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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
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DETERMINACIÓN DE VALORES DE REFERENCIA DEL TERRENO EN EL ÁREA
RURAL DEL MUNICIPIO DE COTA – CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA
METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS
VEREDAS VUELTA GRANDE, PARCELAS Y SIBERIA
ADRIANA CAROLINA ZAPATA ROBAYO
MAYERLY LORENA SUÁREZ CARDOZO
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2019
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
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DETERMINACIÓN DE VALORES DE REFERENCIA DEL TERRENO EN EL ÁREA
RURAL DEL MUNICIPIO DE COTA – CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA
METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS
VEREDAS VUELTA GRANDE, PARCELAS Y SIBERIA
ADRIANA CAROLINA ZAPATA ROBAYO
INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA
MAYERLY LORENA SUÁREZ CARDOZO
ECONOMISTA
PROYECTO DE GRADO
DIRECTOR
OSCAR FERNANDO TORRES COLMENARES
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
DOCENTE DE LA ESPECIALIZACIÓN
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2019
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TABLA DE CONTENIDO
Concepto Pág. 1. Definición del Problema 5 2. Justificación 5 3. Objetivos del Proyecto 6 4. Marcos de Referencia del Proyecto 7 4.1 Marco Espacial 7 4.2 Marco Teórico 9 4.3 Marco Normativo 10 5. Metodología 10 6. Desarrollo del Proyecto 11 6.1 Elaboración de Zonas Homogéneas Físicas 11 6.1.1 Categoría del Suelo 11 6.1.2 Zonas de Actividad 13 6.1.3 Áreas Homogéneas de Tierras 16 6.1.4 Uso Actual 22 6.1.5 Tipo Según Uso Actual 24 6.1.6 Aguas Superficiales 31 6.1.7 Vías 33 6.2 Elaboración de Zonas Homogéneas Geoeconómicas 36 6.2.1 Muestra 37
6.2.2 Localización de Puntos de Investigación 37 6.2.3 Elaboración de Avalúos 38 6.2.4 Zonas Homogéneas Geoeconómicas 38 Gráfico 1. Localización General de la Zona de Estudio 7 Gráfico 2. Mapa de categoría del suelo. 12 Gráfico 3. Mapa de zonas de actividad. 14
Gráfico 4. Mapa de Áreas Homogéneas de Tierra 17
Gráfico 5. Mapa de Uso Actual. 23 Gráfico 6. Mapa de Tipo según Uso Actual. 25 Gráfico 7. Mapa de Aguas Superficiales. 32 Gráfico 8. Mapa de Vías 34 Gráfico 9. Zonas Homogéneas Físicas. 35 Grafico 10. Localización de Puntos de Investigación. 37
Gráfico 11. Zonas Homogéneas Geoeconómicas 39
Tabla 1. Zonas de categoría del suelo 13 Tabla 2. Zonas de actividad 15 Tabla 3. Áreas Homogéneas de Tierra 22 Tabla 4. Uso Actual 24 Tabla 5. Tipos según Uso Actual 28 Tabla 6. Aguas superficiales 33 Tabla 7. Vías 33 Tabla 8. Zonas Homogéneas Geoeconómicas 38 Anexo 1- Mapas Generales de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas Cota
Anexo 2 - Avalúos Realizados Anexo 3 – Carta de información Áreas Homogéneas de Tierras Municipio de Cota
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INTRODUCCIÓN
El presente proyecto tiene como propósito la determinación de valores de referencia del
terreno para el área rural del municipio de Cota en Cundinamarca, utilizando la
metodología de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas establecida por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi IGAC. Específicamente, se trabajaron las veredas Vuelta
Grande, Parcelas y Siberia, localizadas al sur del municipio.
Esto se llevó a cabo a través del estudio y análisis de las condiciones físicas y
económicas de las veredas mencionadas, partiendo de la recolección y revisión de
información secundaria y su posterior validación en campo.
En el proceso de recolección de la información, se obtuvieron datos acerca de las
condiciones geográficas de las veredas objeto de estudio, los cuales fueron validados en
campo; se consultó el esquema de ordenamiento territorial y la base cartográfica con
miras a definir las zonas homogéneas físicas utilizando herramientas de geomática y se
tomaron datos acerca de la oferta inmobiliaria de predios en el área rural del municipio.
Se estableció que la zona rural del municipio cuenta con un aproximado de 2.500
inmuebles con base en la información consignada en datos abiertos del Geoportal IGAC,
por lo tanto basándonos en lo establecido en el manual para Zonas Homogéneas Físicas
del Profesor Silva (2015) para determinar los puntos de investigación se toma el 1% del
inventario predial más 15 predios adicionales, lo que nos arroja que para todo el municipio
es necesario establecer 40 puntos de investigación, distribuidos a los largo del mismo.
Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas determinadas en este trabajo, fueron
almacenadas en una base de datos geográfica, permitiendo un acceso fácil y organizado
a la información. Adicionalmente, se entregan salidas gráficas de las zonas y formatos
estándar para cada avalúo realizado.
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1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
El avalúo catastral corresponde a la determinación del valor de los predios a través de la
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Para cada predio, se
determina por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente sobre
el terreno y las edificaciones (IGAC, Resolución 0070 de 2011).
Para establecer los avalúos catastrales tanto urbanos como rurales, el catastro nacional
colombiano aplica la metodología de elaboración de Zonas Homogéneas
Geoeconómicas.
En el Municipio de Cota, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC realizó la última
actualización catastral en el año 2010, con lo cual, surge la necesidad de desarrollar un
estudio de zonas homogéneas que posibilite la obtención de valores unitarios
actualizados para el terreno en el municipio.
2. JUSTIFICACIÓN
La determinación y/o actualización de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas
permite tener información actualizada y de calidad sobre las características físicas y
económicas de la zona rural del municipio de Cota. Adicionalmente, constituyen un
insumo importante para el desarrollo de proyectos de planeación y ordenamiento
municipal.
El desarrollo de este trabajo permite la comprensión y aplicación de la metodología de
zonas homogéneas físicas y geoeconómicas desarrollada por el IGAC, poniendo en
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práctica los conocimientos empíricos complementados con los adquiridos durante el
postgrado.
El resultado final de este proyecto da lugar a una base importante para la comprensión
de la composición del valor de la tierra en el municipio y, más que un ejercicio académico,
puede servir de insumo para fines catastrales o privados.
3. OBJETIVOS DEL PROYECTO
El objetivo general de este proyecto es determinar los valores de referencia del terreno
para el área rural del municipio de Cota en las veredas Vuelta Grande, Parcelas y Siberia,
a través de la metodología de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. Para
conseguir este propósito, se alcanzaron los siguientes objetivos específicos:
3.1 Elaboración de las zonas homogéneas físicas para las veredas de estudio en el
municipio.
3.2 Elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas para las veredas de estudio
en el municipio.
