doctorado: gestión y valoración urbana y arquitectónica

LA INFLUENCIA DE LA DISTRIBUCIÓN DE LOS ESPACIOS VERDES PÚBLICOS EN LA FORMACIÓN DEL VALOR

INMOBILIARIO Y DE LA SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL

Titulo provisional:

Gestión y Valoración Urbana y ArquitectónicaDoctorado:

Barcelona, Junio de 2010

Doctoranda: Milene da Cunha Machado.Arquitecta y UrbanistaMáster en Gestión y Valoración UrbanaE-mail: [email protected]

Director –Tutor de tesis: Dr. Carlos Marmolejo D.Centro de Política de Suelo y Valoraciones UPC

Supervisor de tesis: Dr. Gutemberg Weingartner.Universidad Federal do Mato Grosso do Sul - Brasil

Doctorado en Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica Autor: Milene da Cunha Machado Director-tutor: Dr. Carlos Marmolejo D.Supervisor: Dr.Gutemberg Weingartner

La influencia de la distribución de los espacios verdes públicos en la formación del valor inmobiliario y de la segregación socio-espacial

mailto:[email protected]�

VERDE PÚBLICO

SEGREGACIÓN SOCIO-

ESPACIAL

VALOR INMOBILIARIO

DISTRIBUCIÓN

En esta investigación se explora la relación que existe entre elincremento de los espacios verdes públicos, sobre el valorinmobiliario del entorno, y la segregación socioeconómica, quese pude amenizar con su distribución equitativa

La distribución puede tener un impactosobre la segregación social por vía de los

precios inmobiliarios

Las zonas VERDE como externalidadespositivas

ValorSuelo

DistribuciónRenta Alta

Renta Media/Baja

ValorSuelo

Distribución

Renta Media/Baja

Amplia segregación geográfica Segregación geográfica reducida

= valorización del suelo .



Renta Alta

En ese sentido, la del trabajo es:la desigual distribución de losespacios verdes públicos, es uno de los atributos que calificanla ciudad, que hace que exista una polarización de valor,acaparados por un grupo de mayor renta e que contribuyepara un proceso de segregación socio-espacial.

El acceso de la población a las áreas de mayor calidad ambiental estácondicionado a las personas con mayores ingresos.



1 - Demostrar cuanto mayor es la cualificación urbanista, desde la perspectiva de los espacios verdes públicos, mayor es el valor inmobiliario.

1 – Discutir la definición de los espacios Verdes Públicos, Valor Inmobiliario, Segregación Socio-Espacial y teoría de formación de la renta del suelo.

2 - Demostrar que la distribución equitativa de los espacios verdes públicos en la ciudad, puede ayudar a amenizar la segregación socio-espacial.

2 – Desarrollar una metodología para la identificación de los espacios verdes públicos con el uso de la detección remota y los sistema de información geográfica (SIG).3 – Desarrollar una metodología para la clasificación de los espacios verdes públicos. 4 – Analizar la relación de los espacios verdes públicos con el entorno urbano. 5 – Discutir y aplicar una metodología para medir el incremento los espacios verdes públicos sobre el valor inmobiliario .6 – Realizar un análisis espacial sobre realidad socio-económica del entorno de los espacios verdes públicos. 7 – Definir un mapa temático, con el uso del SIG, que compruebe el efecto que los espacios verdes públicos sobre el índice de segregación socioeconómica del entorno urbano.



Ciudad: Campo Grande724.524 mil habitantes

35.302,82 ha.

140,23

291,77

526,13

663,62724,52

0,00

100,00

200,00

300,00

400,00

500,00

600,00

700,00

800,00

1970 1980 1991 2000 2007

Población total

BRASIL MS CG



El Verde en el Contexto del desarrollo de la Ciudad, Estudio de caso en la ciudad de Campo

Grande – Brasil

MÀSTER

Reflexionar sobre la influenciadel verde urbano sobre los procesos de transformación de la ciudad

Medir y comprobar la real relación de verde urbano sobre

el valor inmobiliario y las consecuencias socio-espacial

DOCTORADO

ENCUESTA

120 PERSONAS



¿Tiene relación la ubicación de los espacios verdes con la renta y la exclusión social?





Situación, densidad, % superficie arborizada en función del total, radio de influencia o tiempo necesario para acceder en buenas condiciones a pie, población a que atiende, superficie mínima en ha, funciones, uso, diseño y equipamiento, mantenimiento (Salvador Palomo, 2003).

