1Acadêmico (a) de Engenharia Civil, da Universidade Paranaense, Campus Toledo. E-mail:[email protected] 2Prof.(a) Orientador(a), Especialista., do curso de Engenharia Civil, da Universidade Paranaense, Campus Toledo. E-mail:[email protected]
1
GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
UNIVERSIDADE PARANAENSE, CAMPUS DE TOLEDO/PR
TRABALHO FINAL DE CURSO - TFC
ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE O MÉTODO DE TRATAMENTO DE DADOS
POR FATORES E POR REGRESSÃO LINEAR PARA DETERMINACÃO DO
VALOR VENAL DE UM TERRENO NA CIDADE DE TOLEDO-PR
Aluno1 Ricardo Arno Friedrich
Orientador2 Thiago Augusto Bertuzzo
RESUMO
Esse documento apresenta uma breve introdução à Engenharia de Avaliações no Brasil
informando seus principais métodos de avaliações. Atualmente, há diversas transações
imobiliárias, sendo que para cada uma tem o seu método de cálculo. Embora a Norma
Brasileira de Avaliações de bens, NBR 14.653, indique que sempre que possível utilizar o método
comparativo de dados ela não informa qual tratamento de dados utilizar. Dessa forma, o foco
principal desse trabalho se dá na comparação entre os métodos de tratamento de dados, entre
eles, o método dos fatores e o método da regressão linear, indicando assim suas principais
características, tanto positivas quanto negativas, ainda para esse comparativo foi levado em
conta o grau de fundamentação e precisão conforme normativa vigente. Para a elaboração dos
modelos de cálculo foram utilizadas informações de terrenos urbanos a venda na cidade de
Toledo-PR. Dessa forma, foi verificado que ambos os métodos são eficazes, porém possui
suas limitações, entre elas, a quantidade de variáveis e amostra de dados.
Palavras-chave: Método dos fatores. Regressão linear. Análise de dados. Tratamento de
dados. Método comparativo direto de dados de mercado.
ABSTRACT
This document presents a brief introduction to Evaluation Engineering in Brazil,
stating its main methods of evaluations. Currently there are several real estate transactions,
and for each of them there is a specific method of calculation. Although the Brazilian
Property Evaluations Standard NBR 14,653 indicates that whenever possible the comparative
method of data should be used, it doesn't mention which data processing should be used. Thus
the main focus of this work takes place in the comparison between the methods of processing
of data, including the method of the factors and the method of linear regression, indicating
their main characteristics, both positive and negative. Still, for this comparison, it was taken
into account the degree of substantiation and accuracy according to current regulations. For
the preparation of calculation models, information of urban plots for sale in the city of
Toledo-PR was used. Thus it was found that both methods are effective but they have their
limitations including the number of variables and sample data
Keywords: Method of factors. Linear regression. Data analysis. Processing of data. Direct
comparison method of market data.
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1 INTRODUÇÃO
Os primeiros trabalhos de Engenharia de Avaliações no Brasil tiveram início no século
XX e foram publicados em revistas técnicas de engenharia, em São Paulo, nos anos 1918 e
1919. Já em 1923 foram implementados novos métodos de avaliações de terrenos e, a partir
de 1929, começaram a ter uso sistematizado (FIKER,1997).
Dantas (2005) menciona que a Engenharia de Avaliações tem como principal objetivo
determinar o valor de um bem e tudo que venha gerar uma renda sobre ele.
Segundo Barbosa Filho (1998), o valor de um bem é um fenômeno social, que pode
estar entrelaçado a um vetor composto por variáveis que abrangem suas características físicas
e de seus arredores, de sua utilidade e fatores subjetivos que a própria sociedade cria no
contexto em que se está situado. Já para Fiker (1997) o valor é a semelhança entre a
intensidade das necessidades econômicas do homem e a quantidade de bens disponíveis para
satisfazê-lo, sendo que o mesmo pode ser determinado de acordo com a oferta e a demanda do
bem.
Pode se dizer que o mercado imobiliário é o ambiente que determina preços de
imóveis urbanos, sendo que todos os imóveis passam pela lei da oferta e da demanda
(MOSCOVITCH,1997).
Segundo Dantas (2005) o mercado é formado por três segmentos: o de imóveis que
vão ser vendidos, o de quem quer vendê-los (vendedores) e o das partes interessadas em
adquirir (comprador). Esses três componentes (imóvel, vendedor e comprador) formam o
mercado, sendo os fatores determinantes para a formação dos preços, decorrendo que a
situação ideal seria aquela que a oferta e a procura são equilibradas.
Conforme a Norma Brasileira de Avaliações de Bens NBR 14.653-2 (2011), a escolha
da metodologia de avaliação utilizada deve envolver além dos preços comercializados e ou
ofertados, as demais características que possam influenciar em seu valor. A norma classifica
os métodos em:
Método comparativo de dados de mercado
Responsável por definir o valor de um imóvel através da comparação de dados de
mercado, a pesquisa é realizada com base nas informações do mercado, buscando assim
características próprias que influenciam em seu valor final. Para a execução desse método é
fundamental um grande conjunto de amostras de mercado.
3
Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem alicerçado no seu potencial econômico, sendo
esse o método mais indicado para avaliação de terrenos quando não se tem dados suficientes
para utilizar o método comparativo de dados de mercado.
Método da renda
Estima o valor do bem com base na capitalização de sua renda líquida podendo ser
real ou prevista. Tendo como aspecto fundamental a determinação do período de capitalização
e taxa de desconto a ser usada.
Método evolutivo
Esse método de avaliação se sobressaem ao método comparativo de dados de mercado
quando a uma escassez de dados comercializados/ofertados (exceto para terrenos).
Método de quantificação de custos
Identifica o custo de reedição de uma construção, pode ser utilizado o custo unitário
básico de construção ou por orçamentos.
Método comparativo direto de custos
Esse método deve considerar uma amostra de imóveis semelhantes buscando o custo
total de construção da edificação, porém o seu procedimento usual de cálculo são elaborados
conforme o método comparativo de dados de mercado.
Para a identificação do valor de mercado do bem avaliando, utiliza-se a NBR14653, a
qual possui sete anexos. Para o presente trabalho será dado foco nas partes 1 e 2 desta NBR,
que diz respeito aos procedimentos gerais e a imóveis urbanos. Como é apresentado na NBR
anteriormente citada, não existe um único método de avaliação para todos os tipos de imóveis,
sendo assim, cabe ao avaliado escolher qual método é mais apropriado. Entretanto, a NBR
informa que, sempre que possível, deve-se utilizar o método comparativo direto de dados de
mercado para determinar o valor de mercado de um bem.
O anexo 2 da NBR 14653 (2011) diz ainda que na utilização do método comparativo
de dados de mercado é necessário um levantamento de dados com o objetivo de obter uma
amostra representativa para mostrar o comportamento do mercado. Também, faz-se
necessário um tratamento para homogeneizar as amostras, sendo que o mesmo pode ser
realizado pelo tratamento de fatores ou pelo tratamento científico.
