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“PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA PARA EL ÁREA DE REHABILITACIÓN DEL BARRIO DE TIRADORES BAJOS, TIRADORES ALTOS Y SANTA TERESA EN CUENCA”

NORMAS URBANÍSTICAS 1

ÍNDICE

TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES................................................................3

CAPÍTULO 1. NATURALEZA, ÁMBITO, VIGENCIA Y EFECTOS............................................3 ARTÍCULO 1.1.1 NATURALEZA Y ÁMBITO................................................................................................................................3 ARTÍCULO 1.1.2 DOCUMENTOS QUE INTEGRAN EL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA. ..............3 ARTÍCULO 1.1.3 EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PLAN..................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.4 VIGENCIA.........................................................................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.5 DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA........................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.6 REVISIÓN DEL PLAN. .....................................................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.7 MODIFICACIÓN DEL PLAN.............................................................................................................................5 ARTÍCULO 1.1.8 INTERPRETACIÓN DEL PLAN........................................................................................................................5 ARTÍCULO 1.1.9 PRECISIÓN DE LÍMITES. ................................................................................................................................6 ARTÍCULO 1.1.10 EDIFICIOS Y USOS ANTERIORES AL PLAN...............................................................................................6

CAPÍTULO 2. DESARROLLO DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA. ...................................................................................................................................7

ARTÍCULO 1.2.1 COMPETENCIA. ..............................................................................................................................................7 ARTÍCULO 1.2.2 NORMATIVA DE APLICACIÓN........................................................................................................................7 ARTÍCULO 1.2.3 ESTUDIOS DE DETALLE. ...............................................................................................................................7 ARTÍCULO 1.2.4 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.................................................................................................................8

TÍTULO SEGUNDO. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO..................................................9 ARTÍCULO 2.1 PRINCIPIOS GENERALES. ................................................................................................................................9 ARTÍCULO 2.2 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO. .........................................................................9 ARTÍCULO 2.3 DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO............................................................................10 ARTÍCULO 2.4 PLAZOS.............................................................................................................................................................12

TÍTULO TERCERO. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO. .......................... 13

CAPÍTULO 1. DEFINICIONES................................................................................................. 13 ARTÍCULO 3.1.1 TERMINOLOGÍA. ...........................................................................................................................................13 ARTÍCULO 3.1.2 USOS..............................................................................................................................................................13 ARTÍCULO 3.1.3 MEDICIÓN DE ALTURAS. .............................................................................................................................13

CAPÍTULO 2. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN....................................................................... 17 ARTÍCULO 3.2.1 CONFIGURACIÓN DE LA ZONA...................................................................................................................17 ARTÍCULO 3.2.2 OBRAS PERMITIDAS. ...................................................................................................................................17 ARTÍCULO 3.2.3 INTENSIDAD DE USO. ..................................................................................................................................17 ARTÍCULO 3.2.4 CONDICIONES ESTÉTICAS. ........................................................................................................................20 ARTÍCULO 3.2.5 LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD EXTERIOR. ..........................................................................................22 ARTÍCULO 3.2.6 CARACTERÍSTICAS DE LOS RÓTULOS. ....................................................................................................23 ARTÍCULO 3.2.7 CIERRES METÁLICOS. .................................................................................................................................24 ARTÍCULO 3.2.8 EXPOSICIÓN DE MERCANCÍAS. .................................................................................................................24 ARTÍCULO 3.2.9 TOLDOS. ........................................................................................................................................................24



ARTÍCULO 3.2.10 FACHADAS LATERALES Y MEDIANERAS. ...............................................................................................25 ARTÍCULO 3.2.11 OTRAS CONDICIONES. ..............................................................................................................................25

CAPÍTULO 3. NORMAS DE USO............................................................................................ 26 ARTÍCULO 3.3.1 USO CARACTERÍSTICO. ..............................................................................................................................26 ARTÍCULO 3.3.2 USOS COMPATIBLES. ..................................................................................................................................26 ARTÍCULO 3.3.3 USOS INCOMPATIBLES. ..............................................................................................................................26 ARTÍCULO 3.3.4 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL............................................................................27 ARTÍCULO 3.3.5 CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LOS USOS NO RESIDENCIALES........................................................27 ARTÍCULO 3.3.6 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SERVICIO DE APARCAMIENTO. ......................................................27

CAPÍTULO 4. NORMAS ESPECÍFICAS PARA DOTACIONES. ............................................. 30 ARTÍCULO 3.4.1 TIPOS DE DOTACIONES. .............................................................................................................................30 ARTÍCULO 3.4.2 COMUNICACIONES. .....................................................................................................................................30 ARTÍCULO 3.4.3 ZONAS VERDES............................................................................................................................................31 ARTÍCULO 3.4.4 EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS.......................................................................................................................31 ARTÍCULO 3.4.5 USOS DOTACIONALES PRIVADOS.............................................................................................................31



TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES.

CAPÍTULO 1. NATURALEZA, ÁMBITO, VIGENCIA Y EFECTOS.

ARTÍCULO 1.1.1 NATURALEZA Y ÁMBITO.

1. El instrumento de ordenación urbanística del que estas normas forman parte constituye el Plan Especial

de Reforma Interior de Mejora del Barrio de Tiradores Bajos, Tiradores Altos y Santa Teresa en Cuenca.

2. El Plan Especial tiene por objeto complementar la ordenación detallada de su ámbito, en los términos

previstos por el art. 29 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad

Urbanística (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, de la Junta de Comunidades de Castilla

- La Mancha) y los arts. 85 y 86 del Reglamento de Planeamiento (Decreto 248/2004, de 14 de

septiembre, de la Junta de Comunidades de Castilla - La Mancha).

3. Las disposiciones contenidas en las normas urbanísticas y demás instrumentos del Plan Especial son de

aplicación en todo su ámbito, cuya delimitación se refleja en los correspondientes planos de ordenación.

4. Sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente los particulares, al igual que la Administración,

quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones contenidas en el Plan Especial de Reforma

Interior de Mejora e instrumentos de planeamiento de desarrollo aprobados con arreglo al mismo, siendo

nulas cualesquiera reservas de dispensación.

ARTÍCULO 1.1.2 DOCUMENTOS QUE INTEGRAN EL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA.

Forman parte del Plan Especial los documentos siguientes:

a) Memoria informativa y justificativa.

b) Planos de información.

c) Normas urbanísticas.

d) Catálogo de bienes y espacios protegidos.

e) Planos de ordenación.



ARTÍCULO 1.1.3 EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PLAN.

La aprobación del plan producirá, entre otros, los siguientes efectos.

a) La vinculación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino que

resulte de su clasificación y calificación y al régimen urbanístico que consecuentemente les sea de

aplicación.

b) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicación por la Administración Pública de

cualesquiera medios de ejecución forzosa.

ARTÍCULO 1.1.4 VIGENCIA.

De acuerdo con el art. 42.3 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad

Urbanística el presente plan tiene vigencia indefinida.

ARTÍCULO 1.1.5 DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA.

La aprobación de este plan implica la declaración de la utilidad pública y la necesidad de ocupación de los

terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones correspondientes, cuando prevean obras

públicas ordinarias cuya realización precise la expropiación forzosa o delimiten Unidades de Actuación.

ARTÍCULO 1.1.6 REVISIÓN DEL PLAN.

