Download - BAB III LIA
BAB III
PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI KPR GRAHA
MANDIRI DI BANK MANDIRI PERSERO, Tbk CABANG BOGOR JUANDA
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 10 TAHUN 1998
TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 7 TAHUN
1992 TENTANG PERBANKAN
A. Pihak yang Terkait dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Unsur kepercayaan dalam suatu perjanjian kredit mutlak diperlukan,
sehingga dalam penyaluran kreditnya bank dan pihak-pihak pemberi kredit
lainnya diwajibkan agar memiliki keyakinan atas kembalinya kredit yang
diberikan kepada debitur tersebut tepat pada waktu yang telah diperjanjikan,
sehingga dengan adanya keyakinan tersebut pihak kreditur dalam hal ini akan
merasa terlindungi hak-haknya untuk memperoleh kembali uang atau barang yang
diberikan kepada debitur tersebut secara kredit. KPR termasuk dalam kredit
konsumtif, karena kredit diberikan kepada debitur pada lazimnya dipergunakan
untuk membeli rumah sebagai tempat tinggal/dihuni.
Dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ada 3 (tiga) pihak yang
terkait, yaitu:27
27 Ranto Situmorang, Wawancara, Marketing Officer PT. Bank Mandiri, Persero Tbk. Cabang Bogor Juanda, 20 Juni 2012.
41
42
1. Pihak debitur (konsumen) yaitu pihak pembeli rumah yang dibangun oleh
developer atau yang dibeli dari penjual perorangan, dengan uang yang
dipinjam dari bank.
2. Pihak kreditur, yaitu pihak bank, sebagai bank penyandang dana yang
memberikan bantuan fasilitas kredit dalam bentuk uang yang dipergunakan
oleh debitur untuk membayar rumah yang dibeli dari penjual.
3. Penjual, yaitu developer atau pengembang dan pembangun proyek-proyek
perumahan, yaitu rumah-rumah yang dijual kepada pembeli baik secara tunai
maupun kredit.
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang diberikan untuk pengadaan
perumahan menurut Pasal 1 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala
BPN tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan (SKMHT) untuk menjamin jenis-jenis kredit tertentu, yaitu :
a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah ini, rumah
sederhana atau rumah susun dengan luas tanah 200 m (dua ratus meter
persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m (tujuh puluh meter persegi).
b. Kredit yang diberikan untuk pemilikan kaplig siap bangun (KSB) dengan
luas tanah 54 m (lima puluh empat meter persegi) smpai dengan 72 m (tujuh
puluh dua meter persegi) dan kredit yangdiberikan untuk membiayai
bangunannya.
c. Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana di
maksud huruf a dan b.
43
B. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kepemilikan Perkreditan
Rumah (KPR)
1. Hak-hak dan Kewajiban Debitur :
Hak debitur dalam perjanjian KPR, antara lain :
1) Menerima penyerahan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya dari
pemilik tanah atau developer.
b. Memperoleh kredit bila telah memenuhi seluruh syarat-syarat dan
permohonan kreditnya yang telah ditentukan oleh Kreditur (dalam hal ini
pihak bank;
c. Melunasi hutangnya sebelum berakhirnya masa kredit atau jangka waktu
yang telah ditentukan, atau dibayar dengan seluruhnya;
d. Setelah pelunasan hutangnya berhak untuk :
1) Meminta kepada pihak bank untuk menghapukan atau menghentikan
atau mencabut pengikatan barang jaminan;
2) Menerima kembali semua surat dan dokumen tanah berikut bangunan
di atasnya serta surat-surat lainnya yang disimpan atau dikuasai oleh
pihak bank.
Sedangkan kewajiban debitur dalam perjanjian KPR, antara lain :
a. Membayar angsuran pokok dan bunganya pada waktu yang telah
ditetapkan;
44
b. Mempergunakan fasilitas kredit pemilikan rumah semata-mata untuk
membayar harga pembelian tanah berikut bangunan diatasnya kepada
developer atau pemilik tanah;
c. Membayar biaya administrasi dan provisi serta biaya-biaya lainnya yang
timbul, antara lain bea materai, biaya transaksi, biaya Notaris/PPAT, dan
biaya asuransi;
d. Membayar denda dan bunga apabila debitur terlambat membayar angsuran
bulanan sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan;
e. Mengasuransikan harta benda dan jaminan-jaminan pada perusahaan
asuransi yang telah ditetapkan oleh pihak kreditur /atau bank;
f. Mematuhi semua peraturan dan ketentuan yang berlaku sesuai dengan
perjanjian kredit pemilikan rumah;
g. Debitur berjanji dan mengikatkan diri untuk setiap waktu memberikan
kepada bank keterangan-keterangan yang diperlukan bank tentang keadaan
perusahaannya, memberikan kesempatan kepada bank untuk memeriksa
pembukuan perusahaannya, daftar neraca, laporan rugi laba, daftar
persediaan barang-barang, daftar ikhtisar permodalan, dan apapun yang
diminta oleh bank dalam rangka perjanjian kredit.
2. Hak-hak dan Kewajiban Kreditur :
Hak kreditur (dalam hal ini adalah pihak bank) dalam perjanjian KPR,
antara lain :
45
a. Mengadakan penelitian atau penilauan atas rumah developer atau pemilik
tanah sebelum persetujuan kredit atau sebelum keluarnya SPPK;
b. Menerima segala macam surat atau dokumen yang berkaitan dengan tanah
dan bangunannya yang dibiayai dengan fasilitas kredit pemilikan rumah;
c. Mendebet rekening koran atau giro dan atau rekening tabungan debitur
untuk pembayaran-pembayaran yang wajib dilakukan oleh debitur baik
jumlah, bunga, provisi, maupun biaya-biaya lainnya;
d. Berhak atas denda apabila debitur telambat melakukan pembayaran kredit
sesuai jadwal jatuh tempo setiap bulan;
e. Berhak untuk setiap saat menghentikan perjanjian kredit serta yang
berhubungan dengan perjanjian-perjanjian lain dalam hal terjadi suatu
peristiwa sengketa hukum;
Sedangkan kewajiban kreditur dalam perjanjian KPR, antara lain :
a. Membayar harga rumah beserta tanahnya kepada developer atau pemilik
tanah melalui rekening developer atau pemilik tanah dan atas nama debitur
sebesar jumlah plafon yang disetujui dengan cara mengkredit;
b. Memberikan kepada debitur gasilitas kredit pemilikan rumah untuk
membiayai pembelian tanah dan bangunan diatasnya sesuai dengan
besarnya plafon kredit yang disetujui berdasarkan kebijakan kreditur atau
pihak bank;
c. Mengembalikan atau menyerahkan kembali kepada debitur, sertifikat yang
sudah tertulis atas nama debitur berikut dengan Akta Jual Beli (AJB) dan
46
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) serta surat dan dokumen lainnya yang
berkaitan dengan tanah dan bangunan tersebut yang disimpan atau dikuasai
oleh kreditur atau pihak bank jika seluruh hutangnya sudah lunas;
d. Menghapuskan atau meroya pengikatan barang jaminan apabila debitur
telah melunasi seluruh hutangnya.
3. Hak-hak developer atau pemilik tanah
Hak developer (dalam hal ini adalah pemilik tanah) dalam perjanjian
KPR, yaitu menerima pembayaran atas harga penjualan tanah berikut
bangunan di atasnya atas nama debitur sesuai dengan jumlah plafon atau
harga dan jadwal yang telah disepakati oleh debitur dan kreditur (pihak bank).
