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CURSO DE FORMAÇÃO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO
Junho 2017
Wilma Franco
DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO
MATÉRIAS A ABORDAR:
CAPÍTULO I – DIREITOS REAIS E DIREITO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA EM ANGOLA
Formas de detenção da propriedadeFormas de transmissão da propriedadeTítulos constitutivos de propriedade
CAPÍTULO II – DIREITO FISCAL ANGOLANO – IMPOSTOS SOBRE O PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO
Tributação do património Investimento Imobiliário
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CAPÍTULO I – Detenção da Propriedade
DIREITOS REAIS E DIREITO DA PROPRIEDADEIMOBILIÁRIA EM ANGOLA
Nos termos do artigo 15.º da Constituição, conjugado com o artigo 5.º da Lei de
Terras de Angola – Lei 09/04, de 9 de Novembro de 2004, a Terra é propriedade
originária do Estado, e este pode transmiti‐la sob várias formas de propriedade
quando integradas no seu domínio privado.
A Lei de Terras estabelece as bases gerais do regime jurídico das terras
integradas na propriedade originária do Estado , os direitos fundiários que sobre
estas podem recair e o regime geral de transmissão, constituição, exercício e
extinção destes direitos.
CAPÍTULO I – Detenção da Propriedade
Direitos Fundiários: Direitos que recaem sobre os terrenos integrados no
domínio privado do Estado e de que sejam titulares quer as pessoas singulares,
quer as pessoas coletivas de direito público e de direito privado
De acordo com o art.º 34.º da Lei de Terras o Estado pode transmitir a terceiros,
os direitos fundiários seguintes:
Direitos de Propriedade Privada – Consagrado no artigo 35.º da LT, ‐ O
Estado pode transmitir a pessoas singulares de nacionalidade angolana o direito
de propriedade sobre terrenos urbanos concedíveis integrados no seu domínio
privado.
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CAPÍTULO I – Detenção da Propriedade
Estes, podem ser transmissíveis desde que estejam compreendidos no âmbito de
um plano de urbanização ou de instrumento legalmente equivalente e haja sido
aprovado o respetivo loteamento.
Domínio Útil Consuetudinário – Previsto no art.º 37.º da LT,
reconhecidos a famílias que integram as comunicações rurais, posse e os direitos
de uso e fruição dos terrenos rurais comunitários por elas ocupados e
aproveitados de forma útil e efetiva segundo o costume.
Esse direito de uso e fruição não prescreve porém pode extinguir‐se pelo não uso
e pela livre desocupação.
CAPÍTULO I – Detenção da Propriedade
Domínio útil civil – Podem ser constituídos por Contrato de concessão
entre o Estado ou as autarquias locais e o concessionário – Direito de enfiteuse
(Arrendamento a longo prazo) previsto no art.º 38.º da LT conjugado com os art.º
1491.º a 1523.º do Código Civil Angolano.
Direito de Superfície – Nos termos do art.º 39 da LT, conjugado com os
art.º 1524.º a 1542.º do Código Civil Angolano é admissível a constituição, pelo
Estado ou pelas autarquias locais, do direito de superfície sobre terrenos rurais
ou urbanos integrados no seu domínio privado, a favor de pessoas singulares
nacionais ou estrangeiras ou coletivas com sede principal no País ou no
estrangeiro.
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CAPÍTULO I – Detenção da Propriedade
Extinção do Direito de Superfície – Nos termos do art.º 1536.º do
Código Civil o direito de superfície extingue‐se:
• Se o superficiário não concluir a obra ou não fizer plantação dentro do prazo
fixado ou, na falta de afixação, dentro do prazo de 10 anos;
• Se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstruir a obra ou não
renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;
• Pelo decurso de prazo;
• Pela reunião na mesma pessoa do direito de superfície e do direito de
propriedade;
• Pelo desaparecimento ou inutilização do solo;
• Pela expropriação por utilidade pública;
CAPÍTULO I – Detenção da Propriedade
Direito de Ocupação Precária – É admissível a constituição, pelo Estado
ou pelas autarquias locais, sobre os terrenos rurais e urbanos integrados no seu
domínio privado, através de contrato de arrendamento celebrado por tempo
determinado, de um direito de ocupação precária para a construção de
instalações não definitivas.
