijking van het nationale

beleid in 2007 neerwaarts bijgesteld. Niet

langer is het GE-scenario uitgangspunt, maar

het Transatlantic Market (TM-scenario) dat

uitgaat van een gemiddelde economische

groei van 2% per jaar tot 2020. Dit scenario

raamt een gemiddelde uitbreidingsvraag van

740 hectare per jaar.

In de afgelopen decennia is er regelmatig

kritiek geuit op het gebruik van terreinquoti-

enten bij het ramen van de vraag naar bedrij-

venterreinen (Ike et al., 1984; Van Aalst et al.,

1985; Van Dinteren & Koops, 2005; Witlox &

DeRudder, 2005; Van Dinteren, 2008; Louw et

al., 2009). De kern van de kritiek is dat de

relatie tussen de ontwikkeling van de werk-

gelegenheid en de vraag naar bedrijven-

terreinen veel minder sterk is dan in de

ramingen wordt verondersteld. Hierdoor zijn

de gehanteerde kerngetallen over het gemid-

delde ruimtegebruik per werkzame persoon

niet erg betrouwbaar. Omdat er tussen regio’s

en tussen sectoren grote verschillen bestaan

in de binding aan bedrijventerreinen en in het

ruimtegebruik per werkzame persoon, geeft

het vertalen van BLM-ramingen met landelijke

parameters naar regio’s en gemeenten een

weinig betrouwbaar beeld. Voor een betrouw-

bare modellering van de regionale vraag naar

bedrijventerreinen zijn daarom regiospecifieke

gegevens nodig (Knoben & Traa, 2008).

Hierbij komt dat de onderbouwing van het

bindingspercentage en van de terrein-

quotiënten is gebaseerd op inmiddels

ver ouderde gegevens. De laatste formele

ramingen dateren uit 2005. Hierbij is gebruik-

gemaakt van gegevens uit de periode rond de

eeuwwisseling. In deze periode was er nog

sprake van een geleidelijke trek van de werkge-

legenheid naar bedrijventerreinen en van

extensivering van het ruimtegebruik. In de

ramingen is verondersteld dat deze ontwikke-

lingen zich zouden voortzetten (CPB, 2005:

53-57). Gegevens over de periode tot 2008

laten echter zien dat de trek naar bedrijventer-

reinen minder sterk is dan in de ramingen van

2005 was verondersteld (Weterings et al.,

2008). Ramingen van het Planbureau voor de

leef-omgeving, die rekening houden met de

afnemende voorkeur voor bedrijventerreinen,

laten zien dat dit kan leiden tot een forse

reductie van de planningsopgave. Afhankelijk

van het economische scenario varieert dit van

180 tot 290 hectare per jaar (Beckers et al.,

2012).

Dat het CPB desondanks toch gebruikmaakt

van terreinquotiënten lijkt vooral te zijn inge-

geven door praktische overwegingen (Olden,

2010). Er waren tijdens de ontwikkeling van de

BLM geen andere betrouwbare ramingsmetho-

dieken beschikbaar. Bovendien lijken de

ramingen met de BLM, ondanks de kritiek, op

het eerste gezicht een redelijk betrouwbare

voorspelling te geven van de bandbreedte

waarbinnen de gerealiseerde uitbreiding van

het areaal bedrijventerrein zich sinds 2001

bevindt (figuur 9.1). Met gemiddeld 540

hectare per jaar lag deze nagenoeg in het

midden van de bandbreedte.

Tegelijkertijd maakt de figuur duidelijk dat de

ramingen geen betrouwbaar beeld geven van

de actuele vraag. Dit was ook niet te

verwachten, omdat de economische groei van

jaar tot jaar sterk fluctueert. Een langdurige

periode van hoge of lage economische groei is

uiterst onwaarschijnlijk. Gezien de onzeker-

heden die per definitie aan economische voor-

spellingen zijn verbonden, hanteert het

Convenant Bedrijventerreinen als uitgangs-

134


punt voor de regionale planning en program-

mering daarom het principe ‘maximaal

reserveren; naar behoefte aanleggen’. Dit prin-

cipe is al sinds de Nota Ruimte (2004)

uitgangspunt van het nationale beleid. Kern

van het principe is dat de planologische reser-

veringen voor de lange termijn reservecapaci-

teit mogen bevatten om flexibel te kunnen

inspelen op de veranderingen in de markt-

vraag. Door reservecapaciteit in te bouwen, is

er in ieder geval voldoende planologische

capaciteit beschikbaar om tijdig bouwrijpe

grond aan te bieden. Reservecapaciteit is ook

nodig omdat aan de aanbodzijde van de markt

planuitval kan optreden door bijvoorbeeld

problemen met het verwerven van gronden,

juridische procedures of technische belemme-

ringen. Voorwaarde voor een ruime reserve-

ring is wel dat bestemmingsplannen gebaseerd

zijn op de actuele vraag in de markt. In para-

graaf 9.5 komt aan de orde in hoeverre dit het

geval is.

Figuur 9.1. Geraamde en gerealiseerde uitbreiding van het areaal bedrijventerrein (2001 tot en met 2013).

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Uitbreiding GE - scenario

Uitbreiding RC - scenario

Gerealiseerde uitbreiding

Bron: CPB (2005) en IBIS (2001 tot en met 2014)

9.3 De bruikbaarheid van de BLM voor de ladder voor duurzame verstedelijking

Een nadeel van de BLM bij het toepassen van

de Ladder voor duurzame verstedelijking is dat

deze uitsluitend de uitbreidingsvraag raamt.

De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt

uit het in onbruik raken van oude bedrijventer-

reinen. Dit kan het gevolg zijn van het

onttrekken van (delen van) voormalige bedrij-

venterreinen aan hun oorspronkelijke functie

of het gevolg van veroudering van vastgoed,

waardoor het niet meer voldoet aan de eisen

van bedrijfsruimtegebruikers.

Wat betreft de vervangingsvraag zijn alleen

zeer indicatieve schattingen beschikbaar.

Aanvullend op de ramingen van de uitbrei-

dingsvraag heeft het CPB (2005) de vervan-

gingsvraag berekend op basis van in de tweede

helft van de jaren negentig aan de voorraad

onttrokken bedrijventerreinen. Dit resulteerde

135


in een gemiddelde vervangingsvraag van 65 à

70 hectare per jaar in de periode 2001-2020.

Buiten beeld blijft in hoeverre vrijkomende

bedrijfspanden op bestaande bedrijven-

terreinen kunnen voorzien in de vraag naar

bedrijventerreinen. Impliciet werd veronder-

steld dat alle vrijkomende bedrijfspanden

worden hergebruikt. Erg waarschijnlijk is dit

niet, gezien de elders in dit boek beschreven

veroudering van bedrijfsmatig vastgoed en

gezien de beperkte inzet op de herontwikke-

ling van verouderd vastgoed bij de herstructu-

rering van bedrijventerreinen (Olden, 2010).

Op grond van figuur 9.1 kan daarom niet

zonder meer worden gesteld dat het CPB

(2005) een betrouwbare raming heeft gegeven

van de uitbreidingsvraag. Heel goed denkbaar

is dat er als gevolg van de veroudering van

vastgoed doorstroming heeft plaatsgevonden

van oude naar nieuwe bedrijventerreinen. De

in vergelijking met de bestaande voorraad

relatief gunstige prijs-kwaliteitsverhouding van

nieuwe bedrijventerreinen zal hieraan zeker

hebben bijgedragen. De ontwikkeling van

nieuwe bedrijventerreinen zou in dat geval

gepaard moeten gaan met een groeiende leeg-

stand, met de komst van gelegenheidsgebrui-

kers die zich (tijdelijk) in het vrijkomende

vastgoed vestigen en in suboptimaal gebruik

van het bestaande vastgoed, dat als gevolg van

de veroudering in prijs zal dalen. Door een

gebrek aan gegevens over het ruimtegebruik

op bestaande bedrijventerreinen is niet vast te

stellen of dit het geval is.

Om de vervangingsvraag te kunnen ramen, is

inzicht nodig in het programma van eisen van

ondernemers. Dit gaat veel verder dan inzicht

in de kwantitatieve ruimtevraag in hectare,

zoals die uit de BLM komt. Het totale

programma van eisen dat ondernemers stellen

aan de huisvesting van hun bedrijf moet in

beeld komen. In de eerste plaats gaat het

hierbij om omvang, indeling en uitstraling van

het bedrijfspand waarin de ondernemer zijn

bedrijf wil onderbrengen. In de tweede plaats

zijn de gewenste functies op het niet

bebouwde deel van de kavel, zoals parkeren en

opslag in de openlucht van belang. In de derde

plaats zijn de inrichting, de bereikbaarheid en

de ligging van het terrein waar de ondernemer

zich wil vestigen, onderdeel van het

programma van eisen. Alleen als deze eisen

bekend zijn, is het mogelijk te beoordelen of de

bestaande bedrijfspanden en bestaande

bedrijventerreinen nog voldoen aan de eisen

die ondernemers hieraan vanuit hun bedrijfs-

voering stellen.

Zolang de BLM zich beperkt tot het ramen van

de uitbreidingsvraag is deze, anders dan de

handleiding van het ministerie van Infrastruc-

tuur en Milieu (2013) suggereert, niet geschikt

als onderbouwing van de ladder voor duur-

zame verstedelijking. Het toepassen van de

tweede trede van de ladder vraagt diepgaander

inzicht in de vervangingsvraag. In de volgende

paragrafen is aan de orde in hoeverre provin-

cies en gemeenten voor dit inzicht zorgen.

9.4 Planning en programmering op provinciaal niveau

Het Convenant Bedrijventerreinen vormt een

belangrijk kader voor de provinciale planning

en programmering. In het Convenant heeft het

Rijk met de provincies en met de gemeenten

voor de periode 2010 tot en met 2020 een

planningsopgave voor nieuwe bedrijventer-

reinen afgesproken van 11.015 hectare bedrij-

venterrein, waarvan 1.830 hectare ter compen-

satie van aan hun functie te ont trekken

bedrijventerreinen. Per saldo kan de voorraad

bedrijventerreinen volgens deze afspraken

worden uitgebreid met 9.185 hectare. Deze

136


uitbreiding van het areaal ligt aanzienlijk hoger

dan volgens het TM-scenario in de periode

2010 tot en met 2020 nodig zou zijn (8.140

hectare). De oorzaak hiervan is dat de voor

2010 gerealiseerde uitbreiding van het areaal

bedrijven-terrein achterbleef bij de raming van

het TM-scenario. Om de totale opgave tot 2020

kloppend te maken, is de opgelopen achter-

stand toegevoegd aan de planningsopgave in

de periode 2010 tot en met 2020.

Het compenseren van dit tekort is in het licht

van de actuele vraag een weinig realistisch

uitgangspunt.Hierdoor dreigt een overcapaci-

teit op de markt te komen. Eerder had een

neerwaartse bijstelling voor de hand gelegen.

Mede onder invloed van de economische crisis

bevindt de uitbreiding van het uitgegeven

areaal zich al vijf jaar in de buurt van de onder-

kant van de bandbreedte. Hierdoor blijft de

gerealiseerde uitbreiding fors achter bij de

afspraken in het convenant. Bij een evenredige

verdeling over de jaren zou het convenant een

uitbreiding betekenen van ruim 3.300 hectare.

De feitelijke uitbreiding tot 2014 bedroeg

slechts 1.200 hectare.

De vervangingsvraag is gebaseerd op provin-

ciale opgaven van tussen 2010 en 2020 te

onttrekken terreinen. Bovendien is afge-

sproken dat tot 2013 de herstructurering van

6.500 hectare bedrijventerrein in uitvoering

zou worden genomen. Niet duidelijk was

echter welk deel van die herstructureringsop-

gave gericht moest worden op de herontwik-

keling van verouderd vastgoed.

Een analyse van vigerende provinciale beleids-

kaders laat zien dat het totaal van de provin-

ciale planningsopgaven voor nieuwe

bedrijventerreinen bij de start van het conve-

nant in 2010 zelfs nog 13% hoger lag dan in het

Convenant Bedrijventerreinen was vastgelegd.

Alle provincies, met uitzondering van Zeeland,

gingen in 2010 uit van een planningsopgave

die hoger lag dan in het Convenant Bedrijven-

terreinen (Olden, 2010). Een belangrijke

oorzaak hiervan was dat aan de beleidskaders

oude ramingen ten grondslag lagen die

dateerden van voor de herijking van het natio-

nale beleid. Hierdoor zijn de meeste beleids-

kaders in navolging van het Rijk nog gebaseerd

op het GE-scenario van hoge economische

groei. Daarnaast voegden de provincies ook

extra vraag toe op grond van economische

taakstellingen en hanteerden zij een ijzeren

voorraad als reservecapaciteit om te kunnen

inspelen op niet voorziene ontwikkelingen.

De afspraak in het Convenant Bedrijven-

terreinen dat de provincies op basis van de

landelijke behoefteraming in samenwerking

met gemeenten nieuwe provinciale behoefte-

ramingen zouden maken, is maar beperkt

opgevolgd. Alleen Noord-Holland Noord en

Zuid-Holland hebben na 2010 nieuwe

ramingen gemaakt. Hoewel dit heeft geleid tot

een neerwaartse bijstelling van de uitbrei-

dingsvraag, bieden ook de nieuwe ramingen

nog altijd veel ruimte voor de aanleg van

nieuwe bedrijventerreinen.

Evenals op nationaal niveau was de herstructu-

reringsopgave slechts globaal onderbouwd. De

provincies baseerden zich vooral op gemeen-

telijke opgaven, op afspraken in gemeentelijke

planningsoverleggen of op een provinciale

scan. De aard van de veroudering was nauwe-

lijks onderzocht. Voor zover provinciale scans

waren gehouden, richtten deze zich op de

problemen in het openbare gebied en veel

minder op de veroudering van bedrijfspanden.

De voorgestelde aanpak van de herstructure-

ring, die sterk is gericht op revitalisering van

het openbare gebied, lijkt dan ook eerder het

gevolg te zijn van subsidievoorwaarden dan

137


van een grondige analyse van de problematiek

op de desbetreffende bedrijventerreinen

(Olden, 2010).

Van een samenhangende programmering

tussen de ontwikkeling van nieuwe bedrijven-

terreinen en de herstructurering van oude

bedrijventerreinen is nergens nog sprake.

In de provinciale planning lijken het twee

gescheiden trajecten. Nieuwe bedrijven-

terreinen zijn nodig om economische groei te

accommoderen. Herstructurering is nodig om

de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen

te versterken. Door het sterke accent op het

openbare gebied waren ook de verwachtingen

over de te behalen ruimtewinst bij herstructu-

rering niet erg hoog. In een aantal provincies

was wel een taakstelling geformuleerd, maar

onduidelijk was waarop deze was gebaseerd.

De beoogde ruimtewinst in het bestaande

stedelijke gebied was nergens van invloed op

de planningsopgave van nieuwe bedrijventer-

reinen (Olden 2010).

9.5 Planning en programmering op gemeentelijk niveau

Omdat de provinciale beleidskaders evenals

het Convenant Bedrijventerreinen veel ruimte

bieden voor de aanleg van nieuwe bedrijven-

terreinen, is het van groot belang dat de

gemeenten invulling geven aan het principe

‘naar behoefte aanleggen’. Het vaststellen van

een bestemmingsplan op grond van het argu-

ment dat de ontwikkeling past in een ruimte-

lijke-structuurvisie voor de lange termijn, kan

niet gelden als voldoende onderbouwing. Ook

is het niet voldoende om de provinciale

ramingen als onderbouwing te gebruiken. De

ruimtelijke reserveringen op provinciaal niveau

en de daaraan ten grondslag liggende

ramingen zijn immers gericht op de lange

termijn en hanteren het principe “ruim reser-

veren”. Als de ramingen ook uitgangspunt

zouden zijn voor de feitelijke aanleg, zou de

reservecapaciteit min of meer automatisch

worden omgezet in uitgeefbare grond.

Marktonderzoek dat nut en noodzaak van

specifieke bedrijventerreinen moet onder-

bouwen, komt weinig voor. Van de 64 onder-

zochte gemeenten baseerde 60% zich in 2008

bij het besluit een nieuw bedrijventerrein aan

te leggen op ramingen voor de lange termijn.

Vaak zijn dit provinciale of regionale ramingen.

Slechts de helft van de gemeenten beschikte

over een eigen raming. Gemeenten die

aangaven wel marktonderzoek uit te voeren,

hanteerden hiervoor de bedrijvenconsultatie-

methode, waarbij zij ondernemers onder-

vragen over hun huisvestingsplannen en de

gewenste huisvesting. Een aantal gemeenten

analyseert de vraag van bedrijven die op een

wachtlijst staan.

Het belangrijkste motief om af te zien van

marktonderzoek bij besluiten over de aanleg

van nieuwe bedrijventerreinen is dat

gemeenten het moeilijk vinden om bij de start

van de ontwikkelingen al uitspraken te doen

over de vraag op het moment van uitgifte. De

gemiddelde ontwikkelingstermijn van een

bedrijventerrein is acht jaar. Hierbij gaat het

om de tijd die nodig is voor het vaststellen van

het bestemmingsplan en voor het verwerven

en bouwrijp maken van de uit te geven

gronden. De redenering is dan dat het niet

mogelijk is de vraag te bepalen voor een

moment dat zo ver in de toekomst ligt. Zeker-

heidshalve kiezen veel gemeenten er daarom

voor om uit te gaan van een ruime capaciteit in

bestemmingsplannen.

Evenals op nationaal en provinciaal niveau het

geval is, baseren gemeenten nut en noodzaak

van de aanleg op de geraamde uitbreidings-

138


vraag. Voor zover de vervangingsvraag wordt

geraamd, gebeurt dit op basis van de voor-

genomen transformatie van oude bedrijven-

terreinen (Olden, 2010). Doordat in veel

gemeenten marktonderzoek ontbreekt, heeft

ook het toepassen van de Ladder voor duur-

zame verstedelijking weinig effect. Slechts

25% van de ondervraagde gemeenten gaf in

2008 aan dat het toepassen van de ladder

(toen nog de SER-ladder geheten) enige

ruimtewinst heeft opgeleverd. De overige

gemeenten gingen ervan uit dat van ruimte-

winst geen sprake was (Olden, 2010).

Serieus onderzocht was de potentiële ruimte-

winst door herstructurering van verouderde

bedrijventerreinen en door hergebruik van

vrijkomend vastgoed vrijwel nergens.

Gemeenten baseerden zich op globale erva-

ringen elders. De effecten van de herstructure-

ring schatten zij laag in als gevolg van de hoge

kosten die ermee gemoeid zijn en als gevolg

van de complexiteit van de opgave. Ruimte-

winst kwam in de ogen van de gemeenten

vooral van braakliggende kavels op oude

bedrijventerreinen (laaghangend fruit).

Van een systematische inventarisatie van de

herstructureringsopgave was geen sprake. Er

is wel een groot aantal terreinscans gehouden

in de eerste helft van de jaren negentig. Deze

richtten zich evenals de provinciale scans

vooral op het openbare gebied. Door de

beperkte financiële middelen die beschikbaar

waren, lag de keuze voor revitaliseren voor de

hand. Gemeenten waren vanwege de finan-

ciële risico’s terughoudend met het investeren

in de herontwikkeling van vastgoed. De over-

heersende opvatting was dat dit de verant-

woordelijkheid was van projectontwikkelaars

en bouwbedrijven (Olden, 2010).

De beschreven gang van zaken komt ook naar

voren uit de contra-expertises voor tien

omstreden bedrijventerreinen die zijn uitge-

voerd in de periode 2004-2012 (Louw en Olden

nog te publiceren). Slechts bij twee van de tien

terreinen is voor het bestemmingsplan markt-

onderzoek uitgevoerd op basis van de

bedrijvenconsultatie methode. De overige

bestemmingsplannen zijn onderbouwd op

basis van provinciale of regionale ramingen.

Zonder uitzondering zijn deze ramingen geba-

seerd op een scenario van hoge economische

groei, waarbij soms op grond van taakstellend

beleid extra ruimtevraag is toegevoegd.

De meest gangbare methode is dat de

geraamde uitbreidingsvraag via verdeelsleu-

tels, zoals het aandeel in het provinciale areaal

bedrijventerrein of het aandeel in de provin-

ciale uitgifte, wordt toegedeeld aan een regio

en vervolgens aan een gemeente. Eerder was

al aan de orde dat dit een weinig betrouwbare

methode is om regionale of lokale vraag vast te

stellen vanwege de grote heterogeniteit van de

parameters. Vaak gaat de motivering van nut

en noodzaak van deze terreinen door de lengte

van de planologische procedure bovendien

terug op verouderde beleidskaders en bestuur-

lijke afspraken.

In het geval dat de ontwikkeling van een bedrij-

venterrein plaatsvindt voor een specifieke

doelgroep, wordt de regionale of lokale vraag

op basis van verdeelsleutels en expert-

schattingen toegedeeld aan de doelgroep.

Zonder diepgaand onderzoek wordt vervol-

gens gesteld dat het overige aanbod niet

geschikt is voor de desbetreffende doelgroep

dan wel hiervoor niet in aanmerking komt. De

vrijkomende capaciteit door herstructurering

werd zonder goede onderbouwing in alle

gevallen laag geschat en ongeschikt bevonden

voor de doelgroep van het bedrijventerrein.

139


9.6 Conclusie

Tegen de achtergrond van de beleidsmatig

hoge prioriteit voor de herstructurering is het

beleid voor bedrijventerreinen slecht onder-

bouwd. De ramingen van de vraag naar bedrij-

venterreinen zijn te eenzijdig gericht op de

uitbreidingsvraag. Van de vervangingsvraag

die van belang is voor de herstructurerings-

opgave zijn alleen globale schattingen

beschikbaar op basis van te onttrekken bedrij-

venterreinen.

De ramingen van de uitbreidingsvraag zijn

bovendien sterk gericht op de lange termijn.

Gezien de onzekerheden die per definitie zijn

verbonden aan economische prognoses, zijn

deze gebaseerd op hoge economische groei.

Ruimtelijke-structuurvisies van provincies en

gemeenten bevatten hierdoor een overmaat

aan ruimte. Een groot gedeelte van deze

ruimte wordt min of meer automatisch

omgezet in bestemmingsplancapaciteit,

zonder dat hieraan marktonderzoek ten grond-

slag ligt dat inzicht geeft in de actuele vraag.

Door het ontbreken van marktonderzoek is er

ook weinig inzicht in het programma van eisen

dat ondernemers stellen aan hun huisvesting.

Omdat ook de kwaliteit van de bestaande huis-

vesting weinig aandacht krijgt, is het niet

mogelijk te bepalen of de geraamde vraag naar

bedrijventerreinen is onder te brengen in de

bestaande voorraad bedrijfspanden of op de

bestaande bedrijventerreinen. Het sterke

accent op revitalisering van het openbare

gebied lijkt dan ook eerder te zijn ingegeven

door de hiervoor beschikbare subsidies en

door de financiële risico’s die zijn verbonden

aan het herontwikkelen van verouderd vast-

goed, dan door een grondige analyse van de

problemen. Tegen de achtergrond van de

veronderstelde uitbreidingsvraag is de

conclusie snel getrokken dat de ruimtewinst

beperkt is en dat aanleg van nieuwe bedrijven-

terreinen nodig is om in de vraag te voorzien.

Dit betekent dat de basis onder de ‘ladder voor

duurzame verstedelijking’ niet op orde is. Noch

de eerste trede noch de tweede trede is

afdoende onderbouwd. Hierdoor blijft er in de

praktijk te veel nadruk liggen op de ontwikke-

ling van nieuwe bedrijventerreinen. Ondanks

alle goede bedoelingen en de best practices

die elders in dit boek zijn beschreven, zal hier-

door de herstructureringsopgave ook in de

komende periode niet echt van de grond

komen.

Realisering van de doelstellingen uit het

Convenant Bedrijventerreinen vraagt daarom

om een fundamenteel andere koers in het

beleid. Politici en beleidsmakers moeten zich

realiseren dat bouwrijpe grond op bedrijven-

terreinen geen economische groei stimuleert.

De planningsopgave moet niet langer zijn

gericht op een grootschalige uitbreiding van

het areaal bedrijventerrein, maar op ver-

nieuwing van de bestaande voorraad. Dit kan

alleen als zij echt werk maken van het redu-

ceren van het aanbod bouwrijpe grond en de

herstructurering richten op de herontwikke-

ling van verouderd vastgoed. Voor de nieuwe

koers is een aanzienlijke versterking van de

empirische basis van het beleid nodig. Het

programma van eisen dat ondernemers stellen

aan de huisvesting van hun bedrijven, de

courantheid van het bestaande vastgoed en de

toekomstperspectieven van bestaande bedrij-

venterreinen als vestigingsmilieu, zijn cruciale

aandachtspunten in het marktonderzoek dat

beleid gericht op herstructurering moet

onderbouwen.

140


141


10 De financiële situatie rond bedrijventerreinenJacques van Dinteren

nog in de pijplijn zit). Die vertegenwoordigt

een verkoopwaarde van 12 miljard euro.

Er zijn steeds meer twijfels of al die hectares

nog wel zullen worden uitgegeven;

− de grondprijzen op bedrijventerreinen zijn

in het afgelopen decennium weliswaar

toegenomen, maar deze stijging hield geen

gelijke tred met de ontwikkeling van die

voor woningbouw (Van der Krabben & Buite-

laar, 2011);

− de oppervlakte aan te ontwikkelen bedrij-

venterrein is kleiner dan die voor woningen

(Van der Krabben & Buitelaar, 2011) en de

vierkantemetergrondprijzen liggen voor die

twee segmenten ver uiteen (gemiddeld 129

euro voor bedrijventerreinen en, volgens

het Kadaster, 394 euro voor woningen),

waardoor woningen in ieder geval een inte-

ressantere categorie zijn.

10.1 Inleiding

De gemeentelijke financiën krijgen tot op

heden over het algemeen geen positieve

impuls door de aanleg en exploitatie van

bedrijventerreinen. Het is dat op bedrijven-

terreinen de nodige werkgelegenheid is te

vinden – de basis voor het stedelijk functio-

neren – want anders zou elke weldenkende

bestuurder de aanleg ervan eerst eens zeer

kritisch willen beschouwen. Vooral het milieu-

argument zou dan pleiten nog voor bedrijven-

terreinen. Misschien is de rol van bedrijven-

terreinen in een goede ruimtelijke ordening

en een door een gemeente beoogde economi-

sche ontwikkeling ook wel belangrijker dan die

van financiële steunpilaar van het gemeente-

lijke grondbedrijf. Als bedrijventerreinen vooral

die laatstgenoemde rol vervullen, dan staat het

er niet zo best voor:

− op 1 januari 2013 was 9.487 hectare aan

terrein uitgeefbaar (los van wat er allemaal

142


Overigens wil hiermee niet gezegd zijn dat de

financiële situatie rondom bedrijventerreinen

maar moet worden geaccepteerd. Dit hoofd-

stuk wil enkele suggesties doen voor maat-

regelen die dat kunnen verbeteren. Aan de

orde komen:

− het verbreden van het toelatingsbeleid

(paragraaf 10.1), wat kan leiden tot een

grotere uitgifte aan bedrijfskavels;

− het verhogen van de grondprijzen (para-

grafen 10.2 en 10.3), maar dit dan wel in

regionaal verband om onnodige concur-

rentie tussen gemeenten te voorkomen

(paragraaf 10. 4).

De laatste paragraaf geeft tot slot enkele

beleidsaanbevelingen.

10.2 Een verbreed toelatingsbeleid

Als de vraag naar nieuwe terreinen verder

afneemt, is het dan nog de moeite waard om

zwaar in te zetten op prijsverhogingen? Ja.

Want het kan nog altijd gaan om duizenden

hectares uit te geven terrein in de eerst-

komende vijftien tot twintig jaar (al durft bijna

niemand meer prognoses te maken), afhanke-

lijk van de marktontwikkeling, de transformatie

van verouderde terreinen, maar ook van een

eventueel verruimd toelatingsbeleid op bedrij-

venterreinen. Wat dat laatste betreft: nu al zijn

op bedrijventerreinen lang niet meer alleen

maar logistiek, industrie en bouw te vinden,

maar bevindt zich daar al een heel scala aan

dienstverlenende bedrijven (Weterings et al.,

2008; Renes et al., 2009; Royal HaskoningDHV,

2013). Daar vallen diensten of instituties onder

als onderwijs, cultuur, sport, medische zorg

enzovoorts. Dat was nu niet direct het idee bij

het aanvankelijke concept van een bedrijven-

terrein (opvang van bedrijven die niet tussen

de woonbebouwing passen), maar het heeft

ertoe bijgedragen dat de financiële problemen

met de exploitatie van bedrijventerreinen wat

werden beperkt. Dat kan eveneens voor de

toekomst gelden als een breed scala aan func-

ties op bedrijventerreinen wordt toegestaan.

Een menging van alle denkbare werkfuncties is

daarbij niet wenselijk. De uitstraling is door-

gaans verschillend, de milieucategorieën

kunnen sterk uiteenlopen en de verkeers-

stromen zijn van verschillende aard. Een zone-

ring is daarom aan de orde. Bij bestaande

terreinen moet dan worden bezien welke nog

niet uitgegeven, aaneengesloten gedeelten

kunnen worden omgezet van een bedrijven-

terrein naar een gemengde werklocatie. Dat

betekent een gedeeltelijke herziening van het

bestemmingsplan. ‘Gedeeltelijk’ met het oog

op het risico van planschadeclaims door geves-

tigde bedrijven. In Almere wordt het overschot

aan bedrijventerreinen die niet aansluiten op

de huidige en toekomstige vraag in goed

overleg met de gevestigde ondernemers

succesvol herbestemd, zoals op Poldervlak en

Markerkant. In het geval van een nog te

ontwikkelen terrein hoeft geen rekening te

worden gehouden met schadeclaims en kan

de profilering van het terrein opnieuw tegen

het licht worden gehouden. Dat een en ander

gebaseerd dient te zijn op zorgvuldig markt-

onderzoek spreekt voor zich. Zeker als het gaat

om (ook) kantoorhoudende activiteiten kan

bijvoorbeeld niet voorbij worden gegaan aan

de huidige (forse) leegstand in bestaande

gebouwen.

Bedrijvigheid concentreren op werklocaties in

combinatie met een verruimd toelatingsbeleid,

zodat ook zakelijke diensten, instellingen en

overheidsdiensten zich kunnen vestigen, kan

tot meer uitgifte en hogere inkomsten leiden.

Daar kan een financieel probleem van het

grondbedrijf deels mee worden opgelost, al

143


mag dat niet de doorslaggevende reden zijn,

want eerst en vooral heeft de gemeente te

zorgen voor een goed ruimtelijk en econo-

misch beleid. In het licht van een ruimtelijk

beleid kunnen bestuurders met een lastige

afweging te maken krijgen als zij functie-

menging in de stad wensen te bevorderen.

Daar lenen juist de dienstverlenende bedrijven

zich goed voor. In die te maken afweging

tussen mengen of concentreren kunnen

bestuurders onder meer het volgende

meenemen:

− er is een trend waarneembaar waarbij de

doorgeschoten functieontmenging in de

ruimtelijke ordening wordt betreurd;

− uit onderzoek blijkt dat een groot deel van

op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven

net zo goed elders in de stad gevestigd had

kunnen worden (zie bijvoorbeeld Weterings

et al., 2008; Renes et al., 2009; Royal Hasko-

ningDHV, 2013);

− door technische ontwikkelingen en de

verandering van met name de industriële

sector naar meer hoogwaardige, klein-

schalige productie ontstaan bij productie-

bedrijven meer mogelijkheden voor

functiemenging;

− hoewel de werkgelegenheid in de

productie, handel en logistiek verder

afneemt, hoeft dit niet te leiden tot een

verminderde ruimtevraag. Door automati-

sering en dergelijke kan met minder perso-

neel worden volstaan, maar dat wil niet

zeggen dat het bedrijf met minder opper-

vlakte toe kan.

Aangezien bovenstaande punten in verschil-

lende richtingen wijzen, ligt hier een niet

gemakkelijke beleidskeuze. Als niet zwaar

wordt getild aan de financiële aspecten en

wordt gekozen voor een strikt toelatingsbeleid

op bedrijventerreinen ten faveure van functie-

menging, dan kan de VNG-publicatie ‘Bedrijven

en Milieuzonering’ (2009) daarbij behulpzaam

zijn. Daarin wordt aangegeven welke bedrijven

per se op een bedrijventerrein gevestigd

zouden moeten zijn vanuit oogpunt van

milieuhinder, schaalgrootte en verkeers-

aantrekkende werking. Daar zou visuele

verschijningsvorm nog aan kunnen worden

toegevoegd.

10.3 Het belang van de grondprijs voor de ondernemer

Niet alleen het al of niet verruimen van het

toelatingsbeleid vraagt de aandacht van lokale

bestuurders. Tevens moet worden gekeken

naar de hoogte van de grondprijzen. In tegen-

stelling tot wat gemeentebestuurders vaak

denken zijn grondprijzen op bedrijven-

terreinen voor ondernemers nauwelijks van

belang binnen het totaal van vestigings-

plaatseisen (Buck Consultants, 1998; B&A,

1998; Stec, 2005). De grondprijs staat echter

niet op zichzelf en wordt door ondernemers

bezien in het licht van de geboden kwaliteiten

van gebouw, terrein en omgeving (de prijs-

kwaliteitverhouding). Dat de grondprijs zelden

een doorslaggevende factor bij vestigings-

plaatskeuze is houdt ongetwijfeld verband met

het gegeven dat slechts 1,1% van de totale

jaarlijkse investeringen van bedrijven (in de

sectoren industrie, bouwbedrijven, transport &

distributie) voor rekening komt van de grond.

Activa zoals bedrijfsgebouwen en machines

nemen het grootste deel voor hun rekening.

En in tegenstelling tot gebouwen en machi-

nerie behoudt grond doorgaans zijn waarde.34

Dat ondernemers bij een gemeente dan toch

zwaar onderhandelen over de grondprijs komt

simpelweg omdat een ondernemer nooit meer

144


zal willen betalen dan nodig. Je bent immers

ondernemer of je bent het niet. Bovendien

moet rekening worden gehouden met een

psychologisch effect. Rationeel valt te berede-

neren dat de grondprijs slechts een klein deel

is van de totale investering, maar het gaat

uiteindelijk om grote bedragen: gemiddeld

moet 1,3 miljoen euro worden betaald voor

één hectare. Een ondernemer is ongetwijfeld

gevoelig voor dergelijke bedragen en zal

proberen de beste prijs uit te onderhandelen.

Als gemeentebestuurders zich zouden reali-

seren dat die grondprijs voor een ondernemer

niet zo cruciaal is als zij wel denken, dan kan de

grondprijsbepaling op een meer professionele,

marktgerichte manier tot stand komen. Nu is

die vooral gebaseerd op wat de concurrentie

doet: de andere gemeenten in de regio. Dat

leidt tot de comparatieve of vergelijkende

methode (tabel 10.1). Het is waarschijnlijk dat

door die onderlinge concurrentie de prijs voor

bedrijfsgrond laag is (Renes et al., 2009). De

residuele methode, vaak toegepast bij woning-

bouw, zou een veel betere benadering zijn. Die

methode werkt hier echter niet omdat er

volstrekte onduidelijkheid is over de te reali-

seren gebouwen en de verwachte waarde

daarvan, wat juist een kernelement is in de

betreffende berekening.35

Tabel 10.1. Hoe gemeenten de grondprijs van

bedrijfskavels bepalen.

Methode Aantal gemeenten

Residueel 6

Comparatief 47

Kostprijs 7

Overig 4

Totaal 64

Bron: Renes et al., 2009

10.4 Positieve effecten van hogere grondprijzen

In het verleden bleken prijsverhogingen van

bedrijfsgrond niet of nauwelijks invloed te

hebben gehad op de gronduitgifte omdat de

vraag daar niet erg gevoelig voor is; de prijs-

elasticiteit is gering (CPB, 1999; Louw et al.,

2004). Hoewel de laatste jaren de prijzen zijn

gestegen, bestaat niet het gevoel dat ze

daarmee marktconform zijn. Volgens onder-

zoek van Stec (2008) zou de vierkantemeter-

prijs daarvoor zeker met gemiddeld tien euro

per m² omhoog moeten. Er zijn redenen aan te

voeren om hoger te gaan zitten dan dat

bedrag:

1. sturen op kwaliteit;

2. ontmoedigen van verhuizingen en nieuwe

uitgiftes;

3. voeren van een kostendekkende grond-

exploitatie;

4. bekostigen van beheer en revitalisering.

Advies 1. Sturen op kwaliteitDoor grondprijzen voor nieuwe terreinen te

verhogen en daarbij te differentiëren naar

kwaliteit (segmentatie) komt in een regio een

aantrekkelijke (regionaal concurrerende) mix

van typen terreinen tot stand: denk aan een

onderscheid in functionele, moderne en hoog-

waardige bedrijventerreinen. Als de prijs-

verschillen tussen deze terreinen groot

genoeg zijn (en dan praten we over meer dan

een tientje) kan er zelfs iets van een ‘natuur-

lijke selectie’ plaatsvinden waarbij bedrijven

met een hogere toegevoegde waarde eerder

zullen kiezen voor het hoogwaardige terrein

(ook omdat zij het zich financieel kunnen

veroorloven) en bedrijven met een lage toege-

145


voegde waarde op het functionele terrein

terechtkomen (Van Dinteren, 2008).

Advies 2. Ontmoedigen van verhuizingen en nieuwe uitgiftesVoor ondernemers is het aantrekkelijker om

nieuwbouw op een uitgeefbaar kavel te reali-

seren dan te herinvesteren in de bestaande

bedrijfshuisvesting. Dat kan te maken hebben

met financieel voordeel, maar even goed met

een wens tot modernisering, een aantrekke-

lijker werkklimaat of een betere bereikbaar-

heid. Niet (direct) noodzakelijke verhuizingen

kunnen een bestaand terrein echter in een

negatieve spiraal brengen omdat bestaande

bedrijfsgebouwen moeilijk hergebruikt kunnen

worden en de restwaarde van verlaten grond

en gebouwen zo laag is dat de onderneming

zich daar doorgaans niet om bekommert. Bij

(aanzienlijk) hogere grondprijzen op nieuwe

bedrijventerreinen mag worden verondersteld

dat ondernemers sneller geneigd zijn te (her)-

investeren in hun bestaande huisvesting of dat

ze in ieder geval de beoogde verhuizing nog

eens kritisch tegen het licht houden.

Advies 3. Voeren van een kostendekkende grondexploitatieDoordat gemeenten in het verleden vanuit een

werkgelegenheidsmotief een te lage grond-

prijs hanteerden werden verliezen genomen

op de grondexploitatie. Dit kan worden gezien

als een verkapte vorm van staatssteun als die

bedragen onder de marktprijs liggen; bedrijven

mogen niet met publieke middelen worden

bevoordeeld bij de aankoop van bedrijfsgronden.

Overigens gaat dat werkgelegenheidsmotief

vaak niet op omdat er veelvuldig sprake is van

lokale en regionale verplaatsingen (Renes et

al., 2009). Het gaat dan hooguit om additionele

groei door de beschikbaar gekomen extra

ruimte.

Vanuit een goed financieel beleid heeft een

gemeente te zorgen voor een kostendekkende

exploitatie. Als een gemeente per se de creatie

van nieuwe arbeidsplaatsen wil subsidiëren,

maak het dan transparant: zorg voor een

dekkende grondexploitatie met marktcon-

forme grondprijzen en regel een aparte werk-

gelegenheidssubsidie.

Advies 4. Bekostigen van beheer en revitaliseringDoor veroudering van de bestaande voorraad

is een omvangrijke revitaliseringopgave

ontstaan. In het verleden werd in de grondprijs

geen opslag opgenomen om de beheeropgave

te bekostigen. Voor zover dat wel werd gedaan

gingen die opbrengsten uit de verkoop van

gronden (als er al opbrengsten waren) vaak

naar andere gemeentelijke projecten dan

bedrijventerreinen. Door nu een hogere grond-

prijs te hanteren komen financiële middelen

beschikbaar waarmee het beheer wordt bekos-

tigd. Daar waar voldoende ruimte zit tussen

kostprijs, verkoopprijs en reservering voor

beheer kan eventueel geld worden ingebracht

in een op te zetten herstructureringsfonds

voor de aanpak van de verouderde bedrijven-

terreinen.

Het idee om grondprijzen op bedrijven-

terreinen te verhogen kreeg in 2008 een

eerste sterke impuls. Toen pleitte de

commissie-Noordanus (THB: Taskforce

Herontwikkeling Bedrijventerreinen) voor een

verhoging van tien euro per m² kavel op grond

van het voornoemde Stec-rapport, eerst en

vooral om daarmee de hoge kosten van de

revitalisering van bedrijventerreinen af te

dekken. Uit onderzoek onder vierenzestig

gemeenten (Renes at al., 2009) kwam naar

voren dat 78% van de woordvoerders van

mening is dat een dergelijke prijsverhoging

haalbaar is en niet tot vraaguitval zal leiden.

146


Bij de door de THB voorgestelde verhoging

wordt echter opnieuw geen rekening

gehouden met het reserveren van geld voor

het beheer van de nieuwe terreinen. En hoewel

op deze manier extra inkomsten worden gege-

nereerd, blijft het de vraag of (gezien de lage

prijselasticiteit van bedrijfskavels) een derge-

lijke beperkte verhoging ondernemers genoeg

aan het denken zet om herinvesteringen op de

huidige locatie serieus te overwegen.

10.5 Naar een regionaal afgestemde grondprijsbepaling

Hoewel een groot gedeelte van de gemeenten

een grondprijsverhoging van een tientje als

haalbaar ziet, werd door 64% van de woord-

voerders gesteld dat dit dan wel in regionaal

verband moet worden besproken om concur-

rentievervalsing te voorkomen. Dat is een

terechte eis. De markt voor bedrijventerreinen

is immers eerst en vooral een regionale markt.

Door gemeenten in een regio mogen echter

geen afspraken worden gemaakt over de te

hanteren grondprijzen (‘Mededeling van de

Commissie betreffende staatssteunelementen

bij de verkoop van gronden en gebouwen door

openbare instanties’; EC regel 97/C 209/03).

Wel kan een gezamenlijke methodiek worden

ontwikkeld om tot een reële, marktconforme

vaststelling te komen. Daarbij kunnen de

volgende uitgangspunten gelden:

− Het gaat bij alle gemeenten om eenzelfde

te verkopen product voor eenzelfde doel-

groep.

− Elke gemeente in de regio hanteert de

prijzen die uit de gekozen methodiek voort-

komen als vaste prijzen. Deze zijn niet

onderhandelbaar tussen gemeente en

ondernemer.

− In de prijs zit geen werkgelegenheids-

subsidie verborgen; het gaat om marktcon-

forme prijzen.

− De opbrengsten die worden gerealiseerd

boven de kostprijs worden in een gemeen-

telijk fonds gestort. Uit dit fonds worden de

kosten betaald van:

• het regulier beheer van de bestaande en

nieuwe terreinen;

• en (geheel of ten dele) de herstructure-

ring van bestaande, verouderde bedrij-

venterreinen.

− De ontwikkeling van een bedrijventerrein

met verwachte opbrengsten die liggen

onder de kostprijs (ontwikkeling met een

begroot verlies) is alleen toegestaan als dat

noodzakelijk is om de ontwikkeling mogelijk

te maken. De gemeente zal het plan dan

vooraf ter goedkeuring aan de Europese

Commissie moeten voorleggen.

De hoogte van de grondprijs zelf zou door de

gemeenten (of wellicht eerder nog de

provincie) kunnen worden bepaald door een

combinatie van de residuele en de kostprijs-

benadering. De grondprijs wordt daarbij opge-

bouwd uit de kostprijs vermenigvuldigd met

een opslagfactor die is ontleend aan de resi-

duele waarde die geldt in een (grotere) regio.

Op regionaal schaalniveau laat die residuele

waarde voor bedrijfsgebouwen zich redelijk

vaststellen, zo heeft Stec laten zien (Stec,

2008). Daarbovenop komt een opslag voor het

(beoogde) kwaliteitsniveau van het terrein. Dit

vanuit het idee dat een segmentatie van

terreinen gewenst is, dat dit het beste kan

gebeuren op grond van kwaliteitsniveaus (Van

Dinteren, 2008) en dat er dan ook sprake moet

zijn van verschillende prijs-kwaliteitverhou-

147


dingen. Tot slot kan eventueel nog een opslag

voor beheer worden toegevoegd. In formule:

Grondprijs = (kostprijs x ophogingsfactor o.b.v.

residuele grondwaarden)

+ opslag voor de gerealiseerde kwaliteit

+ (optioneel) opslag voor beheer

In het kader wordt nader ingegaan op de

verschillende componenten in deze formule.

Dit alles betreft nog aan te leggen bedrijven-

terreinen en terreinen waar nu nog uitgeefbare

gronden zijn. Dat heeft als consequentie dat de

exploitatie bij bestaande terreinen moet

worden opengebroken. De daarmee gemoeide

hoeveelheid werk is echter te overzien. Boven-

dien biedt dit de mogelijkheid een langere

looptijd voor de exploitatie te nemen, wat in

veel gevallen zal leiden tot een realistischer

beeld dan nu veelal het geval is. Nu zijn exploi-

tatietermijnen vaak te kort en dat geldt al hele-

maal in de huidige economische situatie die

mogelijk nog een aantal jaren zal voortduren.

Ten onrechte wordt soms het argument aange-

voerd dat gemeenten niet de middelen hebben

om een bedrijventerreinenfonds, zoals hier-

voor genoemd, in het leven te roepen. Maar als

het goed is opgezet, wordt een dergelijk fonds

gevoed door de bedrijven zelf door het bedrag

dat zij boven de kostprijs aan de gemeente

betalen. De praktijk laat zien dat doorgaans

verschillende bronnen worden aangeboord

(Deloitte, 2013).

De commissie-Noordanus en de opvolger

daarvan, de commissie-Jorritsma (zie: Regio-

nale kansen voor kwaliteit, 2009), denken niet

zo lokaal en pleiten voor regionale fondsen.

Dat kan bij gemeentebestuurders nog niet op

draagvlak rekenen omdat die zich zorgen

maken over de eerlijke verdeling van de finan-

ciële middelen en de kans groot wordt geacht

dat een gemeente die er met de pet naar heeft

gegooid gaat profiteren van het fonds. In het

fonds van Regio Drechtsteden lijken sommige

gemeenten ervoor te kiezen (alleen) hun

probleemgevallen ‘over de schutting te

gooien’ om de negatieve effecten met meer-

dere partijen te kunnen delen (Deloitte, 2013).

Naast de Drechtsteden zijn nog andere regio-

nale financiële samenwerkingsvormen te

vinden, zoals in Holland-Rijnland, Groningen-

Assen en Parkstad (Deloitte, 2013) en Regio

Roermond. Plannen zijn er ook, zoals in de

regio Rivierenland, maar opzet en werkwijze

zijn verschillend en niet één gaat zover als de

commissie-Jorritsma als ideaal voor ogen

stond.

148


Aanbevelingen

In het voorgaande zijn argumenten aange-

dragen waarom voor hogere grondprijzen voor

bedrijventerreinen kan worden gekozen.

Ambtenaren en bestuurders zijn echter moei-

lijk te overtuigen. De angst voor verlies aan

arbeidsplaatsen zit diep, maar is feitelijk onge-

grond, zeker in regionaal verband bezien.

Geconcludeerd wordt hier dat een prijsverho-

ging niet ter discussie mag staan, want in een

nieuwe situatie met marktconforme prijzen:

− is sprake van hogere, reële inkomsten voor

de gemeente;

− stemt het gevestigde ondernemers tot

nadenken over de noodzaak van een

verplaatsing (al geldt nog steeds dat de

grondkosten maar een fractie zijn van de

kosten van een verplaatsing);

− wordt veroudering van nieuwe terreinen

tegengegaan doordat middelen voor het

beheer van terreinen beschikbaar komen

en geoormerkt worden door deze kosten in

een reële grondexploitatie mee te nemen;

− kunnen extra inkomsten worden gebruikt

voor de revitalisering van bestaande bedrij-

venterreinen.

Van een prijsverhoging kan echter alleen

sprake zijn als deze (op zijn minst) regionaal

wordt ingevoerd. Anders kan voor individuele

gemeenten die voor een prijsverhoging kiezen

een negatief effect ontstaan door een vermin-

derde verkoop van terreinen. Want al is de

grondprijs maar een klein deel van de kosten,

de ondernemer blijft er – zoals gezegd – bij

prijsverschillen gevoelig voor.

Toelichting op de componenten in de grondprijsformule

In de eerste component, de kostprijs, worden de

kosten voor grondontwikkeling opgenomen, zoals

verwerving, ontruiming, sloop en tijdelijk beheer,

bouwrijp maken, bodemsanering en ook de rente en

omslagkosten (zoals bovenwijkse voorzieningen). De

kostprijs wordt vermenigvuldigd met de tweede

component, een ophoging op basis van residuele

grondwaarden. Weliswaar is op deze methode kritiek

te leveren, maar dat ligt anders als naar grotere

gebieden zoals een regio of provincie wordt gekeken

omdat dan een groot aantal transacties beschikbaar

is. De te hanteren ophogingsfactor kan tussen regio’s

nogal verschillen. Waar in de provincie Groningen en

Noord-Holland de prijzen sterk omhoog kunnen

(respectievelijk met een factor 2,43 en 2,21) scoren

Utrecht, Drenthe, Gelderland en Noord-Brabant laag

(circa 1,1; Stec, 2008).

De volgende component is de opslag voor de ruimte

lijke kwaliteit. Daarbij kan rekening worden

gehouden met de volgende indicatoren door een

vermenigvuldigingsfactor vast te stellen:

– de ligging van de kavel (zichtlocatie of niet);

– het kwaliteitsniveau.

Voor zichtlocaties wordt doorgaans een prijs

gevraagd die 30% boven de prijs voor de overige

kavels op het terrein ligt.

Voor wat betreft het kwaliteitsniveau gaat het op

hoofdlijnen om drie typen terreinen: functioneel,

modern, hoogwaardig. Vanuit het idee van prijs-

kwaliteitverhoudingen zouden de prijzen voor deze

typen gedifferentieerd kunnen worden. Het verschil

tussen het laagste niveau, het functionele terrein, en

een hoogwaardig terrein bedraagt nu een factor 1,9.

Dat verschil kan veel groter worden gemaakt. Te

denken valt aan een factor 3, wellicht zelfs 4. Wel is er

rekening mee te houden dat in de aanleg (en dus in

de kostprijs) al hogere uitgaven worden gedaan om

de beoogde kwaliteit te realiseren (extensiever ruim-

tegebruik, meer groen, betere infrastructuur enzo-

voorts). Bijkomend effect van deze uitgesproken

prijsverschillen is wellicht dat een haast ‘automati-

sche’ geleiding van bedrijven naar het voor hen juiste

type terrein ontstaat. Bedrijven met een lage toege-

voegde waarde zouden (met het oog op de kosten)

dan voor een functioneel terrein kiezen en verwacht

zou mogen worden dat bedrijven met een hoge

toegevoegde waarde doorgaans kiezen voor een

hoogwaardig bedrijventerrein.

Bij het aspect kwaliteit zijn ook andere dan de hier

genoemde opslagen denkbaar (percentage kantoor-

vloeroppervlakte, het wel of niet gelegen zijn in

landelijk gebied en dergelijke), maar dat leidt wel tot

een complexer geheel met als risico dat de beoogde

inzichtelijkheid verdwijnt.

De hier geschetste aanpak kan al de nodige middelen

genereren. Middelen die kunnen worden ingezet voor

het beheer van de terreinen. Of dat voldoende is zal

per geval/regio moeten worden bekeken. Het is

denkbaar dat goed onderhoud dermate veel vraagt

dat nog een opslag voor het beheer wordt toege-

voegd. Belangrijk is dat dit deel van de middelen,

maar beter nog de gehele opbrengst uit de verkoop

van grond op bedrijventerreinen, duidelijk wordt

geoormerkt voor dat doel, gezien de genoemde

ervaringen in het recente verleden.

Mocht deze methodiek nog niet voldoende

opbrengen om ook de kosten van de revitalisering

van verouderde bedrijventerreinen te bekostigen,

dan kan overwogen worden om bij de verkoop van

kavels op nieuwe bedrijventerreinen van de onderne-

mers een bijdrage te vragen die een op te zetten

(lokaal of regionaal) herstructureringsfonds bedrij-

venterreinen voedt. In het geval van bijvoorbeeld

Fryslân kan een bijdrage van 10 euro per m² de

huidige tekorten afdekken.

149


Aanbevelingen

In het voorgaande zijn argumenten aange-

dragen waarom voor hogere grondprijzen voor

bedrijventerreinen kan worden gekozen.

Ambtenaren en bestuurders zijn echter moei-

lijk te overtuigen. De angst voor verlies aan

arbeidsplaatsen zit diep, maar is feitelijk onge-

grond, zeker in regionaal verband bezien.

Geconcludeerd wordt hier dat een prijsverho-

ging niet ter discussie mag staan, want in een

nieuwe situatie met marktconforme prijzen:

− is sprake van hogere, reële inkomsten voor

de gemeente;

− stemt het gevestigde ondernemers tot

nadenken over de noodzaak van een

verplaatsing (al geldt nog steeds dat de

grondkosten maar een fractie zijn van de

kosten van een verplaatsing);

− wordt veroudering van nieuwe terreinen

tegengegaan doordat middelen voor het

beheer van terreinen beschikbaar komen

en geoormerkt worden door deze kosten in

een reële grondexploitatie mee te nemen;

− kunnen extra inkomsten worden gebruikt

voor de revitalisering van bestaande bedrij-

venterreinen.

Van een prijsverhoging kan echter alleen

sprake zijn als deze (op zijn minst) regionaal

wordt ingevoerd. Anders kan voor individuele

gemeenten die voor een prijsverhoging kiezen

een negatief effect ontstaan door een vermin-

derde verkoop van terreinen. Want al is de

grondprijs maar een klein deel van de kosten,

de ondernemer blijft er – zoals gezegd – bij

prijsverschillen gevoelig voor.

Toelichting op de componenten in de grondprijsformule

In de eerste component, de kostprijs, worden de

kosten voor grondontwikkeling opgenomen, zoals

verwerving, ontruiming, sloop en tijdelijk beheer,

bouwrijp maken, bodemsanering en ook de rente en

omslagkosten (zoals bovenwijkse voorzieningen). De

kostprijs wordt vermenigvuldigd met de tweede

component, een ophoging op basis van residuele

grondwaarden. Weliswaar is op deze methode kritiek

te leveren, maar dat ligt anders als naar grotere

gebieden zoals een regio of provincie wordt gekeken

omdat dan een groot aantal transacties beschikbaar

is. De te hanteren ophogingsfactor kan tussen regio’s

nogal verschillen. Waar in de provincie Groningen en

Noord-Holland de prijzen sterk omhoog kunnen

(respectievelijk met een factor 2,43 en 2,21) scoren

Utrecht, Drenthe, Gelderland en Noord-Brabant laag

(circa 1,1; Stec, 2008).