1. Se entiende por revisión del plan la reconsideración total de la ordenación establecida en el mismo o de

los elementos fundamentales del modelo o solución a que responda aquella ordenación.

2. Serán causas de revisión, entre otras, las siguientes.

a) La aparición de nuevas demandas de suelos y usos de importancia tal que no pueda ser satisfecha

por una mera modificación del plan.

b) El advenimiento de circunstancias catastróficas que impliquen la alteración de las previsiones de todo

tipo en relación con los indicadores básicos de la población y hagan imposible mantener las premisas

sobre las que el plan se asienta.

c) Cuando razones de urgencia o de excepcional interés público exijan su adaptación al planeamiento

supramunicipal y así lo establezca el Consejo de Gobierno mediante Decreto adoptado a propuesta



del Consejero competente en materia de ordenación territorial y urbanística, previa audiencia del

municipio.

d) Cuando sea necesaria la reconsideración total de la ordenación urbanística o de los elementos

fundamentales del modelo previsto en el presente Plan Especial de Reforma Interior de Mejora.

3. En los demás supuestos, la alteración de las determinaciones del plan se considerará modificación del

mismo.

ARTÍCULO 1.1.7 MODIFICACIÓN DEL PLAN.

1. Se entiende por modificación del plan la alteración singular de alguno o algunos de sus elementos.

2. La modificación del plan se atenderá a lo dispuesto en el art. 41 del Texto Refundido de la Ley de

Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y disposiciones concordantes.

3. No constituirán modificación del Plan Especial.

a) La precisión de límites o de parámetros efectuada con arreglo a lo establecido en estas normas

urbanísticas.

b) La complementación o adaptación de determinaciones realizada mediante estudio de detalle

formulado en desarrollo del Plan Especial.

c) La modificación de la normativa técnica de cualquier clase a la que remite el plan.

d) Cualquier tipo de ordenanzas municipales particulares y precisas para el desarrollo de la presente

normativa, siempre que guarde coherencia con el presente documento y tenga carácter aclaratorio o

interpretativo, aún cuando no esté expresamente contemplado en el presente texto.

e) La modificación de los trazados de las redes de servicios (agua potable, alcantarillado, gas,

telecomunicaciones…) para ajustarse a la topografía o a las características naturales de los terrenos.

ARTÍCULO 1.1.8 INTERPRETACIÓN DEL PLAN.

1. En defecto de norma directamente aplicable, regirán los preceptos contenidos en el Plan Especial u otros

instrumentos urbanísticos de aplicación, los principios informantes de este plan reflejados en la memoria

justificativa, los de la legislación urbanística vigente y los generales del derecho.

2. Las determinaciones del plan se interpretarán en base a aquellos criterios que atiendan fundamentalmente

a sus objetivos y directrices, así como a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.



3. Cuando existan contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que conste en los

planos de manera más pormenorizada y precisa.

4. Si se producen contradicciones entre los diferentes documentos del plan, prevalecerá la determinación

que implique un mayor interés público.

ARTÍCULO 1.1.9 PRECISIÓN DE LÍMITES.

1. Las delimitaciones de unidades de actuación, zonas o dotaciones podrán precisarse con ocasión de la

formulación de instrumentos de desarrollo del Plan Especial, cuando se trate de ajustes debidos a las

alineaciones o líneas de edificación actuales, las características topográficas del terreno, la mayor

precisión de la cartografía de que se disponga, la presencia de restos arqueológicos, arbolado, vegetación

u otros elementos naturales o artificiales de interés que justifiquen el ajuste.

2. La referida precisión de límites deberá cumplir las siguientes condiciones.

a) Se mantendrá sensiblemente la forma de las determinaciones gráficas.

b) No disminuirá los niveles de servicio de las vías de circulación.

c) No disminuirá la superficie de dominio público destinada a dotaciones.

ARTÍCULO 1.1.10 EDIFICIOS Y USOS ANTERIORES AL PLAN.

En las edificaciones fuera de ordenación (totalmente o en parte), las obras de mantenimiento o adaptación de

dichos inmuebles deberán ser siempre entendidas como una situación transitoria justificable, únicamente, en

cuanto suponga una mejora de la escena urbana y nunca como la consolidación de una situación no conforme

ni deseable. No se autorizarán obras de mejora y/o modernización en estas edificaciones o en las partes fuera

de ordenación, tan solo obras de mantenimiento.

Son obras de mantenimiento, aquellas que no implican variación o modificación substancial de las

características tipológicas, de uso y distribución y en general las características arquitectónicas de la

edificación. Comprende reparaciones menores y trabajos de limpieza y reposición de los elementos

constructivos no estructurales, tales como, enlucido y pintado de paredes, reparación de cubiertas (sin afectar

a su estructura), aleros y desagües, pintado de puertas, ventanas, balcones y rejerías de cualquier tipo,

reparación de acabados de escaleras, barandillas y pisos, reparaciones y mejoras eléctricas y sanitarias,

mejora de baños y cocinas, etc.



CAPÍTULO 2. DESARROLLO DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA.

ARTÍCULO 1.2.1 COMPETENCIA.

El desarrollo del Plan Especial corresponde al Ayuntamiento y demás entidades urbanísticas, en la esfera de

sus respectivas competencias, sin perjuicio de la participación de los particulares, en la forma regulada en la

normativa urbanística vigente y en las presentes normas urbanísticas.

ARTÍCULO 1.2.2 NORMATIVA DE APLICACIÓN.

El desarrollo del Plan Especial mediante instrumentos de planeamiento y de ejecución, el contenido y

determinaciones de los mismos, así como el procedimiento para su formulación, elaboración y aprobación, se

regirá por lo dispuesto en la normativa urbanística vigente y en las presentes normas urbanísticas.

ARTÍCULO 1.2.3 ESTUDIOS DE DETALLE.

1. Los estudios de detalle tienen por objeto desarrollar el Plan Especial, reajustando o estableciendo

alineaciones y redistribuyendo la edificabilidad asignada por el planeamiento, sin aumentarla en ningún

caso.

2. Los estudios de detalle se formularán, como mínimo, para manzanas o unidades urbanas equivalentes

completas, salvo disposición en contrario.

3. Podrán redactarse estudios de detalle con las finalidades que, sin carácter limitativo, se señalan a

continuación.

a) Señalar alineaciones y rasantes, completando y adaptando las señaladas en el presente Plan

Especial.

b) Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones de estas normas urbanísticas.

c) Ajustar el emplazamiento y la superficie del uso de infraestructuras - servicios urbanos (DEIS),

cuando así se requiera por exigencias del funcionamiento de dichas dotaciones o resulte conveniente

por razones de parcelación.



d) Redistribuir el volumen asignado por el Plan Especial a una manzana, o unidad urbana equivalente,

definiendo alineaciones.

e) Completar la red de comunicaciones definida por el Plan Especial con aquellas vías que resulten

necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta establezca el propio

estudio de detalle.

f) Efectuar los ajustes que se requieran con ocasión de la formulación de los proyectos de urbanización,

cuando éstos no puedan resolverse mediante la precisión de límites prevista en estas normas

urbanísticas.