4. MARCOS DE REFERENCIA DEL PROYECTO
4.1 Marco Espacial
El municipio de Cota pertenece al departamento de Cundinamarca, provincia de Sabana
Centro y se encuentra ubicado a 26 km al noroccidente de la ciudad de Bogotá. Posee
una extensión total de 55 km2, de los cuales, 52.15 km2 (aproximadamente),
corresponden al área rural. Está conformado por el resguardo indígena y las veredas La
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Moya, Cetime, El Abra, Pueblo Viejo, Rozo, Vuelta Grande, Siberia y Parcelas; siendo
las tres últimas las referentes a la zona de estudio de este proyecto (Gráfico 1).
Gráfico 1. Localización General de la Zona de Estudio. Fuente: Elaboración Propia
Cota limita al norte con el municipio de Chía, al sur con el municipio de Funza, al oriente
con la localidad bogotana de Suba y al occidente con el municipio de Tenjo. Se le conoce
como la capital indígena colombiana, ya que la mayoría de los chibchas vivieron más
cerca de este territorio que de Bogotá.
Posee una temperatura promedio de 13.7 °C y una precipitación media anual de 816 mm.
El mes más seco es enero, con 26 mm de lluvia y la mayor cantidad de precipitación
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ocurre en octubre, con un promedio de 121 mm. Por su parte, abril es el mes más cálido
del año, con un promedio de 14.3 °C. Las temperaturas medias más bajas del año se
producen en enero, cuando están alrededor de 13.3 °C.
Ubicado a las puertas de Bogotá, a lo largo de una de las vías de acceso más importantes
a la capital, esto es, la Calle 80 o Autopista a Medellín, el municipio de Cota ofrece una
localización estratégica para actividades industriales y logísticas. Conecta el occidente
de la Sabana con los municipios del norte, a través de la transversal de occidente. A lo
largo de ésta, es visible cómo el casco urbano ha ido creciendo hacia el norte y hacia el
sur, transformando el suelo rural en conjuntos residenciales de estratos altos. Dichos
conjuntos residenciales responden a necesidades exógenas y han ido transformando a
Cota en una ciudad dormitorio, donde el suelo es cada vez más escaso y más costoso
(PROBOGOTÁ, s. f.)
El territorio municipal comprende 5.344 hectáreas, de las cuales aproximadamente 144
hectáreas pertenecen al área urbana y las restantes 5.200 al área rural y de estas, 505
pertenecen al Resguardo indígena de Cota.
La topografía del municipio es plana en su mayor parte, sin embrago al occidente
presenta un relieve montañoso importante cuya principal altura es el Cerro del Majuy con
3.050 metros. Por la condición de sus suelos y la cercanía a Bogotá lo hace apto para el
desarrollo de las actividades agrícolas especialmente la horticultura
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4.2 Marco Teórico
Zonas Homogéneas Físicas
La resolución 70 de 2011 reglamenta técnicamente los procesos de formación,
actualización y conservación catastral, y define las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF)
como “espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía,
servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las
construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas
superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las
adyacentes”.
Zonas Homogéneas Geoeconómicas
La resolución mencionada también alude a las Zonas Homogéneas Geoeconómicas
(ZHG), definiéndolas como “los espacios geográficos determinados a partir de Zonas
Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las
condiciones del mercado inmobiliario”.
Avalúo de Puntos de Investigación
De acuerdo con la metodología de elaboración de zonas homogéneas físicas y
geoeconómicas del IGAC, se debe determinar una muestra representativa de predios
para cada ZHF, para obtener valores unitarios del terreno y de las construcciones que
conlleven a la definición de ZHG. Esta muestra corresponde a 15 predios más el 1% del
total de los predios de la población.
A cada predio o punto de investigación se le debe realizar un avalúo comercial aplicando
cualquiera de los métodos señalados en la Resolución 620 de 2008, esto es, el método
de comparación o de mercado, el de capitalización de rentas o ingresos, el de costo de
reposición o el método residual.
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4.3 Marco Normativo
El marco jurídico que se aplica al presente proyecto corresponde a legislación catastral
vigente para Colombia y se detalla a continuación:
✓ Acuerdo 12 del 20 de octubre del 2000, por el cual se adopta el PBOT del municipio
de Cota.
✓ Ley 388 del 1997, por la cual establece un mandato para que todos los municipios
del país formulen sus respectivos Planes de Ordenamiento Territorial
✓ Resolución 70 de 2011, por la cual se reglamenta técnicamente la formación,
actualización y conservación catastral.
✓ Resolución 620 de 2008 del IGAC, por la cual se establecen los procedimientos
para avalúos ordenados en el marco de la Ley 388 de 1997.
✓ Ley 1673 de 2013, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador.
5. METODOLOGÍA
Para el desarrollo del presente trabajo se tuvo en cuenta una etapa de recolección y
análisis de la información general, normativa y cartográfica de Municipio de Cota en
conjunto con el otro grupo de investigación, con el fin de establecer las Zonas
Homogéneas físicas del municipio, bajo la directriz del manual del profesor Jaime Silva,
posteriormente se realizaron visitas de campo al municipio, con el fin de identificar sus
características geográficas, físicas, de uso actual, infraestructura vial, además de realizar
un recorrido total del municipio que permitiera recolectar información acerca de los
inmuebles en venta en el mercado para posteriormente procesar estos datos
estadísticamente y entender la dinámica del precio de la tierra en el municipio y establecer
los puntos de investigación objeto de avalúo. Con esta información debidamente
georreferenciada se realiza un análisis detallado de las diferentes zonas homogéneas
físicas que harán parte de la construcción las zonas homogéneas geoeconómicas del
municipio de Cota.
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6. DESARROLLO DEL PROYECTO
6.1 Elaboración de Zonas Homogéneas Físicas
De acuerdo con el Manual de Zonas Homogéneas Físicas Rurales elaborado por el
profesor Jaime Silva Herrera, se denomina “zona homogénea física” a aquel espacio
geográfico dentro de la zona rural de un municipio, con características similares en cuanto
a las siguientes variables:
✓ Categoría de suelo
✓ Zonas de actividad
✓ Áreas Homogéneas de Tierras
✓ Uso Actual del Suelo
✓ Tipo según uso actual del suelo
✓ Aguas superficiales
✓ Vías
A continuación, se realiza la caracterización de las 7 variables mencionadas, para la zona
rural del municipio de Cota:
6.1.1 Categoría de Suelo
En virtud de lo dispuesto en el Acuerdo N° 12 del 20 de octubre del 2000 – PBOT de
Cota, con miras a asignar y reglamentar el uso del suelo y la acción urbanística, el
desarrollo territorial se orienta teniendo en cuenta el potencial de cada zona para la
realización de las diferentes actividades socioeconómicas y las restricciones para el uso
de los recursos naturales y el ambiente. En consecuencia, el territorio del municipio se
divide en suelo rural y suelo urbano.
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El suelo rural alude a las áreas del municipio con uso principal agropecuario y forestal,
además de usos compatibles y/o condicionados, y está comprendido por tres zonas: la
de protección, la de actividad económica y la suburbana (Gráfico 2).
Gráfico 2. Mapa de categoría del suelo. Fuente: Elaboración propia a partir de información del PBOT de Cota
El suelo de protección, tal como lo define el Artículo 35 de la Ley 388 de 1997, está
constituido por las áreas que, por sus características geográficas, paisajísticas y
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de
infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las zonas de
amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tienen
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restringida la posibilidad de urbanizarse. En la zona de estudio (veredas Vuelta Grande,
Siberia y Parcelas), el suelo protegido corresponde a 866.74 Has, esto es, el 29.72% del
territorio en cuestión (Tabla 1).
