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Nordm 3 2011 Extoikos29
Rasgos diferenciales del mercado de la vivienda en Espantildea y tendencias futuras
Ricardo Pumar Loacutepez
Resumen El presente artiacuteculo tiene por objeto destacar algunos de los rasgos y las caracteriacutesticas diferencialesdel mercado de la vivienda en Espantildea con respecto a los paiacuteses de nuestro entorno y obtener del anaacutelisis de esadivergencia de la nueva realidad econoacutemica espantildeola y de la nueva regulacioacuten financiera internacional algunaspautas que nos ayuden al dibujar el futuro de la vivienda en Espantildea
Palabras clave Mercado de la vivienda en Espantildea
Clasificacioacuten JEL R21 R30 R31
Varios son los rasgos o caracteriacutesticas diferen-ciales del mercado de la vivienda en Espantildea
1 El elevado volumen de viviendas calificadas
como viviendas no principales Entre las cuales seincluyen las viviendas secundarias usadas ocasionalo estacionalmente (en fines de semana o en periacuteodos vacacionales) tanto por residentes espantildeoles comoextranjeros y las viviendas adquiridas por motivode inversioacuten tanto si estaacuten desocupadas como enreacutegimen de alquiler Espantildea es uno de los paiacuteses de laUnioacuten Europea con mayor proporcioacuten de viviendasno principales Seguacuten el Ministerio de Fomentodel parque total existente en 2008 el 334 porciento corresponde a viviendas no principales (84
millones frente a un parque total de 251 millones)Los motivos que explicariacutean esta alta proporcioacutenson diversos destacando
mdash La implantacioacuten por la Ley de Presupuestos de1986 de la desgravacioacuten en el IRPF por adquisicioacutende vivienda secundaria que impulsoacute la compra deestas viviendas hasta el inicio de la crisis de los no- venta
mdash La fuerte creacioacuten de empleo y el aumento de la
renta disponible de las familias en el periacuteodo 1996-2007 unidos a los bajos tipos de intereacutes y las favora-bles condiciones financieras como consecuencia dela competencia entre las entidades para ganar cuota
de mercado que alentaron la demanda de este tipode vivienda por parte de nacionales
mdash Las buenas condiciones climaacuteticas y el atractivoturiacutestico del paiacutes unido a la confianza que genera-ba nuestra pertenencia a la Unioacuten Monetaria que
impulsoacute en gran medida la demanda de este tipo de vivienda por parte de residentes de paiacuteses del nortede Europa el nuacutemero de viviendas vacacionales ad-quiridas en 2002 por residentes extranjeros alcanzoacutelas 115000 unidades
Algunos estudios estiman que del volumen de vi- viendas calificadas como no principales un 29 porciento corresponde a vivienda vacacional de nacio-nales un 23 por ciento a vivienda vacacional de re-sidentes extranjeros y el resto a viviendas destinadasa alquileres sucesivos de corta duracioacuten y desocupa-das (AFI 2003)
2 La reducida proporcioacuten de la vivienda en alquilerfrente a la vivienda en propiedad Seguacuten el Minis-terio de Fomento del total de viviendas principalesexistentes en Espantildea en 2008 (167 millones) un845 por ciento de las mismas estaban ocupadas porsus propietarios y un 155 por ciento por tercerosbien como arrendatarios (132 por ciento) o bajo o-tras formas de cesioacuten (23 por ciento) El porcentajede viviendas en alquiler ha ido reducieacutendose pau-
latinamente desde 1960 cuando alcanzaba un por-centaje del 40 por ciento hasta el 15 por ciento de laactualidad La media europea se situacutea en un 40 porciento el mismo porcentaje que presentaba Espantildea
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en la deacutecada de los sesenta Varias son las razonesque han influido en esta situacioacuten
mdash La baja rentabilidad que obtiene el propietariocon el alquiler
mdash La inseguridad juriacutedica en caso de impago y ne-cesidad de desalojo
