domus turuylevaade 2010 iipa...eesti majandusarengust rääkides on kõne all vajadus hinnatõusu...

Tallinn ja Põhja-EestiPärnu mnt 102, Tallinn 11312

Tel: + 372 64 64 035Faks: + 372 64 64 038

E-post: [email protected] Jaama 6, Keila 76605Tel: + 372 678 01 33

Tartu ja Lõuna-EestiVallikraavi 2, Tartu 51003

Tel: + 372 742 31 00

Paide ja JärvamaaTel: + 372 58 053 441

Pärnu ja Lääne-EestiRüütli 38, Pärnu 80011Tel: + 372 44 31 154

DOMUS KINNISVARA

KINNISVARAtURU ANAlüüS2010 II pA.

MaJandusoLuKoRRa Ja KinnisVaRaTuRu üLdüLEVaadE ....................................................................2

sEB KoMMEnTaaR: ELuasEMELaEnuTuRusT 2010. aasTaL ...................................................................3

TaLLinna Ja HaRJuMaa KinnisVaRaTuRG ............................................................................................... 4Korteriturg .........................................................................................................................................................................................4arendusprojektid ................................................................................................................................................................................5Kinnistud Harjumaal ...........................................................................................................................................................................5üüriturg .............................................................................................................................................................................................6Prognoos ...........................................................................................................................................................................................6Äripinnad Harjumaal ...........................................................................................................................................................................7Prognoos ...........................................................................................................................................................................................7

KinnisVaRaTuRG TaRTus Ja TaRTuMaaL ................................................................................................. 8Korteriturg .........................................................................................................................................................................................8arendusprojektid ................................................................................................................................................................................8üüriturg .............................................................................................................................................................................................9Kinnistud Tartus ja Tartumaal ...............................................................................................................................................................9Prognoos ...........................................................................................................................................................................................9

KinnisTud PÄRnus Ja PÄRnuMaaL .........................................................................................................10Korteriturg .........................................................................................................................................................................................10üüriturg .............................................................................................................................................................................................10Kinnistud Pärnus ja Pärnumaal ............................................................................................................................................................11Prognoos ...........................................................................................................................................................................................11

KiRdE-EEsTi KinnisVaRaTuRG .................................................................................................................... 12Prognoos ........................................................................................................................................................................................... 12

doMus KinnisVaRa sooViTusEd KinnisVaRaosTJaTELE Ja MüüJaTELE ...........................................13

Kuidas on TÄiTunud MEiE PRoGnoosid? ...........................................................................................14

sisuKoRd

domus Kinnisvara on koostanud käesoleva analüüsi eesmärgiga anda oma olemasolevate ning tulevaste klientide ja partnerite käsu-tusse omapoolne hinnang Eesti kinnisvaraturu olukorra ja lähitulevi-ku kohta. analüüsi koostamisel oleme kasutanud avalikke allikaid (sh statistikaameti, Maa-ameti jt ametlikud andmebaasid, kinnisvarapor-taalid jms) ning domus Kinnisvara igapäevase kutsetegevuse käigus kogutud infot. Kuigi me oleme teinud kõik endast oleneva, et käes-olevas analüüsis sisalduv info oleks õige ja täpne, ei eelda ega võta me kohustust tulevikus igakordselt informeerida analüüsis toodud faktiliste asjaolude muutumisest ning selliste muudatuste võimalikust mõjust. Meie poolt esitatud prognoosid on meie hinnangud tulevas-tele sündmustele, mille täitumist me ei saa garanteerida. seetõttu ei

vastuta domus Kinnisvara kahju eest ega võta kohustusi, mis tulene-vad või on seotud käesoleva analüüsi ja/või selles esitatud informat-siooni kasutamisega. Küll aga oleme me valmis eraldi kokkulepete alusel koostama täiendavaid ja põhjalikumaid kinnisvaraturu analüü-se oma klientidele ja partneritele.

RAUL REINO

juhatuse liige

doMus KinnisVaRa üLE 1200 ERinEVa KinnisVaRaPaKKuMisE!maaklerteenus | hindamine | projektijuhtimine | investeerimine

MaJandusoLuKoRRa Ja KinnisVaRaTuRu üLdüLEVaadE

Globaalse majanduse elavnemine on 2010. aasta esimesel poolel jätkunud. see peegeldus nii majandusaktiivsuse kasvus kui ka prog-nooside paranemises. Majanduse edasist taastumist ja rahvusva-

heliste finantsturgude toimimist võivad aga ohustada võlakriisid EL riikides. Kuigi Kreeka, Hispaania jt sarnased probleemid kaovad juba ajakirjanduse veergudelt, siis sisulised probleemid lahenevad märksa aeglasemalt. Ressur-sid ja energia, mis kuluvad nende riikide majanduse upitamise peale, piira-vad ülejäänud EL riikide majanduse taastumise kiirenemist.

Eesti majanduse taastumisele on kindlasti abiks olnud viiendiku võrra kas-vanud eksport, mida on toetanud taastuv välisnõudlus ja Eesti ettevõtete paindlikkus. Tööpuuduse kasv on sisuliselt peatunud. sotsiaalministeeriumi poolt avaldatud töötuse statistika on terve 2010 ii kv sisuliselt iga näitaja osas paranenud (registreeritud töötute arv, uusi registreerimisi jne), kuid kuna selles on ilmselt osa suvise sesoonsuse mõju, siis ei saa seda pidada veel järsuks pöördeks paremuse suunas. statistikaameti andmeil kasvas tööpuu-dus esimeses kvartalis 19,8 %-ni (registreeritud töötus 31.05.2010 seisuga 13,2%). Kuigi töölesaamise võimalused on alates novembrist 2009 järjest paremad, saab tööturu olukord paraneda siiski vaid koos üldise majandus-olukorraga ning tööpuudus jääb veel lähiaastatelgi kõrgeks. Kõrge tööpuu-dus piirab seega klientide ostuvõimet kinnisvaraturul veel paaril järgneval aastal, enne kui üldine majanduskasv loob eeldused ka kiiremaks kasvuks kinnisvaraturul. detsember 2009 kuni mai 2010 on eraisikute laenujääk vähenenud 1,99 %.

Eesti finantssüsteemi toimimist ohustavad riskid on kevade jooksul vähe-nenud, kuid samal ajal on kasvanud väliskeskkonnast tingitud riskid. Eesti ekspordisektori finantsseis on paranemas ja laenuteenindamise kulud on madalate baasintressimäärade toel jätkuvalt vähenenud. samas on välis-keskkond muutunud, europiirkonna mõnes riigis aset leidnud võlakriisi tõt-tu, viimastel kuudel ebakindlamaks. Kui väliskeskkonna halvenemine jätkub, siis tekib oht, et viimase poole aasta jooksul paranenud hinnangud pankade rahastamisvõimalustele ja krediidiriski realiseerumisele halvenevad taas.

Eesti finantssüsteem püsib jätkuvalt tugevana ning kohalikust turust tule-nevad riskid on 2010 i pa vähenenud. samas on mõnevõrra suurenenud väliskeskkonna riskid tulenevalt võlakriisidest Kreekas jm. Kuna enamus pro-visjone laenukahjumite katteks tehti 2009, siis saab 2010 olema enamikele pankadest kasumi taastumise aasta. Laenuportfellide kvaliteet käesoleval aastal ilmselt ei halvene enam ning püsib samal tasemel (üle 60 päeva mak-setähtaega ületavate laenude osakaal ca 6% lähedal) ning hakkab paranema järgneval aastal. Kuigi käesoleval aastal EuRiBoR tõenäoliselt tõuseb mõne-võrra ning seetõttu muutuvad laenud klientide jaoks kallimaks, ei suurenda see tõenäoliselt märkimisväärselt laenuvõlglaste hulka.

Positiivne on see, et tulenevalt EuRoga liitumisest 01.01.2011 väheneb pankadele kehtiv 15 %-line kohustusliku reservi nõue juba 01.09.2010 11 %-le ja 01.11.2010 7 %-le. alates 01.01.2011 on kohustusliku reservi nõue alla kaheaastase tähtajaga kohustuste korral 2 % ja üle kaheaastase tähtajaga kohustuste korral 0 %. Kuigi see ei too kaasa otseselt muutusi laenutingimustes, sest vabanevat raha kasutatakse tõenäoliselt kohustuste vähendamiseks Rootsi emapankade ees, siis alanevad sellega siiski finant-sasutuste kulud ning seega ka majandustulemused. Pikemas perspektiivis avaldab see loodetavasti ka positiivset mõju jaetarbijale.

Eesti majandusarengust rääkides on kõne all vajadus hinnatõusu vaos hoida.

näiliselt puudutab see ka kinnisvaraturgu, kuna nt Tallinnas on korterite hin-nad 2010 i pa statistiliselt kerkinud ca 11 %. samas on domus Kinnisvara analüütikud seisukohal, et tegemist on siiski ajutise nähtusega, mis tugineb eelkõige kahele põhjusele:

• tegemist on kiirele ja järsule hinnatõusule järgnenud hinnakorre sioo-niga ülespoole (nt Tartus ja Pärnus korrektsiooni samas mahus ei toi-mu, kuna langus on olnud sujuvam);

• tegemist on uusarenduskorterite defitsiidist tuleneva hinnatõusuga vastavas sektoris, mida ehk leevendavad 2010 lõpus ja 2011 müüki jõudvad uued pakkumised.

Eesti kinnsvaraturgu iseloomustas 2010 i poolaastal Tallinnas aset leid-nud märkimisväärse hinnatõusu toel üldine hinnalanguse peatumine ning tehingumahtude jätkuv kasv. Tähelepanuväärsemateks sündmusteks võib EuRo-ootuse kõrval pidada järgnevat:

• Toimusid mitmed suuremad kinnisvaratehingud. Eelkõige on tähelepa-nuväärne avaliku sektori poolt mitmete suuremate kinnistute edukas müük enampakkumistel. ühest küljest viitab see õigele alghinnale, kuid teisalt kindlasti ka investorite positiivsemale meelestatusele Eesti turu suhtes;

• Konkurentsi teravnemine eluasemelaenu turul. Kuigi juba 2009 sügi-sel hakkasid kõik suuremad pangad otsima võimalusi oma laenuport-felli kasvatamiseks, siis jäid aastatagused katsed pigem arglikuks. Kuigi mastaapseid avalikke kampaaniaid ei tehta, püüdlevad kõik suuremad pangad selle poole, et oma laenuklientuuri suurendada.

• defitsiidi tekkimine uusarendustes pakutava elukondliku kinnisvara osas. seda ennustasime ette juba aasta tagasi oma 2009 ii pa turuana-lüüsis ning täna on see teravalt tunda. Loodetavasti jõuavad arendajad 2010 lõpus - 2011 alguses piisavalt uusi projekte turule tuua, et hinnad taas põhjendamatult kerkima ei hakkaks.

• debatt võlakaitseseaduse ümber. Tänaseks selles küsimuses mingit muudatust ei ole ning tõenäoliselt lõpptarbija kasuks ning finantstee-nuste pakkujate kahjuks ebamõistlikult ühekülgset regulatsiooni ka ei kehtestata.

Ettevalmistused EuRo tulekuks ei ole kinnisvaraturgu oluliselt mõjutanud. üksikud spekulatiivsed tehingud ei ole seni vääranud üldiseid tendentse ning domus Kinnisvara hinnangul ei juhtu seda ka 2010 lõpus ega 2011 alguses. Meie hinnangul on kinnisvaraturg tervikuna liikumas taas kasvu suunas, kuid see on tagasihoidlik ning eelkõige seotud Eesti üldise majanduskasvuga.

