Download - Bab v Pendekatan & Metodologi
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
1/128
Metodologi penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL) Kawasan Sempadan Irigasi KW0 ! KW0"
#o$ar% diuraikan secara sistematika &erikut '5.1 Kedudukan RTBL Dan Kawasan PerencanaanA. Kedudukan Dokumen RTBL
Dalam pelaksanaan, sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya, RTBL
juga dapat berupa:a rencana aksikegiatan komunitas (community*action
plan+,-)%& rencana penataan lingkungan (neig$&our$ood*de.elopment
plan/-)%c panduan rancang kota (ur&an*design guidelines12L)
Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunan
Dokumen RTBL harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebih tinggi,
baik pada lingkup kawasan, kota, maupun wilayah. edudukan RTBL dalam
pengendalian bangunan gedung dan lingkungan sebagaimana digambarkan
dalam diagram ! pada halaman berikut:
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
2/128
B. STRUKTUR DAN SISTEMATIKA DOKUMEN RTBL
Sesuai dengan ketentuan yang tercantum di dalam )eraturan )emerintah
*omor +' Tahun $$% tentang )eraturan )elaksanaan -ndang&undang *omor
Tahun $$ tentang Bangunan /edung pasal 0 ayat 12, struktur dan
sistematika dokumen RTBL sebagaimana digambarkan dalam diagram pada
halaman berikut:
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
3/128
5.2 Metode Pendekatan Studi
Pada dasarnya metode pendekatan yang akan dilakukan dalam
penyusunan RTBL ini adalah :
A. Mengatasi permasalahan yang sudah timbul di kawasan perencanaan,
khususnya permasalahan yang berkaitan dengan tata bangunan dan
lingkungan sepanang sempadan irigasi.
B. Menciptakan konsep!konsep desain baru yang memberikan
kecendrungan ke arah perkembangan yang lebih baik dari kondisi ideal
yang sudah ada.
Pendekatan yang akan dilakukan adalah dengan menghasilkan konsep!
konsep desain yang merupakan hasil analisis dari beberapa masukan, yaitu :
"# $aian kebiaksanaan yang disesuaikan dengan rencana tata
ruang yang sudah ada %R&TR$ $arawang dan RTR$#.
'# $ondisi eksisting yang ditekankan pada kecendrungan
perkembangan yang teradi, khususnya pada perkembangan kegiatan
yang mengakibatkan teradinya perubahan lingkungan dan (isik
bangunan.
)# Pendekatan secara konperhensi( integral dengan menggunakan
teknis wawancara, dialog interakti(, da(tar isian dan kaian langsung
terhadap peta dan data*in(ormasi karakter (isik bangunan serta sosial
ekonomi maupun tata nilai masyarakat %kultur budaya# setempat.
+# Analisis standar (isik perencanaan yang berlaku dan disesuaikan
dengan kecendrungan perkembangan yang teradi, kemudian di
implementasikan kedalam bentuk ruang dan tata bangunan sertalingkungan secara arsitektural maupun urban desainnya.
# $onsep pengembangan penataan kawasan kumuh yang
disesuaikan dengan perkembangan dan kondisi serta permasalahannya
sehingga dalam penentuan kriteria desain dapat mencerminkan karakter
bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan kultur setempat.
-ecara umum metodologi penyusunan RTBL $awasan -empadan rigasi
/ohar dapat digambarkan dalam bentuk bagan pendekatan seperti padaGambar 5.3.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
4/128
5.3 Terminologi
5.3.1 Peruntukan Lahan Mikro
Lahan merupakan unsur utama kota yang paling kritikal, maka alokasi
lahan %atau relokasi lahan untuk peremaaan# harus didasarkan kepada
kebutuhan dari organisasi sosial masyarakat pemakainya sealan dengan
skenario pembangunan yang telah digariskan bagi kawasan yang dimaksud.
0eala peman(aatan lahan kota secara makro semakin mengarah kepada
peruntukkan yang bersi(at campuran, oleh karena itu secara mikro alokasi
peruntukan lahan tidak lagi hanya bersi(at hori1ontal akan tetapi uga sudah
menurus kearah 2ertikal atau multi lapis. Re1oning dilakukan apabila perlu
harus dimungkinkan agar rencana kota lebih tanggap terhadap desakan serta
si(at pembangunan yang semakin kompleks.
5.3.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan
3ilai intensitas peman(aatan lahan yang akan diberikan harus
didasarkan kepada setiap enis peruntukan serta kemampuan daya dukung
dari lahan kawasan. $emampuan daya dukung ini dipengaruhi oleh beberapa
(aktor :
a# Tingkat aksesibilitas dari kawasan %transportasi*sirkulasi#.
b# Potensi lokasi kawasan dilihat dari tatanan kota yang lebih luas.
c# 4aya dukung lahan.
d# -umber daya alam yang dimiliki kawasan.
e# nter2ansi teknologi akan dapat sampai pada batas!batas tertentu danmeningkatkan kemampuan lahan terutama untuk transportasi dan daya
dukung lahan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
5/128
Gambar 5.3
K!"#GK" PMIKI!"# P#$%S%#"#
!T&L K"'"S"# SMP"("# I!IG"SI )*+"!
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
K3+3/R1/2,/ -3RK3MB,/2,/K4T, 5,/2 T3R1S M3/3R1S
-3RK3MB,/2,/ -3/11KK,W,S,/ IRI2,SI
-3RK3MB,/2,/ K32I,T,/M,S5,R,K,T ,/ K32I,T,/
1S,6,/5,
-3/1R1/,/ K1,LIT,SLI/2K1/2,/ ,/
3ST3TIK,
I-3RL1K,/ -3R,T1R,/ 'Tata Bangunan dan Lingkungan
IDENTIFIKASI
KAWASAN SEMPADAN IRIASI
KW!"#KW!$
PENENTUAN KRITERIA DESIN KONSEP PENEMBANAN
RTBL
-3L,KS,/,,/ K,#I,/ ,/ ,/,LISIS
Ke&i7aksanaan pem&angunan
perkotaan Struktur ruang dan pola
keruangan Karakteristik lingkungan 8sik
dan pem&entukan Karakteristik sosial &udaya
9) 1r&an 3n.ironmental esign 2uidelines(12L):) e.elopment +ontrol -lan;) 1r&an 3n.ironmental Building esign
2uidelines
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
6/128
3ilai intensitas pembangunan yang diberikan mencerminkan daya
tampung di kawasan tersebut yang dinyatakan dengan luas total lantai
bangunan e(ekti( yang boleh dibangun di kawasan tersebut. ni merupakan
ambang batas pembangunan dan tidak boleh dilampaui. 4istribusi intensitas
pembangunan dinyatakan sebagai $oe(esien Lantai Bangunan %$LB#. 3ilai
$LB akan menentukan skala pembangunan kawasan. Penentuan enis
peruntukan lahan %mikro# serta nilai intensitasnya tidak lepas dari analisis
ekonomi urban %(aktor supply dan permintaan# dari kawasan yang akan
dikembangkan.
5.3.3 Sistem Keterkaitan !uang ,linkage s-stem
-istem keterkaitan ruang adalah sistem aringan yang akan
menghubungkan berbagai enis peruntukan lahan, baik secara makro atau
mikro. -istem keterkaitan ruang ini sangat 2ital untuk membuat (ungsi
kawasan bekera secara e(isien. -istem penghubung merupakan alur!alur
sirkulasi, baik bagi berbagai kendaraan bermotor maupun pealan kaki.Pada sistem penghubung inilah semua akti2itas serta interaksi sosial
masyarakat berlangsung. Pemisahan yang elas antara berbagai modus
komponen sirkulasi %pealan kaki, kendaraan bermotor, pengangkutan
barang*penumpang dan sebagainya# perlu diwuudkan secara konsepsional.
4emikian pula (aktor iklim %tropis# yang berpengaruh, terutama untuk
mendorong orang mau beralan kaki merupakan 2ariabel yang penting untuk
dipertimbangkan didalam analisis serta perumusan rancangan dari sistem
keterkaitan ini. Peruntukan lahan mikro adalah hasil perpaduan antara
analisis sistem keterkaitan dan peruntukan lahan umum.
5.3./ !uang Terbuka Kota serta Tata +i0au
Ruang terbuka kota mencakup ' %dua# aspek, yaitu :
a# Aspek (ungsional untuk memberi wadah bagi sistem keterkaitan
ruang, dimana segala bentuk akti2itas masyarakat berlangsung.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
7/128
b# Aspek ekologis untuk menaga agar keseimbangan ekosistem
lingkungan binaan dapat bekera secara baik.
Bentuk dan si(at ruang terbuka yang bersi(at (ungsional ditentukan
oleh si(at dari akti2itas manusia yang berlangsung didalamnya. Ruang
terbuka kota tidak hanya dita(sirkan secara (isik dan 2isual, akan tetapi
harus dibentuk berdasarkan konsep sosiologis yang dirumuskan secara
matang. Pengadaan tempat bagi kegiatan sektor non (ormal %seperti
pedagang kaki lima# perlu diatur didalam perumusan konsep ruang terbuka
ini.
5.3.5 Tata &angunan
Tata bangunan dimaksudkan untuk mengelola 2olume pembangunan
serta mendapatkan bentuk ruang kota yang diinginkan sesuai dengan
distribusi enis akti2itas yang berlangsung didalam ruangan tersebut dan
nilai $LB yang terkandung di dalamnya. 5leh karena itu, perletakan
bangunan harus diatur sedemikian rupa agar dapat mende(enisikan ruang
kota secara baik, seperti yang telah dirumuskan secara konseptual padaaspek ruang terbuka diatas ) %tiga# aspek yang dipakai sebagai pegangan
didalam menata bangunan, yaitu :
a# Aspek pengendalian bentuk massa bangunan seperti6 sosok,
ketinggian arak bebas dan sebagainya.
b# Aspek non teknis yang harus diperhatikan sebagai dampak, yaitu :
aspek sosial budaya, ekonomi, psikologi dan sebaginya.
c# Aspek lingkungan: orientasi, aliran udara, sinar matahari, bayangan%semua berkaitan dengan iklim#, warna, tekstur, preser2asi dan
konser2asi.
5.3. Prasarana
Prasarana yang dimaksud akan memberikan dorongan serta ruang
gerak bagi pendekatan perencanaan dan perancangan kota yang ino2ati(
tidak sekedar kreati(. ni semua akan memungkinkan terwuudnya
penyelesaian masalah perkotaan yang appropriate bagi setiap bagian kota
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
8/128
sesuai dengan potensi yang dimiliki, bukan sekedar penyelesaian yang
bersi(at standar seperti yang berlaku saat ini. -emua ini pada gilirannya
akan mewuudkan lingkungan kota yang kaya dengan 2ariasi, atidiri,
berwawasan lingkungan serta tidak monoton maupun membosankan dan
yang paling penting tanggap (enomena yang berlangsung di masyarakat.
