AUTOR DEL PROYECTO: ASENSIO CRESPO, VICENTEDIRECTOR ACADÉMICO: MARIA DEL CARMEN LLINARES MILLÁN
GIL SENABRE, DORIA
ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UNA RESIDENCIA DE
ANCIANOS EN LA LOCALIDAD DE BENISSA
INDICE
• 1. INTRODUCCIÓN• 2. OBJETIVOS• 3. METODOLOGÍA EMPLEADA• 4. RESULTADOS• 5. CONCLUSIONES
INTRODUCCIÓN
Crisis financiera Mundial. Excesos inmobiliarios Alto endeudamiento sector privado.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
CAUSAS.
CONSECUENCIAS.
Crisis Sector de la construcción. Exceso Promociones inmobiliarias. Precios elevados. Falta de financiación. Paralización en la construcción.
• Realizar un procedimiento para analizar la viabilidad comercial y económico-financiera.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
Averiguar desde el punto de vista de la rentabilidad, el precio de venta que deberá tener este proyecto.
OBJETIVO GENERAL.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
FASE 1Descripción del solar y las circunstancias
urbanísticas de este.
FASE 2Estudio de mercado.
FASE 3Decisiones sobre la
promoción. Definir el proyecto.
FASE 4Estudio económico y
financiero del proyecto.
FASE 5Conclusiones
Estructura del trabajo.
Búsqueda Solar
Circunstancias Urbanísticas
PrecioEstudio
MacroentornoMicroentorno
Definición Proyecto
Estudio de Costes
Análisis cuenta de resultados
Análisis Cash-FLow
Precio venta según rentabilidad
Acciones correctoras
Rentabilidad final del proyecto
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
UBICACIÓN
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
UBICACIÓN
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
POBLACIÓN EN LA ZONA
Población Española-Extranjera por municipios
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de INE
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
POBLACIÓN EN LA ZONA
Población mayor de 65 años Española-Extranjera por municipios
Fuente: Elaboración propia a partir de los datos de INE
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
UBICACIÓN DEL PROYECTO
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
BENISSA
Superficie de 70 km²Población 13.800 habitantes.Comunicación a través de la AP-7 y N-332
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DE LA COMPETENCIA
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DE LA COMPETENCIA
Modalidad de estancia:
- Residencia Geriátrica.
- Apartamentos.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DE LA COMPETENCIA
Modalidad Residencia Geriátrica.
- Centro residencial.
- Recuperación Post-hospitalaria.
- Centro de Día.
- Centro de respiro familiar.
- Residencia para vacaciones.
Usuario Habitación doble Habitación individual
Válido 1.700-2.200 1.950-2.350
Semiasistido 1.950-2.350 2.300-2.700
Asistido 2.100-2.500 2.400-2.800
Precios Mensuales Residencia Geriátrica
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DE LA COMPETENCIA
Modalidad Apartamentos.
- Venta.
- Alquiler.
- Uso Vitalicio.
Gastos de servicios mensuales 272,33€
Venta Alquiler Uso Vitalicio
Desde 200.000 € 968 € 129.000 €
Hasta 205.000 € 2.097 € 279.000 €
Precios Apartamentos
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DE LA COMPETENCIA
- Servicios de Vivienda.- Limpieza.- Conserje.- Jardineros.
- Servicios de Confort.- Lavandería.- Servicios de comidas.
- Servicios Medicos.- Cuidados a domicilio.- Enfermería.- Ayuda en la higiene.
- Gran movilidad.
- Actividades y ocio.
- Ejercicio a diario.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DE LA DEMANDA
CARACTERÍSTICAS Y SERVICIOS MÁS VALORADOS.
- Tranquilidad.
- Entorno natural.
- El clima.
- Las comodidades.
- Independencia pero con asistencia necesaria.
- Atención 24 horas.
- Ocio.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DEL SOLAR
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DEL SOLAR
Superficie: 81.611 m²
Acceso: Carretera de la Fustera CV-745
Precio: 1.650.000 €
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DESCRIPCIÓN DEL SOLAR
Estado actual del solar.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
FACTORES URBANÍSTICOS
Suelo urbanizable.
Uso terciario.
Edificabilidad 0,35 m²t/m²s.
Altura máxima reguladora: ≤9 m o R+1 para uso terciario.
Obligación de depósitos de agua uso terciario.
FACTORES LEGALES
Orden de 4 de febrero de 2005 de la Conselleria de Bienestar Social
Orden 8 del 20 de febrero de 2012 de la Conselleria de Bienestar Social
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO - 2 Edificios con108 Apartamentos. De 1 o 2 habitaciones.
- Residencia Geriátrica con centro médico.
- Centro Social
- Centro de Rehabilitación y Deportivo.
- Zona deportiva con campo de Golf.
- Jardines y paseos.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO
Apartamentos. De 1 o 2 habitaciones.
- Superficie de 100 m²
- Trasteros
- Plaza Garaje
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO
Residencia Geriátrica.
- Habitaciones individuales o dobles.
- Baños individuales.
- Comedor
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO
Centro social.
- Restaurante y cafetería.
- Biblioteca.
- Salas de actividades.
- Salón de actos.
- Pequeño supermercado.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO Centro Deportivo y de rehabilitación.
- Piscina cubierta.
- Gimnasio.
- Sala de rehabilitación.
- Salas de actividades.
- Vestuarios y duchas.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO Zona deportiva.