Loe domuse blogist

usk tulevikku järjest paranebEesti Konjunktuuriinstituut jälgib ja analüüsib regulaarselt Eesti kinnisvaraturul toimuvaid konjunktuurimuutusi. Äsja ilmunud juuni kokkuvõte näitas, et kinnisvaraga seotud ettevõtete kind-lustunne püsib kümnendat kuud järjest plusspoolel. Kindlus-tunde indikaator tõusis märtsi +26-lt juunis +37-ni. Kui vaa-data teist olulist baromeetrit, milleks on tarbijate kindlustunde indikaator, siis näeme, et ka tarbijate kindlustunne juunis tõusis ja võrreldes maiga oli tõus 2 punkti. Kindlustunde indikaator on liikunud positiivses suunas alates 2009.a märtsist ja nüüd jõudnud viimase 2 aasta kõrgeimale tasemele ning ka ajaloolise keskmisest kõrgemale.

Vt kogu kommentaari: www.domuskinnisvara.ee/blogi

2

sEB KoMMEnTaaR: Eluasemelaenuturust 2010. aastal

Kui 2010. aasta esimeses kvartalis anti Eestis uusi eluasemelaene võrreldes eelmise aasta sama perioodiga peaaegu kol-mandiku võrra vähem, siis juba teise kvartali tulemused erinevad vaid 10% ulatuses. sealjuures oli kodulaenude uusmüük mais 2010 esmakordselt suurem kui aasta tagasi. sEB-le esitatud kodulaenutaotluste hulk maikuus oli võrreldav 2009.

aasta kõige aktiivsema kuu - septembriga. nagu aasta alguses ka ootasime on laenuhuvi suurenenud, kuid tõus ei ole olnud hüppeline, vaid pigem mõõdukas. nii eluasemelaenude kui tervikuna eraisikulaenude portfelli puhul ei saa veel rääkida kasvust, vaid siiski alles kahanemistempo aeglustumisest.

uute laenude intressimäärad on jätkuvalt üsna madalal tasemel, seda eeskätt soodsa baasintressi (6 kuu euribor on püsinud 1,00% lähedal) tõttu. Pangad ei ole uuesti alustanud majanduskriisi-eelsetel aastatel üsna sagedasi kodulaenukampaaniaid (ilm-selt ei taastu sellised aktsioonid veel niipea), küll aga on pööranud aktiivsemalt klientide tähelepanu kodulaenu saamise võima-lustele ja julgustanud kodu soetamise soovi korral panga poole pöörduma. Ka ollakse üldiselt kodulaenutaotlejatele pakutavates laenutingimustes ja esitatavates nõudmistes pigem paindlikumad ja kliendisõbralikumad kui 2009. aasta teisel poolel, kus peatä-helepanu koondus probleemlaenudega tegelemisele.

Tänased eluasemelaenutaotlejad võtavad laenuandja valimisel pakutavate laenutingimuste kõrval kindlasti arvesse reaalset koge-must pankade käitumisest majandussurutise tõttu raskustesse sattunud kodulaenuvõtjatega, mis peaks enamasti olema pigem julgustav. ajakirjanduses aeg-ajalt käsitletud problemaatilistele üksikjuhtumitele vaatamata on Eesti kommertspangad üldiselt näidanud soovi leida toimivaid lahendusi majanduslikult keerulise aja ületamiseks koostöös laenajatega sellisel viisil, et varem sõlmitud laenulepingud jääksid kehtima ning kodud peredele alles. uue laenu võtmisega seotud riske hajutavad tõhusalt ka lae-nude kindlustamise võimalused, mida kiire majanduskasvu perioodil (erinevalt Lääne- Euroopa aastate jooksul väljakujunenud praktikast) eriti olulisteks ei peetud, kuid mida kliendid täna järjest aktiivsemalt kasutavad.

sEB-l on juba ka mitmeid kodulaenuvõtjaid, keda laenulepingu sõlmimisel tehtud otsus, kindlustada laenumaksed töökaotuse ja töövõimetuse vastu, on tõepoolest aidanud sissetulekute vähenemise perioodil laenu tagasimaksmist jätkata.

Tarbijate üldist kindlustunnet on 2010 suve hakul tõstnud nii uudised töötute arvu vähenemise kui eurotsooniga peatse liitumise kohta. Kindlustunne tuleviku suhtes on laenunõudlusega vahetult seotud, määrates ära perede valmiduse ennast pikaajalisemate finantskohustustega siduda. Valmidus laenuotsust teha tundub 2010. aasta keskel olema kolmest eraisikutele laenamist mõjuta-vast V-st – vajadusest, võimalustest ja valmidusest – kõige määravam. usun, et see valmidus aasta teisel poolel jätkuvalt kasvab ja peresid, kelle elukvaliteet veel sel aastal uue kodu soetamise tulemusena paraneb, on tänasest rohkem.

Triin MessimassEB äriarendusjuht eralaenude valdkonnas

3

TaLLinna ja HaRJuMaa KinnisVaRaTuRG

Korteriturg

Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturgu iseloomustab stabiliseerumine. nii tehinguaktiivsuse kui hinnatrendide osas on sõltumata igakuisest kõikumisest tunda paigalseisu ning kohanemist. ainukeseks erandiks

on uusarendustes pakutavad korterid, mille osas valitseb sisuliselt defitsiit ning seetõttu on närvilised nii kliendid kui ka potentsiaalsed arendajad. Just kahanev valik uusarenduse korterite osas on peamiseks põhjuseks ülespoo-le toimunud hinnakorrektsioonil. ostjate kadumakippuvad võimalused hin-naläbirääkimisteks kandub üle ka järelturule, kus 2009 aastale iseloomuliku soodsa hinna-kvaliteedi suhtega pakkumisi sisuliselt enam leida ei ole. Kõik see on tekitanud tõsise surve uute arendusprojektide avamisele, olgugi, et pangad on jätkuvalt väga konservatiivsed uute projektide finantseerimisel. Kuna pankroti- ja täitemenetlused on aeganõudvad protsessid, siis peavad suuremad pangad kogu 2010 ning ilmselt ka veel 2011 esimeses pooles tegelema enda finantseeritud, kuid ebaõnnestunud arendusprojektide päästmisega.

Tallinna korteriturul tehti 2010 i pa 355-528 tehingut kuus (keskmiselt ca 450 tehingut), kusjuures aktiivseim kuu oli märts, mil ka keskmine hind oli suhteliselt madalam. Traditsiooniliselt oli suurim tehinguaktiivsus Kesklinnas ning Lasnamäel ning üksnes üksikuid korterite ostu-müügitehinguid tehti nõmmel ja Pirital.

Graafik nr 1. Korteriomandi ostu-müügitehingud Tallinna linnaosades 2010 i pa, allikas: Maa-amet

Kuna 2010 jaanuaris oli tehingute arv väga väike, siis on 2010 i pa tehinguak-tiivsuse kasv ca 30 %, aastases perspektiivis on kasv olnud aga muljetavalda-valt ca 35%. siiski on mitmel kuul toimunud suuremaid nn plokktehinguid, mistõttu tegelik vabaturu tingimustel tehtud tehingute hulk on siiski väiksem. oma 2010 i pa turuanalüüsis prognoosisime Tallinna korteriturule hinna-korrektsiooni ülespoole ca 5%. Tallinna korterite keskmine hind on 2010 i pa statistiliselt kasvanud ca 10,3%. Kuna aga ametlik statistika sisaldab mit-meid tehinguid, mis ilmselgelt ei ole tehtud vabaturu tingimustel, siis on domus Kinnisvara hinnangul tegelik hinnatõus üksnes 4,3%.

Graafik nr 2. Tallinna korteritehingute keskmine hind linnaosade lõikes 2010 i pa, allikas: Maa-amet

seda väikest keskmist hinnatõusu ei ole õige märkimisväärse tõusutrendina käsitleda, vaid õigem oleks seda pidada paigalseisuks. siiski on turul praegu piisavalt varasid, mis möödunud aastate kiire hinnalanguse tagajärjel on ilm-selgelt alahinnatud ning mille väärtusel on hea kasvupotentsiaal.

Paradoksaalne on see, et kuigi kliendid tajuvad turul piiratud valikuvõima-lust ning konkreetse ostusooviga kliendil on raske sobivat pakkumist leida, siis on City24.ee sPoT andmetel pakkumiste arv kinnisvaraturul 2010 i pa suurenenud ca 17,1%, mis on ilmselt ka üheks hinnatõusu takistavaks tegu-riks. Ca kolmandiku on pakkumiste hulk kasvanud Kristiines ning veerandi võrra ka Lasnamäel ja Põhja-Tallinnas. Pakkumiste hulk on vähem suurene-nud Pirital ja Haaberstis. arvestades pakkumiste hulga ning tehtavate ostu-müügitehingute suhet on müüjate jaoks võimalused paranenud Lasnamäel ja Mustamäel (tehinguid vastavalt 6,4 % ja 6,8 % pakkumistest) ning ostjate jaoks võimalused paranenud Kristiines ja nõmmel (tehinguid vastavalt 3,9 % ja 3,1 % pakkumistest).

Loe domuse blogist

Väikeste ja lihtsate lahendustega kindlalt sihile Mida on kinnisvaraäris võimalik saavutada aeglase kuid väga kuluefektiivse ja väikeste riskidega liikumisega? Julgen väita, et päris palju. Eelkõige on võimalik igaühel edukalt kinnisvaraäri ajades väheste ressurssidega kuid pikalt tegutsedes rajada omale isiklik väga korralik (ma mõtlen ikka VÄGa-VÄGa korralik) pensionikindlustussüsteem. nimetagem seda siis neljandaks või kümnendaks sambaks vms.


Tähelepanuväärne trend Tallinna korteriturul on 2010 i pa olnud kääride vähenemine müüjate ja ostjate hinnaootuste osas. Kui 2010 aasta alguses oli keskmine pakkumishind City24.ee portaalis ca 28,6 %, siis suveks on erinevus kahanenud ca 19,5 %-ni. seejuures on kahanemine olnud kõige suurem Kesklinna, Lasnamäe ja Põhja-Tallinna korterite osas, kus omanike hinnaootus on keskmiselt vaid vastavalt 14,8 %, 15,8 % ja 19,2 % kõrgem keskmistest tehinguhindadest.