De volgende component is de opslag voor de ruimte

lijke kwaliteit. Daarbij kan rekening worden

gehouden met de volgende indicatoren door een

vermenigvuldigingsfactor vast te stellen:

– de ligging van de kavel (zichtlocatie of niet);

– het kwaliteitsniveau.

Voor zichtlocaties wordt doorgaans een prijs

gevraagd die 30% boven de prijs voor de overige

kavels op het terrein ligt.

Voor wat betreft het kwaliteitsniveau gaat het op

hoofdlijnen om drie typen terreinen: functioneel,

modern, hoogwaardig. Vanuit het idee van prijs-

kwaliteitverhoudingen zouden de prijzen voor deze

typen gedifferentieerd kunnen worden. Het verschil

tussen het laagste niveau, het functionele terrein, en

een hoogwaardig terrein bedraagt nu een factor 1,9.

Dat verschil kan veel groter worden gemaakt. Te

denken valt aan een factor 3, wellicht zelfs 4. Wel is er

rekening mee te houden dat in de aanleg (en dus in

de kostprijs) al hogere uitgaven worden gedaan om

de beoogde kwaliteit te realiseren (extensiever ruim-

tegebruik, meer groen, betere infrastructuur enzo-

voorts). Bijkomend effect van deze uitgesproken

prijsverschillen is wellicht dat een haast ‘automati-

sche’ geleiding van bedrijven naar het voor hen juiste

type terrein ontstaat. Bedrijven met een lage toege-

voegde waarde zouden (met het oog op de kosten)

dan voor een functioneel terrein kiezen en verwacht

zou mogen worden dat bedrijven met een hoge

toegevoegde waarde doorgaans kiezen voor een

hoogwaardig bedrijventerrein.

Bij het aspect kwaliteit zijn ook andere dan de hier

genoemde opslagen denkbaar (percentage kantoor-

vloeroppervlakte, het wel of niet gelegen zijn in

landelijk gebied en dergelijke), maar dat leidt wel tot

een complexer geheel met als risico dat de beoogde

inzichtelijkheid verdwijnt.

De hier geschetste aanpak kan al de nodige middelen

genereren. Middelen die kunnen worden ingezet voor

het beheer van de terreinen. Of dat voldoende is zal

per geval/regio moeten worden bekeken. Het is

denkbaar dat goed onderhoud dermate veel vraagt

dat nog een opslag voor het beheer wordt toege-

voegd. Belangrijk is dat dit deel van de middelen,

maar beter nog de gehele opbrengst uit de verkoop

van grond op bedrijventerreinen, duidelijk wordt

geoormerkt voor dat doel, gezien de genoemde

ervaringen in het recente verleden.

Mocht deze methodiek nog niet voldoende

opbrengen om ook de kosten van de revitalisering

van verouderde bedrijventerreinen te bekostigen,

dan kan overwogen worden om bij de verkoop van

kavels op nieuwe bedrijventerreinen van de onderne-

mers een bijdrage te vragen die een op te zetten

(lokaal of regionaal) herstructureringsfonds bedrij-

venterreinen voedt. In het geval van bijvoorbeeld

Fryslân kan een bijdrage van 10 euro per m² de

huidige tekorten afdekken.

Wat betekent dit nu voor de nieuwe gemeente-

besturen in 2015 (en de jaren daarna)? Gezien

de eerder aangestipte marktsituatie moet

prioriteit worden gegeven aan het vermin-

deren of op zijn minst het temporiseren van

het aanbod op regionaal schaalniveau. Dat

gebeurt al op tal van plaatsen. Dat is wellicht

ook het moment om regionale afspraken te

maken over de te hanteren methodiek voor

het vaststellen van de grondprijzen op bedrij-

venterreinen. Dat zal doorgaans aanleiding

geven tot prijsverhogingen als men uitgaat van

de hier voorgestelde methode die mede geba-

seerd is op de residuele methode. Tegelijkertijd

dient in regionaal kader de te hanteren

segmentatie van bedrijventerreinen te worden

vastgesteld, omdat grondprijzen moeten vari-

eren met het geboden kwaliteitsniveau. Een

eenvoudige indeling in functionele, moderne

en hoogwaardige terreinen kan hier volstaan,

al of niet met kleine variaties die zijn ingegeven

door lokale omstandigheden (zie bijvoorbeeld

Royal Haskoning, 2010a/b). Vanwege het regi-

onale kader heeft de provincie een belangrijke

voortrekkende en coördinerende rol bij voor-

noemde zaken. Hoe relevant dit alles is zal

mede afhangen van de hoeveelheid nog te

ontwikkelen bedrijventerreinen.

Waar bij een regionaal afgestemde verhoging

van de grondprijs overwegend (en meer in het

algemeen een regionaal bedrijventerreinen-

beleid) positieve effecten zijn te verwachten,

ligt dat bij een verruimd toelatingsbeleid

anders. Een verdergaande en nu zelfs gestimu-

leerde ontwikkeling van het concept bedrijven-

terrein naar het concept werklocatie (met een

breed scala aan bedrijven) kan tot hogere

opbrengsten en snellere uitgifte leiden. Vanuit

financieel oogpunt is dit toe te juichen. Hier-

voor is aangegeven dat er echter ook negatieve

effecten kunnen optreden als een sterke(re)

menging van functies buiten de ‘formele’

150


werklocaties wordt voorgestaan. De vraag

komt dus op in hoeverre en hoe hard

gemeenten functiemenging willen sturen. Of

hoe slim gemeenten bestaande bedrijven-

terreinen geschikt kunnen maken als infor-

mele werklocaties. Gemeenten beschikken in

principe over voldoende instrumenten om

daarop te kunnen sturen (Royal Haskoning

DHV, 2013).

Aangezien het voorgaande pleidooi voor

hogere grondprijzen automatisch gelinkt is

met de uitgifte van nieuwe terreinen, wil dat

niet zeggen dat nieuwe gemeentebesturen

daar zwaar op moeten focussen. Met het oog

op een duurzame stedelijke ontwikkeling kan

zelfs het tegendeel worden beweerd en heeft

het behouden en verbeteren van bestaande

bedrijventerreinen prioriteit. Maar als na zorg-

vuldige toepassing van de Ladder voor duur-

zame verstedelijking (PBL, 2012) blijkt dat

nieuwe terreinen noodzakelijk zijn, heeft een

gemeente er zorg voor te dragen dat fouten uit

het verleden niet worden herhaald. Er is de

afgelopen tien jaar een grote hoeveelheid

publicaties verschenen die hebben gewezen

op de gemaakte fouten in het bedrijven-

terreinenbeleid en waarin voorstellen worden

gedaan voor verbeteringen. Gemeente-

bestuurders moeten nu de aangereikte ideeën

in de praktijk gaan toepassen. Het is aan onder

meer de wetenschappers en adviseurs om te

onderzoeken of die ideeën goed werken en

wat dat betekent voor toekomstige aanpas-

singen in een te voeren beleid.

34 Overigens kan hierbij wel sprake zijn van verschillen

tussen bedrijven. Zo zal de grondprijs voor grootschalige

transportbedrijven met een veelal lage toegevoegde

waarde verhoudingsgewijs zwaarder kunnen wegen dan

voor andere bedrijfscategorieën.

35 Hoewel oplossingen voor een deel van de problemen zijn

te bedenken (zie Stec, 2008), zijn de meeste gemeenten

niet overtuigd van nut en noodzaak van residueel rekenen

bij bedrijventerreinen. Zoals we hierna zullen zien kunnen

uitkomsten van residueel rekenen op regionaal/provin-

ciaal niveau niettemin goed worden ingezet om op lokaal

niveau tot een herbeoordeling van de prijzen voor grond

op bedrijventerreinen te komen.


151


152

153


11 Ruimtelijke concentratie van economische activiteit op bedrijventerreinen36

Friso de Vor

11.1 Inleiding

Stimulering van de lokale economie is een

belangrijk uitgangspunt van het Nederlandse

bedrijventerreinenbeleid. Bedrijventerreinen

zijn het resultaat van beleid gericht op de

geconcentreerde creatie van ruimte voor

werkgelegenheid. Gedurende de afgelopen

decennia zijn bedrijventerreinen de belang-

rijkste locatie geworden voor de uitgifte van

grond voor bedrijvigheid. Nederland herbergt

zodoende circa 3.600 bedrijventerreinen die

samen zo’n 97.000 hectare grondoppervlakte

beslaan. Hierdoor vestigen veel bedrijven zich

op deze locaties en leveren ze een aanzienlijke

bijdrage aan de lokale economie. Maar bedrij-

venterreinen hebben ook nadelen. Ze zijn de

bron van allerlei soorten hinder, zoals geluids-

overlast, verkeersoverlast en horizonver-

vuiling. Dit voedt de discussies over nut en

noodzaak van de aanleg van nieuwe bedrijven-

terreinen en de locatie van bedrijventerrein-

ontwikkeling. Empirische inzichten zijn echter

schaars bij vraagstukken rondom bedrijven-

terreinen, ook als het gaat om positieve en

negatieve effecten van bedrijventerreinen. In

dit hoofdstuk worden deze inzichten uitge-

breid. Door gebruik te maken van kwantita-

tieve methoden van empirisch onderzoek

wordt in het eerste deel ingegaan op de

omvang en de aard van positieve externe

effecten, waarvan verondersteld wordt dat

deze gepaard gaan met de ruimtelijke concen-

tratie van economische activiteit op bedrijven-

terreinen. Het tweede deel van het hoofdstuk

is gericht op de negatieve externe effecten

verbonden aan de aanwezigheid van bedrijven-

terreinen. De uitkomsten van de twee studies

bieden inzicht in de mogelijke succesfactoren,

in termen van inrichting en lokalisering, ten

aanzien van het economisch presteren en de

ruimtelijke impact van bedrijventerreinen. Met

deze op kwantitatieve wijze verkregen

inzichten kan invulling gegeven worden aan de

toenemende behoefte om ‘evidence-based’ of,

154


anders gezegd, op empirisch onderbouwde

wijze beleid vorm te geven.

11.2 Positieve externe effecten

Ter argumentatie voor uitbreiding van het

bedrijventerreinenareaal wordt met name

gewezen op het werkgelegenheidsmotief:

nieuwe bedrijventerreinen zorgen voor extra

banen. Daarnaast wordt vaak het planologische

argument aangevoerd dat nieuwe bedrijven-

terreinen nodig zijn om hinderlijke bedrijven

uit woonwijken te kunnen plaatsen. Dit heeft

tot gevolg dat – volgens schattingen – een

derde deel van de totale Nederlandse werk-

gelegenheid te vinden is op bedrijven-

terreinen, wat overeenkomt met 2,4 miljoen

banen (Weterings et al., 2008). Veel bedrijven

hebben zich dus gevestigd op deze locaties en

leveren zo een aanzienlijke bijdrage aan de

(lokale) economie. Onderbelicht is echter wat

de bijdrage is van bedrijventerreinen als vesti-

gingslocatie aan het faciliteren van economi-

sche ontwikkeling. Bieden bedrijventerreinen

unieke productieomstandigheden die elders

niet aanwezig zijn?

Van het ruimtelijk concentreren van economi-

sche activiteit wordt verondersteld dat het

positieve externe effecten (zogeheten agglo-

meratievoordelen) genereert die uiteindelijk

de economische groei bevorderen. Maar

onduidelijk is of dit opgaat voor bedrijven-

terreinen. Om te achterhalen in hoeverre deze

agglomeratie-effecten op het ruimtelijk niveau

van bedrijventerreinen het economisch pres-

teren van deze terreinen verklaren zijn de

werkgelegenheidsontwikkelingen (periode

1998-2006) op 68 verschillende bedrijven-

terreinen in Amsterdam onderzocht – in welke

mate deze samenhangen met de sectorstruc-

tuur en de bereikbaarheid van de betreffende

bedrijventerreinen. Het optreden van agglo-

meratievoordelen kan derhalve worden afge-

leid van het effect van de samenstelling van de

sectorstructuur op een bedrijventerrein op het

economisch presteren van de bedrijven aldaar.

Verder wordt expliciet rekening gehouden met

het belang van bereikbaarheid als groeibevor-

derende factor.

AgglomeratievoordelenVolgens de economische theorie ontstaan

agglomeratie-effecten ten gevolge van de

ruimtelijke clustering van bedrijvigheid. Deze

werken via verschillende mechanismen (De

Groot et al., 2010). Een eerste bron is nabijheid

van bedrijven ten opzichte van hun toeleveran-

ciers en afnemers, alsook de schaal van hun

gezamenlijke activiteiten. Een tweede bron

zijn gespecialiseerde arbeidsmarkten waarin

werknemers en bedrijven elkaar eenvoudig

kunnen vinden, wat resulteert in een betere

aansluiting tussen aanwezige banen en de

specifieke kwalificaties van werknemers. Dit uit

zich in een hogere productiviteit. Een derde

bron zijn kennisspillovers. In een omgeving

met een hogere dichtheid aan economische

activiteit wordt kennis gemakkelijker uitgewis-

seld en zal innovativiteit toenemen.

Op basis van het bovenstaande wordt onder-

scheid gemaakt naar drie verschijningsvormen

van agglomeratievoordelen: MAR (Mars-

hall-Arrow-Romer)-externaliteiten, Jacobs-

externaliteiten en Porter-externaliteiten.

MAR-externaliteiten refereren aan positieve

externe effecten (ook wel externaliteiten

genoemd) als gevolg van clustering van

bedrijven die behoren tot dezelfde sector. De

achterliggende gedachte is dat soortgelijke

bedrijven die in elkaars nabijheid actief zijn van

elkaar leren. Daartegenover staat het gedach-

tegoed van Jacobs (1969) dat benadrukt dat

positieve externe effecten ontstaan ten

gevolge van kennisspillovers tussen verschil-

155


lende sectoren. Het idee is dat juist bedrijven

met verschillende activiteiten van elkaar leren.

Wanneer verschillen in gebruikte technologie

groot zijn, zoals het geval is bij totaal verschil-

lende sectoren, is er veel ruimte voor kruis-

bestuiving. Een andere categorie voordelen die

voortkomt uit ruimtelijke concentratie van

bedrijvigheid zijn Porter-externaliteiten

(Porter, 1990). Deze voordelen zijn gestoeld op

de stimulerende werking van de nabijheid op

het concurrerend vermogen van bedrijven.

Lokale concurrentie dwingt bedrijven te inno-

veren, wat zal leiden tot bevordering van de

lokale productiviteitsgroei.

Afhankelijk van de mate van specialisatie,

diversiteit en concurrentie van een cluster

treedt een bepaald type agglomeratievoordeel

op. Voor beleidsmakers biedt dit aanknopings-

punten voor de inrichting of branchering van

werk- of winkelgebieden wanneer zij willen

sturen op creatie van een bepaald type agglo-

meratievoordeel, om uiteindelijk de groei te

bevorderen. Het is echter verre van eenduidig

wat de grootte van de verschillende agglome-

ratie-effecten bepaalt. De Groot et al. (2009)

concluderen op basis van analyse van een

reeks studies over dit onderwerp dat vooral het

ruimtelijk aggregatieniveau ertoe doet bij het

al dan niet optreden van agglomeratievoor-

delen. Daarbij is tot dusverre voorbij gegaan

aan het (lage) ruimtelijk aggregatieniveau van

het bedrijventerrein in de onderzoeken naar de

relatie tussen agglomeratie en groei.

Werkgelegenheid op Amsterdamse bedrijventerreinenOm te achterhalen in hoeverre deze agglome-

ratie-effecten op het ruimtelijk niveau van

bedrijventerreinen het economisch presteren

van deze terreinen verklaren, zijn de werkgele-

genheidsontwikkelingen (periode 1998-2006)

op 68 bedrijventerreinen in Amsterdam onder-

zocht: in welke mate hangen deze samen met

de sectorstructuur en de bereikbaarheid van

de betreffende bedrijventerreinen?

Amsterdam leent zich uitermate voor deze

casestudy aangezien de economie geken-

merkt wordt door een relatief heterogene en

dynamische productiestructuur: nieuwe

sectoren ontstaan in snel tempo terwijl

bestaande sectoren aan belang inboeten (Van

der Vegt et al., 2006). Dit maakt de uitkomsten

ook geschikt voor bredere toepassing op

andere steden of regio’s.

Er is gebruikgemaakt van data afkomstig van

de Monitor Werkgelegenheid Bedrijfslocaties,

geproduceerd door de Dienst Onderzoek en

Statistiek (O+S) van de gemeente Amsterdam

(edities 1998 tot en met 2006). Per bedrijven-

terrein is de werkgelegenheid naar sector

geregistreerd. Daarnaast bevatten de data het

aantal vestigingen per bedrijventerrein naar

sector. In het databestand zijn 68 bedrijventer-

reinen opgenomen die samen een bruto

oppervlakte van 3.407 hectare beslaan (in

2006). Ter vergelijking: de totale oppervlakte

van Amsterdam beslaat 21.939 hectare. Figuur

11.1 geeft een impressie van de ruimtelijke

spreiding van de betreffende bedrijven-

terreinen.

In 2006 waren ruim 83.000 werknemers werk-

zaam op Amsterdamse bedrijventerreinen. Ter

vergelijking: in hetzelfde jaar bedroeg de werk-

gelegenheid niet gevestigd op bedrijventer-

reinen in Amsterdam ruim 331.000

werknemers, wat neerkomt op zo’n 80% van de

totale werkgelegenheid van deze stad.

Wanneer we inzoomen op de ontwikkelingen

op de onderzochte bedrijventerreinen, dan

blijkt in de periode 1998 tot 2006 zich een

kleine verschuiving te hebben voltrokken van

werkgelegenheid en bedrijven naar haventer-

156


reinen. Uit tabel 11.1 blijkt dat ongeveer 15%

van de totale werkgelegenheid die zich bevindt

op bedrijventerreinen daar te vinden is. Voor

vestigingen geldt dat dit aandeel ruim 13,5% is.

Deze terreinen worden zoals de naam al zegt

voornamelijk gekenmerkt door haven-

gebonden activiteiten. Dit zijn vooral trans-

portactiviteiten en grootschalige industrie; wat

ook een verklaring geeft voor de grotere

gemiddelde bedrijfsomvang in termen van

aantal werknemers per vestiging dan op regu-

liere terreinen.

De werkgelegenheidscijfers en vestigingen zijn

geclassificeerd volgens de Standaard Bedrijfs-

indeling 1993 (SBI ’93) van het Centraal Bureau

Figuur 11.1. Spreiding van bedrijventerreinen in Amsterdam (1 januari 2006).

Bron: Spinlab, 2008

Tabel 11.1. Verdeling van het aantal werknemers (×1.000), vestigingen (×1.000) en gemiddelde bedrijfsomvang

(aantal werknemers per vestiging), per type bedrijventerrein.

1 januari 1998 1 januari 2006

Type Werknemers Vestigingen Gem.

bedrijfs-

omvang

Werkne-

mers

Vestigin-

gen

Gem. bedrijfs-

omvang

Reguliere

bedrijven-

terreinen

57.200

(85,4%)

4.204

(88,6%)

13,61 70.053

(84,3%)

4.840

(86,4%)

14,47

Haventer-

reinen

9.742

(14,6%)

540

(11,4%)

18,04 13.081

(15,7%)

759

(13,6%)

17,23

Totaal

bedrijventer-

reinen

66.942 4.744 14,11 83.134 5.599 14,85

Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam, 2006

157


reinen. Uit tabel 11.1 blijkt dat ongeveer 15%

van de totale werkgelegenheid die zich bevindt

op bedrijventerreinen daar te vinden is. Voor

vestigingen geldt dat dit aandeel ruim 13,5% is.

Deze terreinen worden zoals de naam al zegt

voornamelijk gekenmerkt door haven-

gebonden activiteiten. Dit zijn vooral trans-

portactiviteiten en grootschalige industrie; wat

ook een verklaring geeft voor de grotere

gemiddelde bedrijfsomvang in termen van

aantal werknemers per vestiging dan op regu-

liere terreinen.

De werkgelegenheidscijfers en vestigingen zijn

geclassificeerd volgens de Standaard Bedrijfs-

indeling 1993 (SBI ’93) van het Centraal Bureau

Figuur 11.1. Spreiding van bedrijventerreinen in Amsterdam (1 januari 2006).

Bron: Spinlab, 2008

Tabel 11.1. Verdeling van het aantal werknemers (×1.000), vestigingen (×1.000) en gemiddelde bedrijfsomvang

(aantal werknemers per vestiging), per type bedrijventerrein.


Type Werknemers Vestigingen Gem.

bedrijfs-

omvang

Werkne-

mers

Vestigin-

gen

Gem. bedrijfs-

omvang

Reguliere

bedrijven-

terreinen

57.200

(85,4%)

4.204

(88,6%)

13,61 70.053

(84,3%)

4.840

(86,4%)

14,47

Haventer-

reinen

9.742

(14,6%)

540

(11,4%)

18,04 13.081

(15,7%)

759

(13,6%)

17,23

Totaal

bedrijventer-

reinen

66.942 4.744 14,11 83.134 5.599 14,85


voor de Statistiek (CBS). Tabel 11.2 geeft een

overzicht van het aantal werknemers op bedrij-

venterreinen in Amsterdam, ingedeeld naar

sector.37 Het blijkt dat dienstverlenende activi-

teiten het meest voorkomen op bedrijventer-

reinen in Amsterdam. Zo is het vooral de sector

‘Verhuur van en handel in onroerend goed,

verhuur van roerende goederen en zakelijke

dienstverlening’ (K) die in de periode 1998 tot

2006 aan belang heeft gewonnen. Deze

verschuiving van oriëntatie, van industrie naar

diensten, past in de algemene tendens van

tertiarisering van de Nederlandse economie.

Hoofdstuk 13 van dit boek gaat uitgebreider in

op werkgelegenheidsontwikkelingen op

bedrijventerreinen in heel Nederland.

Tabel 11.2. Aantal werknemers op bedrijventerrein per economische sector (×1.000).

Economische sector Aantal werknemers


Verhuur van en handel in onroerend goed, verhuur van roerende

goederen en zakelijke dienstverlening (K)

12.758 22.954

Reparatie van consumptieartikelen en handel (G) 15.874 17.331

Vervoer, opslag en communicatie (I) 8.610 13.462

Industrie; productie en distributie van en handel in elektriciteit,

aardgas, stoom en water (D, E)

14.686 9.675

Bouwnijverheid (F) 5.533 5.848

Milieudienstverlening, cultuur, recreatie en overige dienstverlening

(O)

1.944 3.834

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en sociale verzekeringen (L) 2.851 3.821

Gezondheids- en welzijnszorg (N) 1.499 2.948

Financiële instellingen (J) 1.925 1.439

Onderwijs (M) 915 1.077

Horeca (H) 347 745

Totaal aantal werknemers 66.942 83.134

SBI ’93-code van de betreffende economische sector staat tussen haakjes.


158


AnalyseOp basis van de gebruikte dataset met werk-

gelegenheidscijfers is een aantal indicatoren

samengesteld. Hiermee is het mogelijk het

effect van de sectorsamenstelling van bedrij-

venterreinen op het economisch presteren van

de betreffende terreinen (uitgedrukt in werk-

gelegenheidsgroei) te kwantificeren. Hiermee

wordt aangeduid of er sprake is van agglome-

ratie-effecten. Daarbij wordt expliciet rekening

gehouden met de bereikbaarheid van de

bedrijventerreinen en het type bedrijven-

terrein.

Sectorsamenstelling is uitgedrukt door middel

van indicatoren voor de mate van specialisatie,

diversiteit en concurrentie van de economi-

sche bedrijvigheid. Specialisatie op een bedrij-

venterrein is gemeten aan de hand van het

locatiequotiënt (mate van over- of onderverte-

genwoordiging van een bepaalde sector op

een terrein). Diversiteit is met behulp van de

relatieve diversiteitsindex gemeten. Dit meet

in hoeverre de sectorsamenstelling op een

terrein overeenkomt met de werkgelegen-

heidsstructuur op Amsterdamse bedrijven-

terreinen in zijn geheel; het meet het gebrek

aan diversiteit (hoe hoger de relatieve diversi-

teitsindex, des te lager de mate van diversiteit).

Agglomeratievoordelen voortvloeiend uit een

competitieve sectorsamenstelling zijn

gemeten aan de hand van het aantal vesti-

gingen per werknemer, afgezet tegen het

aantal vestigingen per werknemer in de betref-

fende sector voor alle Amsterdamse bedrijven-

terreinen. De gehanteerde eenheid van

observatie is een bepaalde sector op een

bepaald terrein. In dit geval zijn de activiteiten

opgedeeld in elf sectoren over 68 bedrijventer-

reinen.

Aan de hand van bovengenoemde indicatoren

is het effect van sectorsamenstelling op de

gemiddelde jaarlijkse werkgelegenheidsgroei

per sector per bedrijventerrein te bepalen. Om

te corrigeren voor eventuele vraagschokken is

ook gekeken naar het initiële niveau van werk-

gelegenheid (het aantal werknemers per

sector per terrein op 1 januari 1998) en de

geaggregeerde groei (overall werkgelegen-

heidsgroei in een sector voor alle Amster-

damse bedrijventerreinen voor de periode

1998-2006).

Verder is bereikbaarheid uitgedrukt in de posi-

tionering van een bedrijventerrein ten

opzichte van de dichtstbijzijnde snelwegoprit/

-afrit. Er is onderscheid gemaakt tussen

terreinen die zich binnen één kilometer van

een snelwegoprit/-afrit bevinden en terreinen

die daarbuiten liggen. Tevens wordt onder-

scheid gemaakt tussen haven- en reguliere

niet-haventerreinen. In tabel 11.3 zijn de resul-

taten uit de regressieanalyse sterk vereenvou-

digd weergegeven. De regressieanalyse levert

als meest in het oog springende resultaat op

dat specialisatie een drukkende werking (–)

heeft op werkgelegenheidsgroei.

Dit impliceert dat hoge ruimtelijke concen-

tratie van gelijksoortige economische activiteit

op bepaalde bedrijventerreinen geen substan-

tiële agglomeratievoordelen oplevert. Diversi-

teit en concurrentie blijken ieder een

bevorderende werking te hebben op groei,

maar zijn niet statistisch significant. Een

verklaring hiervoor kan gevonden worden in

het aspect schaalafhankelijkheid: de effecten

van ruimtelijke concentratie op werkgelegen-

heidsgroei variëren per schaalniveau (Van

Oort, 2007). De ruimtelijke schaal van het

bedrijventerrein is blijkbaar te beperkt om het

effect van deze typen externaliteiten op dit

aggregatieniveau aan te tonen. Verder blijkt

dat de geografische positie van de desbetref-

fende terreinen nogal uitgesproken is.

Tabel 11.3. Agglomeratie-effecten op Amsterdamse bedrijventerreinen.

Werkgelegenheidsgroei 19982006

Locatiequotiënt 1998 –

Relatieve diversiteitsindex 1998

Concurrentie 1998

Dummy dichtstbijzijnde snelwegoprit/-afrit (<1 km)

Dummy haventerrein

+ +

+ +

Verklaarde variantie 23%

Aantal observaties 422

Noot: De tabel is een sterk versimpelde weergave van de uitkomsten uit de regressieanalyse. Alleen de significante ef-

fecten worden getoond. Het aantal plusjes of minnetjes geeft de omvang en richting van het effect aan. Als er geen plusje

of minnetje staat is er geen sprake van een significant effect. Indicatoren ter correctie, zoals initiële werkgelegenheid en

geaggregeerde groei, zijn niet afgebeeld.

159


Bedrijven die zich op goed bereikbare

terreinen bevinden genereren jaarlijks fors

meer groei dan bedrijven op slecht bereikbare

terreinen (6,1% om precies te zijn). Sectoren

die gevestigd zijn op haventerreinen vertonen

ten opzichte van die op niet-haventerreinen

een vergelijkbaar groeipercentage: 7,6%. Dit

bevestigt onder meer dat bedrijventerreinen

gelegen in het Westelijk Havengebied en het

goed ontsloten Amsterdam-Zuidoost signi-

ficant beter presteren dan gemiddeld. De

aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein in

een verstedelijkte omgeving als Amsterdam, in

termen van groeipotentieel, hangt niet zozeer

af van agglomeratievoordelen voortkomend

uit lokale sectorstructuur op het bedrijventer-

rein maar vooral van de voordelen ten aanzien

van bereikbaarheid en ligging van het terrein.

Opvallend is derhalve dat op het ruimtelijk

niveau van bedrijventerreinen geen aan-

wijzingen gevonden zijn voor de aanwezigheid

van agglomeratievoordelen. Dit stelt beleid

gericht op clustering van gelijksoortige activi-

teiten op een afgebakende locatie, zoals een

bedrijventerrein of een campus, in een ander

daglicht. We kunnen ons afvragen hoe effectief

dergelijk beleid is als het gaat om stimulering

van groei.

ConclusieVan het concentreren van bedrijven op bedrij-

venterreinen mag dus geen structuurverster-

kend effect, in termen van positieve externe

effecten, worden verwacht. Zo levert een

gespecialiseerde sectorsamenstelling op een

bedrijventerrein geen aantoonbare agglome-

ratievoordelen op: een oververtegenwoordi-

ging aan werkgelegenheid uit één sector op

een bedrijventerrein blijkt een beperkend

effect op het groeipotentieel van de werkgele-

genheid te hebben. Het zijn vooral fysieke

factoren zoals toegankelijkheid die uiteindelijk

bepalen waar succesvolle bedrijventerreinen

zijn. Het al dan niet goed presteren van bedrij-

venterreinen moet eerder gezocht worden in

hoe bijvoorbeeld bereikbaarheid en ligging

tegemoetkomen aan de veranderende eisen

van bedrijven.

gemiddelde jaarlijkse werkgelegenheidsgroei

per sector per bedrijventerrein te bepalen. Om

te corrigeren voor eventuele vraagschokken is

ook gekeken naar het initiële niveau van werk-

gelegenheid (het aantal werknemers per

sector per terrein op 1 januari 1998) en de

geaggregeerde groei (overall werkgelegen-

heidsgroei in een sector voor alle Amster-

damse bedrijventerreinen voor de periode

1998-2006).

Verder is bereikbaarheid uitgedrukt in de posi-

tionering van een bedrijventerrein ten

opzichte van de dichtstbijzijnde snelwegoprit/

-afrit. Er is onderscheid gemaakt tussen

terreinen die zich binnen één kilometer van

een snelwegoprit/-afrit bevinden en terreinen

die daarbuiten liggen. Tevens wordt onder-

scheid gemaakt tussen haven- en reguliere

niet-haventerreinen. In tabel 11.3 zijn de resul-

taten uit de regressieanalyse sterk vereenvou-

digd weergegeven. De regressieanalyse levert

als meest in het oog springende resultaat op

dat specialisatie een drukkende werking (–)

heeft op werkgelegenheidsgroei.

Dit impliceert dat hoge ruimtelijke concen-

tratie van gelijksoortige economische activiteit

op bepaalde bedrijventerreinen geen substan-

tiële agglomeratievoordelen oplevert. Diversi-

teit en concurrentie blijken ieder een

bevorderende werking te hebben op groei,

maar zijn niet statistisch significant. Een

verklaring hiervoor kan gevonden worden in

het aspect schaalafhankelijkheid: de effecten

van ruimtelijke concentratie op werkgelegen-

heidsgroei variëren per schaalniveau (Van

Oort, 2007). De ruimtelijke schaal van het

bedrijventerrein is blijkbaar te beperkt om het

effect van deze typen externaliteiten op dit

aggregatieniveau aan te tonen. Verder blijkt

dat de geografische positie van de desbetref-

fende terreinen nogal uitgesproken is.

Tabel 11.3. Agglomeratie-effecten op Amsterdamse bedrijventerreinen.

Werkgelegenheidsgroei 19982006

Locatiequotiënt 1998 –

Relatieve diversiteitsindex 1998

Concurrentie 1998

Dummy dichtstbijzijnde snelwegoprit/-afrit (<1 km)

Dummy haventerrein

+ +

+ +

Verklaarde variantie 23%

Aantal observaties 422

Noot: De tabel is een sterk versimpelde weergave van de uitkomsten uit de regressieanalyse. Alleen de significante ef-

fecten worden getoond. Het aantal plusjes of minnetjes geeft de omvang en richting van het effect aan. Als er geen plusje

of minnetje staat is er geen sprake van een significant effect. Indicatoren ter correctie, zoals initiële werkgelegenheid en

geaggregeerde groei, zijn niet afgebeeld.

160


11.3 Negatieve externe effecten

Bedrijventerreinen zijn de belangrijkste loca-

ties voor de uitgifte van grond voor industriële

activiteiten. In de loop der jaren is dit niet

beperkt gebleven tot industrie en zo kan nu

een uiteenlopend scala aan economische

activiteiten op bedrijventerreinen gevonden

worden. Aan deze manier van locatie-ontwik-

keling ligt het monofunctionele plannings-

concept van scheiding van wonen en werken

ten grondslag. Dit heeft echter niet verhinderd

dat bedrijventerreinen een serieuze bron van

overlast zijn voor de (directe) omgeving.

Geluids- en stankoverlast, verkeershinder en

horizonvervuiling zijn hiervan enkele voor-

beelden. Dat dit invloed heeft op de leef-

kwaliteit rondom bedrijventerreinen is evident.

Onduidelijk is daarentegen de mate van impact

van deze negatieve externe effecten, specifiek

veroorzaakt door bedrijventerreinen.

De kwaliteit van de omgeving wordt onder

meer weerspiegeld in het niveau van de

huizenprijzen. Zo wordt verondersteld dat de

door bedrijventerreinen veroorzaakte nega-

tieve externe effecten zich vertalen in lagere

huizenprijzen in de directe omgeving. Om de

impact van deze negatieve externe effecten te

bepalen is gebruikgemaakt van de hedoni-

sche-prijsmethode. Op basis van een data-

bestand met transactieprijzen en bijbehorende

object- en omgevingskenmerken van ruim

70.000 woningen, verkocht in 2005 in de

Randstad en Noord-Brabant, is geanalyseerd in

welke mate huizenprijzen variëren met de

afstand ten opzichte van het dichtstbijzijnde

bedrijventerrein. Dit levert inzicht op in de

reikwijdte en omvang van de impact van

bedrijventerreinspecifieke overlast.

Impact van bedrijventerreinoverlastDe prijs van een huis is een optelsom van een

reeks impliciete prijzen van de verschillende

eigenschappen verbonden aan het betref-

fende huis (De Groot et al., 2010). Zo zal

bijvoorbeeld een koper bereid zijn meer te

betalen voor een huis met een tuin dan voor

een huis zonder een tuin. Het prijsverschil

geeft een indicatie voor de waarde van de tuin.

Andersom zal een koper bereid zijn minder te

betalen voor een huis nabij een bedrijven-

terrein dan een huis verderop. De lagere prijs

compenseert voor de overlast. Het voorgaande

illustreert het denkkader van de hedonische-

prijsmethode. Met deze veelgebruikte

methode worden huizenprijzen uiteengerafeld

in objectkenmerken van het huis (inhoud,

aantal kamers, type woning, aanwezigheid tuin

et cetera) aan de ene kant en omgevingsken-

merken van het huis (bereikbaarheid per ov,

autobereikbaarheid, leefbaarheid wijk et

cetera) aan de andere kant.

Zo wordt verondersteld dat een bedrijven-

terrein in de directe woonomgeving negatief

bijdraagt aan de prijs van de betreffende

woning. De impact van overlast die zich

vertaalt in een lagere huizenprijs is daarbij aan

een zeker afstandsverval onderhevig. Met

andere woorden, de impact van de overlast

neemt af met het toenemen van de afstand

ten opzichte van het betreffende bedrijven-

terrein. Niet duidelijk is echter hoe het verloop

van dit verval van invloed is. Daarbij is het

aannemelijk dat de omvang van het bedrijven-

terrein een rol speelt in de mate van invloed:

hoe groter de oppervlakte van het terrein, des

te groter het potentieel aan overlast zal zijn.

Nabijheid van bedrijventerreinen ten opzichte van woningen in de Randstad en BrabantOm het afstandsvervaleffect en de invloed van

de omvang van een bedrijventerrein op

huizenprijs te identificeren zijn data uit twee

databestanden gecombineerd: bedrijven-

161


terreingegevens verzameld door IBIS (Integraal

Bedrijventerreinen Informatie Systeem) en

woningtransactieprijzen verzameld door NVM

(Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.).

De gebruikte data hebben betrekking op de

Randstad en de provincie Noord-Brabant voor

het jaar 2005. Deze casestudy omvat twee

omvangrijke regio’s die tezamen de economi-

sche kernregio van Nederland vormen, wat

bijdraagt aan de representativiteit van de

bevindingen.

Het onderzochte gebied herbergt een aanzien-

lijk deel van de nationale bedrijventerreinen-

voorraad, namelijk 1.201 terreinen, wat

gelijkstaat aan een bruto oppervlakte van

26.703 hectare.38 Met behulp van GIS-software

(Geografisch Informatiesysteem) is informatie

van 70.684 woningtransacties gekoppeld aan

de betreffende bedrijventerreinen. Op basis

van deze geografische informatie zijn de

afstanden (hemelsbreed in meters) per woning

tot de rand van het dichtstbijzijnde bedrijven-

terreinen bepaald. Hieruit blijkt voor het

onderzochte gebied dat de gemiddelde

afstand van een woning tot het dichtstbijzijnde

bedrijventerrein 784 meter bedraagt. Naast

nabijheid tot het dichtstbijzijnde bedrijven-

terrein, als indicator voor omvang en reikwijdte

van de impact, is de grootte van de bron van

overlast – de bedrijventerreinen – van belang.

De gemiddelde bruto oppervlakte van de in het

databestand opgenomen bedrijventerreinen

bedraagt 34 hectare. Figuur 11.2 geeft een

indruk van de ruimtelijke verdeling van bedrij-

venterreinen en woningtransacties die hebben

plaatsgevonden in de Randstad en Noord-

Brabant.

Figuur 11.2. Spreiding van bedrijventerreinen en woningtransacties in Randstad en Noord-Brabant.

Bronnen: IBIS en NVM (2005)


AnalyseMet behulp van het statistische instrument

regressieanalyse wordt de hedonische-prijs-

analyse uitgevoerd, waarmee wordt bepaald

welke eigenschappen in welke mate bijdragen

aan de prijs van het huis. Om de effecten voort-

komend uit het omgevingskenmerk ‘aanwezig-

heid bedrijventerrein’ op woningprijs te

kunnen isoleren is rekening gehouden met

een reeks indicatoren voor relevante object-

en overige omgevingskenmerken van de

woning.

De uitkomsten wijzen vervolgens onmisken-

baar uit dat de aanwezigheid van een bedrij-

venterrein negatief bijdraagt aan de kwaliteit

van de directe omgeving, wat weerspiegeld

wordt in een verlaagde woningprijs. In

figuur 11.3 is op basis van de regressie-uitkom-

sten het afstandsverval en de maximale

variatie (reikwijdte) gevisualiseerd voor een

gemiddelde woning (in termen van object- en

omgevingskenmerken zoals inhoud, omvang,

bouwjaar, bereikbaarheid, buurtkenmerken et

cetera). Dit laat duidelijk zien dat vooral in de

relatieve nabijheid negatieve externe effecten

een sterk effect hebben op huizenprijzen. Een

woning op ongeveer één kilometer levert

gemiddeld genomen een premie van circa

10.000 euro op ten opzichte van een woning

die direct grenst aan een bedrijventerrein.

Voorbij één kilometer – 1.093 meter om

precies te zijn – vlakt het effect af bij toene-

mende afstand.

Rekening houdend met de omvang van het

dichtstbijzijnde bedrijventerrein is te zien dat

er een wisselwerking optreedt tussen het

effect van bedrijventerreinomvang en het

effect van afstand op huizenprijzen.

Figuur 11.3. Afstandsverval van de transactieprijs van een gemiddelde woning ten opzichte van het dichtstbijzijnde

bedrijventerrein.

0 1000 2000 3000 4000 5000

260

250

240

230

220

210

1093

Afstand tot dichtsbijzijnde bedrijventerrein (meters)

Won

ingp

rijs

(x 1

.000

eu

ro)

Reikwijdte

162


In figuur 11.4 is grafisch weergegeven dat het

de reikwijdte beïnvloedt van het effect van

afstand tot een bedrijventerrein: hoe groter

het bedrijventerrein is, des te groter is het

bereik aan huizen dat wordt beïnvloed door de

aanwezigheid van het betreffende bedrijven-

terrein. Daarnaast toont figuur 11.4 dat het

overall prijsniveau van woningen nabij ‘kleine’

terreinen het prijs-niveau van woningen nabij

‘grote’ terreinen overstijgt. Hierbij dient aange-

merkt te worden dat het verband tussen

terreinomvang en afstand non-lineair is –

oftewel, het effect van verandering van terrein-

oppervlakte is relatief groter voor ‘kleine’

terreinen dan voor ‘grote’ terreinen.

ConclusieBedrijventerreinen vormen een bron van over-

last voor bewoners van omliggende woningen.

De impact van deze negatieve externe effecten

is vooral lokaal. De aanwezigheid van een

bedrijventerrein tast de ruimtelijke kwaliteit

van de directe omgeving aan – wat in zekere

mate afhankelijk is van de omvang van het

betreffende bedrijventerrein.

Naast dat de uitkomsten gedetailleerd inzicht

verschaffen in de (welvaarts)kosten van bedrij-

venterreinen geeft het – andersom – inzichten

in de potentiële baten die verbonden zijn aan

de transformatie van een bedrijventerrein. Met

een transformatieproject verdwijnt de bron

van overlast. Huizenprijzen in de omgeving, tot

op ongeveer 1 kilometer vanaf het getransfor-

meerde terrein, zullen aanzienlijk stijgen. Deze

baten zullen terechtkomen bij de betreffende

huiseigenaren – en kunnen vervolgens via de

OZB deels terugvloeien naar de gemeente.

Figuur 11.4. Afstandsverval van de transactieprijs van een gemiddelde woning ten opzichte van het dichtst bijzijnde

bedrijventerrein, gedifferentieerd naar bedrijventerreinomvang.

0 1000 2000 3000 4000 5000

1 ha.

25 ha.

260

270

250

240

230

220

210

Afstand tot dichtsbijzijnde bedrijventerrein (meters)

Won

ingp

rijs

(x 1

.000

eu

ro)

Oppervlakte dichtsbijzijndebedrijventerrein

163

164


11.4 Beleidsimplicaties

De uitkomsten van de uitgevoerde studies

leveren bruikbare ‘evidence-based’ inzichten

op ten aanzien van verschillende aspecten van

het bedrijventerreinbeleid. De waardering van

de positieve en negatieve externe effecten

verbonden aan de ruimtelijke concentratie van

economische activiteit bieden aanknopings-

punten voor een optimalere planning en vorm-

geving van bedrijventerreinen. Dit past in de

tendens van toenemende behoefte aan

evidence-based beleid. Ruimtelijk beleid is

veelal gebaseerd op verschillende aannames.

Over de daadwerkelijke effecten van het beleid

(en de aannames die hieraan ten grondslag

liggen) is relatief weinig bekend (Beekmans et

al., 2013). Het op feiten gebaseerde evalueren

van ruimtelijk beleid kan leiden tot verrassende

en soms ontnuchterende inzichten ten

aanzien van de aannames waarop het beleid

gebaseerd is. Dit draagt bij aan de doelmatig-

heid en doeltreffendheid van het beleid. Hier-

onder volgen enkele beleidsimplicaties ten

aanzien van positieve en negatieve externe

effecten verbonden aan bedrijventerreinen.

− De omvang van agglomeratievoordelen op

bedrijventerreinen blijkt mee te vallen. Zo

levert een gespecialiseerde sectorsamen-

stelling op een bedrijventerrein geen

aantoonbare agglomeratievoordelen op.

Verklaringen voor het al dan niet goed

presteren van bedrijventerreinen moeten

eerder gezocht worden in de mate waarin

aspecten als bereikbaarheid en ligging

tegemoetkomen aan de veranderende

eisen van bedrijven. Evenals voor commer-

cieel vastgoed lijkt voor bedrijventerreinen

het adagium ‘locatie, locatie, locatie’ van

eminent belang te zijn.

165


− Veel beleid rond thematische bedrijven-

terreinen, zoals campussen en brainparks,

stuurt op specialisatie. Subsidiëring van

bedrijven uit een bepaalde sector om deze

te verlokken tot vestiging op een bepaald

thematisch terrein lijkt echter inefficiënt.

Door het ontbreken van agglomeratie-

voordelen heeft vestiging op een dergelijk

terrein nauwelijks positieve effecten op

productiviteits- en werkgelegenheidsgroei.

− Het ontbreken van agglomeratievoordelen

op bedrijventerreinen kan verklaard worden

door de matige onderlinge binding tussen

bedrijven op veel bedrijventerreinen. De

bedrijven hebben weinig met elkaar. Dit uit

zich niet alleen economisch maar ook ruim-

telijk. Doordat het vastgoedeigendom op

bedrijventerreinen veelal versnipperd is

wordt een gezamenlijke aanpak van verval

of verrommeling bemoeilijkt. Goed park-

management kan een cruciale rol spelen bij

het verbinden van de verschillende

belangen en het uiteindelijk beperken van

negatieve uitstralingseffecten op de directe

omgeving.

− Kijken we naar negatieve externe effecten

van bedrijventerreinen, dan kan gesteld

worden dat deze vooral in de nabijheid van

een bedrijventerrein een sterk negatief

effect op huizenprijzen hebben. Dit inzicht

biedt ook aanknopingspunten voor het

inschatten van de maatschappelijke kosten

en baten verbonden aan de transformatie

van een locatie in een bedrijventerrein.

36 Dit hoofdstuk is grotendeels gebaseerd op Louw & De Vor

(2008) en De Vor (2011).

37 Omdat de bestudeerde bedrijventerreinen zich bevinden

in het sterk verstedelijkte Amsterdam, is het evident dat

de categorieën ‘Landbouw, Jacht en Bosbouw’, ‘Visserij’

en ‘Winning van Delfstoffen’ (SBI ’93-codes A, B, C) niet of

nauwelijks vertegenwoordigd zijn (27 werknemers in 1998

en 93 in 2006). Daarom zijn deze kleine categorieën buiten

beschouwing gelaten.

38 Vanwege het uitzonderlijke karakter zijn de

bedrijventerreinen die als zeehaventerrein zijn

aangeduid niet meegenomen in het onderzoek. Dit type

bedrijventerrein wordt hoofdzakelijk aangetroffen in de

Rotterdamse haven.

166


167


12 Besluitvorming herstructurering bedrijventerreinen KjellErik Bugge

De ondernemers hebben alleen in beperkte

mate de verantwoordelijkheid gezien en

genomen voor eigen kavels en de gemeente

heeft vaak weinig aandacht gehad voor beheer

en onderhoud van het openbaar gebied. Het

resultaat was veroudering en de noodzaak tot

ingrijpen werd steeds nijpender. Hoe ‘erg’ is de

situatie op een verouderd bedrijventerrein?

Vaak is er sprake van een mix van allerlei

problemen die geleidelijk zijn ontstaan in de

loop van de tijd. De bereikbaarheid voor

klanten en leveranciers is slecht omdat het

terrein geleidelijk steeds meer ‘ingebouwd’ is

geraakt in de stad en de infrastructuur op het

terrein is ongeschikt voor nieuwe, steeds

grotere vrachtwagens. De omliggende wijken

hebben last van lawaai, geur en verkeer afkom-

stig van het terrein en sommige bedrijven

moeten vanwege externe veiligheidsrisico’s

eigenlijk naar een andere locatie toe. Op het

terrein zelf is er leegstand op de ene plek en

12.1 Introductie

De urgentie om bedrijventerreinen anders en

sneller te herstructureren is recent alleen maar

toegenomen. Veel minder nieuwe terreinen

zullen de komende jaren ontwikkeld worden

en het continu kunnen aanbieden van

passende kwaliteit op bestaande terreinen is

daarom nu echt noodzaak geworden voor

behoud van vitaliteit en een positieve sociaal-

economische ontwikkeling. Deze uitdaging is

vertaald in een onderzoeksvraag: Hoe kan de

doorlooptijd van herstructurering van bedrij-

venterreinen verkort worden zonder kwali-

teitsverlies voor de uiteindelijke resultaten?

Deze vraag stond centraal in een recent afge-

rond (promotie)onderzoek en de resultaten

van het onderzoek (Bugge, 2013) geven de

basis voor dit hoofdstuk.

De kwaliteit van bedrijventerreinen heeft (te)

lang onvoldoende aandacht gekregen van

zowel de ondernemers als de gemeente.

168


juist gebrek aan uitbreidingsruimte op een

andere plek.

Herstructurering zou hét antwoord moeten

geven: eenmalige integrale verbetering van de

terreinen. Helaas duurt de gemiddelde

herstructurering van bedrijventerreinen lang.

De doorlooptijd is sterk afhankelijk van hoe

ingrijpend de veranderingen zijn, maar een

periode van meer dan tien jaar is zeker geen

uitzondering. Is deze lange doorlooptijd een

probleem? Vaak helaas wel. De maatschappe-

lijke kosten van het verbeterproces zijn

aanzienlijk en de terreinen voldoen tijdens de

herstructurering langdurig niet aan de eisen

van de ondernemers. Soms is er zelfs tijdens

de herstructurering sprake van verdere achter-

uitgang van een terrein.

Het kiezen van dé probleemoplossende

aanpak is daarom niet eenvoudig. De Taskforce

Herstructurering Bedrijventerreinen (THB,

2008) geeft in haar rapport drie oplossings-

richtingen voor het aanpakken van de

herstructureringsproblematiek: collectieve

aanpak, regionale afstemming en verzakelij-

king. Collectieve aanpak en regionale afstem-

ming vragen beide om samenwerking en het

doel van de samenwerking is altijd om betere

beslissingen te nemen. De betekenis van

verzakelijking is moeilijker vooraf in te

schatten. Meer marktwerking zal effect

hebben op de kwaliteit van bedrijventerreinen,

maar het is niet vanzelfsprekend dat het effect

positief zal zijn. Veel zal afhangen van de

manier waarop de individuele eigenaren op

bedrijventerreinen aandacht besteden aan de

kwaliteit van hun eigendom en hoe ze geza-

menlijk kaveloverstijgende problematiek

aanpakken. Verzakelijking mag niet betekenen

dat de actoren zich ‘terugtrekken’ en zich

uitsluitend beperken tot het noodzakelijke:

investeringen die wettelijk verplicht zijn en

afgedwongen kunnen worden. Verzakelijking

betreft daarom, als proces gezien, het

verkennen van hoe de taken en verantwoorde-

lijkheden voor de terreinontwikkeling anders

‘verdeeld’ kunnen worden en hoe de geleide-

lijke verandering naar een nieuwe situatie

gemanaged kan worden.

Deze korte reflectie op de voorgestelde oplos-

singsrichtingen uit het THB-rapport maakt

duidelijk hoe belangrijk en complex herstruc-

turering is. De beschrijving maakt ook duidelijk

dat herstructurering in essentie een proces is.

Het woord ‘herstructurering’ zegt het eigenlijk

al: het is een verandering van een bestaande

situatie naar een nieuwe – beoogd betere –

situatie. Deze verandering gaat niet vanzelf.

Actoren maken, zowel individueel als geza-

menlijk, beslissingen die van invloed zijn op de

voortgang van het proces en op de uiteindelijk

gerealiseerde resultaten. De redenen voor een

succesvolle herstructurering zijn, gezien

vanuit een perspectief op actoren en inter-

actie, altijd te vinden in hoe ‘goed’ het

complexe besluitvormingsproces ontworpen

en begeleid wordt en hoe tevreden de actoren

zijn met de (voorgestelde) oplossingen.

Het hoofdstuk geeft eerst een korte intro-

ductie tot de problematiek van veroudering en

een korte reflectie op enkele voorgestelde

oplossingsrichtingen voor herstructurering.

Daarna volgt (in paragraaf 12.2) een schets van

hoe de processen nu lopen in de praktijk. Dit

beeld dient als opstap tot een beknopte

beschrijving van een nieuw model dat specifiek

ontwikkeld is voor het ondersteunen van situa-

tieafhankelijke besluitvorming in herstructure-

ringsprocessen (paragraaf 12.3) en het

presenteren van ‘lessons learned’ over succes-

factoren voor herstructurering in de praktijk

(paragraaf 12.4). Ten slotte wordt (in paragraaf

169


12.5) kort vooruitgeblikt: wat zijn de toekom-

stige procesuitdagingen?

12.2 Herstructurering gezien als complexe interactieve besluitvorming

Het vertrekpunt voor het verbeteren van

herstructureringsprocessen is inzicht in hoe

het proces momenteel (meestal) verloopt.

Het proces ‘op hoofdlijnen’Een herstructureringsproces verloopt ener-

zijds ‘lineair’ in herkenbare fasen. De gemeente

en de ondernemers onderkennen het belang

van het aanpakken van de problemen en een

herstructureringsinitiatief wordt gestart. Na de

initiatieffase begint de zoektocht naar

geschikte verbetermaatregelen zoals ruil-

verkaveling, tijdelijk gebruik van leegstaande

kavels, aanpassen van de infrastructuur of zelfs

opkoop van kavels of verplaatsing van

bedrijven. De verschillende opties worden

vergeleken en uiteindelijk worden de oplos-

singen gekozen waarvoor voldoende investe-

ringsbereidheid kan worden gevonden.

Deze ‘lineaire’ beschrijving van het proces

geeft anderzijds een (te) sterk vereenvoudigd

beeld van de realiteit. In de praktijk verloopt

een herstructureringsproces in ‘rondes’

(Teisman, 1992). Elke ronde doorloopt dezelfde

stappen: het zoeken naar mogelijkheden om

verder te komen in het proces, het vergelijken

van de gevonden opties en het beslissen over

het vervolg. Het vervolg is vaak beperkt tot de

implementatie van één maatregel of zelfs

uitsluitend tot een verandering in de agenda of

de betrokkenheid van actoren in het proces.

Hoe werkt een proces in ‘rondes’ in de praktijk?