El suelo de actividad productiva corresponde a las áreas del suelo rural que pueden
dedicarse al desarrollo de actividades económicas, con condiciones especiales de
utilización, dependiendo de la zona de actividad establecida por PBOT del municipio. En
la zona de estudio este suelo ocupa el 59.38% de la superficie, con 1731.69 Has
(Tabla 1).
El Artículo 34 de la ley mencionada, define el suelo suburbano como aquel que se
compone de las áreas rurales en las que se mezclan los usos y las formas de vida del
campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que
pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad
con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. En la zona de estudio,
el suelo suburbano corresponde a 317.82 Has, es decir, el 10.9% del territorio de interés
(Tabla 1).
Tabla 1. Zonas de categoría del suelo. Fuente: Elaboración Propia
6.1.2 Zonas de Actividad
Esta variable alude al régimen legal de la zona rural del municipio en cuestión, siendo su
objetivo garantizar el uso integral y sostenible del recurso suelo, en la perspectiva de
lograr una transformación armónica del territorio (Silva, 2015). Para el caso de las
veredas Vuelta Grande, Siberia y Parcelas, se tienen 9 zonas de actividad: Actividad
Categoría Color Has %
Suelo de Protección 1 866,74 29,72
Suelo de Actividad Productiva 2 1731,69 59,38
Suelo Suburbano 3 317,82 10,90
2916,25 100,00
CÓDIGOÁREA
Total
CATEGORÍA DE SUELO
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agropecuaria, Corredor industrial, Corredor vial, Protección y conservación ambiental,
Recreación Ecoturística, Recuperación y rehabilitación ambiental, Ronda de ríos y
cuerpos de agua, Suburbano agroresidencial campestre y Zona agropecuaria e industrial.
Gráfico 3. Mapa de zonas de actividad. Fuente: Elaboración propia a partir de información del PBOT de Cota
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Tabla 2. Zonas de actividad. Fuente: Elaboración Propia
Zonas del Suelo Rural de Protección
• Zona de protección y conservación ambiental: Comprende la parte montañosa,
cubierta en su mayoría por bosques, vegetación nativa protectora y esporádicas
plantaciones forestales de especies exóticas. En la zona de estudio ocupa el 18.10%
del territorio, con 527.72 has (Tabla 2).
• Zona de ronda de los ríos y cuerpos de agua: Comprende la franja paralela a la línea
del cauce permanente del río, lago, laguna o quebrada, medida a partir del nivel
máximo del agua, a cada lado del cauce. Estos anchos serán de: cien (100) metros
para el Río Bogotá y el Río Frío, cincuenta (50) metros para el Río Chicú y la Laguna
de Cune o la Florida y treinta (30) metros para los antiguos cauces de quebradas. En
la zona de estudio ocupa el 8.40% del territorio, con 244.94 has (Tabla 2).
• Zona de Recreación Ecoturística: Son áreas que por factores ambientales y sociales
deben constituirse en modelos de aprovechamiento racional, destinados a la
recreación pasiva y a las actividades deportivas. Se encuentran en esta zona el Parque
La Florida y el Club Pueblo Viejo, ocupando un área de 94.08 has (Tabla 2).
Zonas del Suelo de Actividad Económica
• Zona de Actividad Agropecuaria: Corresponde a las partes planas y ligeramente
onduladas de las terrazas del piedemonte y de la llanura aluvial de los ríos Bogotá y
Zona Color Has %
Actividad agropecuaria 6 570,35 19,56
Corredor industrial 8 509,39 17,47
Corredor vial 13 115,53 3,96
Protección y conservación ambiental 1 527,72 18,10
Recreación Ecoturística 3 94,08 3,23
Recuperación y rehabilitación ambiental 5 54,94 1,88
Ronda de ríos y cuerpos de agua 2 244,94 8,40
Suburbano agroresidencial campestre 12 202,29 6,94
Zona agropecuaria e industrial 7 597,01 20,47
2916,25 100,00Total
ZONAS DE ACTIVIDADCÓDIGO
ÁREA
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Chicú, dedicadas a la agricultura y ganadería. Ocupan el 19.56% de la superficie del
territorio estudiado (Tabla 2).
• Zona de Recuperación y Rehabilitación Ambiental: Comprende las áreas de canteras
o sitios de explotación y extracción de materiales pétreos, que requieran restauración
ambiental y que representan mediano a alto riesgo por deslizamientos. En la zona de
estudio ocupa el 1.88% del territorio, con 544.94 has (Tabla 2).
• Zona Agropecuaria e Industrial: Creada por Acuerdo Municipal N° 16 del 4 de
diciembre de 1991, está comprendida dentro de los siguientes linderos generales: por
el norte, con las Granjas Familiares Ospina Pérez (Parcelas de Cota); por el oriente,
con el Río Bogotá y el lindero occidental del Parque de La Florida; por el sur, con el
municipio de Funza y el lindero norte del Parque La Florida; y por el occidente con la
Vía Regional de la Sabana (Vía Chía - Cota – Funza). Ocupa la mayor parte del área
de estudio, con 597.01 has (Tabla 2).
• Zona de Corredor Industrial: Delimitada por los ejes viales paralelos a la Autopista
Medellín y a la Vía Regional de la Sabana (Vía Chía – Cota – Funza), respectivamente,
según el Plan Vial Municipal. Ocupa el 17.47% del territorio estudiado (Tabla 2).
Zonas del Suelo Suburbano
• Zona de Corredor Vial: Comprende la franja de doscientos metros (200 mts) paralela
a lado y lado de la Vía Regional de la Sabana (Vía Chía – Cota – Funza), intermunicipal
Cota – Suba y costados de la variante, medidos a partir del paramento. Ocupa 115.53
has dentro del área de estudio (Tabla 2).
• Suburbano Agroresidencial Campestre: Comprende los actuales sectores de Parcelas,
y Vuelta del Río, con un área de 202.29 has, es decir, un 6.94% del territorio de interés.
6.1.3 Áreas Homogéneas de Tierra
De acuerdo con Silva (2015), las áreas homogéneas de tierra con fines catastrales son
espacios de la superficie terrestre que presentan características similares en cuanto a las
condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos,
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que expresan la capacidad productiva de las tierras; lo cual se indica mediante un valor
numérico denominado Valor Potencial (VP). Así las cosas, las áreas homogéneas de
tierra que caracterizan las veredas de estudio, son las siguientes (Gráfico 4):
Tierras de Clase 02
• Subclase 02 FHa-80: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve ligeramente
plano con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales de materiales medios con influencia de ceniza volcánica; se
caracterizan por: texturas medias y moderadamente gruesas (FL, F, FA), bien
Gráfico 4. Mapa de Áreas Homogéneas de Tierra. Fuente: Elaboración propia a partir de información de la Subdirección de Agrología del IGAC
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drenados, profundos y fertilidad química moderada. Presenta en algunos sectores
fenómenos de solifluxión.