O tipo de tratamento de dados pode ser utilizado de acordo com a qualidade e a
quantidade de informações disponíveis. Embora a NBR 14653-2 (2011) informe que se deve
4
utilizar sempre que possível o método comparativo de dados, ela não informa qual seria o
melhor método para o tratamento de dados. Diante do exposto até o momento e da
complexidade da elaboração de um modelo eficaz, este trabalho tem como objetivo distinguir
as principais características: diferenças, vantagens e desvantagens entre os modos de
tratamento de dados por fatores e por tratamento científico. Desta forma, realizando um
estudo de caso para um terreno urbano localizado na cidade de Toledo-PR.
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
A norma de avaliações de bens NBR14653 (2011) classifica os imóveis urbanos da
seguinte forma: quanto ao uso, quanto ao tipo do imóvel e quanto ao agrupamento.
No momento do planejamento da pesquisa, são estabelecidas as informações que irão
influenciar o valor do bem. Moreira (2001) menciona que o avaliador deve tomar o máximo
de informações possíveis análogas para sustentar sua avalição.
A fim de realizar essa avaliação dá-se a necessidade de conhecer e para isso é
importante vistoriar. A vistoria do imóvel é um exame cuidadoso de tudo o que possa a vir
interferir no valor do bem, tanto na parte interna quanto na parte externa (DANTAS, 2005).
É necessário também que sejam tiradas fotos do imóvel, para assim demonstrar no
laudo de avaliação documentando, suas principais características que venham a influenciar no
valor final do laudo (FIKER, 2008).
Para a valoração do imóvel é necessária a utilização de variáveis que mais influenciam
no valor de um imóvel. De acordo com Dantas (2005), são estabelecidas a priori, com
conhecimentos adquiridos e teorias existentes.
A NBR 14653-2 (2011) recomenda que o modelo estatístico utilize variáveis que
influenciam em seu valor, podendo ser classificadas em quantitativas (o que influencia é a
quantidade) ou qualitativas (o que influencia é a qualidade).
Entre as variáveis de terreno utilizadas no método dos fatores que possuem maior
influência, conforme Goulart (2018), utiliza-se: valor médio por m², situação do terreno,
esquina ou número de testada, características do terreno, fator geométrico, melhoramentos
públicos e fator gleba. O método utilizado por Goulart já foi utilizado para a elaboração da
planta genérica de valores de algumas cidades, entre elas Cuiabá-MT e Cáceres-MT.
Conforme o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo,
(IBAPE-SP, 2011), pode-se utilizar a planta de valores genéricos para a variável de
5
localização, que faz parte do sistema de informações do cadastro municipal imobiliário e
também serve como base para o cálculo do IPTU.
Segundo Murgel Filho (2005) a PGV (Planta de valor genéricos), possui diversas
vantagens como fenômeno de mercado, pois ela evidencia zonas homogêneas, curvas de
valores e polos de valorização.
Segundo Gujarati (2004), em direção a buscar resultados significantes em qualquer
análise econométrica os dados analisados devem ser apropriados.
Para Dantas (2005) a fase do levantamento de dados é onde se investiga o mercado
imobiliário obtendo informações que serão utilizadas para o tratamento estatístico. Sendo essa
a parte que mais importa no processo de avaliação, deve-se utilizar conhecimentos da
tecnologia de amostragem e técnicas de entrevista, para assim conseguir obter uma amostra
correta e confiável para demonstrar o comportamento do mercado. Esta fase pode ser
chamada de trabalho de campo.
Após o levantamento de dados e escolha do método, dá-se a necessidade de realizar
um tratamento de dados. Para Dantas (2005) deve-se buscar modelos explicativos de mercado
imobiliários, utilizando ferramentas de inferência estatística, com o objetivo de adequar as
hipóteses da investigação do mercado. Esse tratamento pode ser realizado tanto por um
aspecto quantitativo quanto qualitativo.
Junto do tratamento de dados é de grande importância que se retire os outliers dos
dados, devido ao mesmo possuir um comportamento diferente dos demais, trazendo assim
distorções no modelo (DANTAS, 2005).
Para a utilização dos métodos de tratamento de dados foram utilizadas algumas
variáveis, de forma que sejam as mais parecidas possíveis para os dois métodos de cálculo,
para que assim ocorra uma similaridade na comparação.
Segundo Pelli (2003), as variáveis podem ser divididas em quatro singularidades:
quantitativo, qualitativo proxy e dicotômica.
Quantitativo: são atributos que podem ser medidos.
Qualitativo: características que não podem ser mensuradas sendo referenciado
por sua qualidade e natureza.
Proxy: usados para representar variáveis de difícil mensuração.
Dicotômica: expressa a ausência de algum atributo.
6
2.1- TRATAMENTO DE DADOS
A NBR 14653-2 (2011) recomenda que nesse método os dados da amostra sejam os
mais parecidos possíveis quanto ao do bem avaliando de forma que exija apenas pequenos
ajustes na homogeneização dos dados. O laudo de avaliação mercadológica deve ter um
determinado grau de fundamentação e precisão NBR 14653-2 (2011).
a) A determinação do grau de fundamentação se dá pelo somatório dos pontos em
cada item do quadro 2, apresentada no item 2-2;
b) Cada exigência atendida vale: Grau III, 3 pontos; Grau II, 2 pontos; Grau 1, 1
ponto;
c) Para o enquadramento final deve ser realizado o somatório de todos os pontos de
modo que será classificado conforme quadro 1, apresentada no item 2-2.
2.2- TRATAMENTO POR FATORES
Para uma avaliação bem sucedida e com valores coerentes com o mercado, a NBR 14653-
2 (2011) determina o grau de fundamentação e precisão de uma avaliação. Para isso deve-se
seguir os quadros abaixo.
Quadro 1: Grau de fundamentação - Pontos mínimos
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens Obrigatórios
Itens 2 e 4 no Grau
III, com os demais
no mínimo Grau
II
Itens 2 e 4 no Grau
II, com os demais
no mínimo Grau I
Todos, no mínimo
no Grau I
Fonte: NBR 14653-2, 2011.
Quadro 2: Grau de fundamentação-Descrição dos pontos
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do
imóvel avaliado
Completa quanto a
todos os fatores
analisados
Completa quanto as
fatores utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma
2
Quantidade mínima
de dados de
mercado
efetivamente
utilizados
12 5 3
7
Quadro 2: Grau de fundamentação-Descrição dos pontos
Item Descrição Grau
III II I
3 Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisados,
com foto e características observadas pelo autor do
laudo.
Apresentação de
informações relativas
a todas as
características dos
dados analisados
Apresentação de
informações relativas
a todas as
características dos
dados correspondentes
aos fatores utilizados
4
Intervalo admissível
de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a
1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos
heterogênea.
Fonte: NBR 14653-2, 2011.
Para determinar o grau de precisão, a norma a cima o classifica como sendo uma
grandeza do intervalo de confiança em volta do valor estimado do bem. O grau de precisão
apresentado no quadro abaixo serve tanto para o método dos fatores quanto para o método da
regressão linear.
Quadro 3: Grau de precisão
Descrição Grau
Amplitude do intervalo
de confiança de 80% em
torno da estimativa de
tendência central
III II I
30%
40%
50%
Fonte: NBR 14653-2, 2011.