De ondernemers zijn ontevreden over de wegen-

structuur op het terrein. De gemeente zoekt, als

verantwoordelijke voor het openbaar gebied, naar

verbetermogelijkheden en ontwikkelt verschil-

lende opties zoals verbreding van de wegen en het

toevoegen van een rotonde. Elke optie heeft speci-

fieke voor- en nadelen voor de individuele onder-

nemers. Het resultaat van een eerste ‘ronde’ kan

zijn dat de gemeente en de ondernemers samen

concluderen dat er alleen voldoende commitment

is voor de verbreding van de wegen. Een andere

uitkomst kan zijn dat geen van de twee opties

voldoende steun krijgt en dat een tweede ‘ronde’

start met als uitgangspunt het zoeken naar alter-

natieve opties (zoals eenrichtingsverkeer). In beide

situaties zal de besluitvorming opnieuw ‘terug’

moeten naar de individuele ondernemers en

eventueel, afhankelijk van bijvoorbeeld de finan-

ciële consequenties, naar de gemeenteraad.

Deze complexiteit en dynamiek van een

herstructurering betekenen dat de proces-

manager – in de Nederlandse context is dat

meestal ‘de gemeente’ of een organisatie die

namens de gemeente opereert – een moeilijke

opgave heeft. De procesmanager probeert

continu de effecten van alle gekozen acties op

de langetermijndoelen in de gaten te houden.

Tegelijkertijd wordt er in ‘kleine’ besluit-

vormingsrondes situatieafhankelijk gezocht

naar concrete kansen. Het doel van het proces

is om oplossingen te vinden die de gewenste

effecten hebben op de herstructurering, haal-

baar zijn gezien de beschikbare middelen en

(ten minste) geaccepteerd worden door de

betrokken actoren.

170


Gedeeltelijk verschillende belangen en afhankelijkheid voor het realiseren van doelenDe procesuitdaging is duidelijk: uiteindelijk

gaat het altijd om het bouwen van voldoende

commitment voor een verandering en

commitment is altijd gebaseerd op de mate

van tevredenheid met de consequenties van

de verandering. Dit betekent dat de belangen

van de actoren centraal staan.

De belangrijkste actoren in een herstructure-

ring zijn de gemeente en de ondernemers. De

gemeente heeft enerzijds directe belangen als

eigenaar van openbaar gebied en anderzijds

een verantwoordelijkheid voor het behartigen

van de publieke (bredere) belangen zoals werk-

gelegenheid en de kwaliteit van ruimte, milieu

en sociale veiligheid. De ondernemers hebben

een ‘smallere’ verantwoordelijkheid voor eigen

gebied en bedrijfsactiviteiten. In bepaalde

mate zullen ze altijd wel rekening houden met

bredere belangen door bijvoorbeeld een goede

relatie met de gemeente, als bevoegd gezag,

na te streven.

Het ontwikkelen van één gedeelde visie voor

de herstructurering van een gebied wordt

vanwege deze gedeeltelijk verschillende, soms

‘botsende’ belangen geen gemakkelijke uit-

daging. Ondernemers zien zichzelf vaak niet

als probleemeigenaren bij een geleidelijke

verpaupering van het terrein, terwijl de

gemeente juist wel vanuit de publieke

belangen de vitaliteit en kwaliteit wil behouden

en versterken en daarom het probleem naar

zich toe trekt. De volgende stap, het zoeken

naar investeringsbereidheid voor geschikte

verbetermaatregelen, krijgt hierdoor een

‘scheef’ uitgangspunt. De gemeente en de

ondernemers weten dat ze van elkaar afhanke-

lijk zijn voor het realiseren van een integrale

verbetering van het bedrijventerrein, maar de

noodzaak tot actie wordt vaak alleen eenzijdig

gevoeld. In het verleden heeft dit geleid tot

veel investeringen in het openbaar gebied,

terwijl de investeringen door de ondernemers

sterk achter zijn gebleven, vergeleken bij wat

de gemeenten gehoopt hadden.

Verwachtingen en rollen van de ‘hoofdrolspelers’: de gemeente en de ondernemers Wat een actor hoopt te kunnen bereiken door

een proces is gebaseerd op inzicht in eigen

mogelijkheden en de beschikbare informatie

over wat andere actoren kunnen en willen

doen. De onderlinge verwachtingen in een

herstructurering hebben vooral te maken met

het beeld van rollen en verantwoordelijkheden.

De gemeente speelde tot nu toe een centrale

rol in de meeste herstructureringsprocessen.

Vaak initieerde, faciliteerde, participeerde en

voerde de gemeente in bepaalde mate de regie

in het proces. De gemeente ontwikkelde

plannen en regelde vaak ook middelen

(bedoeld als cofinanciering) voor de uitvoering.

De ondernemers werden te weinig, of op een

ineffectieve manier, uitgedaagd om mede-

verantwoordelijkheid te nemen voor de

gebiedsontwikkeling. Soms probeerde de

gemeente dit proces op gang te krijgen door

zelf de eerste investeringen te doen in open-

baar gebied. De achterliggende gedachte was:

een ‘goed voorbeeld doet goed volgen’, maar

vaak is dit effect niet bereikt. Eén reden hier-

voor is de versnipperde eigendomssituatie op

bedrijventerreinen. ‘De ondernemers’ is eigen-

lijk een verzamelnaam voor een complexe

groep van eigenaar-ondernemers, huurders en

pandeigenaren. Deze groep wordt soms

gedeeltelijk vertegenwoordigd door een

vereniging van eigenaren of een park-

managementorganisatie. De rol van ‘de onder-

nemer’ in een herstructureringsproces is

171


daarom wisselend, maar uiteindelijk zullen alle

beslissingen voor het investeren in het proces

of in specifieke maatregelen (tenzij geregeld

via bijvoorbeeld een BIZ-constructie) genomen

moeten worden door de individuele onderne-

mers. Het belang hiervan voor het proces

wordt vaak onderschat. Een tweede reden ligt

in het onvoldoende vraaggericht en vraagge-

stuurd werken. De gemeente denkt, overigens

terecht, aan de bredere belangen en de inte-

grale gebiedsontwikkeling, maar lijkt hierdoor

te weinig aandacht te besteden aan het feit dat

elke totaalontwikkeling bestaat uit de ‘som’

van heel veel maatwerkoplossingen. Maatwerk

leveren voor de individuele ondernemers bete-

kent het ondersteunen van het ontwikkelen

van passende verdienmodellen vanuit inzicht

in wat de ondernemers willen, kunnen en

weten.

Zeker is dat een integrale verbetering van een

bedrijventerrein alleen mogelijk is, indien

zowel de ondernemers als de gemeente bereid

zijn om voldoende te investeren. Deze voor-

waarde voor succes leidt tot een expliciete

procesvraag: hoe kan de huidige aanpak van

interactieve besluitvormingsprocessen verbe-

terd worden om de gewenste investerings-

bereidheid en resultaten te bereiken?

12.3 Een nieuw procesmodel voor ondersteuning van besluitvorming

Er zijn altijd meerdere manieren om een doel

te bereiken. De korte schets van de huidige

aanpak en problematiek van herstructure-

ringsprocessen maakt duidelijk dat de manier

waarop actoren betrokken worden in een

proces voor een groot gedeelte de voortgang

en de tevredenheid met de resultaten kan

bepalen. Procesmanagement is één manier

om betrokkenheid te beïnvloeden (De Bruijn et

al., 2002). Voor het ondersteunen van het

procesmanagement bij herstructurering van

bedrijventerreinen is een nieuw procesmodel

ontwikkeld (Bugge, 2013). Dit model richt zich

primair op de gemeente in de rol als ‘planning

agency’ (Alexander en Faludi, 1996; Needham,

2000) en procesmanager en ondersteunt het

situatieafhankelijk kiezen van procesontwerp,

interactievormen (Ostrom, 2005) en geschikte

procesinterventies.

Selecteer en betrek actoren scherp en bewust vanuit meerwaarde voor het proces Het woord ‘situatieafhankelijk’ is de kern van

het model. Elke herstructurering is in bepaalde

mate uniek en dit betekent een zoektocht naar

maatwerkoplossingen voor specifieke

problemen. Voor elk specifiek probleem onder-

steunt het model, door middel van vragen,

de zoektocht naar de geschikte actoren:

de actoren die probleemeigenaren zijn en/of

invloed hebben op de oplossing. Dit betekent

scherp prioriteren vanuit meerwaarde en het

kan betekenen dat bepaalde actoren bewust

buiten het proces worden gehouden.

Deze strategie accepteert ‘dat alles tijdelijk is’:

ook de betrokkenheid en rollen van actoren.

Het model maakt daarom een duidelijk onder-

scheid tussen een ‘initiatiefarena’ en een

‘implementatiearena’. In de initiatiefarena ligt

de nadruk op visieontwikkeling, terwijl het doel

van de verschillende implementatiearena’s is

om concrete oplossingen gekozen en geïmple-

menteerd te krijgen. Eenvoudig gezegd ligt de

nadruk eerst op investeringen in tijd en kennis

en daarna op investeringen in geld en kennis.

172


Situatieafhankelijk betrekken van actoren

Passende ruimte voor het ondernemen is een

succesfactor. Te weinig ruimte voor de ene onder-

nemer kan gekoppeld worden aan te veel ruimte

voor de tweede ondernemer. In een visie-arena

verkent men de kansen voor ruilverkaveling op

terreinniveau (als onderdeel van een integrale

kansenkaart) met ondernemers en partijen met

kennis van het onderwerp, terwijl men in de

implementatiearena vraaggestuurd in een ‘select

gezelschap’ de concrete oplossing uitwerkt in een

haalbare businesscase met de twee ondernemers.

De procesmanager stuurt op meerwaarde voor

de voortgang en de resultaten van het proces.

Dit doet hij door een goede combinatie te

hanteren van flexibiliteit en heldere kaders. Hij

betrekt partijen die het proces verder kunnen

helpen en hij bewaakt tegelijkertijd de effecten

op commitment van de andere (vooral) belang-

rijke actoren.

Focus op motivatie, informatie en middelenHet model neemt als uitgangspunt dat actoren

beslissingen nemen en vervolgens handelen,

gebaseerd op de motivatie, informatie en

middelen die ze hebben (Bressers, 2004;

2009). Of eenvoudig gezegd: afhankelijk van

wat ze willen, weten en kunnen.

De individuele actor zal uiteindelijk een beslis-

sing nemen over het investeren van tijd of geld

gebaseerd op inzicht in kosten, baten en risi-

co’s voor zichzelf en tegelijkertijd ook rekening

houden met hoe rechtvaardig de distributie

van dezelfde kenmerken over de verschillende

actoren wordt ervaren.

Beslissing wordt bepaald door wat actoren

willen, weten en kunnen

Een ondernemer kan belangstelling hebben voor

ruilverkaveling, maar niet bereid zijn om hierin te

investeren voordat hij voldoende informatie heeft

over kosten, baten en risico’s. Omgekeerd kan hij

wel voldoende informatie hebben, maar de busi-

nesscase te weinig aantrekkelijk vinden of gewoon

niet bereid zijn tot meewerken. Dé oplossing?

Soms meer informatie verstrekken, soms aanpas-

sing van de businesscase, soms rechtstreeks

stimuleren en motiveren: altijd gericht op het

vinden van een attractieve mix!

Ondersteun de besluitvorming door gericht vragen te stellen en passende instrumenten in te zetten

Een oplossing kan alleen geïmplementeerd

worden als er ‘opgeteld’ voldoende middelen

en investeringsbereidheid beschikbaar zijn. De

procesmanager werkt daarom continu aan het

ontwikkelen van inzicht en overzicht in hoe

goed oplossingen passen bij de motivatie en

de beschikbare middelen van de actoren die

noodzakelijk zijn voor de implementatie. Bij dit

zoekproces wordt een beperkt aantal hoofd-

vragen39 gehanteerd:

1. Is er voldoende bekend over de probleem-

situatie en de actoren?

2. Zijn de voorkeursdeelnemers aan de arena

bekend?

3. Zijn de voorkeursdeelnemers bereid tot het

investeren van tijd en geld in het proces?

4. Is er voldoende commitment voor een

volgende stap (zoals het starten van een

volgende fase of het implementeren van

een maatregel)?

173


Elke vraag kan alleen met ja of nee beantwoord

worden en een negatief antwoord betekent

altijd dat de actoren onvoldoende tevreden

zijn. Het kan zijn dat er ‘gewoon’ meer infor-

matie nodig is, maar het is ook mogelijk dat het

wenselijk is om andere actoren te betrekken,

de rollen in het proces te veranderen of een

andere verdeling van kosten, baten en risico’s

te zoeken. Hiervoor geeft het model concrete

aanbevelingen per vraag (en deelvraag) voor

de inzet van instrumenten.40 Zo kan bij te

weinig informatie over de actoren een

krachtenveldanalyse ingezet worden. En bij

ontevredenheid over de samenstelling en

rollen van actoren zijn geschikte instrumenten

een procesrisicoanalyse gevolgd door een

herontwerp van de arena. Scans geven aanvul-

lende informatie over de kenmerken van het

bedrijventerrein en haalbaarheidsanalyses

worden gebruikt voor het beoordelen van

concrete oplossingen en verdienmodellen.

12.4 Succesfactoren voor herstructureringsprocessen

Het proces van herstructurering kent drie

belangrijke uitdagingen. De eerste uitdaging is

om de voorkeursdeelnemers die het proces

kunnen versnellen en verbeteren te identifi-

ceren en te betrekken. De tweede uitdaging is

om ‘de beste weg’ te kiezen vanuit een begin-

situatie waarin er onvoldoende informatie,

motivatie en middelen beschikbaar zijn voor

de herstructurering, naar een situatie met

voldoende commitment en middelen voor een

goede oplossing. De derde uitdaging is om te

weten wanneer er voldoende informatie en/of

motivatie beschikbaar is. Deze drie uitda-

gingen werden, in de vorm van open vragen,

voorgelegd aan bedrijventerreinprofessionals

tijdens vijf regionale focusgroepsessies. De

volgende resultaten geven highlights uit de

sessies41, gepresenteerd als succesfactoren.

Uitdaging 1: Voorkeursdeelnemers identificeren en betrekkenKies een gebalanceerde mix van vertegen-

woordigers en onderschat niet het belang van

individuen – In het begin van een herstructu-

rering is er (meestal) onvoldoende bekend over

de actoren. Een goede eerste stap naar het

betrekken van voorkeursdeelnemers is daarom

het uitvoeren van een krachtenveldanalyse. De

geschikte vertegenwoordigers van de

gemeente hebben intern steun nodig van

managers, bestuur en raad, een duidelijk

mandaat voor het handelen en bij voorkeur

goede persoonlijke relaties met het lokale

bedrijfsleven. De geschikte vertegenwoor-

digers van het bedrijfsleven moeten vertrouwd

worden door de rest van de ondernemers op

het terrein en in staat zijn om de collectieve

gevoelens en problemen goed te verwoorden

en tegelijkertijd invloed uit te oefenen op de

individuele ondernemers die ze vertegenwoor-

digen. Leden van een lokale ondernemers-

vereniging kunnen geschikt zijn als vertegen-

woordigers in het proces indien ze voldoen aan

het hiervoor geschetste profiel. Ook de ‘olie-

mannetjes’ zijn belangrijk: de mensen die

overal toegang hebben bij de gemeente en de

ondernemers en heel goed weten hoe ze infor-

matie kunnen verzamelen en nuttig inzetten

voor het zoeken naar kansen.

Beschouw betrokkenheid van actoren als tijds-

afhankelijk – De gewenste mix van vertegen-

woordigers verandert richting de samenstel-

ling van een implementatiearena. In de

implementatiearena worden vooral de actoren

betrokken die de mogelijkheid hebben tot het

investeren of het nemen van beslissingen over

specifieke maatregelen. Elke combinatie van

probleem en oplossing vraagt om een speci-

fieke aanpak. En het bewust en beargumen-

teerd durven veranderen van de volgorde van

activiteiten of actoren in een proces kan posi-

174


tieve consequenties hebben voor de voort-

gang en de resultaten.

Uitdaging 2: De beste weg kiezen naar een situatie met voldoende commitment en middelenBegrijp de (probleem)situatie en werk vraag-

gericht met de ondernemers – Een eerste stap

naar betrokkenheid is om meer grip te krijgen

op de situatie. De procesmanager verzamelt

daarom gericht informatie. Is er al een besef

van de noodzaak tot het starten van een

herstructurering bij zowel overheid als onder-

nemers, dan wordt er direct gevraagd naar de

soort en omvang van de specifieke problemen.

Wat zijn de effecten van de problemen, welke

actoren ervaren negatieve effecten en/of

kunnen beschouwd worden als probleem-

eigenaren en welk belang en welke urgentie

hechten de verschillende actoren aan het

oplossen van de problemen? De verzamelde

basisinformatie wordt gebruikt voor het

afbakenen van de herstructureringsopgave,

het uitvoeren van een risicoanalyse en het

maken van een procesdesign gekoppeld aan

de gestelde prioriteiten voor vervolgacties. De

ondernemers op het terrein staan hierin

centraal en de gemeente houdt tegelijkertijd

rekening met de bredere publieke belangen.

Ongeacht de soort opgave is de manier waarop

er gecommuniceerd en gewerkt wordt met de

ondernemers belangrijk voor het succes van

het proces.

Zet gericht instrumenten in voor het ontwik-

kelen van een gemeenschappelijke visie –

Verschillende instrumenten kunnen ingezet

worden voor het beïnvloeden van bewust-

wording en betrokkenheid. Een bezoek aan het

terrein, een ‘schouw’, is hierin een voorbeeld

van een krachtig middel voor het zichtbaar en

‘tastbaar’ maken van de problemen en voor

het bouwen van een gemeenschappelijke visie.

De procesmanager maakt verder de effecten

op de specifieke beleidsterreinen inzichtelijk,

ontwikkelt alternatieve toekomstbeelden

(visualisaties) en maakt actief gebruik van

externe kansen (zoals subsidies). De gemeen-

schappelijke visieontwikkeling betreft zowel

het proces tussen ‘de gemeente’ en de onder-

nemers als de interne afstemmingsprocessen

binnen de gemeente.

Manage verwachtingen, motivatie en continuï-

teit – Visieontwikkeling is een interactief groei-

proces. Informatie wordt uitgewisseld en de

actoren beïnvloeden elkaar. Hoe werkt deze

beïnvloeding? De procesmanager heeft te

maken met een langdurig proces waarbinnen

zich veel veranderingen voordoen. Gedurende

het proces zal er geleidelijk meer zekerheid

komen over de wenselijkheid en haalbaarheid

van oplossingen, maar deze toenemende

zekerheid gaat gepaard met verschuivingen in

kosten, baten en risico’s voor de actoren. De

motivatie van de specifieke actoren om te

investeren zal hierdoor mee-veranderen.

Management van verwachtingen is daarom

belangrijk – Té optimistische beelden van wat

er mogelijk zal zijn, kunnen op termijn negatief

effect hebben op de betrokkenheid van de

actoren als ze niet, of niet snel genoeg, gereali-

seerd worden. De procesmanager houdt

daarom steeds rekening met de haalbaarheid

van zowel processtappen als verbetermaat-

regelen en blijft continu in gesprek met alle

actoren. In het bijzonder is dit belangrijk voor

de interactie tussen de gemeente en de onder-

nemers. De procesmanager communiceert

actief over de geplande acties, voortgang en

behaalde resultaten. Zogenaamde ‘quick win’-

oplossingen worden gericht ingezet om

belangstelling te wekken en de motivatie voor

het vervolgproces te beïnvloeden. Een ander

belangrijk punt is het omgaan met afspraken.

175


Afspraken zullen af en toe moeten veranderen

of zelfs niet meer haalbaar of zinvol zijn en de

procesmanager zorgt voor het continu af-

stemmen van verwachtingen over afspraken

om teleurstellingen en onenigheid te voor-

komen.

Gebruik maatwerkinformatie actorgericht – De

kern van het gebruik van informatie is dat elke

actor voldoende informatie nodig heeft voor

het nemen van beslissingen. Dit betekent

maatwerk: niet iedere actor heeft dezelfde

informatiebehoefte en de informatiebehoefte

is situatie (en dus tijd) afhankelijk. Informatie

wordt daarom ingezet vanuit ‘nut en noodzaak’

voor bijvoorbeeld het onderstrepen van het

belang en de urgentie van de herstructurering,

of voor het aantonen van de haalbaarheid van

verbeteropties voor de actoren, zowel geza-

menlijk als apart.

Werk veel met face-to-facecontact – De effec-

tiviteit van informatieoverdracht is afhankelijk

van de kwaliteit van de informatie en de kwali-

teit van de interactie. Goede schriftelijke infor-

matie is een basisvereiste, maar die kan om

verschillende redenen de beoogde ontvanger

niet bereiken. Als die wel wordt gelezen, is er

ook altijd kans op verkeerde (dus niet-

bedoelde) interpretaties. Van groot belang is

daarom de aanvullende face-to-face- inter-

actie. De procesmanager zoekt zelf de indivi-

duele actoren op en hij faciliteert en stimuleert

contact tussen de ondernemers op het terrein.

Het begrijpen van elkaars ‘taal’, als overheid en

ondernemers, is uiteraard een randvoor-

waarde. De interactie levert een bijdrage aan

informatie-uitwisseling, maar ook aan onder-

linge beïnvloedingsprocessen.

Focus op vertrouwen en rechtvaardigheid –

Een specifiek doel van de interactie is om

onderling vertrouwen te bouwen. De onder-

nemers en de gemeente moeten vooral

vertrouwen hebben in elkaar met betrekking

tot de bereidheid tot het investeren in het

integrale verbeterproces. De overheid kan

bijvoorbeeld ‘de eerste stap zetten’ en zelf

investeren in het openbaar gebied. In de prak-

tijk heeft dit effect op de motivatie van de

ondernemers tot het aangaan van een dialoog

over de herstructurering. Het nemen van een

eerste stap door de overheid geeft echter geen

garantie op meer investeringsbereidheid bij de

ondernemers. Op de achtergrond speelt ook

steeds een andere vraag: hoe rechtvaardig

wordt de verdeling van kosten, baten en risico’s

ervaren? Een rechtvaardige verdeling kan de

basis vormen voor een passende ‘voor wat

hoort wat’-afspraak tussen de overheid en de

ondernemers.

Wees flexibel – Een herstructureringsproces is

een ‘puzzel’ en het is lastig om een ‘rode draad’

te ontdekken. Flexibiliteit is daarom noodzake-

lijk. De uitdaging is om kansen te ontdekken en

te benutten en te denken in tijdelijke oplos-

singen. Gerichte interventies in het proces

kunnen gebruikt worden om vastgelopen

processen ‘open te breken’ en voor het

bereiken van resultaten. Het bewust wachten

op een geschikt moment, het proces vertragen

of het veranderen van fasering of prioriteiten

zijn voorbeelden van mogelijke interventies.

Aan de andere kant mag het proces niet té

flexibel worden en hierdoor ontaarden in

ad-hocbeslissingen en oplossingen van onvol-

doende kwaliteit. Een bekend voorbeeld is

het proces dat vertrekt vanuit een heel hoog

ambitieniveau, maar onderweg te maken krijgt

met het ‘verdampen’ van de hoge ambities. De

procesmanager dient daarom continu alle

ontwikkelingen te plaatsen en af te wegen

binnen een bredere context. Dit betekent

tegelijk rekening houden met lange- en korte-

176


termijndoelen, verschillende schaalniveaus en

belangen van alle stakeholders.

De reflectievraag: bestaat er een ‘beste weg’

naar voldoende commitment? De beschrijving

van de voorgaande succesfactoren laat zien

dat een herstructureringsproces gekenmerkt

wordt door een hoge mate van complexiteit. Er

zijn, op elk willekeurig moment in het proces,

veel factoren om rekening mee te houden en

veel bijbehorende onzekerheden. Wat wel

steeds terugkomt, is het belang van het sturen

van de relatie tussen motivatie en informatie.

Motivatie kan beïnvloed worden door het

verstrekken van informatie en motivatie beïn-

vloedt de bereidheid om op zoek te gaan naar

informatie en de perceptie van hoe waardevol

informatie is. Kennelijk is de ‘kunst’ om beide

continu mee te nemen in procesontwerp en

procesmanagement en situatieafhankelijk en

flexibel steeds iets meer nadruk te leggen op

de ene of de andere factor.

Uitdaging 3: Weten wanneer het moment van voldoende informatie en/of motivatie bereikt isVertrouw op indicatoren, maar zeker ook op

ervaring – Goede indicatoren maken het

mogelijk om voortgang en resultaten in een

herstructureringsproces te meten. De proces-

manager kan de actoren rechtstreeks vragen

naar hun tevredenheid en in het bijzonder naar

investeringsbereidheid en tevredenheid met

de kwaliteit van de beschikbare informatie over

oplossingen. Het is ook (aanvullend) mogelijk

om tevredenheid indirect te meten in de vorm

van gedane investeringen, positieve ontwik-

kelingen in leegstand of de bereidheid tot het

tekenen van een convenant over de herstruc-

turering.

Ten slotte mag de betekenis van de ervaring

van de procesmanager niet onderschat

worden. Hoewel veel gemeten en gepland kan

worden, zal het intuïtief kunnen inschatten

wanneer het tijd is voor een volgende stap

altijd een belangrijke rol blijven spelen.

12.5 De toekomstige procesuitdagingen?

De tijd na de afronding van het praktijkge-

deelte van het onderzoek zoals gepresenteerd

in de voorgaande paragrafen is ‘turbulent’

geweest: de economische recessie en de

veranderende (financiële) situatie van de

gemeenten hebben veel invloed gehad op hoe

er naar bedrijventerreinproblematiek gekeken

wordt. Wat zijn op dit moment, vanuit een

actor-en-interactieperspectief, de proces-

uitdagingen voor de toekomst?

Een eerste deel van het antwoord is dat de visie

op de ontwikkeling van bestaande terreinen

gewijzigd is. Het is nog steeds belangrijk om de

werklocaties vitaal en leefbaar te houden en in

het bijzonder om voldoende flexibiliteit in te

bouwen zodat er ruimte is voor nieuwe ontwik-

kelingen. Maar de manier waarop dit zal

gebeuren is – snel – aan het veranderen.

Eenmalige (vaak vooral fysieke) grootschalige

ingrepen worden geleidelijk vervangen door

continu doorlopende verbeterprocessen. De

individuele actoren zullen anders moeten gaan

denken, handelen en samenwerken. De rollen

zijn al aan het veranderen en het zoeken naar

concrete werkbare situatieafhankelijke in-

vullingen van begrippen zoals faciliteren, parti-

ciperen, samenwerken, stimuleren en regie

voeren is nu noodzaak geworden. Algemene

maatregelen voldoen niet meer: er is een

toenemende behoefte aan het ontwikkelen en

dissemineren van situatieafhankelijke ‘good

practices’ over procesdesign en proces-

management voor lokale besluitvormings-

processen.

177


Het begrijpen van de actoren is hierin de

sleutel tot succes en over deze sleutel is er nog

onvoldoende bekend. Hoe kan afhankelijkheid

van actoren ‘gekanteld’ worden tot een positief

vertrekpunt voor samenwerking op werk-

locaties? Hoe kan het proces beter verdeeld

worden over specifieke gekoppelde interactie-

arena’s? Welke regels voor interactie zullen

positief werken op onderling vertrouwen en

tegelijk het proces versnellen? Wie neemt

welke verantwoordelijkheid voor de terrein-

ontwikkeling? Welke interactievormen werken

positief op motivatie? Wat is het effect van

individuen in het proces? Dit zijn vragen voor

de procesmanager of beleidsmaker die zich

herkent in de volgende visie op voortgang en

resultaten in herstructureringsprocessen:

“Nothing will ever happen in a restructuring

unless people decide so” (Bugge, 2013: xv).

39 De hoofdvragen in de initiatiefarena en de implemen-

tatiearena zijn op detailniveau licht verschillend. Voor

elke hoofdvraag heeft het model ook een uitsplitsing in

deelvragen.

40 Voor een gedetailleerde beschrijving van de instrumen-

ten, zie Bugge, 2013, hoofdstuk 6.

41 Voor een gedetailleerde beschrijving van de resultaten,

zie Bugge, 2013, hoofdstuk 7.

178


179


13 Werkgelegenheid op bedrijventerreinenJoris Knoben, Anet Weterings & Hans van Amsterdam

13.1 Inleiding

In Nederland zijn bedrijventerreinen een

belangrijke vestigingslocatie voor bedrijven.

Ongeveer een derde van alle werkgelegenheid

is op een bedrijventerrein gevestigd. Sinds de

tweede helft van de jaren negentig was het

nationaal beleid zelfs gericht op het stimuleren

van de ontwikkeling van bedrijventerreinen,

omdat deze ruimte voor bedrijven als essen-

tieel werd gezien voor de economische groei.

Ook veel gemeenten stelden dat bedrijventer-

reinen belangrijk zijn voor het stimuleren van

de lokale werkgelegenheidsgroei of minimaal

voor het behoud van de bestaande werk-

gelegenheid in de gemeente. Daarnaast

zouden bedrijventerreinen nodig zijn om

bedrijven uit woonwijken te kunnen plaatsen.

Het laatste decennium is er dan ook relatief

veel grond uitgegeven voor bedrijventerreinen

(Louw et al., 2004). De uitgifte is sinds het

uitbreken van de economische crisis eind 2008

weliswaar gehalveerd, maar tussen 2009 en

2012 is er toch nog ruim 1.500 hectare bedrij-

venterrein uitgegeven.

De afgelopen jaren is er veel discussie geweest

over bedrijventerreinen. Verschillende partijen

trekken het belang van deze locaties in twijfel

en stellen dat de vraag naar ruimte op bedrij-

venterreinen wordt overschat (o.a. VROM Raad,

2006; Milieudefensie, 2007). Ze gaan daarbij uit

van de volgende drie aannames. Ten eerste

zouden zich in toenemende mate activiteiten

vestigen op bedrijventerreinen die ook op

andere locaties terechtkunnen (Gorter et al.,

2007; Louw & Bontekoning, 2007). Daarnaast

zouden bedrijventerreinen niet de werkgele-

genheidsgroei genereren die gemeenten

hopen tot stand te brengen, maar vooral leiden

tot verplaatsing van bestaande werkgelegen-

heid (Louw & Hiethaar, 1999). Tot slot en

gekoppeld aan het vorige punt zou de aanleg

van nieuwe bedrijventerreinen ook de verou-

dering van bestaande terreinen in de hand

180


werken. De grondprijs van bedrijventerreinen

is relatief laag in vergelijking met die van

kantoren en woningbouwlocaties (zie Segeren

et al., 2005). Hierdoor is het voor verhuis-

geneigde bedrijven vaak interessanter (en

mogelijk zelfs goedkoper) om te verplaatsen

naar een nieuw terrein dan te investeren in het

pand of de omgeving op de oude locatie

(Gordijn et al., 2007). De aanleg van nieuwe

terreinen zou daarom de kans op veroudering

van het terrein dat wordt achtergelaten

vergroten. De Taskforce (Her)ontwikkeling

Bedrijventerreinen (THB) nam deze argu-

menten grotendeels over in haar probleem-

analyse (THB, 2008) en spreekt van een vlucht

van bedrijven van bestaande bedrijven-

terreinen naar nieuwe terreinen die te ruim en

goedkoop worden aangeboden, leidend tot

een nodeloos ruimtebeslag.

Opvallend is dat ondanks de lange en uit-

gebreide discussie over bedrijventerreinen een

empirische onderbouwing van de aannames

van voor- en tegenstanders grotendeels

ontbrak. Verschillende studies hebben welis-

waar gedetailleerde beschrijvingen gegeven

van de problematiek omtrent bedrijven-

terreinen (bijvoorbeeld Louw et al., 2004; Van

der Wouden et al., 2006; VROM Raad, 2006),

maar vanwege het grotendeels ontbreken van

(landsdekkende) gegevens over bedrijfsvesti-

gingen en bedrijvendynamiek op locatietype-

niveau is de feitelijke situatie op

bedrijventerreinen lange tijd amper onder-

zocht. Het gevolg is dat er bij beleidsmakers

veel onduidelijkheid bestond over welke argu-

menten van voor- en tegenstanders van bedrij-

venterreinen kloppen en welke niet. In 2008 is

door het Planbureau voor de Leefomgeving

(PBL) een grote landsdekkende studie uitge-

voerd waarbij de werkgelegenheidssamen-

stelling en -ontwikkeling op bedrijventerreinen

uitgebreid in kaart is gebracht (Weterings et al.,

2008).

In dit hoofdstuk houden we nogmaals de drie

aannames over de werkgelegenheidsontwik-

keling van bedrijven op bedrijventerreinen

tegen het licht. Voor een gedetailleerde onder-

bouwing van de gebruikte data en methodo-

logie verwijzen wij graag naar het uitgebreide

onderzoeksrapport van het PBL evenals de

wetenschappelijke publicaties die daaruit zijn

voortgekomen (Weterings et al., 2008; Knoben

& Weterings, 2010; Weterings & Knoben, 2012).

Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de

data die zijn gebruikt in de onderzoeken

waarop wij ons baseren lopen tot en met 2006.

In dit hoofdstuk hebben we – waar mogelijk

– de data bijgewerkt tot en met 2012 en waar

toepasselijk zullen mogelijke verschillen met

de huidige situatie worden besproken.

Wij beperken ons tot de discussies over de

groei van bedrijven die zijn gevestigd op bedrij-

venterreinen. Naast de werkgelegenheidsont-

wikkeling op bedrijventerreinen staan ook de

mogelijke externe effecten van deze locatie-

types vaak centraal in discussies over bedrij-

venterreinplanning. Voorstanders

benadrukken vaak de positieve effecten van de

concentratie van veel bedrijven op één locatie,

terwijl tegenstanders juist stellen dat bedrij-

venterreinen negatieve effecten hebben op

hun omgeving. In hoofdstuk 11 zijn beide

mogelijke externe effecten van bedrijven-

terreinen nader bekeken.

13.2 De meerderheid van bedrijven hoort op een bedrijventerrein

Er wordt vaak gesteld dat er op bedrijventer-

reinen in toenemende mate bedrijfs-

activiteiten gevestigd zijn die daar niet ‘thuis-

horen’. Om te inventariseren of dat inderdaad


zo is, is de werkgelegenheidssamenstelling van

bedrijventerreinen en de verandering daarin

onder de loep genomen. Net als de totale

werkgelegenheid volgt ook de ontwikkeling

van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen

de conjunctuur (zie figuur 13.1). De werkgele-

genheid op bedrijventerreinen groeide tussen

1999 en 2001 van 2,2 naar 2,4 miljoen banen

om vervolgens in de periode tot 2005 te dalen

naar 2,3 miljoen banen. In 2006 is de werkgele-

genheid op bedrijventerreinen weer gegroeid

tot het niveau van 2001, ongeveer 2,4 miljoen

banen.

Oorspronkelijk waren bedrijventerreinen

bestemd voor industriële en logistieke activi-

teiten die milieu- en geluidsoverlast kunnen

veroorzaken in woonwijken. Uit figuur 13.1

blijkt dat het overgrote deel van de werkgele-

genheid op bedrijventerreinen nog altijd die

activiteiten betreft. Echter, zoals eerdere

studies ook al vonden voor de periode 1996-

2003 (Louw & Bontekoning, 2007), neemt het

aandeel van de industrie en logistiek in de

totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen

wel af. In 1999 was dit nog 70%, terwijl het

aandeel in 2006 is gedaald tot 65%. Figuur 13.2

toont dat de ontwikkeling van de logistiek

stabiel was in deze periode en dat daarom deze

daling grotendeels voor rekening komt van de

afname in de werkgelegenheid in de nijverheid

(indexcijfer onder de 100). Ondanks deze

ontwikkeling komt de meerderheid van de

werkgelegenheid op bedrijventerreinen nog

altijd voort uit de nijverheid en de logistiek,

sectoren waar bedrijventerreinen traditioneel

voor bedoeld zijn.

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Aan

tal b

anen

op

bedr

ijven

terr

ein

en

NijverheidLogistiekConsumentendiensten

Zakelijke dienstverleningOverheid en kwartaire sector

Figuur 13.1. Verdeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen, 1999-2006.

Bron: Weterings et al. (2008)

181


Vanuit het perifere detailhandels- en locatie-

beleid van de nationale overheid is de ontwik-

keling van winkels en kantoorgebouwen op

bedrijventerreinen aan banden gelegd (Louw

et al., 2004). Toch is zowel absoluut als relatief

het aandeel van de dienstensectoren in de

werkgelegenheid op bedrijventerreinen toe-

genomen tussen 1999 en 2006 (zie figuur 13.1

en 13.2). De werkgelegenheid in de zakelijke

diensten kent weliswaar een tijdelijke daling

(vooral in 2003), maar groeit voor de onder-

zochte periode als geheel. Het is echter te

simpel om te stellen dat bedrijven uit deze

sectoren niet op bedrijventerreinen thuis-

horen. Het proces van schaalvergroting maakt

het steeds lastiger om bedrijven die oorspron-

kelijk goed terechtkonden in woonwijken, daar

te behouden. Grotere vestigingen zijn minder

gemakkelijk in woonwijken in te passen, omdat

deze grotere kavels vereisen en vaak meer

verkeersdrukte en parkeerproblematiek met

zich meebrengen. Veel gemeenten hebben

dan ook jarenlang bedrijven gestimuleerd zich

te verplaatsen naar bedrijventerreinen om zo

de hinder te reduceren (Louw & De Vor, 2008).

Op basis hiervan kan verwacht worden dat er in

toenemende mate grote bedrijven uit de

dienstensectoren op bedrijventerreinen zijn

gevestigd.

De data wijzen uit dat dit voor de consumen-

tendiensten inderdaad het geval is. De grote

vestigingen in de consumentendiensten op

bedrijventerreinen nemen sterk toe. Dit betreft

voornamelijk grote meubelhandels die vaak

zijn gevestigd op meubelboulevards. Een

soortgelijk proces is in iets mindere mate te

zien in de zakelijke dienstverlening. Schaal-

vergroting in de dienstensector is dus in ieder

geval deels verantwoordelijk voor het groei-

ende deel van de werkgelegenheid uit deze

sectoren dat op een bedrijventerrein is geves-

tigd.

Figuur 13.2. Groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per sector, 1999-2006.

90

100

110

120

130

140

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Gei

ndex

eerd

e w

erkg

eleg

enhe

id (1

999=

100)

Nijverheid Logistiek Consumentendiensten

Zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire sectorBron: Weterings et al. (2008)

182


13.3 Bedrijventerreinen faciliteren groei van bestaande bedrijven

Gemeenten stellen vaak dat bedrijven-

terreinen een belangrijke rol spelen voor de

lokale werkgelegenheidsgroei en het behoud

van groeiende bedrijven in de gemeente. Het is

echter niet eenvoudig om vast te stellen of dit

argument juist is door een gebrek aan empiri-

sche studies waarin de groei van werkgelegen-

heid op bedrijventerreinen vergeleken wordt

met de algemene ontwikkeling en waarbij

rekening wordt gehouden met sectorale en

regionale verschillen. Met andere woorden,

het is onduidelijk waar de werkgelegenheid op

bedrijventerreinen vandaan komt en dus of de

claims omtrent de rol van bedrijventerreinen

wat betreft (lokale) werkgelegenheidsgroei

valide zijn.

Figuur 13.3 geeft schematisch weer waar de

banen op bedrijventerreinen vandaan kunnen

komen. In de periode 2000-2005 is de totale

werkgelegenheid 0,11% afgenomen, terwijl de

werkgelegenheid op bedrijventerreinen met

0,17% is gegroeid. Deze saldi zijn uiteen te

leggen in drie componenten. Allereerst kan de

werkgelegenheid groeien door bedrijfs-

oprich tingen en krimpen door bedrijfs-

beëin digingen. Zowel voor de totale werkgele-

genheid als de werkgelegenheid op bedrijven-

terreinen is dat saldo negatief tussen 2000 en

2005. In die periode zijn dus meer bedrijven

beëindigd dan opgericht. Op bedrijven-

terreinen is echter wel het aandeel banen uit

oprichtingen en uit beëindigingen kleiner dan

voor de totale werkgelegenheid. Dit toont aan

dat nieuw opgerichte bedrijven niet de drij-

vende kracht zijn achter de hogere werk-

Figuur 13.3. Bronnen van werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen.

Oprichtingen Beëindigingen Groei Krimp Bedrijfsverplaatsingen

naar van tussen

bedrijventerreinenGroei niet-verhuizende bedrijven

Naar Van Tussen

Binnen gemeenten

Tussen gemeenten

Groei verhuizende bedrijven

Totaal: -0.11 (gemiddelde werkgelegenheid: 5,28 miljoen)

Mutatie werkgelegenheid in %-punten

Bedrijventerreinen: +0.17 (gemiddelde werkgelegenheid: 2,11 miljoen)

Bron: Weterings et al. (2008)

183

184


gelegenheidsgroei op bedrijventerreinen.

Op bedrijventerreinen zijn juist vooral relatief

‘volwassen’ en stabiele bedrijven gevestigd.

Een tweede vaak genoemde bron van werk-

gelegenheidsgroei op bedrijventerreinen is het

aantrekken van verhuizende bedrijven. Van de

totale werkgelegenheid die op een bedrijven-

terrein is gevestigd komt elk jaar gemiddeld

4,2% terecht op een bedrijventerrein door een

verhuizing. Hiervan is echter het overgrote

deel (ongeveer 73%) afkomstig uit de eigen

gemeente. Een groot deel van deze intra-

gemeentelijke verhuizingen is zelfs afkomstig

van een ander bedrijventerrein uit de eigen

gemeente (43%). De hoeveelheid banen die

bedrijventerreinen kunnen aantrekken van

buiten de gemeente en die dus lokale werk-

gelegenheidsgroei veroorzaken, is zeer

beperkt (in absolute aantallen betreft het

slechts 24.000 banen voor heel Nederland).

Net als oprichtingen leiden dus ook verhui-

zingen van bedrijven niet tot grootschalige

werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen.

Een laatste mogelijke bron van werkgelegen-

heidsgroei op bedrijventerreinen is een snel-

lere groei van bedrijven die erop gevestigd zijn

(in situ groei). Bedrijven die op bedrijven-

terreinen zijn gevestigd en niet zijn verhuisd

tussen 2000 en 2005 blijken inderdaad veel

sneller te groeien dan bedrijven buiten bedrij-

venterreinen (groei-index van 135 tegen 86).

Daarnaast groeien bedrijven die verhuizen naar

een bedrijventerrein veel sneller dan verhui-

zers naar andere typen locaties. In het alge-

meen groeien verhuizende bedrijven altijd wat

sneller dan niet-verhuizers (Knoben et al.,

2008). Opvallend is echter dat verhuizers met

een bedrijventerrein als bestemming signifi-

cant sneller zijn gegroeid dan bedrijven met

een ander locatietype als bestemming. Dit is

des te opvallender aangezien bedrijven-

terreinen vaak relatief grote bedrijven

herbergen en veel industriële en logistieke

bedrijvigheid kennen. Over het algemeen

groeien grote bedrijven relatief gezien minder

snel dan kleine bedrijven en de twee

genoemde sec toren, en met name de indutrie,

kennen geen hoge groeicijfers.

De werkgelegenheidsgroei op bedrijven-

terreinen komt dus met name tot stand

doordat deze locaties de groei van bestaande

bedrijven faciliteren. De meest waarschijnlijke

verklaring hiervoor is dat een bedrijventerrein

een van de weinige locatietypen in Nederland

is waar voldoende uitbreidingsruimte aanwezig

is. Hierdoor kan een sterk selectie-effect

ontstaan waarbij snel groeiende bedrijven zich

hoofdzakelijk vestigen op bedrijventerreinen.

13.4 Geen massale trek van oude naar recent ontwikkelde bedrijventerreinen

Een laatste vaak genoemde aanname is dat

bedrijven vooral tussen bedrijventerreinen

verhuizen, waarbij ze een locatie op een oud

terrein verruilen voor een locatie op een nieuw

ontwikkeld terrein. Deze trek van bedrijven van

oude naar nieuwe terreinen zou op zijn beurt

de veroudering van oude terreinen versnellen.

Allereerst is het belangrijk om vast te stellen

dat absoluut gezien de omvang van verhui-

zende werkgelegenheid beperkt is. De verhuis-

dynamiek van en naar bedrijventerreinen is

vergelijkbaar met de nationale verhuis-

dynamiek: werkgelegenheid daar is niet meer

of minder mobiel dan op andere locaties. Elk

jaar verhuist gemiddeld 4,2% van de totale

werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De

meeste bedrijven, en dus de meeste werkgele-

genheid, zijn vrij honkvast. Hierdoor zijn

verhuizende bedrijven niet alleen geen belang-

185


rijke bron van werkgelegenheidsgroei, zoals

besproken in de vorige paragraaf, maar kunnen

ze bovendien slechts een beperkte rol spelen

in het verouderingsproces van bedrijventer-

reinen. Zelfs als vrijwel alle verhuizers van een

‘oud’ naar een recent aangelegd terrein

zouden verhuizen is in absolute zin deze

stroom beperkt.

Het aandeel verhuizende werkgelegenheid dat

zich vestigt op de meer recent aangelegde

terreinen is drie keer zo groot als het aandeel

werkgelegenheid dat reeds op deze jonge

terreinen is gevestigd (zie Weterings et al.,

2008). Dit is weinig verrassend aangezien deze

nieuwe terreinen vaak nog ruimte hebben om

nieuwkomers te huisvesten. Omgekeerd is er

een relatief omvangrijke stroom van werkgele-

genheid die vertrekt van de oudere terreinen.

Verhuizende bedrijven lijken dus inderdaad

een lichte voorkeur voor nieuwere terreinen te

hebben. Toch verhuist er ook nog een groot

aandeel werkgelegenheid naar oude bedrijven-

terreinen. Ruim 70% van alle werkgelegenheid

die naar bedrijventerreinen verhuist en 75%

van alle werkgelegenheid die tussen bedrijven-

terreinen verhuist vestigt zich op een ‘oud’

terrein. Blijkbaar zijn er toch mogelijkheden

voor bedrijven om zich op oudere terreinen te

vestigen. Het lijkt erop dat op die terreinen

toch regelmatig voldoende en kwalitatief

geschikte ruimte vrij is of beschikbaar komt.

De claim dat er een massale trek is van oude

naar nieuwe bedrijventerreinen is niet juist.

Bedrijven verhuizen weliswaar relatief vaak

naar meer recent aangelegde bedrijven-

terreinen, maar deze verhuisstromen zijn,

in absolute aantallen banen gemeten, vrij

beperkt van omvang. De overgrote meerder-

heid van de werkgelegenheid op bedrijven-

terreinen is dan ook nog steeds gevestigd op

‘oude’ terreinen.

13.5 Ontwikkelingen sinds 2006

Zoals eerder aangegeven gebruiken de onder-

zoeken waarop wij ons baseren gegevens voor

de periode 1999 tot en met 2006. Voor

sommige van deze datareeksen beschikken we

ook over gegevens tot en met 2012. In deze

paragraaf gebruiken we deze meer recente

gegevens om na te gaan of het waarschijnlijk is

dat de hierboven gevonden resultaten aan

relevantie hebben ingeboet door de verande-

ringen in het bedrijventerreinbeleid sinds de

THB en door de economische crisis van de

laatste jaren.

Allereerst hebben we op basis van gegevens uit

het LISA-register en IBIS de ontwikkeling van

de werkgelegenheid per sector voor de

periode 1999 tot en met 2012 in beeld

gebracht (zie figuur 13.4). Uit deze figuur blijkt

dat alleen voor de nijverheid het absolute

aantal banen op bedrijventerreinen in 2012

onder het niveau van 2006 ligt. Voor alle

andere sectoren is het aantal banen op bedrij-

venterreinen toegenomen. Deze toename is in

absolute zin het grootst voor de zakelijke

dienstverlening maar procentueel gezien kent

de categorie overheid en kwartaire sector de

grootste groei van de werkgelegenheid op

bedrijven-terreinen. Figuur 13.4 laat echter ook

zien dat deze ontwikkelingen zich langzaam

voltrekken en zeker niet resulteren in bedrij-

venterreinen die ineens gedomineerd worden

door andere sectoren dan de logistiek en de

nijverheid. Voor 2012 geldt dat nog steeds

meer dan 60% van de werkgelegenheid op

bedrijventerreinen banen in de nijverheid en

de logistiek betreft. Ook voor de huidige situ-

atie geldt dus dat bedrijventerreinen voor het

grootste deel bevolkt worden door bedrijven

die daar ‘thuishoren’.

186


Ook hebben we bekeken of de laatste jaren

door alle (beleids)aandacht voor bedrijven-

terreinen de relatie tussen werkgelegenheids-

ontwikkeling en de uitgifte van bedrijven-

terreinen is veranderd (zie figuur 13.5). Voor de

periode van 1999 tot en met 2006 gold dat de

uitgifte van bedrijventerreinen bijna exact de

ontwikkeling van de totale werkgelegenheid

volgde. Figuur 13.6 laat zien dat deze relatie

niet is veranderd sinds 2006. De stijging van de

werkgelegenheid in 2006 en 2007 gaat

gepaard met relatief hoge uitgiftes van grond

op bedrijventerreinen, terwijl de sterke afname

van de groei van de werkgelegenheid in 2008

en 2009 samengaat met veel lagere uitgifteni-

veaus.

De sterke samenhang tussen werkgelegen-

heidsontwikkeling en de uitgifte van grond aan

bedrijventerreinen lijkt dus niet te zijn veran-

derd. Dit suggereert dat als de werkgelegen-

heid weer gaat groeien de uitgifte van bedrij-

Figuur 13.4. Werkgelegenheid op bedrijventerreinen per sector, 1999-2012.

0

2

4

6

8

10

12

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bane

n x

100.

000

Nijverheid Logistiek Zakelijke dienstverlening

Consumentendiensten Overheid en kwartaire sector

Bron: LISA (2013) & IBIS jaarrapportages (2008-2013)

venterreinen ook eenzelfde ontwikkeling zal

doormaken.

Figuur 13.5 laat ook zien dat zelfs in tijden van

negatieve werkgelegenheidsontwikkelingen

(zoals in 2010 en 2012) er nog steeds meer dan

300 hectare aan bedrijventerrein wordt uitge-

geven. Hoewel door de crisis de werkgelegen-

heidsgroei en daarmee de verhuisdynamiek in

het algemeen sterk zijn afgenomen, lijken er

dus nog steeds bedrijven te zijn die groeien en

om die groei te faciliteren naar een bedrijven-

terrein verhuizen. Figuur 13.6 onderbouwt

deze interpretatie: voor alle sectoren met

uitzondering van de nijverheid geldt dat over

de periode 2006-2012 de werkgelegenheid op

bedrijventerreinen sneller is gegroeid dan de

totale werkgelegenheid in die sector. Zowel in

economisch goede als in slechte tijden facili-

teren bedrijventerreinen dus groeiende

bedrijven. Groeiende bedrijven zullen er altijd

zijn en er zijn vooralsnog dus geen signalen dat

Figuur 13.5. Veranderingen in werkgelegenheid en uitgifte van bedrijventerreinen, 1999-2012.

Verandering totale werkgelegenheid

1500

1300

1100

900

700

500

300

2000

2001

1999

2003

2004

2002

2006

2007

2005

2009

2010

2008

2012

2011

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

2,50%

2,00%

1,50%

–0,50%

–1,00%

1,00%

0,50%

0,00%

Uitgifte bedrijventerrein in ha

Uit

gift

e be

drijv

ente

rrei

nen

Ver

ande

rin

g to

tale

wer

kgel

egen

hei

d to

vvo

orga

and

jaar


Figuur 13.6. Groei van werkgelegenheid over de periode 2006-2012.

20%

15%

10%

5%

0%

–5%

–10%OverheidsKwaraire

Sector

Logistiek Zakelijke dienstverlening

Consumenten-diensten

Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen

Totale werkgelegenheidsgroei

Nijverheid

Bron: LISA (2013)


187venterreinen ook eenzelfde ontwikkeling zal

doormaken.

Figuur 13.5 laat ook zien dat zelfs in tijden van

negatieve werkgelegenheidsontwikkelingen

(zoals in 2010 en 2012) er nog steeds meer dan

300 hectare aan bedrijventerrein wordt uitge-

geven. Hoewel door de crisis de werkgelegen-

heidsgroei en daarmee de verhuisdynamiek in

het algemeen sterk zijn afgenomen, lijken er

dus nog steeds bedrijven te zijn die groeien en

om die groei te faciliteren naar een bedrijven-

terrein verhuizen. Figuur 13.6 onderbouwt

deze interpretatie: voor alle sectoren met

uitzondering van de nijverheid geldt dat over

de periode 2006-2012 de werkgelegenheid op

bedrijventerreinen sneller is gegroeid dan de

totale werkgelegenheid in die sector. Zowel in

economisch goede als in slechte tijden facili-

teren bedrijventerreinen dus groeiende

bedrijven. Groeiende bedrijven zullen er altijd

zijn en er zijn vooralsnog dus geen signalen dat

Figuur 13.5. Veranderingen in werkgelegenheid en uitgifte van bedrijventerreinen, 1999-2012.

Verandering totale werkgelegenheid

1500

1300

1100

900

700

500

300

2000

2001

1999

2003

2004

2002

2006

2007

2005

2009

2010

2008

2012

2011

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

2,50%

2,00%

1,50%

–0,50%

–1,00%

1,00%

0,50%

0,00%

Uitgifte bedrijventerrein in ha

Uit

gift

e be

drijv

ente

rrei

nen

Ver

ande

rin

g to

tale

wer

kgel

egen

hei

d to

vvo

orga

and

jaar


Figuur 13.6. Groei van werkgelegenheid over de periode 2006-2012.

20%

15%

10%

5%

0%

–5%

–10%OverheidsKwaraire

Sector

Logistiek Zakelijke dienstverlening

Consumenten-diensten

Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen

Totale werkgelegenheidsgroei

Nijverheid

Bron: LISA (2013)

188


de vraag naar bedrijventerreinen systematisch

afneemt.

Tot slot is onze verwachting dat de ontwikke-

lingen van de laatste jaren de eerdere bevin-

dingen over de trek van bedrijven van oude

naar nieuwe bedrijventerreinen alleen maar

versterken. Zoals blijkt uit figuur 13.5 is de

uitgifte van bedrijventerreinen sterk terug-

gelopen sinds 2007. In 2007 werd nog meer

dan 900 hectare nieuw bedrijventerrein uit-

gegeven terwijl in 2011 en 2012 tussen de 300

en 400 hectare werd uitgegeven. Het aanbod

aan nieuw terrein is daarmee dus sterk afge-

nomen. Aangezien de eerdere resultaten

aantoonden dat zelfs in de hoogtijdagen van

het aanleggen van nieuwe terreinen er geen

sprake is van grote stromen bedrijven van

oude naar nieuwe terreinen, kan deze stroom

door de verminderde aanleg van terreinen

alleen maar nog kleiner zijn geworden.

