DEPRECIATON ESTIMATE (Perkiraan Depresiasi/Penyusutan)

Disusun Oleh :

1. Agus Muryanto

2. Teguh Hermawan

3. Johnny Malela

BAB 19

TUGAS ELEMEN PENILAIAN

DEFINISI

• Ada beberapa metode dapat digunakan untuk memperkirakan depresiasi (penyusutan). Setiap metode akan menghasilkan nilai yang sama sepanjang metode penerapan konsisten dan logis

DEPRECIATION (Depresiasi/Penyusutan) DEPRECIATION (Depresiasi/Penyusutan)

• Tiga pokok metode depresiasi adalah :1. Market Extraction Method (Metode Ekstrasi Pasar)2. Economic Age-Life Method (Metode Umur Ekonomis) 3. Breakdown Method (Metode Breakdown)

• Metode Ekstraksi dan Metode Umur Ekonomis adalah metode utama yang digunakan oleh sebagian besar penilai untuk memperkirakan total depresiasi di properti dan bergantungpada perkiraan umur efektif dan umur ekonomis

• Breakdown Method adalah suatu metode yang mengidentifikasikan elemen depresiasi yang dapat disebabkan oleh :

- Kemunduran Fisik (Physical Deterioration)

- Kemunduran Fungsional (Functional Obsolencence)

- Kemunduran Eksternal (External Obsolencence)

• Metode Breakdown merupakan mengukur estimasi total didasarkan depresiasi dari berbagai komponen, Dalam situasi tertentu, metode breakdown digunakan untuk mengestimasi tiap-tiap bagian dalam depresiasi untuk kemudian dijumlahkan dan menghasilkan total estimasi depresiasi.

• Ketiga metode perkiraan depresiasi mempertimbangkan hubungan antara usia dan umur hidup baik secara langsung, maupun tidak langsung.

AGE AND LIFE RELATIONSHIP

(Hubungan antara Usia dan Umur Hidup)

• Sebagai contoh, sebuah toko ritel dengan tipikal umur hidup (umur ekonomis) barang adalah 40 tahun, maka bila sudah mencapai 40 tahun, maka secara teori dia akan kehilangan nilai karena depresiasi.

• Dalam mengestimasi total depresiasi suatu perbaikan, konsep usia – umur hidup yang sangat penting untuk penilai adalah umur ekonomis (economic life), usia efektif (efektif age) dan sisa umur ekonomis (remaining economic life)

• Apabila kita melihat dari sisi memburuknya kondisi fisik dari komponen suatu bangunan, maka yang paling utama dalam konsep usia-umur hidup adalah umur guna (useful life), usia sebenarnya (actual age) dan sisa umur guna (remaining useful life).

• Usia aktual atau sering juga disebut historical age atau chronological age, adalah lamanya waktu biasanya dinyatakan dalam tahun dari sejak dibangun sampai berakhirnya konstruksi bangunan.

Usia Efektif (Useful Life)• Usia Efektif adalah umur yang diindikasikan oleh kondisi dan fungsi suatu struktur.

Apabila suatu lokasi pasar yang sama bangunan lebih terpelihara dibanding bangunan lainnya, maka usia efektif bangunan tersebut lebih kecil daripada usia aktualnya dan sebaliknya.

ACTUAL AGE and USEFUL LIFE

(Usia Aktual dan Usia Efektif)

Usia Aktual (Actual Age)

TOTAL ECONOMIC LIFE AND USEFUL LIFE

(Umur Ekonomis dan Umur Guna)

• Suatu peningkatan dari total umur ekonomis dimulai pada saat pembangunan dan berakhir ketika peningkatan tidak lagi memberikan kontribusi nilai bagi penggunaannya pada akhir umur ekonomis, terdapat beberapa pilihan bagi pemilik properti :

• Renovasi atau konversi• Rehabilitasi• Perubahan model • Penghancuran dan penggantian dengan struktur baru yang yang lebih baik.

Economic Life (Umur Ekonomis)

• Walaupun umur ekonomis dari suatu perbaikan sangat sulit untuk diprediksi tapi ia terbentuk karena beberapa faktor dibawah ini :

• Pertimbangan fisik, yaitu komponen fisik suatu perbaikan telah kadaluarsa, dilihat dari kualitas konstruksi, penggunaan properti, standar pemeliharaan dan iklim wilayah.