Tierras de Clase 03
• Subclase 03 FHb-73: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve ligeramente
ondulado
• con pendientes entre el 3 y 7%. Los suelos se han originado a partir de depósitos
superficiales de materiales finos parcialmente cubiertos con cenizas volcánicas; se
caracterizan por: texturas finas, medianamente finas y medias (Ar, FAr, F), bien
drenados, profundos y la fertilidad química es muy alta y moderada. Presentan algunos
sectores nivel freático de naturaleza aparente.
• Subclase 03 FSa-73: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente
plano con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales piroclásticos no consolidados (cenizas volcánicas), se
caracterizan por: texturas medias, medianamente finas y moderadamente gruesas (F,
FArL, FA), bien drenados, muy profundos y profundos. La fertilidad química es
moderada y alta.
Tierras de Clase 05
• Subclase 05 FSb-61: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente
ondulado con pendientes entre el 3 y 7%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales piroclásticos no consolidados (cenizas volcánicas) mezclados
con arcillas lacustres, se caracterizan por: texturas medias, moderadamente gruesas
y finas (F, FA, Ar), moderadamente bien drenados, moderadamente superficiales
limitados por cambio textural abrupto. La fertilidad química es alta.
Tierras de Clase 06
• Subclase 06 FHah-55: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve ligeramente
plano con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales de sedimentos finos y medios; se caracterizan por: texturas
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finas (Ar), son pobremente drenados y muy superficiales limitados por nivel freático
fluctuante, la fertilidad química es alta. Algunos sectores presentan inundaciones.
Tierras de Clase 07
• Subclase 07 (FH t FS)ah-49: Tierras localizadas en clima frío húmedo transicional a
frío seco, de relieve ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se
han originado a partir de Depósitos clásticos hidrogénicos y en sectores mantos de
ceniza volcánica; se caracterizan por: texturas medianamente finas, finas y medias
(FAr, Ar, ArL, FL), pobremente drenados, profundos y superficiales limitados por nivel
freático fluctuante, la fertilidad química es moderada. Presentan sectores susceptibles
a inundación y otros con encharcamientos frecuentes.
• Subclase 07 FHaiEh-49: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve
ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones
ocasionales y encharcamientos frecuentes y largos. Los suelos se han originado a
partir de depósitos superficiales de sedimentos finos y medios; se caracterizan por:
texturas medianamente finas (FAr, FArA), son pobremente drenados y muy
superficiales limitados por nivel freático permanente. La fertilidad química es alta.
• Subclase 07 FSbs-49: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente
ondulado con pendientes entre el 3 y el 7%. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales de materiales gruesos con influencia de cenizas volcánicas; se
caracterizan por: texturas moderadamente gruesas (FA), bien drenados, muy
superficiales limitados por el alto porcentaje de saturación de aluminio (>60%), la
fertilidad química es baja.
Tierras de Clase 08
• Subclase 08 FHaEh-44: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve
ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, presentan encharcamientos
frecuentes y largos. Los suelos se han originado a partir de depósitos superficiales
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PROYECTO DE GRADO 20
finos; se caracterizan por: texturas finas (Ar), pobremente drenados y muy superficiales
limitados por niveles freáticos permanentes. La fertilidad química es moderada.
• Subclase 08 FHaih-44: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve
ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones
ocasionales, cortas y encharcamientos frecuentes y largos. Los suelos se han
originado a partir de depósitos superficiales de sedimentos moderadamente finos.; se
caracterizan por: texturas finas y medianamente finas (Ar, FArA), muy pobremente
drenados, muy superficiales limitados por niveles freáticos fluctuantes. La fertilidad
química es alta y baja.
Tierras de Clase 09
• Subclase 09 FSaih-38: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente
plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones ocasionales y cortas.
Los suelos se han originado a partir de depósitos finos de origen lacustre; se
caracterizan por: texturas finas (Ar), pobremente drenados, superficiales limitados por
nivel freático fluctuante, la fertilidad química es alta.
• Subclase 09 FSe-38: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve fuertemente
quebrado con pendientes entre el 25 y el 50%. Los suelos se han originado a partir de
rocas clásticas limo arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan por:
texturas medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien
drenados, moderadamente profundos limitados por contacto lítico y la fertilidad
química es alta. Algunos sectores presentan erosión moderada.
Tierras de Clase 10
• Subclase 10 FSaiEh-30: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente
plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones ocasionales, cortas y
encharcamientos frecuentes y muy largos. Los suelos se han originado a partir de
depósitos superficiales de sedimentos lacustres finos.; se caracterizan por: texturas
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PROYECTO DE GRADO 21
medias y finas (F, Ar, ArL), pobremente drenados, superficiales limitados por niveles
freáticos fluctuantes. La fertilidad química es moderada y alta.
Tierras de Clase 11
• Subclase 11 FSaiEh-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente
plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones muy largas y
encharcamientos ocasionales largos. Los suelos se han originado a partir de depósitos
finos de origen lacustre; se caracterizan por: texturas finas y muy finas (Ar, Amf),
pobremente drenados, muy superficiales limitados por nivel freático fluctuante y el alto
contenido de arcillas. La fertilidad química es moderada.
• Subclase 11 FSf-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve moderadamente
empinado con pendientes entre el 50 y 75%. Los suelos se han originado a partir de
rocas clásticas limo arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan por:
texturas medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien
drenados, moderadamente profundos limitados por contacto lítico y la fertilidad
química es alta. Algunos sectores presentan hídrica laminar ligera.
• Subclase 11 FSf2-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve
moderadamente empinado con pendientes entre el 50 y 75% presentan erosión hídrica
laminar moderada. Los suelos se han originado a partir de rocas clásticas limo
arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan por: texturas
medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien drenados,
moderadamente profundos limitados por contacto lítico y la fertilidad química es alta.
• Subclase 11 FSg-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve fuertemente
empinado con pendientes entre mayores al 75%. Los suelos se han originado a partir
de rocas clásticas limo arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan
por: texturas medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien
drenados, moderadamente profundos limitados por contacto lítico y la fertilidad
química es alta. Algunos sectores presentan hídrica laminar ligera.
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PROYECTO DE GRADO 22
Tierras de Clase 13
• Subclase 13 FSaCL-6: Tierras improductivas localizadas en clima frío seco, de relieve
ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, correspondientes a canteras.
• Subclase 13 FSaPN-6: Tierras improductivas localizadas en clima frío seco, de relieve
ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, correspondientes a pantanos.