13.6 Conclusie

Uit dit onderzoek blijkt dat zowel de voor- als

de tegenargumenten die vaak worden

genoemd in de discussie over bedrijven-

terreinen, niet altijd worden ondersteund door

feiten. In een aantal opzichten lijkt de feitelijke

situatie op bedrijventerreinen te verschillen

van het beeld van deze locatietypen dat is

ontstaan bij beleidsmakers, belangengroepen

en in de media. In deze paragraaf worden de

voornaamste nuanceringen van die aannames

op een rijtje gezet.

Er is inderdaad sprake van een veranderende

samenstelling van werkgelegenheid op bedrij-

venterreinen. Wat betreft de sectoren die zich

op bedrijventerreinen vestigen, blijkt dat de

werkgelegenheid afkomstig uit de diensten-

sector op bedrijventerreinen de laatste jaren is

gegroeid, terwijl de werkgelegenheid afkom-

stig uit de industrie is afgenomen. Deze trend is

niet specifiek voor de bedrijvigheid op bedrij-

venterreinen maar weerspiegelt een algemene

trend in de Nederlandse economie. Critici

stellen dat bedrijventerreinen niet voor die

activiteiten zijn bedoeld en dat het accepteren

van de veranderende sectorale samenstelling

leidt tot een onterechte verhoging van de vraag

naar deze locatietypen. Die redenering is in

onze ogen echter wat kort door de bocht.

Sommige diensten lijken, als gevolg van schaal-

vergroting in deze sectoren, immers meer op

bedrijventerreinen thuis te horen. Activiteiten

als meubelboulevards en grootschalige zorg-

instellingen hebben weliswaar andere locatie-

eisen dan de traditionele nijverheid en logis-

tiek, maar kunnen niet zonder meer worden

ingepast in woongebieden. De vraag is dan

waar deze activiteiten wel gevestigd moeten

worden. Bedrijventerreinen ‘verschieten dus

inderdaad van kleur’, maar het is maar de vraag

of dit een probleem is en of er wel goede alter-

natieven zijn.

In dit kader is het interessant dat het sinds

2009 mogelijk is zogenaamde ‘economische

zones’ te registreren in de database van werk-

locaties waarin ook alle bedrijventerreinen

worden geregistreerd (i.e. IBIS). Deze ‘economi-

sche zones’ worden gedefinieerd als: ‘een werk-

locatie […] geschikt voor commerciële en niet-

commerciële dienstverlening. Op deze

terreinen kan ook enige handel, nijverheid en

industrie aanwezig zijn, maar deze hebben

samen een duidelijk minderheidsaandeel in de

terreinoppervlakte’ (IBIS, 2013: 45). Op dit soort

terreinen zijn dus per definitie groot schalige

detailhandelsbedrijven, onderwijs- of zorg-

instellingen gevestigd. Slechts een beperkt

aantal gemeenten en provincies onderscheidt

momenteel dit type werklocatie maar het

ontstaan ervan weerspiegelt het besef dat dit

soort economische activiteiten moeilijk in-

189


gepast kan worden in bijvoorbeeld woon-

gebieden en het meest gebaat is bij vestiging

op een locatie vergelijkbaar met bedrijven-

terreinen.

Een tweede belangrijke aanname in de

discussie over bedrijventerreinen is dat

volgens gemeenten bedrijventerreinen een

belangrijke rol spelen bij het stimuleren van de

werkgelegenheidsgroei in de gemeente. Onze

analyses bevestigen dat de werkgelegenheids-

groei op bedrijventerreinen hoger is (in elk

geval tussen 2000 en 2006), maar ook dat deze

groei uit een andere vorm van bedrijven-

dynamiek voortkomt dan vaak wordt veronder-

steld. Bedrijfsverplaatsingen spelen niet zo’n

belangrijke rol. Niet alleen was het aantal

bedrijfsverplaatsingen naar en tussen bedrij-

venterreinen vrij beperkt, het betreft ook

meestal verplaatsingen binnen de gemeente.

Dat wil zeggen, de bedrijven die zich op een

bedrijventerrein vestigen waren voorheen in

dezelfde gemeente gevestigd. Toch was de

werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen,

met uitzondering van de nijverheid, wel hoger

dan gemiddeld in Nederland. Dit komt omdat

bedrijven op bedrijventerreinen wel sneller zijn

gegroeid dan vergelijkbare bedrijven die niet

op een bedrijventerrein zijn gevestigd. De

vraag of bedrijventerreinen leiden tot (lokale)

werkgelegenheidsgroei kent dan ook geen

simpel ja of nee als antwoord. Nieuwe oprich-

tingen op en verhuizingen naar bedrijven-

terreinen lijken een beperkt werkgelegen-

heids effect te hebben, maar bestaande

bedrijven groeien wel sneller op bedrijven-

terreinen.

Het mes snijdt aan twee kanten wat betreft de

bevinding dat in absolute zin de verhuis-

stromen tussen bedrijventerreinen vrij klein

zijn. Dit impliceert namelijk ook dat – in tegen-

stelling tot wat tegenstanders van bedrijven-

terreinen vaak veronderstellen – er niet veel

werkgelegenheid van een oud naar een nieuw

terrein verhuist. In de discussie over de aanleg

van nieuwe bedrijventerreinen wordt vaak vrij

zwart-wit gesteld dat bedrijven vooral van

oude naar nieuwe terreinen verhuizen. Uit

onze analyse blijkt dat, naast het feit dat de

stroom in absolute zin beperkt is, bijna 75%

van alle verhuizende werkgelegenheid zich

vestigt op een ‘oud’ bedrijventerrein. Al met al

tekent zich een beeld af van ‘voorstanders’ van

bedrijventerreinen die een te rooskleurig beeld

schetsen van de werkgelegenheidseffecten

van bedrijventerreinen en ‘tegenstanders’ die

een te negatief beeld schetsen van een leeg-

loop van oudere en van kleur verschietende

bedrijventerreinen. De discussie rondom

bedrijventerreinen zou gebaat zijn bij een

meer op feiten gebaseerd debat waarbij reke-

ning wordt gehouden met de volgende zaken:

Er zijn bedrijven waar traditioneel bedrijven-

terreinen niet voor bestemd zijn (bijv. groot-

schalige ziekenhuizen of detailhandel), maar

die daar toch het meest op hun plek lijken te

zijn. De vraag naar een locatie op een bedrij-

venterrein vanuit deze hoek zou niet moeten

worden afgedaan als onrechtmatig. Het

simpelweg verbieden van dit soort bedrijvig-

heid op deze locaties kan negatieve economi-

sche effecten opleveren als er geen

alternatieve vestigingslocaties worden aange-

boden aan dit soort bedrijven. Daarnaast zal

het handhaven van dit soort bedrijven op

andere locatietypen ook veel negatieve

externe effecten zoals verkeers- en geluids-

overlast veroorzaken. Het onderscheiden van

een nieuw locatietype, de ‘economische zone’,

lijkt uitsluitend een semantische ‘truc’ om

bedrijven die traditioneel niet op een bedrij-

venterrein thuishoren toch op een bedrijven-

terrein, maar dan met een ander label, te

kunnen huisvesten.

190


Het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen

leidt niet tot een toestroom van bedrijven van

buiten de gemeente. Incidenteel kan zich

uiteraard een bedrijf van buiten de regio

vestigen op een nieuw terrein maar vraag van

buiten de regio zou niet moeten worden

gebruikt als onderbouwing voor de aanleg van

nieuwe terreinen. In plaats daarvan moet vraag

vanuit de bestaande (groeiende) bedrijvigheid

als leidraad worden genomen. De implicatie

hiervan is dat de ‘bedrijvenconsultatie-

methode’ als leidraad voor bedrijventerreinen-

planning, zeker op lokaal niveau, de meest

geschikte methode lijkt (Knoben & Traa, 2008).

De kritiek dat deze methode alleen vraag

vanuit de bestaande populatie bedrijven in

kaart kan brengen lijkt relatief onbelangrijk

aangezien het overgrote deel van de vraag

naar terreinen uit deze populatie afkomstig is.

Belangrijk is dan wel dat deze vraag niet kan

worden afgedaan als niet legitiem. Dit brengt

ons bij het volgende punt.

Bedrijven verhuizen niet massaal van een ‘oud’

naar een ‘jong’ terrein. Over het algemeen

verhuizen bedrijven helemaal niet graag

(Weterings & Knoben, 2013) en het aantal

verhuizers per jaar is dan ook relatief beperkt.

Als bedrijven verhuizen is dat meestal omdat

de voormalige locatie niet meer voldoet aan de

eisen van het bedrijf. Bedrijven ontwikkelen

zich nu eenmaal over de tijd en dus is het

logisch dat zij van tijd tot tijd hun locatie

heroverwegen (Knoben et al., 2008). Het is dan

ook vreemd om bedrijven af te schilderen als

bewust ruimteverslindende verhuizers. Beleid

dat bedrijven zou beletten in hun mobiliteit

heeft dan ook negatieve consequenties voor

het bedrijf en daarmee ook voor de werk-

gelegenheid in de regio.

Wederzijdse erkenning van de bovenstaande

feiten zou het debat over nut en noodzaak van

bedrijventerreinen sterk kunnen verbeteren.

Bedrijventerreinen hebben een belangrijke rol

te vervullen in het huisvesten van economi-

sche activiteit. Ze huisvesten een steeds

diverser wordende populatie aan bedrijven die

allemaal hun eigen redenen hebben om graag

op een bedrijventerrein gevestigd te zijn. De

ruimtevraag van deze bedrijven afdoen als niet

legitiem of als ruimteverspilling doet geen

recht aan de economische realiteit. Bedrijven-

terreinen plannen om bedrijven van heinde en

verre aan te trekken doet dat echter ook niet.

Een goed debat over waar wat voor type

terreinen door wie dient te worden aangelegd

begint echter bij het wederzijds onderkennen

van de feiten.

191


Deel III Evaluatie van beleid

192


193


14 Regionale samenwerking als voorwaarde voor bedrijventerreinenPeter van Geffen, Esther Geuting, Evert-Jan de Kort &

Guido van der Molen

14.1 Inleiding

Een van de belangrijkste conclusies van de

Taskforce (Her)structurering Bedrijventer-

reinen was dat de ruimtelijke regie op regionaal

niveau, zowel bij de planning en programme-

ring als bij de uitvoering van het bedrijventer-

reinenbeleid, te wensen overliet. Daarom had

het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020

veel aandacht voor regionale samenwerking

op het gebied van bedrijventerreinen zowel in

de considerans (‘partijen constateren dat regi-

onale samenwerking door gemeenten voor

bedrijventerreinenbeleid essentieel is’) als in

de artikelen (artikel 3 ‘regionale samenwer-

king’).

Regionale samenwerking blijft altijd moeizaam

in Nederland. Veel ruimtelijke opgaven, inclu-

sief bedrijventerreinen, moeten op dit niveau

worden afgestemd, maar ondertussen is de

bestuurlijke kracht van dit overheidsniveau

niet altijd groot en niet systematisch geborgd.

Wanneer werkt regionale samenwerking bij

bedrijventerreinen goed in deze context? En

wanneer niet? Wat zijn de leerervaringen tot nu

toe? In dit eerste hoofdstuk van deel III,

‘evaluatie van beleid’ evalueren de auteurs,

werkzaam bij Stec Groep, de belangrijkste

leereffecten voor succesvolle regionale

samenwerking bij bedrijventerreinen. Wat valt

er op wanneer we het bedrijventerreinenbeleid

van de verschillende regio’s (van krimpregio tot

groeiregio) tegen het licht houden? Hoe is het

gekomen tot resultaten? Wat werkt goed en

wat minder? We beantwoorden deze vragen

aan de hand van tien leereffecten uit onze

praktijk. Ook baseren we ons op eerder onder-

zoek uitgevoerd voor het Rijk (Verkenning

regionale samenwerking bedrijventerreinen,

2010).

194


Vind een groot gezamenlijk belang om echt successen te kunnen boekenAls een regio een echt gemeenschappelijk

belang heeft, dan gaat regionale samenwer-

king sneller en beter.

De bedrijventerreinenmarkt is een regionale

markt; tot 90% van de bedrijfsverplaatsingen

vindt plaats over een afstand van maximaal 25

kilometer. Problemen op de bedrijfsruimte-

markt zijn daarom vaak regionaal van aard.

Een opsomming van problemen op de bedrijfs-

ruimtemarkt die vaak in regio’s voorkomen –

en daarmee vaak een impuls zijn voor meer

samenwerking :

− een tekort of overaanbod aan nieuw,

uitgeefbaar bedrijventerrein;

− te lage grondprijzen;

− een forse herstructureringsopgave met

forse kosten;

− stokkende uitgifte van bedrijventerreinen;

− lelijke en verrommelde bedrijventerreinen.

Ook redenen die geen directe relatie hebben

met de bedrijventerreinenmarkt spelen soms

een belangrijke rol:

− oplopende werkloosheid en de roep om

meer bedrijven;

− krimp van de (beroeps)bevolking door

vergrijzing en ontgroening;

− een afname van economische ontwikkeling;

− overlast van (NIMBY)-bedrijven.

Daarnaast zijn ‘externe’ krachten regelmatig

een manier om ‘een gemeenschappelijk

belang’ te vinden. Denk aan:

− een harde deadline van de provincie;

− een dreigende herindeling van gemeenten.

Een oplossing zoeken voor een of meerdere

van deze problemen op de bedrijventerreinen-

markt is een goed startpunt voor regionaal

beleid. Op deze manier wordt het beleid voor

iedere individuele gemeente herkenbaar en is

er een gezamenlijk belang (win-winsituatie).

Overigens, wanneer gezamenlijk belang

gezocht wordt op een veelheid van thema’s, is

het succes van de samenwerking minder

groot. Liever een of twee punten waarin iedere

gemeente zich kan vinden dan direct zes

thema’s op de agenda zetten. Voor bestuur-

ders is dit belangrijk: zij moeten het regionale

beleid vaak voorleggen aan hun gemeente-

raad, die dit vervolgens moet goedkeuren. Nut

en noodzaak van een regionale aanpak

moeten dan helder zijn.

Goed voorbeeld hiervan is het transformatie-

fonds in de regio Gooi- en Vechtstreek. Het

areaal bedrijventerreinen stond in deze regio

onder grote druk door transformatie naar

woningbouw. Door het gezamenlijk instellen

van een fonds wordt ingezet op behoud van

bedrijventerreinen en tegelijkertijd (mogelijke)

financiën voor de herstructurering. En in de

regio Groningen-Assen bijvoorbeeld, is het

rekenen met marktconforme grondprijzen

(met behulp van de residuele rekenmethodiek)

een belangrijke trigger geweest voor verre-

gaande afspraken over bedrijventerreinen. In

de regio zijn enkele honderden hectaren

gepland bedrijventerrein geschrapt. Door als

regio te rekenen met marktconforme prijzen,

kan het verlies dat de schrapronde met zich

195


meebrengt enigszins worden gecompenseerd,

terwijl meeropbrengsten ook worden benut

voor de herstructurering van bestaand areaal

in gemeente of regio.

14.2 Regionaal bedrijventerreinenbeleid

In de praktijk blijkt dat regionaal bedrijventer-

reinenbeleid vaak is opgezet als onderdeel van

bestaande regionale samenwerking (zoals een

stadsgewest of een stadsregio). Meestal is een

strategie of visie op de bedrijventerreinen-

markt een uitwerking van een economische

agenda van een regio. Er zijn de afgelopen

jaren slechts weinig regio’s specifiek voor

bedrijventerreinenbeleid ontstaan of opge-

richt. Een (sub)regio waar dit wel voor geldt is

bijvoorbeeld de samenwerking Hattem-

Heerde-Oldebroek. Dit betreft overigens sec

een gezamenlijke ontwikkeling van een bedrij-

venterrein, waartoe een aparte BV is opgezet.

De meeste regio’s bestaan al vele jaren en

werken vaak ook op andere thema’s samen,

zoals wonen, verkeer en vervoer en arbeids-

markt. In beginsel een goed uitgangspunt.

Daartegenover staat echter dat wanneer het

vertrouwen tussen de partijen binnen een

regio broos is, dit sterke afspraken over bedrij-

venterreinen kan frustreren. In de praktijk

blijkt dat hierdoor het opstellen van een sterke

bedrijventerreinenagenda vaak langer duurt,

de noodzaak écht aanwezig moet zijn en

bestuurlijke daadkracht essentieel is. In die zin

is de economische crisis en daarmee de forse

afname van de uitgifte van nieuw terrein ook

een voordeel, hierdoor staat actie rondom

bedrijventerreinen vaak hoger op de agenda.

In Oost-Groningen bijvoorbeeld, een krimp-

regio, hebben de regiogemeenten gekozen

voor het sluiten van een convenant dat is

gekoppeld aan een sanctiemaatregel: houdt

een gemeente zich niet aan de afspraken, dan

kan er een (financiële) sanctie worden opge-

legd. De verschillende gemeenten in de regio

kunnen overigens prima met elkaar door één

deur, maar de historie laat zien dat een sanctie-

maatregel slim is. Het convenant heeft er in

deze regio mede toe geleid dat marketing en

acquisitie van bedrijventerreinen nu gezamen-

lijk worden opgepakt; voorheen deed iedere

gemeente dit zelfstandig.

14.3 Werken op subregionaal niveau vergroot de kans op succes

Vaak is de bestuurlijke regio groter dan de

economische regio; de schaal waarop sprake is

van een samenhangende bedrijven- en werk-

gelegenheidsdynamiek. Er zijn twee belang-

rijke redenen waarom het werken met kleinere

(sub)regio’s dan de ‘grote’ bestuurlijke regio

goed werkt:

− In grote regio’s met veel gemeenten is het

lastig om tot overeenstemming te komen;

immers, veel spelers betekent vaak ook veel

belangen.

− Oplossingen zijn veel makkelijker mogelijk

als de economische samenhang groot is.

Dus op een lager schaalniveau.

Het werken op een lager subregionaal niveau

kan het proces en de kans op succes aanzien-

lijk versnellen. Er zijn dan minder spelers en

daardoor minder belangen (en minder overleg

en afstemming). Daarnaast kan een subregio

worden samengesteld uit gemeenten die

elkaar vertrouwen en een duidelijk gezamen-

lijk belang vertegenwoordigen. Zo vergroot

men de kans op een aanpak die gaat werken.

196


Zo zijn in het Samenwerkingsverband Regio

Eindhoven (SRE) – 21 gemeenten – nadere

afspraken over het schrappen van bedrijventer-

reinen (en kantoren) gemaakt binnen het Stede-

lijk Gebied Eindhoven, de acht gemeenten die

direct om Eindhoven liggen. En in de regio

Twente heeft de Netwerkstad (de vijf centrum-

steden: Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en

Oldenzaal) het voortouw genomen voor het

maken van afspraken over de berekening van

grondprijzen en de positionering van het regio-

nale XL Businesspark. De Stadsregio Arnhem-

Nijmegen onderscheidt een drietal subregio’s

(A12-, A15- en A73-zone) bij het opstellen van de

bedrijventerreinenagenda en vertaling van de

SER-ladder.

14.4 Enkele bestuurders maken het verschil in de regio, zet ze in positie

Om te komen tot een succesvolle regionale

bedrijventerreinenagenda zijn sterke bestuur-

ders nodig die keuzes durven te maken in het

belang van de regio. Regio’s waarbij bestuur-

ders de strategische keuzes hebben gemaakt,

zijn vaak het meest succesvol en efficiënt. De

strategie wordt dan hun strategie. Meestal zijn

het enkele bestuurders die samen de toon

zetten en samen de schouders eronder zetten

om tot goede regionale samenwerking te

komen. Enkele bestuurders maken het

verschil.

Daarom is het belangrijk om al vroeg in een

traject bestuurders te betrekken. Wanneer

bestuurders te laat worden ingeschakeld en de

gemeentelijke beleidsmedewerkers in de regio

de eerste keuzes en strategie bepalen, leidt dit

vaak tot veel discussie en weinig succes.

Daarbij is het ook belangrijk om al vroegtijdig

andere belanghebbende bestuurders bij het

proces te betrekken, per gemeente kunnen dat

meerdere portefeuilles zijn (financiën, grond-

zaken, ruimtelijke ordening). Daarmee wordt

voorkomen dat straks één bestuurder de regi-

onale strategie in een gemeente moet verde-

digen. Door veel bestuurders bij het traject te

betrekken, gaat de regionale samenwerking

leven.

Voorbeeld: In Groningen-Assen waren mede-

werkers van de afdeling Grondzaken in eerste

instantie niet betrokken bij de discussie over

het verhogen van de grondprijzen. De af-

spraken over verhogen en verevenen van

grondprijzen (op basis van de residuele reken-

methodiek) werden door bestuurders met

Economische Zaken afgestemd, maar ze

konden bij Grondzaken nog geen overeen-

stemming bereiken. Dit zorgde voor vertraging

in het proces.

Het is belangrijk dat enkele bestuurders in een

regio een voortrekkersrol nemen. De praktijk

wijst uit dat deze bestuurders zichzelf vaak

selecteren. Soms hebben ze als voorzitter of

vice-voorzitter al een belangrijke rol binnen de

regio of staan bedrijventerreinen in hun

gemeente al hoog op de agenda. Zo was in de

regio Gooi- en Vechtstreek een van de bestuur-

ders (voortrekker) als voorzitter van de stuur-

groep direct betrokken bij de uitwerking van

het transformatiefonds. Ook heeft een van de

bestuurders in de regio, al voordat er ideeën

waren voor een fonds, gesproken over het

opzetten van een zogenaamd ‘bedrijventer-

reinenreservaat’ in de regio, om zo het areaal

terrein te beschermen.

14.5 Provincie moet stimuleren, helder zijn en echte prikkels uitdelen

Een belangrijke regierol binnen het regionale

bedrijventerreinenbeleid is weggelegd voor de

provincie, zo volgt ook uit het Convenant

197


Bedrijventerreinen. Iedere provincie kiest

hierbij overigens voor een eigen aanpak of een

verschillende rol: de sturingsfilosofie kan

behoorlijk verschillen. Waar de ene provincie

kiest voor een duidelijke, regisserende, top-

downbenadering (zoals Groningen of Utrecht),

heeft de andere provincie voorkeur voor een

meer adviserende en stimulerende rol (zoals

bijvoorbeeld Noord-Brabant). Essentieel is dat

een provincie helder is, een strak kader heeft

en ‘goed gedrag’ van gemeenten stimuleert en

‘slecht gedrag’ afstraft.

Het valt inderdaad op dat de provincies sinds

het convenant een grotere rol zijn gaan spelen

binnen het proces tot regionale samenwerking

op het gebied van bedrijventerreinen. Waar de

rol van de provincie voorheen vooral informe-

rend en stimulerend was, steken steeds meer

provincies actief in op regionaal bedrijven-

terreinenbeleid en zijn ze strikter. Dit vertaalt

zich in concrete acties en producten, zoals:

− betere behoefteramingen en de vertaling

naar de (sub)regio;

− actieve rol binnen het regionaal overleg,

ook van de gedeputeerde(n);

− analyse van veroudering en kwaliteit van

bedrijventerreinen per regio door de

provincie;

− onderzoek naar ruimtewinst op bedrijven-

terreinen door herstructurering in diverse

provincies;

− accountmanagers per regio;

− één van de criteria voor subsidie bij

herstructurering (vanuit het provinciaal

herstructureringsprogramma) is een regio-

nale bedrijventerreinenstrategie;

− prioriteringslijst van te herstructureren

bedrijventerreinen per regio, voor verdeling

van de subsidie (in het programma);

− convenanten over duurzame bedrijven-

terreinen tussen bijvoorbeeld provincie en

afvaardiging van bedrijfsleven;

− programmering van nieuwe en te herstruc-

tureren bedrijventerreinen;

− subsidieprogramma’s voor herstructurering

van bedrijventerreinen (bijvoorbeeld HIRB

in Noord-Holland en planvormingssubsidie

in Zuid-Holland).

Provincies kunnen met behulp van de struc-

tuurvisies en ruimtelijke ordening met de

afzonderlijke regio’s bindende afspraken

maken over de planning en programmering

van nieuwe bedrijventerreinen. Daarmee voert

de provincie de regie op de planningsopgave.

Ook de Ladder voor duurzame verstedelijking

biedt de provincie (en regio’s) een extra moge-

lijkheid voor meer sturing richting de regio’s en

gemeenten.

Ook valt op dat, mede als gevolg van de econo-

mische crisis, de aandacht voor herstructure-

ring van bedrijventerreinen (in combinatie met

het provinciaal herstructureringsprogramma)

bij sommige provincies sinds een of twee jaar

minder hoog op de agenda lijkt te staan. Dit

heeft ook te maken met het feit dat de

(beperkte) financiën soms anders worden

verdeeld, waarbij herstructurering niet de

hoogste prioriteit heeft. Dit vraagt om een

andere, moderne aanpak van de herstruc-

turering, bijvoorbeeld met meer focus op

private investeringen in samenwerking met

verleidingsplanologie. Gelderland is hier

ondertussen mee aan de slag gegaan, vanuit

de actie ‘opsporing verzocht’ wordt gezocht

198


naar herstructureringsopgaven die echt vanuit

het bedrijfsleven worden opgezet. Dit is deels

niet verkeerd, omdat zo marktgerichte

herstructurering wordt gestimuleerd.

14.6 Te hoge ambities vormen vaak een struikelblok voor samenwerking

Hoge verwachtingen van regionaal bedrijven-

terreinenbeleid zijn goed. Dat geeft aan dat de

noodzaak groot is en bestuurders enthousiast

zijn om actief deel te nemen. Het is echter

belangrijk om bij de start van het proces niet te

overambitieus te zijn. Bepaal bij de start van

het proces realistische en haalbare ambities.

Starten met een torenhoog ambitieniveau

(denk aan bijvoorbeeld het opzetten van een

ontwikkelingsbedrijf of financiële verevening),

werkt vaak averechts. De praktijk toont dat de

hakken dan gelijk in het zand gaan. Vervolgens

is het lastig om nog tot overeenstemming te

komen en resultaten blijven uit. Dit zorgt voor

afname van enthousiasme in de regio en frus-

tratie in alle geledingen. Uiteindelijk komt men

dan niet veel verder dan het schrijven van

stukken en veel overleg dat tot weinig

concreets leidt.

Het gaat dus om het maken van afspraken over

haalbare doelstellingen en acties (en daarmee

een helder eindresultaat voor ogen hebben).

Het is belangrijk om de volgende vragen

centraal te stellen: op welke onderwerpen zijn

er al bestuurlijke afspraken? Kan het onder-

werp bedrijventerreinen daarbij aanhaken?

Welke ambities hebben de bestuurders? Wat

zien ze zitten, wat zeker niet? En wat wil de

provincie? Moeilijke onderwerpen – de zoge-

naamde ‘hete aardappel’ – kunnen beter

worden uitgesteld tot een moment waarop

meer ervaring is opgedaan met het regionale

beleid en de samenwerking. Er is dan vaak

meer vertrouwen tussen partijen, waardoor

het ambitieniveau makkelijker kan worden

opgeschroefd.

Een voorbeeld van te hoge ambities bij de start

is het Bedrijfschap Arnhem-Liemers, dat

enkele jaren geleden werd opgeheven. Bij de

start van het Bedrijfschap werd als doel gesteld

om gezamenlijk te werken aan (her)ontwikke-

ling, verwerven en uitgeven, marketing en

beheer en parkmanagement van regionale

bedrijventerreinen. De planexploitaties zouden

hiervoor in een gezamenlijk grondbedrijf

worden gebracht. Om financieel-technische

redenen werden de gemeenten het hier uitein-

delijk niet over eens. Momenteel beschikt de

A12-zone binnen de Stadsregio Arnhem-

Nijmegen overigens over een actuele agenda

voor bedrijventerreinen, inclusief SER-ladder-

protocol en concrete afspraken over program-

mering en herstructurering.

In de Netwerkstad Twente is geprobeerd om

tegelijkertijd met de afspraken over grond-

prijzen ook afspraken te maken over program-

mering en segmentering van bedrijventer-

reinen. Dit kan financiële consequenties

hebben voor gemeenten. Uiteindelijk is deze

afstemming niet gelukt. Enkele jaren later

beschikt ook de Netwerkstad over een actuele

programmering voor werklocaties.

14.7 Houding van grotere steden moet aansluiten bij gevoel van de kleintjes

In regio’s waarin duidelijk onderscheid te

maken is tussen grote (stad) en kleine

(platteland) gemeenten blijkt het vaak lastiger

om regionale afspraken te maken. De kleinere

gemeenten hebben al snel het gevoel te

moeten opdraaien voor de problemen van de

grotere gemeente(n). Denk daarbij bijvoor-

199


beeld aan de opvang van NIMBY-bedrijven uit

de grote buurgemeenten. De houding en atti-

tude van de grote gemeenten speelt daarbij

uiteraard een grote rol. Komt men afspraken

echt na? Hoe stelt men zich op in een overleg?

Hierbij ontbreekt nogal eens het juiste gevoel.

Het regionale belang en ook het feit dat de

grotere gemeenten in de regio vaak een

belangrijke economische functie hebben

(zoals werkgelegenheid, voorzieningen, recre-

atie et cetera) wordt soms uit het oog verloren.

In deze regio’s is extra aandacht nodig om te

komen tot gezamenlijk gedragen regionaal

bedrijventerreinenbeleid. Goede werksessies

om (meer) vertrouwen op te bouwen zijn dan

vaak extra belangrijk, maar zeker ook elkaar

wat gunnen. Dit geldt hierbij zowel voor de

grote stad, als de kleinere gemeenten.

Opvallend is dat (kleinere) gemeenten waar-

voor een mogelijke gemeentelijke herindeling

dreigt, juist eerder geneigd zijn om regionaal

samen te werken. Deze gemeenten zien vanuit

strategisch oogpunt vaak voordelen voor een

regionale aanpak. In de toekomst zal er immers

ook moeten worden samengewerkt. Nu een

proces frustreren kan dan nadelig werken.

Soms worden er ook maatregelen genomen

om het regionaal belang te benadrukken.

Zo huurde de Stadsregio Rotterdam enkele

jaren geleden een communicatiebureau in om

de economische belangen van de regio te

benadrukken en is er een brochure gemaakt

waarin het economisch belang van de stad

(Rotter dam) in verhouding tot de regio werd

aangegeven. Een ander voorbeeld is het

Stedelijk Gebied Eindhoven: Eindhoven heeft

hier een voortrekkersrol, maar schroomt niet

om ook wanneer het gaat om schrappen van

terrein of locaties deze rol op zich te nemen.

Zo wordt ook vertrouwen gewonnen richting

de regiopartners.

14.8 Veel aandacht nodig voor fris en aantrekkelijk proces

In veel regio’s zijn er op regelmatige frequentie

bestuurlijke en ambtelijke overleggen. De

structuur van deze bijeenkomsten is vaak

statisch en weinig verrassend. Veelvoorko-

mende termen zijn portefeuillehoudersoverleg

economische zaken en ambtelijk overleg

economische zaken. Vaak bestaan deze over-

legstructuren al vele jaren. Daardoor is het

(regionaal) belang in de loop der jaren soms uit

het oog verloren en zijn er nog maar enkele

bestuurders die actief hun bijdrage leveren.

Een sterke werksessie, met aantrekkelijke

agenda en mogelijk enkele toonaangevende

sprekers (zoals de gedeputeerde van de

provincie of een spreker uit een andere,

succesvolle regio) zorgt al gauw voor meer

resultaten en een positieve impuls. Ook moet

er veel ruimte zijn voor informele contacten,

zo raken bestuurders goed op elkaar inge-

speeld en worden processen aantrekkelijker en

soepeler. Een borrel, een hapje eten samen.

Zo is in de regio Gooi- en Vechtstreek een

serieus computerspel ontwikkeld rond regio-

nale bedrijventerreinen. Dit geeft de betrok-

kenen virtueel inzicht in de gevolgen van

beslissingen. Gemeenten, bedrijven, provin-

cies en maatschappelijke organisaties leren

wat regionale samenwerking betekent. Ze

spelen om de inzet van een ‘transformatie-

fonds’, een regionaal fonds met transformatie-

rechten.

In een vroeg stadium sterke bestuurlijke werk-

sessies organiseren, waarbij bestuurders met

elkaar in gesprek kunnen gaan en gezamenlijk

keuzes kunnen maken, zorgt ervoor dat het

200


onderwerp gaat leven en er wordt voorkomen

dat de bedrijventerreinenagenda alleen een

papieren stuk wordt. Het werkt stimulerend

wanneer daarbij meerdere belangrijke sleutel-

figuren uit de regio worden betrokken. Denk

aan bijvoorbeeld andere belanghebbende

bestuurders en ambtenaren (bijvoorbeeld ook

op het gebied van ruimtelijke ordening, finan-

ciën en grondzaken), de gedeputeerde van de

provincie, maar ook een afvaardiging van het

bedrijfsleven, zoals Kamer van Koophandel of

VNO-NCW. Vaak spelen ook externe partijen,

waaronder adviesbureaus, een rol om het

proces te versnellen.

In de regio Amersfoort is bij het opstellen van

de economische agenda een regionale bijeen-

komst georganiseerd voor bestuurders,

ambtenaren en (een afvaardiging van het)

bedrijfsleven om op de belangrijkste thema’s

met elkaar in gesprek te gaan. Aansluitend

werd een netwerkborrel georganiseerd.

Dit zorgde voor vertrouwen en bovendien

biedt dit alle partijen de gelegenheid zich te

laten horen. In de regio Oost-Groningen is

ervoor gekozen om de bestuurlijke sessies

veelal te organiseren op aantrekkelijke locaties

(waaronder ook een museum) en te combi-

neren met een lunch of diner. Zo werd verga-

derd in een aangename, frisse setting.

Een ander leuk voorbeeld van een aantrek-

kelijk proces zijn de bustours die wethouders

samen met marktpartijen in de regio’s Kop van

Noord-Holland en Noord-Kennemerland

houden om samen alle bestaande en nieuwe

bedrijventerreinen te bezoeken en te beoor-

delen. Zo ontstaat een wij-gevoel en komen

bestuurders op plekken waar ze veelal alleen

over praten.

14.9 Koppeling met geld maakt regionale samenwerking uitvoerbaar

Door aan de bedrijventerreinenagenda een

financiële paragraaf toe te voegen, wint de

agenda vaak flink aan belang. Bovendien maakt

een financiële component, zoals het op regio-

naal niveau residueel berekenen van grond-

prijzen, verevenen of schrappen (en lasten

verdelen), de agenda een stuk betekenisvoller

voor bestuurders. Het gaat immers echt

ergens over en de strategie of agenda kan

worden doorgerekend naar wat het de regio

oplevert.

Opvallend is dat eigenlijk kan worden gecon-

cludeerd dat in regio’s waarbij ook een finan-

ciële koppeling is gemaakt, de bedrijven-

terreinenagenda langer actueel blijft en hoger

op de agenda staat. Zeker in tijden waarin de

uitgifte van nieuw terrein achterblijft, zoals

momenteel in de economische crisis, is het

belang om op andere manieren geld te ver-

dienen (of schulden en tegenslagen te voor-

komen) steeds groter.

Daarbij zorgt een koppeling met geld vaak voor

snelle actie (immers, er is daadwerkelijk wat te

verdienen en er zijn veelal financiële middelen

beschikbaar) en maakt dit dat het bedrijventer-

reinenbeleid concreet wordt en echt ergens

over gaat. Soms werkt een financiële koppeling

ook goed als stok achter de deur. Een goed

voorbeeld is het transformatiefonds in de regio

Gooi- en Vechtstreek: dit fonds is door trans-

formatie de afgelopen jaren niet gevuld, omdat

er geen bedrijventerrein meer getransfor-

meerd is. Dit was uiteindelijk ook het hoofd-

doel van het instellen van het fonds! Bovendien

worden herstructurering en opwaardering van

bedrijventerreinen in deze regio veel meer

vanuit het stimuleren van private investe-

201


ringen opgepakt (verleidingsplanologie

volgens de ‘hoe courant is uw pand’-aanpak).

In het Stedelijk Gebied Eindhoven, maar ook in

de regio Oost-Groningen bijvoorbeeld zijn

gemeenten (in navolging van de Netwerkstad

Twente en regio Groningen-Assen) aan de slag

met het residueel berekenen van grondprijzen.

Dit zorgt voor marktconforme prijzen en soms

ook meeropbrengsten. De meeropbrengsten

kunnen worden gereserveerd voor de

herstructurering van bedrijventerreinen. Zo is

er sprake van een win-winsituatie.

Veel van de recente regionale trajecten waarbij

overaanbod van bedrijventerreinen wordt

teruggedrongen, gaan over beleid, markt en…

geld. Door goed te kijken naar de grondexploi-

taties wordt schrappen makkelijker. Door als

eerste door te rekenen wat alle gemeenten

(aan opbrengsten) verliezen als alle terreinen

op de markt blijven dan wel komen, ontstaat

een gemeenschappelijk gevoel van urgentie.

Daarna kan – via het benoemen van keuze-

criteria en het doorrekenen van scenario’s –

worden bepaald hoeveel geld te verdienen valt

als de regio keuzes maakt. Daarmee wordt

schrappen (of deprogrammering zoals het

tegenwoordig ook wel heet) ‘het nieuwe

verdienmodel’.

Twee bekende voorbeelden van regio’s die zo’n

traject hebben doorlopen, inclusief concrete

stappen naar schrappen en financiële conse-

quenties, zijn Groningen-Assen en de regio

Rivierenland. In de regio Groningen-Assen is

bijna 300 hectare gepland bedrijventerrein

geschrapt, inclusief regionale verevening van

de kostenkant van de grondexploitaties die

hierbij hoorden. Dit werd in de zomer van 2012

bekrachtigd; inmiddels zijn de laatste onder-

handelingen over uitvoering en schrappen en

‘wie betaalt wat?’ aan de gang. Er is gekozen

voor verevening op subregionaal niveau, dit

werkt vaak het beste, omdat de gemeenten

elkaar vaak beter kennen, het gezamenlijk

belang groter is en de ambitie past bij de

subregio en betrokken bestuurders.

Groningen-Assen is hiermee overigens een van

de koplopers in Nederland, waar het aankomt

op schrappen in combinatie met verevening.

Echter, de noodzaak was in deze regio, gezien

het overaanbod, ook groot. De regio Rivieren-

land heeft zo’n 500 hectare aan zachte en

harde plannen voor bedrijventerreinen

geschrapt; bovendien zijn afspraken gemaakt

over de verdeling en prioritering van de

terreinen die nog ‘over’ zijn in een regionaal

programmadocument bedrijventerreinen

(RPB).

14.10 Regionale vastgoed-programmering essentieel voor sterke agenda

Bij veel regio’s in Nederland speelt over de

‘kokers’ heen kijken richting regionale vast-

goedprogrammering. Bedrijventerreinen zijn

hiervan een onderdeel. Vragen, knelpunten en

oplossingen voor regio’s hangen steeds vaker

samen en kunnen niet meer alleen in (bijvoor-

beeld) het bedrijventerreinendossier worden

opgelost. Dat heeft te maken met de economi-

sche realiteit, de veranderingen in demografie,

het feit dat vastgoedsegmenten steeds meer

samenhangen, gemeenschappelijke thema’s

zoals leegstand et cetera. Enkele voorbeelden:

− Terugbrengen nieuwbouw en overprogram-

mering, oplossingen in de ene koker

(bijvoorbeeld woningproductie) kunnen

problemen in de andere koker (bijvoorbeeld

overprogrammering bedrijventerreinen)

helpen opheffen.

202


− Financiële arrangementen tussen de vast-

goedkokers waarbij bestaand en nieuw

vastgoed steeds meer verweven zijn. Finan-

ciële oplossingen in de ene koker verbinden

met de andere koker (in regio Eindhoven

wordt bijvoorbeeld nu samen de systema-

tiek voor grondprijzen sociale woningbouw

afgestemd, na eerst goede resultaten te

hebben geboekt bij grondprijzen bedrijven-

terreinen).

− Toepassing van de Ladder voor Duurzame

Verstedelijking. Deze Ladder moet op regio-

nale schaal worden afgelopen voor alle

vastgoedsegmenten. Kern daarbij is het

denken vanuit de regionale marktbehoefte

en de markttechnische kwaliteit van

(bestaande) gebouwen en gebieden. Welke

bestaande gebouwen en gebieden hebben

(nog) toekomstwaarde? Welke nieuwe

plekken voegen nog wat toe aan de

economie en de vastgoedsegmenten van

de regio, welke niet en zijn juist schadelijk

voor de bestaande voorraad? Het liefst

wordt de Ladder op dezelfde manier toege-

past voor alle verschillende ‘kokers’.

− Samenhang tussen verbreding functiemo-

gelijkheden lege winkels (naar bijvoorbeeld

bedrijfsruimte lichte milieucategorieën) en

selectieve uitgifte op bedrijventerreinen.

− Samenhang tussen verkleuring bedrijven-

terreinen en winkels en bijvoorbeeld inter-

netafhaalpunten op bedrijventerreinen.

− Versterking ruimtelijke keuzes gericht op

robuuste ruimtelijke structuur van een

regio. In welke kernen willen we de groei

accommoderen, waar niet? Sterker kiezen

voor bepaalde kernen en centra dus om

daar voldoende massa te houden. We zien

nu de eerste pilots in regio’s waarbij veel

integraler naar de verschillende vastgoed-

segmenten en naar knelpunten en oplos-

singen wordt gekeken. Vooral de krimpen

anticipeerregio’s in Nederland zijn hierin

het verst, omdat de noodzaak en het

bewustzijn hier ook veel meer worden

gevoeld. Denk aan Parkstad Limburg maar

ook bijvoorbeeld de Kop van Noord-Holland.

Bedrijventerreinen staan dan minder op

zich, maar worden opgenomen in regionale

vastgoedprogrammering.

Tot zover onze tien leerervaringen. Tot slot: de

regio blijft een van de moeilijkste niveaus in

Nederland om beleid op te voeren en

afspraken te maken. Met een slimme aanpak,

gericht op het uitnutten van bovenstaande

leerervaringen, valt in ieder geval veel winst te

behalen.


203


204

205


15 Verzakelijking en beleid: waar staan we op de kaart?Bart Pasmans & Cees-Jan Pen

15.1 Inleiding

De problematiek ten aanzien van de veroude-

ring en de beeldkwaliteit van bedrijventer-

reinen hangt in belangrijke mate samen met

imperfecties van de onderliggende gronden

vastgoedmarkt. Duidelijk is dat met name

gemeenten op de bedrijventerreinenmarkt te

veel de rol van ontwikkelaar hebben gespeeld.

Het model van actief grondbeleid door

gemeenten, dat wil zeggen het actief

verwerven en bouwrijp maken van gronden

voor eindgebruiker, kent een lange historie.

Jarenlang is dit niet alleen een belangrijke bron

van vooral gemeentelijke inkomsten geweest,

maar ook een belangrijk instrument om te

sturen op economische ontwikkeling. De afge-

lopen jaren zijn de tekortkomingen en risico’s

van dit dominante publieke ontwikkelings-

model duidelijk geworden. Grondbedrijven

waren genoodzaakt miljoenen af te boeken en

dit zal de komende jaren nog wel even door-

gaan. Het versnipperd grondeigendom, slechte

verankering van beheer en onderhoud en

aanbodgericht denken zijn daarvan nadruk-

kelijk exponenten. Dit vraagt om een reflectie

en heroverweging van het sterk gewortelde

actieve grondbeleid in het overgrote deel van

de gemeenten. Zeker wanneer we daarbij de

eerder beschreven submarkten in ogen-

schouw nemen. Deze variëren in kwantitatief

en kwalitatief opzicht, kennen uiteenlopende

sterkten en zwaktes en vragen om een maat-

werkbenadering. De ‘keuze’ voor een bepaald

ontwikkelingsmodel speelt daarin een belang-

rijke rol; wordt het actief of meer passief,

publiek dan wel privaat ingevuld?

Dit hoofdstuk geeft een chronologisch over-

zicht van beleidsmaatregelen die zijn genomen

om de markt van bedrijventerreinen te verza-

kelijken. De maatregelen hebben tot een

aantal nieuwe inzichten geleid die in de laatste

paragraaf besproken worden. Ook worden er

lessen geformuleerd die meegenomen

206


moeten worden met het oog op de toekomst

van verzakelijking van bedrijventerreinen.

Noodzaak van verzakelijking Op dit moment domineren overheidspartijen

de bedrijventerreinenmarkt te sterk en markt-

partijen zijn nog steeds te weinig betrokken.

De standaardwerkwijze is dat bij nieuwe

terreinen gemeenten kavels direct uitgeven

aan eindgebruikers. Professionele interme-

diairs zoals projectontwikkelaars of (woning)

bouwcorporaties komen slechts incidenteel in

beeld. Daarnaast is bedrijfshuisvesting met

name een koopmarkt, waarbij de huurmarkt

nauwelijks van de grond komt.42 Dit resulteerde

in een onevenredig snelle uitbreiding van het

bedrijventerreinenareaal, een onnodige func-

tiescheiding en een te snelle veroudering van

bestaande bedrijventerreinen (Segeren,

Needham & Groen, 2005). De recente druk op

gemeentelijke begrotingen en faillissementen

(zie onder meer Apeldoorn en Lansingerland)

heeft de risico’s van het voeren van een actief

grondbeleid aan de oppervlakte gebracht en

dit werpt de vraag op of een gemeente über-

haupt een dergelijke actieve en riskante rol op

zich zou moeten nemen. De rol van zowel

marktspeler als marktmeester leidt in

sommige gevallen tot een ‘dubbele petten-

problematiek’.

15.2 Verzakelijking op de kaart

Na twee decennia van uiteenlopende liberali-

seringsoperaties in andere markten is vanaf

begin 2000 het idee opgekomen dat private

vastgoedpartijen, zoals ontwikkelaars en

beleggers (en later ook de ondernemers zelf),

een grotere rol dienen te spelen bij de (her)-

ontwikkeling van bedrijventerreinen en het

beheer en onderhoud daarvan.

In 2001 stelt het Centraal Planbureau in een

rapport dat private vastgoedpartijen beter in

staat moeten worden geacht om te gaan met

kostenefficiëntie en risico’s. Ook vanuit weten-

schappelijke hoek wordt nagedacht over de

manier waarop de gronden vastgoedmarkten

functioneren en zijn gestructureerd, onder

meer Needham (2005) is een van de pioniers

die voor een andere marktordening staan.

Hij pleit niet per se voor meer marktwerking

maar voor een andere marktwerking. De

VROM-raad sprak in het advies ‘Werkland-

schappen, een regionale strategie voor bedrij-

venterreinen’ (2006) over een andere invulling

van de markt en overheid in relatie tot de

ontwikkeling van bedrijventerreinen:

“Meer markt, andere overheid’ is het adagium. De

VROM-raad ziet goede mogelijkheden voor

verschillende samenwerkingsarrangementen

tussen overheid en marktpartijen (beleggers,

ontwikkelaars en ondernemers) en geeft als

achtste aanbeveling aan gemeenten mee:

‘Zet bij (her)ontwikkeling van werklandschappen in

op samenwerking met marktpartijen en treed,

waar mogelijk en verantwoord, terug als ontwik-

kelende partij.’ Dit laatste is cruciaal, want zolang

gemeenten grond tegen te lage prijzen aan blijven

bieden is er sprake van een concurrentie die vast-

goedpartijen ervan zal weerhouden in deze markt

te treden” (VROM-raad,2006: 12).

De problematiek rondom bedrijventerreinen

wordt onder meer gekoppeld aan de verrom-

meling van het landschap en krijgt in toene-

mende mate aandacht van de media en komt

ook hoger op de politieke agenda’s te staan.

Er wordt een taskforce geïnstalleerd om de

problematiek nader in kaart te brengen en

oplossingsrichtingen te duiden. De commissie-

Noordanus presenteert haar bevindingen en

visie in het rapport ‘Kansen voor kwaliteit’

207


(2008) en zet met het Taskforce-rapport in op

verzakelijking als een belangrijke oplossings-

richting voor bedrijventerreinenproblematiek.

Verzakelijking wordt daarin breed gedefinieerd;

zowel private vastgoedpartijen als ontwikke-

laars en beleggers als de ondernemers moeten

nadrukkelijker een rol krijgen bij de (her-)

ontwikkeling en het beheer van bedrijventer-

reinen:

“In combinatie met een zekere ruimtelijke

schaarste moet verzakelijking ertoe leiden dat

herstructurering op den duur gaat behoren tot de

normale, marktgestuurde levenscyclus van

bedrijventerreinen, met een hooguit beperkte,

faciliterende rol voor de overheid. Dit sluit een

blijvende rol voor de overheid als ‘producent’ van

bedrijventerreinen niet uit, maar deze zal gaan-

deweg waarschijnlijk wel aan betekenis inboeten.

De markt voor bedrijventerreinen [….] zal geleidelijk

meer risicodragend moeten worden, ook ten

aanzien van herstructurering. Een zware over-

heidsrol past daar niet in. Verzakelijking moet

leiden tot een meer marktgestuurde, zij het

vanwege externe effecten ‘geleide’ bedrijven-

terreinenmarkt met op den duur minder (zware)

overheidsinterventies en meer kwaliteit”

(TBH, 2008: 3).

De Taskforce stelt dat een strakke regionale

planning van bedrijventerreinen een voor-

waarde is om tot deze nieuwe marktordening

te komen. Minder overmaat zou de doelstelling

moeten zijn, schijnbaar paradoxaal, zonder een

uitgesproken schaarstebeleid. Er blijft volgens

de Taskforce immers een zekere flexibiliteit

noodzakelijk, ook in het kader van schuif-

ruimte voor herstructurering. Verder zijn

gebiedsontwikkeling en -beheer belangrijke

sleutels in dit proces. Een accentverschuiving

in daarvoor geschikte bedrijvensectoren zou

volgens de commissie de ruimtelijke kwaliteit

kunnen bevorderen. Ook intensivering van

ruimtegebruik past in dat beeld:

“Een actievere rol van private ontwikkelaars en

beleggers past daarbij. Daartoe zal het ‘gebied’

bedrijventerrein zich moeten ontwikkelen tot een

volwaardig product op een volwaardige markt voor

bedrijventerreinen met geïntegreerde vastgoed-

ontwikkeling, professioneel assetmanagement en

het in stand houden van een duurzame gebieds-

kwaliteit als bedrijfsmatige kernactiviteiten”

(TBH, 2008: 23).

“Daarnaast wordt veel waarde gehecht aan een

strakkere ruimtelijke planning en aanbodprogram-

mering op regionaal niveau, een beperktere collec-

tieve inzet en een (onder voorwaarden verplicht)

parkmanagement” (TBH, 2008: 26).

In diezelfde periode is door een aantal institu-

tionele beleggers naar aanleiding van het

Innovatieprogramma Mooi Nederland in het

zogenaamde Beleggerspamflet de intentie

geuit om te participeren in de markt van

bedrijventerreinen en onder welke voor-

waarden dat zou kunnen plaatsvinden (Protego

Real Estate Investors et al., 2009). De oproep

was gericht aan ministers, gedeputeerden en

wethouders en wanneer zij hieraan gehoor

geven, zullen beleggers de handschoen

oppakken, was de stelling. In het pamflet geven

zij aan dat een aantal van de beleidsdoel-

stellingen parallel loopt met de doelstellingen

van beleggers in industrieel vastgoed, onder

meer als het gaat om efficiënt gebruik van de

ruimte, duurzaam beheer en onderhoud,

gebiedsgerichte innovaties in collectieve voor-

zieningen en kapitaalverschaffing voor risico-

dragende maar renderende investeringen

(zoals de herstructurering van verouderde

bedrijventerreinen). Daarvoor worden de

volgende maatregelen noodzakelijk geacht:

208


“De markt voor bedrijventerreinen zal meer gericht

moeten worden op beleggers: huren zal aantrek-

kelijker gemaakt moeten worden t.o.v. de nu domi-

nante kaveluitgifte in eigendom en andere vormen

van kooparrangementen.

Tussen vraag naar en aanbod van bedrijventer-

reinen moet meer evenwicht komen met als resul-

taat dat hergebruik van bestaand industrieel

vastgoed voor alle betrokken partijen een aantrek-

kelijke optie moet worden. De markt verandert van

een uitbreidings- naar een vervangingsmarkt.

Voor de bediening van de markt zal de markt zelf

meer ruimte moeten krijgen. De overheid kan zich

dan op termijn steeds verder en pijnloos terug-

trekken. Van groot belang achten wij dat de onren-

dabele marktverstorende ontwikkeling van nieuwe

bedrijventerreinen in de toekomst achterwege

blijft.

Een marktconforme bediening van de industriële

vastgoedmarkt vraagt om nieuwe regionaal geori-

enteerde samenwerkingsverbanden tussen de

overheid en de private sector die zich toeleggen op

de (her)ontwikkelopgave van bedrijfsvastgoed.”

(citaat beleggerspamflet Statement van beleggers-

bijeenkomst Van Nelle Fabriek 1 juli 2008)

Ook bij het toenmalige ministerie van VROM

stond verrommeling hoog op de agenda. In

2009 is het ministerie gestart met het Innova-

tieprogramma Mooi Nederland. Dit programma

stond in het teken van (1) het stimuleren van

zuinig ruimtegebruik, (2) het tegengaan van

verrommeling en (3) het bevorderen van ruim-

telijke kwaliteit. Binnen dit programma zijn een

vijftal pilots voor ruimtelijke kwaliteit op bedrij-

venterreinen aangewezen. De pilots hebben

tot nieuwe inzichten geleid dat investeren in

kwaliteit zorgt voor vertrouwen bij onderne-

mers en behoud van de waarde van locaties.

Mooi Nederland lag aan de basis voor de latere

pilots verzakelijking. In de publicatie ‘Mooi

Nederland, 2,5 jaar innovatie en waardecreatie’

staan de opbrengsten van de in totaal 96 voor-

beeldprojecten beschreven.

Vlak na de Taskforce-Noordanus verscheen het

rapport van de commissie-Jorritsma over de

uitvoeringsstrategie (her)ontwikkeling bedrij-

venterreinen. Het kabinet heeft in dat kader

met provincies en gemeenten in 2010 een

convenant gesloten over een nieuwe aanpak

van bedrijventerreinen (Convenant Bedrijven-

terreinen 2010-2020). Daarin committeren zij

zich ‘om gezamenlijk een succesvol, duurzaam

en economisch verantwoord bedrijventerrei-

nenbeleid af te spreken dat bijdraagt aan de

economische en ruimtelijke kwaliteit van

Nederland’ (3). Doel is het stimuleren van een

gezond economisch vestigingsklimaat, waarbij

open landschappen worden gespaard, verrom-

meling wordt tegengegaan en duurzaamheid

wordt gestimuleerd. Naast harde afspraken dat

tot en met 2013 6.500 hectare gerevitaliseerd

en geherprofileerd moet worden, komt daar tot

2020 nog 10.000 hectare bij.