Sedangkan kewajiban kreditur dalam perjanjian KPR, antara lain :
a. Menjamin bahwa tanah dan bangunan di atasnya yang akan dijual kepada
debitur adalah benar hak developer atau pemilik tanah, tidak ada pihak lain
yang turut memiliki atau mempunyai hak apapun juga terhadap tanah dan
bangunan tersebut;
b. Menyerahkan hak atas tanah berikut bangunan di atasnya kepada debitur
sesua dengan jadwal yang telah disepakati;
c. Menyerahkan sertifikat atau bukti-bukti kepemilikan dan surat izin
mendirikan bangunan serta surat atau dokumen lainya yang berkaitan
dengan tanah berikut bangunan di atasnya tersebut.
47
C. Jenis Fitur Kepemilikan Perkreditan Rumah (KPR) Graha Mandiri
KPR Graha Mandiri adalah kredit konsumtif dalam valuta rupiah yang
diberikan oleh bank kepada perorangan/individual untuk membiayai pembelian
rumah baru maupun rumah lama, berupa rumah tinggal/rumah susun
(apartement)/rumah kantor/rumah toko/kios. Adapun beberapa jenis fitur dari
KPR Graha Mandiri, antara lain sebagai berikut:28
1. KPR Take Ove
Yaitu salah satu fitur dari KPR Graha Mandiri berupa pembiayaan
untuk pengambilalihan kredit dari bank lain yang sejenis dengan Produk KPR,
dengan maksimum limit kredit sebesar outstanding terakhir di bank asal atau
sebesar limit kredit baru sesuai perhitungan bank (lebih besar dari outstanding
terakhir di bank asal) sehingga sekaligus dapat digunakan untuk pemenuhan
kebutuhan konsumtif lainnya. Adapun ketentuan dalam fitur ini, antara lain:
Ketentuan Kredit pada KPR Take Over :
a. Batasan/limit kredit :
1) Minimum limit kredit = Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta
rupiah).
Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/rumah
toko/kios yang dibeli dari non developer, di wilayah Jakarta minimum
limit kredit adalah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah).
2) Maksimum limit kredit = Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).28 Irwansyah, Wawancara, Manager Consumer Loan Business Outlet (CLBO) PT. Bank
Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda, 02 Juli 2012.
48
a) Jangka waktu kredit
(1) Untuk pembelian rumah tinggal, maksimum jangka waktu
kredit adalah 15 (lima belas) tahun.
(2) Untuk pembelian rumah kantor/rumah susun (apartemen)/
rumah toko/kios, maksimum jangka waktu kredit adalah 10
(sepuluh) tahun.
b) Pembiayaan sendiri
(1) Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/
rumah toko/kios yang dibeli dari developer, pembiayaan
sendiri minimum sebesar 20% dari nilai agunan.
(2) Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/
rumah toko/kios yang dibeli dari non developer, pembiayaan
sendiri minimum sebesar 30% dari nilai agunan.
c) Untuk agunan berupa rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/
rumah kantor/rumah toko/kios yang dibeli dari pengembang/
developer harus terpenuhi persyaratan sebagai berikut:
(1) Bangunan rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah
kantor/rumah toko/kios, sudah selesai dibangun (siap huni)
(2) Status kepemilikan sudah per unit rumah tinggal/rumah susun
(apartemen)/rumah kantor/rumah toko/kios (sertipikat induk
sudah pecah) atas nama pengembang.
49
d) Apabila sisa dana take over akan dipergunakan untuk renovasi
rumah (yang merupakan obyek agunan) dimana pelaksanakan
renovasi tersebut akan dilakukan dengan cara membongkar
keseluruhan/sebagian bangunan yang sudah ada, maka dalam
penentuan nilai agunan yang diaksep diperlukan kehati-hatian yang
lebih dari pemegang kewenangan untuk menghindari
berkurangnya nilai agunan (bangunan) apabila renovasi tidak
berjalan sesuai rencana (calon) debitur atau renovasi tidak
terselesaikan.
2. KPR Duo
Yaitu pembelian rumah baru berupa rumah tinggal/rumah susun
(apartemen)/rumah toko (ruko) dengan menyerahkan tambahan agunan berupa
mobil baru/motor baru atau relatif baru dengan usia maksimum 6 (enam)
bulan pada saat pengajuan.
KPR Duo hanya dapat dipasarkan dalam rangka program marketing bersama
antara bank dengan pengembang/developer yang telah bekerjasama.
Ketentuan kredit pada KPR Duo:
a. Batasan limit kredit :
1) Minimum limit kredit = Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta
rupiah).
Untuk rumah tinggal/rumah susun (apartemen)/rumah kantor/ rumah
toko/kios yang dibeli dari non developer, di wilayah Jakarta
50
minimum limit kredit adalah Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta
rupiah).
2) Maksimum limit Kredit = Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
b. Jangka waktu kredit yang dimohon minimum 1 (satu) tahun dan
maksimum 12 (dua belas) tahun untuk pembelian rumah tinggal dan
maksimum 10 (sepuluh) tahun untuk pembelian rumah susun
(apartemen)/rumah toko, serta tidak melebihi sisa masa berlaku sertifikat
tanah dikurangi 1 (satu) tahun (jika status tanah SHGB).
c. Agunan berupa rumah tinggal/apartemen/ruko yang dibiayai (diperoleh
dari primary market).
Untuk obyek agunan berupa apartemen/rumah susun dengan kondisi jual
putus yaitu bangunan sudah siap dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun atau Strata Tittle sudah atas nama pengembang/
developer/penjual (sehingga tidak diperlukan adanya kerjasama dalam
bentuk PKS dengan pengembang/developer), maka keseluruhan proyek
rumah susun (apartemen) tersebut wajib untuk dievaluasi kelayakannya
oleh penilai agunan dan kelayakan tersebut diyakini serta disetujui oleh
pejabat pemegang kewenangan memutus kredit konsumtif dengan
kategori kewenangan minimum D2.
d. Tambahan agunan berupa mobil/motor diatur sebagai berikut:
1) Mobil baru yang dibeli dari dealer resmi (authorized dealer) yang
bekerjasama dengan bank.
51
2) Mobil kondisi relatif baru (tangan pertama) dengan usia mobil pada
saat pengajuan permohonan kredit maksimum 6 (enam) bulan dan
sebelumnya dibeli dari dealer resmi (authorized dealer) yang telah
bekerjasama dengan bank. Khusus untuk mobil/motor dengan kondisi
BPKB telah terbit, dapat berasal dari dealer resmi (authorized dealer)
yang belum bekerjasama dengan bank.
3) Hanya mobil pribadi (passenger car), bukan mobil niaga (commercial
car).
4) Motor (sepeda motor) baru yang dibeli dari dealer resmi (authorized
dealer) yang bekerjasama dengan bank.
a) Partokan harga mobil/motor yang diagunkan:
- Patokan harga On The Road (OTR) berdasarkan price list
dengan accessories standar setelah discount (jika ada discount).
- Price list dikeluarkan oleh authorized dealer/dealer resmi
b) Status kepemilikan harus atas nama calon debitur atau isteri/suami
calon debitur atau dapat diatasnamakan anak calon debitur dengan
minimal usia anak tersebut adalah 21 tahun atau sudah menikah.
c) Kondisi agunan:
- Diutamakan merek mobil yang kuat di pasar dan nilai jual
kembali (resale value) relative tinggi, serta termasuk kategori
fast moving.