4

Graafik nr 3. Keskmiste pakkumishindade ja tehinguhindade ning pakku-miste hulga ja tehingute arvu võrdlus Tallinna korteriturul.allikad: Maa-amet ja City24.ee sPoT

arendusprojektidnagu eelnevalt juba korduvalt mainitud, on Tallinna uusarenduste korte-rite osas tekkinud kerge defitsiit. Paljud arendused on välja müüdud ning turule veel alles jäänud pakkumistest mitmed on müümata klientidepool-se kehva hinnangu tõttu. uute korterite järele on jätkuvalt suhteliselt suur nõudlus. Müügitehingute arvu silmas pidades on edukaimad projektid Pärnu mnt 129c (arendaja Merko), Kollane 4,8,10 (arendaja Estconde) ja aiandi 3 (arendaja nCC). alljärgnevalt esitame väljavõtte Tallinna uusarenduste korterite pakkumise osas:

tehinguid 2009

IV kvartal

Viimaste te-hingute hind

(kr/m²)

tehinguid 2010

II kvartal

Viimaste tehingute hind (kr/

m²)

Müümata kortereid

pakkumishin-nad, kr/m2

Haabersti

Taludevahe 6 11760 4 12284 28 13700-18100astangu 50a/2 0 0 8 12600-20313Räga 7 16300 4 14373 1 16300Vana-Rannamõisa 1F/ 5, 6

14 14900 0 6+6 18300-20000

KesKlinn

Filmi 6/Bensiini 5 5 24900 6 24123 4 23000-24700Liivaoja 1,2,4,6 9 22170 2 24500-27200Kollane 4, 8, 7, 10 ja 12

2 21300 20 22986 24 24500-31000

Pärnu mnt 129C 6 16800 25 19210 20 19500-24000Magasini 29a 6 19256 6 17241-21597Vana-Lõuna 39 2 18024 54 18800-31400Ravi 6 2 19379 13 22358-31862Kristiine

Räägu 7 0 12 21875-25750lasnamäe

Läänemere tee 70

11 8600 11 13777 15 11900-15900

Meeliku , Loo-pealse

0 60 12500-20000

Vana-Kuuli 1 võimalus broneerida

0 56

mustamäe

Karsti 5 1 15725 5 15239 11 15800-17200aiandi 3 46 15300 15 14739 44 17000-20600aiandi 6 1 13826 2 15100-15600sipelga 3a 3 16235 33 19900-24700nõmme

Jannseni 35 0 2 24095 5 17500-23300nõmme Tervisemaja, sanatooriumi 2a

0 0 43 16900-25300

Pirita

Padriku 9, 12 2 20354 19 rõdudega

25600-3020020700-25100

Merivälja 38 0 5 49600-51000PõHja-tallinn

Helme 7,9,11 hoonestusõigus

12 20200 9 21200 65 20870-25125

suur-Patarei 2, Reederi Residents

0 9 41125-60400

Roo tn 44/Timuti tn 30

5 18853 5 17000-18854

Tabel nr 1. Korterite pakkumine uusarendustes Tallinnas.allikas: domus Kinnisvara, projektide koduleheküljed, avalikud pakkumised

2009.a. sügisest on uute arendusprojektide otsimine olnud küllaltki aktiivne. Eelkõige otsivad arendajad kinnitatud detailplaneeringuga kinnistuid, millel on olemas juba konkreetne ehitusõigus ning projekteerimis/ehitusprotses-siga saab kiiresti alustada. sellisel juhul makstakse sõltuvalt objekti suurusest ca 1600-2500 kr/m2 ehitusõiguse brutopinna kohta. olemasoleva rekonst-rueerimist vajava hoonega kinnistute puhul tehakse tehinguid hinnatasemelt ca 7000-11000.- kr/m2 hoone brutopinna kohta sõltuvalt selle asukohast ja seisukorrast. selliseid tehinguid tehakse ca 1-2 kuus, mistõttu pole pro-jektide realiseerumisel maht kindlasti piisav turu vajaduste rahuldamiseks. suurema ehitusõigusega (üle 25 korteri) kinnistuid on ootamas mitmeid, kuid pangad on ettevaatlikud suurtele projektidele finantseeringu andmisel.

Kinnistud HarjumaalHarjumaal tehti 2010 i pa hoonestatud elamumaaga kokku 547 ostu-müü-gitehingut, mida on ca 13,5% enam, kui 2009 ii pa ning 43,2% enam, kui aasta varem. Hoolimata tehingute arvu suurenemisest on eelkõige linnalä-hedaste arenduspiirkondade eramute hinnad suure pakkumise tõttu surve all.

Graafik nr 4. Hoonestatud elamumaa tehingud Harjumaal 2010 i pa. allikas: Maa-amet

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 i pa ca 24 % st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kas-vas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jää-vad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmi-sel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Loe domuse blogist

Mida pidada silmas poolelioleva eramu ostmiselTänasel kinnisvaraturul on elamute valik üsna suur ja mitmeke-sine. samas, kui sul on kindlad soovid, võib sobiva maja leid-mine osutuda keeruliseks. Lahenduseks võib olla lõpetamata ehitustöödega elamu ostmine ning selle lõpuni ehitamine oma soovide kohaselt. Kuldsete kätega meistrimees saab nii veel boonuseks ka selgelt soodsama lõpphinna. Millele aga pooliku maja ostmisel erilist tähelepanu pöörata?


5

domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistli-ku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tal-linna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Graafik nr 5. Hoonestatud elamumaaga tehtud tehingute jaotus hinnaklassides 2010 i paallikas: Maa-amet.

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 i pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 ii pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

tehingute arv pindala m2 tehingu summa kokku

hinna mediaan kr/m2

keskmine hind kr/m2

2009 i 136 602 057 72 540 326 180 3102009 ii 180 510 800 104 662 236 95 372

2009 iii 135 455 825 104 498 445 246 4422009 iV 175 474 958 94 402 039 181 3102010 i 127 262 225 95 329 351 327 6882010 ii 169 355 887 113 785 453 303 463

tehingute arv pindala m2 tehingu summa kokku

hinna mediaan kr/m2

keskmine hind kr/m2

2009 i 23 49 071 37 558 210 432 1 1432009 ii 25 31 626 50 150 701 899 1 559

2009 iii 49 80 332 67 333 237 770 8932009 iV 45 53 894 41 156 650 700 7682010 i 36 40 088 48 324 508 918 1 6762010 ii 57 69 747 59 033 821 835 840

Harjumaa

Tallinn

Tabel nr 2. Hoonestamata elamumaa tehingud Harjumaal ja Tallinnas. allikas: Maa-amet

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi val-lad. Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonesta-tud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee sPoT andmetel kasvanud ca 22 %, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 - 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik, otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Loe domuse blogist

üüriturul teevad ilma ehitajadsellel aastal on ehitajad Eesti linnu vallutanud nagu rändrohu-tirtsude parved. üksteise järel on „langenud“ Pärnu, Haapsalu ja Valga. Puutumata ei ole jäänud ka kinnisvaraturg ja üürituru nõudlus on tõstetud buumiaja tipphetkedega võrreldavale tase-mele. Mis siis toimub?


üüriturgTallinna üürihinnad on püsinud pikalt väga madalal tasemel ning arvestades nõudluse-pakkumise suhet ei ole põhjust ka mingit hinnatõusu prognoosi-da. olgugi, et üüripakkumiste hulk on aastaga ca viiendiku võrra vähenenud. Tallinna korterite poolt pakutav üüritulu annab omanikule ca 4-6% aasta-tootlust, mis kindlasti kinnisvarainvestorit ei peaks rahuldama. Kui sellele liita järgnevate aastate potentsiaalne hinnatõus, siis on hea üüriobjekti valikuga võimalik ka normaalne tootlus (15-18%) saavutada. Valdav enamik üüri-korterite omanikest muidugi ei lähtu siiski vaid majanduslikest kaalutlustest.

Huvi üürikorterite vastu on stabiilne. suurem on huvi nagu tavaliselt kesk-linna piirkonnas, kus eesti klientidele lisanduvad ka välismaised huvilised ning ettevõtted. Kesklinna üüripakkumiste osakaal kogupakkumisest on järjepidevalt kasvanud, ulatudes praegusel ajal 49 %-ni. seetõttu tehakse kesklinnas ka valdav enamik üüritehingutest. oluliseks põhjuseks on teiste piirkondade pakkumiste vähenemine tasapisi, mis on eelkõige seotud ostu-müügitehingute aktiviseerumise ning müügipakkumiste hulga kahanemise-ga. nõudlus äärelinna üüripakkumiste järele on väiksem. Maja üürisooviga kliente on vähe ning majade üüritehinguid tehakse vaid üksikuid.

Prognoos• Kuigi sügiskuudel aktiivsus tasapisi kasvab, jääb Tallinna korterituru

aktiivsus üldjoontes 2010 ii pa praegusele tasemele;• Hinnatase Tallinna korteriturul jääb 2010 ii pa hüplikuks. Poolaasta

kokkuvõttes saame tõenäoliselt taas ca 5 %-list hinnatõusu konstan-teerida;

• 2010 ii pa on ostjatele kindlasti tuntav valiku puudus uusarenduste korterite osas. Järjest käivituvad väikesemahulised projektid ei tekita veel ülepakkumist. Kindlasti püsib kõrge investorite aktiivsus potent-siaalsete arendusprojektide otsimisel.

• ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Ka eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 ii pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. iii kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas iV kvartalis.

• Elamukruntide püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korte-riturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliiti-kat maaostude finantseerimise osas.

• üüriturul jätkub tendents pakkumiste vähenemise suunas, samas kui hindade osas püsib olukord lähitulevikus pigem stabiilsena. Pikemas (st aasta) perspektiivis üürihinnad veidikene tõusevad tõenäoliselt.

6

Äripinnad HarjumaalKuigi Eesti majanduses on puhumas juba veidi soojemad tuuled ning lähe-nev üleminek EuRole on pikas perspektiivis ka ärikinnisvara valdkonnale kasulik, ei ole siiski fundamentaalset muutust toimunud. seetõttu ei ole ka ärikinnisvara valdkonnas midagi paremaks muutunud, pigem isegi vastupi-di. Kui 2009 aastal oli selgelt näha, kuidas üha langevate hindade juures müügipakkumiste hulk kahanes, kuna omanikud ei soovinud liiga madalalt hinnatasemelt müüa, siis käesoleval aastal on müügipakkumiste hulk taas ca 15 % võrra kasvanud. Müügipakkumiste kõrval on märkimisväärselt (ca 22 % võrra) kasvanud ka üüripakkumiste hulk. Lisaks vabaturule on üha kasva-nud ka täite- või pankrotimenetluses pakutava ärikinnisvara hulk. seejuures on jätkunud juba pikka aega kestnud tendents, et uued kvaliteetsed büroo-hooned on suutnud oma vakantsust vähendada ning kehvakvaliteedilistel pindadel on see suurenenud.

Täiendav müügisurve paneb loomulikult surve alla ka hinnad, kuigi pigem võib praegusel ajal täheldada hindade stabiliseerumist. domus Kinnisvara lähitulevikus üürihindade langust ega tõusu ei prognoosi. Ka tehinguaktiivsus jääb püsima praegusele tasemele ning selles osas ei ole reaalset paranemist ette näha enne 2011 ii pa. Konkreetse objekti hind sõltub eelkõige asu-kohast, suurusest ja kvaliteedist. Hinnakauplemisruum sõltuvalt objektist ja kvaliteedist kuni 10%.