• Pertimbangan fungsi, yaitu terdapat perubahan dalam teknologi konstruksi, selera arsitektur, efisiensi energi dan rancangan bangunan, faktor tersebut dapat menyebabkan perbaikan kehilangan fungsinya, dengan mengabaikan faktor usia dan kondisi

• Pertimbangan eksternal, yaitu pengaruh jangka pendek dan jangka panjang seperti dalam tahap siklus kehidupan lingkungan, ketersediaan dan kemampuan dana, serta faktor penawaran dan permintaan.

Umur Guna (Useful Life)

• Adalah istilah yang digunakan dalam perbaikan yang berhubungan dengan komponen fisik. Merupakan jangka waktu atau lamanya komponen fisik suatu perbaikan dapat berfungsi sesuai dengan yang dirancangnya.

• Teknik-teknik untuk mengembangkan total umur ekonomis yaitu : • Metode Ekstraksi Pasar• Meneliti/melihat siklus real estat dan pembahsaanya pada permintaan pasar.• Konsultasi dengan pemilik dan pengembang• Empertimbangkan investasi yang digunakan oleh pembeli dan penjual.

• Renovasi dan modernisasi dapat secara efektif memperpanjang usia ekonomis bangunan misalnya suatu bangunan yang direnovasi dengan umur ekonomis 40 tahun akan dapat diperpanjang menjadi 50 tahun.

• Sisa umur ekonomis adalah lamanya periode dimana suatu perbaikan diharapkan akan terus berfungsi dalam menambah nilai suatu properti.

• Sisa umur ekonomis suatu perbaikan selalu lebih kecil atau sama dengan umur ekonomis keseluruhan

REMAINING ECONOMIC LIFE AND REMAINING USEFUL LIFE

(Sisa Umur Ekonomis dan Sisa Umur Guna)

Remaining Economic Life (Sisa Umur Ekonomis)

Remaining Useful Life (Sisa Umur Guna)• Sisa umur guna adalah estimasi periode dari usia aktual suatu komponen

sampai berakhirnya ekspektasi umur guna keseluruhan dari komponen tersebut. Sisa umur guna dari long-lived components biasanya sama dengan atau lebih besar dari sisa umur ekonomis.

• Metode ekstraksi pasar bergantung pada ketersediaan dari data perbandingan pasar dimana depresiasi dapat dibagi.

Langkah-Langkah metode ekstraksi pasar :

1. Temukan dan verifikasi penjualan dari properti sejenis

2. Buat penyesuaian untuk perbandingan harga pasar untuk faktor-faktor

tertentu.

3. Mengurangi nilai tanah pada saat penjualan

4. Memperkirakan biaya pengembangan untuk setiap properti yang

sebanding pada saat penjualan

5. Kurangi dengan nilai kontribusi semua perkembangan dari biaya

konstruksi.

6. Konversikan perkiraan depresiasi dalam rupiah ke persentase dengan

membagi setiap ekstrasi dari total depresiasi

7. Kembangkan Nilai Depresiasi tahunan jika umur properti yang

sebanding berbeda dengan properti subjek

MARKET EXTRACTION METHOD

(Metode Ekstraksi Pasar)

1. Melakukan penelitian untuk mengidentifikasikan total umur ekonomis dari struktur yang sama dan meperkirakan umur efektif dari gedung’

2. Membagi estimasi umur efektif dari subjek dengan total umur ekonomis struktur yang sama

3. Mengurangi perkiraan jumlah bersih depresiasi dari biaya pengembangan subjek hingga pengembangan kontribusi pada nilai properti.

ECONOMIC AGE LIFE METHOD

(Metode Umur Ekonomis)

Contoh metode Age Life : Informasi diberikan sbb.