mdash El escaso aliciente que para los demandantes deuna vivienda ha tenido la opcioacuten del alquiler porla reducida diferencia que ha habido en los uacuteltimosantildeos entre el importe del alquiler y la cuota hipote-caria como consecuencia de los bajos tipos de inte-reacutes y las buenas condiciones financieras
mdashY finalmente una poliacutetica de vivienda sesgadahaciacutea el reacutegimen de tenencia en propiedad no soacutelopor un mejor tratamiento fiscal por la adquisicioacutende vivienda sino tambieacuten por un mayor apoyo puacute-blico para la vivienda de proyeccioacuten oficial en pro-piedad que en alquiler
3 La reducida presencia de vivienda de proteccioacutenoficial (VPO) En Espantildea el porcentaje de viviendasocial (VPO) sobre el parque total es del 11 por cien-to frente a porcentajes muy superiores en el resto deEuropa destacando Holanda con un 38 por ciento
En Espantildea no existe un parque social propiamentedicho tal y como se entiende en Europa (Rodriacuteguez2009) es decir un parque que se haya construido alo largo del tiempo de titularidad puacuteblica o privada
pero con precios de alquiler controlados porque enEspantildea las poliacuteticas de vivienda han favorecido la vivienda de proteccioacuten oficial en propiedad comolo prueba que de ese 11 por ciento que representa el
parque de proteccioacuten puacuteblica soacutelo un 10 por cientolo sea en reacutegimen de alquiler lo que significa queen Espantildea tan solo el 1 por ciento del parque totalestaacute destinando a vivienda social en alquiler frentea porcentajes del 17 por ciento en Francia o el 20 porciento en el Reino Unido
4 Contar con uno de los mayores parques de vivien-da por habitante y tener paradoacutejicamente unos delos tamantildeos de hogar maacutes grande de Europa Condatos de 2007 en Espantildea existiacutean 550 viviendas por
cada 1000 habitantes frente a cifras de 508 en Fran-cia 485 en Alemania o 445 en el Reino Unido Estasituacioacuten se explica por la alta proporcioacuten en Espantildeade vivienda secundaria mdashnacional y extranjeramdash ytambieacuten de vivienda desocupada en especial laadquirida con fines especulativos Sin embargo enEspantildea y en otros paiacuteses del Sur de Europa el ta-mantildeo de los hogares es mayor que los del resto delos paiacuteses analizados 275 personas por hogar fren-te a Alemania con 21 personas Francia con 23 oel Reino Unido con 24 Espantildea ha ido convergien-
do en este paraacutemetro con respecto a estos paiacuteses en1980 la ratio ascendiacutea a 35 personas frente a 25 deAlemania o 27 de Francia aunque todaviacutea quedamucho camino por recorrer Es previsible que el fu-
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turo tamantildeo de los hogares se reduzca y siga conver-giendo con el de estos paiacuteses
Analizadas someramente estas caracteriacutesticas di-ferenciales consideradas inapropiadas y el origende algunos de los problemas a los que se enfrentahoy la economiacutea espantildeola veamos coacutemo desde los
distintos frentes se estaacute abordando la correccioacuten deesas divergencias y coacutemo la nueva regulacioacuten finan-ciera internacional y el periacuteodo de intenso ajuste que vive la economiacutea espantildeola influiraacute en la correccioacutende esas divergencias
No cabe duda de que la nueva regulacioacuten financi-era internacional (Basilea III) supondraacute unas con-diciones maacutes gravosas para la financiacioacuten y siendoestas determinantes para la adquisicioacuten de vivien-das parece razonable pensar que en el futuro una
parte de la demanda para compra se decantaraacute porel alquiler Ademaacutes desde hace unos antildeos empie-zan a resurgir las intervenciones puacuteblicas para el fo-mento del alquiler Asiacute a traveacutes del Plan de Apoyoa la Emancipacioacuten e Impulso del Alquiler en vigordesde 2008 se conceden subvenciones directas parasufragar una parte de la renta a los joacutevenes con eda-des comprendidas entre 22 y 30 antildeos y se resucitadespueacutes de 10 antildeos y a partir del ejercicio 2008 ladeduccioacuten estatal por alquiler de la vivienda habitu-al (un 1005 por ciento sobre la renta anual) compa-tible ademaacutes con las deducciones autonoacutemicas esta-blecidas a este fin Para discriminar positivamente la vivienda en alquiler frente al reacutegimen en propiedadse elimina con efectos 1 de enero de 2011 la des-gravacioacuten en el IRPF por la adquisicioacuten de viviendahabitual para rentas superiores a 2410720 euro
