desarrollo o, modificaciÓn del planeamiento de calp 1ª fase · desarrollo o modificación del...
TRANSCRIPT
DESARROLLO O, MODIFICACIÓN DEL
PLANEAMIENTO DE CALP – 1ª FASE
DOCUMENTO DE INICIO
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 1
1. ANTECEDENTES JURÍDICO-URBANÍSTICOS DEL TRABAJO
CONTRATADO.
1.1. Objeto de este Documento.
1.1.1.- ASPECTOS ADMINISTRATIVOS DEL DOCUMENTO.
En fecha 18 de Julio de 2016 se procedió a suscribir Contrato de Asesoramiento
para el “Desarrollo o Modificación del Planeamiento vigente en Calp” entre el Alcalde del
municipio, D. César Sánchez Pérez y el Arquitecto-Urbanista, D. Gerardo Roger Fernández
Fernández, Socio-Director de la Consultora “PAU URBANISMO S.L.P.” en virtud del
Expediente de Contratación formulado por el Procedimiento Negociado, y que fue
aprobado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 17/mayo/2016.
1.1.2.- CONTENIDO JURÍDICO-URBANÍSTICO DEL TRABAJO A REALIZAR.
En el Pliego de Prescripciones Técnicas Particulares del Contrato se establecen
los objetivos del trabajo a realizar con el siguiente contenido:
“El Plan General de 1989 reconoció y protegió una franja de cuarenta metros en el
ámbito del Plan Parcial número 1 de Calp que calificó de Zona Verde Arqueológica y
estableció una serie de medidas para la obtención de dichos suelos por la Administración
Municipal, Actualmente, dicho suelo está regulado en el Plan General como Suelo Urbano
Morelló y se encuentra prácticamente todo el construido por la edificación privada.
El Plan General de 1994, en lo que respecta a la Zona Arqueológica mantuvo las
mismas determinaciones que el anterior PGOU; no ocurrió lo mismo en la Homologación
Global Modificativa aprobada en el año 1998, en donde la denominada Zona Arqueológica
sufrió una importante modificación en su configuración.
Finalmente, en junio de 2002 todo el ámbito en el que se emplaza la denominada
Zona Arqueológica fue objeto de protección arqueológica, proceso este que hoy todavía
continua en nuestro Tribunales.
El problema deviene porque después de casi treinta años, los propietarios de
dichos suelos no han podido materializar sus derechos y por tanto ya se ha solicitado
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 2
formalmente la expropiación de los mismos por alguno de los propietarios, lo que
evidentemente va a suponer un grave quebranto económico para las arcas municipales.
De otra parte y colindante con dicho suelo, se encuentra el suelo urbano "Saladar"
desarrollado principalmente al Oeste de Las Salinas, justo detrás del Suelo urbano PP 1.
El Suelo Urbano Saladar es el único suelo de Calp que tiene posibilidad de absorber
el crecimiento natural en Primera Residencia de la localidad, ya que prácticamente todo el
Suelo Urbano de Ensanche existente está colmatado y así también el del Suelo Urbano
Morelló (antiguo PP 1) destinado fundamentalmente a Vivienda Turística. Habrá, por tanto,
que garantizar que dicho suelo funcione tanto desde el punto de vista Residencial como
Comercial, creando un área de Bloques de Viviendas con los servicios que demandan
actualmente las familias: aparcamientos subterráneos, bandeja comercial, viviendas de 2,
3 y 4 dormitorios, servicios comunes para los bloques con piscina, etc..
Su conexión con el Ensanche de la ciudad y un pequeño Sector Terciario con el
que linda al Oeste también lo hacen adecuado para actividades Comerciales como
continuación de aquel.
A partir de estas premisas, la preocupación municipal estriba en propiciar una
actuación urbanística que pueda dar respuesta a las dos problemáticas planteadas”.
De la problemática expuesta por los responsables del Ayuntamiento de Calpe, se
deducen dos tipos de trabajos complementarios a realizar en el desarrollo del encargo
profesional contratado:
1º.- un primer reajuste y modificación de las disposiciones normativas relacionadas
con las condiciones de distribución del uso Comercial en las plantas bajas de las
edificaciones con relación al uso Residencial a ubicar en las plantas superiores, así como
las que hacen referencia a las variables morfológicas de los edificios resultantes, en
concreto, a sus disposiciones volumétricas con la finalidad, legal y deseable, de evitar la
formación de barreras arquitectónicas.
2º.- un segundo reajuste y modificación de las disposiciones normativas
relacionadas con la obtención para el dominio público de los suelos, hoy de titularidad
privada, definidos como Zona Arqueológica de “El Morelló”, en aplicación de las
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 3
innovaciones técnicas que la gestión urbanística actual nos ofrece, para lo cual habría que
vincular los suelos del Saladar a los de las parcelas arqueológicas mediante su
sometimiento al régimen de las Actuaciones de Dotación, mediante la atribución de un
incremento equilibrado y sostenible del aprovechamiento urbanístico vigente del Saladar y
su compensación con el correspondiente a las parcelas arqueológicas que se pretenden
obtener.
En consecuencia, por razones de agilidad administrativa, resulta oportuno y
razonable desagregar el encargo en dos fases:
1ª, una Primera Fase que comportaría como contenido y podríamos denominar
Modificación de las Ordenanzas Morfológicas Reguladoras del Suelo Urbano del
Saladar, disposiciones normativas que al corresponder a elementos pertenecientes a la
Ordenación Pormenorizada del planeamiento, su tramitación administrativa resultará más
rápida y sencilla al afectar la competencia de la misma, de manera exclusiva, al
Ayuntamiento de Calpe,
2ª, una Segunda Fase que comportaría como contenido y podríamos denominar
Modificación del Régimen Jurídico-urbanístico del Suelo Urbano del Saladar y de la
Zona Arqueológica, con la aplicación a ambos suelos del régimen de las Actuaciones de
Dotación, disposición normativa que al corresponder a elementos pertenecientes a la
Ordenación Estructural del planeamiento, su tramitación administrativa resultará más lenta
y compleja al afectar la competencia de la misma, tanto al Ayuntamiento de Calpe como a
la Generalitat.
Por consiguiente, en aras de la agilidad administrativa, procede formular este
Documento como la “Primera Fase: Modificación de las Ordenanzas Morfológicas
Reguladoras del Suelo Urbano del Saladar” de acuerdo al procedimiento de tramitación
administrativa que se explicita al final de este Documento, remitiendo la formulación de la
“Segunda Fase: Modificación del Régimen Jurídico-urbanístico del Suelo Urbano del
Saladar y de la Zona Arqueológica” de “El Morelló” relativa a la aplicación del régimen
de las Actuaciones de Dotación, a la entrega de la Primera, procediendo a su tramitación
en cuanto esté ultimada su redacción.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 4
FOTOGRAFÍA AÉREA DEL SALADAR Y LA ZONA ARQUOLÓGICA.
2. NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE RELATIVA A LAS
ORDENANZAS MORFOLÓGICAS REGULADORAS DEL SUELO URBANO DEL
SALADAR.
2.1. - Antecedentes del Sector de Suelo Urbanizable El Saladar.
Obviamente, el Suelo Urbano denominado “El Saladar” deviene del desarrollo y
ejecución urbanística del Sector de Suelo Urbanizable “Sector Saladar” del Plan General
de Ordenación Urbana de Calpe, cuyos documentos jurídico-urbanísticos se tramitaron y
aprobaron en las siguientes fechas:
-Aprobación Definitiva de la Ordenación pormenorizada del Plan Parcial incluida en
la Homologación Global Modificativa del PGOU ……………….. CTU de Alicante de
28/julio/1.998.
-Aprobación Definitiva del Proyecto de Urbanización ………………. 15/enero/2001
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 5
-Aprobación Definitiva del Proyecto de Compensación ……………. 3/enero/2003
-Recepción de las Obras de Urbanización ……………………..……. Tácita
Los parámetros urbanísticos básicos que han regido el desarrollo del Sector EL
Saladar vienen definidos en la preceptiva Ficha de Planeamiento y Gestión que se recoge
en las Normas urbanísticas del Plan General, de la cual se deducen las determinaciones
jurídico-urbanísticas precisas y necesarias que se requieren para el desarrollo del mismo
y que se señalan a continuación:
FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN Nº 4 DEL SECTOR DE SUELO
URBANIZABLE EL SALADAR
- Superficie del Sector …………………………….…… 310.925 m2s.
- Índice de Edificabilidad Residencial ……….……… 0,7921125 m2t/m2s
- Edificabilidad Residencial .…………………………. 246.287,56 m2t
- Índice de Edificabilidad Otros Usos ……………….. 0,07201 m2t/m2s
- Edificabilidad Otros Usos ………………..…………. 22.389,71 m2t
- Índice de Edificabilidad Bruta ……………………… 0,863135 m2t/m2s
- Edificabilidad Bruta del Sector ……………………. 268.677,26 m2t
- Aprovechamiento Tipo ………………………………. 0,441133453 uas/m2t
- Aprovechamiento Urbanístico Total ………………..………. 274.274,81 uas
- Nº de Viviendas Previstas (Sup. Media: 108,54 m2t/vivda... 2.269 Viviendas
- Superficies Desagregadas:
. Zonas Verdes (10,66 % s/ 310.925 m2s) ………........................ 33.154,00 m2s
.Centros Docentes (3,22% s/ 310.925 m2s) ……………………. 10.039,00 m2s
.Viario y Aparcamientos (22,64 % s/ 310.925 m2s)…………… 70.398,16 m2s
.Zona Residencial (63,46 % s/ 310.925 m2s) …………………. 197.333.84 m2s
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 6
CUADRO DE MATERIALIZACIÓN DE LAS EDIFICABILIDADES POR PARCELAS.
PLANO DEL PLAN PARCIAL Nº 4 “SALADAR”.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 7
2.2. - Ordenanzas Reguladoras del Suelo Urbano El Saladar.
Tal como se ha señalado, tras la ejecución del Sector El Saladar, el terreno afectado
por el mismo se configura física y jurídicamente como Suelo Urbano sometido a unas
Normas urbanísticas y Ordenanzas Morfológicas que regulan las diferentes Edificaciones
que pueden implantarse en las parcelas resultantes y que responden a las siguientes
Condiciones:
2.2.1.- DETERMINACIONES URBANÍSTICAS PARTICULARES APLICABLES AL
SUELO URBANO “EL SALADAR” DERIVADAS DEL PLAN PARCIAL.
Se transcriben a continuación, las determinaciones normativas específicas
aplicables al Suelo Urbano de El Saladar establecidas en la denominada Ficha Normativa
del Suelo Urbano “Saladar”.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 8
2.2.2.- DETERMINACIONES URBANÍSTICAS GENERALES APLICABLES AL
SUELO URBANO “EL SALADAR” DERIVADAS DE LA NORMATIVA DEL PLAN
GENERAL.
Constituidas, fundamentalmente, por los tres artículos siguientes (25, 26 y 27) de
las Normas Urbanísticas del Plan, que vienen a complementar las disposiciones
normativas específicas ya señaladas en la Ficha Normativa del Suelo Urbano “Saladar”
transcrita en el apartado anterior:
Articulo 25.- Condiciones Particulares de la Edificación Abierta en Bloques (BQ) y
de la Edificación Abierta Agrupada (AG).
A) EDIFICACION ABIERTA EN BLOQUES (BQ):
1) La distancia desde la edificación a los linderos de la parcela será igual o mayor
que 1/3 de su altura, con un mínimo de 6 m.
2) La distancia entre bloques de una misma parcela no será menor que 1/3 de la
suma de las alturas respectivas.
3) En aplicación de los puntos anteriores no será necesario guardar distancias
superiores a 15,00m.
4) Siempre que la ocupación de plantas sobre planta baja no supere el 15% de la
superficie de la parcela, no será necesario guardar distancias superiores a 6,00 m
B) EDIFICACION ABIERTA AGRUPADA (AG):
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 9
1) Se requerirá la presentación y ejecución del proyecto conjunto y completo de
toda la edificación y la escritura de indivisibilidad registrada.
2) Densidad máxima: 30 viviendas/ hectárea. En parcelas superiores a la mínima
la densidad se incrementará proporcionalmente, redondeada por defecto.
3) Longitud máxima de los bloques 30 m.
4) La separación entre grupos será de al menos 5,00 m
5) La superficie ajardinada mínima será del 40% de la parcela debiendo destinarse
a elementos comunes, no susceptible de utilización privativa por ningún comunero.
6) Las viviendas dispondrán dentro del espacio destinado a elementos comunes de
piscina (Sup > 3m2 /viv) y zona deportiva (Sup > 12 m2 /viv), así como de módulos
comunes para recogida de basura, contadores de agua, electricidad, telecomunicaciones,
etc.
7) Las parcelas contarán con un máximo de dos accesos rodados a su interior, si
bien por condiciones orográficas del terreno, el Ayuntamiento, previo informe técnico, podrá
autorizar de forma excepcional el incremento de dicho número.
8) Las parcelas contarán con una estación depuradora con tratamiento terciario y
capacidad adecuada para la reutilización del agua depurada en el riego interior.
9) Al objeto de garantizar el acceso de los servicios de emergencia (bomberos,
ambulancia, etc.) se garantizará que ninguna vivienda quede situada a una distancia de
recorrido superior a 30 m de un espacio accesible con dimensiones adecuadas para la
maniobrabilidad por dichos servicios.”
Articulo 26.- Condiciones Particulares para la Ocupación de las Áreas de
Retranqueo en Parcelas con Tipología BQ.
1) Se considera área de retranqueo para la ocupación como espacio
complementario la totalidad de la franja de retranqueo que se sitúa entre la edificación y
sus lindes.