4. Los estudios de detalle están sujetos a las siguientes limitaciones.

a) No pueden alterar el uso global que define el destino del suelo, salvo que se atribuya a un uso

dotacional público; aumentar su aprovechamiento urbanístico; ni incumplir las normas específicas que

para su redacción se establecen en estas normas urbanísticas, sin perjuicio de la posible

redistribución de dicho aprovechamiento, no admitiéndose el trasvase de edificabilidades entre

manzanas o unidades urbanas equivalentes.

b) Pueden crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o

morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos en el presente Plan

Especial o suponer alteraciones de importancia en la continuidad del recorrido establecido para el

viario que discurra por su ámbito.

c) No pueden ocasionar perjuicio, ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes.

ARTÍCULO 1.2.4 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.

1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica el

planeamiento, definiendo los detalles técnicos de las obras públicas allí previstas. Se redactarán con la

precisión suficiente para poder ser ejecutados bajo la dirección de técnico distinto a su redactor.

2. Los proyectos de urbanización no podrán modificar las previsiones del planeamiento, sin perjuicio de que

puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la

ejecución material de las obras. Si la adaptación supusiera alterar determinaciones sobre ordenación o

régimen del suelo o la edificación, debe legitimarse tramitando una modificación de planeamiento o

estudio de detalle, en su caso.

3. En ningún caso los proyectos de urbanización podrán contener determinaciones sobre ordenación,

régimen del suelo o de la edificación.



TÍTULO SEGUNDO. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.

ARTÍCULO 2.1 PRINCIPIOS GENERALES.

1. La clasificación y, en su caso, la calificación urbanísticas del suelo vinculan los terrenos y las

construcciones o edificaciones a los correspondientes destinos y usos y definen la función social de los

mismos, delimitando el contenido del derecho de propiedad.

2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones no confiere a los propietarios de los mismos

derechos indemnizatorios salvo en los supuestos definidos en la Ley.

3. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones singulares en orden a la conservación de edificios,

conferirán derechos indemnizatorios en cuanto exceden de los deberes legales y en la parte no

compensada por los beneficios que resulten de aplicación.

4. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una

restricción del aprovechamiento urbanístico preexistente del suelo que no pueda ser objeto de distribución

equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización si se producen antes de transcurrir

los plazos previstos para la ejecución del planeamiento, en el ámbito en el que a dichos efectos se

encuentre incluido el terreno o, transcurridos aquéllos, si la ejecución no se hubiese llevado a efecto por

causas imputables a la Administración.

5. En suelo clasificado como urbano, la participación de la comunidad en el aprovechamiento generado por

la ordenación territorial y urbanística y el reparto entre los propietarios afectados por ésta de los costes de

la urbanización precisa para su materialización, así como del aprovechamiento susceptible de apropiación,

se producirán en la forma y los términos establecidos en la Ley.

ARTÍCULO 2.2 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO.

1. Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo urbano, sin perjuicio del

régimen que sea de aplicación a éste por razón de su clasificación, los siguientes derechos.

a) El uso y disfrute y la explotación normales de la finca a tenor de su situación, características objetivas

y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles con la legislación que le sea aplicable por



razón de su naturaleza, situación y características, y en particular de la ordenación territorial y

urbanística.

b) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano, que no cuenten con la urbanización

necesaria o ésta deba ser reformada, los derechos del apartado anterior incluyen el derecho a

ejecutar las obras de urbanización precisas, en su caso y en los términos prevenidos

reglamentariamente con carácter simultáneo a la edificación, salvo que el planeamiento territorial y

urbanístico no permita la realización de dichas obras en régimen de actuaciones edificatorias. En este

último supuesto, los derechos serán idénticos a los reconocidos a los propietarios de suelo

urbanizable en el art. 50.1.3 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la

Actividad Urbanística.

c) Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano, en virtud de su clasificación como tal

por el planeamiento territorial y urbanístico o de su urbanización como consecuencia de la ejecución

de éste, y tengan, además, la condición de solar, habiéndose cumplido respecto de ellos todos los

deberes legales exigibles y permitiendo la ordenación territorial y urbanística su ejecución en régimen

de actuaciones edificatorias, los derechos previstos en la letra a) incluyen los de materializar,

mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y destinar

las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas

las correspondientes actividades.

2. Los derechos anteriormente reconocidos sólo alcanzan hasta donde llegue el interés efectivo del

propietario y tienen como límites, en todo caso, el contenido legítimo de los derechos de terceros y las

prescripciones medioambientales que tengan por objeto la protección del suelo, el agua, el aire, la flora y

la fauna, así como las de protección de los espacios naturales y del patrimonio histórico.

ARTÍCULO 2.3 DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO.

1. Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo urbano, sin perjuicio del

régimen a que éste esté sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes.

a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación territorial y urbanística y conservar las

construcciones e instalaciones existentes, así como, en su caso, levantar las cargas impuestas por la

ordenación urbanística para el legítimo ejercicio de la facultad prevista en el art. 50.1.1.2.b del Texto

Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.



b) Conservar y mantener el suelo y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones precisas para evitar

riesgos de erosión y para la seguridad o salud públicas y daños o perjuicios a terceros o al interés

general, incluido el ambiental, así como realizar el uso y la explotación de forma que no se produzca

contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan lugar inmisiones ilegítimas en bienes

de terceros.

c) Realizar las plantaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que sean

necesarios para mantener el equilibrio ecológico, preservar el suelo de la erosión, impedir la

contaminación indebida del mismo y prevenir desastres naturales. En particular, proceder a la

reforestación precisa para la reposición de la vegetación en toda la superficie que la haya perdido

como consecuencia de incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, en la

forma y condiciones prevenidas en la legislación correspondiente y los planes o programas aprobados

conforme a la misma.

d) Respetar las limitaciones que deriven de la legislación administrativa aplicable por razón de la

colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público natural, en los que estén

establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos

a explotación regulada.

e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación administrativa

reguladora de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, así como los aprobados para la

protección de los espacios naturales, la flora y la fauna.

f) Permitir la realización por la Administración Pública competente de los trabajos de plantación que

sean necesarios para prevenir la erosión. Toda restricción por tales trabajos de usos reales y actuales

desarrollados en los terrenos dará lugar a responsabilidad patrimonial de la Administración.

g) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal

con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo.

h) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga

la condición de solar y se haya legitimado, en la forma dispuesta en esta Ley, la materialización del

aprovechamiento correspondiente a la Administración actuante y, en su caso, del excedente de

aprovechamiento previsto por la ordenación urbanística.

i) Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las

condiciones mínimas requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación, siempre que

el importe de las obras a realizar no supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta,



con similares características e igual superficie útil que la existente, que reúna las condiciones mínimas

imprescindibles para obtener la referida autorización de primera ocupación.

j) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración municipal los terrenos destinados por la

ordenación urbanística a dotaciones públicas, excepto en el suelo urbano consolidado.

k) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración municipal los terrenos en que se localice la parte

de aprovechamiento urbanístico que corresponda a dicha Administración en concepto de participación

de la comunidad en las plusvalías, excepto en el suelo urbano consolidado.

l) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, incluyendo, en todo caso, la parte que proceda de las

precisas para asegurar la conexión y la integridad de las redes generales de servicios y dotaciones

públicas, siempre que la ordenación territorial y urbanística sujete los terrenos a una actuación

urbanizadora.

m) Proceder, en su caso, a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento,

con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.

