Download - Att värdera hållbarhet (Swedish)
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
1/104
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
2/104
Uföra mer kvalitativa utvärderin
Förebygga fel och felaktig prissätillgångar.
Spara tid och kostnader genom fkunskap om relevanta informatio
Förbättra konkurrenskraften och konsultkompetensen.
GER ER KUNSKAP OM
DELTAGANDE I DENNA KURS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
3/104
Hjälp till uppmärksamma påverkhållbarhet inom en bredare fastigoch den kritiska roll yrkesmässighar för marknadsförändringar.
En mer holistisk förståelse för fabetydelse i relation till klimatförenergimål och relevansen av det hantera risk för era kunder.
KOMMER DEN ATT
MER SPECIFIKT
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
4/104
Förse er med ett antal fördelar ocmöjligheter som energieffektiva/byggnader skapar för att tydligt kbeskriva affärsnyttan för era kund
Ge en överblick över aktuellahållbarhetsrelaterade riktlinjer, väoch krav för värderingsproffessiorespektive tillvägagångssätt för inenergieffektivets- /hållbarhetsövei värderingarna.
KOMMER DEN ATT
MER SPECIFIKT
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
5/104
Denna kurs riktar sig till värderaeller mellanliggande kunskapsnihållbarhetsaspekternas påverkanfastighetsvärderingar.
Att värderare eventuellt arbetar usammanhang, som tex i ett stort eller som enskild konsult, vilket hur långt de kan implementera d
rekommendationer som finns i kdagliga tjänsteutövande och i diaderas respektive kund.
ATT NOTERA
DET ÄR VIKTIGT
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
6/104
Det kan finnas nationella och lokför hur värderingar genomförs i som inte återspeglas i detalj.
Värderingar av mer komplexa tilhögre investeringsvolymer kan boch mer detaljerade metoder än anges.
För regelbundet återkommande v
för kommerciella kunder är det iatt använda den utökade "due dilprocessen som rekommenderas iutbildning.
ATT NOTERA
DET ÄR VIKTIGT
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
7/104
1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmetod
värderingsrapporter6. Slutsatser
INNEHÅLL
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
8/104
I denna sektion ingår följande innehåll/f
• Översikt över förekommande vägledn• Värderingens och värderarnas roll• Identifiering av nya utmaningar för v• Motivering för värderarnas övervägan
gällande ämnesområdena energieffek
hållbarhet
Lärandemål
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
9/104
Vid slutet detta delmoment, kommer du akunna:
• Förstå värderarnas ansvar/roll i relatioämnesområden energieffektivitet ochhållbarhet.
Lärandemål
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
10/104
Varför värderare haren avgörande roll iförändring avmarknaden
• Värderingar görs i näav fastighetens livscy
• Värderare är informai ofta väldigt icke trafastighetsmarknader.
• Argumenten som anvförhandlingarna mellsäljare är vanligtvis bfrån värderare som vsidor.
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
11/104
Värderare kan intemarknad, men de
karaktären och omderas tjänster påvefastighetsmarknad
Varför värderare haren avgörande roll iförändring avmarknaden
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
12/104
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
13/104
• En brist på empirisk lämplig jämförbarförsäljningsinformatiyrkesverksamma
värderingspersoner akvalitativ bedömningbestämma i vilken uthållbarhetsfunktionervärdet.
•
Du måste bestämma utsträckning en väliköpare förväntas ta hi den lokala fastighet
Men vad betyder det
fördin dagligautövning?
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
14/104
• En kvalitativ bedöminom alla värderingde flesta funktionerFunktioner för hållbundantag.
• Emellertid, genom en transparant värdeförväntas värderarederas expertutlåtandfördelar av hållbar driskerna med konvedesign.
Men vad betyder det
fördin dagligautövning?
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
15/104
Tillgänglig vägledandeinformation inomhållbarhet
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
16/104
RICS "röda" bok (2014)“Då kommersiella marknademedvetna om hållbarhetsfråkomplettera traditionella väfaktorer, såväl i termer om hpreferenser som i termer om
beteende.”Därför föreslås värderare att“[…] värdera i vilken utsträegendom för närvarande upphållbarhetskriterier och komen välgrundad uppfattning o
för att dessa påverkar värdehur en välinformerad köpareta hänsyn till dem när de tarett beslut om prispå erbjudandet, […].”
Hållbarhet som enpotentiell drivkraftoch riskfaktor!
Källa: Royal Institution of Chartered Surveyors (RRICS Valuation – Professional Standards January 2Practice Statement 4, sidan. 59
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
17/104
1. Introduktion2. Logisk grund och affärs3. Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmeto
värderingsrapporter6. Slutsatser
INNEHÅLL
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
18/104
LärandemålI denna sektion ingår följande innehåll/f
•
Erkännande av rollen och betydelsen byggnader• Information om energi- och klimatmå
deras potentiella inverkan på byggsek• Fördelarna och möjligheterna med
energieffektiva/hållbara byggnader
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
19/104
Vid slutet av detta delmoment, kommer kunna:
• Förstå vikten av denna utveckling/fråderas dagliga tjänsteutövande
• Förklara relevansen av hållbar utveckdina kunder
Lärandemål
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
20/104
Din (marknad) miljöär under förändring…
Klimatförändring :Översvämningar, ExtTorka
Miljörisker:Luft-, vatten- och maföroreningarResursbrist :Energibärare,mark, vmaterial
Konsumenternas ochslutanvändares ökandmiljömedvetenhet ochvärdesystem
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
21/104
... precis somdin kunds affärsklimat …
Viktiga påverkansfak
Företagens socialaansvarstagande (CSRRapporteringskrav inHållbarhetAnsvarsfulla/hållbara
investeringsstrategieregendomar
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
22/104
Varför det är viktigt
att förbättraenergiprestandan på våra byggnader
Enligt IPCC, står bygg
~ 32 %av total global
energianvändni~ 19 %av energi relateväxthusgasutslä
~ 33 %av kol-utsläppe
Med ett “business as usual” scenadubbleras till 2050!
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
23/104
Internationella, EU
och nationellapolicyåtgärder förbyggnader
•
Allt strängare globaenergibesparande m
• EU: s fokus på att fenergieffektivitetenbyggsektorn
• EU:s direktiv om byenergiprestanda ochenergieffektivitet
Internationell nivå
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
24/104
•
Introduktion av certenergiprestanda (EP
• Ekonomiska fördelaincitament(som subventionspr
Nationell nivåInternationella, EU
och nationellapolicyåtgärder förbyggnader
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
25/104
En förbättringmotsvarande en nivåi EPC värderingenkan göra storskillnad!
Källa: Bio IntelligenIEEP, 2013, Energybuildings and their imand rents in selectedprepared for EuEnergy), p. 15.
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
26/104
• I Schweiz har hållbarenergieffektiva byggnnorm vid nyproduktio
• Framöver förväntas aprispremier för hållba
kommer att förvandlarabatter " på priset fökonventionella byggn
Exempel: Skillnader i hyMINERGIE-märkta bosSchweiz
Hantera risk ochframtidssäkra
tillgångar:från gröna premier tillbruna rabatter
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
27/104
Källa: Salvi, et. al, 2010, Der MiCenter for Corporate Responsib
Universität Zürich
Hantera risk ochframtidssäkra
tillgångar:från gröna premier tillbruna rabatter
Exempel: Skillnader i hyMINERGIE-märkta bosSchweiz
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
28/104
Hållbarhet som ett
bedömningskriterieför kreditrisk
Exempel: TEGoVA‘sFastighets och Markn
4 kriterieklasser:• Marknad (natione• Läge• Fastighet• Kvalite på fastigh
kassaflödeFastighets klassificer• Arkitektur/typ av • Hyresgästanpassn• Bärande konstruk• Tomtens läge• Ekologisk hållbar• Lönsamheten för
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
29/104
En byggnads energiprestanda påveförutsättningarna för finansiering!
L
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
30/104
Option 1 moroten
Högre andel hypotekslånoch förmånliga räntor för
energieffektiva byggnadermed låga koldioxidutsläpp
Lägre andel hypoch ogynnsamm
för ineffektiva bymed höga ut
Optionpiskan
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
31/104
1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3.Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmeto
värderingsrapporter6. Slutsatser
INNEHÅLL
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
32/104
LärandemålI denna sektion ingår följande innehåll/f
•
Typisk energianvändning för bostads-kontorsbyggnader
• Grundläggande faktorer för att förståenergiprestanda för en byggnad
•
Innehåll och viktiga delar av energice(EPC)
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
33/104
Vid slutet av detta delmoment, kommer
•
Läsa och förstå EPCs• Vara uppmärksam på funktionerna för
energiprestanda när platsbesök/byggnadsinspektion utförs
Lärandemål
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
34/104
Varför ett specifiktfokus på energi?
• Energiförbrukning/efoch tillhörande utslämest greppbara (mät
funktionerna för håll• Den mest "robusta" btillgänglig för empiri
• På grund av införandär energidata mest lä
• Kundens medvetenhän för andra funktionhållbarhet
• Energiförbrukningendirekt vidare till drift
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
35/104
En-familjs bostad ochkontorsbyggnad i Polen
72%
15%
6%
2%5%
[PERCENTAG
E]
[PERCENTE]
[PERCENTAGE]
[PERCENTAGE]
[PERCENTAGE]
Exempel på typiskenergianvändning ibyggnader
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
36/104
Vilka är de viktigaste
faktorerna sompåverkar en byggnadsenergiprestanda?
Byggnadsår och typLufttäthetMängd isolering (väUppvärmning, VentiLuftkonditionering (Varmvattenssystem
Brukarens beteendeByggnadens styr- ockontrollsystemFörnyelsebara energ
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
37/104
Avslöjande tecken påenergiprestanda -som du behöver hållautkik efter…
Konstruktionstyp ocIsolering av tak och Skick på byggnaden•
Utvändig? • Invändig? • Några synliga skador• Några tecken på fukt?Typ, ålder och kvalitfönstren? Typ av ljusavskärmnfinns)?
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
38/104
Typ och ålder för:• Värmesystem? • Källor för Värme/Ky•
Belysningssystem? • Styr och regler systemNivå av överensstämaktuell lagstiftning?Energideklaration E• Tillgänglig?• Datum?• Rekommendationer?Förnyelsebara energvind, markvärmepum
Tecken påenergiprestanda -som du behöver hållautkik på…
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
39/104
Byggnades
energiprestandakan beskrivasgenom
• (EPC) Energi-effeklass (A, B, C, et
Exempel på Energideklar
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
40/104
Graden av överensstärättsliga lagkrav (t exnationella miniminor
Köpt energi behov/föbeskriven i kWh/m ² a
Energiförbrukningsni
Tekniska parametrar klimatskalet och HVA
Byggnades
energiprestandabeskrivs genom
B i t i b äk i g
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
41/104
Brister i beräkningsmräknefel
Skillnader i typ av anvklimatskal, byggsyste
Kvaliteten på byggpro
Verkligt klimat
Användningsområde/intensitet
Ändring av taxorna soför mätning
Mätfel
Varför är det skillnadermellan beräknat behovochfaktisk(förbrukning) nivå?
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
42/104
1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. Källor för viktig informa5. Integration in i värderingsmeto
värderingsrapporter6. Slutsatser
INNEHÅLL
Lä d ål
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
43/104
LärandemålI denna sektion ingår följande innehåll/f
•
Innebörden av ett utvidgat informatiooch relaterade informationskällor
• Presentation och förklaring av möjliginformationskällor för att möta utvidginformationsbehov
Lä d ål
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
44/104
Vid slutet av detta delmoment, kommer kunna:
• Identifiera och extrahera relevant(byggnadsrelaterad) information från källor
• Förstå och utvärdera kvaliten av olika
informationskällor
Lärandemål
“Värderare uppmanas
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
45/104
Utökat informationskrav
för värderare
Värderare uppmanaslämpliga och tillräcklihållbarhetsdata som ntillgänglig sparas för f
jämförbarhet även omnärvarande inte påverkEndast i fall där bevisskulle stödja detta böhållbarhetsegenskapertas med i en
värderingsrapport.”
Källa: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, p. 5
E if b k i
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
46/104
Energiförbrukning
(Dricks-) vattenförbru
Risker för den lokala
Byggnadens flexibilitanpassning
Byggnadens tillgängli
Brukarens komfort ocinomhusklimat
Förutom energidata , föratt värdera hållbarhetmåsteman samla ininformation om
RICS Checklista för hållbarh
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
47/104
Inspektion och UndersökninVilken/vilka är byggnadens:
• Utvärderad potentiellenergiprestanda, genom t.ex. EnergiAsset Rating eller liknande?
• Faktisk energiprestanda (förbrukningav icke-förnybara resurser underanvändningen)?
•
Koldioxidutsläpp?• Vilka energikällor som finns
tillgängliga och/eller används?• Reparation/service i relation till ålder
och effektivitet och framtidaförväntad livslängd?
• Potentialen för förnenergianvändning?
• Sannolika risker föden lokala miljön?
• Vattenförbrukning • Vattenbesparande å
åtgärder för att främvattenanvändning?
Läge
Byggnad
Dokumentation
Beaktandetomten
RICS Checklista för hållbarh
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
48/104
Inspektion och UndersökninVilken/vilka är byggnadens:
• Anläggningar som bidrar till minskadeavfallsmängder (t ex avfallssorteringpå plats för återvinning av avfallet)?
• Rimlig motståndskraft motkonsekvenserna avklimatförändringarna
(t ex stormskador, upprätthållaanvändbarhet omtemperaturförändringar inträffar )?
• Hinderfri, tillgänglig miljö till och inutibyggnaden (t.ex. för användare medfunktionshinder)?
• Säkerhet under extrförhållanden (t.ex. bstorm)?
• hälsoeffekter relatebyggnadsmaterial obyggnadsegenskapenaturlig ventilation,
• …
Läge
Byggnad
Dokumentation
Beaktandetomten
Energiprestanda certif
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
49/104
Viktiga
informationskällor förenergiförbrukning
(EPCs)
Gröna/Hållbarhets
certifikat/märking/bedför byggnader(BREEAM/LEED, etc
Planhandlingar
“Due Diligence” rapp
Fältinspektioner/persoundersökning
Räkningar för
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
50/104
Räkningar förunderhåll/verktyg – årkostnader
Information frånanläggningens förvalt
Entreprenörsavtal ochgarantier för energipre
Viktiga
informationskällor förenergiförbrukning
“Vid genomförandet av
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
51/104
gundersökningar bör väockså be sina kunder auppgifter (t ex omenergiprestanda).
Om kunderna inte kan tillhandahålla data, skabehandlas som en ytterpotentiell riskfaktor.”
Behandla dina kundersbrist på data sompotentiellten ytterligareriskfaktor
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
52/104
1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. ällor för viktig information5. Integration in i
värderingsmetodik ochvärderingsrapporter6. Slutsatser
INNEHÅLL
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
Lärandemål
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
53/104
I denna sektion ingår följande innehåll/f
•
Definitioner av värde och respektivetillvägagångssätt för att integreraenergieffektivitet/hållbarhet övervägavärderingar
• Olika värderingsmetoders lämplighetinmatningsparametrar för att integreraenergieffektivitet/hållbarhets överväg
• Hur man tar ett helhetsgrepp gällandevärderingsrapporternas byggnadsbesk
Lärandemål
Lärandemål
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
54/104
Vid slutet av detta delmoment, kommer
•
Sammanställa en utökad lista över väbyggnadsegenskaper och attribut• Förstå hur man översätter tillgänglig
information/data till specifika värderiparametrar
• Förbereda utökade/förbättradevärderingsrapporter
Lärandemål
För värderingar baserade p
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
55/104
Värderingarbaserade påMarknadsvärde
För värderingar baserade pMarknadsvärde , behöverinmatningsparametrarna fövara från aktuell marknads
Om hållbarhetsfaktorer hasom påverkande på värdetinkluderas i beräkningarna
välinformerad köpare svarbelägg från en marknadsan
För värderingar baserade påinvesteringsvärde är
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
56/104
Värderingarbaserade påinvesteringsvärde(Värde)
investeringsvärde , ärinmatningsparametrarna förspecifika för investeraren, vatt de utgår ifrån investerareförväntningar och preferens
Till vilken grad hållbarhetsfintegreras beror på de subjeinvesteringsmålen (som trolstrikta hållbarhetskrav). Där
faktorer som ännu inte reflemarknadsvärdet – men somav investerares beslutsfattanoch läggas in i beräkningen
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
57/104
En byggnadsenergiprestanda kanlänkas direkt till olika relevantavärdepåverkande faktorer!
En byggnads energiprestanda kan länkas direkt till olika relevanta värdepåverk
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
58/104
ygg g p p
Säljbarhet/Uthyrningsbarhet
Marknadsföringshastighet
Tid till uthyrd
Nivå avdriftskostnader Möjlig hyresnivå
Reducering/avdrag förmoderniserings/renoverings
behov
Tillkommandeinkomst/avkastning för leverans
av överskottsenergi tilltredjepart
Användbar
ekonomisklivslängd för enbyggnad
Ekonomiska
nyttjande ilivslängden för enbyggnad
Profil/
Varumärke(byggnaden ochägaren)
Koldioxid skatte
Grad av föråldrande/avskrivningssatser
Skatter, subventioner, tid tillerhållande av bygglov, etc.
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
59/104
Utvidgadehållbarhetsfaktorer som kanlänkas till värdeberäkningar
Utvidgade hållbarhetsfaktorer som kan länkas till värdeberäkningar
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
60/104
Energieffektivitet
Lägre drifts- och undehållskostnader
Förbättrad säljbarhet, lägre risk för vakanseroch högre stabilitet i kassaflödet
Skadeförebyggande förmåner och lägre riskför avbrott i verksamheten
Reducerad påverkanpå miljön
Minskade kostnader för ersättning ochminskad risk för rättstvister orsakade av
sjuka hus-syndrom
Ökad funktionalitet,användbarhet,tålighet och
anpassningsförmåga
Högre hyrestillväxtpotential
Användare/brukares produktivitet ochhälsovinster
Lätthet att genomföraunderhåll, service ochåtervinningsaktiviteter
Uv
Byggnadens hållbarhetsfaktorer (exempel)
F ö l j d e
f f e k
t e r
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
61/104
Antagen inverkan,hållbarhets referenserpå viktigavärderingsingångsvariabler
Antagen inverkan, hållbarhets referenser på viktiga värderingsingångsvariab
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
62/104
- Tillväxtkomponent
+ Miljö /hälsopåverkan
+ Avskrivning
+ Säljbarhet
+ Andraegendomsrisker
Riskfri ränta
KONVENTIONELL BYGGNAD HÅLLBAR BYGGNAD
PÅVERKAN PÅ RISKPREMIE
- Tillväxtkomponent
+ Miljö /hälsopåverkan
+ Avskrivning
+ Säljbarhet
+ Andraegendomsrisker
Riskfri ränta
R i s k p r e m
i e
KONVENTIONELL BYGGNAD
Driftskostnaderrelaterade tillhyresgäster
Kostnad för att finnanya hyresgäster
Underhåll
Förvaltning/Administration
Nettoinkomst
D
Kon
INVERKAN PÅ KASSAFLÖDET OCH N
M a r k n a
d s h y r a
Bild modifierad från: Ito, M., 2009, "Embodiment of added value for green real estate", rapporten presenterad vid Tokyo Workshop 2009 för "Urban Cap and Trade T
R i s k p r e m
i e
Förva
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
63/104
Antagen inverkan avhållbarhets referenserpå viktiga värderingsparametrar
Antagen inverkan av hållbarhets referenser på viktiga värderingsparametrar
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
64/104
Källa: NUWEL, 2011," Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz", publicerad av: CCRS, Center for Corporate Responsibility and S
Golvareal/Volym
Värmeisolering avklimatskalet
Energikälla
Typ och omfattning påanvändning av förnybar
energi
Effektiviteten hos värmeoch annan
byggnadsutrustning
…
E n e r g
i p r e s t a n
d a
b e s t ä m m a n
d e
f a k t o r e r
Möjlig hyra
Värmekostnader
Energiförbrukning/koldioxidutsläpp
Uppfyllande av lagkrav
Märkning/certifikat
Profil/säljbarhet
…
Byggnadens egenskaper
Kostnad för
byggnadskomponenter/material
Intäktsperspektivet
Jämförbaraförsäljningmetoder
Tillvägagångssätt förersättningskostnader
Risk
Marknadsjustering
Värderingsmetoder
Energiprestanda
• Beroende på metoden k
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
65/104
Värderingsmetoder
Be oe de på etodeöversätta den på ett ann
• Olika värderingsmetodvärderingparametrar/ "j(t ex jämförbar försäljnhyror, avkastning, avsketc.)
• Tillämpningen av olikavärderingsmetoder är föolika informationsbeho
Följaktligen finns det flera"värdera" energieffektiviteytterligare hållbarhetsaspevärderingsprocessen!
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
66/104
“Justeringsskruvar":Jämförbara försäljningsmeto
“Justeringsskruvar": jämförbara försäljningsmetoder
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
67/104
Lägre/högre driftskostnader förfastighetsägarenFärre/fler uteståendeunderhållsarbeten gällandeenerginormer
Högre jämförbara försäljningar förhållbara byggnaderLägre jämförbara försäljningar förkonventionella byggnader
Justering med engångsbelopp pågrund av högre/lägremarknadsacceptans
Förklaring:
… orrigerande faktorer (t ex för att justera för skillnader bygglov, layout, villkor, kvalitet på elektrisk installationer, osv
: Jämförbara försäljningar
: Viktning av justerade jämförbara försäljningar: Marknadskorrigeringsfaktorer (ska användas endast när vä
omständigheter inte kan relateras till andra värderingsparametr
Källa:Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systeapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finpp. 644–676
• Följ ditt traditionella an
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
68/104
jämförbar försäljninganomfattningen/bredden aundersökning och utredtäcka ytterligare, potentvärdepåverkande faktor
• Kontrollera i vilken utsjämförbara försäljningsredan innefattar energieannan hållbarhetsrelater
•
Kontakta din lokala/anpdataleverantör för transinformation för att aktivytterligare hållbarhetsreinformation.
rekommendationer
för jämförbaraförsäljningsanalyser
PraktiskaINTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
69/104
• Ta reda på om dehållbarhetsrelaterade eoch kvalitetsattributen
är under, över eller likmarknadsgenomsni t te
• Utvärdera fastigheteninom en konkurrensutrelation till fastighetenhållbarhetsfaktorer. Deutvärdering kan baserakvantitativa och/eller pbedömningar .
rekommendationer
för jämförbaraförsäljningsanalyser
• Undersök i vilken utsavvikelse från det lokPraktiska
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
70/104
marknadsgenomsnittejusteringar av jämförbförsäljningsdata.
Om jämförbara försäl jdin lokala mar knad är oundersök jäm förelser umarknaden dvs jämfömarknader/ regioner i d
Utnyt t ja ytterligare käpublikationer, fallstudipressmeddelanden, etc
Överväg at t använda bpresenteras i det ta dokkundrådgivning och föjuster ingar / rä t te lser avförsäljningsuppgif ter ovärder ingsparametrar återståen de livslängd oåldrande/avskrivningst
rekommendationer
för jämförbaraförsäljningsanalyser
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
71/104
• Samarbeta med andra värfastighets-/investeringsrådatt förbättra ditt kvantitatisåväl som dina kvallitativav den lokala marknadensrelation till energieffektivihålbarhetsfunktioner som för värdeförändring och so
rekommendationer
för jämförbaraförsäljningsanalyser
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
72/104
"Justeringsskruvar": investeringsmetod
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
73/104
Förändringar i marknadsdeltagarnaspreferenserLägre andel av driftskostnadernaför hyresgäster
Lätthet att genomföra underhålloch service aktiviteterLägre reparationskostnader
Mer stabilt pengaflödeFörbättrad säljbarhetKortare vakans perioderProfil/förbättrat anseendeAndra faktorer
Förbättrad konkurrenskraftÖkande energikostnader"hållbarhets hajp“
Längre användbar ekonomisklivslängdLängre uppfyllelse av allt striktaremiljölagstiftning
Förklaring:
GI: Brutto inkomst från åOCT: Driftskostnad som ihyresgästerri Riskfri ränta
rp Riskpremieg Tillväxthastighetd Avskrivningar(r i + rp - g + d) Riskju
Källa:Lorenz, D. and Lützkendorf, TValuation – Systematisation of existifor future action, Journal of Propertypp. 644–676
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
74/104
rekommendationer
för angreppssättinvesteringsmetod• Följ samma grundläggande
Utvärdera fastighetenspositioneringen på enkonkurrensutsatt marknad hänsyn till fastighetenshållbarhetsfunktioner samtegenskaper (förbrukningsvav driftskostnader, komforetc.).
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
75/104
• Som en ny verksamhets rkunder om ytterligare inf
rörande fastighetsobjekteinkluderar:-• Planhandlingar, inventeri• Energicertifikat• Gällande gröna/hållbara
byggnadscertifikat/märkn
bedömningar• Årsbokslut/konton relate
förbrukningskostnader• Förbrukningsmängder
rekommendationer
för angreppssättinvesteringsmetod
• Kontakta fastighetsförvalteftersom de oftast följerförbrukningsvärden och dPraktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
76/104
g(de brukar också ha uppgivakanser och hyresgästomsättningshastighet.
• Fråga lokala fastighetsrådmäklare om skillnader meenergieffektiva/hållbara okonventionella byggnaderupptagningshastighet , tidmarknaden och/eller försä
• Undersök om det finns belokala marknad (eller jämmarknader) för "gröna-"/hållbarhetspremier och/elrabatter när det gäller hyroavkastning.
rekommendationer
för angreppssättinvesteringsmetod
• Hur ser uppbyggnaden ahyresavtal ut i ert land?Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
77/104
• Vad är - om något -vanlarrangemang för att deloch fördelar med energi
ombyggnationer mellanoch hyresgäster?
• Hur ser hyresprofilen föfastighetsobjektet ut i jämed detta?
• Representerar ditt val aoch lämplig tillväxtnivåpassande sätt fastighetemöjlighetsprofil. (särskimot de bevis/motiveringpresenteras i denna kurs
rekommendationer
för angreppssättinvesteringsmetod
• Finns det bevis i din lokmotsvarande) marknad snabbare föråldring av k
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
78/104
snabbare föråldring av kbyggnader?
•
Återspeglar ditt val avavskrivningstakt (eller åekonomisk livslängd) föfastighetsobjektet på ettsätt den föreskrivna riskbristande överensstämmsträngare miljölagstiftn
• Finns det gällande lagstplanerad) inom ditt landförbjuder hyresvärdar abyggnader med dålig pr
rekommendationer
för angreppssättinvesteringsmetod
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
79/104
• Kvantifiera det potentiemoderniserings-/renoveringsbehovet somgrund av dålig energiprrenoveringskostnader föenergieffektivisering ocav anläggningar för förn
• Överväg möjligheten menergikällor på plats, deinkludera ytterligare inthyra av takytor (solenerinmatning av överskottsnätet.
rekommendationer
för angreppssättinvesteringsmetod
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
80/104
ersättningskostnads inriktnin"Justeringsskruvar":
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
81/104
Praktiska• Undersök i vilken utstr
nationella dataleverantöbyggkostnader har info
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
82/104
rekommendationer för
ersättningskostnads-metoden
byggkostnader har infoersättningskostnader föenergieffektiva/hållbarasamt för energieffektiva
och för förnybar energiktillhörande utrustning. Bsådan typ av kostnadsd
• Förutsatt att dina natioavskrivningstabeller/ananvändbara tabeller förlivslängd ännu inte återenergieffektiva/hållbaragör justeringar på en kv
Praktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
83/104
• Överväg livscykelkostnett lämpligt verktyg föröverväga ombyggnadsåbehövs för att bota olikföråldrande .
• Om det är nödvändigt,utföra kostnads-nyttoantyper av energisparåtgäinstallation av anläggniförnybar energi .
rekommendationer för
ersättningskostnads-metoden
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
84/104
Diskonterat Kassaflöde (DC"Justeringsskruvar":
"Justeringsskruvar": diskonterat kassaflöde (DCF)
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
85/104
Förändringar i marknadsdeltagarnaspreferenserLägre andel av driftskostnadernaför hyresgäster"grön hyra“
Lätthet att genomföra underh ålloch serviceaktiviteter
Förbättrad säljbarhetKortare vakansperioder
Lägre omkostnader förmodernisering
Lägre fastighetsrisker (inte ännuuttryckligen beaktat imodelleringen av fastighetenskassaflöde)
Mer stabilt pengaflödeFörbättrad säljbarhetLägre försäljningsriskerProfil/förbättrat anseendePotential för ökade hyror
Förbättrad konkurrenskraftÖkande energikostnader"hållbarhets hajp"
Längre användbar ekonomisklivslängdLängre uppfyllelse av allt striktaremiljölagstiftning
Explanation:n: tidsram i årGIe: Brutto hyresinkomstOETz: Driftskostnader som inte kaår nME: MarknadsföringskostnaderOE: Andra kostnader (t ex modernOI: Annan inkomst (t ex reklam på
: Diskonteringsränta : Brutto hyresintäkter i år n
Driftskostnader som inte kan hänf: Riskfri ränta: Riskpremie
g: Tillväxthastighetd: Avskrivningar ( – )( + − + )
: Slutvärde av byggnad
• Förutsatt att du har tillräcinformation för att modePraktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
86/104
information för att modekassaflöden ger DCF digstörre flexibilitet) att ta hbrett spektrum av hållbarförmåner/risker genom sujusteringar av värderingsett transparent sätt.
• Utför kvantitativa sub-fianalyser (t ex kostnads-nhälso/produktivitetsfördelivscykelkostnad) som eninformationskälla för spejustering av DCF parame
rekommendationer
för DiskonteratKassaflöde (DCF)
• Överväg noga valet av räntesats eftersom alla plångsiktiga fördelar/riskPraktiska
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
87/104
g gåterspeglas här.
• Försök att adressera så intäkts/kostnads övervämöjligt inom kassaflödediskonteringen (ökar tra
• Överväg att utföra käns/Monte-Carlo-simulerinundvika intrycket av ornivåer för precision.
rekommendationer
för DiskonteratKassaflöde (DCF)
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
88/104
RICS förordning förvärderingsrapporter
• En tydlig beskrivning av hållbfastighetsegenskaper och attrib
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
89/104
RICS förordning för
värderingsrapporter
fastighetsegenskaper och attribsamlats in, vilka kan i förekominkludera poster som inte direslutliga rådet om värdet.
• En redogörelse för värderarensambandet mellan hållbarhetsfvärderingsresultatet, inklusivede nuvarande fördelar/risker smed dessa hållbarhetfaktorer erisker.
• Ett yttrande av värderaren om effekten av dessa fördelar och/relativa fastighetsvärden över
Källa: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RIProfessional Standards January 2014 Valuation Pract
Utökadebyggnadsbeskrivning
• Läge och marknad
• Kassaflöde/kvalite p
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
90/104
byggnadsbeskrivningar som en del avförbättrade värderingsrapporter
Kassaflöde/kvalite pkassaflödet
•
Fysiska egenskaper • Prestanda/kvalitetse
Hållbarhet bör intbehandlas som en
Hur man kan strukturera information om fysiska egenskaper och attribut avbyggnaden i värderingsrapporter
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
91/104
Byggnadsbeskrivning A(volym och yta)• Storlek (m2) per använd zon• Volym (m3) och yta/volymförhållande (m2/m3)• Yttre ytor och orientering (väggar, fönster) (m2)
enligt typ• Interna ytor (m2) efter typ• Tak/rums höjd• Storlek/typ av rum (t ex öppen planlösning
kontor, indelat kontor)• Dörrbredd och korridorer• Storlek av anläggningar/toaletter med barriär-fri
tillgänglighet• Förhållandet mellan användbar (effektiv) golvyta
och trafikerad (vanlig) yta
Energikällor• Energikälla (fossil, förnybar) för uppvärmning• Energikällor (övriga)
Byggnadsbeskrivning B(konstruktion och produkter)• Typ av konstruktion• Bärande struktur och fundament• Bärande reserv• Typ av externa väggar/klimatskal• Typ av fönster och glas• Typ av väggar inomhus• Material i externa ytor• Material i ytor inomhus• Andra material och produkter
Teknisk utrustning• värme- och kylsystem (HVAC - del 1) inklusive
värme- och varmvattenproduktion , alstring avkyla
• Energiproduktion för internt bruk och/ellertredje part (t ex. PV, etc ..)
•
Ventilationsystem (HVAC del)• Elektriskt system inklusive belysning• Hissar och intern transport• ICT• Vattenförsörjning, distribution och
avloppsvatten (t ex effektiva vattenarmaturer,regn- och gråvatten användning, egetreningsverk, regnvatten infiltration, etc ...)