Por outro lado, existem direitos de propriedade de imóveis que pertencem
legalmente a privados, permitindo a quem os detém, de deles dispor livremente.
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CAPÍTULO I – “Lei do Confisco”
Nos termos da Lei 43/76 de 19 de Junho, revertem a favor do Estado, passando a
constituir seu património e sem direito a indeminização todos os prédios de
habitação, ou parte deles, propriedades de cidadãos nacionais ou estrangeiros
cujos titulares se encontrem injustificadamente ausente do país por mais de 45
dias.
Constituem Património do Estado, independentemente de quaisquer
formalismos todos os imóveis e frações autónomas nacionalizadas ou
confiscadas nos termos da Lei 3/76 de 3 de Março e da Lei 43/76.
CAPÍTULO I – Transmissão de Propriedade
Para que se opere uma transmissão de propriedade feita pelo Estado Angolano aum terceiro, o primeiro aspeto a considerar, são as características do terreno.
Os terrenos estão divididos em três categorias, que lhes atribui diferentetratamento jurídico, as quais são:1) Terrenos do domínio público do Estado;2) Terrenos do domínio privado do Estado;3) Terrenos de propriedade privada.
1) Terrenos do domínio público do Estado são sua propriedade e não podemser objeto de compra e venda ou de arrendamento, apenas poderão serconcedidos a entidades privadas, em casos específicos e normalmente comâmbito de utilidade pública.
2) Terrenos do domínio privado do Estado para a sua concessão, tem de seranalisada a sua natureza matricial, terrenos urbanos ou terrenos rurais.
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CAPÍTULO I – Transmissão de Propriedade
Terrenos Rurais não pode ser transferido a terceiros pelo Estado, a transmissão
deste direito de propriedade é legalmente proibido, art.º 37.º Nº3
Entre tais direitos, a transmissão do Direito Útil Consuetudinário, por norma é
transmitido aos aglomerados populacionais, que vivem nos meios rurais, fazendo
o uso das terras de acordo com os seus costumes. Estes direitos em regra são
atribuídos às populações pelos Governos Provinciais em que se inserem e são
gratuitos.
No que se refere aos Terrenos Urbanos, de acordo com a Lei de Terras de Angola,
podem ser transmitidos a terceiros, da seguinte forma:
CAPÍTULO I – Transmissão de Propriedade
• Direito de Propriedade apenas poderá ser transmitido a favor de pessoas
singulares, de nacionalidade angolana e este direito tem que cumprir o requisito
formal, notarial, da outorga da escritura de compra e venda.
• Direito Útil Civil, também designado por “Enfiteuse”, consiste na utilização de
terrenos urbanos ou rurais, mediante um pagamento anual à Fazenda Publica.
Este direito é transmitido por contrato, celebrado com os Governos Provinciais
ou decretado em Conselho de Ministros, tendo por norma, caracter perpetuo.
• Direito de Superfície é o direito mais vulgarmente transmitido em Angola, face
ao domínio das terras pelo Estado, consistindo na faculdade de terceiros
manterem uma edificação urbana ou uma cultura agrícola, quer perpétua ou
temporariamente, em terreno alheio.
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CAPÍTULO I – Transmissão de Propriedade
Esta transmissão é onerosa, pois prossupõe o pagamento de uma prestação em
dinheiro ao Estado. O direito de superfície confere as mesmas faculdades que a
propriedade, com algumas exceções, sendo a mais relevante o limite temporal
de 60 anos, renováveis, sendo atribuído ao superficiário o Direito de Preferência
em caso de venda da terra.
• Direito de Ocupação Precária, utilizado em situações não definitivas, como por
exemplo a instalação de um estaleiro, concedido em regra através de um
contrato de arrendamento oneroso, pois envolve pagamento ao Estado, o qual
não pode ter duração superior a um ano.
CAPÍTULO I – Transmissão de Propriedade
3) Terrenos de propriedade privada
A aquisição propriedade privada de terrenos por entidades ou pessoas singulares
ocorre quando o terreno foi validamente adquirido, razão pela qual, por norma o
proprietário é possuidor de título constitutivo válido (não pode ter sido alvo de
expropriação ou confisco) desse direito, isto é, em regra existe a escritura de
aquisição, caderneta matricial e registo predial.