5.3. "dministrasi
Administrasi yang dimaksud disini adalah pemberian bonus, intensi(,
kemungkinan pengalihan hak membangun %trans(er o( de2elopment right#,
hak membangun diatas atau dibawah ruang!ruang kota %air right and under
ground de2elopment#, kemudian dalam (iskal, perpaakan, peri1inan dan
lain!lain. -emua perlu dikai kemungkinan penerapannya secara konseptual
serta dampak yang diakibatkan.
5.3. Pengertian !T&L
". RTBL merupakan pengembangan dari panduan rancang kota %PR$#, urban
en2uron mental design guidelines %&40L#, de2elopment central plan.$arena tidak hanya memuat panduan rencana teknik tata bangunan
%urban en2uron mental building design guidelines#, namun uga mengatur
program dan pengendalian pelaksanaannya %de2elopment guidelines#.
'. RTBL salah satu perangkat kendali penataan bangunan yang memberikan
arahan pengawasan, penertiban dan mekanisme periinan, memberikan
arahan program serta rencana yang dapat diacu oleh setiap pelaku
pembangunan, khususnya masyarakat dan duania usaha yang sekaligusmemperdayakan kemampuan kelembagaan pemerintah daerah.
). RTBL uga merupakan salah satu wuud konkrit proses menuu arsitektur
perkotaan yang mewadahi, yaitu layak huni %li2able#, berati diri
%imageable# dan produkti( %endurung#.
+. RTBL adalah uraian teknis secara terperinci tentang ketentuan!
ketentuan, persyaratan!persyaratan, standar dimensi dan standar
kualitas yang memberikan arahan bagi terselenggaranya serta
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
9/128
terbangunnya suatu kawasan (isik kota tertentu baik bangunan,
prasarana dan sarana utilitas maupun lingkungannya.
. RTBL merupakan perangkat pengendali bangunan berskala besar
khususnya dalam bidang tata kota.
7. RTBL berperan sebagai perantara atau embatan antara rencana rencana
tata ruang dengan kegiatan pembangunan (isik perkotaan, kawasan
maupun lingkungan.
5./ Taha4an Kegiatan Pen-usunan !T&L Kaasan Sem4adan Irigasi
)ohar
Tahapan kegiatan penyusunan RTBL $awasan -empadan rigasi /ohar
ini terdiri dari beberapa tahap yaitu, tahapan persiapan sur2ey, pelaksanaan
sur2ey, kompilasi dan analisis %(akta dan analisis# dan perumusan RTBL
%dra(t, diskusi dan laporan akhir#. -ecara keseluruhan kegiatan pelaksanaan
penyusunan RTBL $awasan -empadan rigasi /ohar secara umum dan
elasnya dapat dilihat pada Gambar 5./dibawah ini.
5./.1 Taha4 Persia4an Sur6e-
Pada tahap pelaksanaan paling awal untuk penyusunan RTBL ini, pada
dasarnya akan dilakukan sebagai berikut :
". Persiapan dasar dalam tata tertib pelaksanaan yang memenuhi
ketentuan prosedur yaitu melalui pengurusan aspek administrasi proyek
dan penanganan surat!surat penugasan maupun surat periinan yang
sebagaimana ditetapkan dalam ketentuan yang berlaku serta ketentuanbirokrasi yang la1imnya digunakan.
'. Persiapan dan rancangan kera, terutama dalam penyusunan
metodologi pelaksanaan dan studi pendahuluan berdasarkan re(erensi
literatur guna menambah aspek materi yang tertuang dalam RTBL.
). Persiapan teknis berupa penyiapan peta dasar, peta kera, da(tar
pertanyaan dan peratan sur2ey lainnya yang akan digunakan untuk
pelaksanaan sur2ey lapangan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
10/128
+. Rancangan dan rencana adwal pelaksanaan yang sesuai dengan
rangkaian tugas dan pekeraan.
. Penyusunan laporan pendahuluan guna melaporkan rencana kegiatan
dan adwal maupun metodologi yang akan digunakan sebagai bagian
pokok dalam tata kera atau managemen proect.
5./.2 Taha4 Sur6e- dan Penelitian
". Identifikasi Tanah
"# Penggunaan untuk setiap perpetakan tanah.
'# -tatus kepemilikan tanah menyangkut enis pemilikan.
)# $eadaan tanah baik tentang kemiringan, daya dukung, struktur,
kesuburan dan lain!lain dalam kaitannya dengan kondisi (isik dasar.
&. Identifikasi &angunan
"# Penggunaan bangunan, meliputi penggunaan utama atau
penggunaan lainnya.
'# Pemilikan dan status bangunan menyangkut seluruh bentuk
pemilikan terhadap bangunan yang ada.)# $eadaan bangunan yang menyangkut kondisi bangunan, baik
buruk bangunan serta konstruksinya bertingkat atau tidak dan lain!
lain sampai dengan aspek searah suatu bangunan tertentu.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !$
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
11/128
Gambar 5./
&"G"# !"#GK"I"# KGI"T"# P#$%S%#"#
!T&L K"'"S"# SMP"("# I!IG"SI )*+"!
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !+
BAAN KEIATAN PERSIAPAN DAN PELAKSANAAN SUR%E& LAPANAN UNTUK PEN&USUNAN LAPORAN DRAFT I
-3L,KS,/,,/ I3/TI>IK,SI ,/ S1R?35 I L,-,/2,/
I3/TI>IK,SIT,/,6
I3/TI>IK,SIB,/21/,/
I3/TI>IK,SI#,RI/2,/ #,L,/
I3/TI>IK,SI1TILIT,S
I3/TI>IK,SI-3/11K
I3/TI>IK,SISTR1KT1R
1. Penggunaan untuk setiapperpetakantanah
2. Statuskepemilikantanahmenyangkut
jenis pemilikan3. Keadaan
tanah, dayadukung, strukturdan kesuburantanah
1. Penggunaan bangunanutama danpenggunaanlainnya
2. Statuskepemilikanbangunan
3. Keadaanbangunan dankondisibangunan yangada
1. Fungsi setiappenggunaan jalan
2. Wewenangpengelolaan
3. Kondisi jalan,lebar jalan,perkerasan dankemampuan
. Sirkulasi dan
1. !aringan listrik
2. !aringan telepon danpola jaringan
3. !aringan air minum danair limbah
. sistempembuangansampah
". #rainase dan sistem
1. !umlah danrata$ratapertambahan
2. %ingkatkepadatan danpenyebaran
3. !umlah danstruktur penduduk
. !umlahusia produkti& dannon produkti&
". Strukturpenduduk
1. Pola umumpembangunan kota
2. 'rientasilingkungan terhadapkota keseluruhan
3. Kedudukanlingkungan danstruktur kota
. Pembagianlingkungan
'
PELAKSANAAN
PERSIAPAN
%()*+P(-)+S++/+ #+
K(#++
I3/TI>IK,SIS3M-,,/
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
12/128
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !+
BAIAN KEIATAN DALAM PEN&USUNAN LAPORAN DRAFT II
PELAKSANAAN ANALISA DAN
>,KT4R >ISIKK,W,S,/
,S-3K B1,T,/M,/1SI,
K1,LIT,SK36I1-,/ M,/1SI,
K4/ISI 3ST3TIK,LI/2K1/2,/
K,W,S,/ IRI2,SI
1. Kondisi dansituasi kawasan0contact plan
2. Fungsikawasan dalamstruktur ruang yanglebih luas
3. #ayatampung ruang
. entuk danpola perpetakanlahan persil
-3/3/T1,/KRIT3RI,3SI2/
'
(
1. Penilaianterhadap aspekkehidupan padaarea perenanaanyang meliputikegiatan sosialekonomi dan kulturmasyarakatsetempat
2. Sebagaidasar untukmengenal iri sosialbudaya masyarakatsetempat
)enakup seluruhaspek kehidupan padaarea perenanaanyang meliputi kegiatansosial ekonomi dankultur masyarakatsetempat
4ang menunjukkantingkat hubunganmanusia dengan alamlingkungannya dalamrangka elemen danbesaran ruangnyaserta konsepsi tataletaknya
#iwujudkan ke dalam entuk 51. #ominas i o rnamen set iap bangunan2. Keseragaman bentuk dan gaya ars itek bangunan3. Konstr uksi dan bahan bangunan. en tuk muka dan or ientas i bangunan 0signage
K4/S3- -3/23MB,/2,/(ST,/,R ,/ 6,SIL K,#I,/)
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
13/128
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !+
RAN)ANAN REN)ANA
R3/+,/, -3R-3T,K,/%B3/T1K ,/
K3TI/22I,/ B,/21/,/S3RT, -3/221/,,/
R1,/2
(
R3/+,/,>,SILIT,S
-3L,5,/,/(1RB,/ S3R?I+3)
R3/+,/,#,RI/2,/1TILIT,S
R3/+,/, #,RI/2,/ #,L,/S3+,R, 234M3TRIS
M3/1/#1KK,/ >1/2SI-3L,5,/,/% K4/STR1KSI
,/ KRIT3RI, T3K/IS
R3/+,/,R1,/2,/T3RB1K,
6I#,1
K3T3/T1,/*K3T3/T1,/M3/IRIK,/B,/21/,/
1. !(6S, !*)+/, (S+-+ #+ *+S +7*+2. K(*%*/+ -*+7 %(-*K+3. F+S66%+S *)*) #+ F+S66%+S P(#*K*7
%*%*%+ P-'7-+)$P-'7-+) K( #++)+SP(K P(+KS+++ P()+7*+ K'%+
DISKUSI/ LOKAKARYA
1. Pihak Swasta2. Pemda8 6nstansi
terkait
RENCANA
UMUM
RENCANA
DETAIL
ADMINISTRASI PENGENDALIAN
PROGRAM DAN RENCANA
ARAHAN PENGENDALIAN
BAIAN KEIATAN DALAM PEN&USUNAN LAPORAN DRAFT
AK*IR
+. Peruntukan ahan )ikro
. Perpetakan lahan tapak
9. Saran
a lingkungan#. +kses
ibilitas lingkungan(. Wu ud
+. #etail:isualpenapaiankualitas minimaltata bangunan
dan lingkungan. -inian
dari renana
1. Kriteria administrasikualitas minimal bangunan
2. -inian danpenegasan dari renana
+. )ateri teknis untukP(-#+
. ersi&at per&ormanebassed
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
14/128
7. Identifikasi )aringan )alan
"# 8ungsi setiap penggunaan alan, mulai dari alan arteri
hingga alan setapak yang tidak mempunyai keelasan bentuk.
