deĞerleme raporua1capital.com.tr/wp-content/uploads/2017/01/rtalb...gebze plastikçiler organize...
TRANSCRIPT
- 1 - 2013/3009
DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN: RTA Laboratuvarları Ltd. Şti.
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : İnönü Mahallesi,
Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi, Cumhuriyet Caddesi, No:1 (4053 ada, 1 parsel) Gebze - KOCAELİ
İSTEK YAZISI : 18 Eylül 2013 tarih ve sayısız ePosta
MÜŞTERİ NO : 676
RAPOR NO : 2013/3009
EKSPERTİZ TARİHİ : 24 Eylül 2013
RAPOR TARİHİ : 26 Eylül 2013
RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen tesisin
değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
. - 2 - 2013/3009
İÇİNDEKİLER
1. ŞİRKET BİLGİLERİ ..................................................................................................................... - 3 -
2. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR ..................................................... - 4 -
3. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI .......................................................................................... - 5 -
3.1. TAPU KAYITLARI ........................................................................................................................ - 5 -
3.2. TAPU TAKYİDATI ........................................................................................................................ - 6 -
4. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU ..................................................................................... - 6 -
5. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ ............................................................................................. - 8 -
6. AÇIKLAMALAR .............................................................................................................................. - 9 -
7. İMAR DURUMU ........................................................................................................................... - 10 -
8. DEĞERLENDİRME ..................................................................................................................... - 10 -
9. FİYATLANDIRMA ...................................................................................................................... - 11 -
9.1. ARSANIN DEĞERİ: ..........................................................................................................................- 11 -
9.2. ARSA ÜZERİNDEKİ İNŞAİ YATIRIMIN DEĞERİ: ...........................................................................- 12 -
10. SONUÇ ............................................................................................................................................ - 13 -
. - 3 - 2013/3009
1. ŞİRKET BİLGİLERİ
Şirket Adı : Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Merkezi : İstanbul
Şirket Adresi : Gömeç Sokak, No: 37
Akgün İş Merkezi Kat 3/8
34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
Telefon : (0216) 545 48 66
(0216) 545 48 67
(0216) 545 95 29
(0216) 545 88 91
(0216) 545 28 37
Faks : (0216) 339 02 81
ePosta : [email protected]
Web : www.lotusgd.com
Kuruluş (Tescil) Tarihi : 10 Ocak 2005
Sermaye Piyasası Kurul
kaydına alınış Tarih ve
Karar No : 07 Nisan 2005 – 14/462
Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurul kaydına
alınış Tarih ve Karar No : 12 Mart 2009 - 3073
Ticaret Sicil No : 542757/490339
Kuruluş Sermayesi : 75.000,-YTL
Şimdiki Sermayesi : 300.000,-TL
. - 4 - 2013/3009
2. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla
sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların
sonucudur.
b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya
geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı
ya da önyargısı bulunmamaktadır.
c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya
önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca
ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre
gerçekleştirmiştir.
e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek
fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz
gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk
taşımaz.
f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite,
kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu
hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik
hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık
kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren
koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
. - 5 - 2013/3009
3. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
3.1. Tapu Kayıtları
SAHİBİ : RTA Laboratuvarları Biyolojik Ürünler İlaç ve
Makina Sanayi Ticaret Limited Şirketi
İLİ - İLÇESİ : Kocaeli - Gebze
MAHALLESİ : Güzeller
MEVKİİ : Karagöllü
PAFTA NO : 32MIIIbc-32MI
ADA NO : 4053
PARSEL NO : 1
NİTELİĞİ : Betonarme Karkas Fabrika Binası ve Arsası
ARSA ALANI : 3.003,26 m2
ARSA PAYI : Tamamı
YEVMİYE NO : 3112
CİLT NO : 84
SAHİFE NO : 8236
TAPU TARİHİ : 26.02.2013
. - 6 - 2013/3009
3.2. Tapu Takyidatı
Kocaeli İli, Gebze İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi itibariyle yapılan
incelemelerde tapu memuru bilgisayar kayıtlarına dayanarak rapor konusu taşınmaz
üzerinde aşağıdaki notların bulunduğunu belirtmiştir.