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CAPÍTULO I – Títulos Constitutivos de Propriedade
A aquisição de Direitos fundiários ao Estado pressupõe o procedimento seguinte:
A apresentação da pretensão do interessado a autoridade competente
(Governos Provinciais ou próprio Estado), responsável pela análise e
deferimento, tornando‐se efetiva após o decurso de cinco anos.
A Celebração do contrato de concessão do direito fundiário, pela
autoridade competente, que pressupõe:
• Participação da aquisição no Serviço de Finanças ou Bairro Fiscal competente;
• Outorga da Escritura Publica de compra e venda;
• Registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial
CAPÍTULO I – Títulos Constitutivos de Propriedade
A aquisição de imóveis entre Particulares, sem intervenção do Estado, deverá
revestir um cuidado de averiguação prévia do negócio a realizar, sobretudo por
parte do sujeito comprador. Antes de formalizar a decisão de compra de
determinada propriedade, é conveniente requerer ao vendedor os documentos
da propriedade, designadamente:
• A certidão predial atualizada, com a qual deverá verificar se:
O vendedor é o verdadeiro proprietário;
Se não existem ónus ou encargos;
• A caderneta predial atualizada, na qual deverá verificar se:
O imóvel se encontra devoluto;
Se não há dividas de IPU
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CAPÍTULO I – Títulos Constitutivos de Propriedade
• Com o Título que legitime a aquisição do direito por parte do transmitente
(escritura pública, despacho de desconfisco, etc.);
• Planta de Localização do imóvel, preferencialmente, certificada pela
autoridade administrativa competente.
No caso de se tratar da aquisição de um terreno, o adquirente deverá ainda
verificar os planos urbanísticos e os demais regulamentos referentes ao uso do
solo. Para este efeito deverão ser solicitadas informações específicas junto da
Administração Municipal competente e junto dos serviços da Gestão Urbana do
Governo Provincial competente.
CAPÍTULO I – Títulos Constitutivos de Propriedade
O processo de aquisição de um imóvel, por norma procede‐se da seguinte forma:
• Celebração do Contrato Promessa;
• Outorga de Escritura Pública;
• Inscrição ou Averbamento na Matriz;
• Registo Predial
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CAPITULO IIDIREITO FISCAL ANGOLANOImpostos sobre o Património Imobiliário
Tributação do Património
A tributação do património imobiliário, em Angola, assenta na coexistência dos impostos
seguintes:
‐ A Sisa – Diploma Legislativo N.º 230, de 21 de Maio de 1931
O Imposto de Sisa, incide nomeadamente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis
situados em Angola, art.º 1.º Dip. Leg. N.º 230
A simples promessa de venda com tradição da coisa ou verificando‐se que o Promitente
Comprador se encontra a usufruí‐la, desencadeia tributação em sede de Sisa.
Também poderão estar sujeitos a este imposto os arrendamentos a longo prazo – 20
anos ou mais.
Imposto de SISA
Art.º 3.º Actos sujeitos ao pagamento da SISA:
• Entre os diferentes actos sujeitos ao pagamento da SISA importa referir o n.º 9.º “Os
Contratos de Compra e Venda, renúncia ou cedência do direito e acção a herança
ilíquida ou indivisa;
• Os arrendamentos a longo prazo considerando‐se como tais os que forem feitos por
mais de 20 anos ou mais.
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A responsabilidade pelo pagamento do imposto é do adquirente.
A matéria colectável é, em geral, o valor de aquisição do imóvel ou, se superior, trinta
vezes o valor do rendimento fixado na matriz ou resultante de avaliação que o determine.
No caso de transmissão de terreno para construção haverá sempre lugar a avaliação.
A taxa da Sisa é de 2% sobre o valor do imóvel.
Em caso de os contratantes acharem o valor do SISA excessivo podem sempre contesta‐lo
e pedirem a Repartição Fiscal competente que proceda a avaliação do imóvel, Art.º 20.º
Nesse caso a SISA será paga sobre o valor que resultar da respectiva avaliação.