2. El cumplimiento de los deberes previstos en el apartado anterior es condición del legítimo ejercicio de los

derechos enumerados en el artículo anterior.

ARTÍCULO 2.4 PLAZOS.

1. Los propietarios de solares, deberán presentar en el Ayuntamiento, en el plazo máximo de dos años, a

partir de la entrada en vigor del Plan Especial, el proyecto de edificación previsto para el solar.

2. A partir de la aprobación del proyecto propuesto, los propietarios tendrán un plazo de seis meses para el

inicio efectivo de las obras. Transcurrido el mismo sin comenzarlas y las prórrogas concedidas, en su

caso, con arreglo a lo dispuesto en el plan general, el órgano municipal competente podrá declarar el solar

en situación de ejecución por sustitución, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto.

3. En el caso de solares resultantes de una demolición de una edificación por demolición voluntaria de la

propiedad, serán de aplicación los apartados anteriores, contándose el plazo para la presentación del

proyecto de edificación a partir de la demolición del inmueble.



TÍTULO TERCERO. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO.

CAPÍTULO 1. DEFINICIONES.

ARTÍCULO 3.1.1 TERMINOLOGÍA.

1. Resultan de aplicación al presente documento las definiciones que figuran en las normas urbanísticas del

Plan de Ordenación Municipal.

2. En caso de discrepancia entre lo establecido, en esta materia, por el plan general y lo previsto en estas

normas, prevalecerán éstas últimas.

3. Para cualquier cuestión no definida en estas normas será de aplicación lo especificado en el Plan de

Ordenación Municipal.

ARTÍCULO 3.1.2 USOS.

1. La clasificación y condiciones generales y particulares a que están sometidos los distintos usos son los

previstos en las normas urbanísticas del Plan de Ordenación Municipal.

2. En caso de discrepancia entre lo establecido, en esta materia, por el Plan de Ordenación Municipal y lo

previsto en estas normas, prevalecerán éstas últimas.

ARTÍCULO 3.1.3 MEDICIÓN DE ALTURAS.

1. Cuando la longitud de fachada sea inferior o igual a doce metros (12,00 m), las alturas se medirán en el

punto medio de la citada línea de fachada.

2. Cuando la longitud de fachada sea superior a doce metros (12,00 m), las alturas se medirán en el punto

medio de cada uno de los escalonamientos de dicha fachada que se habrán de generar con longitudes

comprendidas entre seis metros (6,00 m) y diez metros (10,00 m).



3. En caso de edificios con dos fachadas en esquina, la altura de cornisa será la media de ambas fachadas,

salvo que esto suponga un incremento superior a 0,80 m en la altura de la fachada más baja, en cuyo

caso la altura de cornisa para ambas será la de la fachada más baja añadiéndole 0,80 m.

4. En caso de solares con tres fachadas formando esquina, la altura de cornisa para todas ellas será la

media de las tres, salvo que esto suponga un aumento en la menor superior a 0,80 m, en cuyo caso la

altura de cornisa para las tres será la altura de la menor más 0,80 m.

5. En caso de solares con fachadas a dos calles sin formar esquina, se podrá optar por las dos formas

siguientes de obtención de la altura de cornisa máxima:

a) Las disposiciones de altura deberán cumplirse independientemente en cada una de las fachadas,

midiéndose la misma según lo dispuesto en los apartados anteriores. En cualquier caso el volumen

resultante no podrá rebasar el ángulo de 40º trazado desde la línea de cornisa de la fachada de

menor altura, salvo que con esta medida el fondo edificable del volumen superior sea menor de 4.5m,

en cuyo caso primará el volumen resultante de aplicar un fondo fijo de 4.5m.

b) Establecimiento de una única altura de cornisa promedio de las de ambas fachadas, siempre que esta

medida no suponga un aumento en la altura de la fachada más baja superior a 0,80 m, en cuyo caso

la altura de cornisa será la de la menor más 0,80 m.

En estos solares el cumplimiento simultáneo del número de plantas y de la altura de cornisa asignada a

ese número de plantas sólo se exigirá en una de las fachadas, obligando en la otra tan solo al

cumplimiento de la altura de cornisa. Esta medida tiene por objeto evitar la generación obligada de

escalonamientos interiores en la edificación que se puedan generar al aplicar en ambas fachadas el

número de plantas y la altura de cornisa, por lo que sólo se exime del cumplimiento de ambos parámetros

en ambas fachadas en caso de que su cumplimiento genere el mencionado escalonamiento interior.

6. En aquellos solares ya existentes en el momento de la aprobación del presente PERIM donde el

cumplimiento de las alturas de cornisa fijadas en los planos de ordenación, imposibilite la materialización

de aprovechamiento urbanístico sobre la rasante, se fija una edificabilidad máxima de 2m2c/m2s a

materializar mediante tipología de planta baja más planta abuhardillada. El Ayuntamiento podrá en estos

casos exigir la presentación de un estudio de detalle que estudie las soluciones que minimicen el impacto

visual de la construcción.

No se autorizan segregaciones o reparcelaciones que den como resultado parcelas que queden en esta

situación.

7. En aquellos solares ya existentes en el momento de la aprobación del presente PERIM donde todas sus

fachadas tengan asignadas una planta de altura, se permitirá la construcción de una planta baja más una



planta abuhardillada. El Ayuntamiento podrá en estos casos exigir la presentación de un estudio de detalle

que estudie las soluciones que minimicen el impacto visual de la construcción.

No se autorizan segregaciones o reparcelaciones que den como resultado parcelas que queden en esta

situación.

8. En los solares donde el PERIM, prevé acceso rodado, con objeto de facilitar la inclusión de aparcamientos

en los edificios y como alternativa al método de promedio expuesto anteriormente, se permitirá

incrementar la altura de cornisa de la fachada por la que se produzca el acceso a los mismos en 0.80m,

independientemente de que dicha fachada tenga o no altura señalada en los planos. También con este

objetivo se exime del cumplimiento del número de plantas, exigiendo tan solo el cumplimiento de la altura

de cornisa en la fachada donde se ubique el acceso al garaje.

9. En situaciones particularmente complejas, podrán formularse estudios de detalle que, respetando los

criterios establecidos en los apartados precedentes, establezcan las alturas de la edificación de forma

precisa. El Ayuntamiento podrá requerir la formulación de Estudios de Detalle en casos complejos.

Apartado 1:

a/2 a/2

a

h



Apartado 2:

b c

a

h2

h1

b/2 c/2b/2 c/2



CAPÍTULO 2. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN.

ARTÍCULO 3.2.1 CONFIGURACIÓN DE LA ZONA.

1. La zona se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología

edificatoria de de edificación unifamiliar o plurifamiliar entre medianeras y el uso global residencial.

2. Se mantendrá la tipología característica de las edificaciones existentes, así como los valores estéticos

tradicionales, no olvidándose en ningún caso la mejora de las condiciones higiénico - sanitarias de

aquellas edificaciones que lo precisen o se vean afectadas por una renovación.

ARTÍCULO 3.2.2 OBRAS PERMITIDAS.

Se autorizan todas las obras previstas en los apartados a, b, c, d, e f, g, i, n y ñ del art. 2.10 de las normas

urbanísticas del plan general.

ARTÍCULO 3.2.3 INTENSIDAD DE USO.