52
- Type/model mobil dari merk mobil yang kuat di pasar dan nilai
jual kembali (resale value) relative tinggi serta termasuk
kategori fast moving, mengacu pada daftar mobil yang
dikeluarkan oleh Automotive Bussiness Department-Consumer
Loans Group.
- Motor (sepeda motor) kondisi baru, produk Jepang (Honda,
Suzuki, Yamaha, Kawasaki).
d) Patokan nilai kendaraan
Berdasarkan price list harga on the road (OTR) dengan
accessories standar setelah discount (jika ada discount) yang
dikeluarkan oleh authorized dealer (dealer resmi).
e) Debitur wajib menyerahkan surat kuasa penarikan dan menjual
kendaraan
3. KPR Top Up
Yaitu untuk penambahan limit kredit atas fasilitas KPR Graha Mandiri
yang sudah berjalan (existing) selama minimal 2 (dua) tahun dengan
kolektibilitas lancar dalam 6 bulan terakhir atau minimal 1 (satu) tahun
dengan kolektibilitas lancar dalam 12 (dua belas) bulan terakhir, sehingga
tambahan limit tersebut dapat digunakan untuk pemenuhan kebutuhan
konsumtif.
53
D. Unit Pengelola Kredit Pemilikan Rumah Graha Mandiri di PT. Bank
Mandiri, Tbk
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit konsumtif yang diberikan
oleh Bank kepada perorangan/individu untuk membiayai pembelian rumah baru
maupun rumah lama, berupa rumah tinggal/ rumah toko (ruko)/ rumah kantor
(rukan)/ rumah susun hunian (apartemen)/ rumah susun non hunian (kios). Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) ini merupakan salah satu fasilitas dari Kredit Konsumer
Berbasis Agunan, yang berarti kredit tersebut bertujuan untuk keperluan
konsumtif, investasi pribadi dan/atau keperluan serbaguna yang sumber
pelunasannya bukan berasal dari obyek agunan yang dibiayai.
Sementara itu, dalam pembangunan, pengelolaan, pemasaran dan
pemantauan portofolio kredit consumer, PT. Bank Mandiri melibatkan beberapa
unit pengelola. Unit terkait tersebut yaitu:29
1. Consumer Loan Group (CLG) adalah unit yang bertanggung jawab terhadap
seluruh pengembangan, pemasaran dan monitoring kredit consumer.
2. Retail and Consumer Risk Group adalah unit yang bertanggung jawab untuk
mengelola risiko kredit consumer.
3. Consumer Loan Business Center (CLBC) adalah unit kerja dibawah consumer
loans group yang dapat melakukan akses terhadap keseluruhan proses kredit
consumer dalam sistem consumer loan dan bertanggung jawab dalam
29 Benny Muhamad Noor, Wawancara, Operational Manager PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda tanggal 01 September 2012
54
melaksanakan fungsi pemasaran, pemrosesan kredit dan pencairan yang
berkaitan dengan kredit consumer.
4. Consumer Loan Business Outlet (CLBO) adalah kantor cabang
area/spoke/community branch tertentu diluar wilayah Jakarta yang ditetapkan/
ditunjuk oleh Consumer Loan Group untuk dapat melakukan akses terhadap
keseluruhan proses kredit consumer dalam sistem consumer loan dan
bertanggung jawab dalam melaksanakan fungsi pemasaran, pemrosesan kredit
dan pencairan yang berkaitan dengan kredit consumer.
5. Cabang Scoring adalah kantor cabang yang telah ditetapkan/ ditunjuk oleh
consumer loan group untuk dapat melakukan akses terhadap salah satu proses
kredit consumer dalam sistem consumer loan berupa scoring awal.
Tujuan analisis kredit yaitu untuk memperoleh keyakinan apakah usaha
nasabah layak, nasabah mempunyai kemauan dan kemampuan memenuhi
kewajibannya kepada bank secara baik, baik pembayaran pokok pinjaman
maupun bunganya sesuai dengan kesepakatan dengan baik. Untuk itu agar dapat
melaksanakan kegiatan permohonan pemberian kredit secara sehat, maka pihak
bank melakukan analisa permohonan dengan prinsip 5C yaitu sebagai berikut :
1. Character (Karakter)
Merupakan aspek yang paling penting, karakter menunjukkan kemauan
(willingness) atau tekanan moral dari diri debitur untuk memenuhi kewajiban
pada bank. Keadaan watak dari nasabah, baik dalam kehidupan pribadi maupun
dalam lingkungan usaha. Kegunaan dari penilaian terhadap karakter ini adalah
55
untuk mengetahui sampai sejauh mana kemauan nasabah untuk memenuhi
kewajibannya (willingness to pay) sesuai dengan perjanjian yang telah
ditetapkan. Karakter juga memperlihatkan komitmen debitur dalam berbisnis
atau menghasilkan uang yang merupakan sumber pelunasan kewajiban pada
bank.
2. Capacity (Kemampuan)
Untuk melihat nasabah dalam kemampuannya dalam bidang bisnis yang
dihubungkan dengan pendidikannya, kemampuan bisnis juga diukur dengan
kemampuannya dalam memahami tentang ketentuan-ketentuan pemerintah.
Begitu pula kemampuannya dalam menjalankan usahanya, termasuk kekuatan
yang ia miliki. Pada akhirnya akan terlihat “kemampuannya” dalam
mengembalikan kredit yang disalurkan.
3. Capital (Modal)
Jumlah dana/modal sendiri yang dimiliki oleh calon nasabah. Semakin besar
modal sendiri dalam perusahaan, tentu semakin tinggi kesungguhan calon
nasabah dalam menjalankan usahanya dan bank akan merasa lebih yakin dalam
memberikan kredit. Modal sendiri juga diperlukan bank sebagai alat
kesungguhan dan tangung jawab nasabah dalam menjalankan usahanya karena
ikut menanngung resiko terhadap gagalnya usaha. Dalam praktik, kemampuan
capital ini dimanifestasikan dalam bentuk kewajiban untuk menyediakan self-
financing, yang sebaiknya jumlahnya lebih besar daripada kredit yang
dimintakan kepada bank. Untuk melihat penggunaan modal apakah efektif,
56
dilihat laporan keuangan (neraca dan laporan rugi laba) dengan melakukan
pengukuran seperti dari segi likuiditas dan solvabilitasnya, rentabilitas dan
ukuran lainnya. Capital juga harus dilihat dari sumber modal yang sekarang ini.
4. Collateral (Agunan)
Merupakan penilaian barang-barang agunan yang diserahkan oleh nasabah
sebagai agunan atas kredit yang diterimanya dan bermanfaat sebagai alat
pengamanan apabila usaha yang dibiayai kredit tersebut gagal atau sebab lain
dimana debitur dapat melunasi kreditnya dari hasil usahanya yang normal.
5. Condition of Economic
Dalam menilai kredit hendaknya juga dinilai kondisi ekonomi sekarang dan
kemungkinan untuk di masa yang akan datang sesuai sektor masing-masing
serta diakibatkan dengan prospek usaha dari sektor yang dijalankan. Penilaian
prospek bidang usaha yang dibiayai hendaknya benar-benar memiliki prospek
yang baik, sehingga kemungkinan kredit bermasalah tersebut relatif kecil. Di
dalam menilai faktor kondisi ekonomi, hendaknya diperhatikan hal-hal yang
menyangkut:
a. Kedudukan calon usaha nasabah dalam bidang usaha sejenis dalam daerah
setempat.
b. Kemungkinan-kemungkinan pemasaran dari produksinya.
c. Keadaan ekonomi pada umumnya yang mungkin dapat mempengaruhi
usaha calon nasabah dan lain sebagainya. Dengan memperhatikan dan
57
mengetahui hal-hal tersebut, diharapkan bantuan kredit yang diberikan
benar-benar dapat bermanfaat bagi usahanya.
