PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
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ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
5.1
DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE
5.1.7
CUANTIFICACION GENERAL DE LA EDIFICACION TOTAL
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
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CAPITULO 13
MODELACIÓN EDIFICABILIDAD INMOBILIARIA
PROYECTO DE VENTAS Y CALCULO VALOR DE
LOTE ÚTIL y RESULTANTE EN ÁREA NETA 1
MODELACIÓN CARGAS Y BENEFICIOS
MODELO SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACION
SUB CAPITULO 1
MODELACIÓN EDIFICABILIDAD
MODELACIÓN CALCULO VALOR LOTE
Se Modela la edificabilidad inmobiliaria partiendo de la variable “índice de construcción” sobre área
neta urbanizable, correspondiente al comprendido en suelo con modalidad redesarrollo, tomando
como variable el índice construcción. Este índice es:
Índice de construcción 5 para el uso principal
Índice de construcción 1 para los usos complementarios.
Basado en la edificabilidad resultante en el modelo, se calculan los proyectos de ventas
inmobiliarias en la Unidad de Actuación Urbanística 1. Como resultado del cálculo del proyecto de
ventas se identifica el costo del valor del lote que se obtiene por participar en el Plan de
Renovación.
Este modelo se elabora para el área neta 1, imagen 1 Y 2 y cuadro de áreas.
1- EDIFICABILIDAD INMOBILIARIA
Para determinar la edificabilidad que permita establecer proyectos de ventas y permita verificar el
equilibrio de cargas y beneficios sobre el área neta 1, se procedió a establecer un cuadro de áreas
(cuadro 1) a partir del Área Neta y Útil resultante del Plan Urbanístico en la Unidad de Actuación
Urbanística, a los cuales se le aplica el índice de ocupación y construcción, que permite establecer
las áreas edificables privadas, comunes y las requeridas para los cupos de estacionamiento.
Se adelanta el modelo urbanístico de edificabilidad a partir del índice de construcción identificando
el que diera como resultado del equilibrio de cargas y beneficios, este índice es 5 para el uso
principal y para los usos complementarios el I.C. 1, el desarrollo se ejecutara en etapa única.
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IMAGEN 1
RENOVACION URBANA LA MERCED
ÁREA NETA
Fuente: Imagen elaborada por el consultor
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IMAGEN 2
RENOVACION URBANA LA MERCED
PROPUESTA URBANISTICA
Fuente: Imagen elaborada por el consultor
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CUADRO 1
sep-19
AREA BRUTA 7.763,91 100,00%
AREA CAMELLON LA MERCED 0,00 0,00%
AREA NETA URBANIZABLE AREA NETA UAU 1 7.763,91 100,00% 100,00%
VIA PUBLICA VIAL EXISTENTE 2.127,00 via existente uau 1 27,40% 27,40%
carrera 5 425,05
carrera 6 703,59
calle 33 824,02
calle 33 A 174,34
PARQUES EXISTENTES (OCUPADO) 0,00 0,00% 0,00%
ÁREA EQUIPAMIENTO PUBLICO 0,00 0,00%
AREA UTIL EXISTENTE 5.636,912 area util existente 72,60% 72,60%
3.124,70 area util uau 1-1
2.512,22 area util uau 1-2
CUADRO DE MOJONES
VIA PUBLICA PROPUESTA AREA ANDEN
2,29 anden 1 M-8; M-6; M-7; M-8
155,41 anden 2 M-5; M-4; M-3; M-9; M-70; M-10;M-11; M-5.
166,08 anden 3
M-5; M-11; M-12; M-13; M-15; M-16; M-17; M-18; M-19; M-20; M-
21; M-22; M-23; M-5.
169,03 anden 4
M-7; M-6; M-24; M-25; M-26; M-27; M-28; M-29; M-30; M-69; M-68;
M-32; M-31; M-32; M-7.
146,28 anden 3 M-18; M-17; M32; M-33; M-34; M-35; M-18.