- Campo de golf.
- Pista de tenis.
- Pistas de pádel.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
DECISIONES SOBRE EL PROYECTO Jardines y paseos.
- Parques.
- Piscina exterior.
- Parque terapéutico.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROESTUDIO DE COSTES EUROS
SOLAR+URBANIZACIÓN 4.857.318,85CONSTRUCCIÓN+URB. INT 35.172.144,73HONORARIOS FACULTATIVOS 1.487.912,80LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1.891.803,99SEGUROS E IMPUESTOS 703.521,11GASTOS DE GESTIÓN 1.720.395,36GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN 456.000,00GASTOS FINANCIEROS 2.617.903,41
TOTAL 48.907.000,26
10%
72%
3%4%
1% 4% 1%5% SOLAR+URBANIZACIÓN
CONSTRUCCIÓN+URB. INT
HONORARIOS FACULTATIVOS
LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
SEGUROS E IMPUESTOS
GASTOS DE GESTIÓN
GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN
GASTOS FINANCIEROS
EXCEL
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROESTUDIO PRECIO DE VENTA
20% 21% 22% 23% 24% 25% 26% 27% 28% 29% 30% 31%53,000,000.00
54,000,000.00
55,000,000.00
56,000,000.00
57,000,000.00
58,000,000.00
59,000,000.00
60,000,000.00
61,000,000.00
62,000,000.00
56,2
57,0
27.5
8
56,7
30,4
18.5
7
57,2
03,8
86.0
5
57,6
77,4
30.0
3
58,1
51,0
50.5
5
58,6
24,7
47.6
0
59,0
98,5
21.2
2
59,5
72,3
71.4
2
60,0
46,2
98.2
2
60,5
20,3
01.6
4
60,9
94,3
81.7
0
61,4
68,5
38.4
1
Rentabilidad
Prec
io d
e Ve
nta
Precio de venta en función de la REI que deseamos.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROANÁLISIS CUENTA DE RESULTADOS
CUENTA DE RESULTADOS DEL PROYECTO
TOTAL VENTAS 57.000.000,00GASTOS DE EXPLOTACIÓN (SOLAR+URB+CONS+HF+LIC.+SEG+GESTIÓN) 45.833.096,84MARGEN BRUTO DE EXPLOTACIÓN 11.166.903,16GASTOS COMERCIALIZACIÓN 456.000,00BAII 10.710.903,16GASTOS FINANCIEROS 2.617.903,41BAI 8.092.999,74
BENEFICIO NETO 5.665.099,82
IMPUESTOS DE SOCIEDADES (30%) 2.427.899,92
RENTABILIDAD A PARTIR DE LA CUENTA DE RESULTADOS
REI (RENTABILIDAD DE LA INVERSION) (BAII/EXP+COMERC) 23,14%MARGEN SOBRE VENTAS (BAI/VENTAS) 14,20%RF (RENTABILIDAD FINANCIERA) (BN/RECURSOS PROPIOS) 42,73%REPERCUSIÓN SUELO/VENTAS (P° SUELO/VENTAS) 7,88%REPERCUSIÓN SUELO/SUP.S.RASANTE (P° SUELO/SUP.S.RASANTE) 160,52
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROANÁLISIS CASH-FLOW
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%
(€8,000,000.00)
(€6,000,000.00)
(€4,000,000.00)
(€2,000,000.00)
€0.00
€2,000,000.00
€4,000,000.00
€6,000,000.00
€8,000,000.00
€10,000,000.00
€12,000,000.00
RENTABILIDAD A PARTIR DEL CASH-FLOW
PAY BACK 37 MESESLos criterios VAN y TIR se obtienen bajo los siguientes supuestos:1. No se tienen en cuenta la financiación de la promoción.2. El cobro de la hipoteca se produce en la venta del complejo.
MENSUAL ANUALTIR 1,4699734267% 19,138%
Evolución TIR
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROACCIONES CORRECTORAS
Flujo de caja del proyecto.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIEROACCIONES CORRECTORAS Cifras Acción correctora 100% socios.
AMPLIACIÓN DE CAPITAL (100%) 13.258.682,01 €APORTACIÓN GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL 139.421,40 €
DIVIDENDOS APORTACIÓN (15%) 1.988.802,30 €COSTE DEL CAPITAL (Anual) 6,55%
COSTE DEL CAPITAL (Mensual) 0,5301%
Flujo de caja Acción correctora 100% socios.
COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO (Anual) 8,25%COSTE DEL CAPITAL MEDIO PONDERADO (Mensual) 0,663%
Coste financiación.
INTRODUCCIÓN OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
Precio de venta: 57.000.000 €
Anual Mensual19,14% 1,47%8,25% 0,663%
10,88% 0,81%
Rentabilidad de proyecto a partir de cash-flowCoste del capital medio ponderado (financiación)Rentabilidad de proyecto menos coste financiaciónVAN proyecto 3.833.381,14 €
Ubicación Proyecto. Zona muy adecuada.
Gran numero de demandantes.
Poca competencia.
Rentabilidad RAI ≥ 20%
AUTOR DEL PROYECTO: ASENSIO CRESPO, VICENTEDIRECTOR ACADÉMICO: MARIA DEL CARMEN LLINARES MILLÁN
GIL SENABRE, DORIA
ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UNA RESIDENCIA DE
ANCIANOS EN LA LOCALIDAD DE BENISSA