Download - КОТ - Новая Площадь
Перспективы проектов комплексногоосвоения территорий в России
Якубовский ЕвгенийЗаместитель генерального директораООО «Новая Площадь Девелопмент»
2
Содержание
История проектов развития территорий
Современный международный опыт
Предпосылки для реализации проектов комплексного освоения
территорий в РФ
Ограничения и сдерживающие факторы
Подход компании «Новая Площадь» к комплексному освоению
территорий, Case-study
3
I. История проектов развития территорий
4
История проектов развития территорий
Урбанизация – управляемый процесс
Упрощенное понимание – неуправляемая миграция сельского населения вгорода
Историческое понимание – процессы образования новых городов былистратегически продуманны и теоретически обоснованны
Греческая колонизация в VIII-V вв. до нашей эры
Колонизация пространства городамиСеть первых городов – четко управляемыймеханизм строительстваДревние Рим и Греция, Америка и РоссияОсновы черты колонизации:
− сбор информации о местоположении− подбор переселенцев− планирование местности− разбивка участков на лоты под
застройку
5
История проектов развития территорий
Рост промышленных центровСначала процесс развивался стихийноВпоследствии проекты промышленнойурбанизации продумывались и четкопланировалисьНаиболее яркие примеры – СССР всередине 20-го века и Китай наших дней
План и фактреконструкцииПарижасередина 19 века
Промзоны
Жилые районыРедевелопмент городской средыПлан Оссмана – крупнейший проектредевелопмента ПарижаРезультат: привлекательность, статус икапитализация города резкоувеличилась и принесла доход частныминвесторамЗа ним последовали аналогичныепроекты в других европейских городах.
6
II. Современный международный опыт
7
Современные формы урбанизацииНовое городское планирование
Строительство городов-спутников вокругкрупнейших мегаполисов (наиболееизвестный проект - План Аберкромби поперестройке Лондонской агломерации)
Субурбанизация
Особые формы урбанизации
Строительство бизнес-, промышленных-, и логистических парков
Развитие «технополисов» и «городовнауки»
План АберкробмиБольшой Лондон
Деловые парки вокруг Токио(2007)
Сеть технополисови научных парков
Европе
8
Современные формы урбанизации
Новые проекты Дубаи
Появление мега проектов
Тренд последнего десятилетия -увеличение размеров проектовкомплексного развития территорийдо нескольких тысяч гектаров
Leidsche Rijn Нидерланды 2500 Га
Stapleton США 1902 Га
El Florido Park Мексика 2000 Га
Дубаи ОАЭ
1 city 9 towns Китай 32400 Га
TEDA Китай 35000 Га
Suzhou Китай 7000 Га
Новые проекты Дубаи
9
Примеры мега-проектов
China-Singapore Suzhou Industrial Park
Китай - 1994 год
7 000 га
10
Примеры мега-проектов
Stapleton
США, штата Колорадо - 1995 год
1 902 га
11
Примеры мега-проектов
Leidsche Rijn
Нидерланды – 2005 год
2 500 га
12
Примеры мега-проектов
One City nine Towns
9 городов вокруг Шанхая - 1995 год
32 400 га
13
III. Предпосылки для реализации проектов
комплексного освоения территорий в РФ
14
Российский рынок недвижимости
Источник: Госкомстат. Dailystroy
За последние 7 лет цены продажижилья в среднем по стране выросли в8,5 раз
За аналогичный период показательежегодного объема строительствавырос на 83%
В 2006 г. размер прямых инвестиций вРФ составил 31 млрд. долл. США(рост в 2.5 раза по сравнению с 2005) Основными отраслями экономики, кудабыли направлены эти средства, сталинефтегазовый сектор и строительныйрынок
15
Российский рынок недвижимости
ВосточнаяЕвропы Россия
Обеспеченность жильем (м²/чел.) 30 - 45 20.5
Обеспеченность офисами (м²/1000 чел.) > 1500 < 100
Обеспеченность торговыми площадями (м²/ 1000 чел.) > 500 < 100
Потенциал для дальнейшего роста рынка
Изношенность, необходимость масштабной замены первых серийдомостроения
Рост доходов, развитие институтов кредитования
Недостаточная обеспеченность всеми видами недвижимости
Источник: Госкомстат, Jones Lang LaSalle
16
Комплексное освоение территории
Урбанизация территорий (реализация крупномасштабных проектовкомплексного развития ) - единственный способ устранениявышеуказанных диспропорций .
