Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de WoningmarktIntroductie
Harry Boumeester, Harry van der Heijden, Paul de Vries
Onderzoeksinstituut OTB/TUDelft
Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen koopwoningmarkt
• 5 blokken.
1. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen.
2. Prijsbepalende factoren.
Pauze.
3. De woonconsument.
4. De markt voor bestaande en nieuwe koopwoningen.
Pauze.
5. Recente ontwikkelingen.
Discussie en Afronding.
Sluiting.
Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
Onderzoeksinstituut OTB
Eenvoudige weergave woningmarkt
Woningprijs
Blok 1
VraagBlok 3
AanbodBlok 4
Prijsbepalende factorenBlok 2
huurwoningmarkt
koopwoningmarkt
Intro cursus Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
Onderzoeksinstituut OTB
Marktsegmenten
• Eigendom• Huur• Koop • Tussenvormen
• Bouwjaar• Bestaand• Nieuwbouw
• Geografisch• Lokaal• Regionaal• Nationaal
• Prijsklasse (bijv)
• Goedkoop• Middelduur• Duur
• Woningtype (woningwijzer)
• Appartement• Tussenwoning• Hoekwoning• Twee-onder-een-kap woning• Vrijstaande woning
Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling koopwoningen
Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft
Blok 1
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling koopwoningen
• Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw én vanaf de jaren zestig.
• Verschil tussen nominale en reële prijs.
• Verschil tussen mediane en de gemiddelde prijs én de index.
• Prijsontwikkeling per woningtype en regio.
• Verschil tussen de nieuwbouw en de bestaande voorraad.
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Nominale en reële prijsontwikkeling
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling vanaf 1628
woningprijsontwikkeling
0
50
100
150
200
250
300
1630
1650
1670
1690
1710
1730
1750
1770
1790
1810
1830
1850
1870
1890
1910
1930
1950
1970
1990
2010
euro'sx 1000
%- eigenwoningbezit 15 30 40 50 58
Nominale prijsontwikkeling, euro’s, 1628-2009 1ste helft
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling vanaf 1628
0
50
100
150
200
250
300
1630
1650
1670
1690
1710
1730
1750
1770
1790
1810
1830
1850
1870
1890
1910
1930
1950
1970
1990
2010
reële prijs(euro 2009)
x1000
3de Engelse oorlog1672-1674
Napoleon sluit haven
Amsterdam1795
Begin industriële revolutie1850
2de oliecrisis1979
Crash Tulpenmarkt, 1637
Kredietcrisis2009
Reële prijsontwikkeling, euro’s van het jaar 2009, 1628-2009 1ste helft
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Nominale en reële prijsontwikkeling
• De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie.
• De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie.
• De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen.
• Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen.
• Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen.
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
0
50
100
150
200
250
300
1965
1967
1969
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
euro X 1000
nominale prijs
reële prijs
Vanaf 1965: reëel en nominaal
Bron: NVM
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Hoe ‘meten’ we de woningprijs?
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Het meten van de woningprijs
• Verschillende methoden om het prijsniveau (€) te meten:
• Gemiddelde > Kadaster
• Mediaan > NVM
• Index > CBS en Kadaster [hier komen we straks op terug]
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling 1995-1ste helft 2009
0
50
100
150
200
250
300
350
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
index 1995 = 100
Mediaan [nvm]
Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS]
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling naar woningtype
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling en woningtype
• Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen.
• Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt].
• Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen:
• Lange verkooptijden
• Forse prijsdalingen
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling naar woningtype
Per maand en per jaar, euro’s, 1993-2009 (september)
Bron: Kadaster
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Euro's x 1000
Vrijstaande
woningenTwee-onder-een-
kapHoekwoningtussenwoning
Appartementen
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
4,44
1,77
4,09
4,64
6,05
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00procenten
vrijstaande woning
2/1 kap woning
hoekwoning
tussenwoning
appartement
Variatie in prijsontwikkeling
Variatiecoëfficiënt van de procentuele mutatie van de woningprijs, 1995-2005
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling naar regio
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling naar regio
• Grote regionale verschillen in het prijsniveau.
• Prijsontwikkeling verschil nauwelijks.
• Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen.
• Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs.