Los factores que influyen en los valores inmobiliarios, se pueden descomponer en tres : la accesibilidad, las externalidades y la jerarquización social (Roca , 1986).

El análisis de los precios de la vivienda mediante modelos hedónicos permite estimar la contribuciónmonetaria marginal de los atributos de propiedad y las externalidades del vecindario (Rosen, 1974)

•Santos, Milton 1994•Palacios, 1987•Salvador Palomo, 2003•Marcos, Clare; Fransces Caroline•Emilio Chuvieco, 2008•Paranhos, 2008•Bernabeu,2008

Identificación y Clasificación del Verde Publico en la Ciudad

Los espacios verdes públicos X formación del valor inmobiliario urbano

•Roca , 1986•Marshall, 1890•J. H. von Thünen, 1986•Hurd, R. M., 1903•Camagni , 2005

Aplicación Modelos Hedónico para analizar el valor

inmobiliario

Rosiers et al, 2002(paisajismo)

Marmolejo ,2008 (ruido)

Fitch Osuna, 2008 (estrenalidades

ambiantales)

Payne, B. 1973 (arboles y paisajismo)



Característica socio-económica en los entornos urbanos

•Pearce, 1993•White, 1983•Villaça, 1978•Bettin, 1982•Gil de Arriba, 2002•Harvey, 2007•ArkaitzFullaondo, 2008•Perfil Socioeconómico del municipio de Campo Grande, MS - Brasil

Estudios Empíricos

Sauer, Leandro; Campêlo, Estevan ,2005

Marmolejo y Batista, 2008

Los más privilegiados, en el sentido de lasolvencia económica, eran también los queconsumían los mejores entornos en términosde calidad ambiental.

ANALISIS BIBLIOGRAFICO

• Espacio verdes Público, Espacio Público, Verde Urbano, áreas verdes.

• Valor, Valorización Inmobiliaria, principios y metodologías de la valorización.

• Segregación: Características, Tipologías, Indicadores, Metodos de medición

• Formación del renta del suelo

ETAPA TEÓRICA

ETAPA ANALÍTICA

ETAPA EMPÍRICA



ETAPA EMPÍRICA

Identificación de los espacios verdes

públicos

TELEDETECCIÓN

FOTOINTERPRETACIÓN

Clasificación de los espacios verdes

públicos

CUANTITATIVA

CUALITATIVA

Valor inmobiliario asociado a los

espacios verdes públicos

MODELOS PRECIOS HEDONICOS

Valor inmobiliario asociado a la

segregación socio-espacial

ANÁLISIS SEGREGACIÓN SOCIO-

ESPACIAL

•Situación •Porcentaje de la superficiearborizada en función del total.

•Población a que atiende•Superficie mínima en ha.•Diseño y equipamiento.

OBSERVACIÓNPARTICIPANTE

Función y uso

INDICADORESVIVIENDA Y CARACTERÍSTICASPreciosTipo de viviendaSuperficie de la viviendaNúmero de personas por viviendaRégimen de tenenciaViviendas con piscinaINFORMACIÓN SOCIOECONÓMICADistribución de la poblaciónNivel de renta de los jefes de familiaNivel educativo Índice de exclusión socialCALIDAD AMBIENTAL Y ACCESIBILIDADDistribución de las áreas verdesSuperficie de áreas verdesTipo de áreas verdesEspacios públicos de ocio y deportivosAbastecimiento de aguaAbastecimiento de aguas residualesPavimento asfalticoDesalojo de residuos sólidosDistribución y localización de los sistemas de transporteRede física de educaciónRede física de salud



Análisis FactorialAnálisis Clúster

Caracterizar la realidad socioeconómica

Análisis de reparto de riqueza

Segmentando la ciudad en función de la calidad urbanística – VERDE PÚBLICO

ETAPA ANALÍTICA

TESIS DOCTORAL

VALOR INMOBILIARIO X SEGREGACIÓN

SOCIOECONÓMICA

VERDE PÚBLICO X VALOR

INMOBILIARIO

SEGREGACIÓN SOCIO-ESPACIAL X INCREMENTO DE

LOS ESPACIOS VERDES PUBLICOS SOBRE EL VALOR

INMOLIARIO.