Beyanlar Bölümü:
4562 sayılı OSB Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarınca devir ve temlik edilemez.
(26.02.2013 tarih ve 3112 yevmiye no)
Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu
kaydına taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3. kişilere devrinde OSB den uygunluk
görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcıların vermiş olduğu
taahhütler yeni alıcılar tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır. (26.02.2013 tarih
ve 3112 yevmiye no)
4. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU
Değerlemeye konu gayrimenkul Kocaeli İli, Gebze İlçesi, İnönü Mahallesi,
Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi, Cumhuriyet Caddesi üzerinde, 1 kapı nolu
yerde (4053 ada, 1 nolu parsel) konumlu tesistir.
Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesine ulaşım; Anadolu Otoyolu üzerinden
Şekerpınar Kavşağından sapılarak otoyolun Kuzey yönüne geçilir. Yan yoldan yaklaşık
3 km. devam edildikten sonra sola dönülerek Organize Sanayi Caddesine girilir. Sanayi
Sitesinin girişi bu Cadde üzerinde bulunmakta olup siteye girildikten sonra Atatürk
Caddesi üzerinden 2 km. devam edilerek sağ koldaki Cumhuriyet Caddesi’ne ulaşılır.
Yakın çevrede benzer nitelikte sanayi ve depolama tesisleri ile fabrikalar yer almaktadır.
Taşınmaz Sanayi Sitesi Girişi’ne 1,8 km., Anadolu Otoyolu’na ise 2,9 km.
mesafede yer almaktadır. Bölgede altyapı çalışmaları tamamlanmış olup kamu
hizmetlerinden istifadesi tamdır.
. - 7 - 2013/3009
Uydu görüntüleri
. - 8 - 2013/3009
5. TESİSİN GENEL ÖZELLİKLERİ
TOPLAM İŞLETME ALANI : 3.003,26 m²
TOPLAM İNŞAAT ALANI : 3.288,12 m² (*)
ELEKTRİK : Şebeke
SU : Şebeke
KANALİZASYON : Şebeke
TRAFO : Yok
JENERATÖR : Mevcut (1 adet 160 kVA kapasiteli)
ASANSÖR : Mevcut (1 adet yük, 1 adet insan)
SU DEPOSU : Mevcut
DOĞALGAZ : Mevcut
ISITMA SİSTEMİ : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer
YANGIN TESİSATI : Yangın hidrantları ve dolapları, yangın söndürme cihazları
ve yangın alarm sistemi mevcut
PARK YERİ : Açık otopark alanı mevcut
SATIŞ KABİLİYETİ : “Satılabilirlik” özelliğine sahiptir.
(*) Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi’nden alınmıştır.
. - 9 - 2013/3009
6. AÇIKLAMALAR
Konu tesisin konumlu olduğu 4053 ada, 1 nolu parsel 3.003,26 m²
yüzölçümlüdür.
Parsel üzerinde RTA Laboratuvarları Biyolojik Ürünler İlaç ve
Makina Sanayi Ticaret Limited Şirketi tarafından kullanılmakta olan tesis yer
almaktadır.
Tesisin etrafı beton duvar üzeri demir çit ile fiziksel olarak sınırlandırılmıştır.
Bölgenin alt yapısı tamamlanmıştır.
Tesis için Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü’nden 03.03.2003
tarih ve 3 nolu Yapı Ruhsatı ve 24.03.2004 tarih ve 3 nolu Yapı Kullanma İzin
Belgesi alınmıştır.
Bina etrafında kalan açık alanlar saha betonu ve çim ile kaplıdır.
Parsel üzerinde yer alan binanın özellikleri;
İNŞAAT TARZI : B.A.K.