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsverschil met Nederland per provincie
-70000 -60000 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000
groningen
Flevoland
Zeeland
friesland
Limburg
drenthe
Overijssel
Zuid-Holland
Gelderland
Noord-Brabant
Noord-Holland
Utrecht
Euro's
Prijsverschil met Nederland, sept 2009
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
De woningprijsindex
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
De prijs en de prijsindex
• Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling.
• Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling.
• Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur.
• Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil.
• Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs.
• Dat zien we terug in de prijsindex.
• De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt.
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Woningprijsindex
Prijs
P2
P1
t1 t2 Tijd
Gemiddelde
Index
Prijs
P2
P1
t1 t2 Tijd
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
De prijsontwikkeling vanaf 1995
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
% Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS]
Per halfjaar,%, 1995-2009 (1ste helft)
Prijsontwikkeling bestaande koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gebruik van de index
• Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie;
• Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark)
• Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop
• Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling
• Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën
Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Prijsbepalende factoren
Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft
Blok 2
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsbepalende factoren
• Verschil tussen het prijsniveau (€) en de prijsontwikkeling (%).
• Conjunctuur
• Rente Betaalcapaciteit
• Inkomen
• Beleid financiële instellingen en het Rijk
• Vertrouwen
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Conjunctuur
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Conjunctuur en woningprijs
• Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur
• De woningprijs is conjunctuur gevoelig.• Hoge economische groei
• Vraag naar kwaliteit• Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope
woningen• Lage economische groei
• Vraag naar betaalbare woningen• Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope
woningen
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Hoe staat de economie ervoor?
-4,75-3,60
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
1920 1926 1932 1938 1944 1950 1956 1962 1968 1974 1980 1986 1992 1998 2004 2010
Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2010
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling en conjunctuur
-2.50
-2.00
-1.50
-1.00
-0.50
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
z-score
Bruto Binnenlands product woningprijs
M H LM H HH
L L MMM LH
Ontwikkeling BBP en Woningprijs, 1995-2009
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Rente en inkomen
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Rente en inkomen
• Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid.• Rentestijging > prijsdaling.• Inkomensstijging > prijsstijging.
• Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid.• Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
%
Ontwikkeling van de rente
Hypotheekrente, 1975 – 2009 1ste helft
Rente 2009
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkeling van het inkomen (jaar)
Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, 1975-2009 1ste helft
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
%
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
241712254350
340000
155000
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Euro's
Prijs bestaande bouw
Prijs nieuwbouw
2x modaal (Rabo)
1x modaal (NHG)
Leencapaciteit en woningprijs t/m eerste helft 2009
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Beleid financiële instellingen en Rijk
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Beleid en de woningprijs
• Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door:
• Vraagzijde: • Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs• Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de
prijs afhankelijk van verruiming of versobering
• Aanbod: • Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars• Regelgeving en procedures
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Vertrouwen
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Vertrouwen in de woningmarkt
• Uit modelanalyses blijkt dat economische indicatoren zoals rente en inkomen 50% van de prijsverandering verklaren.
• De overige 50% hangt samen met psychologische effecten en vertrouwen.
• De ontwikkeling van het CBS-consumentenvertrouwen wijkt af van de ontwikkeling op de woningmarkt.
• Daarom publiceert de Vereniging Eigen Huis (VEH) de Eigenhuis Marktindicator.
• Deze volgt het vertrouwen van de consumenten op de koopwoningmarkt.
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
CBS-Consumentenvertrouwen
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
ve
rtro
uw
en
sin
de
x
0
50
100
150
200
250
300
ve
rko
op
pri
js (
x 1
00
0 e
uro
)
CBS consumentenvertrouwen CBS koopbereidheid reële koopprijs
CBS-consumentenvertrouwen en de woningprijs
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Eigenhuis Marktindicator en woningprijs
april 2004 - juli 2009
60
70
80
90
100
110
apr04
jul04
okt04
jan05
apr05
jul05
okt05
jan06
apr06
jul06
okt06
jan07
apr07
jul07
okt07
jan08
apr08
jul08
okt08
jan09
apr09
jul09
maand
sco
re
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
%-m
uta
tie
per
hal
fjaa
r
Eigen huis marktindicator
Prijsontwikkeling
Bron: VEH, Kadaster/CBS
Prijsbepalende factorenOnderzoeksinstituut OTB
Eigenhuis Marktindicator en transacties
Bron: VEH, Kadaster/CBS
60
80
100
120
140
jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
EHM (3 mnd voortschr.en 8 mnd vertraagd)aantal transacties (12 mnd voortschrijdend rechter as)
Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Consumentenvraag naar koopwoningen
Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft
Blok 3
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Inhoud blok 3
• Relatie tussen levenscyclus en vraag naar koopwoningen.
