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NUEVA NORMATIVA EN MATERIA JURÍDICA SOBRE ALQUILERES
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AGENDA
MOTIVOS
FINALIDAD
PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS
1
2
3
4 IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
3.1
3.2
3.3
MODIFICACIÓN DE LA LAU
FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
5 CONCLUSIONES
AGENDA
MOTIVOS
FINALIDAD
PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS
1
2
3
4 IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
3.1
3.2
3.3
MODIFICACIÓN DE LA LAU
FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
5 CONCLUSIONES
Las cifras tan reducidas de alquileres en comparación con nuestros vecinos europeos
El precio tan alto de las rentas
La gran cantidad de viviendas que permanecen vacías (cerradas)
1. MOTIVOS
AGENDA
MOTIVOS DE LAS NUEVAS MEDIDAS EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
FINALIDAD
PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS
1
2
3
4 IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
3.1
3.2
3.3
MODIFICACIÓN DE LA LAU
FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
5 CONCLUSIONES
Flexibilizar el mercado de alquiler de viviendas
Que el mercado del alquiler suponga una alternativa real a la compra de viviendas
Reforzar la seguridad jurídica
Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio
2. FINALIDAD
AGENDA
MOTIVOS DE LAS NUEVAS MEDIDAS EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
FINALIDAD
PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS
1
2
3
4 IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
3.1
3.2
3.3
MODIFICACIÓN DE LA LAU
FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
5 CONCLUSIONES
3.1 MODIFICACIÓN DE LA LAU
SUPUESTOS
A. DURACIÓN DE LOS CONTRATOSB. DERECHO DEL PROPIETARIO A RECUPERAR LA VIVIENDAC. DESISTIMIENTO DEL CONTRATOD. RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADORE. ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDAF. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTAG. RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTEH. OTRAS MEDIDAS ADOPTADAS POR EL ANTEPROYECTO
A. DURACIÓN DE LOS CONTRATOS
PRÓRROGA FORZOSA (ART.9)
LAU ANTEPROYECTO DE LEY
5 AÑOS 3 AÑOS
PRÓRROGA TÁCITA (ART.10)
LAU ANTEPROYECTO DE LEY
3 AÑOS 1 AÑO
B. DERECHO DEL PROPIETARIO DE RECUPERAR LA VIVIENDA
ARTÍCULO 9.3
LAU ANTEPROYECTO DE LEY
DEBE CONSTAR EXPRESAMENTE EN EL CONTRATO
TRANSCURRIDO 1 AÑO DE CONTRATO
PREAVISO DE 2 MESES
C. DESISTIMIENTO DEL CONTRATO
ARTÍCULO 11
LAU ANTEPROYECTO DE LEY
CONTRATO DE DURACIÓN SUPERIOR A 5 AÑOS
NO SE EXIGE DURACIÓN DETERMINADA DE CONTRATO
REQUISITOS
TRANSCURRIDO 5 AÑOS PREAVISO DE 2 MESES PACTAR INDEMNIZACIÓN
REQUISITOS
TRANSCURRIDO 6 MESES PREAVISO DE UN MES PACTAR INDEMNIZACIÓN
D. RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
ARTÍCULO 13
ANTEPROYECTO DE LEY
SE EXTINGUE EL CONTRATO
EXCEPCIÓN
CONTRATO INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
CONTRATOS DURACIÓN SUPERIOR A 5 AÑOS
CONTRATOS DURACIÓN INFERIOR A 5 AÑOS
CONTINUARÁ EL ARRENDAMIENTO HASTA LOS 5 AÑOS
SE EXTINGUE EL CONTRATO
EXCEPCIÓN
CONTRATO INSCRITO EN REGISTO DE LA
PROPIEDAD
¿ QUÉ OCURRE SI EL PROPIETARIO PIERDE SU DERECHO POR UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA?
LAU
E. ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA (I)
ARTÍCULO 14
DURACIÓN SUPERIORA 5 AÑOS
DURACIÓN INFERIOR A 5 AÑOS
SUBROGACIÓN HASTA LOS 5
AÑOS
SUBROGACIÓN POR EL TIEMPO PACTADO
EXCEPCIÓNCONTRATO NO
INSCRITO EN REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
FINCA INSCRITA FINCA NO INSCRITA
ARRENDAMIENTO INSCRITO
ARRENDAMIENTO
NO INSCRITO
SUBROGACIÓN NO SUBROGACIÓN
FINALIZACIÓN DEL CONTRATO SALVO
PACTO EN CONTRARIO
(ART. 1571 Cc.)
