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Este es un Supuesto EXCLUSIVO delproponente, no se ha tomado de
ninguna bibliografa y hay que decirque solamente ha sido sensibilizadopor l, en casi dos (2) dcadas de
estarlo utilizando.Lo ha ido retocando hasta llegar a laecuacin que aqu se expone.
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En algunas oportunidades, entidades
financieras o prestatarias de dinero,
reciben el ofrecimiento de una
Garanta Real, (hipotecaria oprendaria) para respaldar un prstamo,
y en consecuencia, estas entidades nos
solicitan a los tasadores la valoracin debienes que satisfagan esa garanta y que
cumplirn la funcin de PRENDA.
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En otras ocasiones las leyes disponen laliquidacin o el remate de bienesmuebles o inmuebles que provienen de
la restructuracin de empresas enquiebra o han sido incautados porcualquier razn (estupefacientes,contrabando), o han sido recuperados
como dacin en pago o parte deembargos judiciales o procedimientosadministrativos o fiscales etc.
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Cmo se hace el clculo? para:
Valor de Liquidacin Forzosa
Valor de RealizacinValor de Remate
Valor Mnimo de Subasta
Valor de Permuta
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Cuanto dinero sera prudente avalar conla prenda
Hasta donde el bien cubreen garanta el
emprstito o Por cuanto se puede permutar (recibir
como parte de pago o dar en parte de
pago) el bien tasado.
Existe en estos servicios de avalos, una asesora
adicional, que consiste en informar a los clientes:
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Existe en estos servicios de avalos, una asesoraadicional, que consiste en informar a los clientes:
Cual es el Valor Base o Valor de MnimaSubasta. Ley 80 de 1993.
El Decreto reglamentario 855 de 1994,juntocon la Ley 80 regulan la venta de bienes por el sistema de martillo y
en el Art. 14 en el Pargrafo relativo a losefectos de la venta de bienes de propiedadde las entidades estatales dice:
deber ordenar y obtener unAvalo Comercial
Con base en dicho avalo se establecer el valor mnimo por el cual se podrnvender los bienes.
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Existe en estos servicios de avalos, una asesoraadicional, que consiste en informar a los clientes:
Cual es el Valor de Remate o deLiquidacin Forzosa en caso de quese siniestre la operacin crediticia
Esto es, en ocasin de que no se honre ladeuda de una hipoteca, un leasing o deun emprstito, cuya garanta real se estrecibiendo como aval.
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Existe en estos servicios de avalos, una asesoraadicional, que consiste en informar a los clientes:
Ejemplos:
Recepcin de un apartamento de menorvalor en una negociacin de otroapartamento en un proyecto nuevo o de un
vendedor que tenga un bien de mayor valor
Recepcin de un vehculo como parte depago de otro de mayor valor, o nuevo
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Se trata de aplicarle un correctivo al ValorComercial de un Bien, obtenido mediantemetodologa valuatoria adecuada y de
universal aceptacin.Este correctivo se obtendr mediante unafrmula propuesta con la que se genera el
FactorLUFER o Factor de correccin para
PERMUTA, paraLIQUIDACIN, o para REMATEESDECIR:
=
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Se realiza el avalo de la Prenda (Mueble o Inmueble) como lodictan las normas universales de tasacin para Valor Comercial
Una vez obtenido el VALOR COMERCIAL se procede aefectuarle una correccin, para encontrar un
adecuado VALORDE LIQUIDACINODE REMATE, es decir,se obtiene as, un valor de realizacin rpida o desubasta mnima del bien.
Para la entidad financiera su negocio no es el de hacersevendedor de bienes sino la intermediacin financiera
Para el que acepta permutas por otros bienes o que manejauna casa de empeo, su objetivo comercial es el deconvertir en efectivo rpidamente el bien que recibe.
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El Factor de reduccin por Liquidacin o Remate o dePermuta obedece a la frmula financiera siguiente:
= 1(1 + ) (1 (0 )) Donde: FLUFER: Factor de Reduccin
i: Tasa Activa efectiva mensual (promedio de los 6 Bancos conmayor colocacin del pas) n: Tiempo estimado para cierre de venta (economa normal
de 1 a 6 meses, pero pudiera ser mayor en recesin econmica)
Co: Coeficiente de Oferta
Cd: Coeficiente de Demanda
1 COMPONENTE 2 COMPONENTE
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Componente Financiero:
El primer componente de la frmulapropuesta, corresponde a una operacinfinanciera que Descuenta a capital de Hoyun capital futuro (Ingeniera Econmica o
Finanzas) Coincide con la frmula de Valor Presente,
que permite encontrar el Valor Actual de unCapital conocido su Valor Futuro.
(+ )
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Componente Financiero: (+ )
Se deben Obtener los siguientes datos:
i: Tasa Activa promedio mensual n: Perodos mensuales requeridospara convertir en efectivo el bien
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Componente de Mercado: [(1 (0 ))]
El segundo componente de lafrmula propuesta, corresponde aun ajuste en el Factor LUFER que
depende de la realidad delsegmento del mercado en el que secomercializa el Bien tasado.