İNŞAAT NİZAMI : Ayrık
KAT ADEDİ : 5 (bodrum + zemin + 2 normal + çatı kat)
KULLANIM ALANI : 3.288,12 m²
PENCERE DOĞRAMALARI : PVC/Alüminyum (çift camlı)
KAPI DOĞRAMALARI : Panel
Projeye göre binanın;
o bodrum katında .….. kat holü, ofis, arşiv, depolar, teknik hacimler,
(pano odası, su deposu, hidrofor vs.) lavabo, WC, kapalı otopark
ve sığınak (yerinde depo),
o zemin katında ………. giriş, ofisler, toplantı odası, muhasebe, arge,
teknik hacimler, depolar ve WC-lavabo
o 1.normal katında ….. kat holü, üretim alanları, teknik hacimler, bay-
bayan soyunma odaları ve duşlar
o 2.normal katında …… kat holü, üretim alanları, teknik hacimler, bay-
bayan soyunma odaları ve duşlar (yerinde dekorasyonsuz ve
bölümlendirilmemiş),
o çatı katında ……… kat holü, yönetici ofisleri, toplantı odası,
yemekhane-mutfak, bay-bayan WC ve teras
yer almaktadır.
. - 10 - 2013/3009
Bazı bölümlerine girilemeyen binanın bodrum katında zeminler epoksi, duvarlar
ve tavanlar plastik boyalıdır. Zemin ve 1.normal katta zeminler granit/PVC zemin
kaplaması, duvarlar plastik boyalı, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır.
2. normal kat henüz dekorasyonsuz olup zemin ve tavan beton, duvarlar ince
sıvalıdır. Çatı katta zeminler granit/laminat parke/seramik, tavanlar spot
aydınlatmalı asma tavandır.
7. İMAR DURUMU Gebze Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde
rapora konu parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı paftasında “Sanayi Alanı”
olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir.
Plana göre yapılaşma şartları:
TAKS: 0,50
KAKS: 1,00
Hmax: Serbest
Çekme mesafeleri: Yoldan: 10 m., Komşu parsellerden: 5’er m.
şeklindedir.
8. DEĞERLENDİRME Tesisin değerine etki eden özet faktörler:
Olumlu etkenler:
Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
Anadolu Otoyolu’na yakın olması,
Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alması,
Çevresinin ticari potansiyeli,
Çevredeki sanayi ağırlıklı yapılaşma,
Arsasının imar durumu,
Bölgede alt yapının tamamlanmış olması.
. - 11 - 2013/3009
9. FİYATLANDIRMA Taşınmazın değerinin tesbitinde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
1. Arsanın değeri
2. Arsa üzerindeki inşaî yatırımın değeri
Not : Bu bileşenler, arsa ve inşaî yatırımların ayrı ayrı satışına esas alınabilecek değerler
anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif
büyüklüklerdir.
9.1. Arsanın değeri:
Rapor konusu parselin rayiç değerinin tesbitinde “Emsal Karşılaştırma
Yöntemi” kullanılmıştır.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgileri ve emlak pazarlama firmaları ile yapılan
görüşmelerden faydalanılmış; Organize Sanayi Bölgesi içerisinde ve yakın çevrede kısa
zaman önce pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini
etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu parsel için
birim fiyat belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, büyüklük, imar durumu, reklam kabiliyeti, kullanım
fonksiyonu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış ve ofisimizdeki mevcut bilgilerden
faydalanılmıştır.
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
1. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına
sahip 62.Sokak’ın köşesinde konumlu 7.770 m2 yüzölçümlü arsa
2.100.000,-USD bedelle satılıktır. (Tel: 532 727 40 73) (~270,-USD/m2)
2. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına
sahip 9.000 m2 yüzölçümlü arsa 2.880.000,-USD bedelle satılıktır.
(Tel: 532 211 24 61) (~320,-USD/m2)
3. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan benzer imar şartlarına
sahip 9.200 m2 yüzölçümlü arsa 2.990.000,-USD bedelle satılıktır.
(Tel: 530 642 80 89) (~325,-USD/m2)
. - 12 - 2013/3009
4. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan 3.000 m2 arsa üzerinde
konumlu 5.000 m2 kullanım alanlı bina 4.250.000,-USD bedelle satılıktır.