De commissie-Jorritsma gaat kort in op verza-

kelijking en ziet dit als synoniem met streven

naar duurzame kwaliteit. Een zakelijke bedrij-

venterreinmarkt bestaat in de ogen van de

commissie uit:

− strakkere en regionale planning met minder

overmaat;

− toepassing SER-ladder;

− regionaal grondbeleid;

− regionale verevening;

209


− duurzaam bedrijventerreinbeheer of park-

management;

− herontwikkeling en beheer in handen van

professionele organisaties;

− inzetten op faciliterend grondbeleid;

− kiezen voor heldere en kwalitatieve

segmentering (bij nieuwe terreinen);

− gemeentelijke bemoeienis met herstructu-

rering beperken tot typisch publieke taken.

Daarmee levert het Convenant Bedrijventer-

reinen (in)direct een bijdrage aan verdere

verzakelijking. Het heeft regionale samenwer-

king en vooral kwantitatieve afstemming

inderdaad hoger op de agenda geplaatst maar

de praktijk blijkt vooralsnog redelijk weerbar-

stig. Verschillende provincies hebben dit reeds

vertaald naar hun eigen provinciale convenant

bedrijventerreinen. In enkele regio’s heeft men

al aardig vorm gegeven aan bovenlokale

afstemming met soms al bescheiden positief

resultaat (zie onder meer Ontwikkelingsbedrijf

Noord-Holland Noord) maar in het merendeel

van de regio’s moet de vertaalslag van overleg

naar concrete maatregelen en daadwerkelijk

bindende afspraken nog gemaakt worden.

2010: Roadmap VerzakelijkingIn 2010 verscheen het meest recente beleids-

matige wapenfeit, de Roadmap Verzakelijking,

waarin de onderliggende assumpties voor

verzakelijking verder zijn uitgewerkt en een

aantal kansrijke voorbeeldprojecten zijn

aangehaald. Verzakelijking is daarin als volgt

gedefinieerd:

“... een langetermijnstrategie, gericht op

behoud en groei van de waarden van bedrij-

venterreinen door een professionele en

gebiedsgerichte aanpak, via een grotere

betrokkenheid van private partijen.”

Doel van deze strategie is de waarde van de

terreinen te behouden en te laten groeien door

een professionele gebiedsgerichte aanpak,

waarbij in samenspraak met overheden er een

grotere (financiële) betrokkenheid is van

private partijen. Denk hierbij aan beleggers,

ontwikkelaars, eindgebruikers en regionale

ontwikkelbedrijven. De Roadmap moet naar

eigen zeggen vooral gezien worden als een

visionair startdocument. Het gaat hierbij

immers om een langetermijnstrategie waarbij

nieuwe kennis, inzichten en ervaringen

moeten bijdragen aan het verder inkleuren van

het beeld en helpen bij het in de praktijk

brengen van verzakelijking (Roadmap, 2010).

In de Roadmap is op hoofdlijnen in kaart

gebracht hoe groot de markten zijn, hoe de

marktstructuur in elkaar zit, in welke regio’s en

segmenten concrete kansen liggen en welke

instrumenten (pilots, onderzoek, workshops)

en randvoorwaarden nodig zijn om deze

kansen te benutten. Tevens is de verzakelij-

kingsstrategie vertaald naar een zestal uiteen-

lopende dimensies. Hiermee is de basis gelegd

voor het traject van de verzakelijkingspilots.

15.3 Verzakelijkingspilots

In 2013 heeft het toenmalige Nicis Institute de

Roadmap Verzakelijking geëvalueerd.43

De pilots verzakelijking werden in 2010 in het

kader van het verschijnen van de nota

‘Roadmap verzakelijking bedrijventerreinen-

markt’ door het Rijk geselecteerd. Een zestal

terreinen werd geselecteerd: Breda (met focus

op terrein Emer-Noord), bedrijventerrein

Kranenmortel in Deurne, bedrijventerrein

C-Mill in Heerlen, drie locaties in Oost-

Groningen, West-Friesland en de terreinen van

210


SADC (Schiphol Area Development Company).

Het onderliggende rapport bevat naast bevin-

dingen ook tien uitgewerkte aandachtspunten

voor de lokale en regionale verzakelijkingsa-

genda, waaronder het belang van regionale

afstemming, vastgoedbewustzijn, kennisma-

nagement, parkmanagement, vernieuwende

concepten en de rol van best persons. Deze

paragraaf beschrijft de kern van de evaluatie

op basis van de meest essentiële onderdelen

uit de samenvatting van de evaluatie.

De belangrijkste uitkomst van de evaluatie had

geen betrekking op complexe en ambitieuze

ontwikkelingsmodellen maar was gericht op

het op orde brengen van de basis. Het advies

luidde: breng de basis (beheer en onderhoud,

accountmanagement en een actieve bedrij-

venvereniging met verantwoordelijke onder-

nemers) bij bedrijventerreinen op orde en

spreek gemeenten en ondernemers aan op

hun rol en verantwoordelijkheid. Bedrijventer-

reinen zijn nadrukkelijk zowel een publiek als

een privaat probleem. Verzakelijking leidt tot

een meer duurzaam en gezond markten

planningssysteem van bedrijventerreinen.

Vanuit economische duurzaamheid en ruimte-

lijke kwaliteit is het essentieel dat hierin

stappen worden gezet. Verzakelijking is een

langetermijnstrategie en we staan pas aan het

begin.

Verzakelijking is gericht op behoud en groei

van de waarde van bedrijventerreinen door een

professionele en gebiedsgerichte aanpak.

Hierbij is sprake van een grotere betrokken-

heid van ondernemers en professionele

vastgoedpartijen. De rollen en verantwoorde-

lijkheden van betrokken publieke en private

partijen zijn aan het veranderen en we zitten

midden in dit ingrijpende proces. We nemen

afscheid van een lange periode van planopti-

misme en dominant aanbodgericht grond-

exploitatie- en groeidenken. De overwegend

actieve ontwikkelende rol van de overheid bij

nieuwe terreinen lijkt voorbij. Het klassieke

verdienmodel van actief grondbeleid heeft zijn

keerzijde laten zien en de risico’s zijn niet meer

te verantwoorden. Deze cultuurverandering

naar een meer passief en faciliterend ontwik-

kelingsbeleid gaat niet zonder slag of stoot en

vergt nogal wat van bestuurders en het ambte-

lijk apparaat. Niet alleen de lokale concurrentie

maar ook onhaalbare financiële exploitaties

moeten worden losgelaten. Uit de evaluatie

blijkt dat er mede hierdoor nog betrekkelijk

weinig concrete resultaten zijn te benoemen.

De basis ligt bij het goed organiseren van

beheer en onderhoud. Parkmanagement is

daarmee feitelijk stap 0 bij verzakelijking.

Meest opvallend naast het gebrekkige vast-

goedbewustzijn bij de overheid is dat ook

ondernemers zich niet of nauwelijks bewust

zijn van de waarde van vastgoed en er niet of

nauwelijks van te overtuigen zijn kansen te

zien met betrekking tot het investeren in de

eigen vastgoed of gebiedsontwikkeling.

Grotere ontwikkelaars en landelijke beleggers

blijken in tegenstelling tot de ambities uit de

Roadmap nauwelijks geïnteresseerd.

Op terreinen zitten veel eigenaar-gebruikers

en deze ondernemers zullen dwingender

moeten worden aangesproken op hun eigen

verantwoordelijkheid en gebrekkige vastgoed-

bewustzijn. Uit de analyse uit 2013 komen tien

zaken naar voren als rode draad voor de voort-

gaande verzakelijking en professionalisering:

(1) de rolopvatting van de gemeentelijke over-

heid, (2) regionale afstemming, (3) vastgoed-

bewustzijn, (4) vastgoedmarkt, (5) kennisma-

nagement lokaal niveau, (6) parkmanagement,

(7) ontwikkelingsmaatschappijen, (8) inves-

teren en financieren, (9) vernieuwende

concepten en modellen, (10) overige zaken

211


zoals de rol van best persons. Ten slotte

bestaat ‘de basis op orde brengen’ uit de

onderstaande zaken.

Aanbevelingen:

− Houd bedrijventerreinen op lokale

agenda

− Wijs op ruimtelijk-sociaaleconomisch

belang

− Lokale beheer- en onderhoudsbud-

getten op orde

− Intensiever communiceren met onder-

nemers

− Bindend regionaal samenwerken

− Creëren regionale schaarste brengt

waarde bestaande terreinen op orde

− Spreek (georganiseerd) bedrijfsleven

aan

− Terreingewijs organiseren

− Meer eigen verantwoordelijkheid

nemen

− Benadrukken gebrekkig vastgoedbe-

wustzijn

− Overheid moet afspraken en conve-

nanten uit verleden nakomen en dwin-

gender optreden bij niet nakomen

15.4 Reflectie

Dit hoofdstuk geeft een chronologisch over-

zicht van verschillende beleidsmaatregelen

om de bedrijventerreinenmarkt te verzake-

lijken. In hoeverre hebben de verschillende

rapporten, roadmaps en pamfletten tot een

daadwerkelijke verzakelijking van bedrijven-

terreinen geleid? In hoeverre is het beleid in de

praktijk geïmplementeerd?

Er is nog steeds sprake van een moeizame

vertaalslag van beleid naar praktijk. Dit komt

naast lokale bezuinigingen en het onder-

schatten van het sociaaleconomisch belang

van bedrijventerreinen onder andere door

verschillen in vruchtbaarheid van de locatie en

de regio; in sommige (krimp)gebieden is het

bijvoorbeeld lastiger om bedrijventerreinen te

herstructureren. Maar ook door verschillen in

taal en beleidscultuur is de vertaalslag tussen

beleid en praktijk niet altijd even eenvoudig te

maken. Waar heeft de Roadmap ons gebracht?

De noodzakelijke verduurzaming van de vast-

goedsector is echt ingezet als het gaat om de

transitie van nieuwe ontwikkeling naar de

herstructureringsopgave van bestaande

terreinen. Er wordt meer en meer gesproken

over bestaande locaties en de vraag van

bestaande ondernemers. De nieuwe locaties

worden gelukkig steeds meer als het probleem

gezien. Grote vrees is wel dat de problemen

van menig grondbedrijf niet kunnen gaan

leiden tot slijten van nieuwe kavels voor een

appel en een ei. De schop gaat eindelijk in het

plannings systeem. In de meeste regio’s lijkt

het besef te ontstaan dat vraag en aanbod

van bedrijventerreinen in evenwicht moeten

komen en het streven is een gezonde

schaarste aan nieuwe bedrijventerreinen.

Wel dient dat besef nog veelal omgezet te

worden in harde bestuurlijke afspraken. Als er

meer evenwicht is tussen vraag en aanbod,

worden bedrijventerreinen een interessanter

product en pas dan zullen marktpartijen echt

toetreden op deze markt. Er vinden gelukkig

212


omvangrijke schrapoperaties plaats waardoor

de aarde voor verzakelijking steeds vrucht-

baarder wordt, maar we zijn er zeker nog niet.

Gemeenten zouden meer inzicht in en belang-

stelling voor bedrijventerreinen moeten tonen,

deze hoger op de agenda moeten zetten en

ondernemers maximaal faciliteren. Het

uitwerken van die passende faciliterende rol is

een maatwerkopgave die nu op lokaal niveau

vorm zal moeten krijgen. Werkende bedrijven-

terreinen zijn zoals De Kort en Pen in Cobouw

april 2014 benadrukten: “de sleutel voor werk-

gelegenheidsbehoud en economische groei

en om de grote opgave rond bijvoorbeeld de

Participatiewet en aanpak jeugdwerkloosheid

te realiseren.” Vertrouwen bij ondernemers

krijg je door het al relatief lage onderhouds-

niveau en de geringe aandacht voor bedrijven-

terreinen niet verder te versoberen, want de

kostprijs hiervan ligt op de lange termijn

aanmerkelijk hoger. Beheer en onderhoud

dragen niet alleen bij aan een goede dynamiek

en werkomgeving voor bedrijven maar zijn

inmiddels ook aan te merken als een afzonder-

lijk hoofdstuk in het verzakelijkingsverhaal.

Vanuit het oogpunt van initiële kwaliteit en

waardevastheid naar de toekomst is een goed

beheersmodel niet alleen een voorwaarde

voor investeringen maar ook een nieuw en

opkomend verdienmodel voor private vast-

goedspelers.

Als het de doelstelling is om private vastgoed-

partijen te verleiden actief te worden op de

bedrijventerreinenmarkt en op grotere schaal

aan de slag te kunnen met nieuwe verdienmo-

dellen dient de basis op orde te zijn. Met een

beleidskader dat is toegesneden op de lokale

context kunnen de voorwaarden worden

gecreëerd om verzakelijking verder te laten

groeien waar dat kan. Het verzakelijkings-

denken en daaraan gelieerd beleid zou

opnieuw gepositioneerd en bestemd moeten

worden waarbij het denken in strikt publieke

en private sferen los wordt gelaten. Tegelijker-

tijd dient de route bottom-up te worden

bepaald en kan in geleidelijke stappen een

bijdrage worden geleverd aan het bereiken van

de ultieme eindbestemming: het oplossen van

de problematiek van bedrijventerreinen.

42 Tot deze conclusies kwam ook het Planbureau voor de

Leefomgeving in de studie ‘De toekomst van bedrijventer-

reinen: van uitbreiding naar herstructurering’ (2009).

43 http://www.platform31.nl/publicaties/verzakelijking-

bedrijventerreinen-heeft-toekomst


213


214

215


16 Werklocatie: van vastgoed-complex naar kenniscomplex Theo Föllings

16.1 Inleiding

In dit artikel staan voorbeelden van (her)-

ontwikkelingsinstrumenten van bedrijven-

terreinen centraal: masterplannen,

gebiedsontwikkelingen, revolverende fondsen,

publiek-private samenwerkingsconstructies,

parkmanagement, vereveningsmethodieken

en regionale planningsmethodieken. De kennis

over en de toepasbaarheid van deze instru-

menten delen we graag met andere professio-

nals en geïnteresseerden. Door de financiële

en economische crisis vijf jaar geleden kwam

alle vanzelfsprekendheid rond het begrip (her)-

ontwikkeling van bedrijventerreinen op losse

schroeven te staan, evenals de bijbehorende

instrumenten. Het is noodzakelijk om te

komen tot een nieuwe oriëntatie op het begrip

bedrijventerreinen. Daarom focussen we ons in

deze bijdrage niet op allerlei (her)ontwikke-

lingsmethodieken uit het verleden, maar op

nieuwe manieren van (her)ontwikkelen van

bedrijventerreinen. Om zicht te krijgen op hoe

het begrip bedrijventerreinen zich in de

toekomst zal ontwikkelen, is het goed om

vooruitkijkend gebruik te maken van onze

‘achteruitkijkspiegel’. Waar komen we vandaan

en in hoeverre bepaalt dat de richting waar we

de komende jaren op kunnen koersen? Zo zal

glasvezel tot de basisinfrastructuur van een

bedrijventerrein gaan behoren. Daarnaast

vindt er een incrementele en bottom-up

ontwikkeling plaats waarbij bedrijventerreinen

meer tot kennislocaties omvormen of samen-

smelten met andere functies. Tot slot zal de

ontwikkeling van onze ‘e-society’ vergaande

effecten hebben op werklocaties, met als

gevolg dat bedrijven terreinen en kantoorloca-

ties meer en meer transformeren van vast-

goedcomplexen naar kenniscomplexen.

216


16.2 Verzakelijking door de tijd heen

Verzakelijking tot 1995 Wanneer we de periode na de Tweede Wereld-

oorlog van 1945 tot 1995 beschouwen, zien we

dat het ruimtelijk economisch beleid in het

teken staat van herstel en groei van de eco-

nomie in Nederland. Diverse Nota’s Ruimtelijke

Ordening (Ministerie van VROM, 1966) spelen

hierin een belangrijke rol. Bedrijventerreinen

zijn een onderdeel van het vestigingsklimaat

van Nederland in het algemeen en van de

regio’s in het bijzonder. Het scheiden van

wonen en werken is een logische beweging om

overlast, waaronder lawaai, stank en milieu-

verontreiniging, te lokaliseren op bedrijven-

terreinen. Door de economische groei ligt de

nadruk in deze periode ook op nieuwe

terreinen in plaats van op het hergebruik van

bestaande terreinen. Het feit dat bedrijven-

terreinen ook nog geld opleveren voor de

gemeentelijke begroting versterkt de nadruk

op nieuwbouw in plaats van herontwikkeling

van reeds uitgegeven bedrijventerreinen.

Voorzien in bedrijventerreinen is ook een

gemeentelijke taak, net zoals de aanleg van

recreatievoorzieningen, verzorgende voorzie-

ningen en de woonfunctie.

Met de stijging van de welvaart zien we behalve

voor de kwantiteit ook steeds meer aandacht

komen voor de kwaliteit van bedrijventer-

reinen. Zo zien we het onderscheid tussen

natte en droge kavels door logistieke ontwik-

kelingen steeds meer vervagen en worden er

hogere eisen gesteld aan de beeldkwaliteit van

bedrijventerreinen. Natuurlijk zijn er in deze

veertig jaar ook een aantal conjuncturele

schommelingen waarneembaar. In het ruimte-

lijk economisch beleid lopen deze schomme-

lingen parallel met de centralisatie versus

decentralisatie-tendens van de spreiding van

overheidsmiddelen over Nederland.

Centralisatie en decentralisatie van overheids-

middelen zijn hier zeker van belang, omdat de

overheidsinvesteringen voornamelijk neer-

slaan in het verbeteren van het vestigings-

klimaat en dat geldt dus ook voor bedrijven-

terreinen.

Verzakelijking 1995-2005 Met de sterke groei van de economie in deze

periode zien we een forse toename van de

aanleg van nieuwe terreinen. Om enigszins

grip te houden op deze onstuimige groei wordt

het ABC-locatiebeleid geïntroduceerd

(Ministerie van VROM, 1994).

Samengevat: kantoren bij stations op A-loca-

ties, gemengde bedrijventerreinen aan de rand

van de stad op B-locaties en logistieke bedrij-

venterreinen langs de snelweg op de zoge-

naamde C-locaties. In de praktijk zien we een

enorme en snelle toename van het aantal snel-

weglocaties, die in de verkoop worden gegooid

als ‘zichtlocaties’. Gemeenten plannen, ontwik-

kelen en financieren gemakkelijk en vooral te

veel zonder onderlinge afstemming. Het effect

is dat de overheid met de ontwikkeling en te

snelle uitgifte van nieuwe terreinen de snelle

groei van bedrijven weliswaar accommodeert,

maar ook een te groot aanbod creëert. Dit leidt

tot verplaatsing van snelgroeiende bedrijven

naar de nieuwe terreinen; ze laten lege

gebouwen en zwakkere mkb-bedrijven achter.

Deze kaalslag doet denken aan een ‘sprinkha-

nenplaag’.

Met het ‘succes’ van de snelweglocatie groeit

ook de maatschappelijke weerstand tegen de

ongebreidelde groei en uitgifte van bedrijven-

terreinen. De stichting Natuur en Milieu start

met succes het gevecht om de open ruimte en

wint dat ook. Bedrijventerreinen komen in het

verdomhoekje te zitten, in tegenstelling tot

het verleden waarin ze een symbool van de

vooruitgang waren. Onder deze maatschap-

217


pelijke druk worden ook de eerste pogingen

gedaan om meer aandacht en dus ook meer

geld te besteden aan de herontwikkeling van

vervuilde terreinen.

Tegelijkertijd zien we met de Lissabon-agenda

in het jaar 2000 een paradigmaverschuiving

optreden in het regionaal economisch beleid.

Niet zozeer de zwakte van een regio, maar juist

de sterkte, c.q. de bijdrage die de regio kan

leveren aan het BNP, komt centraal te staan in

de kenniseconomie van de Europese Unie en

daarmee ook in Nederland. We zien de

aandacht verschuiven naar de zogenoemde

triple helix: de sterke kennispunten van

bedrijven, kennisinstellingen en de overheid in

een regio. Innovatie wordt, naast vestigings-

klimaat, een steeds belangrijker aspect van

bedrijventerreinen.

Verzakelijking 2005-2015 Met de toenemende maatschappelijke druk

maakt de Rijksoverheid in navolging van de

TIPP-regeling ook de Topper-regeling operatio-

neel. De Rijksoverheid financiert de herontwik-

keling van circa vijftig belangrijk geachte

bedrijventerreinen verspreid over Nederland

(Ministerie van VROM, 2001). Al met al gaat

daar in totaal ruim een miljard euro in om,

inclusief de financiering van de provincies en

gemeenten. In de praktijk blijken er vele

miljarden meer nodig te zijn om de noodzake-

lijk geachte ingrepen voor de herontwikkeling

van bedrijventerreinen met succes uit te

voeren. Daarnaast brengt de Sociaal Economi-

sche Raad advies uit over het te voeren bedrij-

venterreinenbeleid (SER, 1999).

De zogenaamde SER-ladder doet zijn intrede:

eerst pakken we de herontwikkeling van

bestaande terreinen aan; we geven ruimte voor

bedrijventerreinen intensiever uit. Mocht er

dan nog ruimte nodig zijn, dan pas worden er

nieuwe terreinen ontwikkeld. De commissie-

Noordanus voert op basis van deze SER-ladder

de inventarisatie van de herstructureringsop-

gave uit (THB, 2008). Duidelijk is dat de over-

heid deze opgave niet alleen kan financieren.

Noordanus brengt daarbij mechanismen in

beeld om private partijen te verleiden om ook

te inventariseren in de herontwikkeling van

bedrijventerreinen. Belangrijkste mechanisme

is: creëer schaarste aan bedrijventerreinen in

een regio en maak gebruik van verevening.

Dat wil zeggen: ploeg winsten van nieuw uitge-

geven bedrijventerreinen terug in de heront-

wikkeling van bestaande terreinen.

Onderwijl is de Rijksoverheid ook met de

provincies in gesprek over decentralisatie van

een aantal rijkstaken, waaronder het ruimtelijk

economisch beleid en dus ook het bedrijven-

terreinenbeleid (PBL, 2009). In de overdracht

van het rijksbeleid naar de provincies loopt de

Topper-regeling af en er is geen nieuw rijksgeld

beschikbaar voor de (her)ontwikkeling van

bedrijventerreinen. De Rijksoverheid sluit bij de

overdracht van de bevoegdheden een over-

eenkomst met de provincies over de totale

omvang te ontwikkelen nieuwe bedrijventer-

reinen, waarbij de SER-ladder is toegepast.

Het regionaal programmeren wordt ‘hot’,

evenals het toepassen van vereveningsmoge-

lijkheden en de SER-ladder door provincies en

gemeenten (Buck Consultants International,

2013).

16.3 En toen kwam de crisis: 2008-2009

Vreemde financiële beleggingsproducten,

financiering van vastgoed op basis van specu-

laties, slechte vastgoedportfolio’s, slecht

management, verwachtingen van consu-

menten, onvoldoende toezicht op de banken

en nog veel meer factoren leiden tot een

vertrouwenscrisis onder financiële instel-

218


lingen, waarmee ‘de crisis’ is geboren. Kort

daarop zijn de gevolgen hard merkbaar in de

reële economie. Natuurlijk heeft dit ook effect

op de (her)ontwikkeling van bedrijventer-

reinen. De uitgifte van nieuwe terreinen stokt

volledig evenals de aanleg van nieuwe

kantoren. De SER-ladder is in deze nieuwe

werkelijkheid niet meer van toepassing, net

zomin als het mechanisme van het creëren van

schaarste en verevening.

Eén effect zien we nu al in alle hevigheid

optreden: ‘Het Nieuwe Werken’ doet zijn

intrede. Door de crisis krijgen we te maken met

een enorme leegstand in kantoren, nu al zo’n

15 tot 20%, en die zal in de komende jaren

alleen maar verder stijgen. Volgens makelaars-

vereniging NVM is het gemiddelde aantal

gebruikte vierkante meters per medewerker in

de afgelopen jaren gedaald van 23 naar 17

(NVM, 2014). Een afname van bijna 25%. Naar

alle verwachting zal dat gemiddelde alleen

maar verder dalen tot twaalf vierkante meter,

wederom een daling van 25%. Ook in reguliere

panden zien we de ‘verkantorisering’

toenemen, zowel in de werkprocessen zelf als

in het beschikbaar stellen van ruimte aan

externen voor de verhuur (Centraal Plan-

bureau, 2012). Het is ook een absoluut misver-

stand dat Het Nieuwe Werken alleen maar

geïntroduceerd zou worden om huisvestings-

kosten te besparen.

Tegelijkertijd breekt de exponentiële groei van

internet, ict en communicatie na de ict-bubble

aan het begin van deze eeuw nu echt helemaal

los: mobiele telefoons, iPads en notebooks

betekenen dat mensen altijd en overal met

elkaar in contact staan. Maar ook steeds meer

systemen zijn altijd en overal met elkaar

verbonden. De impact is enorm en zal zich in

de komende jaren verder voor ons ontvouwen.

Juist de ontwikkelingen in het maken van

nieuwe producten en diensten vormen de

basis voor Het Nieuwe Werken. De intrede van

open innovatiesystemen, flexibilisering in

bedrijfsvoering (zzp’ers), cocreatie, internatio-

nalisering, time-to-market zijn drijvende

krachten achter deze ontwikkeling. Altijd en

overal connected zijn faciliteert en versnelt

deze ontwikkeling alleen maar.

De exponentiële groei van internet, ict en

communicatie leidt niet alleen tot Het Nieuwe

Werken maar ook tot Het Nieuwe Winkelen.

Deze storm zal ook de detailhandelsstructuur

in de binnensteden niet ongemerkt voorbij-

gaan. Toonaangevende winkelketens worden

door het internetwinkelen overbodig en tege-

lijkertijd ontstaan nieuwe combinaties in de

keten van detailhandel, groothandel en logis-

tiek. Natuurlijk heeft dit gevolgen voor de

ruimtelijke ontwikkeling van binnensteden en

bedrijventerreinen.

We zien overigens vanuit het beleid een

tendens om de economische motor van

Nederland te centraliseren. Dat betreft tegen-

woordig niet meer alleen de noorden zuid-

vleugel van de Randstad, maar ook Brainport

regio Eindhoven en de regio Food Valley. Deze

regio’s – met name Wageningen University

Research Center – zijn in diverse buitenlanden

nu eenmaal bekender dan Amsterdam,

Rotterdam of Eindhoven. Onder de Engelse

vakterm ‘borrowed sizes’ lenen zij kracht van

elkaar. Zo kan Nederland zich met recht als

‘grote stad’ in het buitenland presenteren.

Op regionaal en lokaal niveau werkt het idee

van deze borrowed sizes ook nog wel, maar wat

te doen tussen regio’s en steden binnen

Nederland? Kunnen die kracht van elkaar

lenen? De vraag stellen is voor een goed

verstaander ook direct deze beantwoorden.

Komt deze beleidsoriëntatie op centralisatie

voort uit de conjuncturele ontwikkeling zoals

219


we die in de in de afgelopen vijftig jaar hebben

gezien? Of treedt er een wijziging in de econo-

mische structuur op? Dan moeten we een

dergelijke heroriëntatie nog eens tegen het

licht houden.

16.4 Wie weet raad?

Als alle automatismen en waarheden rond de

(her)ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn

verdwenen, hoe krijgen we dan vat op deze

nieuwe situatie? Anders gezegd: betreft het

alleen conjunctuur of ook structuur? Voor het

vinden van een antwoord op deze vraag

kunnen we terug naar het jaar 2007. In dat jaar

publiceert de Wetenschappelijke Raad voor het

Regeringsbeleid het rapport ‘Innovatie

Vernieuwd’ (WRR, 2007), met een duidelijke

analyse van de economische structuurveran-

deringen die in regio’s aan de gang zijn. Neue

Combinationen (Schumpeter): laat duizend

bloemen bloeien en geef ruimte aan de uitda-

gers. Dit is een duidelijk tegengeluid tegen het

al jaren gehanteerde Portermodel. De diamant

van het ecosysteem dat gebouwd wordt om de

sterke spelers in een regionale economie heen

en waaruit ‘Pieken in de Delta’ was geboren. Dit

zou goed zijn in navolging van de paradigma-

verschuiving van het regionaal economisch

beleid in Europa en ook Nederland. Beide

modellen staan echter naar mijn idee niet

tegenover elkaar, maar leven in een goed ont-

wikkeld ecosysteem met elkaar samen. Een

goed ontwikkeld ecosysteem kan zich immers

vele nieuwe combinaties permitteren en veel

variaties in zich herbergen.

Recent heeft de WRR een opvolger van het

bovengenoemde rapport gepresenteerd,

namelijk ‘De lerende economie’ (WRR, 2013).

In deze analyse draait het om het verdienver-

mogen van Nederland. Het organiseren van

het verdienvermogen wordt bepaald door de

responsiviteit van de Nederlandse economie,

in casu het snel en adequaat inspelen op

nieuwe omstandigheden. Het begrip wordt

geoperationaliseerd door veerkracht (het

systeem heeft brandgangen bij onverwachte

economische ontwikkelingen), adaptatie (het

systeem kan snel veranderen en zich aan-

passen) en het systeem heeft een proactieve

houding (is goed in terugkoppeling geven en

langetermijndenken). Met de ervaringen van

de crisis achter ons vormt een juiste, naar

behoren functionerende operationalisering

van deze begrippen, geen overbodige luxe.

Voor deze operationalisering wordt gekeken

naar de verbetering van de productiviteit, het

op orde hebben van de economische ketens in

een steeds meer globaliserende economie en

het versnellen van de innovatie voor nieuwe

producten en diensten. De oplossing is

gelegen in het begrip kenniscirculatie. Geen

nieuw begrip: het werd al geïntroduceerd rond

het ontstaan van de Technocentra in Neder-

land. We zien nu echter een duidelijke verrui-

ming van de definitie. Het gaat om kennis-

circulatie, niet alleen tussen kennisinstellingen

en bedrijven, maar ook tussen toeleveranciers

en uitbesteders onderling, klanten en

bedrijven, wetgeving, procesverbeteringen. In

marketing betreft het onder meer kenniscircu-

latie tussen bedrijven en consumenten. Deze

kenniscirculatie vindt niet top-down plaats

maar bottom-up. Het schaalniveau waarop dit

het beste lijkt plaats te kunnen vinden is de

regio.

Hiermee lijkt Porter weer revisited. Klampen

we ons wederom vast aan de grote economi-

sche spelers in Nederland? Het sluit in ieder

geval goed aan op het ingezette Topsectoren-

beleid waarbij de topsectoren niet alleen in

Den Haag gevestigd zijn maar ook in de regio

(PBL, 2014).

220


Naast deze constatering blijkt ook uit de

analyse van beide rapporten dat bedrijventer-

reinen annex kantoren in totaal precies twee

keer voorkomt in de beide rapporten samen.

Dat geeft ook stof tot nadenken. De toege-

voegde waarde van een bedrijf stond en staat

altijd op de voorgrond. Echter de traditionele

productiefactoren arbeid (kennis), grond-

stoffen en gebouwen, kapitaal (machines,

geld), zijn volledig in het teken van kapitaal en

arbeid komen te staan. Dit past ook in de

verdere ontwikkeling van onze economie naar

een kenniseconomie. Tegen deze achtergrond

is de productiefactor grond en gebouwen naar

de achtergrond gedrongen en in de totale

exploitatie van een bedrijf geminimaliseerd.

Dit past ook in de constatering dat in de

kenniseconomie een verschuiving optreedt

van materiële investeringen naar immateriële

investeringen (SMO, 2013). In tegenstelling tot

het recente verleden waarin al die grond en

gebouwen de banken nog (schijn)zekerheden

gaven voor hun leningen.

Dit zien we nu ook terug in de houding van

banken op leningsaanvragen voor uitbrei-

dingen van bedrijven (naast strengere

toezichtnormen van centrale banken). Daar-

naast neigen banken ertoe om alleen nog maar

leningen voor uitbreidingsinvesteringen te

gaan verstrekken indien het uitbreidende

bedrijf voorziet in courante panden, in casu op

goed ontsloten centrumlocaties in een regio.

Het wordt steeds belangrijker hoe duurzaam

een pand is, en dat de restwaarde binnen

20-25 jaar op nul komt. Dat is een totaal andere

insteek dan het idee dat in het vastgoed een

stuk van de pensioenvoorziening van de direc-

teur-grootaandeelhouder zit verwerkt. Zonder

dat het zwart op wit in de WRR-publicaties

geschreven staat, roept dit wel het beeld op

dat bedrijventerreinen c.q. kantoren volstrekt

irrelevant zijn geworden voor de economische

ontwikkeling.

16.5 Zoekrichtingen verzakelijking

Naar aanleiding van de analyses en ontwikke-

lingen in de samenleving op het gebied wonen,

werken en recreëren zijn een aantal mogelijke

zoekrichtingen voorhanden.

Toch verevening?In de kantorensector leek een oplossing voor-

handen: we creëren een ‘stroppenpot’ voor

oude te slopen kantoren die mede gevuld

wordt door de ontwikkeling van kwalitatief

nieuwe kantoren die voldoen aan de nieuwe

tijd en Het Nieuwe Werken. Helaas blijft deze

vorm van verevening vooralsnog beperkt tot

publicaties in nieuwsbladen. Het afboeken op

de restwaarde van leegstaande panden die rijp

zijn voor sloop is nog te groot, terwijl nieuwe

ontwikkelingen op de markt door de grote

leegstand natuurlijk zeer beperkt zijn c.q. zeer

beperkt worden toegelaten.

Investeren in bedrijventerreinen bottom-up? Op bedrijventerreinen lijkt een oplossing voor

deze nieuwe werkelijkheid voorhanden. We

zien dat de planvorming van een bedrijventer-

rein niet meer centraal staat. Individuele

bedrijven die groeien worden gefaciliteerd in

de ruimtelijke vraag. Daarmee is de top-down-

benadering voor de (her)ontwikkeling van

bedrijventerreinen veranderd in een bottom-

upbenadering (Provincie Gelderland, 2013).

Hiermee wordt de herstructurering van een

geheel bedrijventerrein naar de achtergrond

gedrongen.

221


Investeringen in campusontwikkeling: shared facilities, meet en greet, incubators? Waren voorheen campussen aan kennis-

instituten voorbehouden, thans zien we steeds

meer kennisintensieve veelal grote bedrijven

actief een campusontwikkeling omarmen.

Shared facilities en dito apparatuur en ‘meet &

greet’-faciliteiten zijn voorhanden, allemaal

gericht op facilitering van het open innovatie-

proces. Hierdoor worden sneller en meer

nieuwe innovaties ontwikkeld en verloopt de

kenniscirculatie tussen de gevestigde

bedrijven effectiever. Dit biedt zeker een meer-

waarde voor een aantal locaties maar niet ieder

bedrijventerrein heeft de mogelijkheid om zich

om te vormen tot een soort campus.

Investeren in bereikbaarheid?De ontsluiting op bedrijventerreinen is van

belang voor de logistieke processen van logis-

tieke bedrijven, warehouses, e-shops en maak-

industrie. Deze bereikbaarheid heeft niet

alleen betrekking op de fysieke weg maar ook

op de digitale snelweg.

Dit is geen nieuws eigenlijk, met de exponen-

tiële groei van ict, communicatie en internet.

Het offensief rond smart industries en Indus-

trie 4.0 door de Nederlandse industrie in navol-

ging van de Duitse industrie is hiervan een

daadwerkelijke uiting. Steeds meer bedrijven

hebben meer en meer digitale transportcapa-

citeit nodig om de werkprocessen snel, flexibel

en optimaal te laten verlopen. Hierbij wordt

ook veelvuldig 3D-printing aangehaald. Glas-

vezel op bedrijventerreinen is daarmee geen

unique selling point meer, maar behoort tot de

benodigde basisinfrastructuur van ieder bedrij-

venterrein.

Investeren in diversiteit? Een andere optie is om de bestaande bedrij-

venterreinen te laten verkleuren en naast

werkfuncties ook andere functies toe te laten

zoals wonen, onderwijs maar ook (groot-

schalige) detailhandel en leisure. Dit is nog

geen gemeengoed in Nederland en komt

slechts in een beperkt aantal grootstedelijke

milieus voor. Niet ieder bedrijventerrein en niet

iedere stad leent zich ook voor een dergelijke

ontwikkeling. Wellicht kunnen rood-voor-rood-

methodieken rond herstructurering of trans-

formatie van overtollige agrarische gebouwen

op het platteland de herstructurering en trans-

formatie op bedrijventerreinen inspireren.

Natuurlijk ontbrandt rond grootschalige detail-

handel op bedrijventerreinen altijd een strijd

hoe dergelijke ontwikkelingen zich verhouden

tot de ontwikkeling van de binnensteden.

De e-shops hebben deze discussie echter een

andere invalshoek gegeven. Maar verkleuring

geeft ook kansen om rotte plekken op bedrij-

venterreinen te herstructureren. Diverse IKEA-

vestigingen trekken jaarlijks net zoveel

bezoekers als pretpark de Efteling. Dat geeft te

denken, vanuit leisureoogpunt...

Bij iedere vorm van verkleuring is het echter de

vraag of de overheid in termen van adaptatie

van de regelgeving en in de snelheid van de

toepassing daarvan deze ontwikkelingen in

gang durft te zetten en kan bijbenen.

16.6 Vooruitblik verzakelijking 2015-2025

Een blik in de toekomst is in deze tijd van snelle

economische ontwikkelingen niet eenvoudig.

Toch kunnen we een aantal ontwikkelingen

aangeven die zich in de komende jaren gaan

voltrekken. De exacte vorm is natuurlijk onder-

hevig aan nieuwe technologische en maat-

222


schappelijke ontwikkelingen. Met een aantal

ontwikkelingen zoals glasvezel kunnen we

morgen al aan de gang gaan en deze hebben

overmorgen resultaat. Met andere ontwikke-

lingen zoals campusontwikkeling of verkleu-

ring kunnen we ook morgen al aan de gang,

maar deze stappen zijn pas op een later tijdstip

zichtbaar en merkbaar. De verscheidenheid

aan terreinen die ontstaat wordt dus mede

ingegeven door de tijdspanne waarin de activi-

teiten plaats kunnen vinden en het ruimtelijke

schaalniveau van waaruit wordt geopereerd

c.q. waarin de werklocatie fungeert.

BasisinfrastructuurontwikkelingMet de exponentiële groei van alle ict-,

communicatie- en internetontwikkelingen zal

glasvezel binnen tien jaar tot de basisinfra-

structuur van bedrijventerreinen behoren.

Hiermee wordt naast het gebruik van glasvezel

door bedrijven ook decentrale opwekking van

energie mogelijk. En worden bedrijventer-

reinen 24/7 beveiligd. Het gaat hier ook op

korte termijn over het beheer in termen van

tegengaan van zwerfvuil, kwaliteit wegdek,

parkeermogelijkheden, zorgen voor de riole-

ring, een goede bewegwijzering, fysieke

ontsluiting naast de digitale ontsluiting en

dergelijke. Het is te verwachten, gelet op alle

kerntaken die naar de gemeenten worden

overgeheveld, dat de overheid op lokaal niveau

steeds minder geld beschikbaar heeft voor het

onderhoud van bedrijventerreinen. Het zoeken

naar nieuwe publiek-private samenwerking

moet deze lacune gaan opvullen. Dat bedrijven

voor het financieren van het onderhoud zelf

steeds meer aan de lat komen te staan lijdt

geen twijfel. Het idee van een vereniging van

eigenaren-gebruikers met de overheid in de rol

van handhaver dringt zich hierbij op.

3D-printingontwikkelingWerken trekt ook meer en meer de woon-

wijken in. Enerzijds door de verkantorisering

van de arbeid en anderzijds ook omdat

productie niet meer zoals vroeger viezigheid,

lawaai en stank veroorzaakt. Met de opkomst

van industriële 3D-printing (TNO, 2013) kan

productie ook in de woonwijk plaatsvinden.

Toepassingen voor en door consumenten laten

naar het nu zich nu laat aanzien langer op zich

wachten. Maar deze ontwikkeling zal op de

langere termijn gemeengoed worden in onze

huiskamer. De vraag is niet of dat gebeurt,

maar wanneer. Een vergelijking met onze

inkjetprinter die ging faxen, daarna ook kon

kopiëren en nu ook scannen, is een mooi voor-

beeld van hoe snel een dergelijke toepassing

kan evolueren.

Bottom-upontwikkelingHet actief inspelen op economische ontwikke-

ling bij bedrijven is ook geen punt van

discussie. Het is de polsslag waarop nieuwe

locaties ontwikkeld worden. De verschuiving

die zich hierbij voordoet is dat ruimtelijke plan-

ning top-down plaatsmaakt voor bottom-

upontwikkeling, kavel voor kavel. Dit betekent

dat niet de visie (eindplaatje) maar de strategie

(het proces) leidend is om een gebied functio-

neel te laten aanpassen aan de wensen en

eisen van de tijd.

Incrementele ontwikkeling Deze strategie is niet alleen van toepassing om

groeiende bedrijven te accommoderen, maar

ook om een bedrijventerrein te laten

verkleuren, ofwel andere functies toe te laten

in de herstructurering en mogelijk zelfs trans-

formatie van het gebied. Dit vergt wel een

proactieve houding van betrokken partijen

– de bedrijven – maar ook van de overheid.

Immers indien zich kansen voordoen om

eenvoudig kavels te verwerven moeten we

223


daar de mogelijkheden voor creëren. Onder

meer ruilverkaveling kan nieuwe ontwikke-

lingen mogelijk maken zonder dat bedrijven

zich moeten verplaatsen. Vreemd eigenlijk, dat

de methode van ruilverkaveling al sinds de

Tweede Wereldoorlog wordt toegepast op

agrarische gronden op het platteland en nu

pas de eerste experimenten plaatsvinden in de

stedelijke omgeving.

Ontwikkeling e-society Zoals eerder aangeven leidt ‘The Internet of

Things’ (Financieele Dagblad, 2013) tot verdere

verkantorisering van werklocaties c.q. werk-

ruimte. Daarbij zien we ook andere business-

modellen ontstaan waarbij wij als consument

veel meer zelf regelen, wat onder meer leidt

tot massaontslagen bij banken en verzeke-

raars. Tegelijkertijd levert dit veel meer infor-

matie op waarbij zelfs banken hardop beginnen

na te denken over verkoop van deze infor-

matie. Het effect hiervan is een grotere leeg-

stand van kantoren, waar alternatieven voor

moeten worden gezocht, of de sloophamer

weer aan het werk moet. Dit proces zien we

echter ook terug op de reguliere bedrijventer-

reinen. Bijvoorbeeld waar voorheen testen op

grote schaal in real life moesten worden uitge-

voerd, gebeurt dat nu meer en meer achter de

pc met modellen; ontwerp van machines idem

dito, en ga zo maar door (Ministerie van Econo-

mische Zaken, 2014). Dit betekent uiteindelijk

minder ruimtebehoefte. Met het huidige

(geplande) aanbod kunnen we in ruime mate in

deze vraag voorzien. De vraag is of we op de

juiste plek de juiste kwaliteit kunnen aan-

bieden. Het volledig stilvallen van de uitgifte

van nieuwe terreinen en alle aandacht richten

op de herontwikkeling en transformatie van

reeds bestaande bedrijventerreinen komt

daarmee in het vizier.

De e-societyontwikkeling heeft niet alleen

invloed op de manier van werken maar ook op

de manier van winkelen, waarbij we de invloed

op zorg, overheid, recreatie en dergelijke hier

buiten beschouwing laten. Invloeden waar we

nu al ervaring mee opdoen zie je bijvoorbeeld

bij het elektronisch winkelen. Dit leidt tot

andere logistieke ketens en megastores, maar

ook tot sluiting van winkelketens van onder

meer cd’s, boeken en witgoed. Er zullen onge-

twijfeld nog vele soorten ketens volgen.

Tegelijkertijd zien we e-shops ook fysieke

showrooms openen in de grotere steden van

Nederland, waardoor de verkopen via het web

aanzienlijk toenemen. Dit betekent weer

nieuwe kansen voor de binnensteden. Als stad

moet je daarop inspelen en dus goed weten

om welke soort e-shops het gaat en welke

logistieke ketens hieraan zijn verbonden.

Conclusie Met de economische crisis is het besef

ontstaan dat innovatie en kennis de zichtbare

ontwikkelingen zijn van een proces dat al

langer gaande is onder de noemer kenniseco-

nomie. Vastgoed is daarmee als productie-

factor voor bedrijven naar de achtergrond

gedrongen. Zijn bedrijventerreinen daarmee

overbodig geworden? Ik vrees dat het

antwoord op deze vraag inderdaad ja is,

wanneer we kijken naar bedrijventerreinen als

vastgoedconcepten. Echter met de ruimtelijke

concentratie van bedrijven op een bedrijven-

terrein zijn wel de randvoorwaarden

geschapen waarin bedrijven de mogelijkheid

hebben om de kenniscirculatie sneller te laten

verlopen of deze om zich heen te organiseren.

Daar zijn grotere bedrijven zoals Philips, DSM,

Thales, NXP wel mee bezig (Buck Consultants

International, 2012). Dit betekent dus ruimte

creëren voor bedrijven die van belang zijn voor

de open innovatieprocessen bij deze grote

bedrijven. We zien dat genoemde bedrijven de

224


fysieke randvoorwaarden creëren om dit

mogelijk te maken.

Het zijn mooie voorbeelden van kenniscircu-

latie nieuwe stijl naast de reeds bestaande

campussen rond de universiteiten in

Nederland. Het stimuleren van deze kennis-

circulatie is niet alleen voorbehouden aan

universiteiten en grote bedrijven. Kennis-

circulatie kan ook via andere actoren verlopen

zoals toeleveranciers, business-to-business-

klanten, consumenten enzovoort. Bedrijven-

terreinen zijn al fysieke verzamelplekken van

bedrijven. De vraag is alleen of deze bedrijven-

terreinen de juiste samenstelling hebben om

deze kenniscirculatie op gang te brengen c.q.

deze te organiseren. Bedrijventerreinen

worden knooppunten van kennisontwikkeling,

kenniscirculatie en innovatie. Niet ieder bedrij-

venterrein, naast de zogenaamde campussen,

komt hiervoor in aanmerking.

Hiermee wordt het proactief beheer van bedrij-

venterreinen ook steeds belangrijker. Proactief

beheer gaat niet alleen over de fysieke gesteld-

heid van het terrein maar ook over de samen-

stelling van bedrijven op het terrein in het licht

van kenniscirculatie. Ook de mogelijkheden op

het gebied van transformatie en ruilverkave-

ling zijn hierin van belang. Dit betekent wel op

langere termijn proactief inspelen op econo-

mische ontwikkelingen en verhuisbewegingen

op het terrein. Bovendien is naast een rele-

vante samenstelling van bedrijven ook de

bereikbaarheid van het terrein van belang voor

de ontwikkeling van het bedrijventerrein als

knooppunt voor kenniscirculatie.

Dat met de kenniseconomie alle bedrijventer-

reinen en kantoren verdwijnen is natuurlijk niet

het geval. Ten eerste blijven er specifieke

bedrijfsactiviteiten bestaan met een hoge

milieucategorie die we op daarvoor geschikte

(nimby)terreinen op voornamelijk regionale

schaal noodzakelijk moeten inrichten. Aan de

andere kant van het spectrum zal het aantal

benodigde kantoren sterk verder dalen.

Interessante vraag hierbij is welke kantoren op

langere termijn overleven en welke omge-

vormd dan wel gesloopt gaan worden. De grote

middengroep van gemengde bedrijventer-

reinen zal zich enerzijds voor een deel ontwik-

kelen tot de zogenaamde nimbyterreinen en

anderzijds richting bedrijventerreinen waar de

bedrijven gezamenlijk de kenniscirculatie goed

op gang weten te brengen. Ook zal een deel

van de gemengde bedrijventerreinen, met

name in grootstedelijke milieus, de mogelijk-

heid hebben om te verkleuren waardoor nog

maar een beperkt aantal gemengde terreinen

overblijft. Naar gelang van de omvang (met

name de kleine terreinen) zullen die voor een

gedeelte in de toekomst verdampen.

Al met al klopt de uitspraak dat bedrijventer-

reinen en kantoren als vastgoedcomplexen

zullen verdwijnen. Echter bedrijventerreinen

zijn en blijven een belangrijke ontmoetings-

plek voor het verdienvermogen van bedrijven

en hun medewerkers. In de toekomst neemt

kenniscirculatie in belang toe en zullen bedrij-

venterreinen en kantoren meer en meer trans-

formeren naar kenniscomplexen.


226

227


17 Herstructurering: een maatschappelijk kader voor investe-ringsbeslissingenJan Schuur

17.1 Inleiding

Op de Nederlandse grondmarkt voor bedrij-

venterreinen hebben gemeenten een domi-

nante positie. Vanuit hun publieke taak zijn zij

verantwoordelijk voor de ruimtelijke planning

van deze terreinen en voor het milieutoezicht.

Maar daarnaast houden gemeenten zich ook

bezig met aankoop, ontwikkeling, inrichting,

uitgifte, beheer en onderhoud van bedrijven-

terreinen (Schuur, 2004b: 63). Zulke activi-

teiten zouden ook goed uitgevoerd kunnen

worden door private partijen als projectontwik-

kelaars en vastgoedbedrijven of door de

grondeigenaren zelf (Louw et al., 2009: 118).

De financiële belangen kunnen groot zijn voor

gemeenten. Als private grondeigenaar verdient

de gemeente aan de uitgifte van lege kavels

(Olden, 2010: 197-198). Als publieke partij int zij

daarna de onroerendezaakbelasting die de

eigenaren jaarlijks voor de opstallen betalen.

Daar kunnen hoge kosten tegenover staan.

Bij economische tegenspoed betaalt de

gemeente net als elke private ondernemer de

prijs voor een overschatting van de grond-

vraag. De rentelasten van de onverkochte

grond kunnen dan als een molensteen op de

gemeentelijke begroting drukken, zoals bleek

in de economische crisis van begin jaren

tachtig (Ike et al., 1984) en 25 jaar later

opnieuw bij de huidige crisis (zie bijvoorbeeld

Enquêtecommissie Grondbedrijf Apeldoorn,

2012: 46-48).

De zorg van een gemeente voor haar bedrij-

venterreinen gaat zover dat zij ook de

herstructurering van verouderde bedrijventer-

reinen op zich neemt. Uit grondexploitaties

blijkt dat gemeenten maar liefst 70% van de

herstructurering financieren en dat het om

grote bedragen gaat (Ter Steege & Koning,

2009: 25). Provincies en Rijk zijn goed voor nog

eens 20%. Daarbij financieren deze overheden

soms de sloop van opstallen en de verplaatsing

228


van particuliere ondernemingen, ook als die

zelf hun bezit verwaarlozen. Bijna 90% van de

toekomstige herstructureringsopgave bestaat

namelijk uit revitalisering, een vorm van

herstructurering die ook de private delen van

het terrein omvat (THB, 2008: 60). Bij revitali-

sering gaat het onder meer om het verhogen

van de beeldkwaliteit van private panden en

kavels, het invullen van braakliggende kavels,

een oplossing voor leegstaande panden en het

intensiveren van het ruimtegebruik op

bebouwde kavels (Olden, 2010: 102-103).

De grote betrokkenheid van gemeenten bij de

huisvesting van bedrijven leidt helaas niet tot

resultaten die tevreden stemmen. Zo was er in

het afgelopen decennium veel kritiek op de

omvang en het aanzien van bedrijventerreinen.

Velen vonden ze te groot, lelijk en ontsierend

voor het landschap (VROM-raad, 2006: 40-43;

Tweede Kamer, 2009).

Door de economische crisis is dit debat wat

geluwd, maar de problemen rond de beleving

van bedrijventerreinen zullen niet kleiner

worden. De herstructureringsopgave is groot

en nog maar zeer indicatief afgebakend en dat

geldt dus ook voor de kosten (THB, 2008: 60).

Ondertussen schrijdt de veroudering van het

areaal bedrijventerreinen voort, zodat die

kosten nog verder zullen stijgen (Traa &

Knoben, 2009: 37). Het Convenant Bedrijven-

terreinen 2010-2020 van 2009 lijkt dit proces

niet te stoppen (Olden, 2010: 137). Daarnaast

vormen ook de bedrijventerreinen die nog niet

zijn verouderd een bron van zorg. De vraag

naar bedrijfsgrond zal steeds verder afnemen

en een deel van de bestaande overschotten is

waarschijnlijk blijvend (Schuur et al., 2007b: 18;

Olden, 2010: 149). Dat betekent dat de rente-

lasten voor gemeenten hoog zullen blijven,

terwijl de inkomsten van nieuwe uitgiften

opdrogen, zelfs nadat de crisis voorbij is.

Bedrijventerreinen zullen nog lang de

aandacht van beleidsmakers vragen.

Deze situatie met dreigende overschotten en

oplopende kosten roept veel vragen op over

het bedrijventerreinenbeleid. In dit hoofdstuk

ga ik in op het investeringsbeleid van

gemeenten. Hoe onderbouwt men de beslis-

sing over een investering in bedrijventer-

reinen? Hoe zou die besluitvorming in de

toekomst beter kunnen? Ik probeer een maat-

schappelijk kader te schetsen voor de gemeen-

telijke besluitvorming over bedrijventerreinen

dat het huidige beleid zakelijker kan maken.

Ik richt me vooral op herstructurering, omdat

dit type publieke investering de komende

decennia steeds meer zal domineren.

17.2 Hoe gemeenten nu beslissen

Huub Ploegmakers geeft in hoofdstuk 5 van dit

boek een overzicht van de doelen die Neder-

landse overheden nastreven bij de herstructu-

rering van bedrijventerreinen. Hij toont aan dat

de kostbare ingrepen die daarvoor worden

gedaan die doelen nauwelijks dichterbij

brengen. Dit beleid is blijkbaar niet erg effec-

tief.

Om wat voor doelen gaat het? Ploegmakers

inventariseert de einddoelen die worden

genoemd in gemeentelijke masterplannen

voor de herstructurering van bedrijventer-

reinen die tussen 2002 en 2008 werden geho-

noreerd in de Topper-subsidieregeling van het

Rijk (zie ook Ploegmakers & Beckers, 2012: 7).