La decidida apuesta de las AdministracionesPuacuteblicas para el impulso de la vivienda de proteccioacutenoficial (VPO) unido al fuerte proceso de ajuste queestaacute padeciendo la economiacutea espantildeola con unadisminucioacuten de la renta disponible de las familias
y el endurecimiento de las condiciones financierassugiere que una mayor parte de la demanda sedecantaraacute por vivienda protegida De otro ladoel problema de la falta de rentabilidad de esteproducto para el promotor que ha condicionado enantildeos anteriores el desarrollo de la VPO empieza acorregirse como consecuencia del fuerte ajuste enlos costes de construccioacuten Aunque se observa unadecidida apuesta de las Administraciones Puacuteblicaspor la VPO las limitaciones presupuestarias im-puestas por el programa de consolidacioacuten fiscal de la
economiacutea espantildeola han obligado a la Administracioacuten
Central a eliminar la Ayuda Estatal Directa a laEntrada para la adquisicioacuten de vivienda VPONo obstante desde el Plan Estatal de la Vivienda(PEV) 2005-2008 se persigue potenciar la viviendaprotegida en alquiler y desde hace ya unos antildeosalgunas Comunidades Autoacutenomas han fomentadola VPO en alquiler con opcioacuten de compra Enla exposicioacuten de motivos del Real Decreto quedesarrolla el nuevo Plan Estatal de Vivienda (PEV2009-2012) la Administracioacuten se fija como objetivofundamental del mismo conseguir que del total deactuaciones relacionadas con la oferta protegida nomenos del 40 por ciento sea destinada al alquiler
El grave problema de stock de viviendaque presenta la economiacutea espantildeola estaacute muyconcentrado en la segunda residencia Se estimaque del stock de 700000 viviendas a finales de 2010
el 60 por ciento correspondiacutea a segunda residenciafundamentalmente en la costa La gran saturacioacutende las costas espantildeolas el elevado stock pendientede venta la nueva realidad econoacutemica a la que seenfrenta el paiacutes y la restriccioacuten crediticia reduciraacutena la miacutenima expresioacuten la produccioacuten de vivienda vacacional
Finalmente el envejecimiento de la poblacioacutenla caiacuteda de la natalidad los cambios en los mode-los tradicionales de formacioacuten de hogares y el in-
cremento de las disoluciones familiares incidiraacuten enuna gradual y paulatina reduccioacuten del tamantildeo delos hogares espantildeoles lo que sugiere que una partesustancial de la nueva oferta de vivienda principalha de ajustarse a esa tendencia demograacutefica
Referencias bibliograacuteficas
AFI (2003) Estimacioacuten de demanda de viviendaen Espantildea (2003-2008)
BORGIA S y DELGADO A (2010) Evolucioacuten
de las poliacuteticas de vivienda en Espantildea Comparativacon la UE-15
COLEGIO LIBRE DE EMEacuteRITOS 9830802010983081 ElSector Construccioacuten en Espantildea anaacutelisis perspecti- vas y propuestas
MINISTERIO DE FOMENTO Estadiacutesticas sobre vivienda
RODRIacuteGUEZ R (2009) La poliacutetica de viviendaen Espantildea en el contexto europeo Deudas y Retos
Madrid
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en la deacutecada de los sesenta Varias son las razonesque han influido en esta situacioacuten
mdash La baja rentabilidad que obtiene el propietariocon el alquiler
mdash La inseguridad juriacutedica en caso de impago y ne-cesidad de desalojo
mdash El escaso aliciente que para los demandantes deuna vivienda ha tenido la opcioacuten del alquiler porla reducida diferencia que ha habido en los uacuteltimosantildeos entre el importe del alquiler y la cuota hipote-caria como consecuencia de los bajos tipos de inte-reacutes y las buenas condiciones financieras