Biaya penggantian (Reprodroduksi) $ 668,175

Nilai tanah $ 180,000

Estimasi usia efektif 18 tahun

Total umur ekonomis 50 tahun

Sehingga rumus Age Life mengidentifikasikan total depresiasi adalah : 18/50 : sebesar : 36 %, atau dalam harga adalah : $ 240,543, sehingga pendekatan biaya adalah : Biaya

penggantian (Reprodroduksi) $ 668,175Dikurangi total depresiasi $ 240,543Biaya Penggantian Terdepresiasi $ 427,632Ditambah Nilai tanah $ 180,000Indikasi Nilai dengan Metode Biaya $ 607,632

Breakdown Methode dapat dipisahkan dalam 3 bagian, yaitu :- Penyusutan Fisik (Physical Deterrioration)- Penyusutan Fungsional (Functional Obsolescence)- Penyusutan External (External Obsolescence)

BREAKDOWN METHOD

Masing-masing langkah tersebut diatas merupakan bagia daripada penyusutan yang akan dilakukan.

Proses dari akumlasi dari penyusutan tersebut diatas, akan menjadikan total penyusutan yang diinginkan.

Tehnik-tehnik utama yang digunakan untuk menghitung perbedaan-perbedaan dari metode penysutan diatas, meliputi :

- Memperkirakan biaya pemulihan, dimana kita mengukur berapa penyusutan fisik

(melibatkan perawatan) merupakan penyusutan fungsi yang dapat diperbaiki.- Menerapkan ratio umur ekonomis dari penyusutan fisik yang dapat diperbaiki

tersebut. - Menerapkan prosedur peyusutan fungsional untuk memperkirakan semua jenis penyusutan fungsional yang ada.- Menganalisa data pasar (baik dengan perbandingan pasar maupun tehnik

lainnya) yang mana dapat digunakan untuk mengidentifkasi perkiraan penyusutan fungsional

yang menyebabkan penambahan dan pengurangan dari penyusutan eksternal.- Mengkapitalisasikan potensi kerugian atau kelebihan dari biaya operasional

yang digunaka untuk memperkirakan penyusutan fungsional yang tidak dapat diperbaiki.

Batasan dan Penerapannya (Applicability and Limitations)Metode Breakdown ini utamanya digunakan untuk menilai masing-

masing jenis penyusutan yang akan kita laporkan. Metode ini digunakan juga bila Metode Ekstraksi Pasar dan Metode Usia Ekonomis tidak dapat diaplikasikan.

Perbedaan dalam Breakdown Methode dan Market Extraction atau Metode Umur Ekonomis dapat menghasilkan beberapa alasan :

- Total penysutan yang didapatkan dari Market Extraction mungkin tidak

mencerminkan secara benar dari penyusutan subyek property.- Terdapat kemungkinan bahwa subyek propert tidak mencerminka

elemen- elemen penyusutan yang diindikasikan, hal ini dikarenakan

keberagaman data pembanding. - Beberapa dari metode ini mungkin tidak dapat diterapan secara

tepat, contoh : dalam hal menentukan umur ekonomis bangunan.

Physical DeterationPenyusutan ini dapat dipecah dari 3 bagian :- Berhubungan dengan perawatan.- Penyusutan fisik jangka pendek.- Penyusutan fisik jangka panjang.

Metode ini berhubungan dengan hal-hal apa saja yang perlu diperbaiki pada tanggal penilaian. Contoh : jendela yang rusak, karpet yang perlu diganti, atap yg bocor, dll.

Dari hal-hal tersebut dapat diperkirakan berapa total 100% penggantian fisik tersebut, dimana pada prinsip hitungannya hal-hal tersebut diganti atau diperbaiki sesuai dengan kondisi yang ada.

Penyusutan Fisik Jangka Pendek (Incurable Physical Deterioration-Short-Lived Items)

Penyusutan Yang Dapat Diperbaiki (Curable Physical Deterioration-Deferred Maintenance) Items)

Penyusutan fisik janka panajng berhubungan erat dengan fisik dari pada obyek yang memang tidak dapat dirubah walam waktu dekat. Misalnya : struktur bangunan, struktur atap, pipa bawh tanah, fondasi bangunan, dsb. Biaya daripada penyusutan fisik jangka panjang ini setelah dikurangi dengan penyusutan fisik jangka pendek dapat menghasilkan penyusutan jangka panjang.

Penyusutan Fungsional (Functional Obsolescence)

Penyusutan Fungsional disebabkan oleh keslahan dalam struktur, bahan amaterial atau design dari property yang dihubungkan dengan parameter Highest and Best Use (HBU).

