Credit Suisse Real Estate Fund Siat Aumento di capitale 2015
Real Estate Investment Management
Agosto 2015
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 2
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Sintesi degli aspetti più importanti
Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons
La quota del finanziamento di terzi del CS REF Siat è attualmente pari al 22,7%, e pari al 32,3% considerando anche i progetti vincolati. A seguito della revisione della LICol e della OICol, in futuro sarà consentita una quota finanziamento di terzi non superiore al 33%. Per garantire la crescita futura e la possibilità di operare sul mercato in modo flessibile è necessario nuovo capitale. Per mantenere competitivo il portafoglio immobiliare, si effettuano continui investimenti negli immobili esistenti
Esecuzione di un aumento di capitale in agosto/ settembre 2015 di CHF 239.2 mio.
Le performance realizzate in passato non costituiscono alcuna garanzia per evoluzioni di valore e proventi attuali e futuri. Fonte: rapporto semestrale non revisionato al 31.03.2015 del CS REF Siat
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 3
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Fattori di successo
Volketswil, Ackerstrasse 43–55
Principale fondo in immobili residenziali della Svizzera con un valore commerciale al 31.3.2015 di CHF 2458 mio. 171 immobili compresi progetti e diritti di superficie) con 10 517 contratti di locazione complessivamente Interessante rendimento dell'investimento del 5,04% al 30.9.2014 Distribuzione stabile di CHF 5.40, corrispondente a un reddito della distribuzione degli utili del 3,14% al 30.9.2014
Modesta percentuale di perdita sui canoni di
locazione del 3,52% rispetto alla media del 3,94% espressa da tutti i fondi immobiliari quotati al 31.3.2015
Le performance realizzate in passato non costituiscono alcuna garanzia per evoluzioni di valore e proventi attuali e futuri. Fonte: rapporto semestrale non revisionato al 31.03.2015 del CS REF Siat
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 4
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Politica d'investimento e strategia
Politica d'investimento
Investimenti in immobili residenziali ad alto rendimento nonché in immobili commerciali selezionati Portafoglio ampiamente diversificato a livello regionale
Strategia
Elaborazione di una distribuzione stabile Focalizzazione sulla crescita qualitativa del portafoglio e rinnovamento costante degli immobili in portafoglio Gestione attiva del portafoglio
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 5
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Indicatori
Rapporti semestrali e annuali 30.09.2012 30.09.2013 30.09.2014 31.3.2015
Patrimonio netto del fondo in mio. di CHF 1697,9 1725,9 1741,6 1710,6
Valore commerciale degli immobili in mio. di CHF 2237,6 2330,4 2440,6 2458,0
Aggio 28,36% 21,06% 24,99% 45,19%
Distribuzione per quota in CHF 5.40 5.40 5.40 n/a
Rendimento da dividendi 3,14% 3,27% 3,14% n/a
Quota di distribuzione 91,28% 91,38% 87,61% n/a
Rendimento dell'investimento 6,60% 5,88% 5,04% 2,20%1
Quota di finanziamento esterno (% del valore commerciale)
21,04% 17,40% 20,29% 22,72%
Quota parte delle spese di esercizio del fondo (TERREFGAV)
0,76% 0,75% 0,73% 0,73%
Quota parte delle spese di esercizio del fondo (TERREFNAV)
1,02% 1,02% 1,03% 1,04%
Percentuale di perdita sui canoni di locazione 2,57% 2,97% 3,34% 3,52%
I dati inerenti alla performance non tengono conto delle commissioni e dei costi applicati al momento dell'emissione e del ri scatto. Le performance realizzate in passato non costituiscono alcuna garanzia per evoluzioni di valore e proventi attuali e futuri. Le cifre salienti sono state calcolate secondo l'istruzione tecnica del la SFAMA «Kennzahlen von Immobilienfonds» (Cifre salienti sui fondi immobiliari), in vigore dal 17.11.2010.
1 Calcolo per 6 mesi. Fonte: Rapporti annuali revisionati e rapporto semestrale non revisionato del Credit Suisse REF Siat.
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Credit Suisse Real Estate Fund Siat Rendimento al 31.7.2015
1 I dati relativi ai rendimenti su base storica e gli scenari sui mercati finanziari non costituiscono una garanzia per i risul tati correnti e futuri. I dati relativi alla performance non tengono conto delle
commissioni e dei costi applicati al momento dell'emissione e del riscatto. Ultimo aggiornamento: 31.7.2015.