'# 9ewenang pengelolaan alan, baik alan negara dan
pro2insi sampai ke alan desa, alan yang dikelola suatu
lembaga*perorangan atau perusahaan.
)# $ondisi alan terutama yang menyangkut lebar alan,
keadaan perkerasan, kemampuan untuk dilalui kendaraan.
+# Mengenal arus lalulintas, baik dari kendaraan bermotor
maupun tidak bermotor, arus pealan kaki, tempat parkir dan daya
dukung yang ada.
(. Identifikasi %tilitas
"# /aringan listrik yang menyangkut daya tersalur pada
kawasan, gardu %induk dan distribusi# dan titik samping
penerangan alan.
'# /aringan telepon yang mencakup umlah pelanggan pada
kawasan tersebut, pola aringan dan penempatan telepon umum,
aringan air minum dan air limbah.
)# -istem persampahan, sistem saluran pembuangan %drainase#
terutama yang menyangkut saluran tertutup dan saluran terbuka
serta pola aliran air buangan yang teradi.
. Identifikasi Penduduk
Menyangkut data atau in(ormasi rill %nyata# mengenai umlah,
penyebaran, rata!rata pertambahan pada periode tahun ke
belakang dan tingkat kepadatan serta struktur penduduk yang ada
%pendidikan, mata pencaharian dan berdasarkan usia produkti( dan
non produkti(#.
8. Identifikasi Struktur Kota
Mengenai pola umum pembangunan kota, orientasi lingkungan
terhadap kota keseluruhan, kedudukan lingkungan tersebut dalam
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
15/128
struktur kota dan lain!lain yang menampakan tingkat*enang
didalam kawasan kota yang diterapkan kedalam peta keseluruhan
kota, lengkap dengan kawasan kelurahan yang dapat menunukkan
pola administrasi pemerintahannya.
G. Identifikasi Sem4adan Sungai
". Peman(aat lahan di sekitar saluran irigasi
'. $ondisi sempadan sungai
4alam tahap sur2ey pengumpulan data, akan dilakukan
pengumpulan data dengan cara :
sur2ey data sekunder ke instansi!instansi terkait dengan substansi
data yang diperlukan,
sur2ey lapangan atau obser2asi oleh team teknis, guna menggali
lebih dalam in(ormasi dan data sekunder yang diperoleh, dan
memperkayanya dengan kesan, apresiasi, persepsi anggota team
teknis yang dapat dikemukakan secara kualitati( dan bila perlu
kuantitati(,
inter2iew, wawancana, diskusi, dialog, dengan pihak!pihak yang
rele2an mengenai suatu isu atau in(ormasi yang diperlukan.
Bantuan ilustrasi berupa peta, gambar, diagram, (oto dan
sebagainya akan banyak membantu dalam hal ini.
a Sur6e- Po4ulasi
Tahap ini dilakukan dengan sur2ey langsung kelapangan dengan
identi(ikasi (isik dan teknik!teknik pengumpulan data lainnya, serta
melalui penyebaran uestioner dengan mengambil sampel sesuai metode
ui statistik.
&ntuk studi ini, umlah sampel yang diambil proporsional dengan
umlah populasi. 4engan Rumus yang digunakan %9.0 ;ohran, "
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
16/128
4imana :
p dan > kemungkinan
teradinya suatu peristiwa dan p ? > "
t > tingkat kepercayaan
d > deraat ketelitian
3 > umlah populasi
no > umlah sampel sementara
n > umlah sampel
nilai t ditetapkan sebesar
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
17/128
2 Sur6e- Infrastruktur
-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung kelapangan dengan
mengunakan (orm isian dan peta dasar Rupa Bumi skala " : '.
dari Bakosurtanal yang telah dimodi(ikasi sesuai kebutuhan
perencanaan dan ditambah interpretasi data!data sekunder yang
telah ada. Baik melalui wawancara terhadap stakeholder setempat
maupun para pihak.
3 Sur6e- Trans4ortasi9Lalu Lintas
-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung kelapangan dengan
mengunakan (orm isian yang telah disesuaikan dengan karakter setempat
melalui tra((ic counting untuk perhitungan LR pada alan alan
utama maupun persimpangan, serta dengan sur2ey asal dan tuuan
peralanan. -ebagai contoh (orm isiannya adalah sebagai berikut :
SURVEY PENGAMATAN LAPANGAN
Pola 7una ahan1. Perumahan
%ipe8!enis PerumahanSkala PerumahanKondisiSkala Fasilitas8Kelengkapan Fasilitas
2. 6ndustri%ipe8!enis 6ndustri#ampak Polusi#ampak terhadap bangkitan lalu lintas, dll#ampak terhadap resapan air
3. Pertanian
$ Kondisi$ Sistem dan pola tanam$ Produksi dan /ambatan
Kode Petaapangan
02
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
18/128
/ Sur6e- Terhada4 Pelaku konomi
-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung melalui wawancara
terhadap pelaku yang berlokasi di kawasan kumuh sesuai dengan pola
akti2itas dan kegiatannya. Biasanya pola kegiatan ini mengelompok
dan cenderung tidak beraturan, sehingga sur2ey ini dilakukan secara
acak.
/uga pengambilan data yang diperlukan dari instansi ! instansi yang
berkaitan dan mengadakan wawancara dengan pihak atau instansi
yang bersangkutan. 4iharapkan dengan adanya data C data yang
diperlukan bisa memprediksi perekonomian di masa yang akan
datang.
5 Sur6e- !umah Tangga ,Sur6e- Sosial Ke4endudukan
-ur2ey ini dilakukan dengan pengamatan langsung maupun
wawancara terhadap masyarakat, termasuk didalamnya adalah :
SURVEY
L,L1 LI/T,S ,/ ,/2K1T,//ama Sur.eyor 'Waktu -engamatan ' #amsd #amLem&ar ' kedari+uaca '
Waktu#enis Kendaraan#umla$SepedaMotorBecakSedanMini&usBus#umla$ Keterangan'
Mengeta$ui-enanggung #awa&
( )( )
Gambar Lokasi:
Surveyor
Karawang
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
19/128
-ur2ey 4ata Aktual, yaitu status yang melekat didalam masyarakat
sehingga terlihat adanya kelompok yang bersi(at kolekti( maupun
indi2idual.
-ur2ey -ikap, yaitu melihat preperenti( masyarakat dalam
menanggapi pembangunan di perkotaan, baik skala (isik, sosial,
maupun ekonomi.
-ur2ey Pendapatan masyarakat, yaitu guna mengetahui
kemampuan masyarakat dalam berusaha maupun mencukupi
kebutuhan sehari!hari.
-ur2ey Perilaku, yaitu untuk mengetahui perilaku dan tindakan
yang dilakukan terhadap perubahan kota baik dalam bentuk
kelompok maupun indi2idual, didalam masyarakat.
4engan demikian dapat diantisipasi geolak (riksi yang teradi,
sehingga penanggannanya, dapat dilakukan dengan6 musyawarah,
dialog maupun seminar dan lokakarya.
b (ata Instansional
Pengambilan data ini, sama dengan yang diuraikan diatas yaitu
dengan melakukan pengambilan langsung ke instansi!instansi yang
bersangkutan atau badan lain yang ada sangkutannya dengan rencana
kera pelaporan studi. ntinya hanya pengumpulan data!data sekunder
baik kuantitati( maupun kualitati(, terutama laporan!laporan dan
literatur yang dapat diadikan acuan dan mendukung ke!akuratan
datanya. 4ata!data yang dikumpulkan minimal C " tahun secara time
series. 4apat pula berupa (orm isian data dan (orm wawacara
terstruktur, seperti contoh berikut ini.
S%!:$ I#ST"#SI*#"L
Sur6e-or ;
Tanggal ;
Instansi ; &iro Pusat Statistik ,&PS
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
20/128
#o.(ata -ang
dibutuhkan%nit (ata
Tahun Ke..Ket1 2 3 / 5 kom4onen "nalisis
Analisis secara sistematis dilakukan dengan meninau aspek!aspek
sebagai berikut :
a. Perkembangan Sosial>Ke4endudukan: gambaran kegiatan sosial!
kependudukan, dengan memahami beberapa aspek, antara lain
tingkat pertumbuhan penduduk, umlah keluarga, kegiatan sosial
penduduk, tradisi!budaya lokal, dan perkembangan yang
ditentukan secara kultural!tradisional.
b. Pros4ek Pertumbuhan konomi: gambaran sektor pendorong
perkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek in2estasi
pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah,
produkti2itas kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah
daerah.
c. (a-a (ukung 8isik dan Lingkungan: kemampuan (isik,
lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasan
selanutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain :
kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi
geogra(is, sumber daya air, status!nilai tanah, i1in lokasi, dan
kerawanan kawasan terhadap bencana alam.
d. "s4ek Legal Konsolidasi Lahan Peren=anaan: kesiapan
administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas
hukumnya.
e. (a-a (ukung Prasarana dan 8asilitas Lingkungan; seperti enis
in(rastruktur, angkauan pelayanan, umlah penduduk yang
terlayani, dan kapasitas pelayanan.
(. Ka0ian "s4ek Signifikansi +istoris Kaasan: kaitan kedudukan
nilai historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
22/128
sebagai aset pelestarian pada skala kota*regional bahkan pada
skala nasional.
/. Prinsi4>4rinsi4 "nalisis
Salah satu =ara menganalisis adalah dengan metode analisis -95T :
a. Kekuatan9Potensi ,Strength yang dimiliki wilayah perencanaan,
yang selama ini tidak atau belum diolah secara maksimal, atau
pun terabaikan keberadaannya.
b. Kelemahan9Permasalahan ,'eakness# internal yang selama ini
dihadapi dalam kawasan perencanaan.
c. Pros4ek9Kesem4atan ,*44ortunit- pengembangan yang lebih
luas %pada skala perkotaan!perdesaan*regional pada masa yang
akan datang.
d. Kendala9+ambatan ,Threat yang dihadapi wilayah
perencanaan, terutama yang berasal dari (aktor eksternal.
5. +asil "nalisis
asil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi
program bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada
kawasan perencanaan, termasuk pertimbangan dan rekomendasi
tentang indikasi potensi kegiatan pembangunan kawasan*lingkungan
yang memiliki dampak besar dan penting serta yang memerlukan
penyusunan AM4AL sesuai ketentuan peraturan perundang!undangan.
&. "nalisis Pengembangan Pembangunan &erbasis Peran Mas-arakat
1. Pengertian
Pembangunan berbasis peran masyarakat %community!based
de2elopment# adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal
pada pendayagunaan masyarakat, baik secara langsung maupun tidak
langsung, masyarakat diberikan kesempatan akti( beraspirasi dan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
23/128
berkontribusi untuk merumuskan program!program bangunan dan
lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Proses penyusunan 4okumen RTBL harus melibatkan peran akti(
masyarakat dalam setiap tahap kegiatan.