Gemeenten noemen de volgende doelen:

vergroten van de aantrekkelijkheid van de

locatie; verdichting; verbeteren van publieke

ruimte en gebouwen; scheppen van werkgele-

genheid; versterken van duurzaamheid; veran-

dering van werkgelegenheidssamenstelling;

en vergroten van milieuhygiëne. In een

229


enquête door het EIB noemen gemeenten

vergelijkbare doelen, zoals verbetering van het

aanzicht en de bereikbaarheid van het bedrij-

venterrein en tegengaan van veroudering en

leegstand (Ter Steege & Koning, 2009: 6).

Dit zijn dus de doelen waarmee gemeenten en

Rijk verantwoorden dat ze belastinggeld

besteden aan verouderde bedrijventerreinen.

Huub Ploegmakers toetst het beleid aan de

doelen die de gemeenten zelf noemen. Die

doelen staan in zijn bijdrage niet ter discussie.

Maar bij sommige van deze doelen kun je

vraagtekens plaatsen. Zijn ze realistisch?

Verplaatsen ze niet het probleem? Is dit een

taak voor overheden? Hieronder ga ik in op

deze vragen. Achtereenvolgens bespreek ik

beleidsdoelen gericht op de aantrekkelijkheid

van bedrijventerreinen, de ontsluiting, de

dichtheid, de werkgelegenheid en op de duur-

zaamheid van bedrijventerreinen.

AantrekkelijkheidHet verbeteren van de aantrekkelijkheid van

een bedrijventerrein en het tegengaan van

leegstand en veroudering worden vaak

genoemd als motieven voor herstructurering.

De aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein

wordt enerzijds bepaald door de uitstraling, de

functionaliteit en de veiligheid van de open-

bare ruimte en anderzijds door de uitstraling

van de private kavels. Als het gaat om de open-

bare ruimte, worden beheer en onderhoud

doorgaans gezien als reguliere taken van de

gemeente. De Taskforce (Her)ontwikkeling

Bedrijventerreinen neemt het opknappen van

de openbare delen van een terrein (de ‘face-

lift’) dan ook niet mee in de herstructurerings-

opgave (THB, 2008: 128).

Bij private kavels zou het onderhoud een

aangelegenheid van de betreffende eigenaren

moeten zijn, maar dat gebeurt niet altijd

vanzelf. Bij investeringen in de uitstraling van

hun pand zijn ondernemers van elkaar afhan-

kelijk, omdat zo’n investering alleen rendeert

als de anderen op het terrein het ook doen. De

ondernemers ervaren een ‘prisoner’s dilemma’

bij de ontwikkeling van het terrein (Buitelaar et

al., 2008: 69) en zullen dus afwachten. Boven-

dien zullen niet alle ondernemers op een

bedrijventerrein hechten aan een goede

uitstraling of zich de luxe van een renovatie

kunnen permitteren (Schuur, 2001: 841). Ten

slotte blijft altijd het risico bestaan dat kavels

bij vertrek of faillissement van de eigenaar in

verval raken en hun omgeving meeslepen,

omdat veel bedrijfsvastgoed door zijn speci-

fieke functionele structuur weinig courant is.

Het gevolg van deze onderlinge afhankelijk-

heid is dat ondernemers per saldo minder in

het terrein zullen investeren dan ze zouden

willen, daar langer mee wachten en eerder

verhuizen dan nodig is (CPB, 2001: 43). Er is

sprake van onderinvestering.

Overheden zien het als hun taak dit proces met

publieke investeringen te keren en investeren

daarom in de herstructurering van het terrein.

Zonder privaatrechtelijke regeling kunnen

bedrijven niet gedwongen worden mee te

betalen naar rato van het belang dat ze

ontlenen aan de herstructurering (free riding).

Bij zo’n privaatrechtelijke regeling valt te

denken aan een juridische vorm die eigenaren

verplicht tot lidmaatschap van de beheersor-

ganisatie (VROM-raad, 2006: 46). Bij herontwik-

keling van een bedrijventerrein zou zelfs

gekozen kunnen worden voor een private

ontwikkelaar die ook het vastgoed realiseert.

Deze ondernemer houdt zo gedurende de

gehele levenscyclus van het terrein belang bij

waardevermeerdering en kan daarvoor via de

huur of via een Vereniging van Eigenaren een

bijdrage afdwingen (Schuur, 2001: 842; VROM-

raad, 2006: 76; Olden, 2010: 112).

230


Soortgelijke vormen van parkmanagement

blijken inderdaad de investeringsbereidheid te

stimuleren (Pen et al., 2013: 68). Zonder zo’n

juridische structuur blijft de private onder-

investering bestaan en zal het tekort via het

herstructureringsbeleid tot in de verre

toekomst worden afgewenteld op de belas-

tingbetaler.

OntsluitingBij een flink deel van de herstructurerings-

projecten wenst men de ontsluiting van het

bedrijventerrein te verbeteren (Ter Steege &

Koning, 2010: 17). Dit versterkt de economi-

sche aantrekkingskracht van het terrein: de

locatie wordt beter verbonden met de afzet-

markt, met markten voor tussenproducten en

met de arbeidsmarkt. Verbetering van de

ontsluiting van bedrijventerreinen valt onder

de aanleg van infrastructuur, traditioneel een

reguliere taak van de overheden in ons land.

Het valt buiten het bestek van dit hoofdstuk

om dat ter discussie te stellen.

VerdichtingVerdichting spaart natuur en landschap, maar

kan de bewegingsruimte van ondernemers

beperken. Er zijn voor hen weinig prikkels om

te streven naar verdichting. De huisvestings-

kosten van een onderneming zijn beperkt als

je ze vergelijkt met andere bedrijfskosten

(Schuur, 2001: 841). Ook de kosten van grond

zijn gering (1,8% in 2002) in verhouding tot

andere investeringen in vaste activa (Segeren

et al., 2005: 106). Ondernemers lijken dan ook

onverschillig met hun grond en vastgoed om

te gaan (CPB, 2001: 42-43; Pen et al., 2013: 63).

Gemeenten houden deze situatie in stand door

lage grondprijzen te vragen en veel nieuw

aanbod op de markt te brengen. Voorlopig

komt daar geen einde aan. Het Convenant

Bedrijventerreinen 2010-2020 (2009) voorziet

nog altijd in 1100 hectare uitbreiding per jaar,

terwijl de vraag in de laatste 30 jaar gemiddeld

878 hectare per jaar was en al voor de crisis

verder terugliep (Olden, 2010: 149; Arcadis &

Stec, 2007: 18).

Ook om andere redenen kan dit streven naar

verdichting gerelativeerd worden. Volgens het

Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020

hebben de provincies een opgave van circa

1.600 hectare herstructurering. In de praktijk

is er bij herstructurering van een bedrijventer-

rein maar een ruimtewinst van 5-10% mogelijk,

zodat verdichting hooguit zo’n 160 hectare per

jaar zal opleveren (Gordijn et al., 2007: 10; THB,

2008: 131). Het lijkt doelmatiger om verdich-

ting te bereiken via de beperking op de aanleg

van nieuwe terreinen dan via herstructurering

van de bestaande (Schuur et al., 2007a: 36-41).

Daar komt nog bij dat juist de oude bedrijven-

terreinen het dichtst bebouwd zijn (Schuur et

al., 2007a: 37; ETIN, 2007).

Ook zonder beleid vindt overigens al verdich-

ting plaats. Door de ‘verdienstelijking’ van de

Nederlandse economie wordt het ruimtege-

bruik op bedrijventerreinen vanzelf compacter.

Kantoorhoudende bedrijven nemen gaan-

deweg de plaats in van ruimte-extensieve

industriële vestigingen (Janssen et al., 2006:

79).

WerkgelegenheidGemeenten blijken met herstructurering ook

werkgelegenheid te willen scheppen, een

argument dat eveneens vaak bij de aanleg van

nieuwe terreinen wordt genoemd (Olden,

2010: 15-16). Na herstructurering zal een

bedrijventerrein de bestaande ondernemers

langer vasthouden, hun groei beter faciliteren

en ook nieuwe bedrijven aantrekken. De werk-

gelegenheid zal hier inderdaad groeien.

Het grootste deel van deze groei bestaat

echter uit verplaatsing en gaat ten koste van

231


bedrijventerreinen in de omgeving (Weterings

et al., 2008: 58). De echte (netto) groei zal

moeten komen van de productiviteitsstijging

die door de vernieuwde werkomgeving en

huisvesting mogelijk wordt, of doordat een

verhuizing wordt voorkomen (Schuur, 2004b:

65). Per saldo zal het werkgelegenheidseffect

dus niet zo groot zijn als vaak wordt voorge-

spiegeld. Daarbij is de vraag gerechtvaardigd

waarom ondernemers niet zelf in hun kavels

investeren als dat de productiviteit en dus de

winst van hun bedrijf stimuleert.

DuurzaamheidBij het versterken van duurzaamheid zou het

moeten gaan om ingrepen in het bedrijventer-

rein die de belasting van het milieu structureel

terugbrengen. Maar vaak blijft onduidelijk wat

overheden precies onder duurzame bedrijven-

terreinen verstaan. De Stuurgroep Boegbeeld

Duurzame Bedrijventerreinen van het minis-

terie van Economische Zaken verwoordde het

als volgt: “Samenwerking tussen bedrijven

onderling en met overheden op bedrijventer-

reinen, gericht op het verbeteren van het

(bedrijfs)economisch resultaat, de verminde-

ring van de milieubelasting en een efficiënter

ruimtegebruik.” (Stuurgroep Boegbeeld Duur-

zame Bedrijventerreinen, 1998: 19). Het gaat

dus ook om economische duurzaamheid. In

het convenant Duurzame Bedrijventerreinen

Zuid-Holland (2010) wordt duurzaamheid geïn-

terpreteerd als: optimaal ruimtegebruik, kwali-

teit van de openbare ruimte en van particuliere

kavels en bedrijfspanden, parkmanagement,

veiligheid. Pas aan het eind noemt men milieu-

sparende maatregelen op het gebied van

bouw, energie, water en afval. Het streven naar

duurzaamheid blijkt in de praktijk sterk te over-

lappen met de andere beleidsdoelen voor

bedrijventerreinen en voegt daardoor weinig

toe.

17.3 Naar een ander beleidskader: vier vragen

Huub Ploegmakers toont aan dat we moeten

twijfelen aan de effectiviteit van het herstruc-

tureringsbeleid voor bedrijventerreinen. Als we

alle beleidsdoelen overzien die de Nederlandse

gemeenten met herstructurering willen

bereiken, is er bovendien ook aanleiding om te

twijfelen aan die doelen zelf. Er zijn vraagte-

kens te plaatsen bij de ratio, de doelmatigheid

en de maatschappelijke effecten van dit beleid.

Hoe kan dit beter? In dit hoofdstuk wordt een

kader voorgesteld dat de maatschappelijke

effecten van herstructurering centraal stelt

(Renes et al., 2008: 105). Leunend op

welvaartstheoretische concepten uit de

economie en de methode van de maatschap-

pelijke kosten-batenanalyse (mkba), moeten

voor dit kader achtereenvolgens vier vragen

beantwoord worden:

− Wat is het probleem?

− Wat zijn alle positieve en negatieve maat-

schappelijke effecten van de herstructure-

ring?

− Waar, bij wie en wanneer slaan die effecten

neer?

− Is herstructurering nodig en is dit een over-

heidstaak?

In de rest van dit hoofdstuk worden de vier

vragen uitgewerkt. In tegenstelling tot de

mkba gaat het hier om een kwalitatieve, meer

conceptuele analyse. Eventueel kan vooraf-

gaand aan de definitieve investeringsbeslissing

altijd nog een mkba volgen waarin de omvang

van de effecten wordt geschat en in geld uitge-

drukt. Voor de achterliggende welvaarts-

theorie en de toepassing van de methodiek in

232


het algemeen wordt verwezen naar de nieuwe

leidraad voor mkba’s (Romijn & Renes,

2013b).44

Vraag 1: het probleemHet probleem dat met herstructurering wordt

bestreden is de veroudering van het terrein.

Veroudering is een continu proces en komt in

vier soorten, die elk een andere oorzaak en

een andere probleemhouder kunnen hebben

en daardoor om een andere oplossing kunnen

vragen (CPB, 2001: 21-26). Er is sprake van

technische veroudering als het reguliere

onderhoud is verwaarloosd. Economische

veroudering houdt in dat de structuur van de

economie zozeer is veranderd dat de opzet van

het terrein is achterhaald. Onderhoud helpt

dan niet. Bij maatschappelijke veroudering zijn

de normen voor milieuhygiëne, geluid, veilig-

heid en bijvoorbeeld arbeidsomstandigheden

in de samenleving zodanig aangescherpt dat

de opzet van het bedrijventerrein niet meer

voldoet. De oorzaak ligt niet zozeer bij de

economie als wel bij nieuwe maatschappelijke

normen en wettelijke regelgeving die de

mogelijkheden op het terrein beperken.

Bij ruimtelijke veroudering ten slotte zou de

oorspronkelijke opzet van het terrein nog

steeds kunnen voldoen, ware het niet dat de

bebouwde omgeving door uitbreidingen zo is

veranderd dat het terrein nu in de weg ligt:

aanliggende woonwijken hebben er last van en

de ontsluiting van het terrein raakt verstikt

door nieuw verkeer. Bij elk van de vier vormen

van veroudering is een andere aanpak nodig en

ligt het initiatief bij andere partijen.

Bij zo’n probleemanalyse past ook dat er realis-

tisch wordt nagedacht over wat er gebeurt met

het terrein en zijn omgeving als er niet wordt

ingegrepen. In termen van een mkba is dit de

verkenning van het nulalternatief. Daar hoort

een onderzoek bij naar de ontwikkelingen op

de regionale markt voor bedrijfsgrond en vast-

goed (Olden, 2010: 205-206). Maar liefst 94%

van de naar een bedrijventerrein verhuizende

werkgelegenheid komt uit dezelfde Corop-

regio. Zo’n 74% komt zelfs uit de eigen

gemeente (Weterings et al., 2008: 55). Een

verkenning van de plannen van de lokale

ondernemers kan dus al veel inzicht geven in

hoe vraag en aanbod zich zullen ontwikkelen.

In het nulalternatief dienen natuurlijk ook de

effecten te worden meegenomen van ander

voorgenomen beleid dat de symptomen van

veroudering zal versterken of verzwakken,

zoals de geplande aanleg van concurrerende

bedrijventerreinen, nieuwe woonbebouwing in

de directe omgeving of nieuwe wetgeving die

het vestigingsgedrag en de bewegingsruimte

van bedrijven zal beïnvloeden.

De effecten van herstructurering moeten

tegen dit autonome scenario worden afgezet.

Dan zou bijvoorbeeld kunnen blijken dat de

vastgoedprijzen zo snel gaan dalen dat de

verwaarloosde opstallen na een paar jaar

alweer courant worden, zodat private inves-

teerders de herstructurering op zich nemen

(vgl. Visser & Romijn, 2013: 11). Als de nega-

tieve effecten in de tussentijd gering zijn of

tegen geringe kosten beperkt kunnen worden,

kan afwachten een goede strategie zijn.

Herstructurering op kosten van de overheid is

dan niet nodig.

Er bestaat een samenhang van de locatie met

de rest van het stedelijke gebied of de regio.

Soms kan een stad erbij gebaat zijn een bedrij-

venterrein op te heffen en de locatie in te

richten voor een andere functie, omdat de stad

als geheel daar beter van wordt. Het probleem

van de veroudering van het bedrijventerrein

kan dus ondergeschikt zijn aan andere verste-

delijkingsvraagstukken in de stad waarvoor de

locatie van het terrein een oplossing kan

233


bieden. Het bedrijventerrein kan dan beter

plaatsmaken voor bijvoorbeeld een winkelge-

bied, sociale huisvesting, een stadspark of zelfs

een rosse buurt. Het behoud van het bedrij-

venterrein is dus geen doel op zich: vanuit het

perspectief van de stad of de regio moeten ook

andere functies van die locatie verkend

worden (Renes et al., 2010: 113).

Het CPB heeft een praktische handreiking

ontwikkeld die kan helpen om het maatschap-

pelijke probleem bij complexe gebiedsontwik-

kelingen goed te ontrafelen (Visser & Romijn,

2013: 14-16). Deze ‘problem check’ is ook te

gebruiken bij de herstructurering van bedrij-

venterreinen. Dat verkleint de kans op kost-

bare investeringen die het probleem niet

oplossen.

Vraag 2: de effectenIn masterplannen en beleidsnota’s noemt men

doorgaans een bestuurlijke selectie van

gewenste effecten. In deze stap gaat het

echter om een integrale inventarisatie: alle

mogelijke effecten, op korte én lange termijn,

op het terrein én in de omgeving, direct én

indirect. De VROM-raad pleit in dit verband

voor kennis van de ‘footprint’ van bedrijventer-

reinen (VROM-raad, 2006: 10). Hoewel bij de

politieke besluitvorming de beleidsmatig

gewenste effecten de doorslag zullen geven,

moeten andere gewenste en ongewenste

effecten ook een plaats krijgen in de afweging.

Het gaat om die effecten van herstructurering

die zich zonder de geplande ingreep niet

zouden hebben voorgedaan. Globaal kunnen

we de volgende soorten effecten van herstruc-

turering onderscheiden:

− stijging van productiviteit, daling van

bedrijfskosten en verbetering van de

concurrentiepositie en daardoor groei van

inkomen en werkgelegenheid;

− minder milieubelasting en overlast door

criminaliteit, geluid, verkeer en stank, met

gunstige gevolgen voor de gezondheid;

− meer belevingskwaliteit (inrichting, archi-

tectuur, landschap, groen, schoon, veilig).

Veelgenoemde beleidsdoelen als ruimtewinst

en verbetering van de ontsluiting van een

terrein zijn geen doelen op zich, maar instru-

menten om deze effecten te bereiken. Andere

instrumenten kunnen effectiever en doel-

matiger zijn. Een gevolg van deze effecten is de

waardestijging van het vastgoed op en om het

terrein. De toegenomen potentie en aantrek-

kingskracht van de hernieuwde locatie zal de

vraag naar grond en vastgoed doen stijgen.

Deze waardestijging kan behulpzaam zijn bij de

monetaire waardering van de effecten van de

herstructurering in een mkba (Romijn & Renes,

2013b: 119).

Bij al deze effecten is het belangrijk te letten op

de schaal in ruimte en tijd. Sommige effecten

zijn van korte duur, terwijl andere zich pas op

langere termijn manifesteren. Hetzelfde geldt

voor de ruimtelijke dimensie. Er zijn effecten

die niet verder gaan dan het bedrijventerrein

en zijn directe omgeving. Dat geldt bijvoor-

beeld voor de belevingskwaliteit. Andere

effecten kunnen veel verder reiken. Een bedrij-

venterrein is onderdeel van een samenhan-

gend stedelijk weefsel, zodat ingrepen op het

terrein ook elders effect kunnen hebben. Zelfs

ongunstige effecten, bijvoorbeeld als daardoor

op doorgaande wegen files en verkeersoverlast

gaan ontstaan of economische dynamiek

wordt weggezogen. Alle denkbare effecten in

ruimte en tijd zijn relevant. De planbureaus

spreken in dit verband van een ‘agglomeratie-

exploitatie’ (Romijn & Renes, 2013a: 68-86).

234


Vraag 3: de belanghebbendenVoor de bestuurlijke autoriteit die over de

investering in een bedrijventerrein moet

beslissen tellen natuurlijk vooral de effecten

binnen de grenzen en de gemeenschap waar

zij haar democratische legitimiteit aan ont-

leent. Maar soms overschrijden de effecten

deze grenzen. Als een gemeente alleen de

effecten op eigen grond en voor eigen burgers

meeweegt, kan er sprake zijn van afwenteling

van ongewenste effecten op de buurgemeente

of van zogenaamde ‘free riding’ van de buren

als het gaat om gewenste effecten. Dan wordt

het besluit over de herstructurering of de

uitbreiding van het terrein genomen zonder

met de effecten in de buurgemeenten reke-

ning te houden. Bij de aanleg van nieuwe

bedrijventerreinen leidde dit ertoe dat

gemeenten met elkaar wedijverden om dit

extra areaal, een belangrijke reden voor het

ruime aanbod dat we nu kennen (CPB, 1999:

140; Olden, 2010: 20). De bestuurlijke indeling

van Nederland verstoort een goede besluitvor-

ming. Inmiddels streeft men ernaar om het

bedrijventerreinenbeleid bij provincies of

stadsregio’s te leggen in plaats van bij

gemeenten (Convenant Bedrijventerreinen

2010-2020, 4-5). Op dat bestuurlijke niveau zijn

er minder grensoverschrijdende effecten.

Per type effect kunnen de belanghebbenden

verschillen. Productiviteitseffecten zullen

vooral terechtkomen bij de betrokken onder-

nemers en via hen bij werknemers en aandeel-

houders. Verhuizingen zullen echter ten koste

gaan van andere locaties in de regio, waar

bedrijven en werknemers vertrekken en onge-

bruikte bedrijfspanden als rotte kiezen kunnen

achterblijven. Een verbetering van de uitstra-

ling, de milieukwaliteit en de veiligheid komt

ten goede aan hen die op het terrein werken,

bezoekers en omwonenden. Wellicht wordt de

locatie aantrekkelijker voor werknemers.

Dat maakt het voor de ondernemers op het

terrein mogelijk om betere mensen aan te

trekken. Dit is een productiviteitsverhogend

effect, maar het gaat deels ten koste van

bedrijven op andere locaties. Verbetering van

de belevingswaarde van het terrein kan ook de

verkoop van ongebruikte panden stimuleren

en daarmee gunstig zijn voor de ondernemers

met grondeigendom en, als er nog vrije kavels

zijn, voor de terreinbeheerder die de grond

uitgeeft (meestal de gemeente). De prijzen van

het onroerend goed zullen stijgen, waardoor

de effecten op termijn in de vorm van inkomen

terechtkomen bij de eigenaren van

bedrijfspanden en woningen. In het algemeen

zullen de baten van een herstructurering

vooral toevallen aan de eigenaren van vast-

goed en grond op het terrein en in de omge-

ving, voor een groot deel zelfs in financiële

termen. De gebruikers van het terrein en de

omwonenden profiteren van een prettigere en

gezondere leefomgeving. In de stad of regio als

geheel kunnen de effecten van herstructure-

ring tegenvallen en zelfs negatief zijn, omdat

door de stedenbouwkundige samenhang in

het gebied op andere kwetsbare locaties juist

een negatieve-spiraalwerking kan ontstaan.

Dergelijke verbanden worden vaak genegeerd.

Vraag 4: de rol van overhedenAls ondernemers en vastgoedeigenaren het

meest van herstructurering profiteren, zelfs in

de vorm van extra inkomen, waarom moeten

deze kostbare ingrepen in private kavels en

privaat vastgoed dan met belastinggeld

betaald worden? Overheden die het exploita-

tietekort van een herstructurering aanvullen,

moeten daar goede redenen voor hebben.

Zo’n tekort is immers een teken dat marktpar-

tijen er te weinig geld voor overhebben

(Buitelaar & Schuur, 2011). Ook hier biedt de

welvaartstheorie een handreiking. Deze

theorie onderbouwt de rol van overheden en

235


bakent hun taken af. Als het gaat om ruimte-

lijke en stedenbouwkundige problemen, zijn er

een paar goede argumenten voor een over-

heidsrol (Schuur, 2010: 6). Bij de veroudering

van bedrijventerreinen gaat het vooral om

externe effecten: met name de leefomgevings-

effecten van veroudering waarvan de andere

ondernemers op het terrein, de bezoekers en

de omwonenden de dupe zijn zonder dat ze

daar iets aan kunnen doen (CPB, 2001: 47-49).

Een gemeente die een herstructurering finan-

ciert die verder gaat dan de infrastructuur en

de openbare ruimte waar zij zelf voor verant-

woordelijk is, moet dat aan de hand van deze

leefomgevingseffecten motiveren. En de

omvang van die financiering mag natuurlijk

niet groter zijn dan de extra maatschappelijke

baten die ermee worden gerealiseerd.

Volgens de welvaartstheorie zijn er geen argu-

menten waarom overheden via herstructure-

ring de productiviteit en de werkgelegenheid

zouden moeten stimuleren. Als de regionale

markten voor arbeid en bedrijfsvastgoed goed

werken, kunnen bedrijven het best zelf

bepalen of, hoe en wanneer ze in hun bedrijfs-

omgeving investeren om de productiviteit te

vergroten. Zouden private partijen ook moeten

bijdragen aan de kosten van herstructurering?

Moeten eigenaren van een woning of bedrijfs-

pand die via een waardestijging profiteren van

de door de belastingbetaler gefinancierde

herstructurering hieraan meebetalen? Sinds

2008 geeft de Grondexploitatiewet de moge-

lijkheid om de kosten van een herstructurering

deels op hen te verhalen (Olden, 2010: 146).

Dat klinkt rechtvaardig, als het verouderde

terrein als ijkpunt wordt genomen. Maar deze

eigenaren hebben ook nooit een vergoeding

gekregen voor de waardedaling die daaraan

voorafging.

Privatisering van het bedrijventerrein maakt

per saldo meer investeringen los van de

gebruikers van het terrein en de private

beheerder neemt dan bovendien het onder-

houd van de openbare ruimte voor zijn reke-

ning. De ondernemers hebben de beslissing

over het hoe en wanneer van het onderhoud

van het terrein dan geheel in eigen hand. Dit

lijkt een efficiënte en meer bestendige oplos-

sing voor de huidige veroudering en is in

omringende landen al wel gebruikelijk (Olden,

2010: 253). Gemeenten kunnen zich dan

wijden aan hun publieke taken en de kaders

stellen waarbinnen deze private terreinbeheer-

ders mogen opereren. Zij hebben dan ook

minder belang bij de uitbreiding van het areaal

nieuwe bedrijventerreinen.

Conclusie Voordat een gemeente de beslissing neemt

om te investeren in een oud bedrijventerrein,

moet zij zichzelf vier vragen stellen. De vier

vragen vormen samen een denkkader voor de

beslissing over de herstructurering van bedrij-

venterreinen dat de politieke afweging meer

diepte geeft en de doelen van het beleid meer

scherpte. De gemeente moet zich afvragen

welk maatschappelijk probleem met de

herstructurering wordt opgelost en wie

daarvan profiteren. De antwoorden op de vier

vragen helpen bij de beslissing of de herstruc-

turering moet worden uitgevoerd en in

hoeverre deze moet worden gefinancierd door

de gemeente.

De conceptuele analyse staat hier centraal;

niet de rekenkundige, monetaire afweging

zoals die in een mkba wordt gemaakt. Die stap

kan alsnog gezet worden, tenminste als er

voldoende vertrouwen bestaat in de meetbaar-

heid van de leefbaarheids- en productiviteits-

effecten en in de mogelijkheid om die effecten

een waarde te geven en als er genoeg inzicht

236


bestaat in de dynamiek van de regionale

markten voor arbeid en vastgoed. De vier

vragen kunnen overigens ook een opstap zijn

voor andere methoden waarmee men de

effecten kan kwantificeren en vergelijken,

zoals de multicriteria-analyse en de impact-

analyse (Romijn & Renes, 2013b: 41).

Maar waarschijnlijk geeft deze kwalitatieve

analyse ook zonder dit rekenwerk al veel

houvast bij de vraag waarom, waar, wanneer en

voor wie herstructurering eigenlijk nodig is.

Het denken over alternatieven, prioriteiten en

financieringsconstructies volgt dan vanzelf.

44 Bij het maken van een monetaire afweging zoals in een

mkba spelen een aantal specialistische methodische

vraagstukken, zoals het bepalen van indirecte effecten,

het gevaar van dubbeltelling van effecten, de vraag hoe

je toekomstige baten en kosten terug moet rekenen naar

het heden en het omgaan met een onzekere toekomst. Die

vraagstukken spelen bij een kwalitatieve analyse ook, maar

dit laten we hier buiten beschouwing. Zie daarvoor Romijn

en Renes (2013b).


237


238

239


18 Tien jaar vakblad Bedrijven-terrein in vijf reizenJan-Willem Wesselink

18.1 Nürnberg: hoe het begon

Het is voorjaar 2005. Een paar maanden eerder

hadden Edgar van Eekelen, uitgever en eige-

naar van Elba Media, en ik het vakblad Bedrij-

venterrein bedacht. Nu zat ik in de trein naar

Nürnberg. Daar ligt Nordostpark, wat een

schoolvoorbeeld zou zijn van een modern

bedrijventerrein. Ontwikkeld in de jaren dertig

en sinds eind jarennegentig herontwikkeld tot

een modern businesspark. Eigendom van de

Duitse ontwikkelaar Tercon Immobilien, die er

nog mooiere plannen mee had.

In de trein naar Nürnberg las ik het boek van

Erik Louw, Barrie Needham, Han Olden en

Cees-Jan Pen (Louw et al., 2009) en het ‘Vade-

mecum Bedrijventerreinen’ van Stef van der

Gaag, destijds de enige fatsoenlijke boeken

over bedrijventerreinen. Louw en zijn mede-

auteurs schopten toen al tegen de gangbare

denkwijzen over bedrijventerreinen aan en Van

der Gaag liet zien hoe je een bedrijventerrein

ook anders kon indelen. Via die twee boeken

leerde ik over zowel de economische als de

fysieke aspecten van bedrijventerreinen.

Wij zijn het vakblad Bedrijventerrein begonnen

omdat we het vreemd vonden dat over zoiets

belangrijks nog geen vakblad bestond. Bedrij-

venterreinen, daar kwamen en komen de grote

problemen van de stad samen met de grote

belangen van de stad. Een derde van het

Nederlandse BNP werd destijds verdiend op

bedrijventerreinen en waarschijnlijk is dat deel

hooguit licht gekrompen. Elke dag gaan

miljoenen Nederlanders naar een bedrijven-

terrein en gedurende een flink deel van het

jaar zien ze alleen daar de wereld bij daglicht.

Decennialang keek niemand daarnaar om.

Ook niet zo raar, want sinds Le Corbusier waren

bedrijventerreinen een noodzakelijk kwaad en

een zegening tegelijkertijd. Alles beter dan die

vieze fabrieken in de stad. Maar toen in de loop

240


van de jaren tachtig de laatste fabrieken uit de

steden waren verdwenen, begon de discussie

over bedrijventerreinen. We waren met elkaar

vergeten hoe erg het alternatief was en het

nieuwe kwaad heette bedrijventerrein. Die

gebieden waren troosteloos en zonder enige

fantasie ontwikkeld. Erg functioneel, zonder

het besef dat er mensen werkten in die

bedrijven. Er werkten daarbij ook steeds

minder mensen. Gingen er in de jaren veertig

en vijftig nog duizenden mensen, vaak te voet,

naar de grote fabrieken, sinds de jaren zeventig

waren veel banen ‘weggeautomatiseerd’ en

volstonden machineoperators. Er was hele-

maal geen discussie over mogelijk dat dit geen

prettige stadsdelen waren. Niemand wilde

graag op een bedrijventerrein werken, maar

iedereen deed het.

Hoe anders was de werkelijkheid in Nürnberg.

Nordostpark was herontwikkeld tot een busi-

ness- en technologiepark. Een insteek die

aansloot bij een van de belangrijkste al

bestaande gebruikers van het park: Lucent

Technologies. Bovendien werd in samenwer-

king met het bondsland Beieren en de stad

Nürnberg een zogenoemde Forschungsfabrik

gebouwd waar tal van onderzoeksbedrijven

onderdak vonden. Dit moest als een magneet

werken voor het hele terrein. De regio Noord-

Beieren kende destijds een clusterpolitiek. In

Nürnberg lag de focus op technologie, in

Erlangen op farmacie en in Fürth op nieuwe

materialen.

De nieuwe en oude gebouwen lagen idyllisch

in het groen. Dat was om een wat minder idyl-

lische reden aangelegd, vertelde Dirk Petersen,

directeur van het terrein. Nordostpark was

door de nazi’s gebouwd om de munitiefa-

brieken te huisvesten. En die fabrieken werden

zorgvuldig in het groen gesitueerd, zodat die

vanuit de lucht minder gemakkelijk te zien

waren door vijandelijke vliegtuigen.

Maar nu kwam dat groen om heel andere

redenen van pas. Medewerkers liepen er

tussen de middag een rondje op weg naar het

gezamenlijke restaurant of de lokale Chinees

en ook als de zon onder was, was het een

aangename plek. Het terrein voelde veilig en

aangenaam, zo betoogde directeur Petersen:

“We hebben direct gekozen voor bepaalde

infrastructurele zaken. En dan heb ik het niet

over de wegen en de kabels, maar de kinderop-

vang, het restaurant, het zomerfeest, het

beachvolleybaltoernooi. Wij willen meer bieden

dan een standaardpark, vanuit de gedachte dat

het voor de medewerkers prettig moet zijn om

hier te werken. Dat kost ons in sommige

gevallen geld. Het kinderdagverblijf betaalt

een huur van twee euro per vierkante meter,

ruim vijf euro onder de commerciële huur.

Dat geldt ook voor het Chinees restaurant.

Daarbij hebben wij geïnvesteerd in de keuken.

Dat kan, puur economisch gezien, niet uit.

Maar we vinden het belangrijk dat er een

restaurant is en dus doen we dat.”

In Nederland waren we toen nog niet zover.

Het NatLab in Eindhoven werd weliswaar

herontwikkeld tot de Philips High Tech Campus

en her en der waren er andere campusont-

wikkelingen ontstaan, maar er was een wereld

te winnen. Het vakblad Bedrijventerrein werd

ontwikkeld vanuit het opportunisme dat wij die

wereld wel even zouden veranderen. Maar ook

vanuit de wetenschap dat op bedrijventer-

reinen zoveel belangen samenkwamen dat er

een plek nodig was om al die stakeholders met

elkaar in contact te brengen. “Onze doel-

groep”, zeiden wij vaak, “dat is iedereen die

vindt dat hij onze doelgroep is: bedrijventer-

reinprofessionals.” En dus haakten er

gemeenten aan, maar ook zorgverzekeraars,

241


adviseurs, architecten en projectontwikke-

laars. En we werkten vanuit het pragmatisme

dat in zo’n belangrijk deel van de stad – waar de

economische belangen zo groot zijn, waar

gemeenten zich flink in de schulden hadden

gestoken, waar de echte milieuproblemen van

Nederland bestonden (en nog steeds bestaan)

– de verhalen voor het oprapen zouden liggen.

En dat was ook zo. Eind 2005, een halfjaar later,

onderzochten we samen met Smart Agent

Company en DHV of de medewerkers op al die

bedrijventerreinen het wel naar de zin hadden.

Bleek niet zo te zijn. Sterker nog, vrijwel alle

Nederlanders werkten in een omgeving waar

ze zich niet thuis voelden. Dat haalde de vader-

landse pers en een dag lang hingen alle lande-

lijke kranten en radiostations aan de lijn. En

wisten wij zeker dat we iets goeds in handen

hadden.

18.2 Silicon Valley: het ecosysteem ontrafeld

In 2008 was de crisis niet net begonnen, maar

eigenlijk al in volle gang. Alleen hadden we in

de stedenbouw- en architectuurwereld nog

het idee dat het wel over zou waaien. De crisis

begon met de aanslag op de Twin Towers. Dat

was de speld die de zeepbel waarin we leefden

doorprikte. Of eigenlijk zeepbel na zeepbel,

want het duurde even voor we er in ons vak

echt last van kregen.

Bovendien werd onze zeepbel enthousiast

bijgevuld door het ene ministerie dat vond dat

bedrijventerreinen geherstructureerd

moesten worden en het andere ministerie dat

vond dat we in thema’s moesten denken.

Daarbij werd Silicon Valley vaak als voorbeeld

genoemd. En niet ten onrechte: op een minus-

cuul stukje Amerika was een economisch

microklimaat ontstaan dat de hele wereld

jaloers liet toekijken. Alleen al in 2006 werd er

5,2 miljard euro aan venture capital (27% van

het totaal in de Verenigde Staten) geïnvesteerd

in een gebied dat net zo groot is als onze Rand-

stad. Met het verschil dat het lokale Groene

Hart daar niet bebouwd is, omdat het de

gedaante heeft van een baai.

In Nederland (en de rest van Europa) was het

cool om jezelf te vernoemen naar Silicon

Valley. Er ontstonden Silicon bedrijventer-

reinen, kantoorgebouwen, straten en alleys.

Silicon was een kwaliteitspredikaat geworden.

Net zoals Valley. Die ontstonden ook overal.

Health Valley, Energy Valley en natuurlijk Food

Valley. Dat principe is overigens van alle tijden.

Denk maar aan de verschrikkelijke term

‘meubelboulevard’, waarbij wanhopig wordt

geprobeerd een vleugje Parijse flair naar

Apeldoorn-Oost te krijgen.

En dus besloten we op de redactie dat we

erheen zouden gaan. Dat ging vrij naïef. Of

eigenlijk net zo naïef als iedereen die we er in

Nederland over spraken. Veel mensen hadden

het van horen zeggen, hadden er artikelen

over gelezen, maar waren er nooit geweest.

Onze naïviteit ging nog even door op het vlieg-

veld van San Francisco, toen we direct consta-

teerden dat de Valley ook echt een vallei is. Met

bergen aan beide zijden. Met daarna in het

westen de oceaan en in het oosten de woes-

tijn.

Het begrip microklimaat kon je dus vrij letterlijk

nemen: het leidde tot een uniek ecosysteem.

En net als in de natuur was dat ecosysteem in

hoge mate afhankelijk. De maat van de Silicon

Valley werd beperkt door de afstand tot de

universiteiten Stanford en Berkeley, waar zo

ongeveer elke avond lezingen werden – en

vast nog steeds worden – gehouden.

242


Waar jongens en meisjes met goede ideeën

hopen tegen een business angel aan te lopen.

Als ze meer geld nodig hadden gingen ze trou-

wens wel naar Sand Hill Road, waar zo onge-

veer alle relevante venture capitalists op een rij

zitten. We spraken een van hen, de Neder-

landse Amerikaan Doug Engmann. De kans dat

je een hele goede investering deed, zei hij, was

een op tien. Dat was het gouden idee waar

iedereen naar zocht. Twee van de tien draaiden

quitte. En de andere zeven waren weggegooid

geld. Dat maakte dat de VC’s en de business

angels goed zochten. Fotograaf Roelof Pot en

ik waren dus niet erg interessant tijdens het

netwerkdiner op Stanford University.

We leerden die avond hoe je vakkundig iemand

links kunt laten liggen tijdens het netwerken.

En we leerden hoe je een goede presentatie

geeft. Dat is belangrijk, want, zo zei David

Orenstein van Stanford eerder tegen ons: “Een

idee is leuk, maar een idee waar je geld mee

kunt verdienen is veel leuker.” En dus hadden

veel hoogleraren op het particuliere Stanford

ook een bedrijfje. “Dat is wel een aanbeveling

als je hier rector wilt worden.”

In de Valley ging het niet over ict of over

computers of over internet. Het ging over iets

veel algemeners, namelijk techniek. Al sinds de

jaren vijftig werd in het gebied onderzoek

gedaan naar vernieuwende technologie. Zo’n

beetje alles wat u aan techniek in huis heeft

(van tv tot smartphone) is in de Valley uitge-

vonden of sterk verbeterd. In feite ging het om

de vraag wat the next big thing was. Dat kon

net zo goed biotechnologie zijn als een nog

dunnere chip. The next big thing, dat was een

technologische verandering waar je ook nog

heel rijk van kon worden.

Maar hoe kon je zo’n ecosysteem nu kopiëren

in Nederland? Dat kan helemaal niet. Een

ecosysteem ontstaat van onderop omdat op

het juiste moment de juiste ingrediënten

aanwezig zijn. Goed onderwijs, studenten die

iets van hun leven willen maken, voldoende

ruimte om te experimenteren (letterlijk, maar

ook figuurlijk; niet voor niets was San Francisco

ook de hoofdstad van de hippies). Wie dat van

bovenaf wil namaken, verspilt de moeite.

Sterker nog, de overheid in Amerika heeft

overal een teruggetrokken rol en in de San

Francisco Bay Area was dat niet anders. Hoewel

we in San Jose (de zuidrand van de Valley) een

overheidsbedrijf bezochten dat heel actief

bedrijven naar zijn eigen gemeente probeerde

te trekken. ‘Wij staan gelukkig wat verder van

de gemeente”, zeiden ze daar. ‘Dan kunnen we

onze eigen commerciële cultuur in stand

houden en hebben we geen last van een

ambtelijke inslag.’

Terug in Nederland was de les vooral dat je

moet doen waar je goed in bent. Niet waar de

ander goed in is. En dus hebben de Greenport,

het Westland en de Food Valley – waarom zijn

dat toch zoveel begrippen? – meer potentie

dan de zoveelste ‘Silicon Achterbuurt’. Hoewel

de Silicon Roundabout in Londen – die naam is

dan wel weer grappig – wel een groot succes is.

Ook Londen kent blijkbaar een interessant

microklimaat.

18.3 Øresund: Flexibiliteit als uitgangspunt

Het was de bijzonderste studiereis die Elba

Media ooit organiseerde (hoewel de eerste reis

naar Lissabon, waarbij varkensoortjes op het

menu stonden, ook apart was). Met een groep

bedrijventerreinprofessionals bezochten we de

Øresundregio: de steden Kopenhagen en

Malmö. Een regio die in Malmö sterker werd

beleefd dan in Kopenhagen. Logisch: het kleine

en arme Malmö had er veel meer te halen.

243


De regio was ontstaan door de bouw van de

Øresundbrug tussen de twee steden. Daardoor

lagen de steden veel dichter bij elkaar en zo’n

tien jaar na de bouw gingen de bewoners van

de steden zich daar ook naar gedragen. Het

aantal Zweden dat in Denemarken een baan

had gevonden was sterk gestegen. Het aantal

Denen dat een goedkoop tweede huisje in

Zuid-Zweden had trouwens ook.

De studiereis had meerdere insteken. Even los

van het netwerken waar zo’n reis bijzonder

geschikt voor blijkt, ging het om de vraag hoe

je een regio bouwt. In Nederland een hot item

op dat moment. Dat de Øresundregio grens-

overschrijdend was, maakte het voor de deel-

nemers extra interessant.

Een ander thema waren incubatorconcepten

die we gedurende de reis bezochten. Ook dat

was opeens hot in Nederland. Het idee dat je

niet alleen grote bedrijven moet binnenhalen,

maar je ook moet focussen op start-ups: het

idee dat je die kunt en misschien wel moet

opkweken, was ondertussen gemeengoed

geworden. Maar hoe doe je dat?

Wij hadden tijdens de reis drie incubators op

het programma staan. We bezochten in

Kopenhagen 5Te, een ict-start-up waar David

Stray Jorgensen de scepter zwaaide. Nou ja,

scepter. Stray Jorgensen bleek een wonderlijke

figuur die net zo lief vertelde over zijn visie op

de relatie tussen man en vrouw als die tussen

hem en zijn huurders. En in beide gevallen

bleek het om een gecompliceerde relatie te

gaan. Het hele idee achter een incubator was

het samenbrengen van ondernemers, maar de

doelgroep in Kopenhagen was daar niet zo van

gediend. Die wilden werken aan hun product,

niet aan hun netwerk. Dus liepen de vrijdag-

middagborrels en andere activiteiten niet zo

fantastisch. Ook was David Stray Jorgensen

realistisch in zijn kijk op het succes van zijn

huurders: dat ontbrak. De successen die hij had

voorspeld, waren niet uitgekomen; de mannen

achter Skype had hij bijna de huur opgezegd.

‘En wie kon er nou voorspellen dat dat spelletje

waarin je varkens met vogels moet dood-

schieten, zo’n groot succes zou worden.’ Voor

wie het alweer vergeten is: dat ging over Angry

Birds. De incubator deed daarom wat een incu-

bator moet doen: ondernemers huisvesten.

Niet meer en niet minder. Dat deed hij omdat

de universiteit daar behoefte aan had. En

omdat het een succes was. Ondernemers

stonden in de rij.

Maar dat het toch wel kon, bleek uit MINC, de

Malmö Incubator. Rosvall Jönsson vertelde dat

haar vrijdagmiddagborrels en andere activi-

teiten wel liepen en dat zij als incubatorma-

nager er ook haar uiterste best voor deed om

het een succes te maken. Haar drive was inspi-

rerend en bepalend.

De sfeer in MINC was totaal anders dan in

Kopenhagen. Bordjes van het koningshuis aan

de muur, bloemenbehang en gezellig barper-

soneel. Meer een place to be dan de cleane

inrichting in de Deense hoofdstad. Maar er

moest ook geld verdiend worden. “Het moet

duidelijk zijn dat dit geen liefdadigheid maar

serieuze business is. Door niet elke keer mijn

hand op te houden maar geld te verdienen,

neem ik hen serieus.”

De laatste incubator was Ideon in Lund, op een

uurtje rijden van Malmö. Eigendom van de

IKEA-familie en dat zag je er ook een beetje

aan af. Er zat wel heel veel blankgelakt hout in

het gebouw. Incubators worden wel eens

vergeleken met mini-ecosystemen en als die

vergelijking klopt, dan was deze incubator in

het stadium waarin de pioniersvegetatie

overgaat in het vormen van een bos. Veel

244


halfvolgroeide bomen in Ideon. En een organi-

satie die het pionieren allang voorbij was. Hier

zat een professionele club die wist waar ze

mee bezig waren: geld, kennis en netwerk aan

elkaar koppelen. Daar hadden ze de professio-

nals (ook op financieel gebied) voor in huis

gehaald. Maar de vraag bleef wel hangen of dit

nou de vernieuwende spelers (of een knaller

als Angry Birds) zou opleveren. Beetje saai

allemaal.

Saai was de rest van de reis allerminst. Nog

nooit ging er zoveel mis tijdens een studiereis

(en gelukkig daarna ook nooit meer): de nieuw-

bouwwijk Sluseholmen die een bouwkundige

blunder bleek te zijn, een dronken gids tijdens

het bezoek aan de Øresundbrug en het letter-

lijke hoogtepunt van de reis, een meeting op

de bovenste verdieping van de Turning Torso-

toren in Malmö, had niet het gewenste effect

omdat er een dichte mist hing die het beloofde

uitzicht van 80 kilometer terugbracht naar

1 meter 80.

Maar ondertussen kregen we wel een kijkje in

de toekomst in de Øresundregio. Niet alleen

door de incubators, maar ook door de wijk

rondom de Turning Torso. Die is volgens een

soort flexibele stedenbouw ontwikkeld. Niet

uit armoede, maar uit kracht: flexibiliteit als

uitgangspunt. Een onverwachte les uit Malmö.

Ook bijzonder.

18.4 Het Ruhrgebied: wat is de volgende stap in herstructurering?

In 2009, toen de bomen nog tot in de hemel

groeiden, hadden we een minister van VROM,

Jacqueline Cramer was haar naam, die vond dat

Nederland een rommeltje was. Het zag er niet

uit, dat land van ons. En dus richtte ze een

programma op met de naam Mooi Nederland.

Dat doe je natuurlijk niet als je vindt dat het

land al mooi is. De ergste rommel, zo vond

Cramer, lag aan de randen van de stad.

Bedrijventerreinen waren verworden tot een

oneindige verzameling goedkope loodsen en

hallen. Op die terreinen was de afgelopen

vijftig jaar niet bijster veel aan onderhoud

gedaan en dat was te zien. Het was tijd voor

een stevige aanpak. En dus werd er een Task-

force Herstructurering in het leven geroepen

onder leiding van zwaargewicht Peter Noor-

danus. Tot dan toe kenden we taskforces

vooral uit defensie. Ook ons leger in Uruzgan

heette destijds eufemistisch een taskforce.

Maar het gaf natuurlijk wel mooi aan hoe

serieus de minister het probleem nam. Als je

zorgt voor mooie bedrijventerreinen, zo was de

redenering, dan komt de economische groei

vanzelf. Voor een deel klopt dat: zeker in

gebieden waarin omzet gerelateerd is aan

bezoek. En wie wil er nou op een vies en vuil

bedrijventerrein werken? Zeker in een econo-

mische hoogconjunctuur moesten we zorgen

voor aangename werkomstandigheden,

anders vertrokken de toppers naar de buren.

En het was natuurlijk ook een schande dat ons

land zo lelijk was.

Op de redenatie van de minister viel van alles af

te dingen. Bijvoorbeeld dat veel succesvolle

bedrijven ooit zijn begonnen in lelijke

gebouwen. In Eindoven is het eerste gloeilam-

penfabriekje – ooit een lelijk, leegstaand pand

– van de gebroeders Philips nu een museum

en in Silicon Valley kun je een hele dag vullen

met een ‘schuurtjestoer’. Ook was het maar de

vraag of ondernemers die zooi zo’n probleem

vonden (waarom hadden ze het dan nooit zelf

opgelost?) en sowieso valt over smaak te

twisten.

Maar op de redactie van het vakblad Bedrijven-

terrein waren we alleen maar blij. We waren

245


met het vakblad in een gat gesprongen dat

door deze minister alleen maar groter werd. En

dus besloten we de minister te eren met een

gasthoofdredactieschap. We maakten in 2010

een nummer dat de minister wilde. Dat het

kabinet viel, was even een hobbeltje, maar

gelukkig was haar opvolger Tineke Huizinga

net zo enthousiast. Ze kwam het eerste exem-

plaar zelfs persoonlijk op de redactie ophalen.

Op onze site vindt u daar nog steeds foto’s van.

Op die foto valt op hoe opgeruimd onze redac-

tionele burelen erbij lagen en hoe groot de

glimlach was op de gezichten van de redactie.

Het waren mooie tijden.

Maar wat is er terechtgekomen van al die

mooie plannen? Dat is maar hoe je het bekijkt.

Sceptici zullen zeggen dat de meeste bedrij-

venterreinen nog steeds een rommeltje zijn.

En dat de onderbouwing van de plannen van

Noordanus niet helemaal klopte. Hij had wel

een erg optimistisch wereldbeeld. Maar het is

ook waar dat de verantwoordelijken voor

bedrijventerreinen bij gemeenten jarenlang de

wind in de rug hadden. Dat hun plannen seri-

euzer werden genomen dan ooit. Dat veel

terreinen er beter bij liggen dan tien jaar

geleden. Dat de negentiende-eeuwse schil

waar de oude havens van de stad liggen, is

herontdekt als interessant gebied. Niet voor-

spelde effecten hebben ook effect.

Dat was bijna vier jaar geleden. In 2013 ging het

vakblad Bedrijventerrein met een groep

professionals, verenigd in de SKBN, naar het

Ruhrgebied. Om inspiratie op te doen hoe we

verder moeten met onze herstructureringsop-

gave. Het Ruhrgebied is het grootste industrie-

gebied van Duitsland. Het is een samen-

klontering van stadjes en dorpjes die alleen

maar zijn gegroeid omdat er gemakkelijk kolen

te winnen waren en omdat die kolen zo snel

mogelijk werden ingezet om staal te produ-

ceren. Toen dat eind jaren tachtig van de

vorige eeuw definitief voorbij was, bleef een

herstructureringsopgave over die zo groot is

dat alles wat we in Nederland doen erbij

verbleekt.

De SKBN-studiereis was dus aangenaam voor

de relativering, maar zette ook aan tot denken.

Want was het nou slim dat de Duitsers jaren-

lang hadden geïnvesteerd in de fysieke kant

van hun probleem? We spraken daarover met

specialisten van onder andere het Regionalver-

band Ruhr. En zij vonden van wel. Want je moet

eerst de troep opruimen voor je iets nieuws

kunt beginnen. Daarom waren ze nog steeds

enthousiast over de effecten van de IBA, de

Internationale Bauausstellung, op het gebied.

Maar tegelijkertijd beseften ze wel degelijk dat

de opgave nu economisch en sociaal was.

Daarom waren ze ook blij dat het Ruhrgebied

culturele hoofdstad van Europa was geweest.

Maar hoe nu verder? Hoe maak je een nieuwe

economie in een gebied zonder doel?

Dat moet van onderop komen. Niet omdat

Duitsers opeens het Angelsaksische bestuurs-

systeem omarmen, maar omdat ze de overheid

volledig hebben uitgekleed. Als private en

burgerinitiatieven het niet oppakken, pakt

niemand het op.

En dus bezochten we Triple Z, waar directeur

Dirk Otto ons rondleidde en liet zien hoe je

moet herstructureren: vanuit de economische

behoefte van ondernemers. ‘Ik ken mijn huur-

ders en ik help ze waar ik kan. Ik versterk hun

netwerk zodanig dat ze alleen al daarom hier

blijven.’ Het zijn mensen als Otto die het

succes bepalen. Het is goed dat een minister

zorgt voor urgentie en daar een man als

Noordanus op zet. Dat geeft mensen als

Otto de moed om door te gaan. Maar waar

Noordanus weer iets anders ging doen, bleef

Otto. Net zoals de vele mannen en vrouwen die

246


op de Nederlandse bedrijventerreinen het

werk doen.

In de afgelopen tien jaar hebben wij vijf keer

het beste bedrijventerrein van Nederland

gekozen. En altijd, geen enkele keer uitgezon-

derd, wonnen bevlogen mensen. Mensen die

geloofden in hun verhaal, anderen konden

enthousiasmeren en je schaapachtig aankijken

als je vraagt naar de leegstandscijfers. Hebben

ze niet, kennen ze niet. Zij maken Nederland

mooi.

18.5 Londen en de toekomst

Stel je bent Le Corbusier. Of beter gezegd: de

Le Corbusier van nu. En je moest een oplossing

verzinnen voor de huisvestingsproblemen van

bedrijven. Want dat deed de Zwitserse

Fransman. Begin jaren twintig bedacht Le

Corbusier een antwoord op de groeiende

mismatch tussen de traditioneel in steden

gehuisveste bedrijven en de groeiende milieu-

impact die zij daar hadden. De industriële revo-

lutie veranderde de stad radicaal en de

huisvesting voor bedrijventerreinen was daar

een onderdeel van.

De vraag die bedrijventerreinprofessionals zich

eigenlijk constant zouden moeten stellen is of

vraag en aanbod wel matchen. Dat vertalen ze

nogal vaak slechts alleen in vierkante meters.

Maar vraag en aanbod gaat vooral over de

inhoudelijke behoefte. De Le Corbusier van nu

zou zien dat bedrijven tegenwoordig optimale

flexibiliteit vragen. Hoe flexibeler, hoe beter.

Door de opkomst van mobiel internet (we zijn

altijd en overal verbonden met alles en

iedereen), door de circulaire economie (waarin

er aan bezit veel minder prestige ontleend

wordt en bezit dus minder belangrijk is) en

door 3D-printen wordt de tijd tussen iets willen

en iets doen steeds korter. Bovendien zijn de

mogelijkheden oneindig. Vergelijk het aanbod

van de gemiddelde boekhandel maar met

bijvoorbeeld Bol.com. Of van uw schoenen-

winkel met Zalando.