2) Las áreas de retranqueo que puedan ocuparse como espacios complementarios
de los locales existentes en las plantas bajas de la edificación abierta en bloque (tipología
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 10
BQ) podrán cerrarse lateralmente y cubrirse siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
- Los cerramientos laterales deberán ser fácilmente desmontables, realizados
mediante estructuras ligeras metálicas u de otro tipo cuya colocación no afecte ni suponga
refuerzo de la estructura existente.
- Se permite la cubrición de dichos espacios con elementos fácilmente
desmontables siempre que dicha cubrición no supere en ninguno de sus puntos la cara
inferior del primer forjado situado sobre la planta baja, no permitiéndose sobre dicha
cubierta ningún tipo de instalación (ventilación, refrigeración, chimeneas, etc), rótulos,
anuncios o cualquier otro tipo de elemento.
3) Fachada a vial: Las fachadas deberán contemplar en su parte superior una
banda horizontal de entre 0,50 y 1,00 metros, bajo la cual se situará la fachada propiamente
dicha de los espacios habilitados.
Dicha banda, que tiene como misión la homogeneización visual del conjunto, no
podrá contener ningún anuncio publicitario, debiendo situarse todos ellos por debajo de la
misma, en los frentes de los respectivos espacios habilitados y sin sobresalir de ella.
4) Usos pormenorizados en las áreas de retranqueo:
El uso de estas áreas estará vinculado al uso comercial previsto para los locales
de los que forman parte, debiendo destinarse en su integridad a su disfrute por los clientes,
no pudiendo destinarse a elementos privados del local ni a servicios complementarios de
carácter obligatorio para los mismos, como aseos, cuarto de limpieza, oficinas, cocina,
almacén, etc. Es decir, el local, destinado a cualquier uso, debe reunir en sí mismo las
condiciones necesarias para obtener la correspondiente licencia ambiental,
independientemente del espacio complementario de retranqueo que pueda ocuparse.
5) La concesión de licencia urbanística y ambiental para el uso de estos espacios
únicamente supone la declaración administrativa de que la actuación pretendida se ajusta
al Plan General, y por ello es total y absolutamente independiente de que el titular de la
licencia cuente con disponibilidad civil para llevar a cabo la actuación.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 11
6) A la solicitud de licencia junto con los correspondientes proyectos visados
(urbanístico y ambiental en su caso) se acompañará planos de información del estado
actual de la fachada a la que recaiga la actuación y documentación fotográfica del conjunto
de la misma. La propuesta deberá contemplar el estudio de toda la fachada a vial de la
parcela afectada, planteando solución que resuelva adecuadamente la zona de entrada a
la edificación, mejorando el estado actual en los aspectos de accesibilidad, seguridad y
estética, destacando la misma en cuanto a forma, color, texturas, etc., de forma que quede
claramente diferenciada del resto de los usos colindantes, lo que deberá justificarse tanto
en planos como con fotografías y fotomontajes, dibujos o estudios ambientales.
7) Cuando como consecuencia de la actuación se precise incrementar el número
de plazas de aparcamiento en la parcela, se estará al régimen general establecido por el
vigente Plan General, tanto de la cantidad como en su modo de cumplimiento.
8) En los casos en los que proceda, le será de aplicación al igual que en la
edificación principal, el cuadro Nº 8 de las Normas Urbanísticas “Coeficientes de
homogeneización para transferencias y reservas de aprovechamiento en suelo urbano”.
Articulo 27.- Elementos Relativos a la Altura de la Edificación.
1) La altura de las plantas estará comprendida dentro los siguientes límites:
- Planta baja, incluido forjado: máximo 4,50 metros.
- Planta de pisos, incluido forjado: máximo 3,50 metros.
2) Por encima de la altura máxima se permitirán solamente:
a) Áticos con una altura máxima de 3 metros, en aquellas zonas que expresamente
se determinen, englobados en el volumen de cubiertas de 45º, trazado a partir de la
alineación oficial de fachada.
b) La cubierta definitiva del edificio, con una pendiente máxima del 45%.
c) Barandillas y antepechos de defensa de la azotea, con una altura máxima de
1,50 metros sobre el acabado de la azotea.
d) Chimeneas, antenas y elementos técnicos de las instalaciones, así como
casetones de acceso. En todos estos supuestos, la altura máxima de estos elementos no
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 12
debe sobrepasar la línea teórica de 45º desde la fachada y un máximo de 3,50 metros,
excepto para ascensores y cajas de escalera en edificación abierta.
e) Elementos ornamentales, siempre que respondan a criterios de composición del
edificio.
2.3. - Consecuencias de la Aplicación de las Ordenanzas Morfológicas a
la Disposición Volumétrica de las Edificaciones en la Parcelación del Proyecto de
Compensación Aprobado.
Para analizar los resultados de la disposición volumétrica de las Edificaciones
resultantes de la aplicación de las citadas Ordenanzas Morfológicas, resulta fundamental
observar la estructura parcelaria derivada de la aprobación e inscripción en el Registro de
la Propiedad del Proyecto de Compensación:
Sector, aprobada en su día.
PLANO DE PARCELACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN.
Como se puede apreciar fácilmente, la parcelación se realizó con el criterio, por
otra parte plausible, de adjudicar parcelas individualizadas a los propietarios originarios
afectados por la actuación urbanizadora, pero que, como contrapartida, genera una
estructura parcelaria de “dimensión menuda” (en muchos casos alcanza escasamente los
1.000 m2s) lo que implica que la aplicación de las Ordenanzas Morfológicas con los
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 13
condicionantes volumétricos establecidos y, en concreto las establecidas en el artículo 25,
como son:
a) la dimensión de la Parcela Mínima Edificable que en coherencia con la
estructura parcelaria derivada del Proyecto de Compensación se establece
en 1.000 m2s,
b) las separaciones de las edificaciones a linderos en la tipología de
Edificación Abierta en Bloque que debe ser superior a 1/3 de su altura con
un mínimo de 6 m, y de las edificaciones entre sí que debe ser superior a
1/3 de la suma de las alturas respectivas (salvo para las ocupaciones
menores al 15% de la parcela – artículo 25-A)-4),
c) la limitación de la altura de los edificios a la cota 50 sobre el nivel del mar,
en contradicción con el resto de regulaciones de suelos contiguos del PP-
1, PP-2 y PP-3.
d) Sobre todo y sorprendentemente, la ausencia de una limitación que
regulara la dimensión del frente edificado de fachada al mar, comportan que
la aplicación de estas Ordenanzas de carácter morfológico que junto al
resto de las mismas (aunque, ciertamente, con menos relevancia), pueden
producir la disposición de Edificaciones de amplias anchuras paralelas a la
línea de Costa en relación a las longitudes perpendiculares a la misma, lo
que termina por conformar una configuración “apantallada” que no solo son
contraproducentes con una ordenación en profundidad, racional y armónica
del espacio urbano localizado en las sucesivas líneas paralelas al mar de
edificación, sino también y lo que es más preocupante, acaban creando
“barreras arquitectónicas” contrarias a la normativa de la Ley de Costas
vigente.
De hecho, se plantea la posibilidad de disponer diversas morfologías y ubicación
de las edificaciones en aplicación de las Ordenanzas. En consecuencia, para detectar los
escenarios urbanos resultantes, se exponen a continuación, dentro de un área de análisis
propuesto del Sector que a día de hoy está desprovisto de edificaciones, dos ejemplos del
resultado aplicativo de las vigentes Ordenanzas en las que se observan las negativas
consecuencias expuestas y que a continuación se desarrollan:
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 14
ÁREA DE ÁNALISIS
Procede en primer lugar, explicar el grafismo aplicado a los siguientes ejemplos, es
el que a continuación se expone:
2.3 La línea a trazos de color fucsia delimita el Área de Análisis.
2.4 La superficie sombreada en color marrón, expresa la Ocupación necesaria
para consumir la edificabilidad atribuida a la Parcela (1,5 m²t/m²s) con la Altura de
edificación propuesta.
2.5 La Altura de edificación se señala con el número romano a continuación del
nomenclátor Np.
2.6 La línea a trazos de color cian muestra el área donde se puede ubicar el
edificio, respetando los retranques exigibles. No se acotan los retranqueos ya que su
obtención es fácil con la aplicación de la siguiente regla: el Número de plantas de la
edificación es igual a su retranqueo en metros, siendo el retranqueo mínimo de 6 metros.
Por ejemplo, un edificio de 8 plantas tiene 8 metros de retranqueo y un edificio de 5 plantas
tiene 6 metros de retranqueo, de esta forma se simplifica, para este Análisis, dicho
parámetro.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 15
2.3.1.-Primer Ejemplo de Aplicación de las Ordenanzas Vigentes.
Para este ejemplo se procedo a la aplicación de las Ordenanzas, utilizando la
menor altura posible de edificación (V plantas) y la mayor ocupación posible de parcela,
respetando los retranqueos exigibles (6 mts.).
Sin modificar la parcelación expuesta en el Proyecto de Reparcelación, se puede
observar que aparecen edificaciones apantalladas en tres parcelas (ver simulaciones en
Anwxo1).
No cabe duda que dicha disposición es posible, pero también debe significarse que
este tipo de desarrollo edificatorio de “edificios apantallados” con el mayor número de
viviendas con vistas al mar genera efectos explícitamente negativos en las edificaciones
ubicadas en segunda y tercera línea con respecto a las situadas en primeras líneas, tal
como se observa en el desarrollo urbanístico de las Zonas Turísticas de la costa (Gandía,
Denia, Cullera, etc).
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 16
2.3.2.-Segundo Ejemplo de Aplicación de las Ordenanzas Vigentes:
El caso anterior puede empeorar, aún más, cuando se prevé la unión de varias
Parcelas por medio de compra - venta. Este hecho, imposible de “contener” con la
Normativa y Ordenanzas vigentes, genera edificios “barrera”, aún más contundentes que
los expuestos en el ejemplo anterior (ver simulaciones en Anexo 2).
La posibilidad de que la “no deseada” disposición edificatoria que muestra la
imagen anterior se realice, aumenta aún más, ya que como se puede observar, las parcelas
con “edificios apantallados” disponen de suelo para la ubicación de los espacios libres que
comúnmente se desarrollan en esta tipología de edificios (piscinas, áreas de juego), por lo
que este hecho y los comentados anteriormente relativos a los efectos negativos en las
edificaciones posteriores, indica los inconvenientes de la posible ejecución. Es más, estos
efectos se pueden en parcelas ya edificadas del Sector.
De lo expuesto, se deduce la necesidad, conveniencia e, incluso preceptividad legal
(en cumplimiento de la legislación de Costas), de propiciar una regulación urbanística que
comporte una ordenación de las edificaciones (en las diferentes líneas de parcelas
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 17
paralelas a la costa), en disposición tipológica lineal y ubicación perpendicular al frente de
playa, de acotado testero en la fachada al mar para que no formen pantallas paralelas al
mismo y que posibilite la creación de amplios espacios libres transversales a la costa
(“pasillos” o “corredores” abiertos y libres de construcción) que impidan la visión al mar de
las edificaciones situadas en posiciones posteriores y que propicien una permeabilidad
transversal que facilite (aún, localizándose los terrenos en segunda línea de playa) los
necesarios procesos naturales de conectividad “mar-tierra-mar” relativos a las corrientes
de vientos y brisas, creación de corredores biológicos, traslación de áridos etc.
2.4. - Consecuencias de la Aplicación de las Ordenanzas Morfológicas a
las Tipologías y Usos de las Edificaciones.
Asimismo, la aplicación las Ordenanzas Morfológicas también determina,
obviamente, tanto la tipología edificatoria como el uso al que fundamentalmente se
destinan las viviendas, locales comerciales y aparcamientos que se edifiquen en ellas.
De hecho, cabe identificar las siguientes consecuencias relevantes:
a) la densidad residencial neta máxima que, por ejemplo, para la tipología BQ-2 que
dispone del mayor Índice de Edificabilidad Neta, 1,50 m2t/m2s debe ser inferior a
13,13 vivs./1.000 m2t (114,24 m2t/vivda.), que en superficie útil supone unos 91,39
m2u, aunque es superficie suficiente para la ubicación de viviendas de primera
residencia, al no establecerse una superficie mínima de vivienda, posibilita la
disposición de alojamientos turísticos de menor dimensión compensándose con
algunas viviendas de mayor dimensión.
b) la permisión de localizar aparcamientos privados al aire libre, en los espacios libres
de parcela, lo que posibilita la transformación jardines comunitarios en “playas de
aparcamiento”.
c) el destino turístico señalado en el apartado a) anterior, se ve reforzado, aún más,
con la regulación de los retranqueos a linderos que establece el artículo 25-A
(siempre superior a 1/3 de la altura de las edificaciones y con un mínimo de 6 m,
salvo para ocupaciones menores al 15% de la superficie de la parcela), sin que, tal
como regula el artículo 26 en sus diferentes apartados, puedan ocuparse los frentes
de fachada por edificaciones construidas destinadas a los usos lucrativos y
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 18
computables en la edificabilidad atribuida por el Plan (Residencial o Comercial).
Solo podrán disponerse espacios complementarios de los eventuales usos de
Locales Comerciales a ubicar en las plantas bajas, que tendrán siempre el carácter
de instalaciones desmontables, y nunca destinados a usos propios comerciales
(aseos, cocinas, oficinas etc.).