2. Manfaat
a. Memupuk pemahaman dan kesadaran masyarakat akan hak,
kewaiban, dan peranannya di dalam proses pembangunan,
sehingga tumbuh rasa memiliki dan tanggung awab yang kuat
terhadap hasil!hasilnya.
b. Meminimalkan kon(lik, sehingga mempercepat proses kegiatan
secara keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di
masyarakat.
c. E(isiensi dan e(ekti2itas. $eputusan yang diambil akan bersi(at
e(isien dan e(ekti( ika sesuai dengan kondisi yang ada, baik
kebutuhan, keinginan, maupun sumber daya di masyarakat.
d. Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal
membentuk dan membangun kepercayaan diri, kemampuan
bermasyarakat dan bekera sama.
3. Prinsi4 %tama
a. &erdasarkan kese4akatan dan hasil ker0asama
$esepakatan yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasi
berbagai pihak yang terlibat atau pun pihak yang terkena dampak
perencanaan.
b. Sesuai dengan as4irasi 4ublik
Perencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisi
yang ada di masyarakat.
=. Ke0elasan tanggung 0aab
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
24/128
i. Adanya sistem monitoring, e2aluasi dan pelaporan yang
transparan dan terbuka bagi publik.
ii. Terbuka kemungkinan untuk mengaukan keberatan dan
gugatan melalui instansi yang berwenang menangani gugatan
kepada pemilik, pengelola, dan*atau pengguna atas
penyelenggaraan bangunan gedung dan lingkungannya.
d. Kesem4atan -ang sama
untuk berkontribusi dalam proses pembangunan. -etiap
anggota masyarakat atau pemangku kepentingan
%stakeholders#, terutama yang akan terkena dampak langsung
dari suatu kegiatan pembangunan, memiliki akses dan
kesempatan yang sama untuk berkiprah.
/. Taha4an Peren=anaan Partisi4atif
a. Persia4an : pengenalan program yang akan dilakukan kepada
masyarakat terkait, pembentukan kelompok, pende(inisian pihak
terkait, penentuan pendekatan pihak terkait, dan penyusunan
strategi pengumpulan in(ormasi.
b. Identifikasi as4irasi dan analisis 4ermasalahan: penyusunan
tuuan, kebutuhan, dan kepentingan semua pihak, pelibatan
seluruh pemangku kepentingan %stakeholders#, penciptaan dan
sosialisasi mekanisme, serta analisis kebutuhan dan sumber daya
pengembangan kawasan.
=. "nalisis 4erilaku lingkungan: terutama mengenai interaksi
kawasan perkotaan yang sudah memiliki struktur kota yang solid
pada kawasan perencanaan.
d. !en=ana 4engembangan: pedoman utama, arahan
pengembangan, kepentingan prioritas, identi(ikasi hambatan,
identi(ikasi sumber daya, dan 2isi pengembangan kawasan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
25/128
e. Strategi 4engembangan dan 4ublikasi: perencanaan tahapan,
monitoring dan e2aluasi, persetuuan legal, strategi kera sama
dengan wakil!wakil komunitas, penyebaran in(ormasi dan
publikasi program.
f. Penera4an ren=ana: publikasi rencana pelaksanaan, adaptasi
perubahan, peninauan dan kai ulang %re2iew# berkala bersama
dengan komunitas dan seluruh masyarakat.
5. &entuk>bentuk Partisi4asi Mas-arakat
a. Tenaga ker0a, yaitu kontribusi masyarakat sebagai pekera di
dalam proses penataan lingkungan*kawasan.
b. Sebagai inisiator 4rogram, yaitu masyarakat mengaukan usulan
awal mengenai kemungkinan penataan bangunan dan lingkungan
setempat.
c. &erbagi bia-a, yaitu masyarakat berbagi tanggung awab
terhadap pembiayaan kegiatan penataan.
d. &erdasarkan kontrak, yaitu masyarakat terikat kontrak untuk
melaksanakan suatu*seluruh program kegiatan penataan.
e. Pengambilan ke4utusan pada seluruh proses, yaitu melibatkan
masyarakat di dalam proses pengambilan keputusan seak awal
proyek, sehingga hasilnya sesuai dengan kebutuhan masyarakat
setempat.
. Proses Partisi4asi Mas-arakat
a. Persia4an: sosialisasi kepada masyarakat, identi(ikasi organisasi
masyarakat setempat, dan penunukan organisasi masyarakat
setempat.
b. Peren=anaan Tahunan: penyusunan 2isi!misi kegiatan, partisipasi
swadaya masyarakat dalam pendanaan suatu kegiatan.
c. Peran=angan: partisipasi dalam memberikan masukan dan
pengambilan keputusan perancangan lingkungan*kawasan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
26/128
d. Pelelangan: partisipasi masyarakat dan swasta dalam
pembangunan (isik.
e. Pelaksanaan: partisipasi masyarakat sebagai tenaga kera dan
partisipasi %bantuan# masyarakat dalam pengadaan bahan
bangunan.
(. Monitoring dan 6aluasi: partisipasi dalam pelaksanaan
monitoring dan e2aluasi kegiatan.
Pelaksanaan pekeraan penyusunan analisis yang dilakukan adalah
sebagian besar pelaksanaan penilaian terhadap aspek buatan manusia,
kualitas kehidupan manusia dan keadaan estetika lingkungan. Penilaian
terhadap seluruh aspek tersebut dapat terinci pengukurannya.
"# Penilaian terhadap situasi kawasan %cintact plan#, terhadap
daerah sekitarnya, meliputi penegasan (ungsi kawasan dalam struktur
yang lebih luas.
'# Penilaian terhadap aspek buatan manusia, meliputi penilaian
terhadap hasil buatan manusia sebagai dasar mengenali ciri sosial
budaya masyarakat setempat.
)# Penilaian terhadap (aktor (isik dasar dengan mengukur daya
tampung ruang serta melihat keterbatasan pada kawasan
perencanaan.
+# Penilaian terhadap kualitas kehidupan manusia menyangkut
seluruh aspek kehidupan pada areal perencanaan yang meliputi
kegiatan sosial, ekonomi %ada kaitannya dengan indikasi kemampuan
(inansial# dan kultur budaya masyarakat setempat.
# Penilaian terhadap keadaan estetika lingkungan yang
menunukkan tingkat hubungan manusia dengan alam lingkungannya
dalam rangkat elemen dan besaran ruangnya serta konsepsi tata
letaknya.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
27/128
Metode analisis yang digunakan dalam penyusunan RTBL $awasan
-empadan rigasi /ohar dituukan untuk mengkai data C data potensi dan
permasalahan yang diperoleh dari kegiatan pengumpulan data melalui
sur2ey primer dan sekunder. Metode analisis ini mencakup :
". "nalisis Strategik
Matriks S'*T ,Strengths? 'eaknesses? *44ortunies? Theaths
4alam proses perencanaan tahap analisis tersebut sebenarnya
mencakup analisis untuk merumuskan rencana. 4alam konteks ini analisis
dimaksud adalah analisis yang pertama di atas.
Metode teknis yang paling
sering dipakai untuk
mengidentifikasikan potensi
dan masalah ini adalah
analisis SWOT (Strengths,
Weaknessws, Opportunies,
Theaths). Sesuai dengan apa
yang dilakukan dan
dihasilkan SWOT, metode Ini memerlukan masukan data mentah erupa
matrik antara o!ek dan "ariael. #iasumsikan secara umum ahwa
prosesnya adalah seperti gamar disamping
4ari asumsi tersebut dapat diperkirakan bahwa - ! 5, berkaitan
langsung dengan potensi yang merupakan kesatuan dari unsur ruang,
sedangkan 9 C T, berkaitan dengan permasalahan yang terkait dengan
kesatuan unsur ruang tersebut. -ehingga dapat memberikan masukan
yang saling terkait dan behubungan satu dengan lainnya secara
sistematis. -ebagai gambaran dari analisis -95T tersebut, dapat
diuraikan sebagai berikut:
a# Strengths %$ekuatan#
Merupakan potensi yang sangat unik*potensial, bahkan tidak dapat
ditemukan ditempat lain %internal#, seperti karakter (isik yang
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
STRENGTHS
1ekuatan2172
WEAKNESSES
1elemahan21&2
OPPORTUNITY
1)eluang2172
THEATHS
16ncaman2
1&2
)8- )86
6- 66
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
28/128
berkaitan dengan sumber daya alam tertentu, karakter sosial dan
budaya, karakter ekonomi, dsb.
b# Weaknesses%$elemahan#
Permasalahan yang timbul selalu menadi penghambat pertumbuhan
kawasan %internal#, sehingga perkembangannya dirasakan kurang
terencana dan terkontrol. -eperti permasalahan transportasi kota,
tumpang tindihnya pola peman(aatan lahan, kepadatan penduduk
yang melebihi daya dukungnya, dst.
c# Opportunies%Peluang#
Potensi yang dimiliki suatu kawasan, akibat pengaruh dari luar
%eksternal# terutama yang cenderung berorientasi pasar akan
mengimbas secara nyata bagi pertumbuhan kota di masa datang,
sehingga memberikan peluang optimis dalam pengembangannya
maupun dalam menarik minat in2estor. -eperti dalam bidang
perdagangan dan industri.
d# Theaths %ambatan*Ancaman#
Potensi yang dimiliki, dapat pula menadi ancaman bagi daerah yang
kurang atau belum mampu * belum siap menerima tekanan
perkembangan kawasan disekitarnya %eksternal#, sehingga berakibat
kurang menguntungkan dan pada akhirnya keuntungan akan tersedot
oleh daerah!daerah disekitarnya yang sudah siap %modal luar#. -eperti
kebiakan pembangunan dalam era otonomi daerah, dimana daerah!
daerah yang mempunyai sumber daya alam akan
mengalamipengembangan yang signi(ikan, tetapi akan menimbulkan
ancaman atau hambatan apabila suatu daerah tidak hati!hati dalam
mengelolanya.
&. "nalisis (a-a Tarik ,Teori +ansen
Analisis 4aya Tarik ini digunakan untuk mendistribusikan penduduk ke
kawasan yang akan dikembangkan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
29/128
8aktor penentu dalam analisis ini adalah :
a. /umlah penduduk keseluruhan dan proyeksinya.
b. /umlah tenaga kera dari sektor dasar %basic industries#.
c. Luas daerah yang dapat dikembangkan.
d. ndeks aksesbilitas.
Prinsip dasar dari analisis ini adalah mendistribusikan penduduk
berdasarkan (aktor aksesbilitas ke tempat kera.