Kõige keerulisem on büroopindade omanikel. Kaubandus-, lao- ja tootmis-pindade osas on olemas arvestatav nõudlus ning objekti kvaliteeti arvestava mõistliku hinnataseme korral on võimalik suhteliselt kiiresti ka üürnik leida.

lao- ja tootmis-Pinnad

bürooPin-nad

KaubandusPinnad

Külm ladu Ca 20-35 kr/m2

a-klass Ca 130-200 kr/m2

Kauban-duskeskused

Ca 200-1000 kr/m2

soe ladu Ca 40-50 kr/m2

B-klass Ca 60-100 kr/m2

Peamised kau-batänavad

Ca 100-700 kr/m2

Tootmispinnad Ca 35-50 kr/m2

C-klass Ca 40-60 kr/m2 Kõrvalised kauban-duspinnad

Ca 40-150 kr/m2

Tabel nr 3. Äripindade hinnad Tallinnas, allikas: domus Kinnisvara

Tõenäoliselt ilmestab praegust olukorda kõige paremini väljend „kõige kül-mem on enne koitu“. nimelt annavad negatiivsete arvude taustal optimis-miks põhjust järgmised asjaolud:• üldiselt aksepteeritud seisukoht, et majanduslangus on läbi saamas

ning majanduse üldnäitajad pööravad tõusule. Juba on ametliku statis-tika kohaselt tööpuudus tasapisi kahanema hakanud. see aga tähendab potentsiaalset kasutust seni tühjalt seisnud ärikinnisvarale;

• 2010 kevadel on tehtud mitmeid suuri ärikinnisvara tehinguid. Eel-kõige on tulemuslikud olnud Riigi Kinnisvara asi poolt korraldatud enampakkumised. seega on turul olemas ka reaalseid positsioone võtmas investorid, vastupidiselt aastatagusele ajale, mil lihtsalt oodati ja uudistati.

Prognoos• Ärikinnisvara turg püsib eelkõige üürituruna ning 2010 ostu-müügite-

hingute kasvu ette näha ei ole ei ärihoonete ega maa suhtes. • suurest pakkumise mahust hoolimata jäävad tänased üüritasemed kõi-

gi varaliikide suhtes püsima, sest tänased tehingud tehakse valdavalt majandusliku otstarbekuse piiril.

• Kasutuseta seisvatele pindadele üürnike leidmine on jätkuvalt keeru-line ning aktiivsus püsib lähitulevikus stabiilsena. Kuna ettevõtetel on olnud juba piisavalt aega oma ruumikasutust efektiivistada, siis jääb üldine vakantsus püsima praegusele tasemele. Vakantsust vähendavad jätkuvalt kvaliteeti pakkuvad kinnistud ning suurendavad kehvakvalitee-dilised kinnistud.

7

KinnisVaRaTuRG TaRTus Ja TaRTuMaaL

Korteriturg

2010 aasta i poolaasta oli Tartu linna korteriturul tehingute arvult olu-liselt suurem kui eelmisel aastal samal perioodil. Tehingute arvu kasv toimus juba eelmise aasta iii kvartalis, pärast mida on maht olnud

stabiilne. Ka kuude lõikes on tehingute arv olnud suhteliselt stabiilne. Jaanuar on alati kõige väiksema käibega kuu, mil ka hinnad on madalamad. seetõttu on ka aasta algusest hinnakasv olnud üsna suur.

Graafik nr 6. Tartu korteritehingute ülevaade, allikas: Maa-amet

Muutunud on ka korteriomandi tehingute keskmine hind. Kuigi eelmises turuanalüüsis prognoosisime, et korterite hinnad veel langevad, siis tegelik-kuses on hinnad hoopis tõusnud. Kui jaanuarikuu keskmine hind oli ca 10 500 kr/m², siis juunis oli see ca 11 800 kr/m², mis teeb kasvuks lausa 12 %.

Graafik nr 7. Tartu korteritehingud 2010 i pa, allikas: Maa-amet

Linnaosade lõikes on kõige enam tehinguid tehtud traditsiooniliselt annelin-nas, järgneb Kesklinn ja Karlova.

Graafik nr 8. Korteritehingute arv Tartu linnaosade lõikes 2010 i paallikas: Maa-amet

Turul eelistatakse kesklinna lähedasi 1- ja 2- toalisi kortereid, mis on heas seisukorras ning mis paiknevad heas majas. Piirkondadest eelistatakse Kar-lova, annelinna kesklinna poolset osa, ülejõe ja Kesklinn. sealsete objektide vastu on nõudlus pakkumisest isegi suurem, sest näiteks domus Kinnisvara maakleritel on pikk nimekiri klientide soovidest, mida turg siiski täita ei suu-da.

stabiilne nõudlus annelinna korterite vastu ei ole keskmisele hinnale olulist mõju avaldanud. Karlova ja ülejõe linnaosade korterite aga on keskmine hind aasta algusest kasvanud ca 30 %. Kõige eelistatum ongi Karlova linna-osa linnaosa, sest see jääb kesklinna lähedusse, olemas on korralik infrast-ruktuur ning elukeskkonnana meeldiv.

Kesklinna korterite statistiline keskmine hind on üsna kõikuv, sest väike-se tehingute mahu juures iga tehing mõjutab keskmist hinda oluliselt ning tehingud on küllaltki erineval tasemel.

Graafik nr 9. Korteritehingute hinnatase Tartu linnaosade lõikes 2010 i paallikas: Maa-amet

Loe domuse blogist

Kaasomand ei ole koletis vaid lihtsalt erilineKaasomandi osa ostmisega seoses on liikvel palju kuulduseid ja hirmujutte. Tegelikkuses ei ole kaasomand siiski nii hirmutav. oluline on lihtsalt arvestada selle eripäradega ning oma tege-vus vastavalt korraldada. Kuid see kehtib ju igasuguse kinnisvara ostmise puhul!


arendusprojektidKui eelmisel aastal moodustas kõikidest korteritehingutest uute korterite müük 10 % kuus, siis i poolaastal on tehinguid tehtud vähem, keskmiselt 6 tehingut ehk 5-7 % kuus. ühelt poolt on põhjuseks varasemate aren-dusprojektide kõrged müügihinnad, teisalt uusehitiste vähesus. ainukese projektina valmis ida tn 7a korterelamud, mille korterite müük on olnud suhteliselt hea. Viieteistkümnest korterist on uue omaniku leidnud 10.

8

korte-reid

müüdud 2009 II

hind (2009 II pool) müüdud 2010 I pool

müü-mata

viimaste kuude keskmine hind

Roosi 28 7 4 31 300 - 32 700 - 3 -Väike-turu 5 85 51 20 200 - 40 100 5 29 18 000 - 24 000Kuperjanovi 70 22 19 16 800 - 27 500 2 1 6 500 - 19 000oa 1/3/3a 7 5 23 000 - 25 500 - 2 -oa 40 6 4 22 900 - 23 100 2 Müüdud 18 000 - 21 000Jõekaare (siili tn) 42 11 19 200 - 24 600 7 24 -

ujula 2 33 33 peaks olema läbimüüdud

-

ida tn 4c 21 19 18 200 - 19 500 2 Müüdud 10 000 - 13 000ida tn 7a 15 0 15 000 - 16 300 10 5 13 000 -15 000Võru 100 64 42 2 20 16 000 - 17 000Purde 19,21,23 51 40 16 000 - 23 400 - 11 -aleksandri 35 20 0 müüdud -staadioni 10 32 16 2 14 16 000,00Lepa 23 43 30 13 100 - 15 000 - 13 -Tähe 98 27 22 18 700 - 20 600 - 5 -Raatuse 83 8 0 55 000 - 86 000 - 8 -Raatuse 82 36 28 16 500 - 21 600 5 3 16 000 - 17 000narva mnt 165a 10 3 23300 - 24700 - 7 -Laulupeo pst 9 9 3 29 400 - 32 000 3 3 25 000 -27 000Koidutähe tee 58, Veibri küla

27 20 11 400 - 15 300 - 7 -

Kaupmehe tn 3, Vahi küla

34 1 23 600 - 24 500 - 33 -

Pärna allee 3,4,5,6, Vahi küla

130 69 13 700 - 19200 8 53 12 000 - 16 000

salu tee 41/43, Lohkva küla

12 9 18 000 - 18 750 - 3 -

Kaasiku 1a, üle-nurme alevik

28 26 pankrotivara (11 300 - 12 600)

- - -

Tabel nr 4. Korterite pakkumine Tartu uusarendustes. allikas: domus Kinnisvara

üüriturgülikoolilinnana on Tartu üürituru suunajaks tudengid, kes aitavad stabiilse sektori muuta aktiivseks. ülikoolide tõttu kasvab huvi üüripindade vastu peamiselt suve lõpus. Kuid sel aastal on tunda olulist aktiivsuse tõusu suve alguses, mil potentsiaalsed tudengid otsivad sobivaid elamispindasid. Kuna kooli alguseni on veel aega, siis praegu käiakse erinevates korterites ning lõplik valik tehakse hiljem. sügise alguseks prognoosime üürihindade väikest kasvu:

üürihinnad tänasel turul:• 1-toalised 1500 – 2500 kr/kuus;• 2-toalised 2500 – 4000 kr/kuus;• 3-toalised 2900 – 5500 kr/kuus.

Eelistatud piirkonnad on kesklinn (sh Turu tänav), Karlova ja supilinn ning objektidest mugavustega korterid.

Kinnistud Tartus ja Tartumaal2010 aasta i poolaastal oli tunda elanike huvi kasvu ka majade vastu. siin oli aktiivne sektor keskmises seisukorras 100 - 150 m² elamu, hinnavahemikus 900 000 – 1 700 000 krooni.

Elamutega sarnane sektor on ridaelamud. Tartus on kaks uut hoonet, mil-lede müügiedu sel poolaastal oli väga hea. näiteks suurt huvi tundi Varsa tänava ridaelamute vastu, millest praeguseks hetkeks on enamus müüdud. Teine eduka müügiga arendusprojekt oli Kulli tänaval, kus kõik ridaelamu-korterid realiseeriti.

Tartu linnast kaugemal paiknevate objektide nõudlus sõltub asukohast ja varaliigist. Linnalähedased ülenurme ja Tartu vald on elamute ja kruntide tehingute arvult aktiivsemad. Hoonestatud elamumaa tehingud moodusta-vad Tartu ja ülenurme valdades peaaegu poole kogu maakonna tehingutest.

tartu vald ülenurme vald

Kambja vald Nõo vald Maakond kokku

2009 i 9 9 1 1 242009 ii 7 10 2 2 372009 iii 10 9 6 4 442009 iV 14 17 3 4 562010 i 5 8 0 1 252010 ii 4 16 1 3 40

Tabel nr 5. Hoonestatud elamumaa tehingud Tartu maakonnas (va linnad)allikas: Maa-amet

Haaslava vald

luunja vald

Rõngu vald tartu vald

tähtvere vald

ülenurme vald

Maakond kokku

2009 i 0 5 0 20 0 9 342009 ii 5 0 5 6 0 9 312009 iii 2 8 6 6 2 9 362009 iV 10 9 8 14 5 9 642010 i 1 5 0 4 1 15 262010 ii 3 8 0 9 3 14 45

Tabel nr 6. Hoonestamata elamumaa tehingud Tartu maakonnas (va lin-nad), allikas: Maa-amet

Maakonna korterite vastu nõudlus praktiliselt puudub. Pigem tahetakse seal-seid kortereid müüa. Tihtipeale on müügihinnad sarnased linna samaväär-sete korteritega.

Prognoos• Tartu korteriturul jäävad tehingumahud lähiperioodil üldjoontes sar-

naseks praegusega. Kõikumine kuude lõike on siiski arvestatav ning aasta kokkuvõttes saame tõenäoliselt konstanteerida, et ii pa on olnud aktiivsem, kui i pa.

• Tartu korterite hinnatase on saavutanud stabiilsuse ning tõenäoliselt natukene tõuseb Tallinna korterituru tuules natukene.

• Eramute ja elamukrunktide tehingumahud püsivad jätkuvalt väiksed ning seetõttu ka surve hindadele püsib. Positiivsete majandusuudiste taustal on siiski tõenäoline, et pered saavad taas asuda julgemalt plane tegema ning kaalutakse rohkem omale maja soetamist või ehitamist.