232,89 anden 4 M-30; M-29; M-36; M-37; M-38; M-39; M-30
229,58 anden 5
M-33; M-40; M-41; M-42; M-43; M-44; M-45, M-46; M-47; M-48; M-
49; M-34; M-33
182,47 anden 6
M-50; M-51; M-52; M-53; M-54; M-55; M-56; M-57; M-58; M-59; M-
60; M-50.
20,57 anden 7 M-37; M-61; M-62; M-38; M-37.
TOTAL ANDEN 1.304,60 16,80% 16,80%
AREA CALZADA
carrera 5 267,35 calzada 1 M-1; M-2; M-3; M-4; M-5; M-6; M8; M-1
calle 33 A 399,58 calzada 2
M-6; M-5; M-23; M-22; M-21; M-20; M-19; M-18; M-29; M-28; M-27;
M-26; M-25; M-24; M-6.
carrera 6 392,68 calzada 3 M-29; M-18; M-35; M-34; M-37; M-36; M-29
calle 33 549,45 calzada 4 M-29; M-18; M-35; M-34; M-37; M-36; M-29.
TOTAL CALZADA 1.609,06 20,72% 20,72%
TOTAL VIA PROPUESTA 2.913,652 37,53% 37,53%
PARQUES DE CESION PARQUE PROPUESTO 815,01 parque 1-1 M-64; M-65; M-66; M-67; M-68; M-31; M-69; M-62; M-64.
754,81 parque 1-2 M-63; M-64; M-62; M-69; M-39; M-63.
55,58 parque 1-3 M-62; M-32; M-31; M-68; M-67; M-62.
1.625,39 TOTAL PARQUE UAU 1 20,94% 20,94%
EQUIPAMIENTO DE CESION 133,28 equip uau 1-1 M-70; M-9; M-71; M-72; M-73; M-74; M-70.
133,28 total equipamiento 1,72% 1,72%
AREA UTIL PROPUESTO 3.091,58 39,82% 39,82%
M-11; M-10; M-70; M-74; M-73; M-42; M-41; M-40; M-33; M-32; M-
117; M-16; M-15; M-14; M-13; M-12; M-M-11
AREA PRIVADA DESTINADA USO
PUBLICO 507,89 6,54% 6,54%
AREA CARGA VIAL 1.235,38 15,91% 15,91%
AREA CARGA ESPACIO PUBLICO
PARQUES 810,39 10,44% 10,44%
AREA CARGA ESPACIO PUBLICO
LOTE PARA EQUIPAMIENTO 133,28 1,72% 1,72%
391,60
AREA SUSTITUIDA 402,65 5,19%
UAU 1 PROPUESTA
UAU 1
AREA CARGA CONSTRUIDA BIEN
INTERES CULTURAL
calle 33
BIEN DE INTERES CULTURAL
carrera 5
calle 33 A
carrera 6
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CALCULO EDIFICABILIDAD NORMA
UPZ 91 SAGRADO CORAZON
Se calcula le edificabilidad inmobiliaria bajo el parámetro de la norma indicada para el sector 7-B,
UPZ 91 “sagrado corazón”,
El resultado se observa en el cuadro siguiente:
UPZ SAGRADO CORAZON
UPZ 91
SECTOR EDIFICABILIDAD 7-B
AREA UTIL EXISTENTE 5.636,91
INDICE CONSTRUCCION 1,50
INDICE OCUPACION 0,75
AREA CONSTRUIDA 8.455,37
AREA OCUPADA 4.227,68
ALTURA PROMEDIO 2,00
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2- PROYECTO DE VENTAS INMOBILIARIAS
Identificada la edificabilidad de Unidad de Actuación Urbanística UAU 1 en el área útil de la
propuesta urbanística, y basados en una metodología inmobiliaria que permite establecer los
valores en que se descompone un negocio de promotores inmobiliarios, se identifican los costos
de:
Costo del lote (área privada y área publica vías y parques de cesión)
costo de la gestión del Plan
costo de cargas y beneficios
costo directo de obra
costo indirecto de obra
costos administrativos
costos financieros
costo utilidad
La suma de estos costos ascienden al 100% del negocio inmobiliario o lo que es lo mismo al
producto de las ventas inmobiliarias.