• Woonwensen van planners en dromers in 2008.
• Ontwikkelingen in de potentiële vraag naar koopwoningen: 1995-2008.
• Koopvraag van potentiële starters en doorstromers.
• Geëffectueerde vraag naar woningen
• Vromraad-advies: Wonen in ruimte en tijd.
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Levenscyclus en vraag naarkoopwoningen
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Levenscyclus en koopwens
• Wens om een woning te kopen gaat vaak samen met veranderingen in de levenscyclus (demografisch, sociaal-economisch).
• Financiële mogelijkheden vormen natuurlijk randvoorwaarde.
• Veranderingen in huishoudensamenstelling: samenwonen, scheiden, gezinsuitbreiding, “empty nest” fase.
• Demografische ontwikkelingen zeer bepalend voor koopvraag op de langere termijn.
• Maar let op sociaal-culturele verschuivingen!
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Huishoudenfasen in schema (1)
alleenstaande alleenstaande alleenstaande
paar
alleenstaande alleenstaande
paar
Paar met kinderen
paar
alleenstaande
alleenstaandealleenstaande alleenstaande
paaralleenstaande
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Huishoudenfasen in schema (2)alleenstaande alleenstaande alleenstaande
paar
alleenstaande alleenstaande
paar
Paar met kinderen
paar
alleenstaande
alleenstaandealleenstaande alleenstaande
paar
paaralleenstaande
alleenstaande
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Levenscyclus en (koop)woning-vraag
alleenstaande alleenstaande alleenstaande
paar
alleenstaande alleenstaande
paar
Paar met kinderen
paar
alleenstaande
alleenstaandealleenstaande alleenstaande
paar
paaralleenstaande
alleenstaande
70 +
< 30 jaar
30-55 jaar
55-69 jaar
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Demografische ontwikkelingen enprognose: huishoudens naar leeftijdsklassen
0
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025
jaar
aa
nta
l h
uis
ho
ud
en
s
75+
55-74 jaar
35-54 jaar
tot 35 jaar
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Demografische ontwikkelingen enprognose: huishoudens naar samenstelling
0
2000000
4000000
6000000
8000000
10000000
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025
Aa
nta
l hu
ish
ou
de
ns
eenpersoons tweepersoons meerpersoons
+ 1.241.000
+ 498.000
+ 71.000
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Eigen woningbezit naar enkelehuishoudentypen
Bovenmodaleinkomens
Alleenstaande Paar Paar met
kinderen
Tot 30 jaar
%
eigenwoningbezit
49% 67% 70%
30-55 jaar
%
eigenwoningbezit
61% 78% 83%
55-70 jaar
%
eigenwoningbezit
68% 76% 76%
70+
%
eigenwoningbezit
56% 69% 42%Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Verhuisgeneigdheid (bij ‘droomhuis’) enpotentiële koopwens naar enkele huishoudentypen
Bovenmodaal
Alleenstaande Paar Paar met
kinderen
Tot 30 jaar
% verhuisgeneigd
% koopwens
81%37%
74%37%
40%29%
30-55 jaar
% verhuisgeneigd
% koopwens
56%29%
40%24%
33%17%
55-70 jaar
% verhuisgeneigd
% koopwens
36%11%
38%9%
40%9%
70+
% verhuisgeneigd
% koopwens
50%2%
32%6%
--
Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Omvang potentiële vraag naar huishoudentypen
Bovenmodaal
Alleenstaande Paar Paar met
kinderen
Tot 30 jaar
Aantal
huishoudens met
koopwens
25.800 61.300 17.400
30-55 jaar
Aantal
huishoudens met
koopwens
112.800 116.500 265.300
55-70 jaar
Aantal
huishoudens met
koopwens
14.200 55.600 17.800
70+
Aantal
huishoudens met
koopwens
1.600 9.800 -
Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Woonwensen van ‘Dromers’, ‘Planners’ en Doeners’
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Mate van verhuisgeneigdheid
• Doeners: huishoudens die binnen één jaar denken te verhuizen
• Planners: huishoudens die serieuze verhuisplannen hebben en binnen twee jaar willen verhuizen
• Dromers: huishoudens die zouden verhuizen, indien ze een woning vinden die aan alle wensen voldoet
• Voorjaar 2008:• Ongeveer 5 miljoen huishoudens met bovenmodaal
inkomen, waarvan:• 310.000 doeners (6%)• 440.000 planners (9%)• 1.109.00 dromers (22%)