(Tel: 541 649 10 22) (~850,-USD/m2)
5. Plastikçiler Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan yer alan 3.000 m2 arsa
üzerinde konumlu 4.500 m2 kullanım alanlı bina 3.750.000,-USD bedelle
satılıktır. (Tel: 532 314 59 64) (~833,-USD/m2)
Bu araştırmalardan ve yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle rapor
konusu parselin konumu, yüzölçümü büyüklüğü, imar durumu ve üzerindeki tesisin
mevcudiyeti dikkate alınarak m² birim değeri için 650,-TL kıymet takdir edilmiştir.
Buna göre parselin değeri,
3.003,26 m2 x 650,-TL/m2 (1.952.119) 1.950.000,-TL olarak belirlenmiştir.
9.2. Arsa üzerindeki inşai yatırımın değeri:
İnşaî yatırımın değerlendirmeye esas m² birim bedeli (kârı havi satışa esas rayiç
tutarları), binanın yapılış tarzı ve niteliği ile birlikte halihazır durumu dikkate alınarak
saptanmıştır.
YAPI ADI KULLANIM
ALANI (m²)
m² BİRİM
DEĞERİ (TL)
YUVARLATILMIŞ TOPLAM
DEĞERİ (TL)
Fabrika binası 3.288,12 750 2.465.000
Çevre düzenlemesi (teknik alt yapı, çevre çiti, peyzaj, saha betonları vb.)
335.000
TOPLAM 2.800.000
Özet olarak taşınmazın değeri,
Arsanın değeri....................... 1.950.000,-TL
İnşaî yatırımların değeri........... 2.800.000,-TL olmak üzere
TOPLAM: 4.750.000,-TL'dir.
. - 13 - 2013/3009
10. SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen tesisin yerinde yapılan incelemesinde
Organize Sanayi Bölgesi içerisindeki konumuna, konumlu olduğu parselin
büyüklüğüne, imar durumuna, binanın yapılış tarzına, kullanım fonksiyonuna, kullanım
alanı büyüklüğüne, inşai kalitesine ve mimari özelliklerine göre günümüz ekonomik
koşullarındaki toplam değeri için,
4.750.000,-TL (Dörtmilyonyediyüzellibin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.
(4.750.000,-TL ÷ 2,710 TL/Euro (*) 1.753.000,-Euro)
(4.750.000,-TL ÷ 2,007 TL/USD (*) 2.367.000,-USD)
(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,710 TL; 1,-USD = 2,007 TL'dir.
Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
KDV hariç olan bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun
bulunmadığı kabulüne dayalıdır.
Tesisin sigortaya esas değeri; arsa üzerindeki inşai yatırımların değeri olan
2.800.000,-TL’dir.
İşbu rapor RTA Laboratuvarları Ltd. Şti.’nin talebi üzerine ve tek orijinal olarak
düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan
şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 26 Eylül 2013
(Ekspertiz tarihi: 24 Eylül 2013) Saygılarımızla,
LOTUS Gayrimenkul Değerleme
ve Danışmanlık A.Ş.
Eki:
Fotoğraflar
Vaziyet planı (Plastikçiler OSB)
Vaziyet planı
Kat planları ve kesit
Yapı Ruhsatı
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Tapu sureti
Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı
(Lisans No: 400114)
Ahmet AYKUŞ Değerleme Elemanı
. - 14 - 2013/3009
Taşınmazın görünüşü (Cumhuriyet Caddesi’nden)
Taşınmazın görünüşü (Parsel içerisinden)
. - 15 - 2013/3009
. - 16 - 2013/3009
. - 17 - 2013/3009
. - 18 - 2013/3009
. - 19 - 2013/3009
. - 20 - 2013/3009
. - 21 - 2013/3009
. - 22 - 2013/3009
. - 23 - 2013/3009
. - 24 - 2013/3009
. - 25 - 2013/3009
. - 26 - 2013/3009