IMPOSTO PREDIAL URBANO
(I.P.U)
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INCIDÊNCIA
OIPUincidesobrerendimentosdeprédiosurbanosarrendadosenãoarrendadossituadosemAngola
PrédiosnãoarrendadosQUEM?
Titulardodireitoaorendimentodoprédio
‐ NomeinscritonaMATRIZ‐ Proprietário‐ Usufrutuário‐ Beneficiáriododireitode
superfície
PrédiosnãoarrendadosQUEM?
Titulardodireitoaorendimentodoprédio
‐ NomeinscritonaMATRIZ‐ Proprietário‐ Usufrutuário‐ Beneficiáriododireitode
superfície
PrédiosarrendadosQUEM?
Titulardodireitoaorendimentodoprédio
‐ Senhorio
PrédiosarrendadosQUEM?
Titulardodireitoaorendimentodoprédio
‐ Senhorio
MATÉRIA COLECTÁVEL
OI.P.U.incidesobre:Prédiosnãoarrendados Prédiosarrendados
Omaiorentre:Ovalorpatrimonial
queresultadasuaavaliação(oumatriz– quandoaindanãotiversidoavaliado);e
Valordeaquisição.
Ovalordarendaefectivamenterecebida
Deduzidade40%dedespesasrelacionadascomoimóvel.
(portantosobre60%darenda)
Aumentoude20para40%
Incidiasobreovalordamatriz
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TAXAPrédios arrendadosPrédiosarrendados
Taxa do I.P.U. incide sobre o valorpatrimonial:
até 5 Milhões de Akz 0% Mais de 5 Milhões 0.5%(sobre o excedente)
25% sobre 60% da renda
Taxa efectiva de 15%
Prédiosnãoarrendados
Reduçãodetaxaefectivade24para15%
•Taxareduzidade30para0.5%MAS
•Aisençãoaosmerosdetentoresdeimóveisfoiretiradaepassamapagar0.5%.
LIQUIDAÇÃO
Prédiosarrendados
Inquilino queestejaobrigadoatercontabilidadeorganizada,devereternafonte15%darendaI.P.U.incidesobreSenhorio,masInquilinoésubstitutotributário.
Entregaoimpostodevidoatédia30domêsseguintenaRepartiçãoFiscaldaáreadoimóvel.
EntregareciboderendacomcópiadoDARaosenhorio.
Senhorios devementregardeclaraçãoModelo1nomêsdeJaneirodoanoseguinteindicandorendasrecebidaseIPUretido(Independentementedeterhavidoretençãonafonteounão.)
Faltadepagamentopeloinquilino:
SenhoriodeveinformaraRepartiçãoFiscalcasonãorecebaDARcomprovandopagamentodoimposto,em90dias.(resultanacaducidadedocontratodearrendamento)
Inquilinoficaresponsávelpelopagamentodatotalidadedoimpostoemfaltamaisacréscimos.
Terádireitoderegressoquantoaovalordadívidaprincipalcontraodevedorprincipal. CasoosenhorionãoinformeaRepartiçãoFiscal,deverápagaroIPUemfaltaemJaneirodo
anoseguinte,maspodeserpagoemduasprestações:JaneiroeJulho.
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Prédiosnãoarrendados
ProprietáriodeveentregardeclaraçãoModelo1anualmente.
Pagamentodevidoem2prestaçõesiguais:JaneiroeJulhodoanoseguinte.
Poderárequerer,atédeJulhodoanoanterior,queopagamentosejaefectuadoemquatroprestações(Janeiro,Abril,JulhoeOutubro).
EntregadedeclaraçãoModelo5parainscriçãoouactualizaçãodaMatriz.
ISENÇÕES
FicamisentosdopagamentodoI.P.U:
OEstado,institutospúblicoseassociaçõesquegozemdoestatutodeutilidadepública;
Estadosestrangeiros,quantoaosimóveisdestinadosássuasrepresentaçõesdiplomáticasquandohajareciprocidade;
Instituiçõesreligiosaslegalizadas,quantoaosimóveisdestinadosexclusivamenteaoculto.
Estãotambémisentososimóveiscomvalorpatrimonialaté5.000.000,00deAkz
Retiradastodasasoutrasisenções.