Penyusutan fungsional ini ada yang dapat diperbaiki dan ada yang tidak dapat diperbaiki yang disebabkan oleh masalah-masalah ketidak efisienan, yang brarti bahwa beberapa aspek dari property tersebut dibawah standar dari kondisi-kondisi pasar yang normal. Hal ini juga dapat menyebabkan ketidak nyamanan yang mengartikan beberapa aspek tersebut melebihi kondisi pasar secara normal.

Dalam beberapa kasus, penyusutan fungsional ini diciptakan oleh developer atau owner yang tidak mempertimbangkan kebutuhan pasar secara utuh yang akan berdampak pada peningkatan biaya-biaya yang tidak layak.

- Terdapat beberapa jenis dari penyusutan fungsional :- Penyusutan yang disebabkan oleh kesalahan instalasi.- Penyusutan yang disebabkan oleh kesalahan penempatan.- Penyusutan yang disebabkan oleh pemborosan yang tidak perlu

secara ekonomi.- Penyusutan yang disebabkan oleh ketidak efisien (mubazir).

Pemecahan Masalah pada Penyusutan Fungsional(Problem-Solving for Functional Obsolescene)

Proses yang sederhana dapat digunakan untuk mengidentifikasi dan memilih penerpaan-penerapan apa untuk mngetahui masalah-asalah secara fungsional. Langkah untuk mengidentifikasikan masalah fungsional tersebut , antara lain :

- Mengidentifikasi secara utuh masalah fungsional yang ada.- Mengidentifikasi bagian-bagian yang berhubungan denga problem

tersebut.- Mengidentifikasi kemungkinan memperbaiki yang dihubungka

dengan biaya pemulihan.- Memilih langah-langkah koreksi yang tepat.- Menghitung potensi kerugian dari masalah fungsional tersebut bila

masalah tersebut dapat diperbaiki.- Menentukan jenis-jenis mana yan dapat diperbaiki dan tidak dapat

diperbaiki.- Menerapkan prosedur penyusutan fungsional.

Penggunaan Prosedur Penyusutan Fungsional(Using the Functional Obsolescene Procedure)

Prosedur yang dapat dipergunakan untuk menghitung segala bentuk penyusutan fungsional yang disebabkan karena ketidak efisienan apakah itu penyusutan yang dapat diperbaiki atau tidak dapat diperbaiki dapat dilakukan dengan beberapa langkah :

- Biaya subyek yang sesungguhnya (cost of existing item)- Dikurangi dengan penyusutan pendahuluan (previsiously charged)- Biaya perbaikan atau biaya kerugian (cost to cure or value of the loss)- Dikurangi biaya bila menginstall baru (cost if install new)- Menyamakan penusutan untuk masalah-masalah keusangan

fungsional.

Keusangan Fungsional yang Dapat Diperbaiki yang disebabkan oleh Masalah-masalah Ketidak Efisiensian (Curable Functional Obsolescene Caused by Deficiency Requiring an Addition)Contoh penyusutan ini kita dapat mempertimbangkan, misalnya sebuah

gedung perkantoran tanpa dilengkapi AC, dimana pasar disekitarnya gedung

memakai AC. Bila dipasang AC akan menambah nilai sewa, dan kelebihan nilai sewa

tersebut bila dikapitalisasikan dalam waktu 1 tahun, merupakan penyusutan fungsional.Keusangan Fungsional yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable Functional

Obsolescene Caused by Deficiency)

Terdapat 2 elemen yang dapat diidentifikasikan :- Biaya perbaikan- Total kerugian yang disebabkan oleh komponen atau keusangan dari

komponen

Keusangan Fungsional yang Dapat Diperbaiki yang Disebabkan oleh Ketidak Efisienan sehingga Dibutuhkan Biaya Penggantian dengan Jenis Yang Baru/Modernisasi (Curable Functional Obsolescene Caused by Deficiency Requiring Substitution or Modernization)

Diupamakan sebuah bangunan kantor yang memiliki system pendingin udara yang sudah usang dan yang sudah tidak sesuai dengan kebutuhan standar. Biaya penggantian untuk install baru dikurangi dengan nilai sisa hasil penjualan system pending yang lama.

Keusangan Fungsional Yang Dapat Diperbaiki yang disebabkan Oleh Pemborosan (Curable Functional Obsolescene Caused by a Superadequacy).

Misalnya gudang yang dibangun dengan system pendingin dengan kapasitas yang berlebih untuk penyimpanan bahan-bahan makanan yang beku agar tahan lama. Kelebihan kapasitas pendingin terpasang yang ada dibandingkan dengan kebutuhan normal akan menyebabkan keusangan secara fungsional.

Keusangan Fungsional Yang Tidak Dapat Diperbaiki karena Pemborosan (Incurable Functional Obsolescene Caused by a Superadequacy).Misalnya suatu bangunan dibutuhkan ketinggian plafond 2,4 m (8 feet)

sedangkan bangunan yang ada mempunyai ketinggian plafond 3,5 m. Hal ini dapat menjadika pemborosan dalam penggunaan system pendingin dan pencahayaan.

Kerugian tersebut bila dikalkulasikan selama 1 tahun dan dikapitalisasi berdasarkan tingkat discount rate yang berlaku dapat mencerminkan nilai penyusutan fungsional yang disebabkan karena pemborosan tersebut.Keusangan External (External Obsolescene)

Keusangan ini merupakan kerugian yang disebabkan oleh factor-faktor yang berada diluar properti. Seringkali keusangan ini tidak dapat diperbaiki.

Keusangan external ini dapat juga bersifat sementara, misalnya yang berhubungan dengan over supply terhadap pasar.

Atau bersifat permanen, misalnya yang berubungan dengan bahaya lingkungan.

External factor ini seringkali memberi dampak pada kedua komponen yaitu tanah dan bangunan sebagai satu kesatuan pada property yang dinilai.

Penyusutan external ini biasanya mempunyai dampak pasar yang luas terhadap property sejenis yang dilakukan penilaian.

3 Acuan utama untuk mengukur keusangan external adalah :Alokasi penyusutan extraksi pasar.- Analisa terhadap data pasar.- Mengkapitalisasi potensi kerugian.

Keusangan External yang Diperkirakan dengan Mengalokasikan Penyusutan Extraksi Pasar (External Obsolescence Estimated by Allocation of Market-Extracted Depreciation)

Merupakan selisih antara bangunan yang dinilai berdasarkan harga pasar dengan gedung yang dibangun baru (biaya reproduksi baru) setelah dikurangi dengan penyusutan fisik dan keusangan fungsional.

Keusangan External yang DIperkirakan dengan Analisa Data Pasar (External Obsolescence Estimated by Market Data Analysis)Analisa menggunakan data pasar yan dikelompokan menjadi beberapa

jenis kelompok data pasar. Dengan memperbandingkan kelompok data-data pasar tersebut dapat ditarik kesimpulan adanya suatu penyusutan external dari sekelom[ok data-data tersebut.

Keusangan inilah yang diindikasikan penyusutan external berdasarkan data pasar.

Keusangan External yang Diperkirakan dari Kapitalisasi Potensi Kerugian (External Obsolescence Estimated by Capitalization of Income Loss).

Dalam menilai property yang menghasilkan income (Income Producing Property) seringkali kerugian potensi kerugian disebabkan oleh keusangan external yang dapat dikapitaisasi melalui perkiraan dari total kerugian yang dibebankan pada nilai property tersebut.

Prosedur ini dapat diterapkan melalui 2 langkah :Pertama, pasar dianalisa secara kuantitatif potensi kerugian income-

nya. Selanjutnya potensi kerugian income tersebut dikapitalisasi untuk

mendapatkan nilai kerugian yang berdampak pada property secara keseluruhan. Jika potensi kerugian yang diantisipasikan tersebut bersifat permanen, maka hal tersebut dapat dikapitalisasikan dengan menerapkan juga Gross Income Multiplier terhadap potensi kerugian kotor (Gross Income Loss) secara keseluruhan untuk dikapitalisasi terhadap potensi kerugian bersih (Net Income Loss).

Jika potensi kerugian tersebut diperkirakan permanen maka dapat dihitung melalui analisa Discounted Cash Flow.

TERIMA KASIH