E. Syarat-syarat dalam Mengajukan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) Graha Mandiri di PT. Bank Mandiri, Tbk.
Dalam mengajukan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR),
seseorang harus melampirkan beberapa persyaratan untuk menunjang prosesnya
pelaksanaan permohonan kredit. Adapun beberapa persyaratan yang di
berlakukan oleh PT. Bank Mandiri Persero, Tbk , antara lain :
Persyaratan Pengajuan KPR Mandiri:
1. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia.
2. Jenis Profesi :
a. Pegawai dengan status telah menjadi pegawai tetap di perusahaan saat ini
dan masa kerja minimal 1 (satu) tahun di perusahaan ini.
b. Profesional atau wiraswasta yang memiliki pengalaman di bidang usahanya
minimal 2 (dua) tahun berturut-turut. Memiliki pendapatan yang dapat
diverifikasi.
3. Umur minimal 21 tahun, pada saat kredit lunas maksimal 55 tahun untuk
pegawai dan maksimal 60 tahun untuk profesional/wiraswasta.
4. Mengisi formulir aplikasi KPR Mandiri
5. Syarat dokumen
a. Dokumen pribadi
58
Copy KTP pemohon dan suami/istri, copy surat nikah/cerai, copy Kartu
Keluarga, copy rekening/buku tabungan 3 bulan terakhir, copy NPWP
pribadi/SPT Pasal 21.
b. Dokumen penghasilan/keuangan
1) Pegawai : Asli slip gaji terakhir/surat keterangan penghasilan dan
jabatan, copy buku tabungan.
2) Wiraswasta profesional : copy neraca dan laba rugi/informasi
keuangan terakhir, copy akta pendirian perusahaan dan ijin-ijin usaha/
copy ijin-ijin profesi, rekening koran/tabungan.
c. Dokumen agunan
Copy SHM/SHGB, Surat Pemesanan (pembelian di proyek developer),
IMB dan PBB.
Untuk rumah baru Bank Mandiri menyetujui maksimum 80% dari harga
rumah yang akan kita beli. Sedangkan untuk rumah second KPR yang disetujui
maksimum sebesar 70% dari harga rumah.
Jenis agunan dapat berupa rumah tinggal, rumah ruko, rumah kantor,
rumah susun hunian(apartemen)/kios dengan status agunan sebagai berikut :
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dengan sisa masa berlaku minimum 2
(dua) tahun saat kredit jatuh tempo
3. Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau strata title
yang didirikan atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan
59
Kriteria barang jaminan/agunan yang diserahkan oleh calon debitur adalah:
1. Memiliki nilai yang lebih besar dari jumlah nilai fasilitas kredit
2. Mempunyai nilai ekonomisyang lebih panjang jangka waktunya dibanding
dengan jangka waktu fasilitas kredit yang diberikan.
3. Secara fisik tidak mudah rusak
4. Dapat diperjualbelikan secara bebas dan relatif mudah dengan biaya yang
relatif kecil
5. Dapat diasuransikan
F. Tahapan Proses dalam Pengajuan Permohonan Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) Graha Mandiri di PT. Bank Mandiri, Tbk.
Tahap dalam mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di semua bank
hampir sama, tahapan tersebut adalah :30
1. Memilih properti
Sebelum debitur memilih lokasi, pastikan bahwa properti yang akan dijadikan
agunan tersebut memenuhi kriteria, sebagai berikut :
a. Lebar jalan minimum 3 meter;
b. Tidak terkena banjir dalam 2 tahun terakhir;
c. Tidak berada dijalur tegangan tinggi (berjarak minimal 20 meter);
d. Tidak berlokasi tusuk sate (T-junction);
e. Tidak berada dalam wilayah jalur hijau (Green Belt);
f. Tidak dalam sengketa.
30 Team Marketing rumah123.com. “Panduan KPR”. http://www.rumah123.com/microsite/ panduan-kpr/. Diakses pada 29 Agustus 2012.
60
2. Menentukan Bank KPR
Pada umumnya, developer yang telah menjadi rekanan suatu bank akan
menyarankan debitur untuk memilih bank tertentu dengan suatu jaminan
bahwa surat-surat rumah tersebut akan diurus hingga lengkap.
3. Mengisi formulir pemesanan dan bayar booking fee
4. Mengisi formulir pemesanan unit dari developer
Di dalam formulir pemesanan unit, pastikan jadwal pembayaran booking fee
dan pelunasan uang muka sudah jelas dan disetujui kedua belah pihak,
terutama apabila booking fee dan pelunasan uang muka bisa dicicil.
5. Membayar booking fee
Besarnya booking fee tergantung ketentuan dari pihak developer. Apabila
calon debitur membeli properti dari pasar sekunder, besar booking fee
tergantung dari permintaan penjual.
6. Pelunasan uang muka (down payment)
Apabila calon debitur membeli dari developer, maka calon debitur wajib
untuk melunasi uang muka terlebih dahulu. Namun apabila calon debitur
membeli properti dari pasar sekunder, umumnya calon debitur akan diminta
melunasi down payment terlebih dahulu. Besar down payment berkisar antara
20% - 50% tergantung ketentuan dari masing-masing bank. Down payment
dibayarkan langsung ke penjual. Akan tetapi, buat lebih amannya, lebih baik
apabila calon debitur bisa mengatur kondisinya agar calon debitur tidak perlu
melunasi down payment terlebih dahulu kepada penjual sebelum akad kredit
61
calon debitur disetujui oleh pihak bank. Untuk cara ini, calon debitur bisa
membuat surat perjanjian jual beli dengan penjual di depan notaris yang
mengatakan bahwa calon debitur akan melunasi down payment setelah akad
kredit disetujui oleh pihak bank.
7. Mengisi formulir pengajuan kredit dan persiapan dokumen-dokumen
pengajuan KPR
8. Dokumen persyaratan bagi pegawai :
a. Aplikasi;
b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP, dan surat nikah (jika sudah
menikah);
c. Slip gaji terakhir dan surat keterangan kerja;
d. Foto copy rekening tabungan 3 bulan terakhir;
e. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) :
1) Kwitansi booking fee;
2) Surat pemesanan rumah.
f. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas) :
1) Surat penawaran dari penjual;
2) IMB, PBB, dan sertifikat rumah;
3) KTP dan kartu keluarga penjual.
9. Dokumen persyaratan bagi wirausaha :
a. Aplikasi;
62
b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP, dan surat nikah (jika sudah
menikah);
c. Foto copy rekening pribadi dan perusahaan 6 bulan terakhir;
d. Akte perusahaan, TDP, SIUP, NPWP perusahaan;
e. Laporan keuangan (neraca rugi-laba dan SPT 2 tahun terakhir);
f. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) :
1) Kwitansi booking fee;
2) Surat pemesanan rumah.
g. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas) :
1) Surat penawaran dari penjual;
2) IMB, PBB, sertifikat rumah;
3) Bukti setoran PBB terakhir;
4) KTP dan kartu keluarga penjual.