Bedrijven moeten inspelen op die flexibiliteit.

Wat vandaag nodig is, is dat volgende maand

niet meer. Wat onderscheidt het ene produc-

tiebedrijf van het andere? Eigenlijk alleen de

machinestraat. Kantoor en magazijn kunnen

prima worden gedeeld met andere bedrijven.

Laboratoria in veel gevallen ook (kijk maar naar

de High Tech Campus).

Dat kan en zal de Le Corbusier van nu moeten

veranderen. Dit vraagt om flexibele bedrijven-

terreinen en bedrijfsgebouwen. Maar dat werkt

alleen als de basis waarop die worden gereali-

seerd, heel sterk is. Flexibiliteit vraagt om stabi-

liteit.

In Londen wordt daar volop mee geëxperimen-

teerd. In 2011 bezocht ik de Westminster Hub,

die toen net was geopend. Daar ontmoetten

we Indy Johar, bedenker en inspirator van het

concept. Die vertelde dat het in zijn concept

niet ging over de werkplekken, maar om de

ontmoetingen. Werken deden de mensen thuis

wel. Of in de stad. Bij de lokale pub. Overal waar

wifi is.

Dus stond er niet het meest hippe Gispen-

meubilair, maar tafels die zo waren gemaakt

dat je elkaar wel moest tegenkomen. Daar-

onder lag letterlijk en figuurlijk een stevige

basis. Het verdienmodel van The Hub was hele-

maal niet zo vernieuwend – het geld wordt

namelijk verdiend door abonnementen en

zaalverhuur – maar werkt wel. The Hub is een

succes, deelnemers staan in de rij, ‘hub’ is een

naam geworden voor vernieuwende werkcon-

cepten en Richard Branson schijnt er af en toe

een lezing te geven.

247


Opvallend genoeg zijn de principes die het

succes maken helemaal niet zo heel vernieu-

wend. The Hub grijpt terug op de manier

waarop in de middeleeuwen door de gildes

werd gewerkt, mixt dat met de exclusieve

herenclubs uit de negentiende eeuw en de drie

p’s (plek, plek, plek) uit de twintigste. Want ook

hier is de plaats van cruciaal belang: midden in

de voor de gebruikers relevante financiële,

juridische en politieke wereld.

Maar voor kantoorwerkers is het leven simpel.

Hun bestaan is volledig footloose geworden.

Moderne nomaden zijn het, die overal kunnen

werken en alleen een adres nodig hebben om

post en klanten te ontvangen (en ja, dan is een

adres in hartje Londen aangenaam). Ook voor

start-ups zijn oplossingen bedacht; kijk bijvoor-

beeld naar de High Tech Campus. Maar hoe zit

dat bij andere bedrijven: hoe flexibel is bijvoor-

beeld een productiebedrijf?

Ruim een jaar geleden stond er een opmerke-

lijk berichtje in de krant: Volkswagen Group

gaat naar standaardonderdelen voor alle auto’s

die binnen het concern wordt gemaakt. Simpel

gezegd: de schroeven in een Seat zijn gelijk

aan die in een Audi. Klinkt logisch, maar door

allerlei overnames was dat niet zo. Het terug-

brengen van het aantal onderdelen zorgt

ervoor dat Volkswagen goedkoper kan produ-

ceren, maar brengt ook een risico met zich

mee. Als een onderdeel niet deugt moeten

opeens wel heel veel auto’s worden terugge-

roepen. Het belangrijkste effect is echter

flexibiliteit: Volkswagen kan zijn producten

veel sneller aanpassen aan de wensen van de

klant.

Hoe flexibeler hoe beter. Wie wendbaar is over-

leeft. Waarom maken we bedrijventerreinen

dan zo star? Waarom moeten ondernemers

zoveel moeite doen om uit te breiden of te

krimpen? Dat is juist niet de stabiele basis die

nu wordt gevraagd. Waarom kun je niet

gewoon een unit aan je bedrijfsgebouw

plakken als de productie groeit? Meer kantoor-

ruimte huren in de flexwerkplek? Wat meer

schappen in het centrale magazijn?

Le Corbusier loste door zijn functiescheidings-

systematiek een maatschappelijk probleem

op. Fabrieken in de stad waren vies en gevaar-

lijk. Nu is het probleem wat minder zichtbaar,

hoewel het maar is wat je gewend bent. Het

huidige maatschappelijke probleem is dat we

ons land in een sneltreinvaart hebben vol-

gelegd met bedrijventerreinen waar geen

behoefte aan is. Het uit de stad plaatsen van

bedrijven had destijds allerlei nadelen. Het

vervoer van werknemers bijvoorbeeld. Maar

uiteindelijk waren de ondernemers destijds

vooral gebaat bij de verandering, het maakte

ruimte voor enorme groei. Die kans ligt er nu

weer. Het flexibele bedrijventerrein maakt dat

bedrijven hun productie razendsnel kunnen

aanpassen aan de grillen van de markt.

Bedrijventerreinen (hoe ze er ook precies

uitzien) moeten die groei faciliteren. De

volgende studiereis gaat naar zo’n terrein. En u

mag mee.

248


250


251


19 Conclusies en agenda voor de toekomstErwin van der Krabben & Cees-Jan Pen

19.1 Zes jaar ná Taskforce (Her)-structurering Bedrijventerreinen

In dit slothoofdstuk blikken we terug op wat er,

zes jaar na de wake-upcall van de Taskforce

(Her)structurering Bedrijventerreinen (THB), is

bereikt. Daarbij zijn we vooral geïnteresseerd in

de nieuwe kennis die is opgedaan in het onder-

zoek dat in de afgelopen jaren is uitgevoerd en

waarover in dit boek is gerapporteerd. Dit boek

wil echter niet alleen de noodkreet van de THB

(commissie-Noordanus) actualiseren, maar

tegelijk agenderen waar we nu staan. De Task-

force zette in op regionale samenwerking en

verzakelijking. Wat is daarvan eigenlijk terecht-

gekomen? Wat is er overgebleven van de

miljardeninvesteringsopgave die was bere-

kend? Zijn extra middelen nodig om de waar-

deval van bedrijventerreinen te voorkomen?

Is de wederzijdse communicatie tussen

gemeente, ondernemers en eigenaren toege-

nomen? Kortom: welke lessen hebben we

geleerd van de afgelopen periode en welke

inzichten nemen we mee voor het formuleren

van het beleid van de komende jaren?

Nieuw beleidWe stellen vast dat er veel nieuw beleid is

gemaakt en uitgevoerd voor bedrijven-

terreinen. Er is wel degelijk een nieuw en

duurzamer besef ontstaan met betrekking

tot de ontwikkeling en het beheer van bedrij-

venterreinen. De eerste stappen op de Ladder

voor Duurzame Verstedelijking worden gezet.

Wat we ook kunnen vaststellen is dat er veel

publiek geld is uitgegeven aan het revitaliseren

en herstructureren van verouderde bedrijven-

terreinen. Over de private betrokkenheid en

investeringen weten we nog steeds weinig.

Het is moeilijk om vast te stellen of de

problemen die door de THB in 2008 werden

gesignaleerd (te snelle veroudering van bedrij-

venterreinen, te ruim en goedkoop aanbod van

nieuwe uitleglocaties, onvoldoende vraag-

gestuurd terreinaanbod, vaak matige ruimte-

252


lijke kwaliteit) nu verminderd zijn. Tot op

zekere hoogte is dit waarschijnlijk wel het

geval. Lokale en regionale overheden hebben

aantoonbaar nieuw beleid vastgesteld dat

bijdraagt aan het verminderen van de pro-

blemen. Regionale ontwikkelingsmaatschap-

pijen dragen in belangrijke mate bij aan de

uitvoering van dit beleid. Waarschijnlijk is de

beleidsaandacht voor de markt voor bedrijven-

terreinen lange tijd een stuk groter geweest

dan de aandacht voor de kantoren- en de

winkelvastgoedmarkt. Dat heeft te maken met

het belang van die bedrijventerreinen voor de

(lokale) economie, maar misschien meer nog

met het feit dat de overheid bedrijventerreinen

toch primair als onderdeel van de publieke

sector ziet. Overigens zien we recent juist weer

veel meer aandacht ontstaan voor leegstaande

kantoren en leegloop van binnenstedelijke

winkelgebieden. Over bedrijventerreinen hoor

je de laatste jaren niet zoveel meer. Maar dan

nog vermoeden we dat de beleidsaandacht bij

provincies en gemeenten – de uren die men

eraan besteedt en de beleidsnota’s die

verschijnen – nog altijd groter is met betrek-

king tot bedrijventerreinen. Zorgelijk is dat we

op lokaal niveau zien dat in het kader van

recessie en bezuinigingen te snel wordt gekort

op schoon, heel en veilig, terwijl dit de basis is

onder waardebehoud.

Wisselwerking wetenschap en praktijkTegelijkertijd is er veel onderzoek uitgevoerd

en is er nieuwe kennis opgedaan over de

wijze waarop de bedrijventerreinenmarkt in

Nederland functioneert. Afgaande op de publi-

caties die de afgelopen jaren zijn verschenen

in de internationale wetenschappelijke litera-

tuur durven we wel de conclusie te trekken dat

in de afgelopen tien jaar nergens zoveel onder-

zoek naar de markt voor bedrijventerreinen en

beleid voor bedrijventerreinen is gedaan als in

Nederland. Dat heeft ongetwijfeld te maken

met de Nederlandse beleidsaandacht voor het

onderwerp. Onderzoekers werden daarbij

geholpen door de grote hoeveelheid data die

met betrekking tot dit marktsegment

aanwezig is. Daarbij was er in het algemeen

zeer veel bereidheid bij overheden om infor-

matie en data te verschaffen aan onderzoe-

kers.

Als onderzoekers moeten we ons natuurlijk

ook de vraag stellen of dat onderzoek dan

heeft bijgedragen aan een beter functioneren

van de markt voor bedrijventerreinen en een

effectiever beleid. Die vraag is niet zo

eenvoudig te beantwoorden. We hebben te

maken met het veelvoorkomende probleem

dat beleidsmakers en bestuurders vaak snel

antwoord willen op hun vragen, terwijl de

uitvoering van wetenschappelijk onderzoek

(en daarover publiceren in wetenschappelijke

tijdschriften) tijd kost. Veel van het onderzoek

dat is uitgevoerd kan uiteindelijk teruggevoerd

worden naar de vraag of overheden nu wel slim

bezig zijn met de wijze waarop de problematiek

met betrekking tot bedrijventerreinen is aan-

gepakt. In de afgelopen jaren zijn er diverse

relevante onderzoeksresultaten in weten-

schappelijke publicaties verschenen die

– voorzichtig gesteld – laten zien dat het

slimmer (of efficiënter) kan, maar deze publica-

ties zijn niet altijd even toegankelijk voor een

breder publiek. Met dit boek hebben we in

ieder geval geprobeerd een ‘vertaalslag’ te

maken, maar dat is nog niet voldoende. Tegelij-

kertijd is er in de afgelopen jaren wel een

community ontstaan van bestuurders, beleids-

makers, adviesbureaus en wetenschappers

waarin veel mogelijkheden zijn om kennis en

informatie uit te wisselen. En dat is ook ge-

beurd. Bovendien zien we ook onderzoekers

die zijn gepromoveerd op onderzoek naar

bedrijventerreinen doorstromen naar de prak-

tijk.

253


In de volgende paragraaf laten we zien welke

antwoorden gegeven zijn op de vragen die we

ons aan het begin van het boek gesteld

hebben. We sluiten af met een agenda voor de

toekomst. In die agenda benoemen we een

aantal thema’s waarvan we menen dat die de

komende jaren, in onderzoek en in beleid,

aandacht vragen.

19.2 Onderzoeksresultaten

Het onderzoek waarover in dit boek is gerap-

porteerd heeft veel informatie en nieuwe

inzichten opgeleverd en bijgedragen aan de

onderbouwing dan wel afwijzing van hypo-

theses en meningen over vraagstukken die

samenhangen met (de veroudering van) bedrij-

venterreinen en het ruimtelijk-economisch

beleid met betrekking tot dit vastgoed-

segment. Ook zijn er adviezen opgesteld voor

een duurzaam bedrijventerreinenbeleid in de

toekomst. We pretenderen niet dat dit heeft

geleid tot eensluidende en alomvattende

antwoorden op de vragen die in het eerste

hoofdstuk van dit boek zijn gesteld. We achten

het ook niet realistisch om alle inzichten in dit

laatste hoofdstuk met elkaar in verband te

brengen en te bediscussiëren. In plaats

daarvan vatten we de belangrijkste conclusies

van alle bijdragen in dit boek hieronder samen,

gegroepeerd aan de hand van de vier onder-

zoeksvragen uit hoofdstuk 1.

1 Wat is precies het probleem? Wat zijn de oorzaken van veroudering op bedrijventerreinen?

− Waarom investeren ‘eigenaar-gebruikers’

onvoldoende in het behoud van de kwaliteit

van hun bedrijfshuisvesting? Needham, Van

der Krabben en Ploegmakers (hoofdstuk 2)

geven drie redenen: 1) een deel van de

veroudering vindt plaats in de openbare

ruimte; 2) veroudering kan deels worden

gezien als een ongeprijsd negatief extern

effect, als gevolg van de veroudering die

optreedt bij een ander bedrijfsgebouw; en

3) eigenaren investeren niet omdat een

deel van het effect verloren gaat als een

ongeprijsd positief extern effect. Het belang

om de neergaande onderhouds- en beheer-

spiraal op bedrijventerreinen te stoppen, is

evident.

− Van der Krabben en Buitelaar (hoofdstuk 3)

noemen vier ‘ongewenste marktuitkom-

sten’ die optreden op de markt voor bedrij-

venterreinen: 1) de veroudering van

bedrijfsgebouwen en de achteruitgang in

kwaliteit van de openbare ruimte; 2) er is

een overaanbod van nieuwe bedrijven-

terreinen; 3) ‘vragers’ naar bedrijfsruimte

hebben vaak maar de keuze uit één enkele

aanbieder van bedrijventerreinen waarop zij

dan in eigen beheer hun bedrijfsruimte

dienen te realiseren; 4) industriële bedrijven

kunnen slechts kiezen uit een beperkt

aantal huisvestingsconcepten.

− Veroudering van bedrijventerreinen uit zich

onder meer in de waardedaling van het

bedrijfsvastgoed op die bedrijventerreinen

(Beekmans, hoofdstuk 4) Het onderzoek

van Beekmans laat zien dat ‘gemengde

bedrijventerreinen’ de laagste gemiddelde

waarde van alle typen terreinen laten zien.

Ook bereikbaarheid (via de weg, per open-

baar vervoer en via water) en ‘zichtlocaties’

hebben een aanzienlijk effect op vastgoed-

waarde. Het is belangrijk te kiezen en te

segmenteren en het waardedenken veel

centraler te stellen.

− Het onderzoek van Beekmans laat verder

zien dat het vaak niet duidelijk is op grond

van welke criteria overheden bedrijven-

terreinen als verouderd bestempelen.

254


Vaak weten we niet wat ondernemers

eigenlijk zien als verouderd en/of proble-

matisch. Het zijn toch vaak publiek geïnspi-

reerde lijstjes.

− Door de THB wordt gesteld dat de beperkte

betrokkenheid van private partijen bij de

bedrijventerreinenmarkt een van de

oorzaken is van de gebrekkige kwaliteit en

veroudering van bedrijventerreinen.

Pasmans (hoofdstuk 6) heeft zich de vraag

gesteld in welke mate er sprake is van

private betrokkenheid op bedrijven-

terreinen en of er regionaal45 sprake is van

verschillen. Het onderzoek van Pasmans

toont aan dat er inderdaad sprake is van

regionale verschillen. We zien een gemid-

deld relatief grote mate van private betrok-

kenheid in regio’s met een hoog bruto

binnenlands product en hoge verkoop-

prijzen van bouwgrond op bedrijven-

terreinen. Verder is er sprake van een

relatief grote mate van private betrokken-

heid op bedrijventerreinen met hoge vast-

goedwaarden en, opvallend genoeg,

bedrijventerreinen waar sprake is van

veroudering en een relatief slechte bereik-

baarheid. Men lijkt te kiezen voor de boven-

kant en onderkant van de productlevens-

cyclus van neergaande bedrijventerreinen.

Tevens is duidelijk dat in groeiregio’s op een

andere meer private manier gedacht kan

worden aan funding van ontwikkelings-

fondsen, terwijl in krimpregio’s de rol van de

overheid van groter belang is.

− Bij de kwaliteit van bedrijventerreinen

denken we vaak ook aan de zorgvuldigheid

(of juist onzorgvuldigheid) van het ruimte-

gebruik op een terrein. In het hoofdstuk van

Louw (hoofdstuk 8) wordt de vraag gesteld

in hoeverre er sprake is van efficiënt ruimte-

gebruik op bedrijventerreinen. Louw laat

met behulp van statistisch onderzoek zien

dat er sprake is van aanzienlijke regionale

verschillen in ruimteproductiviteit. Deze

verschillen kunnen grotendeels worden

verklaard door verschillen tussen die regio’s

in verstedelijkingsgraad, het aandeel van de

industrie in werkgelegenheid en vraag-

aanbodverhoudingen. Op grond van deze

bevindingen komt Louw tot de conclusie

dat in regio’s met een hoge ruimteproducti-

viteit efficiënter met de ruimte wordt omge-

gaan.

− Knoben, Weterings en Van Amsterdam

(hoofdstuk 13) verkennen het belang van

bedrijventerreinen voor werkgelegenheids-

ontwikkeling en het stimuleren van werkge-

legenheidsgroei. Drie aannames worden

onderzocht: (1) de mate waarin bedrijven

zich vestigen op bedrijventerreinen die zich

ook elders zouden kunnen vestigen; (2) de

mate waarin nieuwe bedrijventerreinen

werkgelegenheidsgroei genereren; en (3)

de mate waarin de aanleg van nieuwe

bedrijventerreinen leidt tot de veroudering

van bestaande terreinen. Uit hun onderzoek

blijkt:

• dat er inderdaad sprake is van een veran-

derende samenstelling van werk-

gelegenheid op bedrijventerreinen;

• dat de werkgelegenheidsgroei op bedrij-

venterreinen hoger is dan op andere

locaties;

• dat veel verhuizende werkgelegenheid

zich vestigt op een ‘oud’ bedrijventerrein

en dat het daarom te kort door de bocht

is om te veronderstellen dat de ontwik-

keling van nieuwe bedrijventerreinen

zou leiden tot een versnelde veroudering

van bestaande terreinen.

255


Bedrijventerreinen zijn dus nog steeds loca-

ties waar ruimte is om te ondernemen en te

floreren. Dit wordt bij alle doemdenken over

lelijke blokkendooslocaties nog wel eens

genegeerd.

2 Is de gekozen aanpak ‘verstandig’? Was er ook een alternatieve aanpak mogelijk geweest?

− In het Nederlandse ruimtelijke-ordenings-

beleid wordt traditioneel vaak gekozen voor

een aanpak gebaseerd op marktregulering

(de overheid stuurt middels voorwaardelijke

verboden) en marktstimulering (de over-

heid doet het zelf of stimuleert door middel

van subsidieverstrekking) De mogelijkheid

van marktstructurering (het vaststellen van

regels die de vrijwillige interactie tussen

particulieren structureren) krijgt veel

minder aandacht, maar biedt soms – ook bij

de aanpak van problematiek op bedrijven-

terreinen – een goed alternatief (Needham,

Van der Krabben en Ploegmakers; hoofd-

stuk 2).

− In lijn met het voorgaande punt doen Van

der Krabben en Buitelaar (hoofdstuk 3)

enkele suggesties voor het veranderen van

de ‘systeemfouten’ in de huidige markt-

ordening voor bedrijventerreinen: 1) het

internaliseren van ongeprijsde negatieve

externe effecten, bijvoorbeeld met behulp

van een vaste ‘herontwikkelingsbijdrage’; 2)

voorwaarden opleggen aan de kwaliteit van

bedrijventerreinen door eisen op te nemen

met betrekking tot de minimale kwaliteit op

bedrijventerreinen (nationaal ruimtelijk

beleid); 3) gemeenten beperkingen

opleggen met betrekking tot het ontwik-

kelen van en aanbieden van bouwgrond op

bedrijventerreinen; en 4) vergroten en

professionaliseren van de markt voor

commercieel bedrijfsvastgoed, onder meer

door negatieve externe effecten in andere

segmenten te beprijzen (maatregel 1), de

transparantie van deze markt te verbeteren

en de (door)verhuurmogelijkheden te

verbeteren.

− Beekmans (hoofdstuk 4) toont met statis-

tisch onderzoek aan dat maatregelen

gericht op het veranderen van de samen-

stelling van de bedrijvigheid op een bedrij-

venterrein en het verbeteren van de

bereikbaarheid van bedrijventerreinen kan

bijdragen aan het ‘versterken’ van de vast-

goedwaarden. Daarmee kan veroudering

mogelijk worden tegengegaan.

− Olden (hoofdstuk 9) stelt dat, tegen de

achtergrond van de beleidsmatig hoge

prioriteit voor herstructurering, het beleid

voor bedrijventerreinen slecht onderbouwd

is. De ramingen van de vraag naar bedrijven-

terreinen zijn te eenzijdig gericht op de

uitbreidingsvraag. Van de vervangings-

vraag, die van belang is voor de herstructu-

reringsopgave, zijn alleen globale

schattingen beschikbaar op basis van te

onttrekken bedrijventerreinen. Door het

ontbreken van marktonderzoek is er boven-

dien weinig inzicht in het programma van

eisen dat ondernemers stellen aan hun

huisvesting. En omdat ook de kwaliteit van

de bestaande huisvesting weinig aandacht

krijgt is het niet mogelijk te bepalen of de

geraamde vraag naar bedrijventerreinen is

onder te brengen in de bestaande voorraad

bedrijfspanden. De Taskforce benadrukte

het belang van duidelijke en transparante

data. Hier is nog een opgave. Zonder hel-

dere facts en figures is het lastig regionaal

te werken aan noodzakelijke verduurzaming

en betere en minder kostbare balans tussen

vraag en aanbod.

256


− Van Dinteren (hoofdstuk 10) draagt argu-

menten aan waarom het verstandig zou zijn

de grondprijzen op bedrijventerreinen te

verhogen: 1) er is sprake van hogere inkom-

sten voor de gemeente; 2) het stemt geves-

tigde ondernemers tot nadenken over de

noodzaak van een verplaatsing; 3) het gaat

veroudering van bedrijventerreinen tegen,

omdat er extra middelen voor het beheer

van terreinen beschikbaar komen; 4) de

extra inkomsten kunnen worden gebruikt

voor de revitalisering van bestaande

terreinen.

3 Wat zijn de effecten van het gevoerde beleid tot nu toe?

− In het onderzoek van Ploegmakers (hoofd-

stuk 5) staat de vraag centraal in hoeverre

de beoogde effecten van de herstructure-

ring van bedrijventerreinen, zoals deze

worden verwoord in gemeentelijke master-

plannen, daadwerkelijk zijn gerealiseerd.

Zijn onderzoek wijst uit dat herstructure-

ring een verwaarloosbaar effect heeft op de

groei van werkgelegenheid, het aantal

bedrijven, vastgoedwaardes en de intensi-

teit van het ruimtegebruik. In feite had

herstructurering alleen enig effect op de

sectorsamenstelling van de bedrijven-

terreinen. Dit is, vanuit een beleidsperspec-

tief beschouwd, natuurlijk een zorgelijke

conclusie. Bij de nieuwe provinciale bedrij-

venterreinenprogramma’s is het zaak hier

rekening mee te houden.

− Ploegmakers komt met enkele mogelijke

verklaringen voor het beperkte economi-

sche effect van herstructurering: 1) er zijn

enkele problemen met het uitgevoerde

statistische onderzoek; 2) misschien

hebben gemeenten voorrang gegeven aan

doelstellingen met betrekking tot ruimte-

lijke en/of milieukwaliteit, in plaats van

economische doelstellingen; 3) wellicht is

het herstructureringsbeleid gewoon niet

goed uitgevoerd (omdat het vooral gericht

is geweest op het benutten van ‘politieke’

kansen); 4) het herstructureringsbeleid is

gebaseerd op onjuiste veronderstellingen.

− Louw (hoofdstuk 8) concludeert in zijn

onderzoek naar ruimtegebruik op bedrij-

venterreinen (in de periode 1995-2003) dat

de ruimteproductiviteit is gestegen en dat

de efficiëntie van het ruimtegebruik is

toegenomen. Hij stelt echter dat het maar

zeer de vraag is of de overheid direct op het

ruimtegebruik van bedrijven kan sturen. Hij

verwijst hierbij ook naar het gebruik van de

Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het

is volgens hem de vraag of toepassing van

de Ladder voor Duurzame Verstedelijking

wel zal leiden tot het meest efficiënte ruim-

tegebruik van de schaarse ruimte.

− De Vor (hoofdstuk 11) heeft, met behulp van

statistisch onderzoek, geanalyseerd wat de

omvang en de aard zijn van mogelijke posi-

tieve en negatieve externe effecten die

gepaard gaan met de ruimtelijke concen-

tratie van economische activiteit op bedrij-

venterreinen. Hij concludeert: 1) dat van het

concentreren van bedrijven op bedrijven-

terreinen in economische termen geen

positief structurerend effect mag worden

verwacht; en 2) dat bedrijventerreinen

lokaal negatieve effecten hebben op de

prijzen van woningen die in de nabijheid van

bedrijventerreinen liggen. Indirect onder-

bouwt dit de steeds bredere roep om func-

tiemenging en multifunctionele gebieds-

ontwikkeling.

257


4 Wat zijn de thema’s en innovaties voor de komende jaren?46

− Kooij (hoofdstuk 7) heeft onderzoek gedaan

naar het fenomeen van de campusontwik-

kelingen in Nederland, dat in de afgelopen

jaren erg veel aandacht heeft gekregen in

het bedrijventerreinenbeleid. Hij heeft zich

daarbij onder meer de vraag gesteld hoe het

denken over en het beleid ten aanzien van

campusontwikkeling zich de afgelopen

jaren heeft ontwikkeld – van soms het min

of meer toevallig vrijkomen van grond en

vastgoed op bedrijventerreinen in het bezit

van grote bedrijven, zoals Philips (Eindhoven)

en DSM (Geleen), tot een belangrijke pijler

onder het ruimtelijk-economisch beleid in

regio’s.

− Olden (hoofdstuk 9) stelt op basis van de

conclusies die hij hierboven trekt dat de

basis onder de Ladder voor Duurzame

Verstedelijking niet op orde is. Noch de

eerste trede, noch de tweede trede is

afdoende onderbouwd. Hierdoor blijft er in

de praktijk te veel nadruk liggen op de

ontwikkeling van nieuwe bedrijventer-

reinen. De planningsopgave dient nog veel

meer te liggen op de vernieuwing van de

bestaande voorraad.

− Van Dinteren (hoofdstuk 10) draagt thema’s

aan voor de in 2014 nieuw gekozen

gemeentebesturen: 1) verminder of tempo-

riseer het aanbod op regionaal schaal-

niveau; 2) maak regionale afspraken over de

te hanteren methodiek voor het vaststellen

van grondprijzen; en 3) stel op regionaal

niveau een segmentatie van bedrijventer-

reinen vast en houd dit zo eenvoudig moge-

lijk.

− De Vor (hoofdstuk 11) doet enkele sugges-

ties hoe beleidsmatig kan worden omge-

gaan met positieve en negatieve externe

effecten verbonden aan bedrijventerreinen:

1) veel beleid met betrekking tot bedrijven-

terreinen stuurt op specialisatie (bijvoor-

beeld campusontwikkeling); subsidiëring

van bedrijven uit een bepaalde sector om

deze te verlokken tot vestiging op een

bepaald thematisch terrein lijkt echter inef-

ficiënt; 2) goed parkmanagement kan een

cruciale rol spelen bij het verbinden van

verschillende belangen op een bedrijven-

terrein en het uiteindelijk beperken van

negatieve uitstralingseffecten; 3) inzicht in

het effect van bedrijventerreinen op

huizenprijzen biedt aanknopingspunten

voor het inschatten van de maatschappe-

lijke kosten en baten van de transformatie

van een locatie.

− Bugge (hoofdstuk 12) stelt dat besluitvor-

ming over de herstructurering van bedrij-

venterreinen niet altijd zorgvuldig verloopt

en doet in zijn hoofdstuk voorstellen voor

verbetering. Hij stelt dat er geen sprake kan

zijn van een uniforme aanpak van veroude-

ringsproblemen op verschillende bedrijven-

terreinen; er is een toenemende behoefte

aan situatieafhankelijke strategieën waarbij

een verschuiving optreedt van eenmalige

(vaak vooral fysieke) grootschalige ingrepen

naar continu doorlopende verbeterpro-

cessen. Dit is in lijn met de opkomende

meer kleinschalige en organische manier

van gebiedsontwikkeling.

− Op basis van de conclusies van hun onder-

zoek komen Knoben, Weterings en Van

Amsterdam (hoofdstuk 13) tot een drietal

‘beleidsimplicaties’: 1) er zijn bedrijven waar

traditioneel bedrijventerreinen niet voor

bestemd zijn (bijv. ziekenhuizen, detail-

handel), maar die daar toch het meest op

hun plek lijken te zijn; 2) het aanleggen van

258


nieuwe bedrijventerreinen leidt niet tot een

toestroom van bedrijven van buiten de

gemeente; de vraag vanuit de bestaande

bedrijvigheid moet daarom als leidraad

worden genomen bij behoefteramingen; en

3) bedrijven verhuizen niet massaal van een

‘oud’ naar een ‘jong’ terrein. Beleid dat

bedrijven zou beletten in hun mobiliteit

heeft dan ook negatieve consequenties

voor het bedrijf en daarmee ook voor de

werkgelegenheid in de regio.

− Een van de belangrijkste conclusies van de

THB was dat de ruimtelijke regie op regio-

naal niveau bij de uitvoering van het bedrij-

venterreinenbeleid te wensen overhield.

Inmiddels is er veel gebeurd. Van Geffen,

Geuting, De Kort en Van der Molen (hoofd-

stuk 14) schetsen de belangrijkste leer-

ervaringen met regionale samenwerkingen:

1) vind een groot gezamenlijk belang; 2)

sluit regionaal bedrijventerreinenbeleid aan

bij een succesvolle en bestaande regio-

structuur; 3) werken op subregionaal niveau

versnelt het besluitvormingsproces

aanzienlijk en vergroot de kans op succes;

4) geef succesvolle bestuurders de kans om

veranderingen door te voeren; 5) de

provincie moet stimuleren en prikkels

uitdelen; 6) wees realistisch over samenwer-

king; 7) verbind belangen van grote en

kleine gemeenten in een regio; 8) een fris

en aantrekkelijk proces is belangrijk; 9) voeg

een financiële paragraaf toe aan de regio-

nale bedrijventerreinenagenda; 10)

ontwikkel segmentoverstijgende regionale

vastgoedprogrammering.

− Pasmans en Pen (hoofdstuk 15) rapporteren

over de resultaten tot nu toe van de zoge-

naamde verzakelijkingsstrategieën die in

een aantal regio’s ten aanzien van bedrij-

venterreinen zijn ingezet. Zij constateren:

1) dat de vertaalslag van het beleid gericht

op de professionalisering van de ontwikke-

ling en het beheer van bedrijventerreinen

vaak moeizaam verloopt; en 2) dat er te licht

gedacht wordt over de noodzakelijke

cultuurverandering bij zowel publieke als

private partijen, waarbij de vastgoedcrisis

uiteraard niet geholpen heeft. Toch komen

zij tot de conclusie dat er wel een toekomst

is voor verzakelijking, onder de voorwaarde

dat gemeenten hun rol heroverwegen, dat

er een grotere rol komt voor bovenlokale

ontwikkelingsbedrijven en dat eigenaren en

ondernemers meer hun verantwoordelijk-

heid voor eigen vastgoed nemen.

− Föllings (hoofdstuk 16) stelt dat innovatie

en kennis als productiefactoren voor

bedrijven steeds belangrijker zijn geworden,

terwijl vastgoed als productiefactor aan

belang heeft ingeboet. Toch zijn er ook

genoeg voorbeelden van ruimtelijke

concentraties van bedrijven op bedrijven-

terreinen, vaak georganiseerd rondom

grotere bedrijven, waar ‘kenniscirculatie

nieuwe stijl’ succesvol verloopt. Föllings

concludeert dat het proactief beheer van

bedrijventerreinen steeds belangrijker

wordt. Dat heeft niet alleen betrekking op

de fysieke gesteldheid van het terrein, maar

ook op de samenstelling van bedrijven in

het licht van kenniscirculatie. Ook hier

wordt gewezen op het belang van park-

management en wederzijdse samenwer-

king.

− Schuur (hoofdstuk 17) onderzoekt in zijn

hoofdstuk het investeringsbeleid van

gemeenten. Hij richt zich op de onderbou-

wing van investeringsbeslissingen van

bedrijventerreinen en op de vraag hoe de

besluitvorming in de toekomst beter kan.

Schuur komt tot een maatschappelijk afwe-

259


gingskader waarbij het draait om vier

vragen: 1) in welke mate is de veroudering

van een bedrijventerrein een probleem;

2) wat zijn de positieve en negatieve maat-

schappelijke effecten van de herstructure-

ring; 3) waar, bij wie en wanneer slaan die

effecten neer; en 4) is herstructurering

nodig en is dit een overheidstaak?

− Wesselink (hoofdstuk 18) concludeert ten

slotte, aan de hand van enkele korte impres-

sies van buitenlandse ervaringen met bedrij-

venterreinen, dat we in Nederland te

kampen hebben met een maatschappelijk

probleem, namelijk dat we ons land in een

sneltreinvaart hebben volgelegd met bedrij-

venterreinen waar geen behoefte aan is. Hij

stelt dat er behoefte is aan een nieuwe visie

op (bestaande) bedrijven-terreinen: het

flexibele bedrijventerrein. Hoe flexibeler hoe

beter. Wie wendbaar is overleeft. Geef

ondernemers de ruimte om hun productie

razendsnel aan te passen aan de grillen van

de markt. Bedrijventerreinen moeten die

groei faciliteren.

19.3 Lessen voor de toekomst

We stellen ons de vraag, nu het beleid is

vernieuwd en nu we al deze nieuwe kennis

hebben, hoe de beleids- en onderzoeksagenda

bedrijventerreinen voor de toekomst eruitziet.

Kunnen we tevreden zijn over de huidige

marktuitkomsten? Moet de marktordening nog

verder aangepast worden? Is het beleid

voldoende effectief? We doen vijf suggesties.

1 Pak systeemfouten in de marktordening aanStel dat de economie fors aantrekt en de

behoefte van bedrijven aan ruimte op bedrij-

venterreinen eveneens weer toeneemt:

zouden gemeenten nu dan anders reageren op

die vraag dan in het verleden? We denken van

niet! Niet in de laatste plaats omdat veel

gemeenten nog met ruime voorraden bedrijfs-

grond zitten waarvan ze graag – om financiële

redenen – af willen. Maar het heeft ook te

maken met de hierboven besproken systeem-

fouten in de marktordening voor dit gronden

vastgoedmarktsegment. Wat het uitgevoerde

onderzoek geleerd heeft is dat het nuttig is

– niet alleen voor de bedrijventerreinenmarkt,

maar ook voor andere vastgoedmarktseg-

menten – om een verband te leggen tussen

marktuitkomsten en marktordening, voordat

de overheid besluit te interveniëren. Voor de

ruimtelijke ordening is de boodschap dat

‘sleutelen’ aan marktordening soms effec-

tiever kan zijn dan direct teruggrijpen naar min

of meer traditionele interventies, zoals subsi-

dies en ruimtelijk (restrictief) beleid. Zoals

gezegd, dit geldt ook voor beleid en interven-

ties in andere vastgoedmarkten. Recent

onderzoek van het Planbureau voor de Leef-

omgeving komt met een vergelijkbare

conclusie met betrekking tot commerciële

vastgoedmarkten (Buitelaar et al., 2013).

2 Aandacht voor eigenaar-gebruikers bedrijfsvastgoed en investeerdersEr is nauwelijks of geen aandacht voor de eige-

naar-gebruikers van bedrijfsvastgoed en/of de

commerciële investeerders in bedrijfsvast-

goed. Een verklaring hiervoor is dat dit nauwe-

lijks onderzocht is (met uitzondering van

onderzoek naar bouwinvesteringen door

Ploegmakers en Beekmans) Als gevolg hiervan

zijn het investeringsgedrag en de locatie-

keuzen van bedrijven in feite nog steeds een

black box. We weten niet goed wat die eige-

naar-gebruikers en commerciële investeerders

beweegt om al dan niet te investeren op een

bedrijventerrein of om bijvoorbeeld te

verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein. Is

dat erg? Ja, we denken van wel. Het merendeel

260


van de investeringen op een bedrijventerrein

wordt gedaan door eigenaar-gebruikers (in

productie, grond en gebouwen) Bovendien

zouden we graag zien dat commerciële

partijen meer gaan investeren op bedrijven-

terreinen. Wil je die investeringen als overheid

beïnvloeden, dan is samenwerking met die

bedrijven en inzicht in hun investeringsgedrag

belangrijk. Dit is een oproep zowel aan

bestuurders en beleidsmakers als aan onder-

zoekers.

3 Verminder betrokkenheid van gemeenten bij ontwikkeling van bedrijventerreinenHet blijft een intrigerende vraag wat er zou

gebeuren als gemeenten zouden stoppen met

het actief ontwikkelen van bedrijventerreinen.

Nemen marktpartijen dan de rol van gemeen-

ten over? Kunnen die marktpartijen een beter

product leveren? En zijn gemeenten dan beter

in staat om hun ruimtelijk-economische beleid

uit te voeren? Indien men het zou willen, zou

het best kunnen. Het betekent dat gemeenten

de gronden op bedrijventerreinen die ze nog in

bezit hebben gaan afstoten en dat ze geen

nieuwe gronden meer gaan verwerven.

Probleem is dat we niet weten wat de gevolgen

zijn, in financiële zin voor de gemeente zelf en

in ruimtelijk-economische zin voor (toekom-

stige) bedrijven die zich willen vestigen. Te

overwegen valt om hier in enkele gemeenten

of regio’s mee te gaan experimenteren.

4 Aandacht voor sociaal-economisch belang van bedrijventerreinenHet uitgevoerde onderzoek is vooral geba-

seerd op een ruimtelijk-economische kijk op

bedrijventerreinen. Dit terwijl het sociaal-

economisch belang van terreinen groot is; er

zijn immers veel mensen werkzaam. Diverse

auteurs in dit boek tonen aan dat een substan-

tieel aantal banen is gevestigd op bedrijven-

terreinen. Bedrijventerreinen kennen ook vaak

een relatieve oververtegenwoordiging van

lager en middelbaar geschoold werk en zeker

ook kwetsbaar werk. Van oudsher bieden

bedrijventerreinen ondernemers letterlijk en

figuurlijk ruimte om te ondernemen en te

groeien. Zeker meer industrieel en ambachte-

lijk werk gedijt hier. We bevelen aan om daar

beleidsmatig meer aandacht aan te besteden,

bijvoorbeeld in relatie tot de nieuwe Participa-

tiewet. In samenwerking met lokale en regio-

nale bedrijven zal er de komende jaren veel

aandacht zijn voor banen die zich concen-

treren op bedrijventerreinen. Het herstruc-

tureren en onderhouden van de terreinen zal

dus hoog op de agenda blijven staan.

5 Andere aanpak voor ‘stadsvernieuwing’ noodzakelijkWe kunnen ons niet goed voorstellen dat het

Rijk – in een context waarin het grootste deel

van het ruimtelijk beleid gedecentraliseerd is

naar provincies, regio’s en gemeenten –

opnieuw zou kiezen voor de top-downbenade-

ring waarvoor in 2008 werd gekozen onder

invloed van de THB. En toch zijn we er zeker

van dat zich ook in de toekomst ruimtelijke

opgaven met betrekking tot veroudering in

stedelijk en in landelijk gebied blijven voor-

doen, op bedrijventerreinen maar ook op

andere typen locaties. Revitalisering en invoe-

ring van parkmanagement is prima, maar op

termijn waarschijnlijk niet voldoende. Het lijkt

op dit moment niet waarschijnlijk dat het Rijk

opnieuw – voor welke ruimtelijke opgave dan

ook – zo diep in de buidel zal tasten en honder-

den miljoenen euro’s beschikbaar stelt.

Deze vijf punten leiden tot het inzicht dat

smart governance wenselijk is. Grofweg zien

we vier richtingen waarin die smart gover-

nance zich kan begeven, grotendeels in lijn

261


met de aandachtspunten die we hierboven

hebben aangestipt:

1 Niets doen; accepteer dat ruimtelijke verou-

dering en verrommeling erbij horen. In veel

gevallen hoeft dat ook niet zo erg te zijn.

Indien je bij een verouderd bedrijventerrein

op een in potentie aantrekkelijke locatie

tien jaar langer wacht met ingrijpen, doet

zich misschien wel vanzelf een kans op

transformatie voor (bijvoorbeeld omdat de

vastgoedwaarden verder zijn afgenomen).

2 Repareer enkele van de systeemfouten die

we hiervoor hebben genoemd, bijvoor-

beeld door marktverstoringen door

gemeenten te verminderen of door nega-

tieve externe effecten van het handelen

van bedrijven te beprijzen (bijvoorbeeld via

consistente toepassing van de Ladder voor

Duurzame Verstedelijking of het instellen

van een ‘verwijderingsbijdrage’).

3 Stop als overheid met het actief zelf

ontwikkelen van bedrijventerreinen, door

gronden die nog in bezit zijn te verkopen

aan derden en zelf geen nieuwe gronden

ten behoeve van bedrijventerreinen te

verwerven. Provincies en gemeenten

beperken zich dan tot het zorgdragen voor

voldoende plancapaciteit.

4 Zet publiek geld op een ‘slimmere’ manier

in, niet als subsidie voor het opknappen

van bedrijventerreinen maar als kapitaal

waarmee op risico, maar wel met een

fatsoenlijke rendementsverwachting,

‘meegeïnvesteerd’ kan worden samen met

bedrijven en andere kapitaalverschaffers,

om investeringen los te trekken die anders

niet plaats zouden vinden. Dit draagt bij

aan verzakelijking van het beleidsterrein.

Regionale ontwikkelingsmaatschappijen

hebben de afgelopen jaren bijvoorbeeld

veel ervaring opgedaan met fondsvorming

op regionaal niveau.

Deze publicatie laat zien dat er de afgelopen

jaren veel onderzoek is gedaan naar de

herstructurering en verzakelijking van bedrij-

venterreinen. De komende jaren blijft de leeg-

stand van bedrijventerreinen, maar ook van

kantoren, winkels en (maatschappelijk) vast-

goed hoog op de politieke agenda staan. Op

basis van verschillende onderzoeken hebben

we een aantal lessen geformuleerd voor

beleidsmakers, bestuurders en politici. Ook

zijn er vervolgvragen voor nieuw onderzoek

geadresseerd die de komende tijd een

antwoord verdienen. De dikte van dit boek laat

zien dat het herstructureren van bedrijven-

terreinen geen eenvoudige opgave is. De

economische crisis laat zien dat de toekomst

zich niet laat voorspellen. Toch kent de (her)-

ontwikkelingsopgave – of het nu om bedrijven-

terreinen, kantoren, winkels of leegstaande

basisscholen gaat – een vergelijkbare

complexiteit van betrokken partijen, conflicte-

rende belangen en ingewikkelde financierings-

constructies. Gemeenten en regio’s die hier

slim op in kunnen spelen zullen een streepje

voor hebben. Hierbij moet niet worden

vergeten – of we het nou leuk of mooi vinden

of niet – dat vanwege het economisch belang

(banen, duidelijkheid voor gevestigd bedrijfs-

leven en ruimte voor zwaardere en meer

ambachtelijke bedrijven) van bedrijven-

terreinen er met ups en downs altijd aandacht

voor deze gebieden zal zijn. Grootste verande-

ring is de veranderende rol van de overheid en

de meer zakelijke kijk en grotere rol van onder-

nemers en vastgoedeigenaren gecombineerd

met een afnemende vraag naar nieuwe

terreinen en focus op de waarde van

bestaande terreinen.

45 Op Corop-niveau.

46 We spreken bewust van ‘de komende jaren’, omdat dit

boek duidelijk heeft aangetoond dat we rond bedrijven-

terreinen nauwelijks in staat zijn de toekomst te voorspel-

len.

263


Bak, L. (1961) Het industriële

terreingebruik in Nederland; een

planologische facetstudie. Den

Haag: Sdu Uitgevers.

Ball, M. (1998) ‘Institutions in British

Property Research: A Review’,

Urban Studies, 35(9) 1501-1517.

Barzel, Y. (1997) Economic analysis

of property rights. Cambridge, MA:

Cambridge University Press.

Baum, A. (1991) Property Invest-

ment Depreciation and Obsoles-

cence. Londen: Routledge.

Beckers, P., J. Schuur en M. Traa

(2012) Bedrijven en terreinen: de

voorspelling van het werkgelegen-

heidsaandeel op bedrijven-

terreinen. Den Haag: PBL.

Beekmans, J. en P. Beckers (2013)

A hedonic price analysis of the

value of industrial sites. PBL

Working Paper, 10. geraadpleegd

op pbl.nl/en/publications.

Beekmans, J., E. van der Krabben en

K. Martens (2012) ‘An indicator for

decline of industrial estates’,

Journal of European Real Estate

Research, 5(3) 229-249.

Beekmans, J., P. Beckers, E. van der

Krabben en K. Martens (2013) ‘A

hedonic price analysis of the value

of industrial sites’, Journal of

Property Research, 31(2) 108-130.

Alker, S., V. Joy, P. Roberts en N.

Smith (2000) ‘The definition of

brownfield’, Journal of Environ-

mental Planning and Management,

43(1) 49-69.

Ambrose, B.W. (1990) ‘An Analysis of

the Factors Affecting Light Indus-

trial Property Valuation’, Journal of

Real Estate Research, 5(3) 355-370.

Anderson, E. en H. Catignon (2008)

‘Firms and the Creation of New

Markets’. In: Ménard, C. en M.M.

Shirly (Eds ) Handbook of New

Institutional Economics, 401-431.

Berlin/Heidelberg: Springer.

Andersson, R. en S. Musterd (2005)

‘Area-based policies: A critical

appraisal’, Tijdschrift voor Economi-

sche en Sociale Geografie, 96(4)

377-389.

Anker, M. van den, C. Geerdes en

M. Steverink (2009) Evaluatie en

leerervaringen van de Topper-

regeling bedrijventerreinen.

Den Haag: Nicis Institute.

Arcadis en Stec (2007) IBIS werk-

locaties. De stand in planning en

uitgifte van bedrijventerreinen

1 januari 2007 en de uitgifte in

2006. In opdracht van het Minis-

terie van VROM.

B&A Groep (1998) Vestigingsplaats-

factoren: belang, waardering en

knelpunten. Den Haag: Ministerie

van Economische Zaken.

Literatuur

Aalst, A.C.J. van, G.R.M. Mustert en

J.J.E. Reimerink (1985) De effectivi-

teit van behoefteramingen voor

bedrijventerreinen. Den Haag:

Rijksplanologische Dienst.

Adams, D., C. de Sousa en S. Ties-

dell (2010 ) ‘Brownfield Develop-

ment: A Comparison of North

American and British Approaches’,

Urban Studies, 47(1) 75-104.

Alberini, A., A. Longo, S. Tonin,

F. Trombetta en M. Turvani (2005)

‘The role of liability, regulation and

economic incentives in brownfield

remediation and redevelopment:

evidence from surveys of develo-

pers’, Regional Science and Urban

Economics, 35(4) 327-351.

Alchian, A.A. en H. Demsetz (1973)

‘The property rights paradigm’,

Journal of Economic History, 33 (1)

16-27.

Alexander, E.H. en A. Faludi (1996)

‘Planning doctrine: its uses and

implications’, Planning doctrine,

special issue of Planning Theory,

16 11-61.

Algemene Rekenkamer (2008)

Herstructurering van bedrijven-

terreinen. Tweede Kamer, verga-

derjaar 2008-2009, 31760, nrs. 1-2,

Den Haag: Sdu Uitgevers.


264

Buitelaar, E. en J. Schuur (2011)

Publieke financiering voor gebieds-

ontwikkeling? Stedenbouw + Ruim-

telijke Ordening, 2011/04 48-51.

Brink, van den, Bakker, Smeets, en

Weekers (2005) Motie van het lid

van den Brink c.s. 29 800 XIII Nr. 60.

(29 800 XIII Nr. 60) Den Haag: Sdu

Uitgevers.

Bromley, D.W. (1991) Environment

and economy: property rights and

public policy, Oxford: Blackwell,

Cambridge (USA).

Bruijn, de, J.A., E.F. ten Heuvelhof,

en R.J. in ‘t Veld (2002) Procesma-

nagement: Over procesontwerp en

besluitvorming. Schoonhoven:

Academic Service.

Campusplan Limburg (Producer)

(2011, 30 Jan. 2011) Limburgs

Campusplan. [Movie] Geraadpleegd

op http://youtu.be/-MGAKD6UsbQ.

Casson, M. (1982) The Entrepre-

neur: An Economic Theory. Oxford:

Martin Robertson.

CBS (2004) www.statline.nl.



Centraal Planbureau (1999) De

grondmarkt; een gebrekkige markt

en een onvolmaakte overheid. Den

Haag: Sdu Uitgevers.

Buck Consultants International

(2009) Fysieke investeringsop-

gaven voor campussen van natio-

naal belang. Nijmegen: BCI.


(2012) Actueel beeld campussen in

Nederland. Nijmegen: BCI.


(2013) Quickscan Stichting

Kennisalliantie Bedrijventerreinen

Nederland (SKBN) en Buck Consul-

tants International. Nijmegen/

Amsterdam: BCI.

Bugge, K.E. (2013) Restructuring

Industrial Sites more Quickly:

A Decision Support Model.

Nijmegen: Proefschrift Radboud

Universiteit Nijmegen.

Buitelaar, E., A. Segeren en P. Kron-

berger (2008) Stedelijke transfor-

matie en grondeigendom.

Rotterdam: Ruimtelijk Planbureau,

NAi Uitgevers.

Buitelaar, E. (2003) ‘Neither market

nor government. Comparing the

performance of user rights

regimes’, Town Planning Review,

74(3) 315-330.

Buitelaar, E. (2007) The cost of land

use decisions. Applying transaction

cost economics to planning &

development. Oxford: Blackwell.

Buitelaar, E., R. van der Heijden en

R. Argiolu (2007) ‘Managing traffic

by privatisation of road capacity: a

property rights approach’, Trans-

port Reviews, 27(4) 699-713.

Beekmans, J., H. Ploegmakers en

A. Woestenburg (2013) Inzichten in

de effecten van ruimtelijk beleid:

voorbij assumpties en ex-ante evalu-

aties. Paper gepresenteerd op

Plandag 2013, Antwerpen, België,

23 mei.

Berghauser Pont, N. en P. Haupt

(2004) Spacemate. The spatial logic

of urban density. Delft: Delft Univer-

sity Press.

Boekholt, P., M. Nagle en F. Zuijdam

(2009) Campusvorming. Studie naar

de meerwaarde van campussen en

de rol van de overheid met betrek-

king tot campus vorming.

Amsterdam: Technopolis.

Bressers, J.Th.A. (2004) ‘Implemen-

ting sustainable development: How

to know what works, where, when

and how’, In: Laffert, W.M., (ed.)

Governance for Sustainable Deve-

lopment: The Challenge of Adapting

Form to Function, Cheltenham:

Edward Elgar Publishing Limited,

284-318.

Bressers, J.Th.A. (2009) ‘From public

administration to policy networks:

Contextual interaction analysis’, In:

Nahrath, S. and F. Varone (eds.)

Rediscovering Public Law and Public

Administration in Comparative

Policy Analysis: Tribute to Peter

Knoepfel. Bern: Haupt Verlag AG.


(1998) Locatievoorkeur en ruimte-

gebruik van verhuisde bedrijven.

Den Haag: Ministerie van Economi-

sche Zaken.

265


Dinteren, van, J.H.J. en O. Koops

(2005) ‘Rekenen aan werklocaties’,

Real Estate Magazine, september

(4) 20-23.

Dinteren, van J.H.J.(2008) Bedrijven-

terreinen als speelveld. Oratie

uitgesproken op 24 juni 2008.

Groningen: faculteit Ruimtelijke

Wetenschappen, Rijksuniversiteit

Groningen.

Dinteren, van J.H.J. (2012) ‘De

hoogte van grondprijzen voor

bedrijventerreinen’, Economische

Statistische Berichten, 97 (17)

470-473.

Dinteren, van J.H.J, H. Harmelink, H.

van Groenestein en R. Nijboer

(2013) ‘Ruimtelijke gevolgen

nieuwe werkvormen’, Stedenbouw

+ Ruimtelijke Ordening,

4 46-49.

DiPasquale, D. en W.C. Wheaton

(1996) Urban Economics and Real

Estate Markets. London etc.:

Prentice Hall, Inc.

DSM (2004a) DSM to reorganize

Geleen (Netherlands) production

site to boost its performance.

Heerlen: DSM Press release.

DSM (2004b) Jaarverslag 2003

Koninklijke DSM N.V. (p. 84). Geleen:

DSM.

DSM (2013) History Retrieved 20

Aug., 2013, geraadpleegd op http:

//www.dsm.com/corporate/

about/our-company/dsm-history-

timeline.html.

De Groot, H.L.F., J. Poot en M.J. Smit

(2009) ‘Agglomeration, innovation

and regional development: theore-

tical perspectives and meta-

analysis’. In: Capello, R.en P.

Nijkamp (eds), Handbook of Regi-

onal Growth and Development

Theories. Cheltenham: Edward

Elgar 256-281.

De Groot, H.L.F., G. Marlet, C.

Teulings en W. Vermeulen (2010)

Stad en Land. Den Haag: CPB.

Dehejia, R.H. en S. Wahba (1999)

‘Causal effects in nonexperimental

studies: Re-evaluating the evalua-

tion of training programs’, Journal

of the American Statistical Associa-

tion, 94(448) 1053-1062.

Deloitte (2013) Onderzoek naar

regionale samenwerking op het

gebied van grondbeleid. “Wie aan

boord is, moet meevaren”. Utrecht.

De Vor, F. en H.L.F. de Groot (2008)

‘Agglomeration Externalities and

Localized Employment Growth: The

Performance of Industrial Sites in

Amsterdam’, The Annals of Regi-

onal Science, 44(3) 409-431.

De Vor, F. (2011) The Impact and

Performance of Industrial Sites;

Evidence from the Netherlands.