6.1.4 Uso Actual
De acuerdo con Silva (2015), esta variable corresponde a la actividad productiva
predominante dentro de la zona rural del municipio en estudiado. La identificación de los
usos se hizo a través de interpretación de imágenes satelitales de Google Earth y
BaseMap, los cuales fueron comprobados posteriormente durante la primera visita a
campo. De acuerdo con lo anterior, los usos que se encuentran en las veredas Vuelta
Grande, Siberia y Parcelas son los siguientes (Gráfico 5):
AHT Color Has %
02FHa-80 01 1221,32 41,88
03FHb-73 03 82,37 2,82
03FSa-73 04 317,43 10,88
05FSb-61 07 79,8 2,74
06FHah-55 08 5,21 0,18
07(FH t FS)ah-49 09 43,02 1,48
07FHaiEh-49 10 4,07 0,14
07FSbs-49 11 0,07 0,00
08FHaEh-44 13 260,28 8,93
08FHaih-44 14 70,01 2,40
09FSaih-38 17 141,7 4,86
09FSe-38 19 153,98 5,28
10FSaiEh-30 20 105,14 3,61
11FSaiEh-23 22 52,55 1,80
11FSf-23 23 107,59 3,69
11FSf2-23 24 123,4 4,23
11FSg-23 25 101,03 3,46
13FSaCL-6 27 16,47 0,56
13FSaPN-6 28 23,96 0,82
CA 29 6,85 0,23
2916,25 100,00
ÁREA
Total
ÁREA HOMOGÉNEA DE TIERRACÓDIGO
Tabla 3. Áreas Homogéneas de Tierra. Fuente: Elaboración Propia
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PROYECTO DE GRADO 23
Uso Agrícola
Son tierras ocupadas principalmente para la producción de alimentos, fibras y otras
materias primas industriales, ya sea que se encuentren con cultivos, con pastos, en
rotación y en descanso o barbecho (Silva, 2015). Este uso se localiza en la parte central
del área de estudio, ocupando 1083,04 has, es decir, un 37.14% de la superficie
(Tabla 4).
Gráfico 5. Mapa de Uso Actual. Fuente: Elaboración propia
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PROYECTO DE GRADO 24
Uso de Bosques y Áreas Seminaturales
Son tierras boscosas y de arbolado natural que tengan o puedan tener valor por su leña,
madera u otros productos forestales que se usen como medio de protección y
conservación de los suelos y que, en general, comparten territorio con otras plantaciones
tales como la vegetación herbácea y/o arbustiva entre otras (Silva, 2015). Este uso se
localiza en la parte nororiental del área de estudio, coincidiendo con la superficie ocupada
por el suelo protegido. Ocupa un área de 489.22 has, esto es, un 16.78% del territorio de
interés (Tabla 4).
Uso de Territorios Artificializados
Son tierras donde el hombre impone nuevas estructuras en el paisaje que nada tienen
que ver con la dinámica natural (Silva, 2015). Este uso se localiza a la salida de Bogotá,
en la parte suroccidental del municipio y ocupa la mayor parte de la zona de estudio, con
1343.98 has, es decir, un 46.09% de la superficie (Tabla 4).
Tabla 4. Uso Actual. Fuente: Elaboración Propia
6.1.5 Tipo Según Uso Actual
De acuerdo con Silva (2015), esta variable corresponde a una subdivisión de la variable
anterior, que específica la actividad productiva que hace parte de cada uso actual
observado en la zona de estudio. Al igual que en la variable anterior, la identificación de
Uso Color Has %
Agrícola 1 1083,04 37,14
Bosques y áreas seminaturales 2 489,22 16,78
Territorios artif icializados 3 1343,98 46,09
2916,25 100,00
USO ACTUALCÓDIGO
ÁREA
Total
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PROYECTO DE GRADO 25
los tipos de uso se hizo a través de interpretación de imágenes satelitales de Google
Earth y BaseMap, los cuales fueron comprobados posteriormente durante la primera
visita a campo.
Es importante mencionar que esta variable se consideró con el propósito de conocer los
conflictos de uso característicos de la zona de estudio, pero no se incluyó en el proceso
de generación de las zonas homogéneas físicas, por cuanto, lo que da valor al terreno es
lo que se puede hacer sobre él en virtud de la norma y no lo que efectivamente está.
Además, la inclusión de dicha variable hubiese dificultado aún más el proceso de
depuración y generalización que se realiza cuando se cruzan toda la información para
Gráfico 6. Mapa de Tipo según Uso Actual. Fuente: Elaboración propia
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PROYECTO DE GRADO 26
obtener las zonas homogéneas. Se determina que, en lo que respecta al uso del suelo,
basta con considerar el uso actual sin la especificidad de sus tipos.
Tipos con Uso Actual Agrícola
• Mosaico de Cultivos y Pastos: Corresponde a tierras ocupadas por cultivos y pastos
cuyo patrón de distribución de los lotes es demasiado intrincado para representarlo
individualmente. Es el tipo según uso actual que ocupa la mayor parte del suelo en la
zona de estudio, con 945.29 has, esto es, el 32.41% de la superficie (Tabla 5).
• Viveros, Flores y Horticultura: Corresponde a tierras ocupadas por cultivos bajo
invernaderos asociados a flores y plantas de huerta con regadío. Dentro de la zona de
estudio, ocupan 106.28 has, es decir, un 3.64% de la superficie (Tabla 5).
Mosaico de cultivos y pastos en la vereda Vuelta Grande Mosaico de cultivos y pastos en la vereda Parcelas
Fotografías 1 y 2. Mosaico de cultivos y pastos. Fuente: Inspección Ocular en Campo
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PROYECTO DE GRADO 27
Cultivo de flores La Gaitana Cultivo de flores Innovación Andina
Fotografías 3 y 4. Cultivos bajo invernadero. Fuente: Inspección Ocular en Campo
• Mosaico de Pastos: Tierras cubiertas por pastos limpios, arbolados y/o enmalezados,
cuya separación individual cartográfica no es posible. Este tipo de uso cubre un 1.08%
de la superficie del área de estudio, lo que corresponde a 31.47 has (Tabla 5).
Mosaicos de pastos en la vereda Vuelta Grande
Fotografías 5 y 6. Mosaico de Pastos. Fuente: Inspección Ocular en Campo
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PROYECTO DE GRADO 28
Tabla 5. Tipos según Uso Actual. Fuente: Elaboración propia
Tipo con Uso Actual de Bosques y Áreas Seminaturales
• Bosque Natural Denso: Corresponde a las formaciones vegetales dominadas por
elementos típicamente arbóreos de más de 8 metros de altura, los cuales forman al
menos un estrato de copas (dosel) más o menos continúo donde los árboles tienen
una cubierta aparente (proyección vertical al suelo de la corona) superior al 90%. En
la zona de estudio, esta cubierta se halla en la vereda Vuelta Grande, sobre suelo
protegido y se extiende sobre una superficie de 489.22 has (Tabla 5).
•
Bosque natural denso en la vereda Vuelta Grande
Fotografías 6 y 7. Bosque natural denso. Fuente: Inspección Ocular en Campo
Tipo Color Has %
Bosque natural denso 01 489,22 16,78
Instalaciones deportivas y recreativas 80 131,38 4,51
Mosaico de cultivos y pastos 62 945,29 32,41
Mosaico de pastos 53 31,47 1,08
Viveros, f lores y horticultura 40 106,28 3,64
Vivienda tradicional agrupada 04 164,71 5,65
Zonas comerciales 10 95,87 3,29
Zonas industriales 20 897,96 30,79
Zonas institucionales 90 54,06 1,85
2916,25 100,00
TIPOLOGÍA SEGÚN USO ACTUALCÓDIGO
ÁREA
Total
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PROYECTO DE GRADO 29
Tipo con Uso Actual de Territorios Artificializados
• Vivienda Tradicional Agrupada: Son espacios cubiertos por vivienda que forman un
conglomerado de casas o pequeños centros poblados que albergan a pequeños
productores campesinos y su familia. Esta cobertura se ubica en la vereda Parcelas,
ocupando 164.71 has, es decir, un 5.65% de la zona de estudio (Tabla 5).