• Kuna üüriturg Tartus on tsükliline seoses ülikoooli sessioonidega, siis on 2010 iii kv kahtlemata üliaktiivne ning kergitab ka üüri hinnatase-meid mõnevõrra. iV kv toob ilmselt taas rahunemise ka üüriturule.

Loe domuse blogist

Kui palju maksab meie privaatsus?statistiliselt on Eestis üle 650 000 eluruumi (üle 40 mlj ruut-meetri). seega peaaegu üks eluruumi iga kahe elaniku kohta ning ca 30 m2 pinda iga meie kaasmaalase kohta. Keskmine eluruum on 61,33 m2. arvuliselt on meil kõige rohkem 2- (36% eluruumidest) ja 3-toalisi (30%). statistiliselt tore, kuid tegelikult me nii lahedalt ei ela ning liiga laialt meil ruumi käes ei ole. Kas ja kui palju tuleb lisaks maksta suurema privaatsuse eest, on võimalik matemaatiliselt välja arvutada.


9

KinnisVaRaTuRG PÄRnus Ja PÄRnuMaaL

Korteriturg

Pärnu korteriturul tehti i poolaasta kahel kuul tehingutearvu rekord. Kui näiteks 2009. aastal oli keskmine tehingute hulk 27 tk kuus, siis 2010 a. i poolaastal oli tehinguid keskmiselt 39 tk kuus. suurima käibega

olid aprill ja mai, mil tehinguid oli üle 50.

nõudlus Pärnu korterite vastu kasvas tunduvalt. domus Kinnisvara maakle-rite sõnul oli klientide seas arvestataval hulgal venelasi ja soomlasi, kes tund-sid huvi just kesklinna ja rannarajooni korterite ja majade vastu. seejuures eelistatud hinnaklass oli vahemikus 1 000 000 – 1 500 000 krooni.

suurenenud huvi tõstis ka hindasid. aasta algusega võrreldes oli Pärnu korteriomandite ostu-müügi tehingute statistiline keskmine hind lausa 24 % kõrgem. siinjuures rõhutame, et suure kasvuprotsendi põhjuseks oli jaanuari kuu väga väike keskmine hind 9300 kr/m². Tegelikult Pärnu kor-teriturul otsest hinnatõusu ei ole olnud. Keskmist hinda on tõstnud heas seiskorras ja asukohas ning ka uute korterelamute korteritega toimunud tehingud, millede hinnad on kõrgemad kui vanematel ja halvas seisukorras korteritel. selliste korterite vastu on nõudlus üsna väike ning tehinguid on sel aastal tehtud vähe. näiteks ülejõel ja Räämas on ka vanemate korte-relamute odavamate korterite vastu nõudlus väike. üheks põhjuseks on ka halvemas seisus objektide liiga kõrged hinnad, mis ei tekita potentsiaalsetes ostjates huvi.

Graafik nr 10. Korteritehingud Pärnus 2010 i paallikas: Maa-amet

Tehingute hinnavahemik vanemates kortermajades jääb 8 000- 13 000 kr, uuemates kortermajades 14 000 - 18 000 kr/m². Piirkondadest endiselt on eelistatud kesklinna ja Mai elamurajooni korterid. Viimasel ajal on nõutud just 1-3.korruse 2-toalised keskküttega korterid Mai piirkonnas.

domus Kinnisvara maaklerite kogemusel tehti suur hulk tehinguid pangalae-nu kasutamata. üldjuhul välismaalane siinse korteri ostuks laenu ei võta. Ka paljud kohalikud inimesed on kinnisvara ostnud raha paigutamise eesmärgil, sest hinnakasvu ootus on seotud euro tulekuga.

City24 andmetel on Pärnus korterite pakkumiste arv pidevalt kasvanud. domus Kinnisvara maaklerite sõnul on paljud inimesed korterid müüki pan-nud ootuses, et rahakam soomlane selle ära ostaks. samuti ollakse teadliku-mad korterite tegelikest hindadest ning kõrgeid hinnaootusi nii väga enam ei ole.

Pakkumises olevate korterite hinnad olid kevadel languses kuni 2 % kuus. see-eest juunis, millele eelnes väga aktiivsed aprill ja mai, tõusis küsitud hind

üle 2 %. Korterite müügipakkumiste hinnad jäävad Pärnu linnas vahemikku 9000 - 15000 kr/m², uuemates korterelamutes 16 000 - 25 000 kr/m². Maksimaalne hind, mida turul küsitakse, on rannarajooni uuema korterela-mu 3-toalisel korteril, mille hind on 54 300 kr/m².

Graafik nr 11. Pakkumishinna ja tehinguhinna võrdlus Pärnu korteriturulallikas: Maa-amet ja City24.ee sPoT

uusarenduste osas on Pärnus olukord mõnevõrra paranenud. Papiniidus alustati uue 38 korteriga korterelamu ehitust. nende korterite keskmine müügihind on 16 000- 18 000 kr/m². Projekti kodulehekülje andmetel on mõned korterid broneeringuga müüdud. see näitab ostjatepoolset huvi. oleme seisukohal, et arendusprojekti edu tagab esmalt hea projekt ning õige hind. Mõne aasta eest valminud arendusprojektidel, millest paljud on jätkuvalt müügis, on vähese ostjaskonna põhjuseks just liiga kõrge hind. 4-5 aastat tagasi valminud kortermajades suur-Jõekalda ja suur-Jõe tänavatel, on tehtud ainult paar tehingut kuus.

üüriturgPärnu üüriturgu iseloomustab sesoonsus, suvisel ajal on üüriturg väga aktiiv-ne. Võiks öelda, et nõudlus ületab pakkumise. Enim nõutud on heas seisu-korras 2-3-toalised möbleeritud korterid kesklinnas ja rannarajoonis, samuti Mai elamurajoonis. arvestades suvist perioodi, on üürikorterite sihtgrupp lühiajalised üürilevõtjad, kes on nõus maksma üürihinda 3000 - 6000 kr Valdavalt on tegemist heas või väga heas seisukorras ja heas piirkonnas asu-va korteriga.

Pikemaajaliselt soovitakse üürida soodsamale üüripinnale. sellised pakkumi-sed leiab Vana-saugas, ülejõel ja Räämas, kus üürihind jääb üldjuhul 1800 - 2500 kr (lisanduvad kommunaalkulud).

Loe domuse blogist

Kinnisvaraäri parimad päevadMõnele kinnisvaraturu osalisele saabub suvi ootamatult nagu talv Tallinna linnavalitsusele. Ja mitte ainult suvi, vaid ka ka kõik teised hooajad. “suvel tehinguid ei tehta, sest kõik ju puhkavad” või “talvel pole õiget äri, sest on ju jõulud ja aastavahetus” jne. Millal siis on tegelikult kinnisvaraturul parimad päevad ? Eks ikka just praegu. Täna ja homme. Headele kinnisvaraspetsialistidele on kinnisvaraturul parimad päevad 365 päeva aastas. Eriti aga just täna ja homme


10

Kinnistud Pärnus ja PärnumaalElamute turg on samuti aktiivsem kui eelmisel aastal. näiteks kogu maakon-nas toimus 2010.a. i poolaastal hoonestatud maa tehinguid kokku 157 (sel-lest elamumaaga 101 ja maatulundusmaaga 47 tehingut). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga, mil tehti 140 hoonestatud maa tehingut, on tänavune tehingute arv kasvanud.

Enim nõutud on arenenud infrastruktuuriga ja veekogu lähedased elamud ning suvilad hinnavahemikus 600 000- 1 200 000 kr. seejuures eelistatakse linnale võimalikult lähedast asukohta. Mujal maakonnas on elamuturg üsna passiivne.

Halvas seisukorras Keskmises seisu-korras

Kaasaegne, uus elamu

ülejõel 600 tuh - 1 mln 1,2 – 1,8 mln 2 - 3 mln

Rannarajoon, kesklinn 1,2 – 1, mln 1,8 – 3 mln 3,5 -8 mlnPaikuse, sauga, audru, Tahkuran-na vallad – linnalähedased vallad

500 tuh. – 800 tuh. krooni

800 tuh. – 1,6 mln 1,8 - 3 mln

Maakonnas kaugemal 300 tuh – 600 tuh 600 tuh. -1,1 mln 1,2-2,5 mln

Hoonestamata maa tehingute arv on samuti 2010 i poolaastal kasvanud, lausa 30% võrrelduna 2009 i poolaastaga (tehinguid vastavalt 392 ja 278). Maa-ameti statistika andmetel on käesoleval aastal toimunud 318 maatulun-dusmaa tehingut, millest paljud ei ole vabaturutehingud.

Hoonestamata elamumaade vastu on nõudlus jätkuvalt väga madal, mis-tõttu ka hinnad on jätkuvalt langenud. Enamus tehinguid elamumaadega toimub ikka Pärnu linna vahetus läheduses hinnavahemikus 90 000 - 250 000 krooni, sõltudes peamiselt asukohast.

domus Kinnisvara maaklerite sõnul on kruntide vastu huvi kasvanud, kuid potentsiaalsed ostjad leiavad, et häid pakkumisi on vähe. Palju olemasole-vaid pakkumisi on objektidele, millede likviidsus on väga madal ja ostuhuvi selliste vastu puudub. siia alla kuuluvad põllupealsed krundid, kus arendus-tööd on pooleli või tegemata.

Pärnust ning linna lähiümbrusest väljaspool asuva kinnisvara vastu on nõud-lus üsna väike. aktiivsemad on väljakujunenud infrastruktuuriga alevid ja ale-vikud, kuhu on ostetud kortereid. siin mainiks ära sauga, Paikuse, audru ja are aleviku. Maakonna kaugemates piirkondades toimub ostutehinguid har-vem, kuid seejuures on peamiseks põhjuseks elamispindade puhul soodne hind ja odavad ülalpidamiskulud. Maakonnas on kinnisvara hinnad pigem languses.

Prognoos• Kuigi kevad on olnud Pärnu korteriturul selgelt tõusukuu tulenevalt

kallima hinnakategooriaga tehtud tehingutest, siis reaalset hinnakasvu kohalikul turul tunda ei ole. Ka 2010 ii pa jäävad korterite hinnad prae-gusele tasemele ning statistiline hinnamuutust mõjutab eelkõige see, millise varaliigiga rohkem tehinguid tehakse.

• Korterituru aktiivsus ja tehingumahud jäävad praegusele tasemele. suvine aktiivsus jääb suuresti nn šoppamise tasemele ega realiseeru enamasti tehinguteks.

• Ka eramute ning elamukruntide osas jääb nii tehinguaktiivsus kui hin-natase püsima praegusele tasemele. Mõningas kasvu saame ehk kons-tanteerida tänu suvisele maakodude soetamise harjumusele.

Loe domuse blogist

domus on Facebookis ja Twitteris kohaldomus Kinnisvara on uuendusmeelse ettevõttena avanud oma leheküljed ka tuntud sotsiaalmeedia keskkondades Facebook ja Twitter. domus Kinnisvara poolt pakutavad sotsiaalsed kesk-konnad on kohtadeks, kus kinnisvarast huvituvatel inimestel on alati midagi kasulikku, huvitavat või vajalikku lugeda. samuti pakume ise võimalust põnevat sisu luua, küsida küsimusi, tõs-tatada probleeme ja saada vahetut tagasisidet kõikvõimalikel kinnisvara teemadel.


