4.2 폐가철거 지원사업

4.2.1 사업계획 도출배경(1) 필요성

① 방치된 폐가의 활용

❚ 주거지구는 대체로 건축된지 오래된 건축물이 많아 건물들이 노후화가 많이 진행됨

❚ 노후된 건물은 공가가 될 가능성이 높으며 공가들은 시간이 경과됨에 따라 점차 우

범화 되어 범죄 발생이 우려되는 상황임

❚ 현재 주거지구 내에는 공가 및 폐가가 많이 있으며 그 중 일부는 방치되어 쓰레기

투기장소로 이용되는 등 마을환경을 해치는 주된 요인이 되고 있음

❚ 이러한 폐가들은 철거비용 등의 문제로 계속 방치되고 있으며 토지주와 인근주민간

에 마찰이 발생하기도 함

② 주민 우선요구 사업의 실행

❚ 2011년, 동네한바퀴, 마을만들기 학습회 등을 거친 결과 주민들이 시급하게 원하는

사업으로 심리적, 시각적인 피해를 주고 있는 폐가문제를 해결하기 위한 ‘폐가철거

사업’이 도출됨

❚ 그러나 개인소유물에 대한 철거를 임의로 진행시킬 수 없기 때문에 토지주의 허락

을 이끌어 내기 위해서는 행정의 협력이 필요하다는데 동의함

그림 4-1. 주민워크샵

(2) 현황

❚ 마을에 약 30개의 공가가 위치해 있으며 대부분 노후도가 심하고 관리가 이루어 지

지않아 흉물로 방치되어 있음

❚ 철거하다 중단된 건축물, 불탄 집 들이 가로변에 그대로 노출되어 마을의 이미지를

크게 저하 시키고 있음

❚ 일부 공가 건축물은 폐 건축물 자재, 쓰레기 투기장으로 변질되어 있음

철거 미완료로 가로변이미지 저하

노후한 외관 노출 및우범화 우려

노후 외관 노출로마을 이미지 저하

화재 후 방치로안전성 저하

그림 4-2. 공가·폐가의 분포 및 현황

(3) 기대효과

❚ 폐가 철거를 통한 주거지내 경관 및 주거환경 개선

❚ 철거 토지를 텃밭으로 조성함으로서 마을 내 경작 면적 및 녹지율 제고

❚ 노후 주거지 물리적 재생을 위한 주민대표조직 주도 사업 사례 도출

❚ 노후 주택 철거를 위한 민-관 협력 사례 도출 및 노후·방치 주택 활용 방법 도출

4.2.2 사업실행계획(1) 사업구상

❚ 공공의 지원을 통해 철거를 지원하며 그에 대한 조건으로 일정기간동안 공공에서

토지를 활용하는 사업

❚ 폐가철거 지원사업은 해피하우스 플러스 사업의 일부로서 집수리 지원사업, 노후주

택 신축사업과 연계하여 진행시킴

❚ 기존의 공·폐가 철거사업은 농촌지역의 환경개선을 위한 슬레이트 처리, 도시지역의

우범화 방지, 주차장·공원 등 공공공간 확보를 위한 철거사업이 진행되었으나 도시

재생지역의 폐가활용은 쌈지공원(마을정원), 공동텃밭 등과 연계·활용함으로써 물리

적 환경개선 뿐만 아니라 마을의 식생활개선, 경제적 재생을 동반한 총체적 재생

관점의 환경개선사업으로 차별화 시킴

그림 4-3. 폐가철거 지원사업 구상도

(2) 사업계획

① 폐가철거 지원 및 토지활용

❚ ‘노후주거지 재생을 위한 공공의 지원’차원에서 행정으로부터 폐가철거비를 지원받

으며 확보된 토지는 일정기간동안 공공적인 성격으로 이용함

❚ 확보된 토지는 마을 공동텃밭으로 조성한 후 인근 주민에게 분양하여 텃밭작물을

경작함

❚ 공동텃밭은 단순한 경작을 위한 공간의 역할만이 아닌 커뮤니티 거점 및 마을 내

조경공간으로의 역할을 동시에 수행할 수 있도록 조성함

② 순환체계 구축

❚ 공공에서 사용하기로 한 기한이 끝난 후 건물의 신축을 유도

❚ ‘폐가의 철거 → 공동텃밭 활용 → 건물신축 지원’으로 이어지는 노후주거지 건축물

의 순환체계 구축

❚ 지속적인 폐가철거 동의를 얻어 마을 내 환경을 정비하고 공간을 확보하여 공동의