Fonte: Credit Suisse AG
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-10%-5%0%5%
10%15%20%25%30%35%40%45%50%
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Aggi e disaggi dei fondi immobiliari svizzeri Mediana dei fondi CH quotati1: 31,0%
Aggio/Disaggio
1 Se si includono anche i fondi negoziati OTC CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF Logistics Plus e CS REF Global, l'aggio ponderato è del 29,3%.
Fonte: Credit Suisse AG, Datastream, rapporti annuali e semestrali dei fondi. Ultimo aggiornamento: 31.7.2015
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 8
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Diversificazione geografica
Zurigo 33,55%
Svizzera
nordoccidentale
22,75%
Lago Lemano 14,40%
Svizzera centrale 11,25%
Svizzera orientale 9,45%
Berna 4,85%
Svizzera romanda 3,15%
Svizzera
meridionale
0,60%
Fonte: rapporto annuale revisionato al 30.9.2014 del Credit Suisse REF Siat
Valori commerciali:
Oltre CHF 50 mio.
CHF10–50 mio.
CHF 5–10 mio.
CHF Fino a 5 mio.
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 9
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Dati salienti sull'aumento di capitale
Tipologia di emissione: Emissione best effort con negoziazione dei diritti di opzione
Periodo di sottoscrizione: 24.8–4.9.2015 (ore 12:00)
Negoziazione dei diritti di opzione SIX: 24.8–1.9.2015
Liberazione: 11.09.2015
Prezzo di emissione: CHF 151.00 importo netto per cedola azionaria
Rapporto di sottoscrizione: 8:1 (8 cedole esistenti per 1 cedola nuova)
Volume auspicato: Importo massimo di CHF 239.2 mio.
Identificazione quota del fondo: Numero di valore: 1 291 370
ISIN: CH0012913700
Identificazione diritto di opzione: Numero di valore: 29 091 248
ISIN: CH029 091 248 1
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 10
Credit Suisse Real Estate Fund Siat I vantaggi della partecipazione all'aumento di capitale
Portafoglio immobiliare
a rendimento elevato
Costante aumento del
reddito
Diversificazione dei
rischi
Crescita qualitativa
Gestione professionale
del portafoglio
Partecipazione a un fondo immobiliare di edifici residenziali ampiamente diversificato,
sia per settori sia per ubicazione regionale
Reddito immobiliare costante grazie a un numero elevato di locatari, nonché alla
continua opera di manutenzione degli immobili
Bassa correlazione tra immobili e altre classi d'investimento quali il mercato
monetario, azionario o obbligazionario
Elevati requisiti qualitativi di ubicazione, planimetria, sostanza edilizia nonché
sostenibilità degli immobili residenziali
Gestione attiva degli immobili e degli sfitti, grazie a specialisti di comprovata esperienza
operativi direttamente in loco
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 11
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Impiego degli stanziamenti
Grafenau 2, Zugo (riorganizzazione con Grafenau 4–10)
45 mio. 1.7.2015
Ristrutturazione/risanamento Investimento in CHF Esercizi
Acquisti Investimento in CHF Data d'acquisto:
Neumarkt 1 + 2, San Gallo Gundelitor, Basilea 8 progetti minori di risanamento
Fonte: Credit Suisse AG
11 mio. 14 mio. 10 mio.
2013–2015 2013–2015 2014–2016
Progetti Investimento in CHF Esercizi
«Escherpark», Zurigo Domain du Lac, Neuchâtel «Roy», Winterthur Schorenweg, Basilea «Giessen-Areal», Dübendorf
65 mio. 19 mio. 95 mio. 36 mio.
240 mio.