1. Volumen máximo permitido: es el resultante de aplicar las disposiciones urbanísticas correspondientes a la

parcela en que se encuentra localizado el edificio.

2. Alineaciones oficiales exteriores: coinciden con la de los edificios existentes, salvo que en el

correspondiente plano de ordenación se dibujen otras. El vallado de los espacios libres privados

colindantes con la vía pública será opaco, con una altura máxima de un metro diez centímetros (1,10 m).

3. Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a las alineaciones.

4. Rasantes: coinciden con las de los viales existentes, salvo que en el correspondiente plano de ordenación

se dibujen otras.

5. Parcelación: se establecen las siguientes condiciones de parcelación.

a) Se considera parcela mínima edificable la que verifique los siguientes requisitos.

- Superficie mínima: cincuenta metros cuadrados (50,00 m2s).

- Frente mínimo: cuatro metros (4,00 m).

- Diámetro mínimo del círculo inscrito: tres metros (3,00 m).



En caso de parcelas procedentes del derribo de una edificación entre medianeras consolidadas, o

parcelas procedentes de la evolución y consolidación de la estructura urbana, ya existentes a la

aprobación del presente PERIM, o resultado de la modificación de alineaciones que este realiza, se

considera parcela mínima edificable la que permita el desarrollo de un programa residencial ajustado

a las condiciones de habitabilidad vigentes, aún cuando se incumpla alguno o algunos de los

parámetros anteriores.

b) La edificación sobre parcelas de superficie superior a trescientos metros cuadrados (300,00 m2s),

resultado de agregaciones de parcelas menores anteriores, se condiciona a que el proyecto de

edificación resuelva los aspectos formales del inmueble (plantas, alzados, cubiertas, materiales...)

como si se tratase de dos o más edificaciones proyectadas sobre parcelas de superficie igual o

inferior a ciento cincuenta metros cuadrados (150,00 m2s) cada una, sin perjuicio de la unidad

estructural del edificio resultante.

6. Número máximo de plantas: el establecido en el correspondiente plano de ordenación.

7. Altura máxima de cornisa: se establece, en función del número de plantas de la edificación, con arreglo a

lo dispuesto a continuación.

a) Una planta (planta baja): tres metros (3,00 m).

b) Una planta (planta baja) más planta abuhardillada: cuatro metros setenta centímetros (4,70 m)

c) Dos plantas (planta baja y piso): seis metros (6,20 m).

d) Dos plantas (planta baja y piso) más planta abuhardillada: siete metros sesenta centímetros (7,60 m).

e) Tres plantas (planta baja y dos pisos): nueve metros (9,00 m).

f) Cuatro plantas (planta baja y tres pisos): doce metros (12,00 m).

g) Cinco plantas (planta baja y cuatro pisos): quince metros (15,00 m).

8. Altura libre mínima de planta baja y de pisos (salvo buhardilla): dos metros cincuenta centímetros (2,50 m).

9. Altura libre máxima de planta baja: tres metros (3,00 m).

10. Altura máxima de cumbrera: tres metros (3,50 m) sobre la altura de cornisa efectivamente adoptada.

11. Aprovechamiento bajo cubierta inclinada: se autoriza para los usos de trastero e instalaciones vinculados

a la planta inferior, no considerándose a efectos de computo de edificabilidad. En parcelas de superficie

inferior a la considerada como mínima en estas normas, se autoriza para uso de vivienda vinculado a la

planta inferior.

12. Construcciones por encima de la altura de cornisa: se admiten las siguientes construcciones.



a) Las vertientes de la cubierta, con un ángulo de inclinación respecto a la horizontal comprendido entre

veinte (20º) y treinta grados sexagesimales (30º), arrancando en su cara interior desde la intersección

del plano vertical de la cara interior del cerramiento de fachada y el plano horizontal de la cara

superior del forjado de la última planta con las lógicas holguras constructivas (salvo buhardillas, donde

el plano inclinado de la cubierta arrancará desde el encuentro de la cara interior del cerramiento con

la altura de cornisa y salvo hastiales, según lo especificado en el Art.. 3.2.3.12.e), donde solo

arrancará la cubierta según lo descrito, en las fachadas donde se ubique el alero).

Será obligatorio el mantenimiento de la misma pendiente en todos los faldones de una misma cubierta

inclinada. Queda expresamente prohibido quebrar las pendientes en un mismo paño para conseguir

aumentos de volúmenes interiores. En particular quedan prohibidas mansardas y buhardillas,

debiendo situarse las ventanas, que en su caso se realicen, en el plano de cubierta.

Las pendientes deben ser las mismas en todo el plano de cubierta.

Sobre la superficie de las cubiertas, no se autoriza la localización de ninguna construcción auxiliar.

b) Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones.

c) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción, y acondicionamiento de aire,

con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen las Normas Tecnológicas de la

Edificación, o norma que las sustituya, y, en su defecto, del buen hacer constructivo.

d) Los paneles de captación de energía solar y las antenas.

e) En los edificios en los que existan hastiales, se permitirá la permanencia de los mismos, obligando a

conservar esta solución en caso de renovación de la edificación. En otros casos se permitirán los



hastiales si se justifica la conveniencia de esta solución atendiendo a soluciones que afecten a la

estética del conjunto.

13. Áticos: prohibidos.

14. Semisótanos: permitidos. La emergencia máxima de los semisótanos sobre la rasante será la altura

residual resultante del cumplimiento de lo especificado en las presentes normas sobre altura libre mínima

y altura máxima de cornisa, con las particularidades establecidas en el caso de introducción de garajes.

15. Sótanos: permitidos.

16. Cuerpos volados cerrados o semicerrados: prohibidos.

17. Balcones: permitidos en tramos de calle de anchura igual o superior a seis metros (6,00 m), sujetos a las

siguientes condiciones.

a) La parte volada más baja deberá dejar libre tres metros y diez centímetros (3,10 m) desde el nivel de

la acera o calzada, en el supuesto de que no exista acera.

b) El vuelo máximo no superará la menor de las siguientes dimensiones: cuarenta centímetros (0,40 m)

o la anchura de la acera inmediatamente inferior deducidos veinte centímetros (0,20 m).

c) Se separarán, como mínimo, sesenta centímetros (0,60 m) de los ejes de las medianeras, de las

esquinas y de otros balcones.

d) La longitud máxima de cada balcón no superará dos metros cincuenta centímetros (2,50 m).

e) La suma de longitudes de los balcones no superará el cincuenta por cien (50,00 %) de la longitud del

frente de fachada en cada planta.

f) Los antepechos de los balcones serán metálicos, respetando las condiciones estéticas que más

adelante se establecen.

17. Aleros: permitidos, con un saliente respecto a la alineación oficial exterior comprendido entre treinta (0,30

m) y cincuenta centímetros (0,50 m) y un espesor visto no superior a quince centímetros (0,15 m).

ARTÍCULO 3.2.4 CONDICIONES ESTÉTICAS.