• Instalaciones deportivas y recreativas: Corresponde a este tipo de uso las
infraestructuras de terrenos de camping, terrenos de deporte, parques de atracción,
terrenos de golf, hipódromos, etc., incluso los parques acondicionados no incluidos en
el tejido urbano. Para el caso específico de la zona de estudio, se encuentra el Parque
La Florida, localizado en la vereda Siberia.
Vivienda tradicional agrupada Parque La Florida
Fotografías 8 y 9. Vivienda tradicional e instalaciones deportivas. Fuente: Inspección Ocular en Campo
• Zonas Comerciales: Son usos comerciales rurales aquellos espacios geográficos
cuyas actividades están relacionadas con la venta, distribución, trueque o intercambio
de bienes, productos y/o servicios y cuyas instalaciones están ubicadas por fuera del
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PROYECTO DE GRADO 30
perímetro urbano. La mayor parte de este uso dentro de la zona de estudio, se localiza
en la vereda Siberia, ocupando un área de 95.87 has (Tabla 5).
• Zonas Institucionales: Son las áreas ocupadas por los equipamientos materiales de
las instituciones, destinados a la prestación de ciertos tipos de servicios colectivos
necesarios para el funcionamiento de la sociedad. Dentro de la zona de estudio cubre
un área de 54.06 has, esto es, el 1.85% de la superficie (Tabla 5).
• Zonas Industriales: Son usos de actividad industrial aquellos espacios geográficos
destinados a la producción, transformación y/o reconstrucción de bienes y productos
y cuyas instalaciones están ubicadas por fuera del Perímetro Urbano. Es el tipo de uso
más extenso dentro de la zona de estudio, después de los mosaicos de cultivos y
pastos, ocupando 897.96 has (Tabla 5).
Zona Comercial vereda Siberia Comercio: Centro Empresarial Metropolitano
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PROYECTO DE GRADO 31
Zona Industrial
Colegio Summerhill en la vereda Parcelas Colegio Oakland en la vereda Vuelta Grande
6.1.6 Aguas Superficiales
De acuerdo con Silva (2015), en el estudio de esta variable se analiza la existencia de
fuentes de aguas superficiales permanentes y su categoría, con el fin de zonificar de
acuerdo con la posibilidad de aprovechamiento para el uso actual que se da al suelo
(Gráfico 7).
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PROYECTO DE GRADO 32
En la zona de estudio, se observa que el suelo protegido cubierto por bosque natural
denso, corresponde a un territorio sin agua, dado que su elevada pendiente hace muy
difícil el aprovechamiento del recurso. Esta zona cubre 489.22 has, es decir, un 16.78%
del área estudiada (Tabla 6).
Gráfico 7. Mapa de Aguas Superficiales. Fuente: Elaboración propia
Por su parte, existe una zona con aguas suficientes, identificada de este modo pues se
observa que está cubierta por varios cuerpos de agua. Finalmente, se demarca una zona
con aguas escasas pues, los cuerpos lóticos observados allí, se encuentran en menor
proporción que la zona anterior.
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VEREDAS VUELTA GRANDE, PARCELAS Y SIBERIA
PROYECTO DE GRADO 33
Tabla 6. Aguas superficiales. Fuente: Elaboración propia
6.1.7 Vías
Por medio de la identificación de esta variable se determina el tipo y el estado de las vías
con las que cuenta el municipio, las cuales fueron tipificadas de acuerdo al manual del
profesor Jaime Silva. Se realizó una revisión cartográfica y una verificación en campo del
estado de las mismas lo cual nos indica que el 68.40% de las vías se encuentra en buen
estado, el 14.83% en estado regular y 16.78% no cuenta con vías de acceso.
Tabla 7. Vías. Fuente: Elaboración propia
Categoría Color Has %
Suficientes 2 778,2 26,68
Escasas 3 1648,83 56,54
Sin Aguas 4 489,22 16,78
2916,25 100,00Total
AGUAS SUPERFICIALESCÓDIGO
ÁREA
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PROYECTO DE GRADO 34
Gráfico 8. Mapa de Vías. Fuente: Elaboración propia
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VEREDAS VUELTA GRANDE, PARCELAS Y SIBERIA
PROYECTO DE GRADO 35
A partir del cruce y depuración de las variables descritas, se obtienen las zonas
homogéneas físicas para las veredas Vuelta Grande, Parcelas y Siberia (Gráfico 9). En
el proceso cartográfico de generalización de polígonos, se le dio prelación a la norma
establecida por el PBOT y, en segundo lugar, al área homogénea de tierra.
Gráfico 9. Zonas Homogéneas Físicas. Fuente: Elaboración propia
Una vez surtido el procesamiento cartográfico, se obtuvieron 28 zonas homogéneas
caracterizadas a continuación:
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PROYECTO DE GRADO 36
6.2 Elaboración de Zonas Homogéneas Geoeconómicas
Teniendo en cuenta el análisis y procesamiento de la información, el trabajo de campo y
posteriormente la generación de las zonas homogéneas físicas, se establecieron 40
puntos de investigación objeto de avalúo en el municipio de Cota. Este trabajo se realizó
ID ZHF COLOR
CÓDIGO
CATEGORÍA
DE SUELO
CATEGORÍA DE SUELO
CÓDIGO
ZONA DE
ACTIVIDAD
ZONA DE ACTIVIDADCÓDIGO
AHTAHT
1 1 Suelo de Protección 02 Ronda de ríos y cuerpos de agua 16 09FSaEh-38
2 1 Suelo de Protección 03 Recreación Ecoturís tica 01 02FHa-80
3 2 Suelo de Actividad Productiva 05 Recuperación y rehabi l i tación ambiental 03 03FHb-73
4 2 Suelo de Actividad Productiva 07 Zona agropecuaria e industria l 13 08FHaEh-44
5 2 Suelo de Actividad Productiva 08 Corredor industria l 01 02FHa-80
6 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 01 02FHa-80
7 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 01 02FHa-80
8 3 Suelo Suburbano 13 Corredor via l 04 03FSa-73
9 2 Suelo de Actividad Productiva 07 Zona agropecuaria e industria l 01 02FHa-80
10 2 Suelo de Actividad Productiva 07 Zona agropecuaria e industria l 01 02FHa-80
11 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 01 02FHa-80
12 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 14 08FHaih-44
13 1 Suelo de Protección 01 Protección y conservación ambiental 23 11FSf-23
14 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 04 03FSa-73
15 3 Suelo Suburbano 12 Suburbano agrores idencia l campestre 04 03FSa-73
16 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 04 03FSa-73
CÓDIGO
USO
ACTUAL
USO ACTUALCÓDIGO
AGUAS
AGUAS
SUPERFICIALES
CÓDIGO
VÍASVIAS
CÓDIGO
ZHF
ÁREA
(Has)PORCENTAJE
1 Agrícola 3 Escasas 1 Buenas 10216131 244,94 8,40
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 10301331 94,08 3,23
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 20503331 54,94 1,88
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 20713331 108,59 3,72
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 20801331 509,39 17,47
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 2 Regulares 20601332 40,48 1,39
1 Agrícola 3 Escasas 2 Regulares 20601132 134,60 4,62
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 31304331 115,53 3,96
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 20701331 285,94 9,81
1 Agrícola 3 Escasas 1 Buenas 20701131 202,47 6,94
1 Agrícola 2 Suficientes 2 Regulares 20601122 88,29 3,03
1 Agrícola 2 Suficientes 2 Regulares 20614122 52,99 1,82
2 Bosques y áreas seminatura les 4 Sin Aguas 4 Sin Vías 10123244 527,72 18,10
1 Agrícola 2 Suficientes 2 Regulares 20604122 67,83 2,33
3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 31204331 202,29 6,94
1 Agrícola 2 Suficientes 1 Buenas 20604121 186,16 6,38
ID ZHF COLOR
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
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VEREDAS VUELTA GRANDE, PARCELAS Y SIBERIA
PROYECTO DE GRADO 37
en conjunto con otro grupo de investigación, sin embargo, en este reporte se tienen en
cuenta las veredas Vuelta Grande, Parcelas y Siberia.
