Die Bedeutung und Entwicklung landwirtschaftlicher Nutzflächen als 

Vermögens‐ und Ertragswert

6. Agrarforum Niedersachsen 2016Sparkassenverband Niedersachsen, NordLB, Bremer Landesbank1.11.2016, HannoverProf. Dr. Enno BahrsLandwirtschaftliche BetriebslehreUniversität Hohenheim

Vortragsstruktur

• Einleitung• Entwicklungslinien von Vermögens‐ und Ertragswerten landwirtschaftlich genutzter Flächen (LF) in Niedersachsen/Deutschland

• Schlussbemerkungen

Definition sowie Unterschiede Vermögens‐ und Ertragswerte

• Vermögenswert– Geldwerter Besitz

• Ertragswert– Summe zukünftiger Erträge (hier aus ldw. Nutzflächen)– Kennzahl bei ldw. Nutzfläche (LF): Grundrente 

• Vermögenswert von LF kann höher sein als Ertragswert– Spekulativer Charakter (Außerldw. Nutzungsoptionen/Werterwartungen) 

– Anlagestrategien (Portfoliomanagement) – Persönliche Faktoren (Tradition und Stolz)– Steuern

Durchschnittliche Kaufwerte je ha veräußerter Fläche der ldw. Nutzung in den Bundesländern in Euro/ha im Jahr 2015

Quelle: Darstellung gemäß StBA, 2016

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000

Thüringen

Schleswig‐Holstein

Sachsen‐Anhalt

Sachsen

Saarland

Rheinland‐Pfalz

Nordrhein‐Westfalen

Niedersachsen

Mecklenburg‐Vorpommern

Hessen

Brandenburg

Bayern

Baden‐Württemberg

Euro/ha

Kaufwerte LF 2015 in Dtl.

Entwicklung der Kaufwerte von 2008 bis 2015

Sind die gegenwärtigen Bodenpreise über die Ertragskraft des Boden angemessen?

Haben wir eine „Bodenpreisblase“?

• Grundrente/ha als Ausgangspunkt. Arbeit und Kapital sind vollständig entlohnt. Grundrente = Entlohnung des Bodens

• Ertragswert des Boden ist abhängig vom Zinssatz sowie der Grundrente

Entwicklung des Bodenwerts aus Ertragswertperspektive in Abhängigkeit von der

Grundrente/Nettopacht in Euro/ha sowie des Zinssatzes in „von Hundert“

0

10000

20000

30000

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50000

60000

200 400 600 800 1000

Bode

nwert in Eu

ro/ha

Grundrente in Euro/ha

0,02

0,04

0,06

Quelle: Eigene Darstellung nach Destatis, 2003; 2012; 2015 und EZB, 2015

‐19%

+98%

Quelle: Eigene Ergebnisse nach TBN

n=Anzahl der Betriebe

Kapitalisierte durchschn. Grundrente aus sechs jüngeren Wj. gemäß BMEL‐Testbetriebsnetz in Deutschland für die betriebswirts. Ausrichtungen und 

unterschiedlichen Zinssätze für das obere Drittel ldw. Haupterwerbsbetriebe

4% => Kapitalisierungsfaktor von 252% => Kapitalisierungsfaktor von 50

Kapitalisierte durchschn. Grundrente aus sechs jüngeren Wj. gemäß BMEL‐Testbetriebsnetz in Deutschland für die 

betriebswirts. Ausrichtungen und unterschiedlichen Zinssätze für das obere Drittel und obere Zehntel ldw. Haupterwerbsbetriebe

Quelle: Eigene Ergebnisse nach TBN

Was kann diese Ertragswerte zukünftig stark verändern?

• Erwartungen über…– Produktpreisveränderungen– Faktorpreisveränderungen (Betriebsmittelkosten, Mechanisierungskosten, Arbeitslöhne…)

• …?

Quelle: UBA, 2010

Was ist mir dieser Boden wert?Gley, hoher Grundwasserstand

NiedersachsenLdw. Grünlandnutzung (Dauergrünland, nicht 

ackerfähig)65 Bodenpunkte (fruchtbar für 

Grünlandnutzung)

Was wäre Ihnen dieser Boden wert (in Euro je qm), wenn Sie ihn erwerben würden, um ihn selbst zu bewirtschaften oder 

an einen Landwirt zu verpachten?