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gewenste woningkenmerkenHuishoudens naar sterkte van
verhuiswensBovenmodaal inkomen
Doeners Planners Dromers
Eengezinswoning 77% 85% 85%
Woninggrootte > 150 M2 41% 44% 48%
3 kamers
4 kamers
5 kamers of meer
26%33%41%
17%37%46%
15%33%53%
Extra kamer beneden (bij
eengezinswoning)
33% 43% 43%
Voorkeur voor grote tuin
Voorkeur voor ruim terras
36%58%
35%56%
40%48%
Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gewenste woningkenmerkenHuishoudens naar sterkte van
verhuiswensBovenmodaal inkomen
Doeners Planners Dromers
Grote gemeente (> 100.000)
Middelgrote gemeente
Kleinere gemeente (< 50.000)
30%14%56%
25%14%61%
20%11%69%
Centrum stad
Nabij centrum
Verder weg/geen voorkeur
12%35%53%
11%40%49%
13%38%49%
Levendige buurt/geen voorkeur
Rustige buurt
Stille buurt
23%59%18%
39%45%16%
41%45%14%
Dezelfde wijk
Dezelfde gemeente
Elders
25%32%43%
29%37%34%
28%38%34%Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gewenste woningkenmerkenHuishoudens naar sterkte van
verhuiswens
Bovenmodaal inkomen
Doeners Planners Dromers
Koopprijs tot € 250.000
€ 250.000 – € 350.000
Koopprijs vanaf €350.000
50%35%15%
34%40%26%
34%39%26%
Nieuwbouw
Maakt niet uit
Bestaande woning
27%36%37%
18%48%34%
19%57%24%
Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
HuishoudenkenmerkenHuishoudens naar sterkte van
verhuiswens
Bovenmodaal inkomen
Doeners Planners Dromers
tot 30 jaar
30-54 jaar
55-69 jaar
70+
23%60%16%1%
14%62%23%1%
5%70%23%2%
Alleenstaand
Paren
Paren met kinderen
20%38%42%
18%31%51%
11%29%60%
Bron: Huizenkopers in profiel
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkelingen in de potentiëleVraag naar koopwoningen: 1995-
2008
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gevoeligheid koopwens en conjunctuur (1995-2008)
• Huishoudens minder verhuisgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname verhuisgeneigdheid tussen 2000 en 2004.
• Huishoudens minder koopgeneigd bij minder gunstige economische omstandigheden: afname voorkeur voor koopwoning tussen 2000 en 2004.
• Voorkeur voor appartementen onder potentiële kopers blijft beperkt (minder dan 20%).
• Vraaguitval vanaf het jaar 2000 aan de onderkant van de koopsector.
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Mate van verhuisgeneigdheid 1995-2008
Mate van verhuisgeneigdheid
0
20
40
60
80
100
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2004 2006 2008
% huishoudens
planners dromers niet verhuisgeneigd
Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008
Steeds minder ‘planners’
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gewenst eigendomsverhouding 1995-2008
Gewenst eigendomsverhouding
0
20
40
60
80
100
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 2004 2006 2008
% huishoudens
koopwoning huurwoning geen voorkeur
Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008
Iets minder koopwens na 2000
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gewenste koopprijsklasse 1995-2008(in prijzen van 2008)
Huur Koop
Gewenste prijsklasse
0
20
40
60
80
100
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2002
2004
2006
2008
% huishoudens
€ 350.000 en meer
€ 300.000 - 349.000
€ 250.000 - 299.000
€ 200.000 - 249.000
tot € 200.000
Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008
Steeds minder verhuisgeneigden met koopwens aan onderkant koopwoningmarkt
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Gewenst woningtype 1995-2008
Bron: Huizenkopers in profiel 1995-2008
Gewenst woningtype
0
20
40
60
80
100
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2002
2004
2006
2008
% huishoudens
flat / appartement
eengezinswoning,overig
eengezinswoning,vrijstaand
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Koopvraag van potentiële starters en
doorstromers
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Toename koopvraag 2e helft jaren 90 door verruiming hypotheekmogelijkheden?