Proefschrift. Amsterdam: Vrije

Universiteit.

Dijk, van, J.en P.H. Pellenbarg (2000)

‘Firm relocation decisions in the

Netherlands: An ordered logit

approach’, Papers in Regional

Science, 79(2) 191-219.

Centraal Planbureau (2001) Verou-

dering van bedrijventerreinen: een

structuur voor herstructurering.

Den Haag: CPB.

Centraal Planbureau (2002)

Welvaartseffecten van Maasvlakte

2; aanvullende kosten-batenana-

lyse van uitbreiding van de Rotter-

damse haven door landaanwinning.

Den Haag: CPB (CPB Bijzon-

dere Publicatie 34).


Bedrijfslocatiemonitor; de vraag

naar ruimte voor economische

activiteit tot 2040. Den Haag:

Koninklijke De Swart.


Kantorenmarkt in historisch en

toekomstig perspectief. Den Haag:

CPB.

Ciccone, A. en R.E. Hall (1996)

‘Productivity and the density of

economic activity’, American

Economic Review, 86(1) 54-70.

Coase, R.H. (1960) ‘The problem of

social cost’, Journal of Law and

Economics, 3 1-44.

Coase, R.H. (1988) The Firm, the

Market and the Law. Chicago:

University of Chicago Press.

Cook, G. (1989) ‘Local authorities

and industrial property markets’,

Property Management, 7 (1) 3-12.


266

Giussani, B., M. Hsai en S. Tsolacos

(1992) ‘A comparative analysis of

the major determinants of office

rental values in Europe’, Journal of

Property Valuation and Investment,

11(2) 157-173.

Gordijn, H., G. Renes en M. Traa

(2007) Naar een optimaler ruimte-

gebruik door bedrijventerreinen:

Een verkenning van beleidsopties.

Den Haag: Ruimtelijk Planbureau.

Gorman, H.S. (2005) ‘Brownfields in

historical context’, Environmental

Practice, 5 (1) 21-24.

Gorter, E., H. Olden, Hen M. Stijnen-

bosch (2007) De markt voor bedrij-

venterreinen in beeld. Factsheets

over de ontwikkeling van vraag en

aanbod. Utrecht: Stogo.

Greenbaum, R.T. en J.B. Engberg,

(2004) ‘The impact of state enter-

prise zones on urban manufactu-

ring establishments’, Journal of

Policy Analysis and Management,

23(2) 315-339.

Guy, S. en J. Henneberry (eds.)

(2002) Development and Develo-

pers: Perspectives on Property.

Oxford: Blackwell.

Healey, P. (1992) ‘Development

Plans and Markets’, Planning Prac-

tice and Research, 7(2) 13-20.

Heberle, L. en K. Wernstedt (2006)

‘Understanding brownfields rege-

neration in the U.S’, Local Environ-

ment, 11 (5) 479-497.

Financieele Dagblad (2013) Internet

of things, Het Financieele Dagblad,

Amsterdam, 2013.

Fothergill, S., S. Monk en M.Perry

(1987) Property and industrial

development. Londen: Hutchinson.

Foucault, M. (1976) The History of

Sexuality Volume 1: The Will to

Knowledge. Londen: Penguin

Books.

Geene, van, M. (2012) ‘Het effect

van herstructurering op de vast-

goedprijs’, Bedrijventerrein, VIII(3)

40-41.

Gemeente Dordrecht (2006)

Masterplan revitalisering Zeeha-

vengebied. Dordrecht: Gemeente

Dordrecht.

Gemeente Haarlem (2006) Master-

plan herstructurering Waarder-

polder. Haarlem: Gemeente

Haarlem.

Gemeente Tilburg (2008) Master-

plan herstructurering Loven,

Kraaiven en Kanaalzone. Tilburg:

Gemeente Tilburg.

Gent, van, W.P.C., S. Musterd en W.

Ostendorf (2009) ‘Disentangling

neighbourhood problems: Area-

based interventions in western

european cities’, Urban Research &

Practice, 2(1) 53-67.

DSM & LIOF (2003) Limburg

investors join forces in venture

capital. Persbericht, 24 september

2003.

Dunse, N. en C. Jones (2005) ‘Rental

Depreciation, Obsolescence and

Location: The Case of Industrial

Properties’, Journal of Property

Research, 22(2) 205-223.

Dunse, N., C. Jones, J. Brown en W.D.

Fraser (2005) ‘The Spatial Pattern of

Industrial Rents and the Role of

Distance’, Journal of Property

Investment & Finance, 23(4)

329-341.

Duren, van, M.en S. Smit (2000)

Herstructurering bedrijventerreinen

in beeld. Amsterdam: RIGO Research

en Advies.

Enquêtecommissie Grondbedrijf

Apeldoorn (2012) De grond wordt

duur betaald. Raadsonderzoek naar

het grondbedrijf in de gemeente

Apeldoorn.

ETIN (2007) Kwantitatieve en kwali-

tatieve onderbouwing van de Zuid-

Hollandse herstructureringsopgave.

Tilburg: ETIN adviseurs.

Evans, A.W. (2004) Economics, Real

Estate and the Supply of Land.

Oxford: Blackwell Publishers.

Fehribach, F.A., R.C. Rutherford en

M.E. Eakin (1993) ‘An analysis of the

determinants of industrial property

valuation’, The Journal of Real Estate

Research, 8(3) 365-376.

267


IVBN (2006) De vastgoedbeleg-

gingsmarkt in Nederland in 2006.

Voorburg: IVBN.

Jacobs, J. (1969) The Economy of

Cities. New York: Vintage.

Jacobs, A. J. en H.J. Kooij (2013)

‘Fading EUphoria at the Dutch-

German Border? The Case of

Avantis’, Tijdschrift voor Economi-

sche en Sociale Geografie, 104(3)

379-387.

Janssen, L., R. Okker en J. Schuur

(2006) Welvaart en Leefomgeving.

Een scenariostudie voor Nederland

in 2040. Den Haag: Centraal Plan-

bureau, Milieu- en Natuurplan-

bureau en Ruimtelijk Planbureau.

Jones, C. (2005) ‘A regional perspec-

tive on the impact of the privatisa-

tion of the UK public industrial

property stock’, Environment and

Planning C: Government and Policy,

23 123-139.

Kendall, G. en G. Wickham (1999)

Using Foucault’s Methods. Londen:

Thousand Oaks, New Delhi: Sage.

Keogh G.en E. D’Arcy (1999)

‘Property market efficiency: an

institutional economics perspec-

tive’, Urban Studies, 36 2401-2414.

Kerstens, Y., M. Theriault en F. Des

Rosiers (2004) ‘The impact of

surrounding land use and vegeta-

tion on single-family house prices’.

Environment and Planning B: Plan-

ning and Design, 31 (3) 539-567.

Henneberry, J. (1996) Property

market structure and behaviour:

the interaction of use and invest-

ment sectors and its impact on

urban and regional development.

The Cutting Edge property research

conference, RICS.

Hodgson, G.M. (2002) ‘The legal

nature of the firm and the myth of

the firm-market hybrid’, Internati-

onal Journal of the Economics of

Business, 9(1) 37-60.

Hodgson, G.M. (2004) The Evolu-

tion of Institutional Economics:

Agency, Structure and Darwinism in

American Institutionalism. Londen:

Routledge.

Hodgson, G.M. (2008) Frank A.

Fetter (1863-1949): Capital (1930),

Journal of Institutional Economics,

4 (1) 127-137.

Huisman, K. (2008) Campusontwik-

keling. Voorbeelden uit Nederland

en België en de mogelijkheden voor

Limburg. Maastricht.

IBIS (2008) IBIS Werklocaties. Den

Haag: Ministerie van VROM.

IBIS (2010) IBIS Werklocaties.

Den Haag: Ministerie van VROM.

IBIS (2012) IBIS Werklocaties.


Ike, P., H. Voogd en K. van Zwieten

(1984) ‘Bedrijfsterreinplanning’,

Publikatiereeks Civiele Planologie

nr. 8, Technische Hogeschool Delft.

Heckman, J.J., H. Ichimura en P.E.

Todd (1997) ‘Matching as an econo-

metric evaluation estimator:

Evidence from evaluating a job

training programme’, The Review of

Economic Studies, 64(4) 605-654.

Heidemij-Advies (1996) Nieuwe

kansen voor bestaande terreinen:

Een onderzoek naar de problemen

en oplossingen voor verouderde

bedrijventerreinen in Nederland.

Den Haag: Department of

Economic Affairs.

Helderman, J. (2007) Bringing the

Market back in? Institutional

Complementarity & Hierarchy in

Dutch Housing and Health (PhD).

Rotterdam: Erasmus University

Rotterdam.

Henderson, J.V. (1997) ‘Externalities

and industrial development’,

Journal of Urban Economics, 42

449-470.

Henderson, J.V. (2003) ‘Marshall’s

scale economies’, Journal of Urban

Economics, 53 1-28.

Hendrikx, B. (2014) Scenes from a

movement: an actor-network

analysis of the global rise of the

homeless street paper. (PhD).

Nijmegen: Radboud University

Nijmegen.

Henneberry, J. (1988) ‘Conflict in

the Industrial Property Market’,

Town Planning Review, 59 (3)

241-262.


268

Lai, L.W.C. (2007) ‘The problem of

social cost: the Coase theorem and

externality explained’, Town Plan-

ning Review, 78 (3) 335-368.

Latour, B. (1986) ‘The powers of

association’. In J. Law (Ed.) Power,

action and belief. A new sociology

of knowledge? (264-280). Londen &

Boston MA: Routledge & Kegan

Paul.

Latour, B. (2005) Reassembling the

Social: An Introduction to Actor-

Network-Theory. Oxford: Oxford

University Press.

Law, J. (1992) ‘Notes on the theory

of the actor-network: Ordering,

strategy, and heterogeneity’,

Systems Practice, 5(4) 379-393.

Levačić, R. (1991)’Markets and

government: an overview’. In:

Thompson, G., J. Frances, R. Levačić

en J. Mitchell (eds.) Markets, hierar-

chies & networks: the coordination

of social life. Londen: Sage Publica-

tions, 35-47.

Lindblom, C.E. (2001) The market

system. What it is, how it works and

what to make of it. New Haven/

Londen: Yale University Press.

Loasby, B.J. (2000) ‘Market institu-

tions and economic evolution’,

Journal of Evolutionary Economics,

10 (3) 297-309.

Louw, E. en J.F.H. Hiethaar (1999)

Bedrijventerreinen over de groene

grens. Delft: Delft University Press.

Krabben, van der, E. (2009) ‘A

property rights approach to exter-

nality problems: planning based on

compensation rules’, Urban Studies

46 (13) 2869-2890.

Krabben, van der, E. en E. Buitelaar

(2011) ‘Industrial Land and Property

Markets: Market Processes, Market

Institutions and Market Outcomes:

The Dutch Case’, European Plan-

ning Studies, 19(12) 2127-2146.

Krabben, van der, E. en J. van

Dinteren (2010) ‘Public develop-

ment of industrial estates in the

Netherlands: Undesired market

outcomes and policy interventions’,

Tijdschrift voor Economische en

Sociale Geografie 101 (1) 91-99.

Lai, L.W.C. (1997) ‘Property rights

justifications for planning and a

theory of zoning’, Progress in Plan-

ning, 48 (3) 161-246.

Lai, L.W.C. (1998) Zoning and

Property Rights: A Hong Kong Case

Study. 2nd edition. Hong Kong:

Hong Kong University Press.

Lai, L.W.C., P. Yung, en E.C.K Ho

(2007) ‘Time is of essence: the idea

of the corollary of the Coase

Theorem and a possible applica-

tion’, RURDS, 19 (3) 224-232.

Lai, L.W.C. en C.W.Y Hung (2008)

‘The inner logic of the Coase

Theorem and a Coasian planning

research agenda’, Environment and

Planning B: Planning and Design 35

(2) 207-226.

Knoben, J. en M. Traa (2008)

De Bedrijfslocatiemonitor: Kritiek,

Alterntieven en Aanpassingen.

Den Haag: Ruimtelijk Planbureau/

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Knoben, J., L.A.G Oerlemans en

R.P.J.H. Rutten (2008) ‘The Effects of

Spatial Mobility on Firm Perfor-

mance’, Economic Geography, 84(2)

157-183.

Knoben, J. en M. Traa (2009) Het

schatten van macroterrein-quoti-

enten. Den Haag: PBL.

Kooij, H.J. (2015) Space for Innova-

tion, Innovation in Space (PhD).

Nijmegen: Radboud University.

Kooij, H.J.,K.A.M. van Assche en A.

Lagendijk (2014) ‘Open Concepts as

Crystallization Points and Enablers

of Discursive Configurations: The

Case of the Innovation Campus in

the Netherlands’, European Plan-

ning Studies, 22(1) 84-100.

Korteweg, P.J. (2002) Veroudering

van kantoorgebouwen: probleem of

uitdaging? Utrecht: Koninklijk

Nederlands Aardrijkskundig

Genootschap/ Faculteit Ruimtelijke

Wetenschappen.

Krabben, van der, E. en J. Lambooy

(1993) ‘A theoretical framework for

the functioning of the Dutch

property market’, Urban Studies, 30

(8) 1381-1397.

269


Milieudefensie (2007) Vernieuw de

oude bedrijfsterreinen! Spaar het

landschap. Petitie.

Ministerie van Economische Zaken

(2004) Actieplan bedrijventer-

reinen 2004-2008; samenwerken

aan uitvoering. Den Haag: Minis-

terie van Economische Zaken.

Ministerie van Economische Zaken

(2014) Smart Industries – Dutch

Industry fit for the future. Den

Haag/Hannover: FME, TNO, Kamer

van Koophandel, Ministerie van

Economische Zaken.

Ministerie van Infrastructuur en

Milieu (2012) Handreiking Ladder

voor Duurzame Verstedelijking.

Den Haag: Ministerie van Infrastruc-

tuur en Milieu.

Ministerie van VROM (1966a) Eerste

nota Ruimtelijke ordening 1960.


Ministerie van VROM (1966b)

Tweede nota Ruimtelijke ordening

1966. Den Haag: Ministerie van

VROM.

Ministerie van VROM (1974) Derde

Nota Ruimtelijke Ordening 1974.


Ministerie van VROM (1988) Vierde

Nota Ruimtelijke ordening 1988.


Mark, van der, R.C., M.B. Kort en M.

Pen (2004) Evaluatie van de

beleidsinstrumenten voor bedrij-

venterreinen: Stirea, TIPP en DBT.

Eindrapport. Utrecht: Berenschot.

Marlet, G. en C. van Woerkens

(2010) De effectiviteit van grote-

stedenbeleid: Kwantitatieve Evalu-

atie GSB III, 2005-2009. Utrecht:

Atlas voor Gemeenten.

Mansfield, J.R. en J. Pinder (2008)

‘‘Economic’ and ‘functional’ obso-

lescence’, Property Management

26(3)191-206.

Maclennan, D. en A. More (1997)

‘The Future of Social Housing: Key

Economic Questions’, Housing

Studies, 12(4) 531-547.

McCarthy, L. (2002) ‘The brownfield

dual land-use policy challenge:

reducing barriers to private deve-

lopment while connecting reuse to

broader community goals’, Land

Use Policy, 19(4) 287-296.

McNutt, P. (2000) ‘Public goods and

club goods’. In: B. Boukaert and

G. de Geerst (Eds) Encyclopedia of

Law and Economics, Vol. I: The

History and Methodology of Law

and Economics, 927-951. Chel-

tenham: Edward Elgar.

Meyer, P.B.en T.S. Lyons (2000)

‘Lessons from private sector

brownfield redevelopers’, Journal of

the American Planning Association,

66(1) 46-57.

Louw, E., B. Needham, H. Olden en

C.J. Pen (2004) Planning van Bedrij-

venterreinen. Den Haag: Reeks

Planologie, Sdu Uitgevers.

Louw, E. en Y. Bontekoning (2007)

‘Planning of Industrial Land in the

Netherlands: Its Rationales and

Consequences’, Tijdschrift voor

Sociale en Economische Geografie,

98(1) 121-129.

Louw, E. en F. de Vor (2008) ‘De

economische betekenis van bedrij-

venterreinen’, Economische Statis-

tische Berichten, 93 (4541)

506-509.

Louw, E., B. Needham, H. Olden en

C.J. Pen (2009) Planning van bedrij-

venterreinen. Den Haag: Reeks

Planologie 11, herziene uitgave,

Sdu Uitgevers.

Louw, E. (2009) Changing industrial

land use: a firm level analysis. Paper

presented on the 49e Congress of

the European Regional Science

Association in Łódź (Polen) (24-29

august 2009).

Louw, E., E. van der Krabben en H.

van Amsterdam (2012) The Spatial

Productivity of Industrial Land,

Regional Studies, 46(1) 137-147.

Levačić, R. (1991) ‘Markets and

Government: An Overview’. In:

Thompson, G., Frances, J., Levačić,

R., & Mitchell, J., (Eds.), Markets,

Hierarchies and Networks: The

Coordination of Social Life 35-47.

London: Sage Publications.


270

Netherlands Academy of Techno-

logy and Innovation (2003) Univer-

siteiten, bedrijfsleven en overheid

stimuleren innovatief ondernemer-

schap. Press release.

Planbureau voor de Leefomgeving

(2009) De Toekomst van Bedrijven-

terreinen: van Uitbreiding naar

Herstructurering. Den Haag/Bilt-

hoven: PBL.

Netwerkstad (2008), Grondprijzen

bedrijventerreinen Netwerkstad.

Netwerkstad Twente / PHO Grond-

zaken en BAB Economie, 4 maart.

NVB (2010) Thermometer Bedrijfs-

ruimten. Voorburg: Nederlandse

Vereniging van Bouwondernemers.

NVM (2014) Leegstand kantoren

markt verder opgelopen, 2014.

Amsterdam: NVM Business.

Nutt, B. en D. Sears (1971) ‘Functi-

onal obsolescence in the planned

environment’, Environment and

Planning 4 13-29.

Olden, H. (2010) Uit voorraad lever-

baar. De overgewaardeerde rol van

bouwrijpe grond als vestigings-

factor bij de planning van bedrijven-

terreinen. (Proefschrift). Utrecht:

Geomedia Faculteit, Geoweten-

schappen Universiteit van Utrecht.

Oort, van, F.G. (2004) Urban growth

and innovation: Spatially bounded

externalities in the Netherlands.

Aldershot: Ashgate.

Munneke, H. J. (2005) ‘Dynamics of

the Urban Zoning Structure: An

Empirical Investigation of Zoning

Change’, Journal of Urban Econo-

mics, 58(3) 455-473.

Murdoch, J. (2006) Post-structura-

list geography. A guide to relational

space. Londen: Thousand Oaks/

New Delhi: SAGE Publications.

Needham, B. (2000a) ‘Spatial plan-

ning as a design discipline: a para-

digm for Western Europe?’,

Environment and Planning B: Plan-

ning and Design, 27 437-453.

Needham, B. (2000b) ‘Land Taxa-

tion, Development Charges, and

the Effects on Land-Use’, Journal of


Needham, B. (2006a) Planning, Law

and Economics; the Rules We Make

for Using Land. Londen en New

York: Routledge.

Needham, B. (2006b) ‘Een andere

taakverdeling. Privaatrechtelijke

regels voor bedrijventerreinen’,

Stedenbouw + Ruimtelijke Orde-

ning, 87(3) 40-43.

Needham, B. en E. Louw (2006)

‘Institutional Economics and Poli-

cies for Changing Land Markets:

The Case of Industrial Estates in the

Netherlands’, Journal of Property

Research, 23(1) 75-90.

Ministerie van VROM (1991) Vierde

Nota Ruimtelijke ordening Extra

1991. Den Haag: Ministerie van

VROM.

Ministerie van VROM (2001) Vijfde

Nota Ruimtelijke ordening 2001.


Ministerie van VROM (2007) Een

structuurvisie voor de ‘panorama’s

en de snelwegzone’. Brief aan

Tweede Kamer der Staten-Generaal.

Ministerie van VROM (2008) Lands-

cape Cluttering. www.vrom.nl/

pagina.html?id=37396.

Ministerie van VROM (2009) Regio-

nale kansen voor kwaliteit - Handrei-

king voor uitvoeringsstrategieën in

provinciaal en (inter)gemeentelijk

bedrijventerreinenbeleid. Bestuur-

lijke Werkgroep Uitvoeringsstra-

tegie (her)ontwikkeling

bedrijventerreinen (Commissie

Jorritsma)

Ministerie van VROM (2009) Conve-

nant Bedrijventerreinen 2010-2020,

tussen IPO, VNG en de Ministers van

VROM, EZ en BZK, oktober 2009.

Ministerie van VROM (2010) Conve-

nant Op weg naar Duurzame Bedrij-

venterreinen Zuid-Holland. Den

Haag: Ministerie van VROM.

Morrison, N. (1997) ‘A Critique of a

Local Property Forecasting Model’,

Journal of Property Research, 14(3)

237-255.

271


Provincie Limburg (2011b) Notulen

Statenvergadering van 10 en 11

februari 2011. Maastricht: Provincie

Maastricht.

Provincie Limburg (2011c) Staten-

voorstel Chemelot Campus Sittard

Geleen. Maastricht: Gedeputeerde

Staten van Limburg.

Provincie Limburg (2012a) Notulen

van de Statenvergadering van

2 maart 2012. (Provinciaal blad

2012/26) Maastricht: Provincie

Limburg.

Provincie Limburg (2012b) Staten-

voorstel Campussen Zuid-Limburg

(Chemelot Campus & Maastricht

Health Campus) (G-12-005-1).

Maastricht: Provincie Limburg.

Provincie Limburg (2013) Eerste

voorgangsrapportage Groot Project

Chemelo Campus en Brains

Unlimited (van de Maastricht

Health Campus). Maastricht:

Provincie Limburg.

Rosenbaum, P.R. en D.B. Rubin

(1983) ‘The central role of the

propensity score in observational

studies for causal effects’, Biome-

trika, 70(1) 41-55.

Rosenbaum, P.R. en D.B. Rubin

(1984) ‘Reducing bias in observati-

onal studies using subclassification

on the propensity score’, Journal of

the American Statistical Associa-

tion, 79 516-524.

Ploegmakers, H. en P.J. Beckers

(2012) Evaluating regeneration

policies for rundown industrial sites

in the Netherlands, Den Haag:

Netherlands Environmental Assess-

ment Agency.

Ploegmakers, H. en P. Beckers

(2014, submitted) What triggers

urban renewal of business estates?

Characteristics of business estates

and their chance for renewal.


(2009) Toekomst van bedrijventer-

reinen: van uitbreiding naar

herstructurering. Den Haag: PBL.


(2014) Topsectoren en regio’s 2014.

Den Haag: PBL.

Polanyi, K. (1957) The Great Trans-

formation. Boston: Beacon Press.

Porter, M.E. (1990) The Competitive

Advantage of Nations. New York:

Free Press.

Provincie Gelderland (2013) Bedrij-

venterreinenagenda 2020. Arnhem:

provincie Gelderland.

Provincie Limburg (2008) Inno-

veren in Limburg – campusontwik-

keling. Provincie Limburg

(Producer) (2011a, 27 Aug. 2013)

Campusplan Limburg overhandigd

aan minister. [Movie] Retrieved

from http://www.youtube.com/

watch?v=ZFz9oJ62OjM.

Oort, van, F.G. (2007) ‘Spatial and

sectoral composition effects of

agglomeration economies in the

Netherlands’, Papers in Regional

Science, 86 5-30.

Oort, van, F., R. Ponds, J. van Vliet,

H. van Amsterdam, S. Declerck,

J. Knoben, P. Pellenbarg en J. Welte-

vreden (2007) Achtergronden:

Verhuizing van bedrijven en groei

van werkgelegenheid. Rotterdam:

NAi Uitgevers.

Ostrom, E. (2005) Understanding

Institutional Diversity, Princeton:

Princeton University Press.

Pen, C.J. en C. Geerdes (2009) De

black box van bedrijventerreinsub-

sidies. Den Haag: Vereniging van

Nederlandse Gemeenten.

Pen, C.J., V. Petit, H. van Rooijen en

B. Pasmans (2013) Verzakelijking

van bedrijventerreinen heeft

toekomst. Lessen uit zes Rijks-

pilots. Den Haag: Platform31.

Pennington, M. (2000) Planning

and the Political Market. Londen en

New Brunswick: Athlone Press.

Permentier, M., J. Kullberg, J en L.

van Noije (2013) Werk aan de wijk:

Een quasi- experimentele evaluatie

van het krachtwijkenbeleid. Den

Haag: SCP.

Pigou, A.C. (1920) The Economics

of Welfare. Londen: MacMillan.


272

Schuur, J., L. Janssen, S. Klaver, N.

Pieterse en D. Snellen (2007b) De

ruimtelijke vraagstukken van de

toekomst voor de beleidsagenda

van nu. Den Haag/Bilthoven:

Ruimtelijk Planbureau en Milieu en

Natuurplanbureau.

Schuur, J. (2010) Baten en kosten

van ruimtelijk beleid en de relatie

met het woningaanbod. Den Haag/

Bilthoven: PBL.

Segeren, A., B. Needham en J. Groen

(2005) De markt doorgrond. Een

institutionele analyse van grond-

markten in Nederland. Den Haag/

Rotterdam: Ruimtelijk Planbureau,

NAi Uitgevers.

Segeren, A. (2007) De grondmarkt

voor woningbouwlocaties –

belangen en strategieën van grond-

eigenaren. Rotterdam: NAi

Uitgevers.

SER (1999) SER commissie Ruimte-

lijke Inrichting en bereikbaarheid in

Ontwerpadvies: excellent vesti-

gingsklimaat belangrijke leidraad

voor ruimtelijk economisch beleid.

Den Haag: SER.

Simons, R. en A.E. Jaouhari (2001)

‘Local government intervention in

the brownfields arena’, Economic

Development Commentary, 25 (3)

12-18.

SMO (2013) De Toekomst van het

Nederlandse Verdienmodel. Den

Haag: SMO.

Royal HaskoningDHV (2013) Ruim-

telijke gevolgen van nieuwe werk-

vormen in Flevoland. Nijmegen.

ROZ/IPD (2008) Vastgoed Jaarindex

2007. www.rozindex.nl.

Rueter, F.H. (1973) ‘Externalities in

urban property markets – empirical

test of zoning ordinance of Pitts-

burgh’, Journal of Law and Econo-

mics, 16 313-349.

Ruimtelijk Planbureau (2006) Bloei-

ende bermen. Vestedelijking langs

de snelweg. Rotterdam: NAi Uitge-

vers.

Schuur, J. (2001a) Veroudering van

bedrijventerreinen: Een structuur

voor herstructurering. Den Haag:

Centraal Planbureau.

Schuur, J. (2001b) ‘Nieuw beleid

voor oude terreinen’, Economische

Statistische Berichten, 86, nr.

(4332), 840-843.

Schuur, J. (2004) ‘Een nieuwe bena-

dering van bedrijventerreinen’,

PropertyNL Research Quarterly,

maart 2004 63-67.

Schuur, J., A. Weterings, S. Klaver,

C. Eijgenraam en E. Verkade

(2007a) Een ruimtelijke verkenning

naar alternatieven voor de Hoek-

sche Waard. Den Haag: Ruimtelijk

Planbureau en Centraal Planbu-

reau.

Regio Utrecht (2012) Regionaal

convenant bedrijventerreinen Regio

Utrecht 2011-2020. Utrecht.

Renes, G., M. Thissen en A. Segeren

(2006) Betaalbaarheid van koopwo-

ningen en het ruimtelijk beleid.

Rotterdam: NAi Uitgevers.

Renes, G., A. Weterings en H.Gordijn

(2009) De toekomst van bedrijven-

terreinen. Van uitbreiding naar

herstructurering. Den Haag: PBL.

Romijn, G. en G. Renes (2013a)

Plannen voor de Stad. Een multi-

disciplinaire verkenning van de

effecten van verstedelijkings-

projecten op het functioneren van

een stad. Den Haag: Centraal Plan-

bureau en Planbureau voor de

Leefomgeving. De Swart, Den Haag.

Romijn, G. en G. Renes (2013b)

Algemene leidraad voor maatschap-

pelijke kosten-batenanalyse.

Centraal Planbureau en Planbureau

voor de Leefomgeving. De Swart,

Den Haag.

Royal Haskoning (2010a) Kwaliteit

en veroudering bedrijventerreinen

in de provincie Noord-Brabant.

Nijmegen/’s-Hertogenbosch.

Royal Haskoning (2010b) Bedrijven-

terreinenplannen voor de vier

regio’s in de provincie Fryslân.

Regionale opgave en afspraken.

Nijmegen.

273


Torrens, P.M. en A. Nara (2007)

‘Modeling gentrification dynamics:

A hybrid approach’, Computers,

Environment and Urban Systems

31(3) 337-361.

Traa, M en J. Knoben (2009) Verou-

dering en herstructering op bedrij-

venterreinen: een verkenning. Den

Haag/Bilthoven: PBL.

Tsolacos, S. (1997) ‘A Case Study of

Industrial Property Development in

South Hampshire’, Journal of


Tsolacos, S., T. McGough en

B. Thompson (2005) ‘Affordability

and Performance in the Industrial

Property Market’, Journal of

Property Investment & Finance,

23(4) 311-328.

Tweede Kamer (2008) ‘Kabinets-

reactie Taskforce (Her)ontwikkeling

Bedrijventerreinen’, Tweede Kamer

2007-2008 31253-8.

Tweede Kamer (2009) Verslag van

een overleg van de vaste

commissie voor Volkshuisvesting,

Ruimtelijke Ordening en Milieu-

beheer en de vaste commissie voor

Verkeer en Waterstaat op 30 maart

2009 met minister Cramer van

VROM over de Structuurvisie voor

de Snelweg omgeving.

Vastgoedmarkt (2012) Regio

Amsterdam wil marktconforme

grondprijs, 22 oktober.

Tait, M. en O.B. Jensen (2007)

‘Travelling Ideas, Power and Place:

The Cases of Urban Villages and

Business Improvement Districts’,

International Planning Studies,

12(2) 107-128.

Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrij-

venterreinen (2008a) Kansen voor

kwaliteit: Een ontwikkelingsstra-

tegie voor bedrijventerreinen. Den

Haag: Ministerie van VROM en

ministerie van Economische Zaken.

‘s-Hertogenbosch: BibloVan-

Gerwen.

Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrij-

venterreinen (2008b) Tussenrap-

portage Taskforce (Her)ont wik keling

Bedrijventerreinen. Brief aan de

ministers van EZ en VROM.

Taskforce Versnellingsagenda.

(2005) Versnellingsagenda 2005.

Limburg op weg naar 2012. Maas-

tricht: Provincie Limburg.

Teisman, G.R. (1992) Complexe

besluitvorming: een pluricentrisch

perspectief op besluitvorming over

ruimtelijke investeringen. Den

Haag: VUGA.

Thompson, R. (1997) ‘Industrial

Employment Densities’, Journal of

Real Estate Research, 14(3)

309-319.

TNO (2013) 3D-printing wordt snel

realiteit. Delft /Eindhoven: TNO

Time.

Statencommissie voor het Econo-

misch Domein (2008) Verslag van

de vergadering van 4 april 2008.

Maastricht: Provincie Limburg.

Statencommissie voor het Econo-

misch Domein (2011) Verslag van

de vergadering van de Statencom-

missie voor het Economische

Domein op 28 januari 2011. Maas-

tricht: Provincie Limburg.

Stec (2005) Bedrijfsruimtegebrui-

kers in beeld. Nijmegen/Voorburg:

NVB.

Stec (2008) Quickscan grond-

prijzen in de bedrijventerreinen-

markt. Arnhem.

Steege, D.H.A. ter en M.A. Koning

(2009) Baten van herstructurering

van bedrijventerreinen; een

verkennend onderzoek.

Amsterdam: Economisch Instituut

voor de Bouwnijverheid.

Steen, van, P. (1995) Ondernemen

op en buiten het bedrijventerrein:

een blik op het bedrijventerrein als

vestigings- en investeringslocatie.

Groningen: Faculteit der Ruimte-

lijke Wetenschappen.

Strabo (2008) Vastgoedtransactie

Informatiesysteem. www.strabo.nl.

Stuurgroep Boegbeeld Duurzame

Bedrijventerreinen (1998) Duur-

zame Bedrijventerreinen, Hand-

reiking voor het management van

bedrijven en overheid, Den Haag.


274

Williamson, O. E. (1975) Markets and

hierarchies. New York: Free Press.

Witlox, F. en B. Derudder (2005)

‘Ruimtebehoefteraming van

bedrijven aan de hand van een

economische terreinquotiënten-

methode; een eerste verkenning

voor Vlaanderen’, Kwartaalschrift

Economie, 4 429-448.

Wittebrood, K. en T. van Dijk (2007)

Aandacht voor de wijk. Effecten van

herstructurering op de leefbaar-

heid en veiligheid. Den Haag: SCP.

Zhu, J.M. (2000) ‘The impact of

industrial land use policy on indus-

trial change’, Land Use Policy, 17

21-8.

Walks, R.A. en R. Maaranen (2008)

‘Gentrification, Social Mix and

Social Polarization: Testing the

Linkages In Large Canadian Cities’,

Urban Geography 29(4) 293-326.

Webster, C.J. (1998) ‘Public choice,

Pigovian and Coasian planning

theory’, Urban Studies, 35 53-75.

Webster, C.J., en L.W.C. Lai (2003)

Property Rights, Planning and

Markets: Managing Spontaneous

Cities. Cheltenham: Edward Elgar,

Cheltenham (UK) / Northampton

(MA, USA).

Wesselink, J.W. (2012) Kennisdos-

sier Bedrijventerreinen op zoek

naar economische dynamiek.

Amersfoort: Elba Media.

Wetenschappelijke Raad voor het

Regeringsbeleid (2008) Innovatie

vernieuwd. Den Haag: WRR.

Wetenschappelijke Raad voor het

Regeringsbeleid (2013) Naar een

lerende economie. Den Haag: WRR.

Weterings, A., J. J. Knoben en H. van

Amsterdam (2008) Werkgelegen-

heidsgroei op bedrijventerreinen.

Achtergrondstudies. Den Haag/

Bilthoven: PBL.

Weterings, A. en J. Knoben (2013)

‘Footloose: An analysis of the

drivers of firm relocations over

different distances’, Papers in

Regional Science, 92(4) 791-809.

Veere, van der, K.R. (2012) Waarde-

vermeerdering als oplossing voor

veroudering van bedrijventer-

reinen? Een studie naar private

investeringsmogelijkheden. Master-

scriptie Planologie. Utrecht: Univer-

siteit Utrecht.

Vegt, van der, C., J. Korteweg en R.

Lieshout (2006) Amsterdamse

Economische Verkenningen.

Amsterdam: SEO Economic

Research.

Visser, S. en G. Romijn (2013) De

probleemcheck: het verband tussen

probleemanalyse en maatschap-

pelijke kosten-batenanalyse. CPB

Notitie, 6 december 2013.

Vereniging Nederlandse

Gemeenten (2009) Bedrijven en

Milieu zonering. Den Haag: VNG

VROM-Raad (2005) Handreiking

Grondtransacties en Staatssteun

met achtergrondinformatie over het

Europese kader. Den Haag: VROM-

raad.

VROM-Raad (2006) Werkland-

schappen: een regionale strategie

voor bedrijventerreinen. Den Haag:

VROM-raad.

Wagemans, G. en V. Przybylski

(2011) Consortium Chemelot

Campus. Masterplan 2010-2020.

Geleen: Chemelot.

275


Introductie auteurs

Hans van Amsterdam is onder-

zoeker GIS bij de sector Verstedelij-

king en Mobiliteit van het Plan-

bureau voor de Leefomgeving. Hij

analyseert en monitort ruimtelijke

ontwikkelingen op het gebied van

wonen, werken en mobiliteit. Hij

richt zich daarbij met name op het

zoeken van geschikte gegevens en

analysemethoden voor het beant-

woorden van onderzoeksvragen.

Kjell-Erik Bugge is als associate

lector Duurzame Leefomgeving

verbonden aan het kenniscentrum

“Leefomgeving” van Saxion. Hij

doet praktijkgericht onderzoek

naar procesmanagement en deci-

sion support voor een toekomst-

bestendige ontwikkeling van werk-

locaties. Hij heeft vooral

ervaring met procesanalyses en

design en begeleiding van oplos-

sings-gerichte interactieve

processen tussen overheid en

ondernemers.

Jasper Beekmans studeerde

planologie aan de Radboud Univer-

siteit Nijmegen en was tussen 2008

en 2014 als onderzoeker verbon-

den aan diezelfde universiteit. Hij

promoveert daar op een onderzoek

naar de oorzaken van veroudering

van bedrijventerreinen. Sinds

december 2014 is hij werkzaam als

adviseur bij PAS bv, een bedrijf dat

adviseert op het gebied van vast-

goed, gebiedsontwikkeling en

planeconomie.

Edwin Buitelaar is werkzaam als

senior onderzoeker en programma-

leider bij het Planbureau voor de

Leefomgeving. Daarnaast is hij als

research fellow verbonden aan de

Amsterdam School of Real Estate.

Voordien werkte hij als onder-

zoeker en docent bij de Radboud

Universiteit Nijmegen, alwaar hij

ook gepromoveerd is (in 2007). Zijn

onderzoek richt zich op het functi-

oneren van de grondmarkt, het

grondbeleid en gebiedsontwikke-

ling. Daarbij richt hij zich op zowel

de juridisch-planologische als de

financieel-economische kant.

Jacques van Dinteren is product

manager Markets, Concepts &

Strategies bij Royal HaskoningDHV.

Al bijna 40 jaar houdt hij zich bezig

met zeer uiteenlopende zaken op

het vlak van locatie- en gebieds-

ontwikkelingen in binnen- en

buitenland, variërend van werk-

locaties tot geheel nieuwe steden.

Van 2007 tot 2014 was hij als

bijzonder hoogleraar economische

geografie werkzaam aan de Rijks-

universiteit Groningen. Momenteel

is hij onder meer verbonden aan de

Masteropleiding Urban Area Deve-

lopment (MUAD)

Theo Föllings is vice president

Business Environment & Innovation

and Business Development,

Regional Development Agency East

Netherlands (Oost NV). Hij werkt

reeds 25 jaar op het gebied van

regionale economische ontwikke-

ling. Vanuit verschillende posities

en rollen heeft hij bij-

gedragen aan de regionale econo-

mische ontwikkeling van regio’s in

Nederland. Eén van die rollen

niveaus is dat hij voorzitter is van de

Stichting kennisalliantie bedrijven-

terreinen Nederland, kortweg

SKBN, hét kennisnetwerk netwerk

van stedelijke- en regionale ontwik-

kelingsmaatschappijen in Neder-

land.

Frank de Feijter is onderzoeker

Planologie aan de Radboud Univer-

siteit Nijmegen en studeerde

Economische geografie en Plano-

logie, verdieping vastgoed en

grond, aan dezelfde universiteit.

Hij had een actieve bijdrage in het

‘URD Delta Oost project’ over inno-

vatieve vormen van sturing en

financiering bij knooppuntontwik-

keling. Frank voelt zich thuis op het

snijvlak van inhoud en proces,

ruimte en economie. Zo houdt hij

zich bezig met (nieuwe vormen

van) locatie- en gebiedsontwikke-

ling, grondbeleid, herstructurering

van bedrijventerreinen, regionale

samenwerking en locatiekeuzebe-

leid.

Peter van Geffen werkt als direc-

teur bij Stec Groep, een advies- en

onderzoeksbureau op het vlak van

economische ontwikkeling en

vastgoed. Na zijn studie planologie

(Radboud Universiteit Nijmegen)

werkte hij achtereenvolgens voor

VNO-NCW en de Kamer van Koop-

handel Gelderland. Vervolgens ging

hij in 1997 bij Stec Groep aan de

slag ging, waar hij inmiddels 18 jaar

werkzaam is. Peter is expert op het

gebied van werklocaties. Zo is hij is

actief op het gebied van regionaal


275


276

en lokaal beleid, acquisitieplannen,

marktonderzoek, waardebepaling,

grondexploitaties en ondernemers-

gerichte herstructurering. Hij werkt

voor overheden, ontwikkelmaat-

schappijen, eindgebruikers, ontwik-

kelaars, beleggers en banken.

Esther Geuting is werkzaam als

directeur innovatie bij Stec Groep,

daarnaast is zij momenteel voor het

Rijk en de gemeente Almere en

Zeewolde actief als gebiedsregis-

seur voor de ontwikkeling van het

innovatieproject Oosterwold.

Esther studeerde planologie en

economische geografie aan de

Radboud Universiteit. Sinds 2001 is

ze werkzaam bij Stec Groep, daar-

voor werkte ze vier jaar als senior

vastgoedadviseur voor het Amster-

dams Grondbedrijf. In 2004 startte

ze met het schrijven van een proef-

schrift aan de Radboud Universiteit

Nijmegen, binnen de vakgroep

planologie en als lid van het onder-

zoeksteam Governance and Places

(GaP), Institute for Management

Research. Ze promoveerde in 2011

op onderzoek naar de mogelijk-

heden van marktstructurering als

ruimtelijke ordeningsinstrument.

Henk-Jan Kooij is onderzoeker

Economische Geografie aan de

Radboud Universiteit Nijmegen. Dit

artikel is onderdeel van zijn promo-

tieonderzoek ‘Space for Innovation,

Innovation in Space’ dat afgerond is

in maart 2015. Momenteel is hij als

onderzoeker betrokken bij het

onderzoeksproject ‘Mobilizing

grassroots capacities for sustai-

nable energy transitions’ dat onder-

zoek doet naar de potentie van

lokale duurzame energie-initia-

tieven.

Evert-Jan de Kort is senior advi-

seur en partner bij economisch

advies- en onderzoeksbureau Stec

Groep. Na zijn studie sociale geo-

grafie aan de Radboud Universiteit

Nijmegen heeft Evert-Jan zo’n vijf

jaar als adviseur gewerkt bij advies-

bureau BRO. In 2005 maakte hij de

overstap naar de Stec Groep, waar

hij inmiddels zo’n 10 jaar actief is op

het vlak van regionale economie,

gebiedsontwikkeling en de (her)-

ontwikkeling van werklocaties in

het bijzonder. Evert-Jan was daarbij

mede-initiator van diverse innova-

tieve en landelijk bekende

modellen en aanpakken zoals de

Economische Effect Rapportage

(EER) Bedrijventerreinen en

Kantoren en de Hoe Courant is Uw

Pand (HCUP) aanpak.

Erwin van der Krabben is hoogle-

raar Vastgoed- en locatieontwikke-

ling aan de Radboud Universiteit

Nijmegen en professor of Real

Estate aan de University of Ulster

(Northern Ireland). Zijn onderzoek

richt zich op vraagstukken waarin

de wisselwerking tussen ruimtelijke

ordening en de werking van grond-

en vastgoedmarkten centraal staat.

Van 2009 tot 2013 was hij onder

meer onderzoeksleider van een

onderzoeksprogramma over de

bedrijventerreinenmarkt in Neder-

land, dat werd uitgevoerd in het

kader van het programma Kennis

voor Krachtige Steden.

Joris Knoben is universitair hoofd-

docent Regionale Economie en

Netwerken aan de Radboud Univer-

siteit. Zijn onderzoek en onderwijs

spelen zich af op het raakvlak van

de economie, geografie en bedrijfs-

kunde. De afgelopen jaren is hij

betrokken geweest bij diverse

(beleids)onderzoeken over de

economische betekenis van bedrij-

venterreinen. Momenteel werkt hij

voornamelijk aan een grootschalig

onderzoek naar clustering en

innovatie in ontwikkelingslanden.

Erik Louw is als onderzoeker

verbonden aan de Faculteit Bouw-

kunde van de Technische Universi-

teit Delft. Zijn onderzoek richt zich

op ruimtelijke economische vraag-

stukken en het bijzonder de plan-

ning en ontwikkeling van

bedrijventerreinen en het ruimte-

gebruiken van bedrijven. Daarnaast

doet hij onderzoek naar de huisves-

tingsvraag en huisvestings-

behoefte van bedrijven in relatie tot

hun vestigingsplaatskeuze.

Barrie Needham studeerde

economie aan de University of

Cambridge en vervolgens werkte bij

een stedenbouwkundig advies-

bureau in Londen en bij weten-

schappelijke aanstellingen in

Londen en in Birmingham. In 1978

kwam hij naar Nederland voor een

aanstelling aan de Katholieke

Universiteit Nijmegen, vakgroep

planologie waar hij in 1994 als

277


hoogleraar planologie werd

benoemd. Sinds 2007 is hij met

emeritaat. Nog steeds begeleidt hij

een aantal promovendi, geeft hij

gastcolleges en schrijft weten-

schappelijke werken. Zijn onder-

zoek richt zich op de raakvlakken

tussen de planologie en de

economie, met name tussen de

ruimtelijke ordening en grond en

vastgoed. Zijn publicaties gaan

voornamelijk hierover.

Guido van der Molen is senior

adviseur bij economisch advies- en

onderzoeksbureau Stec Groep.

Direct na afronding van zijn studie

planologie aan de Universiteit

Utrecht is hij bij Stec Groep gaan

werken. Hier is hij inmiddels bijna

tien jaar werkzaam op het gebied

van bedrijventerreinen, kantoren,

retail en regionale economie. Guido

was eerder als projectleider

betrokken bij de verkenning van de

regionale samenwerking op het

gebied van bedrijventerreinen voor

het Ministerie van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijksrelaties.

Jan Schuur is programmaleider bij

het Planbureau voor de Leefomge-

ving. Hij is sinds 1995 betrokken bij

onderzoek naar bedrijventerreinen.

Aanvankelijk bij het Centraal Plan-

bureau als projectleider van de

Bedrijfslocatie-monitor, een

systeem voor de regionale raming

van de behoefte aan bedrijventer-

reinen. Hij schreef ook een boek

over veroudering en herstructure-

ring van bedrijventerreinen. Vanaf

2002 was hij bij het Ruimtelijk

Planbureau als sector-directeur

verantwoordelijk voor het ruimte-

lijk-economisch onderzoek en

publiceerde diverse kritische arti-

kelen over het beleid voor bedrij-

venterreinen.

Han Olden is onderzoekscoördi-

nator bij het Expertisecentrum

Stedelijke Dynamiek en Duurzaam-

heid van de Universiteit Utrecht. Als

beleidsadviseur en onderzoeker is

hij al meer dan dertig jaar betrokken

bij de planning van bedrijven-

terreinen. In 2010 is hij aan de

Universiteit Utrecht gepromoveerd

op een evaluatie van het provinciale

en het gemeentelijke beleid voor

bedrijventerreinen. Hij was tevens

coauteur van het boek Planning

van bedrijventerreinen (Sdu

2004/2009). In het kader van de

herijking van het nationale beleid

voor bedrijventerreinen vergeleek

hij de Nederlandse praktijk met het

beleid in Vlaanderen, Duitsland,

Frankrijk en het Verenigd

Koninkrijk.

Bart Pasmans is docent Vastgoed-

kunde aan de Academie voor Bouw

en Infra bij Avans Hogeschool. Zijn

onderwijstaken liggen vooral in het

domein van gebiedsontwikkeling,

besluitvormingsprocessen en

vastgoedbeheer. Daarnaast is hij

van 2009 tot 2013 werkzaam

geweest aan de Radboud Universi-

teit als promotieonderzoeker

waarbij zijn onderzoek zich richtte

op de verzakelijking van de bedrij-

venterreinenmarkt.

Cees-Jan Pen is programma-

manager bij Platform31 en lector

vastgoed lectoraat Brainport bij

Fontys Hogescholen. Binnen Plat-

form31 houdt Cees-Jan zich naast

zijn brugfunctie tussen weten-

schappelijk onderzoek en de prak-

tijk, bezig binnen het thema

ruimte&economie met betrekking

tot topics als verduurzaming werk-

locaties, binnensteden en regionaal

ruimtelijk-economische afstem-

ming en samenwerking. Cees-Jan

heeft zich naast zijn rol als

aanspreekpunt voor het onder-

zoeksproject gebiedsontwikkeling

werklocaties de afgelopen tijd

beziggehouden met de evaluatie

van Rijkspilots verzakelijking en de

evaluatie van de Topper-regeling.

Bij Fontys is Cees-Jan onder meer

projectleider van het Raak project

Leegstand Leeft!

Huub Ploegmakers is werkzaam

als onderzoeker en docent bij de

Radboud Universiteit Nijmegen. Hij

zal promoveren op een onderzoek

naar de effectiviteit van beleid

gericht op de aanpak van verou-

derde bedrijventerreinen. Sinds

2013 is hij als onderzoeker

betrokken bij het project ‘Practices

and policies for neighbourhood

improvement’ waarin wijkvernieu-

wing vanuit diverse invalshoeken

wordt bestudeerd.

Friso de Vor is als onderzoeker

regionale economie werkzaam bij

het lectoraat Area Development

van Hogeschool Windesheim. De

vraagstukken waar hij zich mee


278

bezighoudt hebben betrekking op

een breed werkveld van gebieds-

ontwikkeling, de bouw, mobiliteit

en logistiek. In 2011 is hij gepromo-

veerd op een onderzoek naar de

ruimtelijk-economische effecten

van bundeling van economische

activiteit op bedrijventerreinen.

Anet Weterings is onderzoeker

Ruimtelijke Economie bij de sector

Verstedelijking en Mobiliteit van

het Planbureau voor de Leefomge-

ving. In haar onderzoek staat de

vraag centraal hoe regionale

verschillen van invloed zijn op het

economisch presteren van

bedrijven en hun werknemers.

Jan-Willem Wesselink is graag

bezig met stad, ruimte en urba-

nisme en met kennislabs, vak-

bladen en evenementen daarover.

Dat doet hij momenteel als hoofd

Kennis en Ontwikkeling bij Elba-

Rec en vanuit die rol ook als Hoofd-

laborant in het Kennislab voor

Urbanisme dat hij heeft ontwikkeld

en opgezet. Ook is hij hoofdredac-

teur van het vakblad Vitale Stad en

de afgelopen tien jaar was hij dat

van het vakblad Bedrijventerrein.

Binnen de directie Kennis en

Ontwikkeling van Elba-Rec runnen

we de bestaande Kennislabs en

zetten we nieuwe kennisinitia-

tieven op zoals de Smart Logistics

Hub in de Amsterdamse West-as.

281


Projectconsortium

Binnen het onderzoeksprogramma

‘Kennis voor Krachtige Steden’ van

Platform31 is in meer dan zestig

uiteenlopende projecten onder-

zoek gedaan naar stedelijke en

regionale vraagstukken. Deze

publicatie is het resultaat van het

onderzoek “Gebiedsontwikkeling:

de herontwikkeling van werkland-

schappen” uitgevoerd door de

Radboud Universiteit in Nijmegen.

Onder leiding van professor Erwin

van der Krabben, hoogleraar vast-

goed- en locatieontwikkeling,

hebben verschillende PhD’s onder-

zoek gedaan naar bedrijventer-

reinen in Nederland. Ieder

onderzoek binnen het ‘Kennis voor

Krachtige Steden’ programma

wordt uitgevoerd door een consor-

tium van één of enkele universi-

taire onderzoeksgroepen en een

aantal stedelijke partijen. Vanuit de

praktijk zijn het Ontwikkelings-

bedrijf Oost Nederland NV, de

gemeente Nijmegen, het ontwik-

kelingsbedrijf van de gemeente

Rotterdam en de gemeente

Haarlemmermeer bij dit onderzoek

betrokken geweest.

283


Colofon

Een samenwerkingsproject van


Platform31

Uitgave

Platform31

Platform31

Postbus 20833

2500 GV Den Haag

070 - 302 84 84

[email protected]

www.platform31.nl


Postbus 9102

6500 HC Nijmegen

024 - 361 61 61

[email protected]

www.ru.nl

Onder redactie van:

Erwin van der Krabben

Cees-Jan Pen

Frank de Feijter

Krabben, van der, E., Pen,

C.J., Feijter, de, F.J. (2015)

De markt voor bedrijventerreinen:

uitkomsten van onderzoek en

beleid. Nijmegen/

Den Haag

Beeld

Omslag: Jacques van Dinteren

Binnenwerk:

Jasper Beekmans: pag. 16, 56,

164, 226

Jacques van Dinteren: pag. 40, 70,

80, 92, 108, 152, 166, 204, 238,

248, 250

Henk-Jan Kooij: pag. 118, 130, 140,

178, 184, 214

Opmaak

az grafisch serviceburo bv

Druk

Platform P

Oplage 500

Februari 2015

© Platform31

ISBN 978 94 91711 251

284


978 94 91711251

Bedrijventerreinen worden vaak geassocieerd met leegstand, verloedering en verrommeling. Om van dit imago af te komen, riep de Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen in 2008 op om de markt van bedrijven terreinen te gaan hervormen. Deze publicatie laat zien wat er de afgelopen jaren is gebeurd: bedrijventerreinen zijn op grote schaal geherstructureerd, maar niet altijd met het beoogde resultaat, de overheid speelt een andere rol en kijkt met een meer zakelijke blik naar bedrijventerreinen, terwijl de rol van ondernemers en vastgoedeigenaren belangrijker is geworden. De behoefte ramingen voor nieuwe terreinen zijn naar beneden bijgesteld en de focus is meer komen liggen op de waarde van de bestaande

terreinen.

De publicatie bespreekt welke lessen we de afgelopen jaren geleerd hebben op basis van kwalitatief en kwantitatief onderzoek naar bedrijventerreinen en het gevoerde overheidsbeleid. Daarnaast vat het de inzichten samen die kunnen worden meegenomen in het formuleren van nieuw beleid voor de komende jaren. Hierbij is meer aandacht voor eigenaargebruikers van bedrijfs vastgoed en investeerders noodzakelijk, dienen ‘systeemfouten’ in de markt voor bedrijventerreinen gerepareerd te worden en is het de uitdaging om publiek geld op een ‘slimmere’ manier in te zetten.

Met uiteenlopende bijdragen van onderzoekers en praktijkdeskundigen op het gebied van bedrijven terreinen is deze publicatie interessant voor iedereen die hierin inhoudelijk geïnteresseerd is. Op de eerste plaats voor beleidsadviseurs en bestuurders bij het Rijk, provincies en gemeenten, maar ook onderzoekers en adviseurs. De wisselwerking tussen beleid, de werking en uitkomsten van de vastgoedmarkt is bovendien ook relevant voor een breder publiek van ruimtelijke ordenaars en ruimtelijk economen.

een samenwerking van

Radboud Universiteit Platform31

uitgave

de markt voor bedrijventerreinen - utrecht · pdf filede markt voor bevenj di r ert neri en:...

Documents