6.2.1 Muestra
Se estableció que la zona rural del municipio cuenta con un aproximado de 2.500
inmuebles con base en la información consignada en datos abiertos del Geoportal IGAC,
por lo tanto basándonos en lo establecido en el manual para Zonas Homogéneas Físicas
del Profesor Silva (2015) para determinar los puntos de investigación se toma el 1% del
inventario predial más 15 predios adicionales, lo que nos arroja que para todo el municipio
es necesario establecer 40 puntos de investigación, distribuidos a lo largo del mismo.
6.2.2 Localización de Puntos de Investigación
Para la localización de estos puntos de investigación se ubicó por lo menos un punto en
cada una de las zonas homogéneas físicas, adicionalmente se ubicaron más puntos de
investigación en los sectores de mayor importancia económica, como se evidencia a
continuación:
Gráfico 10. Localización de Puntos de Investigación. Fuente: Elaboración Propia exportada a Google Earth.
DETERMINACIÓN DE VALORES DE REFERENCIA DEL TERRENO EN EL ÁREA RURAL DEL MUNICIPIO DE COTA – CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS
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• Para la zona objeto de estudio se establecieron 20 puntos de investigación
objeto de avalúo numerados así: 01, 03, 05, 07, 09, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27,
28, 29, 30, 32, 33, 37, 38 y 39.
6.2.3 Elaboración de Avalúos
Para la elaboración de los avalúos correspondientes al presente estudio se utilizó el
método de mercado, mediante el cual se determina en valor del predio con base en
valores de predios con características similares que puedan ser comparables.
De acuerdo al estudio realizado con el procesamiento de información tomada en campo
y de municipios comparables se utilizaron 96 ofertas de mercado como sustento para el
desarrollo de los 20 avalúos de los puntos de investigación que se adjuntan anexos al
presente trabajo.
6.2.4 Zonas Homogéneas Geoeconómicas
Posterior a la elaboración de los avalúos y el análisis de la información se establecieron
12 zonas homogéneas geoeconómicas para el municipio de Cota como se relaciona a
continuación.
Tabla 8. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Fuente: Elaboración propia
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Gráfico 11. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Fuente: Elaboración propia
De acuerdo a esta información la zona sur del municipio, objeto de estudio está localizada
en 9 zonas homogéneas geoeconómicas como se definan a continuación:
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 1
Conformada por una (1) zona homogénea física localizada en suelo rural no protegido en
zonas de actividad de corredores industriales, suelo de actividad productiva con uso
actual como territorios artificializados, aguas superficiales escasas y buenas vías en
especial por la influencia de la autopista a Medellín, pendiente a que hace referencia a
terrenos planos y 80 puntos de valor potencial. Teniendo en cuenta estas características
generales a esta zona le asignamos el mayor valor encontrado en el mercado de $
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7.800.000.000 por hectárea, dado que en estas zonas de actividad se permite desarrollo
de diferentes actividades económicas que generan un mayor valor y potencializan la
mejora de la infraestructura vial. En base al estudio de mercado realizado los terrenos
con potencial para desarrollo de zonas industriales y comercio, entre otros.
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 2
Conformada por una (1) zona homogénea física localizada en suelo rural no protegido en
zonas de actividad de corredores viales, suelo suburbano con uso actual como territorios
artificializados, aguas superficiales escasas y buenas vías en especial por la influencia
del corredor vial de la vía Cota –Siberia, Cota-Chía, pendiente a que hace referencia a
terrenos planos y 73 puntos de valor potencial. Teniendo en cuenta estas características
generales a esta zona le asignamos el mayor valor encontrado en el mercado de $
5.350.000.000 por hectárea, dado que en estas zonas de actividad se permite desarrollo
de diferentes actividades económicas que generan un mayor valor que sus zonas
circundantes y potencializan usos comerciales a todas las escalas.
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 3
Conformada por tres (3) zonas homogéneas físicas localizada en suelo rural no protegido
en zonas de actividad agroresidencial campestre, agrupada y tradicional, suelo
suburbano con uso actual como territorios artificializados, aguas superficiales escasas y
buenas vías en especial por la influencia del corredor vial de la vía Cota –Siberia, Cota-
Chía y su cercanía al casco urbano del municipio, pendiente a que hace referencia a
terrenos planos y 73 puntos de valor potencial. Teniendo en cuenta estas características
generales a esta zona le asignamos el promedio del mercado de $ 3.750.000.000 por
hectárea, dado que en estas zonas de actividad se permite desarrollo de diferentes
actividades económicas y potencializan principalmente usos residenciales y comerciales
a escala local.
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➢ Zona Homogénea Geoeconómica 5
Conformada por cuatro (4) zonas homogéneas físicas que se localizan en categoría de
suelo no protegido, en zona agropecuaria tradicional e industrial, con aguas escasas y
buenas vías de acceso, en territorios artificializados, 80 puntos de valor potencial. En
base a estas características adoptamos un valor de $2.600.000.000 por hectárea, dado
que, se encuentra en zona agropecuaria tradicional, tiene aguas y buenas vías de acceso,
se pueden desarrollar cultivos, de tal manera este suelo podría utilizarse para su uso
normativo, sin embargo es mayormente utilizado para complemento a los usos
industriales, por lo tanto, no tiene mucha apetencia para potencial agrícola y como se ve
en mercado este tipo de predios son usados para ganadería en la actualidad.
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 6
Conformada por cinco (5) zonas homogéneas físicas localizadas en suelo rural no
protegido en zonas de actividad agropecuaria, suelo de actividad productiva con uso
actual agrícola, aguas superficiales escasas y buenas vías, pendiente a que hace
referencia a terrenos planos y 73 a 80 puntos de valor potencial. Teniendo en cuenta
estas características generales a esta zona le asignamos el valor promedio encontrado
en el mercado de $ 1.570.000.000 por hectárea, dado que en estas zonas de actividad
se permite desarrollo de diferentes actividades agropecuarias que generan la adecuación
de fincas productivas.