이익을 위해 활용함

❚ 마을 환경개선 및 경관향상, 주민들의 활동을 통한 공동체의식 강화 등을 위해 행

정에서 지속적으로 폐가 철거 비용을 지원할 수 있도록 유도

③ 도시재생사업과의 연계

❚ 도시재생지원센터에서는 인근에 경작을 희망하는 주민들을 대상으로 주민학교를 진

행하여 도시농업에 대한 교육을 실시함으로서 효율적인 경작이 가능하도록 함

❚ 주민워크샵, 주민학교 식물자원반 참여자를 중심으로 마을공동텃밭을 분양함

❚ 마을의 경작활동은 마을키친 ‘노송밥나무’와 연계할 수 있다는 점을 인식시키고 폐

가철거사업-커뮤니티 키친사업간 협력 가능성을 모색함

그림 4-4. 폐가철거 지원사업 사업계획

4.2.3 사업실행내역(1) 현황조사

❚ 마을에 대한 기초물리조사 및 주민들을 대상으로 한 기초사회적조사를 실시함

❚ 현장조사를 통해 빈집 및 폐가현황을 조사함

❚ 동네협의회의 협조를 받아 철거가 가능한 대상지를 물색하였으며 총 11개의 대상지

가 선정됨

(2) 폐가 소유 현황 파악

❚ 대상지 선정 및 소유주 파악

▯ 조사된 공가·폐가 중 철거가 시급한 대상지를 선정함

▯ 등기부등본 확인 및 직접방문을 통해 폐가철거 대상지 소유주의 거주지 및 연락

처를 파악함

▯ 개인정보보안이 강화됨에 따라 행정의 협조가 필요함

그림 4-5. 대상지 선정 그림 4-6. 부동산 소유주 및 연락처

폐가철거 대상지 소유주 파악 1

⇨

폐가철거 대상지 소유주 파악 1추진방법 토지대장 및 등기부등본 열람 행정·인근 주민 협조 및 직접방문추진일정 2012년 5월 2012년 5월∼6월추진결과 열람을 통한 소유주 및 소유주 거주지 파악 소유주 연락처 7개소문제점 등본 소유주 거주지 주소의 갱신 미흡,

연락처 확보 불가능행정 및 주민협조 한계, 직접방문 시 소유주

만남의 경우 불확실성

표 4-1. 폐가소유현황파악

(3) 폐가 철거 동의 유도

① 주민협조 요청

❚ 주민대표조직(동네협의회)의 이름으로 폐가 철거의 필요성 및 혜택을 설명한 협조요

청문을 토지 소유주에게 우편으로 발송

❚ 총11개의 대상지중 4개소는 주소가 잘못되었으며 무응답2개소, 거절1개소, 유보2개

소로 나타났으며 2개소에서는 철거동의를 얻어냄

❚ 무응답이나 거절 또는 유보한 대상지에 대해서는 사업의 취지 및 혜택에 관해 자세

하게 설명할 필요가 있음

추진방법 ▯ 협조요청문 등기발송 및 전화통화추진일정 ▯ 2012년 6월∼8월

추진결과▯ 폐가철거사업 2개소 동의▯ 등기반송 또는 거주지 불명확 4개소, 폐가철거사업 동의 유보 2개소▯ 등기확인 후 무응답 2개소, 철거 불필요 의사 1개소

문제점 ▯ 협의과정 진행시 중간지원기구의 역할 및 사업의 이해과정 필요▯ 철거대상지 소유권의 채권·채무관계로 인한 협의의 어려움

협조동의 요청문서

표 4-2. 폐가철거 대상지의 소유주 동의협조 요청

② 주민동의절차

❚ 동네협의회원들과 함께 대상지 또는 소유주를 방문하여 협조를 유도함

❚ 폐가 존치로 인해 주민이 받고 있는 피해 및 토지 소유주로서 사유재산을 관리하지

못한 책임을 전달함

❚ 폐가철거 시 받을 수 있는 혜택을 설명함으로서 소유주의 동의를 이끌어냄

❚ 철거 시기 및 토지활용기간 등에 대해 행정-주민간의 의견 조율

❚ 행정-주민간 협의를 통해 토지이용확인서 작성 및 3년간 무상이용한다는 합의서를

도출

❚ 도시재생지원센터가 행정과 소유주사이의 중간조직이 되어 토지소유주에게 동의서

를 받아 행정에 제출함

그림 4-7. 폐가철거 동의서(706-4) 그림 4-8 폐가철거 동의서(743-5)