Крупномасштабные проекты, разработанные «с чистого листа», позволяютснизить себестоимость строительства и избежать перегруженностикоммунальных систем, решить проблему перенаселенности итранспортного сообщения, создать эффективные условия для жизни иработы.
Важность проектов урбанизации уже нашла отражение в государственнойполитике РФ.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданамРоссии» отдает приоритет реализации проектам с общей площадьюзастройки более 1 млн. м².
17
IV. Ограничения и сдерживающие факторы
18
Ограничения и сдерживающие факторы
Развитие урбанизации в России идет с существенным отставанием отмировых трендов
Основная проблема увеличивающегося отставания настоящего от образабудущего остро проявляется в трех взаимодействующих плоскостях:
− кризис генерального планирования
− инфраструктурный кризис
− финансовые ограничения возможностей городов
Общество и муниципалитеты не могут самостоятельно найти решениепроблемы
Бизнес в виду отсутствия механизмов взаимодействия с муниципальнойвластью не способен участвовать в решении вышеуказанных проблем
19
Ограничения и сдерживающие факторыКризис стратегического и генерального планированияотсутствие документов стратегического и территориального планирования, дефицит профессиональных организаций в этой сферекадровый состав организаций сформирован в иной исторический период, стратегией занимается архитектор, без учета социально-экономическогообоснования
Кризис городской инфраструктурыдлительный период недофинансирования и недооцененное ранее увеличениенагрузки на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуруотсутствием должного понимания того, как должна быть устроена городскаясреда в будущем
Отсутствие системы привлечения инвестицийбюджетная недостаточностьотсутствие эффективных механизмов привлечения частных инвесторов кразработке стратегий развития и генеральных планов городов
20
V. Подход компании «Новая Площадь»к комплексному освоению территорий
21
Подход компании «Новая Площадь»к комплексному освоению территорий
Компания «Новая Площадь Девелопмент» на основе изучения мировогоопыта и собственной научно-исследовательской деятельности в областиградостроительства сформировала комплекс мер, который позволитбизнесу, частным и институциональным инвесторам объединить усилиядля совместной реализации проектов развития территорий:
− Мобилизационный подход (пропаганда ускоренного преобразованиягородской среды на основе механизма ЧГП, привлечение лучшихмировых специалистов, создание и пропаганда пилотных проектов)
− Организационный подход (разработка правовой базы, созданиекорпораций развития городов, актуализация планировочных решенийна основе экономических стратегий развития)
− Финансовый подход (создание фондов развития городов и территорий)
Данный комплекс мер в виде Федеральной Инициативы «Новая городскаясреда России – путь в будущее» совместно с организацией ОПОРАРОССИИ был предложен к реализации на уровне Президента РФ
22
Подход компании «Новая Площадь»к комплексному освоению территорий
«Новая Площадь» разработала и активно применяет на практикетехнологию управляемой урбанизации, основанную на:
− Предварительном проведении стратегического макроэкономическогоанализа региона, определении точек роста
− Проведении анализа международной практики реализации проектов сосхожей идеей
− Осуществлении всестороннего анализа конкурентной среды, рынков ипотенциальных рисков проекта
Уникальный для страны подход был услышан и поддержан рядомкрупнейших землевладельцев и муниципальных образований (подуправлением Компании находится более 7 тыс. гектар в различныхрегионах России)
23
Case study: «АгроСити»
24
Case study: «АгроСити»
Описание участка
Местоположение: Шаховскойрайон Московской области
Площадь проектируемойтерритории: 2500 га
Количество участков – более 30
Участки разрознены
Назначение: земли с/х
Участки свободны от застройки
Окружение - с/х угодья, складская, рекреационная и жилая застройкаэконом класса
25
Case study: «АгроСити»Разработка концепции проекта
• Формированиеконцепциипроекта• Анализконкуренции длякаждойфункциональнойзоны• Определениестратегиидевелопмента• Мастер-плантерритории
