Download - Concurrentie winkelcentra (The hague)
Dramatische leegstand winkels Den Haag 11,3%
De jury prijst Den Haag om haar lange termijn visie en de publiek private samenwerking die de afgelopen jaren gezorgd heeft voor veel nieuwe ontwikkelingen, ook in economisch mindere tijden
KRING KASTEEL OUD-WASSENAAR 14 januari 2014
Drs A.P.Ranner (Sovereign bv)
Concurrentie winkelcentra
Vroeger: “winkelen &
uitgaan”
Kwaliteitswinkels gericht op consumenten. Merkentrouw (branding) en multichannel verkoop
Veel & gezellige horeca, ijswinkels (soms i.p.v winkels in aanloopstraten)
Bioscopen, theaters, concertzalen
Straatvermaak
Langere openingstijden winkels & horeca
Nieuwe soorten (internationale) winkels
Schoon & goed bereikbaar winkelgebied
Tegenwoordig: Belevenis -shopping, creatief winkelen, evenementen,sociale ontmoetingsplaats
Attracties
Enorme webshops (databases) met beheersing van gehele produktieketens & just in time delivery systemen
Economies of scale, optimale produktieallocatie, marketing en tax planning
Internet
Groot en divers aanbod van
webwinkels van zeer klein tot zeer groot
Vergelijkingssites en vergelijkingsmogelijkheden (browsing)
Accessoires en aanverwante artikelen beschikbaar
Gemakkelijke betaling
Groot & verschillend aanbod: Koopjes & lagere prijzen
Aankopen op geschikte momenten en zonder drukte
Bezorging aan huis ipv meenemen
Informatie over populariteit produkt / eigen voorkeuren
Kenmerken online kopen
E-commerceOnline verkoop 4,2% van totale winkelomzet en nergens meer dan 10% totale omzet, maar invloed veel groter:
• Sociale media beïnvloeden mode & aankoopgedrag
• Beïnvloeden prijzen en snelheid van levering
• Versterkt merken (branding, loyaliteitsprogramma’s) & bevordert flagship stores
Consumenten oriënteren zich
online maar kopen meestal in fysieke winkels:Opkomst cross-
commerce
• Webvestigingen: afleverpunten & logistieke bevoorrading
• Slecht culturele barrieres bij buitenlandse detaillisten
2. Globalisering/schaalvergroting met grotere afzet- en inkoopmarkten
1. Wegvallen internationale grenzen/culturen door internet en nieuwe media
• Komst internationale retailers zij het beperkt tot hoofdstraten belangrijkste steden
• Internationale vastgoedbeleggers: alléén prime locaties Nationale vastsgoedbeleggers óók sterke wijkwinkelcentra met tenminste twee supermarkten, groot winkelopp. & goede bereikbaarheid
• Komst grootschalige gemengde ontwikkelingen met winkels, kantoren, hotel, bedrijvencentrum en appartementen
Trends
Vernieuwingen in de binnenstad
Show rooming
Factory outlets
Nieuw soort winkels:•Brandstores•Flagshipstores•Concept shops •Shop in shops•Fysieke webshops•Pop-up shops•Ambachtelijke winkels
Maar ook •Factory outlets in de stad •Pick up points internetaankopen •Discounters
Maar ook leegstand in aanloopstraten & secundaire
winkelcentra
Megastores
1. Stagnerende bestedingen / conjunctuur (terugval non-food)
2. Veranderd koopgedrag door •vergrijzing (cultuur,reizen ipv wonen en kleding), •meer culturele diversiteit , •gezinsverdunning •sociale media
5. Pensionering winkeliers
4. Opkomst webwinkels
Gem. leegstand Nederland
1.750.000 m2 winkelvloeropp. (5,94%, Locatus
8% PBL)
Normale frictie leegstand 4% a 6% (PBL) nodig
ivm doorstroming
Den Haag 11,3 %
Leegstand(PBL)
Bron: Planbureau leefomgeving april 2013
Nederland
Stationsstraat
3. Grotere mobiliteit
Grotere populariteit grote steden (centrum)
Verminderde trouw aan bestaande aankooplocaties
Willen produkten voor aankoop zien, voelen en vergelijken
Is geavanceerd gebruiker van technologie (sociale media & blogs) voor oordeelsvorming
Toekomstige Consument
Verwacht: beleving, entertainment (fun) en persoonlijke service (slechts beperkt technologische snufjes zoals zelfscanning)
Fysieke winkel belangrijk ook in online winkelproces
16-24 jarigen: Actieve winkelaars op alle mogelijke manieren en lokaties
Fysieke winkel complementeert online winkel en is showroom
CBRE: How we shop, Nov. 2013
Gerichte versterking kernwinkelgebied in
binnenstad Den Haag
Gemeentelijk beleid
•Grotere aandacht cultuur-historische waarden, versterking musea, theaters, bioscopen naast uitbreiding winkels en horeca en hotels
•Concentratie detailhandel op hoofdwinkelstructuur (geen nieuwe stadsdeelcentra of nieuwe concentraties van grootschalige solitaire detailhandel)
Gerichte versterking kernwinkel
gebied
Schaalvergroting Bvo per winkel
Minder winkels
Toename aantal en schaalvergroting
Supermarkten
Grote Marktstraat en omgeving 30.000 a 40.000
m2 meer detailhandel !