2013-2015 2014–2016 2014–2016 2014–2016 2016-2020
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 12
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (1/5) Progetti nel portafoglio del fondo
«Escherpark», Zurigo
Volume d’investimento CHF 65 mio. (rendimento
lordo 5,3%)
Destinazione 127 appartamenti
Ultimazione 1ª tappa: 1.12.2013
2ª tappa: 8.10.2015
Home page www.escherpark.ch
Fonte: Credit Suisse AG
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 13
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (2/5) Progetti nel portafoglio del fondo
Neuchâtel, Le Domaine du Lac – Route des Gouttes
Volume d’investimento CHF 18,9 mio. (rendimento
lordo 5,2 %)
Destinazione - 44 appartamenti
- 53 parcheggi
Ultimazione Estate 2016
Fonte: Credit Suisse AG
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 14
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (3/5) Progetti nel portafoglio del fondo
Fonte: Credit Suisse AG
Winterthur, «Roy» Else-Züblin-Strasse
Volume d’investimento CHF 94,8 mio. (rendimento lordo 4,8 %)
Destinazione
- 164 appartamenti
- 158 parcheggi
- 1566 m2 superficie di vendita
Ultimazione Maggio 2016
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 15
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (4/5) Progetti nel portafoglio del fondo
Fonte: Credit Suisse AG
Basilea, Schorenweg
Volume d’investimento CHF 35,9 mio. (rendimento
lordo 4,8 %)
Destinazione - 65 appartamenti
- 298 parcheggi
Ultimazione Dicembre 2016
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 16
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (5/5) Progetti nel portafoglio del fondo
Fonte: Credit Suisse AG
Dübendorf, Giessen-Areal
Volume d’investimento Totale CHF 240 mio.
(rendimento lordo 4,8%)
Destinazioni (appross.)
- 30 000 m2 sup. abitativa
= circa 435 appartamenti
- 10 000 m2 sup. commerciale
- circa 450 parcheggi
Area parziale M1.1
- Edificio multipiano con circa 135 app.ti
- 5000 m2 sup. comm./135 parch.
- Realizzazione da fine 2016
Area parziale M2
- circa 170 app.ti
- 250 m2 sup. comm./185 parch.
- Realizzazione da metà 2016
Area parziale M1.2
- circa 130 app.ti
- 1 100 m2 sup. comm./225 parch.
- Realizzazione a partire dal 2020
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 17
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Risanamento parziale
San Gallo, Neumarkt 1 + 2 Immobile a uso
commerciale
Volume d’investimento CHF 10,70 mio.
Valore commerciale1 CHF 101,25 mio.
Entrate da canone locazione1 CHF 6,39 mio.
Ultimazione Ottobre 2015
Totale spazio locato 15 500 m2
Locatario: Migros, Benedict-Schulen, Wincasa, Schild, Fust, ecc.
1 Valori post-ultimazione. Fonte: Credit Suisse AG
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 18
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Risanamento interno
Basilea, Güterstrasse 180 (Gundelitor) Immobile
misto
Volume d’investimento CHF 14,00 mio.
Valore commerciale1 CHF 52,44 mio.
Entrate da canone locazione1 CHF 3,95 mio.
Ultimazione Luglio 2015
Totale spazio locato 20 623 m2
Locatario: Migros, Immobilien BaselStadt,
64 appartamenti
1 Valori post-ultimazione. Fonte: Credit Suisse AG
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 19
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Impiego dell'importo di emissione
La gestione attiva del portafoglio consente un rinnovamento e un aggiornamento costanti delle posizioni immobiliari esistenti.
Fabbisogno di capitale per le acquisizioni di immobili/progetti pianificate
Attraverso il risanamento mirato di questi immobili il CS REF Siat aumenta in modo duraturo l'attrattiva e la capacità di reddito del portafoglio.
Fabbisogno di capitale per i risanamenti in corso
Il fondo persegue una strategia di crescita qualitativa e conferisce importanza alla presenza di una solida base di capitale.
Riduzione del capitale di terzi a breve termine (CHF 250 mio.)
Miglioramento costante della qualità del portafoglio, nonché rafforzamento continuo del capitale e della capacità di reddito.
Appendice
Luglio 2015 Real Estate Investment Management 20
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 21
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Diversificazione per destinazione d'uso (% del reddito locativo netto)
Fonte: rapporto semestrale non revisionato al 31.03.2015 del Credit Suisse REF Siat
64,15%
13,90%
9,80%
7,05%
2,80%
1,10%
1,20%
Appartamenti
Uffici
Vendita
Parcheggi
Alberghi, sale cinema,
ristorantiMagazzini
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 22
Credit Suisse Real Estate Fund Siat I 10 maggiori locatari totalizzano il 9,8% dei proventi locativi
3,0%
1,1%
1,1%
1,1%
0,8%
0,5%
0,6%
0,6%
0,5%
0,5%
Migros
AstraZeneca AG
Schild AG
Coop
Cofra Holding AG
PriceWaterhouseCoopers S.A.