Анализ земельногоучасткаАнализмакроэкономикирегионаКластерный анализрегиональнойэкономики, выборцелевых кластеровАнализ развитиядевелоперскойактивностиМаркетинговыйанализ сегментоврынканедвижимости
• Формированиеосновной бизнес-идеи проекта• Определениеосновныхфункциональныхэлементов• Анализ мировогоопыта реализациикрупных проектовсо схожей идеей•Анализроссийскойпрактикиреализациисхожих проектов
Этап IIIЭтап IIЭтап I
26
Case study: «АгроСити»
Схема развития транспортно -логистических узлов
На основе макроэкономического анализабыли определены основные точки ростарайона – сельхоз производство ипереработка, логистика, экологическийтуризм
Привлечение специализированныхмаркетинговых агентств позволило выбратьперспективные направления развитиясельскохозяйственного кластера в масштабеЦФО
В результате глубинного интервьюированияосновных игроков рынка производства ипереработки с/х продукции, логистическихоператоров были определены потребностирынка в специализированных форматахнедвижимости Схема развития c/х
промышленных округов
27
Case study: «АгроСити»Анализ международного опытаБыло проанализировано более 10 проектовкомплексного развития территории в составкоторых входят агропромышленные парки вАзии, США, Европе и Америке
Проанализированы предпосылкиреализации проектов и определеныфакторы, влияющие на успех проектов
Определен состав функциональных зон: зоны с/х назначения, перерабатывающийформат, логистические мультимодальнныецентры, склады оптовой торговли и с/хярмарки, офисно - деловые центры, «академические» и жилые зоны
28
Case study: «АгроСити»Бизнес-идея проектаКомплексное освоение территории.
Центральным элементом концепции являетсяАгропромышленный Парк, по своей значимостиопределяющий девелоперскую и социально -экономическую стратегию развития западныхрайонов МО
Сочетание различных функциональных зон, входящих в состав проекта, создающее мощныйсинергетический эффект
Логическая взаимосвязь всех функциональныхзон Агропромпарка позволяет продукции пройтиполный цикл от производства до конечногопотребителя / перераспределения в пределахразвиваемой территории
29
Концептуальная схема размещения функциональных зон ПроектаЛогистика & процессинг• 538 гектар• 1,6 млн. кв.м.С/х производство• 960 гектарЖилая застройка• 240 гектар• 0,30 млн. кв.м.Рекреация & туристическая• 540 гектар• 0,55 млн. кв.м.Специализированныеформаты• «Авиа деревня» 118 га• Научно-образовательнаязона 54 га
Case study: «АгроСити»
30
Case study: «АгроСити»
Участок «ДО»
31
Case study: «АгроСити»
Участок «ПОСЛЕ» (3D визуализация)
32
Текущее состояние проекта и выполненные работыпо проекту
Сформирована команда проекта: «Новая Площадь Девелопмент», «ИАМ», Step_by_Step, AS&P GmbH, WGF Objekt, РосАгроЛизинг
Разработана концепция проекта: мастер-план всей территории и отдельныхфункциональных зон, сценарии девелопмента территории, бизнес-план, юридическая и финансовая схема проекта
Проект получил одобрение в Администрации Шаховского района МО
Определены первые 3 пилотные проекта (432 га, 1,5 млн.кв.м.)
В настоящее время:
Разрабатывается градостроительная документация на всю территорию(генплан района) и проекты планировки на 3 пилотных проекта
Ведется работа по привлечению инвесторов. Крупнейшая российскаялизинговая компания – РосАгроЛизинг намерена предоставлять лизинговыеуслуги и услуги по кредитованию резидентам Парка
33
Эффект от реализации проекта
Для региона:Создание условий для эффективного сотрудничества малых фермерских
хозяйств, средних предприятий и гигантов FMCG-сектораИмпортозамещение продукцииФормирование благоприятной среды для привлечения инвестиций в
районУвеличение налоговых поступлений в местный и региональный бюджетыСоздание рабочих мест, сокращение маятниковой миграции населения и
возникновение притока населения за счет мигрантов из соседних областей
Для собственника земельного участка:Повышение капитализации земельного актива в 20 раз
34
Эффект от реализации проекта
35
Благодарим за внимание
Компания «Новая Площадь Девелопмент»
105005, г. Москва
ул. Бауманская, д.58/25, стр. 2
Тел.: +7 (495) 790 77 07
Факс: +7 (495) 790 77 08
www.newsquare.ru