Quando a amplitude ultrapassar os 50%, não haverá classificação do resultado quanto
a precisão do cálculo. Porém, o laudo deverá ser justificado e o valor deve estar com base no
mercado imobiliário.
2.3- TRATAMENTO POR REGRESSÃO LINEAR
A análise de regressão linear segundo Gujarati (2004) envolve estudar a relação
estatística de uma variável, sendo uma variável dependente, em relação a outras variáveis
explicativas, estimando assim um valor médio.
As variáveis a serem utilizadas serão as mesmas apresentadas para o método dos
fatores. O Método de análise por regressão linear também segue os parâmetros de cálculo para
fundamentação e precisão igual ao método dos fatores. O mesmo distingue-se conforme
quadros abaixo.
8
Quadro 4: Grau de fundamentação-Pontos mínimos
Graus III II I
Pontos mínimos 16 10 6
Itens Obrigatórios
Itens 2,4,5 e 6 no Grau
III, com os demais no
mínimo Grau II
Itens 2,4,5 e 6 no
mínimo Grau II, com os
demais no mínimo Grau
I
Todos, no mínimo no
Grau I
Fonte: NBR 14653-2, 2011.
Quadro 5: Grau de fundamentação -Descrição dos pontos
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do
imóvel avaliado
Completa quanto a
todos as variáveis
analisadas
Completa quanto as
variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação
paradigma
2
Quantidade mínima
de dados de
mercado
efetivamente
utilizados
6(k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4(k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3(k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3 Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todos dos dados na
modelagem, com foto
e características
observadas no local
pelo autor do laudo
Apresentação de
informações relativas
a todos os dados
analisados na
modelagem
Apresentação de
informações relativas
aos dados e variáveis
efetivamente
utilizados no modelo
4 Extrapolação Não admitida
Admitida apenas par
uma variável desde
que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior, nem
inferiores a metade do
limite amostral
inferior;
Admitida apenas par
uma variável desde
que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores a
metade do limite
amostral inferior;
4 Extrapolação Não admitida
b) o valor estimado
não ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável, em
módulo.
b) o valor estimado
não ultrapasse 20% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variáveis, de
per si e
simultaneamente, e
em módulo
9
Quadro 5: Grau de fundamentação -Descrição dos pontos
Item Descrição Grau
III II I
5
Nível de
significância a
(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a
rejeição da hipótese
nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nível de
significância
máximo admitido
para a rejeição da
hipótese nula do
modelo através do
teste f de Snedecor
1% 2% 5%
Fonte: NBR 14653-2, 2011.
3 METODOLOGIA
Este trabalho segue uma ordem cronológica de forma que parte do item “a” já foi
exposto acima, complementando apenas as formulas de cálculo que seguem abaixo, já para os
itens b, c, d, e, f serão apresentados a seguir.
a) Informações sobre os tratamentos de dados: nessa etapa foi descrito as
informações e regras que devem ser seguidas para a elaboração do modelo.
b) Coleta de dados: foram coletados dados e vistoriados terrenos a venda, com
atributos comparáveis ao do bem avaliado. Essas informações foram obtidas
através das imobiliárias da cidade de Toledo-PR.
c) Modelagem de dados: a modelagem e o tratamento de dados se deram em função
da regressão linear e o método dos fatores.
d) Análise dos resultados: nessa etapa foi efetuada a análise dos resultados obtidos
através dos modelos gerados, sendo analisados e comprovados matematicamente
que o modelo em questão está de acordo com o mercado.
e) Comparação entre os métodos: com os dois métodos já calculados e
comprovados foram realizadas as comparações entre ambos.
f) Considerações finais: nessa etapa foram englobados os resultados e as conclusões
obtidas através dos métodos analisados.
10
3.1- TRATAMENTO DE DADOS
Para determinar o grau de precisão para o método dos fatores e para o método de
regressão linear, utiliza-se a Equação 1 apresentada abaixo, (GOULART, 2018).
𝑁𝑃 = (𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟 − 𝐿𝑖𝑚𝑖𝑡𝑒 𝐼𝑛𝑓𝑒𝑟𝑖𝑜𝑟) ÷ 𝑀é𝑑𝑖𝑎 𝑎𝑟𝑖𝑡𝑖𝑚𝑒𝑡𝑖𝑐𝑎 (Eq.1)
Onde:
NP: nível de precisão obtido.
Limite superior: é o maior valor do metro quadrado da pesquisa.
Limite Inferior: é o menor valor do metro quadrado da pesquisa.
Média aritmética: valor obtido através da média.
Para o método de fatores o cálculo do valor do terreno segue a Equação 2 abaixo,
(GOULART, 2018).
𝑉𝑉𝑇 = 𝐴𝑇 × (𝑉𝑚 × 𝐹𝑠𝑡 × 𝐹𝑒𝑡 × 𝐹𝑐𝑡) × 𝐹𝑔𝑒 × 𝐹𝑔𝑙 × 𝐹𝑚𝑝 (Eq.2)
Onde:
VVT: valor venal do terreno.
At: área do terreno.
Vm: valor médio do metro quadrado.
Fst: fator de influência da situação do terreno (anexo1).
Fet: fator de influência de esquina ou número ou testada (anexo2).
Fct: fator de influência de características do terreno (anexo 3).
Fge: fator geométrico, profundidade (anexo 4).
Fgl: fator gleba (anexo 5).
Fmp: fator de melhorias públicas (anexo 6).
Sendo que para o cálculo do fator Fmp deve-se levar em conta que essa é uma variável
de depreciação de modo que se soma tudo o que não tiver de melhorias para isso utiliza-se a
Equação 3.
11
𝐹𝑚𝑝 =1
(1+𝑖𝑑) (Eq.3)
Onde:
Id: somatório de melhorias publica ausentes (anexo 6).
Já para a elaboração do modelo de cálculo para o tratamento por regressão linear foi
utilizado tratamento estatístico visando assim obter o valor do bem.
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES
A coleta de dados de terrenos foi realizada através de imobiliárias da cidade de
Toledo-PR onde foi possível coletar informações de 64 terrenos localizados em vários pontos
da cidade conforme Apêndice 7. Após a coleta foi realizada uma vistoria em cada lote para
distinguir suas principais características, as quais possam a vir a influenciar no valor da
metodologia.
4.1-MODELAGEM DOS DADOS
Após a coleta dos dados terem sido finalizadas, entrou-se na etapa da modelagem dos
dados. Para o método dos fatores foi utilizada uma planilha eletrônica com o auxílio da
modelagem; e para o método da regressão linear utilizou-se o software TS-SISREG.
4.1.1-MÉTODO DOS FATORES
Para o método dos fatores foram utilizados apenas terrenos localizados na mesma
região. Dessa forma, utilizaram-se de início 20 dados (apêndice 01), sendo necessária uma
homogeneização e remoção de outliers (pontos fora da curva). A homogeneização foi
realizada de forma que foram removidos todos os dados cujas características estavam
divergentes do terreno a ser avaliado; já para a remoção dos outliers foi utilizado o método da
amplitude interquartil (BUSSAB,2010).
No processo de homogeneização foram removidos os dados (19,28,45,54,55), já no
processo de remoção de outliers foi removido apenas a amostra número 15 conforme Figura
01.