Rumusan umum yang akan digunakan dalam proses ini adalah sebagai
berikut :
a. Perhitungan Indeks "ksesbilitas ,sudah diuraikan di atas.
b. Perhitungan 4otensi 4engembangan
4 i > A i F i
Dimana :
4 i : Potensi pengembangan di kawasan i.
A i : ndeks aksesbilitas dari kawasan i.
i : Luas kawasan yang mungkin dikembangkan di kawasan i
=. Perhitungan 4otensi 4engembangan keseluruhan
# i
4 r > !!!!!!!!!!!!!
4 i
Dimana :
4 r : Potensi pengembangan keseluruhan relati(
4 i : Potensi pengembangan di kawasan i
4 i : /umlah keseluruhan potensi pengembangan
d. Menentukan 0umlah 4enduduk -ang akan dialokasikan di
masing>masing kaasan -ang 4otensial.
4 i
P i > P tot F !!!!!!!!!!!
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
30/128
4 i
Dimana :
P i : /umlah penduduk yang akan dapat dialokasikan di
kawasan i
P tot : /umlah penduduk keseluruhan
7. "nalisis 8isik (asarPada prinsipnya analisis (isik dasar ini adalah untuk mengetahui
potensi dan permasalahan (isik serta kemampuannya dalam menampung
perkembangan kegiatan kota dari sebelum adanya kegiatan sampai
prakiraan terbangun dan hinterlandnya pada masa yang akan datang,
terutama ke kawasan pinggiran kota %uran fringe area#.
-alah satu metodenya adalah dengan menggunakan :
1. Skala M"&&!I
ubungan antara pola penggunaan tanah terhadap sudut lereng yang
optimum.
2. Sistem +idrologi
Berkaitan dengan semakin meningkatnya kegiatan di perkotaan dan
perdesaan, diperkirakan akan meningkatkan air larian sebagai akibat
hilangnya lahan terbuka. -ehingga akan berdampak pada meluapnya
limpasan air ke badan air semakin besar, apabila kondisi ini tidak
mendukung maka akan menganggu kualitas lingkungan setempat.
Debit Air Larian (Run-Off)
G > ; F F A
Dimana:
G > 4ebit air larian %m)*dt#
; > $oe(isien air larian
> ntensitas huan %mm*am#
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
31/128
A > Luas daerah pengaliran %a#
Perubahan Debit Air Larian (Run-Off)
Gt > H%Go.;t#*;oI
Dimana:
Go,Gt > 4ebit air larian sebelum dan sesudah ada kegiatan
;o,;t > $oe(isien pengaliran sebelum dan sesudah ada
kegiatan
Genangan
=
D
TQxTQG
km
NG
.
Dimana:
030 > Luas genangan %a#
Gm > 4ebit air masuk di suatu kawasan yang ditinau
%m)*dt#
Gk > 4ebit larian keluar dari suatu kawasan yang ditinau
%m)*dt#
T > 9aktu huan dalam satu hari %am#
i > $emampuan duiker %i# mengalirkan air %m)*dt#
n > /umlah duiker %gorong!gorong# dikawasan yang
ditinau
4 > Tinggi rata!rata*kedalaman ratat!rata genangan %m#
Perubahan Tingkat Erosi
Et > Eo%;t.Pt#*%;o*Po#
Dimana:
Eo,Et > Besarnya erosi tanah sebelum dan sesudah ada
kegiatan %ton*a*th#
;o,;t > 8aktor tanaman sebelum dan sesudah ada kegiatan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
32/128
Po,Pt > 8aktor tindakan manusia dalam pengawetan tanah,
sebelum dan sesudah ada kegiatan
Neraca Air
Gs%t#>Gs%o#!%"?'?D?n#
(imana;
Gs%t# > 4ebit*cadangan air setelah ada kegiatan
%m)*dt#
Gs%o# > 4ebit sumber sebelum ada kegiatan %m)*dt#
> 4ebit pemakaian ke!" s*d ke!n
air bersih > lt*or*hari F umlah iwa
irigasi > lt*dt*a F luas daerah irigasi
perikanan > lt*dt*a F luas tambak
industri > lt*dt*a F luas daerah industri
3. "nalisis Kesesuaian dan (a-a (ukung Lahan
Proses penyusunan rencana tata ruang sedikitnya harus
memperhatikan empat a1as, yaitu kesesuaian, kelestarian,
demokratisasi ruang, dan peningkatan sinergi wilayah. 4alam analisis
pola peman(aatan ruang, a1as kesesuaian dan kelestarian harus
mendapat perhatian yang lebih besar.
A1as kelestarian berkaitan dengan pemberian (ungsi lindung pada
setiap kawasan pengembangan. Perlindungan dimaksud adalah untuk
menaga kelestarian sumber daya air dan tanah, (lora dan (auna serta
peninggalan budaya lainnya yang bernilai tinggi.
A1as kesesuaian bertumpu pada kesesuaian ruang terhadap tuntutan
atau prasyarat yang diharuskan untuk penggunaan tertentu.
Pendekatan ini khususnya digunakan pada proses alokasi lahan untuk
kawasan budidaya guna memperoleh man(aat penggunaan
ruang*lahan yang optimal.
$esesuaian (isik berhubungan dengan karakteristik (isik lahan yang
diharapkan sealan dengan tuntutan akti2itas yang akan diletakkan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
33/128
pada lahan tersebut. Berdasarkan pertimbangan kebutuhan lahan
yang sangat tinggi untuk berbagai sektor kegiatan, sementara
ketersediaan dan kemampuan sumber daya (isik dasar terbatas, maka
perlu dilakukan analisis yang akurat terhadap potensi (isik ini. &ntuk
mendukung hal ini, studi akan ditekankan pada pendekatan geologi
teknik dengan kriteria dan in(ormasi geologinya. -ebagai bahan
pertimbangan, akan dilihat uga peraturan dan perundang!undangan
yang berkaitan dengan eksploitasi sumber daya dan kelestarian
lingkungan.
Mengidenti(ikasi lokasi!lokasi dalam wilayah perencanaan yang
sangat sesuai untuk tipe penggunaan lahan tertentu.
Analisis ini meliputi Jo"erlaying mapsK dari ukuran!ukuran
kesesuaian lahan seperti kemiringan, daerah rawan bencana,
aringan akses yang berupa alan, dan lainnya.
Analisis ini digunakan untuk menghasilkan Jsuitaility scoreK
untuk setiap tapak dalam wilayah perencanaan tadi. Membandingkan kebutuhan dari penggunaan lahan dengan
kapasitas dari natural system atau man made system supaya
serasi.
Analisis ini meliputi penghitungan terhadap Jcritical threshold$
dari kapasitas, di luar kapasitas tersebut maka sistem
lingkungan akan terganggu bahkan rusak atau hancur.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
Gambar 5.5Metode Overlay ( Tumpang Tindih )
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
34/128
! "koring Penentuan #a$asan %erfungsi Lin&ung
Penentuan skoring peta kawasan lindung, didasarkan pada $eppres
3o.)' Tahun "
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
35/128
(. "nalisis 8isik &inaan
Analisis (isik binaan ini terutama dituukan untuk mengetahui
intensitas penggunaan ruang kota berdasarkan hasil perhitungan luas
penggunaan tanah, umlah bangunan, luas lantai dan lain!lain.
Rumus matematis dari intensitas penggunaan tanah ini dapat
diabarkan sebagai berikut :
",
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
36/128
- #ea&atan Pen&u&uk
$p > P*A
Dimana :
$p > $epadatan penduduk %iwa*a#
P > /umlah penduduk awal atau tahun ke! %iwa#A > Luas daerah permukiman %a#
- Tingkat Pen&i&ikan
PixBidikFas
n
i
!$$$92121.!
=
Dimana :4ikMasy > Tingkat pelayanan pendidikan %skala indeks#
8asdik %i# > 8asilitas pendidikan enis %i#
B %i# > Bobot kepentingan relatip (asilitas pendidikan ke %i#
n > /umlah (asilitas pendidikan %unit#
P > /umlah penduduk %iwa#
8. Metode "s4ek konomiAnalisis aspek ekonomi ini, biasanya menggunakan (ormula!(ormula
matematik sebagai model agar diperoleh penyaian data yang
abstraksi, simplikasi dan representati( dari dunia nyata %real word#
yang diamati. -esuai dengan tingkat analisi dan tuuan yang ingin
dihasilkan dalam perhitungan (iskal, maka dapat saikan sebagai
berikut %Bunasor, "
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
37/128
"nalisis &ia-a dan Manfaat
Bentuk!bentuk analisis ini sangat beragam dari yang palingsederhana seperti penerimaan dengan biaya %R*;!ratio#, sampai
yang cukup kompleks %B*; C ratio, 3P, RR, pay back period dan
domestic resource cost > 4R;#. Tetapi pada intinya analisis ini
untuk mengkai kelayakan dari suatu proyek agar diperoleh harga
yang feasile%profitael.
- Niai %ersih "ekarang (Net Present *aue + NP*)
= = ++=n
t
t
n
t
t
itiBtiNP!$!
2!12!121
Dimana:
3P %i# > 3ilai bersih %keuntungan# saat sekarang pada
interest rate i per tahun
Bt > Total penerimaan %bene(it# dari proyek pada
periode waktu t
;t > Total biaya %cost# yang dikeluarkan untuk proyek
pada periode waktu t
%"?i#!t > Total biaya %cost# yang dikeluarkan proyek pada
periode waktu t
Kriteria ;
-uatu proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila 3P %i# N
yang tidak lain identik dengan tingkat keuntungan proyek %dalam
nilai sekarang# N .
- Rasio %ia,a-anfaat (%enefit .ost Ratio + %.R)
=
=
+
+=
n
t
t
n
t
t
it
iBt
iBR
$
!
2!1
2!1
21
=
==n
t
n
t
tP!i
BtP!i
iBR
$
!
21
21
21
Kriteria ;
-uatu proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila B;R %i# N ".
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
38/128
- /nterna Rate of Return (/RR)
RR mengambarkan dalam bentuk indeks tingkat keuntungan,
secara praktis selang nilai yang dipakai adalah %ORRO #.
Biasanya dilakukan dengan trial and error, yaitu nilai interest
rate %i# yang membuat 3P > .
- Tingkat Pengembaian #embai (Pa,back Perio&)
$riteria tingkat pengembalian untuk mengetahitung tingkat
inpas %Break E2en Point# pada proyek tersebut, sehingga
dapat dicapai MARR %Minimum Attracti2e Rate o( Return#.
"nalisis konomi Kaasan
Analisis ini mengambarkan tentang eksport base dari suatu
kawasan mengenai kemampuan daerah dalam konstribusinya
terhadap pembangunan yang lebih luas, maupun lokasionalnya.