1. La composición de las fachadas de la edificación se ajustará a los modos tradicionales presentes en la

zona, caracterizados por los siguientes elementos.

a) Tendencia a la verticalidad: mediante la disposición y proporción de huecos que enfaticen

proporciones verticales.



b) Tendencia a la homogeneidad: mediante la utilización de repertorios formales simplificados con pocos

elementos utilizados repetitivamente.

c) Tendencia a la simetría.

d) Utilización de soluciones tradicionales excluyendo antepechos de fábrica en balcones, dinteles

curvos, dinteles de luz superior a tres metros (3,00 m), salvo en accesos a garajes, cantos de

forjados visibles desde el exterior y otros elementos análogos.

e) Utilización de cubierta inclinada de teja cerámica curva vieja o imitación (colores y texturas naturales).

f) Paramentos planos sin retranqueos.

g) Empleo de materiales tradicionales: revocos de mortero liso blanco, balcones de cerrajería,

carpintería de colores oscuros, persianas sin capialzado visto desde el exterior, etc. El único color

autorizado es el blanco salvo que se trate de fachadas que tradicionalmente incluyan color en sus

revestimientos y recercados blancos en sus huecos, en cuyo caso se habrá de mantener este

tratamiento. En los zócalos se autoriza el color gris.

h) No se exigirán tendederos en viviendas unifamiliares o de autopromoción.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, no se permitirá la utilización de los siguientes

materiales en la composición de las fachadas.

a) Ladrillo cara vista, vidrio armado (pavés), azulejos, gres y en general cualquier material que no sea el

mero enfoscado, pintado o revoco blanco.

b) Aplacados de cualquier material.

c) Tratamientos superficiales de los denominados ‘a la tirolesa’, morteros monocapas granulosos, o

similares, que impriman rugosidades a los paramentos impropias de la tarea natural de enfoscado,

excepto en los zócalos.

d) Cubiertas de fibrocemento o plástico.

3. Se prohíbe la decoración fingida de elementos constructivos tradicionales en las fachadas y sus huecos.

En particular se prohíbe la utilización de aleros fingidos hacia la vía pública, tejadillos sobre los vanos,

balaustres, molduras, columnas, recercados, cornisillas y otros elementos similares.

4. Las instalaciones de antenas parabólicas y de televisión han de ser comunitarias en cada edificio y no

podrán situarse en ninguna de las fachadas o balcones.



ARTÍCULO 3.2.5 LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD EXTERIOR.

1. La instalación y colocación de cualquier tipo de rótulo comercial, requerirá la correspondiente licencia

municipal. La autorización especificará el tipo de rótulo, el texto, y las características constructivas y

formales.

2. Se autoriza la instalación de rótulos comerciales cuyo contenido se limite a la identificación de la actividad

genérica, su categoría, el nombre, la denominación del titular y su logotipo. Se prohíbe la exhibición hacia

la vía pública, mediante soportes publicitarios de anuncios de cualquier otra información, tales como

marcas comerciales.

3. Queda prohibida la utilización de los postes de alumbrado o teléfono, árboles, farolas, o muros de los

edificios, para pegar o adosar, papeles, letreros, avisos, o anuncios de cualquier índole; así como la

utilización, desde puntos fijos o desde vehículos, de cualquier tipo, de amplificadores de sonido, bocinas o

altavoces para anunciar productos, servicios o actividades mercantiles de cualquier índole.

4. No se permite la colocación de letreros luminosos construidos en forma de cajón, con materiales

translúcidos, acrílicos, plásticos o similares iluminados interiormente. Se permitirá la colocación de letreros

luminosos elaborados con letras sueltas de neón.

5. Se autoriza la iluminación de los rótulos comerciales mediante luminarias superiores, o mediante

iluminación indirecta, proporcionadas al tamaño y las características del rótulo y el edificio.

6. Se permitirá la colocación de rótulos comerciales en las plantas bajas de las fachadas principales de las

edificaciones, quedando prohibido colocarlos en las medianeras, sobre cubiertas y terrazas, en balcones,

ventanas y galerías, sin importar su tipo y características. La prohibición incluye la colocación de anuncios

o vallas publicitarias y comerciales con soportes, o sobre soportes metálicos, encima de las edificaciones

o adosadas a las fachadas.

7. Sólo se autorizará la colocación de un rótulo comercial por cada local, oficina o similar, y siempre dentro

de los límites del plano de fachada del establecimiento. Si los locales estuvieran localizados con dos

frentes a calles distintas, se podrá autorizar un rótulo en cada una de las fachadas.

8. La localización de los rótulos no podrá ocultar, alterar, desvirtuar o modificar las características

morfológicas, decorativas y formales de la edificación tradicional. Tampoco podrán alterar o desvirtuar el

espacio urbano. No se autorizará la colocación de ningún tipo de rótulo comercial en muros ciegos, o en

verjas o tapias de solares.



ARTÍCULO 3.2.6 CARACTERÍSTICAS DE LOS RÓTULOS.

1. Se autoriza la colocación de los siguientes tipos de rótulos.

a) En los macizos de fachada.

Los rótulos localizados en los macizos de fachada estarán adosados a ellas sobre soporte rígido, o

directamente pintados sobre su superficie y sólo podrán ser de dos tipos.

- Rótulos, en la planta baja de las edificaciones, localizados en el espacio ciego entre huecos,

y comprendidos dentro de la superficie imaginaria resultante de dejar franjas laterales libres

de, como mínimo, un quinto del ancho del macizo de fabrica (1/5), que en ningún caso serán

menores de veinte centímetros (0,20 m), y a la línea horizontal coincidente con el arranque

del dintel superior de los vanos, y un metro cincuenta centímetros (1,50 m) a la acera, sin

ocultar o alterar los elementos decorativos de la edificación, en caso de que los hubiera. No

podrán sobresalir del paño de fachada.

- Rótulos localizados horizontalmente sobre los vanos de acceso en la planta baja de los

inmuebles, sin ocultar o alterar los elementos decorativos de la edificación, en caso de que

los hubiera y comprendidos en el espacio imaginario resultante de dejar libres veinte

centímetros (0,20 m), como mínimo, a la línea superior del vano y a la línea inferior de los

elementos de moldura horizontales o la línea imaginaria coincidente con el forjado de la

planta primera, (igual distancia se respetará con relación a los límites del local). El eje

vertical del rótulo deberá coincidir con el eje de un vano. El vuelo máximo será de diez

centímetros (0,10 m).

b) Perpendiculares a la fachada.

Rótulos en banderola, localizados lateralmente a uno de los lados del vano de acceso principal, sobre

el muro ciego de fábrica, y perpendiculares a la fachada. Se situarán a una distancia de veinte

centímetros (0,20 m), como mínimo del borde vertical exterior de los huecos, y preferiblemente

separados del plano de fachada al menos veinte centímetros (0,20 m). El voladizo máximo permitido

es de sesenta centímetros (0,60 m) y en todo caso será inferior al ancho de la acera deducidos veinte

centímetros (0,20 m). La altura mínima desde el borde inferior del rotulo al nivel de la acera será de

dos metros cincuenta centímetros (2,50 m). El borde superior del rótulo no superará la altura

resultante de deducir veinte centímetros (0,20 m) a la correspondiente al borde inferior de la línea de

forjado inmediatamente superior. El grueso máximo del rotulo será de diez centímetros (0,10 m).

2. Los rótulos comerciales podrán ser de los siguientes materiales: pintados sobre los paños de fachada con

pintura de acabado mate, únicamente cuando la fachada sea de fábrica revocada o pintada; elaborados



con letras sueltas, metálicas, de neón, o huecas con iluminación interior; de soporte rígido de madera,

chapa metálica o metacrilato.