12
Figura 01: Remoção de outliers
Fonte: O autor (2018)
4.1.2-MÉTODO DE REGRESSAO LINEAR
Para o tratamento por regressão linear foram utilizados, de início, 64 dados de
terrenos, porém foi necessária a remoção de alguns dados por estarem fora da curva ou por
estarem interferindo negativamente na amostra de cálculo. Dessa forma foram removidos os
dados (01,02,08,10,24,27,30,32,34,45,46,62,63,64).
Para esse método também se mostrou necessária a remoção de algumas variáveis, por
se mostrarem ineficientes ou que não tiveram influência para o modelo. As variáveis que não
foram utilizadas são: Fst, Fge, Fmp, Fgl, Vm, sendo que dessas variáveis o fator Fge foi
modificado e utilizado como frente, já o Vm foi utilizado como localização. Com o intuito da
utilização da variável Vm era dar atributos a localização, de início tentou-se a utilização da
PGV da cidade, porém a mesma se mostrou ineficaz, devido estar desatualizada e em
desacordo com o mercado imobiliário. Dessa forma optou-se por atribuir uma variável de
código alocado estabelecendo, assim, parâmetros para cada região conforme Quadro 6.
-
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
600,00
700,00
800,00
14 15 18 20 21 22 24 38 41 51 53 59 62 63 64
VA
LO
R P
OR
M²
AMOSTRAS
Dados homogenizados-remoção outliers
Valor Unitário L-Sup l-Inf
13
Quadro 6: Localização
Código alocado Descrição
1 Centro – região central da cidade, com presença de vários pontos de
comércio e um grande fluxo de pessoas.
2 Regiões próximas de centros comerciais/Avenidas ou com grande fluxo de
pessoas.
3 Regiões afastadas – perto de avenidas, com baixo número de comércio.
4 Regiões bem afastadas – sem nenhum comércio com predominância
apenas de residências, loteamentos novos.
Fonte: O Autor (2018)
4.2- ANÁLISE DOS RESULTADOS OBTIDOS
Para essa análise foi utilizado um terreno situado na Rua Pindotipora 658, Quadra 134,
Lote 342 com área de 250,00m², meio de quadra, com todas as melhorias públicas do anexo
06 e situadas em uma superfície plana e seca.
Quadro 7: Grau de fundamentação
Quadro - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição Resultado Pontos
1 Caracterização do imóvel
avaliado
Completa quanto a todos os fatores
analisados 3
2 Quantidade mínima de dados de
mercado efetivamente utilizados
Foi atendida a quantidade mínima de
dados de mercado para atingir grau III-
14 amostras
3
3 Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de informações relativas a
todas as características dos dados
analisados, com foto e características
observadas pelo autor do laudo.
3
4
Intervalo admissível de ajuste
para cada fator e para o
conjunto de fatores
Os ajustes utilizados se encontram
dentro do intervalo admissível para
atingir grau II - 0,5 a 2,0
2
Total 11
Fonte: O Autor (2018)
14
Conforme a Quadro 1 apresentado sobre o grau de fundamentação, é obrigatório os
itens 2 e 4 estarem no grau III. Como o item 4 obteve apenas grau II, o método de fatores se
enquadrou como grau de fundamentação II.
Quadro 8: Grau de fundamentação
Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por regressão
Item Descrição Resultado Pontos
1 Caracterização do imóvel
avaliado
Completa quanto as variáveis utilizadas
no modelo 2
2 Quantidade mínima de dados de
mercado efetivamente utilizados
6(k+1), onde k é o número de variáveis
independentes- Total de 64 amostras 3
3
Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de informações relativas a
todos dos dados na modelagem, com
foto e características observadas no local
pelo autor do laudo
3
4 Extrapolação Não admitida 3
5
Nível de significância a
(somatório do valor das duas
caudas) máximo para a rejeição
da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
20% 2
6
Nível de significância máximo
admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo através
do teste f de Snedecor
1% 3
Total 16
Fonte: O Autor (2018)
Conforme o Quadro 4 apresentado sobre o grau de fundamentação para o método da
regressão, os itens 2, 4, 5 e 6 no Grau III, com os demais no mínimo Grau II, como o item 5
obteve apenas grau II, o método de fatores se enquadrou como grau de fundamentação II.
Dessa forma os dois métodos utilizados para o tratamento de dados, foram
classificados como grau II de fundamentação, já o grau de precisão foi classificado como
Grau II para o método de Fatores e Grau III para regressão linear (Apêndice 05 e 06), para
esses resultados ambos seguiram os parâmetros da NBR 14653.
15
4.2- INICIO DOS CALCULOS
Para o tratamento de fatores foi possível chegar a um valor por m² de R$465,21/m²,
conforme Equação 2 abaixo.
𝑉𝑉𝑇 = 𝐴𝑇 × (𝑉𝑚 × 𝐹𝑠𝑡 × 𝐹𝑒𝑡 × 𝐹𝑐𝑡) × 𝐹𝑔𝑒 × 𝐹𝑔𝑙 × 𝐹𝑚𝑝
𝑉𝑉𝑇 = 250 × (R$465,21/𝑚² × 1 × 1 × 1) × 1 × 1 × 1
𝑉𝑉𝑇 = R$ 116.301,37
Já para o tratamento pela regressão linear foi possível chegar a um valor de
R$417,91/m², segue também apêndice 02 para complementação.
𝑌 = ( −16,520371 + −0,003677 ∗ 𝑋1 + 0,016320 ∗ 𝑋2 ² + 0,691074 ∗ 𝑋3
+ 0,516533 ∗ 𝑋4 + −3,850676 ∗ 𝑋5 )2
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑌 = R$104.477,50
Para ambos os métodos de tratamento de dados realizados, os valores arbitrados por
m² ainda podem ser avaliados com um percentual de 15% para mais ou menos, devido a falta
de alguma variável relevante, (NBR14653-2 ,2011), conforme apresentado na Figura 2.
Figura 02: Análise dos resultados
Fonte: O Autor (2018)
R$120.149,13
R$133.746,58
R$104.477,50
R$116.301,37
R$88.805,88
R$98.856,16
TRATAMENTO POR REGRESSÃO LINEAR
TRATAMENTO POR FATORES
TRATAMENTO POR REGRESSÃOLINEAR
TRATAMENTO POR FATORES
DECRESCIMO 15% R$88.805,88 R$98.856,16
VALOR DO BEM R$104.477,50 R$116.301,37
ACRESCIMO 15% R$120.149,13 R$133.746,58
ANÁLISE DOS RESULTADOS
16
4.3- COMPARATIVO
O tratamento por fatores se mostrou um método mais rápido para a elaboração do
modelo estatístico, de modo que só foi necessária a utilização de 20 dados de mercado para a
elaboração do modelo de cálculo.
Porém, o mesmo se limita no quesito à praticidade, pois fica limitado a uma
determinada região e características de imóvel. Esse método também se prende mais as
variáveis de utilização, pois para a realização desse tratamento é dado uma certa quantidade
de variáveis e tabelas a serem seguidas para a avaliação de um imóvel.
