Download - 2009 26 11 Stockwerkeigentum
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Samuel GerberDr. sc. techn., MRICS sgAG, Raumbewältigung, Zürich
Stockwerkeigentum:Mehr Fallstricke als Vorteile?
Oliver RappoldBlum & Grob Rechtsanwälte
10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 5
Stokwerkeigentum – Mehr Fallstricke als Vorteile?
• Schweizer Immobiliengespräche• 26. November 2009• Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.
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Sonderrecht
Einzelne Stockwerke oder Teile davon
Ausschliessliche Benutzung und Innenausbau
Mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen (sog. Abgeschlossenheitserfordernis)
Beispiele: Wohnung, Keller, Dachboden, Büroraum
Durch Begründungsakt oder nachträgliche Vereinbarung der Stockwerkeigentümer kann Sonderrecht als gemeinschaftlich erklärt werden
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Gemeinschaftliche Teile
Bauteile, die für den Bestand und für die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind
Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Nutzung ihrer Räume dienen
Beispiele: Dach, Zentralheizung, Treppenhaus, Garten, Fenster, Dachterrasse, Aussenparkplätze
Gemeinschaftliche Teile für welche die ausschliessliche Nutzung gewollt ist Stockwerkeigentümerreglement (Sondernutzungsrecht) oder Dienstbarkeit
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Nachbarrecht
Nachbarrecht (Art. 684 ZGB) ist auch zwischen den Stockwerkeigentümern zu beachten
Schutz vor übermässigen Immissionen
„positive“ Immissionen (z. B. Lärm, Staub, Rauch, ideelle Immissionen) oder „negative“ Immissionen (z. B. Entzug Sonne, Licht oder Aussicht, Erschwerung Zugang zu einem Ladengeschäft)
Übermässige Einwirkung: verboten sind schädliche und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigte Einwirkung
Klage (Beseitigungsklage, Unterlassungsklage, Schadenersatz, Feststellungsklage, etc.)
Rechtsschutzversicherung (Beachte das Kleingedruckte)
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Kauf einer bestehenden Wohnung –auf was ist zu achten (nicht abschliessend)
Kaufvertrag (“Reservationsvertrag“, Kaufobjekt, Grundstückgewinnsteuer, etc.)
Grundbuchauszug / ursprüngliche Baubewilligung
Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung
Budget / Abrechnungen der Gemeinschaftskosten
Zustand gemeinschaftliche Teile
Erneuerungsfonds
Verwalter
Nachbarn (laufende Streitigkeiten?)
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Kauf einer zu erstellenden Wohnung –auf was ist zu achten (nicht abschliessend)
Werkvertrag (Preis, Werkbeschrieb, Mehrkosten, Bezugstermin, Zahlungstermine, etc.)
Mängelrechte / Garantien / Gewährleistung des Verkäufers
Bauhandwerkerpfandrechte
Baubewilligung
Aussichtsschutz
Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung
Verwalter
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Endlich stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung … aber
Nachbarn / Stockwerkeigentümergemeinschaft
Meins – Deins
offene gesetzliche Bestimmungen: z.B. Art. 712h Abs. 3 ‚Lift-Artikel‘
Mängel bei neuerstellten Bauten
Renovationen der gemeinschaftlichen Teile / Erneuerungsfonds
Nicht-Bezahlung der Beiträge
Gemeinsame Prozesse
Mieter
Veränderungen bei Sondernutzungsflächen insb. Garten
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Blick in die Zukunft…. Legiferierung der Gerichtspraxis
Erneuerungfonds: zwingend / Probleme bei bestehenden STWEG jetzt angehen
Liberalisierung der Quorumsregelungen
Umfassendere Reglemente
Mediationsverfahren
„Kleines Wohneigentum“
Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
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Fazit
Klar: Es gibt zahlreiche Fallstricke
Aber: Herzensangelegenheit / Emotionen
Sorgfalt und Umsicht beim Kauf
Sinn für Gemeinschaft
Starke Nerven
Eigentum verpflichtet
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Schweizer Immobiliengespräche
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Claudio MüllerZürcher Kantonalbank
Schweizer Immobiliengesprächevom 26. November 2009
Claudio MüllerLeiter Immobilien Business DevelopmentZürcher Kantonalbank
Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?