Como consecuencia de estas disposiciones normativas, el resultado del desarrollo
edificatorio de El Saladar se configura como una oferta clásica de Uso Turístico,
conformada por edificaciones exentas constituidas por viviendas-alojamientos de
superficie “menuda” y de clara vocación de “segunda residencia”, ubicadas en el centro de
sus parcelas privadas rodeadas de espacio libre comunitario ocupado, en gran parte, por
aparcamientos de sus propietarios y sin presencia comercial en los frentes de fachada, al
menos en las dos Calles principales que limitan El Saladar, como son las Avenidas de
Rumanía y de Ejércitos Españoles, “zócalos comerciales” que propicien y potencien el
paseo y la vida urbana tradicional de la “Ciudad Residencial” mediterránea, generadora de
usos mixtos, conjuntando usos Terciarios con Viviendas de Primera Residencia, e
incentivadora de un nivel de relaciones sociales y vecinales que no dispone la tradicional
“Ciudad Turística”, al responder a otro modelo de demanda y que ya se manifiesta de
manera suficiente en el Suelo Urbano de Calpe.
2.5. - Conclusiones de la Aplicación de las Ordenanzas Morfológicas
vigentes a la Ubicación de los Edificios en la Parcelación y a las Tipologías y Usos
de Edificación Resultantes.
De las consecuencias, en principio no deseables, expresadas en los dos Apartados
2.3 y 2.4 anteriores, se deduce claramente el objetivo formal y tipológico que debe
acometer esta Modificación del Plan General, tal como lo expresa el Ayuntamiento en el
Pliego de Prescripciones que ha justificado el presente encargo profesional, y que se
transcribe en el apartado 1.1.2 de este Documento.
En concreto y tal como se expone en el citado Apartado, se procede a formular
como Primera Fase de la Modificación completa, la Modificación de las Ordenanzas
Morfológicas aplicables a la regulación del Suelo Urbano de “El Saladar”, difiriendo a la
segunda Fase la disposición del régimen de las Actuaciones de Dotación (con la atribución
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 19
del aprovechamiento que legalmente se encuentra establecido) para posibilitar la
obtención gratuita por compensación de las denominada Zona Arqueológica del Morelló.
3. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA
VIGENTE RELATIVA A LAS ORDENANZAS MORFOLÓGICAS REGULADORAS DEL
SUELO URBANO DEL SALADAR.
Sobre la base de los argumentos expuestos a lo largo de este Documento, se
adopta como premisa básica el desechar la posibilidad de modificar disposiciones
normativas cuya aplicación pudiera generar más problemas que ventajas.
Por ejemplo, una propuesta que se manifiesta inicialmente plausible dada la
inadecuada estructura de propiedad derivada de la parcelación existente (tanto por su
dimensión “menuda” como por la localización y delimitación de su parcelario), sería la de
modificar la parcelación ya aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
Pues bien, esta posibilidad, aparentemente idónea, entendemos que debe
rechazarse inmediatamente, pues alterar la estructura de la propiedad ya consolidada
desde 13/enero/2003 (fecha de aprobación del Proyecto de Compensación), suelos que
ya habrán sufrido numerosas alteraciones en su titularidad y las consecuencias que la
modificación comportarían como volver a “re-reparcelar” los suelos del Sector o a obligar
a la aplicación de pro-indivisos para poder edificar las parcelas, son alternativas
normativas, que dada su complejidad técnica y rechazo social, implicarían la práctica
inaplicabilidad de las mismas.
No obstante, el rechazo a esta modificación normativa, no impide, sino más bien al
contrario, que se dispongan modificaciones que ofrezcan ventajas a los titulares de suelo
para el caso de que adoptasen agregaciones voluntarias entre las “menudas” parcelas
actuales, tanto entre parcelas contiguas en sentido transversal como en el longitudinal,
que les permita conformar edificios con ordenaciones volumétricas más adecuadas a las
demandas sociales por causa, por ejemplo, de sus mejoras vistas, así como
responsablemente respetuosas con los objetivos jurídico-urbanísticos que este Documento
plantea.
Teniendo en cuenta lo expuesto, se procede a la adopción de las mínimas
modificaciones puntuales posibles aplicables a algunos parámetros reguladores de las
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 20
Ordenanzas Morfológicas vigentes, pero que permitan garantizar la finalidad de obtener el
modelo de Ciudad Residencial que se pretende obtener con este trabajo.
En este sentido, se procede a modificar un mínimo de disposiciones normativas
que, cumpliendo explícitamente el interés general y el marco legislativo vigente, permita
garantizar el objetivo establecido en este Documento.
3.1.- Justificación de las Propuestas de Modificación.
De acuerdo a la finalidad perseguida, se propone la modificación de los siguientes
parámetros jurídico-urbanísticos, junto a las razones que justifican la propuesta de
modificación:
1ª. Supresión de la densidad máxima de Viviendas por Hectárea e incorporación
de la de la superficie construida mínima de vivienda a implantar en la edificabilidad
Residencial a disponer en los Bloques, que se propone establecer para ambas tipologías
de BQ, siendo dicha superficie de 100 m²t.
2ª. Modificación de la altura máxima de los Bloques, para la que se propone la
supresión de la limitación de la cota 50 s.n.m. estableciendo la altura libre, tal como ya se
encuentra regulada para los Suelos Urbanos contiguos derivados de los PP-1, PP-2 y PP-
3, con la finalidad de posibilitar la disposición, en el caso, sin duda excepcional (para
ocupaciones por la edificación muy pequeñas, en el entorno del 15%) de edificaciones más
“esbeltas” (de menor anchura que la máxima de 18 metros que se establece en la siguiente
disposición 4ª) que primen la no generación de “pantallas arquitectónicas”, además de
proceder a la aplicación del principio de coherencia con respecto a los Suelos Urbanos
contiguos.
3ª. Regulación de la ubicación de los aparcamientos privados integrados en la
propia edificación (en sótanos, semisótanos, plantas bajas o superiores).
4ª. Establecimiento, como parámetro ex novo, de la obligación de implantar las
edificaciones en las parcelas y respetando los retranqueos a linderos establecidos en las
Ordenanzas en el artículo 25-A (aplicables a las plantas altas a partir de las bajas), en
ubicación perpendicular al mar, debiendo disponerse la menor dimensión del edificio
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 21
(anchura) en paralelo a la Costa y la mayor dimensión (longitud) en el fondo perpendicular
al frente costero.
Para ello, se limita la disposición de una anchura máxima de 18 m (incluidos
voladizos) correspondiente a una doble crujía “muy sensiblemente ampliada”, a disponer
en la dimensión del testero del frente paralelo a la línea de Costa y que deberá mantenerse
a lo largo de toda la longitud del edificio. No obstante, para permitir una mayor holgura y
flexibilidad en los edificios destinados a Uso Hotelero (HO), se permite que la dimensión
de 18 metros de fachada sea la misma que para Uso Residencial (18 mts), pero en este
caso, sin incluir los voladizos, en los que se prohíbe cualquier tipo de cerramiento.
La finalidad de la nueva regulación es la de garantizar la creación de construcciones
lineales esbeltas, perpendiculares a la playa, con el objetivo esencial de impedir la
aparición de “edificios pantalla” paralelos a la misma que puedan generar “barreras
arquitectónicas” que perjudiquen a las edificaciones posteriores y a la permeabilidad
natural y paisajística que prescribe la vigente Ley de Costas.