Já o tratamento por regressão linear é um método mais trabalhoso, o qual foram
necessários 64 dados para a elaboração do modelo estatístico. Porém, este método possui uma
praticidade elevada, sendo possível realizar a avaliação de imóveis em uma região mais
abrangente e heterogênea. Outra grande característica desse método é a possibilidade de
utilização de outras variáveis, se tornando assim um método mais flexível e se adaptando a
diversos locais.
5 CONCLUSÃO
Entre os métodos de avaliação analisados nesse trabalho foi possível concluir que
ambos estão de acordo com o mercado imobiliário, sendo possível encontrar uma variação no
valor médio do bem de 10,16% entre os dois métodos. Porém, ambos os métodos possuem
suas limitações, entre a principal delas seria a quantidade de dados ofertados.
O método dos fatores é mais indicado quando se tem regiões com poucos dados
ofertados e pode ser um grande atrativo para cidades pequenas que geralmente tem menos
dados de oferta, porém esse método fica atrelado e dependente de suas variáveis e tabelas.
O método por regressão linear se torna mais trabalhoso e possui uma dificuldade na
coleta dos dados ofertados, visto que é necessário um número maior para a elaboração do
modelo estatístico, porém o mesmo se torna mais flexível no quesito a variáveis dessa forma
se adaptado melhor a cada região.
17
REFERÊNCIAS
ABNT (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS). Avaliação de bens: Norma NBR
– 14.653 – Parte 1, Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
ABNT (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TECNICAS). Avaliação de bens: Norma NBR
– 14.653 – Parte 2, Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
BARBOSA FILHO, D. S. Técnicas avançadas de engenharia de avaliações. Caixa econômica
federal,1998.
BUSSAB, WO; Morettin, PA. Estatística básica.6.ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2010.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. São
Paulo: Pini,2005
FIKER, José. Avaliações de imóveis urbanos. 5ª Ed. São Paulo: Pini, 1997.
FIKER, José. Manual de avaliações e perícias em imóveis urbanos. 3ª Ed. São Paulo: Pini, 2008.
GOULART.Aula04: NBR 14653-2 Avaliação de imóveis urbanos. 2018. 37 slides. Material
apresentado para a disciplina de Engenharia de Avaliações e Pericias da UNIPAR.
GUJARATI, D.N., Econometria Básica. 3.ed., São Paulo: Markon Books, 2004.
IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Norma para
avalição de imóveis urbanos: IBAPE-SP, São Paulo, 2011
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. 5ª ed. São Paulo: PINI, 2001.
MOSCOVITCH, S. K. Qualidade de vida urbana e valores de imóveis: um estudo de caso para
Belo Horizonte. Nova Economia, p.247-278, 1997.
MURGUEL FILHO, W. Sistema Nebuloso de apoio à produção de planta de valores. Dissertação
de Mestrado em Engenharia de Computação – Geomática. Curso de Pós-Graduação em Engenharia de
Computação,Universidade do Estado do Rio de Janeiro –UERJ, Rio de Janeiro, RJ. 2005. 132p.
PELLI NETO, A., Curso de Engenharia de Avaliação Imobiliária – Fundamentos e
Aplicação da Estatística Inferencial, Belo Horizonte/MG, 2003.
18
ANEXOS/APÊNDICES
Anexo 1: Fator de influência da situação do terreno
Fst- Fator de Influência da situação do terreno
Ordem Discriminação Índice
1 Uma ou duas Frentes 1,00
2 Encravado 0,80
3 Vila 0,60 Fonte: Goulart, (2018).
Anexo 2: Fator de Influência de esquina ou número do terreno
Fet- Fator de Influência de esquina ou número do terreno
Ordem Discriminação Índice
0 Sem esquina, com uma testada 1,00
1 Sem esquina, com duas testadas 1,10
2 De esquina, com duas testadas 1,20
3 Com duas ou mais esquinas, três ou mais
testadas
1,30
Fonte: Goulart, (2018).
Anexo 3: Fator de influência das características do terreno
Fct- Fator de Influência das características do terreno
Ordem Discriminação Índice
0 Normal 1,00
1 Alagado parcialmente 0,60
2 Inundável 0,70
3 Rochoso 0,90
4 Aclive/declive moderado 0,95
5 Aclive/declive acentuado 0,90
6 Desnível alto 0,80
7 Desnível baixo 0,95
*no caso de mais de uma característica optar pela de menor índice Fonte: Goulart, (2018).
19
Anexo 4: Fator Geométrico
Fge- Fator Geométrico
Profundidade
equivalente
Fator Profundidade
equivalente
Fator
Até 10m 0,7071 69 0,7614
11 0,7416 70 0,7559
12 0,7746 71 0,7506
13 0,8062 72 0,7454
14 0,8367 73 0,7402
15 0,8660 74 0,7352
16 0,8944 75 0,7303
17 0,9220 76 0,7255
18 0,9487 77 0,7207
19 0,9747 78 0,7161
De 20 a 40 1,0000 79 0,7116
41 0,9877 80 0,7071
42 0,9759 81 e 82 0,6984
43 0,9646 83 e 84 0,6901
44 0,9535 85 e 86 0,6820
45 0,9428 87 e 88 0,6742
46 0,9325 89 e 90 0,6667
47 0,9225 91 e 92 0,6594
48 0,9129 93 e 94 0,6523
49 0,9035 95 e 96 0,6455
50 0,8944 97 e 98 0,6389
51 0,8856 99 e 100 0,6325
52 0,8771 101 a 105 0,6172
53 0,8687 106 a 110 0,6030
54 0,8607 111 a 115 0,5898
55 0,8528 116 a 120 0,5774
56 0,8452 121 a 125 0,5657
57 0,8377 126 a 130 0,5547
58 0,8305 131 a 135 0,5443
59 0,8234 136 a 140 0,5345
60 0,8165 141 a 145 0,5252
61 0,8098 146 a 150 0,5164
62 0,8032 151 a 160 0,5000
63 0,7968 161 a 170 0,4851
64 0,7906 171 a 180 0,4714
65 0,7845 181 a 190 0,4588
66 0,7785 191 a 200 0,4472
67 0,7727 Acima de 200 0,4472
68 0,7670 Fonte: Goulart, (2018).
20
Anexo 5: Fator gleba
Fgl- Fator Gleba
Ordem Discriminação Índice
0 Área até 5000m² 1,00
1 Área de 5.001 à 6000m² 0,95
2 Área de 6.001 à 7.000m² 0,90
3 Área de 7.500 à 10.000m² 0,85
4 Área acima de 10.000m² 0,60 Fonte: Goulart, (2018).