• Insamlingssystem för avfall• Distributions ledningar (t ex inom
leverans/utrustningsschakt)• Kontollinstrument• Mätinstrument
1
2
3
4
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
Hur man kan strukturera information om fysiska egenskaper och attribut avbyggnaden i värderingsrapporter
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
92/104
Teknisk kvalite• Strukturell säkerhet•
Brandskydd• Ljudskydd• Fuktskydd• Underhållbarhet• flexibilitet och anpassningsbarhet• Enkel rengöring• Varaktighet• Motståndskraft mot naturlig och
mänsklig fara• Design för dekonstruktion och
återvinning
Cultural and social quality• Estetisk kvalite•
Stadsdesign kvalite• Kulturellt värde• Hälsa och välbefinnande• Inomhusluft kvalite• Komfort (termisk, visuell,
akustisk, luktmässig)• Brukarens säkerhet• Brukarens medverkan och kontroll• Tillgänglighet (till och inom
byggnaden)
Funktionell kvalite• Service ( ändamålsenlighet,
användbarhet)•
Yteffektivitet
Miljökvalite• Energiprestanda• Resursutnyttjande•
Växhusgasutsläpp och Globaluppvärmningspotential• Annan påverkan på global och lokal
miljö inklusive risker i den lokalamiljön
• Förändring av landanvändning ochtätning
• Vattenförbrukning• Avfallsvatten• Avfall (konstruktioner och
relaterat till användare)
Ekonomisk kvalite• Livscykelkostnad
Samhället
Ekonomiskt Miljön
Miljökvalite Ekonomisk kvalite
Kulturell och socialkvalite
TechnicalQuality
FunctionalQuality
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
93/104
Praktisk rekommendationför värderingsrapporter
Praktisk• Börja med en utökad/
beskrivning av fastigh
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
94/104
Praktiskrekommendationför värderingsrapporter
• Fråga kunden om visprestandainformation
energi, vatten etc.)• Känndig inte skyldig
att generera/samla allhållbarhetsrelaterad isjälv. Om kunden inteefterfrågad informatidet i värderingsrappobehandla som en ytteriskfaktor.
• Ange informationskanvänts och deklarerdatakvalitet/tillförlitPraktisk
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
95/104
(t ex energiförbruknär baserade på EPC
expert år 2010).• Beskriv hur relevant
hållbarhetsfaktorer i(eller avsaknad av) ivärdet.
• Ange justeringar av parametrar i värderin
Praktiskrekommendationför värderingsrapporter
• Inkludera följande megenskaper/värderin
• Risk dokumentatPraktisk
INTEGRATION IN I VÄRDERINGS
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
96/104
Risk dokumentati llustre ra grafiskhållbarhetsrelate
och m öjligheter i• Känslighetsanaly
Carlo-simuleringhur föränd ringarunderl iggande anoch ram verkets vpåverka värdet vvärde ringsti l lfälllängre s ikt) .
Praktiskrekommendationför värderingsrapporter
INNEHÅLL
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
97/104
1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmetod
värderingsrapporter
6. Slutsatser
Ingen okomplicerad elleautomatiserad formel förför hållbarhetsfaktorer fivärderingen
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
98/104
Slutord Omfattningen och förhåför att reflektera hållbarhuppskattningar av värdeberoende av:
värderingen.
Notera: Nya vägar aoch presentera fastiginformation är nödvä
Den underliggande definTyp av fastighetRegional och lokal markn
Regionala och lokalamarknadsförutsättningarTillgänglighet av jämförb
Energieffektivitetoch andrahållbarhetsfunktioner
Möta de yrkesutövagenerella skyldighetS l fö ä d d
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
99/104
hållbarhetsfunktionermåste bedömassom en del av värderingsprocessenför att kunna …
Spegla förändrademarknadsförhålland
Undvika felaktig pritillgångar (dvs. värdkonventionella bygghögt och hållbara föUppfylla branschorg(t ex RICS) och beh(exempelvis Tysklanobligatoriska värderTillvarata nyaaffärsmöjligheter
Vad RENOVALUE
Användandet av fastigh
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
100/104
ProjektetAnvändandet av fastighär en grundläggande aspfastighetens livscykel d
främjandet av energieffeförnyelsebar energi mås
Att vara kapabel till att raffärsidén till framtida klångivare och investorernödvändig förutsättning
marknadsövergången mNollenergihus (NZEB NBuildings).
Dock är förmågan att påaffärsidé för hållbara byvad som saknas för närv
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
101/104
Värderare saknar såväl fkunskapen för att konserörande energieffektiviteenergi i åtanke när de råkunder.
RenoValue siktar mot atproffessions kunskapsgavärderare. Genom att ututbildningsmaterial för avärderare i att integrera energieffektivitet och föin i värderingsarbetet ockunder i enlighet därme
Projektet
artner
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
102/104
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
103/104
RenoValue är finansierat av Intelligent EneEuropé Programme of the European Unionhanterad av Executive Agency for Small anMedium sized Enterprises (EASME).
IinEinli
Hemisda www.renovalue
-
8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)
104/104
KontakterTwitter @renovalueEU