-alah satu metodanya adalah:
- eto&a Anaisis L0
LG > H%si*ni#*-i*3i#I
Dimana&
LG > Location Guestion
-i > /umlah seluruh potensi daerah
3i > /umlah seluruh potensi kawasan
si > Potensi seluruh daerah
ni > Potensi seluruh kawasan
& eto&a Anaisis /nut-Outut Leontief
*ut4ut
"llo=ation
In4ut
Stru=ture
Intermediate
(emand 8inal
(emand
Total
*ut4utProdu=ing Se=tor
1 2 3
ntermediate
nput
Producing
-ector
"
'
)
""
"'
)"
"'
''
)'
")
)'
))
8"
8'
8)
"
'
)Primary nput "
'
)
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
39/128
Total nput "
'
)
"nalisis Kesem4atan Ker0a dan &erusaha
Analisis ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kepentingan
kegiatan perdagangan dalam peluang berusaha.
$s$ > %-T$*Pprod#F" @
Dimana:
$s$ > $esempatan kera %@#
-T$ > -erapan Tenaga $era %iwa#
Pprod > /umlah Penduduk Produktip %iwa#
"nalisis Pa0ak Keka-aan Penduduk
Analisis ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kemampuan
penduduk dalam daya beli yang sesuai harga pasar setempat.
Pkp > A F 3op * A F 8 sp
Dimana:
Pkp > Paak $ekayaan Penduduk
A > Luas $epemilikan Lahan %a#
3op > 3ilai /ual 5bek Paak per a
8 > 8aktor Penilaian Paak %@#
sp > arga -atuan Paak
"nalisis Kemam4uan>La-anan Sarana %mum
4alam rangka memenuhi rencana kota yang baik bagi masyarakat
tentunya diperlukan ketersediaan pelayanan umum yang
memadai, agar secara ekonomis mempunyai nilai ual tinggi.
$P'-& > &P-&*Pt
Dimana:
$P'-& > $emampuan pelayanan prasarana dan sarana umum
%&nit*kapitaF"#
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
40/128
Pt > /umlah penduduk*penghuni setelah ada kegiatan
&P-& > &nit prasarana dan sarana umum %drainase, P4AM,
Listrik, dll#
G. Metode "s4ek &uda-a
Aspek budaya dalam kaitannya karakteristik masing!masing kota
harus diantisi(asi seak dini, karena secara langsung maupun tidak
langsung menadi potential lantent conflict baik terbuka maupun
terselubung terhadap kepentingan umum. al ini tercipta karena
perbedaan kultur dan sosiobudayanya, perbedaan kebiaksanaan dan
kewenangan serta kecemburuan sosial.
+ubungan Kekerabatan
=
=
n
i
ixBiK"#kkK"$a%at
!
2121
Dimana:
$erabat > ubungan kerabat %skala indeks#
kk > /umlah keluarga di kawasan studi %kk#$el %i# > $erabat yang dapat dikunungi dari generasi ke %i#
B %i# > Bobot relatip generasi ke %i#
n > /umlah generasi yang dapat dikunungi
Kamtibmas
Dimana:
TibMas > $amtibmas %skala indeks#
$asus %i# > $asus keamanan kategori %i#
B %i# > Bobot gangguan keamanan kategori %i#
n > /umlah seluruh kasus
P > /umlah penduduk %iwa#
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
PiBiKas&sTi%'as
n
i 92121!
= =
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
41/128
+. Metode "s4ek +ukum dan Kelembagaan
Metode ini pada dasarnya merupakan kaian empiris dari beberapa
sumber dan produk!produk hukum yang telah ada, baik tertulis
maupun yang berlaku umum serta kelembagaan mengenai
pengelolaan pembangunan yang telah ada, sehingga dapat ditinau
ulang keberadaannya sebagai dasar pertimbangan pengambilan
keputusan, terutama untuk proses kemitraan dan pendanaan
pembangunan.
5././ Perumusan !en=ana Tata &angunan dan Lingkungan
". Konse4 (asar Peran=angan Tata &angunan (an Lingkungan
1. Pengertian
$onsep 4asar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yang
merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan
lingkungan, memuat gambaran dasar penataan pada lahan
perencanaan yang selanutnya ditindaklanuti dengan penabaran
gagasan desain secara lebih detail dari masing!masing elemen
desain.
2. Manfaat
a. Mengarahkan penyusunan 2isi dan karakter perancangan.
b. Mengendalikan suatu inter2ensi desain lingkungan sehingga
berdampak baik, terarah dan terukur terhadap suatu kawasan
yang direncanakan.
c. Mengintegrasikan desain elemen!elemen kota yang
berpengaruh pada suatu perencanaan kawasan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
42/128
d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepat
pada tiap subbagian kawasan yang direncanakan.
3. Kom4onen (asar Peran=angan
a. :isi Pembangunan, yaitu gambaran spesi(ik karakter lingkungan
di masa mendatang yang akan dicapai sebagai hasil akhir
penataan suatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan
seluruh kebiakan dan rencana tata ruang yang berlaku pada
daerah tersebut.
b. Konse4 Peran=angan Struktur Tata &angunan dan Lingkungan,
yaitu suatu gagasan perancangan dasar pada skala makro, dari
inter2ensi desain struktur tata bangunan dan lingkungan yang
hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkait dengan
struktur keruangan yang berintegrasi dengan kawasan sekitarnya
secara luas, dan dengan mengintegrasikan seluruh komponen
perancangan kawasan yang ada.
c. Konse4 Kom4onen Peran=angan Kaasan, yaitu suatu gagasan
perancangan dasar yang dapat merumuskan komponenkomponen
perancangan kawasan %peruntukan, intensitas, dll#.
d. &lok>blok Pengembangan Kaasan dan Program
Penanganann-a, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan
menadi blok!blok pengembangan yang lebih kecil sehingga
strategi dan program pengembangannya dapat lebih terarah dan
rinci.
/. Kriteria Pen-usunan Kom4onen (asar Peran=angan
a. Kriteria Peneta4an Isi dari :isi Pembangunan;
i. -pesi(ik mengacu pada konteks setempat6
ii. Memiliki spirit untuk membentuk*memperkuat karakter dan
identitas suatu tempat6
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
43/128
iii. Memperkuat*memperelas struktur ruang lingkungan*kawasan
dalam konteks makro6
i2. Realistis dan rasional: penetapan 2isi yang memungkinkan dicapai
pada kurun waktu penataan dan secara rasional memungkinkan
untuk dicapai berdasarkan konteks dan potensi yang ada6
2. $inera dan sasaran terukur6
2i. Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan6
2ii. Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna*masyarakat
lokal.
b. Kriteria Pen-usunan Konse4 Peran=angan Struktur Tata &angunan
dan Lingkungan;
i. Merupakan perwuudan realistis dari isi Pembangunan.
ii. Merupakan sintesa dari identi(ikasi permasalahan, potensi dan
prospek kawasan perencanaan yang dilakukan pada tahapan
analisis.
iii. Membentuk*memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.
i2. Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota,
dan keterkaitan mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.
2. Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.
c. Kriteria Pen-usunan Konse4 Kom4onen Peran=angan Kaasan
-ecara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yang
komprehensi( dan terintegrasi terhadap komponen!komponen
perancangan kawasan, yang meliputi kriteria :
i. -truktur peruntukan lahan6
ii. ntensitas peman(aatan lahan6
iii. Tata bangunan6
i2. -istem sirkulasi dan alur penghubung6
2. -istem ruang terbuka dan tata hiau6
2i. Tata kualitas lingkungan6
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
44/128
2ii. -istem prasarana dan utilitas lingkungan6
2iii.Pelestarian bangunan dan lingkungan.
d. Kriteria Peneta4an &lok>blok Pengembangan Kaasan dan Program
Penanganan
Penetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapat
didasarkan pada:
i. Se=ara fungsional;
%"# $esamaan (ungsi, karakter eksisting atau pun karakter yang
ingin diciptakan6
%'# $esamaan dan potensi pengembangan6
%)# $ebutuhan pemilahan dan organisasi pekeraan serta
strategi pengembangannya.
ii. Se=ara fisik;
%"# Mor(ologi blok6
%'# Pola* pattern blok6
%)# $emudahan implementasi dan prioritas strategi.
iii. (ari sisi lingkungan %daya dukung dan kelestarian ekologi
lingkungan#:
%"# $eseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan
perwuudan sistem ekologis yang berkelanutan6
%'# Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui
penyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan
menarik serta berwawasan ekologis.
i2. (ari sisi 4emangku ke4entingan:
Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang ada
antarpara pelaku.
&. !en=ana %mum (an Panduan !an=angan
1. Pengertian
Merupakan ketentuan!ketentuan rancangan tata bangunan dan
lingkungan yang bersi(at umum dalam mewuudkan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
45/128
lingkungan*kawasan perencanaan yang layak huni, berati diri,
produkti(, dan berkelanutan.
2. Manfaat
a. Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuan
dasar dari perancangan tata bangunan dan lingkungan.
b. Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan %)!
dimensional# sebagai model penerapan seluruh arahan materi pokok
rencana tata bangunan dan lingkungan.
c. Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan 2isi dan arahan
karakter lingkungan yang telah ditetapkan.
d. Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan dan
pengoperasian kawasan sesuai dengan 2isi dan arahan karakter
lingkungan yang telah ditetapkan.
e. Mencapai inter2ensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah
dan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.
( . Mencapai integrasi elemen!elemen desain yang berpengaruh pada
suatu perancangan kawasan.
3. Kom4onen !an=angan
Materi rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasi
komponen!komponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut:
a. Struktur Peruntukan Lahan
i. Pengertian
-truktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancang
kawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan dan
penguasaan lahan*tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam
suatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan
dalam rencana tata ruang wilayah.
ii. Manfaat
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
46/128
%"# Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungan
dengan membentuk ruang!ruang kota*lingkungan yang
hidup secara (isik %2ibrant# dan ekonomi %2iable#, layak huni
dan seimbang, serta meningkatkan kualitas hidup pengguna
dan kualitas lingkungan.
%'# Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaan lahan
baik secara makro maupun mikro.
%)# Mengalokasikan (ungsi*kegiatan pendukung bagi enis
peruntukan yang ada.
%+# Menciptakan integrasi akti2itas ruang sosial %socio!spatial
integration# antarpenggunanya.
%# Menciptakan keragaman lingkungan %di2ersity# dan
keseimbangan yang akan mendorong terciptanya kegiatan!
kegiatan yang berbeda namun produkti(.
%7# Mengoptimalkan prediksi*proeksi kepadatan lingkungan
dan interaksi sosial yang direncanakan.
iii. Kom4onen Penataan
%"# Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi
penggunaan dan peman(aatan lahan pada suatu wilayah
tertentu yang uga disebut dengan tata guna lahan.
Peruntukan ini bersi(at mutlak karena telah diatur pada
ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.