Anexo 6: Fator de melhorias públicas
Fmp- Fator melhorias públicas
Ordem Discriminação Índice
1 Pavimentação 0,30
2 Rede de Água 0,15
3 Rede de Esgoto 0,10
4 Iluminação Pública 0,10
5 Guias e Sarjetas 0,10
6 Rede Telefônica 0,05
7 Coleta de Lixo 0,15
8 Conservação de Logradouro 0,05 Fonte: Goulart, (2018).
24
Apêndice 02: Relatório do Método de Regressão linear
CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIÁVEIS
Total da Amostra : 64 Total
: 9
Utilizados : 50 Utilizadas : 6
Outlier : 0 Grau Liberdade : 44
MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: y½
COEFICIENTES VARIAÇÃO
Correlação : 0,90653 Total : 519,16714
Determinação : 0,82180 Residual : 92,51629
Ajustado : 0,80155 Desvio Padrão : 1,45005
F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado : 40,58234 D-Calculado : 2,32603
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%
NORMALIDADE
Intervalo Classe % Padrão % Modelo
-1 a 1 68 64
-1,64 a +1,64 90 94
-1,96 a +1,96 95 98
MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR
Y = ( -16,520371 + -0,003677 * X1 + 0,016320 * X2 ² + 0,691074 * X3 + 0,516533 * X4 + -
3,850676 * X5 )2
MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES
AMOSTRA MODELO
Média : 555,83 Coefic. Aderência : 0,82433
Variação Total : 1197899,98 Variação Residual : 210436,36
Variância : 23958,00 Variância : 4782,64
Desvio Padrão : 154,78 Desvio Padrão : 69,16
25
GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)
Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão
Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados
26
DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS
X1 Área
Área do terreno em m²
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 250,00 a 980,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -2,29 % na estimativa
X2 Frente
Testada do terreno em metros
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 10,00 a 16,26
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 2,26 % na estimativa
X3 Posição na quadra/ FET: Fator de influência de esquina ou número do terreno
Meio de quadra= 0
Esquina=1
Tipo: Dicotômica Isolada
Amplitude: 0,00 a 1,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
Diferença entre extremos: 6,05 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
X4 Topografia / FCT: Fator de influência das características do terreno
Normal= 100
Alagado parcialmente= 60
Inundável=70
Rochoso= 90
Aclive/declive moderado=95
Aclive/declive acentuado=90
Desnível alto=80
Desnível baixo= 95
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 95,00 a 100,00
27
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 25,70 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
X5 Localização
1 - Centro
2 - Próximo ao centro
3 - Afastados
4 -bem afastados
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 2,00 a 4,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -6,50 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
Y Valor unitário
Custo unitário por m²
Tipo: Dependente
Amplitude: 290,14 a 914,29
Micronumerosidade para o modelo: atendida.
PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES
VARIÁVEL Escala
Linear
T-Student
Calculado
Significância
(Soma das
Caudas)
Determ. Ajustado
(Padrão = 0,80155)
X1 Área x -1,58287 12,06 0,79491
X2 Frente x² 2,65238 1,11 0,77493
X3 Posição na
quadra
x 1,18310 24,31 0,79979
X4 Topografia x 5,07045 0,01 0,69258
X5 Localizacao x -9,51975 0,01 0,40630
28
MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)
• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS
• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS
Var
iáv
el
Form
a L
inea
r
Áre
a
Fre
nte
Posi
ção n
a quad
ra
Topogra
fia
Loca
liza
cao
Val
or
unit
ário
X1 x 54 30 12 48 23
X2 x² 57 12 9 30 37
X3 x -
14
12 3 3 18
X4 x 5 20 12 52 61
X5 x -
57
-
38
-
17
-3 82
Y y½ 42 50 30 40 -
80
Fonte: O Autor (2018)
___________________________________________________________________________
Apêndice 03: Terreno a ser avaliado
AVALIANDO Endereço: RUA PINDOTIPORA, 658, QUADRA 134,
LOTE 342, JARDIM COOPAGRO
Área:250,00m²
Frente:10m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Fonte: O Autor (2018)
29
Apêndice 04: Pesquisa Imobiliária
Dado: 01 Endereço: RUA SALVADOR ,QD: 39, LOTE: 241,
LOTEAMENTO JOÃO PAULO II. - VILA BECKER
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:469,00m²
Frente:14m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:33,5m
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$ 949,89/m²
Custo Total:R$445.500,00
Dado: 02 Endereço:RUA SALVADOR, LOTEAMENTO JOÃO
PAULO II, LOTE 227 DA QUADRA 38 - VILA BECKER.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:469,00m²
Frente:14m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:33,5m
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Até 5000m²
Custo Unitário:R$889,79/m²
Custo Total:R$422.000,000
Dado: 03 Endereço:RUA SANTOS DUMONT PROX
CONDOMINIO FREI EUZEBIO - VILA INDUSTRIAL
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:546m²
Frente:15m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:36,4m
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário: R$750,92/m²
Custo Total:R$410.000,00
30
Dado: 04 Endereço: RUA RUI BARBOSA 225 – CENTRO
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:529,74m²
Frente:14,7m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:36,03m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$698,46/m²
Custo Total:R$370.000,00
Dado: 05 Endereço:RUA MANÉ GARRINCHA ESQUINA COM
ARUA PINHEIRO MACHADO.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:490m²
Frente:14m Localização: 2
FST:Duas frentes FGE: 35m
FET:Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$795,92/m²
Custo Total:R$390.000,00
Dado: 06 Endereço:RUA REDENTOR - VILA BECKER - LOTE
URBANO Nº238 QUADRA Nº43.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:372m²
Frente:12,00m Localização: 2
FST:Uma frente FGE:31,00m
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$887,10/m²
Custo Total:R$330.000,00
31
Dado: 07 Endereço:RUA PADRE HENRIQUE HELLING/ RUA
SALVADOR LOTEAMENTO VERBO DIVINO
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:390,00m²
Frente:14,00m Localização: 3
FST:Duas frentes FGE:27,85m
FET:Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$820,51/m²
Custo Total:R$320.000,00
Dado: 08 Endereço:RUA ANIBAL HOFSTAETTER,PRÓXIMO
ALDEIA BETESDA - JARDIM PANCERA
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:360,00m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Uma frentes FGE: 30m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$888,89/m²
Custo Total:R$320.000,00
Dado: 09 Endereço:AVENIDA MARIPA 375 - VILA BECKER
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:509,75m²
Frente:12,08m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:42,19m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$608,14/m²
Custo Total:R$310.000,00
32
Dado: 10 Endereço:AVENIDA MARIPÁ/RUA DO CEDRO
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:315,00m²
Frente:14,15m Localização: 3
FST:Duas frentes FGE:22,26m
FET:Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT: Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$946,03/m²
Custo Total:R$298.000,00
Dado: 11 Endereço:RUA IRATEMA 275 - VILA INDUSTRIAL
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:491,44m²
Frente:14,96m Localização: 3
FST:Duas frentes FGE: 32,85m
FET:Esq. duas frente FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$600,28/m²
Custo Total:R$295.000,00
Dado: 12 Endereço:RUA DR FLORES 1053 - CENTRO
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:540,00m²
Frente:12,00m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:45,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Aclive
moderado
FMP:Completo
Custo Unitário:R$518,52/m²
Custo Total:R$280.000,00
33
Dado: 13 Endereço:RUA GUARANI COM A RUA PADRE
JOÃO WERNER.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:405,00m²
Frente:15,00m Localização: 3
FST:Duas frentes FGE:27,00m
FET:Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$691,36/m²
Custo Total:R$280.000,00
Dado: 14 Endereço:RUA LEONARDO FRANCISCO
NOGUEIRA, Nº374, LOTE- JARDIM COOPAGRO.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:490,00 m²
Frente:14,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:35,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$571,43/m²
Custo Total:R$280.000,00
Dado: 15 Endereço:RUA PADRE LINO BEAL 1074 - JARDIM
COOPAGRO.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:381,36m²
Frente:13,62m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:28,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$707,99/m²
Custo Total:R$270.000,00
34
Dado: 16 Endereço:RUA SIRLEY MARIA LORANDI 206 -
JARDIM PANCERA
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:360,00m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:30,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$708,33/m²
Custo Total:R$255.000,00
Dado: 17 Endereço:RUA ANTONIO GAFFURI -
LOTEAMENTO DULLIUS
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:368,95 m²
Frente:13,50m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:27,32m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$650,49/m²
Custo Total:R$240.000,00
Dado: 18 Endereço:RUA DAVID GALANTE - JARDIM
COOPAGRO, LOTE: 296 QUADRA: 106-Loteamento:
SANTO ANGELO
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$400,00/m²
Custo Total:R$100.000,00
35
Dado: 19 Endereço:RUA MARIO LENZ ,187, QD:100, LOTE
260- JARDIM COOPAGRO
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:517,50m²
Frente:11,50m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:45,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$289,86/m²
Custo Total:R$150.000,00
Dado: 20 Endereço:RUA JOÃO VENTURELLI QD32 LOTE 225
- JARDIM COOPAGRO.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:342,50 m²
Frente:10,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:34,25m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT: Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$437,96/m²
Custo Total:R$150.000,00
Dado: 21 Endereço:RUA ERNESTO SPEROTTO 312 - JARDIM
COOPAGRO.