3. Sólo se autorizará la colocación de rótulos o anuncios temporales, sin fines comerciales, y por un tiempo

máximo de un mes. Los rótulos estarán realizados en materiales ligeros, tela, cartón... de manera que en

ningún caso produzcan daños en la edificación o espacio público en el que se pretendan colocar. Queda

totalmente prohibida la colocación de este tipo de rótulos colgados de lado a lado atravesando las calles,

ni entre postes, árboles, farolas... excepto en el caso de anuncios de eventos por parte del Ayuntamiento.

Dichos rótulos deberán ser retirados tan pronto termine su vigencia.

ARTÍCULO 3.2.7 CIERRES METÁLICOS.

Los cierres metálicos de los locales comerciales, deberán quedar alojados e instalados al interior de los huecos

de los vanos, sin afectar a los elementos constructivos en su caso.

ARTÍCULO 3.2.8 EXPOSICIÓN DE MERCANCÍAS.

Queda totalmente prohibida la exposición de mercancías al exterior de los establecimientos, sobre la vía

publica, o colgadas o colocadas en los vanos de puertas, ventanas, soportes... al exterior, por lo que no se

autorizará la colocación de ningún tipo de vitrina o elementos fijos o móviles para la exhibición y venta de

productos comerciales, adosados a las fachadas, ni en los marcos de portones, puertas y ventanas.

ARTÍCULO 3.2.9 TOLDOS.

Queda prohibida la instalación de cualquier tipo de toldo de material permanente o en planta de piso. Sólo

estará permitida la instalación de toldos retráctiles de material flexible (tela, lona plástica...) en planta baja. El

ancho de los toldos será igual al tamaño de cada vano. No se permite la instalación de toldos corridos

ocupando toda la longitud de la fachada. La distancia mínima desde el borde inferior del toldo al nivel de la

rasante será de dos metros cincuenta centímetros (2,50 m). Si existe acera, su vuelo no excederá de la

dimensión que resulte de deducir treinta centímetros (0,30 m) a la anchura de ésta. En calles sin aceras el

vuelo de los toldos se separará, como mínimo, dos metros del eje del vial. En el caso de espacios públicos

peatonales, el vuelo no superará ochenta centímetros (0,80 m) con respecto al plano de fachada.



ARTÍCULO 3.2.10 FACHADAS LATERALES Y MEDIANERAS.

Las fachadas laterales y traseras de la edificación, así como las medianeras que quedan al descubierto,

deberán tratarse con idénticas texturas y colores que la fachada principal.

ARTÍCULO 3.2.11 OTRAS CONDICIONES.

1. Las licencias de edificación en esta zona serán objeto de un estudio especial por los servicios técnicos

municipales que podrán, si lo juzgan oportuno, solicitar informes de los organismos competentes en

materia de patrimonio histórico - artístico.

Como consecuencia de dicho estudio podrán imponerse condiciones especiales para la composición,

forma, materiales, colores… de cada una o de todas las partes de la construcción o de la instalación, a fin

de conseguir una adecuada resolución en armonía con el ambiente; pudiendo, incluso, denegarse la

licencia de edificación por incumplimiento de dichas condiciones.

2. No se permite ni el derribo ni el corte de árboles de ningún tipo. Sólo está autorizada la poda necesaria

para permitir mayor soleamiento en los edificios y espacios urbanos.

En el caso de que, por exigencias de un proyecto, se vean afectados árboles existentes será obligatorio su

trasplante, por los medios técnicos idóneos, para garantizar su conservación, salvo que el escaso porte o

importancia del ejemplar permita su tala. La operación de trasplante deberá estar supervisada por un

profesional botánico competente.



CAPÍTULO 3. NORMAS DE USO

ARTÍCULO 3.3.1 USO CARACTERÍSTICO.

Se considera característico el uso residencial, en cualquiera de las categorías reguladas en las normas

urbanísticas del plan de ordenación municipal: vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, vivienda colectiva y

residencia de estudiantes.

ARTÍCULO 3.3.2 USOS COMPATIBLES.

Se consideran compatibles los siguientes usos.

a) Uso industrial de categoría tercera y cuarta (talleres domésticos y producción artesanal y oficios

artísticos), pudiendo situarse únicamente en planta baja, cualquiera que sea el uso de las restantes

plantas, ocupando, como máximo, el cincuenta por cien (50,00 %) de la superficie construida del

inmueble.

b) Uso terciario clase A (comercio) de categoría primera (local comercial), pudiendo situarse únicamente

en planta baja, cualquiera que sea el uso de las restantes plantas.

c) Uso terciario clase B (oficinas) de categoría tercera (despachos profesionales domésticos), en

cualquier planta.

d) Uso dotacional de cualquier categoría (equipamientos, servicios urbanos, servicios infraestructuras,

uso dotacional para las comunicaciones, uso dotacional para espacios libres).

ARTÍCULO 3.3.3 USOS INCOMPATIBLES.

Se consideran incompatibles los siguientes usos.

1. Uso industrial en las categorías y/o situaciones no consideradas compatibles.

2. Uso terciario en las clases, categorías y/o situaciones no consideradas compatibles.



ARTÍCULO 3.3.4 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL.

1. La superficie mínima de las viviendas se establece en cuarenta metros cuadrados de superficie útil (40,00

m2). No obstante, en promociones de viviendas plurifamiliares, cuando sea posible por el número de

unidades previstas, se admitirá un quince por cien (15,00 %) de viviendas de menor tamaño.

2. Los semisótanos y las plantas bajo cubierta, no podrán destinarse a viviendas independientes.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, las condiciones de habitabilidad de las viviendas

son las que figuren en las normas urbanísticas del Plan de Ordenación Municipal.

4. No obstante, en las obras de rehabilitación podrán justificarse parámetros de superficies habitables

inferiores a los establecidos en las normas urbanísticas en los espacios a conservar por razones de

mantenimiento de tipologías edificatorias.

ARTÍCULO 3.3.5 CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LOS USOS NO RESIDENCIALES.

El régimen de implantación de los usos no residenciales se ajustará a lo establecido en el Plan de Ordenación

Municipal y en las disposiciones reguladoras de los mismos.

ARTÍCULO 3.3.6 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SERVICIO DE APARCAMIENTO.

1. La dotación de aparcamiento en parcela, establecida en el Plan de Ordenación Municipal para los

diferentes usos, será de aplicación sólo en el caso de que el solar sea accesible para vehículos y las

características del terreno lo permitan.

Si el garaje se localiza en planta baja no generada como planta específica para él además de las

autorizadas en virtud de los diferentes artículos de estas normas, no se exigirá la ocupación de más del

veinticinco por cien (25,00 %) de la superficie útil de ésta. De igual manera, si con el uso completo del

sótano o semisótano no se puede alcanzar la dotación exigida por el Plan de Ordenación Municipal, se

exigirá utilizar también como máximo el veinticinco por cien (25,00 %) de la planta baja, aunque no se

llegue a cumplir la dotación completa.

2. Los aparcamientos pueden situarse en planta baja, semisótano o sótanos de los edificios, en edificios

independientes, en espacio libre de parcela y, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo

vía pública o espacio libre público.



3. La superficie útil mínima de los garajes será de veinte metros cuadrados útiles (20,00 m2u) por plaza,

incluida en ella la que corresponde a aceras y pasillos de maniobras, pero no la destinada a otros usos

tales como aseos, pequeños almacenes, vestíbulos de llegada de ascensores u otros análogos.