Se tiene como premisa inicial que todos los predios existentes en el Área Neta 1, tienen el derecho
de obtener el mismo valor comercial aclarando el mito que reza “si sobre mi predio se trazan las
vías o parques públicos mi predio no tiene valor ya que lo público no tiene valor”.
Las premisas urbanísticas iniciales son: (Cuadro 1)
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CUADRO 2
RENOVACION URBANA SAN MARTIN
PREMISAS URBANISTICAS
Fuente: Cuadro elaborado por el consultor
Es importante tener en cuenta lo siguiente:
El área útil RESULTANTE “gestión de suelo”, es el resultado producto del diseño
urbanístico propuesto.
USO PRINCIPAL RESIDENCIAL
USO COMPLEMENTARIO SERVICIOS DE OFICINA Y COMERCIO ESCALA LOCAL Y VECINAL
AREA NETA 1 7.763,91 M2 100,00%
VIA LOCAL EXISTENTE 2.127,00 M2 27,40%
ESPACIO PUBLICO PARQUES 0,00 M2 0,00%
EQUIPAMIENTO EXISTENTE 0,00 M2 0,00%
AREA UTIL INICIAL UAU (incluye derechos sobre invasion) 5.636,91 M2 72,60%
INDICADOR INDICADOR
AREA UTIL INICIAL UAU (incluye derechos sobre invasion) 5.636,91 M2 72,60% ÁREA ÚTIL UAU AREA ÚTIL UAU
ESPACIO PUBLICO VIAL PROPUESTO 2.913,65 M2 37,53% INICIAL (1) RESULTANTE (2)
ESPACIO PUBLICO PARQUES, EQUIPAMIENTO PROPUESTO 1.625,39 M2 20,94% 1,00 0,55
EQUIPAMIENTO PUBLICO PROPUESTO 133,28 M2 1,72%
ESPACIO PUBLICO OCUPADO PARTICULARES 819,80 M2 10,56%
TOTAL ESPACIO PUBLICO VIAS, PARQUES Y EQUIPAMIENTO 4.672,32 M2 60,18%
AREA UTIL RESULTANTE 3.091,59 M2 39,82%
AREA NETA 1 7.763,91 M2 100,00% INDICE INDICE INDICE
AREA NETA UAU 1-1 RESIDENCIAL 7.763,91 M2 100,00% OCUPACION CONSTRUCCION CONSTRUCCION
AREA NETA UAU 1-2 RESIDENCIAL 0,00 M2 0,00%
AREA UTIL INICIAL UAU (incluye derechos sobre invasion) 5.636,91 M2 72,60% SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA UTIL
ÁREA UAU RESULTANTE (2) 3.091,59 M2 39,82% 0,20 6,00 15,07
TOTAL SUELO ESPACIO PUBLICO VIAL 2.913,65 M2 37,53%
TOTAL SUELO ESPACIO PUBLICO VIAS PARQUES Y EQUIPAMIENTO 4.672,32 M2 60,18%
AREA UTIL INICIAL UAU 1-1 5.636,91 M2 72,60%
INDICADOR I.C/UTIL
AREA UTIL RESULTANTE UAU 1-1 3.091,59 M2 39,82% 0,55 15,07 UAU 1
AREA UTIL RESULTANTE UAU 1-2
AREA NETA AREA ÁREA ÚTIL UAU INDICE INDICE INDICE AREA AREA TOTAL
UAU ÚTIL RESULTANTE INICIAL (1) OCUPACION CONSTRUCCION CONSTRUCCION OCUPADA CONSTRUIDA
URBANISMO SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA NETA SOBRE ÁREA UTIL POR INDICE
GESTION SUELO
7.763,91 3.091,59 5.636,91 0,20 6,00 15,07 1.552,78 46.583,46
LA MERCED
10/09/2019
UAU 1
EQUILIBRIO INDICE CONSTRUCCION
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El área útil INICIAL “gestión inicial”, es el resultado de sumar las áreas útiles de los predios
existentes en el área neta 1.