Fonte:HabitaBem(45) 3277-0063
Área:500,00m²
Frente:16,26m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:30,75m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$400,00/m²
Custo Total:R$200.000,00
36
Dado: 22 Endereço:RUA ANGELA ZANELLA , QD: 113 LOTE
218, LOT SANTO ANGELO- JARDIM COOPAGRO
Fonte:Giaretta(45)3055-4040
Área: 250,00m²
Frente:10,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$440,00/m²
Custo Total:R$110.000,00
Dado: 23 Endereço:RUA ARDUINO EUGENIO DONIN, 255 -
JARDIM CONCORDIA
Fonte:Giaretta(45)3055-4040
Área:366,00 m²
Frente:12,20m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:33,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$368,85/m²
Custo Total:R$135.000,00
Dado: 24 Endereço:RUA NAYORO 229 - JARDIM COOPAGRO
Fonte:Giaretta(45)3055-4040
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$600,00/m²
Custo Total:R$150.000,00
Dado: 25 Endereço:RUA GUSTAVO BARROSO 2265 - VILA
37
PANORAMA
Fonte:Giaretta(45)3055-4040
Área: 468,68m²
Frente:13,39m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:35,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$426,73/m²
Custo Total:R$200.000,00
Dado: 26 Endereço:RUA LUZERNA,25 , PROX RUA
ANAPOLIS - JARDIM GISELA
Fonte:Giaretta(45)3055-4040
Área:378,00 m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:31,50m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$634,92/m²
Custo Total:R$240.000,00
Dado: 27 Endereço:RUA SÃO JOÃO X RUA BORGES DE
MEDEIROS
Fonte:Giaretta(45)3055-4040
Área:525,00m²
Frente:15,00m² Localização: 2
FST:Duas frente FGE:35,00m²
FET:Esq. duas
frentes
FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$1333,33/m²
Custo Total:R$700.000,00
38
Dado: 28 Endereço:RUA RODRIGUES ALVES X RUA JOSE
AYRES DA SILVA COOPAGRO
Fonte:Lokatell(45)3055-3037
Área: 350,00m²
Frente:14,00m Localização: 2
FST:Duas frentes FGE:25,00m
FET: Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$914,29/m²
Custo Total:R$320.000,00
Dado: 29 Endereço:RUA JOSE BORTOLOTTO,606,QD 128 LT
607- JD GISELA
Fonte:Lokatell(45)3055-3037
Área:360,00 m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:30,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$638,89/m²
Custo Total:R$230.000,00
Dado: 30 Endereço:RUA OLIVIO FINATTO , QD 12 , LOTE 145
LOTEAMENTOS NOVOS TEMPOS
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP:Completo
Custo Unitário:R$367,85/m²
Custo Total:R$92.000,00
39
Dado: 31 Endereço:RUA JOSE DE ALENCAR,345, QD: 47 ,
LOTE 163 Jardim Europa
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área: 250,23m²
Frente:11,67m Localização: 3
FST: Umas frente FGE:21,44m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$459,58/m²
Custo Total:R$115.000,00
Dado: 32 Endereço:RUA FRANCISCO ALVES,291 –VILA
PIONEIRO- Lote/Data: 069 - Quadra: 080.
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área:301,12 m²
Frente:15,15m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:19,88m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$424,97/m²
Custo Total:R$128.000,00
Dado: 33 Endereço:RUA IRMÃO HUBNER- JD CONCÓRDIA -
Lote/Data: 399 - Quadra: 62.
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área:432,00m²
Frente:12,00m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:36,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$500,00/m²
Custo Total:R$216.000,00
40
Dado: 34 Endereço:RUA VITÓRIA REGIA- JD SÃO
FRANCISCO ,Lote/Data: 89 - 99- 129 - 139 (meio) -
Quadra: 235.
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área:389,70m²
Frente:10,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:38,97m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$307,93/m²
Custo Total:R$120.000,00
Dado: 35 Endereço:RUA AMAZONAS, 280, JARDIM PORTO
ALEGRE
Fonte:Imob. Panorama(45)3252-2791
Área:546,13 m²
Frente:13,00m Localização: 2
FST:Uma frente FGE:42,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$750,92/m²
Custo Total:R$410.000,00
Dado: 36 Endereço:RUA URIA PIARDI, JD TOCANTINS
QUADRA 07 A 12
Fonte:Imob. Panorama(45)3252-2791
Área:360,00m²
Frente:13,11m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:27,46m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$416,67/m²
Custo Total:R$150.000,00
41
Dado: 37 Endereço:RUA IRMA JACOBI, JD TOCANTINS
QUADRA 19, 20, 31 e 32.