En garajes de viviendas unifamiliares la citada superficie podrá reducirse hasta catorce metros cuadrados

útiles (14,00 m2u).

4. La dimensión mínima de plaza será de dos metros veinte centímetros (2.20 m) de ancho, por cuatro

metros cincuenta centímetros (4.50 m) de longitud. En garajes de viviendas unifamiliares las citadas

dimensiones podrán reducirse hasta un diez por cien (10,00 %).

5. La anchura mínima de huecos de acceso y mesetas cumplirá con las siguientes limitaciones.

a) En calles con ancho de vial igual o superior a doce metros (12.00 m), el ancho mínimo será de tres

metros (3.00 m).

b) En calles con ancho de vial inferior a doce metros (12,00 m) el ancho mínimo será de cuatro metros

(4.00 m).

c) El hueco de acceso mínimo para viviendas unifamiliares será de dos metros veinte centímetros (2.20

m), independientemente del ancho de la calle, debiendo justificarse la maniobrabilidad del vehículo.

7. Las rampas rectas tendrán una pendiente no mayor del dieciséis por cien (16,00 %), salvo en el caso de

viviendas unifamiliares en las que la pendiente podrá ser de hasta un veinte por cien (20,00 %). La

pendiente de las rampas curvas no será mayor del doce por cien (12,00 %), salvo en viviendas

unifamiliares en que se limita al dieciséis por cien (16,00 %).

8. Todos los aparcamientos, salvo los vinculados a una vivienda unifamiliar, dispondrán de acceso peatonal

independiente del de vehículos, si bien en locales de superficie construida inferior a seiscientos metros

cuadrados (600,00 m2c) la puerta de peatones podrá estar integrada en la de vehículos.

9. El número y disposición de accesos se realizará conforme a los criterios establecidos en las disposiciones

vigentes en materia de condiciones de protección contra incendios en los edificios.

10. El ancho mínimo de las calles de circulación será de cuatro metros cincuenta centímetros (4.50 m) cuando

por ellas se acceda a plazas en batería o se trate de calles bidireccionales, y de tres metros (3.00 m) en

los restantes casos. El radio de giro mínimo de las calles será de cuatro metros cincuenta centímetros

(4.50 m) medidos en el eje.

11. Se entiende por altura libre la dimensión vertical existente entre el suelo del aparcamiento, en cualquier

punto del mismo, y el punto más bajo del forjado de techo o instalación existente. Dicha altura libre, no

podrá ser inferior a dos metros veinte centímetros (2.20 m), excepto en el caso de que existan



instalaciones ancladas al forjado de techo o muros de sótano, en cuyo caso dicha altura libre podrá

reducirse, singularmente, a dos metros (2.00 m). La altura libre mínima de la puerta de garaje será la fijada

en su caso por el Plan de Ordenación Municipal. No obstante, no será exigible su cumplimiento en

aquellos casos donde no sea posible alcanzarla.

12. La evacuación de gases del interior del aparcamiento se efectuará a través de alguno de los siguientes

sistemas.

a) Ventilación natural a través de un hueco de un metro cuadrado (1,00 m2) de superficie por cada

doscientos metros cuadrados (200,00 m2t) de superficie construida de aparcamiento.

b) Ventilación mecánica que garantizará la renovación del aire viciado con un mínimo de doscientos

cincuenta metros cúbicos (250,00 m3) por hora y plaza de aparcamiento.

c) Los huecos de ventilación natural situados en patio de manzana o espacio interior de parcela se

separarán un mínimo de cinco metros (5,00 m) de las alineaciones de los edificios destinados a

viviendas.

13. En lo relativo a la protección contra incendios, así como en lo que hace referencia a los proyectos de

actividad, se estará a lo dispuesto en la normativa de aplicación vigente.



CAPÍTULO 4. NORMAS ESPECÍFICAS PARA DOTACIONES.

ARTÍCULO 3.4.1 TIPOS DE DOTACIONES.

Se califican las siguientes dotaciones públicas:

a) Comunicaciones.

b) Zonas verdes.

c) Equipamientos.

El Plan Especial califica, asimismo, determinadas dotaciones privadas.

ARTÍCULO 3.4.2 COMUNICACIONES.

1. El suelo dotacional público calificado como red viaria comprende el suelo que se destina a viales para la

circulación de vehículos y personas. También forma parte de este suelo el espacio destinado al

aparcamiento de vehículos.

2. Constituyen la red viaria las vías de circulación existentes o propuestas por el plan, o instrumentos de

ordenación formulados en desarrollo del mismo.

3. Se consideran elementos integrantes de las vías de circulación las calzadas para vehículos rodados, los

arcenes, los espacios de estacionamiento que forman parte de las calzadas, las aceras y calles

peatonales, las rotondas, los setos separadores, las isletas y las áreas libres de protección.

4. Las áreas de circulación peatonal y las áreas libres de protección se consideran, en algunos casos,

incluidas en las zonas verdes.

5. En la precisión de alineaciones se mantendrán las anchuras de los viales que se especifican en la

documentación gráfica, pudiendo efectuarse ajustes como consecuencia de la topografía, los límites de

propiedades, la existencia de elementos de interés patrimonial, las líneas de edificación existentes u otras

circunstancias, sin disminuir el nivel de servicio de la red viaria.



ARTÍCULO 3.4.3 ZONAS VERDES.

1. El suelo dotacional público calificado como zona verde comprende el suelo que se destina a todas

aquellas actividades (juego, reposo, relación, aireación…) que la población puede desarrollar en espacios

no edificados de uso y dominio público y de libre acceso peatonal.

2. En el diseño de estos espacios se garantizará, en la medida de lo posible, el acceso a los mismos por

parte de la población minusválida, con estricto cumplimiento de la normativa vigente sobre la materia.

3. Mediante estudio de detalle podrá ajustarse el emplazamiento de las zonas verdes, sin minoración de

superficie, cuando así se requiera por exigencias del funcionamiento de las infraestructuras o resulte

conveniente por razones de parcelación.

ARTÍCULO 3.4.4 EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS.

1. La edificación en el suelo calificado como equipamiento se condiciona a las exigencias funcionales de los

diferentes equipamientos, al respeto a los valores ambientales y paisajísticos, a no perjudicar a los usos

colindantes y a la integración tipológica con las características del área en que se ubican.

2. Se regirán por las condiciones de la edificación fijadas en estas normas para la zona. Cuando las citadas

condiciones no sean adecuadas para el desarrollo de la edificación, a causa de sus exigencias funcionales

o por otras razones, podrá realizarse une estudio de detalle que, respetando los criterios expuestos en el

párrafo anterior, proponga la ordenación adecuada a los fines que se persiguen.

ARTÍCULO 3.4.5 USOS DOTACIONALES PRIVADOS.

Las parcelas destinadas a usos dotacionales privados se edificarán con arreglo a los parámetros establecidos

en las presentes normas para la zona en la que se encuentren incluidas dichas parcelas.

Valencia, Septiembre de 2006

Autores del proyecto

VIELCA INGENIEROS S.A.

Vicente Manuel Candela Canales

Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos

doc 4 normas urbanísticas - cuenca · 2008. 4. 25. · “plan especial de reforma interior de...

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