La modelación del valor del lote da como resultado la incidencia del proyecto de ventas sobre el
área útil RESULTANTE, pero este valor debe cubrir la totalidad del área útil INICIAL, para que
todos los predios obtengan el mismo valor comercial.
Este principio permite además una repartición igualitaria en la distribución de las cargas y
beneficios sobre el Área Neta 1.
El proyecto de ventas identificado con la metodología de “calculo del valor del lote” gracias a la
edificabilidad, debe permitir la viabilidad del proyecto inmobiliario que permita sufragar los costos
de:
El suelo de las vías públicas adicionales
El suelo de las zonas verdes de cesión adicional
La edificación y predio para equipamiento comunitario
La construcción del re-urbanismo que permita de densificación
El reforzamiento de estructuras de servicios públicos por fuera del área neta.
Las gestiones que permitan dar renta a los propietarios durante el tiempo que demore el
Plan.
La adquisición de predios de conservación para cederlos como equipamiento privado
edificado.
Se estructura una hoja de cálculo en donde los documentos de entrada son:
premisas urbanísticas
indicadores de edificabilidad
Los valores de construcción – costo julio 2014
costo directo de edificaciones $2´100.000
costo directo estacionamientos $ 1´450.000
El valor de ventas promedio en un piso intermedio de la edificación – valor ventas julio 2019.
El valor de ventas de estacionamiento no está incluido en el valor de ventas de la unidad
inmobiliaria.
La definición de costo directo y costo indirecto de obra se toma en lo dispuesto por la Sociedad
Colombiana de Arquitectos en el reglamento de Tarifas y Honorarios.
Se impone la premisa inmobiliaria “el porcentaje del costo directo e indirecto no puede ser mayor al
50% del costo de ventas”.
Conocido el valor del proyecto de ventas, se hace una distribución de este monto basado en uno
de los métodos usados por los promotores inmobiliarios para identificar la incidencia de los costos,
estas identificadas como “valor proyecto” inmobiliario, son:
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Los valores relativos al suelo de gestión
Costo del lote útil resultante
Costo lote cesión adicional para vías, parques y equipamiento
Costo urbanismo externo
Costo de la gestión urbanística
Costo obras de urbanismo
Costo reconocimiento rentas a propietarios
Costo aporte voluntario VIS.
Los valores que componen el producto inmobiliario
Costo directo de obra
Costo indirecto de obra
Costo de administración inmobiliaria
Costo financiero
Utilidad.
En los siguientes cuadros se presentan las hojas de cálculo que arrojan como resultado el 100%
del proyecto de ventas, así:
En el cuadro 2 se aprecia estos valores según el índice de construcción 6 sobre el área
neta urbanizable ANU
En los cuadro 3 se aprecia el valor del lote re urbanizado
En el cuadro 11 se presenta el resumen de la modelación de edificabilidad por índice de
construcción y el valor del 100% del proyecto de ventas.