RESUME ABSTRACT INTRODUCCIÓN Justificación del tema Objetivo Hipótesis Inicial Metodología Estructura de los capítulos

1. Capítulo I Marco Teórico 1.1. Espacios verdes públicos

1.1.1. Una perspectiva histórica de la vegetación en la ciudad 1.1.2. Verde urbano en la ciudad de hoy 1.1.3. Tipología del verde urbano 1.1.4. métodos DE identificación de los espacios verdes públicos.

1.2. Los valores inmobiliarios. 1.2.1. El valor 1.2.2. Métodos de valorización

1.3. Segregación socio-espacial 1.3.1. Característica 1.3.2. Indicadores 1.3.3. Metodologías de medición

1.4. Formación de la renta del suelo urbano 1.4.1. Condiciones económicas 1.4.2. Determinantes genéticos 1.4.3. Teorización

1.5. La formación espacial de los aspectos socioeconómicos sobre el territorio urbano

2. Capítulo II Espacios verdes públicos en el territorio urbano de Campo Grande 2.1. Identificación

2.1.1. Desarrollo de métodos de identificación 2.1.1.1. Teledetección 2.1.1.2. Fotointerpretación (SIG) 2.1.1.3. Resultados

2.2. Clasificación de los Espacios Verdes Públicos en Campo Grande 2.2.1. Propuesta de metodología

2.2.1.1. Cuantitativa 2.2.1.2. Cualitativa 2.2.1.3. Resultados

3. Capítulo III El verde urbano como atributo de la valorización inmobiliaria 3.1. Propuesta de método de medición 3.2. Análisis del valor agregado as los entornos de los espacios verdes públicos. 3.3. Resultados.

4. Capítulo IV La distribución socioeconómica y los espacios verdes públicos 4.1. Realidad socio espacial en los entornos de los espacios verdes públicos 4.2. La segregación socio-espacial por el valor inmobiliario 4.3. Dimensionamiento 4.4. Resultados

5. Capítulo V Relación de los espacios públicos sobre el valor inmobiliario y la distribución socio-espacial del territorio urbano. 5.1. Interpretación de los resultados CONCLUSIÓN REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS BIBLIOGRAFIA CONSULTADA ANEJO Doctorado en Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica Autor: Milene da Cunha Machado Director-tutor: Dr. Carlos Marmolejo D.

Supervisor: Dr.Gutemberg Weingartner


ETAPA TEORICA

ETAPA EMPÍRICA

ETAPA ANALÍTICA



Máster Oficial DOCTORADO

2009 3 tri 2010

4 tri 2010

1 tri 2011

2 tri 2011

3 tri 2011

4 tri 2011

1 tri 2012

2 tri 2012

3 tri 2012

4 tri 2012

1 tri 2013

2 tri 2013

3 tri 2013

I ETAPA

• Marco Teórico II ETAPA

• Identificación de los espacios verdes públicos por la Teledetección

• Cruzamiento del resultado de la Teledetección con SIG de espacios públicos - Fotointerpretación

III ETAPA • Caracterización de los espacios verdes

públicos por métodos cuantitativos

• Caracterización de los espacios verdes públicos por métodos cualitativos

IV ETAPA • Confección de Base de datos de los

indicadores

• Creación de base de datos y análisis por el sistema de información geográfica.

• Análisis Estadísticas V ETAPA

• Caracterización Socioeconómica • Análisis del reparto de la riqueza • Cálculo de indicadores de segregación

espacial

• Segmentación de la ciudad en función de la Calidad Urbanística, incluida el Verde Urbano.

• Cáculo de los indicadores de segregación y diversidad social por segmentos.

SINTESIS Y REDACIÓN REVISIÓN Y REDACIÓN FINAL ENVIO PARA AROVACIÓN Y

PRESENTACIÓN

Datos Previamente adquiridos



Fuente

•Las imágenes del satélite IKONOS del año 2006, 4 bandas

•Las bases cartográficas, el catastro de los espacios públicos, la imagen aerofotogramétrica

•Acceso garantizado a la variable de precio de vivienda para el análisis empírico.

•Empresa Aguas de Guariroba, que es la concesionaria responsable de los servicios de agua y colecta y tratamiento de aguas residuales de Campo Grande.

•Ayuntamiento de CG y el Instituto Municipal de Planeamiento Urbano.

•Contacto preliminar con la División de Fiscalización y Evaluación Inmobiliaria (DFAI) y secretarias del Ayuntamiento de Campo Grande

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doctorado: gestión y valoración urbana y arquitectónica

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