Quelle: UBA, 2010

Was ist mir dieser Boden wert?

Bodentyp: Normpodsol auf Flugsandsandig, nährstoffarm, sauer

Ort: BrandenburgLdw. Nutzung (Roggen, Mais)

30 Bodenpunkte (wenig fruchtbar)

Was wäre Ihnen dieser Boden wert (in Euro je qm), wenn Sie ihn 

erwerben würden, um ihn selbst zu bewirtschaften oder an einen 

Landwirt zu verpachten?

Quelle: Grube, 2012

Was ist mir dieser Boden wert?

SchwarzerdeAckernutzung 

Ca. 90 Bodenpunkte (sehr fruchtbar)

Was wäre Ihnen dieser Boden wert (in Euro je qm), wenn Sie ihn 

erwerben würden, um ihn selbst zu 

bewirtschaften oder an einen Landwirt zu 

verpachten?

Welche (zukünftigen) rechtlichen

Veränderungen könnten den Bodenwert stark verändern?

Ertragswertbeeinflussungen ‐ Beispiele:Novellierte Düngeverordnung Pauschalierung UmsatzsteuerSteuer auf Pflanzenschutzmittel

Räumliche Auswirkungen der Verteilung von N Frachten bis zur Obergrenze von 170 kg N/ha LF

Status quo und Veränderungen unter Berücksichtigung der Biogasgärreste gemäß novellierter DüV

289,7 Mio. m3km gegenüber zuvor 57,3 Mio. m3km. Verbringungskosten 19,3 Mio. zu 3,8 Mio. Euro (neben Flächenpreiseffekten). 

Die Entwicklung von Umsatzsteuertarifen in Dtl. in den vergangenen 40 Jahren

Quelle: Gemäß BMF

Konsequenzen einer potenziellenSteuer auf Pflanzenschutzmittel

• Verteuerung des Ackerbaus mit Getreide, Raps, ZR, Mais um ca. 150‐200 Euro/ha

• Bei intensiver Hochertragslandwirtschaft auch mehr als 300 Euro/ha

• Kartoffeln und Sonderkulturen könnten erheblich höhere Belastungen aufweisen

Welche (zukünftigen) rechtlichen Veränderungen könnten den Bodenwert stark 

verändern?

Verkehrswertbeeinflussungen ‐ Beispiele:Landnutzungsänderungen 

§ 6b EinkommensteuergesetzGrunderwerbsteuer

Niedersächsische Bodengesetzgebung

Quelle: https://www.regionalstatistik.de/genesis/online, Zugriff Okt. 2015, Flächenerhebung nach Art der tatsächlichen Nutzung

Ein durch § 6b EStG begünstigter Verkäufer landwirtschaftlicher Nutzflächen (LF) ist bei 

Unterstellung eines Ertragsteuersatzes von 50% bereit, bis zum doppelten der „normalen“ Zahlungsbereitschaft für die LF zu bieten

Was passiert, wenn dieser § 6b EStG verändert werden würde?

Grunderwerbsteuersätze der Länder

Quelle: Eigene Darstellung gemäß Destatis:

Bundesland Tarif Seit Anz. Erhöhungen seit 2006Baden-Württemberg 5 11/2011 1Bayern 3,5 01/1997 0Berlin 6 01/2014 3Brandenburg 6,5 07/2015 2Bremen 5 01/2014 2Hamburg 4,5 01/2009 1Hessen 6 08/2014 2Mecklenburg-Vorpommern 5 07/2012 1Niedersachsen 5 01/2014 2Nordrhein-Westfalen 6,5 01/2015 2Rheinland-Pfalz 5 03/2012 1Saarland 6,5 01/2015 4Sachsen 3,5 01/1997 0Sachsen-Anhalt 5 03/2012 2Schleswig-Holstein 6,5 01/2014 2Thüringen 5 04/2011 1

Grunderwerbsteueraufkommen aus Ldw.

Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung gemäß Destatis. Aufkommen allein aus Verkauf ldw. Nutzflächen ohne Gebäude und ohne Gesellschafterwechsel bei ldw. Unternehmen.:

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Aufkom

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 der GrESt in

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Gesetz zur Sicherung der bäuerlichen Agrarstruktur in Niedersachsen (NASG)

Schlussbemerkungen

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit