Download - 177227 Faculty of Law
1
177227 Faculty of Law
2
ลกษณะของสญญาเชาทรพย1. สญญาเชาทรพย มลกษณะเปนสญญา
ตางตอบแทน
คสญญาในสญญาเชาทรพยตางเปนเจาหน ลกหนซงกนและกน
ผใหเชามหนาทใหผเชาไดใชประโยชนจากทรพยสนทเชาตลอดเวลาเชา สวนผเชามหนาทจะตองชำาระคาเชาแกผใหเชา
177227 Faculty of Law
3
177227 Faculty of Law
ผใหเชา ผเชา
การใชประโยชน
คาเชา
4
2. สญญาเชาทรพยเปนสญญาทไมมแบบ
ดงนน สญญาเชาทรพยจงสมบรณเมอคำาเสนอคำาสนองถกตองตรงกน
177227 Faculty of Law
5
3. สญญาเชาทรพยกอใหเกดเพยงบคคลสทธเทานน ไมกอใหเกดทรพยสทธในทรพยสนทเชา แตผเชาอาจจะมทรพยสทธ(สทธครอบครอง)
เหนอทรพยสนทเชาได โดยการเขาครอบครองทรพยสนทเชา
ตวอยางเชน ก. เชาบานจาก ข. ปรากฏวา ขณะท ก. จะยายเขาไปอยปรากฏวา ค. ไดครอบครองอยกอนแลว เชนน ก. จะฟองขบไล ค. ออกจากบานดงกลาวไดหรอไม 177227 Faculty of Law
6
4. สญญาเชาทรพยมเพยงวตถประสงคในการโอนสทธครอบครองในตวทรพยเทานน มไดมวตถประสงคโอนกรรมสทธในทรพยสนทใหเชา
ดงนน ถาทรพยสนทเชาสญหาย หรอบบสลาย โดยเหตอนจะโทษผเชาไมได การสญหายหรอบบสลายยอมตกเปนพบแกผใหเชา (ผใหเชาไมมสทธทจะไดรบคาเชา) ม.372
177227 Faculty of Law
7
ตวอยางเชน ก. เชาบาน ข. มกำาหนดเวลา 1 ป คาเชาเดอนละ 3,000 บาท หลงจาก ก. เชาบานได 6 เดอน บานดงกลาวเกดเพลงไหมโดยไมใชความผด ของ ก. และ ข. เชนน ข. จะมสทธไดคาเชาในสวน 6 เดอนทเหลอหรอไม
177227 Faculty of Law
6 เดอน
1 ป
สญญาเกดขน
8
แบบ และหลกฐานของสญญาเชาการเชาสงหารมทรพย
สญญาเชาสงหารมทรพยสมบรณเมอผใหเชาและผเชาไดเสนอสนองถกตองตรงกน
การเชาสงหารมทรพยธรรมดา หรอสงหารมทรพยพเศษ ประมวลกฎหมายแพงและพาณชยไมไดกำาหนดแบบ หรอหลกฐานการฟองรองไว
การพสจนวาสญญาเชาเกดขน สามารถนำาพยานบคคล พยานเอกสารมาสบพสจนได
177227 Faculty of Law
9
สญญาเชาอสงหารมทรพย การเชาอสงหารมทรพยแยกพจารณา ได 2
กรณ คอ 1. การเชาอสงหารมทรพยทมกำาหนดเวลา
การเชาไมเกน 3 ป กฎหมายกำาหนดวาจะตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญ จงจะฟองรองบงคบคดได
-สญญาเชาอสงหารมทรพยสมบรณเมอคำาเสนอสนองถกตองตรงกน
177227 Faculty of Law
10
-สญญาเชาอสงหาฯ หากคสญญาฝายหนงฝายใดไมปฏบตตามสญญา หรอผดสญญา การฟองรองใหปฏบตตามสญญาจะตองมหลกฐานเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด(ฝายทจะถกฟอง)
เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป ชำาระคาเชาทกสนปๆละ 12,000 บาท ภายหลงเชาได 1 ป ก. ไมชำาระคาเชา เชนน ข. จะฟองรองให ก. ชำาระคาเชาไมได177227 Faculty of Law
11
-การฟองรองใหปฏบตตามสญญาเชาเทานน ทกฎหมายกำาหนดวาตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอฯ สวนการฟองรองบงคบตามสทธเรยกรองเรองอน ไมอยในบงคบของ ม. 538 กลาวคอ จะใชพยานหลกฐานชนดใด ประเภทใดกได
177227 Faculty of Law
12
เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป ชำาระคาเชาทกสนปๆละ 12,000 บาท ภายหลงเชาได 1 ป ก. ไมชำาระคาเชา เชนน ข. จะฟองรองให ก. ชำาระคาเชาไมได
ดงนน ข. จงฟองขบไล ก. ออกจากทรพยสนทดนของตนเอง เชนน ข. สามารถฟองขบไล ก. ได เพราะไมใชการฟองใหปฏบตตามสญญาเชา
177227 Faculty of Law
13
เชน ก. เชาทดน ข. ดวยวาจามกำาหนดเวลา 2 ป โดย ก. ชำาระคาเชาลวงหนาทง 2 ป ภายหลงเชาได 1 ป ข. ไมยอมให ก. เชาทดนตอไป และขบไล ก. ออกจากทดน เชนน ก. จะฟองรองให ข. ปฏบตตามสญญาไดหรอไม ถาไมได ก. จะเรยก คาเชาทชำาระไปแลวคนไดหรอไม
177227 Faculty of Law
14
-สงทกฎหมายตองการคอ หลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด ดงนนถาไมมหลกฐานการเชาเปนหนงสอ จะนำาพยานบคคลหรอวตถพยานอนๆมานำาสบวาไดมการทำาสญญาเชาตอกนไมได
-แตถาไดมหลกฐานเปนหนงสอแลว แมตอมาหลกฐานนนสญหาย หรอถกทำาลายไปเชนน กฎหมายอนญาตใหนำาพยานบคคล หรอสำาเนาของหลกฐานนนมาพสจนถงการเชาได
177227 Faculty of Law
15
2. การเชาอสงหารมทรพยซงมกำาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป หรอมกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชาการเชาอสงหารมทรพยซงมกำาหนดระยะเวลาการ
เชาเกนกวา 3 ป หรอมกำาหนดตลอดอายของผเชาหรอผใหเชา จะตองทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนการเชาตอพนกงานเจาหนาท มเชนนนจะฟองรองบงคบไดเพยง 3 ป เทานน
การทำาเปนหนงสอและจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทในมาตรา 538 นมใชแบบของสญญาเชา
177227 Faculty of Law
16
แตการจะบงคบไดสามป สญญาเชาอสงหารมทรพยนนจะตองมหลกฐานเปนหนงสออยางหนงอยางใดลงลายมอชอฝายทตองรบผดเปนสำาคญดวย
หากการเชาอสงหารมทรพยนนมไดมหลกฐานเปนหนงสอเลย สญญาเชาดงกลาวกจะฟองรองบงคบคดไมไดเลยมใชฟองรองไดในสามปแรก
177227 Faculty of Law
17
177227 Faculty of Law
ตวอยาง ก. เชาทดน ข. ดวยวาจาเพอทำาสวน มกำาหนดเวลา 10 ป ชำาระคาเชาเปนรายป ปละ 12,000 บาท เมอสนปท 2 ข. ไมใหก. เชาทดนตอไป เชนน ก. จะฟองรองบงคบให ข.
ปฏบตตามสญญาเชา ไดกป
สญญาเกด
10 ป
ปท 2ปท 3
18
สญญาเชาทไมตองจดทะเบยนการเชา
สญญาเชาอสงหารมทรพยดงตอไปน แมคสญญาจะมไดจดทะเบยนการเชา สญญาเชาอสงหารมทรพยกสามารถทจะฟองรองบงคบคดกนได กลาวคอ ก. สญญาเชาอสงหารมทรพยทไมมกำาหนด
เวลาการเชา เพราะ สญญาเชาทไมมกำาหนดเวลานน ไมแนนอน
วาจะมกำาหนดระยะเวลาเทาใด การจดทะเบยนการเชา ใชบงคบกบสญญาเชาทม
ระยะเวลา(เกนกวา 3 ป)เทานน177227 Faculty of Law
19
177227 Faculty of Law
สญญาเกด ปจจบน
ก. เชาทดน ข. โดยทำาเปนหนงสอ ชำาระคาเชาทกๆสนป โดยไมมกำาหนดเวลาเชา
คสญญาบอกเลกเมอใดกได
20
แตสญญาเชาทไมมกำาหนดเวลาเชาดงกลาว ถาจะฟองรองใหปฏบตตามสญญาเชาจะตองมหลกฐานการเชาเปนหนงสอลงลายมอชอฝายทตองรบผด ดวย มเชนนนจะฟองรองไมไดเลย
177227 Faculty of Law
21
177227 Faculty of Law
สญญาเกด ปจจบน
ก. เชาทดน ข. ดวยวาจา ตกลงชำาระคาเชาทกๆสนป โดยไมมกำาหนดเวลาเชา ถา ก. ไมชำาระคาเชาในปใดปหนง ข. จะฟองรองให ก.
ชำาระคาเชาไดหรอไม
22
สญญาเชาทรพยทไมมกำาหนดเวลาเชา อาจเกดขนไดในลกษณะหนงลกษณะใดดงตอไปน 1. คสญญาไมไดกำาหนดเวลาการเชาเอาไว 2. สญญาเชาทเกดขนโดยผลของกฎหมาย
ตาม ม.570 3. สญญาเชาทบงคบไดเพยงบางสวน
177227 Faculty of Law
23
ข. สญญาตางตอบแทนพเศษยงกวาสญญาเชา
177227 Faculty of Law
24
คาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชา
มาตรา 539 บญญตวา คาฤชาธรรมเนยม“ทำาสญญาเชานนคสญญาพงออกใชเสมอกนทงสองฝาย”
คาฤาชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชา ไดแก คาอากรแสตมปในการทำาสญญา และคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา
177227 Faculty of Law
25
คาธรรมเนยมการจดทะเบยน
คาธรรมเนยมจดทะเบยนการเชา คดตามคาเชาตลอดเวลาทเชาอตรารอยละ ๑ ในกรณ คาเชาตลอดชวตใหคำานวณคาเชาเทากบคาเชา ๓๐ ป เศษของรอยคดเปนรอย
การจดทะเบยนปลอดการเชา ฯลฯ คดคาธรรมเนยมแปลงละ ๕๐ บาท
177227 Faculty of Law
26
อากรแสตมป
เสยภาษอากรตามประมวลรษฎากร ในอตราทกจำานวน ๑,๐๐๐ บาท หรอเศษของ ๑,๐๐๐ บาท แหงคาเชา ตลอดอายการเชาเปนคาอากรแสตมป ๑ บาท
177227 Faculty of Law
27
คาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชานนเปนสงทรฐทำาการจดเกบเปนรายไดเขารฐ หากมการหลกเลยงไมเสยคาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญา รฐกจะมมาตรการบงคบหรอบทลงโทษกำาหนดไว เชน บงคบไดเพยง 3 ป เปนตน
คาธรรมเนยมการจดทะเบยนจะคดคำานวณจากจำานวนปทจดทะเบยน ดงนนหากเปนการเชาระยะเวลานาน คสญญากตองเสยคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนมากขนดวย
177227 Faculty of Law
28
แตเฉพาะคาฤชาธรรมเนยมในการทำาสญญาเชาเทานนทคสญญาพงออกเทากน หากเปนคาธรรมเนยม หรอภาษอากรอยางอน ผมหนาทรบผดชอบยอมเปนไปตามบทบญญตของกฎหมาย
อาทเชน คาภาษโรงเรอน คาภาษบำารงทองท ภาษเงนไดบคคลธรรมดาหรอนตบคคล
177227 Faculty of Law
29
177227 Faculty of Law
เมอนบรวมแลว เกนกวา 3 ป
30
คสญญาทไมตองการเสยคาธรรมเนยมในจำานวนมาก กมกจะหลกเลยงการเสยคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนการเชา โดยวธการแบง หรอซอยระยะเวลาในการเชาออกโดยการทำาสญญาเชาหลายฉบบ โดยใหแตละฉบบมระยะเวลาการเชาทไมนาน และมระยะเวลาทตอเนองกน
177227 Faculty of Law
31
177227 Faculty of Law
เมอนบรวมแลว เกนกวา 3 ป
32
พฤตการณทถอวามเจตนาหลกเลยงการจดทะเบยนการเชา ทำาสญญาเชาหลายฉบบในเวลาเดยวกน หรอ
ใกลเคยงกน โดยแตละฉบบมเวลาเชาทตอเนองกน
ทำาสญญาเชาหลายฉบบในเวลาทหางกน แตเวลาเชาตอเนองกน
177227 Faculty of Law
33
ผลของการหลกเลยงการจดทะเบยนการเชา สญญาเชาททำาขนโดยมเจตนาหลกเลยงการจด
ทะเบยนการเชา ถอวาคสญญามเจตนาทำาสญญาเชาตอกนคราวเดยวตลอดกำาหนดเวลา ดงนนถากำาหนดเวลาเชาเกนกวา 3 ป ถาไมจดทะเบยน จะบงคบไดเพยง 3 ป ตาม ม.538 ชวงทาย
177227 Faculty of Law
34
สญญาจะใหเชามไดหรอไม ? แตเดมนน ศาลฎกาวนจฉยมาโดยตลอดวา สญญา
เชาซงตกลงเชาเกนกวา 3 ป หากไมจดทะเบยนการเชาตงแตขณะแรก ภายหลงคสญญาจะฟองรองใหนำาไปจดทะเบยนไมได
ภายหลงไดม คำาพพากษาฎกาท วนจฉยวา สามารถฟองรองใหจดทะเบยนการเชาได ถาคสญญามเจตนาจะไปจดทะเบยนการเชา
177227 Faculty of Law
35
177227 Faculty of Law
คำาพพากษาฎกาท 206/2542(ญ) ขอกำาหนดใหผเชาและ ผใหเชาตองไปจดทะเบยนการเชา
ตามสญญา ใหเรยบรอยภายในวนท 31 มนาคม 2536 ยอมมผลผกพนโจทกและจำาเลยใหตอง
ปฏบตตามคำาพพากษาฎกาท 5542/2542 ขอกำาหนดทกขอตามสญญาโดยเฉพาะขอทระบใหผเชา
ตองไปจดทะเบยนการเชาตามสญญาภายในวนท 15 ตลาคม 2536 โดยผใหเชาเปนผออกคาใชจายคาธรรมเนยมและคาอากรในการจดทะเบยนการเชานน กยอมผกพนจำาเลยใหตอง
ปฏบตตามสญญาภายในระยะเวลาดงกลาวดวย
36
คำามนจะใหเชา
คำามนจะใหเชา ไดแก การแสดงเจตนา(คำามน)ของผใหเชา ทจะใหผเชาทำาการเชาทรพยสนนนตอไป ถาผเชาตองการ
177227 Faculty of Law
37
177227 Faculty of Law
ผใหเชา ผเชาการใชประโยชน
คาเชา
คำามนจะใหเชา
38
177227 Faculty of Law
สญญาเชาคำามนจะใหเชา คำาสนองจะเชา
สญญาเชา(ใหม)
39
177227 Faculty of Law
สญญาเชาคำามนจะใหเชา
คำาสนองจะเชา
สญญาเชา(ใหม)
40
177227 Faculty of Law
สญญาเชาคำามนจะใหเชา คำาสนองจะเชา
สญญาเชา(ใหม)
41
คำามนจะใหเชาจะตองชดเจน -คาเชา -กำาหนดเวลาเชา
เชน ถาผเชาตองการ ผใหเชาจะใหผเชา เชา“ตอไปในอตราคาเชาเดม อก 3 ป”
เชน ถาผเชาตองการ ผใหเชาจะใหผเชาเชา“ตอไป ในอตราคาเชาตามแตจะไดตกลงกน”
177227 Faculty of Law
42
ผลของคำามนจะใหเชา ถากำาหนดเวลาใหทำาคำาสนอง ผเชาตองสนอง
ภายในกำาหนดเวลาเชนวานน ถาไมไดกำาหนดเวลาใหทำาคำาสนอง ผเชาตอง
สนองภายในกำาหนดเวลาของสญญาเชาเดม (ตามแนวคำาวนจฉยของศาลฎกา)
177227 Faculty of Law
43
177227 Faculty of Law
คำาพพากษาฎกาท 876/2537 สญญาเชาระบวาเมอพนอายสญญาเชา 15 ปแลว โจทก ยนยอมตกลงใหจำาเลยเชาตอไดอก 14 ปนน กำาหนดเวลาเชาทกำาหนดไวแนนอนมเพยง 15 ปสวนเมอพนกำาหนดดงกลาวหากจำาเลยประสงคจะเชา โจทกจะใหจำาเลยเชาตอไปไดอก 14 ป เปนคำามนของโจทกทจะใหจำาเลยเชา จำาเลยจะตองแสดงความจำานงตอโจทกกอน ครบอายสญญาเชา
44
เมอมการสนองคำามนจะใหเชา สญญาเชาทเกดขนใหมนน ตองมหลกฐานเปนหนงสอ หรอจดทะเบยนดวย มเชนนนจะฟองรองบงคบคดไมได
177227 Faculty of Law
45
177227 Faculty of Law
คำาพพากษาฎกาท 1062/2539 คำามนจะใหเชาทดนพพาทตอของโจทกเปนเพยงคำามนดวยวาจาซงอยนอกเหนอจากขอตกลงตามสญญา
เชาเดม แมจำาเลยจะสนองรบ คำามนนนกอนครบกำาหนดสญญาเชาเดม และเกดสญญาเชาขน
ใหมกตามแตตราบใดทโจทกยงมไดทำาหลกฐานการเชาใหมเปนหนงสอลงลายมอชอโจทกผรบผดเปนสำาคญ จำาเลยยอมไมอาจขอบงคบให
โจทกตองยอมใหจำาเลยเชาทดนพพาทตอไปไดตาม มาตรา 538
46
กำาหนดเวลาการเชา
แบงได 2 กรณ
1. สญญาเชาทไมมกำาหนดระยะเวลา ไมตองจดทะเบยน แตตองมหลกฐานเปนหนงสอ
ลงลายมอชอผตองรบผด เปนอยางนอย
177227 Faculty of Law
47
177227 Faculty of Law
สญญาเกด ปจจบน
48
2. สญญาเชาทมกำาหนดเวลา2.1 กำาหนดเวลาตามป ปฎทน ม.540
จดทะเบยนการเชาสงสดไดไมเกน 30 ป ยกเวน การเชาอสงหารมทรพยเพอการพาณชย
กรรม หรออตสาหกรรม เชาสงสดไดไมเกน 2.2 กำาหนดเวลาเชาโดยอาศยอายขยของ
คสญญา ม.541
177227 Faculty of Law
49
177227 Faculty of Law
สงสดไมเกน 30 ป หรอตามอายขยของคสญญา
สญญาเกดขน
50
บคคลหลายคนเรยกเอาทรพยสนทเชารายเดยวกน (ม.542-3)
กรณทผใหเชานำาทรพยสนไปใหบคคลเชาหลายราย จงมปญหาวาในระหวางผเชาดวยกนผเชารายใดจะเปนผไดสทธครอบครองในตวทรพยสนทเชานนไป กฎหมายมหลกเกณฑอยางไร?
ม. 542-3 เปนกฎหมายระหวางผเชา กบผเชาดวยกน ไมเกยวกบระหวางผเชา กบผใหเชา
177227 Faculty of Law
51
หลกเกณฑบคคลหลายคนฯ 1. ทรพยสนทเชาเปนสงเดยวกน หมายความ
วา การทผใหเชาทำาสญญาใหเชาทรพยทงสองครงหรอหลายครงนน ทรพยสนอนเปนวตถแหงสญญาจะตองเปนสงเดยวกน
2. ระยะเวลาของสญญาเชาทงสองรายหรอหลายรายนนตองซอนทบกน
177227 Faculty of Law
52
ผลของกฎหมาย แยกไดดงน 1. ทรพยสนทเชาเปนสงหารมทรพย
ไดแก ผเชาซงไดครอบครองทรพยสนทเชากอนผเชารายอน( ไมพจารณาวาใครทำาสญญาเชากอนหลง)
2. สญญาเชาตางรายเปนการเชาอสงหารมทรพย ผเชารายใดจะมสทธดกวาผเชารายอนแยกพจารณาไดดงน ก. สญญาเชาอสงหารมทรพยตางราย
นนเปนการเชาซงมกำาหนดเวลาเชาไมเกน 3 ป ไดแก ผเชาซงไดครอบครองทรพยสนทเชากอน
ผเชารายอน( ไมพจารณาวาใครทำาสญญาเชากอนหลง)
177227 Faculty of Law
53
ข. สญญาเชาทกรายเปนสญญาเชาซงมกำาหนดระยะเวลาการเชาเกนกวา 3 ป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 543(2) ไดแก ผเชาซงไดจดทะเบยนการเชาของ
ตนกอนผเชารายอน
177227 Faculty of Law
54
ค. สญญาเชาตางรายหลายราย เปนการเชามทงประเภทซงตองจดทะเบยนและประเภทซงไมตองจดทะเบยนปะปนกน ไดแก การครอบครอง หรอ การจด
ทะเบยน ซงไดเกดขนกอน
177227 Faculty of Law