ANTEPROYECTO LAU
¿ESTÁ OBLIGADO EL NUEVO PROPIETARIO A SUBROGARSE EN LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ANTIGUO PROPIETARIO?
ARTÍCULO 14
LAU
POSIBILIDAD DEL ARRENDATARIO DE RECLAMAR INDEMNIZACIÓN
REQUISITOS
REQUISITOS
Transcurrido el plazo obligatorio de 5 años Arrendamiento no inscrito en el Registro No pacto de extinción del contrato por
enajenación
CUANTÍA
Un mes de renta por año que reste de cumplir
Que la finca NO esté inscrita en el Registro de la propiedad
Que el nuevo propietario rescinda el contrato
AL ADQUIRENTESE RECLAMA AL ENAJENANTE AL ENAJENANTE
EL DERECHO A CONTINUAR EN LA VIVIENDA DURANTE
3 MESES
DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS
ANTEPROYECTO DE LEY
E. ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA (II)
F. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
ARTÍCULO 18
LAU ANTEPROYECTO DE LEY
DURANTE LOS 5 AÑOS DE
CONTRATO
A PARTIR DEL SEXTO AÑO LA ACTUALIZACIÓN SE
REALIZARÁ CONFORME A LO PACTADO POR LAS PARTES
SI NO HAY PACTO HAY PACTO
LO QUE ACUERDEN LAS
PARTES
ACTUALIZACIÓN ANUAL DE ACUERDO CON EL IPC PUBLICADO
POR EL INE
A FALTA DE PACTO
ACTUALIZACIÓN ANUAL DE ACUERDO CON EL IPC PUBLICADO POR EL INE
G. RENUNCIA AL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
ARTÍCULO 25
LAU ANTEPROYECTO DE LEY
CONTRATOS DE DURACIÓN
INFERIOR A 5 AÑOS
CONTRATOS DE DURACIÓN SUPERIOR A 5 AÑOS
SI NO HAY PACTO
SI NO HAY PACTO HAY PACTO
SE PUEDE RENUNCIARDERECHO IRRENUNCIABLE
REGULACIÓN LAU
DERECHO RENUNCIABLE
SI HAY PACTO
H. OTRAS MEDIDAS ADOPTADAS POR EL ANTEPROYECTO
RÉGIMEN APLICABLE
RENTA
LAS PARTES PODRÁN PACTAR LA SUMISIÓN A LA MEDIACIÓN O ARBITRAJE
SE PODRÁ PACTAR QUE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA PUEDA REEMPLAZARSE TOTAL O PARCIALMENTE POR EL COMPROMISO DEL INQUILINO DE REFORMAR O REHABILITAR LA VIVIENDA EN LOS TÉRMINOS PACTADOS
3.2 FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
SE FLEXIBILIZA EL IMPUESTO DE SOCIEDADES
Aplicación deducción del 85% sobre la renta de los alquileres
MEJORA DEL REGIMEN JURICO Y FISCAL DE LAS SOCIEDADES ANONIMAS COTIZADAS DE
INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI)
Deberán tener un mínimo de 8 viviendas Deberán permanecer arrendadas durante 3 años
Que los arrendamientos sean de 3 años No es necesario un mínimo número de viviendas Capital social mínimo de 5 millones de euros Beneficios distribuibles serán el 80% obtenidos Se podrá cotizar en mercados regulados La SOCIMI no tiene fiscalidad, se aplicará a los accionistas Supresión de requisitos: nº accionistas, capital en circulación y
financiación ajena
EQUIPARACIÓN FISCAL DE LOS PROPIETARIOS NO RESIDENTES DE LA UNIÓN EUROPEA A LOS RESIDENTES
EXENCIONES FISCALES PARA ENTIDADES NO RESIDENTES EN ESPAÑA PROPIETARIAS DE BIENES INMUEBLES.
El impuesto de bienes inmuebles pasa del 3% a estar exento
Supondrá exenciones en el impuesto de la renta sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda, entre el 60% y el 100%
3.3 PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE IMPAGO DE RENTAS
A.
B.
