2. Međunarodni kongres u BiH, Sigurnost prava vlasništva kao osnova ekonomskog razvoja Radionica o privatizaciji zemljišta

IZVJEŠTAJ SA RADIONICE O PRIVATIZACIJI ZEMLJIŠTA

U uvodnom dijelu ove radionice prezentovana su dva izlaganja i to:

- gospodin Hasan Dautović, govorio je na temu: Pretvorba,

privatizacija i denacionalizacija u BiH, - gospodin Amir Mujan, govorio je na temu: Primjena zakona o

građevinskom zemljištu u opštini Centar Sarajevo Uvodna izlaganja današnjih predavača podsjetila su nas na

komplikovanu transformaciju kroz koju Bosna i Hercegovina prolazi u procesu Evropskih integracija na svom putu ka članstvu u Evropskoj uniji.

Nakon uvodnih izlaganja u toku konstruktivne rasprave o konkretnim pitanjima diskutovalo je 17 učesnika radionice.

Iz izlaganja predavača i rasprave koja je usljedila u toku radionice

saznali smo: - kako je pojedina materija regulisana postojećim propisima, - kakva je stručna praksa u rješavanju pojedinih pitanja koja su predmet radionice, - koje standarde u svom radu primjnjuju nadležni organi, - kakve su preporuke za poboljšavanje i daljnji razvoj zakonskog okvira, - kakve su preporuke za poboljšavanje rada stručnjaka koji rade na pitanjima vezanim za predmet današnje radionice. Postupak vlasničke konverzije u BiH vrši se u nekoliko faza i to: - pretvaranjem društvene u državnu svojinu, - privatizacijom (preduzeća, banaka, stanova, izgrađenog

građevinskog zemljišta), - denacionalizacijom.

Neke od ovih faza su već provedene, neke su u toku, a za neke tek treba stvoriti zakonski okvir.

Međutim i pored toga što je u BiH entitetskim zakonima o građevinskom zemljištu, koji su donesenu u prvoj polovini 2003. godine, po sili zakona utvrđeno pravo na konverziju ili pretvaranje prava korišćenja izgrađenog građevinskog zemljišta iz državnog u privatno vlasništvo, stiče se utisak da se ovaj proces se ne odvija željenom dinamikom. Analizirajući razloge za to, došli smo do sledećih MIŠLJENJA:

► U BiH izražen je spor razvoj zemljišne politike tako da su neophodni novi projekti koji će doprinjeti razvoju politike za upravljanje zemljištem i nekretninama, ne samo radi legalizacije i konverzije prava nad izgrađenim građevinskim zemljištem, nego i za neizgrađenim zemljištem, kao i za poboljšanje procedura za dodjelu zemljišta usaglašenih sa potrebama profesionalnih graditelja i investitora.

► Sadašnjim zakonima o građevinskom zemljištu utvrđeno je

pravo na konverziju ili pretvaranje prava korišćenja u privatno vlasništvo, međutim ovaj proces se ne odvija željenom dinamikom.

► Zaključeno je da postoji nedovoljno interesovanje vlasnika

objekata koji imaju ispunjene sve zakonske uslove, ali isti ne podnose zahtjeve zemljišno-knjižnim kancelarijama za uknjižbu prava vlasništva na izmljištu ispod objekta i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekta. Kao razlog za to smatraju se česte vlasničke transformacije koje su vršene u prošlosti kroz izmjene zakona što kod građana stvara osjećaj pravne neisigurnosti, nepovjerenja i neizvjesnosti.

► Može se konstatovati da postoji nepripremljenost opštinskih

organa koji i poslije tri godine primjene zakona nisu prihvatili činjenicu da se pravo trajnog korišćenja izrgađenog građevinskog zemljišta Zakonom pretvara u pravo privatnog vlasništva. Posljedica toga je da gradsko građevinsko zemljište i dalje ostaje u državnom vlasništvu, a u posjedu je građana sa utvrđenim pravom korišćenja ili građenja.

► Stvarna konverzija vlasništva se ne može izvršiti sve dok se ne

riješi pitanje granica zemljišta. Katasterske evidencije vrlo često nisu adekvatne za provođenje ovog postupka, a lokalne administracije nisu brze ili nisu uopšte zainteresovane za provođenje postupka konverzije

vlasništva i donošenje opštinskih odluka koje su često potrebne u ovom postupku.

► Postojeća konfuzija oko vlasništva u BiH umanjuje količinu nekretnina na tržištu, ometa njihov normalan pravni promet čime se nerealno povećava njihova cijena na tržištu,

► Sve dok se ne rješi konfuzija sa nekretninama i u potpunosti ne

uspostavi odgovarajući sistem regulacije, neće biti moguće uspostaviti efikasne poreze na imovinu,

► Graditelji i potencijalni investitori se žale da ne mogu obezbjediti hipoteke zato što nisu vlasnici zemljišta niti ga mogu dobiti. Iz zakonskih odredbi kojima je uređen postupak pretvaranja prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo privatnog vlasništvo proizilazi da se nakon izgradnje objekta stiče pravo vlasništva nad zemljištem, ali je to u stvarnosti vrlo teško ili skoro nemoguće ostvariti.

►Nemogućnost sticanja vlasništva nad građevinskim zemljištem

glavni je razlog što se potencijalni strani investitori ne zanimaju za investiranje u BiH.

►Donošenje Zakona o stavrnim pravima i Zakona o restituciji vjerovatno bi trebalo riješiti preostala pitanja vlasništva i privatizacije zemljišta, kao izgrađenog tako i neizgrađenog.

Međutim, za dobra zakonska rješenja i njihovu lakšu implementaciju sigurno bi bilo korisno eliminisati utvrđene razloge zbog kojih nije došlo do masovnije implementacije postojećih zakonskih odredbi koje omogućavaju konverziju i transformaciju vlasničkih prava.

► Denacionalizacijom se može ukinuti izvršeni prisilni prenos

privatne imovine u društveno vlasništvo, i to ne samo na osnovu denacionalizacije, već i na osnovu konfiskacije, propisa o agragnoj reformi o prekoračenju zakonskog maksimuma, kao i odluka građanskih i vojnih vlasti bez zakonskog osnova. Međutim, denacionalizacijom se ne može izvršiti restitucija oduzete postojeće imovine zbog zaštite stečenih prava trećih lica, ali i zbog toga što bi to, u mnogim slučajevima, bilo suprotno javnom interesu.

► Potrbno je usaglasiti zakonsku regulativu Distrikta Brčko sa propisima entiteta kako bi se obezbjedilo da građani svih dijelova BiH budu izjednačeni u sticanju vlasničkih prava.

► Potrebno je pristupiti izradi novih propisa u oblasti prostornog

planiranja i građenja objekata kojima će biti omogućena implementacija pozitivnih efekata od privatizacije građevinskog zemljišta i reforme u oblasti zemljišne politike jer je procjenjeno da važeći zakonu u entitetima imaju mnogobrojne nedostatke, nedorečenost ili čak ne uređuju neka vrlo bitna područja.

► Ako se pokaže da postoje da postoje značajniji zahtjevi za

vlasništvom koji nisu ispunjeni zbog administrativnih barijera, mogli bi se odrediti pilot projekti sa ciljem da objedine i olakšaju transformaciju prava vlasništva, uključujući tehnike alternativnog rješavanja sporova i određene oblike pravne pomoći. M o d e r a t o r Miladin Gaćanović