• Invoering tweeverdienershypotheek (1993) maakt koopwoningmarkt voor meer huishoudens financieel toegankelijk: aanvankelijk meer vraag van starters.
• Door toename van de instroom krijgen eigenaarbewoners ook meer mogelijkheden tot doorstroming a.g.v waardestijging woning.
• Later extra financieringsruimte door nieuwe hypotheekvormen (bijv. beleggings-, aflossingsvrije hypotheken).
• Begin 21ste eeuw ligt prijsniveau in koopsector te hoog voor starters: uitval van de vraag aan de onderkant van de koopwoningmarkt.
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
1990-1991 1994-1995 1998-1999 2002-2003 2006-2007
aa
nta
l wo
nin
ge
n
starters doorstromers
Potentiële koopvraag (gemiddeld per jaar) naar woningmarktpositie
+ 66,000
+ 175,000
-/- 184,000
Bron: WBO 1990, 1994, 1998 en 2002 en WoON
2006
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Potentieel verhuisbalans
0%
20%
40%
60%
80%
100%
van naar van naar van naar van naar
WBO 1994 WBO 1998 WBO 2002 WoON 2006
niet-woning huurwoning koopwoning
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Geëffectueerde vraag naar woningen
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Tussen wens en werkelijkheid
• Niet alle verhuisplannen worden daadwerkelijk uitgevoerd.
• Niet alle woonwensen blijken haalbaar: gewenst woningaanbod niet beschikbaar of (financieel) bereikbaar. Daardoor ook substitutiegedrag door woonconsumenten.
• Feitelijk wordt er veel minder vaak naar een koopwoning verhuisd dan de potentiële vraag doet vermoeden.
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Verschil potentiële en gerealiseerde vraag naar koopwoningen
Op jaarbasis en naar woningmarktpositie
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
1990-1991
1990-1993
1994-1995
1994-1997
1998-1999
1998-2001
2002-2003
2002-2005
aa
nta
l hu
ish
ou
de
ns
starters doorstromers
P
P
P P
G
GGG
P = potentiële vraagG = gerealiseerde vraag
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Vromraad-advies: “Wonen in ruimte
en tijd”
Consumentenvraag naar koopwoningenOnderzoeksinstituut OTB
Vromraad-advies: 3 sociaal-culturele trends in het wonen
• Tot nu toe vooral kwantitatieve bestudering van woonwensen weergegeven.
• Vromraad-advies is een meer kwalitatieve benadering van ontwikkelingen in woonvoorkeuren: literatuurstudie, interviews sleutelfiguren, expertmeetings.
• Drie trends op de woningmarkt:
• Toenemende behoefte wonen onder gelijkgestemden;
• Transnationaal wonen en ‘meerhuizigheid’;
• Toenemende vraag naar comfort en gemak; ‘verdienstelijking van het wonen’ (wonen, zorg dienstverlening).
Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Relatie tussen de markt van nieuwe en bestaande koopwoningen
Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft
Blok 4
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Relatie tussen markt van nieuwe en bestaande koopwoningen
• Woningmarkt: prijs en productie
• De markt voor kantoren en woningen
• Conjunctuur en de markt voor koopwoningen
• Woningproductie en woningtekort
• Prijsontwikkeling en grond
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Woningmarkt: Prijs en productie
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Woningmarkt: Prijs en productie
Efficiënt functionerende markt (nieuwbouwmarkt)• Verhouding vraag en aanbod via prijsmechanisme
• Vraagoverschot leidt tot tijdelijke prijsstijging
• Nieuwbouw zorgt, na enige tijd, voor evenwicht
• Prijs bestaande woning afhankelijk van productiekosten
Inefficiënt functionerende markt (voorraadmarkt)• Aanbod reageert onvoldoende op vraag
• Vraagoverschot vertaalt zich in prijseffect
• Prijs nieuwbouw afhankelijk van prijs bestaande woning
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Aantal
Prijs
Aanbod
Vraag
Prijselasticiteit productie
P*
Q* Q**
P***
P**
Correctie route
Aantal
Prijs
AanbodVraag
Aantal
Prijs
AanbodVraag
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
De markt voor kantoren en woningen
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
De markt voor kantoren en woningen
Kantorenmarkt Woningmarkt
Kwaliteitseisen overheid Flexibel Star
Aanbod van grond Ruim aanbod Krap aanbod
Wisselwerking met
conjunctuur
Elastisch (volume) Inelastisch (prijs)
Continuïteit productie Discontinuïteit Continuïteit
Levensduur onroerend
goed
Kort Lang
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Conjunctuur en productie: kantoren en woningen
• Beiden reageren op conjunctuur, maar anders:
• Mate
• Kantoren zeer sterk maar vertraagd (overshooting productie, varkenscyclus)
• Woningen veel minder sterk en vooruitlopend (latente vraag, verkoop vanaf papier)
• Aard
• Kantoren in m2
• Woningen in prijs (kwaliteit) in plaats van in aantal
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Nieuwbouw kantoren (m2), woningen (aantal) en mutatie BBP
0
50
100
150
200
250
300
350
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
index 1982 = 100
-4,00
-2,00
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00bbpkantoren woningenbbp
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Conjunctuur en de markt voor koopwoningen
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen
• Koopwoningmarkt in Nederland is doorstroommarkt
• Markt is gebaseerd op toevoegen aan de bovenkant en via verhuisketens woningen aan de onderkant vrijmaken voor starters
• Conjunctuur zichtbaar via transacties en prijs
• In hoogconjunctuur veel transacties en nieuwbouw aan de bovenkant van de markt
• Markt voor bestaande woningen: honingraatcyclus
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Conjunctuur en de markt voor bestaande koopwoningen
Prijs
Aantal (transacties)
Herstellend
Actief
Stagnerend
Teruglopend
Inactief
Kenterend
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Woningproductie en woningtekort
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Indirecte relatie woningproductie en woningtekort
• Aanbodbeperkende factoren: regelgeving, complexiteit en concentratie productie, restrictief ruimtelijk beleid, ontwikkelingsproces inflexibel
• Gevolg achterblijvend aanbod: prijsstijging in voorraad en in nieuwbouw
• Betaalbaarheid (financiering, starters) bepaalt ruimte voor prijsstijging
• Bij stabilisatie/daling prijzen: nieuwbouw als eerste onder druk:• Bovenkant markt
• Prijs/kwaliteitsverhouding
• verkoopproces wijzigt
• Gevolg: doorstroming stagneert en er komen geen woningen vrij aan de onderkant van de woningmarkt
• Bouwen voor de doorstroming= bouwen voor mensen die al (goed) wonen.
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling en grond
Relatie tussen nieuwbouwmarkt en bestaande marktOnderzoeksinstituut OTB
Prijsontwikkeling en grond
• Voorraadmarkt: prijsontwikkeling in de voorraad bepaalt prijzen in de nieuwbouw
• Prijsontwikkelingen slaan neer in de grondwaarde (schaarstepremie)
• Van kostengeörienteerde naar marktgeörienteerde grondexploitatie (residueel rekenen)
• Marktwaarde minus kosten is grondwaarde• In tijden van prijsstijging: strijd om het residu
• Ontwikkelaar (hogere prijs)
• Gemeente (via grond)
• Rijk (via aanvullende eisen)
• In tijden van prijsdaling: kosten/kwaliteitsverhouding nieuwbouw onder druk
Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Recente ontwikkelingen
Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft
Blok 5
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Recente ontwikkelingen
• Stagnatie op de woning(bouw)markt
• Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen
• Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen
• Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt
• Toekomst
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Stagnatie op de woning(bouw)markt
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
97
Stagnatie op de woning(bouw)markt
• Inkomen, rente, beleid banken, vertrouwen