mdashY finalmente una poliacutetica de vivienda sesgadahaciacutea el reacutegimen de tenencia en propiedad no soacutelopor un mejor tratamiento fiscal por la adquisicioacutende vivienda sino tambieacuten por un mayor apoyo puacute-blico para la vivienda de proyeccioacuten oficial en pro-piedad que en alquiler
3 La reducida presencia de vivienda de proteccioacutenoficial (VPO) En Espantildea el porcentaje de viviendasocial (VPO) sobre el parque total es del 11 por cien-to frente a porcentajes muy superiores en el resto deEuropa destacando Holanda con un 38 por ciento
En Espantildea no existe un parque social propiamentedicho tal y como se entiende en Europa (Rodriacuteguez2009) es decir un parque que se haya construido alo largo del tiempo de titularidad puacuteblica o privada
pero con precios de alquiler controlados porque enEspantildea las poliacuteticas de vivienda han favorecido la vivienda de proteccioacuten oficial en propiedad comolo prueba que de ese 11 por ciento que representa el
parque de proteccioacuten puacuteblica soacutelo un 10 por cientolo sea en reacutegimen de alquiler lo que significa queen Espantildea tan solo el 1 por ciento del parque totalestaacute destinando a vivienda social en alquiler frentea porcentajes del 17 por ciento en Francia o el 20 porciento en el Reino Unido
4 Contar con uno de los mayores parques de vivien-da por habitante y tener paradoacutejicamente unos delos tamantildeos de hogar maacutes grande de Europa Condatos de 2007 en Espantildea existiacutean 550 viviendas por
cada 1000 habitantes frente a cifras de 508 en Fran-cia 485 en Alemania o 445 en el Reino Unido Estasituacioacuten se explica por la alta proporcioacuten en Espantildeade vivienda secundaria mdashnacional y extranjeramdash ytambieacuten de vivienda desocupada en especial laadquirida con fines especulativos Sin embargo enEspantildea y en otros paiacuteses del Sur de Europa el ta-mantildeo de los hogares es mayor que los del resto delos paiacuteses analizados 275 personas por hogar fren-te a Alemania con 21 personas Francia con 23 oel Reino Unido con 24 Espantildea ha ido convergien-
do en este paraacutemetro con respecto a estos paiacuteses en1980 la ratio ascendiacutea a 35 personas frente a 25 deAlemania o 27 de Francia aunque todaviacutea quedamucho camino por recorrer Es previsible que el fu-
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distintos frentes se estaacute abordando la correccioacuten deesas divergencias y coacutemo la nueva regulacioacuten finan-ciera internacional y el periacuteodo de intenso ajuste que vive la economiacutea espantildeola influiraacute en la correccioacutende esas divergencias
No cabe duda de que la nueva regulacioacuten financi-era internacional (Basilea III) supondraacute unas con-diciones maacutes gravosas para la financiacioacuten y siendoestas determinantes para la adquisicioacuten de vivien-das parece razonable pensar que en el futuro una
parte de la demanda para compra se decantaraacute porel alquiler Ademaacutes desde hace unos antildeos empie-zan a resurgir las intervenciones puacuteblicas para el fo-mento del alquiler Asiacute a traveacutes del Plan de Apoyoa la Emancipacioacuten e Impulso del Alquiler en vigordesde 2008 se conceden subvenciones directas parasufragar una parte de la renta a los joacutevenes con eda-des comprendidas entre 22 y 30 antildeos y se resucitadespueacutes de 10 antildeos y a partir del ejercicio 2008 ladeduccioacuten estatal por alquiler de la vivienda habitu-al (un 1005 por ciento sobre la renta anual) compa-tible ademaacutes con las deducciones autonoacutemicas esta-blecidas a este fin Para discriminar positivamente la vivienda en alquiler frente al reacutegimen en propiedadse elimina con efectos 1 de enero de 2011 la des-gravacioacuten en el IRPF por la adquisicioacuten de viviendahabitual para rentas superiores a 2410720 euro