(4) 폐가 철거 시행

❚ 동의된 대상지의 폐가철거 진행

❚ 노후주거지의 특성상 좁은 골목길에는 장비 진입이 불가능하여 인력으로 대체함에

따른 사업비증가의 문제가 발생함

❚ 겨울철에는 경작이 불가능하므로 경작시기를 고려한 철거시점을 고려해야함

❚ 대상지에는 인근주민들이 무단으로 점유하여 경작을 하고 있어 원활한 사업시행을

위해서는 사전에 주민들에게 철거 및 공공텃밭조성계획을 안내하고 주민학교(식물

자원반)에 참여할 수 있도록 유도함

❚ 주민학교에 참여한 주민들은 공공텃밭을 분양받아 다시 경작을 할 수 있도록 유도

함

그림 4-9 폐가의 철거

(5) 토지활용

① 주민학교 운영

❚ 인근에서 텃밭을 경작해오던 주민들 및 신청자를 대상으로 제2기 더불어 주민학교

‘식물자원반’을 운영함 (2012.08 ~ 2012.11)

❚ 작물별 경작방법 및 텃밭의 경관적 활용방법 등을 교육받음

❚ 공공텃밭은 일반적인 기능만을 하는 텃밭이 아닌 커뮤티니 거점역할을 할 수 있도

록 주민들의 이해를 도우며 도구활용을 통해 화단, 쉼터 등 공공텃밭에 조성되는

시설을 직접 설계함

그림 4-10. 식물자원반 강의

② 텃밭조성

❚ 현재 철거된 후 확보된 토지를 텃밭으로 전환하는 작업을 진행하여 주민들의 커뮤

니티활동 도모

❚ 수확된 작물을 마을기업 노송밥나무에 판매함으로서 주민의 2차수익 도모

❚ 매월 정기적인 공동체 모임을 통해 주민간의 원활한 의사소통 지원

4.2.4 사업실행성과(1) 사업성과

❚ 폐가철거 4건(현재 2014.5 기준)