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IMPOSTO DE SELO
Nos termos do art.º 1.º do Decreto Legislativo Presidencial N.º 3/14, de 21 de Outubro,
estão sujeitos a imposto de selo todos os actos, contratos, documentos, títulos,
operações e outros factos, nos termos previstos na Tabela anexa ao Código ou em Leis
especiais.
De acordo com o disposto na al. a) do n.º do art.º 3 do mesmo Decreto, recai sobre o
adquirente o encargo para a aquisição de bens a título gratuito ou oneroso, do direito de
propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis;
A transmissão onerosa de bens imóveis está sujeita a Imposto do Selo à taxa de 0,3%
incidente sobre o valor da transacção.
Encontra‐se também sujeita a este imposto a aquisição de partes sociais de uma
sociedade que detenha bens imóveis em Angola quando, por via dessa aquisição, o
adquirente passe a deter 50% ou mais do capital social e se demonstre que a aquisição
das partes sociais teve como principal objectivo a aquisição dos bens imóveis.
Nos termos da al.a) do n.º 1 do art.º 5.º A obrigação do pagamento do Imposto de Selo
nas aquisições onerosas de bens, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse
direito sobre imóveis, na data em que for celebrada a escritura notarial
Imposto de Selo
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Imposto sobre Sucessões e Doações – Diploma Legislativo n.º 230, de 21 de Maio
de 1931
Nos termos do artigo 5.º O imposto incide sobre transmissões gratuitas de bens
móveis e imóveis e direitos considerados localizados ou transferidos em Angola, ou
seja, as transmissões gratuitas de bens, por via de doação ou transmissão por
morte, que são tributadas à taxa máxima de 30%.
O imposto é devido pelo beneficiário da sucessão ou doação.
O Investimento Imobiliário
O aumento da procura imobiliária em Angola deu lugar a um significativo acréscimo do
número de investidores, designadamente a promoção imobiliária O mercado começou a
exigir (e a ter) uma maior profissionalização dos serviços imobiliários, desde os serviços
jurídicos até à avaliação, à mediação, ao financiamento, às empreitadas e à fiscalização.
A Lei do Investimento Privado (Lei n.º 14/15, de 11 de Agosto ‐ “LIP”) é a Lei que rege o
investimento em Angola. Considera‐se investidor externo qualquer pessoa singular ou
colectiva não residente que, independentemente da sua nacionalidade, introduza ou utilize
em Angola capitais domiciliados no estrangeiro, com direito a transferir lucros e dividendos
para o exterior.
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Segundo o n.º 1 do art.º 2.º da Lei 14/15, a Lei do Investimento Privado aplica‐se a
investimentos externos de qualquer montante e aos investimentos internos, cujo o
montante global corresponda ao valor igual ou superior a Akz. 50.000.000,00
(cinquenta milhões de Kwanzas),
Para que as empresas ao abrigo do Investimento Privado tenham direito aos
benefícios fiscais essas devem:
Empresas com investimento externo – no contravalor em Kwanzas equivalente ou
superior a USD 1.000.000,00 (um milhão de Dólares Norte Americanos),
Empresas de Investimento Interno – contravalor em Kwanzas equivalente ou
superior a USD 500.000,00 (quinhentos mil Dólares Norte Americanos)
Lei do Investimento Privado
Lei do Investimento Privado
Nos sectores de Energia, água, hotelaria e turismo , transportes e logística,
construção
Civil, Telecomunicações e Logística e ainda meios de Comunicação Social apenas
é permitido o investimento se for efectuado em parceria com empresas de capital
público ou empresas angolanas, em que aquelas detenham pelo menos 35% do
capital social.
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Lei do Investimento Privado
Art.º 14.º Formas de realização do Investimento Interno:
a) Alocação de Fundos Próprios;
b) Aplicação em Angola de disponibilidades existentes em contas bancárias constituídas
em Angola;
c) Alocação de máquinas, equipamentos, acessórios e outros meios fixos corpóreos;
d) Incorporação de créditos e outras disponibilidades do investidor privado, susceptiveis
de serem aplicados em empreendimentos;
e) Incorporação de tecnologias e Know How, desde que representem uma mais valia;
f) Aplicação em território nacional, de fundos de no âmbito de reinvestimento interno.