La decidida apuesta de las AdministracionesPuacuteblicas para el impulso de la vivienda de proteccioacutenoficial (VPO) unido al fuerte proceso de ajuste queestaacute padeciendo la economiacutea espantildeola con unadisminucioacuten de la renta disponible de las familias
y el endurecimiento de las condiciones financierassugiere que una mayor parte de la demanda sedecantaraacute por vivienda protegida De otro ladoel problema de la falta de rentabilidad de esteproducto para el promotor que ha condicionado enantildeos anteriores el desarrollo de la VPO empieza acorregirse como consecuencia del fuerte ajuste enlos costes de construccioacuten Aunque se observa unadecidida apuesta de las Administraciones Puacuteblicaspor la VPO las limitaciones presupuestarias im-puestas por el programa de consolidacioacuten fiscal de la
economiacutea espantildeola han obligado a la Administracioacuten
Central a eliminar la Ayuda Estatal Directa a laEntrada para la adquisicioacuten de vivienda VPONo obstante desde el Plan Estatal de la Vivienda(PEV) 2005-2008 se persigue potenciar la viviendaprotegida en alquiler y desde hace ya unos antildeosalgunas Comunidades Autoacutenomas han fomentadola VPO en alquiler con opcioacuten de compra Enla exposicioacuten de motivos del Real Decreto quedesarrolla el nuevo Plan Estatal de Vivienda (PEV2009-2012) la Administracioacuten se fija como objetivofundamental del mismo conseguir que del total deactuaciones relacionadas con la oferta protegida nomenos del 40 por ciento sea destinada al alquiler
El grave problema de stock de viviendaque presenta la economiacutea espantildeola estaacute muyconcentrado en la segunda residencia Se estimaque del stock de 700000 viviendas a finales de 2010
el 60 por ciento correspondiacutea a segunda residenciafundamentalmente en la costa La gran saturacioacutende las costas espantildeolas el elevado stock pendientede venta la nueva realidad econoacutemica a la que seenfrenta el paiacutes y la restriccioacuten crediticia reduciraacutena la miacutenima expresioacuten la produccioacuten de vivienda vacacional
Finalmente el envejecimiento de la poblacioacutenla caiacuteda de la natalidad los cambios en los mode-los tradicionales de formacioacuten de hogares y el in-
cremento de las disoluciones familiares incidiraacuten enuna gradual y paulatina reduccioacuten del tamantildeo delos hogares espantildeoles lo que sugiere que una partesustancial de la nueva oferta de vivienda principalha de ajustarse a esa tendencia demograacutefica
Referencias bibliograacuteficas
AFI (2003) Estimacioacuten de demanda de viviendaen Espantildea (2003-2008)
BORGIA S y DELGADO A (2010) Evolucioacuten
de las poliacuteticas de vivienda en Espantildea Comparativacon la UE-15
COLEGIO LIBRE DE EMEacuteRITOS 9830802010983081 ElSector Construccioacuten en Espantildea anaacutelisis perspecti- vas y propuestas
MINISTERIO DE FOMENTO Estadiacutesticas sobre vivienda
RODRIacuteGUEZ R (2009) La poliacutetica de viviendaen Espantildea en el contexto europeo Deudas y Retos
Madrid
8182019 Dialnet-RasgosDiferencialesDelMercadoDeLaViviendaEnEspanaY-3728531
httpslidepdfcomreaderfulldialnet-rasgosdiferencialesdelmercadodelaviviendaenespanay-3728531 33
Nordm 3 2011 Extoikos31
turo tamantildeo de los hogares se reduzca y siga conver-giendo con el de estos paiacuteses
Analizadas someramente estas caracteriacutesticas di-ferenciales consideradas inapropiadas y el origende algunos de los problemas a los que se enfrentahoy la economiacutea espantildeola veamos coacutemo desde los
distintos frentes se estaacute abordando la correccioacuten deesas divergencias y coacutemo la nueva regulacioacuten finan-ciera internacional y el periacuteodo de intenso ajuste que vive la economiacutea espantildeola influiraacute en la correccioacutende esas divergencias
No cabe duda de que la nueva regulacioacuten financi-era internacional (Basilea III) supondraacute unas con-diciones maacutes gravosas para la financiacioacuten y siendoestas determinantes para la adquisicioacuten de vivien-das parece razonable pensar que en el futuro una
