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República Bolivariana De Venezuela
Ministerio Del Poder Popular para la Educación Superior
Instituto Universitario Politécnico “Santiago Mariño”
Extensión Barinas
AVALÚOS
TSU. Jesús Rivas
C.I. 19.973.441
Asignatura: Electiva V
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Sabana de Parra, 22 de agosto de 2014
Asignatura: Electiva V
Presente.-
Me dirijo a usted con el propósito de hacerle entrega del Informe de Avalúo de laVivienda unifamiliar, Ubicada en la calle 8 entre carreras 4 y 5, Casa N° 5Urbanización Alexis Olmos, Sabana de Parra, Municipio José Antonio Páez,Yaracuy.
Como resultado al estudio elaborado de dicha Vivienda se obtuvo un valor total deQUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS OCHENTA Y TRES CON29/100 (Bs. 543.583,29). En el informe adjunto se muestran todos los elementosque dieron como resultado la cantidad especificada.
Sin otro particular al que hacer referencia.
ASPECTOS GENERALES
A.1.- DESCRIPCIÓN
El Inmueble objeto del avalúo está constituido por una vivienda unifamiliar aisladaen buenas condiciones de 4 habitaciones, 2 baños, sala, cocina, comedor y garaje,cercada en su totalidad con paredes de bloque de concreto y enclavada sobre unaparcela de propiedad Municipal.
A.2.- UBICACIÓN
Vivienda ubicada en la calle 8 entre carreras 4 y 5, Casa N° 5 Urbanización AlexisOlmos, Sabana de Parra, Municipio José Antonio Páez, Yaracuy.
A.3.- TRADICIÓN LEGAL
El Inmueble forma parte de un conjunto de viviendas la cual fue adquirida segúnconsta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registros Públicos
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de los Municipios Urachiche y José Antonio Páez, Estado Yaracuy en fecha (18) deEnero del año 2002 bajo el número 03, protocolo Primero, del Primer trimestre delmismo año.
A.4.- LINDEROS
La vivienda se encuentra dentro de los siguientes Linderos:
Norte: Parcela y Vivienda Sra. Antonia Pérez.
Sur: Parcela y Vivienda Sra. Gregoria Rodríguez.
Este: Parcela y Vivienda Sra. Margot Rojas.
Oeste: Calle 08.
A.5.- ZONA
Residencial por excelencia, la vivienda se encuentra en una zona totalmentedesarrollada y consolidada, ubicada hacia el este de la ciudad, en su entornoinmediato se encuentran 3 Liceos de Educación Media y 1 de Educación Inicial, 2Canchas deportivas, la Manga de Coleo y Ambulatorio.
A.6.- SERVICIOS
La zona cuenta con todos los servicios tanto públicos como privados que le brindasu buena ubicación como lo son: calles y aceras pavimentadas, acueductos ycloacas, electricidad y alumbrado público, aseo urbano y domiciliario, transporte,teléfono, farmacias, comercio.
A.7.- TRANSPORTE Y COMUNICACIONES
Debido a su ubicación, este inmueble posee acceso directo a la calle 08 con carrera06 donde circulan los servicios de transporte públicos que permiten el traslado aotros sectores.
A.8.- USO
Actualmente este inmueble está destinado en su totalidad a un uso residencialunifamiliar, el cual está acorde con lo establecido en la ordenanza de zonificaciónde la ciudad.
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A.9.- ZONIFICACIÓN
Al Inmueble le corresponde una zonificación del tipo R2. Zona Residencial.
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
B.1.- ÁREA
El Inmueble objeto de estudio se encuentra sobre un área de terreno Municipal de229,77 M2, y posee un área de construcción de 155,03 M2.
B.2.- DISTRIBUCIÓN
La vivienda cuenta con la siguiente distribución: 4 habitaciones, 2 baños, sala,cocina, comedor y 4 puestos de estacionamiento.
B.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
La edificación es de tipo convencional, estructura formada por fundaciones directascon pórticos de concreto armado, vigas de riostra y corona. Con instalacionessanitarias de recolección de aguas servidas debidamente empotradas, así comotambién la de aguas claras; el sistema de instalaciones eléctricas se encuentra entuberías embutidas, las paredes son de bloque de concreto acabadas con friso liso,pintura de caucho, puertas de madera, ventanas corredizas, piso de cemento, decerámica y porcelanato; techo de acerolit y machihembrado, cielo raso en 2habitaciones, cerca perimetral con paredes de bloque de concreto.
La construcción posee una edad de 12 años, presentando un estado deconservación Buena.
C.- ASPECTOS VALUATORIOS
C.1.- ELEMENTOS DE JUICIO
Los métodos más conocidos en materia de avalúo son el del mercado, el de loscostos y el de los ingresos; el primero de ellos se basa en la comparación decompra-venta de inmuebles similares en los últimos meses; el segundo de ellos sefundamenta en que el valor máximo de un inmueble tiende a ser establecido porotro que pueda sustituirlo de igual utilidad y deseabilidad; el tercero de ellos sepuede definir como un método valuatorio que convierte los ingresos en un estimadodel valor, lo que indica que el valor de un inmueble o cosa depende de lo queproduzca.
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Para el presente estudio se utilizará el método de los costos, estableciendo el valoractualizado de la construcción partiendo del valor de reposición, la edad y el estadode conservación y mantenimiento.
C.2.- ANÁLISIS DE LOS ELEMENTOS DE JUICIO
Tomando en cuenta las condiciones reales del Inmueble tales como área deconstrucción y edad; aplicando los correctivos de depreciación por estado deconservación y actualización del valor de venta, se obtiene el siguiente resultado:
DATOS DE LA CONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓN ÁREA
M2 EDAD
AÑOS VIDA ÚTIL E/V FACTOR R-H VALOR REPOSIC.
Bs./M2 VALOR ACTUAL
Bs./M2 VALOR CONSTRUCCIÓN
Bs./M2
C.3.- FORMACIÓN DEL VALOR
Acorde con lo expuesto anteriormente, se considera como valor unitario aplicable ala Construcción en estudio el de 3425,02 Bs./M2, y valor unitario correspondiente ala Bienhechuría de 54,86 Bs./M2.
C.4.- AVALÚO
El valor de la vivienda más la Bienhechuría es de Bolívares: QUINIENTOSCUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS OCHENTA Y TRES CON 29/100 (Bs.543.583,29)
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ANEXOS
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VÍA DE ACCESO SUR
VÍA DE ACCESO NORTE
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FACHADA PRINCIPAL
TECHO DE MACHIHEMBRADO
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TECHO DE ACEROLIT
CIELO RASO
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PASO DE CEMENTO PULIDO
PASO DE CERÁMICA
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VENTANAS PANORÁMICAS CORREDIZAS
PUERTAS DE MADERA ENTAMBORADAS
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DETALLES INTERIOR SALA DE BAÑO
CERÁMICA EN PAREDES DE SALA DE BAÑO