Lei do Investimento PrivadoArt.º 15.º Operações de Investimento Externo:
a) Introdução no território nacional de moeda livremente conversível;
b) Introdução de tecnologia e Know How, desde que representem uma mais valia para
o empreendimento e sejam susceptiveis de avaliação pecuniária;
c) Introdução de máquinas, equipamentos e outros meios fixos corpóreos;
d) Participação em sociedades e empresas de direito angolano, domiciliadas em
território nacional;
e) Criação de novas empresas exclusivamente pertencentes ao investidor externo;
f) Aquisição da totalidade ou parte de empresas ou de agrupamento de empresas já
existentes e participação no capital de empresas ou agrupamentos já existentes;
g) Celebração e alteração de contratos de consórcio;
h) Tomada total ou parcial de empresas comerciais ou industriais;
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Lei do Investimento Privado
i) Tomada total ou parcial de empresas agrícolas;
j)Exploração de complexos imobiliários, turísticos ou não;
k) Realização de prestações suplementares de capital, adiantamentos aos sócios e, em
geral, empréstimos ligados à participação dos lucros;
l) Aquisição de bens imóveis situados no território nacional, quando essa aquisição se
integre em projectos de investimento privado.
Não são considerados investimento externo:
As operações que consistem no frete temporário de automóveis, embarcações,
aeronaves e outros meios suscptiveis de aluguer, leasing ou qualquer outra forma
de uso temporário no território nacional contra pagamento.
Lei do Investimento PrivadoArt.º 22.º Transferência de lucros e dividendos – Depois de implementado o projecto de
investimento externo e mediante prova da sua execução é garantido ao investidor
externo o direito de transferir para o exterior:
a) Os dividendos ou lucros distribuídos;
b) O produto de liquidação dos seus investimentos, incluindo as mais‐valias , depois de
pagos os impostos devidos;
c) Produtos de indeminizações;
d) Royalties ou outros rendimentos de remuneração de investimentos indirectos,
associados à cedência de tecnologia;
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Lei do Investimento Privado
Art.º 39.º ‐ Os investidores que pretendam beneficiar de incentivos fiscais nos termos da
presente lei devem preencher cumulativamente os seguintes requisitos:
a) Encontrarem‐se em condições legais para o exercício da sua actividade;
b) Não serem devedores da Administração Geral Tributária e da Segurança Social;
c) Não terem dívidas de mora junto do sistema financeiro;
d) Dispor de contabilidade organizada e adequada às exigências de apreciação e
acompanhamento do projecto de investimento;
Os prazos de concessão para benefícios fiscais variam entre 1 (um) a (dez) anos;
Lei do Investimento PrivadoPrincipais Cláusulas que devem constar num contrato de Investimento Privado:
a) Identificação das Partes;
b) Referência a natureza administrativa e ao objecto dos Contratos;
c) Prazo de vigência dos Contratos;
d) Definição e quantificação dos objectivos a realizar pelo investidor privado;
e) Definição e quantificação das condições de exploração, gestão e associação e
prazos dos empreendimentos objecto do contrato;
f) Definição e quantificação das facilidades, beneficios fiscais e outros incentivos a
conceder e a assegurar pelo Estado ao investidor privado, como contrapartida do
exacto e pontual cumprimento dos objectivos fiscais;
g) Localização do investimento e regime jurídico dos bens do investidor alocados ao
projecto;
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Lei do Investimento Privadoh) Mecanismos de acompanhamento pelo Poder Executivo das accções de realização do
investimento durante o período contratual;
i) Forma de resolução de litígios;
j) Definição geral, mas fundamentada, em anexo, do impacto económico, social e
ambiental do projecto previsto, sempre que tal se aplique.
O investidor privado deve garantir a contratação de trabalhadores angolanos,
garantindo‐os a necessária formação profissional e prestando‐lhes condições
salarias e sociais compatíveis com a sua qualificação, devendo submeter ao órgão
competente para aprovação do investimento um plano de formação para os
mesmos.
Os procedimentos de autorização ficam a cargo da Apiex que é, desse modo, um
interlocutor privilegiado dos interessados que pretendam investir em Angola, na
maioria dos sectores de actividade económica.