❚ 폐가 철거 4곳 중 1곳을 마을공동 정원으로 3곳을 공동텃밭으로 전환시킴

❚ 도시 내 폐가 이용의 방법론 정립

❚ 마을의 녹지율 향상

(2) 파급효과 및 성과물의 활용

❚ 사업혜택에 대한 홍보를 통해 주가적인 폐가철거 유도

❚ 커뮤니티 거점 조성을 통한 공동체활성화 도모

4.2.5 향후 추진계획(1) 사업수행중 발견된 현장의 문제점과 애로사항

❚ 폐가의 필지는 외부에 거주하는 사람이 많고 토지대장이 누락되거나 잘못 표기된

경우가 많아 연락처의 파악이 매우 어려움

❚ 토지주에게 현재 인근주민들이 받고 있는 피해를 알리고 사업의 취지를 전달하였으

나 우편으로 답변을 받기 어려우며 긍정적인 답변을 보내오는 경우도 적음

❚ 폐가철거 작업이 커뮤니티가로 용역과 함께 발주가 되었으나 발주가 늦어지면서 철

거작업도 늦어짐에 따라 주민들의 불만이 발생함

❚ 철거한 토지를 텃밭으로 조성하고 분양하는 과정에서 텃밭 경작지를 원하는 주민들

과의 마찰을 조정할 필요가 있음

❚ 철거 건축물이 철거기계가 진입하지 못하는 골목길변에 위치하여 철거 전 과정을

인력에 의존해야 했으며 이 과정에서 사업비와 철거 시기간이 초과됨

❚ 철거 후 수로확보, 토질개선, 토양확보, 경계부 처리, 후면 건축물 정비 등을 진행

하는데 행정 지원이 추가 필요하였으나 행정이 추가 지원하는데 소극적인 자세를

취함

(2) 남은 TB 사업기간동안 추진할 내용

❚ 식물자원반 수강생을 중심으로 마을공동텃밭 동아리(주민학교 ‘도시농부반’)를 결성

하여 공동텃밭을 조성하고 작물을 경작함

❚ 공동텃밭 내에 휴식장소 등을 조성하여 커뮤니티 거점공간으로 활용함

❚ 텃밭 경계부 및 내부의 조경적 설계를 통해 주거지 경관개선에 기여함

❚ 공공의 지원방안을 모색하고 커뮤니티 비즈니스 모델을 창출

❚ 가로변의 국공유지 자투리땅을 경작하고 있는 주민들을 마을 공동 텃밭으로 이동시

키고 확보된 자투리땅은 조경공간 등으로 활용함

❚ 새로운 폐가철거지를 지속적으로 물색하고 토지소유주의 파악 및 설득을 할 수 있

도록 함

년도 방향과 계획 비고(성격)

현장 1차년도(2011.05~2012. 04)

▯ 폐가 철거 필요성 모색▯ 폐거 철거 추진 주민조직 구축▯ 소유주 파악을 위한 행정 협의

폐가 철거 기반구축

현장 2차년도(2012.05~2013. 04)

▯ 폐가 소유주 우편 및 개별 방문▯ 소유주 합의 후 폐가 철거 실행▯ 공동 텃밭 운영 주민조직 구축

폐가 철거 실행

현장 3차년도(2013.05~2014. 04)

▯ 공동 텃밭 환경 질 제고▯ 도시농부, 마을기업 연계▯ 추가 폐가철거 사업 연결

폐가 철거 효과극대화

표 4-3. 향후 사업 방향과 계획

(3) TB사업 종료 이후의 방향 제언

❚ 공동텃밭의 조성 및 분양에 대한 체계의 정비가 필요함

❚ 폐가를 철거하고 텃밭을 조성하는 과정에 있어서 단순히 폐가의 철거 뿐만아니라

복토 등 텃밭조성까지 행정에서 지원할 수 있도록 하는 예산계획이 필요함

❚ 주변지역으로의 사업 추가 확장에 필요한 행정, 해피하우스센터 등과 긴밀한 네트

워크체계 구축

❚ 전문적인 경작을 통해 소득창출을 유도하고 도시농업사업 및 마을기업과 연계하여

텃밭작물의 납품/유통을 통한 마을경제의 순환체계 구축

❚ 폐가철거작업시 기술이 있는 마을 유휴인력을 활용하여 일자리를 창출

❚ 협정에 따른 임대기간이 끝난 후 합필·합벽건물 신축을 유도하여 효율적인 토지의

활용을 도모

(4) 폐가철거 지원사업이 재생지역에서 추진되기 위해 고려되어야 할 점

① 행정지원

❚ 개인정보보안의 강화로 인해 연락처 확보가 어려워짐에 따라 공공사업 추진을 위한

행정의 협조가 필요함

❚ 토지 활용을 동의한 소유주에게 인센티브로 철거비용을 지원할 뿐만 아니라 신축시

세금감면 등의 추가혜택을 줌으로써 폐가철거가 활성화될 수 있도록 함

❚ 폐가가 철거된 토지는 오염정도가 심해 작물재배가 불가능 하므로 폐가철거의 사업

범위를 토양정비까지 확대함

❚ 진입로 등 현지여건으로 인해 장비사용이 제한되어 비용이 증가할 수 있으므로 탄

력적인 예산계획이 필요함

② 도시재생지원센터의 역할

❚ 폐가철거의 동의를 얻기 위해서는 행정의 일방적인 통보보다 거주민이 피해자로서

의 의견을 전달하는 것이 더 효과가 있으므로 이를 추진할 주민조직 구축이 우선적

으로 필요함

❚ 주민학교는 주민들이 효율적으로 텃밭을 운영할 수 있도록 하는 교육과 텃밭설계를

위한 디자인훈련이 병행되어야 하며 이를 추진하고 관리할 현장연구진이 필요함

❚ 공공텃밭은 일정기간동안 임시로 활용하는 것이기 때문에 설계시 반영구적이고 이

동이 가능한 시설위주로 디자인하는 것이 필요함

❚ 오염된 토양정비와 텃밭조성을 위해 지자체나 관련연구원 등에서 실행하는 다른 사

업과 연계체계를 구축하면 보다 신속하고 효율적인 정비가 가능함

❚ 텃밭을 조성과정에 위치와 시기에 따라 조경, 농업, 하수 등 전문분야에 대한 자문

이 필요하므로 이를 빠르기 진행할 수 있는 조직구축이 필요함