El valor de Las cargas recuperadas según el modelo de
edificabilidad en el plan a costo de JULIO de 2019 es de $
42.505´635.249,33
El valor del suelo re urbanizado es de $ 6´743.429,18 ver cuadro 3
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MODELACION PROYECTO DE VENTAS Y CALCULO VALOR LOTE INDICE CONSTRUCCION 6
SOBRE ÁREA NETA URBANIZABLE
CUADRO 2
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PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
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ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
CUADRO 2-continuacion
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88.7
50,0
0
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
Fuente: Cuadro elaborado por el consulto
CUADRO 2-continuacion
Fuente: Cuadro elaborado por el consultor
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PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
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CUADRO 2-continuacion
Fuente: Cuadro elaborado por el consultor
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00,0
0
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
CUADRO 2-continuacion
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
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Fuente: Cuadro elaborado por el consulto
CUADRO 2-continuacion
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PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
Fuente: Cuadro elaborado por el consulto
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PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
CUADRO 3
SUB CAPITULO 2
MODELACIÓN CARGAS Y BENEFICIOS
ÁREA SUELO REURBANIZADO
(SIN VIAS EXISTENTES) (2) LOTE UTIL UAU 1-1 RESULTANTE
5.636,91 3.091,59
6.743.429,18 12.295.332,81
VALOR M2 LOTE POR INDICE
6,00
UAU 1-1
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
ÁREA m2 ÁREA TOTAL m2 %
9.451,03 100,00%
2.127,00 22,51%
Malla vial arterial existente 0,00
Avenida 1 0,00
Malla vial local 2.127,00
carrera 5 425,05
carrera 6 703,59
calle 33 824,02
calle 33A 174,34
7.324,03 77,49%
1.687,12 17,85%
Bienes de Interés Cultural - BIC - 376,80 3,99%
KR 5 33 37 101,30
KR 5 33 35 142,20
KR 5 33 31 133,30
BIC 4
BIC 5
BIC 6
BIC 7
BIC 8
BIC 9
BIC 10
BIC 11
BIC12
BIC 13
BIC 14
Edificaciones permanentes 0,00 0,00%
Edificio 1
Edificio 2
Edificio 3
Edificio 4
5.636,91 59,64%ÁREA DE TERRENO ÚTIL
ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO
ÁREA PRIVADA
1 a 2. Áreas Originales
ÁREA BRUTA
ÁREA PÚBLICA EXISTENTE
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
ÁREA m2ÁREA
TOTAL m2
PORCENTAJE
SOBRE ÁREA
BRUTA
9.451,03 100,00%
ÁREA PÚBLICA EXISTENTE 2.127,00 22,51%
Malla vial arterial existente 0,00 0,00%
Avenida 1 0,00
Malla vial local 2.127,00 22,51%
CARRERA 5 425,05
CARRERA 6 703,59
CALLE 33 824,02
CALLE 33A 174,34
ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO 1.687,12 17,85%
Bienes de Interés Cultural - BIC - 376,80 3,99%
5.636,91 59,64%
CARGAS GENERALES 0,00 0,00%
Avenida Principal 1 0,00
CARGAS LOCALES 4.672,33 49,44%
Parques y espacio público 1.625,40 17,20%
Parque 1 815,01
Parque 2 754,81
Parque 3 55,58
Suelo público para equipamiento 133,28 1,41%
Equipamiento 1 133,28
Sistema Vial 2.913,65 30,83%
CARRERA 5 425,05
CARRERA 6 771,84
CALLE 33 982,07
CALLE 33A 734,69
0,00 0,00%
3.091,58 32,71%
AREA NETA 7.763,91
3. Áreas generales del plan parcial
SUELO DESTINADO PARA VIP
ÁREA ÚTIL PPRU
ÁREA BRUTA
ÁREA DE TERRENO (Descontando BIC y edificaciones permanentes)
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
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PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
VALOR SUELO VALOR
CONSTRUCCIÓN TOTAL
COP Miles COP Miles COP Miles
U.A.U 1 7.880.230.180,91$ 4.528.081.800,05$ 12.408.311.980,96$
TOTAL 7.880.230.180,91$ 4.528.081.800,05$ 12.408.311.980,96$
No UNIDAD DE
ACTUACION
URBANISTICA
5. Resumen del valor económico de los predios que conforman las
unidades de actuación urbanística del plan parcial
PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA LA MERCED
FORMULACION
ARQ. ALVARO MEJIA PAVONY
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