10. Dokumen persyaratan bagi Profesional :
a. Aplikasi;
b. Foto copy KTP, kartu keluarga, NPWP dan surat nikah (jika sudah
menikah);
c. Foto copy rekening pribadi 6 bulan terakhir;
d. Foto copy surat izin profesi dan copy kontrak kerja;
e. Laporan keuangan;
f. Tambahan untuk KPR primary (rumah baru) :
1) Kwitansi booking fee;
63
2) Surat pemesanan rumah.
g. Tambahan untuk KPR secondary (rumah bekas):
1) Surat penawaran dari penjual;
2) IMB, PBB, dan Sertifikat rumah;
3) Bukti setoran PBB terakhir;
4) KTP dan kartu keluarga penjual.
11. Pemrosesan verifikasi dan analisa risiko kredit
Setelah dokumen lengkap, maka bank akan mengecek keaslian dokumen,
verifikasi pendapatan melalui kroscek dengan menelepon sejumlah referen
yang calon debitur berikan saat pengisian aplikasi, dan kemampuan calon
debitur dalam membayar angsuran. Besar angsuran bulanan maksimal (Debt
Service Ratio/DBR) adalah 40% dari total pendapatan sudah termasuk untuk
menutupi kewajiban kepada kreditur dan/atau kewajiban lain. Setelah itu,
bank akan melakukan pengecekan terhadap rekening koran debitur dan semua
pengeluaran calon debitur melalui Informasi Debitur Individual (IDI) Historis
dari Bank Indonesia (BI) (IDI historis BI). Melalui BI checking, bank dapat
mengetahui apakah calon debitur pernah, tidak pernah, atau sedang dalam
situs blacklist. Kewajiban dan pengeluaran yang diperhitungkan dalam
analisis risiko kredit, adalah:
a. Kartu Kredit;
b. Kredit kendaraan bermotor;
c. KPR lainnya;
64
d. Kredit lainnya, seperti kredit tanpa agunan (KTA), kredit usaha, dan lain-
lain;
e. Biaya hidup perbulan seperti biaya makan, transport, sekolah anak,
asuransi, dan lain-lain.
12. Survey penilaian properti (property appraisal)
Survey ini biasanya dilakukan untuk KPR secondary untuk menentukan harga
jual dan legalitas properti yang dimaksud. Survey tersebut dilakukan oleh
perusahaan penilai (perusahaan appraisal) sebagai pihak ketiga sehingga
penilaiannya independent. Survey meliputi :
a. Nilai aset properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku;
b. Legalitas dokumen seperti :
1) Sertifikat IMB;
2) Sertifikat Tanah;
3) Sertifikat Sarusun (untuk apartemen/office space);
4) SPPT PBB;
5) Asuransi Unit Properti;
6) Surat Kuasa Jual;
7) Surat Hibah;
8) Surat Warisan dan lain-lain.
Apabila bank telah selesai malakukan proses verifikasi dan analisa risiko
kredit, serta survey penilaian properti, bank akan mengambil keputusan
apakah calon debitur layak memperoleh kredit atau tidak.
65
13. Akad Kredit
Biaya dan kebutuhan administrasi sebelum akad kredit:
a. Pelunasan Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang
besarnya 5% dari harga jual properti sebelum pajak;
b. Asuransi fidusia (dapat digantikan dengan asuransi jiwa dengan nilai yang
ditanggungkan harus sama atau lebih besar dari nilai properti yang akan
dibeli);
c. Biaya provisi;
d. Asuransi unit developer;
e. Biaya notaris untuk pengikatan kredit secara hukum.
Setelah hal-hal tersebut dipenuhi, maka selanjutnya akad kredit dapat
dilakukan.
14. Membayar Angsuran Bulanan
Setelah akad kredit, bank akan mengucurkan dana kredit yang akan ditransfer
ke rekening debitur, lalu pada hari yang sama ditransfer kembali ke rekening
developer/penjual. Setelah itu tentunya debitur harus membayar angsuran
sesuai dengan ketentuan untuk menghindari denda keterlambatan.
Apabila cicilan KPR telah lunas, maka debitur berhak mendapatkan :
a. Surat pelunasan utang dari bank;
b. Sertifikat asli kepemilikan unit property.
66
Tahapan proses dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dibagi menjadi
dua unit, yaitu:31
1. Unit Processing
Unit processing memproses pengajuan kredit mulai dari aplikasi
masuk sampai dengan kredit tersebut disetujui. Proses pertama yang
dilakukan setelah aplikasi masuk adalah verifikasi dokumen. Tujuan verifikasi
dokumen ini adalah untuk memastikan kelengkapan dokumen persyaratan
pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dan untuk memeriksa kebenaran
dokumen persyaratan. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam verifikasi
dokumen, adalah :
a. Memeriksa kelengkapan pengisian aplikasi;
b. Memeriksa kelengkapan dokumen persyaratan;
c. Mencocokan data antar dokumen, dan data pada dokumen dengan data
pada aplikasi. Jika terdapat perbedaan, maka harus melampirkan surat
keterangan, contohnya :
1) Jika nama calon debitur antara aplikasi dan KTP berbeda akibat
kesalahan ketik pada KTP, maka melampirkan akta lahir dengan nama
yang benar.
2) Jika alamat calon debitur antara KTP dan NPWP berbeda, maka
melampirkan surat domisili dari kelurahan.
d. Memperhatikan masa berlaku dokumen, misalnya KTP.
31 Sri Rahayu Lestari, Wawancara, Verifikator Prioritas PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Cabang Bogor Juanda, 20 Agustus 2012.
67
e. Memeriksa kejelasan foto calon debitur pada KTP. Jika foto tidak jelas,
maka calon debitur wajib melampirkan pas foto. Hal ini dilakukan agar
pada saat akad, pihak bank dapat mengenali calon debitur untuk mencegah
apabila calon debitur tidak dapat hadir dan diwakili oleh pihak lain.
f. Memastikan slip gaji yang dilampirkan adalah slip gaji terbaru.
Setelah semua dokumen dipastikan kelengkapan dan kebenarannya,
maka proses dapat berlanjut ke tahap berikutnyayaitu proses scoring. Proses
ini adalah kegiatan menginput data yang terdapat pada aplikasi dan dokumen
persyaratannya ke sistem yang tersedia. Pada sistem telah terdapat form-form
yang harus diisi, seperti :
a. Jenis produk KPR yang dipilih;
b. Data pribadi calon debitur;
c. Data pekerjaan calon debitur;
d. Data pribadi suami/istri calon debitur;
e. Data hubungan calon debitur dengan bank.
Selanjutnya unit processing akan melakukan BI Checking, yaitu
dengan mengambil Informasi Debitur Individual (IDI) Historis dari Bank
Indonesia (BI) (IDI historis BI) yang isinya menerangkan mengenai
kewajiban-kewajiban calon debitur dengan rincian status pembayaran (lancar
atau tidak lancar). Informasi ini digunakan bank sebagai salah satu dasar
analisa pemberian kredit dan penerapan manajemen risiko. Yang dimaksud
sebagai dasar pemberian kredit dan penerapan manajemen risiko di sini adalah
68
Bank akan mempertimbangkan kembali apabila dilihat dari pola pembayaran
atas kewajiban yang terdahulu statusnya tidak lancar. Karena hal tersebut
mencerminkan bahwa calon debitur bukan orang yang dapat membayar
angsuran tepat waktu. Selain itu, dari IDI BI ini juga dapat dilihat apakah
calon debitur jujur dalam pengisian aplikasi pada form data pengeluaran.
Informasi Debitur Individual Historis kemudian diprint dan dimasukan ke
dalam dokumen calon debitur.