Maar ook winkels New Babylon & Turfmarkt
Sterke dynamiek met accent op
nieuwe internationale retail ten koste van traditionele
winkels
Bij gebieden met “schaduwstraten” onzeker marktperspectief is gemeentelijke strategie: bestemmingsverruiming waarbij marktmarkt zijn werk moet doen, dus incl. meer concurrentie vanuit kernwinkelgebied
Maar ook evt. nieuwe winkels in Wijnhaven, haven
Scheveningen en perifere detailhandel in Binckhorst
Gemeente: Inspelen op
vraag internationale
gemeenschap & tourisme en
extra inkomsten gemeentelijk grondbedrijf
Polarisatie: uiteenlopende aantrekkelijkheid van winkelgebieden
Indicatieve grondprijzen in Euro’s voor retail per m2 BVO (excl BTW) gem. Den Haag 2009 en 2013 2009 2013
Lokatie Van tot Van totA1 Centrum 5.000 1
75004.500 0
20.000A2 Centrum 1.500 12.500 1.100 4.500Stadsdeelcentra en grote wijkcentra 750 7.000 175 3.800
Stedelijke winkelstraten 175 5.600
Kleine wijkcentra en buurtcentra 450 3.000 100 1.850
Overig (incl A3 centrum) 100 2.500 100 2.150
Winkels A1 lokaties Winkels B lokaties
Winkels C lokaties(aanloopstraten en
wijkcentra)
Internet, concurrentie A1 winkels, en veranderd winkelgedrag •Lagere omzet niet dagelijkse levensbehoeften •Lagere behoefte aan winkelopp.
Beperkt aantal Flagshipstores met meer &
groter opp.
Toenemende orientatie op “brands” & showrooming
Relatief veelfranchise ketens, maar die meer en meer vestigingen
sluiten
Primaire levensbehoeften, supermarkten, franchise
en kleine winkels
Nodig: bereikbaarheid & gemak, service en kwaliteit, enkele trekkers Negatief: betaald parkeren
Functioneel winkelen: gemak & snelheid
Beperkte gezelligheid
Binnenstad tegenover buurt - en wijkwinkels
a.Tussen G4 steden onderlingb.Concurrentie tussen G4gemeente en omliggende gemeenten beperkt door provincie /stadsgewest, maar Leidschenhage !?c.Binnen Den Haag Prioriteit Grote Marktstraat en omgeving (“hoofdwinkelstructuur”) Internationale winkelboulevardInternationale winkelboulevard
Concurrentie tussen winkelgebieden
Unibail: uitbreiding 25.000-30.000m2 bvo
Ca. 32.000m2bvo meer
• Incidenteel: herontwikkeling winkels in wijken en buurten via BIZ iniatieven• Echter ook toestaan geheel nieuwe
detailhandel, perifere detailhandel en branchevervaging
Vastgoedontwikkelaars voorkeur voor grootschalige nieuwe uitleg
Herontwikkeling is: Te duur, complex en risicovol
Te beperkte aandacht,
verpaupering ?
Weg van de minste weerstand:
Nieuwe uitleg & grote herstructureringen
Gemeente Den Haag
New Babylon: 12.000 m2
Grote winkelcentra moeten het hebben van “experience” en uitstralingProjectontwikkeling kansrijk
Winkelcentra buiten de stad en aanloopstraten krijgen het steeds moeilijker
Conclusies
Grote en middelgrote winkelcentra relatief gevoelig voor online retailing en beperkte diversiteit aan winkelbranches
Winkeliers: 1. Richten op thema’s die het belangrijkst zijn voor de beste klanten 2. Beleid en processen precies afstemmen op alle
klantmomenten (incl internet en soc.media)
3. Authentiek aanbod en persoonlijke benadering 4. Service, service, service………….
Dramatische leegstand winkels Den Haag 11,3%
Vragen ?Vragen ?