«Welche Herausforderungenstellen sich bei "altem" Stockwerkeigentum?»
Themenübersicht
Marktentwicklung Stockwerkeigentum in anderen Ländern Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum Umgang mit Problemliegenschaften Lösungsansätze
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200918
Alles aus der Werteoptik betrachtet
Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200919
nachBauvollendung
grosse Freude
nachca. 40 Jahren
voraussichtlich erheblicher Handlungsbedarf
nachx Jahren
wie weiter?
nachca. 20 Jahren
erster Handlungsbedarf vorhanden
Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200920
Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200921
Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200922
Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200923
Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200924
Die meiste Zeitgeht dadurch verloren,dass man nichtzu Ende denkt.Alfred Herrhausen,Bankier, Vorstandssprecher derDeutschen Bank (1930 – 1989)
Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (1)
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200925
Entwicklung des Erstwohnungsbestandes in % nach Besitzverhältnissen 1970-2000
In allen Zeiträumen: Stärkste Zunahme bei Stockwerkeigentum
Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (2)
Wohnungen nach Bewohnertyp im Jahr 2000
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200926
Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS
Stockwerkeigentum ist im Kommen!
Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (3)
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200927
Wohneigentumsquote in den Kantonen 2000
Wohneigentumsquote kantonal sehr unterschiedlich
Kantone mit grossem SWE-Anteil
Kantone mit geringem SWE-Anteil
Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (4)
Bildung von Stockwerkeigentum von 1990-2000
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200928
Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS
Zugänge in Form von Neubauten machen gut 116 000 Einheiten aus. Über Umwandlungen bestehender Mietobjekte kamen etwas mehr als 134 000
Wohnungen dazu. Aufgrund von Schätzungen der Erneuerungsraten im Gesamtbestand und im STWE-
Bestand kann davon ausgegangen werden, dass mindestens ein Drittel der Umwandlungen von Mietwohnungen zu STWE ohne gleichzeitige Erneuerungs-massnahmen erfolgte.
Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (5)
Zwischen 1990 und 2000 sind mehr Eigentumswohnungen durch Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum als durch Neubau entstanden!
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200929
Gründe für Umwandlung von Mietobjektenin Stockwerkeigentum:
Förderung des Eigenheimgedankens
(finanzielle) Lösung von Sanierungsobjekten
Verkauf von eher günstigen Objekten
Lancierung von neuen Eigentumsmodellen
usw.
Sind dasSanierungsobjekte
von morgen?
Stockwerkeigentum/Kondominium inanderen Ländern (1)
Kauf von Wohnungen zu Eigentum in vielen anderen Ländern mit grösserer und älterer Tradition als in der Schweiz:
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200930
Schweiz Miteigentum, Stockwerkeigentum in Kraft seit 1.1.1965(ZGB Art. 646 bis 651/712 a-t)
Frankreich la coproprieté Code de la Coproprieté, in Kraft seit 10.7.1965
Grossbritannien freehold, tenancy in common selten
Italien Proprietà condominiale, "condominio" Codice Civile, Art. 1117 ff, in Kraft seit 10.3.1942
Österreich Wohnungseigentum WoEigG, in Kraft seit 15.3.1951
Spanien Propiedad Horizontal Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, seit 21.7.1960
USA Co-tenancy, Condominium Grossstädte, Florida
Stockwerkeigentumin anderen Ländern (2)
Erfahrungen aus Italien:
In (Gross-)Städten weit verbreitet Viele alte Substanz (ohne Lösung) Viele ungelöste Probleme
- Umbau/Abriss kaum möglich- steuerliche Fragen/Erbrecht- rechtliche Hürden
Objekte befinden sich häufig an bester Zentrumslage
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200931
=> Gesetzliche Einschränkung des Stockwerkeigentums eingeführt!
Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (1)
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200932
Preiseffekt des Alters bei konstanter Gebäudequalität (Demodierung)
Demodierung ist in den ersten Jahrzehnten nach Erstellung am stärksten
Anteil nimmt über die Zeit ab; im Gegenzug steigt der Anteil witterungs- und abnutzungsbedingten physischen Abschreibungen an
Eigentumswohnung, die bei Anschaffung CHF 500'000 gekostet hat, verliert im Schnitt jedes Jahr CHF 5000 an Wert, wobei anfangs rund CHF 4000 der Demodierung und CHF 1000 der physischen Entwertung zuzuschreiben ist
Quelle: ZKB Studie: Preise, Mieten und Renditen
Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (2)
Positives Szenario:Objekt an bester Lage, gut unterhalten
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200933
Gebäudezeitwert
Reale Wertentwicklung LiegenschaftKaufpreis:CHF 250'000
1970 2005
Landwert
Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (3)
Objekt an durchschnittlicher Lage:recht unterhalten, aber mit klaren Demodierungserscheinungen
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200934
Landwert
Gebäudezeitwert
Reale Wertentwicklung LiegenschaftKaufpreis:CHF 250'000
1970 2005
Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (4)
Crash-Szenario:Objekt an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr Marktkonform
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200935
Landwert
Zeitwert Gebäude
Reale Wertentwicklung LiegenschaftKaufpreis:CHF 250'000
1970 2005
Lehren aus den Szenarien
Objekte an bester Lage, gut unterhalten, unabhängig des Alters Schaffen voraussichtlich wenig Probleme
Objekte an durchschnittlichen Lagen, recht unterhalten aber mit Demodierungserscheinungen: Probleme im Alter heute schon erkennbar
Objekte an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr marktkonform Probleme vorprogrammiert
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200936
Investitionspolitik
Wie soll man als Eigentümer in eine eigene Wohnung investieren? Welche Fragen muss man sich stellen
Ist die Eigentumswohnung:
Ein Konsumgut? Eine langfristige Investition?
Wenn ja, wie gehe ich damit um, um deren Wert zu erhalten?Welchen Einfluss haben die Miteigentümer?
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200937
Viele Fragen, die beantwortet werden müssen
Die Eigentumswohnung – ein Konsumgut?
Nein, obwohl vielfach behauptet!
... Wenn die Eigentumswohnung ein Konsumgut wäre, würde sich ihr Wert in einer bestimmten Zeit gegen Null entwickeln. Dafür gibt es keine Hinweise im Immobilienmarkt.
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200938
Die Eigentumswohnung – ein Investitionsgut?
Ja, aber mit Einschränkungen!
Statistiken zeigen, dass Wohnungen einen Inflationsschutz bieten. Voraussetzungen:
Erforderlicher Unterhalt muss regelmässig durchgeführt werden Äussere Einflüsse können zu einem massiven Wertzerfall führen Das Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern sollte
einigermassen in Ordnung sein usw.
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200939
Umgang mit Problemliegenschaften
Was passiert, wenn sich die Eigentumswohnung in einer Problemliegenschaft befindet?
Ein Beispiel: Objekt wurde als Mietwohnung vor 60 Jahren gebaut Wohnung vor 20 Jahren an Mieter zu Eigentum verkauft Grundriss und Ausbau entsprechen nicht mehr den heutigen
Ansprüchen/Bedürfnissen Anpassung an Markterfordernisse kaum unter angemessenen
Investitionen machbar
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200940
Folgen bei einer Problemliegenschaft
Zu erwartende Folgen: Image der Überbauung leidet Schwierigkeiten beim Verkauf von Wohnungen Streit unter Eigentümern Keine Einigung bezüglich:
- Renovationen/Sanierungen- Umgebung usw.
Mehrere Untervermietungen, Eigner setzen sich ab Negative Wertentwicklung Verminderung des investierten Eigenkapitals, bei hohen
Fremdverschuldungen ev. Druck seitens der Gläubiger Verslummung der gesamten Überbauung
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200941
Wie weiter?
Lösungsansätze (1)
Mehrere Möglichkeiten – aber keine Patentlösungen
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200942
Steigende Probleme, massiveWertverminderungen
ev. Halten des status quo (wie lange?)