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 8
Conformada por cuatro (4) zonas homogéneas físicas que se localizan en categoría de
suelo no protegido, en zona de actividad agropecuaria, con aguas suficientes con
regulares vías de acceso, actualmente con usos agrícolas, de 44 a 73 puntos de valor
potencial. En base a estas características adoptamos un valor de $500.000.000 por
hectárea, dado que se encuentra en zona agropecuaria de actividad productiva, se
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pueden desarrollar cultivos, pastoreo y diversas actividades agropecuarias, tiene mucha
apetencia para potencial agrícola y como se ve en mercado este tipo de predios son
usados para cultivos en la actualidad.
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 9
Está comprendida por dos (2) zonas homogéneas geoeconómicas, localizadas en suelo
de protección, zona de actividad para recreación ecoturística, en territorios artificializados
con escasas aguas y buenas vías, y valores potenciales de 80 puntos. En estas zonas
se caracteriza la presencia de usos poco convencionales en el municipio, se podrían
catalogar como únicas ya que ahí se ubican el Club Pueblo Viejo y el parque La Florida.
Teniendo en cuenta estas características generales adoptamos un valor por hectárea de
$ 29.000.000 (este valor fue conciliado en base a ofertas de predios en suelo protegido
con usos recreativos contemplativos en municipios de la sabana cundiboyacense), al
estar en suelo protegido normativamente este tipo de suelos se encuentran totalmente
limitados el desarrollo, por lo tanto, no es posible realizar ningún tipo de explotación,
cultivos o desarrollo de proyectos de infraestructura más allá de la preservación de los
recursos naturales
➢ Zona Homogénea Geoeconómica 10
Conformada por una (1) zona homogénea física que se localiza en categoría de suelo
protegido y en zona de protección y conservación ambiental con uso actual en bosques
y áreas seminaturales, con falencia en aguas superficiales y sin vías. Teniendo en cuenta
estas características generales adoptamos un valor por hectárea de $ 18.500.000
comprende el costado occidental del municipio, zona con pendiente f que denota una
topografía fuerte y un valor potencial de 23 puntos, al estar en suelo protegido
normativamente este tipo de suelos se encuentran totalmente limitados el desarrollo, por
lo tanto, no es posible realizar ningún tipo de explotación, cultivos o desarrollo de
proyectos de infraestructura más allá de la preservación de los recursos naturales.
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➢ Zona Homogénea Geoeconómica 11
Conformada por dos (2) zonas homogéneas físicas que se localizan en categoría de suelo
protegido y en zona de recuperación y rehabilitación ambiental, con falencia en aguas
superficiales y vías buenas. Teniendo en cuenta estas características generales
adoptamos un valor por hectárea de $ 10.500.000 comprende el costado occidental de la
ronda del rio Bogotá a lo largo de todo el municipio, zona con pendiente b que denota
una topografía ligera y un valor potencial de 73 puntos, al estar en suelo protegido
normativamente este tipo de suelos se encuentran totalmente limitados el desarrollo, por
lo tanto, no es posible realizar ningún tipo de explotación, cultivos o desarrollo de
proyectos de infraestructura más allá de la preservación de los recursos naturales
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CONCLUSIONES
✓ La realización de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas es un ejercicio
académico bastante enriquecedor al poner la teoría en práctica.
✓ El proceso investigativo, analítico y de trabajo de campo permite entender la
incidencia de diferentes variables en la construcción de zonas homogéneas físicas
y geoeconómicas.
✓ El trabajo se desarrolló para el municipio de Cota, sin embargo, este informe está
enfocado específicamente a las veredas, Vuelta Grande, Parcelas y Siberia.
✓ No se tuvo acceso a inmuebles puntos de investigación, por lo tanto, se realizan
avalúos por fachada.
✓ En el municipio existen tres zonas como son el Resguardo Indígena, Zona de
protección y zona de ronda de rio que no son inmuebles que se encuentren en el
mercado dado sus características, por lo cual para determinar el valor de las
mismas se utilizó información de zonas similares en otros municipios.
✓ Este estudio se realizó en conjunto con otro grupo de investigación, de esta
manera en el anexo 2 podrán encontrar los mapas de Zonas homogéneas físicas
y geoeconómicas consolidados del municipio de Cota.
✓ El diseño de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas permite hacer un
análisis multivariable en el cual se puede identificar el comportamiento del
mercado de la tierra, teniendo en cuenta factores normativos, de uso, la influencia
de corredores viales, entre otros para entender comportamiento de estos valores
dentro de un municipio.
✓ El estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, es un insumo que
permite entender el mercado de la tierra en el municipio en el que se establezcan
y puede ser utilizado para fines gubernamentales, particulares, enfocado a
inversionistas o para toma de decisiones.
✓ La motivación de este trabajo es académica, lo cual nos permitió explorar una
fuente de aprendizaje adicional, dado que nos permitió aplicar la teoría, bajo la
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metodología del profesor Jaime Silva, en el caso del municipio de Cota, además
de requerir habilidades en el manejo de sistemas de información geográfica,
análisis cartográfico, realización de estudios de mercado, trabajo de campo,
consolidación de bases de datos, procesamiento estadístico y análisis de los
mismos.
✓ Este estudio es generalizado y fue realizado por dos grupos de investigación en
conjunto, por lo cual surgen varios temas que pueden ser fuente de investigación
a profundidad como lo es el caso de la determinación del valor de referencia de la
tierra para el resguardo indígena, teniendo cuenta sus características normativas,
de uso, ocupación, los factores sociales que la impactan y que hacen necesario el
desarrollo de una metodología de no mercado que permita valorar este tipo de
tierras.
✓ En el desarrollo del presente trabajo identificamos que es necesario contar con un
equipo multidisciplinar que tenga conocimientos en sistemas de información
geográfica, normatividad y planes de ordenamiento territorial, mercado
inmobiliario, además de contar con información secundaria complementaria que
permita hacer estudios preliminares que puedan ser verificados en campo.
✓ Los productos cartográficos presentados en este trabajo fueron diseñados bajo la
licencia del software Arcgis de la Universidad Francisco José de Caldas N°
EVA546052525.
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BIBLIOGRAFÍA
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adopta el PBOT municipal, se definen los usos del suelo para las diferentes zonas
del municipio de Cota – Cundinamarca, se establecen las normas de desarrollo
urbanístico y se define el programa de ejecución para el desarrollo territorial del
municipio.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2017). Elaboración del estudio de zonas
homogéneas físicas y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de
construcción. Bogotá.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2009). Estudio de áreas homogéneas de tierras
con fines catastrales – Municipio de Cota. Bogotá
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2011). Resolución 70 del 4 de febrero de 2011. Por
la cual se reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación
catastral.
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2008). Resolución 620 del 23 de septiembre de
2008. Por la cual se establecen los procedimientos para avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997.
ProBogotá. (Sin fecha). Como crece Cota. Recuperado de
http://probogota.org/municipios/cota/
Silva, J. (2015). Zonas Homogéneas Físicas Rurales (Práctica Municipio de
Fusagasugá). Bogotá.