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Componente de Mercado: [(1 (0 ))] Co: es un coeficiente que depende del volumen
de Oferta de bienes similares al Tasado quese prev existir durante el periodo que el bienservir de Garanta.
Condicin de Oferta Coef. OfertaCo
Excesiva 0.600
Considerable 0.550Alta 0.500
Regular 0.450Balanceada 0.400Moderada 0.350
Baja 0.300Escasa 0.225Exigua 0.150
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Componente de Mercado: [(1 (0 ))] Cd: es un coeficiente que depende del nivel de
apetencia o de Demanda de bienes similaresal Tasado que se prev existir durante elperiodo que el bien servir de Garanta.
Condicin de DemandaCoef. Demanda
CdExigua 0.600Escasa 0.550Baja 0.500
Moderada 0.450Balanceada 0.400
Regular 0.350Alta 0.300
Considerable 0.225
Excesiva 0.150
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De manera emprica, producto de consultas, tertulias yencuestas personales con colegas corredores de lapropiedad raz de nuestras LONJAS (en varias del pas),se ha construido una tabla que cuantifica de alguna
manera, los rangos de la escala cualitativa
Exigua Menor que el 1% en el segmento de mercadoEscasa
Entre el 1% y el 3% en el segmento de mercado
Baja Entre el 3% y el 5% en el segmento de mercado
Moderada Entre el 5% y el 7% en el segmento de mercadoBalanceada Entre el 7% y el 10% en el segmento de mercado
Regular Entre el 10% y el 15% en el segmento de mercadoAlta Entre el 15% y el 20% en el segmento de mercado
Considerable Entre el 20% y el 30% en el segmento de mercadoExcesiva Mayor del 30% en el segmento de mercado
Segmento de mercado: En inmuebles (Casas, Apartamentos, Bodegas,
Lotes Residenciales, Lotes Industriales, etc.) En vehculos (Pickup; Sedn;
Cup; SUV; MiniVan; Familiares; Todo Terreno; Deportivos), etc.
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El Valor Comercial del Bien (Inmueble,Maquinaria, Equipo o Prenda) obtenido
en el peritaje de avalo, est reflejadopara un tiempo prudencial decomercializacin, con un cierre de ventaen un periodo que atae estimar al
experto que efecta el avalo.
(DEACUERDOASUEXPERIENCIAYCONOCIMIENTODELMERCADO).
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Para un prstamo de $ 125000.000 COPse ofrece en Garanta Real: BombaEstacionaria para Concreto Fluido
La casa de empeo realiza unaSolicitud del Valor de Liquidacin
Se realiza el encargo valuatorio Vercuadro resumen a continuacin - Diciembre del 2006
A Finales del Ao 2006 se presenta lasiguiente situacin en una Casa de empeo:
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Datos Adicionales: El Equipo est 100% Operativo
Se comprob que fue alquilado 9 meses
consecutivos (Nov 2005 Julio 2006) para la construccindel Edificio FRUM x 10 MM / mes
Tambin se comprob el alquiler a CORPACEROpor 2 meses Agosto a Octubre 2006Edificio ExtensinUniversidad de Antioquiax 10 MM / mes
En Medelln no hay otra BOMBA de suscaractersticas,
Se observa muy baja vacancia
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Para estos equipos la Oferta es Escasa y laDemanda es Alta.
La tasa activa promedio encontrada, fue de1.675% efectiva mensual.
Un equipo de esa naturaleza pudieraencontrar un comprador en un tiempomximo de 3 meses, a los cuales hay quesumarle otros 3 meses que normalmente transcurren demanera previa, antes de considerar que el cliente no va poder honrar el pagoy el equipo se debe liquidar
De la investigacin en el Mercado se desprende (ao 2006 ):
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= (+
.
) ( (. .))
() = .
1 COMPONENTE 2 COMPONENTE
Tasa PromedioActiva Mensual
3 meses Mora+
3 meses Venta
OfertaEscasa
DemandaAlta
-
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= (+ .) ( (. .))
() = .
1 COMPONENTE 2 COMPONENTE
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A la primera cuota vencida se comienza arematar el equipo (3 meses) y le puede prestar$ 119.767.000
A la segunda cuota incumplida se remata elequipo (4 meses) y se le puede prestar $117.795.000
A la Tercera cuota Vencida se remata el equipo(5 meses) y le puede prestar $ 115.854.000
La mquina Cubre para 6 meses unagaranta mxima de $ 113.945.000.
Hay que recordar que en las casas de empeo las cuotas o intereses se pagan
por mes anticipado, lo cual hay que considerar en la asesora.
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Debo repetir que esta ecuacin financiera es una herramientaque YO he utilizado exitosamente en mis dictmenes y siobservan su conformacin es muy sencilla, ya que trae aValor Presente (descuenta) el valor al que se supone que seest avalando una garanta prendaria.
En economas con altas inflaciones se deben efectuaralgunos correctivos adicionales, al menos llevando el valorobtenido del dictamen pericial a un Valor Futuro, usandocomo mnimo el IPC y luego ese valor lo descontara a la tasaactiva promedio como en la frmula .
Tambin se puede usar el F LUFERpara encontrar un potencialValor de Liquidacin de un Bien Inmueble o de otros bienes.
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