%'# Peruntukan Lahan Mikro? yaitu peruntukan lahan yang
ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci %termasuk
secara 2ertikal# berdasarkan prinsip keragaman yang
seimbang dan saling menentukan. al!hal yang diatur
adalah:
%a# Peruntukan lantai dasar? lantai atas? mau4un lantai
besmen6
%b# Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan
dengan konteks lahan perkotaan!perdesaan, konteks
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
47/128
bentang alam*lingkungan konser2asi, atau pun konteks
tematikal pengaturan pada spot ruang bertema
tertentu. 4alam penetapan peruntukan lahan mikro ini
masih terbuka kemungkinan untuk melibatkan
berbagai masukan desain hasil interaksi berbagai pihak
seperti perancang*penata kota, pihak pemilik lahan,
atau pun pihak pemakai*pengguna*masyarakat untuk
melahirkan suatu lingkungan dengan ruang!ruang yang
berkarakter tertentu sesuai dengan konsep struktur
perancangan kawasan. Penetapan ini tidak berarti
memperbaiki alokasi tata guna lahan pada aturan
rencana tata ruang wilayah yang ada, namun berupa
tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan
yang lebih rinci, misalnya secara 2ertikal per lantai.
i6. Prinsi4>4rinsi4 Penataan
Prinsip!prinsip penataan -truktur Peruntukan Lahan:
%"# Se=ara 8ungsional meliputi penataan:
%a# Keragaman tata guna -ang seimbang? saling
menun0ang ,=om4atible dan terintegrasi
%i# Penetapan kaitan secara (ungsional antarberbagai
enis peruntukan untuk mendukung prinsip
keragaman yang seimbang dan saling
menguntungkan namun tidak memberikan
dampak penting terhadap (ungsi utama
lingkungan6
%ii# Penetapan besaran komponen tata bangunan
yang dapat mengadaptasi dan mengadopsi
kebutuhan keragaman (ungsi*peruntukan dalam
blok*ka2eling* bangunannya6
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
48/128
%iii# Penetapan peruntukan mengantisipasi akti2itas
interaksi sosial yang direncanakan, dengan tetap
mengacu pada rencana tata ruang wilayah6
%i2# Penetapan kualitas ruang yang menyediakan
lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan
menarik, berwawasan ekologis, serta tanggap
terhadap tuntutan ekonomi dan sosial.
%b# Pola distribusi 0enis 4eruntukan -ang mendorong
ter=i4tan-a interaksi akti6itas
%i# Penyebaran distribusi enis peruntukan lahan
mikro yang diatur secara keruangan untuk
membentuk ruang!ruang kota yang hidup, layak
huni, serta menciptakan kualitas tara( hidup6
%ii# Pembentukan kualitas lingkungan yang optimal,
terutama dengan adanya interaksi antara
akti2itas pealan kaki di muka bangunan dan
akti2itas di lantai dasar bangunan.
%c# Pengaturan 4engelolaan area 4eruntukan
Penetapan distribusi persentase enis peruntukan
lahan mikro yang akan dikelola dan dikendalikan oleh
pemerintah daerah, di antaranya Ruang Terbuka iau,
4aerah Milik /alan %4amia#, dan (asilitas umum.
%d# Pengaturan ke4adatan 4engembangan kaasan
dengan 4ertimbangan
%i# 4aya dukung dan karakter kawasan tersebut6
%ii# ariasi*pencampuran peruntukan.
%'# Se=ara 8isik? meliputi:
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
49/128
%a# stetika? karakter? dan =itra kaasan
%i# Penetapan pengendalian peruntukan yang
mendukung karakter khas kawasan yang telah
ada atau pun yang ingin dibentuk6
%ii# Penetapan pengaruh ideologi, nilai!nilai social
budaya setempat, misalnya bangunan masid
dengan peruntukan (asilitas umum diorientasikan
pada pusat lingkungan*kawasan.
%b# Skala ruang -ang manusiai dan berorientasi 4ada
4e0alan kaki serta akti6itas -ang diadahi
%i# Penciptaan keseimbangan tata guna lahan yang
berorientasi pada pemakai bangunan dan ramah
pealan kaki6
%ii# Penetapan alokasi untuk (asilitas umum dan
(asilitas sosial yang ditempatkan sebagai pusat
lingkungan yang dapat diangkau pealan kaki6
%iii# Penetapan peruntukan lahan yang tidak saa
melibatkan pertimbangan (isik, tetapi uga social
budaya dan perilaku pemakai*akti2itas
lingkungan yang dikehendaki.
%)# (ari sisi Lingkungan? meliputi:
%a# Keseimbangan kaasan 4eren=anaan dengan sekitar
Penciptaan karakter lingkungan yang tanggap dan
integral dengan karakter peruntukan eksisting
lingkungan sekitar6
%b# Keseimbangan 4eruntukan lahan dengan da-a
dukung lingkungan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
50/128
%i# Penetapan peruntukan lahan yang
mempertimbangkan daya dukung lingkungan,
namun tetap dapat memperkuat karakter
kawasan tersebut6
%ii# Pengaturan peruntukan lahan secara ketat dan
detail pada kawasan khusus konser2asi hiau.
%c# Kelestarian ekologis kaasan
Penetapan peruntukan lahan yang tanggap terhadap
topogra(i dan kepentingan kelestarian lingkungan
dengan meminimalkan penyebaran area terbangun dan
perkerasan serta beradaptasi dengan tatanan kontur
yang ada.
b. Intensitas Pemanfaatan Lahan
i. Pengertian Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat
alokasi dan distribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap
lahan*tapak peruntukannya.
ii. Manfaat
%"# Mencapai e(isiensi dan e(ekti2itas peman(aatan lahan
secara adil.
%'# Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaras
pada batas daerah yang direncanakan berdasarkan
ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait.
%)# Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahan
peman(aatan lahan %$oe(isien 4asar Bangunan, $oe(isien
Lantai Bangunan, $oe(isien 4aerah iau, dan $oe(isien
Tapak Besmen# yang dapat mendukung berbagai karakter
khas dari berbagai subarea yang direncanakan.
%+# Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsung
pada perekonomian kawasan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
51/128
%# Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari
berbagai elemen intensitas peman(aatan lahan dalam hal
pencapaian kinera (ungsi, estetis dan sosial, antara
kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.
iii. Kom4onen Penataan
%"# Koefisien (asar &angunan ,K(&? yaitu angka persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan
gedung yang dapat dibangun dan luas lahan*tanah
perpetakan*daerah perencanaan yang dikuasai.
%'# Koefisien Lantai &angunan ,KL&? yaitu angka persentase
perbandingan antara umlah seluruh luas lantai seluruh
bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan*tanah
perpetakan*daerah perencanaan yang dikuasai.
%)# Koefisien (aerah +i0au ,K(+? yaitu angka persentase
perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar
bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan*penghiauan dan luas tanah
perpetakan*daerah perencanaan yang dikuasai.
%+# Koefisien Ta4ak &esmen ,KT&, yaitu angka persentase
perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah
perpetakan*daerah perencanaan yang dikuasai.
# Sistem Insentif>(isinsentif Pengembangan, terdiri atas:
%a# Insentif Luas &angunan, yaitu insenti( yang terkait
dengan $LB dan diberikan apabila bangunan gedung
terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai
dasar yang dianurkan. Luas lantai bangunan yang
ditempati oleh (ungsi tersebut dipertimbangkan untuk
tidak diperhitungkan dalam $LB.
%b# Insentif Langsung, yaitu insenti( yang memungkinkan
penambahan luas lantai maksimum bagi bangunan
gedung yang menyediakan (asilitas umum berupa
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
52/128
sumbangan positi( bagi lingkungan permukiman
terpadu6 termasuk di antaranya alur pealan kaki,
ruang terbuka umum, dan (asilitas umum.
%7# Sistem Pengalihan #ilai Koefisien Lantai &angunan
,T(!ATransfer of (e6elo4ment !ight? yaitu hak pemilik
bangunan*pengembang yang dapat dialihkan kepada pihak
atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan pengalihan nilai
$LB, yaitu selisih antara $LB aturan dan $LB terbangun.
Maksimum $LB yang dapat dialihkan pada umumnya sebesar
"@ dari nilai $LB yang ditetapkan. Pengalihan nilai $LB
hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu ' daerah
perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang
bersangkutan telah meman(aatkan minimal 7@ $LB!nya
dari $LB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan.
Pengalihan ini terdiri atas:
%a# +ak Pembangunan &aah Tanah, hak ini
memungkinkan pembangunan (ungsi!(ungsi di bawah
tanah yang tidak diperhitungkan ke dalam $LB yang
dimiliki bangunan gedung di atasnya, dengan
memenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri P& 3o.
'
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
53/128
i6. Prinsi4>4rinsi4 Penataan
Prinsip!prinsip Penataan ntensitas Peman(aatan Lahan:
%"# Se=ara 8ungsional meliputi:
%a# Ke0elasan distribusi intensitas 4emanfaatan lahan?
yaitu pengarahan sistem pengaturan dan distribusi luas
lantai maksimum yang dapat dibangun di berbagai sub
bagian kawasan sehingga tercipta besaran
ruang*bangunan yang akan menempati lahan sesuai
dengan masing!masing peruntukan lahan yang
ditetapkan.
%b# Skala ruang -ang manusiai dan berorientasi 4ada
4e0alan kaki? yaitu penciptaan keseimbangan
lingkungan yang berorientasi pada pemakai bangunan
berskala ramah pealan kaki, sekaligus menghidupkan
ruang kota dengan berbagai akti2itas pada tingkat
lingkungan pealan kaki.
%c# Ke0elasan skala 4engembangan? yaitu:
%i# Penggambaran skala pengembangan pada
kawasan perencanaan tertentu dengan arahan
(ungsi yang ditetapkan6
%ii# Penciptaan suatu skala pengembangan yang
mengaitkan satu komponen dengan komponen
lain %misalnya antara $LB dan tinggi bangunan#
secara tepat untuk membatasi pengembangan
lahan sesuai dengan daya dukung atau kapasitas
in(rastruktur yang ada.
%d# Pengaturan ke4adatan 4engembangan kaasan
,de6elo4ment densit- -ang mem4erhatikan;
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
54/128
%i# Pengarahan distribusi kepadatan lahan yang tepat
untuk mencapai nilai tambah yang dikehendaki
sesuai dengan ketentuan daya dukung dan
karakter kawasan tersebut6
%ii# Pembatasan besaran nilai dari komponen
ntensitas Peman(aatan Lahan yang tepat agar
tercapai kenyamanan iklim mikro berskala
lingkungan6
%iii# Penggunaan beberapa satuan unit per hektar
yang berbeda antara perencanaan kawasan
pemukiman %lebih menitikberatkan pada $4B#
dan kawasan komersial %lebih menitikberatkan
pada kombinasi $LB dan $4B#6
%i2# Penyelesaian suatu kawasan padat yang
diarahkan sebagai kawasan pembangunan kompak
dan terpadu %compact and integrated
de2elopment# melalui pengaturan peruntukan
campuran serta enis kepadatan yang beragam.