• Afname transacties in voorraad, verkoopproces wijzigt, bovenkant markt valt weg
• Prijsontwikkeling voorraad meer afhankelijk van huishoudens die moeten verkopen; prijsdaling
• Relatief slechte positie nieuwbouw: wijziging verkoopproces extra effect op nieuwbouw
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkelingen op de markt voor bestaande koopwoningen
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkeling markt voor bestaande koopwoningen
• Aantal transacties daalt in 2008 en valt ver terug in 2009, met licht herstel in het tweede kwartaal
• Prijsdaling verkochte woningen vanaf 2e helft 2008, volgens NVM licht herstel in het tweede kwartaal (pakket)
• Gemiddelde verkooptijd is gestegen tot boven de 180 dagen
• Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure (vrijstaande) woningen
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Aantal verkopen bestaande woningen
Bron: Kadaster
4879
4
5249
8
5259
7
5036
5
5042
7
5572
8
5388
2
5216
1
4844
0
3316
3
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
verkochte woningenper kwartaal
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkeling verkoopprijs bestaande woningen (kwartaal op kwartaal)
Bron: Kadaster
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
%
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkeling verkoopprijs per woningtype, bestaande woningen
Bron: Kadaster
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
sep okt nov dec jan febr mrt apr mei jun jul aug sep
2008 2009
Euro's x 1000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
500000
vrijstaand
twee onder een kap
hoekwoning
tussenwoning
appartement
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkelingen op de markt voor nieuwe koopwoningen
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Ontwikkeling markt voor nieuwe koopwoningen
• Afzet daalt vanaf 2006, duikvlucht vanaf de tweede helft van 2008
• Prijsdaling verkochte woningen in 2e helft 2008 en eerste helft van 2009 (pakket)
• Gemiddelde verkooptijd van appartementen stijgt sterk
• Daling aantal transacties en prijs het grootst bij dure woningen
• Nieuwbouw ‘zwaarder’ getroffen dan bestaande bouw
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
105
Nieuwbouw koopwoningen: aanbod, verkoop en oplevering (MNW)
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II II-III
III-IV
IV-I
I-II
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Aanbod Verkoop Oplevering
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
106
Verkochte nieuwe koopwoningenbron: Monitor Nieuwe Woningen
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Verkoopprijs verkochte nieuwe en bestaande koopwoningen
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
Euro'sprijs nieuwbouw
prijs bestaand
Bron: MNW en Kadaster
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
108
Mutatie afzet nieuwe koopwoningen per prijsklasse
Periode Goedkoop(tot €211.000)
Middelduur(€211.000-
€316.000)
Duur(vanaf €316.000
Prijs onb.
2008/2007(totaal -30)
-9 -31 -37 -31
2e helft 2008/ 2e helft 2007(totaal -40)
-9 -40 -51 -42
4e kw. 2008 4e kw. 2007(totaal -49)
-3 -48 -66 -50
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Krapte indicator nieuwe koopwoningen
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
jan.
feb.
mrt. apr.
mei
juni
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
eengezins meergezins totaal
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Verkooptijd nieuwe koopwoningen
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Eengezins Appartement
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Crisismaatregelen op de woning(bouw)markt
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Crisismaatregelen
• Meeste maatregelen hebben betrekking op nieuwbouw
• Inzet brancheorganisaties VBO, VEH, Neprom, Aedes, NVB, NVM
• Veel lokale en provinciale initiatieven (overzichten op de site van Neprom en NVB)
• Beleid rijksoverheid: brief Van der Laan 15 mei
• Verruiming NHG
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
Toekomst
Recente ontwikkelingenOnderzoeksinstituut OTB
114
Toekomst
• Woningproductie daalt dit jaar naar circa 75.000 woningen
• In 2010 wordt een grotere terugval verwacht, als gevolg van de teruggelopen afzet van nieuwe koopwoningen vanaf het derde kwartaal van 2008 (doorlooptijd tussen verkoop en oplevering is gemiddeld 1,5 jaar)
• Herstel zal ‘van onderaf’ komen: goedkopere segmenten en huur
• Prijs/kwaliteit nieuwbouw in relatie tot voorraad belangrijk:
• Staat onder druk door aanvullende eisen, financiering locatie, relatieve toename productie huurwoningen
Challenge the future
Delft University of TechnologyOnderzoeksinstituut OTB
Discussie, toets en afsluiting
Harry Boumeester, Harry van der Heijden en Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB / TU Delft
Discussie en stellingenOnderzoeksinstituut OTB
Discussie
• Wijziging gedrag woonconsumenten en ontwikkelaars tijdelijk?
• Markt voor bestaande en nieuwe koopwoningen laten een lichte toename zien van het aantal transacties: correctie of begin van herstel?
• Beleid:• Financiering (eigen geld, inkomen/lening)• Hypotheekrente aftrek• Overdrachtsbelasting
• Regionale verschillen, krimp• Macro ontwikkeling versus lokale ervaring