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área:360,18m²
Frente:14,81m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:24,23m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$499,75/m²
Custo Total:R$180.000,00
Dado: 38 Endereço:RUA AMODIO TETÉ PEREIRA,QD
37,LOTEAMENTO REDENÇÃO,JARDIM COOPAGRO
Fonte:Panorama(45)3252-2791
Área:250,00 m²
Frente:12,50m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:20,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$460,00/m²
Custo Total:R$115.000,00
Dado: 39 Endereço:RUA ALFEO SARTORETTO,QD 152
,Bairro: PINHEIRINHO
Fonte: Plena(45)3056-9800
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$360,00/m²
Custo Total:R$90.000,00
42
Dado: 40 Endereço:RUA RIACHUELO ESQUINA COM
SAGRADA FAMÍLIA 50
Fonte: Plena(45)3056-9800
Área: 300,00m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Duas frente FGE:25,00m
FET: Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$543,33/m²
Custo Total:R$163.000,00
Dado: 41 Endereço:RUA ELISA RODRIGHIERO
GALANTE,525 - JARDIM COOPAGRO
Fonte: Plena(45)3056-9800
Área:250,00 m²
Frente:10,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$360,00/m²
Custo Total:R$90.000,00
Dado: 42 Endereço:RUA EMILIO TOIGO 396 - JARDIM
PANCERA
Fonte: Plena(45)3056-9800
Área:372,00m²
Frente:12,40m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$486,56/m²
Custo Total:R$181.000,00
43
Dado: 43 Endereço:RUA SANTO CAMPAGNOLO, PERTO DA
RUA SANTO ANGELO - VILA INDUSTRIAL
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área: 980,00m²
Frente:14,00m Localização: 2
FST:Uma frente FGE:70,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$714,29/m²
Custo Total:R$700.000,00
Dado: 44 Endereço:RUA GENERAL ALCIDES ETIEGOI,1408 -
JARDIM SANTA MARIA
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:644,00 m²
Frente:14,30m Localização: 2
FST:Uma frente FGE:45,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$900,62/m²
Custo Total:R$580.000,00
Dado: 45 Endereço:RUA JOAO ORESTES RUARO - JARDIM
COOPAGRO
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:1000,00m²
Frente:15,71m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:63,65m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$350,00/m²
Custo Total:R$181.000,00
44
Dado: 46 Endereço:RUA GENERAL DALTRO FILHO - VILA
INDUSTRIAL
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:352,63m²
Frente:11,80m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:70,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$992,54/m²
Custo Total:R$350.000,00
Dado: 47 Endereço:RUA ORESTES LOCATELLI , QD31 ,
LOTE 60, - JD CONCORDIA
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:360,00 m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:30,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$555,56/m²
Custo Total:R$200.000,00
Dado: 48 Endereço:RUA MARINO COMARELLA -QD 46
LOTE 255, JD CONCORDIA
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:430,50m²
Frente:12,30m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:35,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP:Completo
Custo Unitário:R$418,12/m²
Custo Total:R$180.000,00
45
Dado: 49 Endereço:RUA LEOPOLDO SCHMITT, 0383 -
JARDIM CONCORDIA
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:360,00m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:30,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$430,56/m²
Custo Total:R$155.000,00
Dado: 50 Endereço:RUA APARECIDO LOPES CASTILHO, QD
37 LOTE 105 -, LOT NOVOS TEMPOS JD PANORAMA
Fonte:Modelo(45) 3054-5945
Área:250,00 m²
Frente:10,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$380,00/m²
Custo Total:R$95.000,00
Dado: 51 Endereço:RUA MARIA ADELINA
COLLA,QUADRA33 LOTE30- COOPAGRO
Fonte:Sifra(45)3125-8080
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$420,00/m²
Custo Total:R$105.000,00
46
Dado: 52 Endereço:RUA LIRIO PEDRO BELENZIER ,1405,
Fonte:Sifra(45)3125-8080
Área:276,00m²
Frente:12,00m Localização: 3
FST:Duas frentes FGE:23,00m
FET: Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT: Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$507,25/m²
Custo Total:R$140.000,00
Dado: 53 Endereço:RUA MARIA ADELINA COLLA , QD 35 -,
LOTEAMENTO FLORA GALANTE- JD. COOPAGRO
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:250,00 m²
Frente:10,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$440,00/m²
Custo Total:R$110.000,00
Dado: 54 Endereço:RUA JANDIRA BASSO SARTOR ,150-
JARDIM COOPAGRO
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 4
FST:Duas frentes FGE:25,00m²
FET:Esq. duas
frentes
FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$504,00/m²
Custo Total:R$126.000,00
47
Dado: 55 Endereço:RUA JACINTO DOMINGOS PARIZOTTO
2320 - JARDIM COOPAGRO
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:250,00m²
Frente:12,00m Localização: 4
FST:Duas frentes FGE:25,00m
FET: Esq. duas
frentes
FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$520,00/m²
Custo Total:R$130.000,00
Dado: 56 Endereço:RUA TANGARÁ 1123 - SÃO FRANCISCO
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área: 384,00 m²
Frente:12,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:32,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$364,58/m²
Custo Total:R$140.000,00
Dado: 57 Endereço:RUA EMILIO TOIGO 396 - JARDIM
PANCERA
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:372,00m²
Frente:12,00m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:31,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$470,43/m²
Custo Total:R$175.000,00
48
Dado: 58 Endereço:RUA RAYSON CAETANO DO CARMO -
QD 42 , LOTE 347, LOT 13 DE ABRIL- VILA
INDUSTRIAL
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:379,00m²
Frente:12,02m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:31,50m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Declive
moderado
FMP: Completo
Custo Unitário:R$501,32/m²
Custo Total:R$190.000,00
Dado: 59 Endereço:RUA SHIRLEY LORANDI SAURIN QD 09 ,
LOT 119 - JARDIM COOPAGRO
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:360,00 m²
Frente:15,71m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:22,91m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$555,56/m²
Custo Total:R$200.000,00
Dado: 60 Endereço:RUA ANTONIO GAFFURI QD 47 -
JARDIM GISELA
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:360,00m²
Frente:12,05m² Localização: 3
FST:Uma frente FGE:29,87m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$611,11/m²
Custo Total:R$175.000,00
49
Dado: 61 Endereço:RUA PRESIDENTE JOSÉ LINHARES -
JARDIM PANCERA
Fonte:DAX(45)3054-1220
Área:490,00m²
Frente:14,00m Localização: 3
FST:Uma frente FGE:35,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$700,00/m²
Custo Total:R$343.000,00
Dado: 62 Endereço:RUA ANGELA ZANELLA QD113 LOTE
228 - JARDIM COOPAGRO -LOTEAMENTO SANTO
ANGELO
Fonte:Maximize (45)3277-2770
Área:250,00 m²
Frente:10,00m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$440,00/m²
Custo Total:R$110.000,00
Dado: 63 Endereço:RUA MARIA ADELINA COLLA QD 108
LOTE 139 - LOT. SANTO ANGELO - JD COOPAGRO
Fonte:Maximize (45)3277-2770
Área:250,00m²
Frente:10,00m² Localização: 4
FST:Uma frente FGE:25,00m²
FET:Meio de quadra FGL:Até 5000m²
FCT:Normal FMP:Completo
Custo Unitário:R$440,00/m²
Custo Total:R$110.000,00
50
Dado: 64 Endereço:RUA RODRIGUES ALVES ,541, JD
COOPAGRO
Fonte:Imob. Ativa(45)3252-0200
Área:472,50m²
Frente:13,50m Localização: 4
FST:Uma frente FGE:35,00m
FET:Meio de quadra FGL: Até 5000m²
FCT:Normal FMP: Completo
Custo Unitário:R$507,94/m²
Custo Total:R$240.000,00
Fonte: O Autor (2018)
Apêndice 05: Grau de precisão - Método dos Fatores
Determinado Valores da Moda para 80 % de confiança
Precisão: Grau II
Valor unitário Médio: 465,21
Valor unitário Mínimo: 400,00
Valor unitário Máximo: 571,43 Fonte: O Autor (2018)
Apêndice 06: Grau de precisão - Método Regressão Linear
Determinado Valores da Moda para 80 % de confiança
Precisão: Grau III
Valor unitário Médio: 417,91
Valor unitário Mínimo: 396,22
Valor unitário Máximo: 440,18 Fonte: O Autor (2018)