5ª. Supresión de la separación de las edificaciones de uso Comercial y de la
regulación de los usos Complementarios a los linderos de fachada en las dos calles
principales que limitan el ámbito de El Saladar, las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos
Españoles, estableciendo la obligación de construir un “zócalo comercial” a lo largo de
dichas fachadas, pudiendo disponerse un máximo del 50 % de ese frente sin edificación
cerrada, como uso complementario de los locales Comerciales, en los términos
establecidos en el artículo 26-4 del Plan.
La altura de estos locales Comerciales será de una planta (planta baja), con la
posibilidad de disponer una primera que ocupe, como máximo, un 50% de la baja y su
fondo edificable será libre, limitado, en todo caso, por la edificabilidad prevista para otros
usos (8,86 % de la total) en la Ficha Normativa del Suelo Urbano de El Saladar.
3.2.- Propuestas de Modificación Realizadas.
Para un mejor entendimiento y más fácil comprensión de las modificaciones a
realizar, se procederá a señalarlas en color rojo sobre el texto de las disposiciones
originarias.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 22
3.2.1.- MODIFICACIONES DE LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS
PARTICULARES APLICABLES AL SUELO URBANO “EL SALADAR”.
Ficha de Normativa del Suelo Urbano "SALADAR”
Zona: Zona de edificación abierta BQ-1
Tipología BQ
Superficie mínima de parcela 1.000 m2
Ocupación máxima en función del resto de parámetros
Índice de edificabilidad 1.25 m2/m2
edif. residencial 91,14% 1,13925 m2/m2
edif otros usos 8,86% 0,11075 m2/m2
Densidad máxima y Superficie
mínima de viviendas 10,94 vivs/1.000 m2t de densidad máxima y 110 m²t/viv. de superficie mínima de vivienda.
Altura máxima libre en función del resto de parámetros.
Usos
Principal vivienda plurifamiliar
Compatibles HO, CO, OF, CU, SA, RE, REC, IN-1
Incompatibles IN-2, lN-3
Otras consideraciones: 1) La distancia desde la edificación a los linderos de la parcela será igual o mayor que 1/3
de su altura, con un mínimo de 6 m, salvo para las edificaciones de uso Comercial y usos
Complementarios en los linderos de fachada a las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos
Españoles, debiendo adosarse a lo largo de dichas alineaciones un frente de uso
Comercial, en un mínimo del 50 % de ese frente sin edificación cerrada, como uso
complementario de los locales Comerciales, en los términos establecidos en el artículo
26-4 de las Normas Urbanísticas del Plan General.
La altura de estos locales Comerciales será de una planta (planta baja), con la posibilidad
de disponer una primera que ocupe, como máximo, un 50% de la baja y su fondo edificable
será libre, limitado, en todo caso, por la edificabilidad prevista para otros usos (8,86 % de
la total) en la Ficha Normativa del Suelo Urbano de El Saladar.
2) Las edificaciones se implantarán en las parcelas respetando los retranqueos a linderos
establecidos en estas Ordenanzas (aplicables a las plantas altas a partir de las bajas) en
ubicación perpendicular al mar, debiendo disponerse la menor dimensión del edificio
(anchura) en paralelo a la Costa y la mayor dimensión (longitud) en el fondo ortogonal al
frente costero, limitándose la adopción de una anchura máxima de 18 m (incluidos
voladizos) a disponer en la dimensión del testero del frente paralelo a la línea de Costa y
que deberá mantenerse a lo largo de toda la longitud del edificio.
Para edificaciones de Uso Hotelero, la anchura máxima de 18 metros podrá comprender
la superficie construida cerrada, pudiendo disponer a partir de ella, terrazas y balcones
de superficie abierta anexas a las habitaciones y usos hoteleros.
3) Las Plazas de aparcamiento privado se ubicarán en sótanos, semisótanos o plantas
bajas o superiores de la edificación.
En lo no especificado en la presente ficha. serán de aplicación
las normas que con carácter general establece el PGOU para la tipología BQ, en concreto
lo establecido en el resto de determinaciones de los Artículos 25, 26 y 27 de las Normas
Urbanísticas del PGOU.
Zona: Zona de edificación abierta BQ-2
Tipología BQ
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 23
Superficie mínima de parcela 1.000 m2
Ocupación máxima en función del resto de parámetros
Índice de edificabilidad 1,50 m2/m2
edif. residencial 91,14% 1,3671 m2/m2
edif otros usos 8,86% 0,1329 m2/rrt2
Densidad Máxima y Superficie
mínima de viviendas 13,13 vivs/1.000 m2t de densidad máxima y 110 m²t/viv de superficie mínima de vivienda.
Altura máxima libre en función del resto de parámetros.
Usos
Principal vivienda plurifamiliar
Compatibles HO, CO, OF, CU, SA. RE, REC, IN-1
Incompatibles 1N-2. IN-3
Otras consideraciones: 1) La distancia desde la edificación a los linderos de la parcela será igual o mayor que 1/3
de su altura, con un mínimo de 6 m, salvo para las edificaciones de uso Comercial y usos
Complementarios en los linderos de fachada a las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos
Españoles, debiendo adosarse a lo largo de dichas alineaciones un frente de uso Comercial,
en un mínimo del 50 % de ese frente sin edificación cerrada, como uso complementario de
los locales Comerciales, en los términos establecidos en el artículo 26-4 de las Normas
Urbanísticas del Plan General.
La altura de estos locales Comerciales será de una planta (planta baja), con la posibilidad
de disponer una primera que ocupe, como máximo, un 50% de la baja y su fondo edificable
será libre, limitado, en todo caso, por la edificabilidad prevista para otros usos (8,86 % de la
total) en la Ficha Normativa del Suelo Urbano de El Saladar.
2) Las edificaciones se implantarán en las parcelas respetando los retranqueos a linderos
establecidos en estas Ordenanzas (aplicables a las plantas altas a partir de las bajas) en
ubicación perpendicular al mar, debiendo disponerse la menor dimensión del edificio
(anchura) en paralelo a la Costa y la mayor dimensión (longitud) en el fondo ortogonal al
frente costero, limitándose la adopción de una anchura máxima de 18 m (incluidos voladizos)
a disponer en la dimensión del testero del frente paralelo a la línea de Costa y que deberá
mantenerse a lo largo de toda la longitud del edificio.
Para edificaciones de Uso Hotelero, la anchura máxima de 18 metros podrá comprender la
superficie construida cerrada, pudiendo disponer a partir de ella, terrazas y balcones de
superficie abierta anexas a las habitaciones y usos hoteleros.
3) Las Plazas de aparcamiento privado se ubicarán en sótanos, semisótanos o plantas bajas
o superiores de la edificación.
En lo no especificado en la presente ficha. serán de aplicación
las normas que con carácter general establece el PGOU para la tipología BQ.