Wert der Überbauung kann einiger-massen erhalten werden; nur ein Teildes Investments widerspiegelt sichin einem höheren Verkaufspreis
Sofern machbar, und es sich rechnet; voraussichtlich beste Lösung
Massnahmen Mögliche Konsequenzen
Ev. Revitalisierung und Neupositionierung der ganzen Überbauung
Es erfolgen "Pinselrenovationen"
Umfassende Renovation
Sanierung inkl. Konzeptänderung
Abriss der Überbauung
Überbauung bleib so wie sie ist
Lösungsansätze (2)
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200943
Wert erhaltende Massnahmen bei Renovationsbedarf:
Sonderrecht Miteigentum
Malerarbeiten
Ersatz von Geräten
Teppiche/Bodenbeläge
Abdichtungen
usw.
Fassade streichen
Heizung erneuern
Leitungen sanieren
laufende Reparaturen
usw.
Faustregel: Der Unterhalt soll zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgten.
Lösungsansätze (3)
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200944
Wert vermehrende Massnahmen bei Renovationsbedarf:
Sonderrecht Miteigentum
Ausbau Haustechnik
Wertvollere Beläge
neue Türen
neue Küche, neues Bad
usw.
MINERGIE®-Sanierung
"Gesicht" der Überbauung verändern
Komfort-Erhöhungen
Aufwerten Eingangsbereich
Einstellgarage aufwerten
Faustregel: Auch Wert vermehrende Investitionen sollen zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgen.
Weiter gehende Lösungsansätze (4)
Heute bestehende MöglichkeitenEs gibt nur wenige!Keine Ideallösung machbar!
LösungsansätzeEin oder mehrere SWE übernehmen das ganze GebäudeAlle verkaufen an einen InvestorÜberführung des SWE z.B. in eine AG durch Sacheinlage
- gemeinsame Vorwärtsstrategie- Verkauf der Gesellschaft an Dritte zwecks Sanierung oder Abriss/Neubau
Wichtig: In fast allen Fällen ist mit erheblichen Wertverlusten zu rechnen! Dafür wird man aber seine Eigentumswohnung los!
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200945
Möglicher neuer Lösungsansatz
Neue Idee: Aufkauf aller Eigentumswohnungen durch eine spezialisierte Investmentgesellschaft
1. Entschädigt heutige Wohnungseigentümer zu Marktpreisen2. Saniert Objekte und verkauft sie wieder an neue Eigentümer3. oder: Abriss Überbauung und Erstellung einer neuen Anlage
Wie weit das gelingt, ist noch offen. In der Schweiz damit noch kaum Erfahrungen Keine gesetzliche Handhabung dafür vorhanden
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200946
Lehren für die Zukunft
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200947
Gute Ideen zu haben, ist die eine Sache
Gute Ideen zu haben, welche machbar sind, ist eine andere Sache
Bezüglich älter werdendenEigentumswohnungenin der Schweiz sind nochgute Ideen gefragt!
Fazit
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200948
Es braucht gesetzliche Anpassungen in Richtung "demokratischeres Stockwerkeigentum".
Neue Eigentumswohnungen schaffen in der Regel keine Probleme.
Bei älteren Objekten sind Lage, Konzeption und Zustand – aber auch das Verhältnis der Eigentümer unter sich – für den Werterhalt ganz entscheidend.
Billige Eigentumswohnungen und solche mit Problemen (interne wie externe) stellen eine ernsthafte Herausforderung dar. Patentlösungen gibt es keine, aber Lösungsansätze.
Entscheidend ist das Zusammenspiel der Eigentümer.
Die Schweiz steht erst am Anfang des Problems von älter werdenden Eigentumswohnungen.
Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200949
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Marianne WaldeWalde & Partner
Datum 18. Februar 2010, 17.30 Uhr Kongresshaus, Zürich
Nächstes Immobiliengespräch:
Ab Montag können Sie unter www.immobilienbusiness.ch die ganze Präsentation als PDF herunterladen.