Dalam hal keputusan apakah kredit tersebut diterima oleh bank atau
tidak, tidak dapat ditentukan oleh unit processing karena keputusan tersebut
adalah wewenang workflow manager dari Loan Factory Bank Mandiri
sebagai pemutus. Oleh karena itu, maka seluruh dokumen persyaratan
pengajuan kredit dan hasil print out IDI BI harus dikirim ke Loan Factory
untuk dilakukan penilaian oleh workflow manager. Proses ini disebut dengan
Data To Be Obtained (DTBO), yaitu proses peng-upload-an seluruh dokumen
calon debitur e sistem LOS.
Kemudian proses dilanjutkan dengan verifikasi income. Tujuan
dilakukannya verifikasi income adalah mengecek kebenaran nominal
penghasilan yang diakui oleh calon debitur dalam aplikasi. Langkah pertama
yang dapat dilakukan adalah memeriksa rekening tabungan/giro atas nama
calon debitur pada saat tanggal pembayaran gaji. Selain itu, bank juga harus
meneliti mutasi debet selama 3 bulan terakhir. Apabila terdapat jumlah mutasi
debet dengan jumlah yang relatif sama yang ditujukan pada bank yang sama
69
dan dengan kisaran tanggal yang sama setiap bulan dapat mengindikasikan
adanya kewajiban lain calon debitur yang harus diperhatikan dalam penentuan
limit kredit.
Pengecekan juga dapat dilakukan melalui telepon atau melalui On The
Spot (OTS) sesuai dengan jenis pekerjaan calon debitur dan limit yang
diajukan. Untuk pengecekan pendapatan melalui OTS dilakukan kepada
debitur dengan status wiraswsta atau pegawai dengan limit di atas 200 juta
atau pegawai dari perusahaan kecil, sementara pengecekan pendapatan
melalui telepon hanya untuk pegawai dengan limit di bawah 200 juta. Bank
akan menelepon kantor tempat calon debitur bekerja sesuai dengan nomor
telepon yang tertera pada aplikasi dengan menanyakan apakah calon debitur
benar-benar pegawai perusahaan tersebut, apakah jabatan calon debitur saat
ini, sudah berapa lama calon debitur bekerja dan berapa gaji calon debitur saat
ini.
Sementara pengecekan melalui kunjungan setempat/On The Spot
(OTS), dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Kunjungan setempat ke alamat rumah dan/atau alamat kantor/usaha calon
debitur dilaksanakan apabila terdapat salah satu dari hal-hal sebagai
berikut:
1) Limit kredit yang dimohon di atas Rp. 1.000.000.000,- bagi
wiraswasta/profesional atau di atas Rp. 200.000.000,- bagi pegawai.
Batasan limit kredit yang dimohon untuk keperluan OTS tersebut
70
dapat berubah dan disesuaikan dengan kebijakan internal Consumer
Loan Group.
2) Perusahaan tempat bekerja/usaha calon debitur kurang dapat diyakini
bonafiditasnya/beroperasi kurang dari 2 tahun.
3) Jika dipandang perlu oleh Loan Processing Departement (CLG).
b. Kunjungan setempat disarankan untuk dilakukan apabila CLBC/CLBO/
Jakarta Operation Departemen-CLG telah melakukan konfirmasi sebanyak
3 kali melalui telepon kepada yang berwenang selama jam kerja tetapi
tidak berhasil/konfirmasi melalui telepon tidak sesuai dengan data dalam
aplikasi kredit.
2. Unit Disbursement
Unit disbursement akan memproses pengajuan kredit calon debitur
setelah workflow manager/pemutus telah menyetujui atau menolak
permohonan kredit tersebut. Jika kredit disetujui, maka Loan Factory (LF)
akan mengirimkan memo kepada unit disbursement untuk menerbitkan Surat
Penawaran Pemberian Kredit (SPPK) sebagai tahap lebih lanjut. Namun jika
kredit ditolak (reject by bank), maka unit disbursement akan mengirimkan
Surat Penolakan Kredit kepada calon debitur.
Langkah selanjutnya yang harus segera dilakukan setelah menerima
memo persetujuan permohonan kredit dari Loan Factory (LF) adalah
membuat asuransi jiwa bagi calon debitur dan suami/istri calon debitur (join
income). Pengurusan asuransi jiwa diutamakan untuk meminimalisir resiko
71
terjadinya kemungkinan terburuk terhadap diri debitur setelah akad kredit.
Setelah itu bank juga membuat asuransi kerugiann terhadap bangunan yang
diagunkan, menentukan notaris, review angsuran dan review suku bunga.
Perusahaan asuransi yang ditunjuk oleh bank merupakan perusahaan asuransi
dan notaris rekanan yang sudah terpercaya.
Kemudian bank akan membuat SPPK yang berisi jumlah limit kredit
yang disetujui oleh PT. Bank Mandiri Persero, Tbk, tujuan kredit, jenis dan
sifat kredit, jangka waktu kredit, agunan, suku bunga, jumlah angsuran
perbulan, denda, biaya-biaya yang harus dibayar, serta ketentuan dan syarat
perjanjian kredit. Untuk proses pembuatan SPPK sendiri sudah tersedia
formatnya di sistem sehingga unit disbursement cukup memasukkan data
calon debitur saja. SPPK kemudian dicetak rangkap tiga yang masing-masing
berguna untuk arsip bank, arsip unit disbursement, dan untuk dikirim kepada
calon debitur. Apabila calon debitur setuju dengan surat penawaran pemberian
kredit tersebut, maka debitur harus menandatangani SPPK di atas materai
cukup.
Apabila SPPK telah disetujui oleh calon debitur, maka segera
dijadwalkan akad dengan waktu dan tempatnya akan disesuaikan antara pihak
bank, debitur, dan notaris. Namun apabila SPPK ditolak oleh calon debitur
(cancel by customer), maka bank tidak perlu membuatkan reject letter. Jangka
waktu berlakunya SPPK adalah ≤ 30 hari kalender, sehingga jika calon debitur
menyetujui SPPK kurang dari ketentuan tersebut, maka draft perjanjian kredit
72
dapat langsung dibuat. Sementara apabila calon debitur menyetujui SPPK
lewat dari ketentuan tersebut, maka harus dibuatkan perpanjangan SPPK
terlebih dahulu agar draft perjanjian kredit dapat dibuat.
Draf Perjanjian Kredit (PK) terdapat dua jenis, yaitu PK notarial dan
PK dibawah tangan. PK notarial digunakan untuk kredit dengan limit di atas
Rp. 500.000.000,- dan status retensi agunannya adalah status I (bangunan
inden/belum jadi dan sertifikat masih induk) dan status III (bangunan
inden/belum jadi dan sertifikat sudah pecah). Sementara asesoris draft PK
adalah:
a. Good Corporate Goverment (GCG);
b. Surat Ketentuan Transparansi Produk;
c. Surat Pernyataan Mengenai :
1) Surat Pernyataan Primary dengan kriteria Perjanjian Pengikatan Jual-
Beli/PPJB (untuk rumah yang belum dibangun);
2) Surat Pernyataan Primary dengan kriteria Akta Jual Beli (AJB);
3) Surat Pernyataan Secondary;
4) Surat Penyataan Multiguna;
5) Surat Pernyataan KPR Top Up;
6) Surat Pernyataan Single (jika debitur belum menikah pada saat PK);
7) Syarat-syarat Umur Perjanjian Kredit konsumtif (SUKK);
8) Surat Kuasa Pendebetan Rekening untuk angsuran;
73
9) Surat Kuasa Pendebetan Rekening untuk Biaya (biaya provisi,
administrasi, asuransi jiwa dan asuransi kerugian, notaris);
10) Surat sanggup;
11) Bukti Penerimaan Pencairan;
12) Surat Order Notaris;
Sebagaimana yang tertuang dalam Instruksi Presidium Nomor
15/IN/10/66 tentang Pedoman Kebijakan di Bidang Perkreditan tanggal
3 Oktober 1966 junto Surat Edaran Bank Negara Indonesia Unit I Nomor
2/539/UPK/Pemb. Tanggal 8 Oktober 1966, Surat Edaran Bank Negara
Indonesia Unit I Nomor2/649/UPK/Pemb. tanggal 20 Oktober 1966 dan
Instruksi Presidium Kabinet Nomor 10/EK/2/1967 tanggal 6 Februari 1967,
yang menyatakan bahwa Bank dilarang melakukan pemberian kredit dalam
berbagai bentuk tanpa adanya perjanjian kredit yang jelas antara bank dan
nasabah atau bank sentral dan bank-bank lainnya.