11

KiRdE-EEsTi KinnisVaRaTuRG

Kirde-Eesti kinnisvaraturul on 2010 i pa olnud küllaltki heitlik. Kuna tehingumahud on nii väikesed, siis ei ole mõtet ei tehinguaktiivsuse ega hinnakõikumiste osas jälgida protsentuaalseid muutuseid, kuna

need ei iseloomusta turgu.

Turuaktiivsuse suhtes ei ole võimalik välja tuua selgeid tendentse. Turg jääb ilmselt hüplevaks praeguse taseme juures nii 2010 ii pa kui ka 2011 kevad-perioodil. Käesoleva aasta kevadkuudel on aktiivsus olnud veidi suurem ning sama võib prognoosida ka sügiskuude kohta, millele järgneb taas vaibumine talvel.

Graafik nr 12. korteritehingute hulk Kirde-Eesti linnades 2010 i pa. allikas: Maa-amet

Ka hinnatasemete osas on korteriturg olnud väga hüplev, pigem on hinnad käesoleva aasta esimesel poolel veidikene langenud. Loomulikult on selle taga ühel poolt siiski suhteliselt väikesed tehingumahud (tehinguid tehakse väga erineva kvaliteediga varadega), teisalt aga hinnalanguse lõppemine ning uue selge tendentsi puudumine. domus Kinnisvara prognoosib, et ka hin-natasemete osas jääb turg kõikuvaks praeguse taseme ümber ning mingit selget uut tendentsi vähemalt järgneva aasta jooksul ei teki.

Graafik nr 13. Korteritehingute keskmine m2 hind Kirde-Eesti linnades. allikas: Maa-amet

Pakkumise poolelt on siiski olemas selged tendentsid – korteripakkumiste hulk kasvab tasapisi ning pakkumishind ootuspäraselt langeb. Eelkõige näitab see kinnisvaraomanike raskuste jätkumist ning positiivse meelestatuse puu-dumist. seejuures on keskmiste tehinguhindade ja keskmiste pakkumishin-dade vahe korteriturul jätkuvalt üle 30 % ning tehinguni jõudmine eeldab väga hea hinna-kvaliteedi suhte pakkumist. seda arvestades ei ole põhjust Kirde-Eesti kinnisvaraturule eelolevaks poolaastaks (eeldatavasti eelolevaks aastaks) tõusutrendi prognoosida.

Eramutega tehti käesoleva aasta esimesel poolel nii ida- kui Lääne-Virumaal veelgi vähem tehinguid kui 2009 ii pa (vastavalt 19,1 % ja 7,1 % vähem). seejuures kasvas tehinguaktiivsus märgatavalt teises kvartalis. Enim eramu-

te müügitehinguid tehti ootuspäraselt narvas (51 tehingut) ning oluliselt vähem Rakveres (12 tehingut). suvel on taas aktiviseerunud maakodude otsimine maapiirkondades ja Peipsi äärsetes piirkondades, kuid reaalsete tehinguteni jõutakse siiski harva. Eramute pakkumishinnad on keskmiselt langenud, mis tuleneb ühest küljest omanike poolsest hinnalangetamisest, teisalt aga ka pakutavate objektide valiku muutusest.

Ka elamukrunte on 2010 i pa müüdud minimaalselt – ida-Virumaal 55 (sh enim narva-Jõesuus 26) ja Lääne-Virumaal 28 (sh Rakvere linnas ja vallas kokku 13). Maaüksuste pakkumishind on keskmiselt langenud ca 4-5%.

Prognoos• Elukondliku kinnisvara tehinguaktiivsus jääb kõikuma praeguse taseme

juures. seejuures on sügiskuudel tehingud natukene rohkem ning tal-vel mahud taas kahanevad. suvine maakodude ostmine jääb tagasi-hoidlikuks.

• Elukondliku kinnisvara hinnatase jääb kõikuma praegusele tasemele. Protsentuaalsed kõikumised on suured, kuid kuna hinnatase on madal, siis summaarsed erinevused on väikesed. selget tendentsi hinnamuu-tuse osas 2010 ii pa ja 2011 i pa ilmselt ei teki.

• Ärikinnisvara tehingud jäävad 2010 aastal pigem erandlikeks ning olulist paranemist ei ole oodata ilmselt ka 2011.a.

Loe domuse blogist

uus teenus-ehitusdokumentatsiooni korrastamineKinnisvara likviiduse ja väärtuse üheks alustalaks on korrektne dokumentatsioon. Korrektne ehitiste dokumentatsioon on olu-line nii pankadele kui ostjatele. Reaalsus on aga see, et väga paljude hoonete ja rajatiste dokumentatsoon on koostatud puudulikult või jäänud lõpuni korrektselt dokumenteerimata. seda arvestades on domus Kinnisvara otsustanud oma teenus-te hulka lisada ehitusdokumentatsiooni korrastamisega seotud tööd.


12

doMus KinnisVaRa sooViTusEd

Käesolevas punktis oleme välja toonud mõned igapäevase aktiivse maakleritöö tulemusena tehtud järeldused, mida soovitame oma klientidel kaaluda. domus Kinnisvara soovib oma klientidele parimat,

mistõttu usume, et igal kinnisvaratehingu osapoolel on mõistlik koguda või-malikult palju tehingu ning objektiga seotud informatsiooni. alles seejärel tuleks teha otsused. Kuna iga kinnisvaraobjekt ning tehing on unikaalne, siis ei pruugi üks või teinesoovitustest olla sobiv Teie ees seisva küsimuse puhul. siiski usume, et meie soovituste järgimine on kasulik, kuna domus Kinnisvara maakleritel on palju kliente, kes on saanud nii oma probleemile positiivse lahenduse.

Head soovitused ostjaleKui alustad omale uue kodu otsimist, siis selgita koos pädeva kinnisvaraturu spetsialistiga välja sind huvitava kinnisvaraturu olukord sind huvitavas seg-mendis. samuti külasta juba alguses laenuhaldurit, et saada pangapoolne tugi oma plaanidele;• Kui oled omale sobiva objekti leidnud, võid meilt alati tasuta konsultat-

siooni korras uurida, kui palju on samaväärse objekti eest turul viima-sel ajal makstud. sellega veendud, et maksad õiglast hinda ning oskad müüjale hea hinnapakkumise teha;

• Kinnisvaraturul on jätkuvalt hinna üle kauplemine heaks tavaks. siiski tuleb seda teha mõõdukalt. Kuna turg on taas normaalselt toimima hakanud, siis on tõenäoline, et liiga jõulise kauplemise korral omanik keeldub müügist või leiab juba uue ostja. domus Kinnisvara müügite-gevuses tuleb üha tihedamini ette isegi enampakkumiste korraldamist;

• selgita välja objekti ülalpidamisega seotud kulud, sest kommunaalkulud võivad võtta märkimisväärse osa sinu rahakotist. Kindlasti uuri korte-riühistu tegemisi ning kui ühistu on maja remondiks laenu võtnud, siis kui suur on korteri laenumakse. Kontrolli üle ka see, et ostetaval kor-teril ei oleks võlgnevusi jms kohustusi;

• Enne lõpliku ostuotsuse tegemist külasta laenuhaldurit. Esmane pak-kumine panga üldistel tingimustel ei ole siduv ega pruugi olla ka parim. Võid laenupakkumist küsida mitmest pangast. Vaata kõiki laenupakku-misega seotud asjaolusid terviklikult;

Loe domuse blogist

Peakokk soovitablmselt on ka sinule tuttav olukord, kus tühja kõhuga toidupoo-di minnes hakkad liiga ohtralt ostlema. Või tammud hoopis suurest näljatundest närviliselt keset poodi ja ei suuda üldse otsustada, mida osta. Varem koostatud ostunimekiri aitab sel-lest ebameeldivusest üle. Kuivõrd on omale uue kodu ostmine erinev tavalisest šoppamisest? Raha kulub rohkem? seega on mõistlik ka kinnisvara ostma asudes koostada omale “ostuni-mekiri”.


13

Head soovitused müüjale• Kuigi sinu olemasoleva vara väärtus on võrreldes paari aasta taguse

ajaga oluliselt langenud, on täna ikkagi hea aeg oma elamistingimuste parandamiseks, sest ka teiste varade väärtused on oluliselt langenud ning elamistingimuste parandamine nõuab väiksemaid lisakulutusi;

• ole kursis kinnisvaraturul toimuvaga. Kuigi paljud ostjaid eeldavad jätkuvalt suuri allahindlusi, on hinnalangus enamuse varaliikide osas lõppenud ning mõne varaliigi osas on turul lausa defitsiit. Turul toi-muvaga kursis olemine aitab sul teha kasulikke müügiotsuseid;

• Lase oma maakleril teha sulle põhjalik ülevaade piirkonna kinnisva-raturust. suuremate kinnisvarafirmade maaklerid on turul toimuvaga paremini kursis kui väiksemates firmades, sest suuremates firma-des toimib maakleritevaheline infovahetus ning tehakse regulaarseid turuanalüüse;

• Jälgi muutusi kinnisvaraturul. Laske oma kinnisvaramaakleril enda-le regulaarselt esitada ülevaade analoogsete objektidega toimunud tehingutest, konkureerivatest pakkumistest ning maakleri tegevustest müügiedu saavutamiseks. ole valmis uue info pealt ka uusi otsuseid tegema. Kuigi kinnisvaraportaalidest ei selgu tegelikku hinnataset, on võimalik end turutrendidega päris hästi kurssi viia spot.city24.ee leheküljel;

• Müügihinna määramisel konsulteeri spetsialistiga, sest hea müügiedu taga on endiselt eelkõige ostuhuviliste ootustega samas suurusjärgus olev hind;

• Korralda oma müügiprotsessi targalt ja järjekindlalt. Kui on tõsine müügisoov või vajadus, siis kasuta selleks spetsialisti abi:

• kinnisvaramaakleri kutsetunnistus viitab maakleri pädevusele;• suurematel kinnisvarafirmadel on enam ressurssi sinu objekti reklaa-

mimiseks ning suurem kontaktidevõrk müügiinfo levitamiseks;• kui soovid korraga kasutada paljude maaklerite abi, võib juhtuda, et

ükski neist ei tegele sinu objekti müügiga väga põhjalikult.• Kõigile eluasemelaenuprobleemide puhul soovitame viivitamata ja

juba ennetavalt võtta ühendust oma laenuhalduri ning pädeva kin-nisvaramaakleriga, kellega koos kolmepoolselt otsida lahendust. Ennetav, õigeaegne probleemiga tegelema asumine loob oluliselt suuremad raskuste ületamiseks. Kõik suuremad pangad on tõesta-nud oma valmisolekut probleemide lahendamiseks oma klientide huve silmas pidades.

Loe domuse blogist

Kuidas vuntsida oma kodu müügikõlb-likuks lihtsate vahenditegaVõib leida uuringuid, mille kohaselt inimesed kipuvad kuluta-ma rohkem aega kingade kui oma uue kodu valimisele. Kui sa tahad, et su müügis olev kinnisvara oleks järgmisele ostuhuvili-sele atraktiivsem, siis leida domuse blogist mõned näpunäited, kuidas oma kodu müüdavamaks muuta. ostuhuvilise saabu-des ei ole sul tavaliselt just liiga palju aega, et positiivset muljet kujundada. seega – tee see juba enne ära


Kuidas on TÄiTunud MEiE PRoGnoosid ?