parte de la demanda para compra se decantaraacute porel alquiler Ademaacutes desde hace unos antildeos empie-zan a resurgir las intervenciones puacuteblicas para el fo-mento del alquiler Asiacute a traveacutes del Plan de Apoyoa la Emancipacioacuten e Impulso del Alquiler en vigordesde 2008 se conceden subvenciones directas parasufragar una parte de la renta a los joacutevenes con eda-des comprendidas entre 22 y 30 antildeos y se resucitadespueacutes de 10 antildeos y a partir del ejercicio 2008 ladeduccioacuten estatal por alquiler de la vivienda habitu-al (un 1005 por ciento sobre la renta anual) compa-tible ademaacutes con las deducciones autonoacutemicas esta-blecidas a este fin Para discriminar positivamente la vivienda en alquiler frente al reacutegimen en propiedadse elimina con efectos 1 de enero de 2011 la des-gravacioacuten en el IRPF por la adquisicioacuten de viviendahabitual para rentas superiores a 2410720 euro
La decidida apuesta de las AdministracionesPuacuteblicas para el impulso de la vivienda de proteccioacutenoficial (VPO) unido al fuerte proceso de ajuste queestaacute padeciendo la economiacutea espantildeola con unadisminucioacuten de la renta disponible de las familias
y el endurecimiento de las condiciones financierassugiere que una mayor parte de la demanda sedecantaraacute por vivienda protegida De otro ladoel problema de la falta de rentabilidad de esteproducto para el promotor que ha condicionado enantildeos anteriores el desarrollo de la VPO empieza acorregirse como consecuencia del fuerte ajuste enlos costes de construccioacuten Aunque se observa unadecidida apuesta de las Administraciones Puacuteblicaspor la VPO las limitaciones presupuestarias im-puestas por el programa de consolidacioacuten fiscal de la
economiacutea espantildeola han obligado a la Administracioacuten
Central a eliminar la Ayuda Estatal Directa a laEntrada para la adquisicioacuten de vivienda VPONo obstante desde el Plan Estatal de la Vivienda(PEV) 2005-2008 se persigue potenciar la viviendaprotegida en alquiler y desde hace ya unos antildeosalgunas Comunidades Autoacutenomas han fomentadola VPO en alquiler con opcioacuten de compra Enla exposicioacuten de motivos del Real Decreto quedesarrolla el nuevo Plan Estatal de Vivienda (PEV2009-2012) la Administracioacuten se fija como objetivofundamental del mismo conseguir que del total deactuaciones relacionadas con la oferta protegida nomenos del 40 por ciento sea destinada al alquiler
El grave problema de stock de viviendaque presenta la economiacutea espantildeola estaacute muyconcentrado en la segunda residencia Se estimaque del stock de 700000 viviendas a finales de 2010
el 60 por ciento correspondiacutea a segunda residenciafundamentalmente en la costa La gran saturacioacutende las costas espantildeolas el elevado stock pendientede venta la nueva realidad econoacutemica a la que seenfrenta el paiacutes y la restriccioacuten crediticia reduciraacutena la miacutenima expresioacuten la produccioacuten de vivienda vacacional
Finalmente el envejecimiento de la poblacioacutenla caiacuteda de la natalidad los cambios en los mode-los tradicionales de formacioacuten de hogares y el in-
cremento de las disoluciones familiares incidiraacuten enuna gradual y paulatina reduccioacuten del tamantildeo delos hogares espantildeoles lo que sugiere que una partesustancial de la nueva oferta de vivienda principalha de ajustarse a esa tendencia demograacutefica
Referencias bibliograacuteficas
AFI (2003) Estimacioacuten de demanda de viviendaen Espantildea (2003-2008)
BORGIA S y DELGADO A (2010) Evolucioacuten
de las poliacuteticas de vivienda en Espantildea Comparativacon la UE-15
COLEGIO LIBRE DE EMEacuteRITOS 9830802010983081 ElSector Construccioacuten en Espantildea anaacutelisis perspecti- vas y propuestas
MINISTERIO DE FOMENTO Estadiacutesticas sobre vivienda
RODRIacuteGUEZ R (2009) La poliacutetica de viviendaen Espantildea en el contexto europeo Deudas y Retos
Madrid