Menurut Mariam Darus Badrulzaman, perjanjian kredit merupakan
perjanjian pendahuluan dari penyerahan uang yang merupakan hasil
permufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman dan mengenai
hubungan-hubungan hukum di antara keduanya.32 Sebelum saat akad kredit
(perjanjian kredit), pihak bank akan menyiapkan dokumen-dokumen SPPK,
Draft PK, dan Asesoris PK. Proses akad kredit (perjanjian kredit) antara lain
adalah proses pembacaan peraturan kredit dan penandatanganan surat-surat
32 Edy Putra Tje’ Aman, Kredit Perbankan (Suatu Tinjauan Yuridis), (Yogyakarta: Liberty, 1985), hal. 31.
74
perjanjian. Perjanjian kredit (kredit pemilikan rumah) tersebut akan mengikat
para pihak dan menimbulkan hak-hak serta kewajiban-kewajiban para pihak.
Syarat penandatanganan surat Perjanjian Kredit sesuai dengan
lampiran SPPK adalah:
a. Telah melunasi/membayar biaya-biaya;
b. Mengembalikan SPPK yang telah ditandatangani diatas materai;
c. Menunjukan asli dokumen-dokumen :
1) KTP suami dan istri (jika sudah menikah);
2) Kartu keluarga;
3) Surat nikah (jika sudah menikah);
4) Akta perjanjian kawin (jika ada perjanjian pemisahan harta);
5) NPWP;
6) Buku tabungan Bank Mandiri;
d. Menyerahkan asli dokumen-dokumen :
1) Surat kuasa kepada bank untuk pendebitan rekening tabungan;
2) Surat pernyataan kesehatan untuk penutupan asuransi jiwa;
3) Surat pernyataan yang telah menyatakan telah menikah;
4) Surat keterangan kerja dan surat keterangan penghasilan.
Setelah proses akad kredit, maka akan dilakukan pengikatan agunan
oleh notaris. Sebelum pengikatan agunan dilakukan, agunan harus terlebih
dahulu diverifikasi keabsahan status kepemilikan (sertifikat) di Badan
Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Jika status kepemilikan (sertifikat)
75
tersebut tidak bermasalah, maka agunan kredit diikat secara yuridis sempurna
melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) pleh notaris/PPAT
setempat untuk selanjutnya didaftarkan menjadi Sertifikat Hak Tanggungan
(SHT) dikantor Badan Pertahanan Nasional (BPN). Nilai pembebanan hak
tanggungan hak tanggungan minimal sebesar 125% dari limit kredit. Khusus
untuk developer yang telah menjalin kerjasama dengan bank dan sertifikatnya
masih sertifikat induk, maka proses pemecahan sertifikat, penyerahan
sertifikat dan pengikatan agunan harus mengacu kepada ketentuan yang
tercantum pada perjanjian kerjasama tersebut.
Proses selanjutnya adalah verifikasi dokumen setelah akad kemudian
di upload ke sistem pusat (global) Bank Mandiri yang setiap harinya
menyimpan data transaksi setiap nasabah pada Bank Mandiri. Verifikasi
dokumen yang dilakukan, antara lain :
a. Penyesuaian dokumen-dokumen biaya setelah akad;
b. Perhatikan asuransi kerugian (nilai pertanggungannya disesuaikan pilihan
debitur pada saat akad dan diperhatikan alamatnya);
c. Jika terdapat nomor surat dan tanggal yang salah harus disesuaikan;
d. Jika menggunakan PK notarial, harus diperhatikan nomor sertifikatnya;
e. Sesuaikan alamat agunan surat pernyataan developer, SPPK, Cover Notes
Notaris, dan PK.
76
Dokumen-dokumen yang di-upload antara lain dokumen-dokumen
bermaterai, order notaris dan GCG. Selain itu, terdapat pula kelengkapan
dokumen dari pihak developer dan notaris yang harus di-upload, yaitu :
a. Perjanjian Pengikatan Jual-Beli (PPJB);
b. Bukti pembayaran lunas DP;
c. Standing Instruction;
d. Surat Pernyataan Developer;
e. Cover Note notaris (sebagai pengikatan agunan);
f. Kuitansi notaris;
g. Surat Penutupan Asuransi Jiwa;
h. Surat Penutupan Asuransi Kerugian.
Proses terakhir yang dikerjakan di Consumer Loan Bussines Outlate
yaitu pencairan. Pencairan paling lambat dilakukan 2 hari setelah akad kredit
dan setelah seluruh dokumen lengkap dan jelas. Bank akan mencairkan dana
kredit ke rekening debitur dan pada hari yang sama dana tersebut akan
ditransfer ke rekening developer oleh bank.
Namun untuk rumah dengan status retensi I dan III maka proses
pencairan akan dilakukan bertahap. Misalnya, untuk rumah dengan status
retensi I. Pencairan pertama adalah sebesar 60% dari total kredit yang
disetujui. Jika nantinya rumah tersebut telah selesai dibangun, maka pihak
developer akan mengirimkan Surat Retensi dan foto, serta IMB rumah
tersebut kepada Bank Mandiri sehingga sisa dana sebesar 40% dapat segera
77
dicairkan. Pencairan sebagian ini dimaksudkan agar pihak developer tidak
mangkir dari kewajibannya menyelesaikan pembangunan rumah dan
mengurus IMB.
Selanjutnya, untuk pembayaran angsuran kredit, dapat dilakukan
melalui setoran tunai/pemindahbukuan/transfer dari bank lain ke rekening
tabungan atas nama debitur bank.
G. Ketentuan-Ketentuan dalam Undang-Undang Perbankan yang berkaitan
dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Undang-undang Perbankan (Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998
tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan) yang telah mengalami perubahan pada dasarnya dapat dianggap
cukup mengatur hal-hal yang berkaitan dengan produk pembiayaan kredit
pemilikan rumah yang diselenggarakan oleh Bank pada umumnya, di antaranya
yaitu :
1. Prinsip kehati-hatian dan analisis mendalam tentang nasabah dalam proses
persetujuan pemberian kredit pemilikan rumah
Pasal 2 :
“Perbankan Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan
demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian.”
Pasal 8 :
Ayat (1)Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis
78
yang mendalam atas iktikad dan kemampuan serta kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.