üldiselt on teada, et prognoosimine on tänamatu tegevus, sest tagantjä-rele tarkus on alati (lihtsam ja oluliselt täpsem). siiski on domus Kinnisvara niivõrd tugev kinnisvaraspetsialistide meeskond, et meile on jõukohaseks väljakutseks turu käitumist prognoosida ning aidata seeläbi kaasa oma klien-tide ja partnerite õigete otsuste tegemisele. nii otsustasime vaadata, kuidas meie prognoosid tegelikult täitunud on ning anda seeläbi oma analüüse hinnata.

domus Kinnisvara 2010 i poolaasta kinnisvaraturu analüüsis tehtud prog-nooside täitumine on olnud alljärgnev:

prognoos on osutunud õigeks

prognoos osutus valeks

Tallinna ja Harjumaa eluasemeturg1. Prognoosime, et Tallinna korteriturul jätkub 2009 iV kv alanud trend ning keskmised hinnad 2010 i pa tõusevad. Kuna Tallinna korterihinnad on väga kiirelt ja palju langenud, siis poleks midagi imestada kui positiivsete uudis-te najal toimub korrektsioon ülespoole ja korterite reaalsed tehinguhinnad tõusevad 2010 i pa üle 5%. see ei tähenda siiski kinnisvaraturu hinnaralli uut algust, vaid on ajutine nähtus. Pikemas perspektiivis prognoosime hindadele stabiilsust.Tegelikkus: ametliku statistika kohaselt tõusid 2010 i pa Tallinna korterihin-nad keskmiselt 10,3%. Pärast üldkogumi mõningast korrigeerimist ning nn mitteturutehingute väljaarvamist jääb meie hinnangul hinnakasvuks 4,3%.

2. samuti oleme veendunud, et tehingumahud jätkavad stabiilset kasvu. arvestades seda, et Tallinna korteritehingute hulk on endiselt allpool 2004 alguse taset, siis prognoosime 2010.a. tehingumahtude kasvu ca 25 %, mil-lest suurem osa toimub siiski ii pa.Tegelikkus: ametliku statistika kohaselt on Tallinna korteritehingute arv 2010 i poolaastal kasvanud ca 30%.

3. Kindlasti kasvab sundmüükide osakaal, sest majanduslikesse raskustesse jäänuid on palju ning nende arv 2010 i pa suureneb. samas ei oma sund-müügid olulist mõju kinnisvaraturu trendidele.Tegelikkus: avalik ametlik statistika sundmüükide kohta puudub, mistõttu ei saa seda objektiivselt hinnata. siiski oleme oma igapäevase töökogemuse põhjal veendunud, et sundmüükide osa on kahjuks kasvanud.

4. Korterite müükide kõrval aktiviseerub üüriturg, sest omandamisega kaas-nevad kulud ja riskid panevad nii mõnegi üürimist eelistama.Tegelikkus: Tehingute kohta ametlik register puudub, mistõttu ei ole või-malik anda objektiivset hinnangut. üüripakkumiste maht aga on vähenenud ning tundub, et ka tehingute hulk on vähenenud.

5. ühisraha euro 2010 i pa kinnisvaraturule olulist mõju ei avalda, pigem suureneb sellest tulenev aktiivsus teisel poolaastal.Tegelikkus: objektiivselt ei saa seda hinnata, sest puudub vastav statistika. aga vähesed spekulatiivsed tehingud (sh välismaalaste poolt tehtavad) ei mõjuta domus Kinnisvara hinnangul siiski turu üldiseid trende.

6. stabiilse nõudluse eelduseks on turu ootuste tasemel pakkumishinnad. Kuna paljud arendusprojektid ei ole endiselt hindasid langetanud, siis huvi nende vastu jääb jätkuvalt väikseks. samas on ootuspärase hinnaga pro-jektide müük olnud edukas ning nende suhtes tekib 2010 i pa defitsiit. uusi projekte pannakse 2010 i pa müüki vähem, kui turg ootab.Tegelikkus: nagu käesolevas analüüsis oleme kirjutanud on uusarenduste korterite osas Tallinnas tõesti defitsiit.

7. nõudlus elamute järele 2010 i pa oluliselt ei kasva. sesoonselt võib kevadel huvi maamajade, suvilate ja talukohtade vastu suureneda, kuid märkimisväärset tehingute hulga reaalset kasvu see siiski kaasa ei too. Hin-dade langus võib olla kallimate varade sektoris, üldiselt aga jäävad eramu-hinnad püsima praegusele hinnatasemele.Tegelikkus: Elamutega tehtud tehingute maht on siiski kasvanud – pool-aasta lõikes 13,5% ning aastatagusega võrreldes koguni 43,2%.

8. Kruntide osas ületab pakkumine endiselt suurelt nõudlust. seetõttu prognoosime 2010 elamukruntide müügitehingute mahu püsimist samal tasemel (minimaalne kasv võimalik) ning suurest pakkumise mahust tule-nevalt on jätkuvalt surve hindade alandamisele. Tegelikkus: kahjuks on krunTide Tehingumahud langenud 4,8% poolaasTa lõikes ning 7,5% aasTaTaguse ajaga võrreldes.

Ärikinnisvara Tallinnas ja Harjumaal9. Ärikinnisvara turg on ka 2010 aastal eelkõige üüriturg ning ostu-müügi-tehinguid tehakse vaid üksikuid. aasta teises pooles on oodata ostuhuvilis-te aktiviseerumist, sest hinnad on atraktiivsed ning ootused majanduskasvu suhtes ilmselt paranevad veelgi. seetõttu aga kahaneb ka müügihuviliste hulk ning tehinguteni jõutakse eelkõige müüja raske majandusliku olukorra tõttu.Tegelikkus: siiski on 2010 i poolaastal tehtud mitmeid märkimisväärseid ärikinnistute müüke. Ka müügipakkumiste hulk on prognoositud kahane-mise asemel ca 15% kasvanud.

10. Kuna pakkumiste hulk on suur, siis reaalsed üürihinnad 2010 i pa jät-kavad langustrendi. Kuigi praegustest tasemetest allpool ei ole omanikele lepingute sõlmimine enam majanduslikult otstarbekas ning tihtipeale ei luba hüpoteegipidaja ebamõistlikke lepinguid sõlmida, siis on piisavalt pak-kujaid, kes raskest olukorrast tulenevalt teevad pakkumisi üldisest turuhin-nast allapoole. üüritehingute aktiivsus jääb praegusega samale tasemele, sest puudub mootor, mis nõudlust kasvataks.Tegelikkus: Keskmine äripindade üürihind Harjumaal on 2010 i pa jooksul langenud 5,9%.

14

11. Prognoosime vakantsuse kasvu eelkõige kehva kvaliteediga objektidel, kuna selliste objektide üürnike vastupanuvõime majanduskriisile kipub nõr-gem olema ning uute üürnike leidmisel on need objektid vähem konku-rentsivõimelisedTegelikkus: ametlik statistika puudub ning objektiivse hinnangu andmine keeruline. Kahjuks on kehva kvaliteediga üüriobjektidel tõesti rohkem ras-kuseid üürnike leidmisel, kui hea kvaliteediga objektidel.

Tartu ja Tartumaa eluasemeturg12. Korteriturul süveneb asukohast tingitud diferentseerumine – hea asuko-haga objektide vastu nõudlus püsib, teiste objektide vastu nõudlus väheneb, mis mõjutab ka hindasid. Väljakujunenud ja eelistatud linnaosade (näiteks kesklinn, Tähtvere) väljakujunenud hinnatasemes suuri muutusi ette näha ei ole. Tüüpkorterite (annelinn, Veeriku, Variku, Ränilinn) hinnad võivad siiski langeda, sest nende varade sihtgrupp on kasvava töötuse ja palkade vähe-nemise tõttu suurema sotsiaalse surve all. samuti on hinnalanguses pigem suuremad korterid, 3- ja 4- toalised.Tegelikkus: Keskmine hinnatase Tartu korteritel on tõusnud möödunud poolaastal ca 12%.

13. Korteriomanditega tehtavate tehingute arv püsib üsna stabiilsena, pigem suureneb 2010 i poolaasta kokkuvõttes minimaalselt.Tegelikkus: 2010 i pa oli Tartus 3,4% rohkem korteritehinguid kui 2009 ii pa. Võrreldes Tallinna 30%-lise tehingumahtude kasvuga on tegemist ikkagi minimaalse kasvuga.

14. Huvi arendusprojektide vastu jääb sarnaseks 2009 ii poolaastale. Ka siin eelistatakse hea maine ja asukohaga projekte. Kuna pakkumisse lisandub ida tn 7 kolm kortermaja (kokku 45 korterit), siis süveneb konkurents olemas-olevate pakkumistega. seejuures ootame hindade langust, sest enamuse arendusprojektide praegusel hinnatasemel ostuhuvi puudub. Praeguseni müümata korteritega projektid peavad oma müügitaktika ja hinnad ka see-pärast üle vaatama, et juba praegu on uutel arendajatel huvi turule tulla.Tegelikkus: uute arendusprojektide korterite vastu on huvi püsinud mini-maalne, isegi mõnevõrra vähenenud. ida 7 arendus aga on olnud suhteliselt edukas tänu õigele hinnastamisele.

15. 2010 i pa suureneb huvi ca 1 mln krooni maksvate elamute järele, sest selline hinnatase on osutunud ostuhuvilistele vastuvõetavaks. Teatud sihtgrupp on huvitatud uutest, heas asukohas majadest. näiteks eelmise aasta sügisel müüdi mitmeid uuselamuid Raadimõisa elurajooni (hinnad ca 2,7- 3,2 mln krooni). nõudlus selliste varade vastu jätkub, kuid pakkumine on väike.Tegelikkus: ostuhuvi odavama hinnaga kvaliteetsete objektide vastu on olnud 2010 i pa tuntav. Faktiliselt tõestab seda Varsa tn ja Kulli tn ridaelamu-arenduste müügiedu.

16. Tartu linnast kaugemal asuvate elamute vastu huvi suurenemist me ei prognoosi. Müügiedu eelduseks on ka siin õige hind ja asukoht – enam ei saa müüa suvalises asukohas objekti. seejuures on keeruline müüa põllu-pealseid arendusprojekte, kuhu on ehitatud üksikuid elamuid.Tegelikkus: Tartumaal oli eramutehingute arv 2010 i pa 14,9% väiksem, kui 2009 ii pa. Kuna Tartus linnas ja ümbritsevates valdades (Tartu vald, ülenur-me vald) oli summaarne tehingute arv sisuliselt muutumatu, siis kaugemate piirkondade langus on olnud koguni 39%.

17. Elamukruntide nõudluse ega tehingumahtude kasvu 2010 ette näha ei ole. seetõttu on ka elamukruntide hinnad jätkuvalt surve all ning maa hind tõenäoliselt veel langeb.Tegelikkus: Hoonestamata elamumaaga tehti 2010 i pa 24,8% vähem tehinguid kui 2009 ii pa. siiski on nii statistiline keskmine kui mediaanhind mõlemad oluliselt tõusnud.

Pärnu ja Pärnumaa eluasemeturg18. 2010 i pa Pärnu ja Pärnumaa kinnisvaraturul olulist paranemist ei tule, kuna tööpuudus on endiselt kasvav, veel suurenevad kommunaalkulud ja sissetulekud vähenevad. Kuigi pangad on leevendamas laenutingimusi, jätkuvad probleemid halbade laenudega.Tegelikkus: Pärnu osas oleme täitsa mööda pannud. nimelt oli tehingute maht 2010 i pa ca 44% suurem, kui 2009 ii pa ning ka hinnad kerkisid möödunud poolaastal ca 24%.