Zona: Equipamientos
Tipología BQ
Separación mínima a lindes 5,00 m
Zona: Espacios libres
Tipología Elementos prefabricados no permanentes trasladables fácilmente
Ocupación máxima 4 m2
Zonas verdes:
Tipología BQ
Ocupación máxima máximo por edificación = 60 m2
Separación mínima entre edificaciones 100 m
Edificabilidad máxima 0,033 m2/m2
Altura máxima 1 planta 4,50 m
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 24
3.2.2.- MODIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS
GENERALES APLICABLES AL SUELO URBANO “EL SALADAR”.
Serán de aplicación al Suelo Urbano del Saladar las determinaciones establecidas
en los Artículos 25, 26 y 27 de las Normas Urbanísticas Generales del vigente Plan de
Ordenación, salvo las establecidas en el Apartado “Otras Determinaciones” incorporadas
en la Ficha de la Normativa del Suelo Urbano del Saladar.
3.3. - Consecuencias de la Aplicación de la Modificación Propuesta de las
Ordenanzas Morfológicas a la Parcelación del Proyecto de Compensación
Aprobado.
Análogamente a lo expresado en el punto 2.3 anterior, a continuación, se analizan
los resultados de las Edificaciones resultantes de la aplicación de la Propuesta de
Modificación de las Ordenanzas Morfológicas.
En esta ocasión, solo se propone una solución entre las múltiples posibilidades,
reflejando el caso “extremo” de desarrollar los edificios con la mínima ocupación de
parcela, y respetando siempre una profundidad edificable (“doble crujía”) de 13 metros
como mínimo, configuración más que aceptable para el desarrollo de las viviendas.
3.3.1.-Ejemplo de la Aplicación de la Propuesta de Modificación de las Ordenanzas:
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 25
Del análisis del ejemplo propuesto, se deduce no solo, que la “densidad edificatoria”
es muy inferior a la expuesta en los dos ejemplos anteriores en los que se aplicaban las
Ordenanzas vigentes, sino que, sobre todo, se generan mayor espacio entre los edificios,
liberando de la “congestión y barrera visual” que se producía en la aplicación de las
Ordenanzas vigentes en la ejecución de los “bloques pantalla”.
También, se observa la disposición de los Fondos Comerciales que dan fachada a
las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos Españoles. Dichas edificaciones Comerciales,
dotadas de poca altura, se han interrumpido con Pérgolas para mantener la continuidad
del conjunto, permeabilizándolo y, permitiendo el acceso a la Zona Residencial que
preceden (ver simulaciones Anexo 3).
Ciertamente, su superficie edificable resulta escasa (en función del porcentaje
destinado a otros usos establecidos en las Ordenanzas aplicables que se limita al 8,86%).
No obstante, en la segunda Fase de esta Modificación (con la vinculación de la Zona
Arqueológica al Saladar en aplicación del régimen de las Actuaciones de Dotación), se
procederá al reajuste de su edificabilidad, de manera análoga a la que se proponga para
el Residencial.
3.3.2.-Medidas Complementarias a Adoptar en Cinco Parcelas de la Parcelación
Existente.
Por último, se puede observar en el ejemplo propuesto que existen dos parcelas
dentro del área de Análisis de morfología rectangular con su dimensión mayor paralela a
la Costa que, para poder consumir su edificabilidad, deberían incumplir la Ordenanza
propuesta de disponer un frente paralelo al Mar menor de 18 metros. Esta situación se
produce en tres parcelas más del Sector, mostrando su ubicación en la siguiente imagen:
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 26
Se desglosa a continuación, cada uno de los casos, planteándose su posible
solución.
1. Parcelas Nº 1 y 6 de la Manzana Nº 12 del Proyecto de Reparcelación.
Debido a la geometría y superficie de estas parcelas, y para el caso de que se
pretendieran edificar desagregadamente con su actual parcelación, no se pueden disponer
volúmenes edificatorios con frente paralelo a Mar menor o igual a 18 metros que
“consuman” la edificabilidad adjudicada a las mismas.
La solución que se propone para este caso es bastante sencilla: debido a su
situación en esquina y con tres fachadas a viario, procede plantear un proceso de
Normalización de Fincas previamente a la edificación de las mismas, posibilitándose la
obtención de dos nuevas parcelas finales idénticas en morfología y superficie y que,
además, sí cumplirían la Ordenanza propuesta de Frente máximo paralelo al Mar, tal como
muestra la siguiente imagen.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 27
La solución anterior resulta ser aún más viable, al constatar que en el Proyecto de
Reparcelación q el adjudicatario de ambas Parcelas es el mismo.
2. Parcelas Nº 3 y 4 de la Manzana Nº 7 del Proyecto de Reparcelación.
Este caso es más complejo que el mostrado en el punto anterior, ya que no solo no
es posible realizar edificios con un frente paralelo al Mar de un máximo de 18 metros, sino
que los únicos volúmenes ubicables para obtener la edificabilidad adjudicada, tienen una
profundidad edificable de entre 8 y 10 metros. Esta característica no solo es “de
legalidad dudosa” (Normativa de Fachada mínima), sino que produce una desventaja
notable en el diseño arquitectónico de estos bloques, ya que la dimensión mínima
“estandarizada” para bloques de “viviendas pasantes” es de 12 metros.
La solución, en este caso, se plantea también como en las parcelas anteriores,
mediante la formulación obligada de un Proyecto de Normalización de Fincas
previamente a la edificación de cualquiera de ellas, teniendo la desventaja sobre el caso
anterior de solo poseer una fachada a viario, por lo que es necesario generar una “parcela-
viario” que de fachada a calle y sirva, a su vez, de acceso al resto de la Parcela que se
ubica en la posición interior, tal como se muestra en la imagen siguiente:
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 28
Además de solucionar el problema del incumplimiento de la dimensión de Fachada
máxima paralela al Mar, se puede observar que las Parcelas mejoran, ya que se podrá
disponer de más suelo libre en su interior para la ubicación de Espacios libres (piscinas,
Zonas de Juego) dentro de ellas.
3. Parcelas Nº 4 de la Manzana Nº 6 del Proyecto de Reparcelación.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 29
Tal como ocurre en el caso anterior, la geometría de esta parcela genera un
volumen edificatorio que además de incumplir la Ordenanza de dimensión de Fachada
máxima paralela al Mar, también produce fondos edificables “desfavorables” para su
diseño y consecuentemente su funcionalidad. Su solución se presenta relativamente
sencilla ya que se observa que el Titular Adjudicatario es el mismo que la Parcela contigua
Nº 5. Por lo tanto, se propone la necesidad del desarrollo edificatorio en conjunto de ambas
Parcelas. Esta propuesta no solo soluciona el problema del incumplimiento de la
Ordenanza, sino que “mejora” las parcelas resultantes, ya que genera espacios libres
interiores (la parcela 4 no posee casi superficie libre) y se resuelve el estrecho acceso a la
parcela 5 desde el viario en “cul de sac”.
4. TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA DE ESTA MODIFICACIÓN DE LA
NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE RELATIVA A LAS ORDENANZAS
MORFOLÓGICAS REGULADORAS DEL SUELO URBANO DEL SALADAR.
Para proceder a la tramitación administrativa de este Documento, deberá acudirse
a la regulación establecida en el artículo 50 de la LOTUP.
En este sentido y tal como se argumenta detalladamente a lo largo de este
Documento, la Modificación planteada, dado que afecta exclusivamente a una parte de las
Ordenanzas Morfológicas aplicables al Suelo Urbano correspondiente a “El Saladar” (y que
en nada afecta a reclasificaciones de suelo), no presenta efectos medioambientales
significativos, por lo que, en principio, debe encontrarse exenta de evaluación Ambiental o,
en todo caso, debería someterse al Procedimiento Simplificado.
En consecuencia, procede iniciar la tramitación del presente Documento como
“Borrador-Documento de Inicio de la Modificación de las Ordenanzas Morfológicas
Reguladoras del Suelo Urbano de El Saladar” en virtud de la regulación establecida en
el artículo 50 de la LOTUP.
De hecho, tal al como establecen los apartados 1 y 2 del citado artículo 50 de la
LOTUP, la Solicitud de Inicio de Tramitación de la Modificación Puntual del PGOU de Calpe
comprende el siguiente contenido:
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 30
1º. El Borrador de la Modificación en el que se expresa detalladamente, la
problemática de gestión a solucionar y las soluciones precisas para resolverla.
2º. Las siguientes determinaciones establecidas en el apartado 1 del artículo
50, a saber:
a) los objetivos y problemática de la Modificación que se propone se
expresan detalladamente en el Borrador que se acompaña.
b) el alcance, ámbito y contenido de las eventuales alternativas posibles
de la Modificación que se propone, teniendo en cuenta que en este caso se limita a una
mera alteración de la implantación de las disposiciones volumétricas de los edificios en las
parcelas concretas sin modificación de usos ni edificabilidades, no procede plantear
alternativas diversas, sino más bien considerar como Alternativa Cero la de mantener el
actual statu quo, opción que debe ser rechazable por las razones expuestas en el
Documento, así como una segunda Alternativa, la propuesta en el Documento, que
presenta las ventajas ya señaladas, tanto en lo que respecta a la racionalidad de la
Ordenación urbana, como al respeto a las disposiciones vigentes de la Ley de Costas, tal
como se expresan pormenorizadamente en los anteriores apartados de este Documento.
c) el desarrollo previsible de la Modificación se circunscribe a la aplicación
jurídica de las nuevas Ordenanzas Morfológicas del Suelo Urbano de El Saladar, una vez
alcanzada la aprobación definitiva de la misma.
d) el diagnóstico de la situación ambiental y territorial en la actualidad,
teniendo en cuenta el mero carácter jurídico-normativo que caracteriza a este Documento,
se entiende que no precisa de mayor contenido ambiental que el que se expone a lo largo
del mismo.
e) los efectos previsibles en el medioambiente y en el cambio climático
no presentan relevancia reseñable al tratarse de una Modificación que afecta
exclusivamente a las Ordenanzas Morfológicas aplicables al Suelo Urbano de El Saladar,
no produciéndose, en consecuencia, reclasificación alguna de suelo (paso de No
Urbanizable a Urbanizable) ni cambios de uso que se plantean en el Urbano, lo que
comporta la nula generación de efectos significativos negativos al medio ambiente.
f) la incardinación en la Estrategia Territorial y en otros instrumentos de
planificación territorial y sectorial, no resulta de aplicación al caso que ocupa a esta
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 31
Modificación, al tratarse de una Normativa que afecta exclusivamente a las Ordenanzas
Morfológicas en el Suelo Urbano de El Saladar, no teniendo consecuencias en los
desarrollos de nuevos crecimientos urbanos que son el objeto de los citados instrumentos.
3º. En consecuencia, tal como se ha explicitado, al no generar efectos
significativos que pudieran afectar al medio ambiente, se entiende que su tramitación
deberá estar exenta de Declaración Ambiental Estratégica o, en todo caso, sujeta al
Procedimiento Simplificado de la misma, por lo que la Solicitud de Inicio comprenderá
las determinaciones establecidas en el apartado 2 del artículo 50, a saber:
a) tal como se ha expresado en el párrafo anterior, la innovación normativa en
las Ordenanzas Morfológicas de parte del Suelo Urbano que esta Modificación comporta,
no generará efectos negativos que pudieran afectar al medio ambiente de Calpe, sino
más bien al contrario, pues los cambios en las ordenaciones volumétricas que esta
Modificación comporta contribuirán a mejorar la permeabilidad visual y naturalística del
frente costero del Municipio, así como su adecuación a los requisitos y condiciones
establecidas en la vigente legislación de Costas.
Por ello, resulta razonable entender que esta Modificación o bien estaría exenta de
tramitar Evaluación Ambiental alguna o, en todo caso, debería someterse a la tramitación
de una Evaluación Simplificada.
b) teniendo en cuenta la finalidad y objetivo de esta Modificación y tal como ya
se ha señalado en el apartado 2º-b) anterior, las alternativas de actuación serían
exclusivamente dos: una, mantener la situación actual, lo que no resulta admisible
dado los indeseables problemas que su aplicación comporta, o una segunda alternativa,
la propuesta de modificación de las Ordenanzas Morfológicas que da respuesta
satisfactoria a la problemática existente.
c) de acuerdo a lo expuesto en la letra 2.a) anterior, esta Modificación no
producirá efectos negativos en el medio ambiente, por lo que no será necesario prever
medidas que los previnieran o redujeran.
d) Análogamente a lo expresado en el apartado 1.a) anterior, la propia
práctica aplicativa de las Ordenanzas Morfológicas que se producirá tras su aprobación
definitiva, establecerá el control del seguimiento de la misma.
Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 32
Por otro lado, la modificación de los artículos 7, 48-c, 51-1 y 57-1.b de la LOTUP
mediante la ley 10/2015, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión
Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat (“ley de
acompañamiento” a los Presupuestos de 2.016), determinan que el Órgano Ambiental
y Territorial a los efectos de la eventual tramitación ambiental de este expediente le
corresponde al Ayuntamiento de Calpe, estableciéndose el procedimiento concreto y
adecuado para ello.
En virtud de lo expresado en los anteriores Apartados, procede llevar a cabo la
tramitación del presente Documento de Borrador-Inicio en los términos establecidos en la
regulación establecida en la citada “ley de acompañamiento” de los Presupuestos de 2016,
hasta la aprobación definitiva del mismo por el Pleno del Ayuntamiento de Calpe.
En Valencia para Calpe, a octubre de 2016.
Por PAU URBANISMO, S.L.P.
Gerardo Roger Fernández Fernández.
1 2
3 4
2
1
3 4
ANEXO 1
1 2
3 4 ANEXO 2
2
1
3 4
1 2
3 4
1
2
3 4
ANEXO 3