Credit Suisse AG
BASF Intertrade AG
Hochschule di Lucerna
Nestlé SA
Fonte: rapporto semestrale non revisionato al 31.3.2015 del Credit Suisse REF Siat
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 23
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Durate residue dei contratti di locazione
Fonte: rapporto semestrale non revisionato al 31.3.2015 del Credit Suisse REF Siat
Il 64,2% del portafoglio
è costituito da immobili residenziali.
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 24
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Percentuali di perdita sui canoni di locazione
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 25
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Cosa contraddistingue gli edifici residenziali?
Vantaggi
Elevata sicurezza di reddito Quote di mancata locazione tuttora molto contenute nell'intera Svizzera Reddito normalmente non dipendente dalla congiuntura economica I fattori trainanti della domanda nel breve periodo (in particolare mercato del lavoro e immigrazione netta) rimangono positivi Il favorevole sviluppo demografico sostiene la domanda di abitazioni nel medio periodo
Svantaggi
Basso rendimento a causa dell'aumento dei prezzi I regolamenti e gli interventi politici limitano la libertà di azione dei proprietari L'ampliamento dell'offerta di appartamenti in affitto in località meno centrali riduce il potenziale delle nuove locazioni Il ridotto tasso d'interesse di riferimento riduce il potenziale di rialzo nell'affitto degli appartamenti esistenti
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 26
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (1/2) Immobili nel portafoglio del fondo (estratto)
Horgen, Hintere Etzelstrasse 23, 25/
Einsiedlerstrasse 208
CHF 13,9 mio. (0,6% del portafoglio)
Basilea, Schorenweg 20, 22, 30, 32
CHF 46,3 mio. (1,9% del portafoglio)
Pregny-Chambèsy, Chemin des Cornillons
CHF 64,4 mio. (2,6% del portafoglio)
Morges, Avenue Paderewski 26a–26c
CHF 34,6 mio. (1,4% del portafoglio)
Sargans, Malerva-Süd (3ª tappa)
CHF 19,2 mio. (0,8% del portafoglio)
Langenthal, Hopferenfeld (3ª tappa)
CHF 19,0 mio. (0,8% del portafoglio)
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 27
Credit Suisse Real Estate Fund Siat (2/2) Immobili nel portafoglio del fondo (estratto)
Zurigo, Gottfried-Keller-Str. 7
CHF 51,3 mio. (2,1% del portafoglio)
Zurigo, Baurstrasse 30, 32, 34, 36, 38
CHF 24,6 mio. (1,0% del portafoglio)
Sihlcity, Zurigo
CHF 97,2 mio. (4,0% del portafoglio) Zugo, Grafenauweg 4, 6, 8, 10
CHF 109,8 mio. (4,5% del portafoglio)
Lucerna, Citybay
CHF 30,1 mio. (1,2% del portafoglio)
San Gallo, Neumarkt 1 / Neumarkt 2
CHF 97,3 mio. (4,0% del portafoglio)
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 28
Credit Suisse Real Estate Fund Siat Breve profilo
Gestore di portafoglio
Samuel Egger
SDRS 81, Product Management Sihlcity – Kalandergasse 4
8070 Zurigo
Tel. 044/333 89 86
Fax. 044/332 10 82
E-mail: [email protected]
www.credit-suisse.com/realestatefunds
Dati del fondo alla chiusura annuale
Domicilio del fondo Svizzera Moneta del fondo CHF
Chiusura d'esercizio 30 settembre Data d'emissione 10.9.1956 Commissione di gestione 0,49%
TERREF GAV 0,73% TERREF NAV 1,04% Utile netto (in mio.) 1710,6 Patrimonio totale del fondo (in mio.) 2484,7
Numero di immobili 171 immobili (compresi progetti e diritti di superficie) Rendimento dell'investimento 2,20%
Ultima distribuzione 15.12.2014 Distribuzione in CHF 5.40
Reddito della distribuzione degli utili 3,14% Percent. di perdita sui canoni di locaz. 3,52%
Quota finanziamento di terzi 22,72% Simbolo di valore SIAT Numero di valore 1291370 ISIN CH0012913700
Fonte: rapporti semestrali e annuali del Credit Suisse REF Siat
Agosto 2015 Real Estate Investment Management 29
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