debatten om den almene struktur historik, statistik – og et kik i krystalkuglen

Debatten om den almene strukturHistorik, statistik – og et kik i krystalkuglen

Bjarne Zetterström

2 21. april 2023 Temadag om sammenlægning

BL startede debatten i 2000

Overskrift: lokalt samarbejde

2008: KL siger mindst 2000 boliger i hver boligorganisation

2009: lovforslag om ny styringsmodel – kommuner og boligorganisationer opfordres til at overveje strukturen

2005: Kommunalreform: 275 98 kommuner


Hvordan er det gået på 10 år?

Antal boligorganisationer: ca. 750 til ca. 600

Antal administrationer: ca. 350 til 245


Udviklingen i eneadministrationer

Antal lejemål 2000 2010 Boliger i 2010

1 – 200 92 53 3.069

201 – 500 69 34 12.331 501 -1.000 64 37 26.426

1.000 – 2.000 38 35 49.534 2.001 – 5.000 30 27 84.430

5.001 – 10.000 1 4 28.233 10.000 - 0 2 28.562


Udviklingen i fællesadministrationer

Antal lejemål 2000 2010 Boliger i 2010

1 – 200 0 0 0

201 - 500 2 0 0 501 – 1.000 5 4 3.276

1.001 – 2.000 11 10 15.820 2.001 – 5.000 15 15 45.592

5.001 – 10.000 5 9 52.166 10.000 - 9 8 194.180


Det rykker når…

• Kommuner sammenlægges• Mindre boligorganisationer med samme

administrationsorganisation der kommer samme kommune sammenlægges

• Forretningsfører/direktør går på pension

• Der pålægges moms på fremmed administration


Aktuel situation primo 2011:

Der er bevægelse i Danmarks almene boliger

- men det går langsomt.

- Fortsat mange boligorganisationer som p.g.a. størrelsen- Er meget sårbare over for enkeltmedarbejderes

fravær

- Høje administrationsomkostninger og/eller

- Utidssvarende kvalitet


Styringsreformen retter fokus på kvalitet, omkostninger og service

Årlig opfølgning med kommunen

Kommer der et mildt pres???

Vil KL og Socialministeriet styrke kravene?


Hvorfor går det langsomt med fusioner?• Gør det ondt?

• Måske – særligt hvis det ikke er planlagt godt nok• Men det går over!

• Der er nogle udtrykte argumenter imod sammenlægninger

• Og der er argumenter som ikke bliver nævnt!


Modstand mod sammenlægninger

Nogle af de udtrykte argumenter:

”Alt stort er jo heller ikke godt….”

”De kan jo ikke bevise at det bliver billigere”

Men helt uomtvistede stordriftsfordele i almene boligorganisationer:

• Billigere administration

• Højere kvalitet – bedre beboerservice

• Bedre chance for flere visioner i bestyrelsesarbejdet• Fokus flyttes fra småproblemer i afdelingerne til

principdebatter om boligorganisationens fremtid


Argumenterne imod fusioner

som ikke bliver nævnt:

Der forsvinder nogle bestyrelsesposter

Magten skal deles med andre

- Og så er vi jo lidt bedre end naboselskabet!


De små sten på vejen

• Processen må ikke være for lang (højst 1½ år)

• Der skal være et højt informationsniveau og spørge- og debatmuligheder inden beslutning

• Ejendomsfunktionærerne skal også være med på ideen!

• De saglige argumenter i højsædet – og fremførte betænkeligheder skal være afdækket og besvaret betryggende

• Lov ikke huslejenedsættelser!

• Husk at de ansatte er beskyttede mod opsigelse og forringelser


Flere udfordringer for de små/mindre:

• Mere benchmark vil afsløre store forskelle i omkostninger og kvalitet

• Konkurrencen styrkes: alle kæmper om at blive større i det samme marked

• Stigende lejeledighed vil presse små boligorganisationer økonomisk

• IT og web-løsninger er nødvendige – og kostbare

• Problemer med at rekruttere både administrative ledere og bestyrelsesmedlemmer


Bliver der lovgivet om størrelseskrav?

Forhåbentligt ikke!

Men markedskræfterne vil presse de små og mindre:• Prisen på administration• Kvaliteten på administration

• Herunder driftsplanlægning i afdelingerne• Markedsføring• IT-løsninger• Betjeningen af beboerdemokratiet

• Behovet for mere synlighed/markedsføring• Dækning af stigende lejetab• Tiltrækningsmuligheder for dygtige medarbejdere• Tiltrækningsmuligheder for dygtige bestyrelsesmedlemmer

Tak for opmærksomheden!

debatten om den almene struktur historik, statistik – og et kik i krystalkuglen

Documents