Ayat (2)Bank Umum wajib memiliki dan menerapkan pedoman perkreditan dan pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Penjelasan Pasal 8 :
Ayat (1)Kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam pelaksanaannya bankharus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah yang sehat. Untuk mengurangi risiko tersebut, jaminan pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan Nasabah Debitur untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank.Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari Nasabah Debitur.Mengingat bahwa agunan sebagai salah satu unsur pemberian kredit, maka apabila berdasarkan unsur-unsur lain telah dapat diperoleh keyakinan atas kemampuan Nasabah Debitur mengembalikan utangnya, agunan dapat hanya berupa barang, proyek, atau hak tagihyang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan. Tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adat, yaitu tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis dapat digunakan sebagai agunan. Bank tidak wajib meminta agunan berupabarang yang tidak berkaitan langsung dengan obyek yang dibiayai yang lazim dikenal dengan agunan tambahan.Di samping itu, bank dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah harus pula memperhatikan hasil Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bagi perusahaan yang berskala besar dan atau berisiko tinggi agar proyek yang dibiayai tetap menjaga kelestarian lingkungan.
Ayat (2)Pokok-pokok ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia memuat antara lain:a. pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah
dibuat dalam bentuk perjanjian tertulis;
79
b. bank harus memiliki keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan Nasabah Debitur yang antara lain diperoleh dari penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari Nasabah Debitur;
c. kewajiban bank untuk menyusun dan menerapkan prosedur pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah;
d. kewajiban bank untuk memberikan informasi yang jelas mengenai prosedur dan persyaratan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah;
e. larangan bank untuk memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dengan persyaratan yang berbeda kepada Nasabah Debitur dan atau pihak-pihak terafiliasi;
f. penyelesaian sengketa.2. Ketentuan mengenai batas maksimal pemberian kredit dan tidak boleh
merugikan bank dan uang milik nasabahnya
Pasal 11 :
Ayat (1)Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga atau hal lain yang serupa, yang dapat dilakukan oleh bank kepada peminjam atau sekelompok peminjam yang terkait, termasuk kepada perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama dengan bank yang bersangkutan.
Ayat (2)Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) tidak boleh melebihi 30% (tiga puluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Ayat (3)Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga, atau hal lain yang serupa yang dapat dilakukan oleh bank kepada:a. pemegang saham yang memiliki 10 % (sepuluh perseratus) atau lebih
dari modal disetor bank;b. anggota Dewan Komisaris;c. anggota Direksi;d. keluarga dari pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan
huruf c;e. pejabat bank lainnya; dan
80
f. perusahaan-perusahaan yang di dalamnya terdapat kepentingan dari pihak-pihak sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, dan huruf e.
Ayat (4)Batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) tidak boleh melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari modal bank yang sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Ayat (4A) Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, bank dilarang melampaui batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah sebagaimana diatur dalam ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4).
Ayat (5) Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (3) wajib dilaporkan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Penjelasan Pasal 11 :
Pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah oleh bank mengandung risiko kegagalan atau kemacetan dalam pelunasannya, sehingga dapat berpengaruh terhadap kesehatan bank. Mengingat bahwa kredit atau pembiayaan dimaksud bersumber dari dana masyarakat yang disimpan pada bank, risiko yang dihadapi bank dapat berpengaruh pula kepada keamanan dana masyarakat tersebut.Oleh karena itu, untuk memelihara kesehatan dan meningkatkan daya tahannya, bank diwajibkan menyebar risiko dengan mengatur penyaluran kredit atau pemberian pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, pemberian jaminan ataupun fasilitas lain sedemikian rupa sehingga tidak terpusat pada Nasabah Debitur atau kelompok Nasabah Debitur tertentu.
Ayat (1)Kelompok (grup) merupakan kumpulan orang atau badan yang satu sama lain mempunyai kaitan dalam hal kepemilikan, kepengurusan, dan atau hubungan keuangan.
Ayat (2)Bank Indonesia dapat menetapkan batas maksimum yang lebih rendah dari 30% (tiga puluh perseratus) dari modal bank. Pengertian modal bank ditetapkan oleh Bank Indonesia sesuai dengan pengertian yang dipergunakan dalam penilaian kesehatan bank. Batas maksimum dimaksud adalah untuk masing - masing peminjam atau sekelompok peminjam termasuk perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama.
Ayat (3)
81
Huruf dYang dimaksud dengan keluarga dalam ketentuan ini adalah hubungan keluarga sampai dengan derajat kedua baik menurut garis keturunan lurus maupun ke samping termasuk mertua, menantu, dan ipar.
Ayat (4)Bank Indonesia dapat menetapkan batas maksimum yang lebih rendah dari 10% (sepuluh perseratus) dari modal bank. Pengertian modal bank ditetapkan oleh Bank Indonesia sesuai dengan pengertian yang dipergunakan dalam penilaian kesehatan bank.Ayat (4A)Larangan ini dimaksudkan agar dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, bank menerapkan asas-asas perkreditan yang sehat. Bank dinyatakan melakukan pelanggaran atas ayat ini apabila pada saat pemberiannya, saldo kredit atau pembiayaan tersebut melampaui batas maksimum yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia.
Pasal 29 ayat (3) :Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah dan melakukan kegiatan usaha lainnya, bank wajib menempuh cara-cara yang tidak merugikan bank dan kepentingan nasabah yang mempercayakan dananya kepada bank.
Penjelasan Pasal 29 :Ayat (1), ayat (2), dan ayat (3)Yang dimaksud dengan pembinaan dalam ayat (1) ini adalah upaya-upaya yang dilakukan dengan cara menetapkan peraturan yang menyangkut aspek kelembagaan, kepemilikan, kepengurusan, kegiatan usaha, pelaporan, serta aspek lain yang berhubungan dengan kegiatan operasional bank.Yang dimaksud dengan pengawasan dalam ayat (1) ini meliputi pengawasan tidak langsung yang terutama dalam bentuk pengawasan dini melalui penelitian, analisis, dan evaluasi laporan bank, dan pengawasan langsung dalam bentuk pemeriksaan yang disusul dengan tindakan-tindakan perbaikan.Sejalan dengan itu Bank Indonesia diberi kewenangan, tanggung jawab, dan kewajiban secara utuh untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap bank dengan menempuh upaya-upaya baik yang bersifat preventif maupun represif. Di pihak lain, bank wajib memiliki dan menerapkan sistem pengawasan intern dalam rangka menjamin terlaksananya proses pengambilan keputusan dalam pengelolaan bank yang sesuai dengan prinsip kehatihatian.
82
Mengingat bank terutama bekerja dengan dana dari masyarakat yang disimpan pada bank atas dasar kepercayaan, setiap bank perlu terus menjaga kesehatannya dan memelihara kepercayaan masyarakat padanya.
3. Ancaman pidana terhadap pihak bank jika melakukan tindak pidana gratifikasi
dalam proses pemberian kredit yang melebihi batas kredit kepada calon
debitur
Pasal 49 ayat (2) huruf a :Anggota Dewan Komisaris, Direksi atau pegawai bank yang dengan sengaja:a. meminta atau menerima, mengizinkan atau menyetujui untuk menerima suatu imbalan, komisi, uang tambahan, pelayanan, uang atau barang berharga, untuk keuntungan pribadinya atau untuk keuntungan keluarganya, dalam rangka mendapatkan atau berusaha mendapatkan bagi orang lain dalam memperoleh uang muka, bank garansi, atau fasilitas kredit dari bank, atau dalam rangka pembelian atau pendiskontoan oleh bank atas surat-surat wesel, surat promes, cek, dan kertas dagang atau bukti kewajiban lainnya, ataupun dalam rangka memberikan persetujuan bagi orang lain untuk melaksanakan penarikan dana yang melebihi batas kreditnya pada bank;