REQUERIMIENTO NOTARIAL O JUDICIAL
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
3.3.A REQUERIMIENTO NOTARIAL O JUDICIAL
REQUISITOS
Que las partes lo pacten en el contrato
Que el contrato conste
inscrito en el Registro de la Propiedad
PROCEDIMIENTOCONSECUENCIAS
Resolución del contrato
Cancelación de la inscripción en el Registro
Restitución de forma inmediata del inmueble al propietario
INQUILINO NO PAGA LA RENTA
SE LE REQUIERE JUDICIAL O NOTARIALMENTE PARA QUE
PAGUE EN EL PLAZO DE 10 DíAS
SI NO PAGA
CONTESTA ACEPTANDO LA
RESOLUCIÓN
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PLENO DERECHO
3.3.B PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO (GENERALIDADES)
REGULACIÓN POSTULACIÓN
Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal
Entró en vigor el 31 de octubre de 2011
Modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
A DESTACAR
Abogado Procurador
Se trata de un Juicio Verbal Especial
Sólo se aplica para el desahucio por impago de rentas
El inquilino sólo puede enervar la acción de desahucio una vez (Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 24 de julio de 2008)
3.3.B PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO (TRÁMITE PROCESAL I)
DEMANDA
ADMISIÓN POR EL SECRETARIO JUDICIAL Y REDACTA DECRETO DE ADMISIÓN
Día y hora para la celebración de la vista oral Se informará sobre el plazo de 3 días para solicitar asistencia
jurídica gratuita Fecha para el Lanzamiento (antes de 1 mes desde la vista) En caso de no comparecer a la vista se le citará para recibir la
notificación de sentencia Requerimiento para que en el PLAZO DE 10 DÍAS:
Pague al actor Desaloje el inmueble Formule oposición
CONTENIDO DEL DECRETO
3.3.B PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO (TRÁMITE PROCESAL II)
ENTREGA LA VIVIENDA NO HACE NADA
SECRETARIO DICTA DECRETO
ENTREGADO EL REQUERIMIENTO AL INQUILINO
PLANTEA OPOSICIÓN
Da por terminado el desahucio
Traslado al demandante para que inste ejecución por la renta debida
Da por terminado el desahucio
Da traslado al demandante para que inste la ejecución
Juicio verbal
SECRETARIO DICTA DECRETO
SECRETARIO DICTA DECRETO
3.3.B PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO (NUEVAS MEDIDAS)
SE HABILITA UN PLAZO DE 10 DÍAS PARA QUE EL INQUILINO PAGUE LA DEUDA
EL AUTO DEL JUEZ FINALIZARÁ EL PROCESO EN LUGAR DEL DECRETO DEL SECRETARIO
SE SIMPLIFICARÁ LA COMISIÓN JUDICIAL Y SE DUPLICARÁ LA CAPACIDAD OPERATIVA DE LOS JUZGADOS
SE DESCONCE COMO SE VAN A APLICAR ESTA MEDIDAS DE AGILIZACIÓN EN EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
AGENDA
MOTIVOS DE LAS NUEVAS MEDIDAS EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
FINALIDAD
PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS
1
2
3
4 IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
3.1
3.2
3.3
MODIFICACIÓN DE LA LAU
FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
5 CONCLUSIONES
4. IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
NO TIENEN CARÁCTER RETROACTIVO
SE APLICARÁN A LOS CONTRATOS QUE SE FIRMEN UNA VEZ QUE ENTREN EN VIGOR
COEXISTENCIA DE VARIOS TIPOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO REGULADOS POR DIFERENTE LEGISLACIÓN
AGENDA
MOTIVOS DE LAS NUEVAS MEDIDAS EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
FINALIDAD
PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS
1
2
3
4 IRRETROACTIVIDAD DE LAS MEDIDAS
3.1
3.2
3.3
MODIFICACIÓN DE LA LAU
FLEXIBILIZACIÓN FISCAL
PROCEDIMIENTOS DE RECLAMACIÓN DE RENTAS
5 CONCLUSIONES
5. CONCLUSIONES
ANTEPROYECTO DE LEY APROBADO POR EL CONSEJO DE MINISTROS
NO HAN SIDO APROBADAS DE FORMA DEFINITIVA POR LO QUE NO SON DE APLICACIÓN EN EL MOMENTO ACTUAL
DIFÍCIL APROBACIÓN A CORTO PLAZO: TRÁMITES A SEGUIR PARA SU APROBACIÓN DEFINITIVA REALIDAD SOCIAL EN RELACIÓN A LOS DESAHUCIOS
LAS VENTAJAS DE CONTAR CON UN SEGURO DE PROTECCIÓN JURÍDICA
MUCHAS GRACIAS