19. Prognoosime, et mõõdukas hinnalangus jätkub veel 2010 i poolaastal. Kuna Pärnu kinnisvara hinnatase pole langenud samas tempos Tallinna omaga, siis eeldame, et Pärnus kestab hinnalangus pikemalt. Hinnalangu-se põhi võib olla 2010 kevadel.Tegelikkus: Vastupidiselt meie prognoosidele on Pärnu hinnad kasvanud möödunud poolaastal ca 24%.

20. domus Kinnisvara eelmises turuanalüüsis viitasime, et kui arendajad hindasid ei langeta, siis huvi korterite vastu ei suurene. Tänane olukord on isegi hullem, sest nõudluse kasvu pole näha ning elanike raskused süvene-vad, mistõttu seni müümata korterid võivad pikemaks ajaks jääda seisma.Tegelikkus: seni müügis olnud uusarenduste osas pole hinnapoliitikas muutuseid olnud ning seetõttu pole ka erilist müügiedu olnud. uues müüki tulnud arendusprojektis Papiniidu 62 on väidetavasti tehtud 7 bro-neeringut, mis on päris hea tulemus.

21. nõudlus majade vastu tõenäoliselt püsib väga madal, mistõttu lange-vad ka hinnad. Kuna Pärnu linnas on elamute hinnad endiselt üsna kõrged, siis kohalik elanik eelistab linnast väljaspool soodsama hinnaga elamuid. samuti püsib väga madal nõudlus kruntide järele, mistõttu jätkub elamu-maale tugev hinnasurveTegelikkus: Hoonestatud elamumaaga on Pärnumaal tehtud 2010 i pa ca 3,3% tehinguid rohkem, kui varasemal poolaastal. Hoonestamata elamu-maa tehingute arv aga on kahanenud koguni 24,7%.

Eluasemeturg Kirde-Eestis22. sõltumata tööpuuduse kasvust suureneb Lääne- ja ida-Virumaal 2010 i pa korterituru aktiivsus ning tehingute arv, kuna hinnatasemed muutuvad potentsiaalsetele ostjatele atraktiivsemaks. Tegelikkus: Tehingute arv langes 2010 i pa võrreldes sellele eelnenud poolaastaga nii ida- kui Lääne-Virumaal. summaarselt kokku langus 2%.

15

23. Eramute ning elamumaa tehingute arv jääb 2010 aastaks väga väikeseks. Kevad toob kaasa mõningase huvi kasvu maakodude suhtes, mille tulemu-sena kasvab ii-iii kv natukene ka hoonestatud kinnistuste tehingute maht.Tegelikkus: Tehingumahud on 2010 i pa tuntavalt langenud võrreldes 2009 ii poolaastaga. samuti on toimunud hinnalangus.

24. üldine kinnisvara hinnatase jätkab 2010 i pa Kirde-Eestis langustrendil. suurem langus kinnistutel, mõnevõrra väiksem korteritel. Tegelikkus: Hinnatase on tõesti üldiselt langenud. suurem hinnalangus on toimunud Lääne-Virumaal ning väiksem ida-Virumaal.

25. sõltumata huvi suurenemisest ärikinnisvara vastu, jäävad sellega tehta-vad tehingud ka 2010 aastal pigem erandlikeksTegelikkus: oma 2010 ii pa turuanalüüsis me Kirde-Eesti ärikinnisvara ei vaadelnudki, kuna aktiivsus on ikkagi väga väike.

Eelnevat kokku võttes saab rõõmsalt tõdeda, et kuigi üldised tendentsid oleme kõik ära tabanud, siis on domus Kinnisvara 2010 i poolaasta kin-nisvaraturu analüüsis tehtud 25 konkreetsest prognoosist täitunud 16 ehk 64%. seega võime oma viimastele prognoosidele panna 3. Hea meel on aga selle üle, et valdavalt on meie eksimuse põhjuseks olnud tugev konser-vatiivsus, mistõttu paljudel juhtudel on trendid ja muutused olnud märksa positiivsemad, kui me oleks julgenud loota.

Eks näis kui täpsed on meie uued prognoosid.

doMus KinnisVaRa

... on arengut, kvaliteetset teenust ja sõbralikke inimesi väärtustav ettevõte

... pakub Teile• maaklerteenust• hindamisteenust• konsultatsiooni ja kinnisvaraalaseid analüüsiteenuseid• investeerimisprojektide juhtimist• kinnisvara väärtustamist

... kodulehelt www.domuskinnisvara.ee leiad• meie kinnisvaraalased analüüsid• värskeimad uudised meie teenuste ja kampaaniate kohta• teenuste hinnakirjad• maaklerite ja hindajate kontaktid• objektide pakkumised• muud kasulikku infot nii ostjale kui müüjale• meie klientide tagasisidet• blogi

Jälgi ka meie tegemisi www.facebook.com/domuskinnisvarawww.twitter.com/domuskinnisvara

oled alati teretulnud meie esindustesse:

Tallinn ja Põhja-EestiPärnu mnt 102, Tallinn 11312Tel: + 372 64 64 035Faks: + 372 64 64 038E-post: [email protected] Jaama 6, Keila 76605Tel: + 372 678 01 33

Tartu ja Lõuna-EestiVallikraavi 2, Tartu 51003Tel: + 372 742 31 00

Paide ja JärvamaaTel: + 372 58 053 441

Pärnu ja Lääne-EestiRüütli 38, Pärnu 80011Tel: + 372 44 31 154

16

KÄESOLEVA KINNISVARATURU ANALÜÜSI KOOSTASID

Analüüsi koostamisele aitas kaasa kogu Domus Kinnisvara meeskond:

TIIT RANNAU

Kutseline maakler

t

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob: 522 7738

iit.rannau@domus

MARI LUME

Kutseline maakler/ Hindajatel: 646 4035

m kinnisvara.ee

mob: 514 7071

ari.lume@domus

KRISTI ÕRAS

tel: 646 4035

k kinnisvara.ee

mob: 5645 9902

risti.oras@domus

Maakler

SIRET VALLIVERE

tel: 646 4035

s kinnisvara.ee

mob: 511 0830

iret.valliveere@domus

Maakler

MARIA-KRISTINA SARAPIK

Kutseline maakler

m

tel:

kinnisvara.ee

646 4035

mob: 5667 6747

aria.sarapik@domus

HIIE TAMM

tel: 646 4035

h kinnisvara.ee

mob: 5556 3916

iie.tamm@domus

Maakler

KRISTEL GROSSTHAL

tel: 646 4035

k kinnisvara.ee

mob: 5648 9927

ristel.grossthal@domus

Maakler

HEINAR SAAR

tel: 646 4035

h kinnisvara.ee

mob: 508 6909

einar.saar@domus

Maakler

ELINA TOLLI

5665 6400

elina.tolli

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob:

@domus

Maakler

VAHUR NEEME

tel: 646 4035

v kinnisvara.ee

mob: 5397 3436

ahur.neeme@domus

Maakler

LILY ULJAS

5622 7220

lily.uljas

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob:

@domus

Maakler

MARTTI JUSE

tel: 646 4035

m kinnisvara.ee

mob: 521 4362

artti.juse@domus

Maakler

INGVAR ALLEKAND

Arendusdirektor

ingvar.allekand

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob:

@domus

52 33423

LEA KULL

Kutseline hindajatel: 646 4035

lea.kull kinnisvara.ee

mob: 526 5595

@domus

KRISTJAN GROSS

Kutseline hindajatel:

kristjan.gross kinnisvara.ee

74 23 100

mob: 50 86958

@domus

KAISA HIIRE

Hindajatel:

kaisa.hiire kinnisvara.ee

74 23 100

mob: 56 627 406

@domus

VILJA PAJU

Maakler / Hindajatel: 443 1154

551 6705

vilja.paju kinnisvara.ee

mob:

@domus

LIIA LAID

Kutseline maakler

l

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob: 527 9992

iia.laid@domus

DIANA SOLMAN

Maaklertel: 646 4035

d kinnisvara.ee

mob: 511 4969

iana.solman@domus

REET VELLEND

Maakler

5656 1636

reet.vellend

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob:

@domus

OLLE JÜRINE

Kutseline maakler

506 5616

olle.jyrine

tel: 646 4035

kinnisvara.ee

mob:

@domus

VIKTOR LÕHMUS


v kinnisvara.ee

mob: 5566 2982

iktor.lohmus@domus

ROOMAND SAAR

Kutseline maakler / Hindajatel: 646 4035

r kinnisvara.ee

mob: 502 5611

oomand.saar@domus

TEA ASTOVER

Maaklertel: 6

t kinnisvara.ee

78 0133

mob: 510 2335

ea.astover@domus

TARVO TAVAST

Äripindade maaklertel: 646 4035

552 0931

tarvo.tavast kinnisvara.ee

mob:

@domus

RICHARD RITSIK


580 64776

richard.ritsik kinnisvara.ee

mob:

@domus

ILO JAANIMÄGI

Maaklertel:

512 8220

ilo.jaanimagi kinnisvara.ee

646 4035

mob:

@domus

VLADISLAV ALBRANT


583 23001

vladislav kinnisvara.ee

mob:

@domus

ESTER LIIRA

Maaklertel: 6

e kinnisvara.ee

78 0133

mob: 510 5274

ster.liira@domus

ALLAN SAAR

Maaklertel: 6

a kinnisvara.ee

78 0133

mob: 502 3930

llan.saar@domus

SIRLE KOORTS

Maakler

507 6496

sirle.koorts

tel: 742 3100

kinnisvara.ee

mob:

@domus

MERIKE TEAS

Keila büroo juhataja / Kutseline maaklertel: 678 0133

mob: 525 1125

merike.teas kinnisvara.ee@domus

MARJE TARNASTE


515 2207

marje.tarnaste kinnisvara.ee

mob:

@domus

MIHKEL MÄGER

Maakler

566 76159

mihkel.mager

tel: 7

kinnisvara.ee

42 3100

mob:

@domus

HELGI SINISALU

Maaklertel: 7

5667 6822

helgi.sinisalu kinnisvara.ee

42 3100

mob:

@domus

DIANA KURVITS

Maakleri assistenttel: 742 3100

538 30881

diana.kurvits kinnisvara.ee

mob:

@domus

ASTA KAKK


mob:5845 3551

asta.kakk kinnisvara.ee@domus

MARGE TÕNNIS

Tartu büroo juhataja/

kutseline maaklertel: 7

m kinnisvara.ee

42 3100

mob: 503 0023

arge.tonnis@domus

HELEN RAHULA

Sekretär

h

tel: 646 4035

kinnisvara.eeelen.rahula@domus

MARIS MÕTTUS

Kutseline maakler / Hindajatel: 7

5805 3441

maris.mottus kinnisvara.ee

42 3100

mob:

@domus

KARL SIIROJA

Hindajatel: 742 3100

mob: 516 5452

karl.siiroja kinnisvara.ee@domus

PIRET RONDO


529 0417

piret.rondo kinnisvara.ee

mob:

@domus

AIME VAARMA


5565 6221

aime.vaarma kinnisvara.ee

mob:

@domus

RAUL REINO

Juhatuse liige

tel: 646 4035

raul kinnisvara.ee@domus

domus turuylevaade 2010 iipa...eesti majandusarengust rääkides on kõne all vajadus hinnatõusu...

Documents