%'# Se=ara 8isik meliputi penataan: stetika? karakter dan
=itra ,image kaasan melalui;
%a# Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalam
kawasan perencanaan melalui pengaturan besaran
berbagai elemen ntensitas Peman(aatan Lahan yang
ada %seperti $4B, $LB, $TB, dan $4# yang mendukung
terciptanya berbagai karakter khas dari berbagai
subarea6
%b# Pembentukan citra lingkungan yang tepat melalui
pembatasan nilai!nilai dari elemen ntensitas
Peman(aatan Lahan %misalnya pembatasan $4B dan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
55/128
$LB secara khusus# untuk membentuk lingkungan yang
berati diri.
%)# Se=ara Lingkungan? meliputi:
%a# Keseimbangan kaasan 4eren=anaan dengan ila-ah
sekitar, melalui: Pengaturan keseimbangan, kaitan
dan keterpaduan berbagai elemen ntensitas
Peman(aatan Lahan dalam hal (ungsi, estetis dan
sosial, agar mencapai keselaras serasian antara
kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.
%b# Keseimbangan dengan da-a dukung lingkungan
melalui:
%i# Penentuan kepadatan khusus pada
kawasan*kondisi lingkungan tertentu seperti:
daerah bantaran sungai, daerah khusus resapan,
daerah konser2asi hiau, atau pun daerah yang
memiliki kemiringan lahan lebih dari '@.
%ii# Penentuan kepadatan kawasan perencanaan
dengan mempertimbangkan daya dukung
lingkungan, pelestarian ekosistem, namun tetap
dapat memperkuat karakter kawasan. -alah
satunya adalah pada lahan rawan bencana alam,
yang kepadatan bangunannya harus dikendalikan
dengan ketat, bahkan bila perlu hingga %nol#
unit per hektar.
%c# Pelestarian ekologis kaasan melalui;
%i# Penetapan ambang ntensitas Peman(aatan lahan
secara merata %terutama $LB rata!rata# dapat
memakai sistem deposit, yaitu lebih rendah
daripada kapasitas maksimumnya berdasarkan
pertimbangan ekologis, di mana kelebihan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
56/128
kapasitas tersebut disimpan sebagai cadangan
perkembangan masa mendatang, atau pun
dialihkan ke bagian lain dalam kawasan
perencanaan yang sama6
%ii# Pembatasan besaran beberapa elemen yang
terkait dengan pembentukan ruang terbuka dan
penghiauan, seperti $4B dan $4 yang tepat,
untuk membatasi luas lahan yang terbangun atau
tertutup perkerasan sebagai upaya melestarikan
ekosistem, sehingga lingkungan yang
bersangkutan masih memiliki sisa tanah
sebanyak!banyaknya, yang diperuntukkan bagi
penghiauan atau ruang terbuka, dan dapat
menyerap*mengalirkan air huan ke dalam tanah6
%iii# Penetapan distribusi daerah hiau yang
menyeluruh, termasuk dan tidak terkecuali,
bangunan!bangunan berlantai sedang atau pun
tinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hiau
pada daerah podium atau daerah atap bangunan
tersebut6
%i2# Penetapan kebutuhan ruang terbuka ini uga
dimungkinkan untuk melayani kebutuhan di luar
lingkungan perencanaan.
%d# Pemberda-aan kaasan melalui:
%i# Peningkatan promosi pembangunan melalui
peningkatan nilai tanah dan distribusi ntensitas
Peman(aatan Lahan yang tepat pada kawasan
perencanaan dalam konteks lingkungan skala
regional6
%ii# Peningkatan hubungan (ungsional antarberbagai
enis peruntukan dalam kawasan perencanaan
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
57/128
melalui alokasi distribusi ntensitas Peman(aatan
Lahan yang saling terkait, seimbang dan terpadu6
%iii# Peningkatan modi(ikasi desain*pengembangan
sesuai karakter setempat.
%+# (ari Sisi Pemangku Ke4entingan? melalui kepentingan
bersama antarpelaku kota, yaitu:
%a# Penetapan berbagai insenti(! disinsenti( pembangunan
untuk mencapai keseimbangan distribusi ntensitas
Peman(aatan Lahan bagi keuntungan bersama dari
berbagai pihak %pengelola, pemerintah daerah
setempat, pengembang, pemilik lahan dan masyarakat
umum#6
%b# 4iperlukan nilai besaran elemen yang tepat %misalnya
$4B# yang membantu pembentukan ruang terbuka
sebagai tempat interaksi sosial manusia penggunanya6
%c# Penentuan berbagai insenti(!disinsenti( pembangunan,
baik berupa nsenti( Luas Bangunan maupun nsenti(
Langsung yang diarahkan kompensasinya untuk dapat
terkait dengan penyediaan berbagai (asilitas bagi
kepentingan publik, seperti alur pealan kaki, arkade,
ruang terbuka umum, atau pun (asilitas bersama6
%d# Penentuan mekanisme pengendalian atas pemberian
insenti(, khususnya dalam mengantisipasi teradinya
penyalahgunaan penggunaan (asilitas yang disediakan
pada masa pemakaiannya, misalnya arkade yang
diubah peruntukannya kembali menadi area pri2at,
atau (asilitas umum yang dihilangkan oleh
pengembangnya setelah masa pemakaian.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
58/128
=. Tata &angunan
i . Pengertian
Tata &angunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan
gedung beserta lingkungannya sebagai wuud peman(aatan
ruang, meliputi berbagai aspek termasuk pembentukan
citra*karakter (isik lingkungan, besaran, dan kon(igurasi dari
elemen!elemen: blok, ka2eling*petak lahan, bangunan, serta
ketinggian dan ele2asi lantai bangunan, yang dapat
menciptakan dan mende(inisikan berbagai kualitas ruang kota
yang akomodati( terhadap keragaman kegiatan yang ada,
terutama yang berlangsung dalam ruang!ruang publik.
Tata Bangunan uga merupakan sistem perencanaan sebagai
bagian dari penyelenggaraan bangunan gedung beserta
lingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatu
lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di perdesaan
sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan tata
ruang yang berlaku dalam RTR9 $abupaten*$ota, dan rencana
rincinya.
ii. Manfaat
%"# Mewuudkan kawasan yang selaras dengan mor(ologi
perkembangan area tersebut serta keserasian dan
keterpaduan pengaturan kon(igurasi blok, ka2eling dan
bangunan.
%'# Meningkatkan kualitas ruang kota yang aman, nyaman,
sehat, menarik, dan berwawasan ekologis, serta akomodati(
terhadap keragaman kegiatan.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
59/128
%)# Mengoptimalkan keserasian antara ruang luar bangunan dan
lingkungan publik sehingga tercipta ruang!ruang
antarbangunan yang interakti(.
%+# Menciptakan berbagai citra dan karakter khas dari berbagai
subarea yang direncanakan.
%# Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari
berbagai elemen tata bangunan dalam hal pencapaian
kinera, (ungsi, estetis dan sosial, antara kawasan
perencanaan dan lahan di luarnya.
%7# Mencapai lingkungan yang tanggap terhadap tuntutan
kondisi ekonomi serta terciptanya integrasi sosial secara
keruangan.
iii. Kom4onen Penataan
%"# Pengaturan &lok Lingkungan, yaitu perencanaan
pembagian lahan dalam kawasan menadi blok dan alan, di
mana blok terdiri atas petak lahan*ka2eling dengan
kon(igurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:
%a# Bentuk dan &kuran Blok6
%b# Pengelompokan dan $on(igurasi Blok6
%c# Ruang terbuka dan tata hiau.
%'# Pengaturan Ka6eling9Petak Lahan, yaitu perencanaan
pembagian lahan dalam blok menadi seumlah
ka2eling*petak lahan dengan ukuran, bentuk,
pengelompokan dan kon(igurasi tertentu. Pengaturan ini
terdiri atas:
%a# Bentuk dan &kuran $a2eling6
%b# Pengelompokan dan $on(igurasi $a2eling6
%c# Ruang terbuka dan tata hiau.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
60/128
%)# Pengaturan &angunan, yaitu perencanaan pengaturan
massa bangunan dalam blok*ka2eling. Pengaturan ini terdiri
atas:
%a# Pengelompokan Bangunan6
%b# Letak dan 5rientasi Bangunan 6
%c# -osok Massa Bangunan6
%d# Ekspresi Arsitektur Bangunan.
%+# Pengaturan Ketinggian dan le6asi Lantai &angunan, yaitu
perencanaan pengaturan ketinggian dan ele2asi bangunan
baik pada skala bangunan tunggal maupun kelompok
bangunan pada lingkungan yang lebih makro
%blok*kawasan#. Pengaturan ini terdiri atas:
%a# $etinggian Bangunan 6
%b# $omposisi 0aris Langit Bangunan6
%c# $etinggian Lantai Bangunan.
i6. Prinsi4>4rinsi4 Penataan
Prinsip!prinsip pengendalian Tata Bangunan:
%"# Se=ara 8ungsional, meliputi:
%a# *4timalisasi dan efisiensi
%i# Penentuan desain ka2eling*blok yang paling
optimal dan e(isien bagi lingkungan secara
spesi(ik dan khas, terkait dengan pemenuhan
aspek!aspek (ungsional, 2isual, dan kualitas
lingkungan6
%ii# Penentuan dan pembatasan berbagai bentuk dan
ukuran blok, ka2eling dan bangunan yang paling
tepat pada berbagai subkawasan dengan tetap
mengupayakan keseimbangan, kaitan dan paduan
di antaranya.
R T B L a w a s a n S e m p a d a n " r i g a s i # $ % & # $ ' ( o h a r !0
-
7/24/2019 Bab v Pendekatan & Metodologi
61/128
%b# Ke0elasan 4endefinisian ruang -ang di=i4takan
%i# Penentuan panduan umum penempatan deretan
bangunan yang membentuk lingkupan* enclosure
dalam mende(inisikan ruang tertentu6
%ii# Pembentukan batasan yang elas antara ruang
publik di muka bangunan dan ruang pri2at di
belakang batas lahan pri2at yang ditempati
bangunan.
%c# Keragaman fungsi dan akti6itas -ang diadahi
%i# Penetapan komponen tata bangunan yang dapat
mengadaptasi dan mengadopsi kebutuhan
keragaman (ungsi*peruntukan dalam blok*
ka2eling*bangunannya6
%ii# Penetapan desain yang dapat mengantisipasi
kaitan kepadatan bangunan